Обзор болгарского рынка складской недвижимости

Рынок логистической недвижимости в Болгарии характеризуется высокими арендными ставками по сравнению со странами Центральной и Восточной Европы, но обусловлено это не высоким спросом, а дефицитом предложения, пишет Investor.

Недостаток логистических проектов сегодня отталкивает от Болгарии иностранных инвесторов, которые пока не готовы инвестировать в строительство собственной складской базы в этой стране. В свою очередь, нехватка рабочей силы неразрывно связана с ситуацией в сфере строительства.

Например, эксперты говорят, что болгарский строительный лидер – Пловдив – больше не рассматривается как территория развития, поскольку местный рынок исчерпал кадровый ресурс. А это значит, что инвесторам придется стимулировать приток сюда рабочих рук, что сопряжено с повышенными расходами.

По мнению специалистов, болгарский рынок логистической недвижимости отстает от рынка Центральной и Восточной Европы, где склады уже автоматизированы в соответствии с современными техническими требованиями и этот сегмент составляет не менее 10% от общего объема рынка недвижимости.

Интернет-торговля является двигателем для строительства огромного объема промышленных площадей в Польше, Чехии, Венгрии и Румынии. Только в Польше у Amazon имеются склады площадью более 100 тысяч квадратных метров, напоминает International Investment.

В Болгарии электронная коммерция имеет ежегодный рост на 14%, но речь идет о малых абсолютных величинах – компании в этом секторе не являются серьезным фактором, побуждающим инвесторов строить новые здания или ремонтировать старые.

В техническом плане склады в Болгарии не уступают те же польским, но разница в объемах рынках значительна. Поэтому дискомфорт, вызванный высокой арендной платой и дефицитом предложения, исчезнет, если на болгарский рынок придут инвесторы, которые построят складские помещения для сдачи в аренду.

Южная Болгария сейчас менее привлекательна в этом плане, поскольку тамошний рынок, ориентированный на курортную и жилую недвижимость, достиг своего потолка. Больший потенциал для развития рынка промышленной и логистической недвижимости имеет центр страны – Плевен, Шумен, Велико-Тырново, Ловеч. Северо-западная Болгарии – Враца, Видин, Монтана – имеет потенциал только для малых и средних предприятий с числом сотрудников от 100 до 200 человек.

В Пловдиве рынок промышленной и логистической недвижимости достиг своего пика в 2017 году и в начале 2018 года. Сейчас наблюдается снижение арендных сделок в среднем 15% в годовом исчислении, а объемов продажа – на 30%.

До текущего года основными инвестициями в этом сегменте была покупка земли. Теперь основное внимание было сосредоточено покупке или перепрофилировании складских баз для собственных нужд.

Основная активность сосредоточена вокруг помещений с небольшой площадью – от 150 до 300 кв. м. Как уже было сказано, снижение активности рынка объясняется не столько отсутствием инвесторов, сколько нехваткой кадров.

Варна

В Варне еще сохраняется сравнительно высокий спрос и предложение промышленной и логистической недвижимости. Тенденция последних месяцев – спрос на покупку компактных складских помещений для покупки у нынешних активных арендаторов. В городе также незначительно растет строительство новых складов, ремонт старых и перепрофилирование в склады других помещений.

Цены на аренду складов вблизи побережья сохраняются на уровне 3,5-4,5 евро за кв. м. для новых зданий и от 2 до 3 евро за кв. м. на вторичном рынке. Причем для арендаторов более важно местоположение складов, чем их состояние. Продажная цена складов колеблется в диапазоне от 300 до 600 тысяч евро.

В сегменте промышленной недвижимости возрос спрос на пространства площадью до 5 гектаров с хорошими коммуникациями. Стоимость таких объектов составляет от 80 до 160 евро за кв. м. Основной спрос сосредоточен все-таки в сфере долгосрочной аренды с правом выкупа для организации собственного производства.

Бургас

В Бургасе арендные ставки законсервированы на уровне 2,5-3,5 евро за кв. м., но спрос высок и растущее предложение его балансирует. Предлагаемые помещения небольшие, не так много новых зданий. Наибольший интерес представляют участки земли площадью от 300 до 500 кв. м. для строительства складов. В 2017 году наиболее популярными были участки площадью от 100 до 300 кв. м. Продажная цена складов варьируется в широком диапазоне от 30 до 150 евро за кв. м. в зависимости от местоположения.

В прошлом году в этом городе наблюдается сильный спрос на склады. Однако предложение не может удовлетворить спрос. Основное внимание здесь уделяется аренде, есть иностранные арендаторы. Спрос на новую складскую недвижимость сосредоточен среди торговцев сельскохозяйственной техникой и оборудованием, выставочных залов и экспедиторских компаний. Арендная плата варьируется от 1,25 до 3 евро за кв. м.

Цены на земельные участки варьируются от 25 до 25 евро за кв. м. В 2017 году в Старой Загоре рост продаж земельных участков составил 15%, но нет спроса на покупку или строительство складов для производственных целей. Преимуществами города является его расположение вблизи греческой и турецкой границы, а также низкая стоимость земли, строительства и рабочей силы.

Русе

В города есть интерес инвесторов к приобретению недвижимости и участков с целью строительства складах, основная нехватка которых наблюдается в сегменте 300-500 кв. м. Цены на аренду складских площадей варьируются от 1,5 до 2,5 евро за кв. м. Продажные цены составляют от 15 до 25 евро за кв. м., а возле автомагистралей – до 50 евро за кв. м. Перспективы рынка логистической недвижимости в Русе связаны с будущим шоссе Русе – Велико-Тырново, а также возможным вторым мостом через Дунай с Румынией и восстановлением аэропорта.

Шумен

В Шумене рынок растет уже три года и существует большой дефицит современных складских помещений площадью от 300 до 600 кв. м. В Шуменском индустриальном парке построены два новых завода, еще один строится. 80% построенных на первом этапе развития парка складских площадок уже распроданы. Цены на аренду складов в городе остаются на уровне 2,5 евро за кв. м. Продажные цены складов и производственных помещений сильно разнятся – от 50 до 350 евро за кв. м., однако сделок с промышленной недвижимостью в городе и землей для строительства производственных объектов немного.

Велико-Тырново

Рынок деловой недвижимости в городе активизируется, объемы продаж выросли на 12% в текущем году, а стоимость аренды – на 10%. Арендные ставки колеблются между 1,5 и 3,5 евро за кв. м. в зависимости от местоположения и состояния. Продажные цены составляют от 400 до 700 евро за кв. м., но предложение ограничено. Растущий спрос на складские и торговые площади привлекается внимание местных инвесторов, планирующих строить новые логистические здания.