אוסטריה - Международные инвестиции и аналитика – InternationalInvestment.biz​ https://internationalinvestment.biz/he/ he מחירי הדיור באיחוד האירופי עלו ב-4.7% https://internationalinvestment.biz/he/real-estate/8989-mehirei-hadiyur-baichud-haeoropi-alu-4-7.html https://internationalinvestment.biz/he/real-estate/8989-mehirei-hadiyur-baichud-haeoropi-alu-4-7.html https://internationalinvestment.biz/real-estate/8989-mehirei-hadiyur-baichud-haeoropi-alu-4-7.html Fri, 23 Oct 2026 13:51:21 +0300 index ברבעון השני של 2026 עלו מחירי הדיור באיחוד האירופי ב-4.7% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025. מחירי השכירות עלו ב-3%. הפער בין המדינות נותר משמעותי.

מה השתנה ברבעון השני של 2026

Eurostat דיווח ב-1 באוקטובר על עליית מחירים של 4% בחישוב שנתי בגוש האירו ברבעון השני. הנתון לרבעון הראשון עודכן מ-4.7% ל-4.6%; עבור האיחוד האירופי הוא נותר ברמה של 5.1%.

ברבעון השני מובילות בצמיחה השנתית פורטוגל (+16.5%), בולגריה (+15.5%) וליטא (+14.3%). ירידות נרשמו בפינלנד (2.7%−), לוקסמבורג (2.2%−) וצרפת (0.8%−).

במהלך הרבעון מחירי הדיור באיחוד האירופי עלו ב-1.2%, ושכר הדירה ב-0.7%. ההאטה בקצב הגידול השנתי עדיין לא הפכה לירידת מחירים כוללת.

כיצד הגיע השוק לשנת 2026

ברבעון הראשון של 2022 השוק היה בשיא הצמיחה: מחירי הדיור עלו ב-10.7% באיחוד האירופי וב-10% בגוש האירו ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. בהמשך, העלאות הריבית והחמרת תנאי האשראי ציננו את הביקוש. עד לרבעון הרביעי של 2023 הואטה עליית המחירים באיחוד האירופי ל-0.2%, ובגוש האירו ירדו מחירי הנדל״ן ב-1.2% לאורך 12 חודשים.

נקודת המפנה חלה בשנת 2024: כבר בינואר–מרץ עלו מחירי הדיור באיחוד האירופי ב-1.3%, בעוד שבגוש האירו נרשמה ירידה של 0.4%, וברבעון הרביעי הגיעו המדדים ל-4.9% ול-4.2% בהתאמה. בתחילת 2025 עלו המחירים ב-5.8% באיחוד האירופי וב-5.5% בגוש האירו. לקראת סוף דצמבר ירדו הנתונים ל-5.4% ול-5.1%, וברבעון הראשון של 2026 – ל-5.1% ולאחר עדכון, ל-4.6%. במהלך ינואר–מרץ התייקר הנדל״ן ב-1.1% וב-0.9% בהתאמה.

מחירי השכירות באירופה עולים לאט יותר ממחירי הדיור. ברבעון הראשון של 2026 הם היו באיחוד האירופי גבוהים ב-3% לעומת התקופה המקבילה ב-2025, בעוד שווי הנדל״ן עלה ב-5.1%. בהשוואה לאוקטובר–דצמבר עלו דמי השכירות ב-0.7%, והדיור ב-1.1% לאחר עדכון. כך, מחירי הדיור עלו מהר יותר מדמי השכירות הן בחישוב של 12 חודשים והן ברמה הרבעונית.

רבעון ראשון: הערכות Eurostat מיולי

הנתונים הבאים מתייחסים לרבעון הראשון ולהערכה שפורסמה ב-2 ביולי.

בינואר–מרץ 2026 עלו מחירי הדיור ב-25 מדינות באיחוד האירופי שלגביהן קיימים נתונים ב-Eurostat. במקום הראשון ניצבת פורטוגל — עלייה של 17.8% לאורך 12 חודשים ו-3.8% בשלושה חודשים. בבולגריה הגיעה העלייה השנתית ל-14.8%, וברבעון ל-6.2%, הנתון הגבוה ביותר לתקופה זו באיחוד האירופי. בסלובקיה נרשמה עלייה של 14.4% ו-3.6% בהתאמה, ובקרואטיה — 14.3% ו-3.3%.

בספרד התייקר הדיור ב-12.8% במונחים שנתיים וב-3.5% בשלושה חודשים. בליטא עמדו הנתונים המקבילים על 11.9% ו-3.3%. אסטוניה לא נכללה בקבוצת המדינות עם צמיחה שנתית דו-ספרתית, אך מינואר עד מרץ עלו בה המחירים ב-3.4%. בהונגריה הדיור יקר ב-11.2% בהשוואה לשנה שעברה, אך ברבעון הראשון ירד ב-0.5%. בלטביה עלו המחירים ב-10.9% לאורך 12 חודשים, ובצ׳כיה — ב-10%.

בשווקים הגדולים של מערב אירופה הקצבים נמוכים בהרבה. גרמניה הוסיפה 1.4% בשנה. בצרפת הוגבלה העלייה השנתית ל-0.1%, ומינואר עד מרץ ירדו המחירים ב-0.6%. איטליה והולנד הציגו תוצאה שנתית זהה — 5.2%, ואוסטריה — 4.2%. בבלגיה נרשמה ירידה רבעונית של 0.8%. פינלנד הייתה המדינה היחידה באיחוד האירופי שבה הדיור היה זול יותר מאשר ב-2025 — ב-2%. מינואר עד מרץ ירדו המחירים ב-0.8% נוספים.

רמת המחירים בתחילת 2026

בצרפת נכון ל-1 במרץ 2026 הוערך מ״ר ב-€3,124. בפריז הגיע המחיר ל-€9,739 — יותר מפי שלושה מהממוצע הארצי. בסלובקיה ברבעון הראשון ביקשו עבור מ״ר €3,005. עבור דירות הגיע הנתון ל-€3,378, ועבור בתים פרטיים — ל-€2,118. בפינלנד נמכר נדל״ן מיד שנייה בינואר–מרץ במחיר של €2,483: בבנייני דירות הגיע המחיר ל-€2,710, ובבתי שורה (טאונהאוס) — ל-€2,056.

בספרד עסקאות שנרשמו נחתמו לפי חישוב של €2,429 למ״ר. דירות מקבלן נמכרו ב-€2,655, ונכסים מיד שנייה — ב-€2,366. בפורטוגל המחיר החציוני של דירות שנמכרו ברבעון הראשון הגיע ל-€2,337 למ״ר. באיטליה ביקשו €2,179 למ״ר. בערים הגדולות הנדל״ן היה יקר משמעותית: €5,645 במילאנו, €4,733 בפירנצה ו-€3,758 ברומא. במילאנו עלה מ״ר פי 2.6 מהרמה הארצית.

הנתונים מדגימים פער מחירים משמעותי בתוך השווקים השונים. בפריז עלה מ״ר פי שלושה ויותר מהממוצע בצרפת, ובמילאנו חרג פי 2.6 מהרמה הארצית של איטליה. ההבדל בולט גם בין המגזרים: בספרד דירות מקבלן היו יקרות ב-12.2% מדירות יד שנייה, ובסלובקיה דירות היו יקרות בכמעט 60% מבתים פרטיים.

מחירים למטר רבוע ברבעון הראשון של 2026; צרפת — נכון ל-1 במרץ. הנתונים כוללים מחירי ביקוש, מחירי עסקאות ממוצעים וחציונים, ולכן שיטות החישוב שונות.

מה המשמעות עבור משקיעים

הדיור האירופי נותר נכס יקר עם רף כניסה גבוה יחסית. ברמת מחירים של כמה אלפי אירו למ״ר, רכישת נכס דורשת הון משמעותי, בעוד שתשואת השכירות במדינות רבות נותרה מתונה. על פי נתונים מ-29 בספטמבר 2026, Global Property Guide העריך את התשואה ברוטו באוסטריה ב-3.31%, בצ׳כיה ב-3.37%, בקרואטיה ב-4.21% ובבולגריה ב-4.27%. בפורטוגל היא הגיעה ל-4.29%, בצרפת ל-4.84%, ובספרד ל-5.54%. החישוב אינו כולל מיסים, תחזוקת הנכס והוצאות נוספות של הבעלים. התשואה נטו תלויה בהוצאות בפועל ובתנאי המימון.

תשואת שכירות ברוטו: נתונים שנמסרו ב-29 בספטמבר 2026. מיסים והוצאות בעל הנכס לא נוכו.

התחזיות לענף קשורות במידה רבה להיצע המוגבל. היקף הבנייה החדשה נותר בלתי מספק, מה שתומך בביקוש לדיור קיים ולהשכרה. CBRE העלתה את תחזית עליית דמי השכירות בפלח ה-multifamily באירופה לשנת 2026 מ-2.4% ל-3.9%. יחד עם זאת, עליית שכר הדירה בשוק אינה משתקפת תמיד במלואה בהכנסות הבעלים עקב רגולציה ותנאי חוזים.

שיעורי הריבית הגבוהים ממשיכים להוות גורם מרסן. ב-CBRE צופים כי בשנת 2026 ההכנסה השוטפת תמלא תפקיד מרכזי יותר בתוצאות השקעות בנדל״ן אירופי. ההזדמנויות לעליית ערך מהירה של נכסים באמצעות הוזלת המימון נותרות מוגבלות. במחצית הראשונה של השנה משך תחום המגורים השקעות בסך €29.9 מיליארד — 17% יותר מהתקופה המקבילה ב-2025.

אנליסטים של International Investment מציינים כי עבור משקיעים, שוק הדיור האירופי בשנת 2026 נותר הטרוגני: התייקרות מהירה בפורטוגל, בבולגריה ובמדינות מרכז אירופה מתקיימת לצד דינמיקה חלשה בשווקים המערביים הגדולים. לנוכח מחירי רכישה גבוהים ומימון יקר, גוברת החשיבות של יכולת הנכס להניב הכנסה יציבה משכירות. במקביל, היקף הבנייה המוגבל משמר פוטנציאל להמשך עליית דמי השכירות ותומך בעניין של ההון בסקטור המגורים.

FAQ

בכמה עלו מחירי הדיור ברבעון השני של 2026?

במהלך השנה עלו המחירים ב-4.7% באיחוד האירופי וב-4% בגוש האירו.

היכן מחירי הדיור עולים בקצב המהיר ביותר?

פורטוגל מובילה בעלייה שנתית: +16.5%.

האם מחירי השכירות עולים מהר יותר ממחירי הדיור?

באיחוד האירופי עלה שכר הדירה ב-3% בשנה, לאט יותר ממחירי הדיור.

האם עליית מחירים מבטיחה תשואת שכירות גבוהה?

לא. התשואה תלויה במחיר הרכישה, בשכר הדירה המתקבל, בתנאי המימון, במיסים ובהוצאות השוטפות על הנכס.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

]]> מיסים באירופה 2026: היכן המשקיע משלם יותר https://internationalinvestment.biz/he/business/8921-misim-be-eyropa-2026-eifo-ha-mashkia-meshalem-yoter.html https://internationalinvestment.biz/he/business/8921-misim-be-eyropa-2026-eifo-ha-mashkia-meshalem-yoter.html https://internationalinvestment.biz/business/8921-misim-be-eyropa-2026-eifo-ha-mashkia-meshalem-yoter.html Fri, 09 Oct 2026 13:38:31 +0300 index השוואת מיסים באירופה על פי שיעור מס בודד היא כמעט חסרת תועלת. מס ההכנסה המרבי מציג את הנטל על הכנסה אישית גבוהה, אך כמעט ואינו מעיד על הסכום שישלם בעל דירה, משקיע המחזיק במספר נכסים או תושב חוץ בעת מכירת נדל״ן.

בשנת 2026, שיעורי מס ההכנסה השוליים הגבוהים ביותר ליחידים בקרב מדינות אירופה הגדולות חלים בדנמרק — 60,5%, צרפת — 55,4%, אוסטריה — 55%, ספרד — 54%, בלגיה — 53,5% ופורטוגל — 53%. בבולגריה וברומניה השיעור המרבי עומד על 10%, בהונגריה — 15%, ובגאורגיה — 20%. הנתונים של Tax Foundation כוללים מיסים לאומיים ואזוריים ותוספות היכן שרלוונטי, אך אינם כוללים דמי ביטוח לאומי.

עבור המשקיע, הדירוג משתנה כאשר מביאים בחשבון את מס הרכוש השנתי, מס במכירה והיטלים על הון משמעותי. צרפת וספרד הופכות יקרות יותר לבעלי תיקי נכסים גדולים, בעוד גרמניה ואיטליה מעניקות יתרונות בעת החזקה לטווח ארוך. גאורגיה בולטת עם מס של 5% בלבד על השכרת מגורים, היעדר מס רכישה ופטור מלא ממס רווחי הון לאחר החזקה של מעל שנתיים; קפריסין ומלטה אינן גובות מס רכוש שנתי ברמה הלאומית, אך ממסות את היציאה מההשקעה.

השוואה: הכנסה והחזקת נדל״ן

מדינה

מס הכנסה מרבי

מיסוי שנתי על החזקת נדל״ן

צרפת

55,4%

taxe fonciere; עבור דירה שנייה ייתכן מס מקומי נוסף

ספרד

54%

IBI: בדרך כלל 0,4–1,1% עבור נדל״ן עירוני

פורטוגל

53%

IMI: 0,3–0,45%; עבור החזקות גדולות ייתכן מס AIMI

הולנד

49,5%

מס מוניציפלי לפי הערכת שווי; השקעות נכללות במסגרת Box 3

גרמניה

47,5%

Grundsteuer מקומי; אין שיעור אחיד בכל המדינה

איטליה

47,2%

IMU: בסיס של כ-0,86% עבור נכס שני ונכסי השקעה

יוון

44%

ENFIA לפי מאפייני הנכס; תוספת תשלום אפשרית בתיק מעל 500 אלף אירו

שווייץ

39,7%

הכללים תלויים בקנטון וברשות המקומית; עושר ממוסה בנפרד

קפריסין

35%

מס הרכוש השנתי הלאומי בוטל; אגרות מקומיות נותרו בתוקף

מלטה

35%

אין מס רכוש שנתי לאומי כללי

גאורגיה

20%

רכוש (למעט קרקע) פטור בהכנסה משפחתית של עד 100 אלף לארי; מעל לכך — 0,8–1% משווי השוק

הטבלה מציגה את שיעורי המס המרביים על הכנסת יחיד ואת הכללים הבסיסיים למיסוי שנתי על החזקת נדל״ן להשקעה. אין זה שיעור המס האפקטיבי של נישום ספציפי: התוצאה תלויה בתושבות המס, ברשות המקומית, בשווי הנכס, בהטבות ובמבנה ההחזקה.

מס הכנסה גבוה אינו שווה בהכרח לנטל גבוה על המשקיע

דנמרק מובילה בשיעור מס ההכנסה המרבי, אך אין זה הופך אותה באופן אוטומטי למדינה היקרה ביותר עבור בעל נדל״ן. אותו הגיון פועל גם בכיוון ההפוך: שיעור מס הכנסה נמוך אינו מבטיח נטל נמוך על ההון.

בתחום הנדל״ן יש להבחין בין שלושה שלבים עיקריים. הראשון חל במהלך ההחזקה: מס רכוש שנתי, מס על הכנסות משכירות ולעיתים מס עושר. השני — בעת הרכישה, כאשר חלות אגרות רישום או מס רכישה. השלישי — בעת המכירה, כאשר המדינה עשויה למסות את השבח או את סכום העסקה כולו.

מסיבה זו, צרפת נראית יקרה משמעותית בתרחיש של תיק נכסים גדול בהשוואה לבעלים של דירה בודדת. גרמניה, לעומת זאת, משלבת שיעור מס גבוה על הכנסה אישית עם אפשרות למכור נדל״ן פרטי לאחר החזקה ממושכת ללא מס שבח.

מכירת נדל״ן ומס עושר

מדינה

מכירת נדל״ן

מס עושר

צרפת

19% + דמי ביטוח לאומי 17,2%; פטור מלא לאחר 22/30 שנה

IFI: עבור נדל״ן חייב נטו מעל 1,3 מיליון אירו; 0,5–1,5%

ספרד

תושב: עד 30% בבסיס החיסכון; תושב חוץ: בדרך כלל 19%

מס עושר תלוי אזור; מס סולידריות — עד 3,5%

פורטוגל

בדרך כלל 50% מהשבח נכלל בבסיס המס הפרוגרסיבי

אין מס כללי; AIMI להחזקות נדל״ן גדולות

הולנד

בדרך כלל דרך Box 3, ללא מס שבח קלאסי נפרד

Box 3: תשואה מחושבת; שיעור 36%, רף פטור אישי 59,357 אירו

גרמניה

עד 10 שנים — ייתכן מס הכנסה; לאחר 10 שנים מכירה פרטית לרוב פטורה

אין

איטליה

ייתכן מס הכנסה או 26%; מכירות פרטיות רבות פטורות לאחר 5 שנים

אין מס כללי פנימי; מס IVIE של 1,06% על נדל״ן זר של תושב

יוון

מס רווחי הון על נדל״ן מושהה עד סוף שנת 2026

אין מס כללי; ENFIA נגבה בנפרד

שווייץ

מס קנטונלי על שבח מקרקעין

מס קנטונלי/מוניציפלי; שיעור כולל מרבי של כ-0,1–0,87%

קפריסין

מס רווחי הון 20%; היטל נוסף של 0,4% מסכום המכירה במקרים מוגדרים

אין; מס רכוש שנתי לאומי בוטל

מלטה

בדרך כלל 8% או 10% משווי ההעברה, ולא מהשבח

אין

גאורגיה

שבח חייב במס בדיור — 5%; לאחר החזקה של מעל שנתיים לרוב פטור

אין מס עושר כללי

כאן מוצגים הכללים הכלליים עבור משקיע פרטי. במקרים ספציפיים עשויים לחול שינויים בהתאם לדירת מגורים יחידה, תקופת ההחזקה, אופן הרכישה, מעמד של מוכר מקצועי ואמנות למניעת כפל מס.

צרפת ממסה תיקי נדל״ן גדולים

בצרפת מוטל מס נפרד על עושר נדל״ני המכונה IFI. הוא חל כאשר השווי הנקי של הנדל״ן החייב במס עולה על 1,3 מיליון אירו. המדרגות מתחילות מ-0,5% ומגיעות ל-1,5%; לאחר חציית הרף, החישוב מבוצע כבר מחלק הבסיס שמעל 800 אלף אירו. רשות המיסים הצרפתית מציינת במפורש כי תושב מצהיר על נדל״ן ברחבי העולם, בעוד שתושב חוץ מצהיר על נכסים בצרפת בכפוף לתנאי המיסוי.

מכירת דירה שנייה או נדל״ן להשקעה מחויבת בדרך כלל במס שבח בשיעור 19% בתוספת היטלים סוציאליים של 17,2%. ההטבה גדלה ככל שתקופת ההחזקה מתארכת: ניתן להגיע לפטור מלא מחלק מס ההכנסה לאחר 22 שנה, ומההיטלים הסוציאליים — לאחר 30 שנה. עבור חלק מתושבי החוץ חלים כללים שונים ביחס להיטלים אלו, ולכן שיעור של 36,2% אינו אוניברסלי לכל מוכר זר.

עבור משקיע בעל נכסים יוקרתיים, הדבר דורש חישוב כפול: עלות החזקה שנתית דרך ה-IFI והשלכות המס בעת המכירה.

ספרד משלבת מיסוי מקומי ומס רכוש

בספרד, מס ה-IBI השנתי תלוי בערך הקדסטרלי וברשות המקומית. עבור נדל״ן עירוני, הטווח הבסיסי הוא 0,4–1,1%, אם כי הרשות המקומית רשאית להפעיל התאמות נוספות בתנאים הקבועים בחוק.

מיסוי הון גדול מורכב אף יותר. מס העושר מוסדר בין היתר על ידי הקהילות האוטונומיות, ולכן השיעור והפטורים משתנים לפי אזור. במקביל חל מס סולידריות קבוע על עושר רב. הוא חל על בסיס רלוונטי מעל 3 מיליון אירו בשיעורים של 1,7%, 2,1% ו-3,5%. החישוב לוקח בחשבון את יחסי הגומלין עם מס העושר, ולכן לא ניתן פשוט לחבר שיעורים אלה.

בעת מכירת נכס על ידי תושב מס, השבח נכנס לבסיס הכנסות החיסכון, שבו בשנת 2026 חלים שיעורים של עד 30%. עבור תושב חוץ, השבח מנדל״ן ספרדי ממוסה בדרך כלל בשיעור 19%; הרוכש מנכה במקביל 3% ממחיר המכירה כמקדמת מס של המוכר.

מכלול כללים זה הופך את ספרד למדינה שבה עבור תיק נכסים גדול, מיקום הרכישה חשוב כמעט כמו שווי הנכס עצמו.

פורטוגל אינה מטילה מס עושר כללי

בפורטוגל המבנה שונה. שיעור מס ההכנסה המרבי לתושב עומד על 48%, ועבור הכנסות גבוהות חל היטל סולידריות נוסף של 2,5% ו-5%. בטווח העליון שיעור המס השולי הכולל מגיע לכ-53%.

נדל״ן עירוני חייב במס IMI שנתי. הרשויות המקומיות קובעות שיעור בטווח של 0,3–0,45% משווי המס. עבור תיקי נדל״ן למגורים בהיקף גדול יותר חל מס AIMI נוסף. ליחידים ניתן ניכוי של 600 אלף אירו מבסיס המס, ובחישוב משותף של בני זוג — 1,2 מיליון אירו; מעבר לכך חלה מדרגת מס פרוגרסיבית.

בפורטוגל אין מס כללי על עושר נקי. עם זאת, עבור בעלים של מספר נכסים יוקרתיים, AIMI ממלא תפקיד דומה בכל הנוגע לנדל״ן.

במכירת נדל״ן נלקחים בדרך כלל בחשבון 50% מהשבח. עבור תושבי חוץ חל מודל דומה מאז 2023: מחצית מהשבח נכללת בחישוב לפי מדרגות המס, וההכנסה העולמית משמשת לקביעת שיעור המס החל.

גרמניה ואיטליה מתגמלות החזקה ארוכת טווח

בגרמניה אין מס עושר כללי פעיל. בעל נדל״ן משלם מס Grundsteuer מקומי, אשר לאחר הרפורמה של שנת 2025 תלוי במדינה הפדרלית, במקדם המוניציפלי ובמאפייני הנכס. אין שיעור אחיד למדינה כולה.

הדבר החשוב ביותר למשקיע פרטי הוא תקופת ההחזקה. אם הנכס נמכר תוך עשר שנים ממועד הרכישה, השבח עשוי להיות מחויב במס הכנסה לפי שיעור פרוגרסיבי אישי. לאחר עשר שנים, מכירה פרטית פטורה בדרך כלל ממס. עבור דירת מגורים אישית חלים חריגים ייעודיים.

איטליה משתמשת בסף דומה אך קצר יותר. נדל״ן להשקעה ונכס שני כפופים בדרך כלל למס מוניציפלי מסוג IMU; שיעור הבסיס לנכסים אחרים עומד על כ-0,86%, אך הרשות המקומית רשאית לשנותו. במכירה, השבח עשוי להיות ממוסה לפי סולם פרוגרסיבי או בשיעור נפרד של 26%, אך לאחר יותר מחמש שנות החזקה מכירות פרטיות רבות פטורות ממס.

עבור תושב מס איטלקי, גם נדל״ן מחוץ למדינה בעל חשיבות. הוא כפוף למס IVIE בשיעור של 1,06%, כאשר מס רכוש ששולם בחו״ל יכול, בכפוף לתנאים, להקטין את התשלום באיטליה.

יוון שומרת על חלון הזדמנויות זמני במכירה

ביוון, מס ENFIA השנתי מחושב על בסיס מיקום, שטח, ייעוד, גיל ומאפיינים נוספים של הנכס. עבור יחידים, נטל נוסף חל כאשר שווי התיק עולה על 500 אלף אירו.

החל משנת 2026, הכנסות משכירות ממוסות במדרגות של 15%, 25%, 35% ו-45%. במקביל, מס רווחי הון על מכירת נדל״ן מושהה עד סוף שנת 2026. סעיף המס קיים בחוק, אך אינו מיושם בשנה הנוכחית.

נדל״ן למגורים באירופה עשוי להיות ממוסה בעת החזקה, מכירה וכחלק מעושר רחב. בניין ברחוב rue Gay-Lussac בפריז. צילום: Wikimedia Commons.

עבור המשקיע מדובר ביתרון זמני ולא במאפיין קבוע של המערכת היוונית. תוכניות מכירה לאחר שנת 2026 יש לחשב מחדש בהתאם לכללים שיחולו במועד העסקה.

גאורגיה: 5% על שכירות והגנה מפני עליות מיסים חדות

קוד המס של גאורגיה קובע שיעור מס הכנסה כללי ליחידים ברמה של 20%, אך עבור השכרת מגורים חל משטר מיוחד: יחיד שאינו דורש ניכויים בגין הכנסה זו משלם 5% בלבד. שבח חייב במס ממכירת דירת מגורים או בית עם הקרקע הצמודה ממוסה אף הוא בשיעור של 5%. אם הנכס היה בבעלות במשך יותר משנתיים, השבח מהמכירה פטור ממס הכנסה.

בעת רכישת נדל״ן אין מס רכישה נפרד ואין מס בולים. International Investment, בסקירת התנאים למשקיעים בגאורגיה, מדגישה אף היא את שיעור ה-5% על השכרת מגורים ואת היעדר מס הרכישה כחלק מנטל המס הנמוך על המשקיע הפרטי. לחישוב התשואה יש לכך השפעה ניכרת: מערכת המס אינה מוסיפה אחוזים בודדים למחיר הכניסה, בשונה ממספר תחומי שיפוט אירופיים.

החל מ-30 בספטמבר 2026, משטר מס הרכוש ליחידים הפך למקל יותר. תיקון לקוד המס העלה את רף הפטור המלא מ-40 אלף לארי ל-100 אלף לארי של הכנסה משפחתית בשנה הקודמת עבור רכוש החייב במס, למעט קרקע. אם ההכנסה המשפחתית עולה על 100 אלף לארי, המס על רכוש זה עומד על 0,8–1% משווי השוק. קרקע ממוסה בנפרד. ההטבה החדשה חלה גם על מס רכוש שיש להצהיר עליו בשנת 2026.

מרכיב ייחודי במודל הגיאורגי הוא ההגבלה על העלאה חדה של מיסים לאומיים. מנגנון זה מתואר לעיתים כמורטוריום, אך משפטית הוא בנוי אחרת. החוק האורגני ״על חירות כלכלית״ דורש משאל עם לצורך הטלת מס לאומי חדש או העלאת הרף העליון של שיעור המס הקיים, למעט מס קנייה (בלו). שינוי שיעור המס בתוך הגבולות שכבר נקבעו אינו דורש משאל עם; הממשלה רשאית גם להעלות מיסים באופן זמני לתקופה של עד שלוש שנים ללא משאל עם. מס רכוש מוסדר בנפרד בקוד המס.

עבור בעל נדל״ן, השילוב נראה אטרקטיבי בהרבה משיעור בודד של 20%: 5% על השכרת מגורים, היעדר מס רכישה, פטור משבח לאחר שנתיים של החזקה, רף מוגדל במס רכוש והיעדר מס עושר כללי. אין פירוש הדבר אפס מס, אך לאורך מחזור ההחזקה המלא, גאורגיה מתגלה כמקילה משמעותית בהשוואה לצרפת, ספרד או פורטוגל.

קפריסין ומלטה נוחות יותר בהחזקה השנתית

קפריסין ביטלה את מס הרכוש השנתי הלאומי עוד בשנת 2017. תשלומים מקומיים נותרו, אך אין מקבילה לאומית ל-IFI הצרפתי או למס העושר הספרדי.

מכירת נדל״ן בקפריסין חייבת במס רווחי הון בשיעור של 20%. החל משנת 2026 עודכנו הניכויים לכל החיים ליחידים, ורף ההחזקה העקיפה בנדל״ן באמצעות חברה הורד מ-50% ל-20% משווי המניות. בנוסף, המוכר משלם היטל של 0,4% מסכום העסקה במקרים הקבועים בחוק.

במלטה אין מס רכוש שנתי מסורתי ואין מס עושר כללי. במקום מס רווחי הון רגיל, בעת מכירת נדל״ן מקומי חל בדרך כלל מס סופי על מחיר ההעברה. השיעור הסטנדרטי במקרים רבים הוא 8%, ועבור חלק מהנכסים הישנים — 10%; קיימים שיעורים מיוחדים וחריגים.

לכן, שורה ריקה בעמודת המס השנתי אינה מעידה על אפס עלויות מיסוי להשקעה.

שווייץ והולנד מיישמות מודל שונה

בשווייץ, מס העושר הנקי חל ברמת הקנטונים והרשויות המקומיות. אין מס עושר פדרלי. השיעור המרבי המצטבר תלוי מאוד במקום המגורים ונע בקירוב בין 0,1% ל-0,87%. נדל״ן נכלל בחישוב העושר, וחובות מנוכים בהתאם לכללים הקבועים.

השבח ממכירת נדל״ן שוויצרי ממוסה ברמת הקנטון. לכן שתי השקעות זהות בקנטונים שונים עשויות להניב תוצאות שונות לחלוטין.

הולנד אינה מפעילה באופן רשמי מס עושר קלאסי. נכסי השקעה נכללים ב-Box 3 — מערכת מיסוי על תשואה מחושבת של חסכונות והשקעות. בשנת 2026 רף הפטור האישי עומד על 59,357 אירו, וההכנסה המחושבת ממוסה בשיעור של 36%. מערכת המעבר ממשיכה לפעול בהתאם לפסיקות בית המשפט העליון: הנישום יכול להוכיח תשואה ממשית נמוכה יותר, אם היא נמוכה מזו המחושבת.

נדל״ן להשקעה בהולנד מסווג כנכס Box 3 בתרחיש פרטי שכיח. בעת רכישת נכס שאינו מיועד למגורים אישיים, החל משנת 2026 חל מס העברת זכויות בשיעור 8%.

היכן המשקיע משלם יותר

אין תשובה אחידה לכל אירופה, מכיוון שהתוצאה תלויה בשאלה מה בדיוק משווים.

עבור אדם בעל הכנסה אקטיבית גבוהה מאוד, שיעורי המס העליונים הם הגבוהים ביותר בדנמרק, צרפת, אוסטריה, ספרד, בלגיה ופורטוגל. עבור בעל תיק נדל״ן גדול, צרפת וספרד בולטות במיוחד: שם מתווספים למס ההכנסה ומס הנכס גם מנגנוני מיסוי על הון גבוה. שווייץ ממסה עושר נקי מדי שנה ברמה הקנטונלית, ופורטוגל מחילה AIMI נוסף על החזקות נדל״ן גדולות.

עבור משקיע פרטי עם אופק השקעה ארוך, גרמניה ואיטליה עשויות להתגלות כמקלות יותר בעת יציאה, הודות לפטורים הניתנים לאחר תקופת החזקה מוגדרת. גאורגיה שייכת למשטרים הקלים יותר: 5% על השכרת מגורים, היעדר מס רכישה, פטור משבח לאחר החזקה של מעל שנתיים ורף חדש של 100 אלף לארי למס רכוש. קפריסין ומלטה נוחות יותר במס הרכוש הלאומי השנתי, אך המכירה נותרת אירוע מס. יוון בולטת בשנת 2026 עם הקפאה זמנית של מס השבח על נדל״ן.

לכן, לשאלה ״היכן באירופה המיסים הם הגבוהים ביותר״ יש מספר תשובות נכונות. עבור שכר זוהי קבוצת מדינות אחת, עבור תיק נכסים גדול — קבוצה אחרת, ועבור מכירת נכס לאחר חמש או עשר שנים — קבוצה שלישית.

תושב ותושב חוץ משלמים אחרת

תושבות מס יכולה לשנות לחלוטין את התמונה. תושב מצהיר בדרך כלל על הכנסותיו מכל העולם ובמדינות מסוימות גם על נכסיו בעולם. תושב חוץ ממוסה בדרך כלל רק על הכנסות ונכסים בתוך המדינה, אך כללי מכירת הנדל״ן עשויים להיות ייחודיים.

רובד נוסף נוצר על ידי אמנות למניעת כפל מס. הן קובעות לאיזו מדינה יש זכות למסות את השכירות או השבח, ובאיזה אופן המדינה השנייה מקזזת את המס שכבר שולם.

לפיכך, אותה דירה בשווי 500 אלף אירו עשויה להניב תשואה נטו שונה לשני בעלים בעלי אותה שכירות, אם הם תושבי מס של מדינות שונות.

בעל הנדל״ן נדרש להביא בחשבון את עלות ההחזקה הכוללת

בעת רכישת נכס, אין זה מספיק להשוות את מס ההכנסה או שיעור מס שבח בודד. יש להכניס למודל את מס הרכישה, מס הרכוש השנתי, המס על שכירות, מס עושר אפשרי, תשלומים מוניציפליים ומס בעת מכירה.

סכום כולל זה מסביר מדוע אותה תשואה ברוטו בגרמניה, פורטוגל, קפריסין או צרפת מתורגמת לתוצאה נטו שונה בתכלית.

לצורך קבלת החלטת השקעה, כדאי לחשב לא את ״המס הנמוך ביותר באירופה״, אלא תרחיש קונקרטי: תושבות המס של הבעלים, מחיר וסוג הנכס, השכירות הצפויה, תקופת ההחזקה ואופן היציאה מההשקעה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות נפוצות: מיסים באירופה בשנת 2026

היכן מסי ההכנסה הם הגבוהים ביותר באירופה?

מבין מדינות אירופה בהשוואת Tax Foundation, השיעורים המרביים הגבוהים ביותר בשנת 2026 חלים בדנמרק, צרפת, אוסטריה, ספרד, בלגיה ופורטוגל. דמי ביטוח לאומי אינם כלולים בנתון זה.

באילו מדינות באירופה קיים מס עושר?

מס עושר נקי קלאסי או קרוב לכך חל בספרד ובשווייץ. בצרפת ה-IFI חל רק על נדל״ן בהיקף גדול. בפורטוגל אין מס עושר נקי כללי, אך נגבה מס AIMI מתיקים גדולים של נדל״ן מסוים.

היכן אין מס רכוש שנתי לאומי?

קפריסין ביטלה את מס הרכוש השנתי הלאומי, ובמלטה אין מס רכוש לאומי תקופתי קלאסי. עם זאת, אגרות מקומיות ומיסים בעת רכישה או מכירה נותרו בעינם.

היכן תקופת החזקה ארוכה מפחיתה את המס בעת מכירה?

בגרמניה, מכירה פרטית של נדל״ן לאחר יותר מעשר שנות החזקה פטורה בדרך כלל ממס שבח. באיטליה, מכירות פרטיות רבות פטורות לאחר יותר מחמש שנות החזקה.

האם קיים מס על מכירת נדל״ן ביוון בשנת 2026?

מיסוי רווחי הון בעת מכירת נדל״ן יווני מושהה עד סוף שנת 2026. מיסים והיטלים אחרים בעסקה ממשיכים לחול.

האם תושב חוץ משלם אותם מיסים כמו תושב מקומי?

לא תמיד. תושבים מקומיים ממוסים לרוב על הכנסות ונכסים עולמיים, בעוד תושבי חוץ ממוסים על מקורות ונדל״ן מקומיים. התוצאה תלויה גם באמנות למניעת כפל מס.

אילו מיסים משלם בעל נדל״ן בגאורגיה?

עבור יחיד, השכרת מגורים עשויה להיות ממוסה בשיעור 5% ללא ניכויים. שבח חייב במס ממכירת דיור ממוסה אף הוא בשיעור 5%, ולאחר יותר משנתיים של החזקה הוא לרוב פטור. החל מ-30 בספטמבר 2026, רכוש למעט קרקע פטור ממס בהכנסה משפחתית של עד 100 אלף לארי; מעל הרף חל שיעור של 0,8–1% משווי השוק. אין מס רכישה ואין מס בולים.

האם ניתן להעלות מיסים בגאורגיה ללא משאל עם?

לא תמיד. לצורך הטלת מס לאומי חדש או העלאת הרף העליון של שיעור המס הקיים נדרש בדרך כלל משאל עם. החריג לכך הוא מס קנייה (בלו); בנוסף, הממשלה יכולה להעלות מיסים זמנית למשך שלוש שנים לכל היותר ללא משאל עם, וניתן לשנות שיעורים בתוך הגבולות שנקבעו מראש. מס רכוש מוסדר בנפרד.

]]> איפה שוק המלונאות באירופה צומח הכי מהר https://internationalinvestment.biz/he/real-estate/8906-eifo-shuk-hamelonot-be-europa-tzomeach-hakhi-maher.html https://internationalinvestment.biz/he/real-estate/8906-eifo-shuk-hamelonot-be-europa-tzomeach-hakhi-maher.html https://internationalinvestment.biz/real-estate/8906-eifo-shuk-hamelonot-be-europa-tzomeach-hakhi-maher.html Tue, 06 Oct 2026 16:32:37 +0300 index שוק המלונות האירופי בשנת 2026 צומח באופן בלתי אחיד. ה-RevPAR הממוצע במחצית הראשונה של השנה עלה ב-4.5%, אך מאחורי נתון זה מסתתרים תרחישי השקעה שונים. ספרד נותרה אחד משווקי ההון הגדולים ביותר, יוון מעלה את מחיר החדר, פורטוגל מרחיבה מלאי פרימיום חדש, פראג צומחת עם היצע כמעט ללא שינוי, ואילו אוסטריה ופולין מרחיבות במהירות את סגמנט המלונות הממותגים ברשתות. חברת CBRE מדרגת את יוון, אוסטריה, פולין וצ׳כיה בין השווקים הדינמיים ביותר השנה ומצפה שחלק ממרכז ומזרח אירופה ישמור על היתרון גם במחצית השנייה. מחוץ לאיחוד האירופי בולטת גיאורגיה: התיירות הבינלאומית כבר הגיעה להיקף משמעותי, אך נדל״ן מלונאי ממותג נותר סגמנט קטן בהרבה מדירות נופש המוניות.

אירופה עקפה את התחזית עבור RevPAR

בתחילת השנה צפתה CBRE כי ה-RevPAR האירופי — ההכנסה לחדר זמין — יצמח בשנת 2026 בכ-1–3%. עד יוני הנתון כבר היה גבוה ב-4.5% מרמת השנה שעברה. ה-ADR, המחיר הממוצע לחדר שנמכר, עלה ב-3.2%, וגם התפוסה עלתה קלות. יוון, אוסטריה, פולין וצ׳כיה היו בין השווקים שצמחו מהר יותר מהממוצע הכלל-אירופי. 

Cushman & Wakefield מספקת הערכה מתונה יותר: ה-RevPAR הממוצע באירופה במחצית הראשונה עמד על €101, עלייה של 3% בהשוואה שנתית. מזרח אירופה הציגה צמיחה של 6% והפכה למאקרו-אזור הדינמי ביותר במדגם. מלאי החדרים באירופה גדל ב-2.9%; בין המדינות עם גידול בולט בהיצע נמצאות פולין ואוסטריה.  

חברת International Investment כבר ציינה כי נתון ממוצע יחיד מתאר פחות ופחות במדויק את השוק האירופי: יעדים מערביים בוגרים מאיטים את הקצב, בעוד שחלק ממדינות CEE ממשיכות לצמוח מהר יותר. 

מפת שווקי המלונאות באירופה

השוואת מדינות על בסיס RevPAR בלבד אינה מדויקת: בחלק מהמקומות מתפרסמת סטטיסטיקה פתוחה ברמה ארצית, ובאחרים — בעיקר עבור עיר הבירה. לפיכך, הטבלה אינה מציגה דירוג מוחלט, אלא מודלים שונים של צמיחה ומפרטת בנפרד מדדים תפעוליים, ביקוש, היצע חדש ופעילות השקעות.

עבור גיאורגיה, ה-RevPAR המחושב ברבעון הראשון עומד על כ-$38 בטביליסי ו-$25 בבטומי. זוהי עונת שפל עבור אתר נופש ימי, ולכן לא ניתן להשוות נתונים אלה ישירות לנתונים הלאומיים החצי-שנתיים של ספרד או פורטוגל.

ספרד מובילה בהיקף ההון

ספרד נותרה שוק ההשקעות הגדול ביותר במדגם זה. במחצית הראשונה הגיעו עסקאות המלונאות לשיא של €2.46 מיליארד, עלייה של 26.5% בהשוואה שנתית. במהלך שישה חודשים החליפו ידיים 88 נכסים עם יותר מ-12 אלף חדרים. נכסי נופש וריזורטים קיבלו 60% מההון, ומלונות ארבעה וחמישה כוכבים — 86%. המחיר הממוצע לחדר במלונות שנמכרו עלה ל-€213.3 אלף. 

השוק הספרדי ממחיש כי המשקיעים משלמים פרמיה לא על מלאי מלונאי באופן כללי, אלא על נכסי נופש ונכסי יוקרה איכותיים בעלי מודל תפעולי חזק.

יוון צומחת דרך מחיר החדר

אתונה משלבת תפוסה יציבה עם עלייה בולטת בתעריף. במחצית הראשונה עמדה התפוסה על 74.3%, ה-ADR עלה ב-6.9%, וה-RevPAR — בכ-6.8%. בתקופת ינואר–יולי גדל מספר התיירים הנכנסים למדינה ב-8.6%, וההכנסות מנסיעות בינלאומיות עלו ב-12%, והגיעו ל-€13.52 מיליארד. הנתונים התפעוליים של אתונה מפורסמים על ידי GBR Consulting.

במקביל, ההיצע עובר שדרוג בסיווג וברמת האיכות. ביולי נפתח Four Seasons Hotel Mykonos הכולל 94 חדרים, סוויטות ווילות. עבור המשקיע, הדבר חשוב יותר מעצם הגידול במלאי החדרים: מוצר חדש מסוגל לשמור על תעריף גבוה יותר. 

פורטוגל צומחת דרך איכות המוצר

בפורטוגל, הכנסות המלונות צומחות מהר יותר מתנועת התיירים. עד חודש מאי הניב הענף הכנסות של €2.36 מיליארד, עלייה של 5.7% לעומת התקופה המקבילה. מספר האורחים עלה ב-2.4%, ומספר הלינות — ב-1.5%. ה-ADR הגיע ל-€154, וה-RevPAR ל-€97. כעת נבנים 84 מלונות עם כ-7,970 חדרים, כאשר 56% מהמלאי החדש שייך לסגמנט הפרימיום והיוקרה. 

כאן הצמיחה תלויה פחות ופחות בגידול גרידא במספר הנסיעות. השוק מרוויח ממחיר, מאיכות המוצר ומנכסי יוקרה חדשים.

פראג צומחת כמעט ללא היצע חדש

בפראג עלה ה-RevPAR במחצית הראשונה ב-10.5%, ה-ADR — ב-5.4%, והתפוסה — ב-3.3 נקודות אחוז. בכל שנת 2026 צפויים להתווסף 481 חדרים חדשים בלבד, כלומר ההיצע יגדל בכ-0.8%. במקביל, מספר הלינות בתשלום צפוי לעלות ל-20.2 מיליון, גידול של 5.8%, כאשר אורחים בינלאומיים יספקו 86.4% מהביקוש. מקור: Cushman & Wakefield Czech.

International Investment ציינה בעבר את מעבר המשקיעים למלונות ולדיור להשכרה בצ׳כיה.

אוסטריה מרחיבה במהירות את הסגמנט הממותג ברשתות

מינואר עד אוגוסט נרשמו באוסטריה 117.89 מיליון לינות, עלייה של 1.5% בהשוואה שנתית; 75.3% היו של אורחים זרים. וינה פועלת עם ADR של כ-€123, RevPAR של €87 ותפוסה של 71%. בשנת 2025 עסקאות המלונאות באוסטריה הגיעו לכ-€550 מיליון — התוצאה השלישית בטיבה בהיסטוריה של השוק.  

מלאי הרשתות משתנה אף מהר יותר. אוסטריה הפכה לשוק בעל הצמיחה המהירה ביותר ב-DACH במדד זה: מספר החדרים הממותגים עלה ב-12% בתוך שנה, ל-60,851. וינה מובילה בפורטפוליו הפרויקטים החדשים באוסטריה עם 17 מלונות מתוכננים. 

פולין בוחנת באיזו מהירות יקלוט השוק את המלאי החדש

ה-RevPAR הפולני עלה במחצית הראשונה ב-4.6%. ורשה מגדילה את ההיצע מהר יותר מכל עיר בירה אחרת ב-CEE-6: מלאי החדרים צפוי לעלות ב-7.2% בשנה. לצד זאת, עסקאות המלונאות במחצית הראשונה הסתכמו ב-€59 מיליון — פעילות ההשקעות רגועה כרגע במידה ניכרת מהדינמיקה התפעולית.  

הביקוש בקיץ נותר חיובי: ביולי ובאוגוסט קלטו מתקני האירוח 10 מיליון תיירים, עלייה של 2.5% לעומת התקופה המקבילה. מספר הלינות עלה ב-3.7%, ל-29.4 מיליון.  

גיאורגיה נמצאת בשלב מוקדם יותר

גיאורגיה עדיין אינה בת השוואה לספרד או לאוסטריה מבחינת היקף העסקאות המוסדיות. מעניין יותר לבחון אותה לפי מבנה השוק. במחצית הראשונה של 2026 גדל מספר הביקורים מהאיחוד האירופי ומבריטניה ב-23.4%, לשיא של 249.2 אלף. זהו אחד הסימנים לכך שהגיאוגרפיה של הביקוש הבינלאומי מתרחבת. 

בטביליסי, ברבעון הראשון עלתה תפוסת המלונות מ-39% ל-43%, וה-ADR מ-$83 ל-$89. בבטומי עלה ה-ADR מ-$74 ל-$81. ההבדל הבולט ביותר בחוף הגיאורגי הוא מבנה ההיצע: בשנת 2026 צופה Galt & Taggart כ-3,764 חדרי מלון ממותגים, בעוד שמספר הדירות להשכרה לטווח קצר עמד כבר על כ-18–20 אלף בסוף 2024; עד שנת 2029 מספרן עשוי להגיע ל-35–40 אלף.

אין פירוש הדבר מחסור במקומות אירוח בבטומי. מדויק יותר להתייחס לסגמנט קטן יחסית של נדל״ן מלונאי איכותי בעל מותג בינלאומי וניהול מקצועי על רקע שוק גדול של דירות פרטיות.

International Investment מזהה את הנדל״ן המלונאי בגיאורגיה כאפיק השקעה נפרד.

Wyndham Grand Batumi Gonio עוקב אחר אותה מגמה

בשווקים בוגרים ההון מתרכז בנכסי נופש ויוקרה, ומותגים בינלאומיים מרחיבים את חלקם בהיצע החדש. בגיאורגיה נוצר מודל דומה בגוניו — בשלב התפתחות מוקדם יותר של השוק.

Wyndham Grand Batumi Gonio פועל תחת המותג Wyndham Grand, וחברת הניהול היא Aimbridge Hospitality. המתחם כולל 494 יחידות: חדרי מלון, פנטהאוזים, טאונהאוסים ווילות בבעלות מלאה. התשתית כוללת למעלה מ-100 מתקנים. עבור הבעלים מדובר בפורמט שונה בהשוואה להשכרה יומית עצמאית: הנכס משולב במערכת מלונאית ריכוזית עם מותג בינלאומי ומפעיל מקצועי. 

בכרטיס הפרויקט מצוינת תשואה מובטחת של 10% לשנה לפי חוזה, לצד מודל הכנסה נפרד מניהול מלונאי. בכתבה נתון זה משמש כתנאי לפרויקט הספציפי, ולא כתשואה הממוצעת בשוק. International Investment ניתחה בנפרד את מודל ההכנסה המובטחת.

מה מציגה מפת השקעות המלונאות

אין מובילה יחידה בכל המדדים. ספרד חזקה יותר בהיקף ובנזילות של העסקאות. יוון — בצמיחת התעריפים והכנסות התיירות. פורטוגל — במלאי פרימיום חדש. פראג — בשילוב של RevPAR דו-ספרתי והיצע כמעט ללא שינוי. אוסטריה — בהתרחבות הסגמנט הממותג. פולין מגדילה במקביל את הביקוש ובונה חדרים חדשים.

גיאורגיה נמצאת בשלב אחר. שוק התיירות כבר גדול מספיק, אך נדל״ן מלונאי ממותג בינלאומית עדיין קטן בהרבה משוק הדירות ההמוני. לכן תרחיש ההשקעות שלה אינו מבוסס על תחרות מול ספרד בהיקפי ההון, אלא על שלב מוקדם יותר בפיתוח מוצר נופש המנוהל בצורה מקצועית.

לדברי מומחי International Investment, בשנת 2026 מספר התיירים כשלעצמו כבר מעיד מעט מאוד על האטרקטיביות של שוק המלונאות. עבור ההון, חשוב יותר השילוב בין RevPAR, ADR, קצב הבנייה החדשה, מותגים בינלאומיים ויכולתו של הנכס לשמור על התעריף. בדיוק על פי פרמטרים אלה, מפת השקעות המלונאות באירופה מתחלקת למספר מודלים שונים של צמיחה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: שוק המלונאות באירופה 2026

איפה שוק המלונאות באירופה צומח הכי מהר?

CBRE מדגישה את יוון, אוסטריה, פולין וצ׳כיה בין השווקים הדינמיים ביותר במחצית הראשונה של 2026. חלק ממדינות CEE עשויות לשמור על היתרון גם במחצית השנייה.

מה זה RevPAR?

RevPAR הוא הכנסה לחדר מלון פנוי וזמין. המדד משקף בו-זמנית את התעריף ואת התפוסה.

מה זה ADR?

ADR הוא המחיר הממוצע לחדר מלון שנמכר בפועל ללילה.

איפה משקיעים הכי הרבה במלונות?

בין המדינות הנסקרות ספרד מובילה: במחצית הראשונה של 2026 הגיעו עסקאות המלונאות ל-€2.46 מיליארד.

איפה ה-RevPAR צומח הכי מהר?

מבין הנתונים העירוניים המוצגים בולטת פראג: +10.5% במחצית הראשונה.

מדוע גיאורגיה נכללת בהשוואה?

גיאורגיה אינה חברה באיחוד האירופי, אך מתחרה על אותו ביקוש תיירותי בינלאומי. השוק שלה מעניין בשל שלב מוקדם יותר בפיתוח נדל״ן מלונאי ממותג.

במה בולטת בטומי?

מספר הדירות הפרטיות להשכרה לטווח קצר כאן גדול פי כמה ממספר החדרים במלונות ממותגים בינלאומיים. לכן נכסי נופש בניהול מקצועי יוצרים סגמנט נפרד.

]]> דיור סטודנטים מסחרי באוסטריה נותר שוק נישתי https://internationalinvestment.biz/he/austria/8857-diyur-studentim-miskhari-be-austria.html https://internationalinvestment.biz/he/austria/8857-diyur-studentim-miskhari-be-austria.html https://internationalinvestment.biz/austria/8857-diyur-studentim-miskhari-be-austria.html Wed, 30 Sep 2026 09:01:29 +0300 index באוסטריה לומדים כמעט 402 אלף סטודנטים, כאשר כמחציתם בווינה, אך שוק מעונות הסטודנטים המסחריים נותר מצומצם. הגידול בקהל הסטודנטים הבינלאומי והמחסור בשוק השכירות הרגיל תומכים בביקוש, אך המפעילים הפרטיים נאלצים להתחרות במערך מפותח של מעונות ללא כוונת רווח, ועלויות המחיה הגבוהות מגבילות את האפשרות להעלות מחירים.

השוק הפרטי של מעונות סטודנטים נותר קטן

שוק דיור הסטודנטים האוסטרי שונה מזה של בריטניה, הולנד ומדינות אירופיות נוספות, שבהן מבנים שנבנו במקור עבור סטודנטים הפכו מזמן לסגמנט נפרד ומשמעותי של נדל״ן להשקעה. באוסטריה, חלק ניכר מהביקוש מסופק באופן מסורתי על ידי מעונות ללא כוונת רווח, דירות שכורות רגילות וחדרים בדירות שותפים.

מחקר של RAYSolute Consultants, שעודכן ב-10 בספטמבר 2026, מדגים עד כמה הסגמנט המסחרי השקוף נותר קטן. מחברי הדו״ח מציינים ארבעה מתחמי סטודנטים בעלי נתוני תעריפים גלויים. כולם ממוקמים בווינה ומספקים יחד מספר מקומות המקביל ל-0,52% מתוך בסיס של 400 340 סטודנטים שנבדקו בדו״ח. מדובר בכ-2,1 אלף מקומות. נתון זה אינו משקף את חלקם של כלל מעונות הסטודנטים באוסטריה: החלק הפתוח של המחקר מקיף ארבעה נכסים מסחריים ספציפיים, בעוד שמאגר הנתונים המלא זמין רק ללקוחות החברה.

באוסטריה לומדים כמעט 402 אלף איש

הסטטיסטיקה הרשמית מציגה הערכה מעט גבוהה יותר של אוכלוסיית הסטודנטים. בסמסטר החורף 2024/25 נרשמו במוסדות להשכלה גבוהה באוסטריה 401 934 סטודנטים, עלייה של 0,4% לעומת השנה הקודמת. מתוכם, 129 364 הגיעו ממדינות אחרות, כאשר כ-85% מהסטודנטים הזרים היו אזרחי מדינות אירופה. הנתונים כוללים אוניברסיטאות ציבוריות ופרטיות, אוניברסיטאות למדעים יישומיים ומכללות להכשרת מורים.

דווקא הסטודנטים הזרים חשובים במיוחד עבור המעונות המסחריים. הם זקוקים לעיתים קרובות יותר לדיור מרוהט שניתן להזמין מראש לפני ההגעה, עם תשלום חודשי ברור הכולל את כלל החשבונות. עם זאת, אין להסיק ישירות ממספר הסטודנטים הזרים הכולל על הביקוש הפוטנציאלי למעונות פרטיים: חלק ניכר מאוכלוסייה זו משתמש במעונות ללא כוונת רווח או שוכר דירות בשוק החופשי הרגיל.

מרבית הסטודנטים מרוכזים בווינה

השוק המרכזי נותר וינה. בסמסטר החורף 2024/25 רשמה הסטטיסטיקה העירונית 197 874 סטודנטים במוסדות האקדמיים בעיר, מתוכם 70 082 היו אזרחים זרים. באוניברסיטת וינה למדו 81 115 סטודנטים, באוניברסיטה הטכנולוגית של וינה — 25 854, ובאוניברסיטת וינה לכלכלה ועסקים — 22 072. בעת שימוש בנתונים אלה יש לקחת בחשבון את המתודולוגיה הסטטיסטית: סטודנט הלומד במספר תוכניות עשוי להיספר יותר מפעם אחת.

גם עם הסתייגות זו, ריכוז מוסדות ההשכלה הגבוהה בולט במיוחד. וינה מהווה את שוק הסטודנטים הגדול במדינה ובו בזמן נותרת היעד המרכזי עבור מפעילים פרטיים.

שכר הדירה לסטודנטים מגיע עד €900 לחודש

הוצאות המחיה תופסות חלק ניכר מתקציב הסטודנט. אוניברסיטת וינה לכלכלה ועסקים מעריכה את ההוצאה החודשית הממוצעת של סטודנט באוסטריה בשנת 2026 ב-€1 200–1 600. הוצאות הדיור נעות בין €450 ל-€900, מזון והוצאות אישיות — כ-€380, ביטוח בריאות — כ-€80, ועוד כ-€40 נדרשים לתקשורת ואינטרנט.

ההצעות הקיימות בווינה מאשרות את טווח המחירים הרחב. Housing Austria הציגה בקיץ 2026 חדרים זמינים החל מ-€425 לחודש. אפשרויות נבחרות במבני המפעיל נעו סביב €485–575, €745 או €850 בהתאם לאזור ולסוג היחידה, בעוד חדרים ב-Nordbahnstrasse הוצעו בכ-€900–950 לחודש. במחירים ובתנאים של נכסים שונים עשויים להיכלל ריהוט, אינטרנט ותשלומי חשבונות, כאשר פיקדון או דמי טיפול נגבים בנפרד.

מבנה שוק זה מגביל את האפשרות להעלות מחירים ללא הגבלה. דירת סטודיו פרטית ויקרה יותר מתחרה לא רק במעונות מסחריים אחרים, אלא גם בחדר בדירת שותפים, במעונות ללא כוונת רווח ובהצעות בשוק השכירות הרגיל.

הדרישות מסטודנטים זרים עולות במקביל לשכר הדירה

עבור חלק מהסטודנטים הזרים, עלות הדיור משפיעה ישירות על קבלת אשרת שהייה. בשנת 2026, סטודנט מתחת לגיל 24 המגיש בקשה לקבלת אשרת שהייה ללימודים באוסטריה נדרש להוכיח אמצעים כספיים בסך €722,58 לחודש. לאחר גיל 24, הסכום המינימלי עולה ל-€1 308,39. בדרך כלל יש להוכיח קיומם של כספים אלה עד 12 חודשים מראש.

החישוב כולל הוצאות דיור עד לתקרה של €386,43 לחודש בלבד. אם שכר הדירה בפועל גבוה יותר, יש לכסות את ההפרש באמצעות הוכחת מקורות כספיים נוספים. הוצאות ביטוח הבריאות מחושבות בנפרד. דרישות אלו חלות על מועמדים הזקוקים לאשרת שהייה מתאימה, ולא על כלל הסטודנטים הזרים באוסטריה.

כאשר עלות הדיור בווינה עולה על €400 לחודש, מנגנון זה מהווה מגבלה משמעותית על כוח הקנייה. הקהל הבינלאומי אמנם תומך בתפוסת המעונות, אך נכס יקר מעלה אוטומטית את הסכום שהסטודנט חייב להציג בחשבונו.

מחסור בדירות להשכרה תומך במעונות ייעודיים

מצבם של מתחמי הסטודנטים קשור קשר הדוק למצב שוק המגורים כולו. בשנת 2025 הגיע היקף העסקאות בנדל״ן למגורים באוסטריה לכ-€1,2 מיליארד, עלייה של 91% בתוך שנה. עניין המשקיעים נטה לכיוון וינה ולנכסים מניבים פעילים. תשואה מקסימלית של נכסי מגורים איכותיים בבירה ירדה לכ-4%. בשוק האירופי, דיור הסטודנטים היווה למעלה מ-25% מהעסקאות בסגמנט הרחב יותר של נדל״ן למגורים להשקעה.

נתונים אלה אינם מעידים על כך שרבע מהעסקאות באוסטריה בוצעו במעונות סטודנטים: הנתון האירופי מתייחס לשוק האזורי הכולל. עבור אוסטריה, המשמעותית היא חזרת ההון לנדל״ן למגורים במקביל למחסור מתמשך בהיצע חדש.

מחירי השכירות בווינה ממשיכים לעלות

סך כל השקעות הנדל״ן באוסטריה בשנת 2025 עמד על כ-€4,1 מיליארד, עלייה של 40% לעומת השנה הקודמת. רוכשים בינלאומיים ומוסדיים היוו 41% מההיקף, ותחום המגורים הפך לסוג הנכסים המוביל.

חברת CBRE צופה כי המחסור המבני בדירות להשכרה יימשך גם בשנת 2026. דמי השכירות המקסימליים בפרויקטי מגורים חדשים ואיכותיים בווינה עשויים להגיע ל-€20,30 לכל מ״ר לחודש. מספר היתרי הבנייה נמצא במגמת ירידה, ולכן האנליסטים אינם צופים גידול מהיר בהיצע.

עבור הסטודנטים משמעות הדבר היא תחרות מול שוכרים אחרים על דירות קטנות. עבור מפעילי המעונות, המחסור בדיור רגיל מעניק יתרון למודל המובנה: הסטודנט מקבל יחידה מרוהטת, יודע מראש את ההוצאות העיקריות ויכול להסדיר את המגורים עוד לפני המעבר.

הון מוסדי כבר נכנס לשוק

עניין המשקיעים מקבל משנה תוקף גם בעסקאות בודדות. באפריל 2026 רכשה Primevest Capital Partners מעונות סטודנטים בווינה עבור קרן נדל״ן בינלאומית. הרכישה בוצעה באמצעות קניית החברה שהחזיקה בנכס. שמו של המתחם ושווי העסקה לא פורסמו.

עבור שוק שבו הסקטור המסחרי עדיין מצומצם, עסקאות מסוג זה חשובות יותר ממספר הנכסים הכולל. הן ממחישות כי מעונות סטודנטים באוסטריה מתחילים להיתפס בעיני הון בינלאומי כאפיק השקעה עצמאי.

בווינה מוקמים מקומות חדשים לסטודנטים

ההיצע גדל בהדרגה. בפברואר 2026 הושלם שלב הבנייה המרכזי במתחם Lebensraum Muthgasse 50 ברובע ה-19 של וינה. הפרויקט כולל 235 דירות להשכרה מסובסדת, 75 דירות לשוק החופשי, שש כיתות גן ילדים, כ-3 700 מ״ר של שטחי מסחר ומעונות סטודנטים עם יותר מ-300 מקומות. סיום הפרויקט מתוכנן לשנת 2027.

גם תוספת של כמה מאות מקומות חדשים נותרת מצומצמת ביחס להיקף ההשכלה הגבוהה בווינה. יחד עם זאת, פרויקט Muthgasse 50 מדגים מודל האופייני לאוסטריה: מקומות לסטודנטים מוקמים במסגרת פרויקט עירוני מעורב שימושים יחד עם דיור רגיל ומסובסד, ולא רק כמעונות פרטיים עצמאיים.

כפי שמציינים מומחי International Investment, הסיכון המרכזי בהערכת השוק טמון בניסיון להציג את הנתון של 0,52% ככיסוי המעונות של אוסטריה כולה. הנתונים הגלויים של RAYSolute מתייחסים לארבעה מתחמים מסחריים בלבד עם תעריפים ידועים. הטיעונים המהימנים יותר להמשך התפתחות השוק הם היקף אוכלוסיית הסטודנטים בווינה, מספרם הגבוה של הזרים והמחסור בשכירות רגילה. יחד עם זאת, גורמים אלה אינם מבטיחים תשואה גבוהה לפרויקט חדש: המפעיל נדרש להביא בחשבון עלויות קרקע ובנייה גבוהות, תחרות מול מעונות ללא כוונת רווח ותקציב מוגבל של הסטודנטים. לכן, עבור המשקיע חשובה יותר עלות יצירת יחידה בודדת ורמת השכירות שהשוק אכן מסוגל לשלם, מאשר עצם הטענה בדבר מחסור בהיצע.

קבלו ייעוץ ממומחי International Investment בנושא השקעות נדל״ן

שאלות ותשובות: דיור סטודנטים באוסטריה

כמה סטודנטים לומדים באוסטריה?

הנתונים הרשמיים העדכניים לסמסטר החורף 2024/25 מצביעים על כ-402 אלף סטודנטים במוסדות להשכלה גבוהה באוסטריה.

כמה סטודנטים זרים לומדים באוסטריה?

אוכלוסיית הסטודנטים הזרים מונה כ-129 אלף איש, כלומר כשליש מכלל הסטודנטים במדינה.

כמה סטודנטים לומדים בווינה?

הסטטיסטיקה העירונית מונה כ-198 אלף סטודנטים. יש לציין כי סטודנט הלומד במספר תוכניות עשוי להיספר יותר מפעם אחת.

מה המשמעות של נתון ה-0,52% מדו״ח RAYSolute?

הוא מתייחס לארבעה מתחמי סטודנטים מסחריים ספציפיים בעלי נתוני תעריפים זמינים, ואינו משקף את נתח כלל המעונות ומקומות הלינה באוסטריה.

כמה עולה דיור סטודנטים בווינה?

הערכת הוצאות הדיור עומדת על כ-€450–900 לחודש. המחיר הספציפי תלוי בסוג החדר, ברובע, במשך השהות ובמכלול השירותים הכלולים.

מדוע משקיעים מתעניינים בדיור סטודנטים באוסטריה?

הביקוש נתמך באוכלוסייה אקדמית גדולה בווינה, בסטודנטים בינלאומיים ובמחסור בדירות שכורות רגילות. הגורמים המגבילים נותרו עלויות הבנייה, הרגולציה ויכולת התשלום של השוכרים.

]]> מחירי הדיור באיחוד האירופי עלו ב-5,1%: היכן המחירים מזנקים הכי מהר https://internationalinvestment.biz/he/real-estate/8874-mehiri-hadiyur-be-iud-haeropi-alu-5-1.html https://internationalinvestment.biz/he/real-estate/8874-mehiri-hadiyur-be-iud-haeropi-alu-5-1.html https://internationalinvestment.biz/real-estate/8874-mehiri-hadiyur-be-iud-haeropi-alu-5-1.html Tue, 29 Sep 2026 09:00:05 +0300 index שוק הדיור באירופה ממשיך להתאושש לאחר התיקון של השנים האחרונות. ברבעון הראשון של 2026 מחירי הדיור באיחוד האירופי עלו ב-5,1% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025, כך מדווח Eurostat. הפער בין המדינות הופך לבולט יותר, בעוד שמחירי השכירות מתייקרים באופן כללי בקצב איטי יותר.

n

דינמיקת מחירי הנדל״ן באירופה

n

ברבעון הראשון של 2022 הגיע השוק לשיא הצמיחה: מחירי הדיור עלו ב-10,7% באיחוד האירופי וב-10% בגוש האירו ביחס לתקופה המקבילה בשנה הקודמת. לאחר מכן, העלאות הריבית והחמרת תנאי האשראי ציננו את הביקוש. עד לרבעון הרביעי של 2023 הואטה עליית המחירים באיחוד האירופי ל-0,2%, ובגוש האירו ירדו מחירי הנדל״ן ב-1,2% לאורך 12 חודשים.

n

נקודת המפנה נרשמה ב-2024: כבר בינואר-מרץ עלו מחירי הדיור באיחוד האירופי ב-1,3%, ובגוש האירו ירדו ב-0,4%, וברבעון הרביעי הגיעו המדדים ל-4,9% ו-4,2% בהתאמה. בתחילת 2025 עלו המחירים ב-5,8% באיחוד האירופי וב-5,5% בגוש האירו. לקראת סוף דצמבר התמתנו הנתונים ל-5,4% ו-5,1%, וב-2026 — ל-5,1% ו-4,7%. בחודשים ינואר-מרץ התייקר הנדל״ן ב-1,2% וב-1% בהתאמה.

n

מחירי השכירות באירופה עולים לאט יותר ממחירי הדיור לרכישה. ברבעון הראשון של 2026 הם היו גבוהים באיחוד האירופי ב-3% לעומת התקופה המקבילה ב-2025, בעוד ששוויו של הנדל״ן עלה ב-5,1%. בהשוואה לאוקטובר-דצמבר עלתה השכירות ב-0,7%, ומחירי הדיור עלו ב-1,2%. כך, מחירי הדיור עלו מהר יותר מדמי השכירות הן בחישוב של 12 חודשים והן בחישוב רבעוני.

n

n

היכן מחירי הדיור באיחוד האירופי עלו הכי הרבה

n

בינואר-מרץ 2026 עלו מחירי הדיור ב-25 ממדינות האיחוד האירופי שלגביהן קיימים נתונים ב-Eurostat. במקום הראשון ניצבת פורטוגל — עם עלייה של 17,8% ב-12 חודשים ושל 3,8% בשלושה חודשים. בבולגריה הגיעה העלייה השנתית ל-14,8%, וברבעון ל-6,2%, הנתון הגבוה ביותר לתקופה זו באיחוד האירופי. בסלובקיה נרשמה עלייה של 14,4% ו-3,6% בהתאמה, ובקרואטיה — 14,3% ו-3,3%.

n

בספרד עלו מחירי הדיור ב-12,8% במונחים שנתיים וב-3,5% בשלושה חודשים. בליטא עמדו הנתונים המקבילים על 11,9% ו-3,3%. אסטוניה לא נכנסה לקבוצת המדינות עם דינמיקה שנתית דו-ספרתית, אך בין ינואר למרץ עלו המחירים בה ב-3,4%. בהונגריה הדיור יקר ב-11,2% בהשוואה לשנה שעברה, אך ברבעון הראשון ירד ב-0,5%. בלטביה עלו המחירים ב-10,9% לאורך 12 חודשים, ובצ׳כיה — ב-10%.

n

בשווקים הגדולים של מערב אירופה הקצב נמוך בהרבה. גרמניה הוסיפה 1,4% בשנה. בצרפת הוגבלה העלייה השנתית ל-0,1%, ובין ינואר למרץ ירדו המחירים ב-0,6%. איטליה והולנד הציגו תוצאה זהה לשנה — 5,2%, ואוסטריה — 4,2%. בבלגיה נרשמה ירידה של 0,8% ברבעון. פינלנד הייתה המדינה היחידה באיחוד האירופי שבה הדיור הוזל לעומת 2025 — ב-2%. מינואר עד מרץ ירדו המחירים בעוד 0,8%.

n

n

כמה עולה דיור במדינות אירופה

n

בצרפת נכון ל-1 במרץ 2026 עמד מחיר מ״ר על €3,124. בפריז הגיע המחיר ל-€9,739 — יותר מפי שלושה מהממוצע הארצי. בסלובקיה נדרשו ברבעון הראשון €3,005 למ״ר. עבור דירות הגיע הנתון ל-€3,378, ועבור בתים פרטיים — ל-€2,118. בפינלנד נמכר דיור יד שנייה בינואר-מרץ במחיר של €2,483: בבנייני מגורים הגיע המחיר ל-€2,710, ובבתי טאונהאוס — ל-€2,056.

n

בספרד עסקאות שנרשמו נסגרו לפי חישוב של €2,429 למ״ר. דירות מקבלן עלו €2,655, ונכסים מיד שנייה — €2,366. בפורטוגל המחיר החציוני של דירות שנמכרו ברבעון הראשון הגיע ל-€2,337 למ״ר. באיטליה ביקשו €2,179 למ״ר. בערים הגדולות היה הנדל״ן יקר משמעותית: €5,645 במילאנו, €4,733 בפירנצה ו-€3,758 ברומא. במילאנו מחיר מ״ר היה יקר פי 2,6 מהממוצע הארצי.

n

הנתונים ממחישים פער מחירים משמעותי בתוך שווקים מסוימים. בפריז מחיר מ״ר היה גבוה ביותר מפי שלושה מהממוצע בצרפת, ובמילאנו חרג מהממוצע הארצי של איטליה פי 2,6. ההבדל בולט גם בין המגזרים: בספרד דירות מקבלן היו יקרות ב-12,2% מדיור יד שנייה, ובסלובקיה דירות היו יקרות בכמעט 60% מבתים פרטיים.

n

n

מה המשמעות עבור המשקיעים

n

הדיור האירופי נותר נכס יקר עם רף כניסה גבוה יחסית. ברמת מחירים של כמה אלפי אירו למ״ר, רכישת נכס דורשת הון משמעותי, בעוד שתשואת השכירות במדינות רבות נותרת מתונה. על פי נתוני Global Property Guide התשואה הגולמית באוסטריה עומדת על 3,31%, בצ׳כיה — 3,37%, בקרואטיה — 4,21% ובבולגריה — 4,27%. בפורטוגל היא מגיעה ל-4,29%, בצרפת — 4,84%, ובספרד — 5,54%. החישוב אינו לוקח בחשבון מיסים, תחזוקת הנכס והוצאות נוספות של הבעלים, ולכן התשואה נטו נמוכה בכמה אחוזים.

n

n

התחזיות לענף קשורות בעיקר בהיצע המוגבל. היקף הבנייה החדשה נותר בלתי מספיק, מה שתומך בביקוש לדיור קיים ולהשכרה. חברת CBRE העלתה את תחזית עליית מחירי השכירות במגזר המגורים מרובי המשפחות באירופה לשנת 2026 מ-2,4% ל-3,9%. עם זאת, עליית מחירי השכירות בשוק אינה מתבטאת תמיד במלואה בהכנסות הבעלים עקב רגולציה ותנאי חוזים.

n

שיעורי הריבית הגבוהים נותרים אחד הגורמים המרסנים. ב-CBRE צופים כי ב-2026 תמלא ההכנסה השוטפת תפקיד משמעותי יותר בתוצאות השקעות הנדל״ן באירופה. ההזדמנויות לעלייה מהירה בערך הנכסים כתוצאה ממימון זול נותרות מוגבלות. במחצית הראשונה משך מגזר המגורים השקעות בסך €29,9 מיליארד — 17% יותר מאשר בתקופה המקבילה ב-2025.

n

אנליסטים של International Investment מציינים כי עבור משקיעים, שוק הדיור האירופי ב-2026 נותר הטרוגני: התייקרות מהירה בפורטוגל, בולגריה ומדינות מרכז אירופה משתלבת עם דינמיקה חלשה בשווקים המערביים הגדולים. לנוכח מחירי רכישה גבוהים ומימון יקר, היכולת של הנכס להניב תשואת שכירות יציבה מקבלת חשיבות הולכת וגוברת. במקביל, הבנייה המוגבלת שומרת על פוטנציאל לעלייה נוספת בדמי השכירות ותומכת בעניין של ההון במגזר המגורים.

n

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

]]> אוסטריה החמירה את המס על עסקאות נדל״ן https://internationalinvestment.biz/he/austria/8858-ostria-hehmira-et-ha-mas-al-iskot-nadlan.html https://internationalinvestment.biz/he/austria/8858-ostria-hehmira-et-ha-mas-al-iskot-nadlan.html https://internationalinvestment.biz/austria/8858-ostria-hehmira-et-ha-mas-al-iskot-nadlan.html Thu, 24 Sep 2026 09:02:16 +0300 index אוסטריה הרחיבה את תחולת מס הרכישה על מקרקעין לעסקאות במניות של חברות המחזיקות בנכסים במדינה. החל מ-1 ביולי 2025, רף ההחזקה המרכזי הופחת מ-95% ל-75%, הכללים חלים על החזקה עקיפה וקבוצות רוכשים קשורות, ועבור חברות שעיקר פעילותן הוא נדל״ן, המס בעסקאות מסוימות מחושב בשיעור של 3.5% משווי השוק של הנכסים. בשנת 2026 קיבל המשטר החרגה חשובה בעקבות פסיקת בית הדין לצדק של האיחוד האירופי בנוגע לארגון מחדש של תאגידים.

אוסטריה מרחיבה את המס בפעם השנייה בתוך עשור

הכללים הנוכחיים מהווים המשך לרפורמה שהחלה לפני יותר מעשור. חומר של Legal 500, שפורסם ב-26 ביוני 2015, תיאר אז את הצעת רפורמת המס לשנים 2015/2016. היא כללה הפחתה של הרף שבו איחוד מניות בחברה עם נדל״ן אוסטרי מוביל למיסוי, מ-100% ל-95%. לגבי שותפויות הוצע למסות גם העברה של לפחות 95% מהזכויות לשותפים חדשים בתוך חמש שנים. שינויים אלה נכנסו לתוקף ב-1 בינואר 2016.

בשנים שלאחר מכן, מבנה של שימור חבילת מניות קטנה בידי משתתף שני הפך לאחת הדרכים לעיצוב עסקאות נדל״ן גדולות. הרוכש קיבל שליטה כלכלית בחברה, אך הרף להטלת מס רכישת מקרקעין לא הושג באופן פורמלי.

בשנת 2025 שינתה אוסטריה שוב את הכללים. התיקונים אומצו במסגרת ה-Budgetbegleitgesetz 2025 — חוק הצעדים הנלווים לתקציב הפדרלי, ונכנסו לתוקף ב-1 ביולי.

הרף לעסקאות מניות הופחת ל-75%

המשטר החדש הרחיב משמעותית את מגוון העסקאות החייבות במס. אם חברה מחזיקה בנדל״ן אוסטרי ובמהלך שבע שנים מועברים ישירות לשותפים חדשים לפחות 75% ממניותיה, שינוי כזה בהרכב הבעלים עשוי להוות אירוע מס לרכישת מקרקעין.

עילה נפרדת נוצרת כאשר לפחות 75% מהמניות מתאחדות במישרין או בעקיפין בידי רוכש יחיד או קבוצת רוכשים, או מועברות לידיהם. שיעורי ההחזקה העקיפה מחושבים על ידי הכפלת שיעורי ההחזקה בכל שלב בשרשרת התאגידית. החוק כולל גם באותה קבוצת רוכשים גופים הנמצאים תחת ניהול יחיד או שליטה של אדם אחד. העברות של מניות הנסחרות בבורסה מוסדרת אינן מובאות בחשבון בעת חישוב השינוי בהרכב השותפים במקרים הקבועים בחוק. הוראות אלה מעוגנות ישירות בנוסח הנוכחי של חוק מס רכישת מקרקעין האוסטרי.

מבחינה מעשית, משמעות הדבר היא שמבנים רבים שתוכננו לפי הרף הקודם של 95% אינם משיגים עוד את מטרתם המיסויית. עסקה בהיקף של 94.9% נמצאת כעת בבירור מעל הרף החדש.

עסקאות באמצעות חברות החזקה זרות הוכפפו לפיקוח

אחד החידושים המרכזיים הוא ההתחשבות בהחזקה עקיפה. לצורך יצירת חבות מס, אין עוד צורך למכור מניות ישירות בחברה האוסטרית שבמאזנה רשום הנכס.

לדוגמה, אם נרכשים 80% מחברת החזקות המחזיקה ב-95% מחברה אחרת בעלת נדל״ן אוסטרי, ההחזקה העקיפה עומדת על 76%. שיעור זה גבוה מהרף שנקבע – 75%.

הכלל חשוב במיוחד עבור קרנות וקבוצות בינלאומיות. העסקה עשויה להתבצע מחוץ לאוסטריה ולהתייחס לחברת אם זרה, אך קיומו של נדל״ן אוסטרי במורד השרשרת התאגידית מחייב ניתוח מס נפרד.

משרד האוצר הפדרלי מציין כי הרפורמה הרחיבה גם את הכללים לגבי שינוי מהותי בשותפים לחברות הון ואגודות שיתופיות, האריכה את תקופת המעקב מחמש לשבע שנים והכניסה פטור מיוחד לבורסה.

חברות נדל״ן קיבלו שיעור מס של 3.5%

העלייה הבולטת ביותר בנטל המס הפוטנציאלי נוגעת למה שמכונה Immobiliengesellschaften — חברות נדל״ן.

חברה משויכת לקטגוריה זו אם המוקד העיקרי של פעילותה קשור למכירה, השכרה או ניהול של נדל״ן. בעת ההערכה נבחן, בין היתר, האם בין הנכסים שולטים כאלה שאינם משמשים לפעילותה התפעולית העצמית, או האם מרבית ההכנסות נובעות ממכירה, השכרה או ניהול נדל״ן.

לצורך איחוד או העברת מניות, שינוי מהותי בהרכב השותפים וארגון מחדש מסוים, אם הנדל״ן אינו שייך לחברת נדל״ן, המס עומד בדרך כלל על 0.5% מהשווי הקבוע בחוק של הנכס. עבור עסקאות דומות עם חברת נדל״ן, השיעור עומד על 3.5%, ובסיס המס הופך ל-gemeiner Wert — השווי הרגיל, או שווי השוק, של המקרקעין. כך עולה מלוח השיעורים הרשמי שבתוקף.

ההבדל מתבטא בו-זמנית הן בשיעור המס והן בבסיס החישוב. לכן, העלייה בפועל בתשלום עשויה לעלות בהרבה על עלייה פשוטה פי שבעה בשיעור מ-0.5% ל-3.5%.

לא כל חברה עם נדל״ן מוגדרת כחברת נדל״ן

הימצאות מבנה או קרקע במאזן אינה מספיקה כשלעצמה להחלת המשטר המוגבר.

החוק דורש לקבוע היכן נמצא מרכז הפעילות של החברה. אם הנדל״ן משמש בעיקר לפעילות תעשייתית, מסחרית או תפעולית עצמית אחרת, החברה עשויה שלא להיכלל בהגדרה המיוחדת. מכירה, השכרה וניהול של הנדל״ן עצמו אינם נחשבים לשימוש תפעולי עצמי לצורך בדיקה זו.

עבור נכסים בעלי ייעוד מעורב, מובא בחשבון אופי השימוש בפועל בחלקים השונים. החוק מציין במפורש בין הקריטריונים את מבנה הנכסים ואת מבנה ההכנסות של החברה.

לפיכך, רכישת מניות באותו היקף בשתי חברות שונות יכולה להניב תוצאת מס שונה לחלוטין: למשל, עבור בעל תיק נכסים המיועד להשכרה לעומת מפעל תעשייתי המשתמש בנדל״ן לייצור שלו.

עסקאות משפחתיות שמרו על מעמד מיוחד

עבור עסקאות בתוך מעגל משפחתי המוגדר בחוק, נקבעה החרגה מהמשטר המוגבר החל על חברות נדל״ן.

אם כל השותפים הישירים בחברה לפני העסקה ואחריה נכללים במעגל הזכאים המוטב, הכלל המיוחד לחישוב המס משווי השוק עבור חברת נדל״ן אינו חל. לגבי נדל״ן רגיל בעסקאות מניות רלוונטיות נעשה שימוש בשווי הקבוע בחוק של הנכס ובשיעור של 0.5%.

מדובר בהחרגה מותנית בעמידה בתנאים מוגדרים בחוק, ולא בפטור גורף לעסקאות משפחתיות. מבנה הבעלות לפני העסקה ואחריה נותר קריטי לחישוב.

ארגון מחדש פנים-קבוצתי זכה להחרגה מוגבלת

המשטר החדש כולל כלל מיוחד לארגון מחדש מסוים בתוך קבוצה תאגידית. אם הפעולה מתבצעת במסגרת חוק מיסוי ארגון מחדש האוסטרי והחברות המשתתפות שייכות לאותה קבוצת רוכשים, איחוד או רכישה עקיפה של מניות כתוצאה מפעולה כזו אינם נחשבים כעילה עצמאית לחיוב במס.

ההחרגה אינה הופכת את כל העסקאות הפנים-קבוצתיות לפטורות ממס. היא קשורה לסוג הארגון מחדש הספציפי, להרכב המשתתפים ולמבנה העסקה. מכירת מניות רגילה בין חברות באותה קבוצה עשויה לדרוש בחינה נפרדת.

התקציב מצפה ל-100 מיליון אירו בשנה

החמרת הכללים נעשתה כחלק מהצעדים לצמצום הגירעון התקציבי. דוח התקציב האוסטרי צופה הכנסות נוספות מסגירת פרצות לתכנוני מס בעסקאות מניות של חברות נדל״ן בסך 35 מיליון אירו בשנת 2025 ו-100 מיליון אירו בשנת 2026. לשנים הבאות נכללו בתחזיות התקציב גם כן 100 מיליון אירו מדי שנה.

הרפורמה כוונה בראש ובראשונה לעסקאות גדולות, שבהן רכישת הנדל״ן עצמו לעומת רכישת החברה המחזיקה בו יכלו להוביל לנטל מס שונה באופן משמעותי.

המשטר החדש אינו מבטל לחלוטין את ההבדל בין רכישה ישירה של נכס לבין רכישת מניות בכל המקרים, אך מצמצם במידה ניכרת את היכולת לבנות עסקה אך ורק סביב הרף הקודם של 95%.

חברה זרה אינה מגנה מפני המס האוסטרי

הזיקה למיסוי נובעת מהימצאות המקרקעין באוסטריה, ולכן רישום החברה הנרכשת במדינה אחרת אינו שולל כשלעצמו השלכות מס באוסטריה.

לצורך עסקה בינלאומית יש למפות את כל שרשרת הבעלות, את חלקו של הרוכש בכל דרג ואת קיומם של נכסים אוסטריים אצל חברות בת. בשל תקופת המעקב של שבע שנים במקרה של שינוי בהרכב השותפים, ייתכן שיידרש גם תיעוד היסטורי של העברות מניות קודמות.

הבדיקה חיונית במיוחד בעת רכישת קבוצות בינלאומיות, שבהן הנדל״ן האוסטרי עשוי להוות חלק קטן מכלל התיק ולהימצא במרחק של מספר חברות ממושא העסקה הישיר.

בית הדין של האיחוד האירופי הגביל את המס לחלק מפעולות הארגון מחדש

בשנת 2026 התווספה למשטר האוסטרי הגבלה אירופית חשובה. ב-4 ביוני פסק בית הדין לצדק של האיחוד האירופי בתיק C-837/24 Nova Iberomoldes. המחלוקת נגעה למס העברת מקרקעין פורטוגלי בעת הקצאת מניות של חברות המחזיקות במקרקעין להון של חברה אחרת.

בית הדין קבע כי לא ניתן לגבות את המס מעסקה מסוימת אם מדובר בארגון מחדש המוגן על פי הוראת האיחוד האירופי 2008/7 בנושא מיסים עקיפים על גיוס הון.

ב-29 ביולי 2026 הבהיר משרד האוצר של אוסטריה באופן רשמי את השלכות הפסיקה על החקיקה הלאומית. אם הפעולה משתייכת באופן חד-משמעי לארגון מחדש המוגן על פי ההוראה ועומדת בתנאים שהציב המשרד, אין לגבות מס רכישת מקרקעין באוסטריה. הדבר עשוי לחול, בין היתר, על הקצאות מניות מסוימות, פיצולים ומיזוגים שבהם ניתנות בתמורה מניות של החברה הקולטת. רכישת מניות רגילה בחברה עם נדל״ן אינה נכללת בהחרגה זו. לגבי מבנים אחרים, המשרד מציין במפורש כי המצב המשפטי טרם הובהר במלואו ויש להמשיך לחשב את המס.

לפסיקה ישנה גם משמעות מעשית לגבי עסקאות שכבר בוצעו. הרשות מאפשרת בחינה מחדש של מס שחושב בעבר במסגרת המועדים הפרוצדורליים הקבועים בחוק, אם העסקה עונה בבירור על הקריטריונים של ארגון מחדש מוגן.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, הכללים החדשים צמצמו באופן ניכר את האפשרויות לבצע עסקאות נדל״ן גדולות באוסטריה באמצעות מעטפת תאגידית אך ורק לצורך הפחתת מס. רף ה-75%, ההתחשבות בהחזקה עקיפה ושיעור המס של 3.5% משווי השוק לחברות נדל״ן קירבו את נטל המס של רכישות תאגידיות מסוימות לזה של רכישה ישירה של נכס. במקביל, המשטר הפך למורכב יותר: התוצאה תלויה כעת בייעוד הנדל״ן, במבנה ההכנסות של החברה, בכל שרשרת ההחזקה, בהיסטוריית העברת המניות ובמתכונת הארגון מחדש. לאחר פסיקת בית הדין של האיחוד האירופי בשנת 2026, חשוב במיוחד להבחין בין רכישת חברה רגילה לבין ארגון מחדש תאגידי, שכן בחלק מהמקרים האחרונים ייתכן שלא תיווצר חבות מס כלל.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות נפוצות: מס על עסקאות נדל״ן באוסטריה

מתי עסקת מניות עשויה לחוב במס?

המס עשוי לחול כאשר חברה מחזיקה בנדל״ן אוסטרי ומתקיימים התנאים הקבועים בחוק לשינוי מהותי בהרכב השותפים, איחוד או רכישה של לפחות 75% מהמניות.

איזה רף תקף משנת 2025?

החל מ-1 ביולי 2025, הרף העיקרי הופחת מ-95% ל-75%.

האם נלקחות בחשבון החזקות עקיפות?

כן. בעסקאות רלוונטיות, שיעורי ההחזקה בכל דרג של המבנה התאגידי מוכפלים זה בזה.

האם השיעור הוא תמיד 3.5%?

לא. עבור שורת עסקאות עם חברות שאינן מוגדרות כחברות נדל״ן, חל שיעור של 0.5% מהשווי הקבוע בחוק של הנכס. עבור עסקאות רלוונטיות עם חברות נדל״ן, השיעור עומד על 3.5% משווי השוק.

מה נחשב לחברת נדל״ן?

זוהי חברה שעיקר פעילותה מתמקד במכירה, השכרה או ניהול של נדל״ן. החוק בוחן את מבנה הנכסים, ההכנסות והשימוש בפועל בנכסים.

האם רכישת חברה זרה חייבת במס?

עשויות להיות לה השלכות מס באוסטריה אם בתוך המבנה הנרכש מצוי נדל״ן אוסטרי ומתקיימים יתר תנאי החוק.

האם פעולות ארגון מחדש פטורות בעקבות פסיקת בית הדין של האיחוד האירופי?

לא כולן. משרד האוצר האוסטרי הכיר בהיעדר מס רק עבור פעולות ארגון מחדש מסוימות החוסות תחת הגנת הוראת האיחוד האירופי 2008/7. רכישת מניות רגילה אינה נכללת בהן.

]]> הבצורת ייבשה את מפלי ברנשוצקלאם באוסטריה https://internationalinvestment.biz/he/tourism/8709-habatzoret-yibsha-et-mapalei-barenschutzklamm.html https://internationalinvestment.biz/he/tourism/8709-habatzoret-yibsha-et-mapalei-barenschutzklamm.html https://internationalinvestment.biz/tourism/8709-habatzoret-yibsha-et-mapalei-barenschutzklamm.html Wed, 26 Aug 2026 15:35:17 +0300 index בברנשוצקלאם (Bärenschützklamm), אחד מנקיקי ההרים המפורסמים ביותר בשטיריה שבאוסטריה, פסק זרם המים הרגיל לקראת סוף יולי 2026: המפלים התייבשו, ובערוצי נחלים מסוימים התאפשר ללכת כאילו היו שבילים. הדבר התרחש במהלך תקופת 12 החודשים היבשה ביותר באוסטריה מאז החלו המדידות השיטתיות ב-1850. יחד עם זאת, הנתונים הסטטיסטיים של התיירות ברמה הלאומית נעים לפי שעה בכיוון ההפוך: מספר הלינות בחודשים מאי–יולי הגיע לשיא של 41,87 מיליון.

מפלי ברנשוצקלאם נעלמו לקראת סוף יולי

ברנשוצקלאם ממוקם ליד מיקסניץ בשטיריה ומהווה מסלול הררי מוסדר בין קירות אבן גיר תלולים. השביל עובר מעל הנחל באמצעות מערכת גשרים וסולמות, כאשר המפלים והזרמים הקרים והמהירים מהווים באופן מסורתי חלק בלתי נפרד מהנוף.

בקיץ 2026 המסלול נראה אחרת. בכתבה של Euronews מברנשוצקלאם שפורסמה ב-15 באוגוסט, ציין גרהרד ינצ׳ר, יו״ר סניף מיקסניץ במועדון האלפיני האוסטרי, כי לקראת סוף יולי פסק הזרימה בנקיק עקב מחסור במשקעים. המים מגיעים לכאן מנחל מיקסניצבאך (Mixnitzbach), המתחיל באזור זומרלם (Sommeralm), חוצה את טייכלם (Teichalm) וממשיך אל הנקיק. כדי שזרימת המים תחזור בצורה משמעותית, נדרש לפחות שבוע של גשמים רצופים. בתצלומים שצולמו ב-5 באוגוסט נראו מפלים יבשים וערוצי נחלים חשופים.

לא כל גשם יכול להחזיר את המים במהירות. נחל מיקסניצבאך ניזון מאגן היקוות טבעי: חלק מהמים שיורדים במעלה ההרים נספגים תחילה באדמה ובסלעים ורק לאחר מכן מגיעים לנחל. לאחר מחסור ממושך בלחות, המשקעים החדשים מרווים תחילה את המאגר הזה, ולכן ממטרים קצרי טווח אינם מובילים בהכרח לחידוש מידי של הזרם הקודם.

אוסטריה חווה בצורת שיא ב-2026

התייבשות הנקיק לא נבעה מאנומליה אקלימית מקומית. השירות המטאורולוגי והגיאופיזי של אוסטריה, GeoSphere Austria, בהערכה מ-18 באוגוסט הגדיר את 12 החודשים האחרונים כתקופה היבשה ביותר מאז תחילת המדידות ב-1850. מ-1 בינואר ועד 12 באוגוסט, ב-72% משטח המדינה נרשם מספר ימים יבשים גבוה יותר מבכל תקופה מקבילה ב-65 השנים האחרונות. בשטיריה ירדו בתקופה זו 29% פחות משקעים מהממוצע האקלימי. הקיץ הביא עמו שני גלי חום עזים, והטמפרטורה המרבית הגיעה ל-41,2 מעלות צלזיוס.

מצב קשה במיוחד נרשם במזרח המדינה. מ-23 בפברואר ועד 9 באוגוסט ירדו בווינה, באוסטריה תחתית ובבורגנלנד בממוצע 210,9 מ״מ של משקעים לעומת 405 מ״מ כרגיל. הרצף הארוך ביותר של ימים יבשים ללא הפסקה במדינה בשנת 2026 הגיע ל-48 ימים.

אופיו הקיצוני של פרק הזמן הנוכחי מאושר גם על ידי מדד המשקעים וההתאדות המתוקנן (SPEI). מדד זה לוקח בחשבון לא רק את כמות המים שירדה, אלא גם את אובדן הלחות הפוטנציאלי כתוצאה מהתאדות. ערכים הנמוכים ממינוס 2 מעידים על בצורת קיצונית. ביולי ירד מדד ה-SPEI של 12 חודשים באוסטריה אל מתחת למינוס 4 — רמה שלא נצפתה מעולם בכל שנות המדידה.

הגירעון הנוכחי לא נוצר תוך שבועות ספורים. קלימטולוגים מציינים כי הוא הצטבר בהדרגה מאז תקופת השיטפונות של שנת 2024, כאשר האביב והקיץ היבשים של 2026 בשילוב טמפרטורות גבוהות פגעו קשות במאזן המים. אפילו חזרה לכמות גשמים רגילה לא תאפשר לפצות במהירות על המחסור המצטבר בלחות.

החורף הותיר את האלפים עם מאגרי שלג נמוכים

עבור ברנשוצקלאם יש חשיבות לא רק לגשמי הקיץ. מעטה השלג מתפקד כמאגר מים עונתי: המשקעים נאגרים בחורף ומזינים בהדרגה את נחלי ההרים בעת הפשרתם באביב ובתחילת הקיץ.

החורף שקדם לבצורת הנוכחית היה חריג לרעה עבור מנגנון זה. סקירת אקלים משותפת של האלפים לחודשים נובמבר 2025 — אפריל 2026 הראתה כי עומק השלג הממוצע באזורים האלפיניים של גרמניה, אוסטריה ושוויץ היה בין חמשת הנמוכים ביותר מאז 1991. באלפים הצפוניים תקופת חורף זו הייתה השנייה ביובשה מאז 1991, ובאלפים הדרומיים — היבשה ביותר. בחודשים מסוימים הגיע המחסור במשקעים ל-70%, ואירועי שלג משמעותיים במחצית הראשונה של החורף כמעט ולא נרשמו. הטמפרטורה הממוצעת הייתה גבוהה ב-1,1 מעלות צלזיוס מהממוצע לשנים 1991–2020.

כך החל הקיץ כאשר מאגרי השלג כבר היו מצומצמים, והחודשים היבשים שבאו לאחר מכן הפחיתו עוד יותר את הזרימה אל מקורות המים הקטנים.

מעטה השלג באלפים מצטמצם מזה עשורים

החורף האחרון משתלב במגמה ארוכת טווח. מחקר שפורסם בכתב העת המדעי The Cryosphere ריכז נתונים מיותר מ-2,000 תחנות באוסטריה, צרפת, גרמניה, איטליה, סלובניה ושוויץ. יותר מ-800 תחנות שימשו להערכת מגמות לשנים 1971–2019. עומק השלג העונתי הממוצע מנובמבר עד מאי ירד בכ-8,4% לעשור. העומק העונתי המרבי ומשך הימצאות מעטה השלג ירדו בממוצע ב-5,6% לעשור.

נתונים אלה מספקים הקשר ארוך טווח למתרחש באלפים, אך כשלעצמם אינם מאפשרים לקבוע בוודאות כי דווקא שינוי האקלים האנתרופוגני גרם להיעלמות המים בברנשוצקלאם בקיץ 2026. לצורך הערכה כמותית של תרומת שינוי האקלים לבצורת ספציפית זו, נדרש מחקר שיוך אקלימי נפרד.

ברנשוצקלאם נותר פתוח לתיירים

היעדרם של המפלים המוכרים לא הוביל לסגירת הנקיק. פורטל התיירות הרשמי של מזרח שטיריה מציין כי עונת 2026 נמשכת מ-1 במאי ועד 31 באוקטובר. הכניסה פתוחה מדי יום בין השעות 08:00 ל-16:00. המעבר בתוך הנקיק עצמו אורך כשעה, ומסלולי ההליכה המלאים נמשכים בין 4,5 ל-9 שעות. עלות הכניסה למבוגר עומדת על 9 אירו.

סניף מיקסניץ הרשמי מציין אף הוא כי המסלול פועל כעת ללא הגבלות. בחורף הכניסה לנקיק אסורה, שכן מבני העץ, קירות הסלע ובטיחות המסלול דורשים בדיקות שוטפות.

מנקודת מבט מסחרית, מדובר במצב בלתי שגרתי: המוצר התיירותי נותר זמין, אך אחד ממרכיביו הטבעיים המרכזיים נעלם. המבקרים יכולים לצעוד באותו מסלול בדיוק, אך מראהו באוגוסט 2026 שונה מהותית מהתמונות עם אשדות המים השוצפים, שעליהן נבנתה תדמיתו של ברנשוצקלאם במשך עשרות שנים.

הנקיק נפתח מחדש לאחר שיפוץ בעלות של 1,7 מיליון אירו

העונה הנוכחית מתקיימת זמן קצר לאחר עבודות שיקום נרחבות בברנשוצקלאם. ביולי 2020 גרמה מפולת סלעים בנקיק למותם של שלושה בני אדם, ובעקבותיה נסגר המסלול למשך יותר מארבע שנים.

על פי נתוני סניף מיקסניץ של המועדון האלפיני האוסטרי, הנקיק נפתח מחדש לקהל הרחב ב-22 בספטמבר 2024. עלות העבודות הגיעה עד אז לכ-1,7 מיליון אירו. על המדרונות הותקנו רשתות פלדה להגנה מפני מפולות סלעים, ו-110 מתוך 168 סולמות וגשרי מעבר הוחלפו במלואם. לפני התאונה ביקר בברנשוצקלאם קהל של כ-40 אלף מבקרים מדי שנה.

השיפוץ הפחית את הסיכונים הקשורים למצב הסלעים ולתשתיות התיירות, אך לא יכול היה לבטל את תלותו של האתר במשקעים. כתוצאה מכך, פחות משנתיים לאחר הפתיחה המחודשת, הגורם המגביל העיקרי אינו עוד בטיחות המבנים, אלא המים.

העונה המלאה הראשונה אישרה ביקושים גבוהים

בקיץ 2025, בעונה המלאה הראשונה לאחר שנים של סגירה, תנועת התיירים התאוששה במהירות. עד 8 באוגוסט ביקרו בנקיק כ-20 אלף איש, כאשר יותר ממחציתם הגיעו מחוץ לאוסטריה. המפעיל צפה אז כ-30 אלף מבקרים לאורך כל העונה. המערכת האזורית של ORF דיווחה גם כי ההכנסות מכרטיסי הכניסה משמשות לכיסוי ההוצאות השוטפות באתר, כולל תיקונים שנתיים של סולמות שעלולים להיפגע משלג החורף.

נתונים סטטיסטיים סופיים ועדכניים על כמות המבקרים בברנשוצקלאם לקיץ 2026 טרם פורסמו. לכן, מוקדם להסיק מסקנות באשר למידה שבה השפיעו המפלים היבשים על הביקוש לאתר המסוים הזה.

תיירות אוסטריה רשמה שיא קיץ חדש

ברמה הלאומית אין עדיין סימנים לירידה בביקוש התיירותי. על פי נתוני Statistics Austria שפורסמו ב-25 באוגוסט וצוטטו על ידי משרד הכלכלה, האנרגיה והתיירות הפדרלי של אוסטריה, במאי–יולי 2026 נרשמו 41,87 מיליון לינות. מדובר בעלייה של 3,2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ושיא חדש למחצית הראשונה של עונת תיירות הקיץ.

חודש יולי הניב 19,46 מיליון לינות — עלייה של 4,8% לעומת אשתקד. מספר הכניסות צמח בקצב מהיר אף יותר, ב-9,3%, והגיע ל-5,97 מיליון. תיירים זרים היו אחראים ל-14,68 מיליון לינות, עלייה של 5,9%, ותושבי אוסטריה — ל-4,78 מיליון, 1,7% יותר מאשר בשנה הקודמת. בתקופה שבין ינואר ליולי הגיע המספר הכולל של הלינות ל-96,46 מיליון, גידול של 1,8%.

אינדיקטורים אלה חשובים להערכת ממדי התופעה: הבצורת שוברת השיאים טרם הפכה למשבר תיירות כלל-אוסטרי. במקביל, נתונים מצרפיים של בתי מלון, אכסניות ואמצעי אירוח אחרים אינם מאפשרים להעריך את מצבו של אתר טבע בודד.

סיכוני האקלים הופכים למקומיים יותר מסטטיסטיקת התיירות

ברנשוצקלאם ממחיש מדוע נתונים כלל-ארציים עלולים לטשטש שינויים ברמת האתרים הבודדים. ענף התיירות במדינה עשוי לשבור שיאים, בעוד שנקיק מסוים, אגם, קרחון או אתר סקי מאבדים חלק מתנאי הטבע שעליהם מבוססת האטרקטיביות שלהם.

עבור נדל״ן ותשתיות תיירותיות, התלות במשאב טבע ספציפי היא קריטית במיוחד. במקומות שבהם הביקוש קשור במעטה שלג אמין, במפלס מים, בקרחון או במפל, סיכון האקלים עלול להתממש זמן רב לפני סגירתו הפיזית של האתר. הגישה למסלול נשמרת, אך חוויית המבקר וערכו של היעד משתנים.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, הנתונים הנוכחיים אינם מהווים עילה לדיבורים על משבר בתיירות של אוסטריה: מספר הלינות ממשיך לעלות, וברנשוצקלאם ממשיך לקבל מבקרים. האיתות החשוב יותר טמון בפער שבין הנתונים החזקים של הענף למצבם של נכסי טבע ספציפיים. עבור המשקיע, צמיחה ברמת התיירות הלאומית כבר אינה מהווה טיעון עצמאי ומספק: יש להביא בחשבון את תלותו של המיקום הספציפי במשקעים, שלג, טמפרטורה ויציבות משאבי המים. עם זאת, לא ניתן לקבוע בשלב זה כי הבצורת הנוכחית תוביל לירידה ארוכת טווח במספר המבקרים בברנשוצקלאם — לשם כך יידרשו נתונים מלאים לעונת 2026 ולשנים הבאות.

]]> וינה מובילה בהיקף ההשכרות, האלפים — בהכנסות https://internationalinvestment.biz/he/austria/8707-viena-movila-be-haskara-alpiim-be-hakhnasot.html https://internationalinvestment.biz/he/austria/8707-viena-movila-be-haskara-alpiim-be-hakhnasot.html https://internationalinvestment.biz/austria/8707-viena-movila-be-haskara-alpiim-be-hakhnasot.html Tue, 25 Aug 2026 17:43:28 +0300 index וינה נותרה שוק ההשכרה לטווח קצר הגדול ביותר באוסטריה: שירות הניתוח AirROI מונה בה 9 216 מודעות פעילות. עם זאת, מבחינת הכנסה מוערכת לנכס, עיירות הנופש האלפיניות מקדימות את הבירה באופן ניכר. בסנקט אנטון אם ארלברג מגיע המדד ל-$3 355 בחודש עם מחיר ממוצע של $555 ללילה שהוזמן. השוק נתמך בביקוש תיירותי שובר שיאים, אך הכנסה גבוהה כשלעצמה אינה מעידה על תשואה גבוהה מהשקעות: נתונים אלה אינם משקפים את מחירי הנדל״ן, עלויות המימון, המסים, הוצאות התפעול והמגבלות המקומיות.

וינה נותרה שוק ההשכרה לטווח קצר הגדול ביותר באוסטריה

שוק ההשכרה לטווח קצר באוסטריה נבדל באופן משמעותי בין אזור לאזור. וינה מרוויחה מיתרון הגודל ומתיירות עירונית יציבה, בעוד שיעדי סקי ויעדים אלפיניים מניבים הכנסה גבוהה יותר מכל נכס בודד הודות למחירי שהייה גבוהים יותר.

נתוני פלטפורמת הניתוח AirROI לגבי אוסטריה שעודכנו ב-8 באוגוסט מכסים 100 שווקים. השירות משווה את מספר המודעות הפעילות ב-12 החודשים האחרונים, ההכנסה החודשית הממוצעת למודעה, המחיר הממוצע ללילה שהוזמן ושיעור התפוסה. בממוצע ב-100 השווקים שנכללו, התפוסה עומדת על 33,1%, ההכנסה החודשית — $1 754, ומחיר הלילה — $270. מדדים אלה חושבו על ידי AirROI ואינם מהווים סטטיסטיקה רשמית של Airbnb או נתונים משוקללים של כלל שוק ההשכרה לטווח קצר באוסטריה.

בווינה מונה השירות 9 216 מודעות פעילות — יותר מפי שמונה לעומת גראץ, התופסת את המקום השני עם 1 141 נכסים. ההכנסה החודשית הממוצעת למודעה וינאית מוערכת ב-$1 627, המחיר הממוצע ללילה שהוזמן — $167, ושיעור התפוסה — 43,9%. עבור גראץ המדדים עומדים על $783, $109 ו-34,7% בהתאמה.

הפער בין שתי הערים הגדולות ממחיש כי גודל השוק כשלעצמו אינו קובע את התוצאה הפיננסית של נכס מסוים. מחירים ותפוסה גבוהים יותר יכולים לפצות על היצע נמוך בהרבה של נכסים.

זלצבורג ואינסברוק עוקפות את וינה בהכנסות

בין מוקדי התיירות הגדולים, זלצבורג ואינסברוק מציגות הכנסה גבוהה יותר. בזלצבורג נספרו 540 מודעות פעילות עם הכנסה חודשית ממוצעת של $2 539. נתון זה גבוה בכ-56% מזה של וינה. המחיר ללילה שהוזמן מגיע ל-$208, והתפוסה עומדת על 46,9%.

אינסברוק, עם 423 מודעות פעילות, מציגה הכנסה חודשית ממוצעת של $2 319 ומחיר של $198 ללילה. שיעור התפוסה מגיע ל-48,6%. AirROI משווה בנפרד במדד זה שווקים עם לפחות 300 מודעות: מתוכם אינסברוק תופסת את המקום הראשון, זלצבורג את השני, ווינה את השלישי.

צל-אם-זה מציגה מודל אחר. עם 513 מודעות, התפוסה עומדת על 31,1% בלבד, אך המחיר הממוצע ללילה שהוזמן מגיע ל-$341 וההכנסה החודשית — ל-$2 130. לכן הכנסה גבוהה בעיירות נופש עשויה לנבוע לא מתדירות ההזמנות, אלא ממחיר שהייה גבוה במיוחד בתקופות של ביקושי שיא.

סנקט אנטון מובילה בהכנסות ובמחיר ללילה

המדד הגבוה ביותר להכנסה חודשית ממוצעת מבין 100 השווקים נרשם בסנקט אנטון אם ארלברג. באחד מאתרי הסקי המפורסמים ביותר בטירול, השירות מונה 124 מודעות פעילות בלבד, אך ההכנסה הממוצעת מגיעה ל-$3 355 בחודש.

סנקט אנטון מובילה במקביל גם במחיר: העלות הממוצעת ללילה שהוזמן עומדת על $555 עם תפוסה של 39,2%. אחריה בהכנסה חודשית מדורגות מילבאך אם הוכקוניג עם $3 001, בראנד עם $2 933 ושארניץ עם $2 896.

קיצביהל, מאתרי הנופש האלפיניים המפורסמים באוסטריה, כולל 162 מודעות פעילות. ההכנסה הממוצעת מגיעה ל-$2 824 בחודש, מחיר הלילה — $435, והתפוסה — 33,5%. בקירכברג אין טירול הסמוכה המחיר עומד גם הוא על $435, וההכנסה החודשית הממוצעת מוערכת ב-$2 806.

ההבדל מול וינה משמעותי: ההכנסה החודשית המוערכת בסנקט אנטון גבוהה יותר מפי שניים. עם זאת, מנתונים אלה לא ניתן להסיק שרכישת נכס שם משתלמת יותר באופן אוטומטי. לחישוב תשואת ההשקעות נדרש לכל הפחות מחיר הנדל״ן עצמו, שאינו מופיע בדירוג.

התיירות באוסטריה שברה שיא בתחילת עונת הקיץ

המדדים הגבוהים בהשכרה לטווח קצר נתמכים בעלייה בתנועת התיירים. נתונים ראשוניים של Statistics Austria ליולי 2026 מראים כי ממאי עד יולי נרשמו במתקני האירוח באוסטריה 41,87 מיליון לינות. זוהי עלייה של 3,2% לעומת השנה הקודמת, ושיא חדש עבור שלושת החודשים הראשונים של עונת הקיץ מאז תחילת הרישום הסטטיסטי הממוחשב ב-1973.

ביולי עלה מספר הלינות ב-4,8% ל-19,46 מיליון. מספר ההגעות צמח ב-9,3% ל-5,97 מיליון. אורחים מחו״ל היו אחראים ל-14,68 מיליון לינות — עלייה של 5,9% לעומת יולי 2025, ותושבי אוסטריה — ל-4,78 מיליון, עלייה של 1,7%.

גרמניה נותרה שוק המקור הזר העיקרי: תיירים גרמנים רשמו ביולי 7,18 מיליון לינות (עלייה של 4,8%). הנתון מהולנד צמח ב-11,5% ל-1,53 מיליון, ומצ׳כיה — ב-21,8% ל-740 אלף. בין ינואר ליולי רשמה אוסטריה 96,46 מיליון לינות, גידול של 1,8% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025.

הסטטיסטיקה הרשמית מקיפה מתקני אירוח תיירותיים מסחריים ופרטיים ברשויות מקומיות המחויבות לדווח ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה. לפיכך, אין להשוות נתונים אלה ישירות להזמנות דרך Airbnb, אך הם מאפשרים להעריך את הביקוש הכללי, שעליו נשען גם שוק ההשכרה לטווח קצר.

השווקים האלפיניים שומרים על סיכון עונתי גבוה

מחיר ממוצע של $555 ללילה בסנקט אנטון או $435 בקיצביהל משקף את יכולתם של יעדי סקי פופולריים להעלות מחירים בחדות בתקופות שיא. במקביל, שיעור התפוסה שלהם נמוך משמעותית מזה של אינסברוק.

בסנקט אנטון עומד המדד על 39,2%, בקיצביהל על 33,5%, ובצל-אם-זה על 31,1%. לעומת זאת, אינסברוק, עם מחיר נמוך בהרבה של $198, מגיעה לתפוסה של 48,6%.

עבור הבעלים משמעות הדבר היא מודלים שונים של תזרים מזומנים. אתרי סקי תלויים יותר בעונות השיא של החורף ובהצלחת עונת הקיץ, בעוד שעיר מחוזית גדולה יכולה לפזר את הביקוש בצורה אחידה יותר הודות לתיירות עירונית, אירועים, לימודים ונסיעות עסקים.

על כן, נכון יותר להשוות בין שווקים לא רק על פי מחיר ללילה או הכנסה, אלא גם לפי עונתיות, תקופת ההשכרה האפשרית, עלויות הניהול ועלות רכישת הנכס.

בווינה חלה מגבלה של 90 ימים

כמו כן, אין לראות במספר המודעות הפעילות הוכחה לכך שניתן להשכיר כל נכס שנרכש לתיירים ללא הגבלה.

כללי עיריית וינה להשכרה לטווח קצר קובעים כי החל מ-1 ביולי 2024 אין להשתמש בדירות מחוץ לאזורי מגורים ייעודיים להשכרה תיירותית קצרת טווח ליותר מ-90 ימים בשנה קלנדרית ללא היתר מיוחד. היתר כזה ניתן לתקופה מרבית של חמש שנים ורק בעמידה בתנאים שנקבעו. עבור השכרת דירת מגורים אישית לתקופה של עד 90 יום ללא ויתור קבוע על מקום המגורים העיקרי, חל חריג של שימוש משותף במגורים.

בין התנאים למתן היתר נמנים מגבלות על ייעוד המבנה והשימוש בחלליו, וכן הסכמת כל בעלי הזכויות בנכס. באזורי מגורים חלים כללים נפרדים. הגבלות נוספות עשויות לנבוע מחוזה השכירות או מתקנון הדיירים בבניין משותף.

נקודה זו חשובה במיוחד בעת שימוש בנתונים מפלטפורמות אנליטיות. AirROI מסווגת את וינה כשוק עם רמת רגולציה נמוכה. דירוג פנימי זה אינו מהווה הערכה משפטית ואינו משקף באופן מלא את הרגולציה העירונית התקפה.

תקנת האיחוד האירופי לא קבעה רישום אחיד בכל אוסטריה

החל מ-20 במאי 2026 חלה תקנת האיחוד האירופי 2024/1028 בדבר איסוף ושיתוף נתונים על השכרה לטווח קצר. היא קובעת דרישות אחידות להחלפת מידע במקומות שבהם הרשויות מפעילות הליכי רישום, אך כשלעצמה אינה מחייבת כל מדינה או אזור להקים מערכת כזו. הדבר עולה מתוך הנוסח וההסברים של EUR-Lex לגבי תקנה 2024/1028.

אוסטריה מיישמת מודל מבוזר, שכן נושאי התיירות מצויים בסמכות המדינות הפדרליות. המשרד הפדרלי לכלכלה, אנרגיה ותיירות של אוסטריה מציין כי במועד תחילת יישום התקנה, אף מדינה פדרלית לא התחברה תחילה למערכת הרישום שנקבעה בה. לפיכך, לא נוצר מספר רישום ארצי אחיד חדש לנכסי השכרה לטווח קצר. עם זאת, הדרישות המדינתיות, המוניציפליות והאחרות הקיימות ממשיכות לחול.

עבור המשקיע, משמעות הדבר היא שיש לבדוק את הכללים ישירות עבור המדינה הפדרלית, הרשות המקומית והנכס הספציפי. לא ניתן להשליך את המדיניות של וינה באופן אוטומטי על טירול, זלצבורג, שטיריה או פורארלברג.

הכנסות מ-Airbnb אינן שוות לתשואת נדל״ן

ההכנסה החודשית הממוצעת בדירוג מציגה תוצאה תפעולית של המודעה, אך אינה עונה על שאלת ההשקעות המרכזית: כמה ירוויח הבעלים ביחס לסכום שהושקע ברכישת הנדל״ן.

מההכנסה יש לשלם על ניהול הנכס, עמלות, ניקיון, חשבונות שוטפים, ביטוח, תחזוקה שוטפת, שירותים ומסים. בעת הרכישה קיימות גם הוצאות עסקה, ובמקרה של נטילת הלוואה — תשלומי ריבית.

לכן, לא ניתן לפרש את ההבדל בין $1 627 בווינה ל-$3 355 בסנקט אנטון כיתרון כפול של השוק השני עבור המשקיע. אם עלות רכישת הנכס באתר הנופש גבוהה משמעותית, התשואה הנקייה הסופית עשויה להיות דומה או אף נמוכה יותר.

נתוני ההשכרה לטווח קצר במקרה זה מאפשרים להעריך את המחזור הפוטנציאלי של הנכס, אך לצורך החלטת השקעה נדרש לחשב את תזרים המזומנים הנקי ואת התשואה על ההון שהושקע בפועל.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, דירוג ההשכרה לטווח קצר באוסטריה ממחיש בראש ובראשונה את ההבדלים בכלכלה התפעולית בין ערים לעיירות נופש, אך אינו מאפשר לקבוע מהו שוק הנדל״ן הרווחי ביותר. יעדים אלפיניים מסוגלים להניב הכנסה כפולה למודעה בהשוואה לווינה, אולם עלויות הרכישה, העונתיות וההוצאות עשויות לצמצם יתרון זה במידה ניכרת. תשומת לב מיוחדת נדרשת להערכות רגולטוריות של גורמי צד שלישי: סיווג עיר כשוק בעל מגבלות נמוכות אינו מהווה תחליף לבדיקת התקנות התקפות. עבור המשקיע, גורמי המפתח נותרים מחיר הכניסה, תזרים המזומנים הנקי, האפשרות להשכיר את הנכס כחוק והתשואה לאחר קיזוז כלל ההוצאות.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

]]>