Как заработать на коммерческой недвижимости в 2026 году?
Для того чтобы понять, как заработать на коммерческой недвижимости в текущих реалиях, придётся забыть про формулу «купил дешевле — продал дороже». Сегодня прибыль строится на управлении операционной эффективностью, работе с Cap Rate (ставка капитализации) и выборе гибридных форматов. Деньги приходят двумя путями: стабильная арендная выручка, привязанная к инфляции, и целенаправленный рост стоимости актива через улучшение […]
Для того чтобы понять, как заработать на коммерческой недвижимости в текущих реалиях, придётся забыть про формулу «купил дешевле — продал дороже». Сегодня прибыль строится на управлении операционной эффективностью, работе с Cap Rate (ставка капитализации) и выборе гибридных форматов. Деньги приходят двумя путями: стабильная арендная выручка, привязанная к инфляции, и целенаправленный рост стоимости актива через улучшение его финансовых показателей. Анатомия пассивного дохода: миф о «купил и забыл» На рынке десятилетиями культивировался упрощенный нарратив: «купил → сдал → заработал». Звучит привлекательно, когда нужно убедить частного инвестора подписать договор. В 2026-м эта формула разваливается при столкновении с реальностью. Недвижимость — не депозит, где деньги тихо лежат и капают проценты. Это капиталоёмкий актив, который требует внимания постоянно. «Пассивный доход» на практике означает не ноги на столе, а грамотно выстроенное делегирование. Даже самый простой объект генерирует цепочку задач, превращающих инвестицию во вторую работу. Если вы не передаете эти функции профессиональному оператору, вы неизбежно сталкиваетесь с точками активного вовлечения: Ротация арендаторов: найти, проверить, оформить документы, а иногда — выселить. Техническая эксплуатация: износ, текущий ремонт, аварии и вечный контроль подрядчиков. Фискальная нагрузка: налоги, общение с местными регуляторами, учёт денежных потоков. Поэтому профессионалы разделяют вещи чётко: владеть активом и управлять бизнесом на его базе — это два разных занятия. Как детально разбирается в материале International Investment, настоящая пассивность наступает только когда инвестор платит управляющей компании за то, чтобы все операционные головные боли стали её проблемами. В противном случае вы получаете не ренту, а зарплату за собственную самозанятость, часто с доходностью ниже рыночной. Форматы инвестиций в недвижимостью: где искать маржу <img fetchpriority="high" decoding="async" width="1000" height="667" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-2.jpg" alt="как заработать на коммерческой недвижимости" class="wp-image-1989" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-2.jpg 1000w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-2-300x200.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-2-768x512.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-2-225x150.jpg 225w" sizes="(max-width: 1000px) 100vw, 1000px" /> Выбор конкретного типа недвижимости зависит от устойчивости к рискам и желаемого уровня вовлеченности в управление. В 2026 году наиболее маржинальными считаются сегменты, связанные с туризмом и логистикой. Инвестиции в гостиничный бизнес Инвестиции в отельные номера (гостиничные юниты) под управлением международных брендов стали золотым стандартом для частного капитала. Это покупка номера в собственность, который работает как бизнес-единица. Управляющая компания берет на себя все процессы: от маркетинга до ремонта. Обычная жилая аренда работает просто — зафиксировал ставку на год и надеешься, что инфляция не съест доход к концу срока аренды. Отельный бизнес устроен иначе, цена за номер подстраивается под рынок, загрузку или сезон. Когда инфляция растёт, отель просто пересчитывает прайс и перекладывает издержки на гостя. Арендодатель квартиры ждёт окончания договора, а отельер адаптируется в реальном времени — маржа остаётся на месте. Прибыль часто распределяется по «котловому методу», что нивелирует риски простоя конкретного юнита. Согласно аналитике компании JLL, инвестиции в сегмент «Living» (жилая и сервисная недвижимость) выросли на 19% по сравнению с предыдущими пятью годами. Это подтверждает устойчивость формата к кризисам. Риски локальных и небрендовых отелей Главная ошибка начинающего инвестора — путать покупку номера в сетевом отеле с инвестициями в апарт-отель (no-name формат). По факту такие объекты нередко являются просто «общежитиями» с ресепшеном: без технических зон, логистики и стандартов, где управление зависит от собственника или местного риелтора, а не от отлаженной системы. Скрытые угрозы инвестиций в локальные объекты: Сложный выход (Exit Strategy): Вторичный рынок не ценит неизвестный бренд, ликвидность стремится к нулю. Уязвимость в кризис: Отсутствие глобальной программы лояльности (как у Marriott или Hilton) мгновенно останавливает поток гостей при спаде рынка. Игнорирование износа: В финмоделях часто не заложен фонд на реновацию (FF&E), что обрушивает реальную доходность уже через 3–4 года. Отраслевые специалисты подчеркивают: именно в сегменте локальных «полуотелей» самая высокая «смертность» капитала. Выйти из такого актива без убытков крайне сложно, так как продать его как бизнес невозможно. Логистика и склады Спрос на склады остается высоким. По данным портала Statista, выручка мирового e-commerce достигнет $3,89 трлн в 2026 году. Каждая онлайн-покупка — это физический склад, упаковка, отгрузка. Чем активнее люди заказывают в интернете, тем сильнее дефицит нормальных логистических площадей. Долгосрочные контракты с операторами логистики обеспечивают стабильный доход, которому безразличны колебания розничного рынка. Стрит—ритейл в туристических хабах Помещения на первых этажах в проходных местах остаются «голубыми фишками» недвижимости. Однако в 2026 году важно тщательно выбирать локацию. Ставка делается на то, что невозможно заменить онлайном: гастрономические кластеры, салоны красоты, медицинские центры. Всё, что требует физического присутствия клиента. Перед покупкой нужно разобраться в деталях, которые не видны на фотографиях: реальный пешеходный трафик, платёжеспособность района, техническое состояние помещения — хватает ли мощности электросети, есть ли вытяжка. Промахнуться на этапе подбора объекта в стрит-ритейле — удовольствие дорогое, а исправить ошибку потом крайне сложно. Финансовый анализ и сравнение доходности Оценивать актив только по цене квадратного метра — верный способ обмануть самого себя. Реальную картину дают три метрики: ROI (возврат инвестиций), Cap Rate (ставка капитализации) и IRR (внутренняя норма доходности). Таблица сравнения ключевых экономических показателей разных типов коммерческой недвижимости Тип недвижимости Средняя доходность Порог входа Управленческая нагрузка Устойчивость к кризисам Отельные номера 8–16% Средний ($200К) Низкая (полное стороннее управление) Высокая (гибкие цены, быстрая адаптация) Отельные апартаменты 2-8% Низкий ($100К) Высокая (поиск арендаторов, ремонты) Низкая (зависит от сезонности) Стрит-ритейл 4–7% Высокий ($500k+) Средняя (поиск арендаторов) Средняя (зависит от локации) Офисные помещения 3–5% Высокий ($1m+) Высокая (ремонты, поиск арендаторов) Низкая (переход на удаленную работу) Склады 7–11% Высокий ($2m+) Низкая (долгосрочные контракты) Высокая (рост e-com) Пассивный доход от аренды коммерческой недвижимости в отельном сегменте часто показывает лучшие результаты благодаря возможности динамического ценообразования. Мифы о 20% годовых и реальная окупаемость Когда предлагают проект с «гарантированной» доходностью 18–20%, стоит остановиться и задать неудобный вопрос: а почему этот актив ещё не забрали крупные игроки? Банки, REIT-фонды, страховые компании — у них дешёвые деньги и армии аналитиков. Всё, что стабильно приносит выше 10%, они выгребают с рынка моментально. Если институционалы проходят мимо «суперпредложения», значит, за красивыми цифрами скрываются риски, которые заявленную доходность не переживут. Чаще всего сверхвысокая доходность — это результат «творческой бухгалтерии». Как справедливо отмечено в разборе механизмов доходности, маркетинговые цифры в 18-20% возникают из-за подмены понятий: расчет ведется от валовой выручки, а не от чистой прибыли. Из моделей намеренно исключаются периоды простоя, сезонные спады и будущие расходы на капитальный ремонт (CAPEX). Если привести модель к реальности и добавить стресс-сценарии, фактическая доходность окажется в 2–3 раза ниже заявленной. Реальные окупаемость инвестиций в недвижимость (ROI) в 2026 году: 15–18 лет (Оптимистичный сценарий): Достижим только при грамотном выборе объекта с уникальными характеристиками (редкая локация, эксклюзивный вид), который управляется профессиональным оператором. 25–30 лет (Рыночная норма): Стандарт для типовых квартир и массового коммерческого сегмента без ярко выраженных конкурентных преимуществ. Часто такая доходность едва перекрывает ставки по депозитам. 40+ лет (Зона риска): Характерно для объектов, купленных на пике цен или в неудачных локациях, где инфляция и операционные расходы съедают весь номинальный доход, оставляя инвестора с иллюзией заработка. Глобальные тренды и география доходности Сейчас выигрывают регионы и форматы, способные давать доходность выше инфляции. Западная Европа буксует — налоговая нагрузка душит маржу. Капитал уходит туда, где условия работают на инвестора. Подходящие страны для инвестиций в недвижимость 2026: Ближний Восток (ОАЭ, Саудовская Аравия): ROI до 8-10%, валюты привязаны к доллару, подоходного налога нет. Для долларового инвестора — почти идеальные условия. Юго-Восточная Азия (Таиланд, Индонезия): По данным UNWTO, в первой половине 2025-го турпоток вырос на 11% год к году — выше среднемирового. Отельная недвижимость снова в игре. Южная Европа (Кипр, Греция, Грузия): Растущий туризм, плюс программы ВНЖ за инвестиции — связка, которая продолжает притягивать капитал. Оценивая плюсы и минусы вложения в недвижимость в разных юрисдикциях, ориентируйтесь на проекты, объединяющие доходность 10%+, надежность и потенциал роста цены. Сегодня такое редкое сочетание прибыли и высокой ликвидности проще всего найти в сегмент отельной недвижимости. Подводя итог Коммерческая недвижимость в 2026 году — для тех, кто считает, а не угадывает. Интуитивные, тем более эмоциональные покупки не прощают ошибок. Правильный формат, подходящая юрисдикция и сильная управляющая компания — без этих трёх составляющих капитал не растёт, а тает.
Эволюция инвестиций: аналитика по рынку недвижимости и почему кластеры стали инвестиционной стратегией №1
2026 год – это время инвестиционных изменений. Буквально пару лет назад большинство людей выбирали стандартную схему: покупаем квартиру и зарабатываем либо с ее перепродажи, либо с аренды. Сейчас такой формат заработка теряет актуальность. Особенно – среди крупных вкладчиков. Текущая аналитика по рынку недвижимости подсвечивает некоторые трансформации рынка. И теперь инвесторы обращают все большее внимание не […]
2026 год – это время инвестиционных изменений. Буквально пару лет назад большинство людей выбирали стандартную схему: покупаем квартиру и зарабатываем либо с ее перепродажи, либо с аренды. Сейчас такой формат заработка теряет актуальность. Особенно – среди крупных вкладчиков. Текущая аналитика по рынку недвижимости подсвечивает некоторые трансформации рынка. И теперь инвесторы обращают все большее внимание не на простые квартиры и ЖК, а на полноценные экосистемы. Подробнее этот вопрос разберем далее. Кластерная модель становится все более популярной Глобальный рынок недвижимости переходит к кластерной модели. От традиционных подходов она отличается тем, что объекты в данном случае многофункциональны и самодостаточны. Это не отдельные сооружения. А объекты, которые входят в единую экосистему и объединяются между собой по различным параметрам: Назначение; Местоположение; Тип собственности; Цена и т.д. В отличие от отдельной застройки, кластер имеет собственный внутренний трафик, что способствует постоянному развитию. Как следствие, стоимость объекта повышается. Причем такое развитие может происходить на протяжении длительного времени. Поэтому масштабирование прибыли от инвестиций не имеет прямых ограничений. <img decoding="async" width="1024" height="683" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-1-1024x683.jpg" alt="Аналитика по рынку недвижимости 2026" class="wp-image-1982" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-1-1024x683.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-1-300x200.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-1-768x512.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-1-225x150.jpg 225w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-1.jpg 1536w" sizes="(max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Потеря позиций классической аренды Большинство инвесторов привыкли к классической схеме пассивного дохода: покупка жилья → его сдача/продажа → прибыль. Но с 2026 года такая модель теряет свои позиции. Причин несколько: Ужесточение прав арендаторов (особенно в Европе и ряде стран Азии); Растущие налоги; Невысокая доходность (как правило, до 5-6%). При этом пассивный доход от сдачи в аренду недвижимости показывает иную динамику. Здесь работает эффект масштаба. Кластером управляет отдельная компания. Она берет на себя расходы на: Поддержку объекта; Рекламу; Обслуживание и т.д. За счет этого расходы инвестора уменьшаются. Как и головная боль, которая часто возникает при самостоятельном управлении объектом. Почему недвижимость кластерного формата становится основным инструментом инвестиций У кластерных инвестиций есть несколько важных плюсов: Высокая доходность и спрос. Коммерческие кластеры (отели, складские объекты, курортные комплексы) пользуются стабильно высоким спросом у представителей B2B сегмента, что обеспечивает высокую арендную ставку. Защита от инфляции. Арендные ставки на коммерческую кластерную недвижимость растут быстрее, позволяя стабильно и реально сохранять вложенный капитал. Профессиональное управление. Кластеры управляются компанией. На ней же лежат все основные расходы (маркетинг, поддержка и т.д.). Инвестору не нужно тратить на это свои деньги. Инвестиции в кластеры – это один из более реалистичных сценариев для пассивного дохода. Раньше инструментом для его получения выступала жилая недвижимость. Но сегодня, вкладываясь в нее, можно сказать, что собственник становится самозанятым (о чем более подробно рассказано в статье International Investment). Вкладываясь в коммерческие объекты, склады и другие форматы многофункциональных кластеров, инвестор, по сути, тратит время только на покупку. В данном случае он избавляет себя от решения многочисленных параллельных вопросов. Поэтому такая инвестиция и вправду может стать источником пассивного дохода. Прогнозы на 2026 год – чего ждать и к чему готовиться Как сообщает Savills на 2026 год, после небольшого инвестиционного застоя (незначительный спад был характерен для периода 2023-2024 годов) на мировом инвестиционном рынке скоро произойдет стремительный рост. Ожидается, что он достигнет оборота в 1 трлн долларов. Другой обзор, уже от JLL ставит во главу инвестиционных трендов 2026 года экономику впечатлений. Проще говоря, по прогнозам компании нас ожидает рост цен на многофункциональные кластеры, в которых можно не просто жить, но еще и работать, обучаться, развиваться: Отельные экосистемы; Коворкинги; Зоны ритейла; Складские экосистемы и др. Это уже проявляется в Дубае, Индии и Юго-Восточной Азии, где спрос на брендированные резиденции и отельные объекты вырос на 20% (данные Knight Frank). О чем это говорит простыми словами? Все просто: мы находимся в точке перегиба. После паузы 2023–2024 рынок недвижимости готов совершить серьезный рывок. Если раньше инвесторов интересовали только квадратные метры и они приобретали такие в надежде на их рост, то сейчас капитал идет туда, где есть жизнь, эмоции, сервис. И его ввод в такое направление – это покупка реального актива на старте нового глобального цикла роста цен. Инвестиции в отель как наиболее популярный формат входа в кластер Особого внимания в 2026 году завоевывает отельная недвижимость. Считается, что именно она в ближайшее время может стать одним из основных инструментов входа в инвестиционный рынок. <a href="https://www.gminsights.com/ru/industry-analysis/hospitality-real-estate-investment-market#:~:text=%D0%9C%D0%B5%D0%BA%D1%81%D0%B8%D0%BA%D0%B0%20%D0%B8%20%D0%9A%D0%BE%D0%BB%D1%83%D0%BC%D0%B1%D0%B8%D1%8F%20%D0%BD%D0%B0%D1%85%D0%BE%D0%B4%D1%8F%D1%82%D1%81%D1%8F%20%D0%BD%D0%B0%20%D0%BF%D0%BE%D0%B4%D1%8A%D0%B5%D0%BC%D0%B5%2C%20%D0%B2,%D0%B1%D1%83%D1%82%D0%B8%D0%BA%2D%D0%BE%D1%82%D0%B5%D0%BB%D0%B8%2C%20%D0%BA%D1%83%D1%80%D0%BE%D1%80%D1%82%D1%8B%20%D0%BA%D0%BE%D0%BC%D0%B1%D0%B8%D0%BD%D0%B8%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE%20%D0%B8%D1%81%D0%BF%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D0%B7%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F%20%D0%B8%20%D0%B1%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%BE%D0%B2%D1%8B%D0%B5%20%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%B0" target="_blank" rel="noopener">Global Market Insights Inc. ожидает, что уже в 2034 году объем рынка инвестиций в гостиничную недвижимость в США превысит 178 млрд долларов. Для сравнения, ее объем в 2024 году оценивался в 61,3 млрд долларов. Такая же тенденция характерна и для других стран. Например, по данным IBC Real Estate, объем вложений в гостиничную недвижимость российскими инвесторами только за первое полугодие 2025 года составил 15 млрд рублей, что на 4 млрд рублей больше аналогичного периода 2024 года. Высокая доходность и безопасность – вот, чем объясняются такие данные. Особенно в сравнении с жилой недвижимостью: Квартира Отельный объект Средняя доходность 4-6% годовых 10-14% годовых Операционные расходы Собственник (инвестор) Управляющая компания Арендаторская загрузка 60-70% (зависит от сезона, расположения и др.) 80%+ (за счет внутренней инфраструктуры и бренда) Налоговые льготы Минимальны Часто субсидируется государством для развития бизнеса Еще одно глобальное отличие инвестиций в отель и жилую недвижимость заключается в скорости выхода из актива. Объект в работающем гостиничном кластере продается в среднем за 45-60 дней. А вот квартира может «висеть» на доске объявлений месяцами. И чтобы ее продать, часто приходится снижать стоимость. Плюсы и минусы вложений в недвижимость в текущем цикле Перед любым шагом в инвестициях важно объективно оценить все его плюсы и минусы. Кластерная недвижимость в этом смысле не будет исключением. Вот главные преимущества, которые она предоставляет: Защита от инфляционных шоков. В отличие от облигаций, доходность в кластерах индексируется практически в реальном времени. Яркий пример — отели, здесь стоимость суток проживания или сервисных сборов формируются ежедневно. Высокая ликвидность благодаря брендовому эффекту. Объекты в составе известных кластеров и/или под управлением международных операторов продаются быстрее и выгоднее (примерно на 30-40%), чем лоты в точечных застройках. Прибыль за счет развития инфраструктуры. Приобретая объект в кластере, собственник инвестирует только в него. А сама территория при этом продолжает развиваться. Но уже за счет других девелоперов. И это положительно влияет на стоимость объекта. Она постоянно растет под влиянием общего развития территории. К другим плюсам инвестиций в недвижимость можно отнести и обход валютных рисков. Правда, это касается только работы с зарубежными кластерами. Такие объекты позволяют получать пассивный доход в твердой валюте. Имеются у инвестиций в коммерческую недвижимость и многофункциональные кластеры и свои минусы: Зависимость от операционного управления. В данном случае собственник не контролирует маркетинг и обслуживание объекта. Этим занимается управляющая компания. И успех инвестиций, по сути, зависит от ее действий и правильности принимаемых решений. Высокий порог входа. Качественные кластерные проекты требуют гораздо более значительного объема собственных средств, в отличие от жилых объектов. Геополитическая волатильность. Даже самый успешный кластер может столкнуться с падением доходности при изменении визовых правил или налоговых режимов для нерезидентов в конкретном регионе. Но даже эти минусы не способны снизить позиции инвестиций в многофункциональные проекты. Такой инструмент все еще остается наиболее оптимальным вариантом сохранения и приумножения финансов. Он позволяет приобрести полноценный инфраструктурный рычаг. Советы инвесторам для максимизации доходности в 2026 году Инвестиции в многофункциональную недвижимость в 2026 году — это не эмоциональная покупка и не слепое следование трендам. Это математически выверенный ход, который позволяет получить действительно пассивный и высокий доход. Главное — соблюдать несколько правил: Проверяйте жизнеспособность проекта (внимательно изучайте мастер-план развития кластера на ближайшие 10 лет); Делайте ставку на профессиональное управление (без него получение максимально пассивного дохода невозможно); Грамотно выбирайте локацию (лучше отдавать предпочтение районам, которые входят в топ приоритетных зон развития). На 100% предугадать, куда именно стоит вкладывать деньги в 2026 году, чтобы получить максимальную приумножить свой бюджет, невозможно. Если бы такая информация была, ей бы давно воспользовались крупные инвесторы. Но если руководствоваться актуальными прогнозами, аналитикой и статистикой, то именно инвестиции в многофункциональные кластеры можно назвать одним из наиболее оптимальных вариантов.
Пассивный доход от недвижимости: «Купил → сдал → заработал». Почему это не работает в 2026 году?
Вы знали? Трамп будучи застройщиком создал самую большую в мире иллюзию рынка доходной недвижимости. В этом материале вы узнаете, что скрывается за позолоченными интерьерами Trump International Hotel и как инвесторы из СНГ массово попадают в такие ловушки, но уже на другом континенте. Почему доходность 20% встречается редко, и как в одну категорию попадают разные объекты: […]
Вы знали? Трамп будучи застройщиком создал самую большую в мире иллюзию рынка доходной недвижимости. В этом материале вы узнаете, что скрывается за позолоченными интерьерами Trump International Hotel и как инвесторы из СНГ массово попадают в такие ловушки, но уже на другом континенте. Почему доходность 20% встречается редко, и как в одну категорию попадают разные объекты: квартиры, апартаменты, апарт-отели, гостиничные номера, коммерческие помещения. А главное, сколько времени и нервов потребуется для заявленного пассивного дохода от недвижимости. Мы разберем: что такое пассивный доход и откуда он берется, какие есть категории объектов, какие факторы влияют на их доходность, какие средние показатели для разных типов объектов, сколько времени потребует управление доходным объектом. Бесплатно Бесплатный бот для аналитики отельной недвижимости Оценивает ваши подборки по 30+ параметрам, сопоставляет с рыночными показателями, использует OSINT для проверки контекста и формирует риск-профиль проекта. Риск — профиль по финансовой модели и «узким местам» Сверка обещаний с рынком и логикой спроса OSINT-проверка: связи, следы, контекст, репутация Доступ сразу • Без регистрации на сайте Попробовать Откуда берется идея пассивного дохода от недвижимости? Идея пассивного дохода опирается на устойчивые рыночные представления, которые столетиями формировали отношение к этому активу. Недвижимость традиционно воспринимается как самый понятный и осязаемый актив. В отличие от акций, облигаций и других финансовых инструментов, здесь всё выглядит просто: есть объект, есть арендатор, есть денежный поток. Эта наглядность создаёт ощущение контроля и предсказуемости, даже там, где её объективно нет. В массовом сознании закрепился упрощённый сценарий: купил → сдал → заработал. Это удобно для объяснения «на пальцах», но в жизни всё сложнее: от момента покупки до реального заработка проходит целая цепочка управленческих, юридических и операционных процессов. Рынок сам заинтересован в поддержании этого нарратива. Недвижимость — капиталоёмкий продукт с длинным циклом сделки. Чем проще и «пассивнее» он выглядит в коммуникации, тем легче его продавать частному инвестору, не погружаясь в детали модели. Поэтому идея пассивного дохода живёт и активно продвигается: в рекламных материалах, в презентациях девелоперов, в риэлторских консультациях, и в медиа, где сложные модели часто сводятся только к проценту доходности. Нюанс: сама по себе эта идея не ложная. Полностью пассивных доход от недвижимости существует. В большинстве случаев идея пассивного дохода радикально упрощена — и именно это упрощение становится источником разочарований. Что инвесторы называют пассивным доходом — и почему он редко пассивный? Когда инвесторы говорят о пассивном доходе, они чаще всего имеют в виду не отсутствие участия, а отсутствие постоянного напряжения. Инвестором движет желание вложить капитал так, чтобы не заниматься объектом ежедневно и не превращать инвестицию во вторую работу. В недвижимости пассивность, почти никогда не означает «ничего не делать». Она означает делегирование управления — и за это делегирование кто-то должен: управлять объектом, нести операционные риски, получать вознаграждение. Если разобрать даже самый простой объект, точки вовлечённости собственника появляются довольно быстро: поиск и смена арендаторов, периоды простоя, ремонты и амортизация, налоги и договорные обязательства, контроль денежных потоков. Каждая из этих точек либо требует времени, либо требует передачи функции третьей стороне. И в обоих случаях это уже не «чистый пассив», а управляемый актив с разной степенью участия собственника. На практике часто происходит подмена понятий: пассивным называют доход, где участие не ежедневное, стабильным — доход без резких колебаний, гарантированным — прогноз, рассчитанный при благоприятных условиях. В результате под словом «пассивный доход» могут скрываться принципиально разные модели — от относительно спокойного владения активом до фактической самозанятости с высокой капитализацией. Разберем их прямо сейчас. Виды доходной недвижимости <img decoding="async" width="1024" height="572" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/ultra_realistic_stock_image_hyperrealism_premium_financial_editorial-1024x572.png" alt="Отельная недвижимость от мировых сетей" class="wp-image-1957" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/ultra_realistic_stock_image_hyperrealism_premium_financial_editorial-1024x572.png 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/ultra_realistic_stock_image_hyperrealism_premium_financial_editorial-300x167.png 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/ultra_realistic_stock_image_hyperrealism_premium_financial_editorial-768x429.png 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/ultra_realistic_stock_image_hyperrealism_premium_financial_editorial-250x140.png 250w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/ultra_realistic_stock_image_hyperrealism_premium_financial_editorial.png 1376w" sizes="(max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Жилая недвижимость Жилая недвижимость — самый массовый и самый романтизированный сегмент. Именно с него у большинства инвесторов начинается путь в рынок, и именно на него чаще всего проецируется идея «тихой гавани». На первый взгляд логика выглядит убедительно: базовая потребность в жилье сохраняется всегда и кажется что спрос стабилен, не требует высокой квалификации ни на одном этапе, массово распространена во всех странах и на всех континентах. Однако при переходе от ощущения надёжности к расчёту доходности картина меняется. Даже на относительно устойчивых рынках жилая недвижимость демонстрирует: умеренную доходность, которая редко выглядит впечатляюще после вычета всех расходов. В подавляющем большинстве реальный доход от долгосрочной сдачи в аренду жилой недвижимости редко превышает ставку по банковскому депозиту. длинную окупаемость, особенно если объект не обладает уникальными характеристиками. Многие собственники квартир удивляются, узнав, что недвижимость не всегда растет в цене, и в какие то годы дохода у них не было совсем, хотя деньги они вроде бы в руках держали. высокую зависимость от локального рынка — района, транспортной доступности, состояния дома. Самый недооцененный фактор в жилой недвижимости. В реальности: окупаемость 15–18 лет — это хороший сценарий при грамотном выборе объекта, 25–30 лет — распространённая норма для «обычных» квартир без ярко выраженных конкурентных преимуществ. 40+ лет – уже не самый удачный выбор. При этом жилая недвижимость остаётся активом, где: собственник неизбежно вовлечён в операционные вопросы, доход чувствителен к простоям и износу, ”пассивность” достигается за счет передачи управления и снижения доходности. Дальше мы сравним этот сегмент с коммерческой и отельной недвижимостью, и увидим , за счёт чего меняется не только доходность, но и сама природа участия инвестора. Поняв реальную ежемесячную доходность, многие инвесторы начинают искать способы “выжать” из квартиры больше денег. Самый очевидный путь — переход от долгосрочной аренды к посуточной. На бумаге эта модель выглядит привлекательно: выше ставка за ночь, гибкость ценообразования, потенциальный рост дохода. На практике жилая недвижимость перестаёт быть инвестиционным активом и превращается в операционный бизнес. Регулирование Во многих странах посуточная аренда: ограничена или запрещена для жилых объектов, требует специальных разрешений, для иностранцев облагается более высоким налогом, может быть запрещена правилами дома или муниципалитетом. Операционная нагрузка Посуточная аренда — это уже не «сдал и забыл». Это постоянный поток задач: приём и выселение гостей, уборка и стирка белья, быстрый ремонт и замена оборудования, коммуникация с соседями и управляющими компаниями, ответы на бытовые вопросы — от пароля Wi-Fi до инструкции к бойлеру, контроль контингента и репутации объекта. Отдельно стоит вопрос заполняемости . Доход в посуточной аренде не возникает сам по себе. Его нужно обеспечивать: через работу с платформами, через управление ценой, через рейтинги, отзывы и фотографии, через реакцию на сезонность и спрос. Даже при передаче этих функций стороннему управляющему, значительная часть дохода уходит на комиссии, а собственник остается вовлеченным в контроль качества и финансовых показателей. Профессиональное управление доступно только для квартир старшего сегмента (бизнес, премиум), обычно в столицах, остальные как актив слишком дешевы, чтобы быть интересными компетентным управляющим. Жилая инвестиционная недвижимость, задуманная как пассивный источник дохода, чаще превращается в самозанятость: с вложенным капиталом, операционными рисками и зависимостью результата от ежедневных управленческих решений. Именно в этот момент у многих инвесторов возникает ощущение, что дело не в конкретной квартире, а в самой модели дохода — и это ощущение становится отправной точкой для перехода к другим сегментам рынка. Коммерческая недвижимость На фоне разочарования в жилой недвижимости коммерческий сегмент часто выглядит следующим логичным шагом. Офисы, стрит-ритейл, склады, помещения под бизнес — всё это ассоциируется с более высокой доходностью и «взрослым» инвестиционным уровнем. Действительно, на бумаге коммерческая недвижимость почти всегда обещает больше: выше ставка аренды, долгосрочные договоры, формально меньшая вовлечённость в быт арендатора. Дальше ожидания частных инвесторов чаще всего сталкиваются с реальностью рынка. Зависимость от арендатора Ключевое отличие коммерческой недвижимости — концентрация риска. В отличие от жилого сегмента, где один объект можно сравнительно быстро пересдать другому арендатору, коммерческое помещение часто полностью зависит от одного бизнеса. Если арендатор: закрывается, переезжает, пересматривает формат, попадает в кризис, денежный поток прекращается не на недели, а на месяцы. Поиск нового арендатора требует не только времени, но и серьёзных вложений — в ремонт, адаптацию помещения и маркетинг. В рынке СНГ сегодня популярна идея, что хорошее помещение то, у которого есть арендатор, желательно крупная федеральная сеть. Например “Пятерочка”. Продавцы часто называют это “готовый арендный бизнес с арендатором”. Если бы у вас было помещение, с долгосрочным контрактом с надежной федеральной сетью, какие у вас были бы причины для его продажи? Большинство предложений купить готовый арендный бизнес с арендатором содержат серьезные скрытые риски. Юридические и договорные риски Коммерческая аренда почти всегда сложнее с точки зрения юридической конструкции. Договоры длиннее, условия жёстче, а последствия ошибок — дороже. Частный инвестор нередко: недооценивает важность договорных формулировок, переоценивает «железобетонность» долгосрочного контракта, не учитывает сценарии досрочного расторжения или пересмотра условий. В результате формальная стабильность договора не всегда означает стабильность дохода. Локация — не интуиция В коммерческой недвижимости понятие «хорошая локация» радикально отличается от бытового восприятия. Трафик, целевая аудитория, сценарии использования пространства — всё это требует глубокого анализа. Ошибка в оценке локации: резко снижает ликвидность объекта (сложнее продать), усложняет смену арендатора, делает доходность крайне чувствительной к рыночным колебаниям. То, что кажется перспективным на глаз, может оказаться непригодным для устойчивой коммерческой модели. Высокая доходность только для профессионалов Коммерческая недвижимость действительно способна показывать более высокую доходность, чем жилая. Но эта доходность не возникает из ниоткуда это премия за: сложность входа в рынок, высокий порог входа, необходимость экспертизы, высокий риск. Для профессиональных игроков этот баланс понятен и управляем. Для частного инвестора без профильного опыта коммерческая недвижимость часто становится активом, где: пассивность быстро заканчивается, а каждая ошибка стоит значительно дороже, чем в жилом сегменте. Отельная недвижимость Отельная недвижимость — самый привлекательный с точки зрения пассивного дохода сегмент. Благодаря максимальной простоте и привлекательности бизнес модели, сегодня это доминирующий на развивающихся рынках формат. Инвестор владеет активом под профессиональным управлением, получает действительно пассивный доход, часть которого выплачивает управляющему. Из-за простоты модели, здесь сосредоточено максимальное количество терминов, маркетинговых конструкций и визуальных подмен, из-за которых разные по сути проекты выглядят одинаково. Как и в любом рынке, предложение не состоит только из доходных, безрисковых моделей. Снаружи все предложения похожи: номера, ресепшен, управляющая компания. Внутри — принципиально разные системы с разной экономикой, рисками и ролью инвестора. Бесплатно Бесплатный бот для аналитики отельной недвижимости Оценивает ваши подборки по 30+ параметрам, сопоставляет с рыночными показателями, использует OSINT для проверки контекста и формирует риск-профиль проекта. Риск — профиль по финансовой модели и «узким местам» Сверка обещаний с рынком и логикой спроса OSINT-проверка: связи, следы, контекст, репутация Доступ сразу • Без регистрации на сайте Попробовать Почему в отельной недвижимости так много путаницы? Главная причина — смешение формата объекта и модели бизнеса. Под «отельной недвижимостью» сегодня могут продаваться проекты, которые объединяет только слово «отель» в описании, но различные в операционной логике. Какие форматы отельной недвижимости существуют на практике В чем разница между апарт-отелями и отельными номерами? Апартаменты — это, форма жилой недвижимости, адаптированная под краткосрочное проживание. Даже если они сдаются посуточно и находятся в комплексе с ресепшеном, их экономика строится вокруг владения отдельными юнитами, каждый из которых живёт своей жизнью: с разным качеством ремонта, разными ценами и способом привлечения клиентов. Отельный номер — это элемент единой операционной системы. Он изначально проектируется как часть бизнеса, а не как самостоятельный актив. В отеле стандарты оснащения, обслуживания, ремонта и замены элементов едины для всех. Управление доходом централизовано, а загрузка распределяется по номерному фонду, а не по отдельным юнитам. На практике апартаменты конкурируют между собой внутри одного и того же здания, демпингуют цену и быстро теряют качество контингента. Отельные номера работают как портфель: слабые периоды одних компенсируются загрузкой других, а доход формируется системой, а не усилиями конкретного собственника. Апартаменты почти всегда требуют ручного участия или жёсткого контроля, тогда как отельные номера при профессиональном управлении могут действительно функционировать как пассивный инвестиционный актив. Небрендовая отельная недвижимость Это отели и апарт-отели без бренда и без институциональной поддержки. Любой застройщик может нарезать вплотную апартаменты маленькой площади, предусмотреть на первом этаже стойку ресепшена, и по сути, общежитие, превращается в апарт-отель. Без правильной регистрации (например отельной лицензии), такие объекты чаще всего называются апарт комплексами. Если документы оформлены для гостиничной недвижимости, часто называют апарт отель. Как правило: Объект строится без отельных стандартов. Например, нет технических помещений, не продуманы зоны погрузки/разгрузки. Экономика формируется «по месту». Например, персонал и гости пользуются одними лестницами/лифтом. Загрузка снижается, обслуживание парализовано, затраты на персонал возрастают. Управление держится на конкретных людях. У профессиональных управляющих компаний (о них ниже), есть свои требования к объектам, если они не выполнены, остается делать все своими силами, часто без опыта. Подавляющее большинство таких проектов убыточны. Риск здесь не в формате как таковом, а в зависимости от персоналий. Смена ключевых людей или рыночный стресс часто приводят к резкому падению качества и дохода. Именно в этом сегменте — самая высокая «смертность» проектов. Выход из таких проектов часто затруднен. Если квартиру которую не удалось прибыльно сдавать посуточно можно продать, как жилую недвижимость, то выход из такого проекта часто выглядит как “зафиксировать убыток”. Локальный бренд Локальный или региональный бренд — промежуточная форма между небрендовой и институциональной моделью. Такой проект может: Иметь репутацию в конкретном регионе. Обладать профессиональным управлением, Демонстрировать рабочую экономику. В отдельных случаях локальные бренды показывают хорошие результаты, особенно на растущих рынках или при административной поддержке. Ограничения по таким проектам: Сложность входа в проект. Локальные отели часто строятся на деньги нескольких крупных частных инвесторов, не привлекая внешнее финансирование. Высокая доля убыточных проектов с ошибками в проектировании или управлении. Высокая чувствительность к рыночным изменениям, отсутствие гибкости в бизнес модели. Скрытый риск, о котором не принято говорить – такие объекты часто принадлежат/аффилированы с региональными элитами, отсюда и закрытость для частного капитала и чувствительность к переменам. Псевдобрендовая модель Одна из самых распространённых моделей, которая может ввести в заблуждение даже опытного инвестора. Дональд Трамп утверждает (в частности, в своих книгах и маркетинговых материалах), что именно он придумал концепцию Condo-Hotel (микс отеля и жилых апартаментов), в её современном люксовом виде. Флагманом этой идеи стал Trump International Hotel and Tower на Central Park West в Нью-Йорке. Вот как это работает в его логике и на самом деле: «Магия» бренда Суть в создании иллюзии. На здании висит золотая вывеска TRUMP (или Marriott, или Hilton), первые этажи занимает роскошное лобби и настоящий пятизвездочный отель. Утверждение Трампа: Присутствие бренда и отельного сервиса автоматически поднимает стоимость жилых апартаментов на верхних этажах на 20–30%. Реальность: Трамп часто выступает не застройщиком, а лицензиаром. Он продает право повесить свое имя на здание. Покупатели апартов думают, что покупают «кусочек империи Трампа», хотя юридически это может быть обычное здание среднего сегмента с очень дорогим шильдиком. По сути, это дорогое общежитие из первого сегмента. Здание состоит из: Отельного блока: Небольшое количество номеров, которыми управляет профессиональный оператор. Жилого блока: Апартаменты, которые продаются частникам. Нюанс: Часто управление «остальными 40 этажами» со стороны бренда ограничивается лишь возможностью заказать уборку или еду в номер за неприлично большой ценник. Инфраструктура для обслуживания по рыночным ценам не закладывалась в проект, поэтому формально услуга есть, но цена завышена в 3-5 раз. Реальное обслуживание жилой части может быть гораздо ниже качеством, чем в самом отеле. Часть с отелем и часть с апартаментами обычно имеет разные входы. Ключевая проблемы: бренд не отвечает за экономику апартаментов, стандарты бренда на них не распространяются, управление разрозненное, ожидания инвестора формируются визуально, а не по факту модели. В результате покупатель апартамента оказывается вне той системы, которая создаёт доход брендового отеля. Брендовая отельная недвижимость Эти объекты, изначально спроектированы и построены, как отели под международным брендом. Wyndham, Hilton, Marriott, Radisson и другие работают не с готовыми зданиями «по факту», а с проектами, которые: изначально соответствуют требованиям бренда, проходят жёсткую проверку на стадии проектирования, строятся под конкретную операционную модель. Здесь бренд — это не только логотип и клиентская база. Это и рекомендации по оснащению, например какая конкретно мебель (с поставщиками и артикулами) имеет хорошие отзывы от гостей, и низкую амортизацию. И концепция для конкретной локации и сегмента, и разумеется аудит застройщика. Брендовая отельная недвижимость — сразу проектируется для получения максимальной прибыли с квадратного метра. На стадии проектирования учитывается всё: технические помещения и логистика персонала, чтобы работники отеля не пересекались с гостями стандартизация номеров и мебели для быстрой замены элементов и ремонта оснащение, рассчитанное на минимальную амортизацию, требования к инженерии, вентиляции, шуму, даже скорость лифтов и время отклика сервисов имеют спецификацию. Международные бренды не делают ничего ради эстетики и красоты. Это расчёт на: устойчивую заполняемость, предсказуемые расходы, управляемую экономику на горизонте десятилетий. Такие проекты: могут стоить на порядки дороже апартов, обещают более скромную доходность инвесторам, но при этом действительно выполняют свои прогнозы, В такие проекты часто инвестируют институциональные инвесторы, поэтому в сравнении с предыдущими типами гостиничной недвижимости, предложений мало, но их можно найти в открытом доступе. Управление: ключевой фактор. По типу управления рынок условно делится на несколько моделей: Формально без управления Есть ресепшен, где можно оставить ключи. Экономики нет, стратегии нет, доход полностью нестабилен. Управление от застройщика или номинальной УК УК существует формально. Бизнес-модель часто убыточна, мотивации повышать эффективность нет. Профессиональная локальная управляющая компания Часто имеет хорошие показатели доходности. Можно работать. Результаты зависят от конкретной команды и рынка. Профессиональное международное управление Крупный портфель, репутационные риски, жёсткие требования. Высокая вероятность выполнения прогнозов, для них репутация важнее конкретной сделки. Сама по себе вывеска “Отель”, не может гарантировать пассивный доход от недвижимости. Работающая институциональная модель с профессиональным управлением – может. Заявленная доходность 18–20% — главный маркер риска В инвестиционных презентациях по недвижимости есть одна устойчивая цифра, которая должна настораживать сильнее любой мелкой приписки внизу слайда — доходность 18–20% годовых. Для инвестора, который рад обманываться, все выглядит логично: выше, чем со сдачи жилой недвижимости за счет формата, выше, чем банковские депозиты, за счет входа на ранних стадиях, выше, чем «скучные» институциональные продукты, за счет того что инвестор потратил время на изучение информации и “сам нашел” хорошее предложение. Для опытных инвесторов, такая доходность указывает не на эффективность модели, а на её уязвимость. Почему такие цифры не масштабируются Если рассматривать рынок системно, возникает вопрос: почему проекты с якобы стабильной доходностью 18-20% не скуплены институциональными инвесторами (банки, фонды)? Крупные отельные операторы, REIT-фонды и инвестиционные платформы: имеют доступ к крупному, дешёвому капиталу, обладают десятилетиями операционной экспертизы, умеют масштабировать работающие модели. Если бы посуточные квартиры, коммерческий ритейл, апарт-отели и гибридные форматы действительно обеспечивали 18–20% чистого дохода при сопоставимом уровне риска, этот сегмент был бы вычищен профессиональным капиталом. В реальности этого не происходит, потому что профессиональный капитал знает: такая доходность не может быть устойчивой. Где на самом деле прячется «высокий процент» В большинстве случаев цифры 18–20% возникают из комбинации сразу нескольких допущений: расчёт ведётся от выручки, а не от чистого дохода, не учитываются простои и сезонность, игнорируются будущие расходы на ремонты и обновление номерного фонда, закладывается сверхоптимистичная загрузка без стресс-сценариев. Пока конкрентый рынок в цикле роста и спрос превышает предложение, эти модели могут выглядеть рабочими. В подавляющем большинстве случаев, реальная доходность будет в 2 или 3 раза ниже заявленной. Чему научиться у крупного капитала: Институциональные инвесторы редко гонятся за максимальным процентом. Их задача — предсказуемость и масштабируемость. Поэтому они предпочитают модели: с более скромной заявленной доходностью, но с высокой вероятностью её фактического получения, и с понятной ролью инвестора, не завязанной на ручное управление. В этом контексте доходность 18–20% чаще всего выступает не как преимущество, а как сигнал, что: риск недооценён, модель не выдерживает масштабирования, доход инвестора напрямую зависит от постоянного операционного вовлечения.
Почему цена на отель меняется: простое объяснение сложной системы
Почему цена на отель меняется — вопрос, который многих раздражает. Сегодня номер стоит 7 800 ₽, завтра — 9 900 ₽, а через пару часов — снова 8 300 ₽, а с телефона тинейджера тот же номер дешевле. Кажется, что отель «играет ценами», но на деле логика довольно строгая. Это алгоритмы динамического ценообразования, которые работают […]
Почему цена на отель меняется — вопрос, который многих раздражает. Сегодня номер стоит 7 800 ₽, завтра — 9 900 ₽, а через пару часов — снова 8 300 ₽, а с телефона тинейджера тот же номер дешевле. Кажется, что отель «играет ценами», но на деле логика довольно строгая. Это алгоритмы динамического ценообразования, которые работают по тем же принципам, что авиабилеты. Разберём, почему цена на отель меняется и как эта система устроена. <img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="682" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2025/12/5296529699674722376-1024x682.jpg" alt="" class="wp-image-1904" style="width:447px;height:auto" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2025/12/5296529699674722376-1024x682.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2025/12/5296529699674722376-300x200.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2025/12/5296529699674722376-768x512.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2025/12/5296529699674722376-225x150.jpg 225w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2025/12/5296529699674722376.jpg 1280w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Почему скачет цена на отель Цена на отель меняется в реальном времени У отеля нет фиксированной прайс-таблицы. Есть ADR — диапазон цены. Это целевой показатель, который закладывается в финмодель. Например, чтобы конкретный отель был прибыльный при средней загрузке 60%, ADR должен быть 250$. Теперь задача управляющего добиться, чтобы этот показатель был выше 250$. Специальная система (RMS), о которой ниже, будет автоматически менять цену. ADR зависит от пяти переменных: категории номеров, тарифных планов, каналов продаж, скидок, сезонных корректировок. Алгоритм мониторит все эти параметры и, учитывая спрос, корректирует стоимость как биржевую котировку. ADR (Average Daily Rate) — средняя стоимость проданного номера за сутки. Считается так: общая выручка от номеров / количество реально проданных номеров. Это показатель именно цены, не учитывает загрузку. Если отель поднял тариф — ADR растёт, даже если продал мало. Как отмечают в материалах École hôtelière de Lausanne, динамическое ценообразование позволяет отелям менять стоимость номеров в реальном времени в зависимости от спроса, сезонности, каналов продаж и цен конкурентов. Цена на отель: спрос давит цену вверх Чем больше людей смотрят отель в одни и те же даты — тем выше цена на отель. Это не теория заговора: RMS-системы фиксируют всплеск просмотров на OTA и сразу поднимают тарифы. Примеры, когда цена растёт сама по себе: анонсировали концерт рядом → резко увеличился спрос; на даты попал праздник → броней стало больше; у конкурентов закончились дешёвые номера → часть спроса перетекла к вам Один вечерний эфир популярного блогера может поднять цены во всём городе на эти даты. OTA (Online Travel Agency) — онлайн-платформа, через которую продаются отели: Booking, Expedia, Airbnb и другие. OTA берут комиссию с каждой брони и часто показывают свои собственные цены, поэтому стоимость может отличаться от сайта отеля. Загрузка изменяется — меняется и цена на отель У отеля есть плановая загрузка: например, он хочет выйти на 70% к конкретной дате. Если всё идёт слишком медленно — он снижает цену. Если быстрее — повышает. Пример: Осталось 8 свободных номеров на выходные. RMS видит, что спрос сильный → увеличивает цену на остаток. Это чистая экономика дефицита. RMS (Revenue Management System) — система, которая автоматически управляет ценами в отеле. Она анализирует спрос, загрузку, конкурентов и прогнозы, после чего сама поднимает или снижает тарифы, чтобы отель зарабатывал максимум при текущем спросе. Цена на отель: различия на разных сайтах (и это нормально) Люди думают, что Booking или Expedia «накручивают». Правда в том, что: у отеля есть разные тарифные планы под разные каналы; OTA получают свою комиссию и делают наценку или скидку; тарифы меняются в разных системах с разной скоростью обновления; мобильные приложения могут работать по отдельным правилам. Поэтому цена на сайте отеля, в приложении и на букинге может отличаться. Цена на отель и персонализация: что влияет на ваш тариф Пользовательские данные влияют, но не так сильно, как принято думать: гео — если вы из страны с более высокой покупательной способностью, система может предложить более дорогой тариф; устройства — иногда мобильные цены ниже; cookies — редко дают прямой рост цены, чаще — просто удерживают воронку. То есть «отель узнал, что я богатый» — миф. Но тонкая сегментация по профилям клиентов действительно существует. Цена на отель и сезонность: влияние праздников и событий Отели вообще не работают с фиксированными базовыми ценами. Есть три главных сезона: низкий (минимальная цена); высокий (рост на 20–80%); пик (новый год, август на море — рост может быть в 2–3 раза) Плюс локальные события: чемпионаты, фестивали, конференции; открытие новых авиарейсов; закрытие части конкурентов на ремонт Это всё сразу отражается в цене. Пиковые даты, когда цена на отель растёт сильнее всего Цены особенно быстро повышаются в праздничные периоды, при анонсе крупных мероприятий и во время высокого туристического сезона. RMS-система прогнозирует спрос заранее и поднимает тарифы ещё до того, как массовые бронирования начнут поступать. Отель смотрит на соседей Конкурентный анализ в реальном времени — это стандарт чаще всего зашитый в RMS. Если два отеля рядом подняли цену — третий автоматически адаптируется. Если один уронил — соседям приходится реагировать, иначе продажи уходят к нему. Отели живут в этой экосистеме постоянно. Цена на отель — рост цены без спроса: почему так происходит Есть парадоксальный эффект: снижение количества дешёвых номеров. Если отель продаёт, например: 5 номеров по 7 000 ₽ 10 номеров по 8 000 ₽ 20 номеров по 9 000 ₽ То после продажи «дешёвой партии» самый низкий остаточный тариф автоматически смещается вверх. То, что стоило 8 000 ₽, будет стоить 8 280 ₽, к примеру. Иногда цена растёт не потому, что спрос растёт, а потому что закончились дешёвые квоты. И предполагается, что будет давление спроса на соседний сегмент. Цена на отель: почему при обновлении страницы появляется другая стоимость Особенно на OTA. Причины: обновился тариф у отеля; исчезли или появились номера; конкурент изменил цену; RMS пересчитал прогноз спроса; OTA подтянула новую комиссию или валютный курс. Цена на отель и автоматизация: кто действительно управляет ценами Отель — это не сдача квартиры, где владелец сам назначает стоимость. Фактор Как влияет на цену Что это означает для гостя Спрос в реальном времени Чем больше просмотров на OTA — тем выше тариф Цена может вырасти за час, если даты стали популярны Текущая загрузка Мало броней → цена вниз. Мало свободных номеров → цена вверх Последние 5–10 номеров почти всегда дороже Сезонность Разные базовые уровни цен: низкий / высокий / пик В августе или на Новый год цены могут вырасти в 2–3 раза Категории номеров Продались дешёвые — в выдаче остались только дорогие Поэтому цена «скачет», хотя спрос не менялся Тарифные планы Невозвратный дешевле, гибкий — дороже Разные варианты цены за один и тот же номер Каналы продаж (OTA vs сайт) OTA добавляет комиссию или скидку На букинге может быть дороже или дешевле, чем на сайте отеля Конкуренты Если соседние отели подняли цену — RMS поднимает тоже Цена растёт даже без изменений спроса События и праздники Алгоритм знает о концертах, чемпионатах и праздниках Цена увеличивается заранее, иногда за 2–3 месяца Персонализация Мобильные тарифы, гео, промокоды С телефона может быть дешевле Курсы валют и комиссии OTA OTA пересчитывают тарифы автоматически Обновление страницы может показать другую цену Почему цена на отель меняется: причины Все это давно превратилось в динамическую модель, которая живёт и меняется каждую минуту.
Доходность отеля, что на неё влияет и как это измерить в 2026 году? ADR и RevPAR.
Доходность отеля: объясняем, как метрики ADR, RevPAR и загрузка влияют на прибыль. Простые формулы и советы для инвесторов. Доходность отеля: влияние ADR, RevPAR и загрузки на прибыль отеля. Доходность отеля по обывательски выглядит так: сутки стоят $100 в месяце, их всего 30, значит номер приносит $3000. На практике, это горькие заблуждения новичков. Чтобы оценка была […]
Доходность отеля: объясняем, как метрики ADR, RevPAR и загрузка влияют на прибыль. Простые формулы и советы для инвесторов. <img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="682" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2025/12/5296529699674721521-1024x682.jpg" alt="" class="wp-image-1895" style="width:467px;height:auto" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2025/12/5296529699674721521-1024x682.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2025/12/5296529699674721521-300x200.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2025/12/5296529699674721521-768x512.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2025/12/5296529699674721521-225x150.jpg 225w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2025/12/5296529699674721521.jpg 1280w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Доходность отеля: влияние ADR, RevPAR и загрузки на прибыль отеля. Доходность отеля по обывательски выглядит так: сутки стоят $100 в месяце, их всего 30, значит номер приносит $3000. На практике, это горькие заблуждения новичков. Чтобы оценка была объективной, нужно познакомиться с базовыми метриками: ADR, RevPAR, загрузка и сезонность. Почему классические цифры не работают без контекста Большинство презентаций застройщиков содержат графики окупаемости и двузначную доходность отеля в процентах. В каких-то проектах это работает как надо, в других очень далеко от реальности. Основные факторы: средняя цена за ночь (ADR), загрузка, выручка на номер (RevPAR), сезонность, сегмент рынка ADR, RevPAR и загрузка — базовые показатели, чтобы посчитать доходность отеля ADR — Average Daily Rate Средняя цена за номер. Формула простая: выручка от номеров / количество проданных ночей. ADR показывает, сколько гости в среднем готовы платить. Но сам по себе ADR мало что значит — можно продавать дорого, при этом иметь провалы в загрузке. Заполняемость (Occupancy Rate) Сколько дней номер занят. Если из 100 дней, 80 дней номер сдавался, то заполняемость – 80%. Отель может ставить высокую цену, но если загрузка падает ниже 25–30%, отель выходить за границу рентабельности. RevPAR — Revenue per Available Room Ключевая метрика, на которую смотрят инвесторы. RevPAR = ADR × загрузка. RevPAR показывает общую эффективность управления.. По данным STR, RevPAR является ключевым показателем эффективности отеля и используется для оценки доходности гостиничного бизнеса. Таблица: как ADR и загрузка меняют RevPAR ADR (₽) Загрузка RevPAR (₽) 8 000 90% 7 200 8 000 60% 4 800 6 500 90% 5 850 6 500 50% 3 250 Вывод: высокий ADR не гарантирует высокую доходность отеля — стабильная загрузка критичнее. От управляющей компании результат зависит на 70% Сезонность и грамотное ценообразование Хаотичное выставление цен убивает доходность отеля. Профессиональная УК тестирует тарифы ежедневно: смотрит спрос, события в городе, загрузку конкурентов. Поэтому считают именно ADR, а не “жесткую” цену за номер. Каналы продаж Отель, который сидит только на Booking и Airbnb, теряет до 30–70% выручки. Нужны: прямые продажи с сайта, корпоративные клиенты, OTA-каналы, программы лояльности, партнерские продажи. Управление операционными расходами Даже высокий RevPAR может быть съеден издержками. Хорошая УК держит OPEX на уровне 25–45% выручки, плохая — уходит в 70–80%, забирая весь доход инвестора. На что смотреть инвестору перед покупкой отеля или апарт-номера Реальная история загрузки Просите статистику за 2–3 года, а не прогнозы, её можно проверить на том же booking и airbnb. Если застройщик рассказывает о «90% загрузке», но не показывает отчётов — это красный флаг. Стратегия управления номерным фондом Есть отели, где 80% номеров одинаковые — это приводит к ценовой войне внутри комплекса. Есть проекты, где УК разделяет фонд на категории и продаёт их как разные продукты — такие комплексы зарабатывают существенно больше. Быстрый чек-лист инвестора ADR по рынку — цифры должны совпадать с данными OTA. Загрузка — смотрим реальную, а не прогноз. RevPAR — ключевое значение, ориентируемся на конкурентов в радиусе 1 км. OPEX — не выше 55% выручки. Управляющая компания — опыт + отчёты + уровень автоматизации. Каналы продаж — минимум 4–5 активных. Доходность отеля формируется не “ценой за сутки”, а системой взаимосвязанных показателей: ADR, RevPAR, загрузка, сезонность, управленческая стратегия и эффективность расходования бюджета. Именно их комбинация показывает реальную рентабельность, а не прогнозы в презентациях. Инвестору важно анализировать данные, смотреть на историю загрузки, сравнивать RevPAR с конкурентами и оценивать профессионализм управляющей компании. Только тогда отельная недвижимость становится действительно предсказуемым и стабильным активом.
4 ловушки, в которые попадают 9 из 10 инвесторов в отельную недвижимость
На рынке отельной недвижимости есть одна деталь, о которой почти никто не говорит. Именно она определяет, будете ли вы получать доход или останетесь с дорогой коробкой, которую невозможно ни сдать, ни продать. Эта деталь не видна на рендерах и менеджеры о ней почти никогда не говорят. Она проявляется позже — когда инвестор уже подписал договор. […]
На рынке отельной недвижимости есть одна деталь, о которой почти никто не говорит. Именно она определяет, будете ли вы получать доход или останетесь с дорогой коробкой, которую невозможно ни сдать, ни продать. Эта деталь не видна на рендерах и менеджеры о ней почти никогда не говорят. Она проявляется позже — когда инвестор уже подписал договор. Мы собрали четыре главные ловушки, которые незаметны до покупки, но способны обнулить доходность и превратить доходный актив в неликвид. <img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="1024" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2025/12/2025-12-02-12.39.26.jpg" alt="" class="wp-image-1825 size-full" style="object-position:50% 50%" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2025/12/2025-12-02-12.39.26.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2025/12/2025-12-02-12.39.26-300x300.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2025/12/2025-12-02-12.39.26-150x150.jpg 150w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2025/12/2025-12-02-12.39.26-768x768.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2025/12/2025-12-02-12.39.26-400x400.jpg 400w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Инвестор купил за $160 000 номер в «апарт-отеле» на Бали, который на рендерах выглядел как филиал рая на земле: бассейны, лаунжи, зеленые зоны, роскошные номера. Финансовая модель была рассчитана в трех сценариях, оптимистичном, негативном и вероятном. В негативном варианте получалось 8% доходности, что выглядело в целом неплохо. Правда, вот даже через год после ввода в эксплуатацию объект вместо прибыли, приносил чеки за обслуживание и амортизацию. В самом скромном варианте, ожидалось $1000 в месяц прибыль, а получилось минус $50 в месяц. Как так вышло? Негативный, вероятный и оптимистический варианты были рассчитаны исходя загрузки 60%, 70% и 85%, а по факту В низкий сезон отель работал с загрузкой на уровне 14%. В высокий сезон — 22%. Если бы инвестор знал, что средняя заполняемость по году у такого типа объектов на уровне 40%, то отказался бы от покупки сразу как увидел “финмодель”. Теперь, перепродать неприбыльной актив не получается, это и есть неликвид. Причина в том, что девелопер пообещал построить отель. А построил здание, на которое повесил табличку «Отель». Почему инвесторы выбирают неправильно? Как люди чаще всего «оценивают» проекты? Обычно по категориям, которые нам понятны и комфортны: красивые рендеры; обещанная доходность; хорошая локация. Но застройщик преследует свои интересы, а не ваши. Хорошо, если предлагаемый продукт соответствует интересам обеих сторон. Если это действительно отель, он по-настоящему продуман, застройщик не сэкономил на нем и продает дорогой объект за высокую цену. А если нет? Тогда застройщик фокусирует ваше внимание на том, что выглядит выгодно и эмоционально приятно. А проблемные вопросы операционной логики, работы персонала, туристических потоков он игнорирует. Да и неопытный покупатель «сам обманываться рад» — не задаёт вопросы, которые могут расстроить его самого. Девелопер не собирается сам заниматься отельным бизнесом. Он кладет кирпич и продает «квадраты». Станет ли это сооружение после продажи отелем или складом — это уже не его проблемы. Когда речь идет о покупке номера в отеле, то рекомендуем предварительно ознакомиться с аналитическим исследованием «Luxury hospitality sector market research» крупнейшей международной компании в области аудита и консалтинга BDO. Материал придет вам на имейл и в Telegram бот. Исследование показывает, что только роскошные отели ведущих мировых брендов формата all inclusive и только в 2023 году увеличили среднегодовую заполняемость с 60% до 70%. А стоимость проживания даже у стандартных отелей класса Luxury более чем на 20% ниже, чем у мировых гигантов. Разница же с локальными апарт-отелями десятки процентов по всем ключевым показателям. А теперь подумайте: почему локальный застройщик, соорудивший коробку с вывеской «Отель» без бренда и международной программы лояльности обещает вам заполняемость и доходность на уровне мировых лидеров этого рынка? Причем стабильную круглый год? Насколько это может быть правдой? Итак, ловушка №1: Настоящий отель проектируется с учетом: загрузки, подтвержденной рыночной статистикой; емкостью рынка; сезонными пиками и падениями; сервисами; housekeeping; логистикой и персоналом. В 80% случаев девелоперы эти требования игнорируют, чтобы просто заработать на продаже апартаментов. Последствия такой экономии: очереди у лифтов в высокий сезон; паралич работы уже при 80% заполнении; рестораны или бар на 12 мест при 200 номерах; нехватка складских и служебных зон; хаос при заселении и выезде; нулевая операционная логика. На входе инвестор видит красивую упаковку, а на выходе получает хаос и недозагрузку. Ловушка №2: инфраструктура на рендерах — почти всегда фикция Почему сданный объект очевидно не похож на то, что инвестор видел на рендерах? Как это бывает в реальности: часть инфраструктуры оказывает «объективно» невозможно реализовать; от еще одной части отказываются в связи с «изменившейся концепцией»; что-то вообще не планировалось реализовать — это был просто маркетинг. Самые «продающие» зоны могут превращаться в парковку или бетонное «пятно». Потому что так дешевле для застройщика, проще и не требует содержания. Но именно это снижает заполняемость отеля. Ловушка №3: непонимание работы управляющей компании Ни покупатели отельных номер, ни даже сами девелоперы, которые строят «отели», зачастую вообще не понимают, что значит «оператор отеля». В обывательском понимании это: нанятый «человек», который будет выдавать ключи и принимать бронь на Booking; ресторан с «уличной» системой управления — кто раньше зашел, тот и сел; банщик, выдающий халаты. Этим представления об «управлении» часто и заканчиваются. С таким подходом отель становится бетонной коммуналкой с заполняемостью 10-20% и чеком, равным посуточной аренде квартиры. В калькуляторе доходности при этом фигурирует 80% заполняемости и расценки уровня Hilton. Разрыв между ожиданиями и реальностью огромен. Ловушка №4: финмодели — это жонглирование цифрами «Финансовые модели», преподносимые инвесторам, — это, как правило: явно завышенные ожидания (обещания) заполняемости; завышенные цены, не соответствующие рыночным реалиям; заниженные расходы на управляющую компанию; игнорирование сезонных факторов; неучтенные скрытые комиссии; не просчитанные реальные операционные расходы; недооцененные риски и турбулентности. Задача этих «документов» — не показать реальную доходность, а просто дать отделу продаж инструменты и «аргументы» для покупателя. Опытный инвестор сразу видит нестыковки в таких фин моделях. На вебинаре 11.12.2025, мы рассмотрим: как «читать» финмодели и распознавать манипуляции; как понять, станет ли проект настоящим отелем; как отличить реальную инфраструктуру от обещаной; какие параметры реально влияют на вашу доходность. За 60 минут вебинара вы приобретете навык фундаментально оценивать любые проекты. Вы будете точно знать, куда смотреть, какие параметры проверять и какие вопросы задавать. Вас будет невозможно ввести в заблуждение даже самой красивой презентацией. Следите за уведомлениями по e-mail и telegram, скоро пришлем большую аналитику от BDO. Зарегистрироваться на вебинар, который пройдет 11.12.2025 года 15:00 UTC
Добро пожаловать в WordPress. Это ваша первая запись. Отредактируйте или удалите ее, затем начинайте создавать!