Цены на российскую недвижимость в 2018 году продолжат падать

Эксперты называют 2018-й – годом неопределенности на российском рынке новостроек. Из-за новых требований к застройщикам и дешевизны ипотеки. По их прогнозам, цены на российскую недвижимость в 2018 году продолжат снижаться, как и в последние три года. Причины в растущем объеме предложения на первичном рынке и продолжении снижения доходов населения.

По данным Росстата, в России за 10 месяцев 2017 года в эксплуатацию ввели в общей сумме 53,3 миллионов метров квадратных жилой площади. Этот показатель на 4,3% ниже, чем за аналогичный период в 2016 году. При этом за последние кризисные годы в 2015-2017 количество введенного жилья практически не упало, а сохранилось на уровне 2014 года. Действительно большие перемены претерпел спрос. Ведь фактические доходы населения продолжают уменьшаться уже четвертый год подряд: в 2014 году они упали на 0,7%, в 2015 году – на 3,2%, в 2016 году – на 5,9%, за 10 месяцев 2017 года – на 1,3%. Такая ситуация ярко проявляется именно сокращением объема спроса.

Аналитики IRN прогнозируют: цены на российскую недвижимость в ближайшие годы продолжат падать примерно на 5-10% в год. Эксперты считают, что макроэкономические показатели больше не являются определяющими для российского рынка недвижимости. А если говорить о внутриэкономических показателях, то базовый прогноз Минэкономразвития РФ говорит о том, что до 2020 г. ежегодный прирост ВВП не превысит отметки в 2,3%, а рост фактических доходов населения – отметки в 2,1%. При этом рост доходов в 2,1% МЭР прогнозирует как максимальный, на пике в 2018 г., а в другие годы этот показатель, по расчетам чиновников, составит около 1%.

В 2018 году также наступит конечная дата, к которой граждан России должны обеспечить жильем, согласно Указу Президента РФ № 600 от 07.05.2012. В соответствии с Указом, в регионах ведут масштабное строительство экономичного жилья. Такое заполнение рынка жильем, построенным в рамках госпрограмм увеличило и увеличит в будущем предложение еще больше, что неизбежно отразится на стоимости.
Еще один фактор, увеличивающий предложение – принятое правительством в ноябре 2017 года решение запретить долевое финансирование строительства уже через три года. Решение вызвано проблемой обманутых дольщиков. Но ситуация в том, что сейчас 80% строительства финансируют как раз дольщики. Отмена долевого строительства заставит застройщиков заменить средства будущих жильцов банковскими займами. Но вместе с переходом на банковские кредиты, существенно вырастет и себестоимость строительства. Но пока запрет не вступил в силу, у строителей есть в запасе три года, за которые они попытаются вывести на рынок как можно больше объектов и тем самым успеть привлечь бесплатные долевые средства вместо банковских.

При этом важно учитывать, что объемы уже построенного жилья так велики, что реализовать их возможно лишь при рекордном падении стоимости недвижимости. Даже относительное укрепление рубля и рост цен на нефть весной 2017 года не простимулировали рынок и не стали причиной роста спроса на недвижимость. Цены на первичку продолжат снижаться из-за перенасыщения рынка.

А еще сильнее, чем на первичную недвижимость, цены снизятся на вторичном рынке. Ведь новостройки - серьезные конкуренты старым домам и большинство покупателей отдает предпочтения именно новопостроенным объектам. Собственники объектов в старых домах при неудовлетворении рыночной ценой склонны просто снимать объект с продажи. В результате, недвижимость остается непроданной, а цены продолжают падать.

Кроме того, ипотека в ближайшие годы продолжит дешеветь. Центробанк из-за низкой инфляции уже снизил свою ключевую ставку в декабре с 8,25% до 7,75%, а в 2018 году оно предположительно составит до 7%. Превышение ключевой ставки над инфляцией в 3,5-4%, не должно превышать 2,5-3%, по расчетам самого Центробанка. Соответственно, подешевеют и ИЖК примерно до 8,8-9%. Но при этом эксперты уверены, что ипотечный бум не приведет к подорожанию недвижимости. Ведь он лишь частично может компенсировать излишки предложения. А значит в 2018 году недвижимость просто не может дорожать быстрее инфляции, то есть на 3-4%.

Примечательно, что существует ряд факторов, которые по логике вещей должны, напротив, повысить цены за метр квадратный. К ним относится рост цен на стройматериалы, ужесточение требований к застройщикам и снижение ставок по ипотеке. Но если учесть, что спрос падает, а предложение растет, то даже наличие этих факторов вряд-ли способно вызвать рост цен.