Налоги на недвижимость на Бали для иностранцев: полное руководство 2025-2026
Бали давно перестал быть просто красивой картинкой для отпуска. Сейчас это серьезная площадка для инвестиций. Цифры говорят сами за себя: перепродажа объекта может принести до 50% прибыли, а сдача в аренду дает около 15% годовых. Но есть нюанс – налоги на недвижимость на Бали . Если вы привыкли к относительно простым схемам, как, скажем, в […]
Бали давно перестал быть просто красивой картинкой для отпуска. Сейчас это серьезная площадка для инвестиций. Цифры говорят сами за себя: перепродажа объекта может принести до 50% прибыли, а сдача в аренду дает около 15% годовых. Но есть нюанс – налоги на недвижимость на Бали . Если вы привыкли к относительно простым схемам, как, скажем, в ОАЭ или Грузии, то индонезийские правила заставят углубиться в вопрос серьезнее. Налоговая система здесь устроена куда сложнее. Можно ли купить недвижимость на Бали иностранцу В 2015 году в Индонезии прошла реформа, по результатам которой зарубежным инвесторам сильно упростили правила игры. Во-первых, отменили жесткую привязку к ВНЖ. Во-вторых, срок владения домами и апартаментами увеличили с 30 до 80 лет. Но без ограничений все же не обошлось. Главное правило, которое нужно запомнить: иностранец не может оформить балийскую землю в полную частную собственность. Это привилегия исключительно индонезийцев. Но инвестировать в сами здания на этой земле иностранцам не запрещено. Чтобы легально закрепить за собой объект, инвесторы используют одну из нескольких рабочих схем: Leasehold (Hak Sewa). Самый распространенный вариант среди иностранцев. Это своеобразная долгосрочная аренда земли или объекта. Она, обычно, заключается на 25-40 лет с возможностью продления. Инвестор при этом получает все права на пользование недвижимостью. Но сама земля и объект остаются в собственности гражданина Индонезии. Hak Pakai. Право пользования, которое выдает государство. Его можно получить только при соблюдении ряда условий. В том числе – при наличии индонезийского ВНЖ. Такой формат подходит больше для постоянного проживания на Бали. PT PMA. Владение недвижимостью происходит через фирму: иностранный гражданин открывает в Индонезии юрлицо и получает право на пользование объектом. В первых двух случаях к иностранным гражданам применяются правила налогообложения для частных собственников. Весь доход при владении объектом по форме Leasehold и Hak Pakai остается у инвестора. Он считается личным. Если недвижимость оформлена по схеме PT PMA, действуют нормы корпоративного налогообложения, а вместе с ними появляются дополнительные обязанности по ведению учета и отчетности. Доход при этом принадлежит не самому инвестору, а компании. То есть сразу тратить его не получится. <img fetchpriority="high" decoding="async" width="1024" height="683" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/07/Налоги-на-недвижимость-на-Бали-1024x683.png" alt="Налоги на недвижимость на Бали" class="wp-image-3944" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/07/Налоги-на-недвижимость-на-Бали-1024x683.png 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/07/Налоги-на-недвижимость-на-Бали-300x200.png 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/07/Налоги-на-недвижимость-на-Бали-768x512.png 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/07/Налоги-на-недвижимость-на-Бали-225x150.png 225w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/07/Налоги-на-недвижимость-на-Бали.png 1536w" sizes="(max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Какие налоги на недвижимость на Бали в 2026 году По закону налоги на недвижимость на Бали абсолютно одинаковы для местных жителей и приезжих покупателей. Разница возникает лишь из-за формы собственности: оформляете вы сделку на компанию или на себя как частное лицо. В остальном ваш паспорт не имеет значения – любому инвестору предстоит закрывать несколько базовых платежей. Налог при покупке недвижимости на Бали Первый налог на переход права собственности BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) оплачивается покупателем при заключении сделки. Средняя ставка для Бали – 5%. Его рассчитывают от стоимости объекта (рыночной или кадастровой, выбирается наибольшая) за вычетом необлагаемого минимума, который зависит от региона. Формула расчета выглядит так: 5% * (стоимость объекта — необлагаемый минимум) Допустим, вы покупаете виллу за 10 млрд индонезийских рупий ~$554 000*. Необлагаемый минимум может составить 300 млн IDR ~$16 600 (точная сумма зависит от региона). В таком случае 5% будут начислены не с 10 млрд IDR, а с 9,7 млрд IDR ~$537 000. Итоговый налог составит 485 млн IDR ~$26 845. * все суммы в долларах указаны по курсу актуальному на июль 2026 года Иностранные инвесторы чаще всего сталкиваются с этим налогом в двух схемах: Оформление на физическое лицо (например, через Hak Pakai): покупатель оплачивает налог как физлицо, приобретающее право пользования; Оформление на юридическое лицо (через компанию PT PMA): налог уплачивается компанией при оформлении прав на коммерческую или жилую недвижимость. А вот схема Leasehold не подразумевает уплату BPHTB, так как нет факта купли-продажи. Недвижимость просто выдается в долгосрочную аренду. Поэтому платить 5% не нужно. Но может потребоваться уплата налога на доход от передачи права аренды и тут есть нюанс, который многие игнорируют. Стандартная ставка указанного налога – 10% суммы дохода от аренды, если продавцом является налоговый резидент Индонезии. Если же продавец иностранец без налогового резидентства, то ставка поднимается до 20%. Инвестору важно это учитывать, так как на Бали арендную недвижимость чаще всего перепродают именно иностранцы. НДС (PPN) при покупке недвижимости на Бали Если вы покупаете недвижимость напрямую от застройщика (юридического лица), к стоимости объекта добавляется налог на добавленную стоимость – PPN. Базовая ставка НДС в Индонезии и соответственно на Бали составляет 12%. Но итоговый размер налога зависит от категории и готовности объекта: Стандартная ставка – 11% (эффективная) Для большинства строящихся объектов (офф-план) и готовых вилл применяется специальная формула Минфина Индонезии, которая снижает ставку НДС до 11% от стоимости, указанной в договоре. Полная ставка – 12% Применяется при покупке, которая попадает под категорию «роскоши» (как правило, это объекты стоимостью от 30 млрд IDR ~$1 660 000). Субсидированная ставка – 0% В Индонезии действует правительственная программа поддержки рынка недвижимости (PPN DTP). Если вы покупаете полностью готовый к заселению объект (дом или апартаменты) стоимостью до 5 млрд IDR ~$277 000, государство полностью субсидирует НДС на сумму до 2 млрд IDR ~$110 000. То есть с первых двух миллиардов налог не взимается. Важно для инвестора: в отличие от вторичного рынка, где НДС уже включен в цену, застройщики на Бали часто указывают стоимость вилл без учета налогов. Поэтому при расчете бюджета обязательно уточните у девелопера, включен ли PPN в прайс-лист, чтобы избежать неожиданной переплаты в 11-12%. Ежегодный налог на недвижимость Каждый год собственник обязан платить налог на недвижимость или землю – PBB. Он составляет от 0,1% до 0,5%. Рассчитывается ежегодный налог на недвижимость в Индонезии от кадастровой стоимости объекта. Его точный размер определяется местным муниципалитетом. → Чтобы получить налоговый разбор интересующего объекта за рубежом – обратитесь к нашим экспертам, которые рассчитают налоговую нагрузку с учетом всех особенностей конкретного случая. Налог на доход от сдачи недвижимости в аренду Любой доход от недвижимости – даже самый минимальный – означает, что придется платить налог. А вот сколько и как, зависит от двух вещей: как именно оформлен объект и есть ли у инвестора статус налогового резидента. Ставки налога на доход от сдачи в аренду недвижимости на Бали** Кто получает доход Схема владения объектом Тип налога Налоговая ставка Физическое лицо – налоговый резидент Индонезии Leasehold, Hak Pakai PPh Final с дохода от аренды 10% Физическое лицо – нерезидент Индонезии Leasehold, Hak Pakai PPh 26 20% Юридическое лицо PT PMA Корпоративный налог на прибыль 22% от чистой прибыли ** по информации Минфина Индонезии актуальной на июля 2026 года Иностранец становится налоговым резидентом, если суммарно проводит в Индонезии больше 183 дней за любой 12-месячный отрезок. Также стать налоговым резидентом можно и через «намерение проживать». Чтобы платить меньший налог, нужно доказать государству, что инвестор заинтересован в том, чтобы надолго остаться на островах. Сделать это можно, например, через: Трудовой договор; Долгосрочный ВНЖ (KITAS или KITAP); Аренду жилья по договору. Статус налогового резидента подтверждает NPWP – индивидуальный налоговый номер. Налог при продаже недвижимости на Бали При продаже недвижимости налог зависит от того, какое именно право передает инвестор. Если объект оформлен как зарегистрированное право на недвижимость (например, Hak Pakai), применяется налог PPh Final в размере 2,5% от стоимости сделки. Он рассчитывается не от прибыли продавца, а от полной суммы продажи. При Leasehold ситуация отличается. В данном случае продается не сам объект, а право на его аренду. Поэтому и налог рассчитывается по другим правилам. Он зависит от полученного дохода и налогового статуса (мы подробно разбирали эту ситуацию в разделе Налог при покупке недвижимости на Бали). Налог на роскошную недвижимость При покупке элитной недвижимости на Бали можно столкнуться с PPnBM – своеобразным налогом на «роскошь». Это не ежегодное обязательство. Такой налог уплачивается единожды, при оформлении купли-продажи. Его ставка – 20%. Начисляется PPnBM на некоторые премиальные объекты недвижимости дороже 30 млрд рупий (. Юридически оплачивать его должен продавец (застройщик). Поэтому в большинстве случаев PPnBM уже заложен в стоимость объекта и ничего дополнительно оплачивать не приходится. Разбор налогов на Бали для иностранцев на примере Лучше понять особенности начисления налогов на недвижимость в Индонезии поможет небольшой пример. Допустим, вы покупаете виллу в Чангу по схеме Leasehold за 9 млрд IDR ~$497 000. Вы находитесь на Бали больше 183 дней, являетесь налоговым резидентом и у вас есть NPWP. В таком случае налоговая нагрузка может оказаться следующей: Оформление сделки. Так как вы берете виллу в долгосрочную аренду (Leasehold), платить 5% налога на приобретение не нужно. То есть при подписании договора вы ничего государству не должны. Ежегодные платежи. А вот налог на землю и саму постройку платить придется каждый год. Сумма зависит от местных коэффициентов и оценочной стоимости. Например, если объект оценили в 5 млрд рупий IDR ~$276 000, то при ставке 0,2% ваши ежегодные расходы составят 10 млн IDR ~$500. Доход от аренды. Если вилла начнет сдаваться и принесет, скажем, 600 млн IDR ~$33 000 за год, нужно будет оплатить 10% от валового дохода. В нашем примере это 60 млн IDR ~$3300. Выход из инвестиционного проекта. Если через пару лет вы решите переуступить право аренды, например, уже за 12 млрд IDR ~$663 000, будьте готовы заплатить подоходный налог. При чистой прибыли в 3 млрд IDR (12 млрд — 9 млрд) он составит 300 млн IDR ~$16 500. Однако окончательный расчет зависит от условий договора и структуры сделки. Вывод Бали – развивающийся рынок с хорошими перспективами для инвестиций и роста. Однако местную налоговую систему сложно назвать дружелюбной для иностранных инвесторов. Самое разумное решение – это профессиональное сопровождение. → Если вы хотите получить налоговую консультацию по недвижимости за рубежом – запишитесь на консультацию на сайте. FAQ Можно ли купить недвижимость на Бали в собственность? В собственность – нет. Иностранцы могут владеть недвижимостью на Бали на правах долгосрочной аренды или через регистрацию компании. Безусловная собственность доступна только гражданам Индонезии. Обязательно ли платить налог, если я просто сдаю виллу в аренду? Да. Платить налог обязательно. Более того, при посуточной аренде может взиматься дополнительный туристический налог – за гостиничную деятельность. Как оплатить налог при покупке виллы на Бали? Налог можно оплатить в государственном банке Индонезии по специальному платежному коду. Его формирует нотариус.
Налоги на недвижимость в Турции для иностранцев: полное руководство 2025-2026
Сдавая квартиру в Турции на долгий срок, можно рассчитывать на прибыль в 4-8% годовых. В курортных районах с посуточной арендой эта цифра окажется еще выше – около 10%. А при покупке на стадии котлована можно заработать до 30% на продаже объекта. Такие цифры делают Турцию достаточно привлекательным местом покупки недвижимости для инвесторов-иностранцев. Но высокая доходность […]
Сдавая квартиру в Турции на долгий срок, можно рассчитывать на прибыль в 4-8% годовых. В курортных районах с посуточной арендой эта цифра окажется еще выше – около 10%. А при покупке на стадии котлована можно заработать до 30% на продаже объекта. Такие цифры делают Турцию достаточно привлекательным местом покупки недвижимости для инвесторов-иностранцев. Но высокая доходность – лишь половина инвестиционной картины. Вторая половина – налоги, о которых многие узнают уже после покупки. <img decoding="async" width="1024" height="683" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/07/Designer-1024x683.png" alt="налоги на недвижимость в турции" class="wp-image-3937" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/07/Designer-1024x683.png 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/07/Designer-300x200.png 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/07/Designer-768x512.png 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/07/Designer-225x150.png 225w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/07/Designer.png 1536w" sizes="(max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Налоговый статус резидента: отличаются ли налоги на недвижимость в Турции для иностранцев и граждан? Неважно, гражданином какой страны вы являетесь. Турецкие налоговые сборы одинаковы для всех. Налоги на недвижимость для россиян в Турции и граждан страны едины. Турецкая налоговая система не выставляет дополнительные условия для людей с иностранным гражданством. Покупая квартиру в Стамбуле, виллу в Анталье или просто участок под застройку, иностранец платит государству столько же, сколько и местный житель. Плюс такого отношения к нерезидентам заключается в отсутствии скрытых сборов для иностранцев. Резиденты других стран платят наравне с местными гражданами. Но есть и свой минус: никаких льгот для иностранцев тоже не предусмотрено. Какие налоги есть в Турции для иностранцев? Изучить турецкие правила лучше до момента подписания договора. Всю налоговую нагрузку можно четко разделить на три этапа. Первый – обязательные сборы в день сделки. Второй – ежегодные расходы на владение объектом. И третий – налоги, которые возникают только при получении прибыли. Налог на покупку недвижимости в Турции Первый серьезный расход ожидает покупателя при оформлении права собственности. Этот налог называется Tapu Harcı. Составляет он 4% от стоимости объекта. По закону его должны делить пополам: 2% оплачивает продавец; 2% оплачивает покупатель. Но на практике все 4% оплачивает покупатель недвижимости. Рассчитывается Tapu Harcı от цены, которая указана в документах. Например, если вы покупаете квартиру за 10 млн турецких лир (~$213 000)*, то в качестве налога будете обязаны уплатить 400 000 TRY (~$8500). Но если вам удастся договориться с продавцом о разделении налога, то размер вашей выплаты может быть уменьшен до 200 000 TRY (~$4200). * все суммы в долларах указаны по курсу актуальному на июль 2026 года Ежегодный налог на владение имуществом Следующий важный налог начисляется на непосредственное владение недвижимостью. Он небольшой, но оплачивается каждый год. Размер процентной ставки зависит от типа объекта и от того, где именно он находится. Сравнение налогов на недвижимость в Турции в обычных районах и мегаполисах Тип объекта Обычные районы Крупные города Жилая недвижимость 0,1% 0,2% Коммерческая недвижимость 0,2% 0,4% Земельный участок 0,3% 0,6% Сельхоз земля / Угодья 0,1% 0,2% Согласно государственному закону Турции № 6360 на 2026 году статус мегаполиса имеют 30 городов. Из них наибольшей интерес для инвесторов представляют: Стамбул, Анталья, Измир, Мерсин. Полный список турецких мегаполисов по ссылке. Налог на имущество рассчитывается не от рыночной цены, а от кадастровой стоимости. В Турции в большинстве случаев она заметно ниже коммерческой. Поэтому итоговый ежегодный налог на недвижимость оказывается относительно небольшим. Допустим, вы купили квартиру в Стамбуле за те же 10 миллионов лир (~$213 000). А по кадастру она стоит 6,5 миллионов (~$139 000). Ставка в мегаполисе – 0,2%. Значит, в год вы заплатите всего 13 000 TRY или примерно 280 долларов. → Хотите получить разбор налоговой нагрузки по конкретному объекту, запишитесь на консультацию с нашим экспертом. Налог на доход при сдаче в аренду жилой недвижимости Те иностранцы, которые покупают недвижимость для ее дальнейшей сдачи в аренду, оплачивают еще и подоходный налог. Для физических лиц действует прогрессивная шкала: чем больше зарабатывает арендодатель – тем выше процент налога. Прогрессивная шкала налога на доход от сдачи в аренду недвижимости в Турции*** Чистая прибыль от сдачи в аренду (в год), TRY / USD Налоговая ставка до 58 000 / ~$1240*** — 58 000 — 190 000 / ~$1240 — 4060 15% 190 000 — 400 000 / ~$4060 — 8540 20% 400 000 — 1 000 000 / ~$8540 — 21 350 27% 1 000 000 — 5 300 000 / ~$21 350 — 113 000 35% свыше 5 300 000 / свыше ~$113 000 40% *** по информации Налоговой службы Турции актуальной на июль 2026 года При этом отдавать процент с общей прибыли не нужно. Государство рассчитывает налоговую ставку только с чистой прибыли. Разберем на простом примере. Арендаторы приносят ежегодно 200 000 TRY. Но каждый месяц собственник тратит по 1000 TRY (мелкий ремонт, сервисные сборы и т.д.). За год выходит 12 000 TRY издержек. В результате 20% налога будут высчитываться не с 200 000 TRY, а с 188 000 TRY – с учетом понесенных расходов. Главное правило – траты надо доказать. Поэтому при сдаче недвижимости в аренду важно собирать все чеки и квитанции, которые свидетельствуют о любых расходах на объект. Налог на прибыль в Турции при продаже объекта Для продажи недвижимости в Турции система налогообложения похожа на российскую – всё решает срок владения. Если собственник владеет объектом дольше 5 лет, то никаких налогов при перепродаже платить не надо. Если же срок владения менее 5 лет, то придется заплатить обязательный налог с прогрессивной ставкой от 15% до 40%. При продаже налог уплачивается не со всей стоимости. В учет берется разница между покупкой и продажей. Дополнительно цена покупки автоматически индексируется с учетом инфляции за прошедшие годы. Также возможно списание расходов. Например, вы купили квартиру за 10 млн лир, а через три года продаете за 13 млн. Общая прибыль – 3 млн. Но налоговая пересчитает изначальные 10 млн по инфляционным коэффициентам, добавит ваши расходы, и налогооблагаемая база снизится, к примеру, до 1,8 млн лир. С этой скорректированной суммы и посчитают налог. Как законно снизить налоговую нагрузку Турецкие налоги можно легально уменьшить, так как государство не претендует на общую выручку – расчет идет строго с чистой прибыли. Допустим, вы сдаете объект посуточно. Закон разрешает напрямую вычитать из доходов сопутствующие расходы, связанные с объектом. В их число входят: Ремонт и благоустройство; Агентские комиссии; Коммунальные платежи; Страхование и т.д. Главное, чтобы все расходы были подтверждены документально. Без чеков, договоров и банковских выписок расходы не учитываются. Основные ошибки инвесторов с налогообложением недвижимости в Турции Даже при таких понятных правилах налогообложения иностранные инвесторы в Турции допускают однотипные ошибки. Обычно из-за попыток считать налоги так же, как у себя дома. Вот четыре главных проблемы: Путают рыночную цену и кадастровую. Это база для расчетов. Налог привязан к государственной оценке объекта, а не к сумме, которую вы фактически перевели продавцу. Эти цифры почти никогда не совпадают, из-за чего вся предварительная математика может оказаться неверной. Забывают про налог с аренды. Распространенный миф: заплатил при покупке, потом при перепродаже, а промежуток – чистая прибыль. Это не так. Любой регулярный доход от сдачи жилья нужно декларировать каждый год. Считают прибыль при выходе из проекта без учета расходов. Инвесторы просто вычитают из цены продажи цену покупки и пугаются размера налога. На практике расчет сложнее: турецкий закон учитывает официальную инфляцию за годы владения и позволяет списать расходы на актив. Конечная налоговая база всегда оказывается меньше. Пытаются все оформить сами. Попытка сэкономить на местном бухгалтере часто обходится дорого. Без знания языка и специфики ведомств инвесторы банально путают сроки подачи деклараций и получают штрафы на ровном месте. → Если вы планируете купить недвижимость за границей, оставьте заявку на финансовый и налоговый разбор интересующего объекта, чтобы узнать все нюансы. Сегодня купить недвижимость в Турции россияне и другие иностранцы могут на тех же условиях, что и местные жители. Никаких скрытых наценок или повышенных ставок для нерезидентов нет. На фоне большинства европейских стран местная налоговая нагрузка выглядит умеренно, а сама система – прозрачно. Если заранее разобраться в законах и грамотно составить финмодель, никаких финансовых «подводных камней» на этапе владения не возникнет. Вопросы и ответы (FAQ) Можно ли купить недвижимость в Турции без турецкого паспорта? Да. Иностранные граждане никак не ограничены в этом вопросе. Есть только один запрет – объекты на закрытых военных базах и приграничных территориях. Там оформить жилье или землю просто не дадут. Какой налог при покупке квартиры в Турции? Базовая ставка – 4%. По закону этот налог делят поровну: по 2% с продавца и покупателя. На практике все 4% почти всегда оплачивает покупатель. Финальные условия зависят только от того, как вы договоритесь перед сделкой. Можно ли сдавать квартиру в аренду и не платить налог? Нет. Это незаконно. Если не подавать декларацию, то помимо требования об уплате задолженности налоговая начислит по 4,5% пени за каждый месяц просрочки, а также выпишет разовый штраф в размере всей сокрытой суммы. Кроме того, уклонение от налогов грозит иммиграционными ограничениями вплоть до аннулирования ВНЖ.
Налоги на недвижимость в Грузии для иностранцев: полное руководство 2025–2026
Грузия не делит собственников на своих и чужих. Иностранец платит те же налоги, что и гражданин страны: нет повышенных ставок для нерезидентов, нет гербового сбора при покупке, нет налога на наследование. В этой статье – полный разбор налоговой нагрузки на каждом этапе: покупка, владение, аренда, продажа. Отдельный раздел – отели под управлением гостиничных сетей: там […]
Грузия не делит собственников на своих и чужих. Иностранец платит те же налоги, что и гражданин страны: нет повышенных ставок для нерезидентов, нет гербового сбора при покупке, нет налога на наследование. В этой статье – полный разбор налоговой нагрузки на каждом этапе: покупка, владение, аренда, продажа. Отдельный раздел – отели под управлением гостиничных сетей: там налоговая картина сложнее, чем кажется на первый взгляд. <img decoding="async" width="1024" height="683" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/06/Налоги-на-недвижимость-в-Грузии-1024x683.jpg" alt="налог на недвижимость в грузии" class="wp-image-3265" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/06/Налоги-на-недвижимость-в-Грузии-1024x683.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/06/Налоги-на-недвижимость-в-Грузии-300x200.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/06/Налоги-на-недвижимость-в-Грузии-768x512.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/06/Налоги-на-недвижимость-в-Грузии-225x150.jpg 225w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/06/Налоги-на-недвижимость-в-Грузии.jpg 1536w" sizes="(max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Налог на недвижимость в Грузии: ставки и логика расчёта Грузинский налог на имущество считается иначе, чем в большинстве стран. Ставка зависит не только от стоимости объекта, но и от задекларированного дохода домохозяйства собственника за прошлый год. Домохозяйство – это собственник, супруг и все, кто ведёт с ним общий бюджет. Доход домохозяйства за год Жилая недвижимость Коммерческая До 40 000 GEL (~$15 000)* 0% 0% 40 000–100 000 GEL 0,05–0,2% до 0,8% Свыше 100 000 GEL 0,8–1% 1% Нерезидент без декларации 1% автоматически 1% автоматически *все суммы в долларах указаны по курсу актуальному на июнь 2026 года База расчёта – рыночная стоимость из договора купли-продажи. В отдельных случаях налоговая использует кадастровую оценку. Земельные участки Для участков несельскохозяйственного назначения – фиксированная ставка: 0,24 лари (~$0,09) за квадратный метр в год. Доход собственника здесь роли не играет. Сельскохозяйственную землю иностранцы купить не могут – только унаследовать. Главное правило для нерезидентов Если иностранный собственник, не являющийся резидентом Грузии, не подаёт ежегодную декларацию по налогу на имущество, Служба доходов автоматически считает доход домохозяйства по верхней планке в 100 000 GEL. В этом случае налог составит 1% от стоимости объекта. Основание: Инструкция Службы доходов Грузии №1434. Декларацию можно подать онлайн через rs.ge или через доверенное лицо – без поездки в Грузию. Вся процедура занимает около 30 минут, если все данные об объекте под рукой. Подача декларации: до 1 ноября следующего года, то есть декларацию за 2025 год необходимо подать до 1 ноября 2026 года. Уплата налога: до 15 ноября того же года. Расходы при покупке: почему они минимальные В Грузии нет налога на приобретение недвижимости. Никаких аналогов британского stamp duty, испанского ITP или турецкого TAPU harci. Покупатель платит только государственный сбор за регистрацию права собственности – и всё. Регистрационный сбор (стандартный): 50 GEL (~$18), регистрация до 3 рабочих дней. Регистрационный сбор (ускоренный): 200 GEL (~$75), регистрация за 1 день. Нотариус: по закону не обязателен, но на практике рекомендован. Стоимость – 50–200 GEL. НДС при покупке новостройки: 18% зашито в цену застройщика, покупатель не доплачивает. Итого расходов покупателя: 50–200 GEL. Всё остальное – договорные отношения с продавцом, не налоги. Для сравнения: в Испании расходы при покупке вторичного жилья – 10–12% от цены сделки, в Таиланде – 3–6%, в ОАЭ – около 4% (Dubai Land Department). Грузия – дешевле в несколько раз. Налог при продаже недвижимости: когда платить, а когда нет Два фактора определяют, сколько вы заплатите при продаже: статус резидента и срок владения. Ставки Нерезидент Грузии: 20% от прибыли (цена продажи минус цена покупки). Налоговый резидент Грузии: 5% от прибыли. Когда налог можно не платить? При продаже объекта, который находится в собственности более 2-х лет, сделка освобождается от налога. Это правило работает для резидентов и нерезидентов одинаково. С точки зрения налогового законодательства Грузия идеально подойдет для среднесрочных инвестиций. Можно купить объект на финальной стадии строительства, затем 2-3 года сдавать в аренду и, наконец, продать по возросшей цене без налогового обременения. Продажа в первые два года облагается налогом в любом случае. Уклонение от декларирования дохода влечёт санкции, предусмотренные законодательством Грузии. Изменение сроков уплаты налога с 2024 года До 2024 года налог с продажи можно было уплатить до 1 апреля следующего года. Теперь – до 15-го числа месяца, следующего за месяцем сделки. Кто не закладывает это в финансовую модель – получает неприятный сюрприз с кэшфлоу. Пример расчёта Нерезидент купил квартиру в Батуми за $100 000. Через 18 месяцев продал за $135 000. Прибыль: $35 000 Ставка налога: 20% (нерезидент) Налог: $7 000 – 7% от суммы сделки Если бы тот же инвестор подождал ещё 6 месяцев налог составил бы $0. Налог с дохода от аренды недвижимости Для физлиц, сдающих жильё в Грузии, фиксированная ставка 5% от арендных платежей. Для сравнения, в России аналогичный доход облагается по ставке 13–30%, в Испании – 19–47%. Грузия в этом смысле один из самых щадящих рынков. Как задекларировать Зарегистрироваться в Службе доходов Грузии на сайте rs.ge Ежегодно подавать декларацию о доходах от аренды Уплатить налог – до 1 апреля следующего года НДС на аренду Стандартная ставка НДС в Грузии – 18%. Но она применяется к аренде, только если годовой оборот арендодателя превышает 100 000 GEL (~$37 500). С учетом рыночных цен на аренду, для большинства частных собственников, сдающих одну или несколько квартир, это требование не актуально. Управление через отельного оператора При сдаче недвижимости через управляющую компанию гостиничной сети – по программе гарантированного дохода или доли от прибыли – деньги перечисляет оператор. Однако налоговые обязательства остаются за собственником. Он обязан декларировать полученный доход и уплачивать 5% подоходного налога. Управляющая компания предоставляет собственнику сводный годовой отчёт о выплаченных суммах – этот документ служит основой для декларации. Отели под управлением гостиничных сетей: налоговая специфика Отельные номера в гостиничных комплексах под брендами Wyndham, Anantara, Radisson, MGallery – отдельная категория объектов, которые могут попадать под иной налоговый режим, чем обычная квартира или апартаменты. Льгота по налогу на туристические объекты недвижимости Статья 206 Налогового кодекса Грузии давала освобождение от ежегодного налога на имущество для объектов, используемых как гостиница или иной туристический объект размещения. Льгота действовала вплоть до 1 января 2026 года. Что происходит с ней после этой даты – в открытых источниках однозначного ответа нет. Законодательство могло быть скорректировано. Конкретный объект может подпадать или не подпадать под обновлённые нормы в зависимости от способа регистрации и режима эксплуатации. Это нужно проверять у грузинского налогового консультанта до покупки. → Хотите разобрать налогообложение конкретного объекта? Оставьте заявку – подготовим расчёт под вашу ситуацию. Как квалифицируется отель с точки зрения налогов Собственник номера в составе отельного комплекса может оформить владение по-разному: Физическое лицо: 5% с аренды, стандартная шкала налога на имущество, 20% или 5% с продажи объекта (ставка для нерезидента и резидента при владении менее 2-х лет). Индивидуальный предприниматель (малый бизнес): возможна ставка 1% от оборота при доходе до 500 000 GEL (~$189 000), но с ограничениями по видам деятельности. Юридическое лицо: корпоративный налог уплачивается в момент распределении прибыли (принцип Estonian CIT), ставка 15%. НДС возникает при превышении порога оборота в 100 000 GEL (~$37 500). Оптимальная структура зависит от доходности объекта, горизонта и налогового статуса собственника. Здесь нет универсального ответа – только конкретные цифры. Льгота по ст. 206 НКГ для гостиничных объектов действовала до 01.01.2026. Актуальный статус по конкретному объекту уточняйте у местных налоговых консультантов или юристов. Налоговое резидентство Грузии: что это меняет для инвестора Резидентом Грузии становятся автоматически при нахождении в стране 183 дня и более в течение 12 последовательных месяцев. Что меняется в налогах на недвижимость Практически только ставка при продаже в первые два года: Нерезидент – 20% от прибыли. Резидент – 5% от прибыли. Оба – 0% при владении 2+ лет. При стратегии «купил – сдаю – продам через 2+ года» статус резидента на налоговую нагрузку практически не влияет. Ситуация с соглашением об избежании двойного налогообложения Россия–Грузия Соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и Грузией фактически не применяется – его действие приостановлено. Это значит, что российский налоговый резидент при определённых обстоятельствах может быть обязан уплатить налог дважды: и в Грузии, и в России. Каждый кейс требует отдельной консультации и разбора. CRS и обмен налоговой информацией между Россией и Грузией Грузия участвует в автоматическом обмене налоговыми данными (CRS) и передаёт информацию о банковских счетах иностранных резидентов. При этом данные о недвижимости в рамках CRS не передаются. Квартира в Батуми или Тбилиси в автоматический обмен данными не попадёт. Сводная таблица налогов на недвижимость в Грузии Налог / ситуация Ставка Когда платить не нужно Ежегодный налог на владение 0–1% Доход домохозяйства < 40 000 GEL (~$15 000) – нулевой налог Налог при покупке 50–200 GEL Гербового сбора нет; только регистрационный сбор Продажа (нерезидент) 20% от прибыли Владение 2+ лет – налога нет Продажа (резидент) 5% от прибыли Владение 2+ лет – налога нет Аренда (физлицо) 5% от дохода НДС не применяется при обороте < 100 000 GEL Иностранцы в Грузии пользуются теми же налоговыми условиями, что и граждане страны. Ограничений на вывод прибыли нет. FAQ часто задаваемые вопросы Нужно ли платить налог при покупке квартиры в Грузии? Нет. Покупатель несёт только расходы на регистрацию – 50 или 200 GEL в зависимости от срочности. Никаких процентных отчислений от суммы сделки нет. Сколько нужно держать недвижимость, чтобы не платить налог при продаже? Два года. Объект в собственности больше 24 месяцев – продажа без подоходного налога. Работает одинаково для резидентов и нерезидентов. Сколько гражданин РФ должен заплатить налогов в Грузии при продаже недвижимости? Если нерезидент Грузии, срок владения меньше двух лет – 20% от прибыли, уплачивается в Грузии. Плюс отдельно нужно выяснить обязательства в России: СИДН между странами сейчас не работает, так что риск двойного налогообложения есть. Нужно ли декларировать доход от аренды, если объектом управляет отельный оператор? Да. Оператор перечисляет деньги, но декларировать и платить 5% – обязанность собственника. УК предоставляет годовой отчёт – на его основании подаётся декларация. Можно ли подать декларацию, находясь за рубежом? Да. Декларацию по налогу на имущество и доходам от аренды можно подать через портал rs.ge. Если с доступом к порталу возникают сложности, всегда можно оформить нотариальную доверенность на представителя в Грузии. Итог Налоговая нагрузка на недвижимость в Грузии для иностранца – одна из самых низких среди доступных инвесторам рынков: нулевые расходы при покупке, 5% на аренду, нулевой налог на продажу при владении от 2-х лет. Одна практическая ошибка, которую совершают чаще всего: нерезиденты не подают ежегодную декларацию по налогу на имущество. Служба доходов автоматически выставляет максимальную ставку – 1%. Декларация занимает 30 минут онлайн. Для отелей под управлением гостиничных сетей налоговая структура сложнее – она зависит от формы владения, режима использования объекта и актуального состояния льготного законодательства. Для заключения сделок с такими объектами лучше привлекать профессиональных консультантов. → Получите разбор налоговой нагрузки по конкретным объектам у наших экспертов Материал носит информационный характер и не является налоговой консультацией. Налоговое законодательство Грузии может изменяться. Перед принятием инвестиционных решений рекомендуется консультация с налоговым специалистом.
Где россияне могут купить недвижимость в 2026 году: сравнение стран для инвестиций и переезда
Покупка недвижимости за рубежом остаётся одним из самых надёжных способов защитить капитал и получать доход в валюте. Но за последние несколько лет рынок изменился: жёстче стал банковский комплаенс, ряд стран ввёл ограничения для граждан России, кое-где выросла налоговая нагрузка. Это не значит, что возможностей стало меньше – это значит, что к выбору направления стоит подходить […]
Покупка недвижимости за рубежом остаётся одним из самых надёжных способов защитить капитал и получать доход в валюте. Но за последние несколько лет рынок изменился: жёстче стал банковский комплаенс, ряд стран ввёл ограничения для граждан России, кое-где выросла налоговая нагрузка. Это не значит, что возможностей стало меньше – это значит, что к выбору направления стоит подходить внимательнее. В 2026 году вопрос уже не только в том, где выше доходность. Для большинства покупателей не менее важно понять: как защищены права собственника, можно ли получить вид на жительство, насколько реально управлять объектом дистанционно и как легко его продать при необходимости. Разберём шесть наиболее популярных направлений: Грузию, Дубай, Турцию, Таиланд, Бали и Испанию. Могут ли россияне покупать недвижимость за рубежом в 2026 году Да. Граждане России по-прежнему могут приобретать недвижимость в большинстве рассматриваемых стран – без дополнительных ограничений по гражданству. Сложности возникают на другом уровне: открытие банковского счёта, перевод средств из России, подтверждение источника дохода. Эти вопросы решаемы, но требуют подготовки под конкретную юрисдикцию. <img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="683" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/06/where-russians-can-buy-property-2026-1024x683.jpg" alt="где россиянам можно купить недвижимость" class="wp-image-3126" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/06/where-russians-can-buy-property-2026-1024x683.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/06/where-russians-can-buy-property-2026-300x200.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/06/where-russians-can-buy-property-2026-768x512.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/06/where-russians-can-buy-property-2026-225x150.jpg 225w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/06/where-russians-can-buy-property-2026.jpg 1535w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Сравнительная таблица направлений инвестирования Параметр Дубай Турция Грузия Таиланд Бали Испания Доходность (gross) 5–9% 6–10% 7–16% 6–10% 7–14% 4–7% Ликвидность высокая средняя средняя средняя средняя высокая Уровень рисков низкий средний низкий средний высокий низкий Простота покупки высокая высокая высокая средняя средняя средняя Возможность ВНЖ есть есть есть ограничена ограничена ограничена Налоговая нагрузка низкая средняя низкая средняя средняя высокая Что на самом деле определяет доходность? Многие начинающие инвесторы смотрят только на заявленную цифру, совершая первую ошибку. Объект с доходностью 12% может приносить меньше чистой прибыли, чем объект с доходностью 7%, если учесть налоги, расходы на содержание, сезонные простои и комиссию управляющей компании. Считать нужно net (чистая доходность), а не gross (доходность до вычетов). И заодно проверять: ликвидность: насколько легко продать объект через 3-5 лет; налоговую нагрузку при владении и при выходе из актива; юридическую защиту прав собственности; реальность удалённого управления; перспективы получения ВНЖ; устойчивость местной экономики к внешним шокам. Дубай: высокая ликвидность и нулевые налоги Иностранцы могут приобретать объекты в более чем 60 freehold-зонах с полным правом собственности: Downtown Dubai, Dubai Marina, Business Bay, JVC и другие. По данным Dubai Land Department, с 2023 по 2025 год было открыто ещё пять новых территорий. Главное преимущество рынка – налоговая среда. В Дубае нет налога на доход от аренды и нет налога на прирост капитала при продаже. То, что в Европе уходит в бюджет, здесь остаётся у инвестора. Цифры по доходности (2025–2026): апартаменты в среднем дают около 7% годовых, студии в ликвидных районах вроде JVC – 7,5–8,5%. Виллы приносят меньше в аренде (4,5–6%), но за последние три года выросли в цене более чем на 200% – для тех, кто инвестирует вдолгую, это важнее арендного потока. Дополнительные расходы: регистрационный сбор DLD – 4% от стоимости сделки, агентская комиссия – около 2%. Управляющая компания берёт ещё 8–10% от арендного дохода. Итоговая net-доходность обычно на 1,5–2,5 п.п. ниже gross. Объекты от AED 750 000 ($204 000) дают право на трёхлетнюю резидентскую визу; от AED 2 млн – на десятилетнюю Golden Visa. Подходит: тем, кто хочет сохранить капитал в твёрдой валюте, получать доход без налогов и управлять активом дистанционно. Минимальный бюджет – от $200 000. Турция: доступный вход и путь к гражданству Порог для получения турецкого паспорта через недвижимость – $400 000, объект нужно владеть не менее трёх лет. Дешевле второго гражданства в юрисдикции с таким уровнем инфраструктуры найти сложно. Рынок доходный: в Стамбуле средняя арендная доходность – 7–8% годовых, деловые кварталы дают 10–11%. Анталья – второй по объёму рынок для иностранных покупателей, на неё приходится около 35% всех иностранных сделок в стране (данные за 2025 год). Важный нюанс: турецкая лира обесценивается, и то, в какой валюте номинирована аренда, критически влияет на реальный доход. Объекты в туристических локациях с иностранными арендаторами, как правило, дают доход в евро или долларах. Сделки по программе гражданства проводятся в иностранной валюте с конвертацией в лиры на момент регистрации. Дополнительные расходы: оформление Tapu – около 4%, плюс ежегодный налог на недвижимость и налог на доход от аренды. Подходит: тем, кто рассматривает второе гражданство как стратегическую цель, и инвесторам с горизонтом 3–5 лет. Грузия: комфортный порог входа и минимум барьеров Регистрация собственности занимает несколько дней, ограничений для иностранных покупателей практически нет, налоговая нагрузка – одна из самых низких среди всех рассматриваемых направлений. Наиболее интересный сегмент – гостиничная недвижимость в Батуми. Грамотно подобранный объект под профессиональным управлением даёт 7-16% годовых в валюте, при высокой загрузке объекта доходность может быть и выше. Качественные объекты начинаются от $100 000 – 120 000. Грузия остаётся самым открытым рынком для российских инвесторов, особенно для тех, кто покупает первый зарубежный актив. ВНЖ инвестора можно получить при вложениях от $150 000. Трудно найти более мягкие условия в других популярных направлениях. Подходит: инвесторам с бюджетом до $150 000, тем, кто хочет войти в рынок без лишних сложностей и получать доход в валюте. Таиланд: арендный рынок с оговорками Таиланд ежегодно принимает десятки миллионов туристов. Поток устойчивый, спрос на краткосрочную аренду есть. Средняя доходность апартаментов 6–10% годовых, премиальные объекты на Пхукете в районах Bang Tao и Cherngtalay дают 10%+. Главное ограничение: иностранцы не могут напрямую покупать землю. Квартиру в кондоминиуме можно взять в полную собственность (freehold) при условии, что доля иностранного владения в здании не превышает 49%. Вилла оформляется через leasehold (долгосрочная аренда, обычно 30 лет с возможностью продления) или тайское юрлицо – оба варианта требуют юридической проверки до сделки, а не после. Ещё один фактор – сезонность. Пиковый сезон длится с ноября по апрель; летом заполняемость падает, и это напрямую бьёт по годовой доходности. Подходит: инвесторам со средним бюджетом, готовым разобраться в юридической структуре и закладывать сезонные спады в финансовую модель. Бали: высокая доходность – спорная собственность Девелоперы нередко обещают двузначную доходность в объектах на Бали и она достижима: gross yield (доход до вычетов) удачно расположенных вилл в Чангу, Улувату и Берава составляет 7–14% (данные рынка за 2025–2026 годы). Но здесь особенно важно не останавливаться на маркетинговой цифре. Полноценного права собственности для иностранцев в Индонезии нет. Основные варианты оформления: Leasehold – долгосрочная аренда на 25–30 лет; Hak Pakai – право пользования через местное юрлицо без полноценной собственности; PT PMA – оформление права застройки (Hak Guna Bangunan) на индонезийское юрлицо. Ближе всего к полноценной собственности, но сложнее всего с юридической точки зрения. Каждая структура имеет свои налоговые и правовые последствия. Качество юридического сопровождения здесь важнее, чем в любой другой стране из этого списка. Расходы на управление виллой в Бали высоки: комиссия управляющей компании – 15–25% от арендного дохода. После всех операционных затрат net-доходность оказывается на 3–5 п.п. ниже gross. Тем не менее 9–12% чистой доходности в хорошо управляемом объекте – достижимый результат. Отдельный момент: в 2025–2026 годах индонезийские власти ужесточили контроль за соответствием объектов требованиям NIB, KBLI, SLF. Эти документы нужно проверять до сделки. Подходит: инвесторам с высокой толерантностью к риску, которые готовы работать с местным юристом и профессиональной управляющей компанией. Испания: европейская надёжность с высокими налогами Испания, это рынок для долгосрочного владения и переезда, но не для максимизации дохода. Доходность здесь редко превышает 7% годовых, а средние цифры гораздо скромнее 4-5%. Зато ликвидность высокая, правовая система прозрачная, спрос со стороны европейских арендаторов – устойчивый. Главный минус – налоги. Нерезиденты платят налог на доход от аренды и налог на прирост капитала при продаже. В итоге реальная доходность оказывается заметно ниже, чем в Дубае или Грузии. Полную стоимость владения нужно считать до покупки, а не после. После отмены «золотой визы» в 2024 году получить ВНЖ через покупку недвижимости стало сложнее, хотя другие инвестиционные маршруты сохраняются. Подходит: тем, кто хочет актив в Европе, семьям, рассматривающим переезд, и инвесторам с горизонтом 10+ лет. Как выбрать страну под свой бюджет Бюджет Что доступно $30–50 тыс. Студии в Грузии, Турции; региональные проекты ОАЭ при рассрочке $50–100 тыс. Недвижимость в Турции, Грузии, входной сегмент Таиланда $100–200 тыс. Средний сегмент Дубая, Бали, премиальные проекты Грузии $200 тыс.+ Брендовая отельная недвижимость, виллы, премиальные локации Четыре ошибки, которые стоят дороже всего Смотреть только на gross. Реальный доход – это net после налогов, комиссий управляющей компании, расходов на содержание и простоев. В ряде стран разница между gross и net достигает 4–5 п.п. Не разобраться в структуре права собственности. На Бали и в Таиланде иностранцы не могут владеть землёй напрямую. Покупка без понимания юридической схемы может обернуться потерей объекта и денег. Не считать расходы на выход. Ликвидность рынков сильно различается. Продать апартамент в Дубае и продать виллу на Бали – задачи разной сложности и сроков. Выбирать страну раньше стратегии. «Сохранение капитала», «максимальный арендный поток» и «получение ВНЖ» нередко указывают на разные рынки и разные типы объектов. FAQ Где россияне могут купить недвижимость без существенных ограничений? Наиболее доступные направления в 2026 году – Грузия, ОАЭ, Турция, Таиланд и Испания. Условия банковского обслуживания и перевода средств в каждом случае нужно уточнять отдельно. Где проще всего получить ВНЖ через покупку недвижимости? Грузия – порог от $150 000. Турция даёт гражданство при инвестиции от $400 000. Дубай – резидентская виза от $204 000, Golden Visa от $545 000. Где самая высокая реальная доходность? По сочетанию net-доходности и простоты управления лидируют гостиничные проекты в Грузии и апартаменты в Дубае. Бали потенциально даёт больше, но с более высоким операционным и юридическим риском. Где проще управлять недвижимостью дистанционно? Дубай – один из самых развитых рынков по инфраструктуре профессионального управления. В Грузии отмечается рост таких предложений, при этом цены на услуги профессионального управления там пока заметно ниже дубайских. Апарт-отели с управляющей компанией в любой из стран проще в дистанционном управлении, чем самостоятельная сдача в аренду. Итог До покупки недвижимости за рубежом определитесь, чего вы хотите от этого актива: высокого дохода, сохранения капитала или возможности переезда. Только после этого выбирайте страну. Те, кто делает наоборот, обычно переплачивают: либо деньгами, либо временем на перепродажу неподходящего объекта. Если хотите разобрать конкретную ситуацию под ваш бюджет и цели обратитесь к нашим экспертам.
Почему управляющая компания в отеле важна для инвестора?
Управляющая компания или отельный оператор берет на себя повседневное и стратегическое управление гостиницей. Заполняемость, ценообразование, сервис, персонал – за всё несет ответственность управляющая компания, если она есть. Для инвестора это означает, что недвижимость работает, как готовый бизнес под контролем профессиональной команды. В такой модели доход становится полностью пассивным и зависит не столько от локации отеля, […]
Управляющая компания или отельный оператор берет на себя повседневное и стратегическое управление гостиницей. Заполняемость, ценообразование, сервис, персонал – за всё несет ответственность управляющая компания, если она есть. Для инвестора это означает, что недвижимость работает, как готовый бизнес под контролем профессиональной команды. В такой модели доход становится полностью пассивным и зависит не столько от локации отеля, сколько от эффективности оператора. Что такое управляющая компания? Как и кто работает на этом рынке? Чем отличается управляющая компания от бренда? Почему инвестору важно обращать на это внимание? Разбираемся вместе. <img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="576" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/04/Управляшка-1024x576.jpg" alt="" class="wp-image-2325" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/04/Управляшка-1024x576.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/04/Управляшка-300x169.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/04/Управляшка-768x432.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/04/Управляшка-1536x864.jpg 1536w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/04/Управляшка-250x141.jpg 250w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/04/Управляшка.jpg 1672w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Модели управления в гостиничном бизнесе Большинство отелей работают по одной из трех моделей управления: прямое управление собственником; делегирование операционных процессов управляющей компании; франшиза (смешанная модель). Рассмотрим каждую из них подробнее. Прямое управление собственником Владелец отеля сам набирает команду, выстраивает процессы, отвечает за продажи и маркетинг, операционную деятельность. Чаще всего так работают небольшие городские или бутик-отели. Прямое управление дает максимальный контроль над бизнесом, но требует глубокой экспертизы владельца и личной вовлеченности во все процессы. Для инвестора это означает, что доход будет напрямую зависеть от компетенций собственника отеля. Кроме того, от инвестора часто требуется личное участие в принятии ключевых решений по управлению активом. Управляющую компанию Собственник передает объект профессиональному оператору по договору управления. Оператор (управляющая компания) берет на себя ежедневную работу отеля: продажи, маркетинг, персонал, контроль качества и прочее. Собственник получает часть прибыли от работы отеля, а управляющая компания получает вознаграждение, которое обычно привязано к выручке или прибыли, поэтому она максимально заинтересовано в улучшении коммерческих показателей отеля. Модель работы с управляющей компанией широко используется в крупных курортных или бизнес-отелях. Вкладываясь в такой проект, инвестор получает полностью пассивный доход без личного участия в управлении активом. Франшиза Во франшизной модели собственник покупает право работать под известным гостиничным брендом, использовать его стандарты, систему бронирования и маркетинговую поддержку. При этом бренд не обязательно управляет отелем. Управление может оставаться у собственника или передаваться управляющей компании. Бренд усиливает рыночную позицию объекта, делает его более привлекательным для инвесторов, но итоговая доходность все равно зависит от качества управления. В таких проектах важно понимать, кто фактически занимается управлением: собственник, бренд или сторонняя управляющая компании. Что такое управляющая компания в отеле? Управляющая компания в отеле – это профессиональный оператор, который берет на себя организацию и контроль гостиничной деятельности по договору с собственником или группой собственников. Юридический статус управляющей компании Чаще всего управляющая компания действует как внешний оператор по договору управления. В зависимости от модели она получает: фиксированное вознаграждение; процент от выручки; процент от операционной прибыли; комбинированную схему дохода. Управляющая компания не обязана владеть объектом. Во многих случаях собственник актива и оператор, это разные стороны. Именно поэтому на гостиничном рынке так распространена связка из трех участников: девелопер или собственник; бренд; управляющая компания. Отличие управляющей компании от девелопера Девелопер создает объект, финансирует строительство, продает юниты или полностью удерживает актив в собственности. В большинстве случаев девелопер – это владелец отеля. Управляющая компания подключается на этапе предзапуска или позже, после ввода объекта в эксплуатацию, и отвечает за ежедневную работу отеля. Отличие управляющей компании от бренда В рекламных материалах бренд часто подают как синоним управляющей компании. Но это далеко не всегда так. Некоторые бренды действительно управляют своими отелями самостоятельно, к примеру, Marriott. Другие предпочитают делегировать управление стороннему оператору, например, Wyndham или Radisson. Особенности каждой из перечисленных моделей мы разберем ниже. Отличие управляющей от сервисной компании Участие сервисной компании ограничивается одной или несколькими функциями в проекте. Это может быть подрядчик по клинингу, отдел продаж на аутсорсе или маркетинговое агентство. В то же время управляющая компания координирует все процессы в отеле и может привлекать к своей работе сервисных подрядчиков, если это позволяет договор управления. Почему управляющая компании важна для инвестора? Рассматривая инвестиции в отельную недвижимость, мы почти всегда увидим красивую визуальную часть. Шикарные локации, видовые фото с фасадом отеля, дизайн номеров, роскошные лобби и тому подобное. Безусловно, всё это важно для отеля, особенно в сегментах люкс и премиум. Однако экономический успех проекта зависит не столько от качества строительства и удобства локации, сколько от того, кто будет управлять отелем как бизнесом. Особенности управления отелем Бизнес-модель гостиницы состоит из большого количества переменных: частые изменения цен; сезонные колебания спроса; относительно короткий срок проживания; прямые и агентские бронирования; корпоративные контракты. И это только экономические аспекты работы, без учета управления персоналом, соблюдения стандартов сервиса и прочей операционки. Справиться с таким объемом задач под силу только профессиональной команде. Доход отеля зависит от управления Управляющая компания влияет сразу на несколько блоков финансовой модели: размер выручки; структуру расходов; стабильность заполнения; регулярная финансовая отчетность; репутацию проекта на рынке. Поэтому вопрос: «Как работает управляющая компания в отеле?», – для инвестора отнюдь не теоретический. От работы оператора зависит финансовый успех всего бизнеса и, в конечном счете, доход от инвестиций. Управляющие компании в отелях разных форматов Услуги управляющих компаний востребованы у отельеров в разных сегментах рынка, хотя глубина участия оператора и формат договора могут отличаться. Сетевые отели международных брендов Отели крупных гостиничных сетей, в большинстве случаев используют управляющую компанию. Это может быть: собственная структура бренда, созданная для управления; внешняя управляющая компания, работающая по стандартам бренда. Для инвестора такая модель минимизирует риски отсутствия дохода, кроме того не надо думать о привлечении гостей, заниматься ценообразование и строить каналы продаж, всем занимается единый оператор. Апарт-отели В апарт-отелях объект разделен между множеством инвесторов. Чтобы не создавать внутренней конкуренции между владельцами апартаментов, логично доверить управление одному оператору. На практике возможны следующие варианты: централизованное управлением одной компанией; смешанная модель: часть апартаментов управляется оператором, часть владельцами; все апартаменты управляются владельцами. Выбирая апарт-отель для инвестиций, рекомендуется заранее проверить, какая модель управления в нем работает. Если в проекте нет управляющей компании, то после покупки апартаментов инвестору придется самостоятельно искать гостей, организовывать клининг, текущий ремонт, конкурировать за клиента с другими отелями. Бутик-отели Небольшие независимые отели редко представлены на рынке инвестиционной недвижимости, однако встречаются относительно крупные проекты, которые привлекают деньги инвесторов. Чаще всего бутик-отель управляется его владельцем – опытным отельером, обладающим необходимой экспертизой. По мере роста бизнеса, либо для оптимизации процессов, приглашаются сторонние команды, которым передают одно или несколько направлений работы: коммерческий блок; хозяйственную часть (уборка, вывоз мусора, кейтеринг); маркетинг. Для бутик-формата важно сохранять свою идентичность, поэтому полное управление редко передается стороннему оператору. Курортные отели Курортный сегмент разнообразен. В нем представлены и апарт-отели, и крупные сетевые игроки, и локальные бутик-отели. Всех их объединяет одно – чувствительность к сезонности. В таких условиях управляющая компания: обеспечивает заполняемость отеля вне сезона; адаптирует ценообразование к спросу; создает и контролирует дополнительные сервисы (анимация, питание, ивенты). Как уже говорилось выше, далеко не все отели, представленные на этом рынке, пользуются услугами управляющих компаний. Поэтому формат их работы и доходы значительно отличаются друг от друга: небольшие бутик-отели открываются на период высокого спроса и закрываются с его завершением; апартаменты активно зарабатывают в сезон, а затем снижают цены, чтобы покрывать текущие расходы без прибыли; крупные сетевые отели передают управление профессиональным операторам, что существенно снижает их зависимость от сезонного колебания спроса. Городские отели Командировки, деловые поездки, бизнес встречи и конференции – то, на чем зарабатывают городские отели. Они меньше зависят от турпотока, но чувствительны к деловой активности. Управляющие компании привлекаются такими отелями для: работы с корпоративными клиентами; заключения долгосрочных контрактов на обслуживание; управление загрузкой номеров по дням недели, ввиду короткого срока размещения. Управляющая компания и бренд В маркетинговых материалах бренд часто выступает синонимом управляющей компании. По факту бренд и управляющая компания могут совпадать внутри одной группы, могут быть разнесены между разными юридическими лицами, либо сочетаться в гибридной модели. Базовое различие между брендом и управляющей компанией Бренд работает с доверием и позиционированием, задает стандарты, придает маркетинговый вес всему проекту. Управляющая компания обеспечивает ежедневную работу отеля, финансовую дисциплину, формирует команду и отвечает за операционный результат. Что общего между брендом и управляющей компанией? Бренд и управляющая компания заинтересованы в стабильной работе объекта. Оба участника влияют на опыт гостя. Оба заинтересованы в выполнении стандартов. Оба встраиваются в долгосрочную модель дохода. При этом зоны ответственности у них разные. Сравнительная таблица управляющей компании и бренда Критерий Управляющая компания Бренд Основная функция Операционное и коммерческое управление отелем Рыночное позиционирование, стандарты, маркетинговый вес Влияние на загрузку Прямое, через продажи и маркетинг Косвенное, через узнаваемость и лояльность Влияние на команду Прямое, через найм, обучение и контроль Косвенное, через стандарты и требования к обучению Участие в ежедневной работе Постоянное Зависит от типа управления Отношения с собственником Через договор управления или аренды Через договор франшизы, лицензии или управления Экономический интерес Комиссии, бонусы, доля от прибыли Роялти, маркетинговые сборы, лицензионные платежи Почему управляющую компанию часто путают с брендом? Внутри крупных гостиничных брендов часто есть структурные подразделения, которые занимаются управлением отелями. Со стороны это выглядит как единая сущность, но для инвестора разница может оказаться критически важной, так как влияет на структуру сделки и договорные обязательства бренда. Для понимания юридических нюансов давайте разберемся в каких форматах сотрудничают бренды и управляющие компании. Формы сотрудничества бренда и управляющей компании В крупных гостиничных проектах, представленных на рынке инвестиционной недвижимости, как правило есть три стороны: собственник или застройщик – владелец объекта недвижимости; бренд – задаёт стандарты, повышает узнаваемость и маркетинговый вес; управляющая компания или команда – обеспечивает ежедневную работу отеля, отвечает за финансовые показатели. Формат взаимодействия между ними определяет, кто управляет отелем, кто принимает операционные решения, кто отвечает за финансовые риски. Брендовое управление В этой модели бренд сам выполняет функцию управляющей компании или делает это через аффилированную структуру. Как устроено взаимодействие? собственник владеет отелем; бренд дает отелю имя; бренд занимается управлением. Кто за что отвечает? собственник: строительство, инвестиции; бренд: стандарты, команда, ценообразование, загрузка номеров и распределение прибыли. В качестве примера можно привести одну из крупнейших отельных сетей Marriott International, которая активно работает через договоры управления без владения недвижимостью. Франшиза + управляющая компания В этой модели бренд предоставляет собственнику право работать под своим именем, а управление отелем осуществляет сторонняя компания. Как устроено взаимодействие? собственник покупает франшизу бренда; бренд дает имя, может рекомендовать управляющую компания; управляющая компания обеспечивает работу отеля. Кто за что отвечает? собственник: строительство, инвестиции, выплата роялти; бренд: стандарты, маркетинг, узнаваемость; управляющая компания: внедрение стандартов, операционное управление, финансовый результат. Такая модель часто встречается в отелях бренда Wyndham Hotels & Resorts. Для управления отелями под этим брендом часто привлекается международная компания Aimbridge Hospitality, которая умеет внедрять стандарты Wyndham. Франшиза + управление собственником Собственник приобретает франшизу известного бренда и самостоятельно управляет отелем, без привлечения сторонней компании. Как устроено взаимодействие? собственник использует бренд по франшизе; собственников управляет отелем; бренд следит за соблюдением стандартов. Кто за что отвечает? собственник: строительство, инвестиции, управление, финансовый результат; бренд: стандарты и маркетинг. Такая модель дает высокий уровень контроля, но требует от собственника глубокой экспертизы в гостиничном бизнесе. В инвестиционных проектах, где предполагается пассивный доход от недвижимости, она используется редко. Какие форматы управления выбирают известные бренды? Теперь давайте разберемся как управляют своими отелями всемирно известные отельные бренды. Marriott International Marriott International – это классический пример брендового управления без непосредственного владения объектами. Большинство отелей в сети принадлежат сторонним собственникам, а сама группа отвечает за стандарты, системы продаж и бронирования, в ряде случаев за операционное управление. В зависимости от проекта Marriott: управляет отелем через собственные структуры; продает франшизу, передавая управление собственнику. В последнем годовом отчете Marriott указывает, что основой масштабирования бизнеса для группы являются франчайзинг, отельное управление и лицензирование. Что это значит для инвестора? Выбирая инвестиции в недвижимость под брендом Marriott, важно уточнить, кто управляет объектом и несет ответственность за финансовые показатели. Если отелем управляет непосредственно бренд, то за доход от инвестиций можно не переживать. Если же вкладываться во франшизный проект, стоит изучить предыдущий опыт и финансовые показатели отельера, который приобрел франшизу Marriott. Accor Французский отельный бренд Accor использует комбинированный подход. В его портфеле есть: отели под управлением группы; франшизные объекты; отели в аренде или собственности. Компания выбирает модель в зависимости от рынка и сегмента. На сайте Accor особенно отмечено, что по франшизе собственник получает право работать под брендом сети, а по договору управления группа может управлять отелем от имени собственника. Что это значит для инвестора? Для инвестора это означает, что участие Accor в проекте может сильно различаться по глубине. Важно понимать, кто именно отвечает за управление в конкретном объекте. Wyndham Hotels & Resorts В построении бизнеса Wyndham делает акцент на франшизной модели. Компания сосредоточена на развитии бренда, стандартах и системе продаж. Непосредственное управление отелями остается за партнерами. В рамках этой модели: бренд предоставляет имя и стандарты; собственник владеет активом; собственник самостоятельно управляет отелем, либо привлекает управляющая компанию. При этом Wyndham может рекомендовать собственнику доверенную управляющую компанию, которая умеет внедрять стандарты бренда. Значительной частью отелей сети управляет компания Aimbridge Hospitality. Управляющая компания Aimbridge Hospitality Это крупнейший в мире отельный оператор. По состоянию на 2026 год в портфеле компании насчитывается более 1500 отелей и 80+ брендов в 23 странах мира. Компания сосредоточена на работе с отелями премиального и люксового сегментов. Что это значит для инвестора? Это означает, что в проектах под брендом Wyndham ключевую роль в операционной деятельности играет не сам бренд, а управляющая компания. Стоит отметить, что Wyndham дорожит своей репутацией и стандартами обслуживания, поэтому тщательно выбирает франчайзи и управляющие компании. Radisson Hotel Group Компания Radisson показывает, что даже внутри одного бренда модель управления может меняться в зависимости от локального рынка. В Европе, на Ближнем Востоке и в Азии отелями группы управляет сам бренд Radisson Hotel Group. Однако в США, Латинской Америке и странах Карибского бассейна за работу отелей отвечает международный оператор Choice Hotels International. Почему так? Дело в том, что в 2022 году компания Choice Hotels выкупило американскую часть бренда Radisson Hotel Group Americas, которая включает 624 отеля в Новом свете. В зависимости от региона размещения Radisson: управляет отелями напрямую; развивает франшизу; управляется оператором. Choice Hotels International Это одна из крупнейших в мире гостиничных корпораций и франчайзеров, объединяющая более 7500 отелей в более чем 40 странах. Choice Hotels работают с разными сегментами рынка от эконом до 5 звездочных отелей, но без luxury-персонализации. Что это значит для инвестора? Принимая решения о вложениях в Radisson, инвестору стоит обратить внимание на региональную привязку проекта. В разных локациях управление отелями сети строится по разным стандартам. Почему одни бренды сами управляют отелями, а другие работают со сторонними операторами? Рассмотрев конкретные гостиничные группы мы увидели, что они используют разные подходы к управлению отелями. Выбор между собственным управлением и работой через сторонних операторов определяется стратегией развития, которую выбирает бренд. На этот выбор влияют следующие факторы: уровень контроля над продуктом; скоростью роста сети; локальные особенности рынка. Рассмотрим каждый из них подробнее. Уровень контроля над продуктом Если бренд зарабатывает на операционном управлении отелями, то для него важно погружаться во все управленческие процессы. Это позволяет: оперативно внедрять стандарты; полностью контролировать сервис; напрямую влиять на финансовые показатели; оставлять за собой львиную долю прибыли. Как мы видели выше, данную бизнес-модель предпочли отельные группы Marriott и Accor. Скорость роста и масштабирование Если бренд ориентирован на быстрое расширение сети, он чаще использует франшизную модель и сотрудничает со сторонними управляющими компаниями. Это дает возможность: быстрее выходить на новые рынки; привлекать больше партнеров; снижать операционную нагрузку на структуры бренда; активнее привлекать инвестиции. Это бизнес-модель Wyndham Hotels & Resorts, что позволяет сети динамично расти и выходить на новые рынки раньше конкурентов. Необходимость локальной адаптации Гостиничный бизнес часто зависит от региональных особенностей: структура спроса, сезонность, кадровый рынок, нормативные требования. Чтобы успешно запустить проект в новом регионе, проще обратиться к управляющей компании, которая имеет опыт работы в этом регионе. Это дает возможность: быстро адаптировать стандарты бренда к новому рынку; быстрее выводить проект на окупаемость; активнее привлекать локальных инвесторов; открывать новые направления. Это модель, которую предпочел Radisson, продав «американскую» часть компании и сосредоточившись на управлении в тех регионах, где существующая команда имела больше компетенций. Выгода инвестора в проектах с управляющей компанией Для инвестора ключевым показателем является доход. В отельной недвижимости он зависит от качества управления: загрузки номеров, ценообразования и контроля расходов. Управляющая компания в этой модели отвечает за операционную эффективность и финансовый результат. Поэтому ее роль напрямую связана с тем, насколько стабильно будет работать инвестиция. Возможность участвовать в гостиничном бизнесе Отель – это сложноорганизованный бизнес, в котором ежедневно происходят сотни операционных процессов, идут продажи, меняются цены, ведется маркетинговое сопровождение. Для частного инвестора участие в такой системе без профессионального оператора затруднительно. Управляющая компания берет на себя эти процессы, позволяя инвестору вкладываться в сложный актив без необходимости самостоятельно участвовать в управлении. Пассивный доход от недвижимости В проектах с управляющей компанией у инвестора нет необходимости личного участия в управлении активом. Он просто получает доход от своей доли в бизнесе. Но, важно понимать, что зависимость от качества управления многократно возрастает, так как доход формируется за счет работы управляющей компании. Операционная и финансовая прозрачность Профессиональный оператор выстраивает систему учета и контроля, которая включает: регулярную отчетность; понятную структуру доходов и расходов; единые показатели эффективности; централизованную аналитику. Это позволяет инвестору оценивать результат не по косвенным признакам, а на основе конкретных данных. Предсказуемость дохода от инвестиций Проекты с выстроенной системой управления легче анализировать и сравнивать, так как у них есть: понятна логика формирования дохода; структурированы процессы управления; снижена зависимость от отдельных участников. Это не гарантирует более высокой доходности в сравнении с другими финансовыми инструментами, но делает инвестицию более предсказуемой с точки зрения прогнозирования дохода. Более высокая ликвидность проекта Проекты с управляющей компанией можно рассматривать как готовый бизнес, а не просто объект недвижимости.Такие объекты воспринимаются как более понятные и структурированные с инвестиционной точки зрения, что может облегчать их перепродажу. Как инвестору оценить управляющую компанию? Прежде, чем сделать выбор в пользу инвестиций в отельный бизнес, инвестору стоит ответить на следующие вопросы. Есть ли в проекте управляющая компания? Для начала надо разобраться, кто управляет отелем или будет управлять им после запуска. Наличие управляющей компании часто подается как УТП проекта и её легко найти в презентационных материалах, драфте договора или иной документации. Если же в документах нет прямого указания на управляющую компанию, а менеджеры не могу ответить, кто будет управлять отелем, инвестору стоит насторожиться. Вложения в такой проект вместо пассивного дохода могут обернуться активной занятостью, связанной с поиском гостей, уборкой, текущим ремонтом и так далее. Как управляющая компания связана с брендом? Итак, мы выяснили, что в проекте есть управляющая компания. Следующим шагом надо разобраться, это управляющая структура внутри бренда или же это сторонний оператор. От этого будет зависеть распределением прибыли и различные отчисления: роялти, если есть франшиза, вознаграждение оператора, комиссия владельца объекта. Для инвестора в данном случае важен размер его премии и как он зафиксирован в договоре. Как оператор описывает себя на официальном сайте? Допустим, мы узнали, что управлением отелем будет заниматься сторонний оператор, не входящий в структуру бренда. Как понять насколько надежен этот оператор? Прежде всего изучите сайт компании, чтобы понять её позиционирование, ключевые компетенции, сотрудничество с брендами. Ищите конкретику, цифры и отчеты: какие задачи компания решает, каковы её финансовые показатели за последние три года. В каких сегментах работает управляющая компания? Разные операторы специализируются на разных сегментах рынка: эконом; средний и верхний сегмент; luxury отели. Важно, чтобы специализация управляющей компании соответствовала сегменту выбранного отеля для инвестиций. Это напрямую будет влиять на эффективность управления и в конечном счете на доход от инвестиций. Какой у компании портфель объектов? Это вопрос вытекает из предыдущего, как понять сегмент, на котором специализируется компания? Изучите портфель её проектов. Уделите особое внимание следующим показателям: сколько всего объектов в управлени; каков средний уровень отелей, представленных в портфеле; есть ли в портфеле отели известных брендов; какова география проектов. Это позволит оценить масштаб компании и понять уровень её компетенций. За что конкретно отвечает оператор в проекте? Управляющая компания может полностью закрывать всю операционку отеля. А может отвечать только за конкретный блок работы, например, только за найм и адаптацию персонала, за хозблок, или только за маркетинг и продажи. Инвестору важно понимать, как распределяется ответственность между сторонами сделки и каким будет его участие в этой модели: пассивное владение активом с ежегодным доходом, либо активное управление своей недвижимостью. Заключение Отель без управления – это просто недвижимость, которая никогда не станет гостиничным бизнесом. Успешные отельные проекты, это почти всегда сочетание трех факторов: ответственный застройщик, он же собственник; сильный бренд; надежная управляющая компания. Поэтому в проектах, связанных с инвестициями в отельную недвижимость, оценка модели управления имеет такое же значение, как оценка локации, концепции и качества строительства.
Как пандемия COVID изменила рынок недвижимости?
Почему пандемия COVID-19 стала одним из самых показательных стресс-тестов для рынка недвижимости за последние десятилетия? В отличие от предыдущих кризисов этот шок не был связан с банковской системой или геополитикой. Пандемия ударила по ключевой основе спроса –мобильности населения. Закрытие границ, падение туризма и массовый переход бизнеса на удаленную работу резко изменили поведение всех сегментов рынка. Жилая […]
Почему пандемия COVID-19 стала одним из самых показательных стресс-тестов для рынка недвижимости за последние десятилетия? В отличие от предыдущих кризисов этот шок не был связан с банковской системой или геополитикой. Пандемия ударила по ключевой основе спроса –мобильности населения. Закрытие границ, падение туризма и массовый переход бизнеса на удаленную работу резко изменили поведение всех сегментов рынка. Жилая недвижимость, офисы, гостиничный бизнес показали принципиально разную устойчивость к кризису, а международные отельные сети и локальные гостиницы разошлись в динамике доходов и восстановления. Рассказываем, какая недвижимость в кризис 2020 года оказалась самой стабильной, и как коронавирус изменил международный рынок инвестиционных активов. <img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="536" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Пандемия-2020-года-1024x536.jpg" alt="Недвижимость в кризис пандемии 2020 года" class="wp-image-2042" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Пандемия-2020-года-1024x536.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Пандемия-2020-года-300x157.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Пандемия-2020-года-768x402.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Пандемия-2020-года-250x131.jpg 250w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Пандемия-2020-года.jpg 1050w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Как изменялись цены на недвижимость в кризис 2020 года Как мы ранее сообщали, в отличие от других экономических катастроф, пандемия COVID-19 сказалась не только на экономике. Она привела к кризису мобильности. Люди потеряли возможность перемещаться между городами и странами. Практически одновременно – в феврале-марте 2020 года, все страны закрыли границы для тех, кто не имел их гражданства. Туристический поток снизился. В некоторых локальных отелях и апартаментах краткосрочного проживания, рассчитанных лишь на сезонный спрос, загрузка номеров упала почти до нуля. Оценив изменение цен и доходности разных видов инвестиционных объектов в COVID, можно верно ответить на два важных вопроса: Стоит ли в кризис покупать недвижимость? Каким именно активам следует отдать предпочтение? Как мы уже разбирали в своем материале, в кризисные и «спокойные» времена основными объектами для инвестирования является жилая, коммерческая и офисная надвижимость. Плюс – апартаменты в отелях, номера в локальных гостиницах и брендовых сетях люксового сегмента. Сравнение устойчивости инвестиционной недвижимости к кризису COVID-19 Для анализа использовалась адаптированная концепция экономиста Хаймана Мински, а также показатели инвестиционной триады: доходность, надежность, ликвидность. Вид недвижимости Общая устойчивость Основные проблемы в пандемию Период восстановления Международные отели +++ Закрытие границ, отсутствие иностранных туристов 2-4 года Локальные гостиницы + Потеря потока гостей, нехватка средств на модернизацию под медицинские требования 3-5 лет, многие прекратили работу Коммерческие и офисные объекты ++ Разорение бизнеса, потеря арендаторов, рост популярности онлайн-сервисов и удаленки 3-7 лет Жилая недвижимость ++++ Увеличение количества предложений, падение ставок аренды 1-2 года Подробный разбор того, как вели себя разные форматы недвижимости при COVID-19 и во время двух других крупнейших мировых кризисов, также можно найти на нашем сайте. Жилая недвижимость в пандемию После начала коронавируса, людям по-прежнему требовалось жилье для долгосрочной аренды. Однако: Ажиотажного спроса не было. Внутренняя миграция почти остановилась, общий уровень дохода снизился. Те, кто сдал квартиры до пандемии, продолжал зарабатывать, а те, кто не успел найти арендаторов, столкнулся с низким спросом; Объем предложения оставался стабильным или даже возрастал. Это не позволяло собственникам повышать цены на уровень инфляции. По данным Коммерсант, в пик пандемии средняя арендная ставка на однокомнатные квартиры в российских мегаполисах выросла на 3.4%, в то же время официальная инфляция по итогам года составил 4.9%. Офисная и коммерческая недвижимость в коронавирус Владельцы офисов пострадали в период COVID сильнее других. Государство обязало бизнес отправлять сотрудников на работу из дома. Потребность в офисах отпадала. Арендаторы, которые годами снимали офисы, разрывали договоры. Схожая картина наблюдалась в секторе торговых площадей. Люди, вынужденные сидеть на карантине, переставали ходить в ТЦ. Мелкий бизнес в отсутствие покупателей останавливал работу или полностью закрывался и отказывался от аренды. Даже крупные бренды не смогли адаптироваться. К примеру, британская сеть универмагов Debenhams, основанная в 1778 году, была вынуждена полностью закрыть бизнес в 2021 году. Отельная недвижимость в COVID-19 Отели столкнулись с беспрецедентным падением спроса на свои услуги. По данным UNWTO, международный туризм за один год сократился примерно на 74% – это крупнейшее падение в XXI веке. Прибыль большинства локальных отелей упала до нуля и они были вынуждены либо продавать бизнес с большим дисконтом, либо закрываться на «консервацию» до лучших времен. Немного иначе ситуация обстояла в сегменте брендовых отельных сетей. Безусловно, они ощутили на себе экономическое давление пандемии. Однако за счет динамического ценообразования, перераспределения и оптимизации расходов, глобальных систем бронирования, эта бизнес-модель выстояла. Меры защиты инвестиций в периоды кризисов Активы с высокой ликвидностью и стабильным доходом в периоды экономического спокойствия, не могут гарантировать аналогичных результатов в кризис. В конечном счете ключевую роль играет не сам по-себе актив, а эффективность его управления. Особенно хорошо это видно на примере недвижимости. Профессиональное управление недвижимостью в кризис В плане защиты от потери дохода, номера в отелях Wyndham, Marriott и других премиум-брендов, принадлежащие частным инвесторам, но фактически находящиеся под контролем специалистов, наиболее привлекательны. Здесь: Привлечением гостей, организацией ремонта и обслуживания помещений, решением других операционных вопросов занимается профессиональная команда; Когда рынок становится нестабильным, отельная сеть может позволить себе тестировать различные антикризисные меры и поэтапно масштабировать наиболее эффективные, адаптируя их к конкретной локации и сегменту рынка; В штате корпораций-владельцев люксовых отельных сетей всегда есть кризисные управляющие и риск-менеджеры, которые позволяют компании выходить из кризисных ситуация с наименьшими потерями. Кратко, на практике, это выглядит так: собственник отельного номера, наравне с другими инвесторами, переживает кризис в недвижимости. Однако не совершает ошибки из-за отсутствия опыта или паники, не тратит время, ресурсы и нервы на поиск работоспособных антикризисных мер. Он продолжает получать максимально возможную прибыль в условиях сложившейся ситуации. Выбор отелей с эффективной моделью операционного управления В пандемию COVID отельные бренды Wyndham, Accor и другие продемонстрировали свою устойчивость даже в условиях спроса близкого к нулевому. Секрет стабильности люксовых-отелей – эффективная модель операционного управления. Сразу после начала пандемии отельные сети: Ввели более гибкие условия бронирования. Среди них: возможность отказа от невозвратной брони (ваучеры, изменение дат, возврат средств), отмена обязательного депозита. Внедрили новые форматы работы. Среди них: «офис в отеле» (бронь номера с 9 часов до 18 часов как делового кабинета), долгосрочная аренда для самоизоляции или удаленной работы. Подготовили номерной фонд и общие площади к обновленным санитарным требованиям. Расширили список услуг, которые позволяли гостям проживать в отеле минимально взаимодействую с персоналорм. Своевременное введение этих и других мер, способствовавших стабилизации потока гостей, по финансовым и прочим причинам оказалось недоступно ноунейм и локальным отелям, апартаментам для краткосрочного проживания. О «скрытых» причинах Афоризм «богатые становятся богаче, а бедные беднеют» приписывают Перси Биши Шелли. Знаменитая фраза является упрощенным описанием эффекта Матфея, согласно которому, преимущества быстрее получает и накапливает тот, у кого они уже есть. В период кризиса многие состоятельные и даже очень богатые люли столкнулись с убытками. Однако они не отказались от привычного образа жизни, продолжая путешествовать и проводить деловые встречи за пределами своих стран. А для остановок они выбирали люксовые-отели мировых брендов, которые могли предложить необходимые меры защиты от коронавируса, высокую степень анонимности и привычный сервис. Этот неочевидный пример иллюстрирует, что спрос на номера премиум сегмента остается стабильным, даже во время тяжелой перестройки экономики. Главные выводы Сегменты инвестиционной недвижимости, находящиеся под управлением квалифицированных специалистов, лучше защищены в кризисы. Они могут быстро и эффективно адаптироваться почти к любым сложным условиям. Сейчас у частных инвесторов есть возможность покупки номеров в отелях международных брендов, находящихся под профессиональным управлением. Риски у таких инвестиций, также как любых других, есть. Но по многим объективным причинам, они сравнительно низкие.
Как кризис 2008 года повлиял на рынок недвижимости
Когда в 2008 году рынок недвижимости США упал на 40%, а в России на 35%, стало понятно, что жилая недвижимость больше не самый надежный инвестиционный инструмент. Вложив в нее деньги в начале нулевых, к концу 2008-го массово теряли свои сбережения. Этот опыт позволяет современным инвесторам оценить, как ведет себя недвижимость в кризис и выстроить более […]
Когда в 2008 году рынок недвижимости <a href="https://www.project-syndicate.org/commentary/the-great-real-estate-bust-of-2008/russian#:~:text=%D1%80%D0%B5%D0%B7%D0%BA%D0%BE%20%D1%83%D0%BF%D0%B0%D0%BB%D0%B8%20%D0%B1%D0%BE%D0%BB%D0%B5%D0%B5%20%D1%87%D0%B5%D0%BC%20%D0%BD%D0%B0,%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B2%D1%86%D0%B0%D0%BC%20%D0%BF%D1%80%D0%B8%D1%85%D0%BE%D0%B4%D0%B8%D1%82%D1%81%D1%8F%20%D1%81%D0%BD%D0%B8%D0%B6%D0%B0%D1%82%D1%8C%20%D0%BD%D0%B0%D1%87%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%83%D1%8E%20%D1%86%D0%B5%D0%BD%D1%83." target="_blank" rel="noopener">США упал на 40%, а в России на 35%, стало понятно, что жилая недвижимость больше не самый надежный инвестиционный инструмент. Вложив в нее деньги в начале нулевых, к концу 2008-го массово теряли свои сбережения. Этот опыт позволяет современным инвесторам оценить, как ведет себя недвижимость в кризис и выстроить более эффективные стратегии вложения денег. Что важно знать о кризисе 2008 года Кризис 2008 года стал кризисом долгов и банковской системы. Начался он с рынка жилой недвижимости в США. Причина проста: банки стали одобрять кредиты на покупку жилья практически всем подряд. Даже тем, у кого не было стабильного дохода. Недвижимость при этом дорожала (на фоне высокого спроса). Люди верили, что так продолжится еще долго. На этом фоне число желающих получить ипотеку росло в геометрической прогрессии. Вера в легкие деньги была настолько сильной, что люди получали новые кредиты, совершенно не задумываясь о последствиях. <img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="768" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Кризис-2008-года-в-США-1024x768.jpg" alt="Недвижимость в кризис 2008 года" class="wp-image-2044" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Кризис-2008-года-в-США-1024x768.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Кризис-2008-года-в-США-300x225.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Кризис-2008-года-в-США-768x576.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Кризис-2008-года-в-США-200x150.jpg 200w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Кризис-2008-года-в-США.jpg 1191w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> По графику индекса номинальных цен в США видно, что с начала нулевых по 2008 год стоимость недвижимости выросла более чем в полтора раза. Однако рост кредитных ставок быстро превратил ипотеку в непосильную ношу, и люди массово перестали справляться с выплатами. Банковские балансы заполнились залоговым имуществом, которое выставили на торги. Но из-за отсутствия покупателей эти активы превратились в мертвый груз, обрушив рынок еще сильнее. Последствия кризисного коллапса для мирового рынка Глобальный банковский сбой в Америке тут же отозвался в каждом уголке мира и привел к нескольким проблемам: Банки и крупные фонды перестали выдавать новые кредиты. Из-за огромных убытков в результате неуплат ипотечных займов компании просто «перекрыли» денежный поток. Стройки остановились. Застройщики в Европе, Азии и на Ближнем Востоке остались без финансирования. Если нет кредита – нет стройки. Рынок недвижимости замер по всему миру. Инвесторы не могли продать недвижимость. Покупателей просто не было. Люди не могли позволить себе ипотеку по новой процентной ставке. Итог простой: деньги людей просто застряли в бетонных сооружениях, цена которых стремительно падала. Влияние кризиса 2008-го на недвижимость разных типов Безусловно, кризис 2008-го затронул практически все типы недвижимости. Но уровень падения цен и скорость их восстановления оказались различными. Подробное сравнение устойчивости основных форматов недвижимости к кризисным условиям представлено в другой нашей аналитической статье. Таблица сравнения падения цен и восстановления ликвидности разных типов недвижимости в кризис 2008 года Тип недвижимости Падение цены на недвижимость в кризис Скорость возвращения к докризисному уровню Жилая 50% 8-16 лет Офисная 35% 5-7 лет Торговая 45% 6-9 лет Отели (средний и эконом сегмент) 45% 4-6 лет Международные гостиничные сети 30% 3-5 лет Собственники жилых объектов ждали по 10, а иногда и по 15 лет, чтобы просто вернуть свои деньги. Именно столько заняло восстановление рынка. Но в других сегментах данный процесс занял меньше времени. Например, инвесторы в брендовые отели стали фиксировать прибыль уже к 2011 году. Причины падения успеха жилой недвижимости Эпицентром кризисного взрыва в 2008-м стала именно жилая недвижимость. Отели и офисы — это бизнес-активы ограниченного пользования. Жилье – имущество миллионов людей. Этот сектор пострадал сильнее остальных по трем основным причинам: Избыток дешевых предложений. Из-за роста ставок ипотека просто-напросто стала непосильной для выплаты. Десятки тысяч заемщиков не имели возможности оплачивать свою задолженность. Чтобы не обанкротиться вслед за клиентами, банки изымали имущество и выставляли его на продажу по минимальной цене, чтобы хоть что-то заработать. И пока рынок был завален такими дешевыми предложениями, цены на остальную недвижимость просто не могли стабилизироваться. Кредитный паралич. Ипотека – основной инструмент покупки жилья. В период кризиса 2008 года банковская система была практически разрушена. Только за 2008 год в США обанкротилось 25 банков, а уже за 2009-й – 140. Даже если человек хотел приобрести жилье, он не мог этого сделать: кредиторы устанавливали очень жесткие требования. Низкая мобильность. Отели выигрывают за счет маневренности. Они могут играть с ценами и перехватывать потоки туристов. Жилье же статично. Оно буквально привязано к конкретной точке и конкретному кошельку. Когда рынок замирает, эта инертность становится фатальной, превращая обычные квадратные метры в актив, который крайне сложно продать без гигантских скидок Неофициальной причиной можно назвать и «якорение». Это психологический фактор. Цена объекта могла буквально за пару дней упасть с 500 000 долларов до 250 000 долларов. Люди были к этому не готовы. Многие не хотели мириться с новой реальностью и просто ждали чуда, не позволяя рынку восстановиться. Феномен успеха отельной недвижимости в кризис Отельная недвижимость из кризиса вышла с минимальными потерями. Во-первых, падение цен в этом сегменте оказалось не таким страшным. А во-вторых, его восстановление заняло в разы меньше времени. И это вполне объяснимо. Причина 1. Институциональное управление Брендовые отели управляются профессиональными операторами. Пока жилая недвижимость была вынуждена ждать, чтобы рынок самоисцелился, крупные отельные бренды мгновенно переключали бюджет и рекламные кампании на те страны, где экономика была стабильна и откуда шел поток гостей. Причина 2. Гибкость доходности Жилье привязано к людям конкретного региона. Торговая недвижимость — скована долгосрочными договорами. У отелей же есть возможность маневрировать в условиях и подстраиваться под новые обстоятельства хоть каждый день (меняя цены, корректирую ЦА). Причина 3. Доверие Кризис всегда снижает туристический потенциал. Но полностью его не уничтожает. Даже в сложных финансовых обстоятельствах 2008 года люди продолжали путешествовать и останавливаться в гостиницах. Но некоторые изменения все же случились: Вместо отелей-ноунеймов туристы выбирали крупные гостиницы, которые гарантируют качество и комфорт; Быстрее остальных к привычному (докризисному) образу жизни и путешествиям вернулись люди с высоким уровнем дохода, которые в принципе не рассматривали отели с неизвестным именем. При этом 2008 год – не единственный кризис, в котором мировые отели показали инвестиционную стабильность. В период COVID сетевые гостиницы оказались на втором месте по сохранению ликвидности, уступив только жилой недвижимости (подробнее об этом рассказано в нашей аналитической статье). Стоит ли в кризис покупать недвижимость Период экономической нестабильности можно использовать как возможность сохранения капитала. Но важно учитывать, что классические схемы по типу «купил квартиру и быстро сдал ее арендаторам» в таких условиях не действуют. При высокой инфляции и стремительном падении реальных доходов населения упор лучше делать на перспективу и учитывать два важных момента. Готовый объект вместо котлована Первое правило – объект должен быть готовым (актуально для среднего и эконом сегмента). Многие инвесторы в 2008 году совершили ошибку, вкладываясь в недостроенные объекты масс-маркета. Заморозка строек привела к потере ликвидности на годы. Поэтому если вы выбираете объект среднего или эконом сегмента, отдавайте предпочтение тем вариантам, которые уже сданы и могут сразу приносить доход. Выбор модели управления Второе важное правило – это грамотный выбор модели управления, которая имеет критическое значение. Таблица сравнения кризисных рисков в разных моделях управления недвижимостью Модель управления Риски Прогноз в кризис Самостоятельное управление Нестабильный доход, человеческий фактор, потери личного времени, высокая зависимость от площадок бронирования/аренды, рекламы Падение дохода до 50% Управление через локальную компанию Ограниченный маркетинг, риск банкротства управляющего Средняя устойчивость Управление глобальным оператором Высокий порог входа Максимальная устойчивость за счет сетевого эффекта и репутации Именно гостиничная недвижимость под управлением глобальных операторов дает тот уровень спокойствия и свободы, который и преследуют многие инвесторы. Что дал кризис 2008-го инвесторам из 2026-го Кризис в недвижимости 2008 года можно сравнить со сложной, но необходимой прививкой. Он наглядно показал, что на 100% безопасных рынков не существует. До 2008-го жилье казалось непоколебимым фундаментом и самым надежным инструментом для инвестиций. Но кризис доказал, что: Важен не бетон и квадратные метры, а ликвидность и репутация. Чем проще и быстрее можно продать объект, тем безопаснее вложения в него. Институциональное управление должно быть в приоритете. 2008 год дал четко понять, что самостоятельные инвестиции в недвижимость и управление инвестиционными объектами – это путь к глобальным проблемам. Управлять такими активами должны профессиональные операторы, у которых достаточно мощностей для снижения рисков. У инвестиций новая формула. Техника «купил квартиру и сдал» постепенно уступает место формату «стал партнером мирового бренда». Сотрудничество – это то, что помогает защитить деньги от инфляции и обеспечить возможность их быстрой возвратности при необходимости. И еще один важный урок – восстановление. Оно всегда приходит после кризиса. Но не каждый инвестор способен его дождаться. Чтобы выйти из кризиса с достоинством, нужно заранее изучать не только возможные перспективы, но и прошлый опыт. Жилая недвижимость давно потеряла статус «безопасной гавани». Это факт, который подтверждается цифрами глобального кризиса 2008 года. Пока отчеты топовых агентств сулят жилью затяжные просадки, на первый план выходят активы с мировым именем. Профессиональный менеджмент и глобальный охват делают такие объекты куда более перспективными, превращая их из простого владения стенами в работающий, защищенный бизнес
Недвижимость в кризис: уроки Великой депрессии для защиты капитала
Когда в 1929–1933 годах на США обрушилась Великая депрессия, рынок недвижимости буквально замер – ликвидность испарилась, активы потеряли от 30 до 50% стоимости, а банки один за другим забирали залоговое имущество. И всё же этот жёсткий удар не похоронил индустрию – скорее, он стал для неё одной из самых суровых проверок на прочность. Он наглядно […]
Когда в 1929–1933 годах на США обрушилась Великая депрессия, рынок недвижимости буквально замер – ликвидность испарилась, активы потеряли от 30 до 50% стоимости, а банки один за другим забирали залоговое имущество. И всё же этот жёсткий удар не похоронил индустрию – скорее, он стал для неё одной из самых суровых проверок на прочность. Он наглядно показал: выживает не просто бетон, а эффективная модель операционного управления, зародившаяся именно тогда в сегменте сетевых брендовых отелей. Как ведет себя недвижимость в кризис? Давайте разберемся вместе. Биржевой крах 1929 года – пузырь, который лопнул «Ревущие двадцатые» – время безудержного оптимизма и лёгких денег. Банки щедро раздавали займы под залог ценных бумаг. Фондовый рынок рос быстрее реальной экономики. К октябрю 1929 года биржевой пузырь достиг немыслимых размеров и лопнул в одночасье, потянув за собой череду банкротств. Следом началось падение рынка недвижимости, затронувшее все штаты и социальные слои населения. <img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="683" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Недвижимсость-в-Великую-депрессию-1024x683.jpg" alt="" class="wp-image-2066" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Недвижимсость-в-Великую-депрессию-1024x683.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Недвижимсость-в-Великую-депрессию-300x200.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Недвижимсость-в-Великую-депрессию-768x512.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Недвижимсость-в-Великую-депрессию-225x150.jpg 225w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Недвижимсость-в-Великую-депрессию.jpg 1200w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Цепочка финансовых дефолтов Удар по экономике оказался чудовищным: ВВП страны сжался почти на треть, безработица взлетела до 25%, а в некоторых отраслях превысила 30%. Люди теряли накопления и работу, и это тут же било по их способности платить по счетам. Обычные семьи переставали тянуть съем жилья, бизнес массово разрывал арендные договоры. Владение квадратными метрами становилось убыточным занятием. Как показывают исторические данные и аналитика ФРС, объёмы ипотечного кредитования в те годы обвалились в разы. Банки отбирали дома за долги, но продать их было некому, из-за безработицы покупатели просто исчезли. Как итог, паралич банковской системы и гора «токсичных» активов на балансах. Секторальный анализ: как недвижимость в кризис меняла свою доходность Разные классы активов реагировали на этот шок по-разному. Инвестору полезно понимать эту разницу, чтобы не наступать на грабли столетней давности. Выживали прежде всего те объекты, за которыми стояла устойчивая операционная модель. Первые брендовые отели смогли выстоять благодаря следующим внедренным инновациям: Единые стандарты обслуживания минимизировали человеческий фактор, помогая нарабатывать репутацию бренда и лояльную базу клиентов. Централизованный маркетинг давал возможность привлекать гостей даже на фоне общего падения спроса. Гибкое управление номерным фондом позволяло оптимизировать расходы. Жилой сектор – ипотечная катастрофа Жилая недвижимость пострадала одной из первых из-за прямой зависимости от доходов населения. Волна ипотечных дефолтов опустошила целые кварталы. Цены на недвижимость в кризис рухнули более чем вдвое, а доходность от аренды скатилась практически к нулю. Тем, кто сдавал жильё, приходилось сбрасывать ставки до минимума – лишь бы хватило на уплату налогов. <img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="777" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Недвижимость-в-кризис.-Уроки-Великой-депрессии-1024x777.jpg" alt="Жилая недвижимость в кризис. Великая депрессия" class="wp-image-2064" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Недвижимость-в-кризис.-Уроки-Великой-депрессии-1024x777.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Недвижимость-в-кризис.-Уроки-Великой-депрессии-300x228.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Недвижимость-в-кризис.-Уроки-Великой-депрессии-768x582.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Недвижимость-в-кризис.-Уроки-Великой-депрессии-198x150.jpg 198w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Недвижимость-в-кризис.-Уроки-Великой-депрессии.jpg 1200w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Офисная и коммерческая застройка Офисам досталось не меньше, а перепроизводство площадей в конце 1920-х только усугубило ситуацию. Показательный случай — Эмпайр-стейт-билдинг: открылся в 1931 году и тут же получил прозвище «Empty State Building» — арендаторов катастрофически не хватало. Коммерческие помещения пустовали, потому что малый и средний бизнес закрывался повсеместно. Вакантность в крупных городах зашкаливала за 30%, начисто убивая рентабельность. Апартаменты и локальные отели эконом-класса Небольшие гостиницы и доходные дома без узнаваемого бренда банкротились один за другим. Их модель держалась на высокой заполняемости и низкой марже, не рассчитанной на длительное падение спроса. Без выхода на широкую аудиторию и без маркетинговых сетей они просто не могли дотянуться до клиентов из других регионов. Вдобавок отсутствие централизованных закупок и единых стандартов сервиса не позволяло им сокращать операционные расходы так же гибко, как это делали первые сетевые игроки. Рождение люксовых брендовых отелей Парадоксально, но именно в Великую депрессию закладывался фундамент современной индустрии гостеприимства. Накануне кризиса создается первая в мире отельная сеть Hilton. Премиальный отель Waldorf Astoria открывается в Нью-Йорке в 1931 — самый разгар кризиса. Владельцы делали ставку на высочайший сервис, понимая, что даже в кризис есть люди, готовые платить за эксклюзивность. Строгие стандарты управления позволили им сохранить устойчивость. Этот опыт актуален и поныне. Как ведут себя разные операционные модели управления недвижимостью в периоды экономических потрясений Формат недвижимости Операционная модель Падение дохода в пик кризиса Ликвидность и срок восстановления Жилая недвижимость (долгосрок) Самостоятельное управление Умеренное (5% – 15%) Низкая ликвидность, быстрое восстановление (1–2 года) Офисная недвижимость Пассивная сдача в аренду Сильное (20% – 40%) Низкая ликвидность, долгая перестройка (4–7 лет) Независимые локальные отели Ручное администрирование Катастрофическое (60% – 85% RevPAR) Практически нулевая ликвидность, восстановление 3–6 лет Сетевые брендовые отели Институциональное управление Контролируемое (35% – 60% RevPAR) Средняя ликвидность, динамичное восстановление (2–4 года) Профессиональный подход сетевых брендов позволяет не только сохранить ликвидность в острой фазе кризиса, но и восстановиться значительно быстрее независимых конкурентов или офисных центров. Иллюзия безопасности квадратных метров Многие инвесторы традиционно считают бетонные стены лучшим убежищем для капитала. Однако история Великой депрессии наглядно доказывает абсолютно обратное утверждение. Мы уже разбирали механизмы защиты капитала, где физическое владение объектом без выстроенного денежного потока превращает актив в убыточный пассив. Налоги, охрана, амортизация — всё это продолжает съедать деньги владельца, есть у него платежеспособные арендаторы или нет. Спекуляции на строящихся объектах себя не оправдали: инвесторы в котлованы нередко остаются с замороженными недостроями на годы. А арендаторы офисов и торговых площадей при первом же падении выручки просят скидки или съезжают и собственник остается один на один с коммунальными счетами. Что на самом деле определяет устойчивость актива Покупка ради покупки бессмысленна и крайне опасна для любого инвестиционного портфеля. Ключевое значение приобретает не сама по себе постройка и даже не качество строительства, а ответ на вопрос: «Способна ли управляющая компания генерировать постоянную выручку». Операционная экспертиза оператора, его умение управлять загрузкой, контролировать себестоимость и удерживать гостей – отличает работающий актив от мёртвого груза на балансе. Владелец должен быть абсолютно уверен, что компетентный оператор сможет привлечь клиентов при любой ситуации на рынке. Триумф международных брендов: от 1930-х к 2026 году Уроки прошлого века легли в основу бизнес-моделей современных мировых отельных корпораций. Сегодня известные гиганты: Wyndham, Marriott или Radisson, предлагают инвесторам полностью упакованный операционный бизнес. Секрет их устойчивости – диверсификация клиентской базы. Пока локальные рынки стагнируют, международный бренд привлекает потоки туристов из благополучных стран. Крупнейший статистический портал Statista предсказывает совокупный среднегодовой темп роста (CAGR) международного гостиничного рынка в 6,7% до 2030. Стандартизация, как гарантия прибыли Крупнейшие сети внедряют стандарты, минимизирующие финансовые просадки. Их устойчивость строится на нескольких ключевых факторах: Динамическое ценообразование чутко реагирует на любые инфляционные колебания мировой экономики. Своевременное обновление интерьеров сохраняет высокую ликвидность актива на вторичном рынке. Отсутствие прямого контакта с арендаторами сберегает личное время частного инвестора. Прозрачная финансовая отчетность международных стандартов полностью исключает скрытые комиссии местных посредников. Инвестиции в гостиничные номера, это полноценный операционный бизнес, где крупные игроки берут на себя все заботы по привлечению гостей, а инвестор получает долю прибыли по справедливой котловой системе. Формула качественного гостиничного актива Прежде чем принимать решение стоит ли в кризис покупать недвижимость, эксперты рекомендуют проанализировать базовые критерии отбора качественных проектов: Обязательное наличие сильного международного бренда с безупречной многолетней мировой репутацией. Проработанная стратегия выхода из сделки через продажу готового инвестиционного продукта. Расположение объекта в признанном туристическом или деловом кластере дружественной юрисдикции. Использование легальных схем налоговой оптимизации, чтобы сохранить итоговую чистую рентабельность на достойном уровне. Ранее, мы рассказывали, как выбор надежной модели управления позволяет нивелировать кризисные просадки. Грамотно выбранный сетевой отель продолжит приносить валютный доход даже в кризис. При этом диверсификация источников бронирований – от корпоративных контрактов до глобальных платформ – снижает зависимость от какого-то одного канала спроса. Уроки истории – стратегия будущего История раз за разом показывает одно и то же: кризисы приходят и уходят, безжалостно сметая неэффективные бизнес-модели. Сейчас, в 2026 году, нет никакого смысла наступать на те же грабли, что и в 1929-м, тешив себя иллюзией, будто кирпичи и бетон сами по себе уберегут сбережения от инфляции и потрясений. Выбор в пользу гостиничной недвижимости под международным брендом – это ставка на проверенную систему, способную превращать экономические вызовы в возможности для роста капитала.
Какая недвижимость устойчивее в кризис: все форматы на примерах 1930-х, 2008 и COVID
За последние 100 лет мир пережил три больших кризиса, которые уничтожали целые отрасли экономики. Банки исчезали. Города пустели. Миллионы людей теряли жильё, а рынок недвижимости переживал свои самые тяжёлые периоды. Но некоторые типы недвижимости проходили через эти катастрофы почти без потерь. Мы исследовали разные форматы недвижимости и посмотрели, как они вели себя во время трёх […]
За последние 100 лет мир пережил три больших кризиса, которые уничтожали целые отрасли экономики. Банки исчезали. Города пустели. Миллионы людей теряли жильё, а рынок недвижимости переживал свои самые тяжёлые периоды. Но некоторые типы недвижимости проходили через эти катастрофы почти без потерь. Мы исследовали разные форматы недвижимости и посмотрели, как они вели себя во время трёх крупнейших мировых кризисов. Анализ основан на моделях устойчивости активов в экономических циклах, на основе адаптированной концепции экономиста Хаймана Мински, который изучал, как разные классы активов ведут себя во время финансовых потрясений. Узнаем, как крупнейший офисный стартап потерял более 40 миллиардов долларов во время пандемии, почему Hilton чуть не разорился, а хиппи из Сан-Франциско заработали миллиарды на аренде коек. <img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="576" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Cover-3-crysys-1024x576.jpg" alt="Недвижимость в кризис: 1929, 2008, 2020" class="wp-image-2102" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Cover-3-crysys-1024x576.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Cover-3-crysys-300x169.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Cover-3-crysys-768x432.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Cover-3-crysys-250x141.jpg 250w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Cover-3-crysys.jpg 1200w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Для тех, кто хочет самостоятельно посмотреть данные и сравнить разные форматы инвестиционной недвижимости, в середине статьи мы оставили бесплатный бот, где можно проанализировать устойчивость разных типов объектов и проверить их поведение в кризисные периоды. Три кризиса, которые мы сравниваем Пандемия 2020 года <img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="536" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Пандемия-2020-года-1024x536.jpg" alt="недвижимость в пандемию ковид" class="wp-image-2042" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Пандемия-2020-года-1024x536.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Пандемия-2020-года-300x157.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Пандемия-2020-года-768x402.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Пандемия-2020-года-250x131.jpg 250w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Пандемия-2020-года.jpg 1050w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Пандемия коронавируса стала кризисом мобильности. Если в 1929 году исчезали доходы населения, а в 2008 рушилась банковская система и рынок кредитования, то в 2020 экономика остановилась административным решением. Страны закрыли границы, авиасообщение практически исчезло, компании перевели сотрудников на «удалёнку». По данным UNWTO, международный туризм за один год сократился примерно на 74% – это крупнейшее падение в современной истории. Для рынка недвижимости это стало стресс-тестом мобильности. Мировой финансовый кризис 2008 года <img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="768" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Кризис-2008-года-в-США-1024x768.jpg" alt="кризис 2008 года " class="wp-image-2044" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Кризис-2008-года-в-США-1024x768.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Кризис-2008-года-в-США-300x225.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Кризис-2008-года-в-США-768x576.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Кризис-2008-года-в-США-200x150.jpg 200w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Кризис-2008-года-в-США.jpg 1191w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Ипотечный кризис 2008 года был кризисом долгов и банковской системы. Несколько десятилетий экономика росла за счёт дешёвых кредитов, а недвижимость считалась самым надёжным активом. Банки массово давали ипотеку людям, которые не могли её выплачивать, а затем упаковывали эти кредиты в финансовые инструменты и продавали инвесторам по всему миру. Когда миллионы заёмщиков перестали платить, цепочка начала рушиться. Банки закрывались, кредитование практически остановилось, а рынок недвижимости в ряде стран потерял до 40% стоимости. Проблемой стало не только падение цен, но и исчезновение ликвидности – покупателей на рынке просто не осталось. Великая депрессия 1929 года <img loading="lazy" decoding="async" width="700" height="556" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Великая-депрессия-в-США.jpg" alt="великая депрессия в сша" class="wp-image-2048" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Великая-депрессия-в-США.jpg 700w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Великая-депрессия-в-США-300x238.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Великая-депрессия-в-США-189x150.jpg 189w" sizes="auto, (max-width: 700px) 100vw, 700px" /> Фото: Доротея Лэнг Великая депрессия 1929 года стала самым глубоким экономическим кризисом XX века. После нескольких лет бурного роста фондового рынка и массовых инвестиций на заёмные деньги финансовая система США начала рушиться. Обвал биржи в октябре 1929 года спровоцировал цепную реакцию банкротств банков, закрытие кредитных линий и резкое сокращение производства. Американская экономика, считавшаяся самой устойчивой, сократилась почти на 30%, порядка 25% населения остались без работы. Для рынка недвижимости это был кризис исчезновения доходов: миллионы людей теряли работу, переставали платить аренду и ипотеку, а продать недвижимость в такой экономике становилось практически невозможно. Это принципиально разные удары по экономике. В одном случае исчезают доходы населения. В другом страдает банковская система и кредитование. В третьем экономика замирает, и люди снижают экономическую активность. Если какой-то тип недвижимости действительно устойчив – он должен переживать кризисы любой природы. Существует ли такой формат? Как мы анализировали устойчивость недвижимости Чтобы понять, как ведет себя недвижимость в кризис, мы сравнили шесть разных сегментов рынка недвижимости по единым критериям. Метрики устойчивости 1. Доходность недвижимости Что происходило с доходом владельца во время кризиса? Продолжал ли объект приносить деньги или денежный поток резко исчезал. Для инвестиционной недвижимости это один из ключевых показателей устойчивости, он отражает способность актива переживать экономические потрясения. В одних сегментах рынок недвижимости продолжает генерировать пусть меньший, но стабильный поток арендной или операционной выручки, в других – доход может практически обнулиться на месяцы или даже годы. 2. Ликвидность недвижимости Можно ли продать недвижимость во время кризиса без серьёзных потерь. В периоды экономических потрясений частой проблемой становится не столько падение цен, сколько критическое снижение спроса. Рынок недвижимости замирает, сделки проходят редко, а объекты стоят на продаже месяцами или даже годами. В итоге, падение цены часто становится уже следствием отсутствия спроса, а не его причиной. Ликвидность показывает, насколько инвестиционная недвижимость остаётся востребованной и может быть продана даже в период экономической турбулентности. 3. Скорость восстановления Сколько времени потребовалось рынку, чтобы вернуться к докризисным уровням доходности и деловой активности. Часто именно этот показатель лучше всего отражает реальную устойчивость актива. В некоторых сегментах рынка недвижимости доходы и спрос восстанавливаются относительно быстро, как только экономика начинает расти. В других – последствия кризиса могут ощущаться годами: снижается загрузка объектов, падает арендная ставка, а инвестиционная активность возвращается очень медленно. Именно скорость восстановления позволяет понять, насколько устойчивым оказался тот или иной формат недвижимости в долгосрочной перспективе. Методология Мы сравнили поведение классов недвижимости, а не отдельные сделки или страны. Конкретные объекты могут вести себя по-разному, имея множество уникальных переменных: локация, качество управления, финансирование. Нас же интересует, как разные форматы недвижимости в среднем переживают экономические кризисы. Для этого все показатели были усреднены по трём ключевым метрикам: доходность, ликвидность и скорость восстановления. Такой подход во многом опирается на идеи экономиста Хаймана Мински, который изучал, как разные классы активов ведут себя во время финансовых потрясений и почему периоды экономического роста создают уязвимые модели, которые первыми исчезают в кризис. Для тех, кто хочет самостоятельно анализировать современные проекты и сравнивать их с рыночными показателями, мы сделали бесплатный инструмент. Это AI-помощник. Он собирает открытые данные по объекту и застройщику, анализирует более 30 параметров, от финансовой модели и структуры спроса до рыночных бенчмарков и OSINT-данных, и формирует предварительный риск-профиль проекта. Источники данных Для анализа мы взяли данные более чем из 40 международных источников. В частности, мы изучили статистику национальных банков, Международного валютного фонда (МВФ, IMF), Всемирного банка (World Bank), аналитические отчеты крупнейших консалтинговых компаний (CBRE, Deloitte, Knight Frank), а также академические исследования признанных университетов Оксфорда и Гарварда. Макроэкономическая динамика и влияние кризисов на экономику анализировались на основе статистических баз МВФ (World Economic Outlook Database) и Всемирного банка (Global Economic Prospects). Эти источники необходимы для оценки глобальных экономических циклов, динамики ВВП, уровня безработицы и доходов населения, от которых напрямую зависит спрос на недвижимость. Для анализа инвестиционной активности и динамики рынка недвижимости использовались отраслевые исследования крупнейших международных консалтинговых компаний. В частности, данные брались из ежегодных отчётов Emerging Trends in Real Estate (PwC & Urban Land Institute), Global Real Estate Market Outlook (CBRE), а также The Wealth Report и Global House Price Index (Knight Frank). Эти исследования содержат статистику по доходности различных сегментов недвижимости, инвестиционным потокам и динамике цен на глобальных рынках. Отдельный блок данных по гостиничному сегменту был сформирован на основе отраслевых исследований индустрии гостеприимства. Для анализа использовались отчёты STR Global Hotel Performance Review и статистика международной туристической организации UNWTO – International Tourism Highlights. Эти источники позволяют оценивать ключевые показатели гостиничной недвижимости, включая загрузку отелей, среднюю цену номера (ADR) и показатель доходности RevPAR. Исторический анализ финансовых кризисов и поведения активов в экономических циклах опирается на академические исследования, в частности на работы Чарльза Киндлбергера (Manias, Panics and Crashes: A History of Financial Crises) и Кармен Райнхарт и Кеннета Рогоффа (This Time Is Different: Eight Centuries of Financial Folly), которые рассматривают закономерности развития финансовых пузырей и кризисов на протяжении нескольких столетий. Теоретической основой анализа стала гипотеза финансовой нестабильности экономиста Хаймана Мински. Stabilizing an Unstable Economy и The Financial Instability Hypothesis. Все собранные данные были приведены к сопоставимым показателям и агрегированы по ключевым сегментам рынка недвижимости Мы сравнили 6 типов недвижимости Прежде чем увидеть результат, попробуйте сделать собственное предположение: какой из этих форматов оказался наиболее устойчивым за последние сто лет? Жилая недвижимость Квартиры и дома, предназначенные для постоянного проживания, чаще всего сдаются в долгосрочную аренду. Доход владельца в этом сегменте напрямую зависит от платежеспособности населения и состояния рынка труда. Поэтому поведение жилой недвижимости в кризисных периодах тесно связано с динамикой доходов домохозяйств и уровнем занятости. Апартаменты для краткосрочной аренды Апартаменты обычно используют для посуточного размещения гостей, при этом они не входят в профессиональные гостиничные сети. Такие объекты чаще всего принадлежат частным инвесторам и сдаются через платформы краткосрочной аренды или управляющие компании. В отличие от гостиниц среднего и высокого сегмента, у апартаментов, как правило, нет централизованного управления, единой системы продаж и глобального бренда, поэтому их доходность сильнее зависит от туристического потока и колебаний спроса. Офисные помещения Офисная недвижимость – разновидность коммерческих помещений для размещения компаний, государственных организаций и сервисного бизнеса. Доход владельца формируется за счёт долгосрочной аренды, которая напрямую зависит от общей деловой активности и финансового состояния арендаторов. В периоды кризисов спрос на офисные площади может сокращаться из-за снижения инвестиций в бизнес и увеличения банкротств. Коммерческие помещения под ритейл Стандартная коммерческая недвижимость для размещения бизнеса: магазины, рестораны, аптеки и сервисные услуги. Доходность таких объектов тесно связана с потребительской активностью и оборотом бизнеса арендаторов. В периоды экономических спадов именно этот сегмент часто испытывает давление первым, поскольку снижение доходов населения напрямую отражается на розничной торговле и сфере услуг. Отели эконом и среднего сегмента Небольшие гостиницы ориентированные на локальный рынок, например, в популярных туристических зонах. Даже в стабильных условиях доходы таких объектов зависят от сезонных колебаний турпотока. В периоды кризисов люди в первую очередь сокращают расходы на развлечения, в том числе туризм, заполняемость локальных гостиниц снижается, а вместе с ней падают доходы владельцев. Международные гостиничные сети среднего и люкс сегмента Это объекты, работающие внутри глобальных брендов. Как правило у них есть централизованное управление, доступ к международным системам бронирования, собственный маркетинг, институциональная финансовая модель, глобальная база лояльных клиентов. Великая депрессия (1929–1933) «Люди стояли в очередях за едой на целые кварталы. Мужчины в костюмах, которые ещё вчера работали в банках и офисах, сегодня ждали тарелку супа» Стадс Теркел, американский журналист и историк, собиравший свидетельства очевидцев Великой депрессии <img loading="lazy" decoding="async" width="960" height="781" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Великая-депирессия-очереди-за-едой.jpg" alt="великая депрессия 1929-1933 годов" class="wp-image-2046" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Великая-депирессия-очереди-за-едой.jpg 960w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Великая-депирессия-очереди-за-едой-300x244.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Великая-депирессия-очереди-за-едой-768x625.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Великая-депирессия-очереди-за-едой-184x150.jpg 184w" sizes="auto, (max-width: 960px) 100vw, 960px" /> Фото: Доротея Лэнг После окончания Первой мировой войны экономика США была на подъеме. Открывались новые предприятия, выдавались крупные кредиты на восстановление Европы. Люди массово инвестировали в акции, часто заёмные деньги. К концу 1920-х фондовый рынок рос быстрее, чем реальная экономика, образовался гигантский финансовый пузырь. В октябре 1929 года рынок акций резко обвалился. Но сам обвал был только началом. Падение цен на бирже вызвало банкротство банков, закрытие кредитных линий для бизнеса, сокращение производства и массовую безработицу. Экономика вошла в спираль падения: меньше доходов → меньше потребления → меньше производства → больше закрытий бизнеса. Это был крупнейший экономический обвал XX века – кризис исчезновения доходов. Промышленное производство США упало на 50%. Безработица приблизилась к 25%. В целом экономика США сократилась почти на 30%. Люди массово теряли работу, бизнес закрывался, потребление падало практически во всех секторах экономики. «Семьи продавали мебель за бесценок, оставляли дома и уезжали в поисках любой работы. Целые города появлялись из палаток и самодельных построек» Доротея Лэнг, американский фотограф-документалист, автор фотографий эпохи Великой депрессии <img loading="lazy" decoding="async" width="700" height="538" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Великая-депрессия-биржа-труда.jpg" alt="великая депрессия, безработица" class="wp-image-2050" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Великая-депрессия-биржа-труда.jpg 700w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Великая-депрессия-биржа-труда-300x231.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Великая-депрессия-биржа-труда-195x150.jpg 195w" sizes="auto, (max-width: 700px) 100vw, 700px" /> Фото: Доротея Лэнг В начале 1930-х по всей Америке появились так называемые Хувервилли (Hoovervilles) – целые районы самодельных домов безработных. В этих условиях рынок недвижимости получил один из самых жёстких стресс-тестов в истории. Первые отельные сети В 1919 году, за 10 лет до обвала на бирже, Конрад Хилтон, покупает небольшой отель Mobley Hotel в Техасе. Цена сделки около $40 000. Штат Техас славится нефтяными месторождениями, работы на которых ведутся сменами. Хиллтон быстро замечает, что койки рабочим-нефтяникам можно сдавать не посуточно, а посменно. Днем спальные места занимают работники ночной смены, а ночью приходят те, кто работал весь день. Такая модель, дает неожиданно высокий для эконом-сегмента доход. К 1925 году, у него уже пять отелей и появляется первый с названием Hillton (Dallas Hilton). В 1928 году Конрад активно масштабирует сеть, используя заемные деньги. В предкризисный 1927 год, Джон Уиллард Марриотт открывает пивной ларек A&W Root Beer Stand в Вашингтоне. Наблюдая за пустой эйфорией на бирже, Марриотт решает строить бизнес вокруг операционной эффективности, денег на недвижимость у него пока нет. Он стандартизирует меню, процессы и обслуживание. Через 30 лет стандартизация обслуживания клиентов ляжет в основу концепции отельной сети Marriott. Но до этого еще далеко.1929 год Конрад Хилтон и Джон Уиллард Марриотт, как и миллионы американцев, встречают в мрачном настроении, ощущая на себе крушение экономики. Хилтон писал в своем дневнике, что не уверен, выживет ли компания, в которую он вкладывал силы и деньги последние 10 лет. Оба они боятся оказаться в очереди за бесплатной едой. Устойчивость разных форматов недвижимости к Великой депрессии Формат недвижимости Падение дохода Ликвидность в кризис Восстановление до докризисного уровня Общая устойчивость Жилая недвижимость (долгосрочная аренда) −30% → −50% Очень низкая, дисконт до 90% 8–16 лет Апартаменты / краткосрочное размещение −40% → −60% Практически отсутствовала даже с дисконтом. 8–12 лет Офисная недвижимость −20% → −35% Низкая 5–7 лет Ритейл −40% → −70% Очень низкая 7–10 лет Независимые отели −50% → −80% Почти отсутствовала, массовые банкротства 8–12 лет Сетевые гостиницы / управляемые объекты −25% → −45% Низкая, но появлялись покупки distressed-активов 4–6 лет Жилая недвижимость заняла только третье место по устойчивости. Кризис 1930-х был кризисом исчезновения доходов. Люди теряли работу, переставали платить аренду, происходили массовые выселения. Недвижимость оставалась физически востребованной, но доход владельцев резко сокращался, а продать объект в такой экономике было практически невозможно. На втором месте оказалась офисная недвижимость. Во многом из-за структуры экономики того времени. Сто лет назад офисы арендовали банки, госорганы, железнодорожные и промышленные компании. Крупный бизнес переживал кризис «легче» частных домохозяйств, а рынок офисов был сосредоточен вокруг таких крупных арендаторов. Поэтому падение доходов здесь оказалось менее драматичным, чем в сегментах, завязанных на массовое потребление. Но лучший результат показал гостиничный сегмент с институциональным управлением. И это выглядит парадоксально. Казалось бы, путешествия сокращаются, экономика падает, гостиницы должны страдать сильнее всех. Но именно в этот момент начинает работать главный фактор роста, который мы увидим во всех последующих кризисах. Почему отельные сети устояли в Великой депрессии? Пока слабые игроки уходили с рынка, Конрад Хилтон, так боявшийся потерять свой бизнес, принял решение остаться. Активы дешевели, издержки снижались, а спрос на услуги отелей оставался. Несмотря на кризис, люди продолжали перемещаться – деловые командировки, государственные поездки, торговля не исчезли полностью, просто сместились в более дорогой сегмент. В этих условиях Хилтон начал строить системный гостиничный бизнес, а не отдельные отели. Разрабатывать стандарты управления. Вводить централизованную систему продаж. Контролировать операционные расходы. Работать на репутацию бренда, вызывающего доверие у гостей. Системный подход позволил сети Hilton продолжать зарабатывать. К концу 1930-х годов сеть начала расширяться. В июле 2007 года, перед самым началом очередного кризиса, инвестиционный фонд Blackstone купил сеть Hilton за $26 млрд – это была крупнейшая сделка в истории гостиничной индустрии на тот момент. Мировой финансовый кризис 2008 года Если Великая депрессия была кризисом исчезновения доходов, то в 2008 году разразился кризис долгов и кредитов. «Вся финансовая система держалась на предположении, что цены на жильё никогда не падают одновременно по всей стране» Майкл Бьюри, финансовый аналитик, одним из первых предсказал кризис 2008 года На протяжении 1980-90-х годов экономика США стабильно росла. Общий рост благосостояния привел к повышению спроса на недвижимость. Люди активно брали кредиты, а банки всё больше снижали требования к заёмщикам. К середине нулевых ипотеку в США можно было взять почти без первоначального взноса и даже не имея постоянной работы. Миллиарды заемных долларов получили люди, которые не могли их вернуть. Но пока спрос толкал цены вверх для пессимизма не было причин. С 2000 по 2007 годы стоимость квадратного метра в США выросла почти в два раза. <img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="641" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Падение-цен-на-недвижимость-2008-год-1024x641.jpg" alt="цены на недвижимость в кризис 2008 года" class="wp-image-2052" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Падение-цен-на-недвижимость-2008-год-1024x641.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Падение-цен-на-недвижимость-2008-год-300x188.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Падение-цен-на-недвижимость-2008-год-768x481.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Падение-цен-на-недвижимость-2008-год-1536x962.jpg 1536w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Падение-цен-на-недвижимость-2008-год-2048x1283.jpg 2048w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Падение-цен-на-недвижимость-2008-год-239x150.jpg 239w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Банки «упаковывали» ипотечные кредиты в финансовые продукты и продавали их на бирже. Инвесторы выкупали у банков ипотечные кредиты в виде ценных бумаг и в качестве дивидендов получали выплаты от заемщиков. Выходила ситуация win-win: заемщик получает жилье → банк зарабатывает на продаже долга → инвестор получает надежный актив. Казалось, что у схемы нет слабых мест, если бы не особенности выдачи ипотеки, о которых говорилось выше. Обрушение рынка недвижимости 2007-2008 годов В 2007-2008 годах заёмщики, которые не могли выплачивать ипотеку, начали массово продавать жилье. Недвижимость обесценивалась. Люди не могли погасить кредит, даже продав жилье, объявляли себя банкротами. Рынок, который десятилетиями считался самым стабильным, рушился на глазах – падение цен на жильё достигало 30–40% от пиковых значений. «Целые улицы пустели. Дома стояли с заколоченными окнами, газоны зарастали травой, а таблички foreclosure появлялись быстрее, чем их успевали снимать» The New York Times описания районов Калифорнии, Невады и Флориды, 2008–2009 годы <img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="535" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Финансовый-кризис-2008-1024x535.jpg" alt="недвижимость в кризис 2008 года" class="wp-image-2054" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Финансовый-кризис-2008-1024x535.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Финансовый-кризис-2008-300x157.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Финансовый-кризис-2008-768x401.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Финансовый-кризис-2008-250x131.jpg 250w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Финансовый-кризис-2008.jpg 1200w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Инвесторы понимали, что рискуют остаться ни с чем, и массово продавали ипотечные ценные бумаги – их котировки стремительно падали. Банки-эмитенты таких бумаг теряли ликвидность и объявлялись банкротами. Финансовый рынок США обрушился в течение нескольких месяцев, погребя под собой всех, кто в него вкладывался. Собственное жилье, как доходный актив Осень 2007 года. Сан-Франциско. Два дизайнера – Брайан Чески и Джо Геббиа – не могут оплатить аренду своей квартиры. Город готовится к крупной дизайнерской конференции. Отели переполнены, а гости все прибывают. Почему бы не сдать спальное место в своей квартире, и заплатить за аренду вырученными деньгами? Друзья ставят в гостиной три надувных матраса и создают сайт под названием: AirBed & Breakfast. Цена постоя около 80 долларов за ночь плюс завтрак. Первые гости – обычные участники конференции, которым больше негде остановиться. Основатели AirBnB не планировали строить миллиардный бизнес, они просто хотели дотянуть до следующей аренды. Через год лопается ипотечный пузырь. Миллионы людей теряют дома, ипотека становится неподъёмной. И возникает новый экономический эффект. Людям срочно нужны дополнительные источники дохода. AirBnB неожиданно попадает точно в этот рыночный цикл. Люди массово начинают использовать собственное жильё как доходный актив. Кто-то сдавал комнату, кто-то спальное место. Разумеется арендодатели почти ничего не зарабатывали на кризисном спросе, но это позволяло сводить концы с концами. Меж тем сам AirBnB к 2012 году, стоил уже $4 млрд. Устойчивость разных форматов недвижимости к финансовому кризису 2008 года Формат недвижимости Падение дохода Ликвидность в кризис Восстановление до докризисного уровня Общая устойчивость Жилая недвижимость (долгосрочная аренда) −30% → −50% (в отдельных странах сильнее) Очень низкая, дисконт до 30–50%, рынок местами замер 8–16 лет (Испания, США отдельные рынки) Апартаменты / краткосрочная аренда −40% → −60% Практически отсутствовала ликвидность, инвестиционные покупки остановились 8–12 лет Офисная недвижимость −20% → −35% Низкая, сделки проходили выборочно 5–7 лет Ритейл (магазины, сервис, рестораны) −25% → −45% Очень низкая из-за банкротств арендаторов 6–9 лет Отели эконом и среднего сегмента (независимые) −30% → −45% RevPAR Низкая, многие объекты продавались стресс-сделками 4–6 лет Международные гостиничные сети (midscale + luxury бренды) −15% → −30% RevPAR Средняя — сделки сохранялись через институциональных инвесторов 3–5 лет 2008 год показал, что кризис сильнее всего бьёт не по типу недвижимости, а по уровню управления активом. На третьем месте по устойчивости снова оказалась жилая недвижимость. Но в случае ипотечного кризиса, глядя на усреднённые данные, важно понимать: десятки тысяч людей просто потеряли своё жильё. У них не просел доход, они не продали в убыток, банки отобрали их имущество. На втором месте по стабильности в 2008 году оказалась гостиничная недвижимость. Рынок посуточных апартаментов и апарт-отелей практически перестал существовать на несколько лет, но отели среднего сегмента почувствовали кризис значительно слабее. Лидером в этом кризисе снова стала управляемость и институциональная модель международных отельных сетей среднего и дорогого сегмента. В сравнении с полной потерей денег или просадками в 50%, можно сказать, что у сетевых отелей, просто была неудачная пара лет. В ковидном 2020 году, в рейтинге все будет по другому После кризиса 2008 года инвесторы начали массово проверять объекты и девелоперов до покупки. Кстати, мы сделали отдельный инструмент, который собирает открытую информацию по объектам, компаниям и участникам сделки – ссылка на бот есть в описании. Пандемия COVID-19 (2020-2022) «Это самый серьёзный кризис, с которым мы столкнулись со времён Второй мировой войны» Антониу Гутерриш, Генсек ООН, из выступления 31 марта / 1 апреля 2020 года <img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="627" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/COVID-1024x627.jpg" alt="пандемия COVID 2020" class="wp-image-2056" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/COVID-1024x627.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/COVID-300x184.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/COVID-768x470.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/COVID-1536x941.jpg 1536w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/COVID-245x150.jpg 245w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/COVID.jpg 1776w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Если предыдущие кризисы разрушали финансовую систему, то пандемия 2020 года стала кризисом мобильности. Весной 2020 года страны практически одновременно закрывают границы. Люди перестают перемещаться между городами и странами. Рынок пассажирских перевозок фактически перестает существовать за один день. Экономика поставлена на паузу административным решением. Компании переводят сотрудников на удалённую работу. Командировки исчезают. Конференции отменяются. Целые отрасли перестают функционировать. И впервые в XXI веке вопрос: «Хватает ли денег на отпуск?», – сменился на: «А куда вообще можно поехать?». «Практически за одну неделю мир остановился. Самолёты исчезли из неба, города опустели, а международные поездки прекратились почти полностью.» — данные международных авиационных и туристических отчётов IATA и UNWTO, 2020 год. Предковидный 2019 год – офис по подписке Адам Нойман – эксцентричный стартапер – встречает 2019 на пике своей мечты. Вдохновлённый историей Airbnb, увидевший, как надувной матрас может превратиться в миллиардную компанию, он почти десять лет строит собственный стартап. В основе бизнеса лежит простая модель субаренды, построенная вокруг офисной недвижимости. Снимаем большое помещение в долгосрочную аренду и пересдаём его по частям в краткосрочную. Только в миллиардных масштабах. Так появляется WeWork – компания, которая превращает офисы в подписочный сервис. К 2019 году WeWork работает более чем в 100 городах мира, а оценка бизнеса достигает $47 млрд. Устойчивость разных форматов недвижимости к кризису пандемии COVID Формат недвижимости Падение дохода Ликвидность в кризис Восстановление до докризисного уровня Общая устойчивость Жилая недвижимость (долгосрочная аренда) −5% → −15% Средняя, сделки продолжались даже в локдауны 1–2 года Апартаменты / краткосрочное размещение −50% → −80% в туристических городах Очень низкая в 2020, рынок временно замер 2–4 года Офисная недвижимость −20% → −40% Низкая, многие сделки были заморожены 4–7 лет (частично рынок перестраивается до сих пор) Ритейл −30% → −60% Очень низкая из-за закрытия бизнеса 3–6 лет Независимые отели −60% → −85% RevPAR Практически отсутствовала, временные закрытия 3–5 лет Сетевые гостиницы / управляемые объекты −35% → −60% RevPAR Средняя — институциональные сделки сохранялись 2–4 года В год, когда весь мир закрыли по домам, на третьем месте по устойчивости оказалась офисная недвижимость, но с важными оговорками. Часть бизнеса просто не могла полностью остановиться, и это поддержало базовый спрос на офисные площади. Продолжали функционировать в основном инфраструктурные компании, государственные структуры и так называемая «серая зона», которой в офисной недвижимости неожиданно оказалось довольно много. Сетевые отели сегмента выше среднего сохранили ликвидность, восстановились значительно быстрее рынка и показали наименьшее падение доходов внутри всей гостиничной индустрии. <img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="558" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Пандемия-Ковид-1024x558.jpg" alt="цены на недвижимость в пандемию" class="wp-image-2058" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Пандемия-Ковид-1024x558.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Пандемия-Ковид-300x163.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Пандемия-Ковид-768x419.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Пандемия-Ковид-250x136.jpg 250w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Пандемия-Ковид.jpg 1156w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Практически не почувствовали пандемию владельцы жилой недвижимости. Поэтому в рейтинге устойчивости кризиса 2020 года жилая недвижимость занимает первое место. Если удар по офисной недвижимости оказался не самым сильным, значит Адам Нойман и его WeWork должны были спокойно пережить кризис – так же, как когда-то переживали Hilton, AirBnB или Marriott? То ли провокационных интервью и харизмы оказалось недостаточно для операционного управления, то ли инвесторы внезапно начали внимательно считать деньги, но перед выходом на IPO в отчётности WeWork появились цифры, которые рынок увидеть явно не ожидал. Выяснилось, что компания теряет миллиарды долларов в год, а её бизнес-модель критически зависит от постоянного роста рынка. Оценка компании мгновенно падает с $47 млрд до ~ $8 млрд. Инвесторы отказываются участвовать в размещении. IPO отменяется. Затем начинается пандемия и модель, построенная на краткосрочной аренде офисов при долгосрочных обязательствах по зданиям, получает удар, от которого уже не может оправиться. Для компании WeWork история закончилась болезненной реструктуризацией. Зато для самого Адама Ноймана всё завершилось более чем хорошо. Уходя из компании он получил около $1 млрд компенсаций и выплат, и сегодня живёт жизнью миллиардера, став одним из самых дорогих уроков в истории рынка недвижимости и венчурных инвестиций. Почему некоторые форматы недвижимости устойчивее В середине XX века экономист Хайман Мински сформулировал идею, которая хорошо объясняет, почему одни активы переживают кризисы, а другие исчезают. Наблюдая за рынками и сравнивая исторические данные, он пришел к выводу, что длительные периоды экономического роста порождают всё больше неэффективных бизнес-моделей. Пока экономика растёт, дешёвые деньги и высокий спрос позволяют существовать даже слабым и плохо управляемым активам, создавая условия для будущего кризиса. Когда экономический цикл разворачивается, первыми начинают исчезать неэффективные модели. Более устойчивые компании и форматы активов переживают падение, скупают проблемные объекты, стандартизируют управление и консолидируют рынок. В результате после кризиса экономика становится сильнее – до следующего цикла роста, который снова начинает порождать избыточный риск и новые слабые модели. Главный фактор устойчивости Следуя модели Хаймана Мински, и опираясь на результаты трех описанных кризисов, можно сделать вывод, что наиболее устойчивым оказывается не конкретный тип недвижимости, а эффективное управление этой недвижимостью. Эффективное операционное управление определяет, сможет ли объект пережить экономический шок или накроется волной банкротств. Лучше всего это иллюстрирует пример гостиничного бизнеса. Независимые, локальные отели с трудом адаптировались к кризисам вследствие: отсутствия четких стандартов обслуживания; отсутствия централизованной системы продаж; отсутствия профессионального маркетинга; отсутствия сильного бренда, который формирует доверие клиентов. Результат: этот сегмент сталкивался с закрытиями и массовыми продажами во всех трех описанных кризисах. Совсем иначе вели себя отели, принадлежащие международным сетям, со стандартизированной системой управления, которая включает: централизованный маркетинг; глобальные системы бронирования; единые стандарты сервиса и контроля операционных расходов; лояльную клиентскую базу. Результат: даже в периоды падения спроса отельные сети обеспечивали загрузку своих объектов, удерживая доходы на уровне, достаточном для преодоления кризиса. Другой показательный пример – история WeWork, которая демонстрирует, что сильный маркетинг и раскрученный бренд еще не всё. Компания владела офисной недвижимостью на миллиарды долларов, но отсутствие эффективного управления привело к тому, что как только экономическая среда изменилась, бизнес-модель зависимая от экономического роста перестала работать. Как частный инвестор может использовать эту модель Недвижимость с сильным институциональным управлением чаще всего находится внутри крупных структур – международных гостиничных сетей, инвестиционных фондов и девелоперских холдингов. Исторически такие активы были практически недоступны частным инвесторам: минимальный порог входа обычно начинается от $1–5 млн, а сами сделки обычно проходят через фонды. В последние 10–15 лет на рынке начали появляться отдельные проекты, которые позволяют частным инвесторам участвовать в таких моделях через покупку отдельных юнитов внутри профессионально управляемых объектов. По состоянию на март 2026 года подобных проектов в мире меньше пятидесяти, и большая часть из них находится в сегменте брендированной гостиничной недвижимости. Совпал ли наш рейтинг с предположениями, которые вы делали в начале статьи? В двух из трёх крупнейших кризисов за последние сто лет абсолютным лидером по устойчивости оказалась недвижимость мировых гостиничных сетей. В третьем кризисе – пандемии 2020 года – первое место заняла жилая недвижимость, а сильное управление и международный бренд сместились на вторую позицию. При этом результат оказался стабильным во всех кризисах. Апартаменты и краткосрочное размещение первыми теряли устойчивость практически в каждом экономическом потрясении последних ста лет. Главный вывод исследования: ключевой фактор устойчивости — сильное управление и глубокий анализ. Среда, где активами управляет профессиональная международная структура, способная адаптироваться к любому экономическому циклу. Сегодня у частного инвестора появилась возможность самому стать владельцем гостиничного номера внутри такой системы – международного бренда с профессиональным управлением. Если вы хотите получить консультацию и каталог доступных к покупке объектов в международных сетевых отелях по всему миру, ссылка в описании под видео. FAQ Что происходит с недвижимостью во время кризиса? Во время кризиса недвижимость может терять доходность и ликвидность. Одни форматы сохраняют денежный поток лучше, другие первыми сталкиваются с падением спроса, просадкой арендных ставок и заморозкой сделок. Поэтому в кризис важно смотреть не только на тип объекта, но и на качество управления, структуру спроса и устойчивость финансовой модели. Какая недвижимость считается наиболее устойчивой в кризис? Если смотреть на поведение разных форматов в крупнейших кризисах за последние 100 лет, наиболее устойчивыми часто оказывались объекты с сильным институциональным управлением. В двух из трёх крупнейших кризисов лучший результат показали международные гостиничные сети, а в пандемию 2020 года лидером стала жилая недвижимость. Общий вывод: устойчивость чаще определяет не сам формат, а качество управления активом. Какая недвижимость лучше переживает финансовый кризис? Финансовый кризис лучше переживают объекты, где есть устойчивый спрос, контроль расходов, понятная операционная модель и сильное управление. В истории это особенно хорошо показали брендированные отели под управлением международных отельных сетей, которые даже в периоды сильного падения рынка сохраняли сделки, загрузку и восстанавливались быстрее локальных объектов. Какая недвижимость не падает в кризис? Недвижимости, доход которой не падает в кризис, не существует. Но есть сегменты, которые проседают слабее других и быстрее восстанавливаются. Исторически к ним относились жилая недвижимость в период кризиса мобильности и брендированная гостиничная недвижимость в период кризисов доходов и кредитования. Что устойчивее в кризис: жилая или коммерческая недвижимость? У жилой недвижимости обычно выше базовый спрос, но коммерческая недвижимость с сильными арендаторами и профессиональным управлением может проходить кризис лучше. На практике всё зависит от сегмента: офисы, ритейл, отели и жильё ведут себя по-разному. Универсального победителя нет, но объекты с институциональным управлением исторически показывают более стабильный результат. Почему апартаменты хуже переживают кризисы? Апартаменты для краткосрочной аренды часто сильнее зависят от туризма, сезонности и колебаний спроса. У них обычно нет глобального бренда, централизованных продаж, международной программы лояльности и стандартизированного управления. Поэтому в кризис они часто первыми теряют загрузку, доход и ликвидность. Почему международные гостиничные сети устойчивее независимых отелей? У международных гостиничных сетей есть то, чего обычно нет у независимых объектов: централизованный маркетинг, глобальные системы бронирования, стандарты сервиса, контроль расходов, узнаваемый бренд и постоянная база клиентов. Всё это помогает удерживать спрос и денежный поток даже в период падения рынка. Что такое институциональное управление недвижимостью? Институциональное управление недвижимостью – это профессиональная система управления объектом, где процессы построены не «вручную», а по стандартам: есть централизованный маркетинг, финансовый контроль, единые процедуры, система продаж, операционная аналитика и понятная модель ответственности. Такой формат управления лучше переживает кризисы. Что важнее для устойчивости: тип недвижимости или качество управления? История крупнейших кризисов показывает, что качество управления часто важнее самого типа недвижимости. Плохо управляемый актив в хорошем сегменте может проиграть сильному объекту в менее очевидной категории. Поэтому при выборе инвестиционной недвижимости важно смотреть не только на формат, но и на операционную модель, бренд, структуру спроса и управленческую команду. Как оценить устойчивость объекта недвижимости к кризису? Для этого обычно смотрят на три блока: доходность, ликвидность и скорость восстановления. Дополнительно оценивают структуру спроса, зависимость от кредитного плеча, силу бренда, качество управления, тип арендатора, локацию и устойчивость бизнес-модели. Чем меньше объект зависит от одной хрупкой переменной, тем выше его шанс пережить кризис. Что такое ликвидность недвижимости в кризис? Ликвидность недвижимости – это возможность продать объект без критического дисконта и многомесячного ожидания. В кризис чаще всего падает именно ликвидность: даже если формально цена не обвалилась, покупателей просто нет. Поэтому для инвестора ликвидность — один из главных показателей реальной устойчивости актива. Что такое скорость восстановления недвижимости после кризиса? Скорость восстановления показывает, за какое время объект или сегмент возвращается к докризисным показателям по доходу, спросу и инвестиционной активности. Один формат может просесть сильнее, но быстро восстановиться, другой – падать меньше, но потом годами оставаться слабым. Для долгосрочного инвестора это критически важный показатель. Что такое брендированная гостиничная недвижимость? Это формат, где объект работает под международным гостиничным брендом и управляется по стандартам сети или профессионального оператора. Для инвестора важно учесть, что сам логотип бренда, гарантирует только соответствие объекта стандартам сети, а обратить внимание стоит на участие в системе с готовым маркетингом, продажами, сервисом и операционной моделью. Почему в 2008 году пострадала жилая недвижимость? Потому что кризис 2008 года был кризисом долгов и банковской системы. Жильё оказалось частью перегретой запутанной кредитной конструкции. Когда заемщики перестали платить, рынок столкнулся не только с падением цен, но и с массовым исчезновением ликвидности. Почему в пандемию 2020 года выиграла жилая недвижимость? Пандемия стала кризисом мобильности, а не кризисом базовой потребности в проживании. Люди перестали путешествовать, но не перестали жить в квартирах и домах. Поэтому жилая недвижимость просела слабее гостиниц, апартаментов и многих коммерческих сегментов. Может ли частный инвестор войти в недвижимость с институциональным управлением? Да, но исторически такие сделки были доступны в основном крупному капиталу, фондам и холдингам. Вход для инвестора через фонд и долю в бизнесе начинался от $1-5 млн. В последние годы появились модели, при которых частный инвестор может купить отдельный юнит внутри профессионально управляемого объекта. Не путайте с апартаментами и локальными гостиницами, где вход может стоить от $20 000, такие объекты не обладают профессиональным управлением и относятся к другой категории. Чем инвестиции в гостиничный номер отличаются от покупки квартиры? Квартира чаще всего требует самостоятельного контроля арендаторов, ремонта, заселения и операционных вопросов. Гостиничный номер в профессионально управляемом объекте обычно встроен в систему управления, маркетинга и продаж. Но зато у него другая правовая и экономическая логика, поэтому инвестору нужно особенно внимательно смотреть на договор, оператора и модель выплат. Отельный номер – это арендный бизнес. Какие риски есть у покупки юнита в отеле? Основные риски – слабая управляющая компания, завышенные обещания по доходности, непрозрачная модель распределения выручки, зависимость от туристического потока, слабый бренд, плохая локация и юридические ограничения по правам собственника. Поэтому такие объекты нельзя оценивать только по красивой презентации или обещанному проценту доходности. Как проверить управляющую компанию в гостиничной недвижимости? Нужно оценивать опыт оператора, количество действующих объектов, бренд-портфель, стандарты работы, отзывы рынка, финансовую дисциплину и реальную способность обеспечивать загрузку. Если управление слабое, концептуальный объект может проиграть более простому, но системному проекту.
Инвестиции в отельную недвижимость: рыночный тренд 2025-2026 года
Капитал в недвижимости зарабатывает двумя путями: арендный поток и рост стоимости актива. Вместе они формируют доходность инвестиций в недвижимость, которая определяется не спекулятивным ростом квадратного метра, а чистым операционным доходом (NOI), тем, что остается после вычета налогов, эксплуатационных расходов и комиссий. Профессионалы оценивают актив через ставку капитализации (Cap Rate) и внутреннюю норму доходности (IRR), – так […]
Капитал в недвижимости зарабатывает двумя путями: арендный поток и рост стоимости актива. Вместе они формируют доходность инвестиций в недвижимость, которая определяется не спекулятивным ростом квадратного метра, а чистым операционным доходом (NOI), тем, что остается после вычета налогов, эксплуатационных расходов и комиссий. Профессионалы оценивают актив через ставку капитализации (Cap Rate) и внутреннюю норму доходности (IRR), – так видна реальная отдача от вложений. С учетом этого в 2026 году инвестиции в отельную недвижимость станут одной из основных точек притяжения капитала, считают аналитики. Анатомия прибыли: как работает капитал? Глобально рынок предлагает два пути: рентную стратегию и перепродажу. Первая обеспечивает пассивный доход от недвижимости и защиту от инфляции через индексацию ставок, вторая, быструю, но рискованную прибыль на волатильности рынка. Рентная модель vs Спекуляция Рентная модель в 2026 году претерпела изменения. Классическая сдача жилья в долгосрок (Long-term) теряет привлекательность из-за обгона инфляцией арендной ставки во многих странах. На смену ей приходят краткосрочная аренда и сервисные форматы. Здесь доход генерируется за счет оборачиваемости: чем выше загрузка и средняя цена за ночь (ADR), тем выше дивиденды собственника. Спекулятивная стратегия «купил на котловане – продал на ключах» работает лишь точечно. В развитых экономиках рост цены за весь цикл стройки упал до 15–20%, что едва перекрывает инфляцию. Исключение – рынки с взрывным ростом урбанизации, такие как отдельные регионы Юго-Восточной Азии. А также брендовые проекты на растущих рынках: например, гостиничные юниты уровня Wyndham в Грузии показывают рост капитализации до 30% в год еще на этапе строительства. <img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="683" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-8-1024x683.jpg" alt="инвестиции в отельную недвижимость" class="wp-image-2025" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-8-1024x683.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-8-300x200.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-8-768x512.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-8-225x150.jpg 225w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-8.jpg 1536w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Факторы, влияющие на ROI Доходность в финмодели зависит от макро- и микропоказателей: Локация и трафик: Близость к транспортным хабам, пляжам или деловым центрам напрямую определяет RevPAR (доход на доступный номер). Качество управления: Профессиональный оператор способен повысить доходность на 30–40% за счет динамического ценообразования и оптимизации расходов, в то время как самоуправление часто ведет к убыткам. Налоговая юрисдикция: Наличие соглашений об избежании двойного налогообложения и льготные ставки (например, отсутствие налога на прирост капитала) могут удвоить чистую прибыль. Стадия входа: Покупка актива на этапе Pre-launch традиционно обеспечивает лучшую цену, однако замораживает капитал на период строительства. По отдельности каждый из этих факторов мало что решает. Работает только комбинация, именно она превращает квадратные метры из спекулятивной покупки в стабильный финансовый инструмент. Инвестиционный треугольник: недвижимость против альтернатив Оценим место недвижимости в портфеле, сравнив её с депозитами, криптовалютой и фондовым рынком по трем критериям: надежности, доходности и ликвидности. Инструмент Надежность (Сохранность тела капитала) Доходность (Годовая в валюте) Ликвидность (Быстрый выход из актива без потерь) Брендовая отельная недвижимость Высокая (защита от инфляции, страхование) 8% – 16% Высокая (рост международного спроса) Банковский депозит (USD/EUR) Высокая (Гарантия государства) 2% – 4% Высокая (если не срочный) Криптовалюты (BTC/ETH) Низкая (Высокая волатильность) -50% … +100% Чаще высокая Фондовый рынок (S&P 500) Средняя (Рыночные коррекции) 8% – 10% (исторически) Высокая (Т+2 дня) Жилая недвижимость (Квартиры) Высокая (Физический актив) 2% – 4% Низкая Отельная недвижимость балансирует портфель, предлагая оптимальный риск-профиль. Это единственный актив, который позволяет использовать значительное кредитное плечо для увеличения доходности на собственный капитал (Cash-on-Cash Return). Доходность инвестиций в недвижимость по сегментам Коммерческая недвижимость в традиционном понимании переживает кризис идентичности. Удаленная работа стала нормой, что снизило спрос на офисы класса B и C. Доходность здесь падает, а риски вакантности растут. Стрит-ритейл чувствует себя лучше, но только в топовых локациях с пешеходным трафиком, где арендаторы (кафе, салоны красоты) не конкурируют с e-commerce. Жилой сектор: низкая маржа Покупка квартиры под сдачу в долгосрок – это способ сохранения, а не приумножения капитала. Средняя доходность в мегаполисах редко превышает 4-5%, а в провинции может быть вовсе убыточной. При этом инвестор несет риски неплатежей арендаторов и амортизации ремонта. Законодательство многих стран (Испания, Франция, Германия) жестко защищает жильцов, делая выселение должников процедурой на годы. Инвестиции в гостиничный бизнес: лидер гонки Это сегмент, где сегодня сосредоточена основная маржа. Речь идет о покупке номеров в отелях под международным брендом (Marriott, Wyndham, Radisson). В отличие от квартир, здесь работает профессиональная управляющая компания, а доход формируется посуточно. Преимущества формата очевидны: динамическое ценообразование позволяет перекладывать инфляцию на гостя мгновенно. Если доллар дешевеет, отель просто поднимает цены на номера на следующий день. Согласно данным организации WTTC, вклад сектора в мировой ВВП в 2025 году составил €10 трлн (на 6,7% больше, чем годом ранее), что подтверждает устойчивость спроса на качественные отели. Реальность против маркетинга: где подвох? Рынок наводнен предложениями с «гарантированной доходностью» 18-20%. Опытный инвестор знает: в стабильной валюте без кредитного плеча такие цифры на пассивном доходе невозможны. В нашем обзоре реальной доходности было показано, почему институциональные фонды и банки игнорируют проекты с заявленными 18–20%: чаще всего такая «сверхприбыль» возникает из манипуляций с цифрами или скрытых рисках, которые перекладываются на покупателя». Если в определенном регионе вам обещают доходность существенно выше рыночной, стоит искать скрытые риски. Обычно за красивыми цифрами кроется либо модель «возврата собственных средств» (когда завышенная цена продажи выплачивается вам же в виде аренды первые пару лет), либо отсутствие в расчетах фонда капитального ремонта и подмене чистого дохода выручкой. Признаки «токсичного» проекта с завышенными обещаниями: Гарантии «на бумаге»: Девелопер обещает выкуп (Buyback) по двойной цене через 5 лет, не имея банковской гарантии под это обязательство. Скрытые комиссии: В договоре управления мелким шрифтом прописаны сборы за маркетинг, бронирование и администрирование, которые съедают до половины дохода. Отсутствие бренда: Проект управляется «карманной» компанией застройщика без международного опыта и доступа к глобальным системам бронирования (GDS). Подобные схемы часто встречаются на развивающихся рынках, поэтому Due Diligence (комплексная проверка) обязателен. География доходности: где искать прибыль? В 2026 году вектор инвестиций сместился на Восток и Юг. Европа и США стали рынками сохранения капитала (Wealth Preservation), а не его приумножения. ОАЭ и Ближний Восток Дубай, Абу-Даби и Рас-эль-Хайма выдают 7-9% годовых в долларах, и это не маркетинговые обещания — Земельный департамент Дубая зафиксировал рекордный объём сделок в недвижимости на $249,7 млрд за 2025 год. Рынок живой и растущий. А нулевой подоходный налог означает, что эта доходность не тает по дороге к кошельку, делая эмираты практически безальтернативными для максимизации Net Yield. Юго-Восточная Азия (Таиланд, Индонезия) Пхукет и Бали переживают туристический бум. Инвестиции в брендовые резиденции здесь показывают ROI на уровне 8-12%. Ключевой драйвер — восстановление китайского турпотока и рост цифровых кочевников, арендующих жилье на средний срок (1-3 месяца). Однако здесь критически важно выбирать проекты на земле с правом Freehold или долгосрочного Leasehold с прозрачной структурой продления. Грузия Грузия предлагает низкий порог входа относительно Дубая и ОАЭ, и быструю окупаемость (6-8 лет). Налоговый режим «Малый бизнес» – 1% с оборота уникален для региона. Есть и свои риски: геополитика, сильная зависимость местной валюты от доллара, но и премия за риск в виде доходности 10-16% привлекает инвесторов из Европы и СНГ. Брендовые отельные номера: готовое решение Почему профессионалы выбирают отельные номера известных сетей? Это вопрос предсказуемости и ликвидности. Взвешивая плюсы и минусы инвестиций в недвижимость, стоит признать: главный минус — это необходимость управления. Мы уже подробно разбирали, как брендовый отель решает эту проблему «под ключ». Покупая номер в отеле вы становитесь совладельцем бизнеса, где стандарты сервиса контролируются штаб-квартирой в США или Европе. У бренда (Marriott, Wyndham, Accor) есть программа лояльности на 150+ миллионов гостей. Это гарантирует, что даже в низкий сезон ваш номер будет сдан участнику программы за баллы или деньги, пока соседний «ноунейм» апарт-отель стоит пустым. Кроме того, брендовая недвижимость — это ликвидный актив. Продать номер в действующем отеле с подтвержденным доходом гораздо проще, чем квартиру в жилом комплексе или ноунейм апартаменты, где собственник сам ищет жильцов. Резюме: Стратегия инвестора в 2026 году Доходность в недвижимости перестала расти на автопилоте — её приходится выстраивать через грамотное управление и правильный формат. Сегодня побеждают стратегии, завязанные на операционный бизнес, а не на ожидание «само подорожает». Брендовые гостиничные номера в юрисдикциях с комфортным налоговым режимом превращаются в ту самую золотую середину: капитал защищен, долларовая доходность обгоняет инфляцию, «пассивность» — не на бумаге, а настоящая.