Как пандемия COVID изменила рынок недвижимости?
Почему пандемия COVID-19 стала одним из самых показательных стресс-тестов для рынка недвижимости за последние десятилетия? В отличие от предыдущих кризисов этот шок не был связан с банковской системой или геополитикой. Пандемия ударила по ключевой основе спроса –мобильности населения. Закрытие границ, падение туризма и массовый переход бизнеса на удаленную работу резко изменили поведение всех сегментов рынка. Жилая […]
Почему пандемия COVID-19 стала одним из самых показательных стресс-тестов для рынка недвижимости за последние десятилетия? В отличие от предыдущих кризисов этот шок не был связан с банковской системой или геополитикой. Пандемия ударила по ключевой основе спроса –мобильности населения. Закрытие границ, падение туризма и массовый переход бизнеса на удаленную работу резко изменили поведение всех сегментов рынка. Жилая недвижимость, офисы, гостиничный бизнес показали принципиально разную устойчивость к кризису, а международные отельные сети и локальные гостиницы разошлись в динамике доходов и восстановления. Рассказываем, какая недвижимость в кризис 2020 года оказалась самой стабильной, и как коронавирус изменил международный рынок инвестиционных активов. <img fetchpriority="high" decoding="async" width="1024" height="536" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Пандемия-2020-года-1024x536.jpg" alt="Недвижимость в кризис пандемии 2020 года" class="wp-image-2042" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Пандемия-2020-года-1024x536.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Пандемия-2020-года-300x157.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Пандемия-2020-года-768x402.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Пандемия-2020-года-250x131.jpg 250w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Пандемия-2020-года.jpg 1050w" sizes="(max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Как изменялись цены на недвижимость в кризис 2020 года Как мы ранее сообщали, в отличие от других экономических катастроф, пандемия COVID-19 сказалась не только на экономике. Она привела к кризису мобильности. Люди потеряли возможность перемещаться между городами и странами. Практически одновременно – в феврале-марте 2020 года, все страны закрыли границы для тех, кто не имел их гражданства. Туристический поток снизился. В некоторых локальных отелях и апартаментах краткосрочного проживания, рассчитанных лишь на сезонный спрос, загрузка номеров упала почти до нуля. Оценив изменение цен и доходности разных видов инвестиционных объектов в COVID, можно верно ответить на два важных вопроса: Стоит ли в кризис покупать недвижимость? Каким именно активам следует отдать предпочтение? Как мы уже разбирали в своем материале, в кризисные и «спокойные» времена основными объектами для инвестирования является жилая, коммерческая и офисная надвижимость. Плюс – апартаменты в отелях, номера в локальных гостиницах и брендовых сетях люксового сегмента. Сравнение устойчивости инвестиционной недвижимости к кризису COVID-19 Для анализа использовалась адаптированная концепция экономиста Хаймана Мински, а также показатели инвестиционной триады: доходность, надежность, ликвидность. Вид недвижимости Общая устойчивость Основные проблемы в пандемию Период восстановления Международные отели +++ Закрытие границ, отсутствие иностранных туристов 2-4 года Локальные гостиницы + Потеря потока гостей, нехватка средств на модернизацию под медицинские требования 3-5 лет, многие прекратили работу Коммерческие и офисные объекты ++ Разорение бизнеса, потеря арендаторов, рост популярности онлайн-сервисов и удаленки 3-7 лет Жилая недвижимость ++++ Увеличение количества предложений, падение ставок аренды 1-2 года Подробный разбор того, как вели себя разные форматы недвижимости при COVID-19 и во время двух других крупнейших мировых кризисов, также можно найти на нашем сайте. Жилая недвижимость в пандемию После начала коронавируса, людям по-прежнему требовалось жилье для долгосрочной аренды. Однако: Ажиотажного спроса не было. Внутренняя миграция почти остановилась, общий уровень дохода снизился. Те, кто сдал квартиры до пандемии, продолжал зарабатывать, а те, кто не успел найти арендаторов, столкнулся с низким спросом; Объем предложения оставался стабильным или даже возрастал. Это не позволяло собственникам повышать цены на уровень инфляции. По данным Коммерсант, в пик пандемии средняя арендная ставка на однокомнатные квартиры в российских мегаполисах выросла на 3.4%, в то же время официальная инфляция по итогам года составил 4.9%. Офисная и коммерческая недвижимость в коронавирус Владельцы офисов пострадали в период COVID сильнее других. Государство обязало бизнес отправлять сотрудников на работу из дома. Потребность в офисах отпадала. Арендаторы, которые годами снимали офисы, разрывали договоры. Схожая картина наблюдалась в секторе торговых площадей. Люди, вынужденные сидеть на карантине, переставали ходить в ТЦ. Мелкий бизнес в отсутствие покупателей останавливал работу или полностью закрывался и отказывался от аренды. Даже крупные бренды не смогли адаптироваться. К примеру, британская сеть универмагов Debenhams, основанная в 1778 году, была вынуждена полностью закрыть бизнес в 2021 году. Отельная недвижимость в COVID-19 Отели столкнулись с беспрецедентным падением спроса на свои услуги. По данным UNWTO, международный туризм за один год сократился примерно на 74% – это крупнейшее падение в XXI веке. Прибыль большинства локальных отелей упала до нуля и они были вынуждены либо продавать бизнес с большим дисконтом, либо закрываться на «консервацию» до лучших времен. Немного иначе ситуация обстояла в сегменте брендовых отельных сетей. Безусловно, они ощутили на себе экономическое давление пандемии. Однако за счет динамического ценообразования, перераспределения и оптимизации расходов, глобальных систем бронирования, эта бизнес-модель выстояла. Меры защиты инвестиций в периоды кризисов Активы с высокой ликвидностью и стабильным доходом в периоды экономического спокойствия, не могут гарантировать аналогичных результатов в кризис. В конечном счете ключевую роль играет не сам по-себе актив, а эффективность его управления. Особенно хорошо это видно на примере недвижимости. Профессиональное управление недвижимостью в кризис В плане защиты от потери дохода, номера в отелях Wyndham, Marriott и других премиум-брендов, принадлежащие частным инвесторам, но фактически находящиеся под контролем специалистов, наиболее привлекательны. Здесь: Привлечением гостей, организацией ремонта и обслуживания помещений, решением других операционных вопросов занимается профессиональная команда; Когда рынок становится нестабильным, отельная сеть может позволить себе тестировать различные антикризисные меры и поэтапно масштабировать наиболее эффективные, адаптируя их к конкретной локации и сегменту рынка; В штате корпораций-владельцев люксовых отельных сетей всегда есть кризисные управляющие и риск-менеджеры, которые позволяют компании выходить из кризисных ситуация с наименьшими потерями. Кратко, на практике, это выглядит так: собственник отельного номера, наравне с другими инвесторами, переживает кризис в недвижимости. Однако не совершает ошибки из-за отсутствия опыта или паники, не тратит время, ресурсы и нервы на поиск работоспособных антикризисных мер. Он продолжает получать максимально возможную прибыль в условиях сложившейся ситуации. Выбор отелей с эффективной моделью операционного управления В пандемию COVID отельные бренды Wyndham, Accor и другие продемонстрировали свою устойчивость даже в условиях спроса близкого к нулевому. Секрет стабильности люксовых-отелей – эффективная модель операционного управления. Сразу после начала пандемии отельные сети: Ввели более гибкие условия бронирования. Среди них: возможность отказа от невозвратной брони (ваучеры, изменение дат, возврат средств), отмена обязательного депозита. Внедрили новые форматы работы. Среди них: «офис в отеле» (бронь номера с 9 часов до 18 часов как делового кабинета), долгосрочная аренда для самоизоляции или удаленной работы. Подготовили номерной фонд и общие площади к обновленным санитарным требованиям. Расширили список услуг, которые позволяли гостям проживать в отеле минимально взаимодействую с персоналорм. Своевременное введение этих и других мер, способствовавших стабилизации потока гостей, по финансовым и прочим причинам оказалось недоступно ноунейм и локальным отелям, апартаментам для краткосрочного проживания. О «скрытых» причинах Афоризм «богатые становятся богаче, а бедные беднеют» приписывают Перси Биши Шелли. Знаменитая фраза является упрощенным описанием эффекта Матфея, согласно которому, преимущества быстрее получает и накапливает тот, у кого они уже есть. В период кризиса многие состоятельные и даже очень богатые люли столкнулись с убытками. Однако они не отказались от привычного образа жизни, продолжая путешествовать и проводить деловые встречи за пределами своих стран. А для остановок они выбирали люксовые-отели мировых брендов, которые могли предложить необходимые меры защиты от коронавируса, высокую степень анонимности и привычный сервис. Этот неочевидный пример иллюстрирует, что спрос на номера премиум сегмента остается стабильным, даже во время тяжелой перестройки экономики. Главные выводы Сегменты инвестиционной недвижимости, находящиеся под управлением квалифицированных специалистов, лучше защищены в кризисы. Они могут быстро и эффективно адаптироваться почти к любым сложным условиям. Сейчас у частных инвесторов есть возможность покупки номеров в отелях международных брендов, находящихся под профессиональным управлением. Риски у таких инвестиций, также как любых других, есть. Но по многим объективным причинам, они сравнительно низкие.
Как кризис 2008 года повлиял на рынок недвижимости
Когда в 2008 году рынок недвижимости США упал на 40%, а в России на 35%, стало понятно, что жилая недвижимость больше не самый надежный инвестиционный инструмент. Вложив в нее деньги в начале нулевых, к концу 2008-го массово теряли свои сбережения. Этот опыт позволяет современным инвесторам оценить, как ведет себя недвижимость в кризис и выстроить более […]
Когда в 2008 году рынок недвижимости <a href="https://www.project-syndicate.org/commentary/the-great-real-estate-bust-of-2008/russian#:~:text=%D1%80%D0%B5%D0%B7%D0%BA%D0%BE%20%D1%83%D0%BF%D0%B0%D0%BB%D0%B8%20%D0%B1%D0%BE%D0%BB%D0%B5%D0%B5%20%D1%87%D0%B5%D0%BC%20%D0%BD%D0%B0,%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B2%D1%86%D0%B0%D0%BC%20%D0%BF%D1%80%D0%B8%D1%85%D0%BE%D0%B4%D0%B8%D1%82%D1%81%D1%8F%20%D1%81%D0%BD%D0%B8%D0%B6%D0%B0%D1%82%D1%8C%20%D0%BD%D0%B0%D1%87%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%83%D1%8E%20%D1%86%D0%B5%D0%BD%D1%83." target="_blank" rel="noopener">США упал на 40%, а в России на 35%, стало понятно, что жилая недвижимость больше не самый надежный инвестиционный инструмент. Вложив в нее деньги в начале нулевых, к концу 2008-го массово теряли свои сбережения. Этот опыт позволяет современным инвесторам оценить, как ведет себя недвижимость в кризис и выстроить более эффективные стратегии вложения денег. Что важно знать о кризисе 2008 года Кризис 2008 года стал кризисом долгов и банковской системы. Начался он с рынка жилой недвижимости в США. Причина проста: банки стали одобрять кредиты на покупку жилья практически всем подряд. Даже тем, у кого не было стабильного дохода. Недвижимость при этом дорожала (на фоне высокого спроса). Люди верили, что так продолжится еще долго. На этом фоне число желающих получить ипотеку росло в геометрической прогрессии. Вера в легкие деньги была настолько сильной, что люди получали новые кредиты, совершенно не задумываясь о последствиях. <img decoding="async" width="1024" height="768" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Кризис-2008-года-в-США-1024x768.jpg" alt="Недвижимость в кризис 2008 года" class="wp-image-2044" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Кризис-2008-года-в-США-1024x768.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Кризис-2008-года-в-США-300x225.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Кризис-2008-года-в-США-768x576.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Кризис-2008-года-в-США-200x150.jpg 200w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Кризис-2008-года-в-США.jpg 1191w" sizes="(max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> По графику индекса номинальных цен в США видно, что с начала нулевых по 2008 год стоимость недвижимости выросла более чем в полтора раза. Однако рост кредитных ставок быстро превратил ипотеку в непосильную ношу, и люди массово перестали справляться с выплатами. Банковские балансы заполнились залоговым имуществом, которое выставили на торги. Но из-за отсутствия покупателей эти активы превратились в мертвый груз, обрушив рынок еще сильнее. Последствия кризисного коллапса для мирового рынка Глобальный банковский сбой в Америке тут же отозвался в каждом уголке мира и привел к нескольким проблемам: Банки и крупные фонды перестали выдавать новые кредиты. Из-за огромных убытков в результате неуплат ипотечных займов компании просто «перекрыли» денежный поток. Стройки остановились. Застройщики в Европе, Азии и на Ближнем Востоке остались без финансирования. Если нет кредита – нет стройки. Рынок недвижимости замер по всему миру. Инвесторы не могли продать недвижимость. Покупателей просто не было. Люди не могли позволить себе ипотеку по новой процентной ставке. Итог простой: деньги людей просто застряли в бетонных сооружениях, цена которых стремительно падала. Влияние кризиса 2008-го на недвижимость разных типов Безусловно, кризис 2008-го затронул практически все типы недвижимости. Но уровень падения цен и скорость их восстановления оказались различными. Подробное сравнение устойчивости основных форматов недвижимости к кризисным условиям представлено в другой нашей аналитической статье. Таблица сравнения падения цен и восстановления ликвидности разных типов недвижимости в кризис 2008 года Тип недвижимости Падение цены на недвижимость в кризис Скорость возвращения к докризисному уровню Жилая 50% 8-16 лет Офисная 35% 5-7 лет Торговая 45% 6-9 лет Отели (средний и эконом сегмент) 45% 4-6 лет Международные гостиничные сети 30% 3-5 лет Собственники жилых объектов ждали по 10, а иногда и по 15 лет, чтобы просто вернуть свои деньги. Именно столько заняло восстановление рынка. Но в других сегментах данный процесс занял меньше времени. Например, инвесторы в брендовые отели стали фиксировать прибыль уже к 2011 году. Причины падения успеха жилой недвижимости Эпицентром кризисного взрыва в 2008-м стала именно жилая недвижимость. Отели и офисы — это бизнес-активы ограниченного пользования. Жилье – имущество миллионов людей. Этот сектор пострадал сильнее остальных по трем основным причинам: Избыток дешевых предложений. Из-за роста ставок ипотека просто-напросто стала непосильной для выплаты. Десятки тысяч заемщиков не имели возможности оплачивать свою задолженность. Чтобы не обанкротиться вслед за клиентами, банки изымали имущество и выставляли его на продажу по минимальной цене, чтобы хоть что-то заработать. И пока рынок был завален такими дешевыми предложениями, цены на остальную недвижимость просто не могли стабилизироваться. Кредитный паралич. Ипотека – основной инструмент покупки жилья. В период кризиса 2008 года банковская система была практически разрушена. Только за 2008 год в США обанкротилось 25 банков, а уже за 2009-й – 140. Даже если человек хотел приобрести жилье, он не мог этого сделать: кредиторы устанавливали очень жесткие требования. Низкая мобильность. Отели выигрывают за счет маневренности. Они могут играть с ценами и перехватывать потоки туристов. Жилье же статично. Оно буквально привязано к конкретной точке и конкретному кошельку. Когда рынок замирает, эта инертность становится фатальной, превращая обычные квадратные метры в актив, который крайне сложно продать без гигантских скидок Неофициальной причиной можно назвать и «якорение». Это психологический фактор. Цена объекта могла буквально за пару дней упасть с 500 000 долларов до 250 000 долларов. Люди были к этому не готовы. Многие не хотели мириться с новой реальностью и просто ждали чуда, не позволяя рынку восстановиться. Феномен успеха отельной недвижимости в кризис Отельная недвижимость из кризиса вышла с минимальными потерями. Во-первых, падение цен в этом сегменте оказалось не таким страшным. А во-вторых, его восстановление заняло в разы меньше времени. И это вполне объяснимо. Причина 1. Институциональное управление Брендовые отели управляются профессиональными операторами. Пока жилая недвижимость была вынуждена ждать, чтобы рынок самоисцелился, крупные отельные бренды мгновенно переключали бюджет и рекламные кампании на те страны, где экономика была стабильна и откуда шел поток гостей. Причина 2. Гибкость доходности Жилье привязано к людям конкретного региона. Торговая недвижимость — скована долгосрочными договорами. У отелей же есть возможность маневрировать в условиях и подстраиваться под новые обстоятельства хоть каждый день (меняя цены, корректирую ЦА). Причина 3. Доверие Кризис всегда снижает туристический потенциал. Но полностью его не уничтожает. Даже в сложных финансовых обстоятельствах 2008 года люди продолжали путешествовать и останавливаться в гостиницах. Но некоторые изменения все же случились: Вместо отелей-ноунеймов туристы выбирали крупные гостиницы, которые гарантируют качество и комфорт; Быстрее остальных к привычному (докризисному) образу жизни и путешествиям вернулись люди с высоким уровнем дохода, которые в принципе не рассматривали отели с неизвестным именем. При этом 2008 год – не единственный кризис, в котором мировые отели показали инвестиционную стабильность. В период COVID сетевые гостиницы оказались на втором месте по сохранению ликвидности, уступив только жилой недвижимости (подробнее об этом рассказано в нашей аналитической статье). Стоит ли в кризис покупать недвижимость Период экономической нестабильности можно использовать как возможность сохранения капитала. Но важно учитывать, что классические схемы по типу «купил квартиру и быстро сдал ее арендаторам» в таких условиях не действуют. При высокой инфляции и стремительном падении реальных доходов населения упор лучше делать на перспективу и учитывать два важных момента. Готовый объект вместо котлована Первое правило – объект должен быть готовым (актуально для среднего и эконом сегмента). Многие инвесторы в 2008 году совершили ошибку, вкладываясь в недостроенные объекты масс-маркета. Заморозка строек привела к потере ликвидности на годы. Поэтому если вы выбираете объект среднего или эконом сегмента, отдавайте предпочтение тем вариантам, которые уже сданы и могут сразу приносить доход. Выбор модели управления Второе важное правило – это грамотный выбор модели управления, которая имеет критическое значение. Таблица сравнения кризисных рисков в разных моделях управления недвижимостью Модель управления Риски Прогноз в кризис Самостоятельное управление Нестабильный доход, человеческий фактор, потери личного времени, высокая зависимость от площадок бронирования/аренды, рекламы Падение дохода до 50% Управление через локальную компанию Ограниченный маркетинг, риск банкротства управляющего Средняя устойчивость Управление глобальным оператором Высокий порог входа Максимальная устойчивость за счет сетевого эффекта и репутации Именно гостиничная недвижимость под управлением глобальных операторов дает тот уровень спокойствия и свободы, который и преследуют многие инвесторы. Что дал кризис 2008-го инвесторам из 2026-го Кризис в недвижимости 2008 года можно сравнить со сложной, но необходимой прививкой. Он наглядно показал, что на 100% безопасных рынков не существует. До 2008-го жилье казалось непоколебимым фундаментом и самым надежным инструментом для инвестиций. Но кризис доказал, что: Важен не бетон и квадратные метры, а ликвидность и репутация. Чем проще и быстрее можно продать объект, тем безопаснее вложения в него. Институциональное управление должно быть в приоритете. 2008 год дал четко понять, что самостоятельные инвестиции в недвижимость и управление инвестиционными объектами – это путь к глобальным проблемам. Управлять такими активами должны профессиональные операторы, у которых достаточно мощностей для снижения рисков. У инвестиций новая формула. Техника «купил квартиру и сдал» постепенно уступает место формату «стал партнером мирового бренда». Сотрудничество – это то, что помогает защитить деньги от инфляции и обеспечить возможность их быстрой возвратности при необходимости. И еще один важный урок – восстановление. Оно всегда приходит после кризиса. Но не каждый инвестор способен его дождаться. Чтобы выйти из кризиса с достоинством, нужно заранее изучать не только возможные перспективы, но и прошлый опыт. Жилая недвижимость давно потеряла статус «безопасной гавани». Это факт, который подтверждается цифрами глобального кризиса 2008 года. Пока отчеты топовых агентств сулят жилью затяжные просадки, на первый план выходят активы с мировым именем. Профессиональный менеджмент и глобальный охват делают такие объекты куда более перспективными, превращая их из простого владения стенами в работающий, защищенный бизнес
Недвижимость в кризис: уроки Великой депрессии для защиты капитала
Когда в 1929–1933 годах на США обрушилась Великая депрессия, рынок недвижимости буквально замер – ликвидность испарилась, активы потеряли от 30 до 50% стоимости, а банки один за другим забирали залоговое имущество. И всё же этот жёсткий удар не похоронил индустрию – скорее, он стал для неё одной из самых суровых проверок на прочность. Он наглядно […]
Когда в 1929–1933 годах на США обрушилась Великая депрессия, рынок недвижимости буквально замер – ликвидность испарилась, активы потеряли от 30 до 50% стоимости, а банки один за другим забирали залоговое имущество. И всё же этот жёсткий удар не похоронил индустрию – скорее, он стал для неё одной из самых суровых проверок на прочность. Он наглядно показал: выживает не просто бетон, а эффективная модель операционного управления, зародившаяся именно тогда в сегменте сетевых брендовых отелей. Как ведет себя недвижимость в кризис? Давайте разберемся вместе. Биржевой крах 1929 года – пузырь, который лопнул «Ревущие двадцатые» – время безудержного оптимизма и лёгких денег. Банки щедро раздавали займы под залог ценных бумаг. Фондовый рынок рос быстрее реальной экономики. К октябрю 1929 года биржевой пузырь достиг немыслимых размеров и лопнул в одночасье, потянув за собой череду банкротств. Следом началось падение рынка недвижимости, затронувшее все штаты и социальные слои населения. <img decoding="async" width="1024" height="683" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Недвижимсость-в-Великую-депрессию-1024x683.jpg" alt="" class="wp-image-2066" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Недвижимсость-в-Великую-депрессию-1024x683.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Недвижимсость-в-Великую-депрессию-300x200.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Недвижимсость-в-Великую-депрессию-768x512.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Недвижимсость-в-Великую-депрессию-225x150.jpg 225w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Недвижимсость-в-Великую-депрессию.jpg 1200w" sizes="(max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Цепочка финансовых дефолтов Удар по экономике оказался чудовищным: ВВП страны сжался почти на треть, безработица взлетела до 25%, а в некоторых отраслях превысила 30%. Люди теряли накопления и работу, и это тут же било по их способности платить по счетам. Обычные семьи переставали тянуть съем жилья, бизнес массово разрывал арендные договоры. Владение квадратными метрами становилось убыточным занятием. Как показывают исторические данные и аналитика ФРС, объёмы ипотечного кредитования в те годы обвалились в разы. Банки отбирали дома за долги, но продать их было некому, из-за безработицы покупатели просто исчезли. Как итог, паралич банковской системы и гора «токсичных» активов на балансах. Секторальный анализ: как недвижимость в кризис меняла свою доходность Разные классы активов реагировали на этот шок по-разному. Инвестору полезно понимать эту разницу, чтобы не наступать на грабли столетней давности. Выживали прежде всего те объекты, за которыми стояла устойчивая операционная модель. Первые брендовые отели смогли выстоять благодаря следующим внедренным инновациям: Единые стандарты обслуживания минимизировали человеческий фактор, помогая нарабатывать репутацию бренда и лояльную базу клиентов. Централизованный маркетинг давал возможность привлекать гостей даже на фоне общего падения спроса. Гибкое управление номерным фондом позволяло оптимизировать расходы. Жилой сектор – ипотечная катастрофа Жилая недвижимость пострадала одной из первых из-за прямой зависимости от доходов населения. Волна ипотечных дефолтов опустошила целые кварталы. Цены на недвижимость в кризис рухнули более чем вдвое, а доходность от аренды скатилась практически к нулю. Тем, кто сдавал жильё, приходилось сбрасывать ставки до минимума – лишь бы хватило на уплату налогов. <img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="777" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Недвижимость-в-кризис.-Уроки-Великой-депрессии-1024x777.jpg" alt="Жилая недвижимость в кризис. Великая депрессия" class="wp-image-2064" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Недвижимость-в-кризис.-Уроки-Великой-депрессии-1024x777.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Недвижимость-в-кризис.-Уроки-Великой-депрессии-300x228.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Недвижимость-в-кризис.-Уроки-Великой-депрессии-768x582.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Недвижимость-в-кризис.-Уроки-Великой-депрессии-198x150.jpg 198w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Недвижимость-в-кризис.-Уроки-Великой-депрессии.jpg 1200w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Офисная и коммерческая застройка Офисам досталось не меньше, а перепроизводство площадей в конце 1920-х только усугубило ситуацию. Показательный случай — Эмпайр-стейт-билдинг: открылся в 1931 году и тут же получил прозвище «Empty State Building» — арендаторов катастрофически не хватало. Коммерческие помещения пустовали, потому что малый и средний бизнес закрывался повсеместно. Вакантность в крупных городах зашкаливала за 30%, начисто убивая рентабельность. Апартаменты и локальные отели эконом-класса Небольшие гостиницы и доходные дома без узнаваемого бренда банкротились один за другим. Их модель держалась на высокой заполняемости и низкой марже, не рассчитанной на длительное падение спроса. Без выхода на широкую аудиторию и без маркетинговых сетей они просто не могли дотянуться до клиентов из других регионов. Вдобавок отсутствие централизованных закупок и единых стандартов сервиса не позволяло им сокращать операционные расходы так же гибко, как это делали первые сетевые игроки. Рождение люксовых брендовых отелей Парадоксально, но именно в Великую депрессию закладывался фундамент современной индустрии гостеприимства. Накануне кризиса создается первая в мире отельная сеть Hilton. Премиальный отель Waldorf Astoria открывается в Нью-Йорке в 1931 — самый разгар кризиса. Владельцы делали ставку на высочайший сервис, понимая, что даже в кризис есть люди, готовые платить за эксклюзивность. Строгие стандарты управления позволили им сохранить устойчивость. Этот опыт актуален и поныне. Как ведут себя разные операционные модели управления недвижимостью в периоды экономических потрясений Формат недвижимости Операционная модель Падение дохода в пик кризиса Ликвидность и срок восстановления Жилая недвижимость (долгосрок) Самостоятельное управление Умеренное (5% – 15%) Низкая ликвидность, быстрое восстановление (1–2 года) Офисная недвижимость Пассивная сдача в аренду Сильное (20% – 40%) Низкая ликвидность, долгая перестройка (4–7 лет) Независимые локальные отели Ручное администрирование Катастрофическое (60% – 85% RevPAR) Практически нулевая ликвидность, восстановление 3–6 лет Сетевые брендовые отели Институциональное управление Контролируемое (35% – 60% RevPAR) Средняя ликвидность, динамичное восстановление (2–4 года) Профессиональный подход сетевых брендов позволяет не только сохранить ликвидность в острой фазе кризиса, но и восстановиться значительно быстрее независимых конкурентов или офисных центров. Иллюзия безопасности квадратных метров Многие инвесторы традиционно считают бетонные стены лучшим убежищем для капитала. Однако история Великой депрессии наглядно доказывает абсолютно обратное утверждение. Мы уже разбирали механизмы защиты капитала, где физическое владение объектом без выстроенного денежного потока превращает актив в убыточный пассив. Налоги, охрана, амортизация — всё это продолжает съедать деньги владельца, есть у него платежеспособные арендаторы или нет. Спекуляции на строящихся объектах себя не оправдали: инвесторы в котлованы нередко остаются с замороженными недостроями на годы. А арендаторы офисов и торговых площадей при первом же падении выручки просят скидки или съезжают и собственник остается один на один с коммунальными счетами. Что на самом деле определяет устойчивость актива Покупка ради покупки бессмысленна и крайне опасна для любого инвестиционного портфеля. Ключевое значение приобретает не сама по себе постройка и даже не качество строительства, а ответ на вопрос: «Способна ли управляющая компания генерировать постоянную выручку». Операционная экспертиза оператора, его умение управлять загрузкой, контролировать себестоимость и удерживать гостей – отличает работающий актив от мёртвого груза на балансе. Владелец должен быть абсолютно уверен, что компетентный оператор сможет привлечь клиентов при любой ситуации на рынке. Триумф международных брендов: от 1930-х к 2026 году Уроки прошлого века легли в основу бизнес-моделей современных мировых отельных корпораций. Сегодня известные гиганты: Wyndham, Marriott или Radisson, предлагают инвесторам полностью упакованный операционный бизнес. Секрет их устойчивости – диверсификация клиентской базы. Пока локальные рынки стагнируют, международный бренд привлекает потоки туристов из благополучных стран. Крупнейший статистический портал Statista предсказывает совокупный среднегодовой темп роста (CAGR) международного гостиничного рынка в 6,7% до 2030. Стандартизация, как гарантия прибыли Крупнейшие сети внедряют стандарты, минимизирующие финансовые просадки. Их устойчивость строится на нескольких ключевых факторах: Динамическое ценообразование чутко реагирует на любые инфляционные колебания мировой экономики. Своевременное обновление интерьеров сохраняет высокую ликвидность актива на вторичном рынке. Отсутствие прямого контакта с арендаторами сберегает личное время частного инвестора. Прозрачная финансовая отчетность международных стандартов полностью исключает скрытые комиссии местных посредников. Инвестиции в гостиничные номера, это полноценный операционный бизнес, где крупные игроки берут на себя все заботы по привлечению гостей, а инвестор получает долю прибыли по справедливой котловой системе. Формула качественного гостиничного актива Прежде чем принимать решение стоит ли в кризис покупать недвижимость, эксперты рекомендуют проанализировать базовые критерии отбора качественных проектов: Обязательное наличие сильного международного бренда с безупречной многолетней мировой репутацией. Проработанная стратегия выхода из сделки через продажу готового инвестиционного продукта. Расположение объекта в признанном туристическом или деловом кластере дружественной юрисдикции. Использование легальных схем налоговой оптимизации, чтобы сохранить итоговую чистую рентабельность на достойном уровне. Ранее, мы рассказывали, как выбор надежной модели управления позволяет нивелировать кризисные просадки. Грамотно выбранный сетевой отель продолжит приносить валютный доход даже в кризис. При этом диверсификация источников бронирований – от корпоративных контрактов до глобальных платформ – снижает зависимость от какого-то одного канала спроса. Уроки истории – стратегия будущего История раз за разом показывает одно и то же: кризисы приходят и уходят, безжалостно сметая неэффективные бизнес-модели. Сейчас, в 2026 году, нет никакого смысла наступать на те же грабли, что и в 1929-м, тешив себя иллюзией, будто кирпичи и бетон сами по себе уберегут сбережения от инфляции и потрясений. Выбор в пользу гостиничной недвижимости под международным брендом – это ставка на проверенную систему, способную превращать экономические вызовы в возможности для роста капитала.
Какая недвижимость устойчивее в кризис: все форматы на примерах 1930-х, 2008 и COVID
За последние 100 лет мир пережил три больших кризиса, которые уничтожали целые отрасли экономики. Банки исчезали. Города пустели. Миллионы людей теряли жильё, а рынок недвижимости переживал свои самые тяжёлые периоды. Но некоторые типы недвижимости проходили через эти катастрофы почти без потерь. Мы исследовали разные форматы недвижимости и посмотрели, как они вели себя во время трёх […]
За последние 100 лет мир пережил три больших кризиса, которые уничтожали целые отрасли экономики. Банки исчезали. Города пустели. Миллионы людей теряли жильё, а рынок недвижимости переживал свои самые тяжёлые периоды. Но некоторые типы недвижимости проходили через эти катастрофы почти без потерь. Мы исследовали разные форматы недвижимости и посмотрели, как они вели себя во время трёх крупнейших мировых кризисов. Анализ основан на моделях устойчивости активов в экономических циклах, на основе адаптированной концепции экономиста Хаймана Мински, который изучал, как разные классы активов ведут себя во время финансовых потрясений. Узнаем, как крупнейший офисный стартап потерял более 40 миллиардов долларов во время пандемии, почему Hilton чуть не разорился, а хиппи из Сан-Франциско заработали миллиарды на аренде коек. <img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="576" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Cover-3-crysys-1024x576.jpg" alt="Недвижимость в кризис: 1929, 2008, 2020" class="wp-image-2102" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Cover-3-crysys-1024x576.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Cover-3-crysys-300x169.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Cover-3-crysys-768x432.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Cover-3-crysys-250x141.jpg 250w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Cover-3-crysys.jpg 1200w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Для тех, кто хочет самостоятельно посмотреть данные и сравнить разные форматы инвестиционной недвижимости, в середине статьи мы оставили бесплатный бот, где можно проанализировать устойчивость разных типов объектов и проверить их поведение в кризисные периоды. Три кризиса, которые мы сравниваем Пандемия 2020 года <img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="536" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Пандемия-2020-года-1024x536.jpg" alt="недвижимость в пандемию ковид" class="wp-image-2042" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Пандемия-2020-года-1024x536.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Пандемия-2020-года-300x157.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Пандемия-2020-года-768x402.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Пандемия-2020-года-250x131.jpg 250w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Пандемия-2020-года.jpg 1050w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Пандемия коронавируса стала кризисом мобильности. Если в 1929 году исчезали доходы населения, а в 2008 рушилась банковская система и рынок кредитования, то в 2020 экономика остановилась административным решением. Страны закрыли границы, авиасообщение практически исчезло, компании перевели сотрудников на «удалёнку». По данным UNWTO, международный туризм за один год сократился примерно на 74% – это крупнейшее падение в современной истории. Для рынка недвижимости это стало стресс-тестом мобильности. Мировой финансовый кризис 2008 года <img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="768" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Кризис-2008-года-в-США-1024x768.jpg" alt="кризис 2008 года " class="wp-image-2044" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Кризис-2008-года-в-США-1024x768.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Кризис-2008-года-в-США-300x225.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Кризис-2008-года-в-США-768x576.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Кризис-2008-года-в-США-200x150.jpg 200w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Кризис-2008-года-в-США.jpg 1191w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Ипотечный кризис 2008 года был кризисом долгов и банковской системы. Несколько десятилетий экономика росла за счёт дешёвых кредитов, а недвижимость считалась самым надёжным активом. Банки массово давали ипотеку людям, которые не могли её выплачивать, а затем упаковывали эти кредиты в финансовые инструменты и продавали инвесторам по всему миру. Когда миллионы заёмщиков перестали платить, цепочка начала рушиться. Банки закрывались, кредитование практически остановилось, а рынок недвижимости в ряде стран потерял до 40% стоимости. Проблемой стало не только падение цен, но и исчезновение ликвидности – покупателей на рынке просто не осталось. Великая депрессия 1929 года <img loading="lazy" decoding="async" width="700" height="556" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Великая-депрессия-в-США.jpg" alt="великая депрессия в сша" class="wp-image-2048" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Великая-депрессия-в-США.jpg 700w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Великая-депрессия-в-США-300x238.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Великая-депрессия-в-США-189x150.jpg 189w" sizes="auto, (max-width: 700px) 100vw, 700px" /> Фото: Доротея Лэнг Великая депрессия 1929 года стала самым глубоким экономическим кризисом XX века. После нескольких лет бурного роста фондового рынка и массовых инвестиций на заёмные деньги финансовая система США начала рушиться. Обвал биржи в октябре 1929 года спровоцировал цепную реакцию банкротств банков, закрытие кредитных линий и резкое сокращение производства. Американская экономика, считавшаяся самой устойчивой, сократилась почти на 30%, порядка 25% населения остались без работы. Для рынка недвижимости это был кризис исчезновения доходов: миллионы людей теряли работу, переставали платить аренду и ипотеку, а продать недвижимость в такой экономике становилось практически невозможно. Это принципиально разные удары по экономике. В одном случае исчезают доходы населения. В другом страдает банковская система и кредитование. В третьем экономика замирает, и люди снижают экономическую активность. Если какой-то тип недвижимости действительно устойчив – он должен переживать кризисы любой природы. Существует ли такой формат? Как мы анализировали устойчивость недвижимости Чтобы понять, как ведет себя недвижимость в кризис, мы сравнили шесть разных сегментов рынка недвижимости по единым критериям. Метрики устойчивости 1. Доходность недвижимости Что происходило с доходом владельца во время кризиса? Продолжал ли объект приносить деньги или денежный поток резко исчезал. Для инвестиционной недвижимости это один из ключевых показателей устойчивости, он отражает способность актива переживать экономические потрясения. В одних сегментах рынок недвижимости продолжает генерировать пусть меньший, но стабильный поток арендной или операционной выручки, в других – доход может практически обнулиться на месяцы или даже годы. 2. Ликвидность недвижимости Можно ли продать недвижимость во время кризиса без серьёзных потерь. В периоды экономических потрясений частой проблемой становится не столько падение цен, сколько критическое снижение спроса. Рынок недвижимости замирает, сделки проходят редко, а объекты стоят на продаже месяцами или даже годами. В итоге, падение цены часто становится уже следствием отсутствия спроса, а не его причиной. Ликвидность показывает, насколько инвестиционная недвижимость остаётся востребованной и может быть продана даже в период экономической турбулентности. 3. Скорость восстановления Сколько времени потребовалось рынку, чтобы вернуться к докризисным уровням доходности и деловой активности. Часто именно этот показатель лучше всего отражает реальную устойчивость актива. В некоторых сегментах рынка недвижимости доходы и спрос восстанавливаются относительно быстро, как только экономика начинает расти. В других – последствия кризиса могут ощущаться годами: снижается загрузка объектов, падает арендная ставка, а инвестиционная активность возвращается очень медленно. Именно скорость восстановления позволяет понять, насколько устойчивым оказался тот или иной формат недвижимости в долгосрочной перспективе. Методология Мы сравнили поведение классов недвижимости, а не отдельные сделки или страны. Конкретные объекты могут вести себя по-разному, имея множество уникальных переменных: локация, качество управления, финансирование. Нас же интересует, как разные форматы недвижимости в среднем переживают экономические кризисы. Для этого все показатели были усреднены по трём ключевым метрикам: доходность, ликвидность и скорость восстановления. Такой подход во многом опирается на идеи экономиста Хаймана Мински, который изучал, как разные классы активов ведут себя во время финансовых потрясений и почему периоды экономического роста создают уязвимые модели, которые первыми исчезают в кризис. Для тех, кто хочет самостоятельно анализировать современные проекты и сравнивать их с рыночными показателями, мы сделали бесплатный инструмент. Это AI-помощник. Он собирает открытые данные по объекту и застройщику, анализирует более 30 параметров, от финансовой модели и структуры спроса до рыночных бенчмарков и OSINT-данных, и формирует предварительный риск-профиль проекта. Источники данных Для анализа мы взяли данные более чем из 40 международных источников. В частности, мы изучили статистику национальных банков, Международного валютного фонда (МВФ, IMF), Всемирного банка (World Bank), аналитические отчеты крупнейших консалтинговых компаний (CBRE, Deloitte, Knight Frank), а также академические исследования признанных университетов Оксфорда и Гарварда. Макроэкономическая динамика и влияние кризисов на экономику анализировались на основе статистических баз МВФ (World Economic Outlook Database) и Всемирного банка (Global Economic Prospects). Эти источники необходимы для оценки глобальных экономических циклов, динамики ВВП, уровня безработицы и доходов населения, от которых напрямую зависит спрос на недвижимость. Для анализа инвестиционной активности и динамики рынка недвижимости использовались отраслевые исследования крупнейших международных консалтинговых компаний. В частности, данные брались из ежегодных отчётов Emerging Trends in Real Estate (PwC & Urban Land Institute), Global Real Estate Market Outlook (CBRE), а также The Wealth Report и Global House Price Index (Knight Frank). Эти исследования содержат статистику по доходности различных сегментов недвижимости, инвестиционным потокам и динамике цен на глобальных рынках. Отдельный блок данных по гостиничному сегменту был сформирован на основе отраслевых исследований индустрии гостеприимства. Для анализа использовались отчёты STR Global Hotel Performance Review и статистика международной туристической организации UNWTO – International Tourism Highlights. Эти источники позволяют оценивать ключевые показатели гостиничной недвижимости, включая загрузку отелей, среднюю цену номера (ADR) и показатель доходности RevPAR. Исторический анализ финансовых кризисов и поведения активов в экономических циклах опирается на академические исследования, в частности на работы Чарльза Киндлбергера (Manias, Panics and Crashes: A History of Financial Crises) и Кармен Райнхарт и Кеннета Рогоффа (This Time Is Different: Eight Centuries of Financial Folly), которые рассматривают закономерности развития финансовых пузырей и кризисов на протяжении нескольких столетий. Теоретической основой анализа стала гипотеза финансовой нестабильности экономиста Хаймана Мински. Stabilizing an Unstable Economy и The Financial Instability Hypothesis. Все собранные данные были приведены к сопоставимым показателям и агрегированы по ключевым сегментам рынка недвижимости Мы сравнили 6 типов недвижимости Прежде чем увидеть результат, попробуйте сделать собственное предположение: какой из этих форматов оказался наиболее устойчивым за последние сто лет? Жилая недвижимость Квартиры и дома, предназначенные для постоянного проживания, чаще всего сдаются в долгосрочную аренду. Доход владельца в этом сегменте напрямую зависит от платежеспособности населения и состояния рынка труда. Поэтому поведение жилой недвижимости в кризисных периодах тесно связано с динамикой доходов домохозяйств и уровнем занятости. Апартаменты для краткосрочной аренды Апартаменты обычно используют для посуточного размещения гостей, при этом они не входят в профессиональные гостиничные сети. Такие объекты чаще всего принадлежат частным инвесторам и сдаются через платформы краткосрочной аренды или управляющие компании. В отличие от гостиниц среднего и высокого сегмента, у апартаментов, как правило, нет централизованного управления, единой системы продаж и глобального бренда, поэтому их доходность сильнее зависит от туристического потока и колебаний спроса. Офисные помещения Офисная недвижимость – разновидность коммерческих помещений для размещения компаний, государственных организаций и сервисного бизнеса. Доход владельца формируется за счёт долгосрочной аренды, которая напрямую зависит от общей деловой активности и финансового состояния арендаторов. В периоды кризисов спрос на офисные площади может сокращаться из-за снижения инвестиций в бизнес и увеличения банкротств. Коммерческие помещения под ритейл Стандартная коммерческая недвижимость для размещения бизнеса: магазины, рестораны, аптеки и сервисные услуги. Доходность таких объектов тесно связана с потребительской активностью и оборотом бизнеса арендаторов. В периоды экономических спадов именно этот сегмент часто испытывает давление первым, поскольку снижение доходов населения напрямую отражается на розничной торговле и сфере услуг. Отели эконом и среднего сегмента Небольшие гостиницы ориентированные на локальный рынок, например, в популярных туристических зонах. Даже в стабильных условиях доходы таких объектов зависят от сезонных колебаний турпотока. В периоды кризисов люди в первую очередь сокращают расходы на развлечения, в том числе туризм, заполняемость локальных гостиниц снижается, а вместе с ней падают доходы владельцев. Международные гостиничные сети среднего и люкс сегмента Это объекты, работающие внутри глобальных брендов. Как правило у них есть централизованное управление, доступ к международным системам бронирования, собственный маркетинг, институциональная финансовая модель, глобальная база лояльных клиентов. Великая депрессия (1929–1933) «Люди стояли в очередях за едой на целые кварталы. Мужчины в костюмах, которые ещё вчера работали в банках и офисах, сегодня ждали тарелку супа» Стадс Теркел, американский журналист и историк, собиравший свидетельства очевидцев Великой депрессии <img loading="lazy" decoding="async" width="960" height="781" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Великая-депирессия-очереди-за-едой.jpg" alt="великая депрессия 1929-1933 годов" class="wp-image-2046" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Великая-депирессия-очереди-за-едой.jpg 960w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Великая-депирессия-очереди-за-едой-300x244.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Великая-депирессия-очереди-за-едой-768x625.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Великая-депирессия-очереди-за-едой-184x150.jpg 184w" sizes="auto, (max-width: 960px) 100vw, 960px" /> Фото: Доротея Лэнг После окончания Первой мировой войны экономика США была на подъеме. Открывались новые предприятия, выдавались крупные кредиты на восстановление Европы. Люди массово инвестировали в акции, часто заёмные деньги. К концу 1920-х фондовый рынок рос быстрее, чем реальная экономика, образовался гигантский финансовый пузырь. В октябре 1929 года рынок акций резко обвалился. Но сам обвал был только началом. Падение цен на бирже вызвало банкротство банков, закрытие кредитных линий для бизнеса, сокращение производства и массовую безработицу. Экономика вошла в спираль падения: меньше доходов → меньше потребления → меньше производства → больше закрытий бизнеса. Это был крупнейший экономический обвал XX века – кризис исчезновения доходов. Промышленное производство США упало на 50%. Безработица приблизилась к 25%. В целом экономика США сократилась почти на 30%. Люди массово теряли работу, бизнес закрывался, потребление падало практически во всех секторах экономики. «Семьи продавали мебель за бесценок, оставляли дома и уезжали в поисках любой работы. Целые города появлялись из палаток и самодельных построек» Доротея Лэнг, американский фотограф-документалист, автор фотографий эпохи Великой депрессии <img loading="lazy" decoding="async" width="700" height="538" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Великая-депрессия-биржа-труда.jpg" alt="великая депрессия, безработица" class="wp-image-2050" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Великая-депрессия-биржа-труда.jpg 700w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Великая-депрессия-биржа-труда-300x231.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Великая-депрессия-биржа-труда-195x150.jpg 195w" sizes="auto, (max-width: 700px) 100vw, 700px" /> Фото: Доротея Лэнг В начале 1930-х по всей Америке появились так называемые Хувервилли (Hoovervilles) – целые районы самодельных домов безработных. В этих условиях рынок недвижимости получил один из самых жёстких стресс-тестов в истории. Первые отельные сети В 1919 году, за 10 лет до обвала на бирже, Конрад Хилтон, покупает небольшой отель Mobley Hotel в Техасе. Цена сделки около $40 000. Штат Техас славится нефтяными месторождениями, работы на которых ведутся сменами. Хиллтон быстро замечает, что койки рабочим-нефтяникам можно сдавать не посуточно, а посменно. Днем спальные места занимают работники ночной смены, а ночью приходят те, кто работал весь день. Такая модель, дает неожиданно высокий для эконом-сегмента доход. К 1925 году, у него уже пять отелей и появляется первый с названием Hillton (Dallas Hilton). В 1928 году Конрад активно масштабирует сеть, используя заемные деньги. В предкризисный 1927 год, Джон Уиллард Марриотт открывает пивной ларек A&W Root Beer Stand в Вашингтоне. Наблюдая за пустой эйфорией на бирже, Марриотт решает строить бизнес вокруг операционной эффективности, денег на недвижимость у него пока нет. Он стандартизирует меню, процессы и обслуживание. Через 30 лет стандартизация обслуживания клиентов ляжет в основу концепции отельной сети Marriott. Но до этого еще далеко.1929 год Конрад Хилтон и Джон Уиллард Марриотт, как и миллионы американцев, встречают в мрачном настроении, ощущая на себе крушение экономики. Хилтон писал в своем дневнике, что не уверен, выживет ли компания, в которую он вкладывал силы и деньги последние 10 лет. Оба они боятся оказаться в очереди за бесплатной едой. Устойчивость разных форматов недвижимости к Великой депрессии Формат недвижимости Падение дохода Ликвидность в кризис Восстановление до докризисного уровня Общая устойчивость Жилая недвижимость (долгосрочная аренда) −30% → −50% Очень низкая, дисконт до 90% 8–16 лет Апартаменты / краткосрочное размещение −40% → −60% Практически отсутствовала даже с дисконтом. 8–12 лет Офисная недвижимость −20% → −35% Низкая 5–7 лет Ритейл −40% → −70% Очень низкая 7–10 лет Независимые отели −50% → −80% Почти отсутствовала, массовые банкротства 8–12 лет Сетевые гостиницы / управляемые объекты −25% → −45% Низкая, но появлялись покупки distressed-активов 4–6 лет Жилая недвижимость заняла только третье место по устойчивости. Кризис 1930-х был кризисом исчезновения доходов. Люди теряли работу, переставали платить аренду, происходили массовые выселения. Недвижимость оставалась физически востребованной, но доход владельцев резко сокращался, а продать объект в такой экономике было практически невозможно. На втором месте оказалась офисная недвижимость. Во многом из-за структуры экономики того времени. Сто лет назад офисы арендовали банки, госорганы, железнодорожные и промышленные компании. Крупный бизнес переживал кризис «легче» частных домохозяйств, а рынок офисов был сосредоточен вокруг таких крупных арендаторов. Поэтому падение доходов здесь оказалось менее драматичным, чем в сегментах, завязанных на массовое потребление. Но лучший результат показал гостиничный сегмент с институциональным управлением. И это выглядит парадоксально. Казалось бы, путешествия сокращаются, экономика падает, гостиницы должны страдать сильнее всех. Но именно в этот момент начинает работать главный фактор роста, который мы увидим во всех последующих кризисах. Почему отельные сети устояли в Великой депрессии? Пока слабые игроки уходили с рынка, Конрад Хилтон, так боявшийся потерять свой бизнес, принял решение остаться. Активы дешевели, издержки снижались, а спрос на услуги отелей оставался. Несмотря на кризис, люди продолжали перемещаться – деловые командировки, государственные поездки, торговля не исчезли полностью, просто сместились в более дорогой сегмент. В этих условиях Хилтон начал строить системный гостиничный бизнес, а не отдельные отели. Разрабатывать стандарты управления. Вводить централизованную систему продаж. Контролировать операционные расходы. Работать на репутацию бренда, вызывающего доверие у гостей. Системный подход позволил сети Hilton продолжать зарабатывать. К концу 1930-х годов сеть начала расширяться. В июле 2007 года, перед самым началом очередного кризиса, инвестиционный фонд Blackstone купил сеть Hilton за $26 млрд – это была крупнейшая сделка в истории гостиничной индустрии на тот момент. Мировой финансовый кризис 2008 года Если Великая депрессия была кризисом исчезновения доходов, то в 2008 году разразился кризис долгов и кредитов. «Вся финансовая система держалась на предположении, что цены на жильё никогда не падают одновременно по всей стране» Майкл Бьюри, финансовый аналитик, одним из первых предсказал кризис 2008 года На протяжении 1980-90-х годов экономика США стабильно росла. Общий рост благосостояния привел к повышению спроса на недвижимость. Люди активно брали кредиты, а банки всё больше снижали требования к заёмщикам. К середине нулевых ипотеку в США можно было взять почти без первоначального взноса и даже не имея постоянной работы. Миллиарды заемных долларов получили люди, которые не могли их вернуть. Но пока спрос толкал цены вверх для пессимизма не было причин. С 2000 по 2007 годы стоимость квадратного метра в США выросла почти в два раза. <img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="641" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Падение-цен-на-недвижимость-2008-год-1024x641.jpg" alt="цены на недвижимость в кризис 2008 года" class="wp-image-2052" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Падение-цен-на-недвижимость-2008-год-1024x641.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Падение-цен-на-недвижимость-2008-год-300x188.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Падение-цен-на-недвижимость-2008-год-768x481.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Падение-цен-на-недвижимость-2008-год-1536x962.jpg 1536w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Падение-цен-на-недвижимость-2008-год-2048x1283.jpg 2048w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Падение-цен-на-недвижимость-2008-год-239x150.jpg 239w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Банки «упаковывали» ипотечные кредиты в финансовые продукты и продавали их на бирже. Инвесторы выкупали у банков ипотечные кредиты в виде ценных бумаг и в качестве дивидендов получали выплаты от заемщиков. Выходила ситуация win-win: заемщик получает жилье → банк зарабатывает на продаже долга → инвестор получает надежный актив. Казалось, что у схемы нет слабых мест, если бы не особенности выдачи ипотеки, о которых говорилось выше. Обрушение рынка недвижимости 2007-2008 годов В 2007-2008 годах заёмщики, которые не могли выплачивать ипотеку, начали массово продавать жилье. Недвижимость обесценивалась. Люди не могли погасить кредит, даже продав жилье, объявляли себя банкротами. Рынок, который десятилетиями считался самым стабильным, рушился на глазах – падение цен на жильё достигало 30–40% от пиковых значений. «Целые улицы пустели. Дома стояли с заколоченными окнами, газоны зарастали травой, а таблички foreclosure появлялись быстрее, чем их успевали снимать» The New York Times описания районов Калифорнии, Невады и Флориды, 2008–2009 годы <img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="535" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Финансовый-кризис-2008-1024x535.jpg" alt="недвижимость в кризис 2008 года" class="wp-image-2054" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Финансовый-кризис-2008-1024x535.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Финансовый-кризис-2008-300x157.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Финансовый-кризис-2008-768x401.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Финансовый-кризис-2008-250x131.jpg 250w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Финансовый-кризис-2008.jpg 1200w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Инвесторы понимали, что рискуют остаться ни с чем, и массово продавали ипотечные ценные бумаги – их котировки стремительно падали. Банки-эмитенты таких бумаг теряли ликвидность и объявлялись банкротами. Финансовый рынок США обрушился в течение нескольких месяцев, погребя под собой всех, кто в него вкладывался. Собственное жилье, как доходный актив Осень 2007 года. Сан-Франциско. Два дизайнера – Брайан Чески и Джо Геббиа – не могут оплатить аренду своей квартиры. Город готовится к крупной дизайнерской конференции. Отели переполнены, а гости все прибывают. Почему бы не сдать спальное место в своей квартире, и заплатить за аренду вырученными деньгами? Друзья ставят в гостиной три надувных матраса и создают сайт под названием: AirBed & Breakfast. Цена постоя около 80 долларов за ночь плюс завтрак. Первые гости – обычные участники конференции, которым больше негде остановиться. Основатели AirBnB не планировали строить миллиардный бизнес, они просто хотели дотянуть до следующей аренды. Через год лопается ипотечный пузырь. Миллионы людей теряют дома, ипотека становится неподъёмной. И возникает новый экономический эффект. Людям срочно нужны дополнительные источники дохода. AirBnB неожиданно попадает точно в этот рыночный цикл. Люди массово начинают использовать собственное жильё как доходный актив. Кто-то сдавал комнату, кто-то спальное место. Разумеется арендодатели почти ничего не зарабатывали на кризисном спросе, но это позволяло сводить концы с концами. Меж тем сам AirBnB к 2012 году, стоил уже $4 млрд. Устойчивость разных форматов недвижимости к финансовому кризису 2008 года Формат недвижимости Падение дохода Ликвидность в кризис Восстановление до докризисного уровня Общая устойчивость Жилая недвижимость (долгосрочная аренда) −30% → −50% (в отдельных странах сильнее) Очень низкая, дисконт до 30–50%, рынок местами замер 8–16 лет (Испания, США отдельные рынки) Апартаменты / краткосрочная аренда −40% → −60% Практически отсутствовала ликвидность, инвестиционные покупки остановились 8–12 лет Офисная недвижимость −20% → −35% Низкая, сделки проходили выборочно 5–7 лет Ритейл (магазины, сервис, рестораны) −25% → −45% Очень низкая из-за банкротств арендаторов 6–9 лет Отели эконом и среднего сегмента (независимые) −30% → −45% RevPAR Низкая, многие объекты продавались стресс-сделками 4–6 лет Международные гостиничные сети (midscale + luxury бренды) −15% → −30% RevPAR Средняя — сделки сохранялись через институциональных инвесторов 3–5 лет 2008 год показал, что кризис сильнее всего бьёт не по типу недвижимости, а по уровню управления активом. На третьем месте по устойчивости снова оказалась жилая недвижимость. Но в случае ипотечного кризиса, глядя на усреднённые данные, важно понимать: десятки тысяч людей просто потеряли своё жильё. У них не просел доход, они не продали в убыток, банки отобрали их имущество. На втором месте по стабильности в 2008 году оказалась гостиничная недвижимость. Рынок посуточных апартаментов и апарт-отелей практически перестал существовать на несколько лет, но отели среднего сегмента почувствовали кризис значительно слабее. Лидером в этом кризисе снова стала управляемость и институциональная модель международных отельных сетей среднего и дорогого сегмента. В сравнении с полной потерей денег или просадками в 50%, можно сказать, что у сетевых отелей, просто была неудачная пара лет. В ковидном 2020 году, в рейтинге все будет по другому После кризиса 2008 года инвесторы начали массово проверять объекты и девелоперов до покупки. Кстати, мы сделали отдельный инструмент, который собирает открытую информацию по объектам, компаниям и участникам сделки – ссылка на бот есть в описании. Пандемия COVID-19 (2020-2022) «Это самый серьёзный кризис, с которым мы столкнулись со времён Второй мировой войны» Антониу Гутерриш, Генсек ООН, из выступления 31 марта / 1 апреля 2020 года <img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="627" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/COVID-1024x627.jpg" alt="пандемия COVID 2020" class="wp-image-2056" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/COVID-1024x627.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/COVID-300x184.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/COVID-768x470.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/COVID-1536x941.jpg 1536w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/COVID-245x150.jpg 245w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/COVID.jpg 1776w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Если предыдущие кризисы разрушали финансовую систему, то пандемия 2020 года стала кризисом мобильности. Весной 2020 года страны практически одновременно закрывают границы. Люди перестают перемещаться между городами и странами. Рынок пассажирских перевозок фактически перестает существовать за один день. Экономика поставлена на паузу административным решением. Компании переводят сотрудников на удалённую работу. Командировки исчезают. Конференции отменяются. Целые отрасли перестают функционировать. И впервые в XXI веке вопрос: «Хватает ли денег на отпуск?», – сменился на: «А куда вообще можно поехать?». «Практически за одну неделю мир остановился. Самолёты исчезли из неба, города опустели, а международные поездки прекратились почти полностью.» — данные международных авиационных и туристических отчётов IATA и UNWTO, 2020 год. Предковидный 2019 год – офис по подписке Адам Нойман – эксцентричный стартапер – встречает 2019 на пике своей мечты. Вдохновлённый историей Airbnb, увидевший, как надувной матрас может превратиться в миллиардную компанию, он почти десять лет строит собственный стартап. В основе бизнеса лежит простая модель субаренды, построенная вокруг офисной недвижимости. Снимаем большое помещение в долгосрочную аренду и пересдаём его по частям в краткосрочную. Только в миллиардных масштабах. Так появляется WeWork – компания, которая превращает офисы в подписочный сервис. К 2019 году WeWork работает более чем в 100 городах мира, а оценка бизнеса достигает $47 млрд. Устойчивость разных форматов недвижимости к кризису пандемии COVID Формат недвижимости Падение дохода Ликвидность в кризис Восстановление до докризисного уровня Общая устойчивость Жилая недвижимость (долгосрочная аренда) −5% → −15% Средняя, сделки продолжались даже в локдауны 1–2 года Апартаменты / краткосрочное размещение −50% → −80% в туристических городах Очень низкая в 2020, рынок временно замер 2–4 года Офисная недвижимость −20% → −40% Низкая, многие сделки были заморожены 4–7 лет (частично рынок перестраивается до сих пор) Ритейл −30% → −60% Очень низкая из-за закрытия бизнеса 3–6 лет Независимые отели −60% → −85% RevPAR Практически отсутствовала, временные закрытия 3–5 лет Сетевые гостиницы / управляемые объекты −35% → −60% RevPAR Средняя — институциональные сделки сохранялись 2–4 года В год, когда весь мир закрыли по домам, на третьем месте по устойчивости оказалась офисная недвижимость, но с важными оговорками. Часть бизнеса просто не могла полностью остановиться, и это поддержало базовый спрос на офисные площади. Продолжали функционировать в основном инфраструктурные компании, государственные структуры и так называемая «серая зона», которой в офисной недвижимости неожиданно оказалось довольно много. Сетевые отели сегмента выше среднего сохранили ликвидность, восстановились значительно быстрее рынка и показали наименьшее падение доходов внутри всей гостиничной индустрии. <img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="558" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Пандемия-Ковид-1024x558.jpg" alt="цены на недвижимость в пандемию" class="wp-image-2058" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Пандемия-Ковид-1024x558.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Пандемия-Ковид-300x163.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Пандемия-Ковид-768x419.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Пандемия-Ковид-250x136.jpg 250w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/03/Пандемия-Ковид.jpg 1156w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Практически не почувствовали пандемию владельцы жилой недвижимости. Поэтому в рейтинге устойчивости кризиса 2020 года жилая недвижимость занимает первое место. Если удар по офисной недвижимости оказался не самым сильным, значит Адам Нойман и его WeWork должны были спокойно пережить кризис – так же, как когда-то переживали Hilton, AirBnB или Marriott? То ли провокационных интервью и харизмы оказалось недостаточно для операционного управления, то ли инвесторы внезапно начали внимательно считать деньги, но перед выходом на IPO в отчётности WeWork появились цифры, которые рынок увидеть явно не ожидал. Выяснилось, что компания теряет миллиарды долларов в год, а её бизнес-модель критически зависит от постоянного роста рынка. Оценка компании мгновенно падает с $47 млрд до ~ $8 млрд. Инвесторы отказываются участвовать в размещении. IPO отменяется. Затем начинается пандемия и модель, построенная на краткосрочной аренде офисов при долгосрочных обязательствах по зданиям, получает удар, от которого уже не может оправиться. Для компании WeWork история закончилась болезненной реструктуризацией. Зато для самого Адама Ноймана всё завершилось более чем хорошо. Уходя из компании он получил около $1 млрд компенсаций и выплат, и сегодня живёт жизнью миллиардера, став одним из самых дорогих уроков в истории рынка недвижимости и венчурных инвестиций. Почему некоторые форматы недвижимости устойчивее В середине XX века экономист Хайман Мински сформулировал идею, которая хорошо объясняет, почему одни активы переживают кризисы, а другие исчезают. Наблюдая за рынками и сравнивая исторические данные, он пришел к выводу, что длительные периоды экономического роста порождают всё больше неэффективных бизнес-моделей. Пока экономика растёт, дешёвые деньги и высокий спрос позволяют существовать даже слабым и плохо управляемым активам, создавая условия для будущего кризиса. Когда экономический цикл разворачивается, первыми начинают исчезать неэффективные модели. Более устойчивые компании и форматы активов переживают падение, скупают проблемные объекты, стандартизируют управление и консолидируют рынок. В результате после кризиса экономика становится сильнее – до следующего цикла роста, который снова начинает порождать избыточный риск и новые слабые модели. Главный фактор устойчивости Следуя модели Хаймана Мински, и опираясь на результаты трех описанных кризисов, можно сделать вывод, что наиболее устойчивым оказывается не конкретный тип недвижимости, а эффективное управление этой недвижимостью. Эффективное операционное управление определяет, сможет ли объект пережить экономический шок или накроется волной банкротств. Лучше всего это иллюстрирует пример гостиничного бизнеса. Независимые, локальные отели с трудом адаптировались к кризисам вследствие: отсутствия четких стандартов обслуживания; отсутствия централизованной системы продаж; отсутствия профессионального маркетинга; отсутствия сильного бренда, который формирует доверие клиентов. Результат: этот сегмент сталкивался с закрытиями и массовыми продажами во всех трех описанных кризисах. Совсем иначе вели себя отели, принадлежащие международным сетям, со стандартизированной системой управления, которая включает: централизованный маркетинг; глобальные системы бронирования; единые стандарты сервиса и контроля операционных расходов; лояльную клиентскую базу. Результат: даже в периоды падения спроса отельные сети обеспечивали загрузку своих объектов, удерживая доходы на уровне, достаточном для преодоления кризиса. Другой показательный пример – история WeWork, которая демонстрирует, что сильный маркетинг и раскрученный бренд еще не всё. Компания владела офисной недвижимостью на миллиарды долларов, но отсутствие эффективного управления привело к тому, что как только экономическая среда изменилась, бизнес-модель зависимая от экономического роста перестала работать. Как частный инвестор может использовать эту модель Недвижимость с сильным институциональным управлением чаще всего находится внутри крупных структур – международных гостиничных сетей, инвестиционных фондов и девелоперских холдингов. Исторически такие активы были практически недоступны частным инвесторам: минимальный порог входа обычно начинается от $1–5 млн, а сами сделки обычно проходят через фонды. В последние 10–15 лет на рынке начали появляться отдельные проекты, которые позволяют частным инвесторам участвовать в таких моделях через покупку отдельных юнитов внутри профессионально управляемых объектов. По состоянию на март 2026 года подобных проектов в мире меньше пятидесяти, и большая часть из них находится в сегменте брендированной гостиничной недвижимости. Совпал ли наш рейтинг с предположениями, которые вы делали в начале статьи? В двух из трёх крупнейших кризисов за последние сто лет абсолютным лидером по устойчивости оказалась недвижимость мировых гостиничных сетей. В третьем кризисе – пандемии 2020 года – первое место заняла жилая недвижимость, а сильное управление и международный бренд сместились на вторую позицию. При этом результат оказался стабильным во всех кризисах. Апартаменты и краткосрочное размещение первыми теряли устойчивость практически в каждом экономическом потрясении последних ста лет. Главный вывод исследования: ключевой фактор устойчивости — сильное управление и глубокий анализ. Среда, где активами управляет профессиональная международная структура, способная адаптироваться к любому экономическому циклу. Сегодня у частного инвестора появилась возможность самому стать владельцем гостиничного номера внутри такой системы – международного бренда с профессиональным управлением. Если вы хотите получить консультацию и каталог доступных к покупке объектов в международных сетевых отелях по всему миру, ссылка в описании под видео. FAQ Что происходит с недвижимостью во время кризиса? Во время кризиса недвижимость может терять доходность и ликвидность. Одни форматы сохраняют денежный поток лучше, другие первыми сталкиваются с падением спроса, просадкой арендных ставок и заморозкой сделок. Поэтому в кризис важно смотреть не только на тип объекта, но и на качество управления, структуру спроса и устойчивость финансовой модели. Какая недвижимость считается наиболее устойчивой в кризис? Если смотреть на поведение разных форматов в крупнейших кризисах за последние 100 лет, наиболее устойчивыми часто оказывались объекты с сильным институциональным управлением. В двух из трёх крупнейших кризисов лучший результат показали международные гостиничные сети, а в пандемию 2020 года лидером стала жилая недвижимость. Общий вывод: устойчивость чаще определяет не сам формат, а качество управления активом. Какая недвижимость лучше переживает финансовый кризис? Финансовый кризис лучше переживают объекты, где есть устойчивый спрос, контроль расходов, понятная операционная модель и сильное управление. В истории это особенно хорошо показали брендированные отели под управлением международных отельных сетей, которые даже в периоды сильного падения рынка сохраняли сделки, загрузку и восстанавливались быстрее локальных объектов. Какая недвижимость не падает в кризис? Недвижимости, доход которой не падает в кризис, не существует. Но есть сегменты, которые проседают слабее других и быстрее восстанавливаются. Исторически к ним относились жилая недвижимость в период кризиса мобильности и брендированная гостиничная недвижимость в период кризисов доходов и кредитования. Что устойчивее в кризис: жилая или коммерческая недвижимость? У жилой недвижимости обычно выше базовый спрос, но коммерческая недвижимость с сильными арендаторами и профессиональным управлением может проходить кризис лучше. На практике всё зависит от сегмента: офисы, ритейл, отели и жильё ведут себя по-разному. Универсального победителя нет, но объекты с институциональным управлением исторически показывают более стабильный результат. Почему апартаменты хуже переживают кризисы? Апартаменты для краткосрочной аренды часто сильнее зависят от туризма, сезонности и колебаний спроса. У них обычно нет глобального бренда, централизованных продаж, международной программы лояльности и стандартизированного управления. Поэтому в кризис они часто первыми теряют загрузку, доход и ликвидность. Почему международные гостиничные сети устойчивее независимых отелей? У международных гостиничных сетей есть то, чего обычно нет у независимых объектов: централизованный маркетинг, глобальные системы бронирования, стандарты сервиса, контроль расходов, узнаваемый бренд и постоянная база клиентов. Всё это помогает удерживать спрос и денежный поток даже в период падения рынка. Что такое институциональное управление недвижимостью? Институциональное управление недвижимостью – это профессиональная система управления объектом, где процессы построены не «вручную», а по стандартам: есть централизованный маркетинг, финансовый контроль, единые процедуры, система продаж, операционная аналитика и понятная модель ответственности. Такой формат управления лучше переживает кризисы. Что важнее для устойчивости: тип недвижимости или качество управления? История крупнейших кризисов показывает, что качество управления часто важнее самого типа недвижимости. Плохо управляемый актив в хорошем сегменте может проиграть сильному объекту в менее очевидной категории. Поэтому при выборе инвестиционной недвижимости важно смотреть не только на формат, но и на операционную модель, бренд, структуру спроса и управленческую команду. Как оценить устойчивость объекта недвижимости к кризису? Для этого обычно смотрят на три блока: доходность, ликвидность и скорость восстановления. Дополнительно оценивают структуру спроса, зависимость от кредитного плеча, силу бренда, качество управления, тип арендатора, локацию и устойчивость бизнес-модели. Чем меньше объект зависит от одной хрупкой переменной, тем выше его шанс пережить кризис. Что такое ликвидность недвижимости в кризис? Ликвидность недвижимости – это возможность продать объект без критического дисконта и многомесячного ожидания. В кризис чаще всего падает именно ликвидность: даже если формально цена не обвалилась, покупателей просто нет. Поэтому для инвестора ликвидность — один из главных показателей реальной устойчивости актива. Что такое скорость восстановления недвижимости после кризиса? Скорость восстановления показывает, за какое время объект или сегмент возвращается к докризисным показателям по доходу, спросу и инвестиционной активности. Один формат может просесть сильнее, но быстро восстановиться, другой – падать меньше, но потом годами оставаться слабым. Для долгосрочного инвестора это критически важный показатель. Что такое брендированная гостиничная недвижимость? Это формат, где объект работает под международным гостиничным брендом и управляется по стандартам сети или профессионального оператора. Для инвестора важно учесть, что сам логотип бренда, гарантирует только соответствие объекта стандартам сети, а обратить внимание стоит на участие в системе с готовым маркетингом, продажами, сервисом и операционной моделью. Почему в 2008 году пострадала жилая недвижимость? Потому что кризис 2008 года был кризисом долгов и банковской системы. Жильё оказалось частью перегретой запутанной кредитной конструкции. Когда заемщики перестали платить, рынок столкнулся не только с падением цен, но и с массовым исчезновением ликвидности. Почему в пандемию 2020 года выиграла жилая недвижимость? Пандемия стала кризисом мобильности, а не кризисом базовой потребности в проживании. Люди перестали путешествовать, но не перестали жить в квартирах и домах. Поэтому жилая недвижимость просела слабее гостиниц, апартаментов и многих коммерческих сегментов. Может ли частный инвестор войти в недвижимость с институциональным управлением? Да, но исторически такие сделки были доступны в основном крупному капиталу, фондам и холдингам. Вход для инвестора через фонд и долю в бизнесе начинался от $1-5 млн. В последние годы появились модели, при которых частный инвестор может купить отдельный юнит внутри профессионально управляемого объекта. Не путайте с апартаментами и локальными гостиницами, где вход может стоить от $20 000, такие объекты не обладают профессиональным управлением и относятся к другой категории. Чем инвестиции в гостиничный номер отличаются от покупки квартиры? Квартира чаще всего требует самостоятельного контроля арендаторов, ремонта, заселения и операционных вопросов. Гостиничный номер в профессионально управляемом объекте обычно встроен в систему управления, маркетинга и продаж. Но зато у него другая правовая и экономическая логика, поэтому инвестору нужно особенно внимательно смотреть на договор, оператора и модель выплат. Отельный номер – это арендный бизнес. Какие риски есть у покупки юнита в отеле? Основные риски – слабая управляющая компания, завышенные обещания по доходности, непрозрачная модель распределения выручки, зависимость от туристического потока, слабый бренд, плохая локация и юридические ограничения по правам собственника. Поэтому такие объекты нельзя оценивать только по красивой презентации или обещанному проценту доходности. Как проверить управляющую компанию в гостиничной недвижимости? Нужно оценивать опыт оператора, количество действующих объектов, бренд-портфель, стандарты работы, отзывы рынка, финансовую дисциплину и реальную способность обеспечивать загрузку. Если управление слабое, концептуальный объект может проиграть более простому, но системному проекту.
Инвестиции в отельную недвижимость: рыночный тренд 2025-2026 года
Капитал в недвижимости зарабатывает двумя путями: арендный поток и рост стоимости актива. Вместе они формируют доходность инвестиций в недвижимость, которая определяется не спекулятивным ростом квадратного метра, а чистым операционным доходом (NOI), тем, что остается после вычета налогов, эксплуатационных расходов и комиссий. Профессионалы оценивают актив через ставку капитализации (Cap Rate) и внутреннюю норму доходности (IRR), – так […]
Капитал в недвижимости зарабатывает двумя путями: арендный поток и рост стоимости актива. Вместе они формируют доходность инвестиций в недвижимость, которая определяется не спекулятивным ростом квадратного метра, а чистым операционным доходом (NOI), тем, что остается после вычета налогов, эксплуатационных расходов и комиссий. Профессионалы оценивают актив через ставку капитализации (Cap Rate) и внутреннюю норму доходности (IRR), – так видна реальная отдача от вложений. С учетом этого в 2026 году инвестиции в отельную недвижимость станут одной из основных точек притяжения капитала, считают аналитики. Анатомия прибыли: как работает капитал? Глобально рынок предлагает два пути: рентную стратегию и перепродажу. Первая обеспечивает пассивный доход от недвижимости и защиту от инфляции через индексацию ставок, вторая, быструю, но рискованную прибыль на волатильности рынка. Рентная модель vs Спекуляция Рентная модель в 2026 году претерпела изменения. Классическая сдача жилья в долгосрок (Long-term) теряет привлекательность из-за обгона инфляцией арендной ставки во многих странах. На смену ей приходят краткосрочная аренда и сервисные форматы. Здесь доход генерируется за счет оборачиваемости: чем выше загрузка и средняя цена за ночь (ADR), тем выше дивиденды собственника. Спекулятивная стратегия «купил на котловане – продал на ключах» работает лишь точечно. В развитых экономиках рост цены за весь цикл стройки упал до 15–20%, что едва перекрывает инфляцию. Исключение – рынки с взрывным ростом урбанизации, такие как отдельные регионы Юго-Восточной Азии. А также брендовые проекты на растущих рынках: например, гостиничные юниты уровня Wyndham в Грузии показывают рост капитализации до 30% в год еще на этапе строительства. <img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="683" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-8-1024x683.jpg" alt="инвестиции в отельную недвижимость" class="wp-image-2025" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-8-1024x683.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-8-300x200.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-8-768x512.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-8-225x150.jpg 225w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-8.jpg 1536w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Факторы, влияющие на ROI Доходность в финмодели зависит от макро- и микропоказателей: Локация и трафик: Близость к транспортным хабам, пляжам или деловым центрам напрямую определяет RevPAR (доход на доступный номер). Качество управления: Профессиональный оператор способен повысить доходность на 30–40% за счет динамического ценообразования и оптимизации расходов, в то время как самоуправление часто ведет к убыткам. Налоговая юрисдикция: Наличие соглашений об избежании двойного налогообложения и льготные ставки (например, отсутствие налога на прирост капитала) могут удвоить чистую прибыль. Стадия входа: Покупка актива на этапе Pre-launch традиционно обеспечивает лучшую цену, однако замораживает капитал на период строительства. По отдельности каждый из этих факторов мало что решает. Работает только комбинация, именно она превращает квадратные метры из спекулятивной покупки в стабильный финансовый инструмент. Инвестиционный треугольник: недвижимость против альтернатив Оценим место недвижимости в портфеле, сравнив её с депозитами, криптовалютой и фондовым рынком по трем критериям: надежности, доходности и ликвидности. Инструмент Надежность (Сохранность тела капитала) Доходность (Годовая в валюте) Ликвидность (Быстрый выход из актива без потерь) Брендовая отельная недвижимость Высокая (защита от инфляции, страхование) 8% – 16% Высокая (рост международного спроса) Банковский депозит (USD/EUR) Высокая (Гарантия государства) 2% – 4% Высокая (если не срочный) Криптовалюты (BTC/ETH) Низкая (Высокая волатильность) -50% … +100% Чаще высокая Фондовый рынок (S&P 500) Средняя (Рыночные коррекции) 8% – 10% (исторически) Высокая (Т+2 дня) Жилая недвижимость (Квартиры) Высокая (Физический актив) 2% – 4% Низкая Отельная недвижимость балансирует портфель, предлагая оптимальный риск-профиль. Это единственный актив, который позволяет использовать значительное кредитное плечо для увеличения доходности на собственный капитал (Cash-on-Cash Return). Доходность инвестиций в недвижимость по сегментам Коммерческая недвижимость в традиционном понимании переживает кризис идентичности. Удаленная работа стала нормой, что снизило спрос на офисы класса B и C. Доходность здесь падает, а риски вакантности растут. Стрит-ритейл чувствует себя лучше, но только в топовых локациях с пешеходным трафиком, где арендаторы (кафе, салоны красоты) не конкурируют с e-commerce. Жилой сектор: низкая маржа Покупка квартиры под сдачу в долгосрок – это способ сохранения, а не приумножения капитала. Средняя доходность в мегаполисах редко превышает 4-5%, а в провинции может быть вовсе убыточной. При этом инвестор несет риски неплатежей арендаторов и амортизации ремонта. Законодательство многих стран (Испания, Франция, Германия) жестко защищает жильцов, делая выселение должников процедурой на годы. Инвестиции в гостиничный бизнес: лидер гонки Это сегмент, где сегодня сосредоточена основная маржа. Речь идет о покупке номеров в отелях под международным брендом (Marriott, Wyndham, Radisson). В отличие от квартир, здесь работает профессиональная управляющая компания, а доход формируется посуточно. Преимущества формата очевидны: динамическое ценообразование позволяет перекладывать инфляцию на гостя мгновенно. Если доллар дешевеет, отель просто поднимает цены на номера на следующий день. Согласно данным организации WTTC, вклад сектора в мировой ВВП в 2025 году составил €10 трлн (на 6,7% больше, чем годом ранее), что подтверждает устойчивость спроса на качественные отели. Реальность против маркетинга: где подвох? Рынок наводнен предложениями с «гарантированной доходностью» 18-20%. Опытный инвестор знает: в стабильной валюте без кредитного плеча такие цифры на пассивном доходе невозможны. В нашем обзоре реальной доходности было показано, почему институциональные фонды и банки игнорируют проекты с заявленными 18–20%: чаще всего такая «сверхприбыль» возникает из манипуляций с цифрами или скрытых рисках, которые перекладываются на покупателя». Если в определенном регионе вам обещают доходность существенно выше рыночной, стоит искать скрытые риски. Обычно за красивыми цифрами кроется либо модель «возврата собственных средств» (когда завышенная цена продажи выплачивается вам же в виде аренды первые пару лет), либо отсутствие в расчетах фонда капитального ремонта и подмене чистого дохода выручкой. Признаки «токсичного» проекта с завышенными обещаниями: Гарантии «на бумаге»: Девелопер обещает выкуп (Buyback) по двойной цене через 5 лет, не имея банковской гарантии под это обязательство. Скрытые комиссии: В договоре управления мелким шрифтом прописаны сборы за маркетинг, бронирование и администрирование, которые съедают до половины дохода. Отсутствие бренда: Проект управляется «карманной» компанией застройщика без международного опыта и доступа к глобальным системам бронирования (GDS). Подобные схемы часто встречаются на развивающихся рынках, поэтому Due Diligence (комплексная проверка) обязателен. География доходности: где искать прибыль? В 2026 году вектор инвестиций сместился на Восток и Юг. Европа и США стали рынками сохранения капитала (Wealth Preservation), а не его приумножения. ОАЭ и Ближний Восток Дубай, Абу-Даби и Рас-эль-Хайма выдают 7-9% годовых в долларах, и это не маркетинговые обещания — Земельный департамент Дубая зафиксировал рекордный объём сделок в недвижимости на $249,7 млрд за 2025 год. Рынок живой и растущий. А нулевой подоходный налог означает, что эта доходность не тает по дороге к кошельку, делая эмираты практически безальтернативными для максимизации Net Yield. Юго-Восточная Азия (Таиланд, Индонезия) Пхукет и Бали переживают туристический бум. Инвестиции в брендовые резиденции здесь показывают ROI на уровне 8-12%. Ключевой драйвер — восстановление китайского турпотока и рост цифровых кочевников, арендующих жилье на средний срок (1-3 месяца). Однако здесь критически важно выбирать проекты на земле с правом Freehold или долгосрочного Leasehold с прозрачной структурой продления. Грузия Грузия предлагает низкий порог входа относительно Дубая и ОАЭ, и быструю окупаемость (6-8 лет). Налоговый режим «Малый бизнес» – 1% с оборота уникален для региона. Есть и свои риски: геополитика, сильная зависимость местной валюты от доллара, но и премия за риск в виде доходности 10-16% привлекает инвесторов из Европы и СНГ. Брендовые отельные номера: готовое решение Почему профессионалы выбирают отельные номера известных сетей? Это вопрос предсказуемости и ликвидности. Взвешивая плюсы и минусы инвестиций в недвижимость, стоит признать: главный минус — это необходимость управления. Мы уже подробно разбирали, как брендовый отель решает эту проблему «под ключ». Покупая номер в отеле вы становитесь совладельцем бизнеса, где стандарты сервиса контролируются штаб-квартирой в США или Европе. У бренда (Marriott, Wyndham, Accor) есть программа лояльности на 150+ миллионов гостей. Это гарантирует, что даже в низкий сезон ваш номер будет сдан участнику программы за баллы или деньги, пока соседний «ноунейм» апарт-отель стоит пустым. Кроме того, брендовая недвижимость — это ликвидный актив. Продать номер в действующем отеле с подтвержденным доходом гораздо проще, чем квартиру в жилом комплексе или ноунейм апартаменты, где собственник сам ищет жильцов. Резюме: Стратегия инвестора в 2026 году Доходность в недвижимости перестала расти на автопилоте — её приходится выстраивать через грамотное управление и правильный формат. Сегодня побеждают стратегии, завязанные на операционный бизнес, а не на ожидание «само подорожает». Брендовые гостиничные номера в юрисдикциях с комфортным налоговым режимом превращаются в ту самую золотую середину: капитал защищен, долларовая доходность обгоняет инфляцию, «пассивность» — не на бумаге, а настоящая.
Пассивный доход от недвижимости в 2026 году: оценка тренда на отельные номера
Номера в отелях Marriot, BWH, Wyndham и других мировых брендов – относительно новый вид актива для российских инвесторов, которых интересует пассивный доход от недвижимости. Отельные номера (юниты) в таких проектах находятся под управлением отельной сети, но при этом владеют ими частные инвесторы. Часть прибыли забирает управляющая компания, а остальное передается владельцам номеров в виде пассивного дохода, процент […]
Номера в отелях Marriot, BWH, Wyndham и других мировых брендов – относительно новый вид актива для российских инвесторов, которых интересует пассивный доход от недвижимости. Отельные номера (юниты) в таких проектах находятся под управлением отельной сети, но при этом владеют ими частные инвесторы. Часть прибыли забирает управляющая компания, а остальное передается владельцам номеров в виде пассивного дохода, процент которого может быть фиксированными или плавающим. <img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="683" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-4-1024x683.jpg" alt="как получать пассивный доход от недвижимости" class="wp-image-2021" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-4-1024x683.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-4-300x200.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-4-768x512.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-4-225x150.jpg 225w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-4.jpg 1536w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Пассивный доход от недвижимости – варианты Основные виды инвестиционных объектов: Жилая недвижимость для сдачи в долгосрочную или посуточную аренду; Коммерческие недвижимость, предназначенные для бизнеса арендаторов; Отельная недвижимость в собственности частных инвесторов под управлением отельера. От типа актива зависит не только размер потенциального пассивного доход от аренды недвижимости. Но и то, насколько в реальности «пассивной» окажется прибыль, и какую часть ее будут «съедать» расходы на содержание объекта. Инвестиции в жилую недвижимость Распространенное мнение тех, кто никогда не вкладывался в квартиры или коттеджи – жилой сегмент дает неизменно высокий пассивный доход. В действительности, такая аренда, скорее, возможность уберечь деньги от инфляции, но не актив с быстрой окупаемостью. По данным международного агентства International Investment, аналитика по недвижимости в жилом сегменте показывает следующий цикл окупаемости: 15-18 лет – оптимистичный сценарий окупаемости при грамотном выборе объекта с учетом расположения, инфраструктуры и прочими; 25-30 лет – окупаемость типовых квартир, расположенных в крупных городах с развитой инфраструктурой и большим спросом на аренду жилья (турист, студенты, приезжие специалисты); 40+ лет – окупаемость жилой недвижимости при неудачном выборе объекта. Даже в первом случае инвестиции в жилую недвижимость для сдачи в аренду не станут давать стабильный и реально пассивный доход. Здесь обязательно будут: Периоды простоев – несколько дней или недель без арендаторов; Необходимость решать операционные вопросы или платить за их решение управляющему; Самостоятельно платить налоги, проводить своевременный ремонт, учитывать другие плановые и внеплановые расходы. Владельцы квартир, которые не хотят или не могут быть полностью вовлечены в процесс управления (поиск жильцов, реклама, клининг и т.д.), могут нанять стороннего управляющего, например риелтора, который хорошо разбирается в рынке. Но в этом случае говорить о высокой доходности уже точно нельзя. Особенно в случаях, когда объект расположен за рубежом. Яркий пример – недвижимость в Черногории, которая многие годы пользовалась популярностью российских инвесторов ввиду развитого туризма, мягких визовых требований и близости россиянам местного менталитета. Однако в 2025 году спрос на объекты в Черногории со стороны россиян снизился на 25% – сообщает Forbes. Причина — перспективы ужесточения местного законодательства. Власти страны обещают ввести визы для россиян и дополнительные требования к владельцам недвижимости. Сдавать апартаменты и виллы в аренду самостоятельно, находясь в России, становится сложнее. Инвестиции в коммерческую недвижимость Допустим, что у вас есть складская площадь, арендуемая Mars или иной крупной корпорацией. Вероятность того, что организация вдруг не сможет платить за аренду, сравнительно мала. Риск того, что у нее внезапно пропадет необходимость в складе, тоже небольшой. Но здесь возникает другой вопрос – станете ли вы продавать такую коммерческую недвижимость? Предложения о покупке готового арендного бизнеса кажутся привлекательными. Однако при серьезном анализе, выявляются скрытые риски. К примеру, требования арендатора о пересмотре условий или досрочном расторжении соглашения, либо административные ограничения на использование участка земли, на котором расположен объект. В итоге, инвестиции в коммерческую недвижимость могу стать высокорисковым вложением. Если арендатор решит переехать или, например, закрыть бизнес, заработок пропадет не на дни и недели, а на месяцы. Дополнительно могут потребоваться финансовые вливания в адаптацию объекта под требования нового арендатора. Инвестиции в отельную недвижимость – как это работает? Суть предложения – инвестор приобретает один или несколько номеров в отеле, становясь совладельцем бизнеса. Отель продолжает находиться под управлением стороннего оператора. В этом заключается важное отличие вложений в отельную недвижимость от жилой или коммерческой. После покупки отельного юнита инвестор: Не занимается рекламой и поиском арендаторов; Не решает вопросы с сервисом и репутацией; Не проводит ремонт и уборку помещений; Не ведет юридическое сопровождение объекта. Эти и другие задачи полностью решаются профессиональной управляющей компанией. Дополнительные плюсы: Финансовая и юридическая прозрачность. Доходность, средний чек, загрузка по месяцам и прочие операционные показатели можно запросить у отельера. Иные полезные сведения даст свежая аналитика турпотока и отельного рынка в интересующей локации. Рост капитализации. Отель – это не просто недвижимость, это работающий бизнес, который со временем растет в цене. Особенно если говорить об отелях мировых сетей, таких как Radisson, Wyndham или Marriot. Цена актива на старте строительства и после открытия отеля может дать трех-пятикратное увеличение стоимости. Гибкое ценообразование на проживание. Со временем растет не только рыночная цена самих номеров, но и их тарифы для туристов. В периоды повышенной загрузки, например, проведения Олимпиады или других международных событий, цена номеров может временно расти на сотни процентов. По данным издания Forbes Russia, в отели инвестируют не только ради заработка, но и ради ВНЖ. В нынешних условиях с ограничением поездок за границу это особенно актуально. Выбор отеля для инвестиций Ключевые требования к отельной недвижимости: география проекта – локации популярные среди туристов и с предсказуемой юридической средой; формат проекта – наличие и отсутствие бренда, управляющей компании. Формат отеля Любой, кто хотя бы немного погружался в тему инвестиций в отельную недвижимость, знает, что на этом рынке существует три основных предложения: локальные ноунейм отели; псевдобрендовые отели; отели мировых брендов. Отличия брендовых и небрендовых отелей мы подробно разбирали ранее, поэтому здесь остановимся только на ключевых моментах. Локальные отели Небольшие отели, чаще всего построенные на кредитные средства. Как правило не обеспечены ничем, кроме честного слова местного отельера. Какая заполняемость будет у объекта? Кто и как им будет управлять? Что будет если отель не сможет обеспечить заявленную доходность? Ответы на эти вопросы инвестор узнает только столкнувшись с ними в моменте и не всегда эти ответы будут удовлетворительными. Псевдобрендовые отели Это своеобразный микс отеля и жилых апартаментов, где застройщик платит бренду за использование нейминга. Первые этажи занимает роскошное лобби и настоящий пятизвездочный отель известного бренда, а на верхних этажах располагаются типовые апартаменты, за управление которыми бренд не отвечает. Брендовые отели Известное имя отеля – это репутация и лояльная клиентская база по всему миру. Объекты, принадлежащие мировым брендам, проектируются под конкретную операционную модель и строятся по стандартам сети, чтобы приносить максимальный доход с каждого квадратного метра. Для инвестора такая модель предпочтительна по нескольким причинам: Доходность проекта рассчитана заранее. Уже на этапе заключения договора вкладчик точно знает, сколько он будет получать ежегодно, будет ли эта сумма фиксированная или плавающая, и в какой валюте будет выплачиваться; «Котловой метод» распределения прибыли, как страховка от простоев. Даже если конкретный номер не был занят жильцами какое-то время, инвестор всё равно получит деньги за этот период. Понятные условия выхода. В большинстве брендовых проектов есть опция обратного выкупа по запросу собственника. Если инвестор по какой-то причине решит вернуть свои деньги, бренд выкупит у него номер, избавив от необходимости самостоятельно искать покупателя и оформлять сделку. География проекта Крупные бренды предлагают номера в гостиницах, расположенных в наиболее выгодных локациях с точки зрения спроса на отельное размещение. Это может быть Южная Европа (Греция, Болгария, Грузия), Ближнем Востоке (ОАЭ, Дубай), Юго-Восточной Азии (Таиланд, Вьетнам, Бали) и другие локации. При выборе географического расположения отеля следует учитывать следующие факторы: Позиция в международном ТОП по турпотоку; Юридические условия сделки — покупка в собственность или концессия; Региональные налоги на недвижимость и ведение бизнеса; Политическая стабильность. Приобрести номер в отеле ОАЭ будет дороже, чем, например, в Индии. Европа предложит большую экономическую и правовую стабильность, чем Бали. А Грузия предоставит самый лояльный налоговый режим для иностранных инвесторов. Как получить пассивный доход? Самое главное не принимать эмоциональных решений, доверяясь цифрам в маркетинговых буклетах. Если проект обещает доходность на уровне 20% или даже выше, задайте вопрос: «За счет чего возникнет такая доходность?». При внимательном изучении оказывается, что это не чистая прибыль, а валовый доход при максимальном вовлечении инвестора в операционку, где нет даже намека на «пассивность». Обращайте внимание на институциональных инвесторов, они редко гонятся за максимальным процентом доходности. Их задача — предсказуемость и масштабируемость, поэтому они предпочитают модели с более скромной заявленной доходностью, но с высокой вероятностью её фактического получения и с понятной ролью инвестора, не завязанной на ручное управление.
Как инвестировать в недвижимость в 2026 году?
45 млрд евро – на такую сумму инвесторы сделали вложения в недвижимость в Европе только за первый квартал 2025 года. И, как рассчитали эксперты BNP Paribas, они на 6% превышают итоги за аналогичный период 2024 года. О чем говорит такой стабильный рост? О высокой рентабельности вложений в недвижимость. Особенно на территории Европы. Он же делает […]
45 млрд евро – на такую сумму инвесторы сделали вложения в недвижимость в Европе только за первый квартал 2025 года. И, как рассчитали эксперты BNP Paribas, они на 6% превышают итоги за аналогичный период 2024 года. О чем говорит такой стабильный рост? О высокой рентабельности вложений в недвижимость. Особенно на территории Европы. Он же делает интерес к вложениям в такие активы более актуальным. Единого алгоритма, как инвестировать в недвижимость, нет. Но некоторые важные тенденции рынка обозначить можно. Их учет существенно повышает вероятность успешного вложения капитала. Гостиницы вместо жилья Классическая инвестиционная модель – покупка жилого помещения и его продажа либо сдача в аренду. Эта стратегия работала долгое время, но сегодня получать стабильный и при этом пассивный доход от инвестиций в жилье стало затруднительно. Такой формат всё больше уступает коммерческим активам. Особенно отельным. Смещение фокуса внимания инвесторов на гостиничную недвижимость объясняется понятной финмоделью и доходностью. Если для жилой недвижимости она составляет 2-4%, то для отельной – 8-16% <img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="683" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-5-1-1024x683.jpg" alt="как инвестировать в недвижимость" class="wp-image-2017" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-5-1-1024x683.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-5-1-300x200.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-5-1-768x512.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-5-1-225x150.jpg 225w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-5-1.jpg 1536w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Статистические данные об отельных инвестициях О том, что крупные инвесторы сегодня все чаще вкладывают свой капитал именно в отельную индустрию, говорят многочисленные анализы. К примеру, в отчете JLL Hotels & Hospitality Group приводятся следующие факты: Американцы стали инвестировать в гостиничные объекты на 17,5% чаще в 2025 году. Максимальный интерес американских инвесторов привлекают отельные номера, расположенные в комплексах Вашингтона, Финикса и Нью-Йорка (города с высоким спросом на отельные номер). Динамика инвестиций за 2025 год указывают на то, что в отельную недвижимость вкладываются не только компании и корпорации, но и физические лица. В другом интересном исследовании от Cushman & Wakefield уже рассматриваются цифры по Европе: В Италии, Испании и Португалии основу инвестиций взяли на себя гостиничные и торговые объекты. На них пришлось около 57% всех сделок. В основном инвесторы в 2025 году выбирали объекты на юге Европы: Испания, Италия. За первые 2 квартала 2025 года инвесторы вложили более 12,1 млрд евро в недвижимость в Южной Европе. Для сравнения, за такой же период, но в 2024-м, этот показатель был меньше на 32%. Цифры говорят убедительнее слов – отельная недвижимость завоёвывает всё больше доверия у инвесторов и спрос на неё стабильно растет. Таблица сравнения отельная vs жилая недвижимость Квартира (сдача в долгосрочную аренду) Отельный номер Ожидаемая доходность 2-4% годовых 8-16% годовых Загрузка объекта Средняя, зависит от локации и спроса Высокая за счет туристического потока и лояльной базы гостей Формат управления Самостоятельно или через агента Управляющая компания Дополнительные источники дохода Нет Конференции, мероприятия, коммерческие съемки Какие бывают сценарии инвестиций в отельную недвижимость Вкладывать капитал в отельную недвижимость можно по разным сценариям: вложение в отельные апартаменты для самостоятельной сдачи в аренду; покупка отельного объекта на этапе строительства для дальнейшей перепродажи; покупка отельного номера под управлением оператора (управляющей компании). Покупка отельных апартаментов привлекает начинающих инвестор низким порогом входа и обещанием пассивного дохода на уровне 18-20%. Ранее мы уже разбирались, почему апарт-проекты не дают такой доходности: инвестору приходится самостоятельно заниматься всей операционкой: искать гостей, вести рекламу, проводить клининг и ремонт за свой счет; высокая зависимость апарт-отелей от сезонного спроса, и почти нулевой загрузкой в несезон, что приводит к убыткам; большой риск потери ликвидности, вследствие износа и отсутствия общего фонда капитального ремонта. Более пассивный доход может обеспечить второй сценарий, который подразумевает заработок на перепродаже. В данном случае инвестор покупает объект на стадии котлована. Когда строительство завершается, недвижимость продается по возросшей цене. Самый неприятный минус в такой истории – вероятность заморозки денег, особенно если проект сдается с задержкой. Наиболее выгодный сценарий – инвестиции в номера отелей (отельные юниты), которые управляются оператором. Инвестор просто покупает объект. Все остальное берет на себя управляющая компания. Она занимается поддержкой отеля, его развитием, улучшением услуг. Инвестор только получает итоговую прибыль, которая может быть: Фиксированной. Выплачивается управляющей компанией, независимо от сезона. Точная сумма оплаты прописывается в договоре. Главный плюс – стабильность. Плавающей. Выплачивается управляющей компанией по факту загрузки номеров. В данном случае прибыль зависит от сезона и заполняемости отеля. Главный плюс — высокий процент дохода в сезон. При этом такие сценарии не исключают друг друга. Например, если инвестор купил номер в отеле с услугами оператора, то он может: Заработать на сдаче номера гостям; Заработать на перепродаже номера через время. Отельная индустрия достаточно устойчива и перспективна в плане роста цен непосредственно на объекты. В первую очередь это связано с подорожанием земли. Такие объекты всегда строятся на участках высокой ценности. Даже если отель по какой-либо причине подешевеет, земля под ним – будет расти в цене. Кроме того, доходно отелей привязана к инфляции. Цены на гостиничные номера никогда не стоят на месте. И никогда не ползут вниз. Они стабильно повышаются. Поэтому такой бизнес всегда будет привлекать новых потенциальных инвесторов. И заработать на его перепродаже – практически всегда можно. Риски инвестиций в отели и советы инвесторам Можно ли в нынешних реалиях назвать инвестиции в гостиницы на 100% безопасными? Конечно нет. Подобные обещания могут давать только мошенники и сомнительные «эксперты». Такой формат инвестиций тоже имеет свои риски. Но с небольшой разницей: они окупаются относительной высокой премией, стабильностью и перспективами. Кроме того, при грамотном подходе к вложению своих денег инвестор может легко минимизировать риски: Сезонность и туристический поток. Доход отельного номера зависит от загрузки. В курортных регионах возможны сезонные просадки. Поэтому лучше выбирать отели с международным брендом, у которых есть лояльная база клиентов и доступ к глобальной системе бронирования; Выбор управляющей компании. Инвестиции в отельный бизнес предполагает, что управление объектом берет на себя профессиональный оператор (управляющая компания). Он сдает номера, устанавливает стандарты сервиса и следит за их выполнением, вкладывается в рекламу и т.д. Работа оператора обеспечивает инвестору пассивный доход. Но вместе с тем повышается зависимость от качества работы управляющей компании. Минимизировать риск легко. Достаточно выбирать сильные международные бренды с хорошей репутацией. Геополитическая обстановка. На доходность могут повлиять изменения визовых правил, налогов, курса валют и не только. Но примечательно, что именно отельные объекты лучше остальных к ним адаптируются. Объяснить это можно их гибкой тарифной политикой. При необходимости изменения расценок могут происходить буквально каждый час. Рыночная конкуренция. В популярных локациях может расти число новых отелей, что усиливает конкуренцию. Справиться с ней помогает сильный бренд выбранного оператора. Как выбрать отель для инвестиции При поиске отельного проекта под инвестицию учитывайте несколько важных нюансов: Бренд и оператор. Чем серьезнее и надежнее компания – тем лучше. В таком случае можно рассчитывать на действительно пассивный доход, потому что оператор возьмет на себя решение всех сопутствующих вопросов (реклама, обслуживание, создание условий и т.д.). Финансовая модель проекта. Важно объективно оценивать прогнозируемую нагрузку отеля, сроки окупаемости инвестиции, чувствительность к возможному падению спроса. Локация и туристический поток. Чтобы отельные номера приносили постоянную прибыль, лучше выбирать те из них, которые расположены в курортных зонах, стремительно развивающихся регионах, деловых центрах. Ликвидность выхода. Возможность перепродажи номера. Наличие бренда и управляющей компании значительно повышают ценность объекта на международном рынке . Кроме того, в брендовых отелях часто предусматривается опция обратного выкупа номеров по запросу владельца. Формат начисления дохода. Речь про фиксированный и плавающий доход. Важно учитывать плюсы и минусы обоих форматов. Например, фиксированный – дает стабильность. Зато плавающий – позволяет больше заработать в сезон. Можно ли входить в инвестиционный рынок недвижимости сегодня? Да. Главное – учитывать, что ориентиры в современных реалиях меняются. Жилая недвижимость больше не способна обеспечивать действительно пассивный и высокий доход. На смену ей приходят гостиничные проекты. И чем раньше вы адаптируетесь к новым условиям, тем быстрее сможете получить преимущество перед другими инвесторами.
Выгодные инвестиции в недвижимость: форматы и прогноз на 2026 год
Объем инвестиций на рынке недвижимости Европы в 2025 году вырос на 6%. В 2026 аналитики прогнозируют дальнейшее оживление рынка, который оправился от последствий пандемии и приспособился к геополитической напряженности последних лет. Основной рост ожидается в жилом, офисном и отельном сегментах, что говорит о смещении фокуса инвесторов с быстрой прибыли от перепродажи, на долгосрочные доходы от […]
Объем инвестиций на рынке недвижимости Европы в 2025 году вырос на 6%. В 2026 аналитики прогнозируют дальнейшее оживление рынка, который оправился от последствий пандемии и приспособился к геополитической напряженности последних лет. Основной рост ожидается в жилом, офисном и отельном сегментах, что говорит о смещении фокуса инвесторов с быстрой прибыли от перепродажи, на долгосрочные доходы от аренды. Чтобы сделать выгодные инвестиции в недвижимость, стоит присмотреться к потокам крупного капитала, играющего вдолгую. Виды инвестиций в недвижимость Инвестиции в недвижимость по форме управления активом можно условно разделить на три вида: 1) Самостоятельное управление Классический вариант: купить квартиру или коммерческое помещение и самому заниматься сдачей в аренду или перепродажей. Плюсы такого подхода — полный контроль над объектом и финансами. Минусы — высокая вовлеченность инвестора в операционные процессы: поиск арендаторов, текущий ремонт, маркетинг, налоговые отчисление — воаделец всем занимается самостоятельно. Подробный разбор, почему привычная формула «купил → сдал → заработал» не даёт пассивного дохода читайте по ссылке. 2) Стороннее управление Этот формат похож на предыдущую модель, с той лишь разницей, что владелец объекта передает операционку стороннему управляющему, например, риэлторскому агентству за процент от прибыли. Плюсы подхода — контроль над объектом с минимальной операционной нагрузкой. Минусы — снижение дохода, часть которого приходится отдавать управляющему. 3) Недвижимость, как бизнес Пример такого формата — покупка в собственность гостиничного номера в строящемся или готовом отеле. Инвестор становится совладельцем готового бизнеса с профессиональным управлением, который дает реальный пассивный доход. Да, часть дохода остается у отельера, в то же время, нет периодов простоя и личной вовлеченности в управление активом. Заключая договор купли-продажи, инвестор как бы говорит: «Теперь мой доход — это ваша ответственность». Плюсы подхода — полностью пассивный доход. Минусы — низкий контроль управления, необходимость тщательной проверки объекта и оператора. <img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="683" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-7-1024x683.jpg" alt="выгодные инвестиции в недвижимость" class="wp-image-2008" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-7-1024x683.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-7-300x200.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-7-768x512.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-7-225x150.jpg 225w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-7.jpg 1536w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Сравнение недвижимости с финансовыми инвестициями Инструмент Источник дохода Волатильность Вовлечённость Типичный риск Банковский вклад Процент банка Низкая Низкая Инфляция «съедает» реальную доходность Криптовалюты Рост цены (спекулятивно) Очень высокая Средняя/высокая Резкие просадки, регуляторные риски Квартира под аренду Аренда + рост цены Средняя Высокая Простои, ремонты, ошибки ценообразования Коммерческий объект Аренда Средняя Средняя Уход арендатора, экономические кризисы Отельный номер с оператором Операционная прибыль Средняя Низкая Качество оператора, сезонность Прогнозы инвестиций в недвижимость в 2026 году Рост интереса к недвижимости, как классу активов В США CBRE ожидает, что объём инвестиций в коммерческую недвижимость в 2026 вырастет на 16% до $562 млрд; По Savills, глобальные инвестиции в 2026 могут вырасти на 15% и превысить $1 трлн. По опросу CBRE 74% инвесторов планируют покупать больше коммерческих объектов, чем годом ранее. Смещение внимания на доходность вместо капитализации BNP Paribas отмечает, что в восстановительном цикле непосредственный доход от недвижимости становится важнее роста цены актива для инвесторов. На этом фоне выигрывают форматы, где доходность можно повышать управлением, а не надеждой на рост рынка. Как меняется доходность: от типа недвижимости и формата владения Квартира, как инвестиция Вложения в жилую недвижимость — понятный и очевидный актив, доходность которого зависит от: локации и спроса; расходов на ремонт и амортизацию; длительности периодов простоя; вовлеченности собственника в управление. Важно упомянуть, что рост цены недвижимости не влияет напрямую на рост доходности. Например, по Eurostat в 2025 году цены на жильё в ЕС выросли на 5,5% год к году, а цена аренды только на 3,1%. Рост цены может обгонять рост аренды, и тогда процент возврата на вложенный капитал становится более чувствительным к цене входа. «Рост цены недвижимости не влияет напрямую на рост доходности» Коммерческая недвижимость Сильная сторона — возможность закрепить доход долгосрочным договором. Как правило бизнес снимает помещения надолго и вместе с этим берет на себя все операционные расходы по содержанию помещений: текущий ремонт, клининг, оплата налогов и прочее. Слабые стороны: Высокий порог вход. Готовый арендный бизнес (ГАБ) стоит недешево, а если его продают, то сразу возникает вопрос «почему?». Если прибыль стабильная и высокая, почему владелец решил от неё отказаться; Концентрация риска. Высокая зависимость от арендатора, если он обанкротится или просто уйдет, период простоя может затянуться на месяц; Большие расходы на адаптацию помещений под запрос арендатора. Отельные апартаменты и гостиничный бизнес Доходность отельного бизнеса напрямую зависит от управления: загрузка отеля, тарифы, сезонная стратегия, сервис, репутация, каналы привлечения гостей. Поэтому при выборе объекта для инвестиций важно заранее выяснить, кто им будет управлять. В популярных туристических локациях сейчас масса предложений отельных апартаментов с обещанием высокой доходности. Откуда возьмется такая доходность продавцы предпочитают умолчать. Чаще всего после покупки инвестор остается один на один с вопросом поиска гостей. Либо делегирует эту задачу стороннему управляющему за процент от прибыли. Другой вариант — покупка номера в брендовом отеле с международной управляющей компанией. Это не просто покупка недвижимости, это вложения в работающий бизнес. Бренд изначально просчитывает риски, следит за качеством строительства и привлекает к управлению только проверенных операторов, с глобальной системой бронирования, строгими стандартами сервиса, большой базой лояльных клиентов и сильным маркетингом. То есть, делается всё, чтобы получить максимум прибыли с каждого квадратного метра. Отельный номер vs отельные апартаменты Параметр Отельный номер Отельные апартаменты Управление Централизованное, по стандартам бренда Чаще всего управляется собственником самостоятельно Распределение дохода «Котловой метод» между всеми владельцами Зависит от конкретного юнита Риски простоев Низкие, за счет глобальной системы бронирования и лояльности гостей Высокие из-за конкуренции между владельцами Прогноз на 2026: что будет двигать рынок Ставки и стоимость капитала Стабилизация ставок обычно улучшает доступность финансирования и оживляет сделки. Например, ЕЦБ в декабре 2025 удерживал депозитную ставку на уровне 2,00%. Доходность как главный драйвер CBRE ожидает, что доходность в 2026 будет в большей степени формироваться текущим доходом, а не ростом цен, и прогнозирует умеренное сжатие cap rates на 5–15 б.п. Возврат капитала в рынок Рост прогнозируемых объёмов инвестиций означает больше конкуренции за качественные объекты, строгие требования к прозрачности моделей дохода и масштабирования. Вывод: выгодные инвестиции в недвижимость 2026 Продолжая тренд 2025 года, в 2026 крупные игроки рынка отдают предпочтение объектам, которые приносят долгосрочный, постоянный доход. Спекуляции на колебаниях цен с быстрой перепродажей отходят на второй план. Что делать частному инвестору? В первую очередь, определиться с тем, что вам ближе. Если важны контроль и гибкость, подойдёт прямое владение с личным управлением объектом и полным погружением во все процессы. Если приоритет — максимально пассивный доход, логичнее смотреть на объекты с профессиональным управлением, понятной и масштабируемой финмоделью. Например, отельные проекты с долевым учасием или полным владением.
Доходность инвестиций в недвижимость в 2025-2026 году
125 млрд долларов – общая сумма, которую инвесторы вложили в недвижимость Дубая только за первые 3 квартала 2025 года, по данным DXBinteract. Эта же цифра за первые 3 квартала 2024 года была на 20,5% меньше. Похожую тенденцию роста инвестиций в недвижимость демонстрируют и другие страны: Таиланд, Грузия, Греция и др. И это прямое подтверждение тому, […]
125 млрд долларов – общая сумма, которую инвесторы вложили в недвижимость Дубая только за первые 3 квартала 2025 года, по данным DXBinteract. Эта же цифра за первые 3 квартала 2024 года была на 20,5% меньше. Похожую тенденцию роста инвестиций в недвижимость демонстрируют и другие страны: Таиланд, Грузия, Греция и др. И это прямое подтверждение тому, что мировой рынок недвижимости стабилен. Интерес инвесторов только растет. Правда, немного смещаясь при этом: с частных жилых объектов в пользу объектов гостиничного сектора. Почему инвестиции в недвижимость за рубежом смещаются в сторону отелей 2025 год – период изменения вектора инвестиций. Буквально несколько лет назад вкладчики массово скупали жилую недвижимость. И это вполне объяснимо. Инвестиции в жилье всегда казались понятными: квартира приобретается, сдается в аренду, инвестор получает арендные платежи. Но наши реалии ломают подобную стратегию. Практика показывает, что именно жилые объекты и требуют от инвесторов активного участия. Как минимум нужно: Искать арендаторов; Регулярно проводить ремонт; Решать конфликтные ситуации; Нести финансовые потери из-за простоя и т.д. Поэтому действительно пассивный доход при такой модели почти невозможен. И подробнее об этом рассказано в соответствующем исследовании International Investment. Решение этой проблемы современные инвесторы нашли в отельной недвижимости. В противовес жилым объектам, вложения в гостиничные номера работают по немного другой модели: Инвестор покупает номер и передает его профессиональной управляющей компании (УК); УК берет на себя все сопутствующие заботы (ищет клиентов, оформляет брони, обслуживает гостей); Инвестор получает часть от общего дохода. На первый взгляд такая модель может отпугнуть, потому что она подразумевает только частичную прибыль от аренды (часть забирает себе УК). Но важно учесть, что гостиничные апартаменты сдаются в разы дороже обычных квартир. И эта разница остается ощутимой даже после вычета комиссий, которые взимает управляющая компания. <img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="683" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-5-1024x683.jpg" alt="доходность инвестиций в недвижимость" class="wp-image-2004" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-5-1024x683.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-5-300x200.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-5-768x512.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-5-225x150.jpg 225w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-5.jpg 1536w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Сравнение основных инвестиционных инструментов Таблица сравнения жилой, коммерческой и отельной недвижимости Квартира Брендовый отель Офисное помещение Поиск арендатора Самостоятельно или агентство Управляющая компания Самостоятельно или брокер Загрузка Один арендатор Сотни гостей со всего мира Один или несколько арендаторов Средняя доходность (год) 2-4% 8-16% 3-5% Ликвидность Средняя Высокая Средняя Риск простоя Высокий (при смене арендатора) Низкий (за счет работы УК) Средний (зависит от экономической ситуации) Поэтому инвесторы все реже приобретают обычные квартиры и все чаще вкладываются в отельную недвижимость, отдавая предпочтение стабильности и спокойствию. Свежая статистика по доходности отелей в мире Чтобы не быть голословными, рассмотрим несколько интересных примеров статистики, полезных для инвестиций в отельную недвижимость в 2025-2026 гг. Агенство «Новости Армении-NEWS.am» в феврале 2026 года провело свое исследование по отельной недвижимости Дубая и пришло к таким цифрам (данные за 2025 год): Уровень загруженности отелей Дубая превысил 80%; Средняя стоимость номера увеличилась на 8%; За год в эмирате было забронировано более 45 млн номеро-ночей; Прибыль с каждого сданного гостям номера стала больше на 11%. Аналитическая компания Verified Market Reports также изучила перспективы отельных инвестиций, ее выводы оказались следующими: 1 трлн долларов — объем гостиничного бизнеса в 2024 году в мире. 1,6 трлн млрд долларов — прогнозируемый мировой объем гостиничного бизнеса к 2033 году. А немецкий сервис ALLTOPHOTELS изучил общую динамику доходности отельных номеров в нескольких странах, сопоставив статистику за 2024 и 2025 гг: Австрия: +14,8% Польша: +13,3%; Испания: +9,5%; Греция: +14,9%. Все эти цифры указывают инвесторам на два факта: Спрос на услуги отелей растет. Причем брони поступают не только от путешественников. Услугами отелей все чаще пользуются предприниматели, медийные персоны, фотографы, организаторы мероприятий. Гостиничные инвестиции отличаются хорошей устойчивостью. Увеличение туристических и корпоративных потоков делает такую недвижимость более стабильной для получения дохода. Это и можно назвать ключевым преимуществом инвестиций в гостиничный бизнес в 2026-2027 гг. Основные форматы инвестиций в отельные номера Еще один важный плюс инвестиций в отельные номера — их вариативность. Инвесторам предлагается несколько моделей на выбор. 1. Покупка номера в брендовом отеле Наиболее безопасная модель. Инвестор приобретает номер в крупном, известном отеле, которым управляет международная компания. Именно эта компания выполняет всю операционную деятельность: от поиска гостей до финансовой отчетности. Особенность: максимальная пассивность дохода, но получение только доли от общей прибыли. 2. Инвестиции в апарт-отели Более «свободное» инвестирование. В данном случае покупаются жилые или коммерческие апартаменты, которые переводятся в эксплуатацию как гостиничный фонд. Номера можно сдавать самостоятельно или через агента. Особенность: на старте может быть высокая доходность, но серьезный риск снижения капитализации. 3. Покупка номеров в локальных отелях В данном случае инвестор приобретает номер в отеле без международного оператора. То есть у объекта нет своей управляющей компании и сильного бренда. Все управление лежит на сторонней локальной компании. И от нее зависит доходность инвестиций. Особенности: низкий порог входа из-за отсутствия бренда, высокие риски нестабильной загрузки. Брендовый отель vs локальная гостиница «Купить номер подешевле, чтобы заработать больше» – типичная ошибка начинающего инвестора. Номера в локальных объектах, которые не имеют своего бренда, статуса, имиджа и управляются компанией «ноунеймом», отличаются менее высоким порогом входа. Но они дают гораздо меньшую доходность и гораздо большие риски, ставя полностью пассивную прибыль от инвестиций в недвижимость под угрозу. Брендовые отели управляются крупной гостиничной сетью. У них уже: Есть узнаваемое имя; Действуют строгие стандарты качества; Подключена международная система бронирования; Используются централизованные программы лояльности. Все это повышает порог входа (работающий бизнес не может стоить дешево), но вместе с тем гарантирует доходность и капитализацию. Основные отличия брендовых и локальных отелей Брендовый отель Локальный отель Репутация Глобально известный бренд, доверие гостей со всего мира Репутация формируется локально, узнаваемость ограничена территорией Оператор Профессиональная международная УК Локальная УК Система бронирования Подключен к глобальным каналам продаж, есть собственная база лояльности Ограниченные маркетинговые каналы, отсутствие постоянной базы гостей Загрузка Стабильная, благодаря узнаваемости бренда и программам лояльности Зависит от сезона и локального спроса Ликвидность Высокая, за счет инвестиционной привлекательности. Средняя, зависит от текущей репутации объекта Еще одно важное отличие брендовых отелей от локальных – их доходность. В отелях с мировым именем она составляет 8-16% годовых. Прибыль при этом распределяется «котловым методом», то есть аккумулируется в общем «котле» и затем распределяется между собственниками в соответствии с размером их доли, независимо от заполняемости конкретного номера. Локальные отели могут приносить в сезон (3-5 месяцев в году) 10-12% дохода, а в остальное время прибыль может снижаться до нуля, в итоге годовая доходность будет скромной. Кроме того, заработок конкретного инвестора часто привязан к заполняемости номера, которым он владеет. Преимущества инвестиций в брендовый и локальный отель Инвестиции в брендовые отели обеспечивают инвестору следующие преимущества: Сильная репутация. Известные сети постоянно работают над поддержкой и улучшением имиджа. Поэтому они прикладывают максимум усилий для стабильного привлечения гостей. Предсказуемость прибыли. Брендовые сети предоставляют прозрачную финансовую структуру и работают по строгим международным стандартам. Поэтому финансовый поток тут более предсказуем и понятен. Высокая ликвидность при выходе. Номер в известном отеле легче продать. Минимальная вовлеченность. Брендовые номера управляются крупными операторами. Инвестору не нужно выполнять какие-либо операционные действия самостоятельно. Привлекательность для международной аудитории. Сезонные колебания заполняемости не настолько критичные, как в небольших местных гостиницах. Локальные отели, в свою очередь, отличаются немного иными плюсами: Низкий порог входа. Локальные отели часто строятся на заемные деньги и часто продают свой номерной фонд по низу рынка. Гибкая модель управления. В некоторых проектах инвестор может влиять на выбор управляющей компании выбирать, стратегию привлечения гостей или формат эксплуатации. Потенциал роста. Если объект находится в развивающемся туристическом регионе, то, вложив меньше, можно рассчитывать на существенный прирост стоимости. Резюмируя преимущества, можно сделать вывод, что брендовые отели – это про стабильный пассивный доход от недвижимости в моменте и в перспективе, а локальные гостиницы – про рискованное вложение и возможность получения высокого дохода при развитии проекта в будущем. Инвестиции в отели – перспективный инструмент диверсификации капитала. Особенно, если речь про брендовые отели. Это одни из немногих объектов, которые позволяют получать действительно стабильный доход с минимальным участием инвестора в операционных процессах.
Глобальная аналитика по недвижимости 2026: куда течет умный капитал?
К 2026 году деньги — и частные, и институциональные — продолжают утекать от перегретых рынков в хабы Ближнего Востока и Юго-Восточной Азии. Офисный сегмент теряет привлекательность: гибридная работа закрепилась, ликвидность падает. Капитал смещается в гостиничные активы под управлением международных брендов. Доходность портфеля больше не строится на спекулятивном росте цены квадратного метра — это история прошлого […]
К 2026 году деньги — и частные, и институциональные — продолжают утекать от перегретых рынков в хабы Ближнего Востока и Юго-Восточной Азии. Офисный сегмент теряет привлекательность: гибридная работа закрепилась, ликвидность падает. Капитал смещается в гостиничные активы под управлением международных брендов. Доходность портфеля больше не строится на спекулятивном росте цены квадратного метра — это история прошлого десятилетия. Сегодня зарабатывает тот, кто управляет операционной эффективностью и хеджирует валютные риски через динамическое ценообразование. Макроэкономический сдвиг: упадок офисов и ренессанс гостеприимства Правила игры переписываются фундаментальными сдвигами в потреблении. По данным UNCTAD, урбанизация в развивающихся странах идёт в полтора раза быстрее, чем на Западе — спрос на инфраструктуру колоссальный. Только вот характер этой инфраструктуры изменился. Типовые офисные «коробки» класса B и C пустеют рекордными темпами — вакантность в некоторых мегаполисах доходит до 20%. Эти объекты превращаются в токсичные активы, съедающие деньги вместо того, чтобы их приносить. На этом фоне инвестиции в отельную недвижимость выглядят как тихая гавань. Сектор Hospitality полностью оправился от пандемии и уверенно растёт. Причём тянет его не бизнес-туризм, а сегмент Leisure (Досуг) — люди компенсируют годы ограничений, тратя на путешествия и впечатления больше, чем когда-либо. Отельеры этим пользуются: средняя стоимость номера (ADR) растёт быстрее официальной инфляции, и рынок это принимает. Для понимания глубины процессов важно различать владение метрами и владение бизнесом. В материале International Investment разбирается почему пассивный доход в 2026 году устойчив только при полном делегировании операционки профессионалам. Попытка управлять коммерческим объектом самостоятельно в текущих условиях часто ведет к операционным убыткам из-за сложности регуляторных и маркетинговых процессов. <img loading="lazy" decoding="async" width="1024" height="683" src="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-3-1024x683.jpg" alt="инвестиции в отельную недвижимость" class="wp-image-1997" srcset="https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-3-1024x683.jpg 1024w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-3-300x200.jpg 300w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-3-768x512.jpg 768w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-3-225x150.jpg 225w, https://internationalinvestment.biz/agency/wp-content/uploads/2026/02/Сателит-3.jpg 1536w" sizes="auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px" /> Сравнительная матрица активов Чтобы наглядно оценить привлекательность различных секторов, обратимся к цифрам. Ниже представлена таблица сравнения ключевых показателей для инвестиционных активов. Тип актива Чистая доходность (Net Yield) Устойчивость к инфляции Ликвидность выхода Брендовый отельный номер 8% – 16% Высокая (динамический прайс) Высокая (международный спрос) Стрит-ритейл 4% – 7% Средняя (индексация 1 раз в год) Средняя (зависит от локации) Офисная недвижимость 3% – 5% Низкая (долгосрочные договоры) Низкая (падение спроса) Жилая аренда (Long-term) 2% – 4% Низкая (регулирование ставок) Высокая (внутренний рынок) Институциональная аналитика по недвижимости: цифры и факты При принятии решения о входе в сделку эмоции должны быть исключены. Только сухая аналитика по рынку недвижимости отвечает на вопрос, стоит ли вкладываться. Главный индикатор здоровья отельного бизнеса — RevPAR (доход на доступный номер), и в брендовом сегменте он стабильно растёт третий год подряд. UNWTO подтверждает: международный турпоток в 2025-м превысил доковидный уровень на 5%, достигнув 1,52 млрд прибытий. Качественных номеров в популярных локациях физически не хватает. Те, кто зашёл в проекты на стадии строительства (Off-plan) в туристических кластерах, фиксируют рост стоимости актива ещё до того, как отель принял первого гостя. Но именно здесь прячется риск, о котором брокеры предпочитают молчать. Купить номер в отеле под вывеской Marriott, Wyndham или Hilton — и купить «апартаменты» в локальном апарт-отеле без имени — это две принципиально разные истории с разными последствиями. Статистика неумолима: проекты без сильного бренда проигрывают в борьбе за гостя. Почему брендовые номера выигрывают: Глобальная аудитория: Сетевые отели подключены к тысячам каналов продаж через GDS-системы. Локальный управляющий при всём желании не получит доступ к этой машине дистрибуции. Контроль расходов: Централизованные закупки — от полотенец до оборудования — срезают операционные издержки (OpEx) на 15-20% по сравнению с одиночными объектами. Масштаб решает. Прозрачная отчётность: Международные операторы отчитываются по стандартам USALI. «Творческая бухгалтерия» и скрытые комиссии здесь не проходят — всё на виду. Плюс ко всему, за сетями стоят программы лояльности с сотнями миллионов пользователей. Это гарантирует загрузку даже в низкий сезон, когда локальные «ноунейм» отели стоят пустыми. Доходность и подводные камни Реальная доходность инвестиций в недвижимость часто отличается от рекламных буклетов. Как справедливо отмечено в профильном обзоре, обещания 18-20% годовых в валюте на пассивном доходе — это маркетинговый миф, рассчитанный на неквалифицированных инвесторов. Такие цифры достижимы только при принятии высоких девелоперских рисков. Стабильный рентный поток от качественного актива в твердой валюте находится в диапазоне 6-10% годовых. Все, что выше, требует тщательного Due Diligence. Часто завышенные показатели доходности скрывают отсутствие в финансовой модели фонда на реновацию (FF&E Reserve). Факторы, снижающие чистую прибыль инвестора: Налоги: Имущественный налог и налог у источника способны откусить до 30% прибыли — если не воспользоваться соглашениями об избежании двойного налогообложения. Комиссии оператора (Management Fees): Базовая ставка плюс плата за успех (Incentive Fee) должны быть рыночными и привязанными к результату. Если оператор зарабатывает независимо от загрузки — это повод насторожиться. Валютные риски: Недвижимость номинально подорожала, а валюта страны просела — и реальная доходность ушла в минус. Классическая ловушка для тех, кто не учитывает курсовую динамику. Качественный отель требует полного обновления интерьера и оборудования каждые 5-7 лет. В брендовых проектах отчисления в этот фонд (обычно 3-5% от выручки) происходят автоматически. В локальных проектах собственники часто забирают эти деньги как «прибыль», чтобы через несколько лет столкнуться с необходимостью вкладывать огромные суммы в капремонт из своего кармана, что обрушивает ROI всей инвестиции. Юридическая прозрачность и налоговые тренды Эпоха «серых» инвестиций закончилась. Организация OECD продолжает закручивать гайки в контроле за трансграничным движением капитала. Автоматический обмен налоговой информацией (CRS) сделал владение зарубежной недвижимостью полностью прозрачным. В 2026-м купить объект за рубежом и не объяснить, откуда деньги, проблематично. Отсюда логичный вывод — выбирать юрисдикции с понятными правилами и комфортным налоговым режимом. ОАЭ и ряд карибских стран не берут налог ни с доходов физлиц, ни с прироста капитала — это ощутимо повышает эффективность вложений. Но есть нюанс: право собственности должно быть полным (Freehold). Долгосрочная аренда (Leasehold) накладывает ограничения, которые могут серьёзно осложнить жизнь при перепродаже или передаче актива. Почему брендовые отели продаются быстрее локальных форматов Важно также понимать стратегию выхода. Ликвидность брендового гостиничного номера обеспечивается тем, что это готовый бизнес с подтвержденным денежным потоком. Такой актив можно продать институциональному инвестору или другому частному лицу в любой точке мира. Локальные апартаменты, как правило, интересны только местным жителям, что сужает воронку потенциальных покупателей. Анализируя возможности выхода из инвестиции, стоит обратиться к экспертному мнению, где подчеркивается, что ликвидность объекта напрямую зависит от репутации управляющей компании. Объект под флагом Radisson или Marriott всегда будет стоить дороже аналогичного здания с незнакомой вывеской. Критерии выбора региона Географическая диверсификация — единственный способ защиты капитала от геополитических рисков. Однако не все регионы одинаково полезны. Европа, при всей своей стабильности, предлагает слишком низкую доходность и высокие налоги, поэтому инвесторы смещают фокус на более динамичные юрисдикции. На что смотреть при выборе страны: Туристический потенциал: Круглогодичный сезон или государственные планы по развитию инфраструктуры. Грузия — яркий пример: либеральные визы, бурный рост международных сетей (особенно Батуми), одна из лучших загрузок в регионе. Южная Европа — Греция, Черногория — привлекает стабильным правом собственности при явном дефиците качественных брендовых курортов. Валютная стабильность: Привязка местной валюты к доллару или евро. Ближний Восток (ОАЭ, Саудовская Аравия) и фактически долларизированные экономики защищают от девальвации — инвестор не просыпается утром с обесценившимся активом. Налоговый режим: Льготное налогообложение меняет всю математику. ОАЭ с нулевым налогом на доходы или Грузия со статусом «малый бизнес» (1% с оборота) позволяют сохранить тело инвестиции и максимизировать чистый денежный поток (Net Yield). Западная Европа с её фискальной нагрузкой проигрывает здесь вчистую. Эра профессиональных рантье Рынок 2026 года больше не прощает подхода «купил и забыл». Эпоха, когда любая квартира дорожала сама по себе, закончилась. Прибыль теперь — результат расчётов, глубокой аналитики и партнёрства с международными брендами, которые умеют генерировать клиентов в любых экономических условиях. Всё остальное — лотерея с дорогими билетами.