Инвестиции в отельную недвижимость: рыночный тренд 2025-2026 года
Капитал в недвижимости зарабатывает двумя путями: арендный поток и рост стоимости актива. Вместе они формируют доходность инвестиций в недвижимость, которая определяется не спекулятивным ростом квадратного метра, а чистым операционным доходом (NOI), тем, что остается после вычета налогов, эксплуатационных расходов и комиссий. Профессионалы оценивают актив через ставку капитализации (Cap Rate) и внутреннюю норму доходности (IRR), – так […]
Капитал в недвижимости зарабатывает двумя путями: арендный поток и рост стоимости актива. Вместе они формируют доходность инвестиций в недвижимость, которая определяется не спекулятивным ростом квадратного метра, а чистым операционным доходом (NOI), тем, что остается после вычета налогов, эксплуатационных расходов и комиссий. Профессионалы оценивают актив через ставку капитализации (Cap Rate) и внутреннюю норму доходности (IRR), – так видна реальная отдача от вложений. С учетом этого в 2026 году инвестиции в отельную недвижимость станут одной из основных точек притяжения капитала, считают аналитики. Анатомия прибыли: как работает капитал? Глобально рынок предлагает два пути: рентную стратегию и перепродажу. Первая обеспечивает пассивный доход от недвижимости и защиту от инфляции через индексацию ставок, вторая, быструю, но рискованную прибыль на волатильности рынка. Рентная модель vs Спекуляция Рентная модель в 2026 году претерпела изменения. Классическая сдача жилья в долгосрок (Long-term) теряет привлекательность из-за обгона инфляцией арендной ставки во многих странах. На смену ей приходят краткосрочная аренда и сервисные форматы. Здесь доход генерируется за счет оборачиваемости: чем выше загрузка и средняя цена за ночь (ADR), тем выше дивиденды собственника. Спекулятивная стратегия «купил на котловане – продал на ключах» работает лишь точечно. В развитых экономиках рост цены за весь цикл стройки упал до 15–20%, что едва перекрывает инфляцию. Исключение – рынки с взрывным ростом урбанизации, такие как отдельные регионы Юго-Восточной Азии. А также брендовые проекты на растущих рынках: например, гостиничные юниты уровня Wyndham в Грузии показывают рост капитализации до 30% в год еще на этапе строительства. <img fetchpriority="high" decoding="async" width="1024" height="683" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-8-1024x683.jpg" alt="инвестиции в отельную недвижимость" class="wp-image-2025" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-8-1024x683.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-8-300x200.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-8-768x512.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-8-225x150.jpg 225w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-8.jpg 1536w" sizes="(max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Факторы, влияющие на ROI Доходность в финмодели зависит от макро- и микропоказателей: Локация и трафик: Близость к транспортным хабам, пляжам или деловым центрам напрямую определяет RevPAR (доход на доступный номер). Качество управления: Профессиональный оператор способен повысить доходность на 30–40% за счет динамического ценообразования и оптимизации расходов, в то время как самоуправление часто ведет к убыткам. Налоговая юрисдикция: Наличие соглашений об избежании двойного налогообложения и льготные ставки (например, отсутствие налога на прирост капитала) могут удвоить чистую прибыль. Стадия входа: Покупка актива на этапе Pre-launch традиционно обеспечивает лучшую цену, однако замораживает капитал на период строительства. По отдельности каждый из этих факторов мало что решает. Работает только комбинация, именно она превращает квадратные метры из спекулятивной покупки в стабильный финансовый инструмент. Инвестиционный треугольник: недвижимость против альтернатив Оценим место недвижимости в портфеле, сравнив её с депозитами, криптовалютой и фондовым рынком по трем критериям: надежности, доходности и ликвидности. Инструмент Надежность (Сохранность тела капитала) Доходность (Годовая в валюте) Ликвидность (Быстрый выход из актива без потерь) Брендовая отельная недвижимость Высокая (защита от инфляции, страхование) 8% – 16% Высокая (рост международного спроса) Банковский депозит (USD/EUR) Высокая (Гарантия государства) 2% – 4% Высокая (если не срочный) Криптовалюты (BTC/ETH) Низкая (Высокая волатильность) -50% … +100% Чаще высокая Фондовый рынок (S&P 500) Средняя (Рыночные коррекции) 8% – 10% (исторически) Высокая (Т+2 дня) Жилая недвижимость (Квартиры) Высокая (Физический актив) 2% – 4% Низкая Отельная недвижимость балансирует портфель, предлагая оптимальный риск-профиль. Это единственный актив, который позволяет использовать значительное кредитное плечо для увеличения доходности на собственный капитал (Cash-on-Cash Return). Доходность инвестиций в недвижимость по сегментам Коммерческая недвижимость в традиционном понимании переживает кризис идентичности. Удаленная работа стала нормой, что снизило спрос на офисы класса B и C. Доходность здесь падает, а риски вакантности растут. Стрит-ритейл чувствует себя лучше, но только в топовых локациях с пешеходным трафиком, где арендаторы (кафе, салоны красоты) не конкурируют с e-commerce. Жилой сектор: низкая маржа Покупка квартиры под сдачу в долгосрок – это способ сохранения, а не приумножения капитала. Средняя доходность в мегаполисах редко превышает 4-5%, а в провинции может быть вовсе убыточной. При этом инвестор несет риски неплатежей арендаторов и амортизации ремонта. Законодательство многих стран (Испания, Франция, Германия) жестко защищает жильцов, делая выселение должников процедурой на годы. Инвестиции в гостиничный бизнес: лидер гонки Это сегмент, где сегодня сосредоточена основная маржа. Речь идет о покупке номеров в отелях под международным брендом (Marriott, Wyndham, Radisson). В отличие от квартир, здесь работает профессиональная управляющая компания, а доход формируется посуточно. Преимущества формата очевидны: динамическое ценообразование позволяет перекладывать инфляцию на гостя мгновенно. Если доллар дешевеет, отель просто поднимает цены на номера на следующий день. Согласно данным организации WTTC, вклад сектора в мировой ВВП в 2025 году составил €10 трлн (на 6,7% больше, чем годом ранее), что подтверждает устойчивость спроса на качественные отели. Реальность против маркетинга: где подвох? Рынок наводнен предложениями с «гарантированной доходностью» 18-20%. Опытный инвестор знает: в стабильной валюте без кредитного плеча такие цифры на пассивном доходе невозможны. В нашем обзоре реальной доходности было показано, почему институциональные фонды и банки игнорируют проекты с заявленными 18–20%: чаще всего такая «сверхприбыль» возникает из манипуляций с цифрами или скрытых рисках, которые перекладываются на покупателя». Если в определенном регионе вам обещают доходность существенно выше рыночной, стоит искать скрытые риски. Обычно за красивыми цифрами кроется либо модель «возврата собственных средств» (когда завышенная цена продажи выплачивается вам же в виде аренды первые пару лет), либо отсутствие в расчетах фонда капитального ремонта и подмене чистого дохода выручкой. Признаки «токсичного» проекта с завышенными обещаниями: Гарантии «на бумаге»: Девелопер обещает выкуп (Buyback) по двойной цене через 5 лет, не имея банковской гарантии под это обязательство. Скрытые комиссии: В договоре управления мелким шрифтом прописаны сборы за маркетинг, бронирование и администрирование, которые съедают до половины дохода. Отсутствие бренда: Проект управляется «карманной» компанией застройщика без международного опыта и доступа к глобальным системам бронирования (GDS). Подобные схемы часто встречаются на развивающихся рынках, поэтому Due Diligence (комплексная проверка) обязателен. География доходности: где искать прибыль? В 2026 году вектор инвестиций сместился на Восток и Юг. Европа и США стали рынками сохранения капитала (Wealth Preservation), а не его приумножения. ОАЭ и Ближний Восток Дубай, Абу-Даби и Рас-эль-Хайма выдают 7-9% годовых в долларах, и это не маркетинговые обещания — Земельный департамент Дубая зафиксировал рекордный объём сделок в недвижимости на $249,7 млрд за 2025 год. Рынок живой и растущий. А нулевой подоходный налог означает, что эта доходность не тает по дороге к кошельку, делая эмираты практически безальтернативными для максимизации Net Yield. Юго-Восточная Азия (Таиланд, Индонезия) Пхукет и Бали переживают туристический бум. Инвестиции в брендовые резиденции здесь показывают ROI на уровне 8-12%. Ключевой драйвер — восстановление китайского турпотока и рост цифровых кочевников, арендующих жилье на средний срок (1-3 месяца). Однако здесь критически важно выбирать проекты на земле с правом Freehold или долгосрочного Leasehold с прозрачной структурой продления. Грузия Грузия предлагает низкий порог входа относительно Дубая и ОАЭ, и быструю окупаемость (6-8 лет). Налоговый режим «Малый бизнес» – 1% с оборота уникален для региона. Есть и свои риски: геополитика, сильная зависимость местной валюты от доллара, но и премия за риск в виде доходности 10-16% привлекает инвесторов из Европы и СНГ. Брендовые отельные номера: готовое решение Почему профессионалы выбирают отельные номера известных сетей? Это вопрос предсказуемости и ликвидности. Взвешивая плюсы и минусы инвестиций в недвижимость, стоит признать: главный минус — это необходимость управления. Мы уже подробно разбирали, как брендовый отель решает эту проблему «под ключ». Покупая номер в отеле вы становитесь совладельцем бизнеса, где стандарты сервиса контролируются штаб-квартирой в США или Европе. У бренда (Marriott, Wyndham, Accor) есть программа лояльности на 150+ миллионов гостей. Это гарантирует, что даже в низкий сезон ваш номер будет сдан участнику программы за баллы или деньги, пока соседний «ноунейм» апарт-отель стоит пустым. Кроме того, брендовая недвижимость — это ликвидный актив. Продать номер в действующем отеле с подтвержденным доходом гораздо проще, чем квартиру в жилом комплексе или ноунейм апартаменты, где собственник сам ищет жильцов. Резюме: Стратегия инвестора в 2026 году Доходность в недвижимости перестала расти на автопилоте — её приходится выстраивать через грамотное управление и правильный формат. Сегодня побеждают стратегии, завязанные на операционный бизнес, а не на ожидание «само подорожает». Брендовые гостиничные номера в юрисдикциях с комфортным налоговым режимом превращаются в ту самую золотую середину: капитал защищен, долларовая доходность обгоняет инфляцию, «пассивность» — не на бумаге, а настоящая.
Пассивный доход от недвижимости в 2026 году: оценка тренда на отельные номера
Номера в отелях Marriot, BWH, Wyndham и других мировых брендов – относительно новый вид актива для российских инвесторов, которых интересует пассивный доход от недвижимости. Отельные номера (юниты) в таких проектах находятся под управлением отельной сети, но при этом владеют ими частные инвесторы. Часть прибыли забирает управляющая компания, а остальное передается владельцам номеров в виде пассивного дохода, процент […]
Номера в отелях Marriot, BWH, Wyndham и других мировых брендов – относительно новый вид актива для российских инвесторов, которых интересует пассивный доход от недвижимости. Отельные номера (юниты) в таких проектах находятся под управлением отельной сети, но при этом владеют ими частные инвесторы. Часть прибыли забирает управляющая компания, а остальное передается владельцам номеров в виде пассивного дохода, процент которого может быть фиксированными или плавающим. <img decoding="async" width="1024" height="683" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-4-1024x683.jpg" alt="как получать пассивный доход от недвижимости" class="wp-image-2021" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-4-1024x683.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-4-300x200.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-4-768x512.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-4-225x150.jpg 225w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-4.jpg 1536w" sizes="(max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Пассивный доход от недвижимости – варианты Основные виды инвестиционных объектов: Жилая недвижимость для сдачи в долгосрочную или посуточную аренду; Коммерческие недвижимость, предназначенные для бизнеса арендаторов; Отельная недвижимость в собственности частных инвесторов под управлением отельера. От типа актива зависит не только размер потенциального пассивного доход от аренды недвижимости. Но и то, насколько в реальности «пассивной» окажется прибыль, и какую часть ее будут «съедать» расходы на содержание объекта. Инвестиции в жилую недвижимость Распространенное мнение тех, кто никогда не вкладывался в квартиры или коттеджи – жилой сегмент дает неизменно высокий пассивный доход. В действительности, такая аренда, скорее, возможность уберечь деньги от инфляции, но не актив с быстрой окупаемостью. По данным международного агентства International Investment, аналитика по недвижимости в жилом сегменте показывает следующий цикл окупаемости: 15-18 лет – оптимистичный сценарий окупаемости при грамотном выборе объекта с учетом расположения, инфраструктуры и прочими; 25-30 лет – окупаемость типовых квартир, расположенных в крупных городах с развитой инфраструктурой и большим спросом на аренду жилья (турист, студенты, приезжие специалисты); 40+ лет – окупаемость жилой недвижимости при неудачном выборе объекта. Даже в первом случае инвестиции в жилую недвижимость для сдачи в аренду не станут давать стабильный и реально пассивный доход. Здесь обязательно будут: Периоды простоев – несколько дней или недель без арендаторов; Необходимость решать операционные вопросы или платить за их решение управляющему; Самостоятельно платить налоги, проводить своевременный ремонт, учитывать другие плановые и внеплановые расходы. Владельцы квартир, которые не хотят или не могут быть полностью вовлечены в процесс управления (поиск жильцов, реклама, клининг и т.д.), могут нанять стороннего управляющего, например риелтора, который хорошо разбирается в рынке. Но в этом случае говорить о высокой доходности уже точно нельзя. Особенно в случаях, когда объект расположен за рубежом. Яркий пример – недвижимость в Черногории, которая многие годы пользовалась популярностью российских инвесторов ввиду развитого туризма, мягких визовых требований и близости россиянам местного менталитета. Однако в 2025 году спрос на объекты в Черногории со стороны россиян снизился на 25% – сообщает Forbes. Причина — перспективы ужесточения местного законодательства. Власти страны обещают ввести визы для россиян и дополнительные требования к владельцам недвижимости. Сдавать апартаменты и виллы в аренду самостоятельно, находясь в России, становится сложнее. Инвестиции в коммерческую недвижимость Допустим, что у вас есть складская площадь, арендуемая Mars или иной крупной корпорацией. Вероятность того, что организация вдруг не сможет платить за аренду, сравнительно мала. Риск того, что у нее внезапно пропадет необходимость в складе, тоже небольшой. Но здесь возникает другой вопрос – станете ли вы продавать такую коммерческую недвижимость? Предложения о покупке готового арендного бизнеса кажутся привлекательными. Однако при серьезном анализе, выявляются скрытые риски. К примеру, требования арендатора о пересмотре условий или досрочном расторжении соглашения, либо административные ограничения на использование участка земли, на котором расположен объект. В итоге, инвестиции в коммерческую недвижимость могу стать высокорисковым вложением. Если арендатор решит переехать или, например, закрыть бизнес, заработок пропадет не на дни и недели, а на месяцы. Дополнительно могут потребоваться финансовые вливания в адаптацию объекта под требования нового арендатора. Инвестиции в отельную недвижимость – как это работает? Суть предложения – инвестор приобретает один или несколько номеров в отеле, становясь совладельцем бизнеса. Отель продолжает находиться под управлением стороннего оператора. В этом заключается важное отличие вложений в отельную недвижимость от жилой или коммерческой. После покупки отельного юнита инвестор: Не занимается рекламой и поиском арендаторов; Не решает вопросы с сервисом и репутацией; Не проводит ремонт и уборку помещений; Не ведет юридическое сопровождение объекта. Эти и другие задачи полностью решаются профессиональной управляющей компанией. Дополнительные плюсы: Финансовая и юридическая прозрачность. Доходность, средний чек, загрузка по месяцам и прочие операционные показатели можно запросить у отельера. Иные полезные сведения даст свежая аналитика турпотока и отельного рынка в интересующей локации. Рост капитализации. Отель – это не просто недвижимость, это работающий бизнес, который со временем растет в цене. Особенно если говорить об отелях мировых сетей, таких как Radisson, Wyndham или Marriot. Цена актива на старте строительства и после открытия отеля может дать трех-пятикратное увеличение стоимости. Гибкое ценообразование на проживание. Со временем растет не только рыночная цена самих номеров, но и их тарифы для туристов. В периоды повышенной загрузки, например, проведения Олимпиады или других международных событий, цена номеров может временно расти на сотни процентов. По данным издания Forbes Russia, в отели инвестируют не только ради заработка, но и ради ВНЖ. В нынешних условиях с ограничением поездок за границу это особенно актуально. Выбор отеля для инвестиций Ключевые требования к отельной недвижимости: география проекта – локации популярные среди туристов и с предсказуемой юридической средой; формат проекта – наличие и отсутствие бренда, управляющей компании. Формат отеля Любой, кто хотя бы немного погружался в тему инвестиций в отельную недвижимость, знает, что на этом рынке существует три основных предложения: локальные ноунейм отели; псевдобрендовые отели; отели мировых брендов. Отличия брендовых и небрендовых отелей мы подробно разбирали ранее, поэтому здесь остановимся только на ключевых моментах. Локальные отели Небольшие отели, чаще всего построенные на кредитные средства. Как правило не обеспечены ничем, кроме честного слова местного отельера. Какая заполняемость будет у объекта? Кто и как им будет управлять? Что будет если отель не сможет обеспечить заявленную доходность? Ответы на эти вопросы инвестор узнает только столкнувшись с ними в моменте и не всегда эти ответы будут удовлетворительными. Псевдобрендовые отели Это своеобразный микс отеля и жилых апартаментов, где застройщик платит бренду за использование нейминга. Первые этажи занимает роскошное лобби и настоящий пятизвездочный отель известного бренда, а на верхних этажах располагаются типовые апартаменты, за управление которыми бренд не отвечает. Брендовые отели Известное имя отеля – это репутация и лояльная клиентская база по всему миру. Объекты, принадлежащие мировым брендам, проектируются под конкретную операционную модель и строятся по стандартам сети, чтобы приносить максимальный доход с каждого квадратного метра. Для инвестора такая модель предпочтительна по нескольким причинам: Доходность проекта рассчитана заранее. Уже на этапе заключения договора вкладчик точно знает, сколько он будет получать ежегодно, будет ли эта сумма фиксированная или плавающая, и в какой валюте будет выплачиваться; «Котловой метод» распределения прибыли, как страховка от простоев. Даже если конкретный номер не был занят жильцами какое-то время, инвестор всё равно получит деньги за этот период. Понятные условия выхода. В большинстве брендовых проектов есть опция обратного выкупа по запросу собственника. Если инвестор по какой-то причине решит вернуть свои деньги, бренд выкупит у него номер, избавив от необходимости самостоятельно искать покупателя и оформлять сделку. География проекта Крупные бренды предлагают номера в гостиницах, расположенных в наиболее выгодных локациях с точки зрения спроса на отельное размещение. Это может быть Южная Европа (Греция, Болгария, Грузия), Ближнем Востоке (ОАЭ, Дубай), Юго-Восточной Азии (Таиланд, Вьетнам, Бали) и другие локации. При выборе географического расположения отеля следует учитывать следующие факторы: Позиция в международном ТОП по турпотоку; Юридические условия сделки — покупка в собственность или концессия; Региональные налоги на недвижимость и ведение бизнеса; Политическая стабильность. Приобрести номер в отеле ОАЭ будет дороже, чем, например, в Индии. Европа предложит большую экономическую и правовую стабильность, чем Бали. А Грузия предоставит самый лояльный налоговый режим для иностранных инвесторов. Как получить пассивный доход? Самое главное не принимать эмоциональных решений, доверяясь цифрам в маркетинговых буклетах. Если проект обещает доходность на уровне 20% или даже выше, задайте вопрос: «За счет чего возникнет такая доходность?». При внимательном изучении оказывается, что это не чистая прибыль, а валовый доход при максимальном вовлечении инвестора в операционку, где нет даже намека на «пассивность». Обращайте внимание на институциональных инвесторов, они редко гонятся за максимальным процентом доходности. Их задача — предсказуемость и масштабируемость, поэтому они предпочитают модели с более скромной заявленной доходностью, но с высокой вероятностью её фактического получения и с понятной ролью инвестора, не завязанной на ручное управление.
Как инвестировать в недвижимость в 2026 году?
45 млрд евро – на такую сумму инвесторы сделали вложения в недвижимость в Европе только за первый квартал 2025 года. И, как рассчитали эксперты BNP Paribas, они на 6% превышают итоги за аналогичный период 2024 года. О чем говорит такой стабильный рост? О высокой рентабельности вложений в недвижимость. Особенно на территории Европы. Он же делает […]
45 млрд евро – на такую сумму инвесторы сделали вложения в недвижимость в Европе только за первый квартал 2025 года. И, как рассчитали эксперты BNP Paribas, они на 6% превышают итоги за аналогичный период 2024 года. О чем говорит такой стабильный рост? О высокой рентабельности вложений в недвижимость. Особенно на территории Европы. Он же делает интерес к вложениям в такие активы более актуальным. Единого алгоритма, как инвестировать в недвижимость, нет. Но некоторые важные тенденции рынка обозначить можно. Их учет существенно повышает вероятность успешного вложения капитала. Гостиницы вместо жилья Классическая инвестиционная модель – покупка жилого помещения и его продажа либо сдача в аренду. Эта стратегия работала долгое время, но сегодня получать стабильный и при этом пассивный доход от инвестиций в жилье стало затруднительно. Такой формат всё больше уступает коммерческим активам. Особенно отельным. Смещение фокуса внимания инвесторов на гостиничную недвижимость объясняется понятной финмоделью и доходностью. Если для жилой недвижимости она составляет 2-4%, то для отельной – 8-16% <img decoding="async" width="1024" height="683" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-5-1-1024x683.jpg" alt="как инвестировать в недвижимость" class="wp-image-2017" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-5-1-1024x683.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-5-1-300x200.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-5-1-768x512.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-5-1-225x150.jpg 225w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-5-1.jpg 1536w" sizes="(max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Статистические данные об отельных инвестициях О том, что крупные инвесторы сегодня все чаще вкладывают свой капитал именно в отельную индустрию, говорят многочисленные анализы. К примеру, в отчете JLL Hotels & Hospitality Group приводятся следующие факты: Американцы стали инвестировать в гостиничные объекты на 17,5% чаще в 2025 году. Максимальный интерес американских инвесторов привлекают отельные номера, расположенные в комплексах Вашингтона, Финикса и Нью-Йорка (города с высоким спросом на отельные номер). Динамика инвестиций за 2025 год указывают на то, что в отельную недвижимость вкладываются не только компании и корпорации, но и физические лица. В другом интересном исследовании от Cushman & Wakefield уже рассматриваются цифры по Европе: В Италии, Испании и Португалии основу инвестиций взяли на себя гостиничные и торговые объекты. На них пришлось около 57% всех сделок. В основном инвесторы в 2025 году выбирали объекты на юге Европы: Испания, Италия. За первые 2 квартала 2025 года инвесторы вложили более 12,1 млрд евро в недвижимость в Южной Европе. Для сравнения, за такой же период, но в 2024-м, этот показатель был меньше на 32%. Цифры говорят убедительнее слов – отельная недвижимость завоёвывает всё больше доверия у инвесторов и спрос на неё стабильно растет. Таблица сравнения отельная vs жилая недвижимость Квартира (сдача в долгосрочную аренду) Отельный номер Ожидаемая доходность 2-4% годовых 8-16% годовых Загрузка объекта Средняя, зависит от локации и спроса Высокая за счет туристического потока и лояльной базы гостей Формат управления Самостоятельно или через агента Управляющая компания Дополнительные источники дохода Нет Конференции, мероприятия, коммерческие съемки Какие бывают сценарии инвестиций в отельную недвижимость Вкладывать капитал в отельную недвижимость можно по разным сценариям: вложение в отельные апартаменты для самостоятельной сдачи в аренду; покупка отельного объекта на этапе строительства для дальнейшей перепродажи; покупка отельного номера под управлением оператора (управляющей компании). Покупка отельных апартаментов привлекает начинающих инвестор низким порогом входа и обещанием пассивного дохода на уровне 18-20%. Ранее мы уже разбирались, почему апарт-проекты не дают такой доходности: инвестору приходится самостоятельно заниматься всей операционкой: искать гостей, вести рекламу, проводить клининг и ремонт за свой счет; высокая зависимость апарт-отелей от сезонного спроса, и почти нулевой загрузкой в несезон, что приводит к убыткам; большой риск потери ликвидности, вследствие износа и отсутствия общего фонда капитального ремонта. Более пассивный доход может обеспечить второй сценарий, который подразумевает заработок на перепродаже. В данном случае инвестор покупает объект на стадии котлована. Когда строительство завершается, недвижимость продается по возросшей цене. Самый неприятный минус в такой истории – вероятность заморозки денег, особенно если проект сдается с задержкой. Наиболее выгодный сценарий – инвестиции в номера отелей (отельные юниты), которые управляются оператором. Инвестор просто покупает объект. Все остальное берет на себя управляющая компания. Она занимается поддержкой отеля, его развитием, улучшением услуг. Инвестор только получает итоговую прибыль, которая может быть: Фиксированной. Выплачивается управляющей компанией, независимо от сезона. Точная сумма оплаты прописывается в договоре. Главный плюс – стабильность. Плавающей. Выплачивается управляющей компанией по факту загрузки номеров. В данном случае прибыль зависит от сезона и заполняемости отеля. Главный плюс — высокий процент дохода в сезон. При этом такие сценарии не исключают друг друга. Например, если инвестор купил номер в отеле с услугами оператора, то он может: Заработать на сдаче номера гостям; Заработать на перепродаже номера через время. Отельная индустрия достаточно устойчива и перспективна в плане роста цен непосредственно на объекты. В первую очередь это связано с подорожанием земли. Такие объекты всегда строятся на участках высокой ценности. Даже если отель по какой-либо причине подешевеет, земля под ним – будет расти в цене. Кроме того, доходно отелей привязана к инфляции. Цены на гостиничные номера никогда не стоят на месте. И никогда не ползут вниз. Они стабильно повышаются. Поэтому такой бизнес всегда будет привлекать новых потенциальных инвесторов. И заработать на его перепродаже – практически всегда можно. Риски инвестиций в отели и советы инвесторам Можно ли в нынешних реалиях назвать инвестиции в гостиницы на 100% безопасными? Конечно нет. Подобные обещания могут давать только мошенники и сомнительные «эксперты». Такой формат инвестиций тоже имеет свои риски. Но с небольшой разницей: они окупаются относительной высокой премией, стабильностью и перспективами. Кроме того, при грамотном подходе к вложению своих денег инвестор может легко минимизировать риски: Сезонность и туристический поток. Доход отельного номера зависит от загрузки. В курортных регионах возможны сезонные просадки. Поэтому лучше выбирать отели с международным брендом, у которых есть лояльная база клиентов и доступ к глобальной системе бронирования; Выбор управляющей компании. Инвестиции в отельный бизнес предполагает, что управление объектом берет на себя профессиональный оператор (управляющая компания). Он сдает номера, устанавливает стандарты сервиса и следит за их выполнением, вкладывается в рекламу и т.д. Работа оператора обеспечивает инвестору пассивный доход. Но вместе с тем повышается зависимость от качества работы управляющей компании. Минимизировать риск легко. Достаточно выбирать сильные международные бренды с хорошей репутацией. Геополитическая обстановка. На доходность могут повлиять изменения визовых правил, налогов, курса валют и не только. Но примечательно, что именно отельные объекты лучше остальных к ним адаптируются. Объяснить это можно их гибкой тарифной политикой. При необходимости изменения расценок могут происходить буквально каждый час. Рыночная конкуренция. В популярных локациях может расти число новых отелей, что усиливает конкуренцию. Справиться с ней помогает сильный бренд выбранного оператора. Как выбрать отель для инвестиции При поиске отельного проекта под инвестицию учитывайте несколько важных нюансов: Бренд и оператор. Чем серьезнее и надежнее компания – тем лучше. В таком случае можно рассчитывать на действительно пассивный доход, потому что оператор возьмет на себя решение всех сопутствующих вопросов (реклама, обслуживание, создание условий и т.д.). Финансовая модель проекта. Важно объективно оценивать прогнозируемую нагрузку отеля, сроки окупаемости инвестиции, чувствительность к возможному падению спроса. Локация и туристический поток. Чтобы отельные номера приносили постоянную прибыль, лучше выбирать те из них, которые расположены в курортных зонах, стремительно развивающихся регионах, деловых центрах. Ликвидность выхода. Возможность перепродажи номера. Наличие бренда и управляющей компании значительно повышают ценность объекта на международном рынке . Кроме того, в брендовых отелях часто предусматривается опция обратного выкупа номеров по запросу владельца. Формат начисления дохода. Речь про фиксированный и плавающий доход. Важно учитывать плюсы и минусы обоих форматов. Например, фиксированный – дает стабильность. Зато плавающий – позволяет больше заработать в сезон. Можно ли входить в инвестиционный рынок недвижимости сегодня? Да. Главное – учитывать, что ориентиры в современных реалиях меняются. Жилая недвижимость больше не способна обеспечивать действительно пассивный и высокий доход. На смену ей приходят гостиничные проекты. И чем раньше вы адаптируетесь к новым условиям, тем быстрее сможете получить преимущество перед другими инвесторами.
Выгодные инвестиции в недвижимость: форматы и прогноз на 2026 год
Объем инвестиций на рынке недвижимости Европы в 2025 году вырос на 6%. В 2026 аналитики прогнозируют дальнейшее оживление рынка, который оправился от последствий пандемии и приспособился к геополитической напряженности последних лет. Основной рост ожидается в жилом, офисном и отельном сегментах, что говорит о смещении фокуса инвесторов с быстрой прибыли от перепродажи, на долгосрочные доходы от […]
Объем инвестиций на рынке недвижимости Европы в 2025 году вырос на 6%. В 2026 аналитики прогнозируют дальнейшее оживление рынка, который оправился от последствий пандемии и приспособился к геополитической напряженности последних лет. Основной рост ожидается в жилом, офисном и отельном сегментах, что говорит о смещении фокуса инвесторов с быстрой прибыли от перепродажи, на долгосрочные доходы от аренды. Чтобы сделать выгодные инвестиции в недвижимость, стоит присмотреться к потокам крупного капитала, играющего вдолгую. Виды инвестиций в недвижимость Инвестиции в недвижимость по форме управления активом можно условно разделить на три вида: 1) Самостоятельное управление Классический вариант: купить квартиру или коммерческое помещение и самому заниматься сдачей в аренду или перепродажей. Плюсы такого подхода — полный контроль над объектом и финансами. Минусы — высокая вовлеченность инвестора в операционные процессы: поиск арендаторов, текущий ремонт, маркетинг, налоговые отчисление — воаделец всем занимается самостоятельно. Подробный разбор, почему привычная формула «купил → сдал → заработал» не даёт пассивного дохода читайте по ссылке. 2) Стороннее управление Этот формат похож на предыдущую модель, с той лишь разницей, что владелец объекта передает операционку стороннему управляющему, например, риэлторскому агентству за процент от прибыли. Плюсы подхода — контроль над объектом с минимальной операционной нагрузкой. Минусы — снижение дохода, часть которого приходится отдавать управляющему. 3) Недвижимость, как бизнес Пример такого формата — покупка в собственность гостиничного номера в строящемся или готовом отеле. Инвестор становится совладельцем готового бизнеса с профессиональным управлением, который дает реальный пассивный доход. Да, часть дохода остается у отельера, в то же время, нет периодов простоя и личной вовлеченности в управление активом. Заключая договор купли-продажи, инвестор как бы говорит: «Теперь мой доход — это ваша ответственность». Плюсы подхода — полностью пассивный доход. Минусы — низкий контроль управления, необходимость тщательной проверки объекта и оператора. <img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="683" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-7-1024x683.jpg" alt="выгодные инвестиции в недвижимость" class="wp-image-2008" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-7-1024x683.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-7-300x200.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-7-768x512.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-7-225x150.jpg 225w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-7.jpg 1536w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Сравнение недвижимости с финансовыми инвестициями Инструмент Источник дохода Волатильность Вовлечённость Типичный риск Банковский вклад Процент банка Низкая Низкая Инфляция «съедает» реальную доходность Криптовалюты Рост цены (спекулятивно) Очень высокая Средняя/высокая Резкие просадки, регуляторные риски Квартира под аренду Аренда + рост цены Средняя Высокая Простои, ремонты, ошибки ценообразования Коммерческий объект Аренда Средняя Средняя Уход арендатора, экономические кризисы Отельный номер с оператором Операционная прибыль Средняя Низкая Качество оператора, сезонность Прогнозы инвестиций в недвижимость в 2026 году Рост интереса к недвижимости, как классу активов В США CBRE ожидает, что объём инвестиций в коммерческую недвижимость в 2026 вырастет на 16% до $562 млрд; По Savills, глобальные инвестиции в 2026 могут вырасти на 15% и превысить $1 трлн. По опросу CBRE 74% инвесторов планируют покупать больше коммерческих объектов, чем годом ранее. Смещение внимания на доходность вместо капитализации BNP Paribas отмечает, что в восстановительном цикле непосредственный доход от недвижимости становится важнее роста цены актива для инвесторов. На этом фоне выигрывают форматы, где доходность можно повышать управлением, а не надеждой на рост рынка. Как меняется доходность: от типа недвижимости и формата владения Квартира, как инвестиция Вложения в жилую недвижимость — понятный и очевидный актив, доходность которого зависит от: локации и спроса; расходов на ремонт и амортизацию; длительности периодов простоя; вовлеченности собственника в управление. Важно упомянуть, что рост цены недвижимости не влияет напрямую на рост доходности. Например, по Eurostat в 2025 году цены на жильё в ЕС выросли на 5,5% год к году, а цена аренды только на 3,1%. Рост цены может обгонять рост аренды, и тогда процент возврата на вложенный капитал становится более чувствительным к цене входа. «Рост цены недвижимости не влияет напрямую на рост доходности» Коммерческая недвижимость Сильная сторона — возможность закрепить доход долгосрочным договором. Как правило бизнес снимает помещения надолго и вместе с этим берет на себя все операционные расходы по содержанию помещений: текущий ремонт, клининг, оплата налогов и прочее. Слабые стороны: Высокий порог вход. Готовый арендный бизнес (ГАБ) стоит недешево, а если его продают, то сразу возникает вопрос «почему?». Если прибыль стабильная и высокая, почему владелец решил от неё отказаться; Концентрация риска. Высокая зависимость от арендатора, если он обанкротится или просто уйдет, период простоя может затянуться на месяц; Большие расходы на адаптацию помещений под запрос арендатора. Отельные апартаменты и гостиничный бизнес Доходность отельного бизнеса напрямую зависит от управления: загрузка отеля, тарифы, сезонная стратегия, сервис, репутация, каналы привлечения гостей. Поэтому при выборе объекта для инвестиций важно заранее выяснить, кто им будет управлять. В популярных туристических локациях сейчас масса предложений отельных апартаментов с обещанием высокой доходности. Откуда возьмется такая доходность продавцы предпочитают умолчать. Чаще всего после покупки инвестор остается один на один с вопросом поиска гостей. Либо делегирует эту задачу стороннему управляющему за процент от прибыли. Другой вариант — покупка номера в брендовом отеле с международной управляющей компанией. Это не просто покупка недвижимости, это вложения в работающий бизнес. Бренд изначально просчитывает риски, следит за качеством строительства и привлекает к управлению только проверенных операторов, с глобальной системой бронирования, строгими стандартами сервиса, большой базой лояльных клиентов и сильным маркетингом. То есть, делается всё, чтобы получить максимум прибыли с каждого квадратного метра. Отельный номер vs отельные апартаменты Параметр Отельный номер Отельные апартаменты Управление Централизованное, по стандартам бренда Чаще всего управляется собственником самостоятельно Распределение дохода «Котловой метод» между всеми владельцами Зависит от конкретного юнита Риски простоев Низкие, за счет глобальной системы бронирования и лояльности гостей Высокие из-за конкуренции между владельцами Прогноз на 2026: что будет двигать рынок Ставки и стоимость капитала Стабилизация ставок обычно улучшает доступность финансирования и оживляет сделки. Например, ЕЦБ в декабре 2025 удерживал депозитную ставку на уровне 2,00%. Доходность как главный драйвер CBRE ожидает, что доходность в 2026 будет в большей степени формироваться текущим доходом, а не ростом цен, и прогнозирует умеренное сжатие cap rates на 5–15 б.п. Возврат капитала в рынок Рост прогнозируемых объёмов инвестиций означает больше конкуренции за качественные объекты, строгие требования к прозрачности моделей дохода и масштабирования. Вывод: выгодные инвестиции в недвижимость 2026 Продолжая тренд 2025 года, в 2026 крупные игроки рынка отдают предпочтение объектам, которые приносят долгосрочный, постоянный доход. Спекуляции на колебаниях цен с быстрой перепродажей отходят на второй план. Что делать частному инвестору? В первую очередь, определиться с тем, что вам ближе. Если важны контроль и гибкость, подойдёт прямое владение с личным управлением объектом и полным погружением во все процессы. Если приоритет — максимально пассивный доход, логичнее смотреть на объекты с профессиональным управлением, понятной и масштабируемой финмоделью. Например, отельные проекты с долевым учасием или полным владением.
Доходность инвестиций в недвижимость в 2025-2026 году
125 млрд долларов – общая сумма, которую инвесторы вложили в недвижимость Дубая только за первые 3 квартала 2025 года, по данным DXBinteract. Эта же цифра за первые 3 квартала 2024 года была на 20,5% меньше. Похожую тенденцию роста инвестиций в недвижимость демонстрируют и другие страны: Таиланд, Грузия, Греция и др. И это прямое подтверждение тому, […]
125 млрд долларов – общая сумма, которую инвесторы вложили в недвижимость Дубая только за первые 3 квартала 2025 года, по данным DXBinteract. Эта же цифра за первые 3 квартала 2024 года была на 20,5% меньше. Похожую тенденцию роста инвестиций в недвижимость демонстрируют и другие страны: Таиланд, Грузия, Греция и др. И это прямое подтверждение тому, что мировой рынок недвижимости стабилен. Интерес инвесторов только растет. Правда, немного смещаясь при этом: с частных жилых объектов в пользу объектов гостиничного сектора. Почему инвестиции в недвижимость за рубежом смещаются в сторону отелей 2025 год – период изменения вектора инвестиций. Буквально несколько лет назад вкладчики массово скупали жилую недвижимость. И это вполне объяснимо. Инвестиции в жилье всегда казались понятными: квартира приобретается, сдается в аренду, инвестор получает арендные платежи. Но наши реалии ломают подобную стратегию. Практика показывает, что именно жилые объекты и требуют от инвесторов активного участия. Как минимум нужно: Искать арендаторов; Регулярно проводить ремонт; Решать конфликтные ситуации; Нести финансовые потери из-за простоя и т.д. Поэтому действительно пассивный доход при такой модели почти невозможен. И подробнее об этом рассказано в соответствующем исследовании International Investment. Решение этой проблемы современные инвесторы нашли в отельной недвижимости. В противовес жилым объектам, вложения в гостиничные номера работают по немного другой модели: Инвестор покупает номер и передает его профессиональной управляющей компании (УК); УК берет на себя все сопутствующие заботы (ищет клиентов, оформляет брони, обслуживает гостей); Инвестор получает часть от общего дохода. На первый взгляд такая модель может отпугнуть, потому что она подразумевает только частичную прибыль от аренды (часть забирает себе УК). Но важно учесть, что гостиничные апартаменты сдаются в разы дороже обычных квартир. И эта разница остается ощутимой даже после вычета комиссий, которые взимает управляющая компания. <img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="683" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-5-1024x683.jpg" alt="доходность инвестиций в недвижимость" class="wp-image-2004" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-5-1024x683.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-5-300x200.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-5-768x512.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-5-225x150.jpg 225w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-5.jpg 1536w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Сравнение основных инвестиционных инструментов Таблица сравнения жилой, коммерческой и отельной недвижимости Квартира Брендовый отель Офисное помещение Поиск арендатора Самостоятельно или агентство Управляющая компания Самостоятельно или брокер Загрузка Один арендатор Сотни гостей со всего мира Один или несколько арендаторов Средняя доходность (год) 2-4% 8-16% 3-5% Ликвидность Средняя Высокая Средняя Риск простоя Высокий (при смене арендатора) Низкий (за счет работы УК) Средний (зависит от экономической ситуации) Поэтому инвесторы все реже приобретают обычные квартиры и все чаще вкладываются в отельную недвижимость, отдавая предпочтение стабильности и спокойствию. Свежая статистика по доходности отелей в мире Чтобы не быть голословными, рассмотрим несколько интересных примеров статистики, полезных для инвестиций в отельную недвижимость в 2025-2026 гг. Агенство «Новости Армении-NEWS.am» в феврале 2026 года провело свое исследование по отельной недвижимости Дубая и пришло к таким цифрам (данные за 2025 год): Уровень загруженности отелей Дубая превысил 80%; Средняя стоимость номера увеличилась на 8%; За год в эмирате было забронировано более 45 млн номеро-ночей; Прибыль с каждого сданного гостям номера стала больше на 11%. Аналитическая компания Verified Market Reports также изучила перспективы отельных инвестиций, ее выводы оказались следующими: 1 трлн долларов — объем гостиничного бизнеса в 2024 году в мире. 1,6 трлн млрд долларов — прогнозируемый мировой объем гостиничного бизнеса к 2033 году. А немецкий сервис ALLTOPHOTELS изучил общую динамику доходности отельных номеров в нескольких странах, сопоставив статистику за 2024 и 2025 гг: Австрия: +14,8% Польша: +13,3%; Испания: +9,5%; Греция: +14,9%. Все эти цифры указывают инвесторам на два факта: Спрос на услуги отелей растет. Причем брони поступают не только от путешественников. Услугами отелей все чаще пользуются предприниматели, медийные персоны, фотографы, организаторы мероприятий. Гостиничные инвестиции отличаются хорошей устойчивостью. Увеличение туристических и корпоративных потоков делает такую недвижимость более стабильной для получения дохода. Это и можно назвать ключевым преимуществом инвестиций в гостиничный бизнес в 2026-2027 гг. Основные форматы инвестиций в отельные номера Еще один важный плюс инвестиций в отельные номера — их вариативность. Инвесторам предлагается несколько моделей на выбор. 1. Покупка номера в брендовом отеле Наиболее безопасная модель. Инвестор приобретает номер в крупном, известном отеле, которым управляет международная компания. Именно эта компания выполняет всю операционную деятельность: от поиска гостей до финансовой отчетности. Особенность: максимальная пассивность дохода, но получение только доли от общей прибыли. 2. Инвестиции в апарт-отели Более «свободное» инвестирование. В данном случае покупаются жилые или коммерческие апартаменты, которые переводятся в эксплуатацию как гостиничный фонд. Номера можно сдавать самостоятельно или через агента. Особенность: на старте может быть высокая доходность, но серьезный риск снижения капитализации. 3. Покупка номеров в локальных отелях В данном случае инвестор приобретает номер в отеле без международного оператора. То есть у объекта нет своей управляющей компании и сильного бренда. Все управление лежит на сторонней локальной компании. И от нее зависит доходность инвестиций. Особенности: низкий порог входа из-за отсутствия бренда, высокие риски нестабильной загрузки. Брендовый отель vs локальная гостиница «Купить номер подешевле, чтобы заработать больше» – типичная ошибка начинающего инвестора. Номера в локальных объектах, которые не имеют своего бренда, статуса, имиджа и управляются компанией «ноунеймом», отличаются менее высоким порогом входа. Но они дают гораздо меньшую доходность и гораздо большие риски, ставя полностью пассивную прибыль от инвестиций в недвижимость под угрозу. Брендовые отели управляются крупной гостиничной сетью. У них уже: Есть узнаваемое имя; Действуют строгие стандарты качества; Подключена международная система бронирования; Используются централизованные программы лояльности. Все это повышает порог входа (работающий бизнес не может стоить дешево), но вместе с тем гарантирует доходность и капитализацию. Основные отличия брендовых и локальных отелей Брендовый отель Локальный отель Репутация Глобально известный бренд, доверие гостей со всего мира Репутация формируется локально, узнаваемость ограничена территорией Оператор Профессиональная международная УК Локальная УК Система бронирования Подключен к глобальным каналам продаж, есть собственная база лояльности Ограниченные маркетинговые каналы, отсутствие постоянной базы гостей Загрузка Стабильная, благодаря узнаваемости бренда и программам лояльности Зависит от сезона и локального спроса Ликвидность Высокая, за счет инвестиционной привлекательности. Средняя, зависит от текущей репутации объекта Еще одно важное отличие брендовых отелей от локальных – их доходность. В отелях с мировым именем она составляет 8-16% годовых. Прибыль при этом распределяется «котловым методом», то есть аккумулируется в общем «котле» и затем распределяется между собственниками в соответствии с размером их доли, независимо от заполняемости конкретного номера. Локальные отели могут приносить в сезон (3-5 месяцев в году) 10-12% дохода, а в остальное время прибыль может снижаться до нуля, в итоге годовая доходность будет скромной. Кроме того, заработок конкретного инвестора часто привязан к заполняемости номера, которым он владеет. Преимущества инвестиций в брендовый и локальный отель Инвестиции в брендовые отели обеспечивают инвестору следующие преимущества: Сильная репутация. Известные сети постоянно работают над поддержкой и улучшением имиджа. Поэтому они прикладывают максимум усилий для стабильного привлечения гостей. Предсказуемость прибыли. Брендовые сети предоставляют прозрачную финансовую структуру и работают по строгим международным стандартам. Поэтому финансовый поток тут более предсказуем и понятен. Высокая ликвидность при выходе. Номер в известном отеле легче продать. Минимальная вовлеченность. Брендовые номера управляются крупными операторами. Инвестору не нужно выполнять какие-либо операционные действия самостоятельно. Привлекательность для международной аудитории. Сезонные колебания заполняемости не настолько критичные, как в небольших местных гостиницах. Локальные отели, в свою очередь, отличаются немного иными плюсами: Низкий порог входа. Локальные отели часто строятся на заемные деньги и часто продают свой номерной фонд по низу рынка. Гибкая модель управления. В некоторых проектах инвестор может влиять на выбор управляющей компании выбирать, стратегию привлечения гостей или формат эксплуатации. Потенциал роста. Если объект находится в развивающемся туристическом регионе, то, вложив меньше, можно рассчитывать на существенный прирост стоимости. Резюмируя преимущества, можно сделать вывод, что брендовые отели – это про стабильный пассивный доход от недвижимости в моменте и в перспективе, а локальные гостиницы – про рискованное вложение и возможность получения высокого дохода при развитии проекта в будущем. Инвестиции в отели – перспективный инструмент диверсификации капитала. Особенно, если речь про брендовые отели. Это одни из немногих объектов, которые позволяют получать действительно стабильный доход с минимальным участием инвестора в операционных процессах.
Глобальная аналитика по недвижимости 2026: куда течет умный капитал?
К 2026 году деньги — и частные, и институциональные — продолжают утекать от перегретых рынков в хабы Ближнего Востока и Юго-Восточной Азии. Офисный сегмент теряет привлекательность: гибридная работа закрепилась, ликвидность падает. Капитал смещается в гостиничные активы под управлением международных брендов. Доходность портфеля больше не строится на спекулятивном росте цены квадратного метра — это история прошлого […]
К 2026 году деньги — и частные, и институциональные — продолжают утекать от перегретых рынков в хабы Ближнего Востока и Юго-Восточной Азии. Офисный сегмент теряет привлекательность: гибридная работа закрепилась, ликвидность падает. Капитал смещается в гостиничные активы под управлением международных брендов. Доходность портфеля больше не строится на спекулятивном росте цены квадратного метра — это история прошлого десятилетия. Сегодня зарабатывает тот, кто управляет операционной эффективностью и хеджирует валютные риски через динамическое ценообразование. Макроэкономический сдвиг: упадок офисов и ренессанс гостеприимства Правила игры переписываются фундаментальными сдвигами в потреблении. По данным UNCTAD, урбанизация в развивающихся странах идёт в полтора раза быстрее, чем на Западе — спрос на инфраструктуру колоссальный. Только вот характер этой инфраструктуры изменился. Типовые офисные «коробки» класса B и C пустеют рекордными темпами — вакантность в некоторых мегаполисах доходит до 20%. Эти объекты превращаются в токсичные активы, съедающие деньги вместо того, чтобы их приносить. На этом фоне инвестиции в отельную недвижимость выглядят как тихая гавань. Сектор Hospitality полностью оправился от пандемии и уверенно растёт. Причём тянет его не бизнес-туризм, а сегмент Leisure (Досуг) — люди компенсируют годы ограничений, тратя на путешествия и впечатления больше, чем когда-либо. Отельеры этим пользуются: средняя стоимость номера (ADR) растёт быстрее официальной инфляции, и рынок это принимает. Для понимания глубины процессов важно различать владение метрами и владение бизнесом. В материале International Investment разбирается почему пассивный доход в 2026 году устойчив только при полном делегировании операционки профессионалам. Попытка управлять коммерческим объектом самостоятельно в текущих условиях часто ведет к операционным убыткам из-за сложности регуляторных и маркетинговых процессов. <img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="683" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-3-1024x683.jpg" alt="инвестиции в отельную недвижимость" class="wp-image-1997" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-3-1024x683.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-3-300x200.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-3-768x512.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-3-225x150.jpg 225w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-3.jpg 1536w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Сравнительная матрица активов Чтобы наглядно оценить привлекательность различных секторов, обратимся к цифрам. Ниже представлена таблица сравнения ключевых показателей для инвестиционных активов. Тип актива Чистая доходность (Net Yield) Устойчивость к инфляции Ликвидность выхода Брендовый отельный номер 8% – 16% Высокая (динамический прайс) Высокая (международный спрос) Стрит-ритейл 4% – 7% Средняя (индексация 1 раз в год) Средняя (зависит от локации) Офисная недвижимость 3% – 5% Низкая (долгосрочные договоры) Низкая (падение спроса) Жилая аренда (Long-term) 2% – 4% Низкая (регулирование ставок) Высокая (внутренний рынок) Институциональная аналитика по недвижимости: цифры и факты При принятии решения о входе в сделку эмоции должны быть исключены. Только сухая аналитика по рынку недвижимости отвечает на вопрос, стоит ли вкладываться. Главный индикатор здоровья отельного бизнеса — RevPAR (доход на доступный номер), и в брендовом сегменте он стабильно растёт третий год подряд. UNWTO подтверждает: международный турпоток в 2025-м превысил доковидный уровень на 5%, достигнув 1,52 млрд прибытий. Качественных номеров в популярных локациях физически не хватает. Те, кто зашёл в проекты на стадии строительства (Off-plan) в туристических кластерах, фиксируют рост стоимости актива ещё до того, как отель принял первого гостя. Но именно здесь прячется риск, о котором брокеры предпочитают молчать. Купить номер в отеле под вывеской Marriott, Wyndham или Hilton — и купить «апартаменты» в локальном апарт-отеле без имени — это две принципиально разные истории с разными последствиями. Статистика неумолима: проекты без сильного бренда проигрывают в борьбе за гостя. Почему брендовые номера выигрывают: Глобальная аудитория: Сетевые отели подключены к тысячам каналов продаж через GDS-системы. Локальный управляющий при всём желании не получит доступ к этой машине дистрибуции. Контроль расходов: Централизованные закупки — от полотенец до оборудования — срезают операционные издержки (OpEx) на 15-20% по сравнению с одиночными объектами. Масштаб решает. Прозрачная отчётность: Международные операторы отчитываются по стандартам USALI. «Творческая бухгалтерия» и скрытые комиссии здесь не проходят — всё на виду. Плюс ко всему, за сетями стоят программы лояльности с сотнями миллионов пользователей. Это гарантирует загрузку даже в низкий сезон, когда локальные «ноунейм» отели стоят пустыми. Доходность и подводные камни Реальная доходность инвестиций в недвижимость часто отличается от рекламных буклетов. Как справедливо отмечено в профильном обзоре, обещания 18-20% годовых в валюте на пассивном доходе — это маркетинговый миф, рассчитанный на неквалифицированных инвесторов. Такие цифры достижимы только при принятии высоких девелоперских рисков. Стабильный рентный поток от качественного актива в твердой валюте находится в диапазоне 6-10% годовых. Все, что выше, требует тщательного Due Diligence. Часто завышенные показатели доходности скрывают отсутствие в финансовой модели фонда на реновацию (FF&E Reserve). Факторы, снижающие чистую прибыль инвестора: Налоги: Имущественный налог и налог у источника способны откусить до 30% прибыли — если не воспользоваться соглашениями об избежании двойного налогообложения. Комиссии оператора (Management Fees): Базовая ставка плюс плата за успех (Incentive Fee) должны быть рыночными и привязанными к результату. Если оператор зарабатывает независимо от загрузки — это повод насторожиться. Валютные риски: Недвижимость номинально подорожала, а валюта страны просела — и реальная доходность ушла в минус. Классическая ловушка для тех, кто не учитывает курсовую динамику. Качественный отель требует полного обновления интерьера и оборудования каждые 5-7 лет. В брендовых проектах отчисления в этот фонд (обычно 3-5% от выручки) происходят автоматически. В локальных проектах собственники часто забирают эти деньги как «прибыль», чтобы через несколько лет столкнуться с необходимостью вкладывать огромные суммы в капремонт из своего кармана, что обрушивает ROI всей инвестиции. Юридическая прозрачность и налоговые тренды Эпоха «серых» инвестиций закончилась. Организация OECD продолжает закручивать гайки в контроле за трансграничным движением капитала. Автоматический обмен налоговой информацией (CRS) сделал владение зарубежной недвижимостью полностью прозрачным. В 2026-м купить объект за рубежом и не объяснить, откуда деньги, проблематично. Отсюда логичный вывод — выбирать юрисдикции с понятными правилами и комфортным налоговым режимом. ОАЭ и ряд карибских стран не берут налог ни с доходов физлиц, ни с прироста капитала — это ощутимо повышает эффективность вложений. Но есть нюанс: право собственности должно быть полным (Freehold). Долгосрочная аренда (Leasehold) накладывает ограничения, которые могут серьёзно осложнить жизнь при перепродаже или передаче актива. Почему брендовые отели продаются быстрее локальных форматов Важно также понимать стратегию выхода. Ликвидность брендового гостиничного номера обеспечивается тем, что это готовый бизнес с подтвержденным денежным потоком. Такой актив можно продать институциональному инвестору или другому частному лицу в любой точке мира. Локальные апартаменты, как правило, интересны только местным жителям, что сужает воронку потенциальных покупателей. Анализируя возможности выхода из инвестиции, стоит обратиться к экспертному мнению, где подчеркивается, что ликвидность объекта напрямую зависит от репутации управляющей компании. Объект под флагом Radisson или Marriott всегда будет стоить дороже аналогичного здания с незнакомой вывеской. Критерии выбора региона Географическая диверсификация — единственный способ защиты капитала от геополитических рисков. Однако не все регионы одинаково полезны. Европа, при всей своей стабильности, предлагает слишком низкую доходность и высокие налоги, поэтому инвесторы смещают фокус на более динамичные юрисдикции. На что смотреть при выборе страны: Туристический потенциал: Круглогодичный сезон или государственные планы по развитию инфраструктуры. Грузия — яркий пример: либеральные визы, бурный рост международных сетей (особенно Батуми), одна из лучших загрузок в регионе. Южная Европа — Греция, Черногория — привлекает стабильным правом собственности при явном дефиците качественных брендовых курортов. Валютная стабильность: Привязка местной валюты к доллару или евро. Ближний Восток (ОАЭ, Саудовская Аравия) и фактически долларизированные экономики защищают от девальвации — инвестор не просыпается утром с обесценившимся активом. Налоговый режим: Льготное налогообложение меняет всю математику. ОАЭ с нулевым налогом на доходы или Грузия со статусом «малый бизнес» (1% с оборота) позволяют сохранить тело инвестиции и максимизировать чистый денежный поток (Net Yield). Западная Европа с её фискальной нагрузкой проигрывает здесь вчистую. Эра профессиональных рантье Рынок 2026 года больше не прощает подхода «купил и забыл». Эпоха, когда любая квартира дорожала сама по себе, закончилась. Прибыль теперь — результат расчётов, глубокой аналитики и партнёрства с международными брендами, которые умеют генерировать клиентов в любых экономических условиях. Всё остальное — лотерея с дорогими билетами.
Как заработать на коммерческой недвижимости в 2026 году?
Чтобы понять, как заработать на коммерческой недвижимости в текущих реалиях, придётся забыть про формулу «купил дешевле — продал дороже». Сегодня прибыль строится на управлении операционной эффективностью, работе с Cap Rate (ставка капитализации) и выборе гибридных форматов. Деньги приходят двумя путями: стабильная арендная выручка, привязанная к инфляции, и целенаправленный рост стоимости актива через улучшение его финансовых […]
Чтобы понять, как заработать на коммерческой недвижимости в текущих реалиях, придётся забыть про формулу «купил дешевле — продал дороже». Сегодня прибыль строится на управлении операционной эффективностью, работе с Cap Rate (ставка капитализации) и выборе гибридных форматов. Деньги приходят двумя путями: стабильная арендная выручка, привязанная к инфляции, и целенаправленный рост стоимости актива через улучшение его финансовых показателей. Анатомия пассивного дохода: миф о «купил и забыл» На рынке десятилетиями культивировался упрощенный нарратив: «купил → сдал → заработал». Звучит привлекательно, когда нужно убедить частного инвестора подписать договор. В 2026-м эта формула разваливается при столкновении с реальностью. Недвижимость — не депозит, где деньги тихо лежат и капают проценты. Это капиталоёмкий актив, который требует внимания постоянно. «Пассивный доход» на практике означает не ноги на столе, а грамотно выстроенное делегирование. Даже самый простой объект генерирует цепочку задач, превращающих инвестицию во вторую работу. Если вы не передаете эти функции профессиональному оператору, вы неизбежно сталкиваетесь с точками активного вовлечения: Ротация арендаторов: найти, проверить, оформить документы, а иногда — выселить. Техническая эксплуатация: износ, текущий ремонт, аварии и вечный контроль подрядчиков. Фискальная нагрузка: налоги, общение с местными регуляторами, учёт денежных потоков. Поэтому профессионалы разделяют вещи чётко: владеть активом и управлять бизнесом на его базе — это два разных занятия. Как детально разбирается в материале International Investment, настоящая пассивность наступает только когда инвестор платит управляющей компании за то, чтобы все операционные головные боли стали её проблемами. В противном случае вы получаете не ренту, а зарплату за собственную самозанятость, часто с доходностью ниже рыночной. Форматы инвестиций в недвижимостью: где искать маржу <img loading="lazy" decoding="async" width="1000" height="667" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-2.jpg" alt="как заработать на коммерческой недвижимости" class="wp-image-1989" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-2.jpg 1000w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-2-300x200.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-2-768x512.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-2-225x150.jpg 225w" sizes="auto, (max-width: 1000px) 100vw, 1000px" /> Выбор конкретного типа недвижимости зависит от устойчивости к рискам и желаемого уровня вовлеченности в управление. В 2026 году наиболее маржинальными считаются сегменты, связанные с туризмом и логистикой. Инвестиции в гостиничный бизнес Инвестиции в отельные номера (гостиничные юниты) под управлением международных брендов стали золотым стандартом для частного капитала. Это покупка номера в собственность, который работает как бизнес-единица. Управляющая компания берет на себя все процессы: от маркетинга до ремонта. Обычная жилая аренда работает просто — зафиксировал ставку на год и надеешься, что инфляция не съест доход к концу срока аренды. Отельный бизнес устроен иначе, цена за номер подстраивается под рынок, загрузку или сезон. Когда инфляция растёт, отель просто пересчитывает прайс и перекладывает издержки на гостя. Арендодатель квартиры ждёт окончания договора, а отельер адаптируется в реальном времени — маржа остаётся на месте. Прибыль часто распределяется по «котловому методу», что нивелирует риски простоя конкретного юнита. Согласно аналитике компании JLL, инвестиции в сегмент «Living» (жилая и сервисная недвижимость) выросли на 19% по сравнению с предыдущими пятью годами. Это подтверждает устойчивость формата к кризисам. Риски локальных и небрендовых отелей Главная ошибка начинающего инвестора — путать покупку номера в сетевом отеле с инвестициями в апарт-отель (no-name формат). По факту такие объекты нередко являются просто «общежитиями» с ресепшеном: без технических зон, логистики и стандартов, где управление зависит от собственника или местного риелтора, а не от отлаженной системы. Скрытые угрозы инвестиций в локальные объекты: Сложный выход (Exit Strategy): Вторичный рынок не ценит неизвестный бренд, ликвидность стремится к нулю. Уязвимость в кризис: Отсутствие глобальной программы лояльности (как у Marriott или Hilton) мгновенно останавливает поток гостей при спаде рынка. Игнорирование износа: В финмоделях часто не заложен фонд на реновацию (FF&E), что обрушивает реальную доходность уже через 3–4 года. Отраслевые специалисты подчеркивают: именно в сегменте локальных «полуотелей» самая высокая «смертность» капитала. Выйти из такого актива без убытков крайне сложно, так как продать его как бизнес невозможно. Логистика и склады Спрос на склады остается высоким. По данным портала Statista, выручка мирового e-commerce достигнет $3,89 трлн в 2026 году. Каждая онлайн-покупка — это физический склад, упаковка, отгрузка. Чем активнее люди заказывают в интернете, тем сильнее дефицит нормальных логистических площадей. Долгосрочные контракты с операторами логистики обеспечивают стабильный доход, которому безразличны колебания розничного рынка. Стрит—ритейл в туристических хабах Помещения на первых этажах в проходных местах остаются «голубыми фишками» недвижимости. Однако в 2026 году важно тщательно выбирать локацию. Ставка делается на то, что невозможно заменить онлайном: гастрономические кластеры, салоны красоты, медицинские центры. Всё, что требует физического присутствия клиента. Перед покупкой нужно разобраться в деталях, которые не видны на фотографиях: реальный пешеходный трафик, платёжеспособность района, техническое состояние помещения — хватает ли мощности электросети, есть ли вытяжка. Промахнуться на этапе подбора объекта в стрит-ритейле — удовольствие дорогое, а исправить ошибку потом крайне сложно. Финансовый анализ и сравнение доходности Оценивать актив только по цене квадратного метра — верный способ обмануть самого себя. Реальную картину дают три метрики: ROI (возврат инвестиций), Cap Rate (ставка капитализации) и IRR (внутренняя норма доходности). Таблица сравнения ключевых экономических показателей разных типов коммерческой недвижимости Тип недвижимости Средняя доходность Порог входа Управленческая нагрузка Устойчивость к кризисам Отельные номера 8–16% Средний ($200К) Низкая (полное стороннее управление) Высокая (гибкие цены, быстрая адаптация) Отельные апартаменты 2-8% Низкий ($100К) Высокая (поиск арендаторов, ремонты) Низкая (зависит от сезонности) Стрит-ритейл 4–7% Высокий ($500k+) Средняя (поиск арендаторов) Средняя (зависит от локации) Офисные помещения 3–5% Высокий ($1m+) Высокая (ремонты, поиск арендаторов) Низкая (переход на удаленную работу) Склады 7–11% Высокий ($2m+) Низкая (долгосрочные контракты) Высокая (рост e-com) Пассивный доход от аренды коммерческой недвижимости в отельном сегменте часто показывает лучшие результаты благодаря возможности динамического ценообразования. Мифы о 20% годовых и реальная окупаемость Когда предлагают проект с «гарантированной» доходностью 18–20%, стоит остановиться и задать неудобный вопрос: а почему этот актив ещё не забрали крупные игроки? Банки, REIT-фонды, страховые компании — у них дешёвые деньги и армии аналитиков. Всё, что стабильно приносит выше 10%, они выгребают с рынка моментально. Если институционалы проходят мимо «суперпредложения», значит, за красивыми цифрами скрываются риски, которые заявленную доходность не переживут. Чаще всего сверхвысокая доходность — это результат «творческой бухгалтерии». Как справедливо отмечено в разборе механизмов доходности, маркетинговые цифры в 18-20% возникают из-за подмены понятий: расчет ведется от валовой выручки, а не от чистой прибыли. Из моделей намеренно исключаются периоды простоя, сезонные спады и будущие расходы на капитальный ремонт (CAPEX). Если привести модель к реальности и добавить стресс-сценарии, фактическая доходность окажется в 2–3 раза ниже заявленной. Реальные окупаемость инвестиций в недвижимость (ROI) в 2026 году: 15–18 лет (Оптимистичный сценарий): Достижим только при грамотном выборе объекта с уникальными характеристиками (редкая локация, эксклюзивный вид), который управляется профессиональным оператором. 25–30 лет (Рыночная норма): Стандарт для типовых квартир и массового коммерческого сегмента без ярко выраженных конкурентных преимуществ. Часто такая доходность едва перекрывает ставки по депозитам. 40+ лет (Зона риска): Характерно для объектов, купленных на пике цен или в неудачных локациях, где инфляция и операционные расходы съедают весь номинальный доход, оставляя инвестора с иллюзией заработка. Глобальные тренды и география доходности Сейчас выигрывают регионы и форматы, способные давать доходность выше инфляции. Западная Европа буксует — налоговая нагрузка душит маржу. Капитал уходит туда, где условия работают на инвестора. Подходящие страны для инвестиций в недвижимость 2026: Ближний Восток (ОАЭ, Саудовская Аравия): ROI до 8-10%, валюты привязаны к доллару, подоходного налога нет. Для долларового инвестора — почти идеальные условия. Юго-Восточная Азия (Таиланд, Индонезия): По данным UNWTO, в первой половине 2025-го турпоток вырос на 11% год к году — выше среднемирового. Отельная недвижимость снова в игре. Южная Европа (Кипр, Греция, Грузия): Растущий туризм, плюс программы ВНЖ за инвестиции — связка, которая продолжает притягивать капитал. Оценивая плюсы и минусы вложения в недвижимость в разных юрисдикциях, ориентируйтесь на проекты, объединяющие доходность 10%+, надежность и потенциал роста цены. Сегодня такое редкое сочетание прибыли и высокой ликвидности проще всего найти в сегмент отельной недвижимости. Подводя итог Коммерческая недвижимость в 2026 году — для тех, кто считает, а не угадывает. Интуитивные, тем более эмоциональные покупки не прощают ошибок. Правильный формат, подходящая юрисдикция и сильная управляющая компания — без этих трёх составляющих капитал не растёт, а тает.
Эволюция инвестиций: аналитика по рынку недвижимости и почему кластеры стали инвестиционной стратегией №1
2026 год – это время инвестиционных изменений. Буквально пару лет назад большинство людей выбирали стандартную схему: покупаем квартиру и зарабатываем либо с ее перепродажи, либо с аренды. Сейчас такой формат заработка теряет актуальность. Особенно – среди крупных вкладчиков. Текущая аналитика по рынку недвижимости подсвечивает некоторые трансформации рынка. И теперь инвесторы обращают все большее внимание не […]
2026 год – это время инвестиционных изменений. Буквально пару лет назад большинство людей выбирали стандартную схему: покупаем квартиру и зарабатываем либо с ее перепродажи, либо с аренды. Сейчас такой формат заработка теряет актуальность. Особенно – среди крупных вкладчиков. Текущая аналитика по рынку недвижимости подсвечивает некоторые трансформации рынка. И теперь инвесторы обращают все большее внимание не на простые квартиры и ЖК, а на полноценные экосистемы. Подробнее этот вопрос разберем далее. Кластерная модель становится все более популярной Глобальный рынок недвижимости переходит к кластерной модели. От традиционных подходов она отличается тем, что объекты в данном случае многофункциональны и самодостаточны. Это не отдельные сооружения. А объекты, которые входят в единую экосистему и объединяются между собой по различным параметрам: Назначение; Местоположение; Тип собственности; Цена и т.д. В отличие от отдельной застройки, кластер имеет собственный внутренний трафик, что способствует постоянному развитию. Как следствие, стоимость объекта повышается. Причем такое развитие может происходить на протяжении длительного времени. Поэтому масштабирование прибыли от инвестиций не имеет прямых ограничений. <img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="683" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-1-1024x683.jpg" alt="Аналитика по рынку недвижимости 2026" class="wp-image-1982" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-1-1024x683.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-1-300x200.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-1-768x512.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-1-225x150.jpg 225w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-1.jpg 1536w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Потеря позиций классической аренды Большинство инвесторов привыкли к классической схеме пассивного дохода: покупка жилья → его сдача/продажа → прибыль. Но с 2026 года такая модель теряет свои позиции. Причин несколько: Ужесточение прав арендаторов (особенно в Европе и ряде стран Азии); Растущие налоги; Невысокая доходность (как правило, до 5-6%). При этом пассивный доход от сдачи в аренду недвижимости показывает иную динамику. Здесь работает эффект масштаба. Кластером управляет отдельная компания. Она берет на себя расходы на: Поддержку объекта; Рекламу; Обслуживание и т.д. За счет этого расходы инвестора уменьшаются. Как и головная боль, которая часто возникает при самостоятельном управлении объектом. Почему недвижимость кластерного формата становится основным инструментом инвестиций У кластерных инвестиций есть несколько важных плюсов: Высокая доходность и спрос. Коммерческие кластеры (отели, складские объекты, курортные комплексы) пользуются стабильно высоким спросом у представителей B2B сегмента, что обеспечивает высокую арендную ставку. Защита от инфляции. Арендные ставки на коммерческую кластерную недвижимость растут быстрее, позволяя стабильно и реально сохранять вложенный капитал. Профессиональное управление. Кластеры управляются компанией. На ней же лежат все основные расходы (маркетинг, поддержка и т.д.). Инвестору не нужно тратить на это свои деньги. Инвестиции в кластеры – это один из более реалистичных сценариев для пассивного дохода. Раньше инструментом для его получения выступала жилая недвижимость. Но сегодня, вкладываясь в нее, можно сказать, что собственник становится самозанятым (о чем более подробно рассказано в статье International Investment). Вкладываясь в коммерческие объекты, склады и другие форматы многофункциональных кластеров, инвестор, по сути, тратит время только на покупку. В данном случае он избавляет себя от решения многочисленных параллельных вопросов. Поэтому такая инвестиция и вправду может стать источником пассивного дохода. Прогнозы на 2026 год – чего ждать и к чему готовиться Как сообщает Savills на 2026 год, после небольшого инвестиционного застоя (незначительный спад был характерен для периода 2023-2024 годов) на мировом инвестиционном рынке скоро произойдет стремительный рост. Ожидается, что он достигнет оборота в 1 трлн долларов. Другой обзор, уже от JLL ставит во главу инвестиционных трендов 2026 года экономику впечатлений. Проще говоря, по прогнозам компании нас ожидает рост цен на многофункциональные кластеры, в которых можно не просто жить, но еще и работать, обучаться, развиваться: Отельные экосистемы; Коворкинги; Зоны ритейла; Складские экосистемы и др. Это уже проявляется в Дубае, Индии и Юго-Восточной Азии, где спрос на брендированные резиденции и отельные объекты вырос на 20% (данные Knight Frank). О чем это говорит простыми словами? Все просто: мы находимся в точке перегиба. После паузы 2023–2024 рынок недвижимости готов совершить серьезный рывок. Если раньше инвесторов интересовали только квадратные метры и они приобретали такие в надежде на их рост, то сейчас капитал идет туда, где есть жизнь, эмоции, сервис. И его ввод в такое направление – это покупка реального актива на старте нового глобального цикла роста цен. Инвестиции в отель как наиболее популярный формат входа в кластер Особого внимания в 2026 году завоевывает отельная недвижимость. Считается, что именно она в ближайшее время может стать одним из основных инструментов входа в инвестиционный рынок. <a href="https://www.gminsights.com/ru/industry-analysis/hospitality-real-estate-investment-market#:~:text=%D0%9C%D0%B5%D0%BA%D1%81%D0%B8%D0%BA%D0%B0%20%D0%B8%20%D0%9A%D0%BE%D0%BB%D1%83%D0%BC%D0%B1%D0%B8%D1%8F%20%D0%BD%D0%B0%D1%85%D0%BE%D0%B4%D1%8F%D1%82%D1%81%D1%8F%20%D0%BD%D0%B0%20%D0%BF%D0%BE%D0%B4%D1%8A%D0%B5%D0%BC%D0%B5%2C%20%D0%B2,%D0%B1%D1%83%D1%82%D0%B8%D0%BA%2D%D0%BE%D1%82%D0%B5%D0%BB%D0%B8%2C%20%D0%BA%D1%83%D1%80%D0%BE%D1%80%D1%82%D1%8B%20%D0%BA%D0%BE%D0%BC%D0%B1%D0%B8%D0%BD%D0%B8%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE%20%D0%B8%D1%81%D0%BF%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D0%B7%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F%20%D0%B8%20%D0%B1%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%BE%D0%B2%D1%8B%D0%B5%20%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%B0" target="_blank" rel="noopener">Global Market Insights Inc. ожидает, что уже в 2034 году объем рынка инвестиций в гостиничную недвижимость в США превысит 178 млрд долларов. Для сравнения, ее объем в 2024 году оценивался в 61,3 млрд долларов. Такая же тенденция характерна и для других стран. Например, по данным IBC Real Estate, объем вложений в гостиничную недвижимость российскими инвесторами только за первое полугодие 2025 года составил 15 млрд рублей, что на 4 млрд рублей больше аналогичного периода 2024 года. Высокая доходность и безопасность – вот, чем объясняются такие данные. Особенно в сравнении с жилой недвижимостью: Квартира Отельный объект Средняя доходность 4-6% годовых 10-14% годовых Операционные расходы Собственник (инвестор) Управляющая компания Арендаторская загрузка 60-70% (зависит от сезона, расположения и др.) 80%+ (за счет внутренней инфраструктуры и бренда) Налоговые льготы Минимальны Часто субсидируется государством для развития бизнеса Еще одно глобальное отличие инвестиций в отель и жилую недвижимость заключается в скорости выхода из актива. Объект в работающем гостиничном кластере продается в среднем за 45-60 дней. А вот квартира может «висеть» на доске объявлений месяцами. И чтобы ее продать, часто приходится снижать стоимость. Плюсы и минусы вложений в недвижимость в текущем цикле Перед любым шагом в инвестициях важно объективно оценить все его плюсы и минусы. Кластерная недвижимость в этом смысле не будет исключением. Вот главные преимущества, которые она предоставляет: Защита от инфляционных шоков. В отличие от облигаций, доходность в кластерах индексируется практически в реальном времени. Яркий пример — отели, здесь стоимость суток проживания или сервисных сборов формируются ежедневно. Высокая ликвидность благодаря брендовому эффекту. Объекты в составе известных кластеров и/или под управлением международных операторов продаются быстрее и выгоднее (примерно на 30-40%), чем лоты в точечных застройках. Прибыль за счет развития инфраструктуры. Приобретая объект в кластере, собственник инвестирует только в него. А сама территория при этом продолжает развиваться. Но уже за счет других девелоперов. И это положительно влияет на стоимость объекта. Она постоянно растет под влиянием общего развития территории. К другим плюсам инвестиций в недвижимость можно отнести и обход валютных рисков. Правда, это касается только работы с зарубежными кластерами. Такие объекты позволяют получать пассивный доход в твердой валюте. Имеются у инвестиций в коммерческую недвижимость и многофункциональные кластеры и свои минусы: Зависимость от операционного управления. В данном случае собственник не контролирует маркетинг и обслуживание объекта. Этим занимается управляющая компания. И успех инвестиций, по сути, зависит от ее действий и правильности принимаемых решений. Высокий порог входа. Качественные кластерные проекты требуют гораздо более значительного объема собственных средств, в отличие от жилых объектов. Геополитическая волатильность. Даже самый успешный кластер может столкнуться с падением доходности при изменении визовых правил или налоговых режимов для нерезидентов в конкретном регионе. Но даже эти минусы не способны снизить позиции инвестиций в многофункциональные проекты. Такой инструмент все еще остается наиболее оптимальным вариантом сохранения и приумножения финансов. Он позволяет приобрести полноценный инфраструктурный рычаг. Советы инвесторам для максимизации доходности в 2026 году Инвестиции в многофункциональную недвижимость в 2026 году — это не эмоциональная покупка и не слепое следование трендам. Это математически выверенный ход, который позволяет получить действительно пассивный и высокий доход. Главное — соблюдать несколько правил: Проверяйте жизнеспособность проекта (внимательно изучайте мастер-план развития кластера на ближайшие 10 лет); Делайте ставку на профессиональное управление (без него получение максимально пассивного дохода невозможно); Грамотно выбирайте локацию (лучше отдавать предпочтение районам, которые входят в топ приоритетных зон развития). На 100% предугадать, куда именно стоит вкладывать деньги в 2026 году, чтобы получить максимальную приумножить свой бюджет, невозможно. Если бы такая информация была, ей бы давно воспользовались крупные инвесторы. Но если руководствоваться актуальными прогнозами, аналитикой и статистикой, то именно инвестиции в многофункциональные кластеры можно назвать одним из наиболее оптимальных вариантов.
Пассивный доход от недвижимости: «Купил → сдал → заработал». Почему это не работает в 2026 году?
Вы знали? Трамп будучи застройщиком создал самую большую в мире иллюзию рынка доходной недвижимости. В этом материале вы узнаете, что скрывается за позолоченными интерьерами Trump International Hotel и как инвесторы из СНГ массово попадают в такие ловушки, но уже на другом континенте. Почему доходность 20% встречается редко, и как в одну категорию попадают разные объекты: […]
Вы знали? Трамп будучи застройщиком создал самую большую в мире иллюзию рынка доходной недвижимости. В этом материале вы узнаете, что скрывается за позолоченными интерьерами Trump International Hotel и как инвесторы из СНГ массово попадают в такие ловушки, но уже на другом континенте. Почему доходность 20% встречается редко, и как в одну категорию попадают разные объекты: квартиры, апартаменты, апарт-отели, гостиничные номера, коммерческие помещения. А главное, сколько времени и нервов потребуется для заявленного пассивного дохода от недвижимости. Мы разберем: что такое пассивный доход и откуда он берется, какие есть категории объектов, какие факторы влияют на их доходность, какие средние показатели для разных типов объектов, сколько времени потребует управление доходным объектом. Бесплатно Бесплатный бот для аналитики отельной недвижимости Оценивает ваши подборки по 30+ параметрам, сопоставляет с рыночными показателями, использует OSINT для проверки контекста и формирует риск-профиль проекта. Риск — профиль по финансовой модели и «узким местам» Сверка обещаний с рынком и логикой спроса OSINT-проверка: связи, следы, контекст, репутация Доступ сразу • Без регистрации на сайте Попробовать Откуда берется идея пассивного дохода от недвижимости? Идея пассивного дохода опирается на устойчивые рыночные представления, которые столетиями формировали отношение к этому активу. Недвижимость традиционно воспринимается как самый понятный и осязаемый актив. В отличие от акций, облигаций и других финансовых инструментов, здесь всё выглядит просто: есть объект, есть арендатор, есть денежный поток. Эта наглядность создаёт ощущение контроля и предсказуемости, даже там, где её объективно нет. В массовом сознании закрепился упрощённый сценарий: купил → сдал → заработал. Это удобно для объяснения «на пальцах», но в жизни всё сложнее: от момента покупки до реального заработка проходит целая цепочка управленческих, юридических и операционных процессов. Рынок сам заинтересован в поддержании этого нарратива. Недвижимость — капиталоёмкий продукт с длинным циклом сделки. Чем проще и «пассивнее» он выглядит в коммуникации, тем легче его продавать частному инвестору, не погружаясь в детали модели. Поэтому идея пассивного дохода живёт и активно продвигается: в рекламных материалах, в презентациях девелоперов, в риэлторских консультациях, и в медиа, где сложные модели часто сводятся только к проценту доходности. Нюанс: сама по себе эта идея не ложная. Полностью пассивных доход от недвижимости существует. В большинстве случаев идея пассивного дохода радикально упрощена — и именно это упрощение становится источником разочарований. Что инвесторы называют пассивным доходом — и почему он редко пассивный? Когда инвесторы говорят о пассивном доходе, они чаще всего имеют в виду не отсутствие участия, а отсутствие постоянного напряжения. Инвестором движет желание вложить капитал так, чтобы не заниматься объектом ежедневно и не превращать инвестицию во вторую работу. В недвижимости пассивность, почти никогда не означает «ничего не делать». Она означает делегирование управления — и за это делегирование кто-то должен: управлять объектом, нести операционные риски, получать вознаграждение. Если разобрать даже самый простой объект, точки вовлечённости собственника появляются довольно быстро: поиск и смена арендаторов, периоды простоя, ремонты и амортизация, налоги и договорные обязательства, контроль денежных потоков. Каждая из этих точек либо требует времени, либо требует передачи функции третьей стороне. И в обоих случаях это уже не «чистый пассив», а управляемый актив с разной степенью участия собственника. На практике часто происходит подмена понятий: пассивным называют доход, где участие не ежедневное, стабильным — доход без резких колебаний, гарантированным — прогноз, рассчитанный при благоприятных условиях. В результате под словом «пассивный доход» могут скрываться принципиально разные модели — от относительно спокойного владения активом до фактической самозанятости с высокой капитализацией. Разберем их прямо сейчас. Виды доходной недвижимости <img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="572" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/ultra_realistic_stock_image_hyperrealism_premium_financial_editorial-1024x572.png" alt="Отельная недвижимость от мировых сетей" class="wp-image-1957" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/ultra_realistic_stock_image_hyperrealism_premium_financial_editorial-1024x572.png 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/ultra_realistic_stock_image_hyperrealism_premium_financial_editorial-300x167.png 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/ultra_realistic_stock_image_hyperrealism_premium_financial_editorial-768x429.png 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/ultra_realistic_stock_image_hyperrealism_premium_financial_editorial-250x140.png 250w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/ultra_realistic_stock_image_hyperrealism_premium_financial_editorial.png 1376w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Жилая недвижимость Жилая недвижимость — самый массовый и самый романтизированный сегмент. Именно с него у большинства инвесторов начинается путь в рынок, и именно на него чаще всего проецируется идея «тихой гавани». На первый взгляд логика выглядит убедительно: базовая потребность в жилье сохраняется всегда и кажется что спрос стабилен, не требует высокой квалификации ни на одном этапе, массово распространена во всех странах и на всех континентах. Однако при переходе от ощущения надёжности к расчёту доходности картина меняется. Даже на относительно устойчивых рынках жилая недвижимость демонстрирует: умеренную доходность, которая редко выглядит впечатляюще после вычета всех расходов. В подавляющем большинстве реальный доход от долгосрочной сдачи в аренду жилой недвижимости редко превышает ставку по банковскому депозиту. длинную окупаемость, особенно если объект не обладает уникальными характеристиками. Многие собственники квартир удивляются, узнав, что недвижимость не всегда растет в цене, и в какие то годы дохода у них не было совсем, хотя деньги они вроде бы в руках держали. высокую зависимость от локального рынка — района, транспортной доступности, состояния дома. Самый недооцененный фактор в жилой недвижимости. В реальности: окупаемость 15–18 лет — это хороший сценарий при грамотном выборе объекта, 25–30 лет — распространённая норма для «обычных» квартир без ярко выраженных конкурентных преимуществ. 40+ лет – уже не самый удачный выбор. При этом жилая недвижимость остаётся активом, где: собственник неизбежно вовлечён в операционные вопросы, доход чувствителен к простоям и износу, ”пассивность” достигается за счет передачи управления и снижения доходности. Дальше мы сравним этот сегмент с коммерческой и отельной недвижимостью, и увидим , за счёт чего меняется не только доходность, но и сама природа участия инвестора. Поняв реальную ежемесячную доходность, многие инвесторы начинают искать способы “выжать” из квартиры больше денег. Самый очевидный путь — переход от долгосрочной аренды к посуточной. На бумаге эта модель выглядит привлекательно: выше ставка за ночь, гибкость ценообразования, потенциальный рост дохода. На практике жилая недвижимость перестаёт быть инвестиционным активом и превращается в операционный бизнес. Регулирование Во многих странах посуточная аренда: ограничена или запрещена для жилых объектов, требует специальных разрешений, для иностранцев облагается более высоким налогом, может быть запрещена правилами дома или муниципалитетом. Операционная нагрузка Посуточная аренда — это уже не «сдал и забыл». Это постоянный поток задач: приём и выселение гостей, уборка и стирка белья, быстрый ремонт и замена оборудования, коммуникация с соседями и управляющими компаниями, ответы на бытовые вопросы — от пароля Wi-Fi до инструкции к бойлеру, контроль контингента и репутации объекта. Отдельно стоит вопрос заполняемости . Доход в посуточной аренде не возникает сам по себе. Его нужно обеспечивать: через работу с платформами, через управление ценой, через рейтинги, отзывы и фотографии, через реакцию на сезонность и спрос. Даже при передаче этих функций стороннему управляющему, значительная часть дохода уходит на комиссии, а собственник остается вовлеченным в контроль качества и финансовых показателей. Профессиональное управление доступно только для квартир старшего сегмента (бизнес, премиум), обычно в столицах, остальные как актив слишком дешевы, чтобы быть интересными компетентным управляющим. Жилая инвестиционная недвижимость, задуманная как пассивный источник дохода, чаще превращается в самозанятость: с вложенным капиталом, операционными рисками и зависимостью результата от ежедневных управленческих решений. Именно в этот момент у многих инвесторов возникает ощущение, что дело не в конкретной квартире, а в самой модели дохода — и это ощущение становится отправной точкой для перехода к другим сегментам рынка. Коммерческая недвижимость На фоне разочарования в жилой недвижимости коммерческий сегмент часто выглядит следующим логичным шагом. Офисы, стрит-ритейл, склады, помещения под бизнес — всё это ассоциируется с более высокой доходностью и «взрослым» инвестиционным уровнем. Действительно, на бумаге коммерческая недвижимость почти всегда обещает больше: выше ставка аренды, долгосрочные договоры, формально меньшая вовлечённость в быт арендатора. Дальше ожидания частных инвесторов чаще всего сталкиваются с реальностью рынка. Зависимость от арендатора Ключевое отличие коммерческой недвижимости — концентрация риска. В отличие от жилого сегмента, где один объект можно сравнительно быстро пересдать другому арендатору, коммерческое помещение часто полностью зависит от одного бизнеса. Если арендатор: закрывается, переезжает, пересматривает формат, попадает в кризис, денежный поток прекращается не на недели, а на месяцы. Поиск нового арендатора требует не только времени, но и серьёзных вложений — в ремонт, адаптацию помещения и маркетинг. В рынке СНГ сегодня популярна идея, что хорошее помещение то, у которого есть арендатор, желательно крупная федеральная сеть. Например “Пятерочка”. Продавцы часто называют это “готовый арендный бизнес с арендатором”. Если бы у вас было помещение, с долгосрочным контрактом с надежной федеральной сетью, какие у вас были бы причины для его продажи? Большинство предложений купить готовый арендный бизнес с арендатором содержат серьезные скрытые риски. Юридические и договорные риски Коммерческая аренда почти всегда сложнее с точки зрения юридической конструкции. Договоры длиннее, условия жёстче, а последствия ошибок — дороже. Частный инвестор нередко: недооценивает важность договорных формулировок, переоценивает «железобетонность» долгосрочного контракта, не учитывает сценарии досрочного расторжения или пересмотра условий. В результате формальная стабильность договора не всегда означает стабильность дохода. Локация — не интуиция В коммерческой недвижимости понятие «хорошая локация» радикально отличается от бытового восприятия. Трафик, целевая аудитория, сценарии использования пространства — всё это требует глубокого анализа. Ошибка в оценке локации: резко снижает ликвидность объекта (сложнее продать), усложняет смену арендатора, делает доходность крайне чувствительной к рыночным колебаниям. То, что кажется перспективным на глаз, может оказаться непригодным для устойчивой коммерческой модели. Высокая доходность только для профессионалов Коммерческая недвижимость действительно способна показывать более высокую доходность, чем жилая. Но эта доходность не возникает из ниоткуда это премия за: сложность входа в рынок, высокий порог входа, необходимость экспертизы, высокий риск. Для профессиональных игроков этот баланс понятен и управляем. Для частного инвестора без профильного опыта коммерческая недвижимость часто становится активом, где: пассивность быстро заканчивается, а каждая ошибка стоит значительно дороже, чем в жилом сегменте. Отельная недвижимость Отельная недвижимость — самый привлекательный с точки зрения пассивного дохода сегмент. Благодаря максимальной простоте и привлекательности бизнес модели, сегодня это доминирующий на развивающихся рынках формат. Инвестор владеет активом под профессиональным управлением, получает действительно пассивный доход, часть которого выплачивает управляющему. Из-за простоты модели, здесь сосредоточено максимальное количество терминов, маркетинговых конструкций и визуальных подмен, из-за которых разные по сути проекты выглядят одинаково. Как и в любом рынке, предложение не состоит только из доходных, безрисковых моделей. Снаружи все предложения похожи: номера, ресепшен, управляющая компания. Внутри — принципиально разные системы с разной экономикой, рисками и ролью инвестора. Бесплатно Бесплатный бот для аналитики отельной недвижимости Оценивает ваши подборки по 30+ параметрам, сопоставляет с рыночными показателями, использует OSINT для проверки контекста и формирует риск-профиль проекта. Риск — профиль по финансовой модели и «узким местам» Сверка обещаний с рынком и логикой спроса OSINT-проверка: связи, следы, контекст, репутация Доступ сразу • Без регистрации на сайте Попробовать Почему в отельной недвижимости так много путаницы? Главная причина — смешение формата объекта и модели бизнеса. Под «отельной недвижимостью» сегодня могут продаваться проекты, которые объединяет только слово «отель» в описании, но различные в операционной логике. Какие форматы отельной недвижимости существуют на практике В чем разница между апарт-отелями и отельными номерами? Апартаменты — это, форма жилой недвижимости, адаптированная под краткосрочное проживание. Даже если они сдаются посуточно и находятся в комплексе с ресепшеном, их экономика строится вокруг владения отдельными юнитами, каждый из которых живёт своей жизнью: с разным качеством ремонта, разными ценами и способом привлечения клиентов. Отельный номер — это элемент единой операционной системы. Он изначально проектируется как часть бизнеса, а не как самостоятельный актив. В отеле стандарты оснащения, обслуживания, ремонта и замены элементов едины для всех. Управление доходом централизовано, а загрузка распределяется по номерному фонду, а не по отдельным юнитам. На практике апартаменты конкурируют между собой внутри одного и того же здания, демпингуют цену и быстро теряют качество контингента. Отельные номера работают как портфель: слабые периоды одних компенсируются загрузкой других, а доход формируется системой, а не усилиями конкретного собственника. Апартаменты почти всегда требуют ручного участия или жёсткого контроля, тогда как отельные номера при профессиональном управлении могут действительно функционировать как пассивный инвестиционный актив. Небрендовая отельная недвижимость Это отели и апарт-отели без бренда и без институциональной поддержки. Любой застройщик может нарезать вплотную апартаменты маленькой площади, предусмотреть на первом этаже стойку ресепшена, и по сути, общежитие, превращается в апарт-отель. Без правильной регистрации (например отельной лицензии), такие объекты чаще всего называются апарт комплексами. Если документы оформлены для гостиничной недвижимости, часто называют апарт отель. Как правило: Объект строится без отельных стандартов. Например, нет технических помещений, не продуманы зоны погрузки/разгрузки. Экономика формируется «по месту». Например, персонал и гости пользуются одними лестницами/лифтом. Загрузка снижается, обслуживание парализовано, затраты на персонал возрастают. Управление держится на конкретных людях. У профессиональных управляющих компаний (о них ниже), есть свои требования к объектам, если они не выполнены, остается делать все своими силами, часто без опыта. Подавляющее большинство таких проектов убыточны. Риск здесь не в формате как таковом, а в зависимости от персоналий. Смена ключевых людей или рыночный стресс часто приводят к резкому падению качества и дохода. Именно в этом сегменте — самая высокая «смертность» проектов. Выход из таких проектов часто затруднен. Если квартиру которую не удалось прибыльно сдавать посуточно можно продать, как жилую недвижимость, то выход из такого проекта часто выглядит как “зафиксировать убыток”. Локальный бренд Локальный или региональный бренд — промежуточная форма между небрендовой и институциональной моделью. Такой проект может: Иметь репутацию в конкретном регионе. Обладать профессиональным управлением, Демонстрировать рабочую экономику. В отдельных случаях локальные бренды показывают хорошие результаты, особенно на растущих рынках или при административной поддержке. Ограничения по таким проектам: Сложность входа в проект. Локальные отели часто строятся на деньги нескольких крупных частных инвесторов, не привлекая внешнее финансирование. Высокая доля убыточных проектов с ошибками в проектировании или управлении. Высокая чувствительность к рыночным изменениям, отсутствие гибкости в бизнес модели. Скрытый риск, о котором не принято говорить – такие объекты часто принадлежат/аффилированы с региональными элитами, отсюда и закрытость для частного капитала и чувствительность к переменам. Псевдобрендовая модель Одна из самых распространённых моделей, которая может ввести в заблуждение даже опытного инвестора. Дональд Трамп утверждает (в частности, в своих книгах и маркетинговых материалах), что именно он придумал концепцию Condo-Hotel (микс отеля и жилых апартаментов), в её современном люксовом виде. Флагманом этой идеи стал Trump International Hotel and Tower на Central Park West в Нью-Йорке. Вот как это работает в его логике и на самом деле: «Магия» бренда Суть в создании иллюзии. На здании висит золотая вывеска TRUMP (или Marriott, или Hilton), первые этажи занимает роскошное лобби и настоящий пятизвездочный отель. Утверждение Трампа: Присутствие бренда и отельного сервиса автоматически поднимает стоимость жилых апартаментов на верхних этажах на 20–30%. Реальность: Трамп часто выступает не застройщиком, а лицензиаром. Он продает право повесить свое имя на здание. Покупатели апартов думают, что покупают «кусочек империи Трампа», хотя юридически это может быть обычное здание среднего сегмента с очень дорогим шильдиком. По сути, это дорогое общежитие из первого сегмента. Здание состоит из: Отельного блока: Небольшое количество номеров, которыми управляет профессиональный оператор. Жилого блока: Апартаменты, которые продаются частникам. Нюанс: Часто управление «остальными 40 этажами» со стороны бренда ограничивается лишь возможностью заказать уборку или еду в номер за неприлично большой ценник. Инфраструктура для обслуживания по рыночным ценам не закладывалась в проект, поэтому формально услуга есть, но цена завышена в 3-5 раз. Реальное обслуживание жилой части может быть гораздо ниже качеством, чем в самом отеле. Часть с отелем и часть с апартаментами обычно имеет разные входы. Ключевая проблемы: бренд не отвечает за экономику апартаментов, стандарты бренда на них не распространяются, управление разрозненное, ожидания инвестора формируются визуально, а не по факту модели. В результате покупатель апартамента оказывается вне той системы, которая создаёт доход брендового отеля. Брендовая отельная недвижимость Эти объекты, изначально спроектированы и построены, как отели под международным брендом. Wyndham, Hilton, Marriott, Radisson и другие работают не с готовыми зданиями «по факту», а с проектами, которые: изначально соответствуют требованиям бренда, проходят жёсткую проверку на стадии проектирования, строятся под конкретную операционную модель. Здесь бренд — это не только логотип и клиентская база. Это и рекомендации по оснащению, например какая конкретно мебель (с поставщиками и артикулами) имеет хорошие отзывы от гостей, и низкую амортизацию. И концепция для конкретной локации и сегмента, и разумеется аудит застройщика. Брендовая отельная недвижимость — сразу проектируется для получения максимальной прибыли с квадратного метра. На стадии проектирования учитывается всё: технические помещения и логистика персонала, чтобы работники отеля не пересекались с гостями стандартизация номеров и мебели для быстрой замены элементов и ремонта оснащение, рассчитанное на минимальную амортизацию, требования к инженерии, вентиляции, шуму, даже скорость лифтов и время отклика сервисов имеют спецификацию. Международные бренды не делают ничего ради эстетики и красоты. Это расчёт на: устойчивую заполняемость, предсказуемые расходы, управляемую экономику на горизонте десятилетий. Такие проекты: могут стоить на порядки дороже апартов, обещают более скромную доходность инвесторам, но при этом действительно выполняют свои прогнозы, В такие проекты часто инвестируют институциональные инвесторы, поэтому в сравнении с предыдущими типами гостиничной недвижимости, предложений мало, но их можно найти в открытом доступе. Управление: ключевой фактор. По типу управления рынок условно делится на несколько моделей: Формально без управления Есть ресепшен, где можно оставить ключи. Экономики нет, стратегии нет, доход полностью нестабилен. Управление от застройщика или номинальной УК УК существует формально. Бизнес-модель часто убыточна, мотивации повышать эффективность нет. Профессиональная локальная управляющая компания Часто имеет хорошие показатели доходности. Можно работать. Результаты зависят от конкретной команды и рынка. Профессиональное международное управление Крупный портфель, репутационные риски, жёсткие требования. Высокая вероятность выполнения прогнозов, для них репутация важнее конкретной сделки. Сама по себе вывеска “Отель”, не может гарантировать пассивный доход от недвижимости. Работающая институциональная модель с профессиональным управлением – может. Заявленная доходность 18–20% — главный маркер риска В инвестиционных презентациях по недвижимости есть одна устойчивая цифра, которая должна настораживать сильнее любой мелкой приписки внизу слайда — доходность 18–20% годовых. Для инвестора, который рад обманываться, все выглядит логично: выше, чем со сдачи жилой недвижимости за счет формата, выше, чем банковские депозиты, за счет входа на ранних стадиях, выше, чем «скучные» институциональные продукты, за счет того что инвестор потратил время на изучение информации и “сам нашел” хорошее предложение. Для опытных инвесторов, такая доходность указывает не на эффективность модели, а на её уязвимость. Почему такие цифры не масштабируются Если рассматривать рынок системно, возникает вопрос: почему проекты с якобы стабильной доходностью 18-20% не скуплены институциональными инвесторами (банки, фонды)? Крупные отельные операторы, REIT-фонды и инвестиционные платформы: имеют доступ к крупному, дешёвому капиталу, обладают десятилетиями операционной экспертизы, умеют масштабировать работающие модели. Если бы посуточные квартиры, коммерческий ритейл, апарт-отели и гибридные форматы действительно обеспечивали 18–20% чистого дохода при сопоставимом уровне риска, этот сегмент был бы вычищен профессиональным капиталом. В реальности этого не происходит, потому что профессиональный капитал знает: такая доходность не может быть устойчивой. Где на самом деле прячется «высокий процент» В большинстве случаев цифры 18–20% возникают из комбинации сразу нескольких допущений: расчёт ведётся от выручки, а не от чистого дохода, не учитываются простои и сезонность, игнорируются будущие расходы на ремонты и обновление номерного фонда, закладывается сверхоптимистичная загрузка без стресс-сценариев. Пока конкрентый рынок в цикле роста и спрос превышает предложение, эти модели могут выглядеть рабочими. В подавляющем большинстве случаев, реальная доходность будет в 2 или 3 раза ниже заявленной. Чему научиться у крупного капитала: Институциональные инвесторы редко гонятся за максимальным процентом. Их задача — предсказуемость и масштабируемость. Поэтому они предпочитают модели: с более скромной заявленной доходностью, но с высокой вероятностью её фактического получения, и с понятной ролью инвестора, не завязанной на ручное управление. В этом контексте доходность 18–20% чаще всего выступает не как преимущество, а как сигнал, что: риск недооценён, модель не выдерживает масштабирования, доход инвестора напрямую зависит от постоянного операционного вовлечения.
Почему цена на отель меняется: простое объяснение сложной системы
Почему цена на отель меняется — вопрос, который многих раздражает. Сегодня номер стоит 7 800 ₽, завтра — 9 900 ₽, а через пару часов — снова 8 300 ₽, а с телефона тинейджера тот же номер дешевле. Кажется, что отель «играет ценами», но на деле логика довольно строгая. Это алгоритмы динамического ценообразования, которые работают […]
Почему цена на отель меняется — вопрос, который многих раздражает. Сегодня номер стоит 7 800 ₽, завтра — 9 900 ₽, а через пару часов — снова 8 300 ₽, а с телефона тинейджера тот же номер дешевле. Кажется, что отель «играет ценами», но на деле логика довольно строгая. Это алгоритмы динамического ценообразования, которые работают по тем же принципам, что авиабилеты. Разберём, почему цена на отель меняется и как эта система устроена. <img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="682" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2025/12/5296529699674722376-1024x682.jpg" alt="" class="wp-image-1904" style="width:447px;height:auto" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2025/12/5296529699674722376-1024x682.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2025/12/5296529699674722376-300x200.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2025/12/5296529699674722376-768x512.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2025/12/5296529699674722376-225x150.jpg 225w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2025/12/5296529699674722376.jpg 1280w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Почему скачет цена на отель Цена на отель меняется в реальном времени У отеля нет фиксированной прайс-таблицы. Есть ADR — диапазон цены. Это целевой показатель, который закладывается в финмодель. Например, чтобы конкретный отель был прибыльный при средней загрузке 60%, ADR должен быть 250$. Теперь задача управляющего добиться, чтобы этот показатель был выше 250$. Специальная система (RMS), о которой ниже, будет автоматически менять цену. ADR зависит от пяти переменных: категории номеров, тарифных планов, каналов продаж, скидок, сезонных корректировок. Алгоритм мониторит все эти параметры и, учитывая спрос, корректирует стоимость как биржевую котировку. ADR (Average Daily Rate) — средняя стоимость проданного номера за сутки. Считается так: общая выручка от номеров / количество реально проданных номеров. Это показатель именно цены, не учитывает загрузку. Если отель поднял тариф — ADR растёт, даже если продал мало. Как отмечают в материалах École hôtelière de Lausanne, динамическое ценообразование позволяет отелям менять стоимость номеров в реальном времени в зависимости от спроса, сезонности, каналов продаж и цен конкурентов. Цена на отель: спрос давит цену вверх Чем больше людей смотрят отель в одни и те же даты — тем выше цена на отель. Это не теория заговора: RMS-системы фиксируют всплеск просмотров на OTA и сразу поднимают тарифы. Примеры, когда цена растёт сама по себе: анонсировали концерт рядом → резко увеличился спрос; на даты попал праздник → броней стало больше; у конкурентов закончились дешёвые номера → часть спроса перетекла к вам Один вечерний эфир популярного блогера может поднять цены во всём городе на эти даты. OTA (Online Travel Agency) — онлайн-платформа, через которую продаются отели: Booking, Expedia, Airbnb и другие. OTA берут комиссию с каждой брони и часто показывают свои собственные цены, поэтому стоимость может отличаться от сайта отеля. Загрузка изменяется — меняется и цена на отель У отеля есть плановая загрузка: например, он хочет выйти на 70% к конкретной дате. Если всё идёт слишком медленно — он снижает цену. Если быстрее — повышает. Пример: Осталось 8 свободных номеров на выходные. RMS видит, что спрос сильный → увеличивает цену на остаток. Это чистая экономика дефицита. RMS (Revenue Management System) — система, которая автоматически управляет ценами в отеле. Она анализирует спрос, загрузку, конкурентов и прогнозы, после чего сама поднимает или снижает тарифы, чтобы отель зарабатывал максимум при текущем спросе. Цена на отель: различия на разных сайтах (и это нормально) Люди думают, что Booking или Expedia «накручивают». Правда в том, что: у отеля есть разные тарифные планы под разные каналы; OTA получают свою комиссию и делают наценку или скидку; тарифы меняются в разных системах с разной скоростью обновления; мобильные приложения могут работать по отдельным правилам. Поэтому цена на сайте отеля, в приложении и на букинге может отличаться. Цена на отель и персонализация: что влияет на ваш тариф Пользовательские данные влияют, но не так сильно, как принято думать: гео — если вы из страны с более высокой покупательной способностью, система может предложить более дорогой тариф; устройства — иногда мобильные цены ниже; cookies — редко дают прямой рост цены, чаще — просто удерживают воронку. То есть «отель узнал, что я богатый» — миф. Но тонкая сегментация по профилям клиентов действительно существует. Цена на отель и сезонность: влияние праздников и событий Отели вообще не работают с фиксированными базовыми ценами. Есть три главных сезона: низкий (минимальная цена); высокий (рост на 20–80%); пик (новый год, август на море — рост может быть в 2–3 раза) Плюс локальные события: чемпионаты, фестивали, конференции; открытие новых авиарейсов; закрытие части конкурентов на ремонт Это всё сразу отражается в цене. Пиковые даты, когда цена на отель растёт сильнее всего Цены особенно быстро повышаются в праздничные периоды, при анонсе крупных мероприятий и во время высокого туристического сезона. RMS-система прогнозирует спрос заранее и поднимает тарифы ещё до того, как массовые бронирования начнут поступать. Отель смотрит на соседей Конкурентный анализ в реальном времени — это стандарт чаще всего зашитый в RMS. Если два отеля рядом подняли цену — третий автоматически адаптируется. Если один уронил — соседям приходится реагировать, иначе продажи уходят к нему. Отели живут в этой экосистеме постоянно. Цена на отель — рост цены без спроса: почему так происходит Есть парадоксальный эффект: снижение количества дешёвых номеров. Если отель продаёт, например: 5 номеров по 7 000 ₽ 10 номеров по 8 000 ₽ 20 номеров по 9 000 ₽ То после продажи «дешёвой партии» самый низкий остаточный тариф автоматически смещается вверх. То, что стоило 8 000 ₽, будет стоить 8 280 ₽, к примеру. Иногда цена растёт не потому, что спрос растёт, а потому что закончились дешёвые квоты. И предполагается, что будет давление спроса на соседний сегмент. Цена на отель: почему при обновлении страницы появляется другая стоимость Особенно на OTA. Причины: обновился тариф у отеля; исчезли или появились номера; конкурент изменил цену; RMS пересчитал прогноз спроса; OTA подтянула новую комиссию или валютный курс. Цена на отель и автоматизация: кто действительно управляет ценами Отель — это не сдача квартиры, где владелец сам назначает стоимость. Фактор Как влияет на цену Что это означает для гостя Спрос в реальном времени Чем больше просмотров на OTA — тем выше тариф Цена может вырасти за час, если даты стали популярны Текущая загрузка Мало броней → цена вниз. Мало свободных номеров → цена вверх Последние 5–10 номеров почти всегда дороже Сезонность Разные базовые уровни цен: низкий / высокий / пик В августе или на Новый год цены могут вырасти в 2–3 раза Категории номеров Продались дешёвые — в выдаче остались только дорогие Поэтому цена «скачет», хотя спрос не менялся Тарифные планы Невозвратный дешевле, гибкий — дороже Разные варианты цены за один и тот же номер Каналы продаж (OTA vs сайт) OTA добавляет комиссию или скидку На букинге может быть дороже или дешевле, чем на сайте отеля Конкуренты Если соседние отели подняли цену — RMS поднимает тоже Цена растёт даже без изменений спроса События и праздники Алгоритм знает о концертах, чемпионатах и праздниках Цена увеличивается заранее, иногда за 2–3 месяца Персонализация Мобильные тарифы, гео, промокоды С телефона может быть дешевле Курсы валют и комиссии OTA OTA пересчитывают тарифы автоматически Обновление страницы может показать другую цену Почему цена на отель меняется: причины Все это давно превратилось в динамическую модель, которая живёт и меняется каждую минуту.