ברבעון השני של שנת 2026 מחירי הדיור בבלגיה עלו ב-2,1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, אך מספר העסקאות בשוק היד שנייה ירד ב-11%. השווי הכולל של העסקאות ירד ב-7,6%. נתונים אלה מתארים צדדים שונים של השוק: מדד המחירים משקף את השינוי בשווי של נכסים בני-השוואה, ואילו מספר המכירות מעיד על פעילות הרוכשים והמוכרים. שוק הנדל״ן הבלגי נותר באזור של התייקרות מתונה, אך הנזילות נחלשת.

נכסי יד שנייה מתייקרים, דירות מקבלן מוזלות

לשכת הסטטיסטיקה של בלגיה Statbel רשמה עלייה שנתית של 2,1% במדד מחירי הדיור הכללי ברבעון השני לעומת 1,9% ברבעון הראשון. בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים, המדד עלה ב-0,1% בלבד. בתוכו נרשמו מגמות מנוגדות: דיור קיים התייקר ב-3,9% בהשוואה שנתית, ואילו דירות מקבלן הוזלו ב-3,2%. בהרכב החישוב, לדיור הקיים היה משקל של 73,5%, ולחדש — 26,5%.

תרשים: שינוי שנתי במדדי המחירים עבור נכסי מגורים חדשים וקיימים בבלגיה ברבעון ה-2 של 2026. מקור: Statbel, 25 בספטמבר 2026; הדמיה: International Investment.

המדד מתבסס על שנת 2025 כבסיס השווה ל-100 נקודות, וברבעון השני הגיע ל-100,78 לעומת 100,65 ברבעון הראשון. נתון זה אינו שווה למחיר הממוצע של דירה שנמכרה: הסטטיסטיקה מתאימה את עצמה לשינויים במאפייני הנכסים, בעוד שהמחיר הממוצע או החציוני של עסקה תלוי בסוג הנכס שנמכר בפועל בתקופת הדיווח. לכן, השוואת המדד למחירים במודעות ללא הסבר מתודולוגי הייתה מטעה את הקורא.

היקף המכירות מצטמצם מהר יותר משווי השוק

על פי נתונים נפרדים של Statbel לשוק היד שנייה, ברבעון השני ירד מספר העסקאות שנרשמו ב-11% לעומת התקופה המקבילה ב-2025, וערכן הכספי ירד ב-7,6%. ביחס לרבעון הראשון נרשמה ירידה של 4,5% בכמות ו-6,7% בשווי. מספר הרוכשים פחת, אך מדד המחירים הכולל לא ירד לטריטוריה שלילית: עליית מחירים מתונה יכולה בהחלט להתקיים לצד ירידה במחזורים.

עבור בעלי נכסים הבחנה זו חשובה במיוחד. עלייה נומינלית במדד הארצי עדיין אינה מבטיחה אפשרות למכור בית מסוים במהירות ובמחיר המבוקש. על קצב ביצוע העסקה משפיעים המיקום, מצב המבנה, יעילות אנרגטית, זמינות מימון משכנתאות ותחרות מול הצעות דומות. ללא נתונים על משך המכירה וגובה ההנחות, לא ניתן לאמוד את ההשפעה הממוצעת של הירידה במספר העסקאות.

בריסל יקרה יותר מוולוניה ומפלנדריה

במסגרת נתוני העסקאות שפורסמו למחצית הראשונה של 2026, המחיר החציוני של דירה בבלגיה עמד על €257 אלף, של בית טורי או דו-משפחתי — €285 אלף, ושל בית פרטי — €402,4 אלף. חציון מציין את מחיר אמצע ההתפלגות של עסקאות מסוג זה, ולא שווי של נכס סטנדרטי שניתן להעתיק מאזור לאזור. הוא שונה גם ממדד המחירים, המחושב בהתאמה למאפייני הנדל״ן הנמכר.

הפער בין האזורים נותר משמעותי. המחיר החציוני של בית טורי או דו-משפחתי הגיע ל-€550 אלף במחוז הבירה בריסל, ל-€325 אלף בפלנדריה ול-€195 אלף בוולוניה. ברבעון השני מדד מחירי הדיור הקיים עלה ב-4,4% בפלנדריה וב-3% בבריסל ובוולוניה. הסקירה הקודמת של International Investment על תקציב של €300 אלף בבריסל מסייעת לראות את ההיבט המעשי של הבדלים אלה: סכום זהה מקנה לרוכש שטח וסוג נכס שונים לחלוטין בהתאם לאזור.

מדוע השוק זקוק גם לנתוני מחירים וגם לנתוני עסקאות

עבור משקיע ברבעון ה-2, חשובה לא רק עליית ערך הנכס. ירידה בעסקאות פירושה שבעת יציאה מההשקעה יש חשיבות רבה יותר לעומק הביקוש המקומי ולקצב המכירה. דירות מקבלן ושוק היד שנייה נעים בכיוונים שונים מבחינת מחירים, ועסקאות חציוניות נבדלות בין האזורים פי כמה. שוק כזה דורש בחינה נפרדת של הכנסות משכירות, מסי עסקה, הוצאות השבחה ודיסקאונט אפשרי במכירה.

בהשוואה כלל-אירופית, בלגיה רושמת צמיחה מתונה בהרבה משווקים בעלי אינפלציה דו-ספרתית במחירי הדיור. אולם אין להשתמש ב-2,1% הארציים באופן אוטומטי במקום תחזית אזורית או מדד תשואה משכירות. מאחר שהכתבה הקודמת של International Investment תיארה את סיכומי שנת 2025, יש להוסיף את הנתונים החדשים ל-URL הקיים יחד עם עדכון המסך הראשון וה-SEO, מבלי ליצור עמוד נוסף על אותו המדד.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות (FAQ)

בכמה עלו מחירי הדיור בבלגיה ברבעון ה-2 של 2026? ב-2,1% בשנה לפי מדד המחירים הכללי של Statbel.

מדוע דירות מקבלן מוזלות למרות העלייה הכללית? מדד הדירות מקבלן ירד ב-3,2%, בעוד שדיור קיים התייקר ב-3,9%; לפלח היד שנייה יש משקל גבוה יותר במדד הכללי.

בכמה ירד מספר העסקאות? ב-11% בהשוואה שנתית ברבעון השני של 2026 לפי נתוני שוק היד שנייה.

כמה עולה דירה בבלגיה? המחיר החציוני של דירה על פי עסקאות שנרשמו במחצית הראשונה של 2026 עמד על €257 אלף; המחיר בפועל תלוי באזור.

בשנת 2026, שיעורי מס ההכנסה השוליים הגבוהים ביותר ליחידים בקרב מדינות אירופה הגדולות חלים בדנמרק — 60,5%, צרפת — 55,4%, אוסטריה — 55%, ספרד — 54%, בלגיה — 53,5% ופורטוגל — 53%. בבולגריה וברומניה השיעור המרבי עומד על 10%, בהונגריה — 15%, ובגאורגיה — 20%. הנתונים של Tax Foundation כוללים מיסים לאומיים ואזוריים ותוספות היכן שרלוונטי, אך אינם כוללים דמי ביטוח לאומי.

עבור המשקיע, הדירוג משתנה כאשר מביאים בחשבון את מס הרכוש השנתי, מס במכירה והיטלים על הון משמעותי. צרפת וספרד הופכות יקרות יותר לבעלי תיקי נכסים גדולים, בעוד גרמניה ואיטליה מעניקות יתרונות בעת החזקה לטווח ארוך. גאורגיה בולטת עם מס של 5% בלבד על השכרת מגורים, היעדר מס רכישה ופטור מלא ממס רווחי הון לאחר החזקה של מעל שנתיים; קפריסין ומלטה אינן גובות מס רכוש שנתי ברמה הלאומית, אך ממסות את היציאה מההשקעה.

השוואה: הכנסה והחזקת נדל״ן

הטבלה מציגה את שיעורי המס המרביים על הכנסת יחיד ואת הכללים הבסיסיים למיסוי שנתי על החזקת נדל״ן להשקעה. אין זה שיעור המס האפקטיבי של נישום ספציפי: התוצאה תלויה בתושבות המס, ברשות המקומית, בשווי הנכס, בהטבות ובמבנה ההחזקה.

מס הכנסה גבוה אינו שווה בהכרח לנטל גבוה על המשקיע

דנמרק מובילה בשיעור מס ההכנסה המרבי, אך אין זה הופך אותה באופן אוטומטי למדינה היקרה ביותר עבור בעל נדל״ן. אותו הגיון פועל גם בכיוון ההפוך: שיעור מס הכנסה נמוך אינו מבטיח נטל נמוך על ההון.

בתחום הנדל״ן יש להבחין בין שלושה שלבים עיקריים. הראשון חל במהלך ההחזקה: מס רכוש שנתי, מס על הכנסות משכירות ולעיתים מס עושר. השני — בעת הרכישה, כאשר חלות אגרות רישום או מס רכישה. השלישי — בעת המכירה, כאשר המדינה עשויה למסות את השבח או את סכום העסקה כולו.

מסיבה זו, צרפת נראית יקרה משמעותית בתרחיש של תיק נכסים גדול בהשוואה לבעלים של דירה בודדת. גרמניה, לעומת זאת, משלבת שיעור מס גבוה על הכנסה אישית עם אפשרות למכור נדל״ן פרטי לאחר החזקה ממושכת ללא מס שבח.

מכירת נדל״ן ומס עושר

כאן מוצגים הכללים הכלליים עבור משקיע פרטי. במקרים ספציפיים עשויים לחול שינויים בהתאם לדירת מגורים יחידה, תקופת ההחזקה, אופן הרכישה, מעמד של מוכר מקצועי ואמנות למניעת כפל מס.

צרפת ממסה תיקי נדל״ן גדולים

בצרפת מוטל מס נפרד על עושר נדל״ני המכונה IFI. הוא חל כאשר השווי הנקי של הנדל״ן החייב במס עולה על 1,3 מיליון אירו. המדרגות מתחילות מ-0,5% ומגיעות ל-1,5%; לאחר חציית הרף, החישוב מבוצע כבר מחלק הבסיס שמעל 800 אלף אירו. רשות המיסים הצרפתית מציינת במפורש כי תושב מצהיר על נדל״ן ברחבי העולם, בעוד שתושב חוץ מצהיר על נכסים בצרפת בכפוף לתנאי המיסוי.

מכירת דירה שנייה או נדל״ן להשקעה מחויבת בדרך כלל במס שבח בשיעור 19% בתוספת היטלים סוציאליים של 17,2%. ההטבה גדלה ככל שתקופת ההחזקה מתארכת: ניתן להגיע לפטור מלא מחלק מס ההכנסה לאחר 22 שנה, ומההיטלים הסוציאליים — לאחר 30 שנה. עבור חלק מתושבי החוץ חלים כללים שונים ביחס להיטלים אלו, ולכן שיעור של 36,2% אינו אוניברסלי לכל מוכר זר.

עבור משקיע בעל נכסים יוקרתיים, הדבר דורש חישוב כפול: עלות החזקה שנתית דרך ה-IFI והשלכות המס בעת המכירה.

ספרד משלבת מיסוי מקומי ומס רכוש

בספרד, מס ה-IBI השנתי תלוי בערך הקדסטרלי וברשות המקומית. עבור נדל״ן עירוני, הטווח הבסיסי הוא 0,4–1,1%, אם כי הרשות המקומית רשאית להפעיל התאמות נוספות בתנאים הקבועים בחוק.

מיסוי הון גדול מורכב אף יותר. מס העושר מוסדר בין היתר על ידי הקהילות האוטונומיות, ולכן השיעור והפטורים משתנים לפי אזור. במקביל חל מס סולידריות קבוע על עושר רב. הוא חל על בסיס רלוונטי מעל 3 מיליון אירו בשיעורים של 1,7%, 2,1% ו-3,5%. החישוב לוקח בחשבון את יחסי הגומלין עם מס העושר, ולכן לא ניתן פשוט לחבר שיעורים אלה.

בעת מכירת נכס על ידי תושב מס, השבח נכנס לבסיס הכנסות החיסכון, שבו בשנת 2026 חלים שיעורים של עד 30%. עבור תושב חוץ, השבח מנדל״ן ספרדי ממוסה בדרך כלל בשיעור 19%; הרוכש מנכה במקביל 3% ממחיר המכירה כמקדמת מס של המוכר.

מכלול כללים זה הופך את ספרד למדינה שבה עבור תיק נכסים גדול, מיקום הרכישה חשוב כמעט כמו שווי הנכס עצמו.

פורטוגל אינה מטילה מס עושר כללי

בפורטוגל המבנה שונה. שיעור מס ההכנסה המרבי לתושב עומד על 48%, ועבור הכנסות גבוהות חל היטל סולידריות נוסף של 2,5% ו-5%. בטווח העליון שיעור המס השולי הכולל מגיע לכ-53%.

נדל״ן עירוני חייב במס IMI שנתי. הרשויות המקומיות קובעות שיעור בטווח של 0,3–0,45% משווי המס. עבור תיקי נדל״ן למגורים בהיקף גדול יותר חל מס AIMI נוסף. ליחידים ניתן ניכוי של 600 אלף אירו מבסיס המס, ובחישוב משותף של בני זוג — 1,2 מיליון אירו; מעבר לכך חלה מדרגת מס פרוגרסיבית.

בפורטוגל אין מס כללי על עושר נקי. עם זאת, עבור בעלים של מספר נכסים יוקרתיים, AIMI ממלא תפקיד דומה בכל הנוגע לנדל״ן.

במכירת נדל״ן נלקחים בדרך כלל בחשבון 50% מהשבח. עבור תושבי חוץ חל מודל דומה מאז 2023: מחצית מהשבח נכללת בחישוב לפי מדרגות המס, וההכנסה העולמית משמשת לקביעת שיעור המס החל.

גרמניה ואיטליה מתגמלות החזקה ארוכת טווח

בגרמניה אין מס עושר כללי פעיל. בעל נדל״ן משלם מס Grundsteuer מקומי, אשר לאחר הרפורמה של שנת 2025 תלוי במדינה הפדרלית, במקדם המוניציפלי ובמאפייני הנכס. אין שיעור אחיד למדינה כולה.

הדבר החשוב ביותר למשקיע פרטי הוא תקופת ההחזקה. אם הנכס נמכר תוך עשר שנים ממועד הרכישה, השבח עשוי להיות מחויב במס הכנסה לפי שיעור פרוגרסיבי אישי. לאחר עשר שנים, מכירה פרטית פטורה בדרך כלל ממס. עבור דירת מגורים אישית חלים חריגים ייעודיים.

איטליה משתמשת בסף דומה אך קצר יותר. נדל״ן להשקעה ונכס שני כפופים בדרך כלל למס מוניציפלי מסוג IMU; שיעור הבסיס לנכסים אחרים עומד על כ-0,86%, אך הרשות המקומית רשאית לשנותו. במכירה, השבח עשוי להיות ממוסה לפי סולם פרוגרסיבי או בשיעור נפרד של 26%, אך לאחר יותר מחמש שנות החזקה מכירות פרטיות רבות פטורות ממס.

עבור תושב מס איטלקי, גם נדל״ן מחוץ למדינה בעל חשיבות. הוא כפוף למס IVIE בשיעור של 1,06%, כאשר מס רכוש ששולם בחו״ל יכול, בכפוף לתנאים, להקטין את התשלום באיטליה.

יוון שומרת על חלון הזדמנויות זמני במכירה

ביוון, מס ENFIA השנתי מחושב על בסיס מיקום, שטח, ייעוד, גיל ומאפיינים נוספים של הנכס. עבור יחידים, נטל נוסף חל כאשר שווי התיק עולה על 500 אלף אירו.

החל משנת 2026, הכנסות משכירות ממוסות במדרגות של 15%, 25%, 35% ו-45%. במקביל, מס רווחי הון על מכירת נדל״ן מושהה עד סוף שנת 2026. סעיף המס קיים בחוק, אך אינו מיושם בשנה הנוכחית.

נדל״ן למגורים באירופה עשוי להיות ממוסה בעת החזקה, מכירה וכחלק מעושר רחב. בניין ברחוב rue Gay-Lussac בפריז. צילום: Wikimedia Commons.

עבור המשקיע מדובר ביתרון זמני ולא במאפיין קבוע של המערכת היוונית. תוכניות מכירה לאחר שנת 2026 יש לחשב מחדש בהתאם לכללים שיחולו במועד העסקה.

גאורגיה: 5% על שכירות והגנה מפני עליות מיסים חדות

קוד המס של גאורגיה קובע שיעור מס הכנסה כללי ליחידים ברמה של 20%, אך עבור השכרת מגורים חל משטר מיוחד: יחיד שאינו דורש ניכויים בגין הכנסה זו משלם 5% בלבד. שבח חייב במס ממכירת דירת מגורים או בית עם הקרקע הצמודה ממוסה אף הוא בשיעור של 5%. אם הנכס היה בבעלות במשך יותר משנתיים, השבח מהמכירה פטור ממס הכנסה.

בעת רכישת נדל״ן אין מס רכישה נפרד ואין מס בולים. International Investment, בסקירת התנאים למשקיעים בגאורגיה, מדגישה אף היא את שיעור ה-5% על השכרת מגורים ואת היעדר מס הרכישה כחלק מנטל המס הנמוך על המשקיע הפרטי. לחישוב התשואה יש לכך השפעה ניכרת: מערכת המס אינה מוסיפה אחוזים בודדים למחיר הכניסה, בשונה ממספר תחומי שיפוט אירופיים.

החל מ-30 בספטמבר 2026, משטר מס הרכוש ליחידים הפך למקל יותר. תיקון לקוד המס העלה את רף הפטור המלא מ-40 אלף לארי ל-100 אלף לארי של הכנסה משפחתית בשנה הקודמת עבור רכוש החייב במס, למעט קרקע. אם ההכנסה המשפחתית עולה על 100 אלף לארי, המס על רכוש זה עומד על 0,8–1% משווי השוק. קרקע ממוסה בנפרד. ההטבה החדשה חלה גם על מס רכוש שיש להצהיר עליו בשנת 2026.

מרכיב ייחודי במודל הגיאורגי הוא ההגבלה על העלאה חדה של מיסים לאומיים. מנגנון זה מתואר לעיתים כמורטוריום, אך משפטית הוא בנוי אחרת. החוק האורגני ״על חירות כלכלית״ דורש משאל עם לצורך הטלת מס לאומי חדש או העלאת הרף העליון של שיעור המס הקיים, למעט מס קנייה (בלו). שינוי שיעור המס בתוך הגבולות שכבר נקבעו אינו דורש משאל עם; הממשלה רשאית גם להעלות מיסים באופן זמני לתקופה של עד שלוש שנים ללא משאל עם. מס רכוש מוסדר בנפרד בקוד המס.

עבור בעל נדל״ן, השילוב נראה אטרקטיבי בהרבה משיעור בודד של 20%: 5% על השכרת מגורים, היעדר מס רכישה, פטור משבח לאחר שנתיים של החזקה, רף מוגדל במס רכוש והיעדר מס עושר כללי. אין פירוש הדבר אפס מס, אך לאורך מחזור ההחזקה המלא, גאורגיה מתגלה כמקילה משמעותית בהשוואה לצרפת, ספרד או פורטוגל.

קפריסין ומלטה נוחות יותר בהחזקה השנתית

קפריסין ביטלה את מס הרכוש השנתי הלאומי עוד בשנת 2017. תשלומים מקומיים נותרו, אך אין מקבילה לאומית ל-IFI הצרפתי או למס העושר הספרדי.

מכירת נדל״ן בקפריסין חייבת במס רווחי הון בשיעור של 20%. החל משנת 2026 עודכנו הניכויים לכל החיים ליחידים, ורף ההחזקה העקיפה בנדל״ן באמצעות חברה הורד מ-50% ל-20% משווי המניות. בנוסף, המוכר משלם היטל של 0,4% מסכום העסקה במקרים הקבועים בחוק.

במלטה אין מס רכוש שנתי מסורתי ואין מס עושר כללי. במקום מס רווחי הון רגיל, בעת מכירת נדל״ן מקומי חל בדרך כלל מס סופי על מחיר ההעברה. השיעור הסטנדרטי במקרים רבים הוא 8%, ועבור חלק מהנכסים הישנים — 10%; קיימים שיעורים מיוחדים וחריגים.

לכן, שורה ריקה בעמודת המס השנתי אינה מעידה על אפס עלויות מיסוי להשקעה.

שווייץ והולנד מיישמות מודל שונה

בשווייץ, מס העושר הנקי חל ברמת הקנטונים והרשויות המקומיות. אין מס עושר פדרלי. השיעור המרבי המצטבר תלוי מאוד במקום המגורים ונע בקירוב בין 0,1% ל-0,87%. נדל״ן נכלל בחישוב העושר, וחובות מנוכים בהתאם לכללים הקבועים.

השבח ממכירת נדל״ן שוויצרי ממוסה ברמת הקנטון. לכן שתי השקעות זהות בקנטונים שונים עשויות להניב תוצאות שונות לחלוטין.

הולנד אינה מפעילה באופן רשמי מס עושר קלאסי. נכסי השקעה נכללים ב-Box 3 — מערכת מיסוי על תשואה מחושבת של חסכונות והשקעות. בשנת 2026 רף הפטור האישי עומד על 59,357 אירו, וההכנסה המחושבת ממוסה בשיעור של 36%. מערכת המעבר ממשיכה לפעול בהתאם לפסיקות בית המשפט העליון: הנישום יכול להוכיח תשואה ממשית נמוכה יותר, אם היא נמוכה מזו המחושבת.

נדל״ן להשקעה בהולנד מסווג כנכס Box 3 בתרחיש פרטי שכיח. בעת רכישת נכס שאינו מיועד למגורים אישיים, החל משנת 2026 חל מס העברת זכויות בשיעור 8%.

היכן המשקיע משלם יותר

אין תשובה אחידה לכל אירופה, מכיוון שהתוצאה תלויה בשאלה מה בדיוק משווים.

עבור אדם בעל הכנסה אקטיבית גבוהה מאוד, שיעורי המס העליונים הם הגבוהים ביותר בדנמרק, צרפת, אוסטריה, ספרד, בלגיה ופורטוגל. עבור בעל תיק נדל״ן גדול, צרפת וספרד בולטות במיוחד: שם מתווספים למס ההכנסה ומס הנכס גם מנגנוני מיסוי על הון גבוה. שווייץ ממסה עושר נקי מדי שנה ברמה הקנטונלית, ופורטוגל מחילה AIMI נוסף על החזקות נדל״ן גדולות.

עבור משקיע פרטי עם אופק השקעה ארוך, גרמניה ואיטליה עשויות להתגלות כמקלות יותר בעת יציאה, הודות לפטורים הניתנים לאחר תקופת החזקה מוגדרת. גאורגיה שייכת למשטרים הקלים יותר: 5% על השכרת מגורים, היעדר מס רכישה, פטור משבח לאחר החזקה של מעל שנתיים ורף חדש של 100 אלף לארי למס רכוש. קפריסין ומלטה נוחות יותר במס הרכוש הלאומי השנתי, אך המכירה נותרת אירוע מס. יוון בולטת בשנת 2026 עם הקפאה זמנית של מס השבח על נדל״ן.

לכן, לשאלה ״היכן באירופה המיסים הם הגבוהים ביותר״ יש מספר תשובות נכונות. עבור שכר זוהי קבוצת מדינות אחת, עבור תיק נכסים גדול — קבוצה אחרת, ועבור מכירת נכס לאחר חמש או עשר שנים — קבוצה שלישית.

תושב ותושב חוץ משלמים אחרת

תושבות מס יכולה לשנות לחלוטין את התמונה. תושב מצהיר בדרך כלל על הכנסותיו מכל העולם ובמדינות מסוימות גם על נכסיו בעולם. תושב חוץ ממוסה בדרך כלל רק על הכנסות ונכסים בתוך המדינה, אך כללי מכירת הנדל״ן עשויים להיות ייחודיים.

רובד נוסף נוצר על ידי אמנות למניעת כפל מס. הן קובעות לאיזו מדינה יש זכות למסות את השכירות או השבח, ובאיזה אופן המדינה השנייה מקזזת את המס שכבר שולם.

לפיכך, אותה דירה בשווי 500 אלף אירו עשויה להניב תשואה נטו שונה לשני בעלים בעלי אותה שכירות, אם הם תושבי מס של מדינות שונות.

בעל הנדל״ן נדרש להביא בחשבון את עלות ההחזקה הכוללת

בעת רכישת נכס, אין זה מספיק להשוות את מס ההכנסה או שיעור מס שבח בודד. יש להכניס למודל את מס הרכישה, מס הרכוש השנתי, המס על שכירות, מס עושר אפשרי, תשלומים מוניציפליים ומס בעת מכירה.

סכום כולל זה מסביר מדוע אותה תשואה ברוטו בגרמניה, פורטוגל, קפריסין או צרפת מתורגמת לתוצאה נטו שונה בתכלית.

לצורך קבלת החלטת השקעה, כדאי לחשב לא את ״המס הנמוך ביותר באירופה״, אלא תרחיש קונקרטי: תושבות המס של הבעלים, מחיר וסוג הנכס, השכירות הצפויה, תקופת ההחזקה ואופן היציאה מההשקעה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות נפוצות: מיסים באירופה בשנת 2026

היכן מסי ההכנסה הם הגבוהים ביותר באירופה?

מבין מדינות אירופה בהשוואת Tax Foundation, השיעורים המרביים הגבוהים ביותר בשנת 2026 חלים בדנמרק, צרפת, אוסטריה, ספרד, בלגיה ופורטוגל. דמי ביטוח לאומי אינם כלולים בנתון זה.

באילו מדינות באירופה קיים מס עושר?

מס עושר נקי קלאסי או קרוב לכך חל בספרד ובשווייץ. בצרפת ה-IFI חל רק על נדל״ן בהיקף גדול. בפורטוגל אין מס עושר נקי כללי, אך נגבה מס AIMI מתיקים גדולים של נדל״ן מסוים.

היכן אין מס רכוש שנתי לאומי?

קפריסין ביטלה את מס הרכוש השנתי הלאומי, ובמלטה אין מס רכוש לאומי תקופתי קלאסי. עם זאת, אגרות מקומיות ומיסים בעת רכישה או מכירה נותרו בעינם.

היכן תקופת החזקה ארוכה מפחיתה את המס בעת מכירה?

בגרמניה, מכירה פרטית של נדל״ן לאחר יותר מעשר שנות החזקה פטורה בדרך כלל ממס שבח. באיטליה, מכירות פרטיות רבות פטורות לאחר יותר מחמש שנות החזקה.

האם קיים מס על מכירת נדל״ן ביוון בשנת 2026?

מיסוי רווחי הון בעת מכירת נדל״ן יווני מושהה עד סוף שנת 2026. מיסים והיטלים אחרים בעסקה ממשיכים לחול.

האם תושב חוץ משלם אותם מיסים כמו תושב מקומי?

לא תמיד. תושבים מקומיים ממוסים לרוב על הכנסות ונכסים עולמיים, בעוד תושבי חוץ ממוסים על מקורות ונדל״ן מקומיים. התוצאה תלויה גם באמנות למניעת כפל מס.

אילו מיסים משלם בעל נדל״ן בגאורגיה?

עבור יחיד, השכרת מגורים עשויה להיות ממוסה בשיעור 5% ללא ניכויים. שבח חייב במס ממכירת דיור ממוסה אף הוא בשיעור 5%, ולאחר יותר משנתיים של החזקה הוא לרוב פטור. החל מ-30 בספטמבר 2026, רכוש למעט קרקע פטור ממס בהכנסה משפחתית של עד 100 אלף לארי; מעל הרף חל שיעור של 0,8–1% משווי השוק. אין מס רכישה ואין מס בולים.

האם ניתן להעלות מיסים בגאורגיה ללא משאל עם?

לא תמיד. לצורך הטלת מס לאומי חדש או העלאת הרף העליון של שיעור המס הקיים נדרש בדרך כלל משאל עם. החריג לכך הוא מס קנייה (בלו); בנוסף, הממשלה יכולה להעלות מיסים זמנית למשך שלוש שנים לכל היותר ללא משאל עם, וניתן לשנות שיעורים בתוך הגבולות שנקבעו מראש. מס רכוש מוסדר בנפרד.

כיצד הורכב דירוג הדרכונים

במסגרת עריכת ה-Global Passport Index הוערכו המדינות לפי 15 מדדים, אשר חולקו לשלושה תחומים עיקריים. מחצית מהציון הסופי נקבעת על פי ניידות בינלאומית, ו-25% נוספים מוקצים לכל אחד מהתחומים: הזדמנויות להשקעות ואיכות חיים.

בחישוב מדד הניידות נלקחים בחשבון תנאי הכניסה למדינות אחרות — ללא צורך בוויזה, עם ויזה בעת ההגעה או באמצעות אשרה אלקטרונית. חשיבות ניתנת גם לאיכות החיים ביעדים הנגישים: נסיעות למדינות מפותחות ומשגשגות יותר מעניקות משקל רב יותר לציון.

חלק ההשקעות כולל את מצב הכלכלה והסביבה העסקית, רמת ההכנסות ומדיניות המיסוי. בהערכת איכות החיים מובאים בחשבון יוקר המחיה, רמת הביטחון האישי, התשתיות, חירויות הפרט, תנאים סביבתיים ומדדים נוספים.

הדרכון השוודי כבש את המקום הראשון

שוודיה זכתה לציון של 96.05 נקודות מתוך 100 ותפסה את המקום הראשון ב-Global Passport Index זו השנה השלישית ברציפות. יחד עם זאת, היא אינה מובילה בכל מדד בנפרד: במדד הניידות הבינלאומית היא ממוקמת במקום ה-11, בהזדמנויות השקעה במקום התשיעי, ובאיכות החיים במקום השני.

המקום הראשון הובטח הודות לשילוב של הישגים גבוהים בכל שלושת התחומים. הדרכון השוודי פותח מגוון רחב של אפשרויות נסיעה, והמעמד החזק של המדינה מבחינת איכות חיים ותנאים כלכליים מעלה את הציון הכולל שלה.

המתחרה הקרובה ביותר של שוודיה היא שוויץ, התופסת את המקום השני בדירוג הכללי ונמנית עם המובילות בעולם באטרקטיביות להשקעות, אם כי במדד איכות החיים היא ניצבת במקום ה-36 בלבד. פינלנד, המדורגת שלישית, מציגה תמונה הפוכה: היא עומדת בראש דירוג איכות החיים ונמצאת במקום הרביעי בניידות בינלאומית, אך מפגרת במידה ניכרת אחרי המובילות במדדי ההשקעות.

גרמניה הגיעה למקום הרביעי הודות לתוצאה גבוהה באיכות החיים, שם היא תופסת את המקום השלישי. בעשירייה הראשונה נכללות גם דנמרק, הולנד, אירלנד, בריטניה ונורווגיה. המדינה הלא-אירופית היחידה בצמרת היא סינגפור: היא מובילה הן בניידות והן בהזדמנויות השקעה, אך ממוקמת במקום ה-115 באיכות החיים, מה שהוריד אותה למקום העשירי בדירוג הכולל.

סינגפור מובילה בחופש התנועה

סינגפור קיבלה את הציון הגבוה ביותר במדד הניידות הבינלאומית — 114.2 נקודות. אזרחיה נהנים מגישה ל-184 יעדים: ב-129 מדינות קיים משטר ללא ויזה, וב-55 נוספות ניתן לקבל אשרה בעת ההגעה או אישור כניסה אלקטרוני.

מיד אחריה ניצבות איחוד האמירויות וספרד עם 112.4 נקודות. לחלק העליון של הרשימה נכנסו גם פינלנד, נורווגיה, איטליה, בלגיה, שוויץ, צרפת ואירלנד. במקביל, ההבדלים במספר היעדים הנגישים מינימליים: לספרד, נורווגיה, איטליה ושוויץ יש מספר יעדים זהה לזה של סינגפור — 184, לאיחוד האמירויות, בלגיה וצרפת — 183, ולפינלנד ואירלנד — 182.

המיקום בדירוג אינו נקבע רק על סמך כמות המדינות שאליהן ניתן להיכנס ללא ויזה רגילה. Global Citizen Solutions מביאה בחשבון גם את איכות החיים ביעדים הנגישים, ולכן פריסה כמותית זהה עשויה להניב ציון סופי שונה.

הזדמנויות להשקעה

בפרק ההשקעות של הדירוג מובילה שוב סינגפור עם 84 נקודות. אחריה נמצאות שוויץ (82.7) וארצות הברית (80). לחמישייה הראשונה הצטרפו גם איחוד האמירויות ומונקו, שזכו ליתרון בין היתר בזכות שיעור מס הכנסה אפס ליחידים.

מיקומים גבוהים נרשמו גם עבור הונג קונג, אנדורה ומקאו. בתחומי שיפוט אלה עומס מס נמוך יחסית משתלב עם סביבה עסקית חזקה והכנסות גבוהות של האוכלוסייה. שוודיה, למרות מס הכנסה מרבי של 52%, הגיעה למקום התשיעי הודות למדדים כלכליים אחרים, ואת העשירייה סגרה דרום קוריאה.

בחישוב מרכיב ההשקעות מתחשבת Global Citizen Solutions בפיתוח שווקים וחדשנות, בהכנסה הלאומית הגולמית לנפש ובשיעור מס ההכנסה המרבי. עקב כך, פריסתו הגיאוגרפית של תחום זה שונה מהותית מהדירוג הכללי: לצד מדינות אירופה, בולטות כאן מדינות וטריטוריות מאסיה, המזרח התיכון וצפון אמריקה.

צפון אירופה מובילה באיכות החיים

במקום הראשון במדד איכות החיים זכתה פינלנד עם 89.6 נקודות, כשהיא מקדימה במעט את שוודיה (89.2). בהמשך הרשימה מדורגות גרמניה, דנמרק ונורווגיה. כך תפסו מדינות צפון אירופה ארבע מתוך חמשת המקומות הראשונים.

לעשירייה המובילה נכנסו גם ספרד, ניו זילנד, קנדה, בריטניה והולנד. החישוב התבסס על רמת הפיתוח הסוציו-אקונומי, יוקר המחיה, חירויות הפרט, המצב האקולוגי, הרווחה הסובייקטיבית ויחס החברה למהגרים.

תוצאות גבוהות בתחום זה מסבירות במידה רבה את מיקומן של מדינות אירופה ב-Global Passport Index הכללי. גם כאשר מדדי הניידות או המשיכה להשקעות צנועים יותר, איכות החיים מסוגלת להעלות משמעותית את הציון הסופי.

קוסובו הציגה את הצמיחה הבולטת ביותר

השיפור המשמעותי ביותר בשנה האחרונה נרשם בקוסובו: הציון שלה עלה ב-5.27 נקודות, והמדינה זינקה בשמונה מקומות — עד למקום ה-91. הסיבה המרכזית לכך הייתה הרחבת אפשרויות הנסיעה בעקבות הנהגת משטר ללא ויזה עם אזור שנגן. לאורך חמש שנים עומדת התוספת על 18 נקודות — הנתון הגבוה ביותר מבין כל המשתתפות בדירוג.

איחוד האמירויות חיזקה אף היא את מעמדה באופן ניכר. בזכות הסכמי ויזה חדשים, המדינה דורגה במקום השלישי בניידות בינלאומית והגיעה למקום ה-21 בדירוג הכללי — שיא עבורה. גם עומאן שיפרה את תוצאותיה בעיקר באמצעות הרחבת הגישה ללא ויזה.

אצל חלק מהמדינות נבעה הצמיחה בעיקר משינויים כלכליים. אלבניה שיפרה את מדדי אקלים ההשקעות וההכנסות, ערב הסעודית רשמה עלייה בהכנסות, בהשקעות ובאיכות החיים, והונג קונג טיפסה 12 שלבים בזכות התקדמות בכמה ממרכיבי המדד במקביל.

הפער בין המדינות נותר עצום

בקצה השני של Global Passport Index ניצבת אפגניסטן עם 23.10 נקודות. בין המדינות החלשות ביותר נמנות גם סומליה, דרום סודאן, תימן וסוריה. הפער בין המקום הראשון לאחרון מגיע ל-72.95 נקודות, ולפי נתוני Global Citizen Solutions הוא הולך וגדל בהתמדה מאז 2021.

עורכי הדירוג מייחסים פער זה למצבן הכלכלי של המדינות, לאיכות המוסדות הממשלתיים, ליחסים הבינלאומיים ולמדיניות הוויזות. הניגודים בולטים במיוחד בתוך אסיה: סינגפור נכללת בעשירייה העולמית, איחוד האמירויות במקום ה-21 ויפן במקום ה-23, אך אפגניסטן, תימן וסוריה נותרות בתחתית הרשימה.

בחמש השנים האחרונות חלו מעט מאוד שינויים בצמרת הדירוג, בעוד שמעמדן של המדינות בתחתית נותר פגיע בהרבה. כתוצאה מכך, ההזדמנויות שמעניקה אזרחות לצורכי נסיעות, השקעות ומגורים עדיין תלויות במידה רבה במדינת המוצא.

מה הדירוג מלמד את המשקיעים

אנליסטים מבית International Investment מציינים כי מדדים מסוג זה יכולים לשמש כמצפן בבחירת מדינה לקבלת אזרחות שנייה, למעבר מגורים או להקצאת הון לטווח ארוך. מיקום גבוה משקף שילוב של מספר גורמים — חופש תנועה, יציבות כלכלית, איכות חיים, סביבת מס והזדמנויות בינלאומיות.

עם זאת, מקום בדירוג אינו מהווה תחליף לבחינה מעמיקה של תחום שיפוט ספציפי. התנאים לקבלת אזרחות או אשרת שהייה, מיסים, הגנה על הון, עלויות נדל״ן ודרישות כלפי תושבים עשויים להיות שונים מהותית גם בין מדינות בעלות ציונים קרובים. יתרה מזאת, מדדים אוניברסליים אינם מביאים בחשבון תמיד מאפיינים החשובים לקטגוריות מסוימות של משקיעים.

לדוגמה, גאורגיה נכנסה לשליש העליון של הדירוג בהזדמנויות להשקעות, ותפסה את המקום ה-68 מתוך 200 מדינות. לצד זאת, האטרקטיביות שלה עבור משקיעים זרים נקבעת על ידי גורמים נוספים: תנאי כניסה ושהייה פשוטים יחסית, היעדר מגבלות על זרים ברכישת מרבית סוגי הנדל״ן, מיסוי מתון והטבות ייעודיות לקטגוריות שונות של יזמים ובעלי נכסים.

מדדים אלה מעניקים כלי עזר להשוואה בין מדינות, אך הבחירה הסופית נותרת תלויה ביעדיו ובסדרי העדיפויות של המשקיע.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment