דינמיקת עסקאות הדיור בארמניה

נתח הזרים בשוק הנדל״ן של ארמניה עלה מ-6.7% בשנת 2024 ל-7.4% בשנת 2025, לפי נתוני ועדת הקדסטר של המדינה. בשנה שעברה הם רכשו 2,014 נכסים, כאשר יותר ממחציתם — דירות. מספר עסקאות הקנייה והמכירה בהשתתפות תושבי חוץ הגיע ל-4,413, עלייה של 13.4%.

חלק ניכר מהביקוש מרוכז בירוואן. באוקטובר 2025 רכשו אזרחי מדינות זרות 221 נכסי נדל״ן בארמניה, מתוכם 146 בעיר הבירה. בסך הכל בחודש זה נרשמו 134 עסקאות לרכישת דירות.

בתחילת 2026 המשיכה פעילות הרוכשים הזרים לעלות. ברבעון הראשון גדל מספר החוזים עם זרים ב-32.3%, והגיע ל-1,073. במהלך שלושה חודשים הם רכשו 525 נכסים, כ-60% מהם — דירות.

מי רוכש נדל״ן בארמניה

ראש הממשלה ניקול פשיניאן הצהיר כי רכישת דירות בירוואן הופכת לפופולרית יותר ויותר בקרב זרים וארמנים החיים בחו״ל. הוא ציין כי רכישת דיור בבירה הופכת לסוג של ״טרנד״.

בין הרוכשים הזרים בשוק הנדל״ן בולטים במיוחד אזרחי רוסיה, ארה״ב, איראן ומדינות אירופה. ביקוש נפרד נוצר על ידי התפוצה הארמנית, אך לא ניתן להעריך את היקפו מתוך הסטטיסטיקה הרשמית. ועדת הקדסטר מתעדת קונים מחו״ל אך אינה מפרידה לפי מוצאם; הם מופיעים בנתונים כזרים, ללא קטגוריה ייעודית לתפוצה. בהתאם לכך, אין נתונים מדויקים לגבי נציגי המדינות השונות.

רוסים העלו את מחירי השכירות בירוואן

בשלושת החודשים האחרונים עלו מחירי השכרת הדירות בירוואן ב-30%. מתווכי נדל״ן מקשרים מגמה זו לגל חדש של אזרחי הפדרציה הרוסית, שכבר עברו לארמניה או מתכננים לעשות זאת בסוף הקיץ ובתחילת הסתיו. להערכת אחד הפעילים בשוק, כ-80% מהפניות הנוכחיות מגיעות מקטגוריה זו. בשנים 2024–2025 התמונה הייתה שונה: חלק ניכר מהלקוחות היו רוסים שכבר התגוררו בארמניה וחיפשו דיור חלופי.

הפעילות החלה להתגבר לאחר חגי מאי וממשיכה לעלות. בערוצי טלגרם ייעודיים מתפרסמות מדי יום עשרות בקשות להשכרה לטווח ארוך של דירות ובתים. משפחות עם ילדים, זוגות ושוכרים יחידים מחפשים דיור, וחלקם בוחנים מגורים משותפים. מחברי הערוץ ״מטרים בדרם״ מציינים כי נותרו מעט הצעות איכותיות בשוק.

העניין בחיפושים התקרב לרמות של שנת 2022

העלייה בביקוש מצד הרוסים נתמכת גם בנתוני החיפוש ברשת. לפי נתוני ״יאנדקס וורדסטאט״, בין ה-13 ל-19 ביולי 2026 נרשמו 5,200 חיפושים אחר ״דירות בירוואן״. נתון זה מעט גבוה מתוצאות השבוע הראשון של מרץ 2022, אז התקרב המדד ל-5,000.

הערכים הנוכחיים עדיין לא הגיעו לשיא המוחלט של סתיו 2022: בין ה-19 ל-25 בספטמבר, במהלך הגיוס החלקי ברוסיה, מספר החיפושים הדומים התקרב ל-10,000. Google Trends מציג אף הוא כי העניין בדיור בירוואן בקיץ 2026 בר-השוואה לתקופות שיא מסוימות של 2022.

ארמניה נותרת יעד נוח להגירה עבור אזרחי רוסיה הודות לאפשרות כניסה עם דרכון פנימי רוסי והסדרת מעמד פשוטה יחסית. עם זאת, ההשערות שהעלייה הנוכחית בביקוש קשורה לחששות מגיוס חדש אינן מאושרות רשמית, והרשויות ברוסיה לא הודיעו על היערכות לכך.

ארמניה מקדמת שינויים בשוק הנדל״ן

ממשלת ארמניה מתכוונת לפשט את ביצוע עסקאות הנדל״ן, מבלי לפגוע באמינות המערכת הקיימת. ניקול פשיניאן הדגיש כי המנגנונים החדשים צריכים להקל על ההליכים ובמקביל להגביר את האמון בהם.

ראש ועדת הקדסטר סורן טובמסיאן מסר כי הגוף מכין חבילת יוזמות לפיתוח נוסף של השוק. השינויים ישפיעו על ניהול המקרקעין, תשתית הנתונים המרחביים והכלים המשמשים לניתוח המצב בענף.

פתרונות חדשים צפויים להיות מוצגים בקרוב. הם נועדו להרחיב את היכולות לעבודה עם נתונים, לייעל את ניהול הנכסים וליצור בסיס מודרני יותר להערכת תהליכים בשוק.

במקביל, ארמניה מצפה להרחיב את שיתוף הפעולה עם גופי קדסטר וגורמים מקצועיים בחו״ל. במרץ 2027 מתכננת המדינה לארח מפגש בינלאומי בהשתתפות נציגים מכ-40 מדינות. הרשויות רואות באירוע הזדמנות לחזק קשרים מקצועיים, להרחיב שיתופי פעולה בינלאומיים ולהגביר את המודעות לארמניה בקרב שותפים זרים.

מה המשמעות עבור המשקיעים

אנליסטים של International Investment מציינים כי המצב הנוכחי הופך את ירוואן לאטרקטיבית יותר עבור משקיעים, בעיקר מנקודת מבט של פעילות השכרה. זרימת הזרים תומכת בביקוש, מצמצמת את היצע הדירות האיכותיות ותורמת לעליית מחירי השכירות. במקביל, פעילות הרוכשים מחו״ל עשויה לתמוך ברמות המחירים ולהעלות את נזילות הנכסים באזורים המבוקשים של הבירה.

פוטנציאל נוסף נובע ממהלכי ההתקרבות של ארמניה לאיחוד האירופי. אם אלה יובילו לשיפור הסביבה העסקית, לשקיפות רבה יותר בשוק ולהרחבת הקשרים הבינלאומיים, הנדל״ן במדינה עשוי למשוך מעגל רחב יותר של משקיעים זרים. עם זאת, התלות הגבוהה של הביקוש בגלי הגירה, בראש ובראשונה מרוסיה, נותרת הסיכון העיקרי: במקרה של דעיכתם, קצב עליית מחירי השכירות וערך הדירות עשוי להאט במידה ניכרת.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment