Bathla שמרה על עבודה בכ-14 אתרי בנייה בלבד

הניהול המיוחד מרצון של Bathla Group החל ב-25 באוגוסט 2026. מנהלי Teneo מונו לחברות Universal Property Group, Raj & Jai Construction ולמאות ישויות משפטיות קשורות. הליך כזה אינו מהווה פירוק אוטומטי: המנהלים המיוחדים בוחנים את מצבן הפיננסי של החברות ואת האפשרויות שעשויות להניב לנושים את התוצאה המיטבית ביותר.

בתחילת ספטמבר הצליחו חמישה נושים להגיע להסכמה על מימון בהיקף שבין 3 ל-5 מיליון דולר אוסטרלי. סכום זה הספיק כדי לשמר למשך כשבועיים מבנה עסקי מצומצם ולהמשיך בבנייה בכ-14 אתרים. במקור העריכה Teneo את הצורך בכ-20 מיליון דולר לחמישה שבועות של פעילות.

פרויקטים שנושיהם אינם משתתפים במימון הוקפאו על ידי Bathla. הושעו מעבודתם 213 מתוך כ-350 עובדים. מתוך כ-40 נושים, רק חמישה הסכימו לממן את המשך פעילות הקבוצה. בסך הכל, לפני המשבר היו ל-Bathla כ-45 אתרי בנייה פעילים. כך דיווחה ABC News.

לפיכך, Bathla ממשיכה להתקיים כקבוצה תחת ניהול מיוחד, אך חלק ניכר מההחלטות לגבי נכסיה כבר מתקבל בנפרד עבור כל פרויקט ופרויקט.

דרישות החוב הידועות של הנושים הגיעו ל-3.4 מיליארד דולר

הערכה ראשונית של תביעות הנושים הידועים של Bathla עומדת על כ-3.4 מיליארד דולר אוסטרלי. מתוכם, כ-3.08 מיליארד מיוחסים לנושים מובטחים. בנוסף, הקבוצה חייבת כ-145 מיליון לרשות המיסים האוסטרלית, 42 מיליון בגין מס קרקע, כ-130 מיליון לנושים בלתי מובטחים אחרים וכ-4 מיליון לעובדים עבור שכר והפרשות לפנסיה.

המנהלים המיוחדים העריכו באופן ראשוני את 219 האתרים של הקבוצה בכ-4.9 מיליארד דולר אוסטרלי. נתון זה אינו מעיד על כך שבמכירת הנכסים הנושים יקבלו סכום זהה: התוצאה תלויה במצב הפרויקטים, עומס החובות, איכות הבטוחות ושווי השוק של הקרקע.

עוד בטרם תחילת ההליך, החברה המרכזית בקבוצה, Universal Property Group, הציגה התחייבויות של כ-3.2 מיליארד דולר נכון ל-30 ביוני 2025. לאחר אסיפת הנושים הראשונה, היקף הדרישות עודכן לכ-3.4 מיליארד דולר.

אלפי דירות נקלעו למצב של אי-ודאות

חברת Bathla הייתה שחקן מרכזי באזורי המערב וצפון-המערב של סידני, שם בנתה דירות, קוטג׳ים טוריים ובתים צמודי קרקע.

לאחר מעבר הקבוצה לניהול מיוחד, כ-2,000 יחידות דיור בבנייה הושפעו באופן ישיר מההליך. עוד כ-13–14 אלף בתים ודירות היו בצבר הפרויקטים העתידי. חוקרים מ-Queensland University of Technology מציינים כי הבעיות של Bathla רגישות במיוחד לשוק הדיור בר-ההשגה במונחים מקומיים, שכן החברה פעלה בפרברים הצומחים במהירות של סידני, כפי שצוין ב-Queensland University of Technology.

עם זאת, הכללת פרויקט בפורטפוליו של יזם בקשיים אינה מעידה בהכרח על ביטולו. נושה מובטח יכול להמשיך את הבנייה באופן עצמאי, להעביר את הפרויקט ליזם אחר או למכור את הקרקע. עבור הרוכשים, התוצאה תלויה בישות המשפטית הספציפית, בחוזה, בשלב הבנייה ובמבנה המימון.

הנושים החלו בפירוק תיק הנכסים של Bathla

התהליך כבר בעיצומו. חברת 360 Capital Mortgage REIT דרשה החזר של 31.7 מיליון דולר אוסטרלי בגין ארבע הלוואות הקשורות ל-Bathla. לחלק מהנכסים מונו כונסים חיצוניים. נושים נוספים החלו לקחת שליטה על אתרים ספציפיים.

מבנה כזה אופייני לתחום יזמות הנדל״ן: מימון ניתן לעיתים קרובות עבור מגרש או פרויקט מסוים, והנכס עצמו משמש כבטוחה להלוואה. לפיכך, למאות החברות של Bathla לא יהיה בהכרח גורל אחיד.

הניסיון לשמר חלק גדול מהפורטפוליו במסגרת גוף אחד טרם צלח. חברת Renown Wealth דנה במימון מחדש של כ-25 מגרשים שטרם החלה בהם בנייה, שהוערכו בכמיליארד דולר אוסטרלי. הכוונה הייתה לקשור את הנכסים עם Buildwell Australia. אולם Renown נסוגה מהעסקה לאחר שהצדדים לא הגיעו להסכמה על שורת תנאים, לרבות מבנה העסקה, הערכות שווי מעודכנות לאתרים ומעמדו של מייסד Bathla, בהארט בהושאן.

ככל שנכסים בודדים מועברים לנושים, הסבירות להחזרת המבנה הקודם של Bathla פוחתת. התרחיש הריאלי יותר הופך להיות כזה שבו פרויקטים בעלי היתכנות יימשכו על ידי בעלים וגופי מימון אחרים.

משבר Bathla פגע בשוק האשראי הפרטי

חברת Bathla נשענה באופן נרחב על אשראי פרטי במקום על הלוואות בנקאיות. תחת אשראי פרטי מוגדרות הלוואות שחברות מקבלות ישירות מקרנות שאינן בנקאיות וממשקיעים אחרים, ולא דרך שוק החוב הציבורי או אשראי בנקאי מסורתי.

מודל זה הפך למבוקש במיוחד ביזמות נדל״ן, תחום שבו הבנקים החמירו את דרישותיהם לגבי מימון בנייה ברמת סיכון גבוהה יותר לאחר המשבר הפיננסי העולמי.

הרשות האוסטרלית לניירות ערך והשקעות (ASIC) מעריכה את שוק האשראי הפרטי בכ-200 מיליארד דולר אוסטרלי. כמחצית מסכום זה מיוחסת למימון הקשור לתחום הנדל״ן. ASIC הצביעה בעבר על עמלות לא שקופות, עסקאות עם צדדים קשורים, בעיות ממשל תאגידי, הערכות שווי נכסים וגילוי מידע בלתי אחיד בקרנות מסוימות, על פי נתוני ASIC.

יחד עם זאת, הערכות גודל השוק נבדלות משמעותית בשל היעדר נתונים סטטיסטיים מלאים. הבנק המרכזי של אוסטרליה העריך את יתרת החוב הישירה שטרם נפרעה באשראי הפרטי בכ-50 מיליארד דולר בסוף 2025, בעוד שהערכות שווי הנכסים המנוהלים עלו על 200 מיליארד. לפיכך, לא ניתן להשוות ישירות בין נתוני הגופים השונים כאותו היקף חוב.

הרגולטור כינה את Bathla אות אזהרה

בעקבות בעיות היזם, גברה תשומת הלב של הרגולטורים לסגמנט זה. בדיון בוועדה פרלמנטרית ב-4 בספטמבר, הגדירה ASIC את קריסת Bathla כאירוע הבולט ביותר מבין מספר התפתחויות מדאיגות בשוק האשראי הפרטי.

הוועדה ציינה בנפרד כי היא מקבלת פחות מידע על קרנות גדולות למשקיעים כשירים בהשוואה לרגולטורים בארה״ב ובבריטניה. ASIC סבורה כי יש צורך בנתונים איכותיים יותר, בהערכת שווי נכסים בלתי תלויה, בגילוי מידע שקוף ובניהול סיכונים אפקטיבי.

הרגולטור אינו טוען עם זאת כי כל שוק האשראי הפרטי מצוי במשבר. קרנות פרטיות נותרות מקור מימון חשוב לפרויקטים שזוכים למימון מוגבל מהבנקים. הבעיה טמונה במידת הדיוק בהערכת הסיכונים ושווי הבטוחות, במיוחד בהלוואות ליזמי נדל״ן.

ענף הבנייה מוביל במספר פשיטות הרגל של חברות

חברת Bathla היא המקרה הגדול ביותר בתקופה האחרונה, אך הקשיים הפיננסיים בענף הבנייה רחבים בהרבה.

בשנת הכספים 2025–2026, 3,472 חברות בענף הבנייה נכנסו לראשונה להליך ניהול מיוחד או שמונה להן מפקח חיצוני. נתון זה מהווה 24.5% מכלל המקרים התאגידיים מסוג זה באוסטרליה. המדד אמנם ירד בכ-3% לאחר מספר שנים של צמיחה מהירה, אך ענף הבנייה ממשיך להוביל בפער ניכר על פני ענפים אחרים.

חשוב להדגיש כי הסטטיסטיקה מקיפה את כלל ענף הבנייה, כולל קבלני ביצוע וחברות בנייה ייעודיות, ולכן אין לפרש זאת כ-3,472 פשיטות רגל של יזמי מגורים ישירים. הנתונים מתבססים על נתוני חדלות הפירעון התאגידית של ASIC.

הביקוש הגבוה למגורים כשלעצמו אינו מגן על הקבלנים מפני קשיים פיננסיים. על כלכלת הפרויקט משפיעים במקביל עלויות הקרקע, חומרי הבנייה והעבודה, הוצאות התשתית והריבית על ההלוואות. משכנתאות יקרות יותר מגבילות אף הן את הסכום שהרוכשים מסוגלים לשלם עבור דירה מוכנה.

ירידה חדה בהתחלות הבנייה ברבעון הראשון

הנתונים המלאים האחרונים על התחלות בנייה מצביעים גם הם על חוסר יציבות בשוק.

ברבעון הראשון של 2026 החלה באוסטרליה בנייתן של 48,012 יחידות דיור, בנתונים מנוכי עונתיות. זוהי ירידה של 11.2% בהשוואה לרבעון הקודם, אם כי מדובר בעלייה של 0.2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

התחלות הבנייה של בתים צמודי קרקע פרטיים ירדו ב-3.5% ל-27,658 יחידות. בסגמנט הדירות, הקוטג׳ים הטוריים ומבני המגורים האחרים למעט בתים פרטיים, הצניחה הגיעה ל-20.7%, ל-19,116 יחידות. הלשכה האוסטרלית לסטטיסטיקה מציינת כי הירידה הרבעונית החדה התרחשה לאחר זינוק חזק בבנייה הרוויה בסוף 2025, על פי נתוני Australian Bureau of Statistics.

על כן, רבעון בודד עדיין אינו יוצר מגמה יציבה. עם זאת, עבור שוק שנדרש להגדיל באופן דרמטי את היצע הדיור החדש, הירידה במספר התחלות הבנייה מהווה אינדיקטור אזהרה משמעותי.

אוסטרליה מפגרת אחר היעד של 1.2 מיליון בתים

הסכם הדיור הלאומי (National Housing Accord) קובע יעד לבניית 1.2 מיליון יחידות דיור במיקומים מבוקשים על פני חמש שנים, החל מ-1 ביולי 2024 ועד יוני 2029. יעד המוצא משקף ממוצע של 240 אלף בתים ודירות חדשים מדי שנה.

הערכתו האחרונה של המועצה הלאומית להיצע ולנגישות הדיור מציגה דינמיקה מעורבת. נכון לאוגוסט 2026, מספר היתרי הבנייה הרבעוני היה גבוה ב-26% מהרמה שנרשמה ערב תחילת התוכנית, והתחלות הבנייה היו גבוהות ב-15%. במהלך שבעת הרבעונים הראשונים של ההסכם הושלמו כ-308 אלף יחידות דיור.

נתונים אלו עדיין אינם מספקים כדי לעמוד ביעד במועד שנקבע. המועצה צופה כי במסלול הנוכחי תגיע אוסטרליה ליעד המצטבר רק בסביבות דצמבר 2030, כלומר באיחור של כשנה וחצי מהמועד המתוכנן.

הממשל הפדרלי תומך בתוכנית בין היתר באמצעות תמריצים כספיים למדינות ולטריטוריות על הרחבת ההיצע. למטרות אלו מיועדת תוכנית New Home Bonus בהיקף של 3 מיליארד דולר אוסטרלי.

ההשלכות מורגשות במיוחד במערב סידני

חלק משמעותי מפרויקטי Bathla ממוקם במערב ובצפון-מערב סידני — אזורים האחראים לנתח ניכר מהבנייה החדשה בעיר הגדולה ביותר באוסטרליה.

עבור השוק, הבעיה העיקרית היא בראש ובראשונה הזמן. גם אם מרבית המגרשים בעלי ההיתכנות יקבלו בסופו של דבר נושים או יזמים חדשים, העברת הפרויקטים עשויה לדרוש הערכת שווי מחודשת, חוזים חדשים עם קבלנים, הסדרה מחדש של המימון וקבלת אישורים נוספים.

ממשלת ניו סאות׳ ויילס כבר הצהירה כי לא תשתמש בכספי משלמי המיסים כדי לחלץ נושים פרטיים. הרשויות מתכוונות להתמקד בהגנה על הרוכשים ובהמשך הבנייה במקומות שבהם הדבר אפשרי.

סוכנות Bloomberg בוחנת את משבר Bathla בהקשר רחב יותר של התקררות שוק המגורים האוסטרלי והעלייה בסיכוני המימון החוץ-בנקאי. החברה צברה חובות של מיליארדי דולרים בדיוק בנקודת הזמן שבה שיעורי הריבית עלו, מכירות הדיור נחלשו, ועלויות הבנייה נותרו גבוהות. Bloomberg Australia Briefing

כפי שמדווחים מומחי International Investment, הסיכון המרכזי לשוק אינו טמון בהיעלמותו המוחלטת של כל תיק הנכסים של Bathla. לקרקע ולפרויקטים יש ערך, ולכן חלק ניכר מהאתרים בעלי ההיתכנות יעבור ככל הנראה לידי הנושים או ליזמים חדשים. השאלה המהותית יותר היא כמה זמן ייקח התהליך ועד כמה ישתנו תנאי המימון בעקבות הלחץ הכבד ביותר שנרשם בשוק האשראי הפרטי באוסטרליה. אם הקרנות יחמירו בחדות את הדרישות מיזמים, איכות האשראי אמנם עשויה להשתפר, אך במקביל יקטן מספר הפרויקטים שיצליחו לגייס מימון ולהתקדם משלב ההיתר לשלב הבנייה. עבור מדינה שכבר כעת מתקדמת לעבר יעד הדיור שלה בקצב איטי מהמתוכנן, סיכון זה הופך לחשוב בהרבה מגורלה של חברה אחת.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות

מה קרה לקבוצת Bathla Group?

ב-25 באוגוסט 2026 הועברו החברות Universal Property Group, Raj & Jai Construction ומאות חברות קשורות של Bathla לניהול מיוחד מרצון תחת Teneo. אין מדובר בפירוק: המנהלים המיוחדים ממשיכים לבחון אפשרויות לארגון מחדש, מכירת נכסים והמשך הפעלת פרויקטים נבחרים.

מהו היקף החוב של Bathla?

תביעות החוב הראשוניות של הנושים הידועים עומדות על כ-3.4 מיליארד דולר אוסטרלי, מתוכם כ-3.08 מיליארד שייכים לנושים מובטחים.

כמה פרויקטים ממשיכה Bathla לבנות?

לאחר קבלת מימון זמני, העבודה נמשכה בכ-14 מתוך 45 אתרי בנייה פעילים. יתר הפרויקטים הוקפאו על ידי Bathla או מטופלים ישירות על ידי הנושים.

כמה עובדים של Bathla הושעו מעבודתם?

הושעו מעבודתם 213 מתוך כ-350 עובדי הקבוצה.

כמה יחידות דיור קשורות לפרויקטים של Bathla?

כ-2,000 יחידות דיור נמצאו בבנייה פעילה. צבר הפרויקטים העתידי הוערך בעוד כ-13–14 אלף בתים ודירות.

מהו אשראי פרטי?

זהו מימון לפעילות עסקית הניתן על ידי קרנות שאינן בנקאיות ומשקיעים פרטיים אחרים. ASIC מעריכה את השוק האוסטרלי בכ-200 מיליארד דולר אוסטרלי בנכסים, כאשר כמחצית מהם קשורים לנדל״ן.

כמה חברות בנייה נקלעו לניהול מיוחד באוסטרליה?

בשנת הכספים 2025–2026 נכנסו 3,472 חברות בענף הבנייה לראשונה לניהול מיוחד או שמונה להן מפקח חיצוני, נתון המהווה 24.5% מכלל המקרים ברמה הלאומית.

האם אוסטרליה תעמוד ביעד של 1.2 מיליון בתים עד 2029?

במסלול הנוכחי — לא. המועצה הלאומית להיצע ולנגישות הדיור העריכה באוגוסט כי היעד המצטבר יושג רק בסביבות דצמבר 2030 במקום ביוני 2029.

מספר המכרזים עלה, אך הפער לעומת שנת 2025 נותר גדול

מספר הנכסים שתוכננו למכירה פומבית בערים הגדולות של אוסטרליה עלה באמצע ספטמבר לראשונה לאחר פתיחה חלשה של האביב. עם זאת, השוואה לשנה שעברה ממחישה עד כמה השתנה המצב בשוק.

בשבוע שעד 13 בספטמבר תוכננו 1615 מכרזים לעומת 1431 בשבוע הקודם. לפני שנה, בתקופה מקבילה, נערכו 2402 מכרזים. לפיכך, ההיקף הנוכחי נותר נמוך ב-32,8% מזה של השנה שעברה. פער זה, המעוגל לכ-34%, הפך למדד המרכזי לפתיחה החלשה של עונת האביב, כפי שדיווח Bloomberg.

יחד עם זאת, מדובר במכרזים מתוכננים ולא במספר הסופי של המכרזים שהתקיימו בפועל. חלק מהנכסים עשוי להימכר מראש, לרדת מהמכרז או להידחות, ולכן הנתונים הסופיים שונים לרוב מלוח הזמנים הראשוני.

מלבורן אחראית לכמעט מחצית מהירידה השנתית

הפער בולט במיוחד במלבורן. בשבוע שעד 13 בספטמבר תוכננו שם 676 מכרזים, עלייה של 3% בלבד לעומת השבוע הקודם, אך ירידה של 45,5% בהשוואה לשנה שעברה, אז הוצעו למכירה פומבית 1240 נכסים.

בסידני נרשמו 616 מכרזים מתוכננים. בתוך שבוע עלה מספרם ב-23%, אך נותר נמוך ב-25,7% מ-829 המכרזים שנרשמו אשתקד.

בריסביין חרגה מהמגמה הכללית: תוכננו בה 169 מכרזים, 16,6% יותר מאשר לפני שנה. עלייה נרשמה גם בשוק המכרזים הקטן בהיקפו של פרת׳. ברוב ערי הבירה האחרות היקף המסחר נותר נמוך מהשנה שעברה.

חשובה עוד יותר תוצאת השבוע שקדם לו. נכון ל-6 בספטמבר, שיעור ההצלחה הסופי במכרזים בערי הבירה עמד על 49,3% לעומת 70% בשבוע המקביל של שנת 2025. מתוך 1431 מכרזים שהתקיימו, פחות ממחצית מהנכסים מצאו קונה. במשך עשרה מתוך אחד-עשר השבועות הקודמים נותר המדד מתחת ל-50%. נתונים אלה נמסרו על ידי חברת הניתוח Cotality.

הצמצום במספר המכרזים כשלעצמו מסוגל בדרך כלל לתמוך בשיעור העסקאות המוצלחות: פחות נכסים מגיעים לשוק. בשנת 2026 זה טרם קרה. ההיצע באמצעות מכרזים נמוך משמעותית מאשתקד, אך גם עם מבחר מצומצם יותר קשה יותר למוכרים להגיע לעסקה.

מחירי הדיור יורדים זה החודש החמישי ברציפות

חולשת שוק המכרזים חפפה לתיקון במחירים. לפי מדד PropTrack, שווי הדיור באוסטרליה ירד באוגוסט ב-0,2% בחישוב חודשי. זוהי ירידה חודשית חמישית ברציפות. מהשיא שנרשם במרץ נסוגו המחירים ב-2,7%, אם כי בהשוואה לאוגוסט 2025 הם עדיין היו גבוהים ב-1,8%.

השווקים בערי הבירה נראים חלשים יותר מהאזורים הפריפריאליים. המחירים בערים הגדולות ירדו באוגוסט ב-0,3% והיו נמוכים ב-3,6% מהשיא. באזורים המחוזיים המחיר הממוצע כמעט לא השתנה במהלך החודש ונותר גבוה ב-6,6% מזה של השנה שעברה.

התיקון השפיע בעוצמה רבה יותר על שני השווקים הגדולים. בסידני ירדו המחירים ב-0,3% באוגוסט וב-4,9% מהשיא, ובמלבורן — ב-0,2% בחודש וב-5,3% מהשיא. במקביל, בחישוב שנתי הוזלו הנכסים בסידני ב-3,6% ובמלבורן ב-4,3%. ב-PropTrack מייחסים את הירידה בעיקר להשפעת שיעורי הריבית הגבוהים יותר על היקף ההלוואה הנגיש ועל כוח הקנייה.

מדדי דיור שונים באוסטרליה משתמשים במאגרי נתונים ובמתודולוגיות משלהם, ולכן הערכות עומק התיקון עשויות להשתנות. עם זאת, המגמה המשותפת למחקרים המובילים זהה: לאחר שיא האביב-קיץ של תחילת 2026 עברו המחירים לירידה, כאשר היא בולטת ביותר בערי הבירה.

ריבית הבנק המרכזי עלתה ל-4,35%

הלחץ על הרוכשים גבר בעקבות סבב נוסף של הידוק המדיניות המוניטרית. הבנק המרכזי של אוסטרליה העלה את ריבית המפתח שלוש פעמים: בפברואר, מרץ ומאי 2026 ב-0,25 נקודת אחוז בכל פעם. כתוצאה מכך עלתה הריבית מ-3,6% ל-4,35%.

בישיבתו ב-11 באוגוסט הותיר הרגולטור את הריבית ברמה זו. ההחלטה הבאה נקבעה ל-29 בספטמבר. הבנק המרכזי של אוסטרליה מציין כי שלוש ההעלאות כבר הידקו את התנאים הפיננסיים, אך השפעתן על הכלכלה טרם באה לידי ביטוי במלואה.

עבור שוק הנדל״ן פירוש הדבר הוא ירידה בסכום ההלוואה הנגיש לקונים חדשים ועלייה בהחזרים החודשיים של חלק מהלווים הקיימים. בפלחי השוק היקרים של סידני ומלבורן ההשפעה מורגשת במיוחד, שכן אפילו שינוי קל בריבית משנה משמעותית את עלות השירות החודשית של משכנתא גדולה.

ירידה בעסקאות המשכנתה

ההאטה בביקוש ניכרת גם בנתוני האשראי. ברבעון השני של 2026 אישרו הבנקים 134 225 הלוואות דיור חדשות (ללא מיחזור משכנתאות). מדובר בירידה של 5,4% לעומת הרבעון הקודם. ערכן הכולל ירד ב-5,2% ל-97,6 מיליארד דולר אוסטרלי.

הירידה החדה ביותר נרשמה בהלוואות למשקיעים: מספר ההלוואות החדשות ירד ב-8,6% וערכן ב-10,2%. מספר ההלוואות לרוכשי דירה למגורים עצמיים ירד ב-3,3%, ועבור רוכשי דירה ראשונה — ב-2,9%.

במקביל, נתוני הבנייה לחודש יולי הראו ירידה של 3,6% במספר יחידות הדיור המאושרות לרמה של 17 687. היתרי הבנייה לבתים פרטיים ירדו ב-4,2% ל-10 199, בעוד הנתון לדירות ולמבנים שאינם בתים צמודי קרקע ירד ב-0,4% בלבד ונותר גבוה ב-19,9% מרמתו בשנה שעברה. נתונים אלה פורסמו על ידי הלשכה האוסטרלית לסטטיסטיקה במסגרת נתוני ההלוואות והיתרי הבנייה.

מתקבלת תמונה מעורבת. הביקוש לאשראי מצטמצם, המחירים בערי הבירה יורדים, אך מספר היתרי הבנייה עדיין עולה על רמת השנה שעברה במספר פלחים. נתון זה אינו מאפשר לדבר על מיתון אחיד בכל שוק הדיור.

היצע מוכן רחב יותר עומד לרשות הקונים

שוק האביב מתאפיין בתכונה נוספת. בסוף אוגוסט מספר המודעות החדשות היה נמוך, אך ההיצע הכולל כבר היה גבוה יחסית.

במהלך ארבעת השבועות שעד 23 באוגוסט נכנסו לשוק קצת יותר מ-33 אלף נכסים חדשים — 8,2% פחות מהממוצע לחמש שנים ו-2% פחות מהתקופה המקבילה אשתקד. יחד עם זאת, המספר הכולל של הנכסים המוצעים למכירה עלה על 137 אלף והיה גבוה ב-1,7% מהממוצע לחמש שנים.

פער כזה נוצר כאשר נכסים נמכרים לאט יותר ומודעות ותיקות מצטברות. הקונה רואה אפשרויות זמינות רבות יותר, אף על פי שבעלי נכסים חדשים אינם ממהרים לצאת לשוק. על מאפיין זה של עונת האביב הצביע Commonwealth Bank.

לקראת ספטמבר התארך גם משך הזמן הנדרש למכירה. לפי נתוני הענף, משך החשיפה החציוני של נכס הגיע ל-39 ימים לעומת 28 ימים לפני שנה, וההנחה החציונית מהמחיר המקורי של המוכר בערי הבירה התרחבה ל-4,2%. עבור הקונים הדבר מייצר מרחב תמרון גדול יותר למשא ומתן, בעיקר על נכסים שנמצאים בשוק מספר שבועות.

שינויי המס ישפיעו על רכישות עתידיות של משקיעים

גורם נפרד עבור פלח המשקיעים הוא רפורמת המס שהוכרזה במאי. החל מ-1 ביולי 2027, האפשרות לקזז הפסדים מנדל״ן למגורים כנגד הכנסה חייבת במס, המוכרת כ-negative gearing, תישמר במלואה עבור נכסים חדשים.

עבור דיור קיים שנרכש לאחר השעה 19:30 לפי שעון מזרח אוסטרליה ב-12 במאי 2026, ניתן יהיה לקזז הפסדים כנגד הכנסות אחרות מנדל״ן למגורים ולגרור אותם לשנים הבאות, אך לא ניתן יהיה לנכותם מהכנסות מסוג אחר, כגון שכר עבודה.

הממשלה מתכננת גם לשנות את משטר מס רווחי הון על רווחים עתידיים החל מ-1 ביולי 2027. עבור נכסים חדשים תישאר למשקיעים הבחירה בין ההנחה הקיימת בשיעור 50% לבין המערכת החדשה. השקעות שבוצעו לפני ההכרזה על הרפורמה מוגנות באמצעות כללי מעבר. תנאי הרפורמה פורסמו על ידי משרד האוצר של אוסטרליה.

ייחוס הירידה הנוכחית בכל רכישות המשקיעים אך ורק לרפורמת המס אינו מדויק. ברבעון השני חלה במקביל עלייה בריביות, ירידה בנגישות האשראי והחל תיקון מחירים רחב יותר. שינויי המס הפכו לגורם נוסף שעליו צריכים המשקיעים לתת את הדעת בעת רכישת דיור קיים.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, השבועות הראשונים של האביב מציגים כרגע עלייה עונתית במספר המכרזים ולא התאוששות כוללת של השוק. היקף המסחר נותר נמוך בכשליש מאשתקד, שיעור ההצלחה במכרזים עומד על כ-50%, והמחירים בערים הגדולות ממשיכים לרדת. להערכת המגמה בהמשך, חשוב יותר לעקוב האם הגידול בהיצע האביב ילווה בעלייה במספר העסקאות. אם מספר הנכסים בשוק יגדל והביקוש יישאר מוגבל עקב ריבית של 4,35% ותנאי אשראי נוקשים יותר, הלחץ על המחירים ועל עמדת המוכרים עשוי להימשך.

FAQ

כמה מכרזים תוכננו באוסטרליה באמצע ספטמבר 2026?

בערי הבירה תוכננו 1615 מכרזים בשבוע שעד 13 בספטמבר. נתון זה גבוה ב-12,9% מהשבוע הקודם, אך נמוך ב-32,8% מרמתו לפני שנה.

איזה שיעור מהמכרזים מסתיים במכירה?

בשבוע שעד 6 בספטמבר עמד שיעור ההצלחה הסופי במכרזים בערים הגדולות על 49,3%. שנה קודם לכן עמד הנתון על 70%.

מה קורה למחירי הדיור באוסטרליה?

לפי מדד PropTrack, באוגוסט ירדו המחירים ב-0,2% בחישוב חודשי וב-2,7% משיא חודש מרץ. יחד עם זאת, הם נותרו גבוהים ב-1,8% מרמתם באוגוסט 2025.

היכן נרשמת הירידה החדה ביותר במחירים?

מבין השווקים הגדולים, התיקון הבולט ביותר נרשם בסידני ובמלבורן. לפי PropTrack, המחירים שם היו נמוכים ב-4,9% וב-5,3% בהתאמה משיאיהם האחרונים.

מהו שיעור ריבית המפתח באוסטרליה?

ריבית הבנק המרכזי של אוסטרליה עומדת על 4,35%. בשנת 2026 העלה הרגולטור את הריבית שלוש פעמים, בסך כולל של 0,75 נקודת אחוז.

מה קורה בתחום המשכנתאות?

ברבעון השני ירד מספר הלוואות הדיור החדשות ב-5,4%. מספר ההלוואות למשקיעים ירד ב-8,6%, ועבור רוכשי דירה למגורים — ב-3,3%.

האם קל יותר לרוכשים לבחור דירה?

המספר הכולל של הנכסים המוצעים למכירה עלה על הממוצע לחמש שנים, וזמן החשיפה בשוק התארך. הדבר מעניק לרוכשים מגוון רחב יותר של אפשרויות וזמן רב יותר למשא ומתן, אף על פי שנגישות הדיור עדיין מוגבלת בשל עלויות המימון הגבוהות.

מחירי הדיור בסידני צנחו ב-7.1% מהשיא

חודש אוגוסט אישר שהתיקון אינו מוגבל עוד לשכונות יוקרה בודדות. מדד מחירי הדיור בסידני ירד ב-1.4% בחודש והיה נמוך ב-7.1% מהשיא שנרשם בפברואר 2026.

זוהי ירידה מהירה יותר מזו שנרשמה בפרק זמן מקביל בתיקון הקודם של 2022–2023: אז איבד השוק כ-6.6% לאחר השיא.

ההיחלשות התפשטה הרחק מעבר לגבולות סידני. במהלך החורף האוסטרלי נרשמה ירידת ערך של נדל״ן ב-93% מהפרברים של ערי הבירה במדינות אוסטרליה, לעומת 45.8% בסתיו. המדד הלאומי איבד באוגוסט 0.9%, חודש חמישי ברציפות של ירידות, והוא נמוך ב-3.6% משיא חודש מרץ.

הבעיה טמונה בראש ובראשונה בביקוש. מספר העסקאות המשוער בדיור ברחבי אוסטרליה היה נמוך ב-15.5% לעומת השנה שעברה וב-11.5% מהממוצע של חמש השנים האחרונות. בסידני, בריזביין ופרת׳ הירידה בפעילות עלתה על 20%. נתונים עדכניים פורסמו על ידי חברת המחקר Cotality.

לפיכך, כבר אי אפשר להסביר את הנפילה הנוכחית אך ורק בחולשה בפלח השוק הגבוה. מספר הרוכשים פוחת כמעט בכל חלקי השוק.

בית ממוצע הוזל בכמעט A$60 אלף ברבעון

הסימנים הראשונים למפנה החד כבר ניכרו בתוצאות הרבעון השני.

המחיר החציוני של בית פרטי בסידני ירד ב-3.3%, או A$59,884, ל-A$1.734 מיליון. זו הייתה הירידה הרבעונית הראשונה מזה שלוש וחצי שנים והתוצאה החדה ביותר מבין ערי הבירה באוסטרליה.

הצמיחה השנתית הצטמצמה באותה נקודה ל-1.1%, הנתון החלש ביותר מזה שלוש שנים.

דירות התגלו כיציבות יותר. המחיר החציוני שלהן ירד ב-1.5%, או A$12,778, ל-A$849,068. במונחים שנתיים, הדירות עדיין היו יקרות ב-2.5%.

ההבדל נובע מיכולת הרכישה: בית פרטי בסידני עולה יותר מפי שניים מדירה, ולכן עם צמצום סכום המשכנתה המרבי חלק מהביקוש עובר לפלח זול יותר.

במקביל, תנאי המכירה הורעו משמעותית. שיעור המכירות הפומביות המוצלחות ברבעון השני צנח ל-48%, ושיא של 29.3% מהמכרזים המתוכננים בוטלו על ידי המוכרים. זמן החשיפה של הנכסים התארך, וההנחות ביחס למחיר המבוקש המקורי גדלו, כפי שעולה מהדוח הרבעוני של Domain.

ריבית הבנק המרכזי באוסטרליה עלתה ל-4.35%

הלחץ המרכזי על כוח הקנייה נוצר על ידי המדיניות המוניטרית.

הבנק המרכזי של אוסטרליה העלה את הריבית שלוש פעמים בשנת 2026. ההידוק המצטבר עמד על 0.75 נקודות אחוז, וריבית היעד הגיעה ל-4.35%.

ב-11 באוגוסט החליט הרגולטור להותיר אותה ברמה זו. הבנק המרכזי הסביר את עמדתו הזהירה באינפלציה הגבוהה שעדיין נמשכת וציין כי התנאים הפיננסיים כבר הפכו למרסנים.

נגידת הבנק, מישל בולוק, הדגישה כי השפעת העלאות הריבית טרם עברה במלואה אל הכלכלה. עבור בעלי משכנתאות, עליית מחיר הכסף משמעה תשלומים חודשיים גבוהים יותר, ועבור קונים חדשים — ירידה בגובה ההלוואה המרבית הנגישה.

סידני רגישה במיוחד לשינוי כזה בשל מחירי הבסיס הגבוהים של הנדל״ן. ככל שסכום ההלוואה הנדרש גדול יותר, כך שינוי קטן בריבית משפיע בעוצמה רבה יותר על כושר הפירעון של משק הבית.

הבנקים בודקים משכנתאות בריבית הגבוהה ב-3 נקודות נוספות

הריבית בפועל על ההלוואה אינה המגבלה היחידה עבור הקונה.

הרשות האוסטרלית להסדרה פיקוחית, APRA, שומרת על מרווח ביטחון (Buffer) מינימלי להערכת כושר החזר ברמה של שלוש נקודות אחוז. המשמעות היא שעל הבנק לבדוק האם הלווה יוכל לעמוד בתשלומי החוב בריבית הגבוהה בלפחות שלוש נקודות מהריבית בפועל של מוצר המשכנתה.

בנוסף, מפברואר 2026 חלה מגבלה על לקוחות ממונפים במיוחד: הבנקים רשאים להקצות לכל היותר 20% מהמשכנתאות החדשות לבעלי בתים ולמשקיעים בנפרד ללווים עם יחס חוב להכנסה של פי שישה מההכנסה השנתית ומעלה. במאי הותירה APRA את הפרמטרים הללו ללא שינוי.

עבור השוק היקר של סידני, דרישות אלו משמעותיות במיוחד. אפילו קונה בעל הכנסה גבוהה עלול לגלות כי לאחר העלאות הריבית הבנק מוכן לממן חלק קטן יותר משווי הנכס.

היקף המשכנתאות ירד ב-5.4%

התוצאה כבר ניכרת בנתוני האשראי.

ברבעון השני, מספר הלוואות הדיור החדשות שאושרו ונלקחו על ידי לווים באוסטרליה ירד ב-5.4% בניכוי עונתיות, ל-134,225. השווי הכולל שלהן הצטמצם ב-5.2%, ל-A$97.6 מיליארד.

המשקיעים נסוגו במהירות רבה במיוחד. מספר הלוואות הדיור החדשות להשקעה ירד ב-8.6%, וערכן הכספי ירד ב-10.2%.

בניו סאות׳ ויילס, שבה שוכנת סידני, מספר הלוואות ההשקעה החדשות צנח ברבעון ב-15.5% בבת אחת.

הלוואות לרוכשי דירה למגורים ירדו בצורה מתונה יותר: מספר ההתחייבויות החדשות פחת ב-3.3%. בקרב רוכשי דירה ראשונה נרשמה ירידה של 2.9%.

הלשכה האוסטרלית לסטטיסטיקה מקשרת את השינוי, בין היתר, לשלוש העלאות הריבית ולרפורמות המס בשוק הנדל״ן שהוכרזו במאי.

זהו אחד הסימנים הישירים ביותר להיחלשות השוק: עניין פוטנציאלי מתורגם למספר קטן יותר של עסקאות משכנתה בפועל.

אוסטרליה מגבילה את קיזוז ההפסדים של משקיעים

הריביות אינן השינוי היחיד עבור משקיעים.

החל מ-1 ביולי 2027 תגביל אוסטרליה את השימוש במנגנון ה-negative gearing — האפשרות לקזז הפסדים מנדל״ן להשקעה כנגד הכנסות אחרות החייבות במס.

שימוש מלא במנגנון כנגד הכנסות כגון שכר עבודה יתאפשר בעיקר לבעלי דירות מקבלן. נכסי השקעה שנרכשו לפני השעה 19:30 ב-12 במאי 2026 (שעון מזרח אוסטרליה) מוגנים באמצעות הוראות מעבר.

אם משקיע רכש דיור קיים (יד שנייה) לאחר תאריך זה, עם כניסת הרפורמה לתוקף הוא יוכל לקזז הפסדים אך ורק כנגד הכנסות מנדל״ן למגורים, כולל רווחי הון רלוונטיים, ולהעביר את היתרה לשנים הבאות, אך לא לנכותם משכר עבודה או מהכנסות אחרות שאינן קשורות לנדל״ן למגורים.

במקביל, מ-1 ביולי 2027 הממשלה מחליפה את ההנחה הקיימת בשיעור 50% במס רווחי הון במנגנון הצמדה לאינפלציה ומטילה שיעור מינימלי של 30% על הרווח הרלוונטי שנצבר לאחר מועד זה. עבור השקעות בדיור חדש נשמרת האפשרות לבחור בין המשטר הישן לחדש. תנאי הרפורמה פורסמו על ידי משרד האוצר של אוסטרליה.

עבור דירות יד שנייה, השינויים מצמצמים חלק מיתרונות המס שתמכו בביקושי המשקיעים במשך עשרות שנים.

המכירות הפומביות בסידני מניבות עסקאות בכחצי מהנכסים בלבד

נתונים שוטפים מהמכירות הפומביות ממחישים עד כמה מהר השתנה מאזן הכוחות.

בשבוע שהסתיים ב-23 באוגוסט נערכו בסידני 477 מכירות פומביות. שיעור המכירות הסופי עמד על 50.3%.

שנה קודם לכן נערכו 729 מכירות פומביות, ושיעור ההצלחה הגיע ל-71.6%. כך ירד היקף המכרזים ב-34.6%, ושיעור העסקאות המוצלחות ירד ב-21.3 נקודות אחוז.

החולשה אינה ייחודית לסידני בלבד. בערי הבירה של אוסטרליה בכללותן נותר שיעור ההצלחה במכירות פומביות מתחת ל-50% ב-12 מתוך 13 השבועות הקודמים. לפני שנה נמכרו במכרזים כשבעה מתוך עשרה נכסים, כיום — פחות מחמישה.

בחברת Cotality מציינים כי אפילו הירידה במספר הנכסים שהוצעו למכירה טרם השיבה את שיווי המשקל: הביקוש נחלש עוד יותר.

עבור מוכרים, שיעור של כ-50% משמעו צורך להתייחס למחיר בצורה מציאותית יותר. עבור קונים — זו הזדמנות לבחור בנחת ולנהל משא ומתן תקיף יותר.

מספר הנכסים שלא נמכרו הולך וגדל

המוכרים כבר מגיבים להרעת תנאי השוק בצמצום היצע המודעות החדשות.

בארבעת השבועות שהסתיימו ב-23 באוגוסט, מספר המודעות החדשות באוסטרליה היה נמוך ב-8.2% מהממוצע לחמש שנים. בסידני הפער עלה על 14%.

עם זאת, הירידה במודעות החדשות עדיין אינה מצמצמת את מבחר האפשרויות הכולל עבור הרוכשים.

בשוק עמדו למכירה מעל 137 אלף נכסים — 1.7% יותר מהממוצע לחמש שנים. עוד באמצע ינואר היה ההיצע נמוך בכמעט 26% מהנורמה.

שילוב כזה מתאפשר כאשר נדל״ן נמכר לאט יותר: פחות נכסים חדשים מגיעים לשוק, אך מודעות ישנות אינן יורדות במהירות ומתחילות להצטבר.

לפי הערכת Cotality, סידני נכנסת לעונת האביב עם זרם חלש במיוחד של היצע חדש ובמקביל עם מלאי נכסים נוח יותר עבור הקונים.

נגישות הדיור נותרת נמוכה ביותר

ירידת המחירים באחוזים בודדים עדיין אינה פותרת את הבעיה המרכזית של שוק הנדל״ן בסידני.

עוד בסוף 2025 הראו חישובי Cotality כי שירות משכנתה חדשה באוסטרליה דרש בממוצע כ-45% מההכנסה החציונית של משק בית. עבור הון עצמי מקובל של 20%, נדרש מרוכש בסידני לחסוך במשך יותר מעשר שנים תחת הנחות החיסכון ששימשו במחקר.

סידני נותרה השוק היקר ביותר ואחד הפחות נגישים במדינה.

יחד עם זאת, ירידת מחירי הנכסים ושיפור בנגישות המשכנתה הם שני תהליכים נפרדים.

אם נכס מוזל ב-5%, אך ריבית המשכנתה ומרווח הביטחון הבנקאי עולים, ההכנסה החודשית הנדרשת מהלווה עשויה כמעט שלא לקטון.

לפיכך, התיקון הנוכחי משפר את עמדת המיקוח של הרוכשים באופן מורגש בהרבה מאשר את יכולתם לממן את הרכישה בפועל.

אפילו ירידה של 20% תחזיר את סידני רק ל-2021

היקף העליות בעבר מגביל את משמעות התיקון הנוכחי בראייה ארוכת טווח.

באמצע אוגוסט חישבה Cotality מספר תרחישים היפותטיים של ירידות מהשיא. באותה עת כבר איבדה סידני יותר מ-5%.

אם הירידה המצטברת תגיע ל-20%, מחירי הנדל״ן יחזרו בערך לרמה של מאי 2021 בלבד.

אין מדובר בתחזית של החברה, אלא בחישוב תרחיש הממחיש את מרווח הצמיחה שנצבר בשנים הקודמות.

המצב שונה, למשל, ממלבורן, שבה ירידה של מעט יותר מ-10% עשויה כבר לקרב את השוק לערכים שלפני המגפה. בפרת׳, בריזביין ואדלייד הצמיחה הקודמת הייתה כה חזקה, שאפילו תיקון של 20% יותיר את המחירים גבוה בהרבה מרמות תחילת המחזור של חמש השנים.

לכן, הירידה הנוכחית מסמנת את סיומו של השלב האחרון בצמיחה המהירה של סידני, אך עדיין אינה מוחקת את תוצאות ההתייקרות הרב-שנתית.

התחזיות לסידני עודכנו בחדות כלפי מטה

עוד בינואר ציפו חלק מהאנליסטים להמשך הצמיחה.

חברת KPMG צפתה אז עלייה של 5.8% במחירי הבתים בסידני במהלך 2026. לאחר העלאות הריבית השתנתה ההערכה לחלוטין.

בתחזית אוגוסט צופה החברה כעת ירידה של 4.4% במחירי בתים פרטיים בסידני בשנת 2026. מחירי הדירות צפויים להישאר יציבים למדי. בשנת 2027 מעריכה KPMG התאוששות בשוק הבתים של כ-3.6%.

אנליסטים מגדירים את סידני כרגישה במיוחד לריביות בשל נגישות הדיור הנמוכה ממילא, אך סבורים כי בטווח הארוך ייתמך השוק במעמדה של העיר כמרכז התעסוקה הגדול ביותר ובהיצע המוגבל של נדל״ן חדש.

ב-Domain מעריכים את הסיכונים בטווח רחב אף יותר. בשנת הכספים 2026/27 עשוי המחיר החציוני של בית בסידני לרדת ב-A$52–122 אלף. זוהי הנפילה האבסולוטית החזויה הגבוהה ביותר מבין ערי הבירה במדינה.

טווח ההערכות מראה כי השאלה כעת אינה האם הצמיחה הקודמת תימשך, אלא מה יהיה עומק התיקון.

המחסור בדירות חדשות נמשך

ירידת המחירים אינה נובעת מעודף בנייה.

מדינת ניו סאות׳ ויילס אמורה לספק 377 אלף בתים חדשים מיולי 2024 עד יוני 2029 במסגרת הסכם הדיור הלאומי.

הנתונים הזמינים האחרונים לגבי גמר בנייה מתייחסים לתקופה שעד מרץ 2026. מיולי 2024 הושלמו במדינה 77,999 בתים ודירות: 38,073 בתים פרטיים ו-39,926 יחידות דיור במבנים רבי-קומות.

נתון זה מהווה כ-21% בלבד מהיעד לחמש שנים. ממשלת המדינה עצמה מודה כי קצב התחלות וגמר הבנייה נותר נמוך מהרמות הנדרשות לעמידה בביקוש. הנתונים העדכניים מתפרסמים על ידי מחלקת התכנון של ניו סאות׳ ויילס.

תנאי האשראי של יזמים, עלויות הבנייה ודרישות הבנקים למכירות מוקדמות (Pre-sale) נותרו מכשולים בפני הגדלה מהירה של ההיצע.

מחסור בדיור מגביל את עומק הירידות

דווקא המחסור בהיצע מבדיל את המצב הנוכחי ממשבר דיור קלאסי שנגרם מבנייה המונית ומעודף נכסים ריקים.

בטווח הקצר המחירים נקבעים לפי יכולות הרוכשים. ריבית גבוהה מקטינה את גובה ההלוואה, ולכן המוכרים נאלצים להוריד ציפיות.

בטווח הארוך יותר, סידני ממשיכה להזדקק לבתים חדשים. אם היקף הבנייה יישאר נמוך מצורכי האוכלוסייה, הורדת ריבית עתידית עשויה להחזיר די מהר את הביקוש בעל יכולת התשלום אל השוק.

ב-KPMG צופים כי הבנייה ברמה הלאומית תמשיך לפגר משמעותית אחרי יעדי הסכם הדיור הלאומי. החברה צופה ירידה של 1.1% במחירי בתים פרטיים ברחבי אוסטרליה ב-2026, אך כבר ב-2027 — התאוששות של 3.4%, בין היתר עקב המגבלה הכרונית בהיצע.

עבור סידני, הקונפליקט בין שני הגורמים מובהק במיוחד: העיר נותרת יקרה באופן קיצוני ובו בזמן סובלת ממחסור בדירות חדשות.

עונת האביב תהווה מבחן עבור שוק הנדל״ן של סידני

עונת האביב באוסטרליה מגדילה באופן מסורתי את מספר העסקאות והנכסים המוצעים למכירה. לכן חודשי ספטמבר ואוקטובר יבהירו עד כמה התיקון הנוכחי תלוי בעונתיות החורפית.

עמדת המוכרים כבר חלשה מזו של השנה שעברה. פחות נכסים חדשים מגיעים לשוק, אך ההיצע הקיים נמכר לאט יותר. נתוני המכירות הפומביות נעים סביב 50%, האשראי למשכנתאות מצטמצם וביקושי המשקיעים מגיבים למגבלות המס העתידיות.

במקרה של עלייה חדה במודעות למכירה באביב, הלחץ על המחירים עלול להתגבר. אם בעלי הנכסים ימשיכו לדחות את המכירה, מגבלת ההיצע עשויה להאט את הירידה אפילו בתנאי אשראי יקר.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, סידני אכן עברה מהאטה לתיקון ממשי: ירידה של 7.1% משיא פברואר, הרעה חדה במכירות פומביות וצמצום באשראי למשכנתאות אינם ניתנים עוד להסבר על ידי תנודות חודשיות שגרתיות. עם זאת, הירידה הנוכחית אינה מבשרת על מחיקת הצמיחה הרב-שנתית. אפילו תרחיש של ירידה בשיעור 20% מותיר את המחירים סביב רמת 2021, והמחסור הכרוני בבנייה ממשיך לתמוך בצד ההיצע. הסיכון הממשי ביותר עבור המוכרים טמון בשילוב של ריביות גבוהות ומלאי נכסים מצטבר. עבור הקונים נוצרו תנאים נוחים יותר לבחירה ולמשא ומתן, אך לא בהכרח נגישים יותר מבחינת ההחזר החודשי. המשך המגמה יהיה תלוי בעיקר בתוואי הריבית ובמידת כניסתם של המוכרים לשוק באביב.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: שוק הנדל״ן בסידני

בכמה ירדו מחירי הדיור בסידני?

באוגוסט 2026 ירד מדד מחירי הדיור ב-1.4%, וביחס לשיא של פברואר הגיעה הירידה ל-7.1%.

כמה עולה בית בסידני?

לפי נתוני Domain לרבעון השני של 2026, המחיר החציוני של בית פרטי עמד על כ-A$1.734 מיליון. המחיר החציוני של דירה עמד על כ-A$849 אלף.

האם דירות מוזלות באותה מהירות כמו בתים?

לא. ברבעון השני ירדו מחירי הבתים ב-3.3%, בעוד שמחירי הדירות ירדו ב-1.5%. המחיר הנמוך יותר של דירות תומך בביקוש בפלח שוק זה.

מדוע המחירים בסידני יורדים?

הגורמים המרכזיים הם שלוש העלאות ריבית, ירידה בכוח הקנייה של הלווים, צמצום בהיקפי המשכנתאות, שינויים במיסוי השקעות ועלייה במלאי הנכסים שלא נמכרו.

מהי הריבית הנהוגה באוסטרליה?

ריבית היעד של הבנק המרכזי של אוסטרליה (RBA) עומדת על 4.35%.

כיצד בודקים הבנקים את כושר ההחזר של נוטלי משכנתאות?

הבנקים מחויבים להשתמש במרווח ביטחון מינימלי של שלוש נקודות אחוז מעל הריבית בפועל. לפיכך, על הלווה להוכיח יכולת לעמוד בתשלומים בריבית תאורטית גבוהה בהרבה.

מה ישתנה עבור משקיעי נדל״ן?

החל מ-1 ביולי 2027 יוגבל קיזוז הפסדים מדיור קיים כנגד שכר עבודה והכנסות לא קשורות אחרות. עבור דירות מקבלן יישמרו תנאים נוחים יותר. בנוסף ישתנה משטר מס רווחי הון.

עד כמה חלש שוק המכירות הפומביות?

בשבוע שהסתיים ב-23 באוגוסט נמכרו בסידני כ-50% מהנכסים שהוצעו למכירה פומבית, לעומת כ-72% שנה קודם לכן.

האם מחירי הדיור בסידני עשויים לרדת ב-20%?

Cotality אינה חוזה ירידה ודאית של 20%. החברה השתמשה בכך כתרחיש וחישבה שירידה כזו תחזיר את המחירים בערך לרמת מאי 2021.

האם הדיור בסידני הפך לנגיש?

עדיין לא. המחירים ירדו, אך הריבית הגבוהה על המשכנתאות הקטינה במקביל את סכום ההלוואה הנגיש והעלתה את הוצאות שירות החוב.

מדוע המחסור בדיור אינו עוצר את ירידת המחירים?

בטווח הקצר על הרוכש להיות מסוגל לממן את העסקה. גם כאשר קיים מחסור בדיור, ריביות גבוהות יכולות לצמצם את הביקוש המשלם מהר יותר מכפי שהמחסור בהיצע תומך במחירים.

ההשקעות בנדל״ן באזור אסיה-פסיפיק הגיעו לשיא היסטורי

ברבעון השני של 2026 היקף ההשקעות בנדל״ן מסחרי באזור אסיה-פסיפיק עמד על 45.5 מיליארד דולר, גידול של 38% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בין ינואר ליוני הגיע הנתון ל-92.5 מיליארד דולר, עלייה של 35% ושיא חדש למחצית הראשונה של השנה, כך עולה מנתוני JLL.

חשוב להבחין בין השווקים: 92.5 מיליארד דולר הוא היקף עסקאות ההשקעה בנדל״ן מסחרי לפי מתודולוגיית חברת הייעוץ, ולא השווי הכולל של כל הדירות, הבתים והקרקעות שנרכשו באזור, וגם לא היקף ההון הזר שנכנס ישירות לתאילנד. לכן, לא נכון להשתמש בנתון האזורי כראיה לתנופת נדל״ן מקבילה בשוק המגורים התאילנדי.

יפן שמרה על מעמדה כשוק הגדול ביותר: היקף העסקאות במחצית הראשונה הגיע ל-23.8 מיליארד דולר, עלייה של 12% מהשנה הקודמת. אוסטרליה משכה השקעות בהיקף של 14.7 מיליארד דולר, עם גידול של 68%. בסינגפור ההיקף זינק ב-238% ל-18.2 מיליארד דולר, ובהונג קונג ב-90% ל-4.7 מיליארד דולר.

הנתונים מסינגפור ממחישים היטב את ההשפעה של עסקאות ענק על הנתונים הכוללים. ברבעון השני רכשה CICT את מתחם הקניות Paragon בכ-3 מיליארד דולר, ו-IOI Properties רכשה את Asia Square Tower 2 בכ-1.9 מיליארד דולר. לפיכך, אין לראות בזינוק בשוק האזורי עלייה אחידה בביקוש להשקעות בכל מדינות אסיה-פסיפיק.

יפן ואוסטרליה משכו הון למגזרים שונים

מבנה העסקאות היה שונה ממדינה למדינה. ביפן הפעילות צמחה במספר קטגוריות נדל״ן, כאשר משרדים הפכו ליעד המוביל. העניין בנכסים תעשייתיים נתמך באסטרטגיות להשבחת נכסים, לרבות רכישת נדל״ן עם פוטנציאל להגדלת הכנסות משכירות. מרכזי נתונים משכו אף הם הון הודות להתפתחות תשתיות הבינה המלאכותית ולדרישות למיקום נתונים מקומי.

באוסטרליה התוצאה של הרבעון השני הגיעה ל-8.9 מיליארד דולר, עלייה של 82% משנה לשנה. ארבע עסקאות פורטפוליו גדולות מילאו תפקיד משמעותי, והשחקנים הפעילים ביותר במגזר התעשייתי היו קרנות השקעה בנדל״ן, יזמים והון פרטי.

המאפיין המשותף של האזור נותר סלקטיביות. משקיעים חוזרים לעסקאות גדולות, אך מעדיפים נכסים בעלי תזרים מזומנים ברור, יכולת להעלות את דמי השכירות או ביקוש מבני לטווח ארוך.

משרדים שוב הפכו לבחירה המובילה של המשקיעים באזור אסיה-פסיפיק

השינוי בסנטימנט ניכר גם בתוכניות של פעילי השוק. בסקר CBRE בקרב יותר מ-420 משקיעים, 57% מהנשאלים ציינו כי בכוונתם להגדיל את רכישות הנדל״ן בשנת 2026. משרדים דורגו במקום הראשון בין סוגי הנכסים המועדפים לראשונה מזה שש שנים, תוך שהם עוקפים את הנדל״ן התעשייתי והלוגיסטי. נדל״ן למגורים עבור משקיעים מוסדיים הגיע למקום השלישי, ומרכזי נתונים למקום הרביעי.

חזרת העניין במשרדים אינה מעידה על התאוששות של כל המבנים במידה שווה. הביקוש מתרכז בנכסים מודרניים עם תפוסה גבוהה ותחרות מוגבלת מצד בנייה חדשה. באוסטרליה, יפן וסינגפור המשקיעים צופים גם עלייה בדמי השכירות, ולכן איכות המבנה הספציפי חשובה יותר מהמגמה הכללית במגזר.

שוק הנדל״ן של תאילנד צומח באופן סלקטיבי

בתאילנד המצב שונה במידה ניכרת מהשיא האזורי הכללי. בתחזית לשוק התאילנדי לשנת 2026 מפברואר, הביקוש היציב ביותר מקושר לבתי מלון, נדל״ן תעשייתי ולוגיסטי, מרכזי נתונים ומשרדים איכותיים. במקביל, השוק מאופיין בסלקטיביות רבה יותר: משקיעים בוחנים בקפידה את מחירי הקרקעות, את יציבות ההכנסה משכירות ואת הפוטנציאל של מיקומים ספציפיים.

מגזר המלונאות סיכם שנת 2025 חזקה עם היקף עסקאות השקעה של 26.4 מיליארד באט — כמעט כפול מהממוצע בעשור האחרון. יותר מ-75% מההיקף יוחסו לבתי מלון בבנגקוק. התחזית לשנת 2026 עומדת על כ-13 מיליארד באט, כך שמדובר בעיקר בהתייצבות לאחר שנה פעילה במיוחד, ולא בצמיחה כפולה נוספת.

מרכזי נתונים מסתמנים כסיפור לטווח ארוך יותר. הפרויקטים בענף הדיגיטלי שאושרו על ידי מועצת ההשקעות של תאילנד בשנת 2025 עלו על 746 מיליארד באט. אין זה אומר שכל הסכום הופנה ישירות לנדל״ן: הנתון כולל את כלל השקעות הענף הדיגיטלי. בשנים 2026 ו-2027 מתוכננת תוספת של כ-360 מגוואט של קיבולת מרכזי נתונים חדשה. המגבלה העיקרית עבור יזמים הופכת להיות זמינות של קרקעות עם תשתית חשמל מספקת, סיבים אופטיים ואפשרויות קירור לציוד.

רכישות זרות של קונדומיניומים בתאילנד רשמו ירידה

נדל״ן למגורים מציג מגמה שונה. ברבעון הראשון של 2026 הועברו לבעלות זרים 3,241 דירות בקונדומיניומים, ירידה של 17.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. השווי הכולל של העסקאות ירד ב-17.9% ל-13.464 מיליארד באט. שטח הדירות שהועברו הצטמצם ב-13.8% ל-141,644 מ״ר.

קונים זרים היוו 13.6% מכלל הדירות שהועברו ו-23.9% משווין הכולל. אזרחי סין שמרו על המקום הראשון עם 906 דירות, אך מספרן ירד ב-38.8%, ושווי העסקאות ירד ב-42.9% ל-3.493 מיליארד באט. אזרחי רוסיה הגיעו למקום השני: מספר הדירות שהועברו להם עלה ב-33% ל-383, ושווי העסקאות זינק ב-68.7% ל-1.665 מיליארד באט. נתונים אלה פורסמו על ידי המרכז למידע על נדל״ן של בנק הדיור הממשלתי של תאילנד REIC.

כך, שיא עסקאות ההשקעה האזורי והביקוש הזר לדירות בתאילנד בתחילת 2026 נעים בכיוונים מנוגדים. אין כאן סתירה: הסטטיסטיקה מודדת פלחי שוק שונים וסוגי הון שונים.

הביקוש הסיני נחלש, הביקוש הרוסי גדל

הירידה בשוק הזר קשורה במידה רבה לקונים הסינים, שנותרו הקבוצה הגדולה ביותר אך הפכו לזהירים יותר בשל המצב הכלכלי ומגבלות הנזילות. במקביל, הביקוש הופך למגוון יותר.

העלייה בעסקאות מצד קונים רוסים הייתה מהבולטות ברבעון הראשון. קונים מהודו חיזקו אף הם את נוכחותם בשוק והתאפיינו בשווי הממוצע הגבוה ביותר של נכס נרכש מבין קבוצות הזרים העיקריות.

עבור שווקי נופש כמו פוקט, לשינוי במבנה הקונים עשויה להיות חשיבות רבה יותר מאשר למדד הלאומי הכולל. אזורים אלה תלויים יותר בביקוש בינלאומי, בתיירות ובתנודות שער החליפין, והעדפותיהן של קבוצות קונים שונות משפיעות על גודל הדירות, אופי הפרויקטים ורמת המחירים של ההיצע החדש.

יחד עם זאת, הנתונים הסטטיסטיים של העברת בעלות משקפים עסקאות שכבר הושלמו. הם אינם שווים למספר ההזמנות החדשות ואינם מציגים את הביקוש לפרויקטים שעדיין נמצאים בבנייה.

זרים יכולים לרכוש קונדומיניומים תחת מגבלות

המשטר המשפטי מגביל גם הוא השוואה ישירה בין תאילנד לשווקים אסייתיים אחרים. אזרחים זרים רשאים להחזיק בדירות בקונדומיניום רשום, ובלבד שחלקם הכולל לא יעלה על 49% מהשטח הכולל של כלל הדירות בבניין. כדי לרשום עסקה נדרש אישור מהנציגות המשפטית של הקונדומיניום על כך שמכסת הזרים לא נחצתה, כך מציין הפורטל הממשלתי הרשמי של תאילנד.

לגבי קרקעות חל משטר מחמיר בהרבה. זרים אינם יכולים לרכוש קרקע באופן חופשי באותם תנאים כמו אזרחי תאילנד. החוק קובע חריג צר לרכישה של עד ראי אחד — 1,600 מ״ר — למטרות מגורים בהשקעה של לפחות 40 מיליון באט ובכפוף לעמידה בדרישות נוספות, כולל קבלת אישור מיוחד.

לכן, לא ניתן לראות בנתוני המחירים של וילות וקרקעות אינדיקציה לשוק הנכסים הזמינים לזרים בבעלות ישירה באותם תנאים החלים על קונדומיניומים.

שיא אזורי אינו מבטיח עליית מחירים בתאילנד

העלייה בפעילות ההשקעות באזור אסיה-פסיפיק עשויה לשפר את זמינות ההון ולתמוך בעניין של משקיעים בינלאומיים בנדל״ן אסייתי, אך אין תלות ישירה בין 92.5 מיליארד דולר של עסקאות אזוריות לבין מחירה של דירה ספציפית בבנגקוק, פוקט או פטאיה.

מחירי הדיור בתאילנד נקבעים לפי ההיצע המקומי, כוח הקנייה, תנועת התיירות, עלויות הקרקע והבנייה, שער הבאט, היקף הפרויקטים החדשים ומגבלות החקיקה. עבור נדל״ן להשקעה קיימת חשיבות נוספת לתשואה משכירות, עלות המימון, תפוסת הנכס ואפשרויות המכירה העתידית.

לפיכך, טענות על עלייה בלתי נמנעת במחירי הנדל״ן בתאילנד בשיעור מסוים רק בשל השיא באזור אסיה-פסיפיק מחייבות אימות נפרד באמצעות נתונים מקומיים. הנתון האזורי כשלעצמו אינו מבסס תחזית כזו.

היקף עסקאות שיא אינו מבטל סיכונים

פעילות ההשקעות ממשיכה להיות מושפעת משיעורי הריבית, האינפלציה, מחירי האנרגיה, תנודות המטבע וסיכונים גיאופוליטיים. גם כאשר היקפי ההון צומחים, פעילי השוק בוחנים נכסים בקפדנות רבה יותר ומתמקדים לעתים קרובות יותר בצמיחת הכנסות לטווח ארוך במקום בהסתמכות פשוטה על עליית ערך הנכסים.

הדבר בולט במיוחד במגזרים הקשורים לתשתית דיגיטלית ולבתי מלון. מרכז נתונים עשוי להתמודד עם מגבלות אספקת חשמל, מלון עשוי להיות תלוי בתיירות נכנסת, וקונדומיניום עשוי להיות מושפע ממכסת הזרים ומהיכולת לייצר את התשואה המובטחת משכירות.

כפי שמדווחים המומחים של International Investment, השיא של 92.5 מיליארד דולר מאשר התאוששות חזקה בפעילות ההשקעות בשוק הנדל״ן באזור אסיה-פסיפיק, אך לא ניתן להשליך תוצאה זו ישירות על תאילנד. עיקר הצמיחה מרוכז בשווקים הגדולים באזור, בעוד שהנתונים בתאילנד מציגים מגמות מעורבות: רכישות זרות של קונדומיניומים ירדו, השקעות במלונאות צפויות להתייצב לאחר 2025 חזקה, והצמיחה המבנית הבולטת ביותר נרשמת בתשתיות דיגיטליות, תעשייתיות ולוגיסטיות. עבור המשקיע הפרטי, שיא אזורי נותר אינדיקטור לסנטימנט בלבד, ואינו מהווה תחליף לניתוח של נכס ספציפי, זכויות בעלות, מחיר כניסה ותשואה ריאלית.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: נדל״ן באסיה-פסיפיק ובתאילנד בשנת 2026

כמה הושקע בנדל״ן באזור אסיה-פסיפיק במחצית הראשונה של 2026?

היקף עסקאות ההשקעה בנדל״ן מסחרי באזור אסיה-פסיפיק הגיע ל-92.5 מיליארד דולר. מדובר בעלייה של 35% לעומת התקופה המקבילה אשתקד ובשיא למחצית הראשונה של השנה.

האם כל רכישות הדירות נכללות בנתון של 92.5 מיליארד דולר?

לא. זהו מדד של שוק ההשקעות בנדל״ן מסחרי לפי מתודולוגיית JLL, ולא השווי הכולל של כל עסקאות הנדל״ן למגורים באזור.

אילו מדינות הובילו את הצמיחה העיקרית?

בין השווקים הגדולים, יפן משכה 23.8 מיליארד דולר, סינגפור — 18.2 מיליארד דולר, אוסטרליה — 14.7 מיליארד דולר והונג קונג — 4.7 מיליארד דולר.

האם השיא באסיה-פסיפיק מעיד על תנופת נדל״ן בתאילנד?

לא. השוק התאילנדי מציג מגמות מעורבות. ברבעון הראשון של 2026 מספר הקונדומיניומים שהועברו לזרים ירד ב-17.3%, אם כי מגזרים מסחריים מסוימים ממשיכים למשוך הון.

אילו סוגי נדל״ן מעניינים ביותר את המשקיעים בתאילנד?

היעדים הבולטים כוללים בתי מלון, נדל״ן תעשייתי ולוגיסטי, מרכזי נתונים ומשרדים איכותיים נבחרים.

האם זרים יכולים להחזיק בדירה בתאילנד?

כן. זרים רשאים להחזיק בדירה בקונדומיניום רשום, ובלבד שחלקם הכולל של הזרים לא יעלה על 49% מהשטח הכולל של הדירות בבניין, ובכפוף לעמידה בכל תנאי החוק.

האם זרים יכולים לקנות קרקע בתאילנד?

באופן כללי, בעלות ישירה של זרים על קרקע מוגבלת מאוד. החוק מאפשר רק חריגים בודדים הכוללים תנאי השקעה ודרישות מנהליות מחמירות.

האם הביקוש הרוסי לדירות בתאילנד נמצא בעלייה?

ברבעון הראשון של 2026 מספר הקונדומיניומים שהועברו לרוכשים רוסים עלה ב-33% משנה לשנה, ושווי העסקאות עלה ב-68.7%.

האם השיא באסיה-פסיפיק מבטיח עליית מחירים בפוקט ובבנגקוק?

לא. זרימת ההון האזורית תומכת בסנטימנט ההשקעות הכללי, אך המחירים המקומיים תלויים בהיצע, בביקוש, בתיירות, בבנייה, בשערי חליפין, במימון ובמאפייני הפרויקט הספציפי.

Airbnb האיצה את ההזמנות באוסטרליה ובבריטניה

Airbnb רשמה האצה בגידול במספר הלילות נטו שהוזמנו על ידי מטיילים מאוסטרליה, בריטניה, ארה״ב וצרפת ברבעון השני של 2026. מדובר במדינת המוצא של הלקוח, ולא במספר הלילות שבוצעו בפועל במדינות אלה.

עבור Airbnb זהו מדד חשוב: ארבע המדינות נמנות עם שווקים בוגרים וגדולים, שבהם לפלטפורמה כבר יש מודעות גבוהה למותג ושבהם קשה יותר להשיג התרחבות נוספת רק באמצעות גיוס משתמשים חדשים.

הדיווח המקורי של News.com.au שם דגש דווקא על אוסטרליה: הצמיחה בביקוש נמשכה למרות הטלת היטלים ומגבלות חדשים בחלק מהמדינות והרשויות המקומיות. עם זאת, Airbnb לא חשפה נתון אחוזי נפרד של צמיחה עבור השוק האוסטרלי או הבריטי, ולכן השוואה ישירה של קצב הגידול שלהם לצמיחה בהודו אינה מדויקת.

הכנסות Airbnb צמחו ל-3,6 מיליארד דולר

הביצועים הפיננסיים מאשרים כי ההאצה בשווקים בודדים מתרחשת על רקע צמיחה כוללת בעסקי החברה. כפי שעולה מתוך התוצאות הרשמיות של Airbnb לרבעון השני, ההכנסות גדלו ב-17% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ל-3,6 מיליארד דולר, ושווי ההזמנות הגולמי עלה ב-16% ל-27,2 מיליארד דולר. מספר הלילות והמקומות שהוזמנו במסגרת יחידות אירוח, שירותים וחוויות עלה ב-10% ל-148,3 מיליון.

הרווח הנקי עמד על 816 מיליון דולר. ה-EBITDA המתואם עלה ב-21% ל-1,3 מיליארד דולר, ושולי הרווח שלו הגיעו ל-35%.

הערך הכספי של העסקאות צמח מהר יותר ממספר ההזמנות. ב-Airbnb מייחסים זאת לביקוש יציב ולעלייה מתונה במחיר הממוצע ללילה. בכך הגדילה הפלטפורמה את מחזור הפעילות הן הודות לגידול במספר הנסיעות והן הודות לשווי הזמנות גבוה יותר.

הודו הפכה לאחד השווקים הצומחים ביותר של Airbnb

הנתונים הבולטים ביותר ברמת המדינה נרשמו בהודו. מספר הלילות נטו שהוזמנו על ידי מטיילים מהודו ברבעון השני זינק ב-60% משנה לשנה. לשם השוואה, ברבעון הראשון עמדה הצמיחה על כ-50%.

מספר הלקוחות ההודים שהשתמשו ב-Airbnb לראשונה יותר מהוכפל לעומת הרבעון השני של 2025. כפי שמציין ETTravelWorld, הודו נותרה אחד משווקי המוצא הצומחים ביותר של לקוחות Airbnb, וכל אזור אסיה-פסיפיק הציג ברבעון השני קצבי צמיחה דו-ספרתיים גבוהים במספר הלילות והמקומות שהוזמנו.

הדינמיקה בהודו משמעותית במיוחד לאור שיעור החדירה הנמוך של Airbnb במדינה בהשוואה לארה״ב ולמערב אירופה. החברה מקבלת הזדמנות לצמוח במקביל הן מתיירות פנים של מטיילים הודים והן מנסיעות לחו״ל, בעוד שבשווקים בוגרים חלק ניכר מקהל היעד הפוטנציאלי כבר מכיר את השירות.

חשוב גם הגידול בלקוחות חדשים. אם Airbnb תצליח להמיר חלק משמעותי מהמשתמשים שהגיעו לראשונה ללקוחות קבועים, השפעת ההתרחבות בשוק ההודי תישמר גם לאחר ההאטה בקצבי הצמיחה הראשוניים הגבוהים.

יפן תמכה בצמיחת Airbnb באסיה

Airbnb מציינת גם את יפן כאחד משווקי ההתרחבות המרכזיים שלה. בדוחות הרבעוניים דיווחה החברה על צמיחה חזקה במספר הלקוחות החדשים בברזיל, יפן והודו. בממוצע העולמי, מספר המשתמשים שביצעו הזמנה לראשונה עלה ב-11% — הקצב הגבוה ביותר מזה ארבע שנים.

ביפן, מספר הלילות נטו שהוזמנו על ידי מטיילים מקומיים צמח בשיעורים דו-ספרתיים גבוהים, הודות לתיירות פנים ענפה. המגמה הכללית באזור אסיה-פסיפיק נותרה אחת החזקות ביותר מבין המגזרים הגיאוגרפיים של Airbnb.

הצמיחה של הפלטפורמה לוותה בהמשך תנועת תיירות גבוהה ביפן עצמה. על פי נתוני ארגון התיירות הלאומי של יפן, ביולי 2026 ביקרו במדינה 3,442 מיליון תיירים זרים — עלייה של 0,1% לעומת השנה הקודמת, ושיא היסטורי לחודש יולי. 17 שווקי מוצא של תיירים קבעו שיא באותו חודש, בהם הודו, בריטניה וארה״ב.

עבור Airbnb, השוק המקומי ביפן חשוב לא פחות מתיירות נכנסת. מבנה זה מפחית את התלות של הפלטפורמה בזרם תיירים יחיד ומאפשר להגביר את השימוש בשירות בקרב תושבי המדינה.

שווקים מתפתחים צומחים מהר יותר מהשווקים העיקריים

ההתרחבות באסיה הופכת לאחד מעמודי התווך באסטרטגיה של Airbnb. בממוצע, מספר הלילות נטו שהוזמנו בשווקי ההתרחבות של החברה צומח בקצב מהיר פי שניים בערך מאשר בשווקים הבוגרים העיקריים.

במקביל, Airbnb מגדילה את נתח ההזמנות הישירות דרך האפליקציה שלה. ברבעון השני גדל מספר הלילות שהוזמנו באמצעות האפליקציה ב-23% משנה לשנה והיווה כבר 64% מסך ההזמנות, לעומת 59% שנה קודם לכן.

עבור העסק, משמעות הדבר היא מעבר לנוחות הלקוח. ככל שיותר מטיילים נכנסים ישירות לאפליקציית Airbnb, כך קטנה תלות החברה במנועי חיפוש ובערוצי שיווק חיצוניים אחרים. בנוסף, קל יותר למכור למשתמש קיים מוצרים נלווים — מחוויות ועד שירותי תחבורה.

Airbnb מרחיבה את היצע המלונות והשירותים הנוספים

ההתרחבות הגיאוגרפית מתרחשת במקביל לשינוי במודל הפעילות של הפלטפורמה עצמה. Airbnb הוסיפה אלפי מלונות עצמאיים ומלונות בוטיק ביותר מ-20 יעדים מרכזיים, בהם ניו יורק, פריז, לונדון, מדריד, רומא וסינגפור.

מלונות מהווים כיום פחות מ-10% מכלל הלילות המוזמנים, אך צומחים בקצב מהיר פי שלושה בערך מתחום הבתים והדירות. כ-35% מהלקוחות שמגיעים לראשונה ל-Airbnb כדי להזמין מלון חוזרים לפלטפורמה במהלך השנה שלאחר מכן ומזמינים דירות ובתים פרטיים.

החברה גם הרחיבה את Airbnb Services: נוספו משלוחי מצרכים, השכרת רכב, הסעות משדות תעופה, אחסון מזוודות וגישה יומית למתקנים של אתרי נופש מסוימים. היצע ה-Airbnb Experiences צמח ברבעון השני בכמעט 80%.

ההיגיון הכלכלי טמון בהגדלת ההכנסה מכל נוסע בודד. משתמש שהגיע לפלטפורמה עבור פתרון לינה יכול לבצע דרכה מספר עסקאות במסגרת אותה נסיעה.

עבור שווקים שבהם חלות מגבלות על השכרה לטווח קצר, המלונות ממלאים תפקיד נוסף: הם מאפשרים ל-Airbnb לשמור על היצע פעיל גם במקומות שבהם מספר הדירות הפרטיות הזמינות מוגבל על ידי הרשויות.

ויקטוריה שומרת על היטל של 7,5% על השכרה לטווח קצר

השוק האוסטרלי מתאפיין ברגולציה מבוזרת: הכללים נקבעים לא רק ברמה הפדרלית, אלא גם על ידי מדינות המחוז והרשויות המקומיות.

במדינת ויקטוריה חל החל מ-1 בינואר 2025 היטל על השכרה לטווח קצר. על פי כללי רשות המסים של מדינת ויקטוריה, שיעור המס עומד על 7,5% מעלות ההזמנה הכוללת עבור שהיות של פחות מ-28 ימים רצופים. כאשר ההזמנה מתבצעת דרך פלטפורמה, חובת הרישום, הדיווח והעברת ההיטל מוטלת על הפלטפורמה עצמה.

ההיטל חל בין היתר על בתים ודירות נפרדים, חדרים בדיור קיים ויחידות דיור עצמאיות נלוות. מקום המגורים העיקרי של הבעלים או השוכר פטור מההיטל בכפוף לעמידה בתנאים. מלונות, מוטלים ומספר סוגי אירוח מקצועיים אחרים אינם נכללים בהסדר זה.

ההכנסות מההיטל מיועדות לדיור ציבורי ובר-השגה, כאשר 25% מהתקבולים מוקצים לאזורים הכפריים והאזוריים של ויקטוריה.

בביירון שייר חלה מגבלה של 60 יום

מגבלה ישירה עוד יותר מיושמת בביירון שייר שבניו סאות' ויילס. על פי תקנות ממשלת המדינה, את מרבית נכסי ההשכרה לטווח קצר ללא נוכחות המארח ניתן להשכיר לכל היותר 60 יום במהלך תקופה של 365 ימים.

חריג נקבע לשני אזורים מוגדרים סביב מרכז ביירון ביי ובברנזוויק הדס, שבהם מותר להשתמש בנכס להשכרה לטווח קצר עד 365 ימים בשנה.

המגבלה נוגעת להשכרה ללא נוכחות המארח בלבד. עבור אירוח שבו הבעלים או הדייר הקבוע שוהה בנכס יחד עם האורחים, מגבלת הימים אינה חלה.

עם זאת, ייחוס השינויים בזמינות הדיור להשכרה לטווח ארוך לכללי Airbnb בלבד יהיה פשטני. שוק הדיור מושפע במקביל מהיקפי הבנייה, הגירה, שיעורי הריבית, שיעורי התפוסה והחלטות הבעלים לגבי אופן השימוש בנכסיהם בתחום הנדל"ן.

בריזביין ויתרה על משטר ההיתרים החדש

בבריזביין המצב מתפתח בכיוון ההפוך. מועצת העיר הכינה בעבר את חוק העזר Short Stay Accommodation Local Law 2025, שחזה הטלת חובת היתרים על השכרה לטווח קצר החל מ-1 ביולי 2026.

אולם החוק לא נכנס לתוקף בסופו של דבר. כפי שמדווחת מועצת העיר בריזביין (Brisbane City Council), הרשויות החליטו שלא להמשיך ביישום ההסדרה המוצעת. המועצה הסבירה את ההחלטה בשינוי בתנאי השוק ובכך שרגולציה נוספת אינה מוצדקת בעת הנוכחית.

אין פירוש הדבר היעדר מוחלט של מגבלות. עבור נכסים מסוימים עשויות עדיין לחול דרישות דיני התכנון והבנייה, תנאי היתרים קודמים, תקנוני בתים משותפים והוראות מקומיות קיימות אחרות.

הדוגמה של בריזביין ממחישה עד כמה הרגולציה נותרה בלתי אחידה אפילו בתוך אותה מדינה: ויקטוריה מטילה היטל מס ייעודי, ביירון שייר מגבילה את מספר הימים, ואילו העיר הגדולה בקווינסלנד ויתרה על מערכת היתרים נוספת.

בסקוטלנד פועלת מערכת רישוי חובה

תמונת הרגולציה בבריטניה מגוונת אף היא. בסקוטלנד פועלת מערכת רישוי חובה להשכרה לטווח קצר, המנוהלת על ידי הרשויות המקומיות.

לפי הנתונים הרשמיים של ממשלת סקוטלנד, נכון ל-31 בדצמבר 2025 היו במדינה 32,317 רישיונות, רישיונות זמניים ופטורים בתוקף. כ-78%, או 25,131 מתוכם, התייחסו להשכרת נכסים שלא היוו את מקום מגוריו העיקרי של המפעיל.

המערכת החלה לקבל בקשות באוקטובר 2022. מפעילים חדשים נדרשים לקבל אישור טרם תחילת הפעילות, בעוד שלמארחים קיימים נקבע הסדר מעבר ייעודי.

הנתונים מראים כי הרישוי לא חיסל את הענף, אך הפך אותו לממוסד ומפוקח בהרבה, והעניק לרשויות המקומיות כלים לפיקוח על בטיחות ותנאי האירוח.

אנגליה מכינה מערכת רישום חובה

באנגליה, מרשם אחיד להשכרה לטווח קצר טרם הופעל נכון ל-21 באוגוסט 2026. הממשלה תכננה בעבר להשיק את המערכת במהלך 2026, ובדיקות השירות הדיגיטלי החלו בסוף אוקטובר 2025.

ביוני אישרה ממשלת בריטניה מחדש את כוונתה להפעיל מערכת לאומית מחייבת, אך לא נקבה בתאריך יעד מדויק. בתשובת משרד התרבות, התקשורת והספורט לפרלמנט הבריטי צוין כי התשתית החוקית למרשם כבר נוצרה במסגרת ה-Levelling Up and Regeneration Act 2023.

המרשם נועד לספק לרשויות המרכזיות והמקומיות מידע מקיף על כמות ומיקום נכסי ההשכרה לטווח קצר. כשלעצמו אין הוא מהווה הגבלה על מספר הנכסים, אך הוא יוצר תשתית שתאפשר לרשויות להעריך באופן מדויק יותר את השפעת הענף על שוק הדיור.

Airbnb העלתה תחזיות בעקבות רבעון חזק

ההאצה בביקוש אפשרה ל-Airbnb להעלות את התחזית הפיננסית שלה. החברה צופה כי ההכנסות לשנת 2026 כולה יגדלו בקצב דו-ספרתי בינוני לפחות, ושולי ה-EBITDA המתואם יעמדו על 35,5% לפחות.

לרבעון השלישי צפויות הכנסות של בין 4,69 מיליארד ל-4,77 מיליארד דולר, המשקפות צמיחה של 15–17% משנה לשנה. שווי ההזמנות הגולמי צפוי לצמוח בשיעור דו-ספרתי בינוני, ומספר הלילות והמקומות שהוזמנו — בשיעור דו-ספרתי נמוך.

עם זאת, Airbnb צופה ירידה קלה בשולי הרווח המתואם ברבעון השלישי לעומת התקופה המקבילה ב-2025 בשל מועדי ביצוע השקעות. החברה ממשיכה להשקיע בטכנולוגיה, שיווק, שירותים חדשים והתרחבות בינלאומית.

האתגר המרכזי בשווקים המתפתחים אינו מתמצה עוד רק בגיוס לקוחות חדשים. על Airbnb להוכיח כי הצמיחה הראשונית המהירה בהודו וביפן תתורגם להזמנות חוזרות ויציבות, ולא תישאר רק אפקט זמני של בסיס השוואה נמוך.

כפי שמציינים מומחי International Investment, תוצאות Airbnb מראות כי החמרת הרגולציה על השכרה לטווח קצר לא בלמה עד כה את הצמיחה בביקוש ברמת השווקים הלאומיים הגדולים. עם זאת, אוסטרליה ממחישה במקביל את גבולות ההכללה הזו: היטל של 7,5% בוויקטוריה, מגבלת 60 יום במרבית ביירון שייר והחלטת בריזביין לוותר על משטר היתרים יוצרים תנאים שונים בתכלית באותה מדינה. עבור Airbnb, אסיה הופכת לגורם ארוך טווח משמעותי יותר. זינוק של 60% בהזמנות מצד מטיילים מהודו והדינמיקה החזקה ביפן מאפשרים לצמצם את התלות בשווקים הבוגרים בארה״ב ובאירופה, אך את קצב ההצטרפות המהיר של משתמשים חדשים יהיה צורך לתרגם להזמנות חוזרות ולרווחיות בת-קיימא.

FAQ: Airbnb באוסטרליה, הודו ויפן

בכמה צמחה Airbnb בהודו?

מספר הלילות נטו שהוזמנו על ידי מטיילים מהודו ברבעון השני של 2026 צמח ב-60% משנה לשנה. מספר המשתמשים ההודים שביצעו הזמנה לראשונה יותר מהוכפל.

האם יש צמיחה בהזמנות Airbnb באוסטרליה?

כן. Airbnb דיווחה על האצה בקצב הגידול במספר הלילות נטו שהוזמנו על ידי מטיילים מאוסטרליה. החברה לא חשפה את אחוז הצמיחה הנפרד עבור המדינה.

אילו מגבלות על Airbnb קיימות באוסטרליה?

הכללים משתנים לפי אזור. ויקטוריה גובה היטל של 7,5% ממרבית ההזמנות לטווח קצר של פחות מ-28 ימים. במרבית אזור ביירון שייר חלה מגבלה של 60 יום בשנה להשכרה ללא נוכחות מארח. בריזביין שקלה להנהיג משטר היתרים מחייב, אך במאי 2026 ויתרה על יישומו.

מה קורה עם Airbnb ביפן?

יפן נמנית עם שווקי ההתרחבות המרכזיים של Airbnb. החברה רושמת גידול חזק בלקוחות חדשים, ומספר הלילות נטו שהוזמנו על ידי מטיילים מקומיים גדל בשיעורים דו-ספרתיים גבוהים.

האם Airbnb צומחת בבריטניה?

כן. Airbnb דיווחה על האצה בצמיחת ההזמנות מצד מטיילים מבריטניה, אך לא פירטה נתון אחוזי נפרד עבור שוק זה.

כיצד מוסדרת השכרה לטווח קצר בבריטניה?

הכללים שונים בין החבלים. בסקוטלנד פועלת מערכת רישוי חובה. באנגליה הממשלה מכינה מרשם לאומי מחייב להשכרה לטווח קצר, אך נכון ל-21 באוגוסט 2026 המערכת טרם הופעלה.

מהן התוצאות הגלובליות של Airbnb ברבעון השני?

ההכנסות עלו ב-17% ל-3,6 מיליארד דולר, שווי ההזמנות הגולמי עלה ב-16% ל-27,2 מיליארד דולר, ומספר הלילות והמקומות שהוזמנו עלה ב-10% ל-148,3 מיליון.

מהי תחזית Airbnb לרבעון השלישי?

Airbnb צופה הכנסות של בין 4,69 מיליארד ל-4,77 מיליארד דולר, נתון המשקף צמיחה של 15–17% משנה לשנה.

שוק הדיור באוסטרליה מאיץ את התיקון

מדד מחירי הדיור הלאומי ירד ביולי 2026 ב-0.7% — הירידה החודשית החדה ביותר מאז דצמבר 2022. התיקון פגע ברוב שוקי הערים המרכזיות: סידני איבדה 1.4% בחודש, מלבורן — 1.2%, קנברה — 1%, בריזבן — 0.6% ואדלייד — 0.2%. פרת׳ הייתה אחד השווקים הגדולים הבודדים שבהם המחירים עוד עלו, עם תוספת של 0.1%.

הירידה החדה ביותר נרשמה בפלח היוקרה. בשלושת החודשים שהסתיימו ביולי, הרבעון העליון של השוק לפי שווי הנכסים איבד 3.2%, בעוד שהרבעון הנגיש ביותר עלה ב-0.3%. המדד המשולב של השווקים האזוריים ירד ב-0.2% — לראשונה מאז ינואר 2023.

גם ההיצע החל לחרוג באופן משמעותי מהרמות הקודמות. מספר מודעות המכירה בבירות המחוזות היה גבוה ב-5.7% מהממוצע לחמש השנים הקודמות. סידני חצתה את שיא המחירים בינואר 2026, ומלבורן — בנובמבר 2025. חברת הניתוח Cotality מקשרת את התרחבות ההאטה להרעה בנגישות הנדל״ן, לנטל המשכנתאות הגובר, לשלוש העלאות ריבית ב-2026 ולירידה בביטחון הרוכשים.

הבנק המרכזי העלה את הריבית ל-4.35%

ב-11 באוגוסט הותיר הבנק המרכזי של אוסטרליה (Reserve Bank of Australia) את הריבית על 4.35%. ההחלטה הגיעה לאחר שלוש העלאות במהלך 2026 בשיעור כולל של 0.75 נקודת אחוז.

הבנק המרכזי מציין כי מאז שיא חודש מרץ ירדו מחירי הדיור הלאומיים בכ-1.6%. עם זאת, השוק עדיין נמצא ברמות גבוהות בהרבה מאלו של טרום המגפה: בסקירת אוגוסט העריך הרגולטור את העלייה המצטברת במחירים בכ-50% מאז תחילת 2020.

עובדה זו קריטית להערכת הסיכון הבנקאי. הירידה הנוכחית מגיעה לאחר מספר שנים של עליות ערך משמעותיות, ולכן לרוב בעלי הנכסים נותר מרווח הון מספק בין שווי השוק של הנכס ליתרת חוב המשכנתא.

במקביל, הביקוש להלוואות דיור חדשות הצטמצם משמעותית להערכת הבנק המרכזי, התנאים בשוק הדיור התגלו כחלשים מהציפיות המוקדמות, ופעילות המכרזים פחתה. שיעור תשלומי המשכנתא מתוך ההכנסה הפנויה של משקי הבית שב להתקרב לרמות הגבוהות של 2024.

ב-סקירת אוגוסט של הבנק המרכזי של אוסטרליה מצוין עוד כי התנאים הפיננסיים הפכו להדוקים יותר, ושיעור האבטלה ביוני עמד על 4.4%. שוק העבודה נותר יציב יחסית, מה שמגביל את הזינוק בחדלות פירעון בפועל.

האינפלציה מגבילה את היכולת להוריד ריבית במהירות

הבנק המרכזי אינו יכול להגיב לירידת מחירי הדיור בהקלה מוניטרית מהירה, שכן האינפלציה נותרה מעל יעד היציבות.

ביוני עמד קצב הגידול השנתי במדד המחירים לצרכן על 3.8% לעומת 4% במאי. אינפלציית הליבה נותרה על 3.6%. מדד זה מנטרל תנודות מחירים חריגות ומשמש לאומדן מגמת האינפלציה המתמשכת.

סעיף הדיור התייקר ב-6.8% בחישוב שנתי. בתוכו עלו מחירי החשמל ב-22.4%, מחירי דירות חדשות ב-5.8%, ודמי השכירות ב-3.6%.

לפי נתוני הלשכה האוסטרלית לסטטיסטיקה, מדד המחירים לצרכן החודשי אמנם ירד ב-0.1%, אך הלחצים האינפלציוניים הבסיסיים נותרו גבוהים מכדי לאפשר שינוי כיוון מהיר במדיניות המוניטרית.

הביקוש למשכנתאות יורד בארבעת הבנקים הגדולים

צינון שוק הנדל״ן מורגש עוד לפני הופעתם של הפסדי אשראי — בירידה במספר הבקשות החדשות למשכנתא.

נתוני הבנקים אינם ניתנים להשוואה ישירה עקב תקופות ובסיסי דיווח שונים, אך המגמה אחידה. CBA דיווח על ירידה של כ-15% במספר הבקשות מאז מאי. NAB רשם ירידה רבעונית של 15% בהיקף הכספי של הבקשות. ANZ דיווח על ירידה של כ-12% בהיקף הבקשות לאחר 15 במאי ביחס לממוצע הרבעון השני, בניכוי הלוואות במסגרת התוכנית הממשלתית לרכישת דירה עם מקדמה של 5%. אצל Westpac, הנתונים שלאחר חודש מאי הצביעו אף הם על ירידה דו-ספרתית בפעילות המשכנתאות.

עבור הבנקים אין מדובר בהפסדים מיידיים, אך ירידה בהיקף המשכנתאות החדשות פירושה האטה בצמיחת אחד מנכסי העוגן המרכזיים של המערכת הבנקאית באוסטרליה, ובהתאם לכך פוטנציאל חלש יותר לצמיחת הכנסות הריבית בעתיד.

CBA: הפיגורים עלו, אך ההפסדים נותרים נמוכים

Commonwealth Bank of Australia הוא מלווה המשכנתאות הגדול במדינה, ולכן רגיש במיוחד למתרחש בשוק הדיור.

בשנת הכספים שהסתיימה ב-30 ביוני 2026, עלה הרווח הנקי המתואם של הבנק ב-7% ל-10.982 מיליארד דולר אוסטרלי. ההפרשות להפסדי אשראי עלו ב-9% ל-788 מיליון דולר אוסטרלי.

שיעור הלוואות הדיור בפיגור של מעל 90 יום הגיע ל-0.73% לעומת 0.68% בשנה שקדמה לה. העלייה מתונה, אך הבנק מקשר ישירות בין הרעת המדד לבין לחצי יוקר המחיה על משקי הבית.

במהלך השנה העניק CBA מעל 147 אלף פתרונות מותאמים אישית לשינוי לוחות תשלומים ללקוחות שנזקקו לתמיכה. עם זאת, הפסדי האשראי בפועל נותרו נמוכים, ורוב נוטלי המשכנתאות ממשיכים לעמוד בהתחייבויותיהם כסדרן.

ב-דוחות Commonwealth Bank לשנת הכספים 2026 ניכרת גם האטה בקצב הבקשות החדשות: הממוצע לארבעה שבועות בסוף יולי היה נמוך בכ-15% מרמות מאי ובכ-17% מהתקופה המקבילה אשתקד.

Westpac מגדיל עתודות למקרה של הרעה כלכלית

Westpac טרם מציג עלייה חדה בהפסדי אשראי שהתממשו. ברבעון השלישי עמד הרווח הנקי (לפני ביקורת) על כ-1.8 מיליארד דולר אוסטרלי, ותיק המשכנתאות האוסטרלי שלו צמח בכ-2%.

שיעור הנכסים תחת מעקב מוגבר או במצוקה פיננסית עלה ב-0.03 נקודת אחוז ל-1.19% מסך התחייבויות האשראי. סך ההפרשות להפסדי אשראי אפשריים הגיע ל-5.3 מיליארד דולר אוסטרלי.

ראוי לציין כי הבנק מחזיק כ-2 מיליארד דולר אוסטרלי בהפרשות מעבר להפסדים הצפויים בתרחיש הבסיס הכלכלי שלו. אין פירוש הדבר ש-Westpac צופה משבר משכנתאות, אלא שמדובר ברשת ביטחון מפני התפתחויות שליליות.

ב-דוח הרבעוני של Westpac נאמדו הוצאות ירידת ערך ההלוואות בכ-0.10% מתיק האשראי הממוצע — עדיין רמה נמוכה. הבנק צופה במקביל האטה בצמיחת האשראי לדיור באוסטרליה בשנת הכספים הבאה.

ANZ מזהה עלייה בפיגורים ממושכים במשכנתאות

גם ב-Australia and New Zealand Banking Group שומרים על רמה כוללת נמוכה של הפסדי אשראי, אם כי אחד ממדדי סיכון המשכנתאות הורע.

שיעור הלוואות הדיור האוסטרליות בפיגור של מעל 90 יום עלה מ-0.83% בסוף מרץ ל-0.86% בסוף יוני. שינוי של 0.03 נקודת אחוז בלבד אינו מעיד על פגיעה חמורה באיכות התיק בשלב זה.

שיעור הנכסים שאינם מניבים נותר על 0.55% מתיק האשראי. ההפרשה הקולקטיבית להפסדים אפשריים גדלה ב-26 מיליון דולר אוסטרלי ל-4.48 מיליארד דולר אוסטרלי.

הרווח המתואם של ANZ ברבעון השלישי עמד על 1.90 מיליארד דולר אוסטרלי, כ-1% מעל הממוצע הרבעוני במחצית הראשונה של שנת הכספים.

ב-עדכון הרבעוני של ANZ מדגיש הבנק כי הפסדי האשראי בפועל נותרים נמוכים. במקביל, הנתונים מראים כי ללא התוכנית הממשלתית עם מקדמה של 5%, היקף הבקשות החדשות למשכנתאות מאז אמצע מאי היה נמוך בכ-12% מממוצע הרבעון השני.

NAB חווה ירידה של 15% בהגשת בקשות

אצל National Australia Bank האיתות הבולט ביותר לצינון השוק היה הירידה בביקוש להלוואות דיור חדשות.

היקף הבקשות למשכנתאות באוסטרליה ירד בכ-15% ברבעון השלישי של שנת הכספים לעומת הרבעון השני, עוד בטרם נרשמו סימנים להרעה משמעותית בתיק הקיים.

התוצאות האחרונות מעידות כי הבנק שומר על רווחיות גבוהה. הרווח המתואם ברבעון השלישי עמד על כ-1.83 מיליארד דולר אוסטרלי, כ-2% מעל הממוצע הרבעוני במחצית הראשונה (בניכוי פריטים חד-פעמיים).

הוצאות ירידת ערך ההלוואות הסתכמו ב-299 מיליון דולר אוסטרלי. יחס הלימות הון הרובד הראשון (CET1), המודד את כרית הביטחון האיכותית ביותר לספיגת הפסדים, נותר גבוה — כ-11.9%.

לפי נתוני NAB שפורסמו לאחר העדכון הרבעוני, שיעור ההלוואות שאינן מתפקדות אף ירד מעט, אם כי נפח ההלוואות הדורשות השגחה מוגברת גדל. הירידה בביקוש למשכנתאות ניכרת כרגע במכירות החדשות יותר מאשר בחדלות פירעון בפועל.

המערכת הבנקאית טרם מציגה סימני משבר משכנתאות

המדדים המערכתיים הכלליים רגועים בהרבה ממה שעשוי להשתמע מהביצועים הנקודתיים של הבנקים.

בסוף מרץ 2026 הגיע היקף הלוואות הדיור של המוסדות קולטי הפיקדונות באוסטרליה ל-2.513 טריליון דולר אוסטרלי — עלייה של 6.9% לעומת השנה הקודמת.

שיעור המשכנתאות בפיגור תשלומים של 30 עד 89 יום עמד על 0.49% לעומת 0.60% שנה קודם לכן. שיעור המשכנתאות שאינן מניבות ירד אף הוא — מ-1.08% ל-0.99%.

עם זאת, חובות משקי הבית באוסטרליה נותרו גבוהים — מעט מתחת ל-180% מהכנסתם השנתית הפנויה. מפברואר 2026 מגביל הרגולטור את מתן האשראי ללווים ממונפים: לא יותר מ-20% מההלוואות החדשות לרוכשי דירות ו-20% למשקיעים יכולים להינתן ללווים שסך חובם עולה על פי שישה מהכנסתם השנתית.

רשות הפיקוח היציבותי באוסטרליה, APRA, רואה בחובות הגבוהים של משקי הבית את אחת מנקודות התורפה של המערכת, אך מציינת במקביל את מעמדם האיתן של הבנקים מבחינת הון ונזילות. במבחני קיצון שבוצעו בעבר, שמרו הבנקים הגדולים על הון רגולטורי מספק גם בתרחיש של נפילת מחירי הדיור ב-40% וזינוק האבטלה ל-10%. תרחיש זה מהווה בדיקת עמידות ולא תחזית רגולטורית.

עבור הבנקים שוק העבודה חשוב מירידת מחירים חודשית

ירידת שווי הדיור כשלעצמה אינה מייצרת הפסד בנקאי. כל עוד הלווה ממשיך להשתכר ולשרת את חוב המשכנתא, הבנק אינו נדרש לממש את הבטוחה ולרשום הפסד.

הסיכון גובר באופן מהותי כאשר ירידת מחירי הדיור חופפת לאובדן מקום עבודה. במצב כזה עלול בעל הנכס להיאלץ למכור אותו, ושוויו המופחת של הנכס מקטין את כרית הביטחון שבין ערך השוק לגובה החוב.

נכון לעת עתה שילוב כזה אינו קיים בהיקף מערכתי. האבטלה נותרת נמוכה יחסית, שיעור ההלוואות הבעייתיות רחוק מרמות משבר, והון הבנקים הגדולים עולה בהרבה על דרישות המינימום.

אולם השפעת העלאות הריבית מורגשת בעיכוב מסוים. לכן, ירידת המחירים ביולי, צמצום הבקשות למשכנתאות בקיץ והעלות הגבוהה של שירות החוב עשויים להמשיך ולהשתקף בנתוני הפיגורים ברבעונים הבאים.

פלח היוקרה נושא בעיקר נטל התיקון

לירידה של 3.2% ברבעון המחירים העליון בשלושה חודשים יש משמעות כפולה עבור הבנקים.

מצד אחד, לבעלי נכסי יוקרה יש לרוב הכנסות גבוהות והון עצמי ניכר, כך שעצם ירידת השווי אינה מובילה בהכרח לחדלות פירעון.

מצד שני — בסידני ובמלבורן מרוכזות הלוואות משכנתא גדולות במיוחד במונחים אבסולוטיים. גם ירידה מתונה באחוזים בנכס יקר שוחקת את שווי הבטוחה הבנקאית בסכום משמעותי.

לפיכך, החשיבות העיקרית אינה של שיעור הירידה הנומינלי, אלא של היחס שבין יתרת ההלוואה לשווי הנכס העדכני (LTV). ככל שההון העצמי של הלווה נמוך יותר והחוב קרוב יותר לשווי הנכס, כך גדל הנזק הפוטנציאלי לבנק במקרה של מימוש כפוי.

כפי שמציינים מומחי International Investment, הנתונים הנוכחיים אינם מצביעים על תרחיש של משבר בנקאי באוסטרליה, אך התיקון בשוק הדיור כבר אינו ניטרלי עבור המלווים. ב-CBA וב-ANZ נרשמה עלייה בפיגורים הממושכים, Westpac שומר על כרית ביטחון משמעותית לתרחיש שלילי, וב-NAB ובנקים נוספים נרשמה ירידה בזרם הבקשות החדשות. הסיכון העיקרי אינו המשך ירידת המחירים לבדה, אלא שילובה עם עלייה באבטלה וסביבת ריבית גבוהה לאורך זמן. כל עוד התעסוקה יציבה, המערכת הבנקאית ערוכה לספוג את התיקון; אולם במקרה של הרעה בשוק העבודה, סיכון האשראי עלול לגדול בקצב מהיר בהרבה מזה שמשקפים נתוני הפיגורים כיום.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

סוכנות Bloomberg דיווחה ב-17 באוגוסט כי ממשלתו של אנתוני אלבניזי מאטה את קצב הטיפול באישורים הפופולריים בקרב מטיילים צעירים, ובמקביל בוחנת דרכים חדשות לצמצום זרם ההגירה. שר הפנים וההגירה טוני ברק אישר כי הבקשות ממשיכות להיבדק, אך בקצב איטי מבעבר. חבילת הצעדים הסופית בתחום ההגירה עדיין נמצאת בשלבי תיאום בקבינט השרים.

הנפקת האשרות נמשכת, אך לוחות הזמנים הפכו לפחות צפויים

משרד הפנים של אוסטרליה מדווח רשמית על מספר רב של בקשות בשתי הקטגוריות העיקריות של התוכנית — Working Holiday (תת-סוג 417) ו-Work and Holiday (תת-סוג 462). בשל כך, הטיפול בבקשות נמשך זמן רב מהרגיל. המשרד ממליץ במפורש שלא לרכוש כרטיסים ולא לסגור תוכניות נסיעה סופיות לפני קבלת הודעה כתובה על מתן האשרה.

עם זאת, הממשלה טרם קבעה יעד זמנים רשמי חדש ולא פרסמה בכמה בדיוק גדל התור.

החציון הכולל האחרון שפורסם מתייחס ליוני 2026 ועומד על פחות מיום אחד. נתון זה משלב החלטות עבור תת-סוג 417 ו-462, ולכן אינו מעיד על כך שכל בקשה נבדקת בתוך יממה. אשרת 462 עשויה לדרוש אימות של תנאים נוספים, כולל השכלה ושליטה בשפה האנגלית, מה ששלעצמו עשוי להאריך את משך הטיפול.

אשרות 417 ו-462 מוסדרות באופן שונה

תוכנית Working Holiday Maker כוללת שני סוגי אישורים עיקריים.

אשרת Working Holiday תת-סוג 417 מיועדת לבעלי דרכונים של מדינות וטריטוריות מסוימות. אשרה ראשונה זמינה בדרך כלל למועמדים בגילאי 18 עד 30, ועבור מספר מדינות — עד גיל 35 כולל. היא מאפשרת לשהות באוסטרליה 12 חודשים, לעבוד לצורך מימון הטיול וללמוד עד ארבעה חודשים. עלות האשרה הראשונה לאחר העלאת המחיר מ-1 ביולי 2026 היא 840 דולר אוסטרלי.

אשרת Work and Holiday תת-סוג 462 חלה על קבוצת מדינות אחרת. גיל הבסיס הוא 18 עד 30 כולל, ולחלק מהמבקשים נקבעו דרישות נוספות להשכלה, אנגלית וקריטריונים אחרים. האשרה הראשונה ניתנת אף היא ל-12 חודשים ומחירה 840 דולר אוסטרלי, אם כי עבור אזרחים זכאים ממדינות האוקיינוס השקט וממזרח טימור חל החל מיולי תעריף מוזל. הבחנה זו עקרונית, שכן המכסות המדינתיות הנוכחיות חלות דווקא על אשרות ראשונות מסוג 462.

עבור 24 מדינות קבלת בקשות ראשונות ל-462 הוקפאה זמנית

הטבלה הרשמית העדכנית, שעודכנה ב-7 באוגוסט, מציגה סטטוס paused (הוקפא זמנית) עבור 24 מדינות המשתתפות במערכת המכסות השנתית הרגילה של תת-סוג 462. הקבלה נותרה פתוחה עבור סן מרינו וטורקיה, בעוד שסין, הודו וויאטנם מנוהלות באמצעות הליך הגרלה נפרד.

עבור שנת התוכנית 2026–2027 נפתחה הגשת הבקשות למדינות בעלות מכסה ב-2 ביולי לפי שעון מזרח אוסטרליה, אף ששנת התוכנית עצמה מתחילה ב-1 ביולי. ההבדל נבע מתחזוקה טכנית מתוכננת של מערכות המידע הממשלתיות ביום הראשון של התקופה החדשה.

הסטטוס paused אינו מעיד על מיצוי המכסה. הרשויות מדגישות כי השהיה זמנית יכולה לשמש לוויסות קצב הבקשות לאורך השנה, למניעת מילוי מהיר מדי של המכסה ולשמירה על יעדי מדיניות ההגירה הכללית. קבלת הבקשות צפויה להתחדש במהלך אותה שנת תוכנית.

הסטטוס closed בעל משמעות שונה: הוא מציין שכל המקומות הזמינים כבר נתפסו, ויוגשו בקשות חדשות רק בשנת התוכנית הבאה.

עבור אשרה שנייה ושלישית אין מכסות מדינתיות

המכסות השנתיות חלות אך ורק על האשרה הראשונה מסוג Work and Holiday תת-סוג 462.

עבור האשרה השנייה והשלישית בקטגוריה זו אין הגבלה על מספר האישורים הניתנים לכל מדינה. זוהי סיבה נוספת לכך שהדיווחים על ״סגירת האשרות לתרמילאים״ מפשטים יתר על המידה את המצב בפועל.

תת-סוג 417 אינו נכלל אף הוא במערכת המכסות המדינתיות שפורסמה עבור אשרות ראשונות ל-462. המועמדים במסלול זה יכולים להמשיך להגיש מסמכים, אף שזמן הטיפול עשוי להיות ממושך יותר כעת בשל עומס הפניות הכולל.

גיל הזכאות לארבע מדינות הועלה ל-35

במקביל להחמרת הפיקוח על זרם המגיעים, הרחיבה אוסטרליה את הנגישות לתוכנית עבור חלק מהמטיילים.

החל מ-1 ביולי 2026, אזרחי קפריסין, פינלנד, גרמניה ודרום קוריאה יכולים להגיש בקשה ל-Working Holiday תת-סוג 417 עד גיל 35 כולל. ניתן להגיש את המסמכים עד סוף היום שקודם ליום הולדתם ה-36 לפי שעון מזרח אוסטרליה.

רפורמה זו ממחישה כי המדיניות הנוכחית אינה מסתכמת בצמצום חד-ממדי של התוכנית: בעוד שיעדים מסוימים זוכים להרחבת תנאי הגישה, עבור אחרים מונהגים מנגנונים קשיחים יותר לוויסות הביקוש.

סין, הודו וויאטנם פועלות בשיטת הגרלה

עבור שלוש מדינות בעלות ביקוש גבוה במיוחד מופעל הליך מיון אקראי מוקדם.

עבור שנת התוכנית 2026–2027 התקיימה ההרשמה לאזרחי סין, הודו וויאטנם בין 4 ל-25 ביוני. דמי ההשתתפות עומדים על 25 דולר אוסטרלי. המכסה השנתית לאשרה ראשונה מסוג 462 נקבעה על 5,000 עבור סין, 1,000 עבור הודו ו-1,500 עבור ויאטנם.

ההגרלה הראשונה עבור סין והודו נקבעה ל-10 באוגוסט. עבור ויאטנם טרם פורסם מועד ההגרלה הראשונה נכון לעדכון האחרון. הגרלות נוספות עשויות להיערך עד 30 באפריל 2027.

לאחר קבלת הודעה על זכייה בהגרלה, למועמד עומדים 28 ימים קלנדריים להגשת בקשה מלאה לאשרה.

היקף הביקוש ניכר היטב בנתוני השנה הקודמת: בשנת התוכנית 2025–2026 נרשמו 319,963 פניות תקינות בשלוש ההגרלות. 271,254 בקשות הגיעו מהודו, 42,149 מסין ו-6,560 מוויאטנם.

אוסטרליה מרחיבה את השימוש בהגרלות

בתקציב הפדרלי לשנים 2026–2027 הכריזה הממשלה על רפורמה כוללת בתוכנית Working Holiday Maker.

היעד הוגדר כניהול מדויק יותר של מספר המשתתפים, הסרת חסמים לתעסוקה, חלוקה צודקת יותר של האשרות והגנה על האינטרסים הלאומיים. אחד הכלים המרכזיים יהיה הרחבת מערך ההגרלות.

כיוון הרפורמה כבר מיושם בשטח: אוסטרליה הגיעה להסכמות עם אינדונזיה על מעבר עתידי של תוכנית חופשות העבודה שלה לשיטת הגרלה. מועד ההשקה טרם נקבע.

המכסה השנתית של אינדונזיה עומדת על 5,000 אשרות ראשונות, כך שהעברת יעד כה גדול למערכת הגרלות צפויה לשנות מהותית את מנגנון חלוקת המקומות.

מספר המשתתפים בתוכנית גדל ב-9.5%

נכון ל-31 בדצמבר 2025 שהו באוסטרליה 225,751 בעלי אשרת Working Holiday Maker, לעומת 206,187 שנה קודם לכן — עלייה של 19,564 איש (9.5%).

עד סוף 2025 החזיקה אוסטרליה בהסכמי עבודה וחופשה עם 50 מדינות וטריטוריות, מתוכן 19 השתייכו לתת-סוג 417 ו-31 לתת-סוג 462.

נתונים אלה מתייחסים למספר בעלי האשרות התקפות ששהו באוסטרליה בנקודת זמן מסוימת, ולא למאזן ההגירה נטו. שהייה עם אשרה כזו אינה נכללת אוטומטית בסטטיסטיקת ההגירה.

המגבלה לעבודה אצל מעסיק יחיד אינה מוחלטת

תנאי האשרה הסטנדרטי 8547 קובע מגבלה של שישה חודשי עבודה אצל מעסיק אחד. עם זאת, אין לראות בכך איסור גורף.

החריגים הקיימים מאפשרים עבודה אצל אותו מעסיק מעבר לשישה חודשים ללא אישור נפרד בשורה של ענפים: חקלאות וגידול בעלי חיים ברחבי אוסטרליה, עבודות שיקום לאחר אסונות טבע, תעשיית המזון, בריאות, טיפול בקשישים ובאנשים עם מוגבלויות, חינוך לגיל הרך, תיירות ומלונאות-מסעדנות. בצפון אוסטרליה נקבעו חריגים נוספים לענפים כגון בנייה וכרייה.

כמו כן, אין צורך באישור מיוחד אם העובד מועסק באותה חברה אך במיקומים שונים ואינו שוהה יותר משישה חודשים בכל אתר עבודה ספציפי.

עניין זה משמעותי במיוחד להערכת השפעת התוכנית על החקלאות והתיירות, שכן משרות רבות של משתתפי התוכנית מוחרגות מראש מכלל ששת החודשים.

מאזן ההגירה נטו ירד בכ-45% משיאו

הלשכה האוסטרלית לסטטיסטיקה מעריכה את מאזן ההגירה הבינלאומית נטו ב-12 החודשים שעד דצמבר 2025 בכ-301 אלף נפש. אוכלוסיית המדינה מנתה באותה עת 27.8 מיליון איש.

השיא השנתי שלאחר פתיחת הגבולות נרשם בתקופה שעד ספטמבר 2023 ועמד על 548.8 אלף איש. בהתאם לכך, עד דצמבר 2025 ירד המדד בכ-45%.

נתון זה מתקן את ההערכה הקודמת שעמדה על 556 אלף, שאינה תואמת את הנתונים הרשמיים המעודכנים לתקופה שעד ספטמבר 2023.

במהלך שנת הכספים המלאה 2024–2025 עמד מאזן ההגירה נטו על 306 אלף איש לעומת 429 אלף בשנה שקדמה לה. מספר המהגרים הנכנסים ירד ב-14% ל-568 אלף, ואילו מספר היוצאים עלה ב-13% ל-263 אלף.

מאזן הגירה נטו אינו שווה למספר האשרות שהונפקו

מאזן הגירה בינלאומית נטו הוא מדד דמוגרפי ולא מכסת אשרות.

אדם נחשב למהגר נכנס אם הוא שוהה באוסטרליה לפחות 12 חודשים במהלך תקופה של 16 חודשים. 12 חודשים אלה אינם חייבים להיות רצופים. אותו כלל מיושם בכיוון ההפוך להגדרת הגירה יוצאת. אזרחות וסוג האשרה כשלעצמם אינם קובעים האם האדם ייכלל במדד.

לפיכך, בעל אשרת Working Holiday לשנה עשוי להיכלל בסטטיסטיקת ההגירה נטו אם ישהה באוסטרליה די זמן, אך עצם הנפקת האשרה אינה הופכת אותו למהגר באופן אוטומטי.

מאותה סיבה, תנועת המעברים בגבול אינה מהווה מדד ישיר לגידול בהגירה.

התקציב צופה ירידה נוספת בהיקף ההגירה

תחזית הממשלה לשנת הכספים 2025–2026 צופה מאזן הגירה נטו של 295 אלף איש. לשנים 2026–2027 הצפי עומד על 245 אלף, והחל מ-2027–2028 כ-225 אלף בשנה.

ערכים אלה מהווים תחזיות ולא תקרות קשיחות. התוצאה הסופית תלויה במספר הנכנסים, היוצאים ומשך שהותם בפועל.

מסיבה זו הממשלה מנסה לווסת לא רק את ההגירה לצמיתות, אלא גם קטגוריות זמניות, בהן סטודנטים ומטיילים עובדים.

ההגירה לצמיתות אינה מופחתת מתחת ל-185 אלף

תוכנית ההגירה לצמיתות לשנים 2026–2027 נשמרה ברמה של 185 אלף מקומות.

להגירה על בסיס כישורים ומקצוע הוקצו 132,240 מקומות, למסלול המשפחתי 52,460, ו-300 נוספים מיועדים למקרים מיוחדים. לצד זאת, 129,590 מקומות בתוכניות המקצועיות והמשפחתיות מתוכננים להינתן למי שכבר שוהים באוסטרליה. עבור מועמדים מחו״ל נותרו 55,110 מקומות תוך התמקדות באנשי מקצוע בעלי מיומנות גבוהה.

גישה זו נועדה למתן את השפעת תוכנית הקבע על מאזן ההגירה נטו: מעבר של תושב ארעי שכבר נמצא במדינה למעמד תושבות קבע אינו יוצר כניסה חדשה דרך הגבול.

מטיילים עובדים נותרים חיוניים לשוק העבודה

התוכנית אינה מחייבת עבודה, אך המשתתפים בה רשאים לעבוד בכל ענף במהלך שהותם. בסקירה הרשמית של מערכת ההגירה הודגש כי התוכנית משלבת חילופי תרבות עם אפשרות לתעסוקה קצרת טווח.

תפקידם של עובדים אלה בולט במיוחד בחקלאות, באזורי תיירות, בבתי מלון, במסעדות ובענפים נוספים בעלי צורך עונתי בכוח אדם.

במקביל, הממשלה מקדמת את תוכנית Pacific Australia Labour Mobility כערוץ נפרד לגיוס עובדים מתשע מדינות באוקיינוס השקט וממזרח טימור. עובדים אלה מגיעים לעבודות קצרות טווח של עד תשעה חודשים או לתעסוקה ממושכת יותר של שנה עד ארבע שנים.

לצמצום זרם המטיילים העובדים יש אפוא השפעה כפולה: הוא עשוי לסייע בהפחתת ההגירה, אך במקביל פוגע בגמישות של שוק העבודה האזורי.

ההגבלות החדשות טרם אושרו סופית

הדיווחים על הנהגת תקרה נוספת לכלל תוכנית Working Holiday Maker מתייחסים לצעדים הנמצאים בדיון ולא לכללים מחייבים.

הממשלה דחתה נאום מתוכנן בנושא רפורמת ההגירה מאחר שחלקים מהחבילה טרם סוכמו סופית. בין האפשרויות שנדונו נכללו כללים נוקשים יותר לאשרות משפחתיות, הגבלות בתוכנית חופשות העבודה ושינויים עבור מהגרים זמניים מסוימים.

לפיכך, לא ניתן לקבוע כי אוסטרליה כבר הציבה תקרת מקסימום חדשה למספר המטיילים העובדים לשנים 2026–2027. כעת פועלות המכסות המדינתיות הקיימות לתת-סוג 462, מערך ההגרלות והאטה מנהלית של קצב הטיפול.

הסיכון העיקרי למטיילים: חוסר ודאות לגבי לוחות הזמנים

עבור מי שמתכנן נסיעה לאוסטרליה, המצב תלוי בראש ובראשונה באזרחותו ובתת-סוג האשרה המבוקש.

בתת-סוג 417 הגשת הבקשות נמשכת כסדרה. באשרה ראשונה לתת-סוג 462 חלה הקפאה זמנית על רוב המדינות בעלות מכסות שנתיות רגילות. עבור סין, הודו וויאטנם מופעלת שיטת הגרלה. עבור אשרה שנייה ושלישית מסוג 462 אין מכסות מדינתיות.

עם זאת, אין להסתמך עוד על נתון החציון של יוני (פחות מיום אחד) כאומדן מהימן לבקשות עתידיות: האתרים הממשלתיים מזהירים במפורש כי העומס הנוכחי מאריך את זמני הטיפול.

לדברי מומחי International Investment, נקודת התורפה המרכזית בגישה הנוכחית היא הפער בין ההאטה בפועל לבין היעדר יעד זמנים רשמי ופומבי. עבור המדינה, טקטיקה זו מאפשרת לבלום את קצב המגיעים עוד לפני השלמת הרפורמה, אך עבור מטיילים, עסקי תיירות ומעסיקים עונתיים היא מעמיקה את חוסר הוודאות. לצד זאת, צמצום אשרות העבודה והחופשה כשלעצמו אינו יכול להבטיח את היעד של הפחתת מאזן ההגירה נטו ל-225 אלף איש, שכן המדד מורכב ממספר זרמי הגירה זמניים וקבועים. האיתות המרכזי לשוק לא יהיה מהירות הטיפול באוגוסט, אלא המודל הסופי של המכסות, ההגרלות ותנאי הסף לקבלת אשרת שהייה בתוכנית.

שאלות ותשובות: אשרות עבודה למטיילים באוסטרליה

האם אוסטרליה הפסיקה להנפיק אשרות Working Holiday?

לא. הטיפול בבקשות נמשך. הרשויות אישרו רק האטה בקצב הבדיקה ולא עצירה מוחלטת של התוכנית.

כמה זמן נמשך כיום הטיפול באשרה?

חציון רשמי חדש לחודש אוגוסט טרם פורסם. הנתון האחרון מיוני עמד על פחות מיום אחד לקטגוריה המשולבת של 417 ו-462, אך כעת הרשויות מזהירות רשמית מלוחות זמנים ממושכים יותר.

עבור כמה מדינות הוקפאה כעת קבלת אשרות 462?

עבור 24 מדינות בעלות מכסות שנתיות חל סטטוס זמני של paused. שתי מדינות נוספות במערכת המכסות הרגילה נותרו פתוחות, בעוד סין, הודו וויאטנם פועלות באמצעות הגרלה.

האם ההקפאה אומרת שהמכסה השנתית הסתיימה?

לא. ההשהיה הזמנית עשויה להתבטל במהלך אותה שנת תוכנית. סטטוס closed מעיד על מיצוי מלא של המקומות, בעוד paused מעיד על עצירה זמנית של קבלת הבקשות.

האם קיימת מכסה לאשרת 417?

מערכת המכסות המדינתיות שפורסמה חלה על אשרות ראשונות מתת-סוג 462. עבור 417 אין מנגנון מכסות מדינתי מקביל.

כמה עולה האשרה הראשונה?

אשרה ראשונה מתת-סוג 417 ואשרה ראשונה מ-462 עולות 840 דולר אוסטרלי. לחלק מאזרחי מדינות האוקיינוס השקט ומזרח טימור נקבעה הנחה ב-462.

כמה זמן מותר לשהות באוסטרליה?

אשרה ראשונה בשני התת-סוגים מאפשרת בדרך כלל שהייה של 12 חודשים ולימודים של עד ארבעה חודשים.

האם מותר לעבוד אצל אותו מעסיק יותר משישה חודשים?

כן, במספר מקרים. אף שהכלל הכללי קובע מגבלה של שישה חודשים, קיימים חריגים לחקלאות, תיירות, מלונאות ומסעדנות, תחומי טיפול מסוימים ועבודות נוספות.

כמה משתתפים בתוכנית שוהים כיום באוסטרליה?

נכון ל-31 בדצמבר 2025 שהו במדינה 225,751 איש — עלייה של 9.5% בהשוואה לשנה הקודמת.

כמה אשרות מוקצות להודו, סין וויאטנם?

המכסות השנתיות לאשרה ראשונה מ-462 הן 1,000 להודו, 5,000 לסין ו-1,500 לוויאטנם. הבחירה נעשית בהגרלה.

בכמה ירד מאזן ההגירה נטו של אוסטרליה?

הנתון השנתי ירד מ-548.8 אלף בתקופה שעד ספטמבר 2023 לכ-301 אלף בתקופה שעד דצמבר 2025 — ירידה של כ-45%.

לאיזו רמת הגירה מצפה הממשלה?

התקציב חוזה 295 אלף איש בשנת 2025–2026, 245 אלף ב-2026–2027 וכ-225 אלף בשנה החל מ-2027–2028.

שוק הנדל״ן של אוסטרליה נכנס לשלב של ירידות

תפנית השוק התרחשה במהירות. עוד בתחילת 2026, עליית מחירי הדיור נותרה יציבה יחסית, למרות ההרעה בנגישות הדיור. לקראת אוגוסט המצב השתנה: המחירים יורדים כבר לא רק בשתי הערים הגדולות, מספר המכירות במכרזים צונח, והבנקים מקבלים פחות בקשות חדשות להלוואות לדיור.

לפי נתוני Cotality, מחירי הדיור ברחבי המדינה ירדו ביולי ב-0,7% בחישוב חודשי — הירידה החודשית החדה ביותר מאז דצמבר 2022. התיקון התפשט לשווקים שהיו עמידים קודם לכן: בבריסביין ירדו המחירים ב-0,6%, ובאדלייד — ב-0,2%. פרת׳ הוסיפה 0,1% בלבד לאחר ירידה מעודכנת של 0,5% ביוני, ואילו דרווין נותרה אחד השווקים הבודדים עם צמיחה ניכרת — של 0,8%.

חשוב לדייק ברצף הנתונים: המדד הארצי של Cotality ירד ביוני ב-0,4%, ולא ב-0,7% כפי שצוין בגרסה הקודמת של הכתבה. המינוס 0,7% של יולי היווה את השלב הבא בהאצת התיקון.

ריבית הבנק המרכזי של אוסטרליה נותרת על 4,35%

הבנק המרכזי של אוסטרליה הותיר ב-11 באוגוסט את ריבית היעד של שוק הכספים ברמה של 4,35%. החלטה זו באה בעקבות שלוש העלאות ריבית מתחילת 2026. במקביל, הרגולטור הותיר פתח להעלאה נוספת אם סיכוני האינפלציה יתגברו. בהודעה הרשמית צוין כי מחירי הדיור יורדים במספר ערי בירה של מדינות המחוז, והיקף ההלוואות החדשות לדיור הצטמצם משמעותית.

המדיניות המוניטרית מוערכת כעת כ״מרסנת במידת מה״. משמעות הדבר היא שעלות המימון וזמינותו אינן תומכות עוד בביקוש הכלכלי, אלא להפך, בולמות אותו.

עוזר הנגיד כריסטופר קנט מסר ב-13 באוגוסט כי שלוש העלאות הריבית מתחילות להניב את התוצאה המצופה. שיעורי הריבית על הלוואות עלו, תשלומי המשכנתא החובה התקרבו לשיא של 2024 ביחס להכנסה הפנויה של משקי הבית, והיקף האשראי החדש לדיור הצטמצם בחדות. הריבית הנוכחית נמצאת בקירוב ברף העליון של הטווח המרכזי של אומדני הריבית הניטרלית — רמה שבאופן תיאורטי אינה מאיצה ואינה מאטה את הכלכלה.

ערוץ הידוק נוסף היה התחזקות הדולר האוסטרלי. מתחילת השנה, שוויו במונחים משוקללי סחר עלה בכ-5%, אם כי בהמשך חלק מהעליות נמחק. מטבע לאומי חזק יותר מוזיל את היבוא ותורם להפחתת הלחצים האינפלציוניים, אך בו-זמנית מגביל את הביקוש למוצרים ושירותים המיוצרים באוסטרליה.

מחירי הדיור באוסטרליה ירדו לאחר שיא מרץ

סקירת המדיניות המוניטרית של אוגוסט מראה כי מחירי הדיור הארציים ירדו עד תחילת אוגוסט ב-1,6% ביחס לשיא של חודש מרץ. הבנק המרכזי מכיר בכך ששוק היד השנייה נחלש מעבר למה שחזה בתחזית מאי. בין הסיבות שצוינו נמנות העלאות הריבית, שינויי המס בתקציב הפדרלי והרעת הסנטימנט בקרב הרוכשים.

סידני ומלבורן נותרו מוקד התיקון, אך הפער מול ערים אחרות מצטמצם. National Australia Bank העריך בסקירת אוגוסט את הירידה החודשית במחירי הדיור בסידני ב-1,4%, ובמלבורן ב-1,2%. שני השווקים היו נמוכים בכ-5% משיאיהם האחרונים. במקביל, המחירים בפרת׳, בריסביין ואדלייד כבר חדלו להציג את הצמיחה היציבה הקודמת.

אין מדובר עד כה בהיקפים של קריסת נדל״ן קלאסית. התיקון מגיע לאחר תקופה ממושכת של התייקרות מהירה של הנדל״ן, ולכן אפילו בערים הגדולות החלשות ביותר, המחירים הנוכחיים רק חוזרים לרמות של העבר הלא רחוק.

משכנתאות באוסטרליה: הבקשות צונחות בארבעת הבנקים הגדולים

מדד מדאיג יותר עבור הבנקים אינו רק מחיר הנדל״ן הנוכחי, אלא זרם לקוחות המשכנתא החדשים. לקראת אמצע אוגוסט, כל ארבעת הבנקים הגדולים באוסטרליה דיווחו על ירידה ניכרת בבקשות, אם כי תקופות הזמן ומתודולוגיות ההשוואה ביניהם שונות.

Commonwealth Bank of Australia, מלווה המשכנתאות הגדול במדינה, רשם ירידה של כ-15% במספר הבקשות החדשות להלוואות דיור מאז מאי. הירידה הייתה חדה במיוחד בקרב משקיעים. עם זאת, הבנק ציין כי בשבועות האחרונים זרם הבקשות החל להתייצב. מצבו הפיננסי של המלווה עצמו נותר איתן: הרווח הנקי המזומן לשנה שהסתיימה ב-30 ביוני עמד על 10,982 מיליארד דולר אוסטרלי, ויחס הלימות ההון רובד 1 עמד על 12%, מעל לדרישת המינימום של הרשות האוסטרלית להסדרה זהירה העומדת על 10,25%. שיעור הפיגורים במשכנתאות עלה ל-0,73%.

Westpac דיווח על ירידה של כ-20% בבקשות למשכנתה לאחר התקציב הפדרלי של מאי. הבנק צופה גם האטה בצמיחה הכוללת של הלוואות לדיור מ-6,8% בשנת הכספים 2026 ל-4,7% ב-2027. במיוחד צפוי להיחלש מגזר ההלוואות למשקיעים: קצבי הצמיחה החזויים יורדים מ-9,1% ל-4,5%.

ב-National Australia Bank מספר הבקשות להלוואות לדיור ברבעון של יוני ירד ב-15% לעומת הרבעון הקודם. דיוק חשוב לגרסה הקודמת של החומר: שווי הבקשות הללו לא ירד ב-15%, אלא ב-9%. הבדל זה ממחיש כי מה שירד היה בעיקר מספר העסקאות הפוטנציאליות, בעוד שגודל ההלוואה הממוצע המבוקש ירד במידה מתונה יותר.

ANZ דיווח על ירידה של כ-12% בשווי הבקשות למשכנתה לאחר התקציב הפדרלי. עם זאת, הנתונים הנוכחיים של הבנק מראים בו-זמנית מדוע לא ניתן להשוות אוטומטית בין ירידה בבקשות לבין התכווצות כלל תיק המשכנתאות: ברבעון הפיננסי השלישי חזרו ההלוואות לדיור של ANZ לקצבי צמיחה ברמת השוק. הרווח המזומן ברבעון עמד על 1,90 מיליארד דולר אוסטרלי, ושיעור ההלוואות לדיור באוסטרליה בפיגור של יותר מ-90 יום עלה ל-0,86% לעומת 0,83% בסוף מרץ.

כך, נתוני הבנקים מתארים לעת עתה בראש ובראשונה התקררות חדה בביקוש החדש, ולא כיווץ של תיקי המשכנתאות הקיימים.

רפורמת המס בנדל״ן שינתה את ביקושי המשקיעים

במקביל להעלאת הריבית, הממשלה שינתה את תמריצי המס לטווח ארוך להשקעות בדיור. חלק זה בגרסה הקודמת דרש הבהרה חשובה: החלק הראשון של הרפורמה כבר עבר בפרלמנט והפך לחוק, אם כי תקנות טכניות נוספות עדיין מנוסחות. חבילת החקיקה השנייה הייתה בהתייעצות ציבורית עד 21 באוגוסט 2026.

החל מ-1 ביולי 2027, האפשרות לקזז הפסדים בגין נדל״ן מגורים להשקעה כנגד סוגי הכנסה אחרים תוגבל בעיקר לנכסי מגורים חדשים. נכסים שבהם החזיקו משקיעים לפני 19:30 לפי שעון מזרח אוסטרליה ב-12 במאי 2026 מוגנים בהוראות מעבר.

עבור דירות יד שנייה שנרכשו לאחר מועד זה, ניתן יהיה לקזז הפסדים כנגד הכנסות אחרות מנדל״ן למגורים, כולל רווחי הון מתאימים, ולא כנגד הכנסת עבודה. סכומים שלא נוצלו מותר להעביר לשנים הבאות.

משתנה גם מס רווחי הון. החל מ-1 ביולי 2027, הניכוי הקיים בשיעור 50% עבור הכנסות עתידיות מתאימות יוחלף בהצמדת עלות הנכס המקורית לאינפלציה ובמס מינימלי של 30% על רווח ההון הריאלי. המערכת החדשה תחול רק על עליית ערך לאחר מועד זה. עבור דירות מקבלן נקבע חריג: המשקיע יוכל לבחור בין הנחת ה-50% הקיימת לבין המערכת החדשה המתחשבת באינפלציה ובמס מינימלי.

פרט אחרון זה עקרוני: הגרסה הקודמת של הכתבה יצרה את הרושם כאילו המתווה החדש מבטל לחלוטין את הנחת ה-50% גם עבור דירות מקבלן. הדבר אינו נכון.

מדוע כללי המס העתידיים משפיעים על השוק כבר עכשיו

באופן רשמי, השינויים העיקריים ייכנסו לתוקף רק מיולי 2027, אולם חלק מהמשקיעים שינו את התנהגותם כבר לאחר פרסום התקציב ב-12 במאי 2026. הסיבה — לא רק שיעור המס העתידי, אלא גם תאריך היעד לרכישת נדל״ן להשקעה מיד שנייה.

קנט ציין כי שינויי המס תרמו ככל הנראה להחלשת הביקוש בשוק היד השנייה, שכן הם מקטינים את התשואה הצפויה מההשקעות לאחר מס. עם זאת, הוא לא הציג את רפורמת המס כסיבה היחידה או העיקרית לירידה: במקביל פועלים שיעורי ריבית גבוהים, סיומה של תקופת עליות מחירים מהירה במיוחד קודם לכן והרעת הסנטימנט.

זוהי הבחנה חשובה. לא נכון לטעון שרפורמת המס לבדה גרמה לירידות הנוכחיות בשוק. ההערכה הרשמית מצביעה על השפעה משולבת של מספר גורמים.

ירידת המחירים מעצימה את האפקט המרסן של מדיניות הריבית

לירידות בנדל״ן יש חשיבות עבור הבנק המרכזי לא משום שהוא קובע רמת מחירים מועדפת לדיור. המדיניות המוניטרית של אוסטרליה אינה ממוקדת ישירות במחירי הנדל״ן.

ערוץ ההשפעה עובר דרך הוצאות משקי הבית והשקעות. ירידת מחירי הדיור שוחקת את עושרם של בעלי הנכסים ועלולה להביא אותם למשנה זהירות בצריכה. קנט אישר כי המודלים הכלכליים שבשימוש מראים קשר מוגדר בין ירידת מחירי הדיור לבין נכונות משקי הבית להוציא כספים. חלק מהשפעה זו עשוי להתבטא בעיכוב מסוים ולכן נתפס כסיכון לביקוש הצרכני.

מצב זה יוצר דינמיקה בלתי שגרתית. מצד אחד, חולשת שוק הנדל״ן מסייעת לרסן את הביקוש המצרפי ובכך את הלחץ האינפלציוני. מצד שני — ירידה מהירה מדי עלולה לפגוע בעוצמה רבה מדי בצריכה ובצמיחה הכלכלית.

האינפלציה נותרה גבוהה מדי להורדת ריבית מהירה

ירידת מחירי הדיור אינה מספקת כעת עילה לצפות להקלה מוניטרית מיידית. האינפלציה הכללית ברבעון השני עמדה על 3,9% בחישוב שנתי, ומדד אינפלציית הליבה, המנטרל את תנודות המחירים החדות ביותר — עמד על 3,6%.

בתחזית לדצמבר 2026 מדדים אלה עומדים על 3,6% ו-3,3% בהתאמה. הבנק המרכזי צופה חזרה של האינפלציה לאזור מרכז טווח היעד של 2–3% רק לקראת תחילת 2028. השוק העריך בתחילת אוגוסט את ההסתברות להעלאת ריבית נוספת עד סוף 2026 בכ-50%.

לכן, התרחיש הפשטני לפיו ״מחירי הבתים יורדים — הריבית תרד בקרוב״ אינו נתמך כרגע בתוואי הרשמי. תיקון עמוק יותר בדיור עשוי להפחית את הצורך בהידוק נוסף, אך לחצים אינפלציוניים מתמשכים עלולים לאלץ את הרשויות להעלות שוב את מחיר הכסף.

הסיכונים לבנקים עולים, אך סימני משבר טרם נראים

העלייה בפיגורי המשכנתאות דורשת תשומת לב, אולם הנתונים הקיימים אינם מאששים לעת עתה תרחיש של משבר בנקאי מערכתי.

כבר ב-28 ביולי ציינה נגידת הבנק המרכזי, מישל בולוק, כי הון עצמי שלילי — מצב שבו יתרת חוב המשכנתא עולה על שווי הנכס — נוגע לפחות מ-1% מהלווים. מתוך קבוצה קטנה זו, רק חלק נתקל בקשיים חמורים בעמידה בתשלומים. להערכתה, הסיכונים המערכתיים ליציבות הפיננסית נותרו מוגבלים.

בנוסף, הבנקים הגדולים שומרים על כריות הון משמעותיות. אין בכך כדי לשלול עלייה נוספת בהלוואות בעייתיות, בייחוד אם המחירים יירדו והאבטלה תעלה במקביל, אך ההתקררות הנוכחית שונה לעת עתה מהותית ממשבר המבוסס על חדלות פירעון המונית של לווים.

עבור הבנקים, הבעיה הישירה יותר היא האטה בפעילות העסקית החדשה. פחות בקשות למשכנתה משמעותן גידול חלש יותר בתיקי האשראי ותחרות עזה יותר על לקוחות בעלי כושר פירעון.

מחסור בדיור מגביל את עומק ירידת המחירים

מצד שני, ההיצע נותר גורם מייצב חשוב. בניית דיור חדש באוסטרליה מוגבלת בשל עלויות חומרי הגלם וכוח האדם, קשיי מימון ורווחיות הפרויקטים.

גורמים בשוק מציינים כי אבטלה נמוכה מצמצמת את ההסתברות למכירות כפויות המוניות, ומחסור בבנייה חדשה מגביל את צמיחת ההיצע. לפיכך, הירידה הנוכחית עשויה להיות ממושכת, אך לא בהכרח עמוקה כמו תיקונים בכלכלות שבהן ירידת המחירים לוותה בעודף היצע של דירות שנבנו.

הדבר יוצר גם סיכון לטווח ארוך. אם הריביות יחלו לרדת בהמשך, ובניית הדיור לא תואץ עד אז, המחסור המבני בהיצע עלול להאיץ מחדש את עליית המחירים.

תחזית מחירי הדיור באוסטרליה לשנים 2026–2027 מורעת

טווח התחזיות התרחב באופן ניכר. חלק מהאנליסטים צופים תיקון מתון, בעוד אחרים אינם שוללים ירידה דו-ספרתית בערים הרגישות ביותר.

אחד התרחישים המחמירים יותר שייך ל-ANZ: הבנק צופה ירידה מצטברת במחירים בערי הבירה של המדינות של כ-10,6% מהשיא לשפל במחזור הנוכחי, ובסידני — עד 14,5%. מספרים אלה מהווים תחזית ולא ירידה שכבר התרחשה, ולכן אין לבלבל בינם לבין הנתונים השוטפים של Cotality או אומדן הירידה משיא מרץ.

המשתנים המרכזיים נותרים הריבית, האבטלה, היקפי הבנייה ותגובת המשקיעים לכללי המס החדשים. לעת עתה השוק מקבל איתותים סותרים: המחירים והבקשות למשכנתאות כבר יורדים, אך שוק העבודה נותר יציב יחסית, והיצע הדיור המוגבל מונע עלייה חדה במספר המכירות הכפויות.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, האיום המרכזי על השוק האוסטרלי אינו טמון בעצם ירידת מחירי הדיור לאחר שנים של עליות, אלא בהתלכדות אפשרית של מספר ערוצים שליליים: המשך העלאות ריבית, ירידה בהלוואות המשכנתא, צריכה חלשה יותר וצמצום פעילות ההשקעות בבנייה. הנתונים הבנקאיים הנוכחיים אינם מעידים על משבר מערכתי, אולם זו טעות להניח שהתיקון יהיה נטול כאב רק בשל המחסור בהיצע. אם חולשת שוק הדיור תתחיל לפגוע באופן מורגש בתעסוקה, בבנייה ובהוצאות משקי הבית, השוק עלול להישאר מדוכא זמן רב יותר ממה ששוער בתחילת 2026. במקביל, חזרה מהירה של אשראי זול ללא האצת הבנייה עשויה לשחזר את חוסר האיזון הקודם ולהביא שוב לעליית מחירים.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment