נתוני AirDNA, שמצטט TravelDailyNews International, מציגים את השינוי המרכזי בשוק: בעלי הנכסים מרוויחים יותר בעיקר הודות להעלאת המחירים, ולא עקב גידול במספר האורחים. כל 20 השווקים האירופיים הגדולים העלו את ה-ADR באוגוסט, ורק אלבניה הציגה עלייה ניכרת בשיעורי התפוסה.

ההכנסה צומחת מהר יותר מהביקוש

במהלך הקיץ, מיוני עד אוגוסט, ה-RevPAR הממוצע באירופה עלה ב-5,5% ל-€105,2. ה-ADR הוסיף 7,8% והגיע ל-€157,2, אך התפוסה ירדה מ-68,3% ל-66,9%. מספר הלילות שמומשו ירד ב-2% ל-174,9 מיליון.

הסקירה המלאה של AirDNA מראה כי העלאת התעריפים אינה מוסברת רק בשינוי בהרכב ההיצע. מדד Repeat Rent, המשווה את מחירי אותם הנכסים לאורך זמן, עלה באוגוסט ב-6,1%. בעלי הנכסים הקיימים אכן העלו מחירים.

עבור משקיע, הבדל זה הוא עקרוני. RevPAR מודד הכנסה ברוטו, ולא את התשואה הנקייה של הנדל״ן. ממנה יש עדיין לנכות דמי ניהול, ניקיון, עמלות פלטפורמות, מסים, אחזקת הנכס ועלויות מימון. אם מחיר הלילה עולה מהר יותר מהתפוסה, ההכנסה ברוטו יכולה לעלות אפילו בעת היחלשות הביקוש.

גבול המודל הזה כבר נראה לעין: עלייה של 7,5% ב-ADR הניבה רק 4,3%+ ב-RevPAR. הירידה בתפוסה קיזזה חלק ניכר מתוספת המחיר.

ספרד וגרמניה מושכות את אירופה מטה

הירידה הכלל-אירופית בביקוש התבררה כהרבה פחות אחידה מכפי שמשתמע מהנתון הכולל.

ספרד הייתה אחראית ל-68,8% מהירידה הקיצית במספר הלילות שמומשו, וגרמניה ל-30,5% נוספים. ללא ספרד, הביקוש באירופה היה יורד ב-0,7% בלבד. אם מנטרלים גם את גרמניה, המדד כמעט ולא היה משתנה: 0,02%-.

בספרד עצמה הביקוש בקיץ ירד ב-12,5%, ובאוגוסט ב-14,3%. גרמניה התמודדה עם ביקוש מקומי חלש יותר ליעדי החוף שלה. באוגוסט ירד ה-RevPAR הגרמני ב-0,5%, כיוון שהעלאת התעריף כבר לא פיצתה על הצניחה בתפוסה.

לכן, הטענה על ירידה בשכירות לטווח קצר בכל רחבי אירופה תהיה כוללנית מדי. עיקר הירידה מרוכז בשני שווקים גדולים.

ספרד מאבדת היצע לאחר הסרת מודעות

ספרד מתאפיינת גם בצמצום ההיצע. באוגוסט היה מספר הנכסים הזמינים נמוך ב-8,9% מרמתו אשתקד, ובמהלך הקיץ כולו — ב-10,7%.

AirDNA מייחסת תפנית זו להסרת מודעות שהחלה בקיץ 2025. אז הצליחה ממשלת ספרד להביא להסרת כ-65 אלף מודעות ללא הרישיונות הנדרשים מ-Airbnb, ודיווחה על 54,728 מודעות נוספות ללא מספר רישום שנדרש לפי המתווה הלאומי שהיה בתוקף באותה עת.

בשנת 2026 השתנו הכללים. בית המשפט העליון של ספרד ביטל חלקית את הצו המלכותי 1312/2024 ופסל את ההוראות בדבר הליך רישום שכירות אחיד ורישום חובה במרשם המקרקעין או המיטלטלין לשם קבלת מספר הנדרש להצגת נכס בפלטפורמות מקוונות.

ההחלטה אינה מבטלת את הדרישות האזוריות והעירוניות לדיור תיירותי. לכן, לא ניתן להגדיר את השוק הספרדי כנטול רגולציה לחלוטין, וגם לא ככזה הפועל תחת רישיון לאומי פשוט ויחיד.

ברמת האיחוד האירופי, החל מ-20 במאי 2026 חלות תקנות האיחוד האירופי 2024/1028 בנושא איסוף ושיתוף נתונים על שכירות לטווח קצר. התקנות מאחדות את העברת הנתונים מהפלטפורמות לרשויות, אך אינן קובעות רישיונות אחידים לכלל אירופה, מגבלות לילות או תנאי קבלה לנכסים.

עבור הבעלים יש לכך חשיבות גם מבחינה סטטיסטית. הסרת מודעות בעלות ביצועים חלשים מפחיתה את התחרות ומשנה במקביל את הנתונים הממוצעים של יתר השוק. ADR גבוה יותר בעקבות הסרת חלק מהמודעות עדיין אינו מעיד על עלייה בביקוש התיירותי.

צפון אירופה רושם יותר הזמנות

בצפון התמונה הפוכה. במהלך הקיץ גדל מספר הלילות שמומשו ב-7,8% בשוודיה, ב-7,2% בפינלנד, ב-5% בנורווגיה וב-4,9% בדנמרק. במצטבר, השווקים מצפון לקו רוחב 55 הוסיפו 5,2%.

הזמנות עתידיות מחזקות מגמה זו. לתקופה שבין ספטמבר לדצמבר, פינלנד מקדימה את נתוני השנה שעברה ב-22,6%, דנמרק ב-16,2%, צ׳כיה ב-12,9% ופולין ב-12,5%.

הלסינקי. פינלנד מובילה באירופה בצמיחת ההזמנות לספטמבר–דצמבר 2026. צילום: JIP, Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0.

פולין מעניינת במיוחד בשילוב בין ביקוש להיצע. בקיץ עלה מספר הלילות שמומשו ב-6,4%, בעוד שמספר הנכסים הזמינים גדל ב-7,9%. כאן השוק מתרחב בינתיים משני הצדדים: גדל מספר אפשרויות האירוח וגדל מספר האורחים.

פינלנד מציגה גידול מהיר אף יותר בהיצע: 11,2%+ במהלך הקיץ. עובדה זו יוצרת סיכון אחר. הזמנות עתידיות חזקות תומכות בשוק כעת, אך אם ההיצע ימשיך לגדול מהר יותר מהביקוש, הלחץ על שיעורי התפוסה יגבר.

אלבניה ומונטנגרו גוזלות ביקושים מהים האדריאטי

הגידול המהיר ביותר בביקוש בקיץ בקרב שווקים אירופיים בולטים נרשם בחוף המזרחי של הים האדריאטי. באלבניה עלה מספר הלילות שמומשו ב-19,7%, ובמונטנגרו ב-17,6%.

אלבניה הפכה ליחידה מבין 20 השווקים הגדולים שרשמה עלייה ניכרת בתפוסה באוגוסט: 2,1+ נקודות אחוז. זהו איתות חזק יותר מעלייה גרידא ב-ADR, שכן הגידול בהכנסות נתמך במספר גבוה יותר של לילות מוזמנים.

קרואטיה נעה בכיוון ההפוך. הביקוש בקיץ ירד ב-9,6%. מספר ההזמנות שבוצעו במהלך הקיץ לתאריכים עתידיים ירד ב-13,6%, ובאוגוסט לבדו ב-21,2%. ההזמנות לספטמבר–דצמבר מפגרות בכ-8%.

השווקים השכנים כבר נוטלים חלק מביקוש זה. לפי הערכת AirDNA, התוספת במזרח הים האדריאטי שוות ערך לכ-61% מהנפח שאיבדה קרואטיה.

למפעילים הגדולים הפך המצב למאתגר יותר

ההבדל ניכר גם לפי היקף המפעילים. מפעילים בעלי תיקי נכסים של 100 יחידות ומעלה חלשו על כ-17% מהביקוש האירופי וככרבע מההכנסות, אך הם היו אחראים ל-79% מהירידה בביקוש בקיץ.

בקבוצה זו נרשמה צניחה של 8,7% במספר הלילות שמומשו, התפוסה ירדה ב-2,8 נקודות אחוז, וה-RevPAR עלה ב-2,5% בלבד. לעומת זאת, בעלי נכס בודד העלו את ה-ADR ב-9,5% ואת ה-RevPAR ב-7,9%. מפעילים עם 6–20 נכסים הגדילו את הביקוש ב-2,4%, ובעלי 21–99 נכסים ב-1,4%.

אין להסיק מנתונים אלה כי בעלים קטן תמיד יעיל יותר מחברת ניהול גדולה. הם מלמדים על משהו אחר: גודל כשלעצמו אינו מגן מפני ירידה בתפוסה, בייחוד כאשר הפורטפוליו מורכב מנכסים דומים רבים בשווקים בוגרים.

היכן הביקוש אכן עולה

אינדיקציה יציבה יותר מספקים שווקים שבהם גדלים הן הלילות שמומשו והן ההזמנות העתידיות. לקבוצה זו שייכות פינלנד, דנמרק, פולין וחלק ממרכז אירופה. אלבניה ומונטנגרו מציגות צמיחה מהירה אף יותר בביקוש שמומש, אך בהן גבוה יותר הסיכון להתרחבות מואצת של ההיצע ולעונתיות.

ספרד נמצאת בקטגוריה אחרת: שם מצטמצמים גם הביקוש וגם ההיצע, ושינויי חקיקה משנים את הרכב השוק. קרואטיה מתמודדת עם ירידה בביקוש בפועל ובהזמנות החדשות, לצד צמיחת היעדים השכנים.

מרבית השווקים הגדולים האחרים ממוקמים בין תרחישים אלה. ההכנסה עולה הודות למחיר לילה גבוה יותר, אך התפוסה אינה מאששת גידול מקביל בביקוש.

מה המשמעות עבור המשקיע

בשנת 2026 כבר לא ניתן להשתמש בעליית ה-RevPAR כנימוק מספק לרכישת נכס עבור שכירות לטווח קצר.

אם ה-RevPAR עולה ב-4,3% בעוד הביקוש יורד ב-3,1%, יש לבחון את מקור הצמיחה. העלאת תעריפים עשויה לתמוך בהכנסות, אך יש לה גבול, בפרט אם מספר הנכסים ממשיך לגדול.

בשווקים הצומחים של צפון, מרכז ודרום-מזרח אירופה, הסיכון המרכזי הופך לקצב התרחבות ההיצע. בספרד מתווספת לכלכלת הנכס מערכת מורכבת של כללים אזוריים ועירוניים. בקרואטיה — תחרות גוברת מצד יעדים סמוכים.

מפת השכירות לטווח קצר באירופה חופפת פחות ופחות למפת תיירות ההמונים המוכרת. השוק המתוייר ביותר אינו מבטיח בהכרח את צמיחת הביקוש הטובה ביותר, ותעריף ממוצע גבוה אינו ערובה לתשואה נקייה גבוהה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: שכירות לטווח קצר באירופה בשנת 2026

היכן הביקוש לשכירות לטווח קצר צומח בקצב המהיר ביותר?

בקיץ 2026 בין המובילות נמנו אלבניה (19,7%+ בלילות שמומשו), מונטנגרו (17,6%+), שוודיה (7,8%+), פינלנד (7,2%+) ופולין (6,4%+). פינלנד, דנמרק, צ׳כיה ופולין מציגות גם צמיחה חזקה בהזמנות לספטמבר–דצמבר.

מדוע ה-RevPAR עולה כאשר הביקוש יורד?

באוגוסט עלה ה-ADR ב-7,5%, בעוד שהתפוסה ירדה ב-2,1 נקודות אחוז. מחיר הלילה הגבוה יותר פיצה על חלק מאובדן התפוסה, ולכן ה-RevPAR עלה ב-4,3%.

היכן הביקוש יורד בצורה החדה ביותר?

התרומה העיקרית לירידה הכלל-אירופית מגיעה מספרד ומגרמניה. קרואטיה בולטת במגמה חלשה יותר של הזמנות חדשות ועתידיות.

כיצד כללי Airbnb משפיעים על התשואה באירופה?

אין משטר אחיד לכל רחבי אירופה. האיחוד האירופי מסדיר את איסוף והעברת הנתונים, אך רישיונות, מגבלות ותנאי הפעלה תלויים בכללים לאומיים, אזוריים ומוניציפליים. ספרד ממחישה כיצד שינוי כללים עשוי לצמצם במהירות את ההיצע ולשנות את מדדי הנכסים הנותרים.

כיצד הורכב דירוג הדרכונים

במסגרת עריכת ה-Global Passport Index הוערכו המדינות לפי 15 מדדים, אשר חולקו לשלושה תחומים עיקריים. מחצית מהציון הסופי נקבעת על פי ניידות בינלאומית, ו-25% נוספים מוקצים לכל אחד מהתחומים: הזדמנויות להשקעות ואיכות חיים.

בחישוב מדד הניידות נלקחים בחשבון תנאי הכניסה למדינות אחרות — ללא צורך בוויזה, עם ויזה בעת ההגעה או באמצעות אשרה אלקטרונית. חשיבות ניתנת גם לאיכות החיים ביעדים הנגישים: נסיעות למדינות מפותחות ומשגשגות יותר מעניקות משקל רב יותר לציון.

חלק ההשקעות כולל את מצב הכלכלה והסביבה העסקית, רמת ההכנסות ומדיניות המיסוי. בהערכת איכות החיים מובאים בחשבון יוקר המחיה, רמת הביטחון האישי, התשתיות, חירויות הפרט, תנאים סביבתיים ומדדים נוספים.

הדרכון השוודי כבש את המקום הראשון

שוודיה זכתה לציון של 96.05 נקודות מתוך 100 ותפסה את המקום הראשון ב-Global Passport Index זו השנה השלישית ברציפות. יחד עם זאת, היא אינה מובילה בכל מדד בנפרד: במדד הניידות הבינלאומית היא ממוקמת במקום ה-11, בהזדמנויות השקעה במקום התשיעי, ובאיכות החיים במקום השני.

המקום הראשון הובטח הודות לשילוב של הישגים גבוהים בכל שלושת התחומים. הדרכון השוודי פותח מגוון רחב של אפשרויות נסיעה, והמעמד החזק של המדינה מבחינת איכות חיים ותנאים כלכליים מעלה את הציון הכולל שלה.

המתחרה הקרובה ביותר של שוודיה היא שוויץ, התופסת את המקום השני בדירוג הכללי ונמנית עם המובילות בעולם באטרקטיביות להשקעות, אם כי במדד איכות החיים היא ניצבת במקום ה-36 בלבד. פינלנד, המדורגת שלישית, מציגה תמונה הפוכה: היא עומדת בראש דירוג איכות החיים ונמצאת במקום הרביעי בניידות בינלאומית, אך מפגרת במידה ניכרת אחרי המובילות במדדי ההשקעות.

גרמניה הגיעה למקום הרביעי הודות לתוצאה גבוהה באיכות החיים, שם היא תופסת את המקום השלישי. בעשירייה הראשונה נכללות גם דנמרק, הולנד, אירלנד, בריטניה ונורווגיה. המדינה הלא-אירופית היחידה בצמרת היא סינגפור: היא מובילה הן בניידות והן בהזדמנויות השקעה, אך ממוקמת במקום ה-115 באיכות החיים, מה שהוריד אותה למקום העשירי בדירוג הכולל.

סינגפור מובילה בחופש התנועה

סינגפור קיבלה את הציון הגבוה ביותר במדד הניידות הבינלאומית — 114.2 נקודות. אזרחיה נהנים מגישה ל-184 יעדים: ב-129 מדינות קיים משטר ללא ויזה, וב-55 נוספות ניתן לקבל אשרה בעת ההגעה או אישור כניסה אלקטרוני.

מיד אחריה ניצבות איחוד האמירויות וספרד עם 112.4 נקודות. לחלק העליון של הרשימה נכנסו גם פינלנד, נורווגיה, איטליה, בלגיה, שוויץ, צרפת ואירלנד. במקביל, ההבדלים במספר היעדים הנגישים מינימליים: לספרד, נורווגיה, איטליה ושוויץ יש מספר יעדים זהה לזה של סינגפור — 184, לאיחוד האמירויות, בלגיה וצרפת — 183, ולפינלנד ואירלנד — 182.

המיקום בדירוג אינו נקבע רק על סמך כמות המדינות שאליהן ניתן להיכנס ללא ויזה רגילה. Global Citizen Solutions מביאה בחשבון גם את איכות החיים ביעדים הנגישים, ולכן פריסה כמותית זהה עשויה להניב ציון סופי שונה.

הזדמנויות להשקעה

בפרק ההשקעות של הדירוג מובילה שוב סינגפור עם 84 נקודות. אחריה נמצאות שוויץ (82.7) וארצות הברית (80). לחמישייה הראשונה הצטרפו גם איחוד האמירויות ומונקו, שזכו ליתרון בין היתר בזכות שיעור מס הכנסה אפס ליחידים.

מיקומים גבוהים נרשמו גם עבור הונג קונג, אנדורה ומקאו. בתחומי שיפוט אלה עומס מס נמוך יחסית משתלב עם סביבה עסקית חזקה והכנסות גבוהות של האוכלוסייה. שוודיה, למרות מס הכנסה מרבי של 52%, הגיעה למקום התשיעי הודות למדדים כלכליים אחרים, ואת העשירייה סגרה דרום קוריאה.

בחישוב מרכיב ההשקעות מתחשבת Global Citizen Solutions בפיתוח שווקים וחדשנות, בהכנסה הלאומית הגולמית לנפש ובשיעור מס ההכנסה המרבי. עקב כך, פריסתו הגיאוגרפית של תחום זה שונה מהותית מהדירוג הכללי: לצד מדינות אירופה, בולטות כאן מדינות וטריטוריות מאסיה, המזרח התיכון וצפון אמריקה.

צפון אירופה מובילה באיכות החיים

במקום הראשון במדד איכות החיים זכתה פינלנד עם 89.6 נקודות, כשהיא מקדימה במעט את שוודיה (89.2). בהמשך הרשימה מדורגות גרמניה, דנמרק ונורווגיה. כך תפסו מדינות צפון אירופה ארבע מתוך חמשת המקומות הראשונים.

לעשירייה המובילה נכנסו גם ספרד, ניו זילנד, קנדה, בריטניה והולנד. החישוב התבסס על רמת הפיתוח הסוציו-אקונומי, יוקר המחיה, חירויות הפרט, המצב האקולוגי, הרווחה הסובייקטיבית ויחס החברה למהגרים.

תוצאות גבוהות בתחום זה מסבירות במידה רבה את מיקומן של מדינות אירופה ב-Global Passport Index הכללי. גם כאשר מדדי הניידות או המשיכה להשקעות צנועים יותר, איכות החיים מסוגלת להעלות משמעותית את הציון הסופי.

קוסובו הציגה את הצמיחה הבולטת ביותר

השיפור המשמעותי ביותר בשנה האחרונה נרשם בקוסובו: הציון שלה עלה ב-5.27 נקודות, והמדינה זינקה בשמונה מקומות — עד למקום ה-91. הסיבה המרכזית לכך הייתה הרחבת אפשרויות הנסיעה בעקבות הנהגת משטר ללא ויזה עם אזור שנגן. לאורך חמש שנים עומדת התוספת על 18 נקודות — הנתון הגבוה ביותר מבין כל המשתתפות בדירוג.

איחוד האמירויות חיזקה אף היא את מעמדה באופן ניכר. בזכות הסכמי ויזה חדשים, המדינה דורגה במקום השלישי בניידות בינלאומית והגיעה למקום ה-21 בדירוג הכללי — שיא עבורה. גם עומאן שיפרה את תוצאותיה בעיקר באמצעות הרחבת הגישה ללא ויזה.

אצל חלק מהמדינות נבעה הצמיחה בעיקר משינויים כלכליים. אלבניה שיפרה את מדדי אקלים ההשקעות וההכנסות, ערב הסעודית רשמה עלייה בהכנסות, בהשקעות ובאיכות החיים, והונג קונג טיפסה 12 שלבים בזכות התקדמות בכמה ממרכיבי המדד במקביל.

הפער בין המדינות נותר עצום

בקצה השני של Global Passport Index ניצבת אפגניסטן עם 23.10 נקודות. בין המדינות החלשות ביותר נמנות גם סומליה, דרום סודאן, תימן וסוריה. הפער בין המקום הראשון לאחרון מגיע ל-72.95 נקודות, ולפי נתוני Global Citizen Solutions הוא הולך וגדל בהתמדה מאז 2021.

עורכי הדירוג מייחסים פער זה למצבן הכלכלי של המדינות, לאיכות המוסדות הממשלתיים, ליחסים הבינלאומיים ולמדיניות הוויזות. הניגודים בולטים במיוחד בתוך אסיה: סינגפור נכללת בעשירייה העולמית, איחוד האמירויות במקום ה-21 ויפן במקום ה-23, אך אפגניסטן, תימן וסוריה נותרות בתחתית הרשימה.

בחמש השנים האחרונות חלו מעט מאוד שינויים בצמרת הדירוג, בעוד שמעמדן של המדינות בתחתית נותר פגיע בהרבה. כתוצאה מכך, ההזדמנויות שמעניקה אזרחות לצורכי נסיעות, השקעות ומגורים עדיין תלויות במידה רבה במדינת המוצא.

מה הדירוג מלמד את המשקיעים

אנליסטים מבית International Investment מציינים כי מדדים מסוג זה יכולים לשמש כמצפן בבחירת מדינה לקבלת אזרחות שנייה, למעבר מגורים או להקצאת הון לטווח ארוך. מיקום גבוה משקף שילוב של מספר גורמים — חופש תנועה, יציבות כלכלית, איכות חיים, סביבת מס והזדמנויות בינלאומיות.

עם זאת, מקום בדירוג אינו מהווה תחליף לבחינה מעמיקה של תחום שיפוט ספציפי. התנאים לקבלת אזרחות או אשרת שהייה, מיסים, הגנה על הון, עלויות נדל״ן ודרישות כלפי תושבים עשויים להיות שונים מהותית גם בין מדינות בעלות ציונים קרובים. יתרה מזאת, מדדים אוניברסליים אינם מביאים בחשבון תמיד מאפיינים החשובים לקטגוריות מסוימות של משקיעים.

לדוגמה, גאורגיה נכנסה לשליש העליון של הדירוג בהזדמנויות להשקעות, ותפסה את המקום ה-68 מתוך 200 מדינות. לצד זאת, האטרקטיביות שלה עבור משקיעים זרים נקבעת על ידי גורמים נוספים: תנאי כניסה ושהייה פשוטים יחסית, היעדר מגבלות על זרים ברכישת מרבית סוגי הנדל״ן, מיסוי מתון והטבות ייעודיות לקטגוריות שונות של יזמים ובעלי נכסים.

מדדים אלה מעניקים כלי עזר להשוואה בין מדינות, אך הבחירה הסופית נותרת תלויה ביעדיו ובסדרי העדיפויות של המשקיע.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment