האיחוד האירופי מגדיר תנאים להגבלות

הנציבות האירופית מגבשת את חוק הדיור בר-ההשגה (Affordable Housing Act), אשר צפוי להיות מוצג בהמשך שנת 2026. המסמך אינו כולל איסור גורף ברחבי האיחוד האירופי על השכרה לטווח קצר, מגבלה כוללת על מספר הלילות או מכסות חובה לרישיונות.

במקום כללים אחידים, יוצע למדינות האיחוד האירופי להגדיר אזורי מצוקת דיור — אזורים בעלי מחסור חריף במיוחד בדיור בר-השגה. בהינתן נתונים תומכים, יוכלו הרשויות הלאומיות, האזוריות או העירוניות להחיל רגולציה ממוקדת, לרבות על נכסים המושכרים לתיירים לטווח קצר.

הנציבות האירופית מדגישה כי ההגבלות חייבות להשתלב עם הגדלת ההיצע. באזורים הסובלים ממחסור בדיור מתוכננת בניית מבנים חדשים, החזרת נכסים ריקים לשוק, הרחבת מאגר הדיור הציבורי ופישוט הליכי התכנון והיתרי הבנייה.

הבסיס המשפטי להחלטות מעין אלו כבר קיים. בשנת 2020 הכיר בית הדין של האיחוד האירופי בכך שמחסור בדיור להשכרה לטווח ארוך יכול לשמש עילה למשטר היתרים במגזר האירוח לטווח קצר. הצעדים הננקטים חייבים להיות נחוצים, בלתי מפלים ומידתיים להיקף הבעיה.

החל מ-20 במאי 2026 חלה גם תקנת האיחוד האירופי 2024/1028, הקובעת דרישות אחידות לאיסוף מידע מבעלי נכסים ומפלטפורמות דיגיטליות. ניתן יהיה לחייב את השירותים לציין מספרי רישום של נכסים, לבצע בדיקות מדגמיות ולהעביר לרשויות מדי חודש נתונים על השכרות, מספר הלילות שהוזמנו ונכסים ספציפיים. מודעות שאינן עומדות בדרישות הרישום עשויות להימחק.

התקנה כשלעצמה אינה מטילה מגבלות או איסורים, אלא מייצרת תשתית מידע להערכת השוק. Airbnb תומכת בהרחבת שיתוף הנתונים, אך מתנגדת להגבלות גורפות באזורים שבהם האירוח לטווח קצר מהווה נתח שוק קטן. החברה סבורה כי הרגולציה צריכה להיות ממוקדת ולהיאכף אך ורק כאשר קיימות בעיות מוכחות של נגישות דיור.

שוק ההשכרה לטווח קצר בקפריסין צומח

בשנת 2025 עלה מספר הלילות שהוזמנו בקפריסין דרך Airbnb, Booking ו-Expedia ב-24.7% — מ-6.12 מיליון ל-7.64 מיליון, לפי נתוני Eurostat. מדובר בעלייה של 24.7% לעומת שנת 2024, אז עמד הנתון על 6.12 מיליון. הצמיחה נמשכה גם בתחילת 2026. בין ינואר למרץ נרשמו מעט יותר ממיליון לינות — עלייה של 22.3% לעומת הרבעון הראשון אשתקד. לפי קצב הגידול, קפריסין דורגה במקום הרביעי באיחוד האירופי לאחר מלטה, סלובניה וסלובקיה.

נתונים אלה מאפיינים את הביקוש, אך לא את היקף מלאי הדיור שעבר להשכרה לטווח קצר. המדד מביא בחשבון לינות אורחים: למשל, שהייה של ארבעה אנשים במשך שלושה ימים שוות ערך ל-12 לינות.

תמונת מצב מדויקת יותר של מספר הנכסים הפועלים באופן חוקי מתקבלת מדו״ח שירות הביקורת של קפריסין. נכון ל-6 במאי 2026 נכללו בפנקס תת-משרד התיירות 8,464 יחידות אירוח עצמאי בעלות רישיון.

נתון זה מהווה כ-1.7% מתוך 492,931 יחידות הדיור שנרשמו במפקד האוכלוסין של 2021. עם זאת, השוואה זו יחסית: מאגר הדיור השתנה מאז, ובין נכסי התיירות קיימים גם בתי נופש משניים ונכסי נדל״ן שיועדו מראש לאירוח נופשים.

הביקורת חשפה בעיות ברישום

הפנקס הרשמי אינו מקיף ככל הנראה את כל שוק ההשכרה לטווח קצר בקפריסין. בדיקת שירות הביקורת העלתה פערים בין המודעות בפלטפורמות המקוונות לבין נתוני המדינה. מתוך 20 מודעות שבהן ניתן היה לזהות בוודאות את הנכס, רק שש שויכו לכתובות מורשות ותאמו את המידע בפנקס. בעשרה מקרים לא צוין מספר רישום, ובארבעה מקרים נוספים המספר היה לא תקין או שייך לכתובת אחרת.

בנוסף, בחנו המומחים 150 הצעות ב-Airbnb וב-Booking במחוז פמגוסטה. מתוכן אותרו 23 וילות ודירות שלא הופיעו ברישום יחידות האירוח התיירותי ולא במאגר הלינה העצמאית.

היקף המדגם אינו מאפשר להשליך את הממצאים על כלל קפריסין. עם זאת, התוצאות מאששות בעיות בבקרה ובפיקוח. שירות הביקורת הצביע גם על סנכרון לקוי בין מערכות המידע של רשויות המדינה.

משרד התיירות מתכוון לקדם תיקוני חקיקה שיחייבו הגשת מסמכים נוספים בעת הרישום ויאפשרו ביצוע ביקורות פיזיות בנכסים. הגבלות על מספר לילות, מכסות אזוריות או מגבלות הקשורות למצוקת דיור טרם הוצעו בשלב זה.

עליית מחירי הדיור בקפריסין

ברבעון הראשון של שנת 2026 עלו מחירי הדיור בקפריסין ב-7.5% לעומת התקופה המקבילה ב-2025, על פי נתוני הבנק המרכזי. מחירי הדירות התייקרו ב-10.8%, ומחירי הבתים הפרטיים ב-3%. העלייה המשמעותית ביותר נרשמה בלימסול — 9.1%, בלרנקה — 8.9% ובפאפוס — 6.4%. בניקוסיה עלו המחירים ב-2.8%, ובפמגוסטה נותרו ברמת השנה הקודמת.

הבנק המרכזי מייחס מגמה זו בעיקר לביקוש מצד רוכשים זרים, ולאחר מכן לביקוש המקומי ולעלייה בעלויות הבנייה. הרגולטור מציין גם גידול הדרגתי בהיצע הדיור ואינו מגדיר את ההשכרה לטווח קצר כגורם המרכזי לעליית המחירים.

למסקנה דומה הגיעה גם הנציבות האירופית. לפי הערכתה, בין השנים 2018 ל-2024 גדלה הפעילות במגזר ההשכרה לטווח קצר באיחוד האירופי ב-93%. בממוצע, מספר המודעות הללו תואם לכ-1.2% ממאגר הדיור, אך במוקדי תיירות ובאזורים מסוימים חלקן מגיע עד 20%.

עם זאת, ריכוז גבוה של השכרה תיירותית אינו מהווה כשלעצמו הוכחה להשפעתה על מחסור בדיור או על עליית מחירים. הנציבות האירופית מציינת כי אירוח לטווח קצר עשוי להגביר את הלחץ על השוק במקומות שבהם ההיצע מוגבל ממילא, אך הפלטפורמות מתפתחות באופן מואץ גם באזורים שבהם הנדל״ן יקר מראש בשל תיירות, מקומות עבודה וביקושי השקעות.

מה ישתנה עבור השוק והמשקיעים

אנליסטים של International Investment מציינים כי האפשרויות החדשות להסדרת ההשכרה לטווח קצר יהיו תלויות באיכות הנתונים הסטטיסטיים המקומיים. נתונים ברמה הארצית על מחירים, תיירות ומספר הנכסים הרשומים אינם מספקים: הרשויות יצטרכו לבחון את המצב ברמת ערים ושכונות ספציפיות.

הניתוח עשוי לכלול את ריכוז המודעות ב-Airbnb ובפלטפורמות אחרות, את חלקם של המפעילים המקצועיים, את היצע ההשכרה לטווח ארוך ואת השינויים במחירי הדיור. פירוט כזה יאפשר לקבוע האם מגזר התיירות אכן מחריף את המחסור בדיור בר-השגה. לעת עתה, המדדים ברחבי המדינה אינם מצביעים על נטל דיור חריג. בשנת 2024 נשאו 2.4% מתושבי קפריסין בהוצאות דיור מופרזות, לעומת ממוצע של 8.2% באיחוד האירופי.

עבור המשקיעים, משמעות הדבר היא עלייה בסיכוני הרגולציה בעיקר במוקדי תיירות שבהם קיים ריכוז גבוה של נכסים המושכרים על בסיס יומי. הדרישות החדשות עשויות להשפיע על תשואה מנכסי נדל״ן המיועדים לאירוח דרך Airbnb ופלטפורמות נוספות.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment