Доступность аренды недвижимости и ипотеки в США снижается

Доля арендных и ипотечных выплат в структуре заработков жителей США продолжает расти, что обусловлено главным образом тем фактом, что доходы отстают от роста стоимости жилья и, в случае ипотеки, повышением процентных ставок.

Об этом свидетельствуют данные исследования американского рынка недвижимости, проведенного компанией Zillow: люди с низким уровнем доходов в крупных городах вообще не могут позволить себе самостоятельную аренду даже дешевого жилья.

Доступность ипотеки – доля среднего дохода домохозяйства, необходимого для ежемесячного платежа по ипотечным кредитам в типичном доме в США, – достигла 17,5% во втором квартале 2018 года по сравнению с 15,4% годом ранее.

Это самый высокий показатель за последние девять лет, хотя он остается значительно ниже исторического среднего значения на уровне 21,2% - отчасти потому, что, несмотря на недавний рост, ставки по ипотечным кредитам также остаются ниже исторических.

Однако этот показатель вырастет, поскольку цены на жилье в Соединенных Штатах продолжают расти, а это заставляет продавцов оттягивать продажу в ожидании еще большего роста, что усугубляет дефицит предложения на рынке и, в свою очередь, провоцирует рост цен.

Помочь вырваться из этого замкнутого круга могут строители, однако они крайне медленно и осторожно наращивают темпы строительства, все еще памятуя о плачевных для штатовской строительной отрасли последствиях глобального кризиса, пишет International Investment.

Расходы на аренду жилой недвижимости в структуре зарплат американцев еще более высокие – 28,4% по состоянию на второй квартал 2018 года. Это показатель превысил исторический максимум, который составлял 25,8%.

При этом неблагоприятна ситуация и для арендодателей – рентабельность сдачи в аренду недвижимости в США снизилась, хотя и незначительно, по мере того, как темпы роста арендной платы замедлились, а на нескольких региональных рынках стоимость аренды даже снизилась, достигнув исторического потолка.

Средний доход домохозяйства в США во втором квартале составил $60 748 в год. Расходы по ипотеке (на наиболее распространенное типичное жилье) составляют в среднем $10 631 за год – это 17,5% от годовой заработной платы. Расходы на аренду составляют $17 252 – 28,4% в структуре доходов.

Разница между расходами на ипотеку и аренду составляет $6 621, что примерно соответствует сумме, которую, по расчетам Министерства сельского хозяйства США, бережливая семья из четырех человек с маленькими детьми должна ежегодно тратить на бакалейные товары.

Однако доступность ипотеки определяется не только процентными ставками, но и рядом других жестких требований к заемщикам, включая минимальный порог доходов, что делает невозможным получение ипотечного кредита для малообеспеченных слоев населения и вгоняет их в еще большие расходы на аренду.

Средний доход домашних хозяйств за последний год вырос всего на 2,8%, согласно данным Бюро статистики труда США. А цены на недвижимость, проданную в США во втором квартале 2018 года с привлечением ипотеки, выросли на 6,5%. Почти половина (49,6%) домашних хозяйств в США, арендующих жилье, а это 20,3 млн. жителей, тратят более 30% своих доходов на аренду.

В четырех из 35 самых крупных и дорогих городских рынков недвижимости Соединенных Штатов доля расходов на аренду в структуре доходов малообеспеченных домохозяйств превышает 50-процентный порог – 61,6% в Риверсайде (Калифорния), 60,3% в Майами, 59,4% в Лос-Анджелесе и 57,5% в Орландо.

Во всех группах населения наибольшая доля расходов на аренду среди американских мегаполисов – в Сан-Хосе (53,5%), в Большом Лос-Анжелесе (45,0%), в Сан-Франциско (44,9%) и в Сан-Диего (37,9%). Среди арендаторов, которые платят более 36% своих доходов на аренду, 60% сообщают, что у них нет сбережений.