English  Русский

Как в Албании застройщики продают несуществующие на бумаге квартиры? Реальная история + рекомендации как не купить проблемный объект

Как в Албании застройщики продают несуществующие на бумаге квартиры? Реальная история + рекомендации как не купить проблемный объект

«Меня обманули застройщик и агенты – я выиграл суд, но чтобы вернуть деньги придется привлекать приставов», – утверждает Сергей Калякин.

Квартира у моря


Сергей Калякин впервые поехал в Албанию в 2013 году вместе с другом. Его друг собирался купить квартиру у моря за рубежом и выбрал Албанию – низкие цены и близость к морю стали решающим фактором для покупки. Купить квартиру у моря в Албании тогда можно было за 1 миллион рублей (примерно €25 тысяч-30 тысяч).

Сергей отправился вместе с приятелем и решил заодно присмотреть недвижимость для себя, если что-то понравится.

По словам Сергея, его товарищ нашел агентов в интернете – ими стали уроженка Тулы Татьяна Баллиу (Balliu) и ее супруг, гражданин Албании Альдор Баллиу (Balliu):
«В 2013 году агенты работали как индивидуальные предприниматели, но сейчас управляют компанией Albaniainvest и страницей в Facebook Albania Service».

Агенты бесплатно предоставили квартиру для проживания, так как ребята покупали недвижимость через них.

«Застройщик мне как брат»


По словам Сергея, их с другом возил по объектам Альдор и его русскоязычный партнер, а вечерами они вместе с Альдором и его супругой ходили по кафе и ресторанам, достопримечательностям.

«У нас сложились дружеские доверительные отношения. В городе Влёр мне показали комплекс VIP класса – со спа, бассейном, баром и другими удобствами. Показали видео-презентацию как комплекс будет выглядеть и сам объект, готовый на 70%. Он состоял из трех корпусов и первый корпус был закончен полностью, а остальные два стояли коробками без отделки и окон».



Но был нюанс:
«Документ на собственность в Албании называется хипотека и его у этого объекта не было. Я сначала отказался от покупки, но Альдор убедил меня. Альдор сказал мне, что застройщик ему как брат и ему можно доверять», а также гарантировал, что с комплексом все будет в порядке и его сдадут в срок».

Нюансы перевода


Сергей говорит, что в конце концов поддался на уговоры и выбрал себе квартиру студию на последнем, шестом этаже, площадью в 30 квадратных метров. И в ноябре 2013 года Сергей заключает договор с застройщиком:

«Он назывался «Предварительный договор на строительство недвижимого имущества» в русском переводе. Один экземпляр договора был на албанском, а второй – на русском. Переводом занималась Татьяна Баллиу», – говорит Сергей.






«Также мы сразу подписали агентский договор об оказании услуг по поиску объекта недвижимости. Сразу после подписания «Предварительного договора» Татьяна и Альдор попросили оплатить свою комиссию и подписать акт об оказанных услугах, вот они»:


Как рассказал Сергей, на его вопрос, что согласно пункту договора 2.1.7 эта бумага подписывается после заключения договора купли-продажи, агенты заверили его, что предварительный договор имеет такую же силу, как основной договор купли-продажи.

Татьяна и Альдор, по словам Сергея, обещали помочь сделать ремонт, обставить, а затем управлять, следить и сдавать объект в его отсутствие.

«Из-за дружеских отношений, я поверил агентам и рассчитался, выплатил €6 тысяч комиссии за покупку двух объектов (до этого он сам нашел и купил с помощью агентов небольшую квартиру на севере страны)».
Квартира обошлась Сергею в €34 тысячи.

Первые проблемы


Первый взнос за квартиру составил €6,8 тысяч. Их наш герой внес наличными и получил расписку-мандат с печатью фирмы. Сергей обсудил с застройщиком, когда он сможет приехать и жить в своей студии. Его заверили, что уже 30 декабря 2013 года квартира будет готова и в ней даже сделают ремонт. Как раз к дате второго взноса. Договорились в устной форме, что Сергей приедет в готовую квартиру и внесет оставшиеся средства – €25,5 тысяч.

В декабре радостный владелец приехал в Албанию на собственной машине, взял с собой вещи на первое время проживания. И тут оказалось, что квартира не готова и будет готова, согласно договору, в июне 2014 года.

Сергей скрипя сердцем согласился приехать летом 2014 года и внести остаток суммы, когда дом сдадут. Ведь такой срок застройщик указал в договоре. К тому же, в договоре было сказано, что внести оплату необходимо после контроля качества работ заказчиком. А если работы будут выполнены некачественно или не в полном объеме, деньги можно не заплатить. Казалось бы, закон – на стороне Сергея:

«Но в марте-апреле 2014 года в Москве проходила выставка зарубежной недвижимости и агент с застройщиком назначили мне там встречу. Показали фотографии, что работы почти закончены и идет озеленение территории и попросили заплатить еще €10 тысяч. Я поверил фотографиям и внес деньги, получив очередную квитанцию с подписью и печатью».

Но в 2014 году в России наступил кризис и у Сергея не получалось приехать летом. Он связывался с Альдором:

«Альдор сказал мне, что «застройщик уехал в Африку и ведет строительный бизнес там, а в комплексе нет света и воды, поэтому жить там ты не можешь». По его словам, работы в комплексе пока прекратились, ведется только озеленение. Прислал фотографии, как кладут плитку и садят деревья».

Сергей спросил, когда ему покажут хипотеку – документы о праве собственности. На что ему ответили, что документы сданы в кадастр на рассмотрение.

Так прошел весь 2015 год.

Обман на обмане


Сергей собрался приехать в Албанию в январе 2016 года, написал об этом Альдору и попросил обеспечить встречу с застройщиком.

«Альдор попросил меня приехать в Дурас, где живет семья Баллиу. Сказал, что застройщика пока нет, но он приедет через неделю, а я смогу пожить в предоставленной агентом квартире».

В Албании Сергей познакомился с русскоязычной девушкой. Рассказал как покупал квартиру. Девушка вспомнила, что в СМИ упоминался застройщик объекта Сергея. В публикациях писали, что фирма вела работы с нарушениями, и сейчас у компании проблемы с правоохранительными органами.

«Конечно же, агент Альдор об этом мне ничего не сообщал», – отмечает Сергей.

Сергей поехал с подругой на объект вдвоем, а агентам сказал, что уезжает в столицу – Тирану на несколько дней.

Когда Сергей приехал во Влёр, он увидел, что объект находится в том же состоянии, что в 2014 году, ничего не изменилось и работы не ведутся.


Сергей поговорил с соседями из первого, достроенного корпуса. Те рассказали, что никаких работ не ведут уже давно и не оформляют документы. В городе есть только брат застройщика, который официально нигде не значится и никем не числится.

Сергей встретился с братом застройщика. Тот сказал, что работы не ведутся, так как нет денег и брат их не присылает, а потому закончить комплекс возможности нет. Согласился компенсировать потери согласно договору, сделать ремонт и меблировать квартиру за месяц. Написал расписку. Пообещал, что застройщик приедет в город до конца января.

Брат застройщика рассказал агентам Баллиу, что он приезжал.

«Баллиу возмутились, что я поехал на объект сам. Я ответил, что никто меня на объект не повез, а я хочу решить вопрос поскорее. Я отменил билеты в Москву и остался ждать застройщика».

Время шло, а застройщик не приезжал.
«Тогда я попросил агентов отвезти меня в офис, так как сделку я заключал с юридическим лицом, но те отказались».

Юридическое решение вопроса


Тогда пострадавший пошел к нотариусу и вместе с ним составил требования на албанском. Нотариус сказал, что согласно реестру физлиц, его застройщик значился как проблемный еще во время покупки и его агенты должны были сказать ему об этом. Еще в 2013 году в мае судом был наложен арест на счета компании-застройщика.



Сергей попросил семью Баллиу пойти на почту и отправить составленные требования заказным письмом, как посоветовал ему нотариус. В требованиях значилось, что если до 5 марта его требования не выполнял, то он подаст в суд.

«Агенты прочитали требования и отказались мне помогать. Вместо этого меня отвезли в Тирану к официальному представителю застройщика. Тот взял требования, но отказался расписываться о получении».

Сергей пробыл в Албании до марта, но так и не получил никакого ответа от застройщика на свои требования. Поэтому решил обратиться в российское посольство. Там ему порекомендовали адвоката, который взялся вести его дело.

Сергей решил, что настало время подавать иск в суд – на застройщика и агентство. Его адвокат сказал ему, что здесь речь идет о мошенничестве группой лиц, поэтому в заявлении нужно привлекать и агента, и застройщика. Ведь агенты не сообщили о проблемах с юрлицом, с которым Сергей подписал договор, хотя информация об этом была доступна.

«Семья Баллиу попросила не подавать на них иск и сказали, что готовы выступать свидетелями. Но адвокат мне сказал, что такой вариант можно рассмотреть, если чета Баллиу вернет комиссию за эту сделку – €3 тысячи. Но Альдор отказался. Вместо этого предложил отдать лишь €1000, причем выплачивая по €100 в месяц».

От такого предложения Сергей отказался и 13 апреля 2016 года в суд подали исковое заявление. Прошло несколько судебных заседаний и решение было вынесено 28 сентября 2016 года:

«Истцу присуждалась компенсация со стороны застройщика и со стороны агентства. Но до настоящего времени ни застройщик, ни агенты ничего мне не компенсировали. Адвокат говорит, что теперь придется обращаться к приставам, чтобы вернуть отсуженные деньги. Также в ходе судебных разбирательств выяснилась интересная деталь – агенты завысили цену на €300 за один квадратный метр на недвижимость в комплексе, в котором не было документов на собственность. Также агенты взяли комиссию, но не провели проверку документов, неверно перевели договор, не выполнили условий договора. Застройщик сказал мне, мол ты можешь выкинуть свое решение, оно не играет роли. А Татьяна Баллиу пустила слухи, что судья, который вынес решение, уволен за взятки. Хотя на самом деле судья работает на своем месте и по сей день».

Обратная сторона


Мы обратились к Татьяне Баллиу с просьбой прокомментировать обвинения. По ее мнению, Сергей этими разбирательствами пытается привлечь внимание к своей профессиональной деятельности как гида. Татьяна претензий в свой адрес не признает, а также утверждает, что Сергей так и не рассчитался по первому объекту с застройщиком:

«После подписания агентского договора, по факту заключения договора с застройщиком, подписывается акт о выполненных услугах, в котором сказано, что все отношения между агентом и покупателем завершаются. Сергеем была приобретена квартира в Шенжене, пейнтхаус первая линия на сумму с 5 нулями. Комиссия составляла €1000, сам тур €23 в сутки. Если покупается крупный объект, то комиссия растет, плюс 1% к агентским прибавляется, если покупатель покупает жилье в рассрочку. Сергей заключил договор купли-продажи на второй объект, но на сегодняшний день оплатил только 30%. Из-за этого мне и моей семье угрожал застройщик».



От редакции: в распоряжении редакции есть договор на покупку первой квартиры и ни о какой сумме с 5 нулями там речи не идет.

Сергей говорит, что это не сооветствует действительности: «Если Баллиу угрожали, обращалась ли она(они) в правоохранительные органы Албании?».

Также Татьяна утверждает, что Сергей был доволен покупкой и даже рассказывал о своем опыте в СМИ и в соцсетях:

«Когда Сергей уехал из Албании, он дал интервью, что всем доволен – вот ссылка».

Сергей признает, что был доволен покупками, пока не узнал о том, что объект ему вовремя не сдадут:
«Баллиу вошли в доверие и записались в друзья. Я верил им и считал себя собственником двух квартир у моря. У меня была действительно радость. Но, как оказалось, ненадолго»

По поводу второй квартиры, Татьяна утверждает, что выполнила свою задачу по организации сделки, а от задержки строительства – не застрахован никто:

«Вторая покупка – квартира во Влёре с панорамным видом на море. Комплекс на стадии строительства – бетонная коробка. Мы проверили комплекс, там были документы с разрешением на строительство, все было в порядке. Хипотеки действительно не было. В этом случае клиент заключает с застройщиком инвестиционный договор. В данный момент документы на право собственности находятся в кадастровой палате на рассмотрении. Это не зависит от застройщика или агента».

Документы самой компании застройщика Татьяна и Альдор действительно не проверяли:

«В Албании застройщик не может начать строительство, если не гарантирует полное покрытие средств на строительство. Не гарантирует государству, что проект будет закончен. Что происходит у юридического лица, для объекта не важно. Если застройщик не может гарантировать, что строительство закончат, разрешение отберают. Если бы у юридического лица были проблемы, то стройку бы просто заблокировали. Косяк во всем этом деле – это застройщик, который затянул сдачу объекта. Сергей, не имея возможности связаться с застройщиком, прессинговал нас. Тем не менее, мы предоставили ему свою квартиру на месяц проживания, пока в его делали ремонт».

Татьяна утверждает, что Сергей живет в своей квартире:
«В своей второй квартире Сергей живет с 2016 года. Комиссия за второй объект составила €1440 и мы согласны были вернуть. А что касается суда, то это странно, что меня, судебного переводчика, не смогли найти, чтобы вызвать на суд. Я до сих пор не видела решения суда».

«После подписания агентского договора, мы уже ничего не должны клиенту по закону, но есть этические нормы, поэтому мы помогали – предоставили собственную квартиру на месяц, звонили застройщику по 3 раза на день», – отмечает Татьяна.



Мы публикуем решение суда, которое нам предоставил Сергей:




По словам переводчика, в решении суда сказано, что «Одеон» должен выплатить Сергею €33 750. А сумма €6 268 присуждается к оплате товариществу «Одеон» вместе с Альдором Баллиу. Так как Баллиу не выполнил условий контракта с покупателем. А также не проинформировал о проблемах, не уведомил своего клиента, что это имущество было арестовано».

Найти решение можно на сайте суда города Влёра.
Сергей утверждает, что имеет право жить в незаконченном доме, но распоряжаться этим имуществом – нет:

«Вторая квартира во Влёре: застройщик мне отдал ключи от квартиры , как и всем желающим их получить, без подписания актов о приемке-передачи, так как с 2014 года строительство остановилось и в комплексе не ведутся работы для его завершения. Я не могу распоряжаться квартирой никак, так как объект нигде не зарегистрирован – ни в кадастре, не принят комиссией и не имеет никаких документов – просто стройка. Но в Албании можно жить на стройке!!!».

Сергей утверждает, что решение суда размещено на официальном сайте суда города Влёры. Вот его переписка с Татьяной Баллиу об этом:


Как прокомментировала риелтор Светлана Хакала, Баллиу работали у нее в прошлом:
«Семейство Баллиу работало в нашей фирме с весны 2011 года по 2013 год. На сайте своем они утверждают , что у них была с 2009 года фирма. И выставку недвижимости в Петербурге, в которой участвовала наша фирма весной 2012 года она приписала себе, сфальсифицировав фото. Работая у нас, они обманули несколько семей. На крупные суммы. Покупателей было тогда немного, можно сказать , что они обманули практически всех. И нас с мужем лично. Уже когда мы с ними расстались в 2013 году, Альдор Баллиу подписал бумагу о возвращении €6 тысяч нашей семье. Отдал тысячу и канул в лету. Есть у них долги и в виде обещанного посреднического процента. Забрав богатых клиентов и оговорив сумму, которую они оплатят, Баллиу исчезли с горизонта. Это и использование Альдором доступа к квартирам нашим и наших родственников, а также клиентов - мелкие кражи, создание конфликтной ситуации. И все это за два рода "работы" у нас. У нас нет ни малейшей надежды на оплату вышеуказанного долга. Поэтому участие в помощи Сергею не имеет отношения к вышеуказанным фактам. За 5 лет я с гражданкой Баллиу даже не вступала в дискуссию. Хотя она создает искусственно картину спора и ругани. Но я стойко выдерживаю оскорбления и нападки и не хочу опускаться до ее уровня. Год назад в нашей группе «Албания, как она есть» была дискуссия про их «деятельность». Причем дискуссия была ими самими спровоцирована. Они попросили клиента написать красивый отзыв о них и их работе. Тут же полилась правда от клиентов. Сотни комментариев. Пару комментов и мне пришлось написать. Примерно то, что я написала Вам. Начались ночные звонки с угрозами и матом от Альдора. Он требовал убрать публикацию. Пришлось просить помощи у полиции.».

В свою очередь Сергей утверждает, что ему звонит с угрозами Альдор Баллиу:


Как избежать роковых ошибок



Чтобы избежать повторения истории Сергея, нужно не допускать следующих ошибок:
1. Не общаться только с одним агентом – рассматривать варианты у нескольких агентов, требовать подтверждение юридической чистоты объекта.
2. Не доверять агенту перевод документов. Найдите не связанного с агентом или застройщиком переводчика, пусть он переводит документы. Это будет стоить несколько сот евро, но убережет от проблем.
3. Сходите с личным переводчиком к нотариусу - пусть он проверит объект по своей базе.
4. Для независимой проверки объекта, не пользуйтесь услугами адвокатов, нотариусов, связанных с застройщиком или агентом.
5. Не верьте в дружеские намерения агента с первого знакомства. Его работа – подобрать вам объект, а не дружить с вами. Дружеские отношения могут возникнуть, но уже после благополучного опыта сотрудничества. И это не означает, что не нужно перестраховываться.
6. Поручите переводчику проверить информацию об объекте в интернете - возможно в местных СМИ будет информация о проблемах. А также перепроверьте цену на объект.
7. Узнайте заранее, существует ли практика оплаты агенту в выбранной вами стране или комиссию оплачивает продавец. Даже если покупатель оплачивает комиссию, помните, что это не значит, что агент будет защищать ваши права.
8. В случае малейших сомнений – перепроверьте информацию. Найдите независимого от продавца и риэлтора адвоката. Проконсультируйтесь, правду ли говорит вам агент.
9. Во многих европейских странах существует лицензирование риелторской деятельности. Изучите их заранее. Обращайтесь в лицензированные компании.
10. Есть страны, в которых всю информацию об объекте – выдано ли разрешение, нет ли обременений, сколько владельцев, Вы можете посмотреть в государственном реестре или в базе нотариуса. Например, такая система существует в Грузии.

Редакция располагает аудиозаписями разговоров и перепиской с героями статьи.
Поделиться в Facebook