תנועת הטיסות בין רוסיה לסין

סגנית ראש הממשלה טטיאנה גוליקובה הציעה להגדיל את מספר הטיסות בין רוסיה לסין. בישיבת הוועדה הדו-צדדית ב-19 באוקטובר בסנקט פטרבורג היא קראה גם לפיתוח תיירות רכב והרחבת תוכניות סיור. מסלולים חדשים ומועדי השקתם טרם פורסמו.

תנועת הטיסות הסדירה התרחבה עוד לפני ישיבת אוקטובר. בקיץ 2026 הפעילו חברות משתי המדינות 309 טיסות בשבוע לעומת 230 שנה קודם לכן, לפי נתוני משרד התחבורה. במהלך ינואר–יולי שירותיהן של חברות תעופה רוסיות בקו זה שירתו מעל 1,3 מיליון איש — ב-50% יותר מאשר בתקופה המקבילה ב-2025.

במאי 2026 הופעלו טיסות ישירות לסין מ-14 ערים ברוסיה. נוסעים יכלו לטוס ללא עצירות ל-17 נמלי תעופה בסין, כולל בייג׳ינג, שנגחאי וגואנגג׳ואו, על פי נתוני ATOR. ביולי הציע סגן שר הפיתוח הכלכלי דמיטרי וחרוקוב לפתוח טיסות לקמצ׳טקה, אלטאי, טיומן והצפון הרוסי. כיום לאזורים אלה אין קשר ישיר עם סין, אף שכבר קיימת בהם תשתית לקליטת אורחים.

משטר ללא ויזה בין רוסיה לסין

החל מ-15 בספטמבר 2025 זמינה לרוסים כניסה ללא ויזה לסין לתקופה של עד 30 ימים. מ-1 בדצמבר הנהיגה רוסיה הסדר דומה לאזרחי סין. הכללים חלים על ביקורים קצרי מועד ואינם מחליפים היתרי עבודה או לימודים.

שתי המדינות האריכו את ההסכמים עד 31 בדצמבר 2027. מותרות נסיעות אירוח ונסיעות עסקיות, כמו גם מעבר.

מפעילי התיירות הרחיבו את ההצעות לסין. בתוכניות לשנת 2026 ישנם סיורים בסין הכוללים ביקורים בבייג׳ינג, שנגחאי, שיאן וסוג׳ואו, טיולים להרי ג׳אנגג׳יאג׳יה וחופשה בהאינאן. חלק מהמסלולים משלבים סיורים בערים היסטוריות עם נופש בחופים.

נסיעות לרוסיה ולסין

בשנת 2025 ביצעו רוסים 1 360 300 נסיעות תיירות לסין — ב-33,6% יותר מאשר שנה קודם לכן, לפי נתוני משמר הגבול של ה-FSB. לרוסיה באותה תקופה הגיעו לנופש 834 466 אזרחי סין — ב-1,6% פחות מאשר ב-2024.

הערכות תנועת התיירות ההדדית לשנת 2025 שונות. בממשלה דיווחו על יותר מ-3 מיליון ביקורים, בעוד שמשמר הגבול של ה-FSB רשם 2 194 766 נסיעות למטרת נופש. שיטת החישוב הראשונה לא פורסמה, ולכן השוואה ישירה אינה מדויקת.

נתוני שנת 2025: השוואת מקורות

בינואר–מרץ 2026 ביצעו רוסים 395 913 נסיעות תיירות לסין — ב-62,4% יותר מאשר בתקופה המקבילה ב-2025. במהלך ששת החודשים של שנת 2026 מספר התיירים מסין גדל ל-380 600 (+19,8% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025). במחצית הראשונה של 2019 הנתון היה גבוה יותר — 592 000.

תחזית התיירות עד שנת 2030

עד שנת 2030 רוסיה מצפה לקלוט מדי שנה 5,5 מיליון תיירים מסין. להשגת יעד זה יידרש להרחיב את רשת התחבורה, לשפר את הנגישות לאזורים ולהציע יותר שירותי מלונאות וסיור. הרשויות מייחסות חשיבות מיוחדת למסלולים מחוץ למוסקבה ולסנקט פטרבורג.

אחד הפרויקטים הללו הוא מסלול התיירות ״דרך התה הגדולה״, אותו מפתחת רוסיה יחד עם סין ומונגוליה. הצדדים מגבשים תוכניות רכבת חוצות גבולות, ובקיץ 2026 בדקו חלופה לרכב במהלך מסע פיילוט דרך בוריאטיה. עבור תיירות רכב המונית עדיין נדרש לפשט את מעבר הגבולות בכלי רכב פרטיים.

אנליסטים של International Investment מציינים כי האטרקטיביות של נסיעות לרוסיה ירדה עקב המצב המורכב: עיכובים וביטולי טיסות, מתקפות רחפנים תכופות. שינויים בלוחות הזמנים מקשים על תכנון הנסיעות ועלולים להוביל להוצאות נוספות על כרטיסים ולינה. כדי לעמוד ביעדי התיירות, רוסיה תצטרך לא רק לפתוח קווים חדשים, אלא גם להבטיח את פעילותם היציבה של נמלי התעופה ואת ביטחונם של הנוסעים.

סין סיפקה כמעט מחצית מכלל ההשקעות

ברבעון השני של שנת 2026 הגיעו ההשקעות הזרות הישירות מסין ל-219,5$ מיליון לעומת 16,4$ מיליון בינואר–מרץ. במהלך הרבעון צמח הנתון פי 13,4 בקירוב.

השינוי בולט עוד יותר בהשוואה שנתית. ברבעון השני של 2025 נרשמה לגבי סין יציאת הון נטו של 21,6$ מיליון. לפיכך, ההפרש בין שתי התקופות עמד על 241,1$ מיליון.

במהלך שנת 2024 כולה עמדו ההשקעות הסיניות נטו בגאורגיה על 8,2$ מיליון, ובשנת 2025 הנתון היה שלילי — מינוס 44,3$ מיליון. מסיבה זו, 219,5$ מיליון ברבעון יחיד היוו את התוצאה הגבוהה ביותר בסדרת הנתונים הזמינה של Geostat מאז 2024. חישובים אלו מובאים על ידי Trend, המפנה את תשומת הלב גם למאפיין סטטיסטי חשוב: החלוקה לפי מדינות מציגה את מקור הזרימה הישיר של ההשקעה ואינה משקפת בהכרח את מדינת הבעלים הסופי של ההון.

במחצית הראשונה של 2026 הגיע היקף ההשקעות הישירות מסין ל-235,9$ מיליון. כמעט 93% מסכום זה יוחסו לרבעון השני, ולכן לעת עתה מדובר בעיקר בשינוי חד של תקופה בודדת ולא במגמה רב-שנתית מבוססת.

סך ההשקעות הזרות הישירות בגאורגיה ירד

הזינוק הסיני התרחש במקביל לירידה בזרימת ההון הכוללת. על פי נתונים ראשוניים של השירות הלאומי לסטטיסטיקה של גאורגיה, ברבעון השני קיבלה המדינה 468,8$ מיליון בהשקעות זרות ישירות, נתון הנמוך ב-23,2% מהתוצאה המתוקנת לתקופה המקבילה ב-2025 — 610,6$ מיליון. Geostat מייחס את הירידה בעיקר לצמצום ברווחים שחזרו להשקעה מחדש (רה-אינווסטציה).

ברבעון הראשון של 2026 עמדו ההשקעות הזרות הישירות על 281,3$ מיליון. בינואר–יוני הגיע היקפן ל-750,1$ מיליון לעומת 961,3$ מיליון בתקופה המקבילה אשתקד. כך, במחצית הראשונה הצטמצמה הזרימה בכ-22%.

אחרי סין, את המקום השני בין המשקיעים ברבעון השני תפסה בריטניה עם 123,5$ מיליון, שהם 26,3% מהסך הכללי. שנה קודם לכן עמד הנתון שלה על 232,7$ מיליון. בהשוואה לרבעון הראשון של 2026, שבו הגיעו מבריטניה 52,5$ מיליון, ההשקעות להפך הוכפלו ביותר מפי שניים.

במקום השלישי דורגו איחוד האמירויות הערביות עם 47,7$ מיליון, או 10,2%. ברבעון הראשון עמד הנתון על 3,9$ מיליון, וברבעון השני של 2025 — על 4,9$ מיליון.

יחד, סין, בריטניה ואיחוד האמירויות סיפקו 83,3% מכלל ההשקעות הזרות הישירות ברבעון. ריכוזיות שכזו מעידה על כך שמבנה ההשקעות הזרות לפי מדינות תלוי במידה רבה במספר עסקאות גדולות ויכול להשתנות משמעותית מרבעון לרבעון.

ענף הנדל״ן משך 119,9$ מיליון

היעד העיקרי להון זר נותר מגזר הפיננסים והביטוח. ברבעון השני נותבו אליו 207,6$ מיליון, שהם 44,3% מכלל היקף ההשקעות הזרות הישירות.

ענף הנדל״ן תפס את המקום השני עם 119,9$ מיליון ונתח של 25,6%. שנה קודם לכן גייס הענף 70,1$ מיליון. לפיכך, זרימת ההון לנדל״ן צמחה בכ-71%.

במקום השלישי ניצבה התעשייה המעבדת עם 59$ מיליון, שהם 12,6%. שנה קודם לכן עמד הנתון על 97,6$ מיליון, כלומר חלה ירידה של כ-40%.

ענף הבנייה הציג אף הוא צמיחה ניכרת: מ-5,7$ מיליון ברבעון השני של 2025 ל-34,4$ מיליון ברבעון השני של 2026. ברבעון הראשון של השנה הנוכחית משך הענף 16,8$ מיליון.

פעילות פיננסית, נדל״ן ותעשייה היוו יחד 82,4% מכלל ההשקעות הזרות הישירות. יחד עם זאת, לא ניתן לקשר ישירות את 119,9$ מיליון ההשקעות בנדל״ן להון סיני. Geostat מפרסם את התפלגות ההשקעות לפי מדינות וענפים בנפרד, והסטטיסטיקה הרבעונית הפתוחה אינה מראה איזה חלק מתוך 219,5$ המיליון הסיניים נותב ספציפית לנדל״ן.

מרבית ההשקעות הזרות נוצרו מרווחים שהושקעו מחדש

הנתונים הסטטיסטיים של השקעות זרות ישירות אינם שווים לסך הכסף החדש המנותב לרכישת נדל״ן, הקמת מפעלים או השקת פרויקטים.

ברבעון השני עמדו ההשקעות בהון חברות על 210,5$ מיליון, או 44,9% מכלל ההשקעות הזרות הישירות. הרווחים שהושקעו מחדש הגיעו ל-300,5$ מיליון, שהם 64,1%.

רווח מושקע מחדש מוגדר כחלק מרווחי חברה בעלת החזקה זרה שהבעלים משאירים בחברה במקום לחלקו כדיבידנד. לכן הוא נכלל בסטטיסטיקת ההשקעות הישירות, אף שאינו מהווה העברה חדשה של כספים מעבר לגבול.

עוד מינוס 42,2$ מיליון יוחסו למכשירי חוב, הכוללים בין היתר הלוואות ואשראי מסחרי בין חברות קשורות. הנתון השלילי בקטגוריה זו מסביר מדוע סכום הנתחים של ההשקעות בהון והרווחים שהושקעו מחדש עולה יחד על 100% מסך ההשקעות הזרות הישירות.

מבנה זה חשוב לצורך הערכת הפעילות ההשקעתית: גידול בהשקעות הזרות הישירות אינו מצביע בהכרח על גידול מקביל בפרויקטים חדשים, וירידה עשויה להיות קשורה לשינוי ברווחיות ובמדיניות הדיבידנדים של חברות שכבר פועלות.

סין חיזקה את מעמדה גם בסחר החוץ

הזינוק בהשקעות התרחש לצד צמיחה מהירה בסחר בין שתי המדינות. בינואר–יולי 2026 הגיע הייצוא הגאורגי לסין ל-493$ מיליון לעומת 185,1$ מיליון שנה קודם לכן. הצמיחה עמדה על 166,4%, וחלקה של סין בייצוא הגאורגי עלה מ-4,8% ל-10,6%.

סין הפכה ליעד הייצוא השני בחשיבותו עבור גאורגיה אחרי קירגיזסטן. היבוא של סחורות סיניות בשבעת החודשים הגיע לכמעט 1,3$ מיליארד, עלייה של 22,3% בהשוואה שנתית. בהיקף היבוא דורגה סין במקום השלישי אחרי טורקיה ורוסיה.

מחזור המסחר הכולל בין שתי המדינות עמד על כ-1,79$ מיליארד. לפי מדד זה דורגה סין גם כן כשותפת הסחר השלישית בגודלה של גאורגיה עם נתח של 11,6% מסחר החוץ. הנתונים מופיעים בדוח Geostat על סחר חוץ בסחורות לינואר–יולי 2026.

מדדי הסחר וההשקעות הישירות משקפים תהליכים שונים. גידול בייצוא או ביבוא כשלעצמו אינו מעיד על עלייה בהשקעות זרות ישירות, אך הוא ממחיש את היקף הקשרים הכלכליים שכבר נוצרו בין גאורגיה לסין.

הסחר החופשי פועל מאז 2018

בסיס נוסף לקשרים הכלכליים נותר הסכם הסחר החופשי. גאורגיה וסין חתמו עליו ב-13 במאי 2017 בבייג׳ינג, והמסמך נכנס לתוקף ב-1 בינואר 2018.

משרד הכלכלה והפיתוח בר-הקיימא של גאורגיה מציין כי כ-94% מקווי המוצרים ממקור גאורגי יכולים להיות מסופקים לשוק הסיני ללא מכסי יבוא. ההסכם מסדיר גם כללי מקור של סחורות וסחר בשירותים.

עצם קיומו של ההסכם אינו מסביר את העלייה החדה בהשקעות הסיניות ברבעון השני של 2026. הוא מראה כי זרימת ההון התרחשה כאשר כבר קיימת תשתית מוסדית פעילה לסחר דו-צדדי ולעסקים.

הנתונים לשנת 2026 עשויים לעבור עדכון נוסף

הסטטיסטיקה של הרבעון השני נותרה ראשונית. Geostat מזהיר כי המדדים עשויים להתעדכן לאחר קבלת נתונים מעודכנים מחברות וממקורות מנהליים.

את הנתונים המתוקנים הסופיים לשנת 2026 מתכננת הרשות לפרסם ב-16 באוגוסט 2027. עדכונים אלו עשויים לשנות הן את סך ההשקעות הזרות הישירות והן נתונים ספציפיים לפי מדינות וענפים.

כך כבר קרה בתקופות קודמות. לדוגמה, היקף ההשקעות הזרות הישירות המתוקן לשנת 2025 עמד על 1,9$ מיליארד. בסטטיסטיקה המעודכנת נותרה בריטניה המשקיעה הגדולה של השנה עם 426,6$ מיליון, בעוד שסין סיימה את השנה עם יציאת הון נטו של 44,3$ מיליון.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, הגעתה של סין למקום הראשון ברבעון השני עדיין אינה נחשבת לשינוי סופי במודל ההשקעות של גאורגיה. סין סיפקה 46,8% מההשקעות הזרות הישירות בשלושה חודשים, אך זרימת ההון הזר הכוללת התכווצה במקביל ב-23,2%, וכמעט כל ההיקף הסיני במחצית הראשונה נרשם ברבעון יחיד. סיכון נוסף להערכת המגמה נובע מרמת הריכוזיות הגבוהה: 83,3% מההשקעות הגיעו משלוש מדינות בלבד. להסקת מסקנות מבוססות נדרשים נתונים של מספר רבעונים נוספים ומידע על פרויקטים ספציפיים. בנפרד יש לבחון את הנדל״ן: הענף אכן משך 119,9$ מיליון, אולם הנתונים שפורסמו אינם מאפשרים לקבוע כי הצמיחה בו נבעה בעיקר ממשקיעים מסין.

FAQ

כמה השקיעה סין בגאורגיה ברבעון השני של 2026?

היקף ההשקעות הזרות הישירות מסין עמד על 219,5$ מיליון. נתון זה מהווה 46,8% מכלל ההשקעות הזרות הישירות שקיבלה גאורגיה ברבעון.

בכמה צמחו ההשקעות הסיניות?

ברבעון הראשון של 2026 הן עמדו על 16,4$ מיליון, וברבעון השני הגיעו ל-219,5$ מיליון. הנתון צמח פי 13,4 בקירוב.

כמה השקעות זרות קיבלה גאורגיה?

ברבעון השני של 2026 קיבלה גאורגיה 468,8$ מיליון בהשקעות זרות ישירות, 23,2% פחות מאשר שנה קודם לכן. במחצית הראשונה עמד ההיקף על 750,1$ מיליון.

אילו מדינות הפכו למשקיעות הגדולות ביותר?

סין סיפקה 219,5$ מיליון, בריטניה — 123,5$ מיליון, ואיחוד האמירויות — 47,7$ מיליון. נתחן המשותף הגיע ל-83,3%.

כמה השקעות גייס תחום הנדל״ן בגאורגיה?

ברבעון השני משך ענף הנדל״ן 119,9$ מיליון, שהם 25,6% מכלל ההשקעות הזרות הישירות.

האם ניתן לייחס את ההשקעות בנדל״ן למשקיעים סינים?

לא. הסטטיסטיקה לפי מדינות וענפים מפורסמת בנפרד ואינה מאפשרת לקבוע איזה חלק מתוך 119,9$ המיליון הגיע ספציפית ממשקיעים סינים.

מהו רווח שהושקע מחדש (רה-אינווסטציה)?

זהו רווח של חברה בעלת החזקה זרה שהבעלים בוחרים להשאיר בחברה במקום לחלקו כדיבידנדים. ברבעון השני הוא עמד על 300,5$ מיליון.

מדוע סכום הנתחים של ההון וההשקעה מחדש עולה על 100%?

משום שמכשירי חוב הניבו תוצאה שלילית בסך 42,2$ מיליון והפחיתו את סך ההשקעות הזרות הישירות הסופי.

האם סין תישאר המשקיעה הגדולה ביותר בגאורגיה?

נתוני רבעון יחיד אינם מעידים על כך. המדדים ראשוניים, ומספר עסקאות גדולות עשויות לשנות באופן מהותי את חלוקת ההשקעות בין המדינות.

מחירי הדירות מקבלן יורדים זה החודש השלישי ברציפות

המחיר הממוצע של דירות חדשות ב-70 הערים הגדולות בסין ירד באוגוסט ב-0,1% לעומת יולי. ירידה דומה נרשמה גם ביוני וביולי. במונחים שנתיים נרשמה ירידה של 3% לאחר 3,2% בחודש הקודם — זהו קצב הירידה הנמוך ביותר מתחילת שנת 2026, על פי חישובי רויטרס (Reuters) המבוססים על נתונים רשמיים.

הנתונים מאשרים כי השוק כרגע מאט את קצב הירידה יותר מאשר עובר להתאוששות. חולשת המחירים המתמשכת והציפייה להשפעת צעדי התמיכה החדשים עומדות במוקד הדיווח של בלומברג מספטמבר. Bloomberg

הפער בין ערי המטרופולין הגדולות לשאר חלקי המדינה הולך ומתרחב. באוגוסט עלו מחירי הדירות מקבלן בארבע ערי הדרג הראשון — בייג׳ינג, שנגחאי, גואנגג׳ואו ושנג׳ן — בממוצע של 0,1% בחישוב חודשי. בשנגחאי נרשמה עלייה של 0,4%, בשנג׳ן 0,2%, ובגואנגג׳ואו 0,1%. בייג׳ינג היוותה יוצאת דופן: המחירים בה ירדו ב-0,2%.

בערים מדרג שני ירדו מחירי הדיור החדש ב-0,1% בחודש, ובערים מדרג שלישי — ב-0,2%. במונחים שנתיים הסתכמה הירידה ב-2,7% וב-4,1% בהתאמה. בערי הדרג הראשון הירידה נבלמה ב-0,9%.

שנגחאי נותרה השוק החזק ביותר מבין הערים הגדולות: מחירי הדירות מקבלן בה עלו ב-3% לעומת אוגוסט 2025. בבייג׳ינג הם ירדו ב-2,3%, בגואנגג׳ואו ב-1,9%, ובשנג׳ן ב-2,3%.

בשוק היד השנייה התמונה חלשה עוד יותר. בערי הדרג הראשון ירדו המחירים בשנה האחרונה ב-2,7%, בדרג השני ב-4,9%, ובדרג השלישי ב-5,6%. באוגוסט עלו או נותרו ללא שינוי מחירי הדירות מיד שנייה בשמונה בלבד מתוך 70 הערים שנבדקו.

מכירות הדירות מקבלן ממשיכות להצטמצם

הירידה במחירים מלווה בהתכווצות נוספת של השוק הראשוני. בין ינואר לאוגוסט הצטמצם שטח הנדל״ן המסחרי והמגורים החדש שנמכר בסין ב-12,1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ל-498,8 מיליון מ״ר. בפלח המגורים הגיעה הירידה ל-13%.

היקף המכירות של נדל״ן חדש במונחים כספיים ירד ב-13%, ל-4,747 טריליון יואן. מכירות המגורים בלבד ירדו ב-13,1%.

במקביל, שוק הדירות הקיימות מציג מגמה הפוכה. שטח העסקאות הרשומות בשוק היד השנייה בשמונת החודשים הללו הגיע ל-549,23 מיליון מ״ר, עלייה של 10,6%.

בסוף אוגוסט עמד היקף הנדל״ן המוכן אך הלא-מכור על 753,49 מיליון מ״ר, ירידה של 1,1% לעומת השנה הקודמת. מלאי הדירות הלא-מכורות ירד ב-0,5%.

מבנה זה ממחיש כיצד משתנה השוק הסיני: דירות יד שנייה כבר מייצרות היקף עסקאות גדול יותר לפי שטח, בעוד שהמגזר הראשוני, שבו תלויים תזרימי המזומנים של היזמים, ממשיך להתכווץ.

ההשקעות בנדל״ן צנחו בכמעט 20%

האטה מורגשת אף יותר נרשמת בענף הבנייה. ההשקעות בנדל״ן בינואר–אוגוסט ירדו ב-19,9% בחישוב שנתי, ל-4,798 טריליון יואן. ההשקעות בנדל״ן למגורים ירדו ב-19,7%.

שטח הפרויקטים שבנייתם החלה מתחילת השנה צנח ב-24,8%. עבור מבני מגורים נרשמה ירידה של 25,4%. שטח הפרויקטים שבנייתם הושלמה ירד ב-23,7%, ובמגורים נרשמה ירידה של 25,4%.

היזמים מתמודדים במקביל עם ירידה במימון. בשמונה חודשים הם גייסו 5,089 טריליון יואן, ירידה של 21% לעומת השנה הקודמת. היקף ההלוואות הבנקאיות המקומיות הצטמצם ב-33,3%, כספי המקדמות והמכירות המוקדמות ב-14,8%, והתקבולים ממשכנתאות הרוכשים ב-22,4%.

מגמה זו מעידה על כך שבעיית השוק חורגת מעבר לביקוש חלש גרידא. היזמים מוכרים פחות דירות, מקבלים פחות מקדמות מרוכשים ונהנים מגישה מוגבלת יותר למימון בנקאי.

סין משנה את כללי המכירה המוקדמת של דירות

בסוף אוגוסט החלו הרשויות לשנות את מודל בניית הדיור עצמו. משרד השיכון והפיתוח העירוני-כפרי, משרד משאבי הטבע והרשות הלאומית לפיקוח פיננסי הציגו כללים חדשים למכירת דירות.

אם פרויקט נמכר לפני סיום הבנייה, על המבנה להגיע לכל הפחות לשלב סיום בניית השלד הראשי. מקדמות הרוכשים, כספי המשכנתאות והכנסות נוספות חייבים להיות מופקדים בחשבונות נאמנות מפוקחים.

בפרויקטים חדשים בכוונת הרשויות לקדם ביתר שאת מכירת דירות מוכנות. עבור קרקעות שהוקצו לאחר כניסת הכללים לתוקף ופרויקטים שטרם קיבלו היתרי בנייה ותכנון, מוצע להשתמש בעיקר במודל זה. יחד עם זאת, הכללים אינם מטילים איסור מוחלט על מכירה מוקדמת.

השינויים נועדו להפחית את הסיכונים לרוכשים, אשר בשנים קודמות נתקלו בעיכובים בבנייה ובפרויקטים שלא הושלמו בעקבות קשיים פיננסיים של יזמים גדולים.

תקופת המשכנתא המקסימלית הוארכה ל-40 שנה

במקביל, הבנק העממי של סין והרגולטור הפיננסי שינו את כללי האשראי לשוק הנדל״ן.

התקופה המרבית למשכנתא אישית הוארכה מ-30 ל-40 שנה. הלוואה לתקופה ארוכה יותר מאפשרת להפחית את ההחזר החודשי, אם כי היא מאריכה את תקופת תשלום הריבית.

גם כללי המימון של הפרויקטים עצמם משתנים. עבור פרויקטים הנמכרים לפני סיום הבנייה, תקופת ההלוואה הרגילה לא תעלה על שלוש שנים, והמקסימלית — חמש שנים. עבור פרויקטים שבהם נמכרות דירות מוכנות, התקופה הסטנדרטית יכולה להגיע לחמש שנים, והמקסימלית — לשבע שנים.

כספי המשכנתא בעת רכישת דירה מוכנה יועברו לאחר רישום העסקה, ועבור דירות במכירה מוקדמת — לאחר רישום סיום הפרויקט. המערכת החדשה קובעת גם בנק ראשי לכל פרויקט, שייקח חלק בארגון המימון.

צעדים אלה משלימים את רפורמת המכירות: ככל שהיזם מקבל את כספי הרוכש בשלב מאוחר יותר, כך נדרש ממנו יותר הון עצמי ואשראי להשלמת הבנייה.

מרחיבים את גישת היזמים לשוק ההון

חלק נוסף בתוכנית התמיכה נוגע למימון יזמים דרך שוק ניירות הערך.

הרשות לניירות ערך של סין התירה שימוש נרחב יותר בהנפקות מניות נוספות, אג״ח קונצרניות, ניירות ערך מגובי נכסים וכן עסקאות מיזוגים ורכישות באמצעות מניות, אג״ח להמרה ומזומן.

תחום נפרד הוא קרנות השקעה בנדל״ן (ריט), המאפשרות לגייס הון על בסיס נכסים קיימים. הרגולטור מתכוון גם להמשיך בפיתוח קרנות נדל״ן פרטיות.

שינוי מהותי נוגע לעקרון הערכת הלווה: על המערכת להתחשב יותר בכדאיות הכלכלית של הפרויקט הספציפי ולא רק בגודלה ובדירוג האשראי הכללי של קבוצת היזמות. הדבר עשוי לפתוח גישה למימון עבור חברות עם פרויקטים יציבים, גם על רקע המצב המורכב בענף כולו.

בייג׳ינג מראה כי היקף העסקאות מתאושש לפני המחירים

חלק מהערים הגדולות כבר מקלות על הגבלות רכישת דיור. באוגוסט הקלה בייג׳ינג בדרישות לתקופת תשלום מיסים או ביטוח לאומי עבור תושבים ללא רישום מקומי המעוניינים לרכוש דירה בתוך כביש הטבעת החמישי.

לאחר השינויים נרשמה עלייה בפעילות. באוגוסט נמכרו בבירה כ-14 אלף דירות יד שנייה, 3,9% יותר מאשתקד. בשבוע הראשון של ספטמבר עלה מספר העסקאות בכ-26% לעומת התקופה המקבילה. בינואר–אוגוסט הגיע היקף מכירות היד השנייה לכ-121 אלף נכסים — שיא של חמש שנים.

עם זאת, התאוששות העסקאות טרם הובילה לעליית מחירים מקבילה. המדד הרשמי למחירי דירות יד שנייה בבייג׳ינג באוגוסט היה נמוך ב-3,5% מרמתו אשתקד. נתון זה ממחיש את גבולות התמריצים המקומיים: הסרת חסמים יכולה להחזיר רוכשים לשוק, אך על המוכרים עדיין להתחשב בנכונות מוגבלת לשלם.

האנליסטים אינם צופים תפנית מהירה בשוק

סקר של 11 גופים שערכה סוכנות רויטרס בין ה-17 ל-27 באוגוסט מראה כי השוק אינו מצפה לסיום מהיר של המשבר. התחזית הממוצעת מעריכה ירידת מחירי דיור בסין של 3,4% בסך הכל בשנת 2026. בשנת 2027 צופים האנליסטים ירידה נוספת של 0,3%.

התחזית להשקעות בנדל״ן לשנת 2026 הוחמרה למינוס 20%, לעומת מינוס 12% בסקר מאי. שטח המכירות צפוי להצטמצם ב-10%. הנתונים בפועל לינואר–אוגוסט כבר קרובים לתחזית השנתית להשקעות, כאשר הירידה הגיעה ל-19,9%.

מצב זה מציב בפני השלטונות אתגר מורכב. תמיכה חלשה מדי עלולה להאריך את ירידת המחירים וההשקעות, בעוד שתמריצים חזקים מדי עלולים להחזיר את השוק למודל של צמיחת חוב מהירה ובניית יתר, שממנו מנסים כעת להיגמל.

כפי שמציינים מומחי International Investment, נתוני אוגוסט עדיין אינם מספקים עילה לדבר על מהפך בשוק הנדל״ן של סין. ירידת המחירים אכן מאיטה, והערים הגדולות מגלות מגמה יציבה יותר, אך ההשקעות, הבנייה החדשה ומכירות הדירות מקבלן ממשיכות להצטמצם בשיעורים דו-ספרתיים. הפער בין ערי הדרג הראשון לשווקים האזוריים החלשים הופך למשמעותי במיוחד. מערך המכירות והמימון החדש עשוי להפחית את סיכוני אי-השלמת הבנייה, אך יכולתו לשקם את הביקוש תלויה בהכנסות משקי הבית, בציפיות הרוכשים ובנכונות הבנקים לממן פרויקטים איכותיים.

שאלות ותשובות נפוצות

האם מחירי הדיור בסין יורדים בשנת 2026?

כן. המחירים הממוצעים של דירות מקבלן ב-70 הערים הגדולות ירדו באוגוסט ב-0,1% בחודש ובכ-3% בשנה. לצד זאת, ערי הענק מפגינות יציבות רבה יותר מערים מדרג שני ושלישי.

היכן הנדל״ן בסין שומר על יציבות בצורה הטובה ביותר?

מבין ארבע הערים הגדולות בולטת שנגחאי. באוגוסט עלו בה מחירי הדירות מקבלן ב-0,4% בחודש וב-3% בחישוב שנתי.

בכמה הצטמצמו מכירות הדיור החדש?

בינואר–אוגוסט ירד שטח המכירות של דיור חדש ב-13%, וערכו הכספי ב-13,1% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025.

מה קורה עם ההשקעות בנדל״ן?

השקעות היזמים בשמונת החודשים הראשונים של 2026 ירדו ב-19,9%. שטח התחלות הבנייה החדשות הצטמצם ב-24,8%.

אילו צעדי תמיכה הנהיגה סין?

הרשויות החמירו את הפיקוח על מכירות מוקדמות, החלו לקדם מכירת דירות גמורות, האריכו את תקופת המשכנתא המקסימלית ל-40 שנה והרחיבו את אפשרויות המימון לפרויקטים וליזמים באמצעות הבנקים ושוק ההון.

האם שוק הנדל״ן הסיני הגיע לתחתית?

עדיין אין אינדיקציות לתפנית כלל-ארצית יציבה. הירידה השנתית במחירים אמנם מתמתנת, אך מכירות דירות מקבלן, ההשקעות והתחלות הבנייה ממשיכות לרדת.

צמיחת התמ״ג האטה ל-4.3%

מרווח הביטחון של כלכלת סין הצטמצם לאחר פתיחה חזקה של השנה. ברבעון השני צמח התוצר המקומי הגולמי ב-4.3% בחישוב שנתי לעומת 5% ברבעון הראשון. בתקופה שבין ינואר ליוני עמדה הצמיחה על 4.7%, לפי נתוני הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה של סין. היקף הכלכלה במחצית הראשונה הגיע ל-69.57 טריליון יואן.

היעד הרשמי של הממשלה לשנת 2026 עומד על 4.5%–5%. במקביל, בייג׳ינג שואפת לשמור על שיעור האבטלה בסקרים בערים סביב 5.5% וליצור יותר מ-12 מיליון מקומות עבודה. התקציב כולל גירעון מתוכנן של כ-4% מהתמ״ג, הנפקת אג״ח ממשלתיות מיוחדות לטווח ארוך במיוחד בהיקף של 1.3 טריליון יואן ואג״ח מיוחדות של רשויות מקומיות בהיקף של 4.4 טריליון יואן.

בכך, תוצאות המחצית הראשונה תואמות לפי שעה את היעד השנתי, אך ההאטה ברבעון השני צמצמה משמעותית את המרווח להרעה נוספת. אם הצריכה וההשקעות ימשיכו לרדת, ייתכן שייצוא חזק בלבד לא יספיק לשמירה על קצב הצמיחה בתוך טווח היעד.

השקעות הפכו לחוליה החלשה המרכזית

חודש יולי הצביע על היחלשות נוספת בכלכלה המקומית. הייצור התעשייתי צמח ב-4.5% בחישוב שנתי, ואילו המכירות הקמעונאיות עלו ב-0.6% בלבד. בשבעת החודשים הראשונים של השנה עלה מחזור המסחר הקמעונאי ב-1.2% בלבד.

השינוי היה חד בהרבה במגמת ההשקעות. השקעות בהון קבוע, ללא משקי בית חקלאיים, ירדו בינואר–יולי ב-6.7% בחישוב שנתי ל-26.03 טריליון יואן. השקעות בתשתיות ירדו ב-3.6%, בתעשייה היצרנית — ב-1.7%, והשקעות פרטיות — ב-9.4%. במקביל, השקעות במוצרי קניין רוחני צמחו ב-9.1%, מה שממחיש את הפער בין תחומי טכנולוגיה ספציפיים לפעילות ההשקעות הכללית.

גם הדינמיקה החודשית מחמירה. ביולי ירדו ההשקעות בהון קבוע ב-1.42% בהשוואה ליוני, לאחר ירידה של 0.6% בחודש הקודם. נתון זה הופך את מדדי אוגוסט לחשובים במיוחד: המשך הנסיגה יעיד על כך שכבר קשה להסביר את ההאטה בגורמים זמניים בלבד.

ענף הנדל״ן ממשיך להעיב על הכלכלה

השפל העמוק ביותר נותר בבנייה למגורים. השקעות של כל יזם וחברות בנייה בינואר–יולי ירדו ב-19.2% ל-4.3 טריליון יואן. שטח התחלות הבנייה ירד ב-24%, והגמר — ב-23.2%. מכירות של דירה מקבלן במטרים רבועים (מ״ר) ירדו ב-11.8%, ובמונחים כספיים — ב-13.1%.

המחירים טרם סיפקו איתות יציב להתאוששות. לפי חישובי Reuters על בסיס הנתונים הרשמיים, מחירי דירות חדשות ירדו ביולי ב-0.1% לעומת החודש הקודם וב-3.2% בחישוב שנתי. בערים הגדולות התמונה הייתה מעורבת: בייג׳ינג רשמה ירידה חודשית, בעוד ששנגחאי, גואנגג׳ואו ושנג׳ן רשמו עליות קלות.

התיקון הממושך בשוק הנדל״ן משפיע על הכלכלה במספר ערוצים במקביל. עבור משקי הבית הדיור נותר נכס מרכזי, עבור הרשויות המקומיות הקרקעות היוו מקור הכנסה חיוני לאורך שנים, ועבור התעשייה ענף הבנייה מייצר ביקוש למתכת, מלט, ציוד ומוצרי חשמל ביתיים.

הייצור התאושש, השירותים נותרו חלשים

סקרי החברות לחודש אוגוסט הציגו תמונה מעורבת. מדד מנהלי הרכש במגזר הייצור עלה מ-49.2 ל-49.8 נקודות. רמה מתחת ל-50 עדיין משקפת התכווצות בפעילות, אך רכיבי התפוקה וההזמנות החדשות כבר חזרו אל מעל לקו זה — ל-50.4 ו-50.6 נקודות בהתאמה.

בקרב מפעלים גדולים המדד הגיע ל-50.6, במפעלים בינוניים עמד על 49.4 ובמפעלים קטנים על 47.9. מחוץ לתעשייה המצב היה חלש יותר: מדד הפעילות העסקית הכללי עמד על 49 נקודות, בענף השירותים על 49.3, ובבנייה על 46.9. ההזמנות החדשות במגזר שאינו יצרני ירדו ל-44.1 נקודות.

נתונים אלו מראים כי ההתאוששות מתרכזת בעיקר במגזרי ייצור מסוימים. ענף השירותים, הבנייה והעסקים הקטנים אינם מציגים שיפור מקביל.

האינפלציה האיצה לאחר פתיחה חלשה של השנה

מגמת המחירים באוגוסט השתנתה בצורה בולטת יותר. מדד המחירים לצרכן עלה ב-0.8% בחישוב שנתי וב-0.4% לעומת יולי. אינפלציית הליבה, ללא מזון ואנרגיה, עמדה על 1%. בשמונת החודשים הראשונים עלו המחירים לצרכן בממוצע ב-0.9%.

מחירי היצרנים עלו ב-3.8% בחישוב שנתי וב-0.4% בחישוב חודשי. משאבים התייקרו בקצב מהיר במיוחד: המחירים בתעשיית הכרייה עלו ב-17.8%, וחומרי הגלם — ב-6.7%. במקביל, מוצרי צריכה יומיומיים המשיכו להוזיל.

האצת האינפלציה מפחיתה את החששות מדפלציה מתמשכת, אך כשלעצמה אינה מעידה עדיין על התאוששות חזקה בביקוש הצרכני. חלק מעליית המחירים נובע מחומרי גלם ועלויות ייצור, בעוד שהמסחר הקמעונאי נותר חלש.

הייצוא שוב תמך בתעשייה

מקור היציבות העיקרי ממשיך להיות סחר החוץ. הייצוא של סין במונחים דולריים עלה באוגוסט ב-25% בחישוב שנתי לאחר 23.9% ביולי. הייבוא צמח ב-28.2%. העודף המסחרי הגיע ל-119.1 מיליארד דולר בחודש אחד ול-805.5 מיליארד דולר מינואר עד אוגוסט.

משלוחי מוצרי טכנולוגיה רושמים צמיחה מהירה במיוחד. מוצרי היי-טק מהווים כבר כ-29% מהייצוא הסיני וסיפקו 54% מגידולו, לפי דיווח של Financial Times. הצמיחה מונעת בין היתר מהביקוש העולמי לשבבים, אלקטרוניקה וציוד לתשתיות מחשוב.

ייצוא חזק מאפשר לבייג׳ינג לנקוט זהירות רבה יותר לקראת תמריצים נרחבים. במקביל, הוא מגביר את תלות הצמיחה התעשייתית בביקוש מעבר לים. עודף מסחרי שובר שיאים אינו פותר את הבעיות בשוק הדיור ואינו מפצה על חולשת ההשקעות הפרטיות והוצאות משקי הבית.

בייג׳ינג מפעילה מנגנון בהיקף 800 מיליארד יואן

אחד הכלים המרכזיים לתמיכה בהשקעות הוא מנגנון מימון פרויקטים בהיקף של 800 מיליארד יואן (כ-119 מיליארד דולר). הגשת בקשות על ידי רשויות מקומיות החלה באוגוסט. הכספים מיועדים לשמש כהון עצמי לפרויקטים מוכנים או מאושרים מראש ולסייע בגיוס מימון בנקאי נוסף.

חברת Caitong Securities מעריכה כי התוכנית מסוגלת תיאורטית לתמוך בפרויקטים בהיקף כולל של כ-10 טריליון יואן. התוספת הריאלית להשקעות בשנת 2026 עשויה להסתכם בכ-2 טריליון יואן עקב לוחות זמנים לאישורים ומחסור בפרויקטים מתאימים. ב-Goldman Sachs העריכו את התרומה הפוטנציאלית לתמ״ג בכ-0.5 נקודת אחוז, כאשר חלק ניכר מההשפעה יורגש בסוף 2026 ובתחילת 2027.

לוחות הזמנים מהווים אחת המגבלות של מדיניות התמיכה. הכספים חייבים לעבור הליכי מיון פרויקטים, מימון ורכש לפני שיופיעו בנתוני ההשקעות והתפוקה.

בנקים וחברות ביטוח יקבלו הון נוסף

בתחילת ספטמבר הציגו הרשויות חבילת תמיכה גדולה נוספת. שמונה מוסדות פיננסיים ממשלתיים מתכננים להגדיל את הונם בסכום כולל של כ-360 מיליארד יואן (54 מיליארד דולר).

הבנקים מהווים כ-290 מיליארד יואן: Agricultural Bank of China מתכנן להנפיק מניות בהיקף של עד 160 מיליארד יואן, Industrial and Commercial Bank of China — עד 100 מיליארד, ובנק הייצוא-ייבוא של סין צפוי לקבל עוד 30 מיליארד. מוסדות ביטוח יגייסו כ-70 מיליארד יואן.

משרד האוצר מוביל את התוכנית, אך אינו מממן את מלוא הסכום בעצמו: בהגדלת הון הבנקים משתתפת גם חברת China National Tobacco וגופים קשורים. הכספים נועדו לחזק את יחסי הלימות ההון ולהרחיב את יכולתם של המוסדות הפיננסיים לתמוך במגזר הריאלי.

עם זאת, חיזוק הון הבנקים פותר רק צד אחד של המשוואה. היכולת להעניק אשראי נוסף עשויה לגדול מהר יותר מנכונות החברות לקחת הלוואות חדשות ולהרחיב השקעות.

נתוני 15 בספטמבר יקבעו את דחיפות התמיכה

נקודת המבחן הבאה עבור השווקים תהיה נתוני הייצור התעשייתי, המכירות הקמעונאיות וההשקעות לחודש אוגוסט.

בנק DBS צופה האצה בצמיחת הייצור התעשייתי מ-4.5% ביולי ל-5% בחישוב שנתי הודות לייצוא חזק. הבנק חוזה עלייה במכירות הקמעונאיות של 0.4% בלבד, וירידה מצטברת בהשקעות בהון קבוע של כ-7% בינואר–אוגוסט.

אם הנתונים יהיו קרובים להערכות אלו, הכלכלה תשמור על מבנה דו-מהירויות: הייצור והייצוא ייראו יציבים בהרבה לעומת הבנייה, ההשקעות והצריכה.

עבור בייג׳ינג הדבר מקשה על בחירת היקף התמריצים הבאים. חבילה גדולה מסוגלת להאיץ השקעות ולייצב את קצב הצמיחה, אך סבב חדש של הוצאות תשתית מגדיל במקביל את נטל החוב ואת הסיכון לעודף כושר ייצור. צעדים זהירים יותר עשויים להתגלות כלא מספקים אם הירידה בהשקעות תימשך.

לדברי מומחי International Investment, הסיכון המרכזי עבור סין הוא שכסף נוסף עשוי לתמוך בצמיחה הסטטיסטית מהר יותר מאשר לשקם את הביקוש המקומי. הייצוא וההשקעות הממשלתיות מאפשרים למתן את הירידה בענף הנדל״ן, אך התלות במקורות אלו גוברת. אם חודש אוגוסט יאשר התכווצות נוספת בהשקעות הפרטיות וצמיחה חלשה במכירות הקמעונאיות, בייג׳ינג תיאלץ לבחור בין תמריצים אגרסיביים יותר הכרוכים בנטל חוב נוסף, לבין צמיחה כלכלית איטית יותר.

FAQ

מדוע חודש ספטמבר חשוב לכלכלת סין?

נתוני אוגוסט יהוו מבחן מקיף ראשון לכלכלה לאחר ההרעה הניכרת במדדי ההשקעות ביולי. המכירות הקמעונאיות וההשקעות בהון קבוע חשובות במיוחד, מאחר שהתעשייה נהנית כעת מתמיכה משמעותית של הייצוא.

מהו יעד צמיחת התמ״ג של סין לשנת 2026?

הממשלה הציבה יעד בטווח של 4.5%–5%. במחצית הראשונה צמחה הכלכלה ב-4.7%, אך הקצב ברבעון השני הואט ל-4.3%.

מה בולם כעת ביותר את כלכלת סין?

ההאטה הבולטת ביותר נרשמת בהשקעות ובענף הנדל״ן. בינואר–יולי ירדו ההשקעות בהון קבוע ב-6.7%, וההשקעות בבנייה למגורים צנחו ב-19.2%.

מדוע ייצוא חזק אינו פותר את בעיית הביקוש המקומי?

הייצוא תומך בייצור ובתעסוקה בענפים מוטי ייצוא. גידולו אינו משקם ישירות את מחירי הדיור, את ההשקעות הפרטיות או את הוצאות משקי הבית בסין.

כמה מקצה סין לפרויקטי השקעה חדשים?

מנגנון מימון הפרויקטים מתוכנן ל-800 מיליארד יואן. חברת Caitong Securities מעריכה כי היקף הפרויקטים הכולל שעשוי ליהנות מתמיכה באמצעות מנגנון זה ומימון נלווה עומד על כ-10 טריליון יואן.

האם סין מתכננת תמריץ מוניטרי רחב היקף?

לבנק העממי של סין נותר מרחב להקלה במדיניות המוניטרית, אך הצעדים המרכזיים כעת מתמקדים בהוצאה תקציבית, מימון פרויקטים וחיזוק הון המוסדות הפיננסיים הממשלתיים. היקף הצעדים הבאים ייקבע לפי הנתונים הכלכליים.

סין מעלה את הרף למכירה מוקדמת של דירות

הכללים החדשים פורסמו ב-28 באוגוסט על ידי משרד הבינוי והפיתוח העירוני-כפרי של סין, משרד משאבי הטבע והמינהל הלאומי לפיקוח פיננסי. הם אינם מבטלים לחלוטין את המכירה המוקדמת של דירות, אך משנים באופן משמעותי את המועד שבו יזם מקבל את הזכות לצאת לשוק.

במכירה מוקדמת, שלד המבנה הנושא הראשי של הבניין הבודד חייב להיות מוקם במלואו. מקדמות הרוכשים, הלוואות המשכנתה וכספים נוספים הקשורים לרכישת הדירה חייבים להיות מועברים לחשבון ליווי ייעודי ומפוקח של הפרויקט.

עבור פרויקטי מגורים בקרקעות שהוקצו לאחרונה, וכן במגרשים שבהם טרם התקבל היתר בנייה, הורו הרשויות לתעדף מכירת דירות גמורות ומוכנות לאכלוס. מוצע להעביר למודל זה גם פרויקטים שכבר מחזיקים בהיתר. עם זאת, עבור נכסים שקיבלו היתר בנייה לפני כניסת הדרישות החדשות לתוקף, יישמרו תנאי המכירה המוקדמת הקודמים.

בהבהרת הרגולטורים שפורסמה ב-Xinhua, הרשויות קושרות ישירות את הרפורמה לשינוי במבנה השוק. לאחר כמעט 30 שנות פיתוח מואץ, היקף העסקאות המצטבר בדירות יד שנייה כבר עולה על מכירות הבתים החדשים, והמערכת הקודמת, שהתבססה על מכירות מוקדמות ומחזור הון מהיר, תואמת פחות את יחסי ההיצע והביקוש הנוכחיים.

מבחינת הרוכש, ההבדל הוא מהותי. במודל הסיני המסורתי, דירה יכלה להימכר זמן רב לפני השלמת הבניין, ולכן בין חתימת החוזה למסירת המפתחות חלפו שנים. קשיים פיננסיים של יזם בתקופה זו הפכו לסיכון עבור המשפחה שכבר העבירה כספים ולעיתים קרובות אף שילמה משכנתה במקביל.

מדוע המכירות המוקדמות הפכו לסיכון עבור השוק

שיטת המכירה המוקדמת סייעה לממן את תנופת הבנייה הסינית. היזם קיבל את כספי הרוכשים לפני השלמת הבניין ויכול היה להשתמש בתקבולים לצורך המשך הבנייה. מכירות מהירות אפשרו להחזיר מהר יותר את ההון המושקע ולהשיק את הפרויקטים הבאים.

מודל כזה פועל בצורה מיטבית כאשר הביקוש צומח ברציפות. לאחר הידרדרות המצב נוצר מנגנון הפוך: ירידה במכירות צמצמה את תזרים המזומנים, מחסור בנזילות עיכב את הבנייה, והסיכון לעיכובים גרם לרוכשים חדשים לנהוג במשנה זהירות כלפי דירות בבנייה.

היקף התלות של הענף במודל זה משתקף בהערכות מוקדמות יותר של Bloomberg Intelligence. בשנת 2024 העריכו האנליסטים כי לפחות 48 מיליון דירות בסין נמכרו לפני השלמת הבנייה בעסקאות שבוצעו משנת 2015 ועד למחצית הראשונה של 2024. נתון זה אינו אומר שכל 48 מיליון הנכסים הפכו לבעייתיים או התעכבו, אך מדובר בדיור שנמכר עד למועד ההערכה לפני סיום הבנייה. ב-Bloomberg ציינו שמבנה כזה מסוגל להזין בעצמו משבר אמון, שכן לרוכשים נוצר תמריץ נוסף לבחור בדירות מוכנות או בדירות יד שנייה.

כעת בייג׳ינג מנסה לצמצם את הפער הזה שבין מכירת הדירה לבין מוכנותה הפיזית.

משכנתאות יינתנו לאחר השלמת הבנייה

הרפורמה במכירות מלווה בשינוי נפרד של כללי המימון והאשראי.

בעת רכישת דירה חדשה ומוכנה, הלוואת המשכנתה תינתן רק לאחר רישום המכירה. אם הדירה נרכשת במכירה מוקדמת, הבנק יוכל להעביר את כספי המשכנתה רק לאחר רישום רשמי של סיום הפרויקט.

משמעות הדבר היא ביטול המצב שבו הלווה החל להחזיר את תשלומי המשכנתה בעוד עבודות הבנייה עדיין נמשכו.

במקביל, התקופה המרבית להלוואת דיור ליחידים הוארכה מ-30 ל-40 שנה. משך הזמן הקונקרטי ממשיך להיקבע בהסכם בין הבנק ללווה. הלוואה לתקופה ארוכה יותר מקטינה, בהנחת תנאים שווים, את ההחזר החודשי, אך עלולה להגדיל את סך הוצאות הריבית של הלווה.

משתנים גם הכללים למתן אשראי ליזמים. לכל פרויקט מוגדר בנק מלווה מוביל, שדרכו יתבצע הפיקוח העיקרי על תזרימי הכספים. תקופת ההלוואה לפרויקט במכירה מוקדמת עשויה להגיע עד חמש שנים, ועבור פרויקט במודל של מכירת דירות מוכנות — עד שבע שנים.

הטלוויזיה הממלכתית של סין CCTV, בניתוח הכללים המשותפים של הבנק העממי של סין והרגולטור הפיננסי, מסבירה את דחיית מתן המשכנתה בצורך לבטל את הנוהג של ״תחילה משלמים הלוואה, אחר כך מקבלים דירה״. המערכת החדשה אמורה לקשור את כספי הרוכש למוכנות הממשית של הפרויקט ובמקביל להעניק לבנקים שליטה רבה יותר על מימון הבנייה.

היזמים ייאלצו לממן את הבנייה לפרק זמן ארוך יותר

עבור חברות הבנייה, השינוי בעיתוי התשלום משנה מהותית את תנועת הכספים בתוך הפרויקט.

בעבר חלק מהכספים הגיע מהרוכשים כבר בשלב מוקדם. כעת יידרש היזם להביא את הבניין לשלב קרוב בהרבה לסיום לפני שיקבל את עיקר כספי המשכנתה של הרוכשים.

מצב זה מעלה את הצורך בהון עצמי ובהלוואות בנקאיות. המעבר עשוי להיות רגיש במיוחד עבור חברות בעלות נטל חוב גבוה ונגישות חלשה למקורות מימון.

הנהגת בנק מוביל מלווה מפצה חלקית על סיכון זה. המימון אמור לכסות את התקופה מתחילת הבנייה ועד לסיומו הרשמי של הפרויקט, ותקופות ההלוואה הוארכו עבור מודל מכירת דירות מוכנות.

במקביל קל יותר לבנק לפקח האם הכספים משמשים עבור מתחם המגורים הספציפי. עבור ענף שבו כספי פרויקט אחד יכלו לשמש למימון אתרי בנייה אחרים ולשירות חובות החברה, מדובר בשינוי מבני משמעותי.

שוק הנדל״ן בסין ממשיך להתכווץ

הרפורמה אינה מתבצעת בתנאים של שוק שהתאושש.

בחודשים ינואר–יולי 2026, השקעות היזמים הסינים בנדל״ן ירדו ב-19.2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד ועמדו על 4.301 טריליון יואן. בנדל״ן למגורים הושקעו 3.317 טריליון יואן — ירידה של 19.1% בהשוואה לשנה הקודמת.

שטח התחלות הבנייה צנח ב-24%, ובמגזר המגורים — ב-24.6%. היקף הבנייה שהושלמה ירד ב-23.2%, כולל ירידה של 25.5% בבנייני מגורים.

גם נתוני המכירות נותרו חלשים. שטח הנדל״ן המסחרי והמגורים החדש שנמכר ירד ב-11.8%, ל-450.21 מיליון מ״ר. במגזר המגורים הגיעה הירידה ל-12.7%. ההיקף הכספי של מכירת פרויקטים חדשים ירד ב-13.1%, ל-4.272 טריליון יואן, ובדיור למגורים בלבד — ב-13.2%.

משמעותית במיוחד עבור המודל החדש היא דינמיקת המימון. סך הכספים שהגיעו ליזמים ירד ב-20.3%. הלוואות הבנקים המקומיים התכווצו ב-32.1%, מקדמות ותשלומים מוקדמים מרוכשים — ב-14.4%, ומשכנתאות ליחידים — ב-23.5%. נתונים אלה מובאים על ידי הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה של סין.

נמצא אפוא כי הרשויות הופכות את היזמים לתלויים יותר במימון יציב וארוך טווח דווקא כאשר מקורות ההון המסורתיים של הענף מצטמצמים במהירות.

מחירי הדיור טרם עברו למגמת עלייה

שינוי הכללים מפחית את הסיכון לאי-השלמת הבנייה, אך כשלעצמו אינו מייצר ביקושים חדשים.

ביולי ירדו מחירי הדירות החדשות הממוצעים ב-70 הערים הגדולות והבינוניות בסין ב-0.1% לעומת יוני. בחישוב שנתי עמדה הירידה על 3.2%, לאחר ירידה של 3.3% בחודש הקודם.

עלייה לעומת החודש הקודם נרשמה ב-17 בלבד מתוך 70 הערים שנבדקו.

חישובי Reuters, המבוססים על נתונים רשמיים, מראים כי השיפורים מתרכזים כרגע בעיקר בערים הגדולות ביותר ולא הפכו להתאוששות ביקושים יציבה ברמה הארצית.

מצב זה יוצר אפקט כפול לרפורמה. האפשרות לרכוש דירה מוכנה מפחיתה את סיכון הבנייה של הרוכש. אולם אם המשפחה צופה ירידות מחירים נוספות, היעדר הסיכון לאי-השלמת הבניין עדיין אינו מבטיח כי העסקה תתבצע כעת.

שוק היד השנייה משנה את מבנה השוק הסיני

המעבר לדיור מוכן משקף שינוי יסודי נוסף — סין הופכת בהדרגה לשוק של מלאי דירות קיים, ולא רק של אתרי בנייה חדשים.

בתקופת הצמיחה העירונית המהירה, תפקיד המפתח היה יצירת היצע חדש. יזמים רכשו קרקעות, השיקו פרויקטים גדולים ומכרו דירות עוד במהלך הבנייה.

כעת שוק היד השנייה מוביל בסך כל היקף העסקאות. עבור הרוכש, לדירה קיימת יש יתרון פשוט: ניתן להתרשם מהבניין האמיתי, מהשכונה וממצב הנכס לפני העברת הכסף.

במובן זה, הרפורמה בשוק הראשוני מנסה להפוך את הדירות החדשות לבעלות מאפיינים דומים יותר לדירות יד שנייה מבחינת חלוקת הסיכונים. נוסחת הרשויות ״מה שאתה רואה זה מה שאתה מקבל״ מסמלת מעבר מהבטחה לנכס עתידי למכירה של מוצר קיים בפועל.

מבחינת היזמים המשמעות הפוכה: יש צורך לממן את עלויות הקרקע והבנייה לאורך זמן רב יותר עד לקבלת מרבית כספי הרוכש.

בעיית הדירות שכבר נמכרו אינה נעלמת

הכללים החדשים מצמצמים בראש ובראשונה את ההסתברות לחזרה על התרחיש הקודם בפרויקטים עתידיים. הם אינם מביאים להשלמה אוטומטית של בתים שכבר נמכרו בתקופת פעולתו של המודל הישן.

סין מפעילה מזה מספר שנים תוכניות תמיכה להשלמת הבנייה, כולל מימון בנקאי לפרויקטים מתוך מה שמכונה ״הרשימות הלבנות״. עם זאת, חלק מהיזמים החלשים פיננסית ממשיכים לשאת בהתחייבויות כלפי רוכשים.

קרן המטבע הבינלאומית רואה בסוגיה זו את אחד המכשולים המרכזיים להחזרת האמון בנדל״ן. בסקירה המפורטת האחרונה של כלכלת סין, מומחי הקרן מציינים כי היקף הדיור שנמכר מראש אך טרם הושלם נותר משמעותי. לפי חישוביהם, השלמת פרויקטים בעייתיים של יזמים שנמכרו מראש עשויה לדרוש משאבים בהיקף של כ-5% מהתמ״ג של סין לאורך שלוש שנים. ב-קרן המטבע הבינלאומית ממליצים להאיץ את יציאתם של יזמים שאינם בעלי היתכנות כלכלית מהשוק, ולהגן על הרוכשים באמצעות מימון להשלמת הבתים או באמצעות פיצויים, אם חלופה זו זולה יותר.

הרפורמה בשיטת המכירות פותרת לפיכך בעיקר את בעיית הסיכון העתידי. חובות העבר, דירות שכבר נמכרו ופרויקטים בלתי גמורים דורשים ניקוי נפרד של מאזני הענף.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, המעבר למכירת דירות בשלב מאוחר יותר מסוגל להסיר את אחד המאפיינים המסוכנים ביותר של המודל הקודם: הרוכש יממן את הבנייה וייטול על עצמו את סיכון אי-השלמתה לעיתים נדירות בהרבה. עבור הנדל״ן הסיני מדובר בשינוי כללים חשוב, אך לא בפתרון למשבר הביקושים. ההשקעות בענף צונחות בכמעט 20%, התחלות הבנייה יורדות בכרבע, המחירים ממשיכים לרדת והיקף המימון הבנקאי ליזמים מתכווץ בקצב מהיר עוד יותר. השוק עשוי להפוך לבטוח יותר עבור הרוכשים, אך בה בעת ליקר יותר למימון ולקשוח יותר עבור היזמים. יציבות המודל החדש תהיה תלויה בשאלה האם הבנקים והיזמים עצמם יצליחו להחליף את כספי הרוכשים המוקדמים בהון לטווח ארוך ללא צמיחה מחודשת של סיכוני החוב.

שאלות ותשובות: הכללים החדשים למכירת דירות בסין

האם סין מבטלת לחלוטין את המכירה המוקדמת של דירות?

לא. המכירות המוקדמות נמשכות, אך עבור פרויקטים חדשים הדרישות מוחמרות משמעותית. במכירה כזו שלד המבנה של הבניין הבודד חייב להיות מוקם במלואו, ועבור חלק מהפרויקטים החדשים ניתנת עדיפות למכירת דירות שכבר מוכנות לאכלוס.

מהי מכירת דירות מוכנות?

זוהי מכירת דירה לאחר השלמת בניית הנכס וסיום ההליכים הנדרשים, המאפשרת לרוכש לראות את הבית הממשי לפני ביצוע התשלום הסופי. בסין גישה זו מוצגת כחלופה למודל הנפוץ של רכישת דירה במהלך הבנייה.

מתי תינתן מעתה משכנתה על דירה מקבלן?

עבור דיור חדש ומוכן, המשכנתה תינתן לאחר רישום המכירה. במכירה מוקדמת — לאחר רישום רשמי של סיום הפרויקט.

מהי תקופת המשכנתה המרבית שנקבעה בסין?

התקופה המרבית להלוואת דיור ליחידים הוארכה מ-30 ל-40 שנה. משך ההלוואה בפועל נקבע בין הבנק ללווה.

מדוע סין משנה את שיטת המכירה של דירות מקבלן?

המודל הישן הפך את הבנייה לתלויה בתזרים כספים מתמיד של רוכשים חדשים. בעקבות הירידה במכירות ומצוקת החובות של היזמים, תלות זו הגבירה את הסיכון לעיכוב במסירת דירות שכבר שולמו.

האם המערכת החדשה תסייע לעצור את ירידת המחירים?

אין לכך ערובה ישירה. היא משנה בעיקר את חלוקת סיכוני הבנייה והמימון. המחירים תלויים בביקוש, בהכנסות הציבור, בתנאי האשראי, בהיצע הדיור הזמין ובציפיות הרוכשים.

מה ישתנה עבור היזמים בסין?

הם יידרשו ליותר הון עצמי או הלוואות בנקאיות עד להשלמת הפרויקט. הדבר מעלה את הדרישות הפיננסיות מהחברות ועשוי לחזק את יתרונם של יזמים בעלי מאזנים יציבים וחזקים.

מייסד Evergrande נידון למאסר עולם

בית המשפט בשנג׳ן גזר ב-20 באוגוסט מאסר עולם על חווי קה יאן בן ה-67 והורה על החרמת רכושו האישי. מייסד Evergrande הודה בעבר בשמונה אישומים, בהם גיוס בלתי חוקי של כספי ציבור, הונאה פיננסית, שימוש שלא כדין בכספים ושוחד. על China Evergrande הוטל קנס של 8.82 מיליארד יואן, ועל Evergrande Real Estate Group קנס נוסף של 7 מיליארד יואן. כפי שדיווחה סוכנות Associated Press, החקירה חשפה גם ניפוח נרחב של הנתונים הפיננסיים של החברה בשנים שקדמו לקריסתה.

גזר הדין חותם את הקריירה של היזם, שבשיא תנופת הבנייה נמנה עם עשירי אסיה, אך אינו מסיים את הסיפור הכלכלי של Evergrande. עד למועד חדלות הפירעון ב-2021 עמדו התחייבויות הקבוצה על יותר מ-$300 מיליארד. נתון זה הפך אותה לסמל הגדול והבולט ביותר של מודל הפיתוח הסיני מבוסס החוב.

ב-29 בינואר 2024 הורה בית המשפט הגבוה של הונג קונג על פירוק China Evergrande Group לאחר שהחברה לא הצליחה להציג מתווה ארגון מחדש המקובל על הנושים. המפרקים שמונו בידי בית המשפט קיבלו משימה לשמר את הנכסים הזמינים, להשיב ערך מרבי לנושים ולחקור את נסיבות קריסת החברה.

השלב הרשמי הבא התרחש ב-25 באוגוסט 2025: בורסת הונג קונג מחקה סופית את מניות China Evergrande מן המסחר. המסחר בהן הופסק עוד ב-29 בינואר 2024. הבורסה ציינה כי החברה לא עמדה בדרישות לחידוש המסחר בפרק הזמן שנקבע.

״שלושת הקווים האדומים״ חשפו את תלות היזמים בחוב

שורשיו של המשבר הנוכחי עמוקים מחדלות הפירעון של Evergrande. בשנת 2020 החלו הרשויות בסין להגביל את נטל החוב של חברות הבנייה באמצעות מנגנון שזכה לכינוי ״שלושת הקווים האדומים״.

הרגולטורים פיקחו על שלושה מדדי מפתח: היחס בין התחייבויות לנכסים בניכוי מקדמות רוכשים נדרש להיות נמוך מ-70%, החוב נטו לא יעלה על 100% מההון העצמי, ויתרות המזומנים נדרשו לכסות לפחות את החוב לטווח קצר. ככל שיזם הפר יותר תקנות, כך הוגבל גידול החוב הנושא ריבית שלו בצורה חדה יותר.

ניתוח של הבנק המרכזי של אוסטרליה מצביע על כך שהמערכת החדשה הקשתה באופן דרמטי על פעילותן של חברות שהיו תלויות במכירות שוטפות, בתשלומים מוקדמים על דירות בבנייה ובמיחזור התחייבויות ישנות באמצעות הלוואות חדשות. עם היחלשות המכירות והגבלת האשראי הפך מודל זה למקור המזין את עצמו של משבר נזילות.

חברת Evergrande הייתה הדוגמה המוכרת ביותר, אך לא היחידה. המשבר התפשט בהדרגה לחלק ניכר ממגזר היזמות הפרטית ופגע קשות באמון הרוכשים במודל המכירה המוקדמת, שבו משפחה משלמת על דירה זמן רב לפני השלמת הפרויקט.

ההשקעות בנדל״ן יורדות בכמעט 20%

הנתונים הסטטיסטיים העדכניים מלמדים כי בשנת 2026 התכווצות הענף לא נעצרה. בינואר-יולי הסתכמו ההשקעות בנדל״ן ב-4.3009 טריליון יואן וירדו ב-19.2% בהשוואה לשנה שעברה. ההשקעות הישירות במבני מגורים ירדו ב-19.1%, לרמה של 3.3172 טריליון יואן.

שטח הפרויקטים שבנייתם החלה בשבעת החודשים הללו עמד על 267 מיליון מ״ר — ירידה של 24% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. במגזר המגורים הגיעה הירידה ל-24.6%. שטח הפרויקטים שהושלמו נחתך ב-23.2%, ובמגזר המגורים לבדו ב-25.5%.

הביקוש נותר אף הוא חלש. שטח הנדל״ן המסחרי החדש שנמכר ירד ב-11.8%, ל-450.21 מיליון מ״ר, ושווי המכירות ירד ב-13.1%, ל-4.2718 טריליון יואן. במגזר המגורים נרשמה ירידה של 12.7% בשטח המכירות ושל 13.2% בהיקף הכספי.

אינדיקטור נוסף הוא מימון היזמים. היקף המקורות הכספיים שזרמו אליהם בינואר-יולי ירד ב-20.3%, ל-4.5748 טריליון יואן. האשראי הבנקאי המקומי הצטמצם ב-32.1%, תקבולים ממקדמות ומכירות מוקדמות ירדו ב-14.4%, והתקבולים ממשכנתאות אישיות ירדו ב-23.5%. נתונים אלו פורסמו בידי הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה של סין ב-17 באוגוסט.

ההאטה מעמיקה לעומת 2025

המגמה בשבעת החודשים הראשונים נראית חלשה במיוחד לנוכח שנת 2025, שהייתה קשה כשלעצמה.

במהלך השנה החולפת כולה ירדו ההשקעות בפיתוח נדל״ן בסין ב-17.2%, ל-8.2788 טריליון יואן. שטח התחלות הבנייה ירד ב-20.4%, ושטח הפרויקטים שהושלמו פחת ב-18.1%. מכירות נכסים מסחריים חדשים הצטמצמו ב-8.7% לפי שטח וב-12.6% במונחים כספיים.

בסוף שנת 2025 עמד מלאי הנדל״ן המסחרי שלא נמכר, על פי הסטטיסטיקה הרשמית, על 766.32 מיליון מ״ר — עלייה של 1.6% לעומת סוף השנה הקודמת. הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה אף העריכה את מדד הפעילות העסקית בפיתוח נדל״ן לדצמבר ב-91.45 נקודות בלבד; רמה הנמוכה מ-95 מוגדרת על ידי הרשות כאזור פעילות נמוכה יחסית.

השוואה זו מלמדת שקצב הירידה בהשקעות ובהתחלות הבנייה ב-2026 עדיין אינו מעיד על נקודת מפנה בשוק. עם זאת, צמצום ההיצע החדש מקטין בהדרגה את היקף הדירות שייצאו למכירה בעתיד, מה שעשוי לסייע לשוק להחזיר את האיזון בטווח הארוך.

פערי המחירים בין הערים הולכים ומעמיקים

תמונת המחירים מורכבת יותר מהירידה הארצית בבנייה. שוק הנדל״ן הסיני מתפצל בחדות רבה יותר בין המטרופולינים המבוקשים לבין ערים קטנות יותר הסובלות מעודף היצע.

ביולי 2026 מחירי דירה מקבלן בארבע ערי המדרג הראשון — בייג׳ינג, שנגחאי, גואנגג׳ואו ושנג׳ן — נותרו ללא שינוי בהשוואה לחודש יוני. לצד זאת, בשנגחאי נרשמה עלייה של 0.2%, בגואנגג׳ואו של 0.1%, בשנג׳ן של 0.2%, ואילו בבייג׳ינג נרשמה ירידה של 0.3%.

בחישוב שנתי הוזלו מחירי דירה מקבלן בערי המדרג הראשון ב-1.1% בממוצע. שנגחאי נותרה החריגה הבולטת עם עלייה של 3%. בבייג׳ינג ירדו המחירים ב-2.3%, בגואנגג׳ואו ב-2.2%, ובשנג׳ן ב-2.9%.

בערי המדרג השני ירדו מחירי דירות חדשות ב-2.8% בחישוב שנתי, ובערי המדרג השלישי ב-4.2%. בשוק הדירות מיד שנייה הירידה הייתה חדה עוד יותר: 3.7%, 5.1% ו-5.8% בהתאמה.

מהדוחות הרשמיים של הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה עולה עוד כי רק 17 מתוך 70 הערים שנבדקו הציגו ביולי מגמה חודשית חיובית במחירי דירות חדשות. בין הדוגמאות הבולטות לצד שנגחאי נמנית האנגג׳ואו, שבה דירות חדשות היו יקרות ב-2.6% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ומספר שווקים בודדים עם צמיחה מתונה.

פער זה הופך לאחד המאפיינים המרכזיים של השלב הנוכחי במשבר. התייצבותם של מספר שווקים מובילים אינה מעידה עדיין על התאוששות במדינה כולה.

מלאי הנדל״ן מצטמצם, אך הביקוש נותר חלש

עד סוף יולי עמד השטח הכולל של נדל״ן מסחרי חדש שעמד למכירה על 759.11 מיליון מ״ר — ירידה של 0.8% בלבד לעומת השנה הקודמת. שטח הפרויקטים שהוצעו למכירה פחות משלוש שנים ירד ב-3.6%, ל-555.59 מיליון מ״ר.

אין לפרש נתונים אלו כספיגה מהירה של עודפי הדיור בידי הרוכשים בלבד. המלאים יורדים במקביל לצניחה של כמעט רבע בהתחלות הבנייה החדשות. במילים אחרות, ההיצע מתחדש בקצב איטי בהרבה.

בייג׳ינג מנסה לפתור באופן ממוקד את סוגיית הפרויקטים שכבר נמכרו אך טרם הושלמו. לשם כך הוקם בתחילת 2024 מנגנון תיאום למימון נדל״ן, המכונה באופן לא רשמי מערכת ״הרשימות הלבנות״. לפי נתוני מועצת המדינה של סין, עד 22 בינואר 2025 אישרו הבנקים הלוואות בסך 5.6 טריליון יואן לפרויקטים שנכללו במנגנון, והתוכנית תמכה בבנייה ובמסירה של כ-14 מיליון דירות.

מודל זה שונה באופן מהותי מחילוץ ישיר של בעלי מניות או מחזיקי אג״ח של יזם בקשיים: הבנקים מקבלים אפשרות לממן פרויקט ספציפי במטרה להביאו לסיום ולמסור אותו לרוכשים.

ההון העצמי המינימלי כבר הופחת ל-15%

הרשויות בסין הקלו באופן משמעותי על מגבלות הביקוש עוד לפני השלב הנוכחי של המשבר.

החל מספטמבר 2024 הושווה רף ההון העצמי המינימלי הארצי למשכנתה מסחרית עבור דירה ראשונה ושנייה ונקבע על לא פחות מ-15%. לצד זאת, לסניפים האזוריים של הבנק העממי של סין ולרגולטור הפיננסי נשמרה הזכות לקבוע דרישות מינימום ייעודיות לערים ספציפיות בהתאם למצב המקומי.

הרשויות אף הוזילו את עלויות השירות של משכנתאות קיימות והקלו על הגבלות רכישת נדל״ן בערים נבחרות. עם זאת, אשראי זול יותר אינו פותר את בעיית היסוד של השוק: ציפיות הרוכשים.

אם משקי הבית מעריכים כי דירה עשויה לעלות פחות בעוד מספר חודשים, ירידה בריבית המשכנתה או בהון העצמי הנדרש אינה מביאה אותם בהכרח לקנות כעת. זוהי אחת הסיבות לכך שצעדי התמיכה הנרחבים טרם החזירו את השוק להיקפי המכירות הקודמים.

המדינה החלה לרכוש דירות גמורות שלא נמכרו

ערוץ מדיניות נוסף מתמקד בצמצום המלאים שהצטברו.

בשנת 2024 יצר הבנק העממי של סין תוכנית מימון מחדש ייעודית בהיקף 300 מיליארד יואן. היא מאפשרת לגופים פיננסיים להעניק הלוואות לחברות ממשלתיות מקומיות הרוכשות על פי עקרונות שוק דירות מסחריות גמורות שלא נמכרו, ולאחר מכן מייעדות אותן לדיור בר-השגה למכירה או להשכרה. בהמשך הגדיל הבנק המרכזי את חלקו במימון הלוואות אלו מ-60% ל-100%.

המנגנון נותן מענה לשני יעדים בו-זמנית: צמצום מלאי הנכסים המוכנים והענקת מקור נזילות נוסף ליזמים. עם זאת, יש לבחון את היקף המהלך בהשוואה למאות מיליוני מ״ר של נדל״ן שעדיין מוצעים למכירה ברחבי המדינה.

הנדל״ן ממשיך להכביד על כלכלת סין

ההאטה ניכרת באופן ישיר במבנה התוצר המקומי הגולמי. במחצית הראשונה של 2026 צמחה כלכלת סין ב-4.7% בחישוב שנתי, אך ברבעון השני עמד קצב הצמיחה על 4.3% בלבד.

הערך המוסף בענף הנדל״ן הצטמצם במחצית השנה ב-0.2%, ובענף הבנייה ב-4%. לשם השוואה, התעשייה צמחה ב-5.4%, הייצור ב-5.5%, המגזר הפיננסי ב-6.7%, ושירותי המידע והתוכנה ביותר מ-10%.

נתונים אלו משקפים את השינוי המבני בכלכלה הסינית עצמה: הצמיחה תלויה פחות ופחות בבניית מגורים, אך התכווצות חדה מדי בענף הנדל״ן יוצרת מכלול סיכונים חדש.

ענף היזמות קשור הדוקות לייצור פלדה, מלט, זכוכית, ריהוט ומוצרי חשמל, לאשראי הבנקאי, לתעסוקה בענף הבנייה ולהכנסות השלטון המקומי. לכן, התכווצות מתמשכת של המגזר ממשיכה לבלום את הביקוש המקומי, גם אם אינה מובילה לקריסה פיננסית פתאומית.

Evergrande כבר אינה האינדיקטור הראשי למשבר

גורלה המשפטי של Evergrande הופך למדד פחות רלוונטי למצבו הכולל של השוק.

החברה כבר עברה חדלות פירעון, פירוק משפטי ומחיקת מניותיה מהמסחר, ומייסדה נידון למאסר עולם. אף על פי כן, ההשקעות הלאומיות בנדל״ן ממשיכות לצנוח בשיעורים דו-ספרתיים, התחלות הבנייה מתכווצות בכרבע, ומגמת המחירים השלילית נמשכת ברוב הערים הקטנות.

השאלה המרכזית עבור השוק השתנתה אפוא. בשנים 2021–2022 שאלו המשקיעים האם Evergrande תפשוט רגל ועד כמה יתפשט משבר החוב. בשנת 2026 השאלה היא מתי הירידה במחירים ובבנייה תגיע לרמה שבה משקי הבית יחזרו לרכוש דירות באופן יציב, והיזמים יגדילו השקעות ללא צורך בתמיכה ממשלתית חריגה.

כפי שמציינים מומחי International Investment, למאסר העולם שהוטל על חווי קה יאן יש משמעות סמלית ומשפטית רבה, אך הוא כמעט אינו משנה את המציאות הכלכלית הנוכחית בשוק הדיור הסיני. המדדים הקריטיים כבר אינם מצויים במאזני Evergrande, אלא בסטטיסטיקה הלאומית: ההשקעות יורדות ב-19.2%, התחלות הבנייה ב-24%, מכירות הדיור נותרות שליליות, והתאוששות המחירים מוגבלת לערים חזקות בודדות. המדינה הפחיתה משמעותית את הסיכון לקריסה כאוטית ויצרה מנגנונים להשלמת פרויקטים תקועים, אולם סימן מובהק לסיום המשבר יהיה התאוששות מתואמת במכירות, במחירים, בהתחלות הבנייה ובתזרימי המזומנים של היזמים. נכון לאוגוסט 2026, שילוב כזה טרם נראה באופק.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: משבר הנדל״ן בסין ו-Evergrande

מדוע החל משבר הנדל״ן בסין?

המשבר נבע משילוב של נטל חוב גבוה של יזמים, תלות במכירות מוקדמות, בניית יתר בחלק מהשווקים האזוריים והחמרת מגבלות האשראי לאחר 2020. הירידה במכירות הפכה בהמשך את בעיית החוב של חברות בודדות למשבר ביקוש רחב יותר.

מתי הכריזה Evergrande על חדלות פירעון?

חדלות הפירעון המרכזית בהתחייבויות הבינלאומיות התרחשה בסוף 2021. באותה עת עלו סך התחייבויות הקבוצה על $300 מיליארד.

מה קרה לחווי קה יאן?

ב-20 באוגוסט 2026 גזר בית משפט בשנג׳ן מאסר עולם על מייסד Evergrande והורה על החרמת רכושו האישי.

האם מחירי הדירות בסין ממשיכים לרדת?

ברוב הקטגוריות — כן, אף שהמגמות שונות מאוד בין האזורים. ביולי הוזלו דירות חדשות בערי המדרג הראשון ב-1.1% בממוצע בחישוב שנתי, במדרג השני ב-2.8%, ובמדרג השלישי ב-4.2%. שנגחאי נותרה חריגה בולטת.

בכמה התכווצה הבנייה ב-2026?

בינואר-יולי ירד שטח התחלות הבנייה ב-24% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. במגזר המגורים עמדה הירידה על 24.6%.

כמה נדל״ן לא מכור נותר בסין?

בסוף יולי עמד השטח הרשמי של נדל״ן מסחרי חדש המוצע למכירה על 759.11 מיליון מ״ר. נתון זה כולל לא רק מגורים, ולכן אין לראות בו מדד ישיר לכמות הדירות שלא נמכרו.

האם סין מחלצת יזמים בקשיים?

המדיניות מתמקדת בעיקר במימון פרויקטים ספציפיים, השלמת דירות שכבר נמכרו וצמצום מלאי הדיור המוכן, ולא בהצלה בלתי מותנית של חברות ומשקיעיהן.

האם המשבר הסתיים לאחר פירוק Evergrande?

לא. Evergrande הפכה לסמל המשבר, אך הבעיות הנוכחיות קשורות בירידה כלל-ארצית בהשקעות, בבנייה, במכירות ובמחירים בחלק ניכר מן השווקים האזוריים.

לשם השוואה, בשנת 2019 קיבלה סין 145.31 מיליון מבקרים נכנסים, כולל 31.88 מיליון זרים. לפיכך, מספר הנסיעות של זרים בשנת 2025 היה גבוה בכ-10% מהנתון שלפני המגפה. עם זאת, מדויק יותר לדבר על נסיעות או ביקורים, ולא על 35.17 מיליון תיירים זרים ייחודיים: אדם אחד יכול להיכנס למדינה מספר פעמים במהלך השנה.

הבחנה זו משמעותית להערכת גודל השוק. רשויות הגבול, התיירות והסטטיסטיקה של סין משתמשות בהגדרות קרובות אך לא תמיד זהות, ולכן לא ניתן לחבר נתונים מרשויות שונות באופן מכני או להשוותם ישירות ללא בדיקת המתודולוגיה.

הוצאות התיירים עדיין לא שברו שיא מובהק

התאמה חשובה נוספת נוגעת להכנסות מתיירות. הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה של סין העריכה את הוצאות כלל המבקרים הנכנסים בשנת 2025 ב-131.1$ מיליארד, עלייה של 39.2% לעומת שנת 2024.

הנתונים הרשמיים על שוק התיירות לשנת 2019 מצביעים על הכנסות מתיירות בינלאומית בהיקף של 131.3$ מיליארד. ניסוחי המדדים במקורות שונים במקצת, ולכן לא ניתן לראות בהם סדרת זמנים ברת-השוואה לחלוטין. עם זאת, נתונים אלה בוודאי אינם מספקים בסיס מספק לקביעה כי שנת 2025 קבעה שיא הוצאות חדש: בטוח יותר לומר כי תזרים הכספים כמעט שוחזר לרמתו שלפני המגפה.

עובדה זו מבדילה את ההתאוששות הפיננסית מהדינמיקה של מספר הנסיעות. מספר הביקורים של זרים כבר גבוה משמעותית מזה של 2019, אך סך ההוצאות לא גדל באופן פרופורציונלי.

עבור בתי מלון, מסעדות, תחבורה וקמעונאות, שלב הצמיחה הבא יהיה תלוי לפיכך לא רק במספר מעברי הגבול, אלא גם במשך השהייה ובהוצאות של כל נוסע.

הכניסה ללא אשרה הפכה למנוע הצמיחה המרכזי

בשנת 2025 ביצעו אזרחים זרים 30.08 מיליון נסיעות נכנסות במסגרת הסדרי פטור מאשרה שונים — עלייה של 49.5% לעומת השנה הקודמת. נתון זה מדגים את היקף המעבר ממודל האשרות המסורתי לכניסה חופשית בהרבה.

במחצית הראשונה של 2026 המשיכה המגמה. מנהל ההגירה הלאומי רשם 22.91 מיליון כניסות של אזרחים זרים — צמיחה של 20.4%. מתוכן, 17.82 מיליון היו ללא אשרה, המהוות 77.7% מכלל כניסות הזרים באותה תקופה. מספר הכניסות ללא אשרה גדל ב-30.6% בחישוב שנתי.

גם כאן יש להבחין בין הנתונים הסטטיסטיים. 22.91 מיליון מייצגים כניסות גבול של אזרחים זרים, ולא מספר מאומת רשמית של תיירים זרים. בין הנכנסים עשויים להיות מטיילים, משתתפים באירועים עסקיים, מבקרי קרובים וקטגוריות נוספות המותרות על פי כללי הכניסה.

עם זאת, נתונים אלה מראים בצורה המהירה ביותר עד כמה הליברליזציה במדיניות שינתה את התנועתיות הבינלאומית.

דרום קוריאה ורוסיה מובילות בין שוקי המקור הזרים

בעשירייה הראשונה של מדינות המוצא של אזרחים זרים שנכנסו לסין בינואר–יוני 2026 נכללו דרום קוריאה, רוסיה, מלזיה, וייטנאם, תאילנד, סינגפור, ארה״ב, יפן, מונגוליה ואוסטרליה.

עשרת שווקים אלה היוו 62% מכלל כניסות הזרים.

המבנה מראה כי למדינות שכנות ממשיך להיות יתרון גדול הודות למסלולים קצרים ותחבורה זולה יותר. במקביל, נוכחותן של ארה״ב ואוסטרליה מאשרת את התאוששות התנועה מיעדים רחוקים.

הנסיעות מרוסיה גדלות במהירות מיוחדת. הפטור מאשרה, הקרבה הגיאוגרפית של חלק מהאזורים בשתי המדינות והרחבת קווי התחבורה הפחיתו את החסמים הן לנסיעות קצרות לאזורי הגבול והן למסעות לבייג׳ינג, שנגחאי וערים מרכזיות נוספות.

בייג׳ינג רשמה זינוק של 132% בתנועת התיירים מרוסיה

הנתונים הסטטיסטיים של הבירה מספקים תמונה מדויקת יותר של פלח התיירות. בחודשים ינואר–יוני 2026 רשמה בייג׳ינג 3.27 מיליון ביקורי תיירות נכנסת, עלייה של 32.6% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. על אזרחים זרים נרשמו 2.79 מיליון מביקורים אלה, גידול של 36.7%.

הנתון הרוסי הגיע ל-492,987 — עלייה של 131.8% לעומת השנה הקודמת. מספר המבקרים מארה״ב עלה ב-30.4% ל-220,188, בעוד שהנתון של יפן ירד בכרבע ל-67,117. תנועת התיירים מאירופה כולה גדלה ב-66.7%. נתונים אלה נמסרו על ידי מנהל התרבות והתיירות של בייג׳ינג, המגדיר בנפרד קטגוריות הנכללות ושאינן נכללות בסטטיסטיקת התיירות.

לפיכך, לא ניתן לראות ב-2.79 מיליון הזרים בבייג׳ינג וב-22.91 מיליון כניסות הזרים ברמה הלאומית נתונים מאותה מתודולוגיה.

הראשון משקף סטטיסטיקת תיירות של עיר ספציפית, בעוד השני מייצג חציות גבול מדיני של אזרחים זרים.

סין פתחה פטור מאשרה ל-30 יום עבור 50 מדינות

נכון לאוגוסט 2026, תוכנית הפטור החד-צדדית מאשרות חלה על בעלי דרכונים רגילים מ-50 מדינות. הרשימה כוללת את גרמניה, צרפת, איטליה, ספרד, בריטניה, קנדה, אוסטרליה, יפן, דרום קוריאה, ברזיל, ארגנטינה, רוסיה, ערב הסעודית ומדינות נוספות.

מותר לשהות בסין ללא אשרה עד 30 ימים קלנדריים לצורכי תיירות, נסיעות עסקים, ביקור קרובים וחברים, חילופי משלחות ומעבר (טרנזיט). תקופת השהייה נספרת מהיום שלאחר הכניסה. עבודה, לימודים רגילים לטווח ארוך ופעילות עיתונאית אינם נכללים בתוכנית. משרד החוץ של סין מבהיר גם כי מספר הכניסות החוזרות ללא אשרה אינו מוגבל כעת בנפרד, כל עוד הנסיעות תואמות למטרות המאושרות.

עבור רוסיה, ההסדר החד-צדדי הנוכחי בתוקף עד 31 בדצמבר 2027. עבור 48 מדינות אחרות בתוכנית הזמנית הוא נקבע עד 31 בדצמבר 2026. עבור ברוניי, לא נקבע מועד סיום בכללים הנוכחיים.

לפיכך, ההצהרה על ״סין ללא אשרה״ דורשת סייג: הכללים תלויים באזרחות, במטרת הנסיעה ובסוג הדרכון.

הסדר עשרת הימים הוא מעבר (טרנזיט), ולא פטור מלא מאשרה

מנגנון נפרד הוא טרנזיט ללא אשרה ל-240 שעות. אין לתאר זאת כזכות רגילה להגיע לסין לעשרה ימים לצורכי תיירות ולאחר מכן לחזור הביתה באותו מסלול.

ההסדר חל על אזרחי 55 מדינות, כולל ארה״ב, קנדה, בריטניה, רוסיה, מדינות האיחוד האירופי, יפן, דרום קוריאה, אוסטרליה ומדינות נוספות. ההסדר פועל דרך 65 נקודות ביקורת ב-24 מחוזות, אזורים אוטונומיים ועיריות במעמד מחוז.

התנאי העיקרי הוא שהנוסע חייב לעבור דרך סין למדינה או טריטוריה שלישית ולהחזיק במסלול המשך מאושר.

לדוגמה, נסיעה ארה״ב – סין – יפן תואמת פוטנציאלית למבנה הטרנזיט, בעוד שארה״ב – סין – ארה״ב אינה עומדת בדרישת ההמשך ליעד שלישי. באזור המורשה בזמן המעבר ניתן לטייל, לבצע פעילות עסקית ולבקר קרובים, אך עבודה, לימודים ועיתונות דורשים היתרים נוספים.

עבור השוק האמריקאי, מנגנון זה נותר אחת הדרכים העיקריות לבקר בחלק היבשתי של סין ללא אשרת תייר רגילה.

Chinamaxxing הפך לפרסומת לסין המודרנית

הקלת מגבלות האשרה חפפה לשינוי בתדמית המדינה ברשתות החברתיות הזרות.

בכתבה של Bloomberg, המונח Chinamaxxing משמש לתיאור טרנד אינטרנטי שבו משתמשים מחוץ לסין מביעים עניין מופגן באוכל סיני, תה חם, אסתטיקה אורבנית והרגלי יומיום ייחודיים. במקביל, בפלטפורמות התיירות מופצים סרטונים על צ׳ונגצ׳ינג, שנגחאי, רכבות מהירות, Huawei, DJI, חנויות Pop Mart ומסעדות הוט-פוט סיני. הדבר מרחיב את הדימוי התיירותי של המדינה הרבה מעבר לחומה הגדולה ולצבא הטרקוטה.

המונח אינו מושג רשמי בענף התיירות ואין לראות בו תיאור מדויק של התרבות הסינית. עבור השוק, חשיבותו נעוצה בעיקר בכך שחיי היומיום המודרניים בסין הפכו למוקד עניין תיירותי עצמאי.

אפקט זה חשוב במיוחד עבור מטיילים עצמאיים צעירים, הבוחרים יעדים באמצעות סרטונים קצרים והמלצות ברשתות החברתיות.

היחס לסין השתפר, אך נותר מגוון

לגידול בתנועה תורם גם שינוי בדעת הקהל הבינלאומית.

מחקר של Pew Research Center שנערך מפברואר עד מאי 2026 בקרב 45,658 אנשים ב-37 מדינות, הצביע על שיעור חציוני של 51% עמדות חיוביות כלפי סין לעומת 39% עמדות שליליות. עם זאת, הפערים בין השווקים עצומים: בפקיסטן העריכו את המדינה בחיוב 90% מהמשיבים, ביפן — 11% בלבד. בספרד עמד הנתון על 54%, ובאיטליה על 51%.

לפיכך, הטענה בדבר שיפור גלובלי אחיד בתדמית התיירותית של סין תהיה פשטנית מדי.

אך במספר שווקים חשובים, המחסום הפסיכולוגי לפני נסיעה אכן יורד במקביל לחסמים המנהליים.

ערי סין החלו לרכוש טראפיק בינלאומי

העלייה במודעות התיירותית אינה אורגנית לחלוטין.

הגרסה המופצת של הדיווח המקורי מציינת כי בשנת 2026 קיבלה בייג׳ינג תוספת של 2.64 מיליון יואן עבור כוח אדם וקידום מקוון של תיירות נכנסת. שנגחאי, על פי רכש ממשלתי, צפויה להקצות לפחות 1.6 מיליון יואן לקמפיינים דרך Expedia ו-Booking.com. פקידים במספר ערים מפתחים גם נוכחות בפלטפורמות חברתיות זרות.

עבור סין, זהו שינוי ניכר בשיווק התיירותי.

המדינה אינה מוכרת לזרים רק אתרי מורשת היסטוריים, אלא גם חוויה אורבנית מודרנית: תחבורה, קולינריה, קניות, טכנולוגיה, חיי לילה וארכיטקטורה בעלת נוכחות חזותית בולטת.

אסטרטגיה זו עובדת היטב במיוחד עבור צ׳ונגצ׳ינג, שהסביבה העירונית מרובת המפלסים שלה מופיעה באופן קבוע בתוכן תיירותי בינלאומי.

שנגחאי מנסה להסיר חסמים דיגיטליים

לאחר פישוט נהלי הגבול, המגבלה העיקרית הופכת להיות נוחות הנסיעה עצמה.

בעונת הקיץ של 2026 מרחיבה שנגחאי את השירותים לזרים בתחבורה, לינה, מסעדות, תשלומים והחזרי מס. האפליקציה הבינלאומית HiChina מקבלת פונקציות נוספות, פלטפורמת Easy Go משתמשת בבינה מלאכותית להזמנת מוניות רב-לשונית, רכישת כרטיסים ותרגום, ו-Shanghai Pass מאפשר שימוש בתחבורה ובאתרי תרבות. מערכת החזרי המס החדשה אמורה לאפשר ביצוע חלק ניכר מההליכים באמצעות הטלפון החכם.

בנוסף, חברת Visa מרחיבה את האפשרות לתשלום בכרטיסים בינלאומיים אצל בתי עסק קטנים, ו-Shanghai Pass כבר מקושר למערכות התחבורה של יותר מ-300 ערים בסין.

צעדים אלה מראים שינוי בסדר העדיפויות. לאחר שנפתרה השאלה ״כיצד להיכנס לסין״, הרשויות מתמקדות יותר ויותר בשאלה ״כיצד זר יכול להסתדר בסין״.

תשלומים ואינטרנט ממשיכים להוות מוקד חיכוך

הערים הגדולות בסין ממוקדות כמעט לחלוטין בשירותים מבוססי מובייל.

עבור התושבים המקומיים הדבר מגביר את הנוחות, אך זרים נדרשים להסתגל למערכת אקולוגית דיגיטלית שונה. כעת קל בהרבה לחבר כרטיסי בנק בינלאומיים לאפליקציות התשלום הסיניות, אך הזמנת תחבורה, מסעדות וכרטיסים מסוימים עדיין עשויה לדרוש שימוש בשירותים מקומיים.

במקביל, Google, Instagram, WhatsApp ושירותים מוכרים אחרים למטיילים בינלאומיים בדרך כלל אינם נגישים באמצעות חיבור אינטרנט רגיל בסין היבשתית.

השילוב של שפה, תשלומים ותשתית דיגיטלית הוא בדיוק מה ש-Bloomberg מכנה כאחת המגבלות להמשך צמיחת שוק התיירות הנכנסת.

ככל שמתרחב משטר הפטור מאשרות, גורם זה הופך לחשוב יותר: המחסום המנהלי כבר הופחת, אך המחסום היומיומי טרם הוסר במלואו.

סין מפגרת אחרי ארה״ב בהכנסות מאורחים זרים

מספר המטיילים עדיין אינו הופך את סין לברת-השוואה לשווקים המובילים בעולם מבחינת התשואה הכספית.

בדיווח המקורי מובאת הערכה של Trip.com, שלפיה הוצאות של מטייל נכנס בודד בסין עומדות על כ-2,240$. סך הוצאות התיירות הבינלאומית במדינה מהווה פחות משליש מהנתון האמריקאי, וההוצאה למטייל עומדת על כ-40% מהרמה בארה״ב.

מצב זה מהווה נקודת חולשה ובמקביל עתודת צמיחה משמעותית.

אם סין תצליח להאריך את משך השהייה ולהוביל מטיילים זרים מעבר לבייג׳ינג ולשנגחאי, אותה כניסה תניב הכנסות גבוהות יותר לבתי מלון, מסעדות, רכבות, טיסות פנים ומסחר אזורי.

בייג׳ינג מעוניינת להפנות תיירים זרים מהמטרופולינים לפריפריה

הרשתות החברתיות כבר מסייעות להרחיב את המפה הגיאוגרפית של מוקדי העניין.

מטיילים רואים יותר ויותר בצ׳נגדו, צ׳ונגצ׳ינג, שיאן, חרבין, יונאן ושינג׳יאנג יעדים עצמאיים, ולא רק תוספת למסלול הקלאסי של בייג׳ינג–שנגחאי.

עבור הכלכלה הסינית, דינמיקה זו חשובה יותר מסתם גידול במספר המבקרים. נסיעה בין מספר מחוזות מגדילה את מספר הלינות, הנסיעות ברכבות ובמטוסים, ההוצאות במסעדות והקניות.

רשת הרכבות המהירות המפותחת מעניקה לסין יתרון תשתיתי, אולם רמת השירות הרב-לשוני והנוחות הדיגיטלית מחוץ לערים הגדולות נותרות לא אחידות.

התחזיות לשנת 2026 דורשות השוואה זהירה

האקדמיה לתיירות של סין צפתה לשנת 2026 היקף של 163 מיליון נסיעות תיירות נכנסת בכל הקטגוריות, צמיחה של 8%, ו-36.661 מיליון ביקורי זרים, גידול של 10%.

אין להשוות נתונים אלה ישירות ל-35.17 מיליון נסיעות הזרים של הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה או להשוותם בפשטות ל-22.91 מיליון כניסות הגבול במחצית הראשונה.

עצם העובדה ששיעורי הצמיחה המוצהרים אינם תואמים במלואם בהשוואה מכנית של ערכים מוחלטים מצביעה על השוני בבסיסי הנתונים.

לפיכך, המסקנה המדויקת ביותר לאמצע שנת 2026 אינה שסין בהכרח תחצה יעד שנתי ספציפי, אלא שנתוני הגבול השוטפים ממשיכים להציג צמיחה דו-ספרתית בכניסות זרים.

שאלות ותשובות: סין ללא אשרה ותיירות נכנסת

כמה זרים ביקרו בסין בשנת 2025?

הסטטיסטיקה הלאומית הרשמית רשמה 35.17 מיליון נסיעות נכנסות של זרים. זהו מספר כניסות, ולא מספר אנשים ייחודיים.

האם סין עקפה את רמת טרום המגפה?

במספר כניסות הזרים — כן. בשנת 2019 נרשמו 31.88 מיליון, ובשנת 2025 נרשמו 35.17 מיליון, כלומר עלייה של כ-10%.

האם סין קבעה שיא חדש בהכנסות מתיירות?

קביעה זו אינה מדויקת. בשנת 2025 הסתכמו הוצאות המבקרים הנכנסים ב-131.1$ מיליארד, בעוד שההערכה הרשמית של הכנסות התיירות הבינלאומית ב-2019 עמדה על 131.3$ מיליארד. המתודולוגיה עשויה להיות שונה, ולכן נכון יותר לדבר על חזרה לרמות הקודמות.

כמה כניסות של זרים נרשמו במחצית הראשונה של 2026?

שירותי ביקורת הגבולות רשמו 22.91 מיליון כניסות של אזרחים זרים — עלייה של 20.4% בהשוואה שנתית.

כמה מהן היו ללא אשרה?

17.82 מיליון, המהווים 77.7%. הגידול במספר כניסות אלו עמד על 30.6%.

כמה מדינות נהנות מפטור מאשרה ל-30 יום?

התוכנית החד-צדדית חלה על בעלי דרכונים רגילים מ-50 מדינות.

האם אזרחי רוסיה זקוקים לאשרת תייר?

עבור נסיעות קצרות טווח העומדות בתנאים, בעלי דרכונים רוסיים רגילים זכאים לכניסה ללא אשרה ל-30 יום. ההסדר הנוכחי בתוקף עד 31 בדצמבר 2027.

האם אזרחי ארה״ב יכולים להיכנס ללא אשרה?

ארה״ב אינה נכללת ברשימת הפטור החד-צדדי ל-30 יום, אך אזרחים אמריקאים יכולים לנצל מעבר טרנזיט של 240 שעות בכפוף לתנאי המסלול.

האם ניתן לטוס מארה״ב לסין לעשרה ימים ולחזור ישירות במסגרת טרנזיט ללא אשרה?

לא, מסלול כזה כשלעצמו אינו עומד בתנאי המרכזי של מעבר טרנזיט. נדרש המשך נסיעה מסין למדינה או טריטוריה שלישית.

מהו Chinamaxxing?

זהו אינו מונח תיירותי רשמי, אלא מם אינטרנטי וטרנד תרבותי הקשור לעניין מוגבר באוכל סיני, אסתטיקה, סביבה עירונית והרגלי יומיום.

אילו מדינות מייצרות את מרב כניסות הזרים לסין?

במחצית הראשונה של 2026 השווקים המובילים היו דרום קוריאה, רוסיה, מלזיה, וייטנאם, תאילנד, סינגפור, ארה״ב, יפן, מונגוליה ואוסטרליה.

מה מגביל כיום ביותר את המשך הצמיחה?

לאחר ליברליזציית האשרות, מכשולים אחרים הופכים בולטים יותר: הסתגלות דיגיטלית, תשלומים, תמיכה שפתית ונוחות של טיול עצמאי מחוץ למרכזים הבינלאומיים הגדולים.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, התוצאה המרכזית של המדיניות הנוכחית של סין כבר ניכרת במספרים: נסיעות הזרים הנכנסות חצו את רמות 2019, ומשטרי הפטור מאשרה הפכו לאחד הערוצים המרכזיים של התנועה הבינלאומית. עם זאת, מוקדם עדיין להגדיר את התאוששות התיירות כמושלמת. מספר הנסיעות גדל מהר יותר מההכנסות הכספיות, הסטטיסטיקות של הרשויות השונות אינן תמיד בנות-השוואה, ותשתיות השירות לזרים עדיין מפגרות אחרי קצב פתיחת הגבולות. השלב הבא בתחרות של סין על התייר לא יהיה תלוי בעוד הרחבה של רשימת המדינות הפטורות מאשרה, אלא ביכולת להפוך ביקור ראשון קצר למסע ארוך יותר בעל הוצאה גבוהה וחזרה נוספת. אם בייג׳ינג תצליח לפשט תשלומים, התמצאות והזמנות באזורים המחוזיים באותה מהירות שבה פישטה את הליכי הכניסה, ההתאוששות הנוכחית עשויה להפוך ליציבה ובת-קיימא. אם לא, נתוני השיא של חציות הגבול ייראו מרשימים בהרבה מההשפעה הכלכלית בפועל.

סוכנות Bloomberg התייחסה ב-17 באוגוסט להחלשות המחודשת של השוק הסיני ולאיום של דחייה נוספת בהתאוששותו. עם זאת, יש להעריך את קצב ירידת המחירים בהתאם למתודולוגיה: הנתונים הרשמיים כוללים מדדים נפרדים עבור 70 ערים גדולות ובינוניות, ואין מדד ממוצע רשמי יחיד שמפורסם על ידי המדינה לקבוצה זו כולה. סוכנויות הידיעות מחשבות עצמאית את הממוצעים העירוניים, ולכן התוצאות ביניהן מעט שונות.

מחירי דירות מקבלן יורדים ברוב ערי סין

הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה של סין דיווחה כי ביולי מחירי הדירות החדשות למגורים — כלומר נכסי מגורים הנמכרים בשוק — בארבע הערים הגדולות במדינה נותרו בממוצע ללא שינוי לעומת יוני. חודש קודם לכן רשמה קבוצה זו עלייה של 0.1%. בערים מדרג שני ירדו המחירים ב-0.1%, ובערים מדרג שלישי — ב-0.3%.

הקבוצה הראשונה כוללת את בייג׳ינג, שנחאי, גואנגג׳ואו ושנג׳ן. בייג׳ינג הייתה ביולי העיר היחידה מבין ארבע אלה שבה מחירי דירות חדשות ירדו בחודש זה — ב-0.3%. בשנחאי עלו המחירים ב-0.2%, בגואנגג׳ואו — ב-0.1%, ובשנג׳ן — ב-0.2%.

עלייה או יציבות במחירי דירות מקבלן נרשמו ב-23 מתוך 70 ערים, שתיים יותר מאשר ביוני. בהתאם לכך, המחירים ירדו ב-47 ערים לעומת 49 בחודש הקודם. זהו דיוק חשוב: הירידות עדיין מקיפות את רוב השווקים, אך מספר הערים עם דינמיקה חודשית שלילית פחת מעט.

האצת הירידה תלויה בשיטת החישוב

הטענה על האצת קצב ירידת המחירים הממוצעת אינה נכונה עבור כל שיטות השקלול של הסטטיסטיקה הרשמית.

סוכנות Dow Jones חישבה כי מחירי הדיור החדש ב-70 ערים ירדו ביולי בממוצע של 0.18% לעומת יוני, לאחר ירידה של 0.15% בחודש הקודם. לפי שיטת חישוב זו, הירידה החודשית אכן הואצה. לעומת זאת, בחישוב שנתי הואטה הירידה מ-3.5% ל-3.41%.

סוכנות Reuters הגיעה לתוצאה מעט שונה: ירידה חודשית של 0.1%, זהה לזו של יוני. בחישוב שנתי ירדו המחירים ב-3.2% לאחר ירידה של 3.3% בחודש הקודם.

הסטטיסטיקה הרשמית מראה כי הדינמיקה החודשית החמירה בערים מדרג שני ונותרה שלילית בקבוצה השלישית, בעוד שהמטרופולינים הגדולים שמרו בממוצע על רמת המחירים.

הירידה השנתית במחירים מתמתנת בהדרגה

בחישוב שנתי, הנתונים הרשמיים נראים מעט טוב יותר מהנתונים החודשיים. דיור חדש בערי הדרג הראשון הוזל ביולי ב-1.1%, כאשר קצב הירידה התמתן ב-0.2 נקודות אחוז בהשוואה ליוני.

שנחאי נותרה החריגה הבולטת מבין ארבעת השווקים הגדולים. מחירי דירות מקבלן בעיר היו גבוהים ב-3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בבייג׳ינג ירדו המחירים ב-2.3%, בגואנגג׳ואו — ב-2.2%, ובשנג׳ן — ב-2.9%.

בערים מדרג שני עמדה הירידה השנתית על 2.8%, כאשר קצב הירידה הצטמצם ב-0.3 נקודות אחוז. בערים מדרג שלישי המחירים היו נמוכים ב-4.2% מאשתקד, וקצב הירידה נותר ללא שינוי.

שוק היד השנייה נותר חלש משמעותית מדירות מקבלן

תיקון עמוק אף יותר נמשך בשוק הדירות מיד שנייה.

בארבע הערים הגדולות ביותר, מחירי דירות יד שנייה עלו ביולי בממוצע של 0.2% לעומת יוני, לאחר עלייה של 0.3% בחודש הקודם. בייג׳ינג הציגה קיפאון (0.0%), שנחאי — עלייה של 0.3%, גואנגג׳ואו — עלייה של 0.4%, ושנג׳ן — עלייה של 0.2%.

בערים מדרג שני ירדו מחירי דירות יד שנייה ב-0.3%, ובקבוצה השלישית — ב-0.4%. עלייה או היעדר ירידה נרשמו בשמונה ערים בלבד מתוך 70, שתיים פחות מבחודש הקודם. משמעות הדבר היא שמחירי היד השנייה ירדו ב-62 ערים בתוך חודש.

בחישוב שנתי הירידה משמעותית אף יותר. דירות יד שנייה בערי הדרג הראשון הוזלו ב-3.7%, בדרג השני — ב-5.1%, ובדרג השלישי — ב-5.8%. בבייג׳ינג הגיעה הירידה ל-4.5%, בשנחאי — ל-2%, בגואנגג׳ואו — ל-4.7%, ובשנג׳ן — ל-3.6%.

נתונים אלה ממחישים כי ההתאוששות בשווקים הגדולים נוגעת בעיקר לפלחים מסוימים, ואינה מעידה על הסרת הלחצים המצטברים על שווי הנכסים הקיימים.

השקעות בנדל״ן צנחו ב-19.2%

אחד הנתונים החלשים ביותר של חודש יולי אינו קשור למחירים, אלא לפעילות היזמים.

בחודשים ינואר–יולי 2026 עמדו ההשקעות בפיתוח נדל״ן על 4.301 טריליון יואן — ירידה של 19.2% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. מתוכם, 3.317 טריליון יואן הופנו למגורים, תחום שבו נרשמה ירידה של 19.1%.

בסיכום המחצית הראשונה ירדו ההשקעות בכלל הנדל״ן ב-18%, ובתחום המגורים — ב-17.8%. לפיכך, לאחר שקלול נתוני יולי, הירידה המצטברת העמיקה ב-1.2 ו-1.3 נקודות אחוז בהתאמה.

הסטטיסטיקה האזורית מצביעה אף היא על מיתון רחב היקף: ההשקעות התכווצו ב-19.7% במזרח סין, ב-20% במחוזות המרכז, ב-15.9% במערב וב-29.7% בצפון-מזרח המדינה.

התחלות הבנייה למגורים הצטמצמו ב-24.6%

שטח כלל הנדל״ן שהיה בבנייה על ידי יזמים בשבעת החודשים עמד על כ-5.576 מיליארד מ״ר — ירידה של 12.7% לעומת השנה שעברה. בפלח המגורים ירד הנתון ב-13%, לרמה של 3.871 מיליארד מ״ר.

היקף הפרויקטים החדשים שיוצאים לדרך צונח בקצב מהיר אף יותר. שטח הנכסים שבנייתם החלה בינואר–יולי עמד על 267 מיליון מ״ר — 24% פחות מרמת השנה שעברה. בפלח המגורים החלה בנייתם של 194.9 מיליון מ״ר, המשקפים ירידה של 24.6%.

במהלך המחצית הראשונה היקף כלל התחלות הבנייה ירד ב-23.4%, ושל המגורים — ב-24.1%. חודש יולי, אם כן, החמיר עוד יותר את שני המדדים המצטברים הללו.

גם היקף מסירת הנכסים מצטמצם. בשבעת החודשים הושלמה בנייתם של 191.95 מיליון מ״ר של נדל״ן, ירידה של 23.2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בפלח המגורים צנח היקף הגמר ב-25.5%, ל-134.43 מיליון מ״ר.

מכירות דירות חדשות ירדו ב-12.7%

בינואר–יולי עמד שטח המכירות של כלל נכסי הנדל״ן החדשים המיועדים לשוק על 450.21 מיליון מ״ר, ירידה של 11.8%. נתון זה אינו כולל רק דירות ובתים, ולכן אין להגדירו כמכירות של דיור בלבד.

ישירות על נדל״ן למגורים נרשמו 374.25 מיליון מ״ר. מכירות הדיור במונחי שטח התכווצו ב-12.7% בחישוב שנתי.

היקף המכירות הכספי של כלל הנכסים החדשים עמד על 4.272 טריליון יואן, ירידה של 13.1%. נדל״ן למגורים הניב מכירות של 3.754 טריליון יואן, 13.2% פחות מאשתקד.

השוואה למחצית הראשונה מציגה תמונה מעורבת. בינואר–יוני ירד שטח המכירות של כלל הנכסים החדשים ב-11.6%, ושל דיור — ב-12.4%. לאחר יולי העמיקה הירידה ל-11.8% ו-12.7% בהתאמה. מנגד, הירידה במונחים כספיים התמתנה מעט: מ-13.6% ל-13.1% עבור כלל הנכסים ומ-13.7% ל-13.2% בדיור למגורים.

מלאי הדירות המוכנות כמעט שאינו קטן

בסוף יולי עמד שטח הנכסים המוכנים הזמינים למכירה או להשכרה שטרם נמכרו על 759.11 מיליון מ״ר — ירידה של 0.8% בלבד בהשוואה לאשתקד.

נדל״ן למגורים תפס 405.56 מיליון מ״ר מתוכם, והיקפו כמעט לא השתנה לעומת השנה שעברה. נכסים שנמצאו בקטגוריית מוכנים לשיווק פחות משלוש שנים תפסו 555.59 מיליון מ״ר — ירידה של 3.6% משנה לשנה.

לשם השוואה, בסוף יוני עמד השטח הכולל של נכסים אלה על 763.15 מיליון מ״ר. בתוך חודש אחד הצטמצם המדד בכ-4.04 מיליון מ״ר בלבד.

עם זאת, הירידה הקלה בהיצע המבנים המוכנים מתרחשת במקביל לצניחה דו-ספרתית בהשלמת פרויקטים ולאובדן של כמעט רבע מהתחלות הבנייה החדשות. לפיכך, אין לראות בירידת המלאי עדות לזינוק בביקוש מצד הרוכשים. זוהי מסקנה הנובעת ממכלול הנתונים הרשמיים.

תקבולי המזומנים של היזמים צנחו ב-20.3%

בינואר–יולי קיבלו יזמי הנדל״ן בסין 4.575 טריליון יואן המיועדים לפיתוח פרויקטים — 20.3% פחות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

היקף ההלוואות המקומיות התכווץ ב-32.1%, ל-630 מיליארד יואן. ההון העצמי של החברות ירד ב-18.5%, ל-1.654 טריליון יואן. מקדמות ותשלומים מראש מרוכשים צנחו ב-14.4%, ל-1.438 טריליון יואן.

התקבולים ממשכנתאות אישיות של רוכשים עמדו על כ-604 מיליארד יואן, ירידה של 23.5%. מכיוון שמכירות, מקדמות ותקבולי משכנתאות מהווים מקורות תזרים קריטיים עבור יזמים, הביקוש החלש פוגע ישירות ביכולתם לממן פרויקטים חדשים.

גם כלכלת סין מאבדת מומנטום

נתוני הדיור פורסמו במקביל לסימני היחלשות במשק המקומי.

הייצור התעשייתי של מפעלים גדולים צמח ביולי ב-4.5% בחישוב שנתי, לעומת צמיחה של 5.3% ביוני. בחישוב חודשי, בניכוי עונתיות, עמדה העלייה על 0.11% בלבד.

המכירות הקמעונאיות הגיעו ל-3.902 טריליון יואן וצמחו ב-0.6% בלבד משנה לשנה. בינואר–יולי עמדה העלייה על 1.2%. מכירות כלי הרכב ביולי נפלו ב-17%, מכירות הרהיטים — ב-8.8%, וחומרי בניין וגמר — ב-14.2%.

ההשקעות בנכסים קבועים (ללא משקי בית כפריים) בשבעת החודשים הראשונים התכווצו ב-6.7%, ל-26.033 טריליון יואן. השקעות פרטיות ירדו ב-9.4%, והשקעות ללא נדל״ן — ב-3.7%. ביולי, לאחר ניכוי עונתיות, ירד המדד הכולל ב-1.42% נוספים לעומת יוני.

שיעור האבטלה בסקר העירוני עמד ביולי על 5.2%, עלייה של 0.2 נקודות אחוז לעומת יוני. לרקע זה יש השפעה ישירה על שוק הדיור, שכן החלטות על רכישות גדולות תלויות בציפיות משקי הבית לגבי הכנסה ותעסוקה.

צמיחת התמ״ג האטה ברבעון השני

כלכלת סין צמחה ברבעון השני של 2026 ב-4.3% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, לאחר קצב מהיר יותר בתחילת השנה. במחצית הראשונה כולה עמדה הצמיחה על 4.7%.

ענף הבנייה התכווץ ברבעון השני ב-4.1% לעומת השנה הקודמת, ומגזר הנדל״ן — ב-0.2%. נתונים אלה משלימים את התמונה המתקבלת מהמכירות ומההשקעות: התיקון המתמשך בדיור ממשיך להקרין על תחומים משיקים במשק.

בייג׳ינג ממשיכה בהקלות ממוקדות

התמיכה הממשלתית בשוק בשנת 2026 נותרת בעיקרה נקודתית. בתחילת אוגוסט הקלו רשויות בייג׳ינג מגבלות נוספות על רכישת דיור והרחיבו את אפשרויות השימוש בקרן הצבירה לדיור לצורך משכנתאות. צעדים אלה מצטרפים לתוכניות תמיכה קודמות בביקוש שאומצו בערים שונות, אך טרם הובילו לתפנית ארצית רחבה.

הפער בין המטרופולינים הגדולים לערים קטנות יותר נעשה בולט יותר ויותר: התייצבות המחירים מורגשת מהר יותר במקומות שבהם ההכנסות גבוהות יותר, שוק העבודה עמוק יותר והביקוש בעל יכולת התשלום יציב יותר.

תחזית מכירות הדיור בסין עודכנה כלפי מטה

סוכנות Fitch Ratings עדכנה ביוני את תחזיתה לשוק הסיני, וכעת היא צופה כי מכירות דירות חדשות בסיכום שנת 2026 יתכווצו ב-11%–13%. קודם לכן חזתה הסוכנות ירידה של 7%–8%. הסיבות לעדכון כוללות ביקוש מוחלש, מלאים כבדים ופיזור גיאוגרפי צר של ההתאוששות, המתרכזת בעיקר בערים החזקות.

לפי הערכת הסוכנות, השוק זוכה לתמיכה מסוימת מצעדי ההקלה ומהפחתת הסיכון להתפשטות משבר החובות של היזמים, אך עדיין לא ניתן לראות בהתאוששות תהליך עצמאי ובר-קיימא.

שוק הנדל״ן בסין מתפצל לשתי מהירויות

נתוני יולי ממחישים בבירור את הפער ההולך וגדל בין האזורים השונים.

בשנחאי, מחירי דירות חדשות גבוהים ב-3% מאשתקד, בעוד שבערי הדרג השלישי הם נמוכים בממוצע ב-4.2%. בשוק היד השנייה איבדה שנחאי 2% בשנה, בעוד הירידה הממוצעת בקטגוריה השלישית הגיעה ל-5.8%.

בד בבד, המדדים הארציים לפעילות היזמים נותרים חלשים משמעותית מנתוני המחירים בערים המובילות: ההשקעות יורדות ב-19.2%, התחלות הבנייה — ב-24%, מכירות הדיור לפי שטח — ב-12.7%, ותקבולי המזומנים ליזמים — ב-20.3%.

לפיכך, חודשים בודדים של עליות מחירים בשנחאי, בגואנגג׳ואו או בשנג׳ן עדיין אינם מספיקים כדי לקבוע שהענף כולו עולה על מסלול התאוששות.

כפי שמציינים מומחי International Investment, הטעות המסוכנת ביותר בניתוח נתוני יולי היא לפרש את התמתנות הירידה השנתית במחירי הערים הגדולות כסיומו של התיקון הרב-שנתי בנדל״ן הסיני. רמות המחירים אכן מראות שיפור הדרגתי במטרופולינים מסוימים, אך הנתונים הפונדמנטליים של הענף נותרים חלשים בהרבה: ההשקעות מתכווצות בכמעט חמישית, הבנייה למגורים — בכמעט רבע, ותקבולי היזמים — ביותר מ-20%. תפנית יציבה תדרוש לא רק ייצוב מחירים, אלא גם התאוששות במכירות ובמימון לצד צמצום מלאי הדירות המוכנות שטרם נמכרו. לעת עתה, הנתונים מעידים על תהליך התאמה ממושך ומקוטב של השוק, ולא על התאוששות מלאה.

FAQ: שוק הנדל״ן בסין בשנת 2026

האם מחירי הדיור בסין יורדים?

כן. ביולי מחירי דירות מקבלן ירדו במונחים חודשיים ב-47 מתוך 70 ערים מנוטרות. במקביל, בארבעת המטרופולינים הגדולים השינוי הממוצע עמד על 0.0%, בקבוצת הערים השנייה נרשמה ירידה של 0.1%, ובשלישית — של 0.3%.

האם קצב ירידת המחירים הואץ ביולי?

הדבר תלוי במתודולוגיה. חישוב של סוכנות אחת מציג האצה בירידה החודשית מ-0.15% ל-0.18%, בעוד שחישוב אחר מראה ירידה זהה של כ-0.1% ביוני וביולי. בחישוב שנתי, שתי השיטות מצביעות על התמתנות קלה בירידה.

היכן מחירי הדיור בסין עולים?

מבין ארבעת השווקים הגדולים, ביולי עלו מחירי הדירות מקבלן בשנחאי ב-0.2%, בגואנגג׳ואו ב-0.1% ובשנג׳ן ב-0.2%. בחישוב שנתי, רק שנחאי שמרה על עלייה — של 3%.

מה מצב שוק הדירות מיד שנייה?

הוא נותר חלש יותר משוק הדירות מקבלן. ביולי ירדו מחירי היד השנייה ב-62 מתוך 70 ערים. בחישוב שנתי נרשמה ירידה של 3.7% בערי הדרג הראשון, 5.1% בדרג השני ו-5.8% בדרג השלישי.

בכמה צנחו ההשקעות בנדל״ן בסין?

בינואר–יולי התכווצו ההשקעות ב-19.2%, ל-4.301 טריליון יואן. בפלח המגורים עמדה הירידה על 19.1%.

בכמה ירדו מכירות הדירות החדשות?

שטח הדירות החדשות שנמכרו ירד ב-12.7%, ל-374.25 מיליון מ״ר. היקף המכירות הכספי של דיור ירד ב-13.2%, ל-3.754 טריליון יואן.

מדוע הנתון של 450.21 מיליון מ״ר אינו מוגדר כמכירות דיור בלבד?

משום שהוא כולל את כל נכסי הנדל״ן החדשים המיועדים למכירה בשוק. נדל״ן למגורים בלבד תופס 374.25 מיליון מ״ר מתוך שטח זה.

מה קורה עם התחלות הבנייה החדשות?

שטח כלל הפרויקטים שבנייתם החלה ירד ב-24%, ושל המגורים — ב-24.6%. מסירות דירות הושלמו בשיעור נמוך אף יותר — ירידה של 25.5%.

כמה נדל״ן מוכן נותר ללא דורש?

בסוף יולי שטח הנכסים המוכנים הזמינים למכירה או להשכרה אך טרם מומשו עמד על 759.11 מיליון מ״ר. דיור למגורים היווה 405.56 מיליון מ״ר מתוכם.

האם משבר הנדל״ן בסין הסתיים?

אין כרגע בסיס לקבוע כי התיקון הסתיים. בערים הגדולות מופיעים סימני התייצבות, אך המכירות, ההשקעות, הבנייה ותקבולי היזמים נותרים נמוכים משמעותית מרמות השנה שעברה.