מחירי הדירות מקבלן יורדים זה החודש השלישי ברציפות

המחיר הממוצע של דירות חדשות ב-70 הערים הגדולות בסין ירד באוגוסט ב-0,1% לעומת יולי. ירידה דומה נרשמה גם ביוני וביולי. במונחים שנתיים נרשמה ירידה של 3% לאחר 3,2% בחודש הקודם — זהו קצב הירידה הנמוך ביותר מתחילת שנת 2026, על פי חישובי רויטרס (Reuters) המבוססים על נתונים רשמיים.

הנתונים מאשרים כי השוק כרגע מאט את קצב הירידה יותר מאשר עובר להתאוששות. חולשת המחירים המתמשכת והציפייה להשפעת צעדי התמיכה החדשים עומדות במוקד הדיווח של בלומברג מספטמבר. Bloomberg

הפער בין ערי המטרופולין הגדולות לשאר חלקי המדינה הולך ומתרחב. באוגוסט עלו מחירי הדירות מקבלן בארבע ערי הדרג הראשון — בייג׳ינג, שנגחאי, גואנגג׳ואו ושנג׳ן — בממוצע של 0,1% בחישוב חודשי. בשנגחאי נרשמה עלייה של 0,4%, בשנג׳ן 0,2%, ובגואנגג׳ואו 0,1%. בייג׳ינג היוותה יוצאת דופן: המחירים בה ירדו ב-0,2%.

בערים מדרג שני ירדו מחירי הדיור החדש ב-0,1% בחודש, ובערים מדרג שלישי — ב-0,2%. במונחים שנתיים הסתכמה הירידה ב-2,7% וב-4,1% בהתאמה. בערי הדרג הראשון הירידה נבלמה ב-0,9%.

שנגחאי נותרה השוק החזק ביותר מבין הערים הגדולות: מחירי הדירות מקבלן בה עלו ב-3% לעומת אוגוסט 2025. בבייג׳ינג הם ירדו ב-2,3%, בגואנגג׳ואו ב-1,9%, ובשנג׳ן ב-2,3%.

בשוק היד השנייה התמונה חלשה עוד יותר. בערי הדרג הראשון ירדו המחירים בשנה האחרונה ב-2,7%, בדרג השני ב-4,9%, ובדרג השלישי ב-5,6%. באוגוסט עלו או נותרו ללא שינוי מחירי הדירות מיד שנייה בשמונה בלבד מתוך 70 הערים שנבדקו.

מכירות הדירות מקבלן ממשיכות להצטמצם

הירידה במחירים מלווה בהתכווצות נוספת של השוק הראשוני. בין ינואר לאוגוסט הצטמצם שטח הנדל״ן המסחרי והמגורים החדש שנמכר בסין ב-12,1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ל-498,8 מיליון מ״ר. בפלח המגורים הגיעה הירידה ל-13%.

היקף המכירות של נדל״ן חדש במונחים כספיים ירד ב-13%, ל-4,747 טריליון יואן. מכירות המגורים בלבד ירדו ב-13,1%.

במקביל, שוק הדירות הקיימות מציג מגמה הפוכה. שטח העסקאות הרשומות בשוק היד השנייה בשמונת החודשים הללו הגיע ל-549,23 מיליון מ״ר, עלייה של 10,6%.

בסוף אוגוסט עמד היקף הנדל״ן המוכן אך הלא-מכור על 753,49 מיליון מ״ר, ירידה של 1,1% לעומת השנה הקודמת. מלאי הדירות הלא-מכורות ירד ב-0,5%.

מבנה זה ממחיש כיצד משתנה השוק הסיני: דירות יד שנייה כבר מייצרות היקף עסקאות גדול יותר לפי שטח, בעוד שהמגזר הראשוני, שבו תלויים תזרימי המזומנים של היזמים, ממשיך להתכווץ.

ההשקעות בנדל״ן צנחו בכמעט 20%

האטה מורגשת אף יותר נרשמת בענף הבנייה. ההשקעות בנדל״ן בינואר–אוגוסט ירדו ב-19,9% בחישוב שנתי, ל-4,798 טריליון יואן. ההשקעות בנדל״ן למגורים ירדו ב-19,7%.

שטח הפרויקטים שבנייתם החלה מתחילת השנה צנח ב-24,8%. עבור מבני מגורים נרשמה ירידה של 25,4%. שטח הפרויקטים שבנייתם הושלמה ירד ב-23,7%, ובמגורים נרשמה ירידה של 25,4%.

היזמים מתמודדים במקביל עם ירידה במימון. בשמונה חודשים הם גייסו 5,089 טריליון יואן, ירידה של 21% לעומת השנה הקודמת. היקף ההלוואות הבנקאיות המקומיות הצטמצם ב-33,3%, כספי המקדמות והמכירות המוקדמות ב-14,8%, והתקבולים ממשכנתאות הרוכשים ב-22,4%.

מגמה זו מעידה על כך שבעיית השוק חורגת מעבר לביקוש חלש גרידא. היזמים מוכרים פחות דירות, מקבלים פחות מקדמות מרוכשים ונהנים מגישה מוגבלת יותר למימון בנקאי.

סין משנה את כללי המכירה המוקדמת של דירות

בסוף אוגוסט החלו הרשויות לשנות את מודל בניית הדיור עצמו. משרד השיכון והפיתוח העירוני-כפרי, משרד משאבי הטבע והרשות הלאומית לפיקוח פיננסי הציגו כללים חדשים למכירת דירות.

אם פרויקט נמכר לפני סיום הבנייה, על המבנה להגיע לכל הפחות לשלב סיום בניית השלד הראשי. מקדמות הרוכשים, כספי המשכנתאות והכנסות נוספות חייבים להיות מופקדים בחשבונות נאמנות מפוקחים.

בפרויקטים חדשים בכוונת הרשויות לקדם ביתר שאת מכירת דירות מוכנות. עבור קרקעות שהוקצו לאחר כניסת הכללים לתוקף ופרויקטים שטרם קיבלו היתרי בנייה ותכנון, מוצע להשתמש בעיקר במודל זה. יחד עם זאת, הכללים אינם מטילים איסור מוחלט על מכירה מוקדמת.

השינויים נועדו להפחית את הסיכונים לרוכשים, אשר בשנים קודמות נתקלו בעיכובים בבנייה ובפרויקטים שלא הושלמו בעקבות קשיים פיננסיים של יזמים גדולים.

תקופת המשכנתא המקסימלית הוארכה ל-40 שנה

במקביל, הבנק העממי של סין והרגולטור הפיננסי שינו את כללי האשראי לשוק הנדל״ן.

התקופה המרבית למשכנתא אישית הוארכה מ-30 ל-40 שנה. הלוואה לתקופה ארוכה יותר מאפשרת להפחית את ההחזר החודשי, אם כי היא מאריכה את תקופת תשלום הריבית.

גם כללי המימון של הפרויקטים עצמם משתנים. עבור פרויקטים הנמכרים לפני סיום הבנייה, תקופת ההלוואה הרגילה לא תעלה על שלוש שנים, והמקסימלית — חמש שנים. עבור פרויקטים שבהם נמכרות דירות מוכנות, התקופה הסטנדרטית יכולה להגיע לחמש שנים, והמקסימלית — לשבע שנים.

כספי המשכנתא בעת רכישת דירה מוכנה יועברו לאחר רישום העסקה, ועבור דירות במכירה מוקדמת — לאחר רישום סיום הפרויקט. המערכת החדשה קובעת גם בנק ראשי לכל פרויקט, שייקח חלק בארגון המימון.

צעדים אלה משלימים את רפורמת המכירות: ככל שהיזם מקבל את כספי הרוכש בשלב מאוחר יותר, כך נדרש ממנו יותר הון עצמי ואשראי להשלמת הבנייה.

מרחיבים את גישת היזמים לשוק ההון

חלק נוסף בתוכנית התמיכה נוגע למימון יזמים דרך שוק ניירות הערך.

הרשות לניירות ערך של סין התירה שימוש נרחב יותר בהנפקות מניות נוספות, אג״ח קונצרניות, ניירות ערך מגובי נכסים וכן עסקאות מיזוגים ורכישות באמצעות מניות, אג״ח להמרה ומזומן.

תחום נפרד הוא קרנות השקעה בנדל״ן (ריט), המאפשרות לגייס הון על בסיס נכסים קיימים. הרגולטור מתכוון גם להמשיך בפיתוח קרנות נדל״ן פרטיות.

שינוי מהותי נוגע לעקרון הערכת הלווה: על המערכת להתחשב יותר בכדאיות הכלכלית של הפרויקט הספציפי ולא רק בגודלה ובדירוג האשראי הכללי של קבוצת היזמות. הדבר עשוי לפתוח גישה למימון עבור חברות עם פרויקטים יציבים, גם על רקע המצב המורכב בענף כולו.

בייג׳ינג מראה כי היקף העסקאות מתאושש לפני המחירים

חלק מהערים הגדולות כבר מקלות על הגבלות רכישת דיור. באוגוסט הקלה בייג׳ינג בדרישות לתקופת תשלום מיסים או ביטוח לאומי עבור תושבים ללא רישום מקומי המעוניינים לרכוש דירה בתוך כביש הטבעת החמישי.

לאחר השינויים נרשמה עלייה בפעילות. באוגוסט נמכרו בבירה כ-14 אלף דירות יד שנייה, 3,9% יותר מאשתקד. בשבוע הראשון של ספטמבר עלה מספר העסקאות בכ-26% לעומת התקופה המקבילה. בינואר–אוגוסט הגיע היקף מכירות היד השנייה לכ-121 אלף נכסים — שיא של חמש שנים.

עם זאת, התאוששות העסקאות טרם הובילה לעליית מחירים מקבילה. המדד הרשמי למחירי דירות יד שנייה בבייג׳ינג באוגוסט היה נמוך ב-3,5% מרמתו אשתקד. נתון זה ממחיש את גבולות התמריצים המקומיים: הסרת חסמים יכולה להחזיר רוכשים לשוק, אך על המוכרים עדיין להתחשב בנכונות מוגבלת לשלם.

האנליסטים אינם צופים תפנית מהירה בשוק

סקר של 11 גופים שערכה סוכנות רויטרס בין ה-17 ל-27 באוגוסט מראה כי השוק אינו מצפה לסיום מהיר של המשבר. התחזית הממוצעת מעריכה ירידת מחירי דיור בסין של 3,4% בסך הכל בשנת 2026. בשנת 2027 צופים האנליסטים ירידה נוספת של 0,3%.

התחזית להשקעות בנדל״ן לשנת 2026 הוחמרה למינוס 20%, לעומת מינוס 12% בסקר מאי. שטח המכירות צפוי להצטמצם ב-10%. הנתונים בפועל לינואר–אוגוסט כבר קרובים לתחזית השנתית להשקעות, כאשר הירידה הגיעה ל-19,9%.

מצב זה מציב בפני השלטונות אתגר מורכב. תמיכה חלשה מדי עלולה להאריך את ירידת המחירים וההשקעות, בעוד שתמריצים חזקים מדי עלולים להחזיר את השוק למודל של צמיחת חוב מהירה ובניית יתר, שממנו מנסים כעת להיגמל.

כפי שמציינים מומחי International Investment, נתוני אוגוסט עדיין אינם מספקים עילה לדבר על מהפך בשוק הנדל״ן של סין. ירידת המחירים אכן מאיטה, והערים הגדולות מגלות מגמה יציבה יותר, אך ההשקעות, הבנייה החדשה ומכירות הדירות מקבלן ממשיכות להצטמצם בשיעורים דו-ספרתיים. הפער בין ערי הדרג הראשון לשווקים האזוריים החלשים הופך למשמעותי במיוחד. מערך המכירות והמימון החדש עשוי להפחית את סיכוני אי-השלמת הבנייה, אך יכולתו לשקם את הביקוש תלויה בהכנסות משקי הבית, בציפיות הרוכשים ובנכונות הבנקים לממן פרויקטים איכותיים.

שאלות ותשובות נפוצות

האם מחירי הדיור בסין יורדים בשנת 2026?

כן. המחירים הממוצעים של דירות מקבלן ב-70 הערים הגדולות ירדו באוגוסט ב-0,1% בחודש ובכ-3% בשנה. לצד זאת, ערי הענק מפגינות יציבות רבה יותר מערים מדרג שני ושלישי.

היכן הנדל״ן בסין שומר על יציבות בצורה הטובה ביותר?

מבין ארבע הערים הגדולות בולטת שנגחאי. באוגוסט עלו בה מחירי הדירות מקבלן ב-0,4% בחודש וב-3% בחישוב שנתי.

בכמה הצטמצמו מכירות הדיור החדש?

בינואר–אוגוסט ירד שטח המכירות של דיור חדש ב-13%, וערכו הכספי ב-13,1% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025.

מה קורה עם ההשקעות בנדל״ן?

השקעות היזמים בשמונת החודשים הראשונים של 2026 ירדו ב-19,9%. שטח התחלות הבנייה החדשות הצטמצם ב-24,8%.

אילו צעדי תמיכה הנהיגה סין?

הרשויות החמירו את הפיקוח על מכירות מוקדמות, החלו לקדם מכירת דירות גמורות, האריכו את תקופת המשכנתא המקסימלית ל-40 שנה והרחיבו את אפשרויות המימון לפרויקטים וליזמים באמצעות הבנקים ושוק ההון.

האם שוק הנדל״ן הסיני הגיע לתחתית?

עדיין אין אינדיקציות לתפנית כלל-ארצית יציבה. הירידה השנתית במחירים אמנם מתמתנת, אך מכירות דירות מקבלן, ההשקעות והתחלות הבנייה ממשיכות לרדת.

סין מעלה את הרף למכירה מוקדמת של דירות

הכללים החדשים פורסמו ב-28 באוגוסט על ידי משרד הבינוי והפיתוח העירוני-כפרי של סין, משרד משאבי הטבע והמינהל הלאומי לפיקוח פיננסי. הם אינם מבטלים לחלוטין את המכירה המוקדמת של דירות, אך משנים באופן משמעותי את המועד שבו יזם מקבל את הזכות לצאת לשוק.

במכירה מוקדמת, שלד המבנה הנושא הראשי של הבניין הבודד חייב להיות מוקם במלואו. מקדמות הרוכשים, הלוואות המשכנתה וכספים נוספים הקשורים לרכישת הדירה חייבים להיות מועברים לחשבון ליווי ייעודי ומפוקח של הפרויקט.

עבור פרויקטי מגורים בקרקעות שהוקצו לאחרונה, וכן במגרשים שבהם טרם התקבל היתר בנייה, הורו הרשויות לתעדף מכירת דירות גמורות ומוכנות לאכלוס. מוצע להעביר למודל זה גם פרויקטים שכבר מחזיקים בהיתר. עם זאת, עבור נכסים שקיבלו היתר בנייה לפני כניסת הדרישות החדשות לתוקף, יישמרו תנאי המכירה המוקדמת הקודמים.

בהבהרת הרגולטורים שפורסמה ב-Xinhua, הרשויות קושרות ישירות את הרפורמה לשינוי במבנה השוק. לאחר כמעט 30 שנות פיתוח מואץ, היקף העסקאות המצטבר בדירות יד שנייה כבר עולה על מכירות הבתים החדשים, והמערכת הקודמת, שהתבססה על מכירות מוקדמות ומחזור הון מהיר, תואמת פחות את יחסי ההיצע והביקוש הנוכחיים.

מבחינת הרוכש, ההבדל הוא מהותי. במודל הסיני המסורתי, דירה יכלה להימכר זמן רב לפני השלמת הבניין, ולכן בין חתימת החוזה למסירת המפתחות חלפו שנים. קשיים פיננסיים של יזם בתקופה זו הפכו לסיכון עבור המשפחה שכבר העבירה כספים ולעיתים קרובות אף שילמה משכנתה במקביל.

מדוע המכירות המוקדמות הפכו לסיכון עבור השוק

שיטת המכירה המוקדמת סייעה לממן את תנופת הבנייה הסינית. היזם קיבל את כספי הרוכשים לפני השלמת הבניין ויכול היה להשתמש בתקבולים לצורך המשך הבנייה. מכירות מהירות אפשרו להחזיר מהר יותר את ההון המושקע ולהשיק את הפרויקטים הבאים.

מודל כזה פועל בצורה מיטבית כאשר הביקוש צומח ברציפות. לאחר הידרדרות המצב נוצר מנגנון הפוך: ירידה במכירות צמצמה את תזרים המזומנים, מחסור בנזילות עיכב את הבנייה, והסיכון לעיכובים גרם לרוכשים חדשים לנהוג במשנה זהירות כלפי דירות בבנייה.

היקף התלות של הענף במודל זה משתקף בהערכות מוקדמות יותר של Bloomberg Intelligence. בשנת 2024 העריכו האנליסטים כי לפחות 48 מיליון דירות בסין נמכרו לפני השלמת הבנייה בעסקאות שבוצעו משנת 2015 ועד למחצית הראשונה של 2024. נתון זה אינו אומר שכל 48 מיליון הנכסים הפכו לבעייתיים או התעכבו, אך מדובר בדיור שנמכר עד למועד ההערכה לפני סיום הבנייה. ב-Bloomberg ציינו שמבנה כזה מסוגל להזין בעצמו משבר אמון, שכן לרוכשים נוצר תמריץ נוסף לבחור בדירות מוכנות או בדירות יד שנייה.

כעת בייג׳ינג מנסה לצמצם את הפער הזה שבין מכירת הדירה לבין מוכנותה הפיזית.

משכנתאות יינתנו לאחר השלמת הבנייה

הרפורמה במכירות מלווה בשינוי נפרד של כללי המימון והאשראי.

בעת רכישת דירה חדשה ומוכנה, הלוואת המשכנתה תינתן רק לאחר רישום המכירה. אם הדירה נרכשת במכירה מוקדמת, הבנק יוכל להעביר את כספי המשכנתה רק לאחר רישום רשמי של סיום הפרויקט.

משמעות הדבר היא ביטול המצב שבו הלווה החל להחזיר את תשלומי המשכנתה בעוד עבודות הבנייה עדיין נמשכו.

במקביל, התקופה המרבית להלוואת דיור ליחידים הוארכה מ-30 ל-40 שנה. משך הזמן הקונקרטי ממשיך להיקבע בהסכם בין הבנק ללווה. הלוואה לתקופה ארוכה יותר מקטינה, בהנחת תנאים שווים, את ההחזר החודשי, אך עלולה להגדיל את סך הוצאות הריבית של הלווה.

משתנים גם הכללים למתן אשראי ליזמים. לכל פרויקט מוגדר בנק מלווה מוביל, שדרכו יתבצע הפיקוח העיקרי על תזרימי הכספים. תקופת ההלוואה לפרויקט במכירה מוקדמת עשויה להגיע עד חמש שנים, ועבור פרויקט במודל של מכירת דירות מוכנות — עד שבע שנים.

הטלוויזיה הממלכתית של סין CCTV, בניתוח הכללים המשותפים של הבנק העממי של סין והרגולטור הפיננסי, מסבירה את דחיית מתן המשכנתה בצורך לבטל את הנוהג של ״תחילה משלמים הלוואה, אחר כך מקבלים דירה״. המערכת החדשה אמורה לקשור את כספי הרוכש למוכנות הממשית של הפרויקט ובמקביל להעניק לבנקים שליטה רבה יותר על מימון הבנייה.

היזמים ייאלצו לממן את הבנייה לפרק זמן ארוך יותר

עבור חברות הבנייה, השינוי בעיתוי התשלום משנה מהותית את תנועת הכספים בתוך הפרויקט.

בעבר חלק מהכספים הגיע מהרוכשים כבר בשלב מוקדם. כעת יידרש היזם להביא את הבניין לשלב קרוב בהרבה לסיום לפני שיקבל את עיקר כספי המשכנתה של הרוכשים.

מצב זה מעלה את הצורך בהון עצמי ובהלוואות בנקאיות. המעבר עשוי להיות רגיש במיוחד עבור חברות בעלות נטל חוב גבוה ונגישות חלשה למקורות מימון.

הנהגת בנק מוביל מלווה מפצה חלקית על סיכון זה. המימון אמור לכסות את התקופה מתחילת הבנייה ועד לסיומו הרשמי של הפרויקט, ותקופות ההלוואה הוארכו עבור מודל מכירת דירות מוכנות.

במקביל קל יותר לבנק לפקח האם הכספים משמשים עבור מתחם המגורים הספציפי. עבור ענף שבו כספי פרויקט אחד יכלו לשמש למימון אתרי בנייה אחרים ולשירות חובות החברה, מדובר בשינוי מבני משמעותי.

שוק הנדל״ן בסין ממשיך להתכווץ

הרפורמה אינה מתבצעת בתנאים של שוק שהתאושש.

בחודשים ינואר–יולי 2026, השקעות היזמים הסינים בנדל״ן ירדו ב-19.2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד ועמדו על 4.301 טריליון יואן. בנדל״ן למגורים הושקעו 3.317 טריליון יואן — ירידה של 19.1% בהשוואה לשנה הקודמת.

שטח התחלות הבנייה צנח ב-24%, ובמגזר המגורים — ב-24.6%. היקף הבנייה שהושלמה ירד ב-23.2%, כולל ירידה של 25.5% בבנייני מגורים.

גם נתוני המכירות נותרו חלשים. שטח הנדל״ן המסחרי והמגורים החדש שנמכר ירד ב-11.8%, ל-450.21 מיליון מ״ר. במגזר המגורים הגיעה הירידה ל-12.7%. ההיקף הכספי של מכירת פרויקטים חדשים ירד ב-13.1%, ל-4.272 טריליון יואן, ובדיור למגורים בלבד — ב-13.2%.

משמעותית במיוחד עבור המודל החדש היא דינמיקת המימון. סך הכספים שהגיעו ליזמים ירד ב-20.3%. הלוואות הבנקים המקומיים התכווצו ב-32.1%, מקדמות ותשלומים מוקדמים מרוכשים — ב-14.4%, ומשכנתאות ליחידים — ב-23.5%. נתונים אלה מובאים על ידי הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה של סין.

נמצא אפוא כי הרשויות הופכות את היזמים לתלויים יותר במימון יציב וארוך טווח דווקא כאשר מקורות ההון המסורתיים של הענף מצטמצמים במהירות.

מחירי הדיור טרם עברו למגמת עלייה

שינוי הכללים מפחית את הסיכון לאי-השלמת הבנייה, אך כשלעצמו אינו מייצר ביקושים חדשים.

ביולי ירדו מחירי הדירות החדשות הממוצעים ב-70 הערים הגדולות והבינוניות בסין ב-0.1% לעומת יוני. בחישוב שנתי עמדה הירידה על 3.2%, לאחר ירידה של 3.3% בחודש הקודם.

עלייה לעומת החודש הקודם נרשמה ב-17 בלבד מתוך 70 הערים שנבדקו.

חישובי Reuters, המבוססים על נתונים רשמיים, מראים כי השיפורים מתרכזים כרגע בעיקר בערים הגדולות ביותר ולא הפכו להתאוששות ביקושים יציבה ברמה הארצית.

מצב זה יוצר אפקט כפול לרפורמה. האפשרות לרכוש דירה מוכנה מפחיתה את סיכון הבנייה של הרוכש. אולם אם המשפחה צופה ירידות מחירים נוספות, היעדר הסיכון לאי-השלמת הבניין עדיין אינו מבטיח כי העסקה תתבצע כעת.

שוק היד השנייה משנה את מבנה השוק הסיני

המעבר לדיור מוכן משקף שינוי יסודי נוסף — סין הופכת בהדרגה לשוק של מלאי דירות קיים, ולא רק של אתרי בנייה חדשים.

בתקופת הצמיחה העירונית המהירה, תפקיד המפתח היה יצירת היצע חדש. יזמים רכשו קרקעות, השיקו פרויקטים גדולים ומכרו דירות עוד במהלך הבנייה.

כעת שוק היד השנייה מוביל בסך כל היקף העסקאות. עבור הרוכש, לדירה קיימת יש יתרון פשוט: ניתן להתרשם מהבניין האמיתי, מהשכונה וממצב הנכס לפני העברת הכסף.

במובן זה, הרפורמה בשוק הראשוני מנסה להפוך את הדירות החדשות לבעלות מאפיינים דומים יותר לדירות יד שנייה מבחינת חלוקת הסיכונים. נוסחת הרשויות ״מה שאתה רואה זה מה שאתה מקבל״ מסמלת מעבר מהבטחה לנכס עתידי למכירה של מוצר קיים בפועל.

מבחינת היזמים המשמעות הפוכה: יש צורך לממן את עלויות הקרקע והבנייה לאורך זמן רב יותר עד לקבלת מרבית כספי הרוכש.

בעיית הדירות שכבר נמכרו אינה נעלמת

הכללים החדשים מצמצמים בראש ובראשונה את ההסתברות לחזרה על התרחיש הקודם בפרויקטים עתידיים. הם אינם מביאים להשלמה אוטומטית של בתים שכבר נמכרו בתקופת פעולתו של המודל הישן.

סין מפעילה מזה מספר שנים תוכניות תמיכה להשלמת הבנייה, כולל מימון בנקאי לפרויקטים מתוך מה שמכונה ״הרשימות הלבנות״. עם זאת, חלק מהיזמים החלשים פיננסית ממשיכים לשאת בהתחייבויות כלפי רוכשים.

קרן המטבע הבינלאומית רואה בסוגיה זו את אחד המכשולים המרכזיים להחזרת האמון בנדל״ן. בסקירה המפורטת האחרונה של כלכלת סין, מומחי הקרן מציינים כי היקף הדיור שנמכר מראש אך טרם הושלם נותר משמעותי. לפי חישוביהם, השלמת פרויקטים בעייתיים של יזמים שנמכרו מראש עשויה לדרוש משאבים בהיקף של כ-5% מהתמ״ג של סין לאורך שלוש שנים. ב-קרן המטבע הבינלאומית ממליצים להאיץ את יציאתם של יזמים שאינם בעלי היתכנות כלכלית מהשוק, ולהגן על הרוכשים באמצעות מימון להשלמת הבתים או באמצעות פיצויים, אם חלופה זו זולה יותר.

הרפורמה בשיטת המכירות פותרת לפיכך בעיקר את בעיית הסיכון העתידי. חובות העבר, דירות שכבר נמכרו ופרויקטים בלתי גמורים דורשים ניקוי נפרד של מאזני הענף.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, המעבר למכירת דירות בשלב מאוחר יותר מסוגל להסיר את אחד המאפיינים המסוכנים ביותר של המודל הקודם: הרוכש יממן את הבנייה וייטול על עצמו את סיכון אי-השלמתה לעיתים נדירות בהרבה. עבור הנדל״ן הסיני מדובר בשינוי כללים חשוב, אך לא בפתרון למשבר הביקושים. ההשקעות בענף צונחות בכמעט 20%, התחלות הבנייה יורדות בכרבע, המחירים ממשיכים לרדת והיקף המימון הבנקאי ליזמים מתכווץ בקצב מהיר עוד יותר. השוק עשוי להפוך לבטוח יותר עבור הרוכשים, אך בה בעת ליקר יותר למימון ולקשוח יותר עבור היזמים. יציבות המודל החדש תהיה תלויה בשאלה האם הבנקים והיזמים עצמם יצליחו להחליף את כספי הרוכשים המוקדמים בהון לטווח ארוך ללא צמיחה מחודשת של סיכוני החוב.

שאלות ותשובות: הכללים החדשים למכירת דירות בסין

האם סין מבטלת לחלוטין את המכירה המוקדמת של דירות?

לא. המכירות המוקדמות נמשכות, אך עבור פרויקטים חדשים הדרישות מוחמרות משמעותית. במכירה כזו שלד המבנה של הבניין הבודד חייב להיות מוקם במלואו, ועבור חלק מהפרויקטים החדשים ניתנת עדיפות למכירת דירות שכבר מוכנות לאכלוס.

מהי מכירת דירות מוכנות?

זוהי מכירת דירה לאחר השלמת בניית הנכס וסיום ההליכים הנדרשים, המאפשרת לרוכש לראות את הבית הממשי לפני ביצוע התשלום הסופי. בסין גישה זו מוצגת כחלופה למודל הנפוץ של רכישת דירה במהלך הבנייה.

מתי תינתן מעתה משכנתה על דירה מקבלן?

עבור דיור חדש ומוכן, המשכנתה תינתן לאחר רישום המכירה. במכירה מוקדמת — לאחר רישום רשמי של סיום הפרויקט.

מהי תקופת המשכנתה המרבית שנקבעה בסין?

התקופה המרבית להלוואת דיור ליחידים הוארכה מ-30 ל-40 שנה. משך ההלוואה בפועל נקבע בין הבנק ללווה.

מדוע סין משנה את שיטת המכירה של דירות מקבלן?

המודל הישן הפך את הבנייה לתלויה בתזרים כספים מתמיד של רוכשים חדשים. בעקבות הירידה במכירות ומצוקת החובות של היזמים, תלות זו הגבירה את הסיכון לעיכוב במסירת דירות שכבר שולמו.

האם המערכת החדשה תסייע לעצור את ירידת המחירים?

אין לכך ערובה ישירה. היא משנה בעיקר את חלוקת סיכוני הבנייה והמימון. המחירים תלויים בביקוש, בהכנסות הציבור, בתנאי האשראי, בהיצע הדיור הזמין ובציפיות הרוכשים.

מה ישתנה עבור היזמים בסין?

הם יידרשו ליותר הון עצמי או הלוואות בנקאיות עד להשלמת הפרויקט. הדבר מעלה את הדרישות הפיננסיות מהחברות ועשוי לחזק את יתרונם של יזמים בעלי מאזנים יציבים וחזקים.

מייסד Evergrande נידון למאסר עולם

בית המשפט בשנג׳ן גזר ב-20 באוגוסט מאסר עולם על חווי קה יאן בן ה-67 והורה על החרמת רכושו האישי. מייסד Evergrande הודה בעבר בשמונה אישומים, בהם גיוס בלתי חוקי של כספי ציבור, הונאה פיננסית, שימוש שלא כדין בכספים ושוחד. על China Evergrande הוטל קנס של 8.82 מיליארד יואן, ועל Evergrande Real Estate Group קנס נוסף של 7 מיליארד יואן. כפי שדיווחה סוכנות Associated Press, החקירה חשפה גם ניפוח נרחב של הנתונים הפיננסיים של החברה בשנים שקדמו לקריסתה.

גזר הדין חותם את הקריירה של היזם, שבשיא תנופת הבנייה נמנה עם עשירי אסיה, אך אינו מסיים את הסיפור הכלכלי של Evergrande. עד למועד חדלות הפירעון ב-2021 עמדו התחייבויות הקבוצה על יותר מ-$300 מיליארד. נתון זה הפך אותה לסמל הגדול והבולט ביותר של מודל הפיתוח הסיני מבוסס החוב.

ב-29 בינואר 2024 הורה בית המשפט הגבוה של הונג קונג על פירוק China Evergrande Group לאחר שהחברה לא הצליחה להציג מתווה ארגון מחדש המקובל על הנושים. המפרקים שמונו בידי בית המשפט קיבלו משימה לשמר את הנכסים הזמינים, להשיב ערך מרבי לנושים ולחקור את נסיבות קריסת החברה.

השלב הרשמי הבא התרחש ב-25 באוגוסט 2025: בורסת הונג קונג מחקה סופית את מניות China Evergrande מן המסחר. המסחר בהן הופסק עוד ב-29 בינואר 2024. הבורסה ציינה כי החברה לא עמדה בדרישות לחידוש המסחר בפרק הזמן שנקבע.

״שלושת הקווים האדומים״ חשפו את תלות היזמים בחוב

שורשיו של המשבר הנוכחי עמוקים מחדלות הפירעון של Evergrande. בשנת 2020 החלו הרשויות בסין להגביל את נטל החוב של חברות הבנייה באמצעות מנגנון שזכה לכינוי ״שלושת הקווים האדומים״.

הרגולטורים פיקחו על שלושה מדדי מפתח: היחס בין התחייבויות לנכסים בניכוי מקדמות רוכשים נדרש להיות נמוך מ-70%, החוב נטו לא יעלה על 100% מההון העצמי, ויתרות המזומנים נדרשו לכסות לפחות את החוב לטווח קצר. ככל שיזם הפר יותר תקנות, כך הוגבל גידול החוב הנושא ריבית שלו בצורה חדה יותר.

ניתוח של הבנק המרכזי של אוסטרליה מצביע על כך שהמערכת החדשה הקשתה באופן דרמטי על פעילותן של חברות שהיו תלויות במכירות שוטפות, בתשלומים מוקדמים על דירות בבנייה ובמיחזור התחייבויות ישנות באמצעות הלוואות חדשות. עם היחלשות המכירות והגבלת האשראי הפך מודל זה למקור המזין את עצמו של משבר נזילות.

חברת Evergrande הייתה הדוגמה המוכרת ביותר, אך לא היחידה. המשבר התפשט בהדרגה לחלק ניכר ממגזר היזמות הפרטית ופגע קשות באמון הרוכשים במודל המכירה המוקדמת, שבו משפחה משלמת על דירה זמן רב לפני השלמת הפרויקט.

ההשקעות בנדל״ן יורדות בכמעט 20%

הנתונים הסטטיסטיים העדכניים מלמדים כי בשנת 2026 התכווצות הענף לא נעצרה. בינואר-יולי הסתכמו ההשקעות בנדל״ן ב-4.3009 טריליון יואן וירדו ב-19.2% בהשוואה לשנה שעברה. ההשקעות הישירות במבני מגורים ירדו ב-19.1%, לרמה של 3.3172 טריליון יואן.

שטח הפרויקטים שבנייתם החלה בשבעת החודשים הללו עמד על 267 מיליון מ״ר — ירידה של 24% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. במגזר המגורים הגיעה הירידה ל-24.6%. שטח הפרויקטים שהושלמו נחתך ב-23.2%, ובמגזר המגורים לבדו ב-25.5%.

הביקוש נותר אף הוא חלש. שטח הנדל״ן המסחרי החדש שנמכר ירד ב-11.8%, ל-450.21 מיליון מ״ר, ושווי המכירות ירד ב-13.1%, ל-4.2718 טריליון יואן. במגזר המגורים נרשמה ירידה של 12.7% בשטח המכירות ושל 13.2% בהיקף הכספי.

אינדיקטור נוסף הוא מימון היזמים. היקף המקורות הכספיים שזרמו אליהם בינואר-יולי ירד ב-20.3%, ל-4.5748 טריליון יואן. האשראי הבנקאי המקומי הצטמצם ב-32.1%, תקבולים ממקדמות ומכירות מוקדמות ירדו ב-14.4%, והתקבולים ממשכנתאות אישיות ירדו ב-23.5%. נתונים אלו פורסמו בידי הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה של סין ב-17 באוגוסט.

ההאטה מעמיקה לעומת 2025

המגמה בשבעת החודשים הראשונים נראית חלשה במיוחד לנוכח שנת 2025, שהייתה קשה כשלעצמה.

במהלך השנה החולפת כולה ירדו ההשקעות בפיתוח נדל״ן בסין ב-17.2%, ל-8.2788 טריליון יואן. שטח התחלות הבנייה ירד ב-20.4%, ושטח הפרויקטים שהושלמו פחת ב-18.1%. מכירות נכסים מסחריים חדשים הצטמצמו ב-8.7% לפי שטח וב-12.6% במונחים כספיים.

בסוף שנת 2025 עמד מלאי הנדל״ן המסחרי שלא נמכר, על פי הסטטיסטיקה הרשמית, על 766.32 מיליון מ״ר — עלייה של 1.6% לעומת סוף השנה הקודמת. הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה אף העריכה את מדד הפעילות העסקית בפיתוח נדל״ן לדצמבר ב-91.45 נקודות בלבד; רמה הנמוכה מ-95 מוגדרת על ידי הרשות כאזור פעילות נמוכה יחסית.

השוואה זו מלמדת שקצב הירידה בהשקעות ובהתחלות הבנייה ב-2026 עדיין אינו מעיד על נקודת מפנה בשוק. עם זאת, צמצום ההיצע החדש מקטין בהדרגה את היקף הדירות שייצאו למכירה בעתיד, מה שעשוי לסייע לשוק להחזיר את האיזון בטווח הארוך.

פערי המחירים בין הערים הולכים ומעמיקים

תמונת המחירים מורכבת יותר מהירידה הארצית בבנייה. שוק הנדל״ן הסיני מתפצל בחדות רבה יותר בין המטרופולינים המבוקשים לבין ערים קטנות יותר הסובלות מעודף היצע.

ביולי 2026 מחירי דירה מקבלן בארבע ערי המדרג הראשון — בייג׳ינג, שנגחאי, גואנגג׳ואו ושנג׳ן — נותרו ללא שינוי בהשוואה לחודש יוני. לצד זאת, בשנגחאי נרשמה עלייה של 0.2%, בגואנגג׳ואו של 0.1%, בשנג׳ן של 0.2%, ואילו בבייג׳ינג נרשמה ירידה של 0.3%.

בחישוב שנתי הוזלו מחירי דירה מקבלן בערי המדרג הראשון ב-1.1% בממוצע. שנגחאי נותרה החריגה הבולטת עם עלייה של 3%. בבייג׳ינג ירדו המחירים ב-2.3%, בגואנגג׳ואו ב-2.2%, ובשנג׳ן ב-2.9%.

בערי המדרג השני ירדו מחירי דירות חדשות ב-2.8% בחישוב שנתי, ובערי המדרג השלישי ב-4.2%. בשוק הדירות מיד שנייה הירידה הייתה חדה עוד יותר: 3.7%, 5.1% ו-5.8% בהתאמה.

מהדוחות הרשמיים של הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה עולה עוד כי רק 17 מתוך 70 הערים שנבדקו הציגו ביולי מגמה חודשית חיובית במחירי דירות חדשות. בין הדוגמאות הבולטות לצד שנגחאי נמנית האנגג׳ואו, שבה דירות חדשות היו יקרות ב-2.6% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ומספר שווקים בודדים עם צמיחה מתונה.

פער זה הופך לאחד המאפיינים המרכזיים של השלב הנוכחי במשבר. התייצבותם של מספר שווקים מובילים אינה מעידה עדיין על התאוששות במדינה כולה.

מלאי הנדל״ן מצטמצם, אך הביקוש נותר חלש

עד סוף יולי עמד השטח הכולל של נדל״ן מסחרי חדש שעמד למכירה על 759.11 מיליון מ״ר — ירידה של 0.8% בלבד לעומת השנה הקודמת. שטח הפרויקטים שהוצעו למכירה פחות משלוש שנים ירד ב-3.6%, ל-555.59 מיליון מ״ר.

אין לפרש נתונים אלו כספיגה מהירה של עודפי הדיור בידי הרוכשים בלבד. המלאים יורדים במקביל לצניחה של כמעט רבע בהתחלות הבנייה החדשות. במילים אחרות, ההיצע מתחדש בקצב איטי בהרבה.

בייג׳ינג מנסה לפתור באופן ממוקד את סוגיית הפרויקטים שכבר נמכרו אך טרם הושלמו. לשם כך הוקם בתחילת 2024 מנגנון תיאום למימון נדל״ן, המכונה באופן לא רשמי מערכת ״הרשימות הלבנות״. לפי נתוני מועצת המדינה של סין, עד 22 בינואר 2025 אישרו הבנקים הלוואות בסך 5.6 טריליון יואן לפרויקטים שנכללו במנגנון, והתוכנית תמכה בבנייה ובמסירה של כ-14 מיליון דירות.

מודל זה שונה באופן מהותי מחילוץ ישיר של בעלי מניות או מחזיקי אג״ח של יזם בקשיים: הבנקים מקבלים אפשרות לממן פרויקט ספציפי במטרה להביאו לסיום ולמסור אותו לרוכשים.

ההון העצמי המינימלי כבר הופחת ל-15%

הרשויות בסין הקלו באופן משמעותי על מגבלות הביקוש עוד לפני השלב הנוכחי של המשבר.

החל מספטמבר 2024 הושווה רף ההון העצמי המינימלי הארצי למשכנתה מסחרית עבור דירה ראשונה ושנייה ונקבע על לא פחות מ-15%. לצד זאת, לסניפים האזוריים של הבנק העממי של סין ולרגולטור הפיננסי נשמרה הזכות לקבוע דרישות מינימום ייעודיות לערים ספציפיות בהתאם למצב המקומי.

הרשויות אף הוזילו את עלויות השירות של משכנתאות קיימות והקלו על הגבלות רכישת נדל״ן בערים נבחרות. עם זאת, אשראי זול יותר אינו פותר את בעיית היסוד של השוק: ציפיות הרוכשים.

אם משקי הבית מעריכים כי דירה עשויה לעלות פחות בעוד מספר חודשים, ירידה בריבית המשכנתה או בהון העצמי הנדרש אינה מביאה אותם בהכרח לקנות כעת. זוהי אחת הסיבות לכך שצעדי התמיכה הנרחבים טרם החזירו את השוק להיקפי המכירות הקודמים.

המדינה החלה לרכוש דירות גמורות שלא נמכרו

ערוץ מדיניות נוסף מתמקד בצמצום המלאים שהצטברו.

בשנת 2024 יצר הבנק העממי של סין תוכנית מימון מחדש ייעודית בהיקף 300 מיליארד יואן. היא מאפשרת לגופים פיננסיים להעניק הלוואות לחברות ממשלתיות מקומיות הרוכשות על פי עקרונות שוק דירות מסחריות גמורות שלא נמכרו, ולאחר מכן מייעדות אותן לדיור בר-השגה למכירה או להשכרה. בהמשך הגדיל הבנק המרכזי את חלקו במימון הלוואות אלו מ-60% ל-100%.

המנגנון נותן מענה לשני יעדים בו-זמנית: צמצום מלאי הנכסים המוכנים והענקת מקור נזילות נוסף ליזמים. עם זאת, יש לבחון את היקף המהלך בהשוואה למאות מיליוני מ״ר של נדל״ן שעדיין מוצעים למכירה ברחבי המדינה.

הנדל״ן ממשיך להכביד על כלכלת סין

ההאטה ניכרת באופן ישיר במבנה התוצר המקומי הגולמי. במחצית הראשונה של 2026 צמחה כלכלת סין ב-4.7% בחישוב שנתי, אך ברבעון השני עמד קצב הצמיחה על 4.3% בלבד.

הערך המוסף בענף הנדל״ן הצטמצם במחצית השנה ב-0.2%, ובענף הבנייה ב-4%. לשם השוואה, התעשייה צמחה ב-5.4%, הייצור ב-5.5%, המגזר הפיננסי ב-6.7%, ושירותי המידע והתוכנה ביותר מ-10%.

נתונים אלו משקפים את השינוי המבני בכלכלה הסינית עצמה: הצמיחה תלויה פחות ופחות בבניית מגורים, אך התכווצות חדה מדי בענף הנדל״ן יוצרת מכלול סיכונים חדש.

ענף היזמות קשור הדוקות לייצור פלדה, מלט, זכוכית, ריהוט ומוצרי חשמל, לאשראי הבנקאי, לתעסוקה בענף הבנייה ולהכנסות השלטון המקומי. לכן, התכווצות מתמשכת של המגזר ממשיכה לבלום את הביקוש המקומי, גם אם אינה מובילה לקריסה פיננסית פתאומית.

Evergrande כבר אינה האינדיקטור הראשי למשבר

גורלה המשפטי של Evergrande הופך למדד פחות רלוונטי למצבו הכולל של השוק.

החברה כבר עברה חדלות פירעון, פירוק משפטי ומחיקת מניותיה מהמסחר, ומייסדה נידון למאסר עולם. אף על פי כן, ההשקעות הלאומיות בנדל״ן ממשיכות לצנוח בשיעורים דו-ספרתיים, התחלות הבנייה מתכווצות בכרבע, ומגמת המחירים השלילית נמשכת ברוב הערים הקטנות.

השאלה המרכזית עבור השוק השתנתה אפוא. בשנים 2021–2022 שאלו המשקיעים האם Evergrande תפשוט רגל ועד כמה יתפשט משבר החוב. בשנת 2026 השאלה היא מתי הירידה במחירים ובבנייה תגיע לרמה שבה משקי הבית יחזרו לרכוש דירות באופן יציב, והיזמים יגדילו השקעות ללא צורך בתמיכה ממשלתית חריגה.

כפי שמציינים מומחי International Investment, למאסר העולם שהוטל על חווי קה יאן יש משמעות סמלית ומשפטית רבה, אך הוא כמעט אינו משנה את המציאות הכלכלית הנוכחית בשוק הדיור הסיני. המדדים הקריטיים כבר אינם מצויים במאזני Evergrande, אלא בסטטיסטיקה הלאומית: ההשקעות יורדות ב-19.2%, התחלות הבנייה ב-24%, מכירות הדיור נותרות שליליות, והתאוששות המחירים מוגבלת לערים חזקות בודדות. המדינה הפחיתה משמעותית את הסיכון לקריסה כאוטית ויצרה מנגנונים להשלמת פרויקטים תקועים, אולם סימן מובהק לסיום המשבר יהיה התאוששות מתואמת במכירות, במחירים, בהתחלות הבנייה ובתזרימי המזומנים של היזמים. נכון לאוגוסט 2026, שילוב כזה טרם נראה באופק.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: משבר הנדל״ן בסין ו-Evergrande

מדוע החל משבר הנדל״ן בסין?

המשבר נבע משילוב של נטל חוב גבוה של יזמים, תלות במכירות מוקדמות, בניית יתר בחלק מהשווקים האזוריים והחמרת מגבלות האשראי לאחר 2020. הירידה במכירות הפכה בהמשך את בעיית החוב של חברות בודדות למשבר ביקוש רחב יותר.

מתי הכריזה Evergrande על חדלות פירעון?

חדלות הפירעון המרכזית בהתחייבויות הבינלאומיות התרחשה בסוף 2021. באותה עת עלו סך התחייבויות הקבוצה על $300 מיליארד.

מה קרה לחווי קה יאן?

ב-20 באוגוסט 2026 גזר בית משפט בשנג׳ן מאסר עולם על מייסד Evergrande והורה על החרמת רכושו האישי.

האם מחירי הדירות בסין ממשיכים לרדת?

ברוב הקטגוריות — כן, אף שהמגמות שונות מאוד בין האזורים. ביולי הוזלו דירות חדשות בערי המדרג הראשון ב-1.1% בממוצע בחישוב שנתי, במדרג השני ב-2.8%, ובמדרג השלישי ב-4.2%. שנגחאי נותרה חריגה בולטת.

בכמה התכווצה הבנייה ב-2026?

בינואר-יולי ירד שטח התחלות הבנייה ב-24% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. במגזר המגורים עמדה הירידה על 24.6%.

כמה נדל״ן לא מכור נותר בסין?

בסוף יולי עמד השטח הרשמי של נדל״ן מסחרי חדש המוצע למכירה על 759.11 מיליון מ״ר. נתון זה כולל לא רק מגורים, ולכן אין לראות בו מדד ישיר לכמות הדירות שלא נמכרו.

האם סין מחלצת יזמים בקשיים?

המדיניות מתמקדת בעיקר במימון פרויקטים ספציפיים, השלמת דירות שכבר נמכרו וצמצום מלאי הדיור המוכן, ולא בהצלה בלתי מותנית של חברות ומשקיעיהן.

האם המשבר הסתיים לאחר פירוק Evergrande?

לא. Evergrande הפכה לסמל המשבר, אך הבעיות הנוכחיות קשורות בירידה כלל-ארצית בהשקעות, בבנייה, במכירות ובמחירים בחלק ניכר מן השווקים האזוריים.

סוכנות Bloomberg התייחסה ב-17 באוגוסט להחלשות המחודשת של השוק הסיני ולאיום של דחייה נוספת בהתאוששותו. עם זאת, יש להעריך את קצב ירידת המחירים בהתאם למתודולוגיה: הנתונים הרשמיים כוללים מדדים נפרדים עבור 70 ערים גדולות ובינוניות, ואין מדד ממוצע רשמי יחיד שמפורסם על ידי המדינה לקבוצה זו כולה. סוכנויות הידיעות מחשבות עצמאית את הממוצעים העירוניים, ולכן התוצאות ביניהן מעט שונות.

מחירי דירות מקבלן יורדים ברוב ערי סין

הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה של סין דיווחה כי ביולי מחירי הדירות החדשות למגורים — כלומר נכסי מגורים הנמכרים בשוק — בארבע הערים הגדולות במדינה נותרו בממוצע ללא שינוי לעומת יוני. חודש קודם לכן רשמה קבוצה זו עלייה של 0.1%. בערים מדרג שני ירדו המחירים ב-0.1%, ובערים מדרג שלישי — ב-0.3%.

הקבוצה הראשונה כוללת את בייג׳ינג, שנחאי, גואנגג׳ואו ושנג׳ן. בייג׳ינג הייתה ביולי העיר היחידה מבין ארבע אלה שבה מחירי דירות חדשות ירדו בחודש זה — ב-0.3%. בשנחאי עלו המחירים ב-0.2%, בגואנגג׳ואו — ב-0.1%, ובשנג׳ן — ב-0.2%.

עלייה או יציבות במחירי דירות מקבלן נרשמו ב-23 מתוך 70 ערים, שתיים יותר מאשר ביוני. בהתאם לכך, המחירים ירדו ב-47 ערים לעומת 49 בחודש הקודם. זהו דיוק חשוב: הירידות עדיין מקיפות את רוב השווקים, אך מספר הערים עם דינמיקה חודשית שלילית פחת מעט.

האצת הירידה תלויה בשיטת החישוב

הטענה על האצת קצב ירידת המחירים הממוצעת אינה נכונה עבור כל שיטות השקלול של הסטטיסטיקה הרשמית.

סוכנות Dow Jones חישבה כי מחירי הדיור החדש ב-70 ערים ירדו ביולי בממוצע של 0.18% לעומת יוני, לאחר ירידה של 0.15% בחודש הקודם. לפי שיטת חישוב זו, הירידה החודשית אכן הואצה. לעומת זאת, בחישוב שנתי הואטה הירידה מ-3.5% ל-3.41%.

סוכנות Reuters הגיעה לתוצאה מעט שונה: ירידה חודשית של 0.1%, זהה לזו של יוני. בחישוב שנתי ירדו המחירים ב-3.2% לאחר ירידה של 3.3% בחודש הקודם.

הסטטיסטיקה הרשמית מראה כי הדינמיקה החודשית החמירה בערים מדרג שני ונותרה שלילית בקבוצה השלישית, בעוד שהמטרופולינים הגדולים שמרו בממוצע על רמת המחירים.

הירידה השנתית במחירים מתמתנת בהדרגה

בחישוב שנתי, הנתונים הרשמיים נראים מעט טוב יותר מהנתונים החודשיים. דיור חדש בערי הדרג הראשון הוזל ביולי ב-1.1%, כאשר קצב הירידה התמתן ב-0.2 נקודות אחוז בהשוואה ליוני.

שנחאי נותרה החריגה הבולטת מבין ארבעת השווקים הגדולים. מחירי דירות מקבלן בעיר היו גבוהים ב-3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בבייג׳ינג ירדו המחירים ב-2.3%, בגואנגג׳ואו — ב-2.2%, ובשנג׳ן — ב-2.9%.

בערים מדרג שני עמדה הירידה השנתית על 2.8%, כאשר קצב הירידה הצטמצם ב-0.3 נקודות אחוז. בערים מדרג שלישי המחירים היו נמוכים ב-4.2% מאשתקד, וקצב הירידה נותר ללא שינוי.

שוק היד השנייה נותר חלש משמעותית מדירות מקבלן

תיקון עמוק אף יותר נמשך בשוק הדירות מיד שנייה.

בארבע הערים הגדולות ביותר, מחירי דירות יד שנייה עלו ביולי בממוצע של 0.2% לעומת יוני, לאחר עלייה של 0.3% בחודש הקודם. בייג׳ינג הציגה קיפאון (0.0%), שנחאי — עלייה של 0.3%, גואנגג׳ואו — עלייה של 0.4%, ושנג׳ן — עלייה של 0.2%.

בערים מדרג שני ירדו מחירי דירות יד שנייה ב-0.3%, ובקבוצה השלישית — ב-0.4%. עלייה או היעדר ירידה נרשמו בשמונה ערים בלבד מתוך 70, שתיים פחות מבחודש הקודם. משמעות הדבר היא שמחירי היד השנייה ירדו ב-62 ערים בתוך חודש.

בחישוב שנתי הירידה משמעותית אף יותר. דירות יד שנייה בערי הדרג הראשון הוזלו ב-3.7%, בדרג השני — ב-5.1%, ובדרג השלישי — ב-5.8%. בבייג׳ינג הגיעה הירידה ל-4.5%, בשנחאי — ל-2%, בגואנגג׳ואו — ל-4.7%, ובשנג׳ן — ל-3.6%.

נתונים אלה ממחישים כי ההתאוששות בשווקים הגדולים נוגעת בעיקר לפלחים מסוימים, ואינה מעידה על הסרת הלחצים המצטברים על שווי הנכסים הקיימים.

השקעות בנדל״ן צנחו ב-19.2%

אחד הנתונים החלשים ביותר של חודש יולי אינו קשור למחירים, אלא לפעילות היזמים.

בחודשים ינואר–יולי 2026 עמדו ההשקעות בפיתוח נדל״ן על 4.301 טריליון יואן — ירידה של 19.2% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. מתוכם, 3.317 טריליון יואן הופנו למגורים, תחום שבו נרשמה ירידה של 19.1%.

בסיכום המחצית הראשונה ירדו ההשקעות בכלל הנדל״ן ב-18%, ובתחום המגורים — ב-17.8%. לפיכך, לאחר שקלול נתוני יולי, הירידה המצטברת העמיקה ב-1.2 ו-1.3 נקודות אחוז בהתאמה.

הסטטיסטיקה האזורית מצביעה אף היא על מיתון רחב היקף: ההשקעות התכווצו ב-19.7% במזרח סין, ב-20% במחוזות המרכז, ב-15.9% במערב וב-29.7% בצפון-מזרח המדינה.

התחלות הבנייה למגורים הצטמצמו ב-24.6%

שטח כלל הנדל״ן שהיה בבנייה על ידי יזמים בשבעת החודשים עמד על כ-5.576 מיליארד מ״ר — ירידה של 12.7% לעומת השנה שעברה. בפלח המגורים ירד הנתון ב-13%, לרמה של 3.871 מיליארד מ״ר.

היקף הפרויקטים החדשים שיוצאים לדרך צונח בקצב מהיר אף יותר. שטח הנכסים שבנייתם החלה בינואר–יולי עמד על 267 מיליון מ״ר — 24% פחות מרמת השנה שעברה. בפלח המגורים החלה בנייתם של 194.9 מיליון מ״ר, המשקפים ירידה של 24.6%.

במהלך המחצית הראשונה היקף כלל התחלות הבנייה ירד ב-23.4%, ושל המגורים — ב-24.1%. חודש יולי, אם כן, החמיר עוד יותר את שני המדדים המצטברים הללו.

גם היקף מסירת הנכסים מצטמצם. בשבעת החודשים הושלמה בנייתם של 191.95 מיליון מ״ר של נדל״ן, ירידה של 23.2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בפלח המגורים צנח היקף הגמר ב-25.5%, ל-134.43 מיליון מ״ר.

מכירות דירות חדשות ירדו ב-12.7%

בינואר–יולי עמד שטח המכירות של כלל נכסי הנדל״ן החדשים המיועדים לשוק על 450.21 מיליון מ״ר, ירידה של 11.8%. נתון זה אינו כולל רק דירות ובתים, ולכן אין להגדירו כמכירות של דיור בלבד.

ישירות על נדל״ן למגורים נרשמו 374.25 מיליון מ״ר. מכירות הדיור במונחי שטח התכווצו ב-12.7% בחישוב שנתי.

היקף המכירות הכספי של כלל הנכסים החדשים עמד על 4.272 טריליון יואן, ירידה של 13.1%. נדל״ן למגורים הניב מכירות של 3.754 טריליון יואן, 13.2% פחות מאשתקד.

השוואה למחצית הראשונה מציגה תמונה מעורבת. בינואר–יוני ירד שטח המכירות של כלל הנכסים החדשים ב-11.6%, ושל דיור — ב-12.4%. לאחר יולי העמיקה הירידה ל-11.8% ו-12.7% בהתאמה. מנגד, הירידה במונחים כספיים התמתנה מעט: מ-13.6% ל-13.1% עבור כלל הנכסים ומ-13.7% ל-13.2% בדיור למגורים.

מלאי הדירות המוכנות כמעט שאינו קטן

בסוף יולי עמד שטח הנכסים המוכנים הזמינים למכירה או להשכרה שטרם נמכרו על 759.11 מיליון מ״ר — ירידה של 0.8% בלבד בהשוואה לאשתקד.

נדל״ן למגורים תפס 405.56 מיליון מ״ר מתוכם, והיקפו כמעט לא השתנה לעומת השנה שעברה. נכסים שנמצאו בקטגוריית מוכנים לשיווק פחות משלוש שנים תפסו 555.59 מיליון מ״ר — ירידה של 3.6% משנה לשנה.

לשם השוואה, בסוף יוני עמד השטח הכולל של נכסים אלה על 763.15 מיליון מ״ר. בתוך חודש אחד הצטמצם המדד בכ-4.04 מיליון מ״ר בלבד.

עם זאת, הירידה הקלה בהיצע המבנים המוכנים מתרחשת במקביל לצניחה דו-ספרתית בהשלמת פרויקטים ולאובדן של כמעט רבע מהתחלות הבנייה החדשות. לפיכך, אין לראות בירידת המלאי עדות לזינוק בביקוש מצד הרוכשים. זוהי מסקנה הנובעת ממכלול הנתונים הרשמיים.

תקבולי המזומנים של היזמים צנחו ב-20.3%

בינואר–יולי קיבלו יזמי הנדל״ן בסין 4.575 טריליון יואן המיועדים לפיתוח פרויקטים — 20.3% פחות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

היקף ההלוואות המקומיות התכווץ ב-32.1%, ל-630 מיליארד יואן. ההון העצמי של החברות ירד ב-18.5%, ל-1.654 טריליון יואן. מקדמות ותשלומים מראש מרוכשים צנחו ב-14.4%, ל-1.438 טריליון יואן.

התקבולים ממשכנתאות אישיות של רוכשים עמדו על כ-604 מיליארד יואן, ירידה של 23.5%. מכיוון שמכירות, מקדמות ותקבולי משכנתאות מהווים מקורות תזרים קריטיים עבור יזמים, הביקוש החלש פוגע ישירות ביכולתם לממן פרויקטים חדשים.

גם כלכלת סין מאבדת מומנטום

נתוני הדיור פורסמו במקביל לסימני היחלשות במשק המקומי.

הייצור התעשייתי של מפעלים גדולים צמח ביולי ב-4.5% בחישוב שנתי, לעומת צמיחה של 5.3% ביוני. בחישוב חודשי, בניכוי עונתיות, עמדה העלייה על 0.11% בלבד.

המכירות הקמעונאיות הגיעו ל-3.902 טריליון יואן וצמחו ב-0.6% בלבד משנה לשנה. בינואר–יולי עמדה העלייה על 1.2%. מכירות כלי הרכב ביולי נפלו ב-17%, מכירות הרהיטים — ב-8.8%, וחומרי בניין וגמר — ב-14.2%.

ההשקעות בנכסים קבועים (ללא משקי בית כפריים) בשבעת החודשים הראשונים התכווצו ב-6.7%, ל-26.033 טריליון יואן. השקעות פרטיות ירדו ב-9.4%, והשקעות ללא נדל״ן — ב-3.7%. ביולי, לאחר ניכוי עונתיות, ירד המדד הכולל ב-1.42% נוספים לעומת יוני.

שיעור האבטלה בסקר העירוני עמד ביולי על 5.2%, עלייה של 0.2 נקודות אחוז לעומת יוני. לרקע זה יש השפעה ישירה על שוק הדיור, שכן החלטות על רכישות גדולות תלויות בציפיות משקי הבית לגבי הכנסה ותעסוקה.

צמיחת התמ״ג האטה ברבעון השני

כלכלת סין צמחה ברבעון השני של 2026 ב-4.3% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, לאחר קצב מהיר יותר בתחילת השנה. במחצית הראשונה כולה עמדה הצמיחה על 4.7%.

ענף הבנייה התכווץ ברבעון השני ב-4.1% לעומת השנה הקודמת, ומגזר הנדל״ן — ב-0.2%. נתונים אלה משלימים את התמונה המתקבלת מהמכירות ומההשקעות: התיקון המתמשך בדיור ממשיך להקרין על תחומים משיקים במשק.

בייג׳ינג ממשיכה בהקלות ממוקדות

התמיכה הממשלתית בשוק בשנת 2026 נותרת בעיקרה נקודתית. בתחילת אוגוסט הקלו רשויות בייג׳ינג מגבלות נוספות על רכישת דיור והרחיבו את אפשרויות השימוש בקרן הצבירה לדיור לצורך משכנתאות. צעדים אלה מצטרפים לתוכניות תמיכה קודמות בביקוש שאומצו בערים שונות, אך טרם הובילו לתפנית ארצית רחבה.

הפער בין המטרופולינים הגדולים לערים קטנות יותר נעשה בולט יותר ויותר: התייצבות המחירים מורגשת מהר יותר במקומות שבהם ההכנסות גבוהות יותר, שוק העבודה עמוק יותר והביקוש בעל יכולת התשלום יציב יותר.

תחזית מכירות הדיור בסין עודכנה כלפי מטה

סוכנות Fitch Ratings עדכנה ביוני את תחזיתה לשוק הסיני, וכעת היא צופה כי מכירות דירות חדשות בסיכום שנת 2026 יתכווצו ב-11%–13%. קודם לכן חזתה הסוכנות ירידה של 7%–8%. הסיבות לעדכון כוללות ביקוש מוחלש, מלאים כבדים ופיזור גיאוגרפי צר של ההתאוששות, המתרכזת בעיקר בערים החזקות.

לפי הערכת הסוכנות, השוק זוכה לתמיכה מסוימת מצעדי ההקלה ומהפחתת הסיכון להתפשטות משבר החובות של היזמים, אך עדיין לא ניתן לראות בהתאוששות תהליך עצמאי ובר-קיימא.

שוק הנדל״ן בסין מתפצל לשתי מהירויות

נתוני יולי ממחישים בבירור את הפער ההולך וגדל בין האזורים השונים.

בשנחאי, מחירי דירות חדשות גבוהים ב-3% מאשתקד, בעוד שבערי הדרג השלישי הם נמוכים בממוצע ב-4.2%. בשוק היד השנייה איבדה שנחאי 2% בשנה, בעוד הירידה הממוצעת בקטגוריה השלישית הגיעה ל-5.8%.

בד בבד, המדדים הארציים לפעילות היזמים נותרים חלשים משמעותית מנתוני המחירים בערים המובילות: ההשקעות יורדות ב-19.2%, התחלות הבנייה — ב-24%, מכירות הדיור לפי שטח — ב-12.7%, ותקבולי המזומנים ליזמים — ב-20.3%.

לפיכך, חודשים בודדים של עליות מחירים בשנחאי, בגואנגג׳ואו או בשנג׳ן עדיין אינם מספיקים כדי לקבוע שהענף כולו עולה על מסלול התאוששות.

כפי שמציינים מומחי International Investment, הטעות המסוכנת ביותר בניתוח נתוני יולי היא לפרש את התמתנות הירידה השנתית במחירי הערים הגדולות כסיומו של התיקון הרב-שנתי בנדל״ן הסיני. רמות המחירים אכן מראות שיפור הדרגתי במטרופולינים מסוימים, אך הנתונים הפונדמנטליים של הענף נותרים חלשים בהרבה: ההשקעות מתכווצות בכמעט חמישית, הבנייה למגורים — בכמעט רבע, ותקבולי היזמים — ביותר מ-20%. תפנית יציבה תדרוש לא רק ייצוב מחירים, אלא גם התאוששות במכירות ובמימון לצד צמצום מלאי הדירות המוכנות שטרם נמכרו. לעת עתה, הנתונים מעידים על תהליך התאמה ממושך ומקוטב של השוק, ולא על התאוששות מלאה.

FAQ: שוק הנדל״ן בסין בשנת 2026

האם מחירי הדיור בסין יורדים?

כן. ביולי מחירי דירות מקבלן ירדו במונחים חודשיים ב-47 מתוך 70 ערים מנוטרות. במקביל, בארבעת המטרופולינים הגדולים השינוי הממוצע עמד על 0.0%, בקבוצת הערים השנייה נרשמה ירידה של 0.1%, ובשלישית — של 0.3%.

האם קצב ירידת המחירים הואץ ביולי?

הדבר תלוי במתודולוגיה. חישוב של סוכנות אחת מציג האצה בירידה החודשית מ-0.15% ל-0.18%, בעוד שחישוב אחר מראה ירידה זהה של כ-0.1% ביוני וביולי. בחישוב שנתי, שתי השיטות מצביעות על התמתנות קלה בירידה.

היכן מחירי הדיור בסין עולים?

מבין ארבעת השווקים הגדולים, ביולי עלו מחירי הדירות מקבלן בשנחאי ב-0.2%, בגואנגג׳ואו ב-0.1% ובשנג׳ן ב-0.2%. בחישוב שנתי, רק שנחאי שמרה על עלייה — של 3%.

מה מצב שוק הדירות מיד שנייה?

הוא נותר חלש יותר משוק הדירות מקבלן. ביולי ירדו מחירי היד השנייה ב-62 מתוך 70 ערים. בחישוב שנתי נרשמה ירידה של 3.7% בערי הדרג הראשון, 5.1% בדרג השני ו-5.8% בדרג השלישי.

בכמה צנחו ההשקעות בנדל״ן בסין?

בינואר–יולי התכווצו ההשקעות ב-19.2%, ל-4.301 טריליון יואן. בפלח המגורים עמדה הירידה על 19.1%.

בכמה ירדו מכירות הדירות החדשות?

שטח הדירות החדשות שנמכרו ירד ב-12.7%, ל-374.25 מיליון מ״ר. היקף המכירות הכספי של דיור ירד ב-13.2%, ל-3.754 טריליון יואן.

מדוע הנתון של 450.21 מיליון מ״ר אינו מוגדר כמכירות דיור בלבד?

משום שהוא כולל את כל נכסי הנדל״ן החדשים המיועדים למכירה בשוק. נדל״ן למגורים בלבד תופס 374.25 מיליון מ״ר מתוך שטח זה.

מה קורה עם התחלות הבנייה החדשות?

שטח כלל הפרויקטים שבנייתם החלה ירד ב-24%, ושל המגורים — ב-24.6%. מסירות דירות הושלמו בשיעור נמוך אף יותר — ירידה של 25.5%.

כמה נדל״ן מוכן נותר ללא דורש?

בסוף יולי שטח הנכסים המוכנים הזמינים למכירה או להשכרה אך טרם מומשו עמד על 759.11 מיליון מ״ר. דיור למגורים היווה 405.56 מיליון מ״ר מתוכם.

האם משבר הנדל״ן בסין הסתיים?

אין כרגע בסיס לקבוע כי התיקון הסתיים. בערים הגדולות מופיעים סימני התייצבות, אך המכירות, ההשקעות, הבנייה ותקבולי היזמים נותרים נמוכים משמעותית מרמות השנה שעברה.

זהו הבדל מהותי: לא ניתן לכנות $148 מיליארד אלה ״פצצת חוב״ במובן המילולי. מדובר בשווי של נכסים, שחוסר הוודאות לגבי המשך השימוש בקרקע שלהם פוגע בנזילותם ועלול להגדיל את הדיסקאונט שדורשים המשקיעים.

הבעיה מתחילה להשפיע על הנכס זמן רב לפני תאריך התפוגה הרשמי של הזכות. רוכש מוסדי מחשב את תזרימי השכירות והערך השיורי של המבנה לעשרות שנים קדימה, ובנק מעריך מה יהיה שווי הבטוחה לקראת סוף תקופת ההלוואה.

בסין המבנה והקרקע מופרדים מבחינה משפטית

קרקע עירונית בסין נמצאת בבעלות המדינה, ולמשקיע ניתנת זכות שימוש קצובה בזמן. התקנות הנוכחיות בנושא הקצאה והעברה של זכויות שימוש בקרקע עירונית בבעלות המדינה קובעות תקופה מרבית של 70 שנה לקרקע למגורים, 50 שנה לקרקע תעשייתית וכן לחינוך, מדע, תרבות, בריאות וספורט, 40 שנה לקרקע מסחרית, תיירות ובידור, ו-50 שנה לשימוש משולב או שימושים אחרים. בעת העברת הזכות לבעלים הבא מועברת רק יתרת התקופה של החוזה המקורי, ולא מתחילה תקופה מלאה חדשה.

כאן נדרש דיוק חשוב לעומת גרסאות קודמות. בחקיקה הכלל-ארצית ״קרקע למשרדים״ אינה מוגדרת כסעיף נפרד עם תקופה אוניברסלית של 50 שנה. התקופה הספציפית לפרויקט משרדים תלויה בייעוד הרשום של חלקת הקרקע ובתנאי הקצאתה. לפיכך, הטענה שכל בנייני המשרדים בסין זוכים אוטומטית לזכות של 50 שנה אינה נכונה.

עבור מרכז קניות על קרקע שהוקצתה ל-40 שנה, יתרה של 20 שנה פירושה מעבר מחצית מהתקופה המרבית המקורית. עבור קטגוריות אחרות סף זה מבטא יחס שונה, ולכן נכון יותר לראות בו נקודת ייחוס שוקית של משקיעים ולא רף משפטי אחיד.

קרקע למגורים זכתה להגנה ברורה יותר

עבור נדל״ן למגורים קובע הדין הסיני הוראה מפורשת יותר. סעיף 359 לחוק האזרחי קובע הארכה אוטומטית של זכות השימוש בקרקע מתחת לבנייה למגורים עם תום התקופה. שאלת התשלומים עבור הארכה שכזו מוסדרת בחקיקה בנפרד.

עבור קרקע שאינה למגורים הניסוח שונה: הארכה עתידית תתבצע בהתאם לחוק, וגורל המבנים הניצבים על החלקה בהיעדר הסכם מפורש ייקבע לפי החוקים והתקנות המנהליות.

הבדל זה הוא שיצר במשך עשורים סיכון נוסף עבור נכסים מסחריים.

משרדים ומרכזי קניות מודרניים רבים בסין הוקמו לאחר שנוצר שוק הקרקעות העירוני הנוכחי בראשית שנות ה-90. ככל שנכסים אלה מתיישנים, ההארכה הפוטנציאלית הופכת מסוגיה משפטית תאורטית לגורם המשפיע ישירות על שווי ההשקעה.

גואנגג׳ואו כבר קבעה כללי הארכה מפורטים

את המערכת הקונקרטית ביותר בשנת 2026 יצרה גואנגג׳ואו. התוכנית העירונית כוללת מסלול הארכה רגיל, בקשה מוקדמת והליך מעבר עבור זכויות שכבר פגו או קרובות לסיומן.

בקשה רגילה ניתן להגיש במהלך השנה שלפני תום התקופה. פנייה מוקדמת מותרת לאחר שחלפה יותר ממחצית התקופה המקורית וכאשר נותרה יותר משנה עד לסיומה. עבור נכסים שתקופתם כבר הסתיימה או עמדה להסתיים סמוך להפעלת המערכת, נקבעה תקופת מעבר של שנתיים.

ההארכה אינה אוטומטית או ללא תנאים. הרשויות בודקות התאמה לתכנון העירוני, את אופן השימוש בנכס, עמידה בתנאי החוזה, היעדר חובות בגין דמי חכירה, בנייה בלתי חוקית והפרות אחרות.

עבור פרויקטים מסחריים ופרויקטי שירותים העומדים בדרישות היעילות ההשקעתית שנקבעו, התשלום מחושב באמצעות החלת מקדם של 70% על שווי הקרקע הסטטוטורי המתאים, בהתאמה לתקופת ההארכה ולשטח. הארכה בודדת לפרויקטים כאלה יכולה להגיע עד 20 שנה. לפרויקטים שאינם עומדים בתקנים לא יחול המקדם המוטב, ותקופת ההארכה המרבית מוגבלת לעשר שנים. העיר קבעה גם כללים נפרדים לקרקע תעשייתית ולחללים תת-קרקעיים.

מהלך זה משנה משמעותית את המודל הפיננסי של הנכס: במקום התחייבות עתידית מעורפלת לחלוטין, המשקיע מקבל נוסחה ברורה שאותה ניתן לשקלל במחיר הרכישה.

גואנגג׳ואו מאפשרת הגשת בקשה לפני תום התקופה

חשיבות מיוחדת נודעת לקיומו של מנגנון להארכה מוקדמת.

עבור בעלים של מרכז קניות גדול, האפשרות לקבל החלטה מראש פירושה שביכולתו לתכנן שיפוץ מקיף, לגייס אשראי לטווח ארוך או למכור את הנכס זמן רב מראש, ולא חודשים ספורים לפני פקיעת זכות הקרקע.

עם זאת, הרשויות העירוניות שומרות על שליטה. בפנייה מוקדמת נבחנות תוכניות ההשקעה, יעילות השימוש בקרקע וההתאמה למדיניות הענפית.

עבור נכסים שנדרש להפקיע לצורכי ציבור, כאלה שאינם תואמים את תוכנית המתאר או שיש בהם הפרות חמורות, בקשת ההארכה עלולה להידחות.

באופן זה, המערכת החדשה אינה הופכת זכות שימוש מוגבלת בזמן לבעלות לצמיתות.

שנגחאי מגבשת מודל משלה

הדיווחים הקודמים היו נחרצים מדי בתיאור המנגנון של שנגחאי. מחירי הבסיס של הקרקעות שפורסמו בעיר אינם מהווים כשלעצמם נוסחה להארכת זכויות, ולכן קישור ישיר בינם לבין העלות המדויקת של הארכה עתידית ללא בסיס רגולטורי נוסף אינו מדויק.

תוכנית ניהול הקרקעות לחומש ה-15 שפרסמה שנגחאי באופן רשמי כוללת במפורש הקמת מערכת להארכת זכויות שימוש בקרקע לפרויקטים תעשייתיים ומסחריים, וכן פרסום מסמכים רגולטוריים רלוונטיים. הרשויות מתכוונות להתאים במיוחד את התקופות לצורכי פרויקטים של קרנות השקעה בנדל״ן (REITs), להוזיל את עלויות ההארכה ולתמוך בהכללת נכסים מסחריים בעלי תקופה שיורית קצרה בקרנות אלו. התוכנית גם מציבה יעד להעלות את שיעור הקרקע המפותחת מתוך סך ההיצע לכ-70% עד שנת 2030.

הדבר מאשר את כיוון המדיניות, אך אין פירושו שכל הנכסים בשנגחאי כבר זכו לתנאים אחידים.

לפיכך, עבור משקיע חשוב לבדוק את חוזה הקרקע הספציפי ואת הכללים העירוניים התקפים בעת העסקה, ולא להחיל שיעור אחיד על כלל הנדל״ן המסחרי בעיר.

עד שנת 2030 הבעיה תתרחב משמעותית

חברת CBRE העריכה כבר בשנת 2021 כי עד 2030, ב-18 הערים הגדולות בסין, כ-30 מיליון מ״ר של נדל״ן משרדי ומסחרי בבעלות יחידה יהיו עם פחות מ-20 שנה שנותרו בזכות השימוש בקרקע.

החברה הדגישה כי החישוב כולל נכסים בבעלות יחידה בלבד. לפיכך, ההיקף האמיתי של נדל״ן בעל תקופה שיורית קצרה גבוה אף יותר.

המחקר הצביע גם על קשר הדוק ויציב בין משך זכות הקרקע לבין שווי הנכס: ככל שהתקופה הנותרת קצרה יותר, כך השפעתה על מחיר העסקה חזקה יותר.

ממצא זה מסביר מדוע הבעיה נעשית מוחשית זמן רב לפני תום המועד הרשמי.

עבור קרן השקעות, נכס עם 15 שנה עד להארכה פוטנציאלית ובניין דומה עם 35 שנה של זכות נותרת הם נכסים שונים לחלוטין מבחינה פיננסית, גם אם דמי השכירות הנוכחיים זהים.

Parkview Green ממחיש את הבעיה בפועל

קיצור תקופת החכירה כבר משפיע ישירות על עסקאות גדולות.

חברת Parkview Group ניסתה למצוא קונה לנכס מסחרי בבייג׳ינג הקשור למתחם Parkview Green. באחת מחלקות הקרקע נותרו פחות מעשר שנים. בשל מורכבות המכירה בחנו הבעלים חלופות שונות, לרבות מכירת חלק מהנכס ולא את כולו.

בעיה דומה התעוררה אצל New World Development בעת שניסתה למכור את מגדל המשרדים מעל Shanghai K11 Art Mall.

בשני המקרים, גורם הקרקע פועל במשולב עם ההאטה הכללית בשוק המסחרי. הרוכש אינו מתמחר רק את השכירות הנוכחית ומצב המבנה, אלא גם את התשלום הבלתי ידוע שיידרש כדי לשמר את זכויות הקרקע לאחר סיום התקופה המקורית.

אם עלות ההארכה הצפויה אינה ברורה, המשקיע מגלם סיכון זה מיד במחיר ההצעה שלו כיום.

אין לראות ב-CapitaLand כבעלים של כל הנכסים המושפעים

הבהרה נוספת נוגעת ל-CapitaLand Investment.

ההגדרה המדויקת היא שהחברה מנהלת או מחזיקה בזכויות בחלקים מיותר מ-2 מיליון מ״ר של נדל״ן בסין בעל יתרת תקופת קרקע שאינה עולה על 20 שנה. אין פירוש הדבר ש-CapitaLand מחזיקה בבעלות בלעדית על כל הנכסים הללו.

בין הנכסים שבהם נדונה הארכה אפשרית נמנה Raffles City Shanghai, שבו זכות הקרקע פוקעת בשנת 2045. עם זאת, החלק המסחרי של המתחם נמצא ברובו בבעלות זרוע הביטוח של Ping An, בעוד ש-CapitaLand ממלאת תפקיד ניהולי והשקעתי במבנה הנכסים. חברת Brookfield Asset Management דנה אף היא בסוגיית תקופות הקרקע של נכסיה מול הרשויות המקומיות.

ההבחנה בין בעלות מלאה, שותפות וניהול חשובה במיוחד בעת הערכת הסיכון הפיננסי הממשי של חברות בינלאומיות.

סוגיית הקרקעות מתרחשת בשיאה של האטה עמוקה

הרפורמה הרגולטורית אינה מיושמת בשוק צומח, אלא להפך.

על פי נתונים רשמיים לינואר–יוני 2026, ההשקעות בפיתוח נדל״ן בסין ירדו ב-18% בחישוב שנתי והסתכמו ב-3.8074 טריליון יואן.

שטח התחלות הבנייה החדשות צנח ב-23.4% ל-232.39 מיליון מ״ר, ושטח הפרויקטים שהושלמו ירד ב-23.7%.

מכירות נדל״ן מסחרי חדש ירדו ב-11.6% במונחי שטח וב-13.6% במונחי שווי.

היקף המקורות הכספיים שגייסו יזמים ירד ב-20.2% ל-4.0233 טריליון יואן. היקף האשראי הבנקאי המקומי צנח ב-31.7%.

ההשקעות הישירות במבני משרדים ירדו ב-20.4%, ובשטחים למסחר — ב-23.1%, לפי נתוני הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה של סין.

נתונים אלה מקנים לרפורמת הקרקעות משקל מיוחד.

כאשר שווי הנדל״ן עולה, קל יותר לפצות על תשלום עתידי בלתי ידוע באמצעות עליית ערך ההון הצפויה. בשוק יורד, אי-הוודאות מתורגמת מהר מאוד להנחה נוספת במחיר.

כללי ההארכה עשויים לשחרר עסקאות תקועות

עבור השוק המסחרי, היתרון המרכזי של הרפורמה אינו בהכרח עלות הארכה נמוכה, אלא הוודאות והחיזוי.

אם משקיע יודע מראש את משך הזכות החדשה ואת אופן חישוב התשלום, ניתן להזין סכום זה ישירות למודל תזרימי המזומנים המהוונים (DCF).

הבנק מקבל יכולת לחשב את שווי הבטוחה לאחר תום התקופה המקורית.

המוכר, מצדו, מגדיל את סיכוייו למצוא קונה שלא יתמחר את התרחיש השלילי ביותר האפשרי.

אולם הליך שקוף כשלעצמו אינו מבטיח שווי גבוה לנכס. אם דמי ההארכה יהיו גבוהים מדי ביחס להכנסות השכירות העתידיות, הדיסקאונט הכלכלי יישאר בעינו.

טרם גובש מודל לאומי אחיד

בסין עדיין אין מנגנון לאומי אחיד לחלוטין שמגדיר תנאים זהים להארכת כל זכויות הקרקע המסחריות.

גואנגג׳ואו יצרה הליך מקומי מפורט. שנגחאי הציבה רשמית יעד לבנות מערכת משלה. ערים אחרות עשויות להשתמש בשיטות שונות לקביעת המחיר, התקופה ותנאי ההארכה.

ביזור זה מאפשר התחשבות בכלכלה המקומית, אך מגביר את המורכבות עבור קרנות השקעה המחזיקות בפורטפוליו במספר מחוזות.

אותה תקופת חכירה נותרת אינה מבטאת בהכרח את אותה רמת סיכון בשנגחאי, בגואנגג׳ואו או בעיר סינית אחרת.

בהירות בקרקע לא תפתור את משבר הנדל״ן

הארכת הזכויות יכולה להסיר מכשול מרכזי אחד בפני עסקאות, אך אינה משנה את הנתונים הפונדמנטליים של השוק.

ענף הנדל״ן והפיתוח בסין ממשיך להתמודד עם ירידה בהשקעות, אשראי חלש וצניחה בהתחלות הבנייה.

הנדל״ן המסחרי מושפע בנוסף מהביקוש למשרדים, משיעורי התפוסה, מהוצאות הצרכנים, מדמי השכירות ומעלות ההון.

לכן, נכון יותר לראות ברפורמת הקרקעות כלי לצמצום אחד מרכיבי ההנחה והסיכון, ולא תוכנית חילוץ כוללת לענף כולו.

שאלות ותשובות: זכויות קרקע ונדל״ן בסין

מה מייצג הסכום של $148 מיליארד?

זהו שווי מוערך של יותר מ-1 טריליון יואן בנדל״ן שאינו למגורים, שנותרו לו עד 20 שנה בזכויות הקרקע. אין מדובר בחוב חדש של יזמים סיניים.

מי העריך את שווי הנדל״ן ב-$148 מיליארד?

ההערכה הוצגה על ידי אנדרו צ׳אן, ראש תחום השמאות ב-Cushman & Wakefield בסין רבתי.

האם ניתן להחזיק בקרקע עירונית בסין לצמיתות?

לא. קרקע בערים נמצאת בבעלות המדינה, ומשקיעים מקבלים זכות שימוש המוגבלת בזמן.

לכמה זמן תקפה זכות על קרקע מסחרית?

עבור קרקע המסווגת כמסחר, תיירות או בידור, החוק הלאומי קובע תקופה מרבית של 40 שנה. לתעשייה ולקטגוריות מסוימות אחרות התקופה המרבית היא 50 שנה.

האם כל המשרדים מקבלים קרקע ל-50 שנה?

לא בהכרח. בהגדרות הלאומיות קרקע למשרדים אינה מהווה קטגוריה אוניברסלית נפרדת. התקופה תלויה בייעוד המשפטי של החלקה הספציפית ובתנאי החוזה.

מה קורה בעת מכירת נכס נדל״ן?

הרוכש מקבל בדרך כלל את יתרת התקופה של זכות השימוש הקיימת. תקופה מלאה חדשה של 40 או 50 שנה אינה מתחילה אוטומטית.

האם גם זכויות קרקע למגורים עשויות להסתיים?

קיים מועד רשמי, אולם החוק האזרחי קובע הארכה אוטומטית של זכות השימוש בקרקע עבור נדל״ן למגורים.

כיצד מוארכת קרקע מסחרית?

עבור חלקות שאינן למגורים אין בחוק הארכה אוטומטית. נדרש הליך שנקבע בחוק ובתקנות המקומיות.

מה שינתה גואנגג׳ואו?

העיר קבעה הליך להגשת בקשות, קריטריונים להערכת פרויקטים, תקופות הארכה אפשריות ונוסחאות לחישוב התשלום עבור קרקע תעשייתית ומסחרית.

מה מתרחש בשנגחאי?

העיר מגבשת מערכת להארכת זכויות לפרויקטים תעשייתיים ומסחריים. בתוכנית הקרקעות הרשמית לחומש נקבעו צעדים ייעודיים לנכסים בעלי מועד קצר ולקרנות REIT.

מדוע תקופה של 20 שנה מטרידה את המשקיעים?

קרנות גדולות, חברות ביטוח ובנקים מעריכים נדל״ן באופק ארוך טווח. כאשר תנאי ההארכה אינם ידועים, שוויו העתידי של הנכס הופך לפחות צפוי כבר היום.

האם המדיניות החדשה יכולה לאושש את השוק המסחרי בסין?

היא עשויה לשפר את הנזילות של נכסים מסוימים ולהקל על מימונם, אך אינה פותרת את הירידה בהשקעות, בבנייה ובאשראי בכלל הענף.

כפי שמציינים מומחי International Investment, התיקון המרכזי בהערכת המצב הוא שסין מנסה לנטרל לא ״פצצת חוב״ של $148 מיליארד, אלא אי-ודאות סביב שוויים של נכסים מסחריים בהיקף כזה. זוהי בעיה מסוכנת בהרבה פחות מבחינת סיכון פיננסי סיסטמי, שכן חלק ניכר ממנה ניתן לפתרון באמצעות אסדרה רגולטורית. יחד עם זאת, הסדרת מנגנון הארכת הקרקע אינה צריכה להיתפס כסיום משבר הנדל״ן. כאשר ההשקעות יורדות ב-18%, התחלות הבנייה צונחות ביותר מ-23%, והמימון הבנקאי ליזמים נחתך בכמעט שליש, הלחץ העיקרי על הענף נותר פונדמנטלי. הצלחת הרפורמה תלויה ביכולתן של הערים להפוך את עלות ההארכה לניתנת לחישוב מראש וכדאית כלכלית. אם התנאים יישארו פרטניים ושונים מהותית בין המחוזות, הסיכון המשפטי יפחת, אך פערי המחיר והדיסקאונט לא ייעלמו כליל.