השוק הפרטי של מעונות סטודנטים נותר קטן

שוק דיור הסטודנטים האוסטרי שונה מזה של בריטניה, הולנד ומדינות אירופיות נוספות, שבהן מבנים שנבנו במקור עבור סטודנטים הפכו מזמן לסגמנט נפרד ומשמעותי של נדל״ן להשקעה. באוסטריה, חלק ניכר מהביקוש מסופק באופן מסורתי על ידי מעונות ללא כוונת רווח, דירות שכורות רגילות וחדרים בדירות שותפים.

מחקר של RAYSolute Consultants, שעודכן ב-10 בספטמבר 2026, מדגים עד כמה הסגמנט המסחרי השקוף נותר קטן. מחברי הדו״ח מציינים ארבעה מתחמי סטודנטים בעלי נתוני תעריפים גלויים. כולם ממוקמים בווינה ומספקים יחד מספר מקומות המקביל ל-0,52% מתוך בסיס של 400 340 סטודנטים שנבדקו בדו״ח. מדובר בכ-2,1 אלף מקומות. נתון זה אינו משקף את חלקם של כלל מעונות הסטודנטים באוסטריה: החלק הפתוח של המחקר מקיף ארבעה נכסים מסחריים ספציפיים, בעוד שמאגר הנתונים המלא זמין רק ללקוחות החברה.

באוסטריה לומדים כמעט 402 אלף איש

הסטטיסטיקה הרשמית מציגה הערכה מעט גבוהה יותר של אוכלוסיית הסטודנטים. בסמסטר החורף 2024/25 נרשמו במוסדות להשכלה גבוהה באוסטריה 401 934 סטודנטים, עלייה של 0,4% לעומת השנה הקודמת. מתוכם, 129 364 הגיעו ממדינות אחרות, כאשר כ-85% מהסטודנטים הזרים היו אזרחי מדינות אירופה. הנתונים כוללים אוניברסיטאות ציבוריות ופרטיות, אוניברסיטאות למדעים יישומיים ומכללות להכשרת מורים.

דווקא הסטודנטים הזרים חשובים במיוחד עבור המעונות המסחריים. הם זקוקים לעיתים קרובות יותר לדיור מרוהט שניתן להזמין מראש לפני ההגעה, עם תשלום חודשי ברור הכולל את כלל החשבונות. עם זאת, אין להסיק ישירות ממספר הסטודנטים הזרים הכולל על הביקוש הפוטנציאלי למעונות פרטיים: חלק ניכר מאוכלוסייה זו משתמש במעונות ללא כוונת רווח או שוכר דירות בשוק החופשי הרגיל.

מרבית הסטודנטים מרוכזים בווינה

השוק המרכזי נותר וינה. בסמסטר החורף 2024/25 רשמה הסטטיסטיקה העירונית 197 874 סטודנטים במוסדות האקדמיים בעיר, מתוכם 70 082 היו אזרחים זרים. באוניברסיטת וינה למדו 81 115 סטודנטים, באוניברסיטה הטכנולוגית של וינה — 25 854, ובאוניברסיטת וינה לכלכלה ועסקים — 22 072. בעת שימוש בנתונים אלה יש לקחת בחשבון את המתודולוגיה הסטטיסטית: סטודנט הלומד במספר תוכניות עשוי להיספר יותר מפעם אחת.

גם עם הסתייגות זו, ריכוז מוסדות ההשכלה הגבוהה בולט במיוחד. וינה מהווה את שוק הסטודנטים הגדול במדינה ובו בזמן נותרת היעד המרכזי עבור מפעילים פרטיים.

שכר הדירה לסטודנטים מגיע עד €900 לחודש

הוצאות המחיה תופסות חלק ניכר מתקציב הסטודנט. אוניברסיטת וינה לכלכלה ועסקים מעריכה את ההוצאה החודשית הממוצעת של סטודנט באוסטריה בשנת 2026 ב-€1 200–1 600. הוצאות הדיור נעות בין €450 ל-€900, מזון והוצאות אישיות — כ-€380, ביטוח בריאות — כ-€80, ועוד כ-€40 נדרשים לתקשורת ואינטרנט.

ההצעות הקיימות בווינה מאשרות את טווח המחירים הרחב. Housing Austria הציגה בקיץ 2026 חדרים זמינים החל מ-€425 לחודש. אפשרויות נבחרות במבני המפעיל נעו סביב €485–575, €745 או €850 בהתאם לאזור ולסוג היחידה, בעוד חדרים ב-Nordbahnstrasse הוצעו בכ-€900–950 לחודש. במחירים ובתנאים של נכסים שונים עשויים להיכלל ריהוט, אינטרנט ותשלומי חשבונות, כאשר פיקדון או דמי טיפול נגבים בנפרד.

מבנה שוק זה מגביל את האפשרות להעלות מחירים ללא הגבלה. דירת סטודיו פרטית ויקרה יותר מתחרה לא רק במעונות מסחריים אחרים, אלא גם בחדר בדירת שותפים, במעונות ללא כוונת רווח ובהצעות בשוק השכירות הרגיל.

הדרישות מסטודנטים זרים עולות במקביל לשכר הדירה

עבור חלק מהסטודנטים הזרים, עלות הדיור משפיעה ישירות על קבלת אשרת שהייה. בשנת 2026, סטודנט מתחת לגיל 24 המגיש בקשה לקבלת אשרת שהייה ללימודים באוסטריה נדרש להוכיח אמצעים כספיים בסך €722,58 לחודש. לאחר גיל 24, הסכום המינימלי עולה ל-€1 308,39. בדרך כלל יש להוכיח קיומם של כספים אלה עד 12 חודשים מראש.

החישוב כולל הוצאות דיור עד לתקרה של €386,43 לחודש בלבד. אם שכר הדירה בפועל גבוה יותר, יש לכסות את ההפרש באמצעות הוכחת מקורות כספיים נוספים. הוצאות ביטוח הבריאות מחושבות בנפרד. דרישות אלו חלות על מועמדים הזקוקים לאשרת שהייה מתאימה, ולא על כלל הסטודנטים הזרים באוסטריה.

כאשר עלות הדיור בווינה עולה על €400 לחודש, מנגנון זה מהווה מגבלה משמעותית על כוח הקנייה. הקהל הבינלאומי אמנם תומך בתפוסת המעונות, אך נכס יקר מעלה אוטומטית את הסכום שהסטודנט חייב להציג בחשבונו.

מחסור בדירות להשכרה תומך במעונות ייעודיים

מצבם של מתחמי הסטודנטים קשור קשר הדוק למצב שוק המגורים כולו. בשנת 2025 הגיע היקף העסקאות בנדל״ן למגורים באוסטריה לכ-€1,2 מיליארד, עלייה של 91% בתוך שנה. עניין המשקיעים נטה לכיוון וינה ולנכסים מניבים פעילים. תשואה מקסימלית של נכסי מגורים איכותיים בבירה ירדה לכ-4%. בשוק האירופי, דיור הסטודנטים היווה למעלה מ-25% מהעסקאות בסגמנט הרחב יותר של נדל״ן למגורים להשקעה.

נתונים אלה אינם מעידים על כך שרבע מהעסקאות באוסטריה בוצעו במעונות סטודנטים: הנתון האירופי מתייחס לשוק האזורי הכולל. עבור אוסטריה, המשמעותית היא חזרת ההון לנדל״ן למגורים במקביל למחסור מתמשך בהיצע חדש.

מחירי השכירות בווינה ממשיכים לעלות

סך כל השקעות הנדל״ן באוסטריה בשנת 2025 עמד על כ-€4,1 מיליארד, עלייה של 40% לעומת השנה הקודמת. רוכשים בינלאומיים ומוסדיים היוו 41% מההיקף, ותחום המגורים הפך לסוג הנכסים המוביל.

חברת CBRE צופה כי המחסור המבני בדירות להשכרה יימשך גם בשנת 2026. דמי השכירות המקסימליים בפרויקטי מגורים חדשים ואיכותיים בווינה עשויים להגיע ל-€20,30 לכל מ״ר לחודש. מספר היתרי הבנייה נמצא במגמת ירידה, ולכן האנליסטים אינם צופים גידול מהיר בהיצע.

עבור הסטודנטים משמעות הדבר היא תחרות מול שוכרים אחרים על דירות קטנות. עבור מפעילי המעונות, המחסור בדיור רגיל מעניק יתרון למודל המובנה: הסטודנט מקבל יחידה מרוהטת, יודע מראש את ההוצאות העיקריות ויכול להסדיר את המגורים עוד לפני המעבר.

הון מוסדי כבר נכנס לשוק

עניין המשקיעים מקבל משנה תוקף גם בעסקאות בודדות. באפריל 2026 רכשה Primevest Capital Partners מעונות סטודנטים בווינה עבור קרן נדל״ן בינלאומית. הרכישה בוצעה באמצעות קניית החברה שהחזיקה בנכס. שמו של המתחם ושווי העסקה לא פורסמו.

עבור שוק שבו הסקטור המסחרי עדיין מצומצם, עסקאות מסוג זה חשובות יותר ממספר הנכסים הכולל. הן ממחישות כי מעונות סטודנטים באוסטריה מתחילים להיתפס בעיני הון בינלאומי כאפיק השקעה עצמאי.

בווינה מוקמים מקומות חדשים לסטודנטים

ההיצע גדל בהדרגה. בפברואר 2026 הושלם שלב הבנייה המרכזי במתחם Lebensraum Muthgasse 50 ברובע ה-19 של וינה. הפרויקט כולל 235 דירות להשכרה מסובסדת, 75 דירות לשוק החופשי, שש כיתות גן ילדים, כ-3 700 מ״ר של שטחי מסחר ומעונות סטודנטים עם יותר מ-300 מקומות. סיום הפרויקט מתוכנן לשנת 2027.

גם תוספת של כמה מאות מקומות חדשים נותרת מצומצמת ביחס להיקף ההשכלה הגבוהה בווינה. יחד עם זאת, פרויקט Muthgasse 50 מדגים מודל האופייני לאוסטריה: מקומות לסטודנטים מוקמים במסגרת פרויקט עירוני מעורב שימושים יחד עם דיור רגיל ומסובסד, ולא רק כמעונות פרטיים עצמאיים.

כפי שמציינים מומחי International Investment, הסיכון המרכזי בהערכת השוק טמון בניסיון להציג את הנתון של 0,52% ככיסוי המעונות של אוסטריה כולה. הנתונים הגלויים של RAYSolute מתייחסים לארבעה מתחמים מסחריים בלבד עם תעריפים ידועים. הטיעונים המהימנים יותר להמשך התפתחות השוק הם היקף אוכלוסיית הסטודנטים בווינה, מספרם הגבוה של הזרים והמחסור בשכירות רגילה. יחד עם זאת, גורמים אלה אינם מבטיחים תשואה גבוהה לפרויקט חדש: המפעיל נדרש להביא בחשבון עלויות קרקע ובנייה גבוהות, תחרות מול מעונות ללא כוונת רווח ותקציב מוגבל של הסטודנטים. לכן, עבור המשקיע חשובה יותר עלות יצירת יחידה בודדת ורמת השכירות שהשוק אכן מסוגל לשלם, מאשר עצם הטענה בדבר מחסור בהיצע.

קבלו ייעוץ ממומחי International Investment בנושא השקעות נדל״ן

שאלות ותשובות: דיור סטודנטים באוסטריה

כמה סטודנטים לומדים באוסטריה?

הנתונים הרשמיים העדכניים לסמסטר החורף 2024/25 מצביעים על כ-402 אלף סטודנטים במוסדות להשכלה גבוהה באוסטריה.

כמה סטודנטים זרים לומדים באוסטריה?

אוכלוסיית הסטודנטים הזרים מונה כ-129 אלף איש, כלומר כשליש מכלל הסטודנטים במדינה.

כמה סטודנטים לומדים בווינה?

הסטטיסטיקה העירונית מונה כ-198 אלף סטודנטים. יש לציין כי סטודנט הלומד במספר תוכניות עשוי להיספר יותר מפעם אחת.

מה המשמעות של נתון ה-0,52% מדו״ח RAYSolute?

הוא מתייחס לארבעה מתחמי סטודנטים מסחריים ספציפיים בעלי נתוני תעריפים זמינים, ואינו משקף את נתח כלל המעונות ומקומות הלינה באוסטריה.

כמה עולה דיור סטודנטים בווינה?

הערכת הוצאות הדיור עומדת על כ-€450–900 לחודש. המחיר הספציפי תלוי בסוג החדר, ברובע, במשך השהות ובמכלול השירותים הכלולים.

מדוע משקיעים מתעניינים בדיור סטודנטים באוסטריה?

הביקוש נתמך באוכלוסייה אקדמית גדולה בווינה, בסטודנטים בינלאומיים ובמחסור בדירות שכורות רגילות. הגורמים המגבילים נותרו עלויות הבנייה, הרגולציה ויכולת התשלום של השוכרים.

אוסטריה מרחיבה את המס בפעם השנייה בתוך עשור

הכללים הנוכחיים מהווים המשך לרפורמה שהחלה לפני יותר מעשור. חומר של Legal 500, שפורסם ב-26 ביוני 2015, תיאר אז את הצעת רפורמת המס לשנים 2015/2016. היא כללה הפחתה של הרף שבו איחוד מניות בחברה עם נדל״ן אוסטרי מוביל למיסוי, מ-100% ל-95%. לגבי שותפויות הוצע למסות גם העברה של לפחות 95% מהזכויות לשותפים חדשים בתוך חמש שנים. שינויים אלה נכנסו לתוקף ב-1 בינואר 2016.

בשנים שלאחר מכן, מבנה של שימור חבילת מניות קטנה בידי משתתף שני הפך לאחת הדרכים לעיצוב עסקאות נדל״ן גדולות. הרוכש קיבל שליטה כלכלית בחברה, אך הרף להטלת מס רכישת מקרקעין לא הושג באופן פורמלי.

בשנת 2025 שינתה אוסטריה שוב את הכללים. התיקונים אומצו במסגרת ה-Budgetbegleitgesetz 2025 — חוק הצעדים הנלווים לתקציב הפדרלי, ונכנסו לתוקף ב-1 ביולי.

הרף לעסקאות מניות הופחת ל-75%

המשטר החדש הרחיב משמעותית את מגוון העסקאות החייבות במס. אם חברה מחזיקה בנדל״ן אוסטרי ובמהלך שבע שנים מועברים ישירות לשותפים חדשים לפחות 75% ממניותיה, שינוי כזה בהרכב הבעלים עשוי להוות אירוע מס לרכישת מקרקעין.

עילה נפרדת נוצרת כאשר לפחות 75% מהמניות מתאחדות במישרין או בעקיפין בידי רוכש יחיד או קבוצת רוכשים, או מועברות לידיהם. שיעורי ההחזקה העקיפה מחושבים על ידי הכפלת שיעורי ההחזקה בכל שלב בשרשרת התאגידית. החוק כולל גם באותה קבוצת רוכשים גופים הנמצאים תחת ניהול יחיד או שליטה של אדם אחד. העברות של מניות הנסחרות בבורסה מוסדרת אינן מובאות בחשבון בעת חישוב השינוי בהרכב השותפים במקרים הקבועים בחוק. הוראות אלה מעוגנות ישירות בנוסח הנוכחי של חוק מס רכישת מקרקעין האוסטרי.

מבחינה מעשית, משמעות הדבר היא שמבנים רבים שתוכננו לפי הרף הקודם של 95% אינם משיגים עוד את מטרתם המיסויית. עסקה בהיקף של 94.9% נמצאת כעת בבירור מעל הרף החדש.

עסקאות באמצעות חברות החזקה זרות הוכפפו לפיקוח

אחד החידושים המרכזיים הוא ההתחשבות בהחזקה עקיפה. לצורך יצירת חבות מס, אין עוד צורך למכור מניות ישירות בחברה האוסטרית שבמאזנה רשום הנכס.

לדוגמה, אם נרכשים 80% מחברת החזקות המחזיקה ב-95% מחברה אחרת בעלת נדל״ן אוסטרי, ההחזקה העקיפה עומדת על 76%. שיעור זה גבוה מהרף שנקבע – 75%.

הכלל חשוב במיוחד עבור קרנות וקבוצות בינלאומיות. העסקה עשויה להתבצע מחוץ לאוסטריה ולהתייחס לחברת אם זרה, אך קיומו של נדל״ן אוסטרי במורד השרשרת התאגידית מחייב ניתוח מס נפרד.

משרד האוצר הפדרלי מציין כי הרפורמה הרחיבה גם את הכללים לגבי שינוי מהותי בשותפים לחברות הון ואגודות שיתופיות, האריכה את תקופת המעקב מחמש לשבע שנים והכניסה פטור מיוחד לבורסה.

חברות נדל״ן קיבלו שיעור מס של 3.5%

העלייה הבולטת ביותר בנטל המס הפוטנציאלי נוגעת למה שמכונה Immobiliengesellschaften — חברות נדל״ן.

חברה משויכת לקטגוריה זו אם המוקד העיקרי של פעילותה קשור למכירה, השכרה או ניהול של נדל״ן. בעת ההערכה נבחן, בין היתר, האם בין הנכסים שולטים כאלה שאינם משמשים לפעילותה התפעולית העצמית, או האם מרבית ההכנסות נובעות ממכירה, השכרה או ניהול נדל״ן.

לצורך איחוד או העברת מניות, שינוי מהותי בהרכב השותפים וארגון מחדש מסוים, אם הנדל״ן אינו שייך לחברת נדל״ן, המס עומד בדרך כלל על 0.5% מהשווי הקבוע בחוק של הנכס. עבור עסקאות דומות עם חברת נדל״ן, השיעור עומד על 3.5%, ובסיס המס הופך ל-gemeiner Wert — השווי הרגיל, או שווי השוק, של המקרקעין. כך עולה מלוח השיעורים הרשמי שבתוקף.

ההבדל מתבטא בו-זמנית הן בשיעור המס והן בבסיס החישוב. לכן, העלייה בפועל בתשלום עשויה לעלות בהרבה על עלייה פשוטה פי שבעה בשיעור מ-0.5% ל-3.5%.

לא כל חברה עם נדל״ן מוגדרת כחברת נדל״ן

הימצאות מבנה או קרקע במאזן אינה מספיקה כשלעצמה להחלת המשטר המוגבר.

החוק דורש לקבוע היכן נמצא מרכז הפעילות של החברה. אם הנדל״ן משמש בעיקר לפעילות תעשייתית, מסחרית או תפעולית עצמית אחרת, החברה עשויה שלא להיכלל בהגדרה המיוחדת. מכירה, השכרה וניהול של הנדל״ן עצמו אינם נחשבים לשימוש תפעולי עצמי לצורך בדיקה זו.

עבור נכסים בעלי ייעוד מעורב, מובא בחשבון אופי השימוש בפועל בחלקים השונים. החוק מציין במפורש בין הקריטריונים את מבנה הנכסים ואת מבנה ההכנסות של החברה.

לפיכך, רכישת מניות באותו היקף בשתי חברות שונות יכולה להניב תוצאת מס שונה לחלוטין: למשל, עבור בעל תיק נכסים המיועד להשכרה לעומת מפעל תעשייתי המשתמש בנדל״ן לייצור שלו.

עסקאות משפחתיות שמרו על מעמד מיוחד

עבור עסקאות בתוך מעגל משפחתי המוגדר בחוק, נקבעה החרגה מהמשטר המוגבר החל על חברות נדל״ן.

אם כל השותפים הישירים בחברה לפני העסקה ואחריה נכללים במעגל הזכאים המוטב, הכלל המיוחד לחישוב המס משווי השוק עבור חברת נדל״ן אינו חל. לגבי נדל״ן רגיל בעסקאות מניות רלוונטיות נעשה שימוש בשווי הקבוע בחוק של הנכס ובשיעור של 0.5%.

מדובר בהחרגה מותנית בעמידה בתנאים מוגדרים בחוק, ולא בפטור גורף לעסקאות משפחתיות. מבנה הבעלות לפני העסקה ואחריה נותר קריטי לחישוב.

ארגון מחדש פנים-קבוצתי זכה להחרגה מוגבלת

המשטר החדש כולל כלל מיוחד לארגון מחדש מסוים בתוך קבוצה תאגידית. אם הפעולה מתבצעת במסגרת חוק מיסוי ארגון מחדש האוסטרי והחברות המשתתפות שייכות לאותה קבוצת רוכשים, איחוד או רכישה עקיפה של מניות כתוצאה מפעולה כזו אינם נחשבים כעילה עצמאית לחיוב במס.

ההחרגה אינה הופכת את כל העסקאות הפנים-קבוצתיות לפטורות ממס. היא קשורה לסוג הארגון מחדש הספציפי, להרכב המשתתפים ולמבנה העסקה. מכירת מניות רגילה בין חברות באותה קבוצה עשויה לדרוש בחינה נפרדת.

התקציב מצפה ל-100 מיליון אירו בשנה

החמרת הכללים נעשתה כחלק מהצעדים לצמצום הגירעון התקציבי. דוח התקציב האוסטרי צופה הכנסות נוספות מסגירת פרצות לתכנוני מס בעסקאות מניות של חברות נדל״ן בסך 35 מיליון אירו בשנת 2025 ו-100 מיליון אירו בשנת 2026. לשנים הבאות נכללו בתחזיות התקציב גם כן 100 מיליון אירו מדי שנה.

הרפורמה כוונה בראש ובראשונה לעסקאות גדולות, שבהן רכישת הנדל״ן עצמו לעומת רכישת החברה המחזיקה בו יכלו להוביל לנטל מס שונה באופן משמעותי.

המשטר החדש אינו מבטל לחלוטין את ההבדל בין רכישה ישירה של נכס לבין רכישת מניות בכל המקרים, אך מצמצם במידה ניכרת את היכולת לבנות עסקה אך ורק סביב הרף הקודם של 95%.

חברה זרה אינה מגנה מפני המס האוסטרי

הזיקה למיסוי נובעת מהימצאות המקרקעין באוסטריה, ולכן רישום החברה הנרכשת במדינה אחרת אינו שולל כשלעצמו השלכות מס באוסטריה.

לצורך עסקה בינלאומית יש למפות את כל שרשרת הבעלות, את חלקו של הרוכש בכל דרג ואת קיומם של נכסים אוסטריים אצל חברות בת. בשל תקופת המעקב של שבע שנים במקרה של שינוי בהרכב השותפים, ייתכן שיידרש גם תיעוד היסטורי של העברות מניות קודמות.

הבדיקה חיונית במיוחד בעת רכישת קבוצות בינלאומיות, שבהן הנדל״ן האוסטרי עשוי להוות חלק קטן מכלל התיק ולהימצא במרחק של מספר חברות ממושא העסקה הישיר.

בית הדין של האיחוד האירופי הגביל את המס לחלק מפעולות הארגון מחדש

בשנת 2026 התווספה למשטר האוסטרי הגבלה אירופית חשובה. ב-4 ביוני פסק בית הדין לצדק של האיחוד האירופי בתיק C-837/24 Nova Iberomoldes. המחלוקת נגעה למס העברת מקרקעין פורטוגלי בעת הקצאת מניות של חברות המחזיקות במקרקעין להון של חברה אחרת.

בית הדין קבע כי לא ניתן לגבות את המס מעסקה מסוימת אם מדובר בארגון מחדש המוגן על פי הוראת האיחוד האירופי 2008/7 בנושא מיסים עקיפים על גיוס הון.

ב-29 ביולי 2026 הבהיר משרד האוצר של אוסטריה באופן רשמי את השלכות הפסיקה על החקיקה הלאומית. אם הפעולה משתייכת באופן חד-משמעי לארגון מחדש המוגן על פי ההוראה ועומדת בתנאים שהציב המשרד, אין לגבות מס רכישת מקרקעין באוסטריה. הדבר עשוי לחול, בין היתר, על הקצאות מניות מסוימות, פיצולים ומיזוגים שבהם ניתנות בתמורה מניות של החברה הקולטת. רכישת מניות רגילה בחברה עם נדל״ן אינה נכללת בהחרגה זו. לגבי מבנים אחרים, המשרד מציין במפורש כי המצב המשפטי טרם הובהר במלואו ויש להמשיך לחשב את המס.

לפסיקה ישנה גם משמעות מעשית לגבי עסקאות שכבר בוצעו. הרשות מאפשרת בחינה מחדש של מס שחושב בעבר במסגרת המועדים הפרוצדורליים הקבועים בחוק, אם העסקה עונה בבירור על הקריטריונים של ארגון מחדש מוגן.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, הכללים החדשים צמצמו באופן ניכר את האפשרויות לבצע עסקאות נדל״ן גדולות באוסטריה באמצעות מעטפת תאגידית אך ורק לצורך הפחתת מס. רף ה-75%, ההתחשבות בהחזקה עקיפה ושיעור המס של 3.5% משווי השוק לחברות נדל״ן קירבו את נטל המס של רכישות תאגידיות מסוימות לזה של רכישה ישירה של נכס. במקביל, המשטר הפך למורכב יותר: התוצאה תלויה כעת בייעוד הנדל״ן, במבנה ההכנסות של החברה, בכל שרשרת ההחזקה, בהיסטוריית העברת המניות ובמתכונת הארגון מחדש. לאחר פסיקת בית הדין של האיחוד האירופי בשנת 2026, חשוב במיוחד להבחין בין רכישת חברה רגילה לבין ארגון מחדש תאגידי, שכן בחלק מהמקרים האחרונים ייתכן שלא תיווצר חבות מס כלל.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות נפוצות: מס על עסקאות נדל״ן באוסטריה

מתי עסקת מניות עשויה לחוב במס?

המס עשוי לחול כאשר חברה מחזיקה בנדל״ן אוסטרי ומתקיימים התנאים הקבועים בחוק לשינוי מהותי בהרכב השותפים, איחוד או רכישה של לפחות 75% מהמניות.

איזה רף תקף משנת 2025?

החל מ-1 ביולי 2025, הרף העיקרי הופחת מ-95% ל-75%.

האם נלקחות בחשבון החזקות עקיפות?

כן. בעסקאות רלוונטיות, שיעורי ההחזקה בכל דרג של המבנה התאגידי מוכפלים זה בזה.

האם השיעור הוא תמיד 3.5%?

לא. עבור שורת עסקאות עם חברות שאינן מוגדרות כחברות נדל״ן, חל שיעור של 0.5% מהשווי הקבוע בחוק של הנכס. עבור עסקאות רלוונטיות עם חברות נדל״ן, השיעור עומד על 3.5% משווי השוק.

מה נחשב לחברת נדל״ן?

זוהי חברה שעיקר פעילותה מתמקד במכירה, השכרה או ניהול של נדל״ן. החוק בוחן את מבנה הנכסים, ההכנסות והשימוש בפועל בנכסים.

האם רכישת חברה זרה חייבת במס?

עשויות להיות לה השלכות מס באוסטריה אם בתוך המבנה הנרכש מצוי נדל״ן אוסטרי ומתקיימים יתר תנאי החוק.

האם פעולות ארגון מחדש פטורות בעקבות פסיקת בית הדין של האיחוד האירופי?

לא כולן. משרד האוצר האוסטרי הכיר בהיעדר מס רק עבור פעולות ארגון מחדש מסוימות החוסות תחת הגנת הוראת האיחוד האירופי 2008/7. רכישת מניות רגילה אינה נכללת בהן.

וינה נותרה שוק ההשכרה לטווח קצר הגדול ביותר באוסטריה

שוק ההשכרה לטווח קצר באוסטריה נבדל באופן משמעותי בין אזור לאזור. וינה מרוויחה מיתרון הגודל ומתיירות עירונית יציבה, בעוד שיעדי סקי ויעדים אלפיניים מניבים הכנסה גבוהה יותר מכל נכס בודד הודות למחירי שהייה גבוהים יותר.

נתוני פלטפורמת הניתוח AirROI לגבי אוסטריה שעודכנו ב-8 באוגוסט מכסים 100 שווקים. השירות משווה את מספר המודעות הפעילות ב-12 החודשים האחרונים, ההכנסה החודשית הממוצעת למודעה, המחיר הממוצע ללילה שהוזמן ושיעור התפוסה. בממוצע ב-100 השווקים שנכללו, התפוסה עומדת על 33,1%, ההכנסה החודשית — $1 754, ומחיר הלילה — $270. מדדים אלה חושבו על ידי AirROI ואינם מהווים סטטיסטיקה רשמית של Airbnb או נתונים משוקללים של כלל שוק ההשכרה לטווח קצר באוסטריה.

בווינה מונה השירות 9 216 מודעות פעילות — יותר מפי שמונה לעומת גראץ, התופסת את המקום השני עם 1 141 נכסים. ההכנסה החודשית הממוצעת למודעה וינאית מוערכת ב-$1 627, המחיר הממוצע ללילה שהוזמן — $167, ושיעור התפוסה — 43,9%. עבור גראץ המדדים עומדים על $783, $109 ו-34,7% בהתאמה.

הפער בין שתי הערים הגדולות ממחיש כי גודל השוק כשלעצמו אינו קובע את התוצאה הפיננסית של נכס מסוים. מחירים ותפוסה גבוהים יותר יכולים לפצות על היצע נמוך בהרבה של נכסים.

זלצבורג ואינסברוק עוקפות את וינה בהכנסות

בין מוקדי התיירות הגדולים, זלצבורג ואינסברוק מציגות הכנסה גבוהה יותר. בזלצבורג נספרו 540 מודעות פעילות עם הכנסה חודשית ממוצעת של $2 539. נתון זה גבוה בכ-56% מזה של וינה. המחיר ללילה שהוזמן מגיע ל-$208, והתפוסה עומדת על 46,9%.

אינסברוק, עם 423 מודעות פעילות, מציגה הכנסה חודשית ממוצעת של $2 319 ומחיר של $198 ללילה. שיעור התפוסה מגיע ל-48,6%. AirROI משווה בנפרד במדד זה שווקים עם לפחות 300 מודעות: מתוכם אינסברוק תופסת את המקום הראשון, זלצבורג את השני, ווינה את השלישי.

צל-אם-זה מציגה מודל אחר. עם 513 מודעות, התפוסה עומדת על 31,1% בלבד, אך המחיר הממוצע ללילה שהוזמן מגיע ל-$341 וההכנסה החודשית — ל-$2 130. לכן הכנסה גבוהה בעיירות נופש עשויה לנבוע לא מתדירות ההזמנות, אלא ממחיר שהייה גבוה במיוחד בתקופות של ביקושי שיא.

סנקט אנטון מובילה בהכנסות ובמחיר ללילה

המדד הגבוה ביותר להכנסה חודשית ממוצעת מבין 100 השווקים נרשם בסנקט אנטון אם ארלברג. באחד מאתרי הסקי המפורסמים ביותר בטירול, השירות מונה 124 מודעות פעילות בלבד, אך ההכנסה הממוצעת מגיעה ל-$3 355 בחודש.

סנקט אנטון מובילה במקביל גם במחיר: העלות הממוצעת ללילה שהוזמן עומדת על $555 עם תפוסה של 39,2%. אחריה בהכנסה חודשית מדורגות מילבאך אם הוכקוניג עם $3 001, בראנד עם $2 933 ושארניץ עם $2 896.

קיצביהל, מאתרי הנופש האלפיניים המפורסמים באוסטריה, כולל 162 מודעות פעילות. ההכנסה הממוצעת מגיעה ל-$2 824 בחודש, מחיר הלילה — $435, והתפוסה — 33,5%. בקירכברג אין טירול הסמוכה המחיר עומד גם הוא על $435, וההכנסה החודשית הממוצעת מוערכת ב-$2 806.

ההבדל מול וינה משמעותי: ההכנסה החודשית המוערכת בסנקט אנטון גבוהה יותר מפי שניים. עם זאת, מנתונים אלה לא ניתן להסיק שרכישת נכס שם משתלמת יותר באופן אוטומטי. לחישוב תשואת ההשקעות נדרש לכל הפחות מחיר הנדל״ן עצמו, שאינו מופיע בדירוג.

התיירות באוסטריה שברה שיא בתחילת עונת הקיץ

המדדים הגבוהים בהשכרה לטווח קצר נתמכים בעלייה בתנועת התיירים. נתונים ראשוניים של Statistics Austria ליולי 2026 מראים כי ממאי עד יולי נרשמו במתקני האירוח באוסטריה 41,87 מיליון לינות. זוהי עלייה של 3,2% לעומת השנה הקודמת, ושיא חדש עבור שלושת החודשים הראשונים של עונת הקיץ מאז תחילת הרישום הסטטיסטי הממוחשב ב-1973.

ביולי עלה מספר הלינות ב-4,8% ל-19,46 מיליון. מספר ההגעות צמח ב-9,3% ל-5,97 מיליון. אורחים מחו״ל היו אחראים ל-14,68 מיליון לינות — עלייה של 5,9% לעומת יולי 2025, ותושבי אוסטריה — ל-4,78 מיליון, עלייה של 1,7%.

גרמניה נותרה שוק המקור הזר העיקרי: תיירים גרמנים רשמו ביולי 7,18 מיליון לינות (עלייה של 4,8%). הנתון מהולנד צמח ב-11,5% ל-1,53 מיליון, ומצ׳כיה — ב-21,8% ל-740 אלף. בין ינואר ליולי רשמה אוסטריה 96,46 מיליון לינות, גידול של 1,8% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025.

הסטטיסטיקה הרשמית מקיפה מתקני אירוח תיירותיים מסחריים ופרטיים ברשויות מקומיות המחויבות לדווח ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה. לפיכך, אין להשוות נתונים אלה ישירות להזמנות דרך Airbnb, אך הם מאפשרים להעריך את הביקוש הכללי, שעליו נשען גם שוק ההשכרה לטווח קצר.

השווקים האלפיניים שומרים על סיכון עונתי גבוה

מחיר ממוצע של $555 ללילה בסנקט אנטון או $435 בקיצביהל משקף את יכולתם של יעדי סקי פופולריים להעלות מחירים בחדות בתקופות שיא. במקביל, שיעור התפוסה שלהם נמוך משמעותית מזה של אינסברוק.

בסנקט אנטון עומד המדד על 39,2%, בקיצביהל על 33,5%, ובצל-אם-זה על 31,1%. לעומת זאת, אינסברוק, עם מחיר נמוך בהרבה של $198, מגיעה לתפוסה של 48,6%.

עבור הבעלים משמעות הדבר היא מודלים שונים של תזרים מזומנים. אתרי סקי תלויים יותר בעונות השיא של החורף ובהצלחת עונת הקיץ, בעוד שעיר מחוזית גדולה יכולה לפזר את הביקוש בצורה אחידה יותר הודות לתיירות עירונית, אירועים, לימודים ונסיעות עסקים.

על כן, נכון יותר להשוות בין שווקים לא רק על פי מחיר ללילה או הכנסה, אלא גם לפי עונתיות, תקופת ההשכרה האפשרית, עלויות הניהול ועלות רכישת הנכס.

בווינה חלה מגבלה של 90 ימים

כמו כן, אין לראות במספר המודעות הפעילות הוכחה לכך שניתן להשכיר כל נכס שנרכש לתיירים ללא הגבלה.

כללי עיריית וינה להשכרה לטווח קצר קובעים כי החל מ-1 ביולי 2024 אין להשתמש בדירות מחוץ לאזורי מגורים ייעודיים להשכרה תיירותית קצרת טווח ליותר מ-90 ימים בשנה קלנדרית ללא היתר מיוחד. היתר כזה ניתן לתקופה מרבית של חמש שנים ורק בעמידה בתנאים שנקבעו. עבור השכרת דירת מגורים אישית לתקופה של עד 90 יום ללא ויתור קבוע על מקום המגורים העיקרי, חל חריג של שימוש משותף במגורים.

בין התנאים למתן היתר נמנים מגבלות על ייעוד המבנה והשימוש בחלליו, וכן הסכמת כל בעלי הזכויות בנכס. באזורי מגורים חלים כללים נפרדים. הגבלות נוספות עשויות לנבוע מחוזה השכירות או מתקנון הדיירים בבניין משותף.

נקודה זו חשובה במיוחד בעת שימוש בנתונים מפלטפורמות אנליטיות. AirROI מסווגת את וינה כשוק עם רמת רגולציה נמוכה. דירוג פנימי זה אינו מהווה הערכה משפטית ואינו משקף באופן מלא את הרגולציה העירונית התקפה.

תקנת האיחוד האירופי לא קבעה רישום אחיד בכל אוסטריה

החל מ-20 במאי 2026 חלה תקנת האיחוד האירופי 2024/1028 בדבר איסוף ושיתוף נתונים על השכרה לטווח קצר. היא קובעת דרישות אחידות להחלפת מידע במקומות שבהם הרשויות מפעילות הליכי רישום, אך כשלעצמה אינה מחייבת כל מדינה או אזור להקים מערכת כזו. הדבר עולה מתוך הנוסח וההסברים של EUR-Lex לגבי תקנה 2024/1028.

אוסטריה מיישמת מודל מבוזר, שכן נושאי התיירות מצויים בסמכות המדינות הפדרליות. המשרד הפדרלי לכלכלה, אנרגיה ותיירות של אוסטריה מציין כי במועד תחילת יישום התקנה, אף מדינה פדרלית לא התחברה תחילה למערכת הרישום שנקבעה בה. לפיכך, לא נוצר מספר רישום ארצי אחיד חדש לנכסי השכרה לטווח קצר. עם זאת, הדרישות המדינתיות, המוניציפליות והאחרות הקיימות ממשיכות לחול.

עבור המשקיע, משמעות הדבר היא שיש לבדוק את הכללים ישירות עבור המדינה הפדרלית, הרשות המקומית והנכס הספציפי. לא ניתן להשליך את המדיניות של וינה באופן אוטומטי על טירול, זלצבורג, שטיריה או פורארלברג.

הכנסות מ-Airbnb אינן שוות לתשואת נדל״ן

ההכנסה החודשית הממוצעת בדירוג מציגה תוצאה תפעולית של המודעה, אך אינה עונה על שאלת ההשקעות המרכזית: כמה ירוויח הבעלים ביחס לסכום שהושקע ברכישת הנדל״ן.

מההכנסה יש לשלם על ניהול הנכס, עמלות, ניקיון, חשבונות שוטפים, ביטוח, תחזוקה שוטפת, שירותים ומסים. בעת הרכישה קיימות גם הוצאות עסקה, ובמקרה של נטילת הלוואה — תשלומי ריבית.

לכן, לא ניתן לפרש את ההבדל בין $1 627 בווינה ל-$3 355 בסנקט אנטון כיתרון כפול של השוק השני עבור המשקיע. אם עלות רכישת הנכס באתר הנופש גבוהה משמעותית, התשואה הנקייה הסופית עשויה להיות דומה או אף נמוכה יותר.

נתוני ההשכרה לטווח קצר במקרה זה מאפשרים להעריך את המחזור הפוטנציאלי של הנכס, אך לצורך החלטת השקעה נדרש לחשב את תזרים המזומנים הנקי ואת התשואה על ההון שהושקע בפועל.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, דירוג ההשכרה לטווח קצר באוסטריה ממחיש בראש ובראשונה את ההבדלים בכלכלה התפעולית בין ערים לעיירות נופש, אך אינו מאפשר לקבוע מהו שוק הנדל״ן הרווחי ביותר. יעדים אלפיניים מסוגלים להניב הכנסה כפולה למודעה בהשוואה לווינה, אולם עלויות הרכישה, העונתיות וההוצאות עשויות לצמצם יתרון זה במידה ניכרת. תשומת לב מיוחדת נדרשת להערכות רגולטוריות של גורמי צד שלישי: סיווג עיר כשוק בעל מגבלות נמוכות אינו מהווה תחליף לבדיקת התקנות התקפות. עבור המשקיע, גורמי המפתח נותרים מחיר הכניסה, תזרים המזומנים הנקי, האפשרות להשכיר את הנכס כחוק והתשואה לאחר קיזוז כלל ההוצאות.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment