"Недвижимость в Черногории принесет 4-6% прибыли"

Мы взяли интервью у владельца черногорского агентства недвижимости Светланы Замотиной.

Черногория — одна из самых красивых стран мира. Именно в черногорскую Боко-Которскую бухту, в прекрасные города Котор, Будва, Бар, Сутоморе и другие съезжаются туристы со всего земного шара, чтобы увидеть как горы целуются с морем, пообщаться с загоревшими и расслабленными жителями и забрать с собой чуточку этого жизнеутверждающего спокойствия и память о небывалых природных видах. Побывав в Черногории единожды, многие мечтают вернуться туда снова и задумываются если не об иммиграции в эту далекую страну, то о приобретении там собственного уголка. Но что, кроме удовольствия от отпуска, может принести квартира или дом в Черногории своему владельцу? Целесообразно ли сейчас покупать там недвижимость с целью инвестиции и если да, то какую? Об этом и о многом другом мы решили расспросить Светлану Замотину, владельца собственного риелторского агентства в Черногории.

Здравствуйте, Светлана. Расскажите о себе. Где родились, давно ли живете в Черногории, как давно в сфере недвижимости?

Меня зовут Светлана Замотина, я родилась на Урале, закончила факультет экономики и управления в Магнитогорском Техническом университете. Работала в сфере маркетинга и образования в России. В 2008 году переехала с семьей в Черногорию. Два года у меня ушло на адаптацию в стране, изучение языка и менталитета, а также законодательства Черногории. А с 2010 года я основала фирму по продаже и аренде недвижимости в Черногории «TradeGoria».

Расскажите, какие тенденции сейчас на рынке черногорской недвижимости, растут цены или падают? Почему?

На данный момент сложно сказать, растут или падают цены в Черногории, т. к. рынок недвижимости постоянно меняется. Один из факторов снижения себестоимости строительства — снижение цен на строительные материалы и работы.

Активно приходят на рынки зарубежные инвесторы-застройщики. Спектр ценовой категории недвижимости расширяется, сейчас можно купить качественную не дорогую застройку, а также можно купить дорогую недвижимость сомнительного качества у самого моря.

В данный момент в стране началась легализация незаконно построенной недвижимости (это более половины объектов в Черногории) и это тоже отразится на цене квадратного метра продаваемой недвижимости.

Раньше ситуация была такой, что большую часть иностранных покупателей недвижимости составляли россияне, какая ситуация сейчас?

После вступления Черногории в НАТО и появления в Черногории прямых рейсов из европейских столиц, ОАЭ, Турции значительно увеличился поток покупателей и инвесторов из этих государств.

В 2014 году в России была сильная девальвация рубля и покупательная способность россиян серьезно просела. Как это повлияло на черногорский рынок недвижимости?

С 2014 года покупателей из России сменил «поток» покупателей из Украины, но это был непродолжительный период. На данный момент покупку недвижимости совершают граждане РФ, Украины, Белоруси, Европы, а также много наших соотечественников, которые эмигрировали еще во времена СССР, покупают недвижимость в Черногории с целью проживания на пенсию. Стоит отметить, что более 25% иностранных компаний в Черногории принадлежит россиянам. А всего в 2017 году прирост инвестиций в Черногорию за последние 9 месяцев составил на 21% больше, чем за аналогичный период в прошлом году.

Если люди покупают недвижимость для себя, то они выбирают ее по вкусу. Но если люди покупают недвижимость ради прибыли, то роль играют многие факторы. На какие критерии Вы бы посоветовали обратить внимание потенциальным инвесторам?

Основополагающие факторы: регион, близость к морю и пляжам, развитая инфраструктура.

Какие регионы Черногории, на Ваш взгляд, наиболее благоприятны для покупки недвижимости с целью инвестиций?

На мой взгляд, на данный момент самые благоприятные регионы для инвестиций - это Будва, Петровац, Боко-Которский залив и Тиват.
Перспективными регионами в ближайшем будущем будет Барский регион и регион Ульцина. На данный момент, идет интенсивное строительство автобана Белград-Бар, что, несомненно, отразится на инвестиционном потенциале региона.

Частая ситуация, когда сайты недвижимости публикуют объекты по стоимости ниже среднерыночной. Как можно объяснить неоправданно низкую цену на объект? Стоит ли насторожиться? Какая реальная цена на небольшую виллу в Черногории? От какой цены за метр следует отталкиваться как от нормальной?

В большинстве случаев неоправданно низкая цена на недвижимость — это рекламный ход, тем не менее «горячие» варианты встречаются, но не в массовом порядке. Реальная цена небольшой виллы 150-200 тысяч евро в удаленности от моря около 1 км, средняя стоимость в этой зоне за кв. м. 1000 евро. Если же мы говорим о первой линии, то цена 1 кв. м. от 3000 до 10 000 евро.

При покупке частного дома или виллы, на что бы Вы посоветовали обратить внимание?

В первую очередь необходимо обратить внимание на месторасположение дома, на подъездные пути к дому, тип водоснабжения. Немаловажным фактором является наличие термофасада дома, что защищает дом зимой от влаги, а летом от жары, на тип отопительной системы.

Какие виды инвестиций в недвижимость наиболее актуальны — квартиры или дома? Почему?

Покупка квартиры с целью последующей сдачи в аренду — это наиболее простой и доходный вариант инвестиций. Цены на аренду квартиры по карману большему числу туристов, в связи с этим заполняемость квартир в сезон полнее.

В наиболее популярных регионах Черногории — Бококоторская бухта, Будва, Бар — какие сегодня средние цены на квадратные метры площади в квартирах и домах?

В течение последних лет цены на недвижимость в Черногории близки к реалистичным. В Будве средняя цена за кв. м. около 1600 евро, в Боко-Которском заливе средняя цена немного выше Будванской и составляет около 1750 евро за кв. м. В Баре средняя цена на недвижимость около 1200-1300 евро за кв. м.

Какие риски могут подстерегать частного инвестора при покупке недвижимости в Черногории?

Основной риск для инвестора иностранца – это непонимание местного менталитета и отсутствие знаний о местном ценообразовании на вторичном рынке, что может привести к покупке объекта по завышенной стоимости или неликвида.

Много подводных камней присутствует при покупке земельного участка, необходимо узнать совпадает ли урбанистический участок с кадастровым участком, покупаемый участок — это самостоятельная урбанистическая единица или нет. Совпадают ли границы кадастрового участка с физическим состоянием участка, это только часть вопросов, в которых самостоятельно разобраться сложно.

По каким критериям нужно выбирать себе риелтора, которому можно доверить выбор недвижимости?

Не стоит доверять советам и субъективному мнению знакомых и не знакомых людей, которые проживают в Черногории или приезжают отдыхать и не занимаются профессионально продажей недвижимости.

При работе с риелтором обратите внимание, насколько хорошо он знаком с регионами, климатическими условиями, насколько хорошо владеет языком и информацией о продаваемом объекте. Обратите внимание на подачу информации: профессиональный риелтор должен проинформировать о положительных и отрицательных сторонах каждого объекта, не делая акцент на одном объекте, пытаясь именно его продать.

Какие нюансы оформления сделки при покупке недвижимости?

Процедура оформления сделки достаточно простая в Черногории. После выбора подходящего объекта, покупатель и продавец заключают договор у нотариуса, в котором описывается предмет купли-продажи, определяется его цена, сроки передачи денег и обязанности сторон. Тогда же вносится задаток, в размере 10% от стоимости недвижимости.

Сделка считается состоявшейся после того, как покупатель уплатил продавцу всю указанную в договоре сумму и продавец подписал подтверждающий это документ.

Далее, нотариус подает документы на государственную регистрацию и, спустя 2 месяца, покупатель получает свидетельство о собственности, т. н. «Лист непокретности».

Какое налогообложение на недвижимость действует в Черногории?

После приобретения недвижимости покупатель должен оплатить государственный налог в размере 3%от стоимости объекта.

В случае, если недвижимость Черногории приобреталась на первичном рынке — налог платить не требуется, если недвижимость приобретается у юридического лица.

На годовой налог влияют следующие факторы: регион, удаленность от моря, год постройки, тип объекта, площадь объекта, наличие бассейна. К примеру, годовой налог на виллу 200 кв. м., с бассейном, расположенную на расстоянии 1 км от моря составит около 600 евро.

Какие налоги придется платить при сдаче недвижимости в аренду?

При сдаче недвижимости в аренду необходимо заплатить налог на прибыль, который составляет 9%.

На какой уровень прибыли может рассчитывать частный инвестор при сдаче недвижимости в аренду?

Уровень прибыли при сдаче недвижимости в аренду в Черногории составляет 4-6% с учетом налогов, несмотря на невысокую рентабельность, данный вид инвестиций наиболее надежный.

Как рассчитать доходы от сдачи квартиры/дома в аренду — читайте в нашем материале.

Есть ли сегодня в Черногории то, что в постсоветских республиках принято называть коттеджным комплексом — комплекс вилл с инфраструктурой, обслуживанием? Если да, то какие объекты и на каких условиях предлагают?

В Черногории, как и в других странах есть коттеджные комплексы, апарт-комплексы, а также комплексы вилл.
Так, например, идет строительство и активно продается фешенебельный курортный комплекс Lustica Bay, он спроектирован как город клуб, включает в себя более 500 вилл и 1000 апартаментов класса «люкс». Также, в Кумборе идет строительство нового элитного поселка яхтсменов Portonovi, который включает в себя 275 роскошных резиденций.

Недвижимость в Черногории продается под ключ, если приобретается объект на этапе строительства, то можно рассчитывать на хорошую скидку. Большинство застройщиков дают беспроцентную рассрочку платежа сроком от 1 до 3 лет.

В заключение беседы, что Вы можете пожелать нашим читателям?

В заключение, хочу порекомендовать инвестировать в недвижимость в Черногории. Это выгодное и стабильное вложение средств, с возможностью получать стабильную и гарантированную прибыль.

Черногория славится своим дружелюбием, красивыми природными пейзажами, отвесными скалами, ласковым морем и теплым летним солнцем. Это страна для любителей спокойного и размеренного отдыха и жизни. Приезжайте к нам, а наши профессиональные гиды и риелторы сделают все, чтобы от поездки остались только положительные впечатления.