Свежая аналитика рынка недвижимости Грузии за 2017 год: рекорд по количеству завершенных проектов и числу сделок с жильем

В Батуми число сделок с недвижимостью выросло в два раза с 2015 года.

Сделки

Согласно исследованию Colliers, 2017 год стал рекордным по числу завершенных строительных объектов.

Тбилиси

В Тбилиси было завершено 200 проектов и в общей сложности сдано 11 160 квартир, что на 30% больше по сравнению с 2016 годом. 76% готовых жилых квартир уже проданы. В настоящее время строится 525 жилых проектов по сравнению с 580 проектами в 2016 году.
Эти проекты расширят жилую застройку Тбилиси в общей сложности на 33 385 квартир и 3,12 млн кв. метров , что отражает снижение на 10% и 0,6% по сравнению с предыдущим годом соответственно.

В конце 2017 года, 37% строящихся квартир были указаны как проданные. В 2017 году было выдано 143 разрешения на строительство. Эти проекты включают 9 827 жилых квартир, что на 30% выше, чем количество проектов, разрешенных в 2016 году. Около 22 000 (66%) построенных квартир классифицируются как жилье эконом-класса, 28% попадают в средний сегмент, а 5% считаются премиальными квартирами. Это говорит, что доля квартир среднего класса выросла, сократив долю эконом-класса и премиального сегмента.

В 2017 году 3,12 млн. кв. метров жилой площади зарегистрировано как строящиеся. Самая большая доля находится в Сабуртало (30%), а затем районы Ваке и Диди Дигоми с 13% каждый.

В отличие от 2016 года эта доля увеличилась в Глдани и Исани на 3% и 2% соответственно, в то время как Сабуртало, Ваке, Дидубе,
Мтацминда и Чугурети уменьшились незначительно.

В 2017 году число сделок с недвижимостью в Тбилиси значительно увеличилось по сравнению с 2016 годом – на 21% и достигло отметки в 28 000 единиц. Большая часть –недавно построенные квартиры (54%), что связано с большим количеством недавно завершенных проектов. Продажи вторичной недвижимости выросли на 10% по сравнению с предыдущим годом. Возрастающий спрос на жилую недвижимость исходит от
местных жителей и иностранцев из соседних стран. С 2012 года количество сделок с жильем ежегодно увеличивается, за исключением 2015 года, когда весь рынок был подавлен.

Увеличилось число сделок с недвижимостью до рекордных 28 тысяч, что на 21% больше, чем в 2016 году. Общий объем транзакций вырос на 10% и составил $1,17 млрд. Наибольшая доля сделок приходится на небольшие по метражу квартиры. Эта тенденция была более значимой в пригородных частях города, таких как Диди Дигоми, Глдани, Надзаладеви и Самгори, где доля небольших квартир площадью до 50 кв. м составляет около 50% от общей суммы транзакций. Наибольшая доля крупных сделок с крупными объектами зарегистрированна в районах Мтацминда и Ваке.

Изменение закона о рекламе, заставившее продавцов указывать цену недвижимости в грузинском лари, а не в долларах США, не оказали существенного влияния на цены. При этом выросло число транзакций в грузинском лари с 29% в первом полугодии 2017 года до 55% во втором полугодии 2017 года.

Батуми

Батуми стал вторым городом Грузии по числе завершенных строительств с показателем 35 жилых проектов и 600 строящихся.

Всего в 2017 году было завершено строительство 6 424 жилых квартир, из которых 54% уже продано. В настоящее время 22 752 квартиры находятся в стадии строительства и, как ожидается, будут завершены в 2018-2019 годах.

Большая часть текущих проектов ведется крупными застройщиками - 64%. 23% - доля средних компаний и 13% – мелкие застройщики.

В Батуми число сделок с недвижимостью также побило рекорд и составило 8 574, что на 41% больше, чем в 2016 году и вдвое больше, чем в 2015 году. Большинство продаж – квартиры в новостройках, их число составило 49%.

Средняя цена недвижимости в Грузии снизилась из-за снижения доли премиум класса и жилья среднего класса. В Батуми, напротив, средняя цена продажи недвижимости выросла на 5% и составила $723 за метр квадратный. Эксперты связывают эту тенденцию со строительством проектов «Porta Batumi», «Metro City-1», «Selazir» и «Horizont-1».

Эксперты International Investment отмечают, что большинство объектов, участвовавших в сделках в 2017 году – объекты первичного рынка. Объем продаж жилья в новостройках выросло на 37%. В отличие от предыдущих лет, в 2017 году наибольшая доля объема транзакций состояла из недавно построенных квартир – 59%.

ТОП-5 застройщиков Батуми:



Квартиры эконом-класса составили большую часть транзакций на сумму $134,5 млн, что на 32% больше, чем в 2016 году. Квартиры среднего сегмента проданы на сумму $24,1 млн. Объекты премиум-класса – $45 млн.

Продажная цена новопостроенных жилых квартир в Батуми колеблется от $400 до $2500 за кв. метр. В 2017 году средняя цена продажи премиальных новопостроенных квартир составила $1,645 долл. США за кв. метр, среднего – $963, эконом – $540 за кв. метр.

Развитие Грузии

В Грузии права собственности признаны и защищены Законом. Владелец имеет право владеть, использовать и распоряжаться своим имуществом, которое регулируется земельным законодательством. Согласно Heritage Foundation Index, Грузия значительно улучшила права собственности – ее показатель на 11% выше, чем среднемировой.

Как отмечают Colliers, Грузия улучшила статус свободной экономики благодаря своей фискальной политике, нормативной эффективности и открытости рыночной политики. Согласно отчету Всемирного банка «Doing Business 2018», Грузия занимает 9-е место по «легкости ведения бизнеса» среди 190 экономик, 4-е место по « удобству бизнес-начинаний»и 4-е место по «удобству регистрации собственности». За последние 13 лет Грузия входит в число лучших стран с переходной экономикой. Регистрация нового бизнеса в Грузии занимает не более двух дней, а минимальные требования к капиталу отсутствуют. Согласно «Heritage Foundation Index of Economic Freedom 2018», экономика Грузии классифицируется как Преимущественно свободная и занимает 16-е место среди 180 стран.

Грузия остается наименее коррумпированной страной в регионе. По данным Transparency International, Грузия остается одной из лучших среди стран Восточного партнерства.

Иностранным инвесторам в Грузии гарантируются равные права с гражданами Грузии. После уплаты налогов иностранные инвесторы имеют право репатриировать доходы, полученные от инвестиций за границу.

Чтобы привлечь инвестиции и повысить экономический рост, у Грузии либеральная налоговая система, которая включает только шесть видов налогов: налог на прибыль (15%), подоходный налог (20%), налог на добавленную стоимость
(18%), налог на импорт (0%, 5% или 12%), акцизный налог (на отдельные товары) и налог на имущество (до 1%). Грузия – участник Соглашения об избежании двойного налогообложения с 52 странами.

Экономика

Рост ВВП Грузии в 2017 году составил 4,8%. Этот рост в значительной степени был обусловлен двузначным ростом экспорта. По предварительным данным, годовая экспортная ставка выросла на 29% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По данным Национального банка Грузии, предварительные доходы от туризма выросли на 27%, а денежные переводы выросли на 20%.

Согласно прогнозу Международного валютного фонда, Грузия будет поддерживать экономический рост примерно на уровне 4-5,5% в 2018-2021 годах. В 2017 году основными торговыми партнерами по торговле с Грузией стали Россия, Азербайджан, Турция, Армения и Китай. Экспорт в
страны ЕС увеличились на 13% и составили 24% от общего объема экспорта; экспорт в страны СНГ значительно вырос на 60% год-к-году, составив 43,3% от общего объема экспорта.

Наиболее быстро растущими секторами за первые девять месяцев 2017 года стали строительство – рост составил 12%, гостиницы – 11,9%, добыча полезных ископаемых – 7,2%, финансовое посредничество – 7% и недвижимость – 6,9%.

Инвестиции

По предварительным данным, приток прямых иностранных инвестиций в 2017 году увеличился на 16,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил $1,86 млрд.

Рост прямых иностранных инвестиций в секторе строительства и гостиничного и ресторанного секторов ускорился на 114% и 58% соответственно.
Ожидается, что прямые иностранные инвестиции будут оставаться высокими в 2020 году из-за двух факторов. Первый из них связан с новыми маршрутами междугородной торговли (увеличение трафика через Турцию, Азербайджан и Иран). Второй фактор – поступления от иностранных инвесторов, желающих делать бизнес в Грузии.

Ипотечное кредитование и доходы домохозяйств

Общий объем ипотечных кредитов, выданных в течение 2017 года вырос на 11% по сравнению с 2016 годом и составил $865. Соответственно, общая сумма невыплаченных ипотечных кредитов увеличилась на 26% и составила $1,469 миллионов.

В странах ЕС средний размер домохозяйства составляет 2,3 человека. В 2016 году среднее грузинское домашнее хозяйство составляло
3,3 человека. Несмотря на то, что в сравнении с аналогичным периодом прошлого года это число значительно сократилось – на 13% за период с 2005 по 2016 год.

Ожидается, что это число приблизится к европейскому стандарту, что приведет к увеличению спроса на жилую недвижимость.

Жилищная собственность в Грузии составляет 93%, что значительно выше по сравнению с 70% в ЕС. Самый высокий уровень – 96% владения жильем – в Румынии. В Словакии, Литве, Хорватии - 90%, причем самая низкая ставка в 43% представлена ​​в Швейцарии.

В период с 2012 по 2014 год ежегодный доход домашних хозяйств неуклонно рос. В 2015 году обесценивание национальной
валюты привело к тому, что он снизился на 19% по сравнению с 2014 годом. В 2016 году годовой доход домохозяйства снова снизился
до $4 690.

International Investment