נכסים איכותיים יוצאים לשוק לעיתים נדירות

היקף עסקאות נמוך בקרואטיה אינו מעיד על היעדר ביקוש. CIJ.World מציינת כי משקיעים ממשיכים לחפש נכסים מניבים מוכנים עם תזרים שכירות יציב, אך מספר הנכסים המתאימים המוצעים למכירה נותר נמוך.

עבור בעלים של מרכז קניות, משרד או מחסן המושכרים במלואם, מכירה לא תמיד הגיונית. אם הנכס מניב הכנסה יציבה ועומס החובות נותר סביר, בעל הנכס עשוי להעדיף להמשיך להחזיק בו במקום לממש רווחים. מכירה הופכת סבירה יותר כאשר החברה זקוקה לכספים עבור פרויקט חדש, לצמצום חובות או לשינוי מבנה תיק ההשקעות.

עבור קרואטיה גורם זה חשוב במיוחד בשל גודל השוק. מספר קטן של נכסים גדולים יכול להגדיל משמעותית את היקף העסקאות השנתי, והיעדרם — לצמצם אותו בחדות. לכן, הדינמיקה בשנים מסוימות עשויה להיות תלויה יותר בנכסים המוצעים למכירה מאשר בשינוי אמיתי ברמת העניין של המשקיעים.

בשנת 2025 השקיעו המשקיעים יותר מ-€170 מיליון

לפי הערכת CBRE, היקף ההשקעות בשוק הנדל״ן המסחרי בקרואטיה בשנת 2025 עלה על €170 מיליון וגדל בהשוואה לשנה הקודמת. כמחצית מההשקעות הופנתה לנדל״ן מסחרי קמעונאי.

בין העסקאות הבולטות מציינת CBRE את מכירת חנות הכלבו Nama בזאגרב, וכן עסקאות במבני משרדים Matrix C, Fingo ו-Allianz. המכירה החלקית של City Center One בספליט הייתה אף היא אירוע שוק בולט, אף ש-CBRE לא כללה אותה בחישוב היקף ההשקעות השנתי.

בשנת 2025 התאפיין השוק הקרואטי בתפקיד משמעותי של הון זר. קונים זרים גילו עניין רב בעיקר בנכסי מסחר ומשרדים. לשנת 2026 צפתה CBRE המשך עסקאות במגזרי המלונאות והמשרדים ופעילות יציבה בנדל״ן מסחרי קמעונאי.

עבור כלכלה קטנה, נתון של €170 מיליון אינו בר-השוואה ישירה להיקפים בגרמניה, צרפת או פולין. חשובה בהרבה הזמינות של נכסים בודדים ברמה מוסדית ויכולתו של המשקיע למצוא להם קונה בעתיד.

נדל״ן מסחרי קמעונאי מניב כ-60% מההשקעות

במחצית הראשונה של שנת 2026 נותר הנדל״ן המסחרי הקמעונאי המגזר הגדול ביותר בשוק ההשקעות הקרואטי. Colliers מעריכה את חלקו בכ-60% מסך ההיקף הכולל.

הביקוש מתרכז בנכסים בעלי תזרים מזומנים יציב וחוזי שכירות ארוכי טווח. עבור משקיע מקצועי זה מפחית אי-ודאות: ניתן להעריך הכנסה עתידית לפי השוכרים הקיימים, תנאי החוזים והביצועים בפועל של הנכס.

קרואטיה כוללת מרכזי קניות ותיקים, ורשת מתחמי המסחר (Retail Parks) ממשיכה להתרחב. נכסים אלו הופכים לאחד ממוצרי ההשקעה הברורים ביותר בשוק. במקביל, דווקא יציבותם מפחיתה את הרצון של הבעלים למכור את הנכסים.

Colliers מצביעה גם על ביקוש חזק לנדל״ן מניב איכותי באופן כללי, אך מדגישה כי היקף העסקאות מוגבל בשל מחסור בנכסים ברמה מוסדית. עיקר פעילות ההשקעה מתרכזת בזאגרב, רייקה וספליט.

בזאגרב חסרים משרדים פנויים

שוק המשרדים בזאגרב נותר אחד המגזרים המתוחים ביותר. שיעור השטחים הפנויים עומד על מתחת ל-2.5%, היצע המשרדים המודרניים מוגבל, והביקוש למבנים מסוג Class A תומך ברמות דמי השכירות.

עבור המשקיעים, שיעור התפוסה הגבוה הופך משרדים המושכרים במלואם לאטרקטיביים במיוחד. אך הוא גם מקטין את ההיצע בשוק ההשקעות: לבעל מבנה איכותי עם שוכרים אמינים אין צורך למכור אותו בהנחה.

בטווח הבינוני, בנייה חדשה עשויה לשנות את המצב. כבר במחצית הראשונה של 2025 העריכה Colliers את היקף פרויקטי המשרדים בשלבי בנייה או תכנון ביותר מ-170 אלף מ״ר. חלק מהבניינים החדשים עשוי לעבור מהיזמים למשקיעים ארוכי טווח לאחר השלמתם, השכרתם לשוכרים וייצוב תזרים המזומנים.

תהליך זה חשוב לעומק השוק. קרן בינלאומית זקוקה לא רק לאפשרות לרכוש נכס יחיד, אלא גם להזדמנות לבנות בהדרגה תיק המורכב ממספר נכסים דומים.

שטחי לוגיסטיקה כמעט תפוסים לחלוטין

מחסור חריף עוד יותר נוצר בשוק המחסנים המודרניים סביב זאגרב. ברבעון השני של 2026 ירדה זמינות שטחי התעשייה והלוגיסטיקה המודרניים לכ-1% בלבד, לעומת קצת יותר מ-2% ברבעון הקודם.

במהלך הרבעון לא נכנס לשוק היקף משמעותי של מחסנים מודרניים חדשים. במקביל, כ-165 אלף מ״ר של נדל״ן לוגיסטי ותעשייתי נמצאו בבנייה.

מחסור השטחים מרחיב בהדרגה את הגאוגרפיה של השוק מעבר לגבולות המוניציפליים של הבירה. יזמים ושוכרים בוחנים את וליקה גוריצה, יאסטרברסקו, סמובור ואזורים נוספים עם נגישות נוחה לכבישים המהירים ולנמל התעופה של זאגרב.

עבור שוק ההשקעות, בנייה חדשה משפיעה בהשהיה. תחילה יש להשלים את המחסן ולאכלסו בשוכרים. לאחר מכן, נכס עם חוזים ארוכי טווח של קמעונאי גדול, יצרן או חברת לוגיסטיקה יכול להפוך למוצר מבוקש למשקיע מוסדי.

קרואטיה מתחרה על הון מול מדינות שכנות

למחסור בנכסים יש גם צד שני. משקיע זר אינו חייב להמתין עד שיופיע נכס מתאים דווקא בקרואטיה. הוא יכול להשוות הזדמנויות בסלובניה, סרביה, בולגריה, רומניה ומדינות נוספות במרכז ודרום-מזרח אירופה.

ברמה האזורית ההון נותר פעיל, אך הופך לבררני יותר. המשקיעים מעדיפים מבנים בעלי הכנסה יציבה משכירות, מיקום חזק ואופק ברור למימוש עתידי.

CBRE מציינת כי בשנת 2025 חיזק ההון האזורי והמקומי את מעמדו בשוק דרום-מזרח אירופה, אך קרואטיה וסלובניה שמרו על נוכחות משמעותית יותר של משקיעים זרים בהשוואה לחלק מהמדינות השכנות. ברמה האזורית מגזר ההשקעות הגדול ביותר היה משרדים, שהיוו יותר ממחצית מההיקף, ואילו נדל״ן מסחרי קמעונאי סיפק יותר מ-20%.

עבור קרואטיה המשמעות היא שעצם קיומו של הון זר אינו מבטיח עסקאות. אם המוכר דורש מחיר שלא ניתן להצדיק באמצעות דמי שכירות ועלויות מימון, הקונה עשוי לבחור בשוק אחר.

מלונות נותרים מגזר השקעה נפרד

חוף הים האדריאטי יוצר מקור נוסף לעסקאות גדולות פוטנציאליות — מלונות. בניגוד למבנה משרדים רגיל, מלון הוא בו-זמנית נדל״ן ועסק פעיל. ערכו תלוי בתפוסה, מחיר החדר, המותג, חברת הניהול, הוצאות כוח אדם והשקעות הון.

עובדה זו מצמצמת את מספר המוכרים הפוטנציאליים. עבור קבוצת מלונאות גדולה המבנה עשוי להיות חלק מליבת העסק, ועניין רב מצד משקיעים אינו מהווה כשלעצמו עילה למכירה.

בסיס התיירות במדינה נותר נרחב. בשנת 2025 רשמה קרואטיה יותר מ-21.8 מיליון כניסות תיירים ו-110.1 מיליון לינות. שני המדדים הגיעו לשיא: מספר הכניסות עלה ב-2%, והלינות — ב-1%. על חוף הים האדריאטי נרשמו 104.6 מיליון לינות.

נתונים אלו תומכים בעניין בנדל״ן מלונאי, אך סטטיסטיקה לאומית אינה תחליף לניתוח מלון ספציפי. נכס אחד יכול להרוויח מתפוסה חזקה ומחסור בהיצע, ואילו אחר עשוי להיות תלוי בעונה קצרה ולדרוש השקעות עתק.

שוק התיירות המשיך לצמוח בשנת 2026

בחודשים ינואר–אוגוסט 2026 קיבלה קרואטיה 17.5 מיליון תיירים, ששהו במדינה 90.5 מיליון לילות. שני הנתונים צמחו בכ-1% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

על חוף הים האדריאטי נרשמו 86.7 מיליון לינות, עלייה של 0.5% משנה לשנה. בחודש אוגוסט חצתה המדינה לראשונה את רף 5 מיליון הכניסות בחודש בודד.

ההכנסות מתיירים זרים ברבעון הראשון של 2026 הגיעו ל-€945.2 מיליון וגדלו ב-9.2%, או ב-€79.7 מיליון.

עבור משקיעים במלונאות, נתונים אלו מציגים יציבות בביקוש, אך אינם מבטלים את סיכוני העונתיות, עליית ההוצאות והעלויות הגבוהות של שדרוג נכסים ישנים.

הכלכלה צומחת לאט יותר, האינפלציה נותרת גבוהה

המאקרו-כלכלה של קרואטיה תומכת כיום בביקוש לשטחים מסחריים. הנציבות האירופית צופה כי לאחר צמיחה של 3.4% בתמ״ג הריאלי בשנת 2025, הכלכלה תצמח ב-2.7% בשנת 2026 וב-2.5% בשנת 2027.

האבטלה צפויה לעמוד על 4.8% בשנים 2026–2027. האינפלציה, לעומת זאת, נותרת מוגברת: לאחר 4.4% בשנה שעברה, הנציבות האירופית צופה 4.6% בשנת 2026 וירידה ל-2.7% בשנת 2027.

לאינפלציה גבוהה יש השפעה כפולה. גידול בהכנסות עסקים ובצריכה עשוי לתמוך בשוכרים, אך עלויות בנייה, אנרגיה ושכר מגדילות במקביל את עלויות התפעול ופרויקטים חדשים. תנאי מימון נוקשים יותר מפחיתים גם את המחיר שמשקיעים מוכנים לשלם עבור תזרים השכירות הנוכחי.

בנייה חדשה עשויה להגדיל את מספר העסקאות

המגבלה העיקרית של השוק נותרה העומק שלו. ככל שיימסרו ויאוכלסו יותר משרדים מודרניים, מחסנים ומתחמי מסחר, כך יתרחב המבחר עבור הרוכשים.

עבור יזם, מכירת נכס מוכן מאפשרת להחזיר את ההון המושקע ולהפנותו לפרויקט הבא. עבור קרן השקעות, מבנה שכבר נבנה והושכר מעניק תזרים מזומנים ללא סיכוני בנייה.

עם זאת, נכס חדש אינו מוצע בהכרח למכירה מיידית. חלק מהיזמים שומרים את הנדל״ן בתיק הנכסים העצמי שלהם, ומשקיעים לטווח ארוך יכולים להחזיק בו עשרות שנים. לפיכך, היקף בנייה גדול אינו מתורגם אוטומטית להיקף עסקאות גדול.

הניסיון של שנת 2024 משקף זאת היטב. Colliers העריכה אז את ההשקעות בנדל״ן מסחרי בקרואטיה ב-€240 מיליון, כאשר 60% מהעסקאות התרכזו בזאגרב. היקף העסקאות השנתי צנח אז ב-65%, בעיקר עקב היעדר מספר עסקאות מלונאות גדולות שתמכו בנתונים של השנים הקודמות.

נתון זה מדגיש עד כמה תוצאותיו של שוק קטן תלויות במספר עסקאות גדולות בודדות.

כפי שמדווחים המומחים של International Investment, היקף העסקאות המוגבל בקרואטיה כיום אינו מעיד על היעדר ביקוש להשקעות. הבעיה המרכזית היא עומק השוק המצומצם: נכסים איכותיים מעטים, ובעלי נכסים יציבים אינם מעוניינים לעיתים קרובות למכור. המחסור עשוי לתמוך במחירי הנכסים המובילים, אך במקביל מקשה על קרנות גדולות להרחיב תיקים ויוצר סיכון של זליגת הון למדינות שכנות. הרחבת השוק תהיה תלויה במספר המשרדים, המחסנים ומתחמי המסחר החדשים שיוצעו למכירה לאחר סיום הבנייה, וכן בנכונות הבעלים הנוכחיים לבצע חלוקה מחדש של ההון.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

FAQ: נדל״ן להשקעה בקרואטיה

מדוע יש מעט עסקאות גדולות בקרואטיה?

השוק קטן, ונכסים איכותיים רבים כבר מוחזקים בידי בעלים הנהנים מהכנסה יציבה משכירות ואינם מתכננים למכור. לכן היקף העסקאות עשוי להישאר נמוך גם כאשר קיים ביקוש.

מהו היקף ההשקעות בנדל״ן בקרואטיה?

לפי הערכת CBRE, בשנת 2025 עלה היקף ההשקעות בנדל״ן מסחרי על €170 מיליון. בשנת 2024 העריכה אותו Colliers בכ-€240 מיליון.

מדוע הנתונים של 2024 ו-2025 כה שונים?

התוצאות השנתיות תלויות מאוד במספר עסקאות גדולות. בשנת 2024 הושפעה הסטטיסטיקה מירידה חדה במספר עסקאות המלונאות הגדולות.

איזה מגזר הוא הגדול ביותר כיום?

במחצית הראשונה של 2026 הנדל״ן המסחרי הקמעונאי היווה כ-60% מהיקף ההשקעות לפי הערכת Colliers.

היכן מתרכזות עיקר העסקאות?

השוק המרכזי נותר זאגרב. נכסי השקעה מתרכזים גם ברייקה ובספליט, ונדל״ן מלונאי מתרכז באזורי התיירות שלאורך חוף הים האדריאטי.

מה קורה עם המשרדים בזאגרב?

שיעור השטחים הפנויים עומד על מתחת ל-2.5%, ושטחים מודרניים מסוג Class A מועטים. הדבר תומך במחירי השכירות והופך בניינים איכותיים לאטרקטיביים למשקיעים.

האם יש מחסור במחסנים?

כן. ברבעון השני של 2026 זמינות הנדל״ן הלוגיסטי המודרני סביב זאגרב עמדה על כ-1% בלבד.

האם משקיעים זרים מתעניינים בקרואטיה?

כן. הון זר נותר חלק חשוב מהשוק הקרואטי, אם כי פעילותו תלויה בזמינות נכסים מתאימים.

מדוע מלונות נמכרים לעיתים רחוקות?

מלון הוא נדל״ן ועסק תפעולי כאחד. הבעלים לוקחים בחשבון לא רק את שווי המבנה, אלא גם את אסטרטגיית הרשת, הניהול, המותג והביקוש התיירותי לטווח ארוך.

האם בנייה יכולה להגדיל את שוק ההשקעות?

כן, אם לאחר השלמתם ואכלוסם חלק מהנכסים החדשים יימכרו למשקיעים לטווח ארוך. עצם הבנייה אינו מבטיח מכירה עתידית.

תנועת התיירות בקרואטיה צמחה ב-1%

במהלך שמונת החודשים הראשונים של 2026, מערכת eVisitor רשמה בקרואטיה 17,5 מיליון כניסות תיירים ו-90,5 מיליון לינות. שני המדדים עלו ב-1% ביחס לתקופה המקבילה ב-2025.

על חוף הים האדריאטי נרשמו 86,7 מיליון לינות, עליה של 0,5% בהשוואה שנתית. בחלק היבשתי של המדינה, כולל זאגרב, נרשמו 3,8 מיליון לינות, המהווים צמיחה של 1%.

מערכת eVisitor לוקחת בחשבון את זרם התיירות במתקני אירוח מסחריים ולא-מסחריים, וכן במגזר השכרת היאכטות (צ׳ארטר). עם זאת, אין להשוות את מדד הכניסות למספר המטיילים הייחודיים: במעבר בין מקומות אירוח, אותו אדם עלול להירשם שוב.

איגוד התיירות הקרואטי מדווח כי איסטריה נותרה האזור המוביל במספר הלינות — 25,4 מיליון בינואר–אוגוסט. במחוז ספליט-דלמטיה הנתון חצה את רף 17 המיליון, ובמחוז קוורנר הגיע ל-15,2 מיליון. בין היעדים הנפרדים, תנועת התיירות הגבוהה ביותר נרשמה ברוביני, דוברובניק, פורץ׳, ספליט, אומג ומדולין.

התוצאות מעידות יותר על שימור הביקוש ברמה גבוהה מאשר על האצה חדה בשוק. הגידול במספר הכניסות והלינות במשך שמונה חודשים עמד על 1% בלבד.

אוגוסט קבע שיא חדש

אוגוסט הפך לשיא המרכזי של העונה. לראשונה בתולדות המעקב, מספר כניסות התיירים הרשומות בקרואטיה בחודש זה עלה על 5 מיליון.

מספר הכניסות צמח ב-2% בהשוואה שנתית, בעוד שמספר הלינות הגיע ל-31,4 מיליון, עליה של 0,5% בלבד. הפער בין הקצבים הללו מעיד על ירידה במשך הלינה הממוצע לכל כניסה רשומה.

ביולי ובאוגוסט יחד נרשמו כ-9,8 מיליון כניסות ו-60,9 מיליון לינות. על פי נתוני MyRent, שניתוח את התוצאות הרשמיות של העונה, מספר הכניסות בחודשיים אלה עלה ב-2%, והלינות — ב-1%. במתקני אירוח במשקי בית פרטיים, מספר הכניסות גדל ב-1,5%, בעוד שמספר הלינות לא השתנה.

עבור בעלי דירות נופש, נתון זה חשוב יותר מהשיא הכללי של המדינה. הגעות נוספות כשלעצמן אינן מביאות בהכרח לעלייה מקבילה במספר הלילות שנמכרו.

הסטטיסטיקה הרשמית מאשרת צמיחה מתונה בקיץ

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של קרואטיה מפרסמת נתונים נפרדים על אירוח מסחרי. המדדים שלה נמוכים מנתוני eVisitor בשל הבדלי כיסוי.

ביולי 2026, מקומות אירוח מסחריים קלטו 4,476 מיליון כניסות תיירים, עליה של 2,7% לעומת השנה הקודמת. מספר הלינות עמד על 25,264 מיליון וגדל ב-1,2%.

מטיילים זרים היוו 4,065 מיליון כניסות ו-23,412 מיליון לינות. השוק המקומי תרם 411 אלף כניסות ו-1,852 מיליון לינות. משך השהייה הממוצע עמד על 5,6 לילות לכל כניסה.

בשבעת החודשים הראשונים נרשמו באירוח המסחרי 11,726 מיליון כניסות ו-51,241 מיליון לינות. הגידול עמד על 1,4% ו-0,8% בהתאמה.

האירוח הפרטי מהווה את החלק הגדול ביותר בהיצע

דירות, בתי נופש ומתקנים קטנים ממשיכים להיות הבסיס לתשתית התיירות של קרואטיה.

לפי הסקירה הרשמית של שמונת החודשים הראשונים שהציגה MyRent, האירוח במשקי בית פרטיים מהווה 52% מסך הקיבולת ומספק 37% מהכניסות. במלונות המדדים עומדים על 14% ו-35% בהתאמה, ובאתרי קמפינג — 20% ו-17%.

היקף המגזר החוץ-מלונאי נתמך גם על ידי הסטטיסטיקה הממשלתית. ביוני, בקטגוריית בתי הנופש ומתקני אירוח קצרי טווח אחרים, היו זמינות 563 אלף מיטות קבועות — 57,1% מסך הקיבולת של המתקנים המסחריים שפעלו באותו חודש. הקטגוריה כללה 212 אלף חדרים ודירות.

על קטגוריה זו נרשמו 47,1% מכלל הלינות המסחריות ביוני — 6,3 מיליון. עם זאת, התוצאה הייתה נמוכה ב-5,6% לעומת השנה הקודמת. מספר הכניסות בקטגוריה זו הצטמצם ב-6,4%, ל-1,4 מיליון.

קטגוריית הסטטיסטיקה הממשלתית רחבה יותר מהשכרה פרטית: היא כוללת דירות, חדרים, בתי נופש, אכסניות וסוגי אירוח נוספים. לכן, אין להשוות מדדים אלה באופן ישיר לתוצאות של משכירי דירות פרטיים בלבד.

גרמניה נותרת שוק המקור הזר הגדול ביותר

בינואר–אוגוסט, מרבית הלינות בקרואטיה סופקו על ידי אורחים מגרמניה — 16,9 מיליון. השוק המקומי תרם 11,7 מיליון, וסלובניה — 9,6 מיליון. אוסטריה ופולין סיפקו 6,3 מיליון לינות כל אחת, צ׳כיה — 4,5 מיליון, הונגריה — 3,7 מיליון, איטליה — 3,5 מיליון ובריטניה — 3,2 מיליון.

מבנה זה חשוב במיוחד עבור חוף הים האדריאטי, שבו חלק ניכר מהתיירים מגיע ממדינות מרכז אירופה. שינויים בהוצאות משקי הבית, בעלויות הנסיעה ברכב ובמשך החופשות משפיעים ישירות על הביקוש לדירות ולבתי נופש.

שר התיירות טונצ׳י גלאבינה קישר את הצמיחה האיטית יותר בלינות בהשוואה לכניסות בשינוי בדפוסי הנסיעה: הנסיעות הופכות לקצרות יותר, והתיירים מקפידים יותר על התקציב. זוהי עמדת המשרד, ולא סיבה יחידה שהוכחה סטטיסטית.

מחזור הפעילות התיירותית גדל ב-17,6%

מדדי ההכנסות צמחו בקצב מהיר משמעותית מתנועת התיירות הפיזית.

בינואר–אוגוסט נרשם בקרואטיה מחזור מדווח לרשויות המס (פיסקלי) בסך €7,41 מיליארד, עליה של 17,6% לעומת השנה הקודמת. מספר הקבלות שנרשמו עלה ב-5,7%, ל-328 מיליון.

הממשלה מציגה נתונים אלה כמדד לפעילות ענף התיירות. אין לראות ב-€7,41 מיליארד הכנסה ישירה של מלונות ובעלי דירות: מדובר בהיקף מחזור רחב יותר שעבר דרך מערכת הדיווח הפיסקלית.

נתון נוסף מספקים נתוני מאזן התשלומים. ברבעון הראשון של 2026, הכנסות קרואטיה מתיירים זרים עמדו על €945,2 מיליון, עליה של €79,7 מיליון, או 9,2%, בהשוואה שנתית. באותה תקופה נרשמו 1,2 מיליון כניסות ו-3 מיליון לינות.

מדדים אלה מחושבים לפי מתודולוגיות שונות. אין לחבר בין ההכנסות מתיירים זרים לבין סך המחזור הפיסקלי או להשתמש בהם כנתונים חלופיים.

קרואטיה משיקה רישום חדש להשכרות לטווח קצר

עבור בעלי נכסי נופש, השוק משתנה גם מההיבט הרגולטורי.

קרואטיה נערכת ליישום דרישות הרגולציה האירופית בנוגע לאיסוף ושיתוף נתונים על השכרות לטווח קצר. בשנת 2026 עדיין לא נדרש מספר רישום נפרד לפרסום נכסים בפלטפורמות מקוונות.

משרד התיירות והספורט הודיע כי החובה החדשה צפויה להיכנס לתוקף בתחילת 2027. התאריך המדויק ייקבע לאחר אישור החוק החדש לפעילות אירוח.

מספר הרישום יידרש מתאגידים ומאנשים פרטיים המציעים חדרים, דירות, דירות סטודיו ובתי נופש דרך פלטפורמות מקוונות. המשרד מתכנן להנפיק את המספרים בחינם במתכונת דיגיטלית. יהיה צורך לציין אותם בפלטפורמות להשכרה לטווח קצר.

המערכת נועדה להקל על הצלבת נתוני הפלטפורמות עם המאגרים הממשלתיים ולהגביל פרסום הצעות של משכירים שאינם רשומים.

הדרישות הקיימות נשארות בתוקף ללא קשר לרפורמה זו. ספקי שירותי אירוח מחויבים לרשום אורחים ב-eVisitor תוך 24 שעות מהגעתם ולבטל את רישומם תוך 24 שעות מעזיבתם. עבור בעלי בתים, דירות ויחידות נופש נקבעו כללים נפרדים לרישום המתארחים.

שיא לאומי אינו מבטיח צמיחה בהשכרה

תוצאות שמונת החודשים הראשונים מאשרות ביקוש יציב לחופשות בקרואטיה, אך השיאים הלאומיים אינם משקפים בהכרח את מצבו של כל נכס אירוח.

בולט במיוחד הפער בין כניסות האורחים לבין הלינות. באוגוסט עלה מספר הכניסות ב-2%, בעוד שהלינות עלו ב-0,5% בלבד. במגזר האירוח הפרטי ביולי ובאוגוסט מספר הכניסות גדל ב-1,5%, אך מספר הלינות לא צמח.

מסיבה זו, עבור משקיע בתחום נדל״ן תיירותי, מספר המבקרים במדינה נותר רק אחד המדדים. התוצאה הפיננסית של נכס מסוים תלויה בתפוסה, במחיר ללילה, במשך ההזמנות, בהוצאות, במיקום וביכולת לייצר ביקוש מעבר לשבועות ספורים בקיץ.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, תוצאות העונה אינן מצדיקות השלכה של הצמיחה בתיירות הלאומית על כלל שוק ההשכרה לטווח קצר. במשך שמונה חודשים עלה מספר הלינות ב-1% בלבד, ובאירוח הפרטי ביולי ובאוגוסט לא נרשמה צמיחה בלינות. בעת רכישת נדל״ן לתיירות, חשוב יותר להעריך את התפוסה בפועל באזור הספציפי, את המחיר הממוצע ללילה, את אורך העונה, את ההוצאות ואת דרישות הרישום. שיא לאומי בכניסות תיירים אינו מבטיח כשלעצמו גידול של תשואה בנכס.

שאלות ותשובות: תיירות בקרואטיה ב-2026

כמה כניסות תיירים נרשמו בקרואטיה?

בינואר–אוגוסט 2026 רשמה מערכת eVisitor כ-17,5 מיליון כניסות. מדובר בעלייה של 1% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025.

כמה לינות נרשמו בקרואטיה?

במשך שמונה חודשים נרשמו 90,5 מיליון לינות, צמיחה של 1%. מתוכן 86,7 מיליון נרשמו בחוף הים האדריאטי.

כיצד הסתיים חודש אוגוסט 2026?

אוגוסט הביא לקרואטיה לראשונה מעל 5 מיליון כניסות תיירים רשומות. מספרן עלה ב-2% בהשוואה שנתית, בעוד שמספר הלינות גדל ב-0,5% ל-31,4 מיליון.

כיצד השתנה שוק האירוח הפרטי?

ביולי ובאוגוסט עלה מספר הכניסות בנכסים של משקי בית פרטיים ב-1,5%, אך מספר הלינות נותר ברמת השנה הקודמת.

אילו מדינות מספקות לקרואטיה את מספר הלינות הגבוה ביותר?

את המקום הראשון תופסת גרמניה עם 16,9 מיליון לינות בשמונה חודשים. אחריה ניצבים השוק המקומי הקרואטי, סלובניה, אוסטריה ופולין.

אילו מחוזות בקרואטיה מובילים בתיירות?

מרבית הלינות בינואר–אוגוסט נרשמו באיסטריה — 25,4 מיליון. אחריה מחוז ספליט-דלמטיה עם מעל 17 מיליון וקוורנר עם 15,2 מיליון.

האם בעלי דירות נדרשים למספר רישום חדש?

בשנת 2026 חובה זו טרם חלה. קרואטיה מתכננת להחיל מספרי רישום לנכסים המפורסמים בפלטפורמות להשכרה לטווח קצר בשנת 2027.

מכירות הדיור צנחו ב-42,2%

ברבעון הראשון של 2026 עלה מדד מחירי הנדל״ן למגורים בקרואטיה ב-3,3% לעומת שלושת החודשים הקודמים וב-14,3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

מספר עסקאות הדיור שבהן הרוכשים היו משקי בית נע בכיוון ההפוך. בהשוואה לרבעון הראשון של 2025 חלה ירידה של 42,2%, ולעומת הרבעון הרביעי — ירידה של 27,5%.

דירות מקבלן התייקרו ב-9,7% בהשוואה שנתית, אף שמספר הרכישות ירד ב-50,9%. נדל״ן יד שנייה הוסיף 16,1% לערכו, בעוד כמות העסקאות ירדה ב-37,4%.

השווי הכולל של העסקאות הצטמצם ב-35,4% בהשוואה שנתית. במגזר הדירות מקבלן נרשמה ירידה של 43,5%, ובשוק היד השנייה — 29,3%. הלשכה הממלכתית לסטטיסטיקה של קרואטיה (DZS) החלה בשנת 2026 לפרסם את נתוני כמות ושווי המכירות יחד עם מדד המחירים.

זהו דיוק חשוב להערכת השוק. המדד משקף את מחירי הנכסים שעבורם נסגרו עסקאות בפועל. דירות ובתים שבעליהם סירבו להוריד מחיר ולא מצאו קונה אינם נכללים במדד. לכן, ירידה בנזילות יכולה להתקיים במקביל לעלייה במחירים הרשומים למשך תקופה מסוימת.

המחירים עלו בקצב המהיר ביותר מחוץ לזאגרב ולאזורי החוף

העלייה הקיפה את כל שלושת האזורים ש-DZS מגדירה לצורך חישוב המדד.

בזאגרב התייקר הדיור ב-14,7% בהשוואה שנתית, ובחוף הים האדריאטי — ב-12,6%. העלייה הגבוהה ביותר, 18,1%, נרשמה בשאר אזורי המדינה.

בהשוואה לרבעון הרביעי של 2025 עלו המחירים ב-4,8% בזאגרב, ב-2,3% בחוף האדריאטי וב-2,2% ביתר האזורים.

בפרסום של CIJ.World מדגישים בדיוק את השילוב הזה: עליות המחירים התפשטו הרבה מעבר לשווקים המוכרים של זאגרב ורצועת החוף, אף שמספר משקי הבית שסוגרים עסקאות רכישה צנח בחדות. הפרסום מציין גם כי הנתונים הסטטיסטיים הנוכחיים אינם מראים בעצמם איזה פלח רוכשים ממשיך להחזיק את המחירים הגבוהים מול הירידה הכוללת בעסקאות.

דירות מקבלן בזאגרב נמכרות ביותר מ-€3 500 למ״ר

הנתונים שפורסמו ב-7 בספטמבר עבור המחצית הראשונה של השנה מראים כי המחירים הממוצעים של דירות מקבלן שנמכרו נותרו גבוהים גם לאחר הרבעון הראשון החלש.

המחיר הממוצע של כל הדירות החדשות שנכללו בנתוני DZS עמד על €2 994 למ״ר. אצל חברות מסחריות וגופים משפטיים אחרים, ללא תוכנית הבנייה המסובסדת POS, הגיע המחיר ל-€3 012 למ״ר — עלייה של 8,9% בהשוואה למחצית הראשונה של 2025.

בזאגרב עמד המחיר הממוצע של כל הדירות החדשות שנמכרו על €3 518 למ״ר. אצל מוכרים מסחריים ללא POS עמד המחיר על €3 554 למ״ר, עלייה של 19,9% בהשוואה שנתית. מחוץ לבירה עמד הנתון המקביל על €2 766.

עם זאת, לא ניתן להשוות ישירות את נתוני הדירות מקבלן למדד המחירים של השוק כולו. בדיקת DZS הקיפה 1 618 דירות חדשות שנמכרו בשטח כולל של 107 541 מ״ר ומספר מוגבל של חברות מדווחות. הלשכה עצמה מזהירה כי היקף הנכסים במדגם זה אינו מייצג את מלוא נפח המכירות של דירות מקבלן במדינה.

לפיכך, נתוני המחצית הראשונה מאשרים את רמת המחירים הגבוהה בעסקאות שבוצעו, אך כשלעצמם אינם מעידים על התאוששות במספר המכירות לאחר הנפילה החדה ברבעון הראשון.

הירידה במכירות החלה עוד לפני 2026

ההאטה בפעילות נמשכת כבר מספר שנים. בשנת 2025 ירד מספר עסקאות הדיור בקרואטיה ב-4,1%. מתוך 18 מדינות האיחוד האירופי שלגביהן היו ל-Eurostat נתונים שנתיים בני-השוואה, ירידה נרשמה אז רק בקרואטיה, בבולגריה ובפולין.

בשנת 2024 הצטמצם מספר העסקאות בקרואטיה אף יותר — ב-13,9%. במדד זה פיגרה המדינה רק אחרי סלובניה, שבה נרשמה נפילה של 17,7%.

לכן, הירידה בשיעור 42,2% ברבעון הראשון של 2026 נראית כהאצה חדה של מגמה שכבר הייתה קיימת. אם הרבעונים הבאים יציגו דינמיקה דומה, יהיה קשה לייחס זאת לגורמים עונתיים בלבד.

מחירי הדיור נותרו מנופחים ביחס להכנסות

המחירים הגבוהים הופכים לבעיית נגישות חמורה יותר ויותר. הנציבות האירופית העריכה כי בשנת 2025 היה הדיור בקרואטיה מתומחר ביתר בכ-17% לפי המתודולוגיה המקובלת באיחוד.

במקביל, בעיית ההיצע נראית חריגה. הנציבות מעריכה את הגירעון בכ-230 אלף יחידות דיור, אך בו-זמנית כמעט 30% ממלאי הדירות הקיים המיועד למגורי קבע נותר ריק. שיעור הבעלות על דירות מגיע ל-91%, בעוד שוק השכירות לטווח ארוך נותר מצומצם.

המשמעות היא שקיומו הפיזי של נדל״ן וזמינותו למגורי קבע הם שני דברים שונים. חלק משמעותי ממלאי הדיור אינו מגיע לשוק הרכישה הרגיל או לשכירות ארוכת טווח.

רוכשים זרים תמכו בביקושים

רמת המחירים הגבוהה לא נשענה על רוכשים מקומיים בלבד.

ארגון ה-OECD מקשר את צמיחת שוק הנדל״ן הקרואטי בשנים הקודמות לעלייה בהכנסות, ירידה באבטלה, מימון בנקאי נגיש, פיתוח התיירות וביקוש זר. בשנת 2022 היוו רוכשים מחו״ל יותר מרבע מהשווי הכולל של רכישות הדיור.

הצטרפותה של קרואטיה לגוש האירו הקלה עוד יותר על עסקאות מצד רוכשים ממדינות אחרות באיחוד האירופי. הביקוש הזר והביקוש לצורכי השקעות מורגשים במיוחד בחוף האדריאטי, שם נכסים יכולים לשמש הן כבית נופש והן למטרות תיירותיות.

הנתונים הרשמיים לרבעון הראשון של 2026 אינם מאפשרים לקבוע בוודאות מי מניע כעת את עליות המחירים. עם זאת, ככל שהמספר הכולל של העסקאות יורד, כך גדלה השפעתם של הרוכשים בעלי יכולת התשלום שנותרו בשוק על המדד הסופי.

הקונים נסוגים מהר יותר מהמוכרים

ירידה בביקוש כשלעצמה אינה מאלצת בעל נכס להוריד מחיר באופן מיידי. כאשר המכירה אינה דחופה, המוכר יכול להמתין להצעה טובה יותר, בעוד שהקונה הפוטנציאלי עשוי לוותר על העסקה.

נשיא איגוד חברות הנדל״ן בלשכת המסחר הקרואטית, דוברובקו ראנילוביץ׳, מקשר את הירידה במחזורים למחירים הגבוהים, להיצע המוגבל ולמספר הגדול של נכסים ריקים. הוא מציין גם כי השוק מאבד עסקאות כבר כמה שנים ברציפות.

מנגנון זה מסביר את הפער הנוכחי: תחילה יורד מספר העסקאות ומתארך משך זמן המכירה, ואילו ירידת מחירים בפועל עשויה להופיע בשלב מאוחר יותר — אם וכאשר המוכרים יידרשו לממש נכסים במהירות.

המדינה מנסה להחזיר דירות לשוק

החל מ-1 בינואר 2025 מוטל בקרואטיה מס נדל״ן, שהחליף את המס הקודם על בתי נופש. הממשלה משתמשת בו, בין היתר, ככלי נגד נכסים שעומדים ריקים זמן ממושך ונגד דירות שהוסבו להשכרה לטווח קצר. משרד הבינוי קישר בעבר ישירות בין צעדי המיסוי והדיור החדשים למטרה להגדיל את היצע הדירות למגורי קבע.

במקביל, המדינה מסבסדת רכישת דירה ראשונה לאזרחים מתחת לגיל 45. בעמידה בתנאים, רוכש דירת יד שנייה יכול לקבל החזר על מס הרכישה ששולם, ואילו רוכש או יזם של דירה חדשה ראשונה יכול לקבל החזר של עד 50% מהמע״מ ששולם.

צעדים אלה פועלים בכיוונים מנוגדים. מדיניות המיסוי נועדה לתמרץ שימוש במלאי הדירות הריק, ואילו התמיכה ברוכשים צעירים מגדילה את יכולת הקנייה שלהם. בתנאי היצע מוגבל, הצעד האחרון עשוי לתמוך בביקושים ובכך לשמר חלק מלחצי המחירים.

דירות מקבלן הופכות לסיכון העיקרי עבור יזמים

הירידה של 50,9% במכירת דירות מקבלן היא המדד הרגיש ביותר עבור חברות הבנייה.

המחירים שפורסמו מראים כי יזמים ומוכרים אחרים שומרים לעת עתה על רמת מחירים גבוהה. אולם אסטרטגיה זו נעשית מורכבת יותר כאשר קצב המכירות מואט. נכס שלא נמכר מקפיא הון, ותקופה ממושכת של מכירות חלשות עלולה להשפיע על יציאה לשלבי בנייה חדשים ועל תנאי המימון.

עם זאת, לא ניתן לקבוע כי יזמים כבר צברו מלאים גדולים שלא נמכרו: הסטטיסטיקה של הרבעון הראשון משקפת ירידה בכמות העסקאות שבוצעו, אך אינה מציגה תמונה מלאה של ההיצע והחשיפה הנוכחיים.

הפרסום הרבעוני הבא של DZS לגבי מדד המחירים וכמות העסקאות מתוכנן ל-1 באוקטובר 2026 ויתייחס לרבעון השני.

דינמיקת העסקאות תהיה הגורם המכריע. אם תירשם התאוששות ניכרת במכירות, הרבעון הראשון עשוי להסתמן כתקופת שפל חריגה בלבד. אם הירידה תימשך ברמות דומות, הפער בין המחירים לפעילות הריאלית של הקונים יהפוך למאפיין יציב וממושך של השוק.

לדברי מומחי International Investment, הסיכון העיקרי לנדל״ן בקרואטיה כעת קשור לנזילות. עליית מחירים של 14,3% לצד ירידה של 42,2% במספר העסקאות מראה שנכסים יקרים עדיין מוצאים קונים, אך מספרם של רוכשים אלה קטן משמעותית. כל עוד המוכרים מוכנים להמתין, המחירים יכולים להישאר גבוהים. אם מחזורי המסחר הנמוכים יימשכו לאורך כמה רבעונים, הלחץ יעבור בהדרגה למשך זמן המכירה, להנחות ולפרויקטים חדשים. רגיש במיוחד הוא פלח הדירות מקבלן, שבו מספר הרכישות של משקי בית כבר נחתך בכחצי.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

העלאת שכר הדירה תותר פעם אחת בשנה בלבד

אחד השינויים המרכזיים נוגע לעדכון דמי השכירות במהלך תקופת החוזה. בעל הנכס יוכל להעלות את שכר הדירה לא יותר מפעם אחת בשנה, ויידרש להתריע בפני השוכר לפחות 30 יום מראש.

מוצע להצמיד את שיעור ההעלאה המרבי לעלייה השנתית במדד מחירי הנדל״ן למגורים, המחושב על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של קרואטיה. תנאי בחוזה שיאפשר להעלות את שכר הדירה לעיתים תכופות יותר או בשיעור גבוה מהמגבלה שנקבעה — יהיה חסר תוקף.

בהתחשב בדינמיקה הנוכחית של השוק, מנגנון כזה מעניק לבעלי הנכסים מרחב תמרון משמעותי לעדכון המחיר. ברבעון הראשון של 2026 התייקרו הדירות בקרואטיה בממוצע ב-14,3% בחישוב שנתי. בזאגרב הגיעה העלייה ל-14,7%, בחוף הים האדריאטי — ל-12,6%, וביתר האזורים — ל-18,1%. במקביל, מספר עסקאות הנדל״ן למגורים במדינה צנח ב-42,2%, כך מדווחת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של קרואטיה.

לפיכך, אין מדובר בהקפאת שכר דירה או בפיקוח מחירים נוקשה. הצעת החוק מגבילה בראש ובראשונה את יכולתו של בעל הנכס לשנות את המחיר באופן שרירותי לאחר חתימת החוזה.

חוזים חדשים יחויבו באימות נוטריוני

כל חוזי השכירות החדשים לטווח ארוך יחויבו בעריכה ובאימות אצל נוטריון. מתכונת זו נועדה לאפשר שימוש ישיר בחוזה לצורך גביית חובות בהוצאה לפועל או פינוי מושכר במקרים הקבועים בחוק, ללא צורך בהליך משפטי ממושך ונפרד.

במעמד מסירת הדירה יחויבו הצדדים לערוך פרוטוקול מסירה המפרט את מצב הנכס, קריאות מונים ותמונות של כל חדר.

אלא אם הוסכם אחרת בחוזה, בעל הדירה יוכל לבקר בה פעמיים בשנה לאחר תיאום מראש עם השוכר. הפיקדון בכניסה לדירה יוגבל לגובה דמי שכירות של חודש אחד.

השוכר יקבל את הזכות לסיים את החוזה ללא מתן סיבה, בהודעה מוקדמת של 60 יום. סעיפים אלה הוצגו על ידי המשרד לתכנון מרחבי, בינוי ונכסי מדינה, כך נמסר מהמשרד לתכנון מרחבי, בינוי ונכסי מדינה.

יוגדרו מועדים מדויקים לפינוי

הצעת החוק מבחינה בפירוט בין ביטול חוזה עקב הפרה מצד השוכר לבין סיום השכירות שלא באשמתו.

אם השוכר אינו משלם שכר דירה או חשבונות שוטפים, גורם נזק מהותי לדירה או מפר תנאים אחרים, על בעל הנכס לשלוח תחילה התראה בכתב. לתיקון ההפרה יוקצו 15 יום.

אם הבעיה לא נפתרה, פרק הזמן לפינוי הדירה לא יפחת מ-30 יום נוספים.

במקרה של סיום החוזה ללא אשמת השוכר, ההגנה עליו חזקה בהרבה. המועד המינימלי לפינוי עומד על שישה חודשים. אם השכירות נמשכה מעל חמש שנים, הוא מוארך לשנה שלמה. אם מתגורר בדירה ילד, מתווספים שישה חודשים נוספים.

הצדדים יוכלו להסכים על פרק זמן קצר יותר במקרים מסוימים, אך הוא לא יפחת משלושה חודשים.

עבור בעלי הנכסים, האפשרות לפתוח בהליכי הוצאה לפועל על בסיס חוזה נוטריוני היא קריטית. מחלוקות ממושכות סביב השבת הנכס הן הסיבה העיקרית שלדברי הרשויות גורמת לחלק מהבעלים להימנע משכירות רשמית לטווח ארוך.

הגנה לבעלי הנכסים מפני אי-תשלום

הפרויקט מעניק תפקיד חדש לסוכנות להבטחת תביעות עובדים, AORT. בתנאים מסוימים, היא תשלם לבעל הנכס את חובות השוכר במידה והאחרון יחדל מלמלא את התחייבויותיו.

לצורך הצטרפות למנגנון יידרש חוזה מאומת נוטריונית שיועבר לסוכנות. בעל הנכס יידרש לשלם דמי חבר שנתיים בשיעור של עד 2% מדמי השכירות השנתיים.

כמו כן, יידרש שטר חוב פתוח (בלנקו) מצד השוכר על סך של עד €10 אלף. השר ברנקו באצ׳יץ׳ העריך את התשלום השנתי עבור בעלי הדירות בכ-€40–150.

בדרך זו מנסה המדינה להפחית את אחד הסיכונים המרכזיים בהשכרה לטווח ארוך: מצב שבו בעל הדירה אינו מקבל שכר דירה במשך חודשים, ובמקביל נושא בהוצאות משפטיות לגביית החוב.

מספר החוזים הרשמיים זינק כמעט פי 2,5

הרפורמה מתגבשת בעקבות התרחבות מהירה של שוק השכירות המוסדר. על פי נתונים שפרסם Total Croatia News בציטוט מזכיר המדינה ז׳ליקו אוהליר, בתוך שש שנים זינק מספר החוזים הרשומים מכ-100 אלף ל-240 אלף.

קצב ההתרחבות היה מהיר במיוחד לאחרונה: בין 2024 ל-2025 נרשמו כ-75 אלף חוזים נוספים. הרשויות מקשרות חלק מהגידול להטלת מס נדל״ן, שבעקבותיו בחרו בעלי נכסים רבים להכשיר הסכמי שכירות שלא דווחו קודם לכן.

האימות הנוטריוני צפוי להגביר עוד יותר את השקיפות בשוק ולפשט את חילופי המידע מול רשויות המס.

מחירי הדיור עולים, אך היקף העסקאות בירידה

הרפורמה מגיעה בנקודת זמן שבה מחירי הנדל״ן בקרואטיה ממשיכים לזנק.

במחצית הראשונה של 2026, המחיר הממוצע של דירה מקבלן שנמכרה על ידי חברות מסחריות ותאגידים אחרים (ללא תוכנית הסבסוד הממשלתית POS) הגיע ל-€3 012 לכל מ״ר. מדובר בעלייה של 8,9% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

בזאגרב נרשמה עלייה חדה בהרבה: מחירי דירות מקבלן בקטגוריה זו זינקו ב-19,9% בהשוואה למחצית הראשונה של 2025. בממוצע ארצי של כלל מכירות הדירות מקבלן שנבדקו במדינה עמד המחיר על €2 994 לכל מ״ר.

בשוק כזה, הצמדת תקרת ההתייקרות המותרת בשכירות למחירי הנדל״ן יוצרת מציאות מורכבת. המנגנון הופך את עדכון המחיר לצפוי יותר, אך לנוכח עלייה דו-ספרתית במחירי הדיור, הוא כמעט ואינו מגביל בפועל את שיעור ההתייקרות האפשרי.

קרואטיה מרחיבה את מדיניות הדיור בר-ההשגה

חוק השכירות החדש מהווה חלק מרפורמת דיור רחבה יותר. באפריל אישר הפרלמנט את חוק הדיור בר-ההשגה, שנכנס לתוקף ב-7 במאי 2026.

החוק עיגן לראשונה בחקיקה הקרואטית את המונח ״דיור בר-השגה״: סך הוצאות משק הבית על שכירות או משכנתא, לצד תשלומי חשבונות ממוצעים ותחזוקת הנכס, לא יעלו על 30% מהכנסתה נטו של המשפחה.

בחוק תמכו 79 מחוקקים, אחד התנגד ו-38 נמנעו. הוא אמור להוות בסיס להגדלת היצע הדיור לרכישה ולשכירות לטווח ארוך, מדווח המשרד לתכנון מרחבי, בינוי ונכסי מדינה

הצעת חוק השכירות החדשה מיועדת לתכלית שונה: הסדרת כללי המשחק הכלליים בין בעלי נכסים פרטיים לבין שוכרים.

השכרות לטווח קצר מוסדרות בנפרד

חשוב להבחין בין השינויים בשכירות לטווח ארוך לבין הרפורמה בהשכרות נופש ותיירות.

החל מתחילת 2027, בעלי חדרים, דירות, יחידות סטודיו ובתי נופש המשכירים אותם דרך פלטפורמות דיגיטליות לשכירות קצרת טווח, יחויבו בהנפקת מספר רישום והצגתו במודעות. המספר יונפק ללא תשלום על ידי משרד התיירות והספורט.

נכון ל-15 בספטמבר, המועד המדויק להפעלת חובה זו טרם נקבע סופית. המשרד מציין כי היא תיכנס לתוקף בראשית 2027, לאחר אישור חוק שירותי האירוח החדש. ההנחיות נובעות מיישום תקנה (EU) 2024/1028 של האיחוד האירופי בנוגע לאיסוף ושיתוף נתונים בתחום ההשכרה לטווח קצר, כותב משרד התיירות והספורט של קרואטיה.

כך ניצבים בעלי הנכסים מול שני שינויים נפרדים במקביל. השכרה תיירותית תפוקח ביתר שאת באמצעות רישום דיגיטלי, בעוד שהשכרה לטווח ארוך תעבור לחוזים מאומתים נוטריונית עם זכויות וחובות ברורות לכל צד.

החוק עדיין בשלב תזכיר

השימוע הציבורי על תזכיר חוק שכירות הדירות התקיים מ-3 באוגוסט ועד 2 בספטמבר 2026. עם סיומו, על הממשלה לגבש מענה להערות ולקדם את המסמך בהליכי החקיקה הרשמיים.

היעד המתוכנן לתחילת היישום הוא 1 בינואר 2027. עם זאת, עד לאישור הנוסח הסופי, לא ניתן לראות במגבלות העלאת המחיר, באימות הנוטריוני, במנגנון AORT או במועדי סיום השכירות משום הוראות דין מחייבות.

מומחי International Investment מציינים כי הצעת החוק מציעה פתרון לאחת מבעיות היסוד בשוק השכירות בקרואטיה: השוכרים זקוקים לוודאות וליציבות בתנאים, בעוד שבעלי הנכסים זקוקים למנגנון יעיל לגביית חובות ולהשבת הדירה. הסוגיה השנויה ביותר במחלוקת נותרה הצמדת תקרת ההתייקרות למחירי הנדל״ן למגורים. בקצב התייקרות שנתי של 14%, תקרה שכזו עשויה למנוע זינוק מחירים פתאומי תוך כדי תקופת החוזה, אך אינה פותרת את מצוקת יוקר הדיור. המבחן האמיתי של השוק יהיה ביכולתה של מערכת שכירות אמינה ומאובטחת יותר להוציא דירות נוספות מהשוק הבלתי-פורמלי ולהגדיל את ההיצע.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות נפוצות

מתי ייכנסו לתוקף כללי השכירות החדשים בקרואטיה?

הממשלה מתכננת להחיל את החוק החדש מ-1 בינואר 2027. נכון ל-15 בספטמבר 2026, המסמך טרם אושר סופית ועליו לעבור הליכי חקיקה נוספים.

באיזו תדירות ניתן יהיה להעלות את שכר הדירה?

על פי הצעת החוק, ניתן יהיה להעלות את שכר הדירה לא יותר מפעם אחת בשנה, בהודעה מוקדמת של 30 יום לפחות לשוכר.

בכמה מותר יהיה להעלות את שכר הדירה?

ההעלאה לא תעלה על שיעור העלייה השנתי במחירי הנדל״ן למגורים על פי המדד הרשמי של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של קרואטיה.

האם יידרש אימות נוטריוני לחוזה?

כן. הצעת החוק מחייבת אימות נוטריוני לכל חוזה שכירות חדש לטווח ארוך.

מה גובה הפיקדון שיידרש מהשוכר?

הצעת החוק מגבילה את גובה הפיקדון לסכום השווה לדמי שכירות של חודש אחד.

האם השוכר רשאי לבטל את החוזה באופן חד-צדדי?

כן. השוכר יוכל לסיים את השכירות ללא ציון סיבה, בהודעה מוקדמת של 60 יום מראש.

כיצד יתבצע פינוי בגין אי-תשלום?

תחילה יידרש בעל הנכס לשלוח התראה בכתב ולהעניק 15 יום להסדרת ההפרה. במידה והחוב או ההפרה נמשכים, פרק הזמן לפינוי לא יפחת מ-30 יום נוספים.

האם הכללים החדשים חלים גם על Airbnb?

לא. הצעת חוק שכירות הדירות מסדירה שכירות לטווח ארוך בלבד. עבור השכרות נופש לטווח קצר מוקם מנגנון נפרד, שיחייב הנפקת מספרי רישום בפלטפורמות דיגיטליות החל מ-2027.

ההכנסות מתיירים זרים הגיעו ל-15.3 מיליארד אירו

בשנת 2025 הסתכמו הכנסות קרואטיה מתיירים זרים ב-15.298 מיליארד אירו. בהשוואה לשנת 2024, הנתון עלה ב-292.5 מיליון אירו, או ב-2%.

ברבעון הרביעי עמדו ההכנסות על 1.886 מיליארד אירו, ועקפו את תוצאות התקופה המקבילה אשתקד ב-69.5 מיליון אירו, או ב-3.8%.

משרד התיירות והספורט של קרואטיה הגדיר את התוצאה השנתית כשיא, אך במקביל הזהיר כי מדיניות התמחור ויחס העלות-תועלת יהפכו לתנאי מפתח לשימור הביקוש.

המונח ״הכנסות מתיירים זרים״ מתייחס במקרה זה לסעיף ״נסיעות״ במאזן התשלומים של המדינה. אין מדובר בסיכום פשוט של קבלות מבתי מלון, מסעדות וחנויות.

הבנק הלאומי של קרואטיה מחשב את הפעולות הכלכליות בין תושבי המדינה למבקרים זרים לפי מתודולוגיית קרן המטבע הבינלאומית, הנהוגה באיחוד האירופי. הנתונים מתפרסמים מדי רבעון כשלושה חודשים לאחר תום תקופת הדיווח, ובפרסום הראשון הם נושאים מעמד ראשוני.

עלייה של 9.2% אושרה רק עבור הרבעון הראשון

בחודשים ינואר–מרץ 2026 הסתכמו ההכנסות מתיירים זרים ב-945.2 מיליון אירו. נתון זה גבוה ב-79.7 מיליון אירו, או ב-9.2%, לעומת הרבעון הראשון של 2025.

במקביל, מספר כניסות התיירים עלה ב-9% ל-1.2 מיליון, ומספר הלינות גדל ב-8% ל-3 מיליון. לפיכך, הגידול בהכנסות בתחילת השנה לווה בעלייה בתנועת התיירים, ולא נבע אך ורק מעלייה בהוצאה הממוצעת.

אין להשליך מגמה זו על כל המחצית הראשונה של השנה. נכון ל-5 באוגוסט 2026, הנתונים הרשמיים של מאזן התשלומים מכסים רק את החודשים ינואר–מרץ. הסטטיסטיקה של הרבעון השני, הכולל את אפריל, מאי ויוני, צפויה להתפרסם בהמשך בהתאם ללוח הזמנים הרבעוני של הבנק המרכזי.

לכן, הקביעה כי הוצאות התיירים הזרים גדלו לאורך כל המחצית הראשונה טרם אומתה. ניתן לקבוע בוודאות עלייה ברבעון הראשון ונתונים מסוימים של מחזור מדווח באיסטריה.

תנועת התיירים במחצית השנה נותרה יציבה

מינואר עד יוני 2026 רשמה קרואטיה 7.6 מיליון כניסות תיירים ו-29.5 מיליון לינות. שני המדדים המעוגלים תאמו את רמת המחצית הראשונה של 2025.

לחופי הים האדריאטי נרשמו 27.1 מיליון לינות, בדומה לנתוני השנה הקודמת. האזורים היבשתיים יחד עם זאגרב הניבו 2.4 מיליון לינות, עלייה של 1%.

נתונים אלה נאספו באמצעות מערכת הרישום האלקטרונית eVisitor. המערכת כוללת מקומות אירוח מסחריים, אתרים שאינם מסחריים ותיירים המשתמשים בכלי שיט שכורים, הנרשמים במערכת הימית eCrew.

השוויון בנתונים המעוגלים אינו מצביע על כך שמספר הכניסות והלינות היה זהה לחלוטין לזה של השנה הקודמת. הוא מעיד כי השינוי לא היה מספיק כדי להשתקף במצגת הרשמית המעוגלת לרמת דיוק של 100 אלף כניסות ו-100 אלף לינות.

איסטריה שמרה על ההובלה במספר הלינות

איסטריה סיפקה 8.7 מיליון לינות במחצית הראשונה, ונותרה אזור התיירות המוביל במדינה. במחוז ספליט-דלמטיה נרשמו 5.3 מיליון לינות, באזור מפרץ קוורנר — 4.7 מיליון, במחוז זאדאר — 3.4 מיליון, ובמחוז דוברובניק-נרטבה — 2.9 מיליון.

בין היעדים הבודדים הובילה דוברובניק עם 1.7 מיליון לינות. רוביני רשמה 1.5 מיליון, ופורץ׳, זאגרב וספליט רשמו כ-1.2 מיליון כל אחת.

גרמניה נותרה שוק המקור הגדול ביותר עם 5.6 מיליון לינות. תושבי קרואטיה עצמה היו אחראים ל-4.2 מיליון, תיירים מסלובניה — 2.9 מיליון, מאוסטריה — 2.5 מיליון ומפולין — 1.6 מיליון.

תיירים מבריטניה רשמו 1.4 מיליון לינות, מצ׳כיה — 1.1 מיליון, ומארה״ב — כמיליון. אורחים מבוסניה והרצגובינה היו אחראים ל-991 אלף לינות, ומאיטליה — ל-912 אלף.

הנתון של 564 מיליון אירו באיסטריה דורש הסתייגות

בכתבה של רשות השידור הקרואטית דווח כי במחצית הראשונה מספר החשבוניות המדווחות במסחר באיסטריה נותר כמעט ללא שינוי, בעוד שבמסעדות ובבתי קפה הוא עלה.

בהמשך הידיעה מצוין שווי כולל של חשבוניות מדווחות של כמעט 564 מיליון אירו — עלייה של 15%, בעוד שמספר החשבוניות שהונפקו גדל בכמעט 6%.

עם זאת, הפרסום אינו כולל טבלה עם פילוח הסכום לפי ענפי פעילות. מתוך הטקסט לא ניתן לקבוע באופן חד-משמעי האם 564 מיליון האירו מתייחסים למסעדות ובתי קפה בלבד, לכלל הפעילות התיירותית או למספר ענפים נבחרים יחד.

לכן, ללא נתונים ראשוניים מפורטים, לא נכון לטעון שמסעדות ובתי קפה באיסטריה הכניסו בדיוק 564 מיליון אירו. אין גם לכנות סכום זה הוצאות של תיירים זרים בלבד: החשבוניות המדווחות עשויות לכלול רכישות של תושבי קרואטיה, עובדים עונתיים ומטיילים מקומיים.

חשבונית מדווחת מעידה על כך שהמידע על העסקה הועבר לרשות המסים. היא משקפת מחזור רשום, אך אינה מפרטת את אזרחות הרוכש, משך שהותו או מטרת הרכישה.

הסכום הממוצע לעסקה עלה בכ-8.5%

אם שווי החשבוניות עלה ב-15% ומספרן גדל בכמעט 6%, אריתמטית הסכום הממוצע לעסקה עלה בכ-8.5%.

מדובר בהערכה מחושבת ולא בנתון סטטיסטי שפורסם בנפרד, והיא אינה שווה בהכרח לקצב עליית המחירים.

על ההוצאה הממוצעת משפיעים לא רק תעריפי המסעדות והחנויות, אלא גם תמהיל הרכישות, רמת בתי העסק, כמות המנות שהוזמנו, היקף התשלומים המשפחתיים הגדולים, היחס בין עסקאות במזומן לאשראי ושינוי בהרכב הלקוחות.

עלייה בסכום הממוצע לעסקה יכולה להתרחש במקביל לירידה בכמות הריאלית של המוצרים והשירותים שנרכשו. לדוגמה, סועד עשוי לשלם יותר אך להזמין פחות מנות בשל התייקרותן.

אינפלציית השירותים נותרה גבוהה מהמדד הכללי

ביוני 2026 עלו מחירי הצרכן בקרואטיה ב-4.5% בחישוב שנתי. מחירי השירותים התייקרו ב-8.1%, ומחירי המסעדות והאירוח — ב-5.8%. בהשוואה לחודש מאי, מחירי המסעדות ומקומות האירוח עלו ב-2.2%.

מדד המחירים לצרכן המותאם, המחושב לצורך השוואה למדינות האיחוד האירופי, עלה ביוני ב-4.2% בחישוב שנתי.

הערכה ראשונית ליולי הצביעה על התמתנות האינפלציה הכללית ל-3.9%, אולם מחירי השירותים היו גבוהים ב-8.5% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. האינפלציה המותאמת עמדה על 3.6%.

נתוני יולי הם ראשוניים ומבוססים על כ-80%–90% מהמידע הנדרש לחישוב הסופי. הנתונים המלאים צפויים להתפרסם ב-14 באוגוסט.

הפער בין עליית המחירים הכללית לאינפלציית השירותים מסביר מדוע תיירים עשויים לחוש בהתייקרות חדה יותר מזו שמשתקפת במדד הכללי. בהרכב הוצאות הנסיעה תופסים מקום מרכזי שירותי מלונאות, מסעדות, תחבורה ובילויים — ענפים המתייקרים בקצב מהיר מהממוצע.

המחזור עולה מהר מהמחירים, אך המסקנות מוגבלות

העלייה של 15% בשווי החשבוניות המדווחות באיסטריה גבוהה הן מהאינפלציה הכללית והן מהתייקרות המסעדות והאירוח.

הדבר עשוי להצביע על עלייה בצריכה הנומינלית, על גידול במספר העסקאות בענפים מסוימים או על שינוי בהרכב האורחים לטובת קהל בעל אמצעים. עם זאת, לא ניתן לבודד גורמים אלה ללא פילוח ענפי של המחזור ונתונים אודות הרוכשים.

חלק מהעלייה נובע ממספר עסקאות גבוה יותר, וחלק אחר קשור בעליית הסכום הממוצע לעסקה. לצד זאת, בעלי עסקים מסוימים בפולה דיווחו כי מחזור הפעילות שלהם לא גדל ואף היה חלש מזה של השנה שעברה.

פער כזה ייתכן כאשר ההיצע מתרחב. אם באזור תיירותי נפתחים יותר מסעדות ובתי קפה, סך המכירות הכללי עשוי לעלות, אך הוא מתחלק בין מספר רב יותר של עסקים.

שיא 2025 יוצר בסיס השוואה גבוה

לאורך שנת 2025 כולה רשמה קרואטיה יותר מ-21.8 מיליון כניסות תיירים ו-110.1 מיליון לינות. כניסות התיירים עלו ב-2%, והלינות ב-1%.

לחופי הים האדריאטי נרשמו 104.6 מיליון לינות, ולאזורים היבשתיים יחד עם זאגרב — 5.6 מיליון. איסטריה רשמה 30.3 מיליון לינות, מחוז ספליט-דלמטיה — 20.9 מיליון, קוורנר — 18.5 מיליון, וזאדאר — 15.5 מיליון.

ששת החודשים הראשונים של 2026 מושווים לשנת שיא זו. היעדר צמיחה נוספת אינו מעיד על משבר, אך מראה כי הענף מתקרב למיצוי כושר הקיבולת באזורי החוף העמוסים ביותר.

כדי להגדיל את ההכנסות, הרשויות והמגזר העסקי נשענים יותר ויותר על הארכת העונה, פיתוח תיירות פנים-יבשתית, שדרוג רמת האירוח ומשיכת מבקרים בעלי רמת הוצאה גבוהה.

אין לחלק את ההכנסות בסך הלינות הכולל

לא ניתן פשוט לחלק סכום של 15.298 מיליארד אירו ב-110.1 מיליון לינות כדי לקבל את ההוצאה האמיתית של תייר זר ללילה.

ההכנסות מתייחסות למבקרים זרים בלבד, בעוד שסך הלינות כולל גם את תושבי קרואטיה. בנוסף, מערכת eVisitor כוללת אירוח מסחרי, לא-מסחרי וימי, בעוד שמאזן התשלומים משתמש במתודולוגיה משלו למדידת עסקאות בין תושבים לזרים.

חישוב מהימן ידרוש שימוש בלינות של תיירים זרים בלבד, התואמות את היקף הנתונים של מאזן התשלומים, וכן שקלול של שינויי המחירים.

עלייה נומינלית בהכנסות אינה מוכיחה בהכרח גידול בצריכה הריאלית. אם מחירי השירותים עולים מהר יותר מהפדיון, ההיקף הפיזי של השירותים שנרכשו עלול אף להצטמצם.

הבנק המרכזי הזהיר בעבר מסיכוני מחירים

בניתוח שפורסם בפברואר 2025, שהתבסס על נתונים בעיקר עד סוף 2024, ציין הרגולטור כי מחירי שירותי התיירות בקרואטיה עלו במשך מספר שנים בקצב מהיר יותר מאשר במדינות מתחרות.

החישובים הראו גם ירידה בהוצאות הריאליות של אורחים זרים בחישוב ללינה, ושחיקה בנתח השוק של המדינה בתיירות הים התיכון. במודל האקונומטרי צוינה הפגיעה בתחרותיות המחירים כאחד הגורמים המרכזיים להאטה ביצוא הריאלי של שירותים.

הערכה זו אינה מתארת באופן אוטומטי את תוצאות 2026, שכן היא מבוססת על תקופה מוקדמת יותר. עם זאת, היא ממחישה מדוע צמיחה נומינלית בהכנסות אינה מספיקה כשלעצמה כדי להעריך את חוסנו של הענף.

אם ההכנסות צומחות לאט יותר ממחירי השירותים התיירותיים, המדינה עשויה לקבל יותר אירו, אך בו-זמנית למכור היקף ריאלי קטן יותר של לינה, הסעדה ובילויים.

המחירים הגבוהים הופכים לסיכון המרכזי של העונה

לעת עתה הביקוש בקרואטיה נותר יציב. המדינה שמרה על שיא הלינות, והרבעון הראשון הביא עמו עלייה הן בתנועת התיירים והן בהכנסות.

עם זאת, נתוני המחצית הראשונה אינם מצביעים על גידול נוסף במספר המבקרים. כאשר התנועה יציבה, הגידול בהכנסות תלוי יותר ויותר בהוצאה הממוצעת של כל אורח.

מעבר כזה הוא חיובי כאשר תיירים בוחרים מרצונם בשירותים איכותיים יותר, במלונות יוקרתיים ובנסיעות ממושכות מחוץ לעונת הקיץ. מנגד, הוא טומן בחובו סיכון כאשר הגידול בהוצאה הממוצעת נובע אך ורק מהתייקרות אותם שירותים בסיסיים.

לחצי המחירים עלולים להתבטא לא בירידה מיידית במספר התיירים הכולל, אלא בקיצור משך החופשה, ויתור על בילוי במסעדות, מעבר לאירוח זול יותר והפחתת שיעור המבקרים החוזרים.

כפי שמציינים מומחי International Investment, הנתונים הרשמיים טרם מאפשרים לקבוע כי תיירים זרים הגדילו את הוצאותיהם לאורך כל המחצית הראשונה של 2026. הצמיחה ברמה הלאומית אושרה רק לחודשים ינואר–מרץ, שבהם נרשם גידול הן בכניסות והן בלינות. הנתון של 564 מיליון אירו מתייחס לפעולות מדווחות באיסטריה, אך פריסתו הענפית אינה מפורטת מספיק ואזרחות הרוכשים אינה ידועה. הסיכון העיקרי עבור קרואטיה הוא שעליית הפדיון הנומינלי תסווה קיפאון בצריכה הריאלית. התוצאות ייחשבו בנות-קיימא רק אם ההכנסות ימשיכו לעלות מבלי לפגוע באורך השהות, בביקוש למסעדות ובשיעור האורחים החוזרים.

היצע המחסנים ברמה A נותר מוגבל

היקף השטחים התעשייתיים והלוגיסטיים המודרניים ברמה A המיועדים להשכרה הגיע ל-450,065 מ"ר בסוף הרבעון השני. לקטגוריה זו מסווגים יועצי נדל"ן בדרך כלל מבנים חדשים או שנבנו לאחרונה, בעלי תשתיות הנדסיות מודרניות, גובה תקרה מספק, אזורי פריקה וטעינה נוחים ונגישות לרכבי משא כבדים.

בשיעור שטחים פנויים של 1%, ההיקף המחושב של שטחים זמינים עומד על כ-4.5 אלף מ"ר. מדובר בהערכה תיאורטית בלבד: ייתכן שהשטח הפנוי אינו תואם את צורכי השוכר מבחינת מיקום, גודל, הספק חשמל או תצורת המחסן.

ברבעון השני לא נמסרו שטחים חדשים למאגר ההשכרה הנסקר. נתון זה אינו מעיד על היעדר מוחלט של בנייה בקרואטיה, אלא מתייחס למבנים מודרניים הנסקרים על ידי יועצים בשוק ההשכרה החופשי. מחסנים שנבנו על ידי בעלים לשימושם העצמי עשויים שלא להיכלל בסטטיסטיקה זו.

חברת CBRE אישרה באופן בלתי תלוי את היעדרם של נכסים לוגיסטיים חדשים שבנייתם הושלמה בזאגרב ברבעון השני, וציינה כי מצב השוק בתקופות הקרובות יהיה תלוי במימוש הפורטפוליו הנמצא בפיתוח.

מחוז זאגרב משך את מרבית השוכרים

ברבעון השני נרשמו ארבע עסקאות. שלוש מהן נחתמו במחוז זאגרב, המקיף את הבירה, ורק אחת — בתוך העיר זאגרב עצמה.

המעבר של הביקוש לאזורי הפרוורים מוסבר במבחר רחב יותר של קרקעות, בפחות מגבלות על תנועת משאיות ובקרבה לכבישים מהירים. מבני הפצה וייצור גדולים קשים להקמה בתוך שטח העיר עקב מחירי הקרקע, צפיפות הבנייה והדרישות מתשתית הגישה.

התרומה המשמעותית ביותר לפעילות הרבעונית הגיעה מחברות ייצור, בהן מפעלי תעשייה כימית ויצרני חומרי בנייה. בין העסקאות שהוצגו במחקר נכללו השכרת 7.3 אלף מ"ר על ידי חברת Quattro logistika ו-5 אלף מ"ר במתחם RC Zone Samobor.

שתי עסקאות אלו מהוות יחד 12.3 אלף מ"ר מתוך סך הנתון הרבעוני של 18,417 מ"ר. המפה כוללת רק עסקאות נבחרות, ולכן אינה מהווה רשימה ממצה של כלל החוזים.

הדו"ח מגדיר את נתון הספיגה באופן שונה

עמוד הסיכום של המחקר מגדיר 18,417 מ"ר כ-net take-up, כלומר ספיגה נטו. מושג זה מתאר לרוב את ההפרש בין שטחים שאוכלסו מחדש לשטחים שהתפנו.

בעמוד הבא, התרשים בעל אותו הנתון הרבעוני מוגדר כ-gross take-up — היקף עסקאות ברוטו ללא ניכוי שטחים שהתפנו. מבחינה מתודולוגית מדובר במדדים שונים.

המחקר אינו מסביר את חוסר ההתאמה במינוח ואינו מציג נתון נפרד של שטחים שהתפנו. לכן מדויק יותר להגדיר 18,417 מ"ר כהיקף ספיגה או כפעילות השכרה, מבלי לקבוע באופן חד-משמעי כי מדובר במדד נטו בלבד. התרשים מראה כי תוצאות הרבעון השני עלו על הרמה של שלושת החודשים הראשונים של 2026, אך נותרו נמוכות במידה ניכרת משיא סוף שנת 2025.

דמי השכירות נותרו קרובים לשיא ההיסטורי

דמי השכירות המבוקשים עבור נכסי המחסנים המובילים נותרו ברמה של €6.50 למ"ר לחודש. המחיר הממוצע בשוק הנבדק עמד על €6.25.

המחירים הגבוהים ביותר נרשמו בעיר זאגרב, שם הוצעו שטחים תמורת €6.50–7.50 למ"ר לחודש. בקרואטיה האדריאטית הטווח עמד על €6.50–7, בצפון קרואטיה — €6–6.50, ובקרואטיה הפנונית — €5.50–6.

שכר הדירה המבוקש אינו שווה בהכרח לעלות הסופית של החוזה. ההוצאות בפועל של השוכר עשויות להיות תלויות במשך תקופת השכירות, בהצמדה שנתית, בדמי ניהול ואחזקה, בערבויות פיננסיות ובעלויות התאמת המבנה.

יציבות המחיר העליון בעת ירידת שיעור השטחים הפנויים ל-1% מעידה על מחסור מתמשך, אך אינה מאשרת האצה נוספת בעליית המחירים. שוכרים עשויים לדחות עסקאות בציפייה להשלמת מבנים הנמצאים בבנייה, או לבחור באזורים זולים יותר מחוץ לזאגרב.

צבר הפרויקטים בבנייה הגיע ל-165 אלף מ"ר

בשלב הבנייה נמצאו 164,913 מ"ר של שטחי תעשייה ולוגיסטיקה. נתון זה שווה ערך לכ-36.6% ממאגר השכירות הקיים ברמה A.

בין הפרויקטים הבולטים הנבחרים נמנים מתחם Logexpert בווּקוֹבִינָה בשטח של 58 אלף מ"ר, RC Zone Samobor בשטח של 43 אלף מ"ר ו-LOGIS באזור סווטה הלנה בשטח של 39 אלף מ"ר. יחד הם מהווים 140 אלף מ"ר, שהם החלק העיקרי של הפורטפוליו שבבנייה.

השלמת פרויקטים אלה צפויה להרחיב את המבחר עבור השוכרים, בעיקר בסביבות זאגרב. עם זאת, מלוא ההיקף שבבנייה לא יהפוך בהכרח להיצע פנוי; חלק מהשטחים עשוי להיות מושכר מראש או להיבנות בהתאם לדרישות משתמשים ספציפיים.

דריו טומליינוביץ', מנכ"ל 108 REAL ESTATE, צופה כי אכלוס חלק מהמבנים הנבנים ישפר במידת מה את זמינות השטחים באזורים מסוימים, אך לא יוביל לעלייה משמעותית בשיעור השטחים הפנויים הכללי בתקופה הקרובה.

צבר הפרויקטים המתוכנן עולה על היקף השוק הפעיל

642,834 מ"ר נוספים נמצאו בשלב התכנון. יחד עם הפרויקטים שבבנייה, הפורטפוליו הפוטנציאלי הגיע ל-807,747 מ"ר — פי כמעט 1.8 ממאגר ההשכרה הקיים.

הפרויקט הגדול ביותר במפה הוא פרויקט Accolade בשטח של 312 אלף מ"ר. כמו כן צוינו RC Zone בקלינצ'ה סלה בשטח של 85 אלף מ"ר, VGP בדוגופוליה בשטח של 42 אלף מ"ר, פרויקט Logexpert בשטח של 28.5 אלף מ"ר ומתחם שטעון בזאדאר בשטח של 18.5 אלף מ"ר.

השטחים המתוכננים מהווים 79.6% מכלל הפורטפוליו העתידי. אין מדובר בנכסים בעלי מועד מסירה סופי ומאושר. פרויקטים עשויים להתפצל לשלבים, להצטמצם, להידחות או להתבטל עקב עיכובים בהיתרים, בתשתיות, במימון ובמציאת שוכרים.

לכן, השוואת מלוא 807.7 אלף המ"ר לשוק הפעיל ממחישה את היקף העניין מצד יזמים, אך אינה מאפשרת לחזות הכפלה חדה של ההיצע. להערכת הסיכון לעודף שטחים, חשובים יותר היקף הבנייה שהחלה בפועל ושיעור השטחים המובטחים בחוזי שכירות מוקדמים.

זאגרב נותרה המרכז הלוגיסטי הראשי

מרבית ההיצע המודרני ממשיך להתרכז בזאגרב ובסביבתה. אזור הבירה מרכז את שוק הצריכה הגדול במדינה, את מרכזי ההפצה הראשיים ואת נתיבי התחבורה המובילים לסלובניה, להונגריה, לסרביה ולחוף הים האדריאטי.

במקביל, יזמים מגלים עניין גובר באזורי רייקה וספליט. באזור החוף, הביקוש נתמך על ידי נמלי הים, התיירות, רשתות הקמעונאות והצורך לספק סחורות לשוק בעל פריסה גיאוגרפית מוארכת.

השווקים מחוץ לזאגרב קטנים יותר ותלויים יותר בשוכרים בודדים גדולים. בנייה ללא חוזה חתום מראש באזורים אלה עשויה להיות מסוכנת יותר, במיוחד אם הנכס מתוכנן עבור משתמש יחיד או ענף צר.

תחרותיות האתרים החדשים תוכרע לא רק על פי דמי השכירות. החלטות החברות יושפעו מקיבולת הכבישים, זמינות כוח אדם, גישה לתחבורה ציבורית, הספק רשת החשמל וזמני האספקה לערים הגדולות.

התעשייה תמכה בביקוש למחסנים

הייצור התעשייתי בקרואטיה צמח ביוני ב-4.3% בהשוואה לחודש המקביל בשנת 2025. בניכוי עונתיות ומספר ימי העבודה, התפוקה גדלה ב-5.3% ביחס לחודש מאי.

ענף הייצור והעיבוד הוסיף 4% בחישוב שנתי. ייצור מוצרי ביניים, המשמשים מפעלים אחרים להמשך תהליך הייצור, עלה ב-14.8%.

מלאי המוצרים התעשייתיים המוגמרים היה גבוה ב-9.8% מזה של חודש יוני בשנה הקודמת. גידול כזה עשוי להגביר את הצורך בשטחי אחסון, אם כי הוא עשוי גם להעיד על קצב מכירות איטי יותר של קטגוריות מוצרים מסוימות.

מספר המועסקים בתעשייה ירד ב-5.3% משנה לשנה, בעוד שפריון העבודה במחצית הראשונה עלה ב-6%. נתונים אלה מלמדים על גידול בתפוקה לצד ירידה בתעסוקה, אולם הסטטיסטיקה אינה מאפשרת לקבוע איזה חלק מהשינויים נובע מאוטומציה, מארגון מחדש של תהליכי הייצור או מסגירת מפעלים פחות יעילים.

המסחר הקמעונאי לא הציג האצה חדה

מחזור המסחר הקמעונאי הריאלי עלה ביוני ב-0.4% בחישוב שנתי. המגמה החיובית נמשכה זה החודש ה-39 ברציפות, אך בקצב מתון. בחודשים ינואר–יוני גדל המחזור ב-1.9%.

מכירות מזון, משקאות וטבק עלו ב-2.9% משנה לשנה, ומוצרים שאינם מזון — ב-1.5%. מכירות דלק לכלי רכב ירדו ב-12.9%.

המסחר המקוון והמכירות בדואר ירדו ביוני ב-3.2% בחישוב שנתי, אך בסיכום המחצית הראשונה נותרו גבוהים ב-3.3% מרמת השנה הקודמת. בגרסה הקודמת הדינמיקה החודשית והחצי-שנתית נוסחה בצורה בלתי מדויקת מספיק.

לפיכך, הנתונים אינם מעידים על זינוק חד במסחר האלקטרוני ברבעון השני. הביקוש למחסנים נוצר על ידי מספר קבוצות שוכרים במקביל: חברות ייצור, מפעילי לוגיסטיקה במיקור חוץ, רשתות קמעונאיות, מפיצים וחברות מענף הרכב.

הצמיחה הכלכלית בקרואטיה האטה

התוצר המקומי הגולמי של קרואטיה צמח ברבעון הראשון של 2026 ב-2.2% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנה שעברה, לאחר עלייה של 3.9% ברבעון הרביעי של 2025.

בניכוי עונתיות, הכלכלה לא רשמה צמיחה ביחס לרבעון הקודם. צבירת ההון הגולמי הקבוע עלתה ב-2.5%, ויצוא הסחורות והשירותים ירד ב-1.6%.

הערך המוסף בענף הייצור והעיבוד עלה ב-1.1%, בענף הבנייה — ב-2.8%, ובענפי המסחר, התחבורה, המלונאות והמסעדנות — ב-1.8%.

נתונים אלה תואמים תרחיש של ביקוש חיובי אך מואט לנדל"ן תעשייתי. הם אינם מצביעים על גאות כלכלית רחבה שיכולה להבטיח שוכרים באופן אוטומטי לכלל הפורטפוליו היזמי המוצהר.

האינפלציה מעלה את הוצאות החברות

אינפלציית המחירים לצרכן ירדה מ-4.8% במרץ ל-4.5% ביוני. בחישוב חודשי ירדו המחירים ב-0.4%.

ההוצאות על דיור, מים, חשמל, גז וסוגי דלק אחרים עלו ב-12% משנה לשנה. האנרגיה התייקרה ב-13.2%, והשירותים — ב-8.1%.

עלויות אנרגיה ושירותים גבוהות עלולות לייקר את תפעול המחסנים, ההובלה ואחזקת הציוד. האינפלציה תומכת גם בדמי השכירות הנומינליים, במיוחד בחוזים הכוללים הצמדה שנתית.

עם זאת, העלייה בהוצאות מגבילה במקביל את יכולת התשלום של השוכרים. חברות נדרשות לקחת בחשבון לא רק את שכר הדירה, אלא גם את מחירי החשמל, השכר, הביטוח, הדלק ועלויות גיוס המימון.

פעילות הבנייה החלה לאבד מומנטום

היקף עבודות הבנייה במאי היה גבוה ב-1.9% בהשוואה לשנה שעברה, אך ירד ב-0.1% ביחס לאפריל לאחר ניכוי עונתיות.

העבודות במבנים עלו ב-0.6% בלבד בחישוב שנתי וירדו ב-0.6% ברמה החודשית. ברבעון הראשון עלה היקף הבנייה הכולל ב-2.6% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025.

ההאטה אינה מעידה על עצירת הפיתוח, אלא מראה כי צבר פרויקטים תעשייתיים כה גדול עדיין נדרש לעבור שלבי רישוי, מימון ובנייה. מועדי המסירה עלולים להידחות אף בתנאי ביקוש יציב.

אם מספר מתחמים גדולים יתעכבו, המחסור יימשך זמן רב יותר. לעומת זאת, אם היקף משמעותי של שטחים ספקולטיביים יושלם במקביל, שיעור השטחים הפנויים עלול לעלות במהירות באזורים מסוימים.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, שיעור שטחים פנויים של 1% והיעדר מסירות חדשות מאשרים את המחסור הנוכחי במחסנים איכותיים, אך אינם מבטיחים כדאיות בלתי מעורערת לכל פרויקט חדש. היקף הבנייה בפועל שווה ל-36.6% בלבד מהמאגר הקיים, בעוד שכמעט 80% מהפורטפוליו המוצהר נותרים בשלב התכנון. השוק מסוגל לקלוט חלק מההיצע החדש, אך ארבע עסקאות והיקף פעילות רבעוני של 18,417 מ"ר מהווים בסיס מוגבל לפרויקטים בהיקף כולל של מעל 800 אלף מ"ר. הנכסים העמידים ביותר נראים כמתחמים בעלי חוזי שכירות מוקדמים, מספר משתמשים פוטנציאליים, גישה לכבישים מהירים ותשתית אנרגיה מספקת. פרויקטים ללא שוכרי עוגן עלולים להיתקל בתחרות גוברת אם מספר שלבים גדולים ייצאו לשוק במקביל.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל"ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: נדל"ן תעשייתי בקרואטיה

מהו שיעור המחסנים הפנויים בקרואטיה?

שיעור השטחים הפנויים בנכסים תעשייתיים ולוגיסטיים מודרניים ברמה A עמד ברבעון השני של 2026 על 1%, לעומת 2.1% שלושה חודשים קודם לכן.

מהו היקף שוק המחסנים ברמה A?

היקף השטחים המודרניים ברמה A המוצעים להשכרה והנכללים במחקר הגיע ל-450,065 מ"ר.

כמה שטחי מחסנים אוכלסו ברבעון השני?

הדו"ח מציין נתון של 18,417 מ"ר. עם זאת, בעמודים שונים הוא מוגדר כספיגה נטו וכספיגה ברוטו, ולכן מדויק יותר להגדירו כמדד כללי של פעילות השכרה.

כמה עולה לשכור מחסן בזאגרב?

דמי השכירות המבוקשים בעיר זאגרב נעו בטווח של €6.50–7.50 למ"ר לחודש. המחיר לנכסים המובילים במדינה עמד על €6.50, והממוצע — על €6.25.

כמה מחסנים נבנים כיום בקרואטיה?

בשלב הבנייה נמצאו 164,913 מ"ר. 642,834 מ"ר נוספים הוצהרו בשלב התכנון.

האם כל הנכסים המתוכננים יגיעו לשוק?

אין ערובה לכך שכל ההיקף המוצהר אכן ייבנה. המימוש תלוי בהיתרים, במימון, בתשתיות ובביקוש מוקדם מצד שוכרים.

היכן מתרכזות מרבית העסקאות?

שלוש מתוך ארבע העסקאות ברבעון השני נחתמו במחוז זאגרב, ואחת — בעיר זאגרב עצמה.

אילו ענפים מייצרים ביקוש למחסנים?

הביקוש מגיע ממפעלי ייצור, חברות לוגיסטיקה במיקור חוץ, רשתות קמעונאיות, מפיצים, מסחר אלקטרוני וענף הרכב. ברבעון השני תפסו מקום בולט התעשייה הכימית וייצור חומרי בנייה.

האם עלול להיווצר עודף מחסנים בשוק?

סיכון כזה קיים אם מספר פרויקטים גדולים ללא שוכרים מוקדמים יושלמו בו-זמנית. נכון לעכשיו, רוב הפורטפוליו נמצא בשלב התכנון בלבד.