הדירות מושכות את שוק הדיור של לונדון כלפי מטה

ביוני 2026 נותרה לונדון האזור היחיד באנגליה שבו מחיר הדיור הממוצע ירד בחישוב שנתי. הוא הצטמצם ב-2.5% ל-£554 אלף, אף שבחישוב חודשי עלה ב-1%. הביצועים החלשים ביותר נרשמו בדירות ובמזונטים: מחירם הממוצע ירד מ-£452 אלף ל-£431 אלף, כלומר ב-4.7%. בתים פרטיים נפרדים הוזלו ב-0.7% בלבד, בתים טוריים — ב-0.3%, ואילו בתים דו-משפחתיים התייקרו ב-0.6%. יוני היה החודש העשירי ברציפות שבו לונדון הציגה ירידות מחירים שנתיות, כאשר עיקר הלחץ התרכז בשכונות הפנימיות של הבירה, כך עולה מתוך מדד מחירי הדיור של מרשם המקרקעין הבריטי.

הטווח הארוך מציג חולשה עמוקה עוד יותר. ב-Bloomberg Opinion מציינים כי דירה ממוצעת בלונדון במחיר של כ-£431 אלף זולה כיום בכ-£2 אלף לעומת יוני 2016, לפי הגרסה העדכנית של סדרת הנתונים הסטטיסטיים. אילו מחירי הדירות היו עולים לפחות בקצב מדד המחירים לצרכן בתקופה זו, שוויין היה גבוה בכ-£180 אלף. מנגד, מחירי הבתים בלונדון עלו באותה תקופה בכחמישית. פער זה ממחיש כי חולשת הדירות חורגת זה מכבר מתיקון מחירים שגרתי לטווח קצר.

Leasehold הופך לגורם הנחה נוסף עבור דירות

מרבית הדירות באנגליה נמכרות באופן היסטורי במודל leasehold — הרוכש מקבל זכות חכירה לטווח ארוך בנכס לתקופה מוגדרת, בעוד שהבעלות המלאה והבלתי מוגבלת בזמן על הקרקע והמבנה נותרת בידי בעלים אחר. תקופת החוזה נמדדת לעיתים קרובות בעשרות או מאות שנים, אך מבחינה משפטית היא קצובה. בעל הדירה עשוי לשלם גם עבור ניהול ואחזקת השטחים המשותפים, ביטוח ושיפוצים נרחבים, ובחוזים ישנים — גם דמי חכירת קרקע לבעל המבנה.

עבור לונדון לשיטה זו חשיבות מכרעת בשל מבנה היצע הדיור. באנגליה נספרו כ-4.90 מיליון נכסים בחכירה לטווח ארוך בשנים 2024–2025, המהווים 20% מכלל יחידות הדיור. דירות היוו 3.38 מיליון מנכסים אלה. בלונדון מספרם הגיע לכ-1.44 מיליון — 39% ממאגר הדיור בבירה. מספר הדירות הכולל בעיר עומד על כ-2.08 מיליון מתוך סך של כ-3.70 מיליון יחידות דיור. בתוך חמש שנים זינק שיעור הנכסים ב-leasehold בלונדון מ-34% ל-39%, כפי שמעידים נתוני משרד השיכון, הקהילות והשלטון המקומי.

המבנה המשפטי כשלעצמו אינו הופך את הדירה לנכס גרוע. בשוק קיימים חוזים למאות שנים עם דמי קרקע סמליים והוצאות צפויות. הבעיות מתחילות כאשר עלויות אחזקה גבוהות, תנאי חוזה מורכבים, תום תקופת החכירה המתקרב או סכסוכים עם חברת הניהול פוגעים באפשרויות המכירה ובקבלת משכנתה.

עלויות האחזקה של בתים בלונדון מתייקרות

דמי הניהול והאחזקה הפכו לאחד המכשולים הבולטים ביותר עבור רוכשי דירות. דמי השירות הממוצעים לדיור בלונדון הגיעו ל-£2,801 בשנה, או כ-£233 בחודש. בחישוב שנתי הם עלו ב-6.4%, בחמש שנים — ב-41.2%, ובמהלך עשר שנים — ב-64.5%. באנגליה ובוויילס 37% מהדירות נושאות כיום תשלום שנתי העולה על 1% מערך הנכס עצמו, לעומת 29% בלבד לפני חמש שנים. בנקים מסוימים החלו לנקוט זהירות רבה יותר במתן משכנתאות לדירות שבהן דמי האחזקה גבוהים מדי ביחס למחיר הדירה, מציינים ב-Hamptons.

גובה התשלומים משתנה במידה ניכרת. מתחמים רבי-קומות הכוללים מעליות, שוער 24 שעות ביממה, גינות, חדרי כושר ומתקנים משותפים נוספים כרוכים בעלויות גבוהות יותר. סכומים נוספים עשויים להיות מופרשים לקרן שמורה לשיפוצים עתידיים. כתוצאה מכך, דירה שנראית נגישה יחסית במונחי לונדון עשויה להתברר כיקרה משמעותית בחישוב עלות הבעלות החודשית הכוללת.

לבעלי הדירות קשה יותר למצוא קונים

חוסר שביעות הרצון מ-leasehold ניכר גם בסקרי שוק. ארגון Propertymark ערך סקר בקרב יותר מ-1,200 בעלי נכסים ומעל 200 מומחי נדל״ן. תשעה מתוך עשרה משיבים מקרב הבעלים — 93% — הצהירו כי לא היו רוכשים נכס כזה שוב. אצל 86% דמי האחזקה עלו בשנתיים האחרונות, ו-89% סבורים כי הליך הערעור על חיובים בלתי מוצדקים מורכב ומסורבל. כ-74% מסוכני הנדל״ן ציינו את ההוצאות המכבידות כמכשול העיקרי במכירת דירות, ויותר מ-78% הסירו בשנתיים האחרונות נכס כזה מהשוק לפחות פעם אחת עקב היעדר קונים.

נתונים אלה אינם מאפשרים לבודד את שיעור ההנחה המדויק הנובע ישירות מצורת הבעלות. הרוכשים בוחנים במקביל את האזור, מצב הבניין, משך החוזה, עלות האחזקה, שיפוצים צפויים ואת האפשרות לקבל משכנתה. עם זאת, עצם הצורך לבדוק תנאים משפטיים ופיננסיים נוספים הופך חלק ממאגר הדירות הישן לפחות נגיש לעסקאות בהשוואה לדירה בבעלות מלאה לצמיתות.

השלכות משבר בטיחות המבנים טרם חלפו

אתגר נוסף בדירות בלונדון נוגע לבטיחות חיפויי החזיתות במבנים רבי-קומות. בעקבות השריפה ב-Grenfell Tower החלו מלווים ושמאים לדרוש טופס EWS1 לצורך בדיקת מערכות הקירות החיצוניים בבניינים שונים. החוק אינו מחייב טופס זה בכל עסקת מכר, אך הבנק רשאי לדרוש אותו בעת בחינת בקשת משכנתה.

הממשלה הגבילה חלק מההוצאות לתיקון ליקויים היסטוריים עבור בעלים מוגנים, ומספר בנקים גדולים הסכימו להעניק אשראי לדירות בבניינים שבהם הליקויים מתוקנים על חשבון יזם או במסגרת תוכנית ממשלתית. למרות זאת, מצב החזית ולוחות הזמנים לשיפוץ המבנה עדיין עשויים להשפיע על הנזילות. על פי הנתונים הממשלתיים האחרונים שפורסמו, טופס EWS1 או חוות דעת מקבילה נדרשו בכמעט מחצית משומות המשכנתה עבור דירות בבניינים בגובה שבע קומות ומעלה.

המשכנתאות נותרות יקרות עבור שוק לונדון

עלות האשראי הגבוהה מגבירה את הלחץ על השוק הגדול והיקר ביותר בבריטניה. בנק אנגליה הותיר ב-30 ביולי את הריבית ללא שינוי ברמה של 3.75%: שישה מחברי הוועדה למדיניות מוניטרית הצביעו בעד השארת הריבית, בעוד שלושה תמכו בהעלאתה ל-4%. ההחלטה הבאה נקבעה ל-17 בספטמבר.

דירה ממוצעת בלונדון במחיר של £431 אלף יקרה בכמעט £140 אלף מהנכס הממוצע באנגליה, שהוערך ביוני בכ-£293 אלף. משום כך, אפילו שינוי קל בריבית המשכנתאות משפיע באופן מוחשי על ההחזר החודשי ועל תקרת ההלוואה המרבית. עבור דירות, האפקט מתעצם בשל דמי האחזקה, שהבנק עשוי לשקלל בעת הערכת כושר ההחזר של הלווה.

בריטניה נערכת לביטול ה-leasehold בדירות חדשות

הממשלה מתכוונת להפוך את ה-commonhold למודל הבעלות העיקרי בדירות חדשות. בשיטה זו, הבעלים מחזיק בדירתו לצמיתות, בעוד שהשטחים המשותפים של הבניין מנוהלים על ידי נציגות בעלי הדירות. שיטת ה-commonhold קיימת באנגליה ובוויילס מאז 2002, אך כמעט ולא נעשה בה שימוש עד כה.

טיוטת החוק לרפורמה ב-commonhold וב-leasehold פורסמה ב-27 בינואר 2026. היא כוללת איסור על leasehold במרבית הדירות החדשות, מעבר מפושט של בניינים קיימים ל-commonhold, מנגנון הגנה חדש לבעלי הדירות והגבלת דמי חכירת הקרקע בחוזים קיימים. התקרה המוצעת עומדת על £250 לשנה עם הפחתה הדרגתית לתשלום סמלי לאחר 40 שנה. במרבית חוזי החכירה החדשים לטווח ארוך, דמי החכירה כבר אופסו בפועל מכוח חוק שנחקק בשנת 2022.

ההתייעצויות הציבוריות בנושא איסור leasehold לדירות חדשות הסתיימו ב-24 באפריל. ועדת הפרלמנט שבחנה את הטיוטה טרם הגשתה הרשמית תמכה בכיוון הרפורמה, אך דרשה להאיץ אותה. בין ההמלצות: להגיש את הצעת החוק הסופית בסתיו 2026, להקדים את כניסתה לתוקף של תקרת דמי הקרקע ולשפר את מנגנון המעבר של בניינים ל-commonhold.

מיליוני חוזים ישנים יישארו בשוק

הכללים החדשים לא יעבירו את הדירות הקיימות ל-commonhold באופן אוטומטי. הממשלה מציעה לאפשר את הסבת הבניין בהסכמת 50% לפחות מבעלי הדירות העומדים בתנאים שנקבעו. הדבר מוריד משמעותית את הרף הנוכחי, אולם הבעלים עדיין יידרשו להסדיר סוגיות של זכויות במבנה, מימון משכנתאות, ניהול שוטף וחלוקת הוצאות.

תקופת המעבר היא שהופכת לאחד מגורמי אי-הוודאות המרכזיים עבור שווי הדירות. באותה שכונה יוכל רוכש לבחור בין דירה מקבלן עם בעלות מלאה לצמיתות לבין נכס קיים ב-leasehold. במחיר דומה, האפשרות הראשונה עשויה להיראות פשוטה יותר עקב היעדר תאריך תפוגה לחוזה וללא גורם נפרד המחזיק בבעלות על המבנה.

עם זאת, דירה קיימת לא בהכרח תהיה זולה יותר. חוזה למאות שנים, דמי קרקע סמליים, הוצאות סבירות וניהול איכותי יכולים להותיר את הנכס תחרותי לחלוטין. הרפורמה צפויה גם להקל על חלק מהבעלים הנוכחיים, אם הליכי הארכת החוזים, פדיון הבעלות המלאה והמעבר ל-commonhold יהפכו לזולים ומהירים יותר בפועל.

הצעת החוק הסופית טרם הוגשה

נכון ל-7 בספטמבר 2026, הפרלמנט דן רק בטיוטה שפורסמה בעבר ועברה בדיקה מוקדמת. הצעת החוק הסופית טרם הונחה על שולחן הפרלמנט. חבר בית הנבחרים איאן בירן הפנה ב-3 בספטמבר שאילתה לממשלה בנוגע למועד הגשתה; תשובה רשמית אמורה להימסר עד 14 בספטמבר. שאילתה נוספת שלו עוסקת בשאלה האם בכוונת הממשלה להשלים את ביטול ה-leasehold במהלך כהונת הפרלמנט הנוכחית.

עבור השוק, משמעות הדבר היא חודשים אחדים של אי-ודאות לפחות עד לפרסום הנוסח הסופי. במסגרתו עוד עשויים להשתנות לוחות הזמנים, החרגות מהאיסור, כללים טכניים להסבת בניינים ואופן יישום התקרה על דמי הקרקע.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, לא ניתן לייחס את ירידת מחירי הדירות הנוכחית לרפורמת ה-leasehold בלבד. לונדון מתמודדת במקביל עם משכנתאות יקרות, עלויות אחזקה תופחות, אתגרים במבנים רבי-קומות מסוימים וביקוש חלש יותר לדירות בהשוואה לבתים פרטיים. עם זאת, הרפורמה עלולה להעמיק את הפער הקיים. אם בניינים חדשים יעברו במהירות ל-commonhold, בעוד שבעלי דירות במאגר הקיים ייאלצו לעבור הליך הסבה מורכב ויקר שיימשך שנים, הרוכשים יתמחרו הבדל זה במחיר. עבור משקיעים, המחיר הממוצע של דירה בלונדון הופך למדד פחות אינפורמטיבי: משך החוזה, דמי הקרקע, דמי האחזקה, מצב הבניין והיתכנות המעבר ל-commonhold ישפיעו בעוצמה רבה יותר על נזילותו העתידית של כל נכס.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות

מהו מחירה של דירה ממוצעת בלונדון בשנת 2026?

ביוני 2026 עמד המחיר הממוצע של דירה או מזונט על כ-£431 אלף. בחישוב שנתי נרשמה ירידה של 4.7%.

מה קרה למחירים במהלך עשר השנים האחרונות?

לפי סדרת הנתונים המעודכנת, דירה ממוצעת בלונדון עולה כיום כ-£2 אלף פחות מאשר לפני עשור. במונחים ריאליים, בהתחשב באינפלציה, הירידה משמעותית בהרבה.

מה המשמעות של leasehold?

Leasehold היא זכות בעלות וחכירה בנדל״ן לתקופה קצובה המוגדרת בחוזה. הבעלות המלאה והבלתי מוגבלת בזמן על המבנה או הקרקע עשויה להשתייך לאדם או לחברה אחרת.

מהו commonhold?

Commonhold היא צורת בעלות שבה אדם מחזיק בדירתו לצמיתות, בעוד שחלקי המבנה המשותפים מנוהלים במשותף על ידי כלל הבעלים באמצעות נציגות ייעודית.

האם שיטת ה-leasehold תיאסר בבריטניה?

הממשלה מתכננת לאסור מודל זה עבור מרבית הדירות החדשות באנגליה ובוויילס. נכון ל-7 בספטמבר 2026, החוק הסופי טרם אושר.

האם חוזי leasehold קיימים יבוטלו?

לא. הם ימשיכו להתקיים. החוק נועד להקל על מעבר בניינים קיימים ל-commonhold, אך ההסבה תהיה הליך נפרד.

מדוע דירות בלונדון מוזלות מהר יותר מבתים פרטיים?

על הסגמנט מעיקים במקביל עלויות משכנתה גבוהות, דמי אחזקה מאמירים, סוגיות מבניות בבניינים שונים, מאפייני ה-leasehold ושינויי ביקושים. לא ניתן להצביע על גורם יחיד המסביר את מלוא הירידה.

האם הרפורמה עלולה להוריד עוד יותר את שווי הדירות הישנות?

החוק אינו קובע הורדת מחירים אוטומטית. הנחת שוק עשויה להיווצר אם קונים יעדיפו נכסים חדשים ב-commonhold על פני דירות דומות הכבולות בחוזי leasehold מורכבים או יקרים.