Чем риелторы в ЕС отличаются от российских?

Эксперт International Investment по рынку недвижимости Франции Ирина Дюпор рассказала об особенностях французских и российских риелторов:

Одно агентство побывало в Париже у коллег и выставило самодовольный отчет об обмене опытом. Европейские коллеги попросили меня высказаться. Итак, внесу ясность в ситуацию с Парижской стороны, которую наши уважаемые коллеги почему-то обошли стороной, хотя мы единственное полностью русскоязычное агентство недвижимости во Франции, с французской лицензией.

Не буду бросать камни в коллег, потому что им попросту нечем было заметить наши нюансы. Их радостный отчет похож на описание выставки Гогена дальтоником. То есть что-то человек видит, а цвета различить не может, не потому что он плохой или глупый, а потому что нет у него такого органа.

Теперь я прокомментирую матч французских риэлторов с русскими. Для объективности замечу, что ни с теми, ни с другими я не знакома лично и качество их работы комментировать не буду. В каждой стране есть агентства плохие и хорошие. Сразу скажу, что я имею французское юридическое образование и за свои слова отвечаю. Но без надобности не буду перегружать вас ссылками.

Но мы выводим игороков на поле.....

1 Юридическое пространство

Кто может стать риэлтором в России? Кто угодно. Что ему для этого нужно? Ничего И наши уважаемые коллеги сильно удивляются нашей французской бюрократии по получению лицензии риэлтора.

Теперь расскажу, в каком пространстве фунцкионируют французские риэлторы.
Действия риэлторов жестко регламентируются законодательством: Гражданским и Торговым кодексами и законом Огэ, который отдельно описывает требования к риэлтору.

В бизнесе недвижимости различают три вида деятельности: продажу, аренду и управление недвижимостью. На каждый вид деятельности нужна отдельная лиценция и профессиональная страховка.

Для получения лицензии нужно иметь высшее образование в сфере юридической или экономической. Причем в государственных учебных заведениях. Когда я закончила юридический в частном университете, выяснилось, что лицензии не дают, когда на дипломе нет подписи министра образования. Я писала жалобу министру юстиции, но он мне ответил, что увы, пока он примет к сведению мои замечания и предложит поменять законодательство, надо быть в рамках существующего законодательства. И мне ничего не оставалось делать, как пойти и сдать экстерном экзамены на экономическом факультете в Сорбонне. Тогда наконец, нам выдали долгожданную лицензию.

В прошлом году в порядок лицензирования внесли изменения в сторону ужесточения, и все лицензии отменили. И всем агентствам пришлось проходить переаттестацию.

Кроме образования и страховки субъект лицензии должен быть с отсутствием судимости. То есть мошенничать можно один раз.

Я говорю о понятиях, которых в юридическом российском поле не существует (или есть, но игнорируются), поэтому даже не обижаюсь, что мои коллеги их не увидели. Но то, что парижские коллеги им это не донесли, это незачёт.

В чем смысл профессиональной страховки? Она бывает двух видов: с клиентскими деньгами и без. Агентство может брать деньги клиента. Например, залог за квартиру. И если у агентства есть страховка на клиентские деньги, то оно хоть убежит с деньгами, клиенту страховка все равно вернет. Мы в своём агентстве заведомо выбрали не брать чужих денег. Поэтому нас страхуют только за наши профессиональные действия. Страховка покрывает как ошибки, так и незнание чего-то. Именно потому что риэлтор обязан все знать. Более того, риэлтор обязан давать советы. Так, недавно осудили риэлтора, который не предупредил покупателя о том, что недалеко планируется строить большой торговый центр, хотя он этого не знал, но была публикация в местной газете.

Ответственность французского риэлтора не ограничена и при этом застрахована. По этому иностранцам, неискушенным в наших нюансах, я могу только посоветовать - обязана же ! - покупать с риэлтором, который отвечает даже за то, чего не знает.
Вот другой случай из юриспруденции: в Тулузе посадили за дискриминацию риэлторшу, которой хозяйка квартиры оставила указание не сдавать её арабам. Это было написано на документе, и арабские претенденты случайно эту запись заметили. При этом ответчиком был агент, а не хозяин квартиры. За малейшее нарушение агент может лишиться лицензии.

При этом покупателя защищает не только агент, но и нотариус, который должен все контролировать и через которого идут все денежные потоки. Нотариусы все застрахованы государством. Поэтому невозможно во Франции потерять деньги на сделке с недвижимостью.

Отдельно отмечу соответствие суммы декларированной и оплаченной. У города есть преимущественное право выкупа — на которое так сетуют русские коллеги — и город и налоговая зорко следят за соответствием суммы сделки реальной стоимости. Допускаются некоторые маленькие отклонения, но агент, который прикрывает сделку с укрытием стоимости, идёт по той же статье, что и покупатель , и нотариус. Недавно был такой случай с российским олигархом в Ниице. Кроме него, посадили агента и нотариуса. При этом это и не выгодно: на разнице сэкономишь 6,5 %, но при продаже можно заплатить на эту сумму 33 %. И Агент должен уберегать покупателя от необдуманных поступков.

Когда двенадцать лет назад я только начинала работать с русскимми покупателями, мне часто задавали вопрос: «как быть уверенными, что жильё кроме нас, никому не принадлежит»? Для меня этот вопрос был шоком, так как во Франциии такого в принципе быть не может и нотариус именно существует, чтобы это гарантировать.

Кстати, наши нудные законы, которые призваны защищать покупателя, не появились на ровном месте и то, что у нас невозможно быть обманутым при покупке на значит, что во Франции люди честнее. Просто рынок недвижимости у нас старше, и все то, что просиходит в России, во Франции было на сорок лет раньше, эти люди уже вышли из тюрьмы и правительство адаптировало законы вследствие опыта. Поэтому вполне возможно, что в России тоже к этому придут, и это лучше приветствовать.

Теперь пенальти 1: где покупатель должен чувствовать себя в бОльшей безопасности?

2 Сроки сделки

Редко какую сделку можно завершить менее чем за 2 месяца. Это связано в первую очередь с мэрией, которая должна подтвердить, что ей это имущество не нужно. У мэрии есть два месяца, и как правило она не отвечает, но срок ответа это два месяца. Поэтому после этого срока при отсутствии ответа из мэрии можно делать акт.

Акт заключается в два этапа: сначала предварительный, потом окончательный. Нотариус в это время должен проверить отсутствие обременений и правоспособность участников сделки. Недавно с треском через апелляционный суд слетела одна сделка, где в составе продающей компании был несовершеннолетний и не было приложено разрешение специального детского судьи. Но это была ответственность нотариуса, и его страховка вернула убыток покупателю.

Кстати, сделки с участием детей требуют отдельного разрешения десткого судьи. При некоторых обстоятельствах жильё нельзя продать без согласия третьих лиц, и за этим тщательно следит нотариус.

Однажды наше агентство пришло на сделку с покупателем, продавцом и нотариусом. Нотариус заметил, что у справки об отсутствии обременения, у которой срок действия 3 месяца, истек срок действия и попросил подождать 5 минут, чтобы запросить новую справку.
Пришла новая справка по факсу, и мы с удивлением увидели обременение, превышающее сумму сделки. Пришлось откладывать сделку и договариваться со стороной, наложившей обременение.

Свидетельство о покупке, которое выдает нотариус, на самом деле нотариальная копия. Оригинал в единственном экземпляре всегда хранится в ипотечном бюро. Акт является святейшим документом о частной собственности, которую никто не может забрать.
Иногда государство хочет присвоить чужую землю, тогда оно должно выкупить все имущество у всех владельцев в этой зоне по рыночной цене согласно закону об экспроприации.

Пенальти два: Может стоит подождать пару месяцев и не иметь сюпризов на оставшуюся жизнь?

3. Доступность жилья

Конечно, жильё дорожает. Причем рост цен на жильё сильно опережает рост доходов. И если раньше, двадцать пять лет назад, один молодой инженер мог купить квартиру самостоятельно, взяв кредит под 10,5 %, то нынче даже двое молодых, начинающих трудовую деятельность, редко когда могут купить жильё. Но тут приходит на помощь «зарегулированное до чертиков» государство. У нас есть система дотационных беспроцентных кредитов для малоимущих семей. Не говоря уже о том, чот обычные ставки сейчас на уровне 1,5%.

Кроме этого некоторые города стараются привлечь молодежь, и мэрии дают свои дотации для молодых семей без ограничения доходов, но с ограничением по возрасту, особенно с детьми.
Таким образом города могут регулировать свой социальный состав. Мэрии обладают также инструментами для привлечения предприятий путем налоговых льгот.

Да, у нас снижается количество трансакций на разворотах рынка, но это естественный процесс и государственное регулирование не имеет к нему отношение.

Еще интересно отметить, что вся информация о развитии регионов и государственных планах публична. То есть это важная информация, которая сильно влияет на цены недвижимости. Например, пять лет на глазах у всех строили скоростную ж/д линию в Бордо. В это время мы рекомендовали Бордо для инвестиций. И не подвела нас смекалка: после пуска скоростного поезда в течение двух лет в Бордо цены поднялись более чем на 30 %.

Лично я купила домик в регионе, и он уже хорошо вырос.

В прозрачной среде не нужен ни административный ресурс, ни инсайты, мозгов вполне хватает. Сейчас кстати, строится метро в некоторых пригородах. Можно даже не гадать, насколько вырастут цены когда это метро пустят через три года.

Пенальти три: так ли плохо правовое государство?

Не буду утомлять почтенных коллег, я готова выслушать замечания неудачно съездивших в Париж риэлторов.