כיצד תועלה הערכת השווי לצורכי מס

ב-23 בספטמבר הציג משרד האוצר של בולגריה הצעת חוק לעדכון הערכת השווי של נדל״ן לצורכי מס. המסמך מתייחס למדדי הבסיס לחישוב ערכם של מבנים, קרקעות ונכסים נוספים. הרפורמה מתוכננת לשלושה שלבים: בשנת 2027 — עלייה של 30%, בשנת 2028 — עלייה מצטברת של 65%, ובשנת 2029 — עלייה של 100% ביחס לרמת שנת 2026. שיעורי המס העירוניים יישארו ללא שינוי.

ב-12 באוקטובר אישר יו״ר ועדת התקציב והכספים בפרלמנט, קונסטנטין פרודנוב, את התוכניות לכלול את העלאת הערכת השווי לצורכי מס בתוכנית התקציב לשנת 2027. הגישה המדורגת נועדה למנוע זינוק חד בתשלומים עבור בעלי הנכסים.

ב-23 באוקטובר הסתיים הדיון הציבורי ביוזמה. באותו יום דנה המועצה הלאומית לשיתוף פעולה תלת-צדדי בשינויים במערכת המסים של בולגריה, אך לא הושגה הסכמה על כל חבילת התיקונים. כעת ההצעות יועברו לבחינת הממשלה והפרלמנט. הכללים החדשים מתוכננים להיכנס לתוקף ב-1 בינואר 2027, אך תוכנם הסופי עשוי להשתנות.

הסיבות לשינויים בבולגריה

כללי הערכת השווי לצורכי מס לא עודכנו באופן כללי מאז שנת 2008. ערכי הבסיס למבנים ולמגרשים בתוך גבולות היישובים לא שונו מאז 1997, ולקרקעות חקלאיות — מאז 2009, על פי נתוני ההתאחדות הלאומית של הרשויות המקומיות בבולגריה. הארגון הביע תמיכה בהצעת משרד האוצר.

ברבעון השני של שנת 2026 עלו מחירי הנדל״ן בבולגריה ב-15.5% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025 וב-4.5% במהלך שלושה חודשים. בפלובדיב התייקר הדיור ב-5.8% ברבעון, בווארנה ב-2.8%, ובסופיה ב-2.4%, לפי נתוני המכון הלאומי לסטטיסטיקה.

שווי השוק של נדל״ן בבולגריה עולה במידה ניכרת על הערכת השווי לצורכי מס: בסופיה — פי 3.5–4 בקירוב, ובערים אחרות — פי 2.5–3, על פי נתוני הבנק העולמי ממרץ 2026. שיטת החישוב המיושנת מגבילה את הכנסות הרשויות המקומיות.

בכמה יעלו תשלומי הבעלים

שיעורי מס הנדל״ן בבולגריה נקבעים על ידי הרשויות המקומיות בטווח שבין 0.01% ל-0.45% מהשווי המוערך של הנכס. אם התעריפים הקיימים יישמרו, עדכון בסיס החישוב יוביל לעלייה בהוצאות השנתיות. הסכום הסופי תלוי גם במאפייני הדירה ובהטבות הקבועות בחוק.

לדוגמה, עבור דירה עם הערכת שווי של 50,000 אירו ושיעור מס של 0.2%, התשלום עומד על €100 בשנה. ב-2027 הוא עשוי להגיע ל-€130, ב-2028 — ל-€165, וב-2029 — ל-€200. מדובר בחישוב משוער בהנחה שיתר הפרמטרים יישארו ללא שינוי.

הטבות מס בבולגריה עשויות לקצץ את הסכום המחויב במחצית. הן מיועדות לדירת מגורים יחידה המשמשת למגורי קבע. בהתאם לכך, הבעלים ישלם 50 אירו במקום 100, ועד שנת 2029 — €100. הטבה זו אינה חלה באופן אוטומטי על דירות נוספות או על נכסים המיועדים להשכרה.

בנפרד נגבית אגרת פינוי אשפה בבולגריה. הצעת החוק אינה כוללת העלאה אוטומטית שלה בעקבות עדכון הערכות השווי בשנים 2027–2029. יחד עם זאת, הרשויות המקומיות יוכלו לעדכן את גובה התשלום בהתאם לעלויות השירותים. לכן, סך עלויות אחזקת הדירה לא בהכרח יוכפל.

כיצד תשפיע הרפורמה על העסקאות

מס רכישת נדל״ן בבולגריה נע בין 0.1% ל-3% בהתאם לרשות המקומית. לצורך החישוב נעשה שימוש בגבוה מבין שני הערכים: המחיר הנקוב בחוזה או שווי הנכס לצורכי מס. עדכון הבסיס עשוי להגדיל את עלויות רישום העסקה, גם אם מחיר הדירה לא יעלה.

לדוגמה, דירה נמכרת ב-80,000 אירו, כאשר הערכת השווי הנוכחית שלה לצורכי מס היא €50,000. בשיעור מס של 3%, הרוכש ישלם €2,400. אם עד שנת 2029 שווי החישוב יגיע ל-€100,000 ומחיר החוזה יישאר בעינו, התשלום יזנק ל-€3,000. התוספת להוצאות תעמוד על €600.

הרפורמה עשויה להשפיע גם על אגרות נוטריון, שגובהן תלוי בשווי הרכוש. השינויים ישפיעו גם על חישובים בעת עסקאות מתנה וירושה, אף שבמקרים אלה חלים כללים והטבות נפרדים. מס רווחי הון ממכירת דירה מוסדר בחקיקה נפרדת ואינו תלוי ישירות בהעלאת התשלומים המקומיים.

מה המשמעות עבור המשקיעים

להערכת אנליסטים מחברת International Investment, הרפורמה עשויה להפוך את שוק הנדל״ן בבולגריה לבררני יותר. עבור משקיעים המתבססים על מכירה מהירה, מחיר הרכישה מקבל חשיבות מכרעת: עלויות נלוות מצמצמות את הרווח האפשרי. בהשכרה לטווח ארוך, המדד המרכזי הופך להיות יציבות הביקוש ולא שיעור התשואה המופיע בהצעות שיווקיות.

בעתיד ייתכן שהפערים בין דיור עירוני לדירות נופש ילכו ויעמיקו. באזורים בעלי ביקוש קבוע קל יותר לתכנן הכנסות, בעוד שהשכרה עונתית דורשת כרית ביטחון פיננסית גדולה יותר. עם זאת, רפורמת המס כשלעצמה אינה מהווה עילה לתחזית של ירידת מחירים ברחבי המדינה כולה. עתיד השוק יושפע בעיקר מנגישות האשראי, קצב הבנייה והיכולות הכלכליות של הרוכשים.

שאלות ותשובות — FAQ

מתי מתוכננת העלאת מס הנדל״ן בבולגריה?

השלב הראשון מתוכנן ל-1 בינואר 2027, והשלבים הבאים ל-2028 ול-2029. נכון ל-28 באוקטובר 2026, החוק הסופי טרם אושר.

בכמה עשויים לעלות התשלומים השנתיים?

הוצע להעלות את מדדי הבסיס של הערכת השווי לצורכי מס ב-30% ב-2027, ב-65% ב-2028 וב-100% עד שנת 2029 ביחס לשנת 2026. הסכום לנכס ספציפי תלוי בשיעור המס המקומי ובהטבות.

מי קובע את שיעורי המס?

מועצות הרשויות המקומיות. בבולגריה הן רשאיות לקבוע תעריף בטווח שבין 0.01% ל-0.45% מהערכת השווי לצורכי מס.

האם ישנן הטבות עבור דירת מגורים עיקרית?

כן. עבור נכס בעל מעמד של מקום מגורים עיקרי, המס המחושב מופחת ב-50%. הטבה זו אינה חלה אוטומטית על דירה שנייה.

האם רכישת דירה עשויה להתייקר?

כן, אם הערכת השווי החדשה לצורכי מס תעלה על המחיר הנקוב בחוזה. במקרה זה יחושב מס הרכישה לפי הסכום הגבוה מביניהם.

האם אגרת פינוי האשפה תעלה?

הצעת החוק אינה קובעת העלאה אוטומטית שלה בעקבות הערכת השווי החדשה. הרשויות המקומיות רשאיות לעדכן את התשלום מנימוקים אחרים.

על סימני התקררות השוק דיווח אתר Novinite. הנתונים הסטטיסטיים הרשמיים החדשים מאשרים ירידה בפעילות הרוכשים, אך טרם מראים תיקון מחירים. נהפוך הוא, עלות הדיור ממשיכה לעלות במהירות.

מכירות הדיור בבולגריה הצטמצמו ב-18,1%

המכון הלאומי לסטטיסטיקה של בולגריה רשם ברבעון השני ירידה שנתית של 18,1% במספר עסקאות הדיור. רכישות של דירות מקבלן ירדו ב-15,4%, ושל נכסים יד שנייה — ב-19,2%. הסטטיסטיקה מביאה בחשבון רכישות שוק של בתים ודירות על ידי משקי בית; ירושות ומתנות אינן נכללות בה.

ההיקף הכספי של השוק ירד בשיעור מתון בהרבה ממספר העסקאות. שווי הדיור שנרכש היה נמוך ב-5,8% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. במגזר של דירות מקבלן עמדה הירידה על 7,4%, ובשוק היד השנייה — על 4,7%.

ההבדל בין הדינמיקה של מספר העסקאות לבין שוויין הכולל הוא מהותי. המשמעות היא שהירידה בפעילות אינה מלווה עדיין בירידה מקבילה בהיקף הכספים שהרוכשים מזרימים לשוק. על התוצאה משפיעים במקביל עליית המחירים ומבנה המכירות: שינוי בנתח הנכסים היקרים יותר מסוגל לתמוך במחזור הכספי גם בעת צמצום ניכר במספר החוזים.

ההשוואה לרבעון השני של 2025 נשענת גם על בסיס השוואה גבוה במיוחד. בשנה שעברה פעל השוק בתקופת ההיערכות של בולגריה למעבר למטבע האירופי האחיד, והעניין בנדל״ן היה בשיאו.

מחירי הנדל״ן עלו ב-15,5%

הירידה במכירות עדיין לא אילצה את בעלי הנכסים ואת חברות הנדל״ן להוריד מחירים. ברבעון השני התייקר הדיור בבולגריה ב-15,5% לעומת התקופה המקבילה ב-2025 ובעוד 4,5% בהשוואה לשלושת החודשים הראשונים של שנת 2026.

מבין הערים הגדולות ביותר, העלייה הרבעונית החדה ביותר נרשמה בפלובדיב — 5,8%. בסטארה זאגורה עלו המחירים ב-2,9%, בווארנה — ב-2,8%, ובסופיה — ב-2,4%. בורגס היוותה יוצאת דופן: בתוך שלושה חודשים הוזלו בה מחירי הדיור ב-1,5%.

התמונה השנתית מובהקת עוד יותר. בסופיה מחירי הדיור ברבעון השני היו גבוהים ב-13,2% לעומת השנה הקודמת. בפלובדיב הגיעה העלייה ל-11,3%, בווארנה — ל-14,3%, בבורגס — ל-9,1%, ובסטארה זאגורה — ל-15,7%. רוסה הייתה היחידה מבין שש הערים הגדולות עם דינמיקה שלילית: המחירים בה ירדו ב-0,8%.

בתוך ערים מסוימות הפערים בין דירות מקבלן לבין שוק היד השנייה משמעותיים. בפלובדיב התייקרו דירות מקבלן ב-2,7% בלבד בשנה, בעוד שנכסים יד שנייה עלו ב-19%. בווארנה עמדה העלייה על 9,1% ו-16,3% בהתאמה. בסופיה היה הפער קטן: נכסים חדשים הוסיפו 12,6%, ודיור יד שנייה — 13,7%. בסטארה זאגורה זינק שווי הדירות מקבלן ב-22,3%.

דינמיקה זו עדיין אינה מזכירה ירידת שוק קלאסית, שבה צמצום הביקוש מתורגם במהירות לירידת מחירים. בבולגריה השתנה תחילה המחזור: מספר הקונים פחת, אך המוכרים ממשיכים לסגור עסקאות ברמות מחיר גבוהות בהרבה מאשר לפני שנה.

המכירות ירדו בחדות הרבה ביותר בבורגס ובווארנה

הירידה במספר העסקאות הקיפה כמעט את כל השווקים הגדולים במדינה. בסופיה נמכרו ברבעון השני 21,3% פחות נכסי מגורים מאשר שנה קודם לכן. רכישות דירות מקבלן ירדו ב-24%, ודירות ובתים יד שנייה — ב-18,8%.

בווארנה צנח מספר העסקאות ב-21,9%, ובשיעור כמעט זהה בשני המגזרים: ב-21,5% בדירות מקבלן וב-22,2% בשוק היד השנייה.

בורגס הציגה את הירידה החדה ביותר מבין שש הערים הגדולות — 24,7%. מספר העסקאות בדיור חדש ירד ב-25,3%, ובדיור יד שנייה — ב-24,2%.

פלובדיב התגלתה כיציבה בהרבה: הירידה הכוללת עמדה על 3,3% בלבד. לצד זאת, רכישות של דירות מקבלן עלו ב-5,9%, בעוד שמכירות דיור יד שנייה ירדו ב-11,4%.

ברוסה הצטמצם השוק ב-7,7%, אך מספר העסקאות בדיור חדש עלה ב-53,6%. בסטארה זאגורה ירדו סך המכירות ב-15%, במקביל לעלייה של 13,7% בעסקאות של דירות מקבלן.

הנתונים האזוריים מעידים על כך שלא ניתן לדבר על תרחיש אחיד לכל בולגריה. בערי החוף הגדולות הירידה במספר העסקאות עולה על 20%, בפלובדיב השוק מחזיק מעמד טוב בהרבה, וברוסה ובסטארה זאגורה הביקוש לקטגוריות מסוימות של דיור חדש ממשיך לגדול.

לאחר רבעון ראשון חלש הרוכשים חזרו

הירידה השנתית נראית משמעותית, אך בתוך שנת 2026 השוק כבר החל להתאושש לאחר פתיחת שנה חלשה.

ברבעון השני עלה מספר העסקאות בסופיה ב-19,7% בהשוואה לרבעון הראשון. בפלובדיב עמדה העלייה על 20,9%, בווארנה — על 29,1%, ובבורגס — על 22,3%. רוסה הוסיפה 25,1%, וסטארה זאגורה — 33,2%.

במיוחד נרשמה התאוששות מהירה בעסקאות בשוק היד השנייה: בסופיה עלה מספרן ברבעון ב-27,2%, בפלובדיב — ב-34,7%, בווארנה — ב-29%, ובבורגס — ב-27,8%.

נתון זה משנה את הפרשנות של המדדים השנתיים. השוק אמנם חלש משמעותית משנת 2025 שהייתה שנת שיא, אך הנתונים אינם מצביעים עדיין על קריסת ביקוש מתמשכת מרבעון לרבעון. לאחר האטה חדה בתחילת 2026 הפעילות התאוששה, אף שנותרה נמוכה באופן ניכר מזו של השנה שעברה.

מחקר של Address Real Estate, שצוטט על ידי סוכנות הידיעות הבולגרית, אפיין תהליך זה כמעבר להתייצבות לאחר הגאות של השנים 2023–2025. החברה הדגישה גם את בסיס ההשוואה הגבוה של שנת 2025 לקראת כניסת האירו.

מעבר בולגריה לאירו שינה את בסיס ההשוואה

בולגריה הצטרפה רשמית לגוש האירו ב-1 בינואר 2026. הלֶב הבולגרי הומר לפי שער קבוע של €1 לכל 1,95583 לבה.

ההיערכות למעבר לאירו הייתה אחד הגורמים שפעילי השוק לקחו בחשבון בעת קבלת החלטות לרכישת נדל״ן בשנת 2025. עם זאת, קישור כל הירידה הנוכחית בעסקאות לחילופי המטבע בלבד אינו מדויק: הנתונים הרשמיים אינם מאפשרים להפריד בין השפעת האירו לבין שינויי המחירים, נגישות הדיור, הביקוש למשכנתאות ואפקט הבסיס הגבוה.

המעבר עצמו גם לא הביא לירידת מחירים. כעבור שישה חודשים לאחר ההצטרפות לגוש האירו, עלות הדיור הייתה גבוהה ב-15,5% מאשר שנה קודם לכן.

מכאן עולה כי השוק לאחר החלפת המטבע עובר תיקון בראש ובראשונה דרך מספר העסקאות, ולא דרך שווי המ״ר.

אשראי המשכנתאות ממשיך לצמוח במהירות

אחד הגורמים התומכים בביקוש נותר שוק האשראי. לקראת סוף אוגוסט הגיע היקף הלוואות הדיור בבולגריה ל-€19,33 מיליארד, עם צמיחה שנתית של 25,2%. חודש קודם לכן עמדה הצמיחה השנתית על 25,7%.

ההיקף הכולל של הלוואות למשקי בית ולארגונים ללא כוונת רווח המשרתים אותם הגיע ל-€32,64 מיליארד וצמח ב-20,8%. ההלוואות הצרכניות גדלו ב-15,9%, לרמה של €12,29 מיליארד.

כך, הירידה במספר העסקאות אינה מלווה עדיין בהצטמצמות תיק המשכנתאות. האשראי ממשיך להתרחב בקצב הגבוה בהרבה משיעורי הצמיחה של הכלכלה ושל מספר עסקאות הדיור.

הבנק הלאומי של בולגריה רואה בגידול המהיר באשראי גורם הדורש פיקוח מתמיד. עבור הלוואות המובטחות בשעבוד נדל״ן למגורים חלות מגבלות: סכום ההלוואה לא יעלה על 85% משווי הנכס, החזרי החוב לא יעלו על 50% מההכנסה החודשית של הלווה, ותקופת ההלוואה המרבית נקבעה ל-30 שנה. הרגולטור ציין כי קצב הגידול של הלוואות הדיור התמתן קלות, אך נותר גבוה.

עבור שוק הנדל״ן זהו הבדל מהותי מתרחיש של מחנק אשראי חריף. המימון הבנקאי נותר נגיש, ולכן הירידה במספר הרוכשים טרם הפכה למכירת חיסול המונית ומאולצת של נכסים.

התחלות בנייה חדשות ממשיכות לצאת לדרך

ההיצע נותר גם הוא פעיל. ברבעון השני החלה בבולגריה בנייתם של 1,774 מבני מגורים, המיועדים ל-8,913 דירות ובתים בשטח כולל של למעלה מ-1,04 מיליון מ״ר.

המספר הגבוה ביותר של דירות חדשות לפי היתרים שהונפקו מתוכנן בסופיה — 2,878. בפלובדיב מתוכננות 1,941 יחידות דיור, בבורגס — 1,660, בווארנה — 1,316, ובפרניק — 489. המספר הגבוה ביותר של היתרים למבני מגורים חדשים הונפק במחוז פלובדיב — 374, ואחריו סופיה-עיר עם 268, מחוז סופיה עם 243, מחוז וארנה עם 202 ומחוז בורגס עם 161.

במהלך הרבעון עלה מספר מבני המגורים שבנייתם החלה ב-7,6%, אך מספר הדירות בהם פחת ב-12,6%, והשטח הכולל — ב-10,3%. נתון זה מצביע על שינוי במבנה הפרויקטים החדשים: מספר אתרי הבנייה גדל, אך קנה המידה הממוצע של מבני המגורים החדשים ירד.

היקף ההיצע העתידי הגדול עשוי לחזק בהמשך את התחרות בין המוכרים. עם זאת, השפעתו תלויה במועדי השלמת הפרויקטים ובמהירות שבה יקלוט השוק את הדירות החדשות.

ההתקררות טרם הפכה לירידת מחירים

הסטטיסטיקה הנוכחית מציגה שוק בעל שתי מגמות מנוגדות. מספר העסקאות צנח בחדות בהשוואה לשיא של השנה שעברה, במיוחד בסופיה, בווארנה ובבורגס. במקביל, המחירים נותרים גבוהים בשיעור דו-ספרתי מאשתקד, תיק המשכנתאות ממשיך לגדול בלמעלה מ-25% בשנה, והיזמים משיקים אלפי דירות חדשות.

הסימן הראשון להתקררות נוספת עשוי להיות לא עצם הירידה במספר העסקאות, שכבר התרחשה, אלא שינוי בדינמיקת המחירים. ברבעון השני זה טרם קרה: המחירים עלו ב-4,5% בתוך שלושה חודשים בלבד.

בורגס מספקת את אחת הדוגמאות הבודדות למעבר אפשרי לשלב הבא — לצד ירידה של 24,7% במכירות, הדיור הוזל ב-1,5% בהשוואה לרבעון הראשון. עם זאת, בחישוב שנתי העיר עדיין מציגה עליית מחירים של 9,1%.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, שוק הדיור של בולגריה אמנם יצא מתקופת פעילות-השיא, אך נכון לעת עתה נכון יותר לראות במדדים הנוכחיים התקררות של המחזור ולא מפולת מחירים. ירידה של 18,1% במספר העסקאות לצד עליית מחירים של 15,5% מעידה על כך שהפער בין ציפיות המוכרים למספר משקי הבית המוכנים לקנות במחירים אלה הולך וגדל. אם המכירות יישארו חלשות, ההיצע ימשיך לגדול והאשראי יאט, הלחץ על המחירים עלול לגבור. לעת עתה, עלות הדיור הגבוהה והגידול המהיר בתיק המשכנתאות מוכיחים כי תיקון המחירים טרם הפך למגמה כלל-ארצית.

שאלות נפוצות

בכמה הצטמצמו מכירות הדיור בבולגריה?

ברבעון השני של שנת 2026 ירד מספר עסקאות הנדל״ן למגורים ב-18,1% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025. מכירות דירות מקבלן ירדו ב-15,4%, ומכירות דיור יד שנייה — ב-19,2%.

האם מחירי הנדל״ן בבולגריה יורדים?

ברמה הכלל-ארצית — לא. ברבעון השני היו המחירים גבוהים ב-15,5% לעומת השנה הקודמת וב-4,5% מעל רמת הרבעון הראשון של שנת 2026.

מה קורה בשוק הדיור בסופיה?

מספר העסקאות בסופיה ירד ב-21,3% בחישוב שנתי, אך המחירים עלו ב-13,2%. בהשוואה לרבעון הראשון של 2026 עלה מספר העסקאות ב-19,7%.

היכן נרשמה הירידה החדה ביותר במכירות?

מבין שש הערים הגדולות, הירידה השנתית המשמעותית ביותר נרשמה בבורגס — 24,7%. בווארנה הצטמצמו המכירות ב-21,9%, ובסופיה — ב-21,3%.

מה קורה למחירים בבורגס?

ברבעון השני ירדו המחירים בבורגס ב-1,5% בהשוואה לרבעון הקודם, אך נותרו גבוהים ב-9,1% מרמתם שנה קודם לכן.

האם שוק המשכנתאות בבולגריה ממשיך לצמוח?

כן. בסוף אוגוסט 2026 הגיע היקף הלוואות הדיור ל-€19,33 מיליארד, עם עלייה של 25,2% בשנה.

האם מעבר בולגריה לאירו השפיע על הנדל״ן?

בולגריה עברה לאירו ב-1 בינואר 2026. הפעילות הגבוהה לפני ההצטרפות לגוש האירו הגדילה את בסיס ההשוואה, אך הנתונים הרשמיים אינם מאפשרים להסביר את הירידה הנוכחית במכירות אך ורק בחילופי המטבע.

האם מחירי הדיור בבולגריה עלולים לרדת?

תרחיש כזה יהיה תלוי ברמות הביקוש, באשראי ובהיצע החדש. לעת עתה המחירים הכלל-ארציים ממשיכים לעלות חרף הירידה במכירות. שווקים בודדים, כולל בורגס, כבר הציגו ירידת מחירים רבעונית.

האירו משנה את התנאים עבור שוק הנדל״ן בבולגריה

נקודת המוצא להערכת השוק הייתה סקירת CEE Real Estate Matters, שבה בולגריה מתוארת כשוק נדל״ן מגוון וצפוי יותר ויותר. הנתונים מהחודשים הראשונים של 2026 מאששים בעיקר את חלקה הראשון של קביעה זו: ההון אכן מתפזר בין כמה מגזרים ואינו מתרכז סביב סוג נכסים יחיד.

החל מ-1 בינואר 2026 הפכה בולגריה לחברה ה-21 בגוש האירו. הלב הוחלף באירו לפי שער קבוע סופי של €1 ל-1.95583 לב. עבור ענף הנדל״ן המעבר היה פחות חד מכפי שניתן היה לצפות: מחירי דירות רבים, נכסים מסחריים ועסקאות השקעה גדולות במדינה ננקבו בפועל באירו זמן רב לפני ההצטרפות. הנציבות האירופית מציינת כי המעבר ביטל את עלויות המרת המטבע בתוך גוש האירו והעביר את המדינה למסגרת המדיניות המוניטרית האחידה של הבנק המרכזי האירופי. לצד זאת, תחזית האביב שלה צופה האטה בצמיחת התמ״ג של בולגריה מ-3.1% ב-2025 ל-2.5% ב-2026, האצה באינפלציה המתואמת ל-4.2% וגירעון תקציבי של 4.1% מהתמ״ג.

זוהי הסתייגות חשובה לשוק הנדל״ן. סיכון המטבע עבור משקיע מגוש האירו אמנם פחת, אך הסיכונים הקשורים לעלויות המימון, הבנייה והתפעול של הנכסים נותרו בעינם.

ההשקעות בנדל״ן בבולגריה התקרבו ל-€188 מיליון

במחצית הראשונה של 2026 עמד היקף עסקאות ההשקעה בנדל״ן מסחרי בבולגריה על קצת פחות מ-€188 מיליון. כמה עסקאות גדולות עליהן הוכרז, אשר צפויות היו להיסגר בחודשים שלאחר מכן, עשויות להגדיל נתון זה לכ-€405 מיליון.

מבנה השוק התרחב באופן ניכר. מגזר המשרדים ריכז 45% מההשקעות, נדל״ן מסחרי — 29%, נכסי תעשייה ולוגיסטיקה — 12%, מתחמי עירוב שימושים — 9%, ומלונאות — 5%. חברת Colliers ציינה גם מאפיין חשוב במחצית הראשונה של השנה: כל היקף ההשקעות שכבר מומש הגיע מהון מקומי. 82% מהעסקאות התרכזו בנכסים מניבים, וה-18% הנותרים היו רכישות ספקולטיביות יותר. תשואה על נכסי פריים נשמרה סביב 7.75% במסחר ו-7.5% עבור משרדים, תעשייה ולוגיסטיקה.

לפיכך, נכון יותר לראות בסכום של €405 מיליון אומדן הכולל עסקאות גדולות מהצבר הקרוב, ולא תוצאה שנתית שכבר הושגה או מובטחת.

משרדים בסופיה: צמיחה יציבה ללא חזרה לשיאי העבר

שוק המשרדים בבירה שומר על דינמיקה רגועה יחסית. עד סוף המחצית הראשונה של 2026 הגיע המלאי הכולל של שטחי משרדים בדירוג A ו-B ל-2.5198 מיליון מ״ר — תוספת של 23.8 אלף מ״ר לעומת סוף 2025.

הקליטה הגולמית (Gross Absorption), הכוללת את כל השטחים שהושכרו לצד מעברי שוכרים ועסקאות נוספות, עמדה על 87.7 אלף מ״ר. הקליטה נטו (Net Absorption), המשקפת את הגידול בפועל בשטח התפוס, הגיעה ל-26.1 אלף מ״ר.

תמהיל השוכרים הפך לפחות תלוי בחברות טכנולוגיה. חברות IT היוו 24% מהשטחים שהושכרו, שירותים מקצועיים — 21%, וחברות מסחר — 15%. נתוני המחצית הראשונה מראים גם כי הביקוש נוטה לכיוון מבנים מודרניים, פונקציונליים וחסכוניים יותר באנרגיה.

עבור בעלי נכסים ישנים הדבר יוצר לחץ גובר. התחרות כבר אינה רק על גובה דמי השכירות, אלא גם על דמי הניהול והתפעול, איכות המערכות ההנדסיות, הנגישות התחבורתית ויכולתו של השוכר לנצל את השטח ביעילות.

מחסנים בסופיה מציגים שיעור שטחים פנויים נמוך במיוחד

המחסור הבולט ביותר נרשם בנדל״ן תעשייתי ולוגיסטי. במהלך המחצית הראשונה של 2026 נרשמה בסופיה קליטה של 78.9 אלף מ״ר של שטחים כאלה, לעומת 8.6 אלף מ״ר בלבד בתקופה המקבילה אשתקד. כ-92% נבעו מביקוש חדש, והיתר מהארכת חוזים והתרחבות שוכרים קיימים.

בבנייה נמצאו כ-112.2 אלף מ״ר של מבנים בדירוג A ו-B, כאשר 62% מהיקף זה התרכזו במספר מבנים של פרויקט ענק יחיד. שיעור השטחים הפנויים במחסנים ולוגיסטיקה צנח לכ-1.3%. דמי השכירות החודשיים הממוצעים נותרו סביב €6 לכל מ״ר עבור מבני Class A ו-€4.5 עבור Class B; דמי הניהול עמדו על כ-€0.8–1 לכל מ״ר.

עבור שוכרים משמעות הדבר היא היצע מוגבל של מבנים מוכנים. עבור בעלי נכסים — כושר מיקוח חזק יותר, במיוחד בפרויקטים איכותיים הסמוכים לצירי תחבורה מרכזיים.

מרכזי קניות פתוחים (Retail Parks) מרחיבים את ההיצע בסופיה

הנדל״ן המסחרי מציג מודל צמיחה שונה. שמונת הקניונים הגדולים בסופיה כוללים למעלה מ-358.3 אלף מ״ר, אך חלק ניכר מהבנייה החדשה פונה לכיוון מרכזי קניות פתוחים (Retail Parks).

חמשת מתחמי ה-Retail Park הפעילים בעיר מציעים כ-123 אלף מ״ר, ושלושה פרויקטים נוספים בבנייה צפויים להוסיף 71.5 אלף מ״ר. שיעור השטחים הפנויים הממוצע בקניונים הפעילים עמד על כ-2.3%.

דמי השכירות החודשיים המובילים נותרו ברמה של כ-€46 למ״ר בקניונים, €13 במרכזי קניות פתוחים ו-€59 בשדרות ויטושה. פרויקטים חדשים משלבים יותר ויותר מסחר עם מגורים, משרדים, שירותים, מסעדות ופנאי.

שיעור התפוסה הגבוה תומך בינתיים ברמות המחירים, אולם ההתרחבות המהירה של מתחמי המסחר הפתוחים יוצרת סיכון לתחרות עזה יותר על שוכרים באזורים ובערים מסוימות.

מחירי הדיור עולים, אך היקף העסקאות מצטמצם

שוק המגורים מציג מגמה מורכבת יותר. ברבעון הראשון של 2026 עלו מחירי הדיור בבולגריה ב-14.8% לעומת התקופה המקבילה אשתקד — התוצאה השנייה בגובהה באיחוד האירופי אחרי פורטוגל. בחישוב רבעוני עלו המחירים ב-6.2%, הנתון הגבוה ביותר בקרב מדינות האיחוד.

עליות נרשמו גם בערים הגדולות. ביחס לרבעון הרביעי של 2025, מחירי המגורים עלו ב-5.8% בסופיה, ב-5.9% בבורגס, ב-4% בורנה וב-3.9% בפלובדיב.

עם זאת, מספר העסקאות נע בכיוון ההפוך. ברבעון הראשון נחתמו בבולגריה 18.5% פחות עסקאות מגורים בהשוואה לשנה הקודמת. מספר העסקאות עבור דירה מקבלן ירד ב-14%, ורכישות דירות יד שנייה ירדו ב-20.5%. בהשוואה לרבעון הקודם, סך כל העסקאות פחת ב-19.8%.

השילוב בין עליית מחירים לירידה בהיקף המכירות הוא אחד האותות החשובים של השוק. הוא מעיד כי אין לפרש התייקרות מהירה של דיור באופן אוטומטי כזינוק בביקוש.

פרויקטים חדשים בסופיה מתרכזים במספר שכונות

באמצע 2026 הוצעו בפרויקטים בבנייה בסופיה כ-7,630 דירות בשטח כולל של כ-810 אלף מ״ר. המחיר המבוקש הממוצע הגיע ל-€2,070 למ״ר (ללא מע״מ).

כ-35% מההיצע התרכזו בחמש שכונות מתפתחות בלבד — מלינובה דולינה, ויטושה, אובצ׳ה קופל, מנסטירסקי ליבאדי וקראסטובה ואדה. הדירות הנפוצות ביותר היו בנות שניים ושלושה חדרי שינה, ושטחה הממוצע של יחידה בבנייה עמד על כ-106 מ״ר.

הריכוזיות הגבוהה של הבנייה הופכת ניתוח ברמת העיר כולה למדויק פחות. מאזן ההיצע, עומסי התחבורה ואיכות התשתיות יכולים להשתנות משמעותית אף בין שכונות סמוכות.

התיירות תומכת במגזר המלונאות של סופיה

נדל״ן מלונאי נותר מגזר קטן יחסית בשוק ההשקעות, אך נהנה מתמיכה הודות לתיירות העירונית. במחצית הראשונה של 2026 ביקרו בסופיה קרוב ל-670 אלף תיירים — עלייה של 3% בהשוואה לשנה הקודמת. מספר הלינות חצה את ה-1.5 מיליון עם עלייה של כ-4%, ומשך השהייה הממוצע עמד על יותר מ-2.3 ימים. הנתונים גובשו על ידי מנהלת התיירות של סופיה על בסיס המערכת המאוחדת למידע תיירותי.

מצבת המלונות בעיר כוללת כ-8,400 חדרים. עד שנת 2028 צפויה תוספת של כ-500 חדרים, המהווה הרחבת היצע של כ-6%. בין הפרויקטים שהוכרזו נמנים Sofia Marriott עם 232 חדרים ו-Nobu Hotel and Restaurant Sofia עם 100 חדרים.

התוספת הצפויה מתונה ביחס למלאי הקיים, ולכן הגורם המרכזי לתחום המלונאות ימשיך להיות היקף תנועת התיירים ואנשי העסקים, ולא גידול חד בהיצע.

שוק הנדל״ן של בולגריה אכן הופך למגוון יותר: משרדים, שטחי מסחר, מחסנים, מגורים ומלונות מתפתחים כעת במסלולים שונים, מה שמפחית את תלותו של שוק ההשקעות במגזר יחיד. ההצטרפות לגוש האירו פישטה גם את ההתחשבנות וביטלה סיכוני המרת מטבע עבור משקיעים הפועלים באירו.

כפי שמציינים מומחי International Investment, במונח ״שוק צפוי״ ביחס לבולגריה כדאי עדיין להשתמש בזהירות. המעבר לאירו משפר את השקיפות הפיננסית, אך אינו מבטל סיכונים כשלעצמו. מחירי המגורים עולים בקצב דו-ספרתי לצד ירידה במספר העסקאות, היצע המחסנים מצומצם ביותר, האינפלציה מוסיפה להיות גבוהה והמצב הפיסקלי נחלש. בשלב הבא תוצאות ההשקעה יהיו תלויות פחות בצמיחה הכללית של השוק, ויותר באיכות הנכס הספציפי, במחיר הרכישה, בזהות השוכרים, ברמת המינוף, ביעילות האנרגטית ובנזילות במקרה של האטה כלכלית.

קבלו ייעוץ מקיף בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: שוק הנדל״ן של בולגריה ב-2026

כיצד השפיע המעבר לאירו על הנדל״ן בבולגריה?

בולגריה עברה לאירו ב-1 בינואר 2026. עבור משקיעים בינלאומיים מגוש האירו בוטל הסיכון לתנודות בשער הלב לעומת האירו והצורך בהמרת מטבע. לא חל שינוי מהפכני במערכת המחירים, שכן חלק ניכר מהנכסים תומחר באירו עוד קודם לכן.

בכמה עלו מחירי המגורים בבולגריה?

ברבעון הראשון של 2026 נרשמה עליית מחירים של 14.8% בחישוב שנתי ו-6.2% לעומת הרבעון הקודם. במונחי צמיחה שנתית דורגה בולגריה במקום השני באיחוד האירופי אחרי פורטוגל.

האם מספר עסקאות הנדל״ן למגורים נמצא בעלייה?

לא. ברבעון הראשון של 2026 ירד מספר העסקאות ב-18.5% ביחס לתקופה המקבילה ב-2025. לפיכך, השוק מציג בו-זמנית עליות מחירים חדות לצד ירידה בכמות העסקאות.

מהו המגזר המוביל בנדל״ן המסחרי עבור משקיעים?

במחצית הראשונה של 2026 ריכזו המשרדים 45% מהיקף ההשקעות. נדל״ן מסחרי היווה 29%, ונכסי תעשייה ולוגיסטיקה — 12%.

מה היה היקף ההשקעות בנדל״ן מסחרי בבולגריה?

במחצית הראשונה עמד היקף העסקאות שהושלמו על קצת פחות מ-€188 מיליון. בהתחשב בעסקאות גדולות עליהן הוכרז, הנתון עשוי לצמוח לכ-€405 מיליון לאחר השלמתן.

מדוע נדל״ן לוגיסטי בסופיה מושך את תשומת לב המשקיעים?

שיעור השטחים הפנויים במתחמים לוגיסטיים מודרניים ירד לכ-1.3%, והקליטה במחצית הראשונה זינקה בחדות. ההיצע הנמוך של מבנים מוכנים תומך בדמי השכירות ומעלה את ערכם של נכסים איכותיים.

היכן מתרכזות בעיקר דירות מקבלן בסופיה?

כ-35% מההיצע בבנייה למכירה התרכז בשכונות מלינובה דולינה, ויטושה, אובצ׳ה קופל, מנסטירסקי ליבאדי וקראסטובה ואדה.

מתווכים מדווחים על ביקוש לבתים פרטיים

חברת NextHome Global מתארת שינוי בהעדפות של חלק מהלקוחות: במקום דירות קטנות המיועדות בעיקר לחופשות, רוכשים מחפשים כביכול לעיתים קרובות יותר בתים למגורים לאורך כל השנה, מתחמים סגורים, נכסים חסכוניים באנרגיה ונדל״ן באזורים ירוקים יותר. החברה מציינת את בנסקו, רזלוג ובורובץ, את פרוורי סופיה ופלובדיב, וכן וילות בחוף הים השחור. בין הגורמים המניעים מוזכרים עבודה מרחוק, עלויות אחזקת הנכס, איכות המערכות ההנדסיות והרצון להשתמש בנכס לאורך כל ימות השנה.

תצפיות אלו עשויות לשקף שינויים ממשיים בביקוש של לקוחות אצל סוכנות תיווך מסוימת, אך לא ניתן להשליך מהן באופן אוטומטי על כלל השוק במדינה. הנתונים הסטטיסטיים הרשמיים אינם כוללים מדד לאומי המצביע על כך שמספר רכישות הבתים הפרטיים עולה דווקא על חשבון ירידה בביקוש לדירות.

המחירים זינקו ב-14.8% בשנה

הנתונים הרשמיים העדכניים ביותר לגבי מחירים מתייחסים לרבעון הראשון של 2026. המדד הלאומי עלה ב-6.2% בהשוואה לאוקטובר–דצמבר 2025 וב-14.8% בהשוואה לרבעון הראשון של השנה הקודמת.

קצב זה מהיר כמעט פי שלושה מהממוצע באיחוד האירופי: באיחוד עלו מחירי המגורים באותה תקופה ב-5.1%, ובגוש האירו ב-4.7%. מבין מדינות האיחוד האירופי שלגביהן קיימים נתונים זמינים, רק פורטוגל הציגה עלייה שנתית חדה יותר מזו של בולגריה — 17.8%.

לפיכך, מוקדם עדיין לקבוע כי השוק הבולגרי עבר לצמיחה מתונה של 5%–10%. הטווח של 5%–10% שהוזכר בפרסומי התיווך הראשוניים הוא הערכת תחזית בלבד, ולא נתון רשמי או קונצנזוס שוק מבוסס.

הנתון של 12.6% עבור שנת 2025 פורש באופן שגוי

הפרסום המקורי הגדיר 12.6% כעליית מדד המחירים ״בשנת 2025״, אך מדובר בניסוח לא מדויק.

הנתונים הרשמיים מראים כי 12.6% הוא השינוי במחירי המגורים ברבעון הרביעי של 2025 לעומת הרבעון הרביעי של 2024. זהו קצב שנתי בסוף הרבעון, ולא עליית מחירים ממוצעת לאורך כל שנת 2025 הקלנדרית.

יתרה מכך, כבר ברבעון הראשון של 2026 הואץ הנתון ל-14.8% בחישוב שנתי, והעלייה הרבעונית הגיעה ל-6.2%.

בורגס מתייקרת מהר יותר מסופיה ומוורנה

הפערים בין הערים הגדולות משמעותיים ביותר.

בבורגס התייקר הדיור ברבעון הראשון של 2026 ב-17.7% בחישוב שנתי. דירות מקבלן התייקרו ב-25.8%, ונכסים קיימים ב-13%.

בסופיה עמדה העלייה הכוללת על 16%, כאשר דירות מקבלן התייקרו ב-16.2% ודירות יד שנייה ב-15.8%.

בוורנה עלו המחירים ב-13.2%. כאן התמונה הייתה הפוכה: נכסים קיימים התייקרו ב-17%, בעוד שדירות מקבלן עלו ב-4.5% בלבד.

פלובדיב הציגה את המגמה המתונה ביותר מבין ארבעת השווקים — 8.8%. דירות מקבלן עלו ב-1.9% בלבד, בעוד שנכסים קיימים הוסיפו 15.2%.

מכאן שבתוך המדינה אין דפוס אחיד לפיו דירות מקבלן או נכסים קיימים מציגים תמיד עליונות על פני הסגמנט המקביל.

אזור החוף אינו מציג ירידת מחירים

יש להתייחס בזהירות מיוחדת לטענה כי רוכשים נוטשים בהמוניהם את נדל״ן החוף.

בורגס, עם עליית מחירים של 17.7%, הייתה אחת הערים הגדולות שרשמו את ההתייקרות המהירה ביותר במדינה, כאשר דירות מקבלן בה עלו ב-25.8%. בוורנה הגיעה העלייה השנתית הכוללת ל-13.2%.

אין בכך כדי להוכיח גידול במספר הרוכשים באזור החוף, שכן מחירים ומספר עסקאות הם מדדים נפרדים. אולם הסטטיסטיקה הרשמית בהחלט אינה מראה קריסת מחירים כוללת בשוק ערי החוף, שהייתה עשויה לתמוך בטענה בדבר בריחת הון המונית מסגמנט זה.

מספר העסקאות ירד ב-18.5%

חשוב אף יותר להשוות את המחירים למספר הרכישות בפועל.

ברבעון הראשון של 2026, מספר עסקאות הדיור של משקי בית היה נמוך ב-18.5% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. מכירות דירות מקבלן ירדו ב-14%, ומכירות נכסים קיימים ירדו ב-20.5%. נתונים אלה הם ראשוניים.

נוצר פער בולט: המחירים עלו ב-14.8%, בעוד שמספר העסקאות ירד בכמעט חמישית.

נתון זה כשלעצמו אינו מאפשר לקבוע בוודאות את הסיבה לכך. גורמים אפשריים עשויים לכלול היצע מוגבל של נכסים מבוקשים מסוימים, שינוי במבנה העסקאות הנחתמות, בסיס השוואה גבוה מהשנה הקודמת או ירידה בנגישות הכלכלית לרכישת דיור בעקבות עליות המחירים המהירות. עם זאת, לא ניתן להסיק ממספרים אלה על זינוק כולל במספר הרוכשים.

בבורגס צנחו העסקאות ב-30.5%

הפער בין המחירים למחזורי הפעילות בולט במיוחד בחוף הים השחור.

בבורגס היה מספר העסקאות ברבעון הראשון נמוך ב-30.5% בהשוואה לשנה הקודמת. מכירות דירות מקבלן צנחו ב-35%, ומכירות נכסים קיימים ירדו ב-26.6%. במקביל לכך, המחירים עלו ב-17.7%.

בוורנה ירד מספר העסקאות ב-27.6%, ובסופיה ב-19.2%.

פלובדיב בולטת ביציבות יחסית של מחזורי הפעילות: המדד הכולל ירד ב-0.6% בלבד, כאשר מספר העסקאות בדירות מקבלן עלה ב-29.2%, בעוד שבנכסים קיימים נרשמה ירידה של 23.4%.

לפיכך, מדד המחירים לבדו אינו מספק תמונה מלאה על עוצמת הביקוש.

המדד הרשמי כולל בתים ודירות כאחד

כדי לבחון את הטענה על מעבר מדירות לבתים, יש להבין את המתודולוגיה הסטטיסטית.

מדד מחירי הדיור בבולגריה מודד את המחירים בפועל של עסקאות שוק שבוצעו על ידי משקי בית. הוא כולל רכישות בהון עצמי וכן רכישות באמצעות משכנתה. החל משנת 2022 הוא כולל לא רק דירות אלא גם בתים פרטיים.

עם זאת, בטבלאות הלאומיות הרשמיות, הקטגוריות העיקריות הן דיור מקבלן לעומת נכסים קיימים, ולא ״דירות לעומת בתים״. לכן המדד כשלעצמו אינו מציג סדרת נתונים פשוטה שתאפשר לאמת מעבר של רוכשים מסוג נכס אחד למשנהו.

נדל״ן יוקרה דורש זהירות יתרה

קיימת מגבלה מתודולוגית נוספת.

נדל״ן יוקרה מוחרג ממדד מחירי הדיור הרשמי. לכן המדד הממשלתי אינו יכול לאשש באופן ישיר טענות שלפיהן בקתות יוקרה (שאלה), בתי כפר פרימיום או וילות אקסקלוסיביות מתייקרים מהר יותר מיתר חלקי השוק.

במקביל, הסטטיסטיקה הנפרדת של מספר וערך עסקאות הדיור כוללת הן בתים והן דירות ואינה מחריגה נכסי יוקרה. אולם החלוקה הלאומית המפורסמת ממשיכה לפלח אותם בעיקר לדיור מקבלן ולנכסים קיימים.

לפיכך, הקביעה כי בתי יוקרה הפכו לסגמנט הצומח ביותר במדינה נותרת בגדר השערת שוק ולא עובדה מוכחת בסטטיסטיקה הרשמית.

הבנייה החדשה מתרחבת, אך הקצב מתמתן

הנתונים הסטטיסטיים העדכניים לרבעון השני מספקים תמונת היצע רלוונטית יותר מזו של תחילת השנה.

בחודשים אפריל–יוני הנפיקו הרשויות המקומיות היתרי בנייה ל-2,216 מבני מגורים, הכוללים 11,499 יחידות דיור. בהשוואה לרבעון השני של 2025, מספר יחידות הדיור המאושרות עלה ב-14%, והשטח הכולל גדל ב-3.6%.

עם זאת, בהשוואה לרבעון הראשון ירד מספר יחידות הדיור בהיתרים שהונפקו ב-15.2%, והשטח הכולל ירד ב-22.1%.

ברבעון השני החלה בנייתן של 8,913 יחידות דיור — עלייה של 10.5% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, אך ירידה של 12.6% לעומת הרבעון הראשון.

כך, ההיצע החדש ממשיך להתרחב במונחים שנתיים, אך תנופת הבנייה של האביב נראית מתונה יותר בהשוואה לתחילת 2026.

סופיה ואזור החוף נותרים מוקדי בנייה מרכזיים

מספר יחידות הדיור הגבוה ביותר על פי היתרי הבנייה של הרבעון השני מתוכנן להיבנות בסופיה — 2,878 יחידות.

במחוז פלובדיב עומד הנתון על 1,941, במחוז בורגס על 1,660, ובמחוז וארנה על 1,316.

בורגס ו-וארנה שומרות אפוא על מקום מרכזי בבניית מגורים חדשה. זוהי סיבה נוספת שלא לפרש שינוי בהעדפות של חלק מהלקוחות כנטישה גורפת של שוק החוף.

מרבית המבנים שהושלמו הם בתים פרטיים, אך אין זו עדות למכירות

ברבעון השני הושלמה בנייתם של 1,269 מבני מגורים חדשים עם 5,932 יחידות דיור.

מכלל מבני המגורים שהושלמו, 76% סווגו כבתים פרטיים ו-14.3% כמבנים רבי-דירות.

עם זאת, אחוזים אלה מתייחסים למספר המבנים ולא למספר יחידות הדיור בתוכם. בניין מגורים אחד יכול להכיל עשרות או מאות דירות. לכן, אין לפרש את הנתון של 76% כראיה לכך ששלושה רבעים מהדיור החדש או שלושה רבעים מהרכישות מיוחסים לבתים פרטיים.

הנתון מלמד רק על כך שבתים בודדים מהווים את מרבית מבני המגורים שהושלמו במניין הפיזי של מבנים.

היקף המשכנתאות צומח ב-26.4%

למרות הירידה במספר העסקאות, היקף הלוואות הדיור גדל בקצב מהיר.

בסוף יוני 2026 הגיעו הלוואות המשכנתה למשקי בית ל-18.682 מיליארד אירו — עלייה של 26.4% בהשוואה לשנה הקודמת. סך האשראי למשקי בית ולמלכ״רים עמד על 31.545 מיליארד אירו וצמח ב-21%.

מגמת אשראי זו נותרת אחד הגורמים המשמעותיים ביותר התומכים בכוח הקנייה ובמחירים.

עם זאת, אין להקביל ישירות בין צמיחה מהירה בתיק המשכנתאות לבין עלייה דומה במספר העסקאות: גודל ההלוואה הממוצע, מחירי הנכסים ושיעור המימון במשכנתה משתנים אף הם.

הריבית הממוצעת על משכנתה עומדת על 2.41%

הפרסום המקורי ציין טווח ריביות משכנתה של כ-3%–3.5%. באשר לעלות הממוצעת של הלוואות דיור חדשות, הדבר אינו תואם את הנתונים הרשמיים האחרונים.

ביוני עמדה הריבית הממוצעת על הלוואות משכנתה חדשות למשקי בית על 2.41%, ושיעור העלות השנתית הכוללת (כולל הוצאות נלוות) עמד על 2.75%.

היקף הלוואות הדיור החדשות באותו חודש הגיע ל-767.1 מיליון אירו, עלייה של 28.4% לעומת מאי.

כך, מימון באמצעות משכנתה נותר זול באופן יחסי, גם לאחר הזינוק החד במחירי הדיור.

שנגן והאירו לא יושמו בעת ובעונה אחת

בפרסום המקורי אוחדו בטעות שני תאריכים שונים בתהליך האינטגרציה האירופית.

בולגריה הצטרפה באופן מלא לאזור שנגן ב-1 בינואר 2025, עת בוטלו הביקורות בגבולות היבשתיים הפנימיים. הביקורת בגבולות האוויריים והימיים בוטלה עוד קודם לכן, ב-31 במרץ 2024.

את מטבע האירו אימצה בולגריה שנה לאחר מכן — ב-1 בינואר 2026, כשהפכה לחברה ה-21 בגוש האירו. שער ההמרה הקבוע נקבע על 1 אירו תמורת 1.95583 לבה.

לפיכך, הטענה כי המדינה ״הצטרפה לשנגן ואימצה את האירו בינואר 2026״ אינה נכונה.

האירו ביטל את עמלות ההמרה, אך לא שינה כשלעצמו את דיני המקרקעין

המעבר לאירו מפשט את התחשיבים, מבטל הוצאות המרה בין לבה לאירו ומסיר סיכוני שער חליפין בין שני המטבעות.

עם זאת, זכותם של זרים לרכוש קרקעות אינה מוכרעת מעצם החברות בשנגן או מהמעבר לאירו.

סעיף 22 לחוקת בולגריה קובע אפשרות לרכישת קרקעות על ידי זרים וישויות משפטיות זרות בתנאים הנובעים מחברותה של בולגריה באיחוד האירופי, אמנות בינלאומיות או ירושה. ההסדר המשפטי הספציפי תלוי במעמדו של הרוכש, בסיווג הקרקע ובהוראות חוק נוספות.

לכן, לא ניתן להחיל את הקביעה לפיה ״זר מחויב לרוב לרשום קרקע תחת בית באמצעות חברה בולגרית״ ככלל אוניברסלי על כלל הרוכשים הזרים.

המצב המשפטי עשוי להיות שונה עבור אזרחי האיחוד האירופי לעומת רוכשים ממדינות שלישיות, וכל חלקת קרקע בכל עסקה ספציפית דורשת בדיקה משפטית נפרדת.

לא ניתן לצמצם את השוק לדילמת ״ים או הרים״

לשוק יש בהחלט סיבות לפילוח מורכב יותר.

רוכשים המתכננים מגורי קבע עשויים לייחס חשיבות רבה יותר ליעילות אנרגטית, נגישות תחבורתית, מוסדות חינוך, שירותי רפואה, מערכות הנדסיות ועלויות אחזקה, בהשוואה למי שרוכש נכס לנופש קיצי בלבד. אלו בדיוק השינויים בהעדפות המתוארים בפרסום של חברת התיווך.

אך אין להסיק מכך כי אתרי נופש הרריים כבר הפכו באופן אובייקטיבי להשקעה בעלת תשואה גבוהה יותר מאשר חוף הים השחור.

התשואה תלויה במחיר הרכישה, בשיעורי התפוסה, בדמי השכירות, בעלויות הניהול, בעונתיות, בשיפוצים, במיסוי ובשווי המכירה העתידי של הנכס הספציפי.

הפרסום המקורי עצמו כולל הסתייגות לפיה הצהרות בדבר תשואה, עליית ערך ותוצאות מובטחות הן להמחשה בלבד ואינן מהוות התחייבות לתוצאות עתידיות.

הצמיחה הכלכלית תישאר מתונה

הבנק המרכזי של בולגריה צופה בתחזית חודש יוני צמיחה של 2.8% בתוצר הריאלי בשנת 2026, 2.7% בשנת 2027 ו-2.9% בשנת 2028.

האינפלציה השנתית הממוצעת על פי המדד המתואם נחזית לעמוד על 5% בשנת 2026, ובסוף השנה על 5.9%. הרגולטור צופה גם האטה בצמיחת הצריכה הפרטית במחצית השנייה של 2026 בשל השפעת האינפלציה הגבוהה יותר על ההכנסה הריאלית הפנויה של הציבור.

עבור שוק הנדל״ן נוצרת סביבה מעורבת: האינפלציה והאשראי הזול למשכנתאות תומכים בשווי הנכסים, אך ההתייקרות המהירה של הדיור והדינמיקה המתונה בהכנסות הריאליות עלולות לצמצם בהדרגה את הנגישות לרכישת דיור.

הסיכון המרכזי — המחירים עולים מהר יותר מהיקף הפעילות

הפער המהותי ביותר בשוק הנוכחי אינו בין דירות חוף לבתים בהרים, אלא בין רמת המחירים למספר העסקאות.

ברבעון הראשון התייקר הדיור ב-14.8% בחישוב שנתי, בעוד שמספר העסקאות ירד ב-18.5%.

בבורגס הניגוד חריף אף יותר: המחירים עלו ב-17.7%, בעוד שמספר העסקאות צנח ב-30.5%.

אין פירוש הדבר כי תיקון מחירים הוא בלתי נמנע, אך הדבר מעיד על כך שלא ניתן עוד לייחס את עליית המחירים באופן אוטומטי לגידול במספר הרוכשים.

השוק עלול להפוך ליקר יותר ובמקביל לנזיל פחות מבחינת כמות העסקאות.

כפי שמדווחים המומחים של International Investment, הנתונים הרשמיים אינם מאשרים תפנית המונית בשוק הבולגרי מדירות חוף לבתים בהרים ובפרוורים ירוקים. ייתכן כי ביקוש כזה אכן מתחזק בפרויקטים נקודתיים ובקרב קבוצות רוכשים מסוימות, אולם הנתונים המהימנים ביותר מציירים תמונה שונה: המחירים עולים בשיעורים דו-ספרתיים, תיק המשכנתאות גדל ביותר מרבע בשנה, והבנייה נותרת פעילה, אך מספר עסקאות הדיור ירד באופן ניכר. עבור משקיע בשנת 2026, הקריטריון המוביל אינו סוג הנכס כשלעצמו — דירה, בית פרטי או בקתת נופש — אלא השילוב בין מחיר הכניסה, ביקוש ריאלי לאורך כל השנה, עלויות האחזקה והנזילות במכירה עתידית. תשומת לב מיוחדת נדרשת לפער שבין המחירים המאמירים לבין הירידה במספר העסקאות: ככל שפער זה יימשך, הסיכון ברכישת נכס במחיר מנופח או בעל נזילות נמוכה ילך ויגבר.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment