English  Русский

Арендный бизнес в Польше: специфика и подводные камни

Арендный бизнес в Польше: специфика и подводные камни

Фото: TPG

Эксперт по рынку недвижимости Польши Наталья Зайцева рассказала о специфике арендного бизнеса.

В последнее время все больше клиентов из стран бывшего СНГ интересуются покупкой квартиры в Польше для дальнейшей сдачи в аренду. И в этом нет ничего удивительного: такой вид бизнеса дает годовой доход от 6%, что значительно выше, чем процентная ставка в евро по банковскому депозиту или доходность по десятилетним казначейским облигациям.

Но покупка квартиры для дальнейшей сдачи в аренду, как и любая другая инвестиция, имеет свои плюсы и минусы. С одной стороны, покупка квартиры в Польше — это долгосрочная инвестиция, которая окупится через 14-18 лет, в зависимости от места приобретения. С другой стороны – она также может стать реальным бизнесом, который позволит иностранцу не только иметь дополнительную прибыль, но и получить вид на жительство. Для своих клиентов мы разрабатываем специальные программы по легализации на территории Польши, используя инвестиционную жилую недвижимость.

Даже одна, сданная в аренду квартира успешно обеспечивает стабильный приток денежных средств без необходимости работать 40 часов в неделю. В Польше такой вид инвестирования крайне распространен и является одним из самых прибыльных, именно поэтому постоянно увеличивается количество людей, покупающих две и более квартир.

Ипотека


Увеличить свой «квартирный фонд», после покупки первой квартиры, иностранцу поможет ипотечное кредитование. Именно его используют местные жители, покупая по нескольку квартир, чтобы вести полноценный бизнес. Ипотечное кредитование в Польше одно из самых дешевых. Иностранцу ипотечный кредит обойдется приблизительно 3,2% - 4,3% годовых, что без проблем покрывается прибылью с аренды.
Получить ипотечный кредит иностранцу, постоянно и легально проживающему в Польше, не составляет никакого труда. Обычно банки просят предоставить следующие документы: вид на жительство, временная регистрация в Польше (по-простому прописка), номер PESEL (аналог ИНН) и трудовой договор. Конечно, в каждом конкретном случаем банки могут затребовать дополнительные документы, но обычно все вопросы решаемы. Действуя по нашей программе, вы без труда предоставите все требуемые документы, а мы постараемся, чтобы вы получили кредит на лучших условиях.

Таким образом одна ваша инвестиция имеет все шансы развиться до уровня крупномасштабного бизнеса, тем более что экономика Польши полностью этому способствует – бешенными темпами увеличивается количество рабочих мест, идет постоянный приток инвестиций как из стран Евросоюза, так и из США и Канады, многие зарубежные компании переводят свои фирмы и производства на территорию Польши. И как следствие, рост спроса на рынке арендной недвижимости будет только расти.

Но, кроме радужных перспектив, иностранных инвесторов ожидают и некоторые сложности. Недостатком арендного бизнеса являются фиксированные расходы: налоги, страхование, коммунальные и административные платежи, процента по ипотеке, если ваша квартира куплена в кредит, которые должны быть оплачены, даже если квартира пустует, так как вы вовремя не нашли арендатора.

Такая ситуация может произойти если вы приобрели квартиру в непривлекательном для арендаторов районе, городе, или ваша квартира не дотягивает до среднего стандарта сдаваемого в этом месте жилья. По статистике, если квартира не сдается более трех месяцев, ваш арендный бизнес начинает уходить в серьезный в минус.

Управление


Чтобы этого избежать, многие собственники жилья обращаются к компаниям, специализирующимся на управлении недвижимостью, это экономит их время и нервы и что немаловажно, решает проблемы с языковым барьером, который возникает первое время у эмигрантов.
Управляющая компания берет на себя такие функции как собеседование и проверку потенциального арендатора. Занимается жалобами, ремонтом и общими административными вопросами – в Польше это лежит на арендодателе, даже когда квартира сдана на длительный срок. Следит за тем, чтобы арендатор не нарушал договор и не разрушал квартиру. Отслеживает своевременность оплат, а в случае серьезных нарушений представляет интересы владельца в суде.

Принимая решение работать через управляющую компанию, вы перекладываете ответственность полностью на нее на весь срок действия договора. Именно компания ищет арендаторов, проверяет их в реестре должников, рассчитывается по коммунальным платежам, а главное заботится о регулярном доходе за аренду. В среднем стоимость услуг управляющей компании составляет от 18 % в месяц от суммы аренды.

Налоги


И последнее, о чем хотелось бы рассказать будущим инвесторам, это о размере налога, который им придется платить за сдачу своего жилья в аренду. В Польше существует три вида налогообложения на выбор, но расскажу о самых популярных.

Первый налог, так называемый «на общих принципах» в размере 18% для физических лиц и 32% для юридических лиц. Налог насчитывается на чистую прибыль, то есть доход минус расход. При этом в расход можно включить проценты по ипотечному кредиту, налог на недвижимость, страхование, техническое обслуживание, модернизацию, ремонт, управление недвижимостью и коммунальные платежи. Обычно я рекомендую данный вид налога для тех, кто покупает квартиру в кредит или квартиру, требующую ремонта и модернизации.

Второй налог – единовременная выплата в размере 8,5% от дохода от аренды. Это идеальное решение для владельцев новостроек, где затраты меньше, так как ремонт еще не нужен.
Поделиться в Facebook