במונח Golden Visa יש להשתמש כאן בהסתייגות. ביוון ובאיחוד האמירויות קיימות תוכניות השקעה ארוכות טווח, פורטוגל שמרה על אשרת שהייה למשקיעים אך ניתקה אותה מנדל״ן. קפריסין מעניקה אישור שהייה קבוע, ואילו טורקיה וגאורגיה משתמשות בקטגוריות אחרות של אשרת שהייה.

לכן, השוואת מדינות לפי מחיר הכניסה בלבד היא חסרת משמעות. אותו תקציב יכול להעניק מעמד שנתי הניתן להארכה, תושבות קבע או תושבות ל-10 שנים. כללי ההשכרה נבדלים גם הם: ביוון השכרה לטווח קצר של נכסי Golden Visa מוגבלת, בטורקיה נכס לצורך אשרת שהייה קניינית חייב לשמש את הבעלים עצמו, ואילו החקיקה הגאורגית קושרת את המעמד בראש ובראשונה לזכות הבעלות ולשווי המוערך של הנכס.

יוון שמרה על Golden Visa החל מ-€250 אלף

בספטמבר עדכן מרשם השירותים המנהליים הלאומי של יוון (Mitos) את הליכי Golden Visa לקטגוריות נדל״ן מיוחדות. הרישום עבור מבנים לשימור הדורשים שחזור או שיפוץ עודכן ב-22 בספטמבר 2026. השווי המינימלי של נכס כזה עומד על €250 אלף, וההיתר ניתן ל-5 שנים. מכירת הנכס במהלך תוקף המעמד גוררת את ביטול ההיתר.

סף נפרד של €250 אלף חל על נכס יחיד המוסב משימוש מסחרי למגורים. מגבלת ה-120 מ״ר אינה חלה על קטגוריה זו, אך שינוי הייעוד חייב להסתיים לאחר 5 באפריל 2024 ולפני הגשת הבקשה. מסלול זה מעניק גם הוא מעמד ל-5 שנים.

הכניסה הסטנדרטית יקרה בהרבה. באטיקה, ביחידה האזורית סלוניקי, במיקונוס, בסנטוריני ובאיים עם אוכלוסייה של מעל 3,100 תושבים חל סף של €800 אלף; בשאר האזורים — €400 אלף. עבור נדל״ן רגיל חלה דרישה לנכס יחיד ושטח עיקרי מינימלי של 120 מ״ר. השכרה לטווח קצר של נכסים מזכים באמצעות פלטפורמות דיגיטליות אסורה, אך השכרה לטווח ארוך מותרת.

International Investment ניתח בפירוט את הספים והמגבלות העדכניים ביוון בסקירה על שוק המגורים ו-Golden Visa.

ניתוח Golden Visa של יוון

כך, האפשרות היוונית ב-€250 אלף אכן נשמרה, אך אין מדובר עוד ברכישת כל דירה באתונה או בסלוניקי. הסף הנמוך מותנה בנכסים בעלי מעמד משפטי ותכנוני מיוחד.

פורטוגל אינה מעניקה עוד Golden Visa עבור מגורים

פורטוגל שמרה על תוכנית Autorização de Residência para Investimento, אך נדל״ן הוחרג ממנה. רכישת דירה, בית, נכס מסחרי או מבנה לשיפוץ כשלעצמה אינה מקנה עוד זכות ל-ARI.

האפשרויות התקפות כוללות יצירת מקומות עבודה, השקעות החל מ-€500 אלף במחקר, החל מ-€250 אלף בתרבות ובמורשת לאומית, וכן השקעות החל מ-€500 אלף בקרנות מתאימות ובמבנים תאגידיים. במסמכי AIMA מצוין במפורש כי פעילות ההשקעה אינה רשאית להיות מופנית, במישרין או בעקיפין, לנדל״ן. עבור ARI חלה דרישת שהייה מינימלית: 7 ימים בשנה הראשונה ו-14 ימים בכל תקופה דו-שנתית עוקבת.

עבור הרוכש פירוש הדבר הפרדה בין שתי החלטות. ניתן לרכוש נדל״ן בפורטוגל למגורים, להשכרה או לשימור הון, אך את הבסיס להגירה יש לייצר בנפרד. International Investment כבר בחן את התפנית הזו בתוכניות האירופיות בכתבה על האופן שבו Golden Visa מאבדת את הקשר לנדל״ן.

מדוע Golden Visa מתרחקת מנדל״ן

קפריסין מעניקה מעמד קבע החל מ-€300 אלף

קפריסין שומרת על אחד המסלולים האירופיים הישירים ביותר. עבור מסלול המגורים נדרשת רכישת בית או דירה מקבלן במחיר של לפחות €300 אלף בתוספת מע״מ במסגרת מכירה ראשונה. המשקיע נדרש להוכיח גם הכנסה שנתית מובטחת של לפחות €50 אלף, בתוספת €15 אלף עבור בן/בת הזוג ו-€10 אלף עבור כל ילד קטין.

קיים פרט חשוב: התוכנית מאפשרת גם השקעות בנדל״ן אחר — משרדים, חנויות, מלונות ופרויקטים נלווים — בסכום של החל מ-€300 אלף. עבור קטגוריה זו ניתן לרכוש גם נדל״ן יד שנייה.

אישור השהייה הוא ללא הגבלת זמן, אף שתעודת התושב מוחלפת מדי 10 שנים. המעמד נשלל אם הבעלים קובע תושבות קבע מחוץ לקפריסין או נעדר מהרפובליקה למשך שנתיים. יש לשמור על ההשקעה או להחליפה מיד בנכס מתאים אחר בשווי שווה או גבוה יותר.

איחוד האמירויות השאירה את הנדל״ן בליבת Golden Residency

באיחוד האמירויות נדל״ן עדיין קשור ישירות לתושבות ארוכת טווח. הרשות הפדרלית לזהות ואזרחות קובעת סף של 2 מיליון דירהם עבור נכס אחד או יותר. Golden Residency למשקיעי נדל״ן ניתנת ל-10 שנים.

ניתן לממן את הנכס באמצעות הלוואה מבנק מקומי. מתאפשרת גם רכישת נכסים על הנייר (בבנייה), בתנאי שהרכישה מתבצעת מיזם המאושר על ידי הרשות המוסמכת באמירות. בשונה מהמודל הטורקי, הדרישות הפדרליות אינן מחייבות את הבעלים להשתמש בנכס המזכה כמגוריו הקבועים.

למשקיע הדבר מעניק גמישות רבה יותר בבחירה בין שימוש עצמי לבין מודל השכרה, אם כי הכללים להשכרה לטווח קצר והרישוי תלויים באמירות הספציפית.

טורקיה דורשת נכס מגורים החל מ-$200 אלף

בטורקיה רכישת נדל״ן נותרה עילה לקבלת אשרת שהייה לטווח קצר, אך הכללים נוקשים בהרבה מאשר בגאורגיה.

רשות ההגירה דורשת כי לנכס יהיה מעמד של נכס מגורים וכי ישמש את הבעלים למגורים בפועל. בטופס הרשמי של המסמכים עבור אשרת שהייה קניינית מצוין שווי מינימלי של $200 אלף בשווי ערך בלירה טורקית במועד הרכישה. עוד מצוין שם כי אין להשתמש בנכס לצורכי השכרה או להפקת הכנסה אחרת.

אין לבלבל זאת עם אזרחות תמורת השקעות. עבור אזרחות חל סף נפרד של $400 אלף בנדל״ן עם מגבלת אי-מכירה למשך 3 שנים.

משקיע המעוניין להסדיר אשרת שהייה ובמקביל להשכיר את הנכס שנרכש, ימצא כי האפשרות הטורקית גמישה פחות.

גאורגיה מעניקה אשרת שהייה בנדל״ן מעל $150 אלף

החל מ-1 במרץ 2026 העלתה גאורגיה את הסף עבור אשרת שהייה קניינית מ-$100 אלף לסכום של מעל $150 אלף בשווי ערך בלארי גאורגי. העילה יכולה להיות נדל״ן מכל סוג, למעט קרקע חקלאית, בתנאי שזכות הבעלות רשומה על שם הזר והשווי אושר על ידי שמאי מוסמך מטעם ארגון מוסמך. הזכות חלה גם על בן/בת הזוג והילדים.

אשרת שהייה לטווח קצר מתחדשת לשנה אחת בכל פעם, כל עוד נשמרת זכות הבעלות. מכירת הנכס מבטלת עילה זו. בניגוד לטורקיה, החוק אינו דורש שהנכס יהיה למגורים בלבד או שישמש את הבעלים עצמו. לפיכך, לצורך מטרות הגירה ניתן לבחון לא רק דירות, אלא גם נכסים מסחריים או מלונאיים, כל עוד הם מהווים נכס עצמאי מבחינה משפטית ושווים המוערך עולה על הסף שנקבע.

ברכישת נדל״ן בשווי של מעל $300 אלף זמינה אשרת שהייה להשקעה הניתנת ל-5 שנים. אם ההיתר התקבל על בסיס נדל״ן והבעלים מחזיק בנכס המתאים לאורך 5 שנים אלו, ניתן לאחר מכן להגיש בקשה למעמד תושבות קבע. עבור מסלול קנייני זה אין צורך לעמוד ביעדי מחזור עסקי הנדרשים באשרת שהייה להשקעה דרך השקעות עסקיות.

International Investment ניתח בהרחבה את שינויי הסף וכללי המעבר לאחר כניסת הרפורמה לתוקף.

אשרת שהייה בגאורגיה על בסיס נדל״ן בשנת 2026

מדוע גאורגיה בולטת בהשוואה לתוכניות אחרות

האטרקטיביות של גאורגיה מתחילה במבנה התוכנית עצמה. סף של מעל $150 אלף נמוך מ-€300 אלף בקפריסין, מ-€400–800 אלף בתוכנית הסטנדרטית של יוון ומ-2 מיליון דירהם באיחוד האמירויות. במקביל, הרוכש אינו מחויב לקנות אך ורק דירה מקבלן, נכס בעל שטח מוגדר או נכס במעמד מיוחד.

קיים גם הבדל מהותי יותר עבור המשקיע: אשרת שהייה קניינית בגאורגיה אינה מחייבת להפוך את הנכס למגורים אישיים. הדבר מאפשר להתייחס לנדל״ן כנכס מניב ולבחור את הסגמנט לפי תשואה ולא רק לפי קריטריון הגירה.

בחירה זו חשובה במיוחד בבטומי, שבה שוק הדירות מגיע לרוויה מהירה. חברת Galt & Taggart העריכה את היצע הדירות להשכרה לטווח קצר בכ-18–20 אלף יחידות לקראת סוף 2024 וצופה 35–40 אלף עד 2029. היצע חדרי המלון הממותגים נמוך בהרבה: 2,966 בשנת 2024, 3,764 בשנת 2026 וכ-4,079 לפי התוכניות הנוכחיות לשנת 2029.

אין פירוש הדבר מחסור בכל סוגי המלונות, אלא בעיקר בהיצע ממותג ואיכותי בפלח הפרימיום. בשוק הדירות המצב הפוך: היקף הבנייה החדשה גבוה ומלאי הדירות הלא מכורות גדל. International Investment, בהסתמך על מחקרי שוק, הצביע על כמעט 13 אלף דירות לא מכורות בפרויקטים בבטומי כבר ברבעון הראשון של 2026.

שוק המגורים בבטומי וסכנת עודף ההיצע

בעבר ניתח האתר בפירוט את השינוי המבני מדירות לפרויקטים מלונאיים: בשנים 2025–2029 מתוכננת מסירה של כ-58 אלף דירות בבטומי, כאשר מרביתן מיועדות להשקעה ולשימוש לטווח קצר.

ממגורים למלונות: השקעות בבטומי

הביקוש התיירותי ממשיך לצמוח במקביל. בשנת 2025 רשמה גאורגיה 5.52 מיליון ביקורי תיירים בינלאומיים והכנסות של כ-$4.69 מיליארד מנסיעות בינלאומיות. במחצית הראשונה של 2026 הגיע מספר הביקורים מהאיחוד האירופי ומבריטניה לשיא של 249.2 אלף (עלייה של 23.4%), וההכנסות משווקים אלה עלו ב-21.2% ל-$335.7 מיליון.

על רקע זה, נדל״ן מלונאי מתגלה עבור חלק מהקונים כהגיוני יותר מעוד דירה להשכרה יומית: הכנסות הנכס תלויות בניהול מקצועי, במערכת ההזמנות ובזרימת האורחים הכללית במלון, ולא בתחרות עצמאית של הבעלים מול אלפי דירות דומות.

Wyndham Grand Batumi Gonio כאפשרות להשקעה במלונאות

אחד הפרויקטים בסגמנט זה הוא Wyndham Grand Batumi Gonio בגוניו הסמוכה לבטומי. המתחם מפותח תחת המותג Wyndham Grand, כאשר חברת הניהול המוצהרת היא Aimbridge Hospitality. הפרויקט כולל חדרי מלון, פנטהאוזים, טאונהאוסים ווילות.

הפרויקט מציע נכסים בבעלות מלאה. אם נכס ספציפי רשום כנדל״ן עצמאי, שייך למבקש ושוויו המוערך עולה על $150 אלף, הוא יכול לעמוד בקריטריון הקנייני לקבלת אשרת שהייה לטווח קצר בגאורגיה. עצם רכישת חדר בפרויקט אינה מעניקה אשרת שהייה אוטומטית: השווי חייב לקבל אישור משמאי מוסמך, והבקשה נבחנת על ידי סוכנות ממשלתית.

יש להפריד גם בין התנאים הפיננסיים לתנאי ההגירה. היזם מצהיר על תשואה מובטחת של 10% לשנה ומעגן התחייבות זו בחוזה; International Investment ניתח בפירוט את מבנה המודל ואת המסגרת החוזית שלו. אלו הם תנאים מסחריים של הפרויקט, ולא התשואה הממוצעת בשוק הנדל״ן המלונאי בגאורגיה.

כיצד פועלת התשואה המובטחת ב-Wyndham Grand Batumi Gonio

הפרדה זו חיונית למשקיע. אשרת שהייה נקבעת על פי החוק ושווי הבעלות, ואילו התשואה — על פי איכות הפרויקט, חברת הניהול, התפוסה, התעריפים, ההוצאות ותנאי החוזה.

אי אפשר עוד להעריך נדל״ן ואשרת שהייה בנפרד

יוון נותרה אחת המדינות הבודדות באיחוד האירופי שבהן נדל״ן רגיל מקושר ישירות לאשרת שהייה למשקיעים ל-5 שנים, אך רף הכניסה עלה ל-€400–800 אלף, והמסלול מ-€250 אלף הפך לנישתי. בקפריסין מעמד קבע זמין החל מ-€300 אלף, אך לצד סף ההשקעה חלה דרישת הכנסה. איחוד האמירויות מעניק תושבות ל-10 שנים, אך דורש נדל״ן בשווי של 2 מיליון דירהם לפחות.

טורקיה נגישה יותר, אך הבית שנרכש חייב לשמש כמקום מגוריו של הבעלים, מה שמגביל אסטרטגיית השכרה. פורטוגל הפרידה לחלוטין בין נדל״ן ל-Golden Visa.

גאורגיה ניצבת בין אשרת שהייה קלאסית בגין נדל״ן לבין מודל השקעה. הסף נמוך מרוב התוכניות המקבילות, סוג הנדל״ן כמעט אינו מוגבל, ונכס יקר יותר עשוי לפתוח מסלול לאשרת שהייה להשקעה ל-5 שנים ולאחר מכן לתושבות קבע. יתרון נוסף למשקיע הוא האפשרות לבחור בין סגמנט הדירות הרווי לבין נדל״ן מלונאי ממותג ונדיר יותר.

לדברי מומחי International Investment, זהו בדיוק הגורם ההופך את גאורגיה לאחת מתחומי השיפוט הגמישים ביותר בהשוואה. היתרון שלה אינו רק בעצם הענקת אשרת שהייה ברכישה — תוכניות כאלו קיימות גם במדינות אחרות. החשוב מכל הוא שעילת ההגירה אינה כופה על המשקיע לרכוש נכס שלא ניתן להפיק ממנו הכנסה בצורה מלאה.

שאלות ותשובות: אשרת שהייה תמורת נדל״ן ב-2026

היכן קיים הסף הנמוך ביותר לקבלת אשרת שהייה תמורת נדל״ן?

מבין המדינות שנסקרו, הסף הקנייני הישיר הנמוך ביותר הוא בגאורגיה: שווי השוק של הנכס חייב לעלות על $150 אלף. בטורקיה הסף הנוכחי עומד על $200 אלף. המסלולים המיוחדים של Golden Visa ביוון מתחילים ב-€250 אלף.

האם ניתן לקבל Golden Visa ביוון תמורת €250 אלף?

כן, אך סף זה אינו חל על כל דירה. הוא תקף לנכסים מסוימים שעברו שינוי ייעוד ממסחרי למגורים ולמבנים לשימור המיועדים לשחזור או לשיפוץ.

האם נדל״ן בפורטוגל מעניק Golden Visa?

לא. רכישת נדל״ן אינה נכללת עוד בהשקעות המזכות ב-ARI.

איזה מעמד מעניק נדל״ן בקפריסין?

השקעה החל מ-€300 אלף יכולה להוות בסיס לאישור תושבות קבע, בכפוף לעמידה בדרישות הכנסה ובתנאי התוכנית האחרים.

כיצד מקבלים Golden Residency באיחוד האמירויות באמצעות נדל״ן?

יש להחזיק בנכס אחד או יותר בשווי כולל של 2 מיליון דירהם לפחות. המעמד למשקיעי נדל״ן ניתן ל-10 שנים.

האם ניתן להשכיר דירה שנרכשה לצורך אשרת שהייה בטורקיה?

הדרישות הרשמיות לאשרת שהייה קניינית קובעות כי הנכס חייב לשמש את הזר למגורים ואינו מיועד להפקת הכנסה מהשכרה.

כיצד פועלת אשרת שהייה בגאורגיה על בסיס נדל״ן?

עבור אשרת שהייה לטווח קצר נדרש נדל״ן (למעט קרקע חקלאית) בשווי שוק של מעל $150 אלף בשווי ערך בלארי. השווי מאושר על ידי שמאי מוסמך. אשרת השהייה מתחדשת לשנה כל עוד נשמרת הבעלות.

האם נדל״ן מלונאי מתאים לקבלת אשרת שהייה בגאורגיה?

החוק אינו מגביל אשרת שהייה קניינית למגורים בלבד. אם יחידת המלון רשומה כנכס עצמאי, בבעלות המבקש ושוויה המוערך עולה על $150 אלף, היא עשויה לעמוד בקריטריון הקנייני. ההחלטה בבקשה מתקבלת על ידי הסוכנות הממשלתית.

מדוע נדל״ן מלונאי בבטומי אטרקטיבי יותר מדירות?

שוק הדירות רווי במיוחד: היקף הנכסים להשכרה לטווח קצר עולה משמעותית על היצע חדרי המלון הממותגים וממשיך לצמוח בקצב מהיר יותר. הדבר מגביר את התחרות בין בעלי הדירות, בעוד שסגמנט המלונאות הממותגת והאיכותית נותר מצומצם בהרבה.

בשנת 2026, שיעורי מס ההכנסה השוליים הגבוהים ביותר ליחידים בקרב מדינות אירופה הגדולות חלים בדנמרק — 60,5%, צרפת — 55,4%, אוסטריה — 55%, ספרד — 54%, בלגיה — 53,5% ופורטוגל — 53%. בבולגריה וברומניה השיעור המרבי עומד על 10%, בהונגריה — 15%, ובגאורגיה — 20%. הנתונים של Tax Foundation כוללים מיסים לאומיים ואזוריים ותוספות היכן שרלוונטי, אך אינם כוללים דמי ביטוח לאומי.

עבור המשקיע, הדירוג משתנה כאשר מביאים בחשבון את מס הרכוש השנתי, מס במכירה והיטלים על הון משמעותי. צרפת וספרד הופכות יקרות יותר לבעלי תיקי נכסים גדולים, בעוד גרמניה ואיטליה מעניקות יתרונות בעת החזקה לטווח ארוך. גאורגיה בולטת עם מס של 5% בלבד על השכרת מגורים, היעדר מס רכישה ופטור מלא ממס רווחי הון לאחר החזקה של מעל שנתיים; קפריסין ומלטה אינן גובות מס רכוש שנתי ברמה הלאומית, אך ממסות את היציאה מההשקעה.

השוואה: הכנסה והחזקת נדל״ן

הטבלה מציגה את שיעורי המס המרביים על הכנסת יחיד ואת הכללים הבסיסיים למיסוי שנתי על החזקת נדל״ן להשקעה. אין זה שיעור המס האפקטיבי של נישום ספציפי: התוצאה תלויה בתושבות המס, ברשות המקומית, בשווי הנכס, בהטבות ובמבנה ההחזקה.

מס הכנסה גבוה אינו שווה בהכרח לנטל גבוה על המשקיע

דנמרק מובילה בשיעור מס ההכנסה המרבי, אך אין זה הופך אותה באופן אוטומטי למדינה היקרה ביותר עבור בעל נדל״ן. אותו הגיון פועל גם בכיוון ההפוך: שיעור מס הכנסה נמוך אינו מבטיח נטל נמוך על ההון.

בתחום הנדל״ן יש להבחין בין שלושה שלבים עיקריים. הראשון חל במהלך ההחזקה: מס רכוש שנתי, מס על הכנסות משכירות ולעיתים מס עושר. השני — בעת הרכישה, כאשר חלות אגרות רישום או מס רכישה. השלישי — בעת המכירה, כאשר המדינה עשויה למסות את השבח או את סכום העסקה כולו.

מסיבה זו, צרפת נראית יקרה משמעותית בתרחיש של תיק נכסים גדול בהשוואה לבעלים של דירה בודדת. גרמניה, לעומת זאת, משלבת שיעור מס גבוה על הכנסה אישית עם אפשרות למכור נדל״ן פרטי לאחר החזקה ממושכת ללא מס שבח.

מכירת נדל״ן ומס עושר

כאן מוצגים הכללים הכלליים עבור משקיע פרטי. במקרים ספציפיים עשויים לחול שינויים בהתאם לדירת מגורים יחידה, תקופת ההחזקה, אופן הרכישה, מעמד של מוכר מקצועי ואמנות למניעת כפל מס.

צרפת ממסה תיקי נדל״ן גדולים

בצרפת מוטל מס נפרד על עושר נדל״ני המכונה IFI. הוא חל כאשר השווי הנקי של הנדל״ן החייב במס עולה על 1,3 מיליון אירו. המדרגות מתחילות מ-0,5% ומגיעות ל-1,5%; לאחר חציית הרף, החישוב מבוצע כבר מחלק הבסיס שמעל 800 אלף אירו. רשות המיסים הצרפתית מציינת במפורש כי תושב מצהיר על נדל״ן ברחבי העולם, בעוד שתושב חוץ מצהיר על נכסים בצרפת בכפוף לתנאי המיסוי.

מכירת דירה שנייה או נדל״ן להשקעה מחויבת בדרך כלל במס שבח בשיעור 19% בתוספת היטלים סוציאליים של 17,2%. ההטבה גדלה ככל שתקופת ההחזקה מתארכת: ניתן להגיע לפטור מלא מחלק מס ההכנסה לאחר 22 שנה, ומההיטלים הסוציאליים — לאחר 30 שנה. עבור חלק מתושבי החוץ חלים כללים שונים ביחס להיטלים אלו, ולכן שיעור של 36,2% אינו אוניברסלי לכל מוכר זר.

עבור משקיע בעל נכסים יוקרתיים, הדבר דורש חישוב כפול: עלות החזקה שנתית דרך ה-IFI והשלכות המס בעת המכירה.

ספרד משלבת מיסוי מקומי ומס רכוש

בספרד, מס ה-IBI השנתי תלוי בערך הקדסטרלי וברשות המקומית. עבור נדל״ן עירוני, הטווח הבסיסי הוא 0,4–1,1%, אם כי הרשות המקומית רשאית להפעיל התאמות נוספות בתנאים הקבועים בחוק.

מיסוי הון גדול מורכב אף יותר. מס העושר מוסדר בין היתר על ידי הקהילות האוטונומיות, ולכן השיעור והפטורים משתנים לפי אזור. במקביל חל מס סולידריות קבוע על עושר רב. הוא חל על בסיס רלוונטי מעל 3 מיליון אירו בשיעורים של 1,7%, 2,1% ו-3,5%. החישוב לוקח בחשבון את יחסי הגומלין עם מס העושר, ולכן לא ניתן פשוט לחבר שיעורים אלה.

בעת מכירת נכס על ידי תושב מס, השבח נכנס לבסיס הכנסות החיסכון, שבו בשנת 2026 חלים שיעורים של עד 30%. עבור תושב חוץ, השבח מנדל״ן ספרדי ממוסה בדרך כלל בשיעור 19%; הרוכש מנכה במקביל 3% ממחיר המכירה כמקדמת מס של המוכר.

מכלול כללים זה הופך את ספרד למדינה שבה עבור תיק נכסים גדול, מיקום הרכישה חשוב כמעט כמו שווי הנכס עצמו.

פורטוגל אינה מטילה מס עושר כללי

בפורטוגל המבנה שונה. שיעור מס ההכנסה המרבי לתושב עומד על 48%, ועבור הכנסות גבוהות חל היטל סולידריות נוסף של 2,5% ו-5%. בטווח העליון שיעור המס השולי הכולל מגיע לכ-53%.

נדל״ן עירוני חייב במס IMI שנתי. הרשויות המקומיות קובעות שיעור בטווח של 0,3–0,45% משווי המס. עבור תיקי נדל״ן למגורים בהיקף גדול יותר חל מס AIMI נוסף. ליחידים ניתן ניכוי של 600 אלף אירו מבסיס המס, ובחישוב משותף של בני זוג — 1,2 מיליון אירו; מעבר לכך חלה מדרגת מס פרוגרסיבית.

בפורטוגל אין מס כללי על עושר נקי. עם זאת, עבור בעלים של מספר נכסים יוקרתיים, AIMI ממלא תפקיד דומה בכל הנוגע לנדל״ן.

במכירת נדל״ן נלקחים בדרך כלל בחשבון 50% מהשבח. עבור תושבי חוץ חל מודל דומה מאז 2023: מחצית מהשבח נכללת בחישוב לפי מדרגות המס, וההכנסה העולמית משמשת לקביעת שיעור המס החל.

גרמניה ואיטליה מתגמלות החזקה ארוכת טווח

בגרמניה אין מס עושר כללי פעיל. בעל נדל״ן משלם מס Grundsteuer מקומי, אשר לאחר הרפורמה של שנת 2025 תלוי במדינה הפדרלית, במקדם המוניציפלי ובמאפייני הנכס. אין שיעור אחיד למדינה כולה.

הדבר החשוב ביותר למשקיע פרטי הוא תקופת ההחזקה. אם הנכס נמכר תוך עשר שנים ממועד הרכישה, השבח עשוי להיות מחויב במס הכנסה לפי שיעור פרוגרסיבי אישי. לאחר עשר שנים, מכירה פרטית פטורה בדרך כלל ממס. עבור דירת מגורים אישית חלים חריגים ייעודיים.

איטליה משתמשת בסף דומה אך קצר יותר. נדל״ן להשקעה ונכס שני כפופים בדרך כלל למס מוניציפלי מסוג IMU; שיעור הבסיס לנכסים אחרים עומד על כ-0,86%, אך הרשות המקומית רשאית לשנותו. במכירה, השבח עשוי להיות ממוסה לפי סולם פרוגרסיבי או בשיעור נפרד של 26%, אך לאחר יותר מחמש שנות החזקה מכירות פרטיות רבות פטורות ממס.

עבור תושב מס איטלקי, גם נדל״ן מחוץ למדינה בעל חשיבות. הוא כפוף למס IVIE בשיעור של 1,06%, כאשר מס רכוש ששולם בחו״ל יכול, בכפוף לתנאים, להקטין את התשלום באיטליה.

יוון שומרת על חלון הזדמנויות זמני במכירה

ביוון, מס ENFIA השנתי מחושב על בסיס מיקום, שטח, ייעוד, גיל ומאפיינים נוספים של הנכס. עבור יחידים, נטל נוסף חל כאשר שווי התיק עולה על 500 אלף אירו.

החל משנת 2026, הכנסות משכירות ממוסות במדרגות של 15%, 25%, 35% ו-45%. במקביל, מס רווחי הון על מכירת נדל״ן מושהה עד סוף שנת 2026. סעיף המס קיים בחוק, אך אינו מיושם בשנה הנוכחית.

נדל״ן למגורים באירופה עשוי להיות ממוסה בעת החזקה, מכירה וכחלק מעושר רחב. בניין ברחוב rue Gay-Lussac בפריז. צילום: Wikimedia Commons.

עבור המשקיע מדובר ביתרון זמני ולא במאפיין קבוע של המערכת היוונית. תוכניות מכירה לאחר שנת 2026 יש לחשב מחדש בהתאם לכללים שיחולו במועד העסקה.

גאורגיה: 5% על שכירות והגנה מפני עליות מיסים חדות

קוד המס של גאורגיה קובע שיעור מס הכנסה כללי ליחידים ברמה של 20%, אך עבור השכרת מגורים חל משטר מיוחד: יחיד שאינו דורש ניכויים בגין הכנסה זו משלם 5% בלבד. שבח חייב במס ממכירת דירת מגורים או בית עם הקרקע הצמודה ממוסה אף הוא בשיעור של 5%. אם הנכס היה בבעלות במשך יותר משנתיים, השבח מהמכירה פטור ממס הכנסה.

בעת רכישת נדל״ן אין מס רכישה נפרד ואין מס בולים. International Investment, בסקירת התנאים למשקיעים בגאורגיה, מדגישה אף היא את שיעור ה-5% על השכרת מגורים ואת היעדר מס הרכישה כחלק מנטל המס הנמוך על המשקיע הפרטי. לחישוב התשואה יש לכך השפעה ניכרת: מערכת המס אינה מוסיפה אחוזים בודדים למחיר הכניסה, בשונה ממספר תחומי שיפוט אירופיים.

החל מ-30 בספטמבר 2026, משטר מס הרכוש ליחידים הפך למקל יותר. תיקון לקוד המס העלה את רף הפטור המלא מ-40 אלף לארי ל-100 אלף לארי של הכנסה משפחתית בשנה הקודמת עבור רכוש החייב במס, למעט קרקע. אם ההכנסה המשפחתית עולה על 100 אלף לארי, המס על רכוש זה עומד על 0,8–1% משווי השוק. קרקע ממוסה בנפרד. ההטבה החדשה חלה גם על מס רכוש שיש להצהיר עליו בשנת 2026.

מרכיב ייחודי במודל הגיאורגי הוא ההגבלה על העלאה חדה של מיסים לאומיים. מנגנון זה מתואר לעיתים כמורטוריום, אך משפטית הוא בנוי אחרת. החוק האורגני ״על חירות כלכלית״ דורש משאל עם לצורך הטלת מס לאומי חדש או העלאת הרף העליון של שיעור המס הקיים, למעט מס קנייה (בלו). שינוי שיעור המס בתוך הגבולות שכבר נקבעו אינו דורש משאל עם; הממשלה רשאית גם להעלות מיסים באופן זמני לתקופה של עד שלוש שנים ללא משאל עם. מס רכוש מוסדר בנפרד בקוד המס.

עבור בעל נדל״ן, השילוב נראה אטרקטיבי בהרבה משיעור בודד של 20%: 5% על השכרת מגורים, היעדר מס רכישה, פטור משבח לאחר שנתיים של החזקה, רף מוגדל במס רכוש והיעדר מס עושר כללי. אין פירוש הדבר אפס מס, אך לאורך מחזור ההחזקה המלא, גאורגיה מתגלה כמקילה משמעותית בהשוואה לצרפת, ספרד או פורטוגל.

קפריסין ומלטה נוחות יותר בהחזקה השנתית

קפריסין ביטלה את מס הרכוש השנתי הלאומי עוד בשנת 2017. תשלומים מקומיים נותרו, אך אין מקבילה לאומית ל-IFI הצרפתי או למס העושר הספרדי.

מכירת נדל״ן בקפריסין חייבת במס רווחי הון בשיעור של 20%. החל משנת 2026 עודכנו הניכויים לכל החיים ליחידים, ורף ההחזקה העקיפה בנדל״ן באמצעות חברה הורד מ-50% ל-20% משווי המניות. בנוסף, המוכר משלם היטל של 0,4% מסכום העסקה במקרים הקבועים בחוק.

במלטה אין מס רכוש שנתי מסורתי ואין מס עושר כללי. במקום מס רווחי הון רגיל, בעת מכירת נדל״ן מקומי חל בדרך כלל מס סופי על מחיר ההעברה. השיעור הסטנדרטי במקרים רבים הוא 8%, ועבור חלק מהנכסים הישנים — 10%; קיימים שיעורים מיוחדים וחריגים.

לכן, שורה ריקה בעמודת המס השנתי אינה מעידה על אפס עלויות מיסוי להשקעה.

שווייץ והולנד מיישמות מודל שונה

בשווייץ, מס העושר הנקי חל ברמת הקנטונים והרשויות המקומיות. אין מס עושר פדרלי. השיעור המרבי המצטבר תלוי מאוד במקום המגורים ונע בקירוב בין 0,1% ל-0,87%. נדל״ן נכלל בחישוב העושר, וחובות מנוכים בהתאם לכללים הקבועים.

השבח ממכירת נדל״ן שוויצרי ממוסה ברמת הקנטון. לכן שתי השקעות זהות בקנטונים שונים עשויות להניב תוצאות שונות לחלוטין.

הולנד אינה מפעילה באופן רשמי מס עושר קלאסי. נכסי השקעה נכללים ב-Box 3 — מערכת מיסוי על תשואה מחושבת של חסכונות והשקעות. בשנת 2026 רף הפטור האישי עומד על 59,357 אירו, וההכנסה המחושבת ממוסה בשיעור של 36%. מערכת המעבר ממשיכה לפעול בהתאם לפסיקות בית המשפט העליון: הנישום יכול להוכיח תשואה ממשית נמוכה יותר, אם היא נמוכה מזו המחושבת.

נדל״ן להשקעה בהולנד מסווג כנכס Box 3 בתרחיש פרטי שכיח. בעת רכישת נכס שאינו מיועד למגורים אישיים, החל משנת 2026 חל מס העברת זכויות בשיעור 8%.

היכן המשקיע משלם יותר

אין תשובה אחידה לכל אירופה, מכיוון שהתוצאה תלויה בשאלה מה בדיוק משווים.

עבור אדם בעל הכנסה אקטיבית גבוהה מאוד, שיעורי המס העליונים הם הגבוהים ביותר בדנמרק, צרפת, אוסטריה, ספרד, בלגיה ופורטוגל. עבור בעל תיק נדל״ן גדול, צרפת וספרד בולטות במיוחד: שם מתווספים למס ההכנסה ומס הנכס גם מנגנוני מיסוי על הון גבוה. שווייץ ממסה עושר נקי מדי שנה ברמה הקנטונלית, ופורטוגל מחילה AIMI נוסף על החזקות נדל״ן גדולות.

עבור משקיע פרטי עם אופק השקעה ארוך, גרמניה ואיטליה עשויות להתגלות כמקלות יותר בעת יציאה, הודות לפטורים הניתנים לאחר תקופת החזקה מוגדרת. גאורגיה שייכת למשטרים הקלים יותר: 5% על השכרת מגורים, היעדר מס רכישה, פטור משבח לאחר החזקה של מעל שנתיים ורף חדש של 100 אלף לארי למס רכוש. קפריסין ומלטה נוחות יותר במס הרכוש הלאומי השנתי, אך המכירה נותרת אירוע מס. יוון בולטת בשנת 2026 עם הקפאה זמנית של מס השבח על נדל״ן.

לכן, לשאלה ״היכן באירופה המיסים הם הגבוהים ביותר״ יש מספר תשובות נכונות. עבור שכר זוהי קבוצת מדינות אחת, עבור תיק נכסים גדול — קבוצה אחרת, ועבור מכירת נכס לאחר חמש או עשר שנים — קבוצה שלישית.

תושב ותושב חוץ משלמים אחרת

תושבות מס יכולה לשנות לחלוטין את התמונה. תושב מצהיר בדרך כלל על הכנסותיו מכל העולם ובמדינות מסוימות גם על נכסיו בעולם. תושב חוץ ממוסה בדרך כלל רק על הכנסות ונכסים בתוך המדינה, אך כללי מכירת הנדל״ן עשויים להיות ייחודיים.

רובד נוסף נוצר על ידי אמנות למניעת כפל מס. הן קובעות לאיזו מדינה יש זכות למסות את השכירות או השבח, ובאיזה אופן המדינה השנייה מקזזת את המס שכבר שולם.

לפיכך, אותה דירה בשווי 500 אלף אירו עשויה להניב תשואה נטו שונה לשני בעלים בעלי אותה שכירות, אם הם תושבי מס של מדינות שונות.

בעל הנדל״ן נדרש להביא בחשבון את עלות ההחזקה הכוללת

בעת רכישת נכס, אין זה מספיק להשוות את מס ההכנסה או שיעור מס שבח בודד. יש להכניס למודל את מס הרכישה, מס הרכוש השנתי, המס על שכירות, מס עושר אפשרי, תשלומים מוניציפליים ומס בעת מכירה.

סכום כולל זה מסביר מדוע אותה תשואה ברוטו בגרמניה, פורטוגל, קפריסין או צרפת מתורגמת לתוצאה נטו שונה בתכלית.

לצורך קבלת החלטת השקעה, כדאי לחשב לא את ״המס הנמוך ביותר באירופה״, אלא תרחיש קונקרטי: תושבות המס של הבעלים, מחיר וסוג הנכס, השכירות הצפויה, תקופת ההחזקה ואופן היציאה מההשקעה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות נפוצות: מיסים באירופה בשנת 2026

היכן מסי ההכנסה הם הגבוהים ביותר באירופה?

מבין מדינות אירופה בהשוואת Tax Foundation, השיעורים המרביים הגבוהים ביותר בשנת 2026 חלים בדנמרק, צרפת, אוסטריה, ספרד, בלגיה ופורטוגל. דמי ביטוח לאומי אינם כלולים בנתון זה.

באילו מדינות באירופה קיים מס עושר?

מס עושר נקי קלאסי או קרוב לכך חל בספרד ובשווייץ. בצרפת ה-IFI חל רק על נדל״ן בהיקף גדול. בפורטוגל אין מס עושר נקי כללי, אך נגבה מס AIMI מתיקים גדולים של נדל״ן מסוים.

היכן אין מס רכוש שנתי לאומי?

קפריסין ביטלה את מס הרכוש השנתי הלאומי, ובמלטה אין מס רכוש לאומי תקופתי קלאסי. עם זאת, אגרות מקומיות ומיסים בעת רכישה או מכירה נותרו בעינם.

היכן תקופת החזקה ארוכה מפחיתה את המס בעת מכירה?

בגרמניה, מכירה פרטית של נדל״ן לאחר יותר מעשר שנות החזקה פטורה בדרך כלל ממס שבח. באיטליה, מכירות פרטיות רבות פטורות לאחר יותר מחמש שנות החזקה.

האם קיים מס על מכירת נדל״ן ביוון בשנת 2026?

מיסוי רווחי הון בעת מכירת נדל״ן יווני מושהה עד סוף שנת 2026. מיסים והיטלים אחרים בעסקה ממשיכים לחול.

האם תושב חוץ משלם אותם מיסים כמו תושב מקומי?

לא תמיד. תושבים מקומיים ממוסים לרוב על הכנסות ונכסים עולמיים, בעוד תושבי חוץ ממוסים על מקורות ונדל״ן מקומיים. התוצאה תלויה גם באמנות למניעת כפל מס.

אילו מיסים משלם בעל נדל״ן בגאורגיה?

עבור יחיד, השכרת מגורים עשויה להיות ממוסה בשיעור 5% ללא ניכויים. שבח חייב במס ממכירת דיור ממוסה אף הוא בשיעור 5%, ולאחר יותר משנתיים של החזקה הוא לרוב פטור. החל מ-30 בספטמבר 2026, רכוש למעט קרקע פטור ממס בהכנסה משפחתית של עד 100 אלף לארי; מעל הרף חל שיעור של 0,8–1% משווי השוק. אין מס רכישה ואין מס בולים.

האם ניתן להעלות מיסים בגאורגיה ללא משאל עם?

לא תמיד. לצורך הטלת מס לאומי חדש או העלאת הרף העליון של שיעור המס הקיים נדרש בדרך כלל משאל עם. החריג לכך הוא מס קנייה (בלו); בנוסף, הממשלה יכולה להעלות מיסים זמנית למשך שלוש שנים לכל היותר ללא משאל עם, וניתן לשנות שיעורים בתוך הגבולות שנקבעו מראש. מס רכוש מוסדר בנפרד.

בסיס חיל האוויר המלכותי הבריטי RAF Akrotiri בקפריסין הותקף באמצעות כטב״מים בליל 2 במרץ. אין נפגעים והנזק מוגבל. זהו המקרה הראשון שבו נפגעה תשתית צבאית של אירופה במסגרת הסכסוך במזרח התיכון. התקיפה התרחשה בעקבות מתקפות של ארה״ב וישראל באיראן, שבהן חוסל האייתוללה עלי חמינאי, כך מדווחת רשת Euronews.

כיצד תפעל אירופה

האירוע התרחש זמן קצר לאחר שראש ממשלת בריטניה קיר סטארמר התיר לארה״ב להשתמש בבסיסים בריטיים לצורך תקיפות נגד משגרי טילים איראניים, כאשר בריטניה עצמה אינה משתתפת בתקיפות ישירות. דובר ממשלת קפריסין קונסטנטינוס לטימביוטיס מסר כי הכטב״ם גרם לנזק מוגבל בלבד. זו הייתה התקיפה הראשונה על הבסיס מאז 1986, מה שמסמן הסלמה משמעותית של העימות.

מנהיגי צרפת, גרמניה ובריטניה גינו את תקיפות איראן נגד מדינות שכנות והזהירו מפני האפשרות של ״פעולות הגנה הכרחיות ומידתיות נגד טילים וכטב״מים איראניים״.

הסלמת העימות באיחוד האמירויות

בין 28 בפברואר ל-2 במרץ 2026 ספגה איחוד האמירויות גלי מתקפות טילים וכטב״מים מצד איראן, מה שהוביל להשלכות רחבות היקף על ענפי התעופה, התיירות והשווקים הפיננסיים. משרד ההגנה אישר יירוט של טילים רבים, אך רסיסים נפלו באזורי מגורים ומסחר. מספר בני אדם נפצעו, ואדם אחד נהרג.

טיל יורט מעל מלון Atlantis The Royal באי המלאכותי ״פאלם ג׳ומיירה״ — שברי יירוט חדרו דרך גג המרפסת של מלון Fairmont The Palm, שם פרצה שריפה. שברי כטב״ם פגעו גם במלון המפורסם Burj Al Arab — למבנה נגרם נזק קל, אין נפגעים. בשארג׳ה נפל כטב״ם על מרכז קניות. נמל התעופה של דובאי בער במשך מספר שעות, והנוסעים פונו ממנו. טיל נפל בנמל אבו דאבי בסמוך לאוניית התענוגות Mein Schiff 4. על סיפון האונייה, שעוכבה בנמל זאיד בשל המתיחות סביב איראן, שהו כ-3,500 בני אדם.

ב-2 במרץ תיעדו עדי ראייה נפילות נוספות של שברי כטב״מים וטילים על אתרי מגורים ותיירות. על פי דיווחי SHOT, פיצוצים עזים נשמעו באזור מלון Khalidiya Palace Rayhaan באבו דאבי, וכן בסמוך ל-Business Bay ובאי פאלם ג׳ומיירה בדובאי. סוכנות TASS דיווחה על פיצוצים בשכונת המגורים Al Hamra Village באמירות ראס אל-ח׳ימה — בצפון איחוד האמירויות: כטב״ם התפוצץ בין שני מבנים. לא נמסר על נפגעים עד כה.

תנועת המטוסים הופסקה כמעט לחלוטין. אזרחים זרים מנסים לצאת דרך הגבול היבשתי לעומאן. כרטיסי טיסה ממסקט למוסקבה התייקרו בחדות ומגיעים כבר ל-20,000 אירו.

המשך הלחימה: ישראל וכווית

איראן פתחה בגל תקיפות תשיעי לעבר ישראל ולעבר בסיסים אמריקאיים באזור. פיצוצים נרשמו בדובאי, בדוחה ובבחריין. כלי טיס בלתי מאוישים פגעו בנמל התעופה בארביל שבצפון עיראק, שבו ממוקם בסיס אמריקאי, כך מדווח ה-Wall Street Journal.

חיזבאללה תקף את צפון ישראל, ובתגובה תקף צה״ל ב-2 במרץ בלבנון, תוך פגיעה במפקדות ובתשתיות של הארגון. טהראן שיגרה מטח טילים נוסף לעבר ירושלים ותל אביב. תקיפות נרשמו גם בערים נוספות. גורמי ביטחון בישראל הודיעו על היערכות למערכה רב-זירתית לשמירה על ביטחון המדינה.

בכווית התרסק מטוס קרב אמריקאי מסוג F-15, הטייס שרד. שלושה אנשי צבא של ארה״ב נהרגו בבסיס במדינה זו. מתחילת המבצע תקפו כוחות ארה״ב יותר מ-1,000 מטרות תוך שימוש בלמעלה מ-20 סוגי אמל״ח, כולל מפציצים אסטרטגיים מדגם B-2 Spirit.

משמרות המהפכה האסלאמית הודיעו כי במפרץ הפרסי ובמצר הורמוז הותקפו שלוש מכליות נפט של ארה״ב ובריטניה. על פי נתוני תנועת הספנות, מאות כלי שיט, כולל מכליות נפט וגז, הטילו עוגן במים הסמוכים. סוחרים צופים זינוק חד במחירי הנפט הגולמי.

ההשלכות הכלכליות של המלחמה במזרח התיכון

אנליסטים של International Investment מציינים כי הפעילות המלחמתית במזרח התיכון הובילה לשיבושים חמורים בתשתיות התחבורה, הלוגיסטיקה והפיננסים באזור. תנועת הטיסות הושעתה, נמלי התעופה המרכזיים נסגרו, בוטלו מעל 700 טיסות, ועשרות אלפי תיירים נותרו נצורים.

בורסות אבו דאבי ודובאי נסגרו ל-2–3 במרץ, והמדדים האזוריים בערב הסעודית ובמצרים ירדו ביותר מ-2%. נמל ג׳בל עלי (Jebel Ali) השבית זמנית את פעילותו, ורוכשת הגז הטבעי הנוזלי היפנית הגדולה Jera פינתה את צוותיה.

נכסי נדל"ן יוקרתיים נפגעו מנפילת שברי כטב״מים וטילים, כולל מלונות Fairmont The Palm ו-Burj Al Arab, מה שהפחית את עניין המשקיעים. שוקי הנפט מגיבים בעלייה בפרמיית הביטוח והסיכון, בצמצום האספקה דרך מצר הורמוז ובזהירות מוגברת של בעלי האוניות. מחיר חבית ברנט הגיע ל-82 דולר ולאחר מכן התייצב על כ-79 דולר, ומניות חברות תעופה אסייתיות צנחו ביותר מ-5%.

ההנהגה החדשה באיראן מסרבת לנהל משא ומתן עם ארה״ב, מה שהופך את המצב לבלתי צפוי ומאריך את משך הסכסוך. התרחבות פעולות הלחימה אל מחוץ לאזור, כולל התקיפות בקפריסין, מגבירה את האיומים גם על אירופה. המשך התפתחות המצב וחידוש הפעילות הכלכלית תלויים בהחלטות ארה״ב ומדינות המפרץ, כמו גם בצעדים לייצוב התחבורה והשווקים הפיננסיים.