רפורמת האשרות במצרים

מעבר למתכונת דיגיטלית

משרד התיירות והעתיקות של מצרים, בשיתוף גורמים ממשלתיים נוספים, מעביר את הנפקת אשרות התייר בעת ההגעה לפורמט דיגיטלי. הטכנולוגיה החדשה כוללת שימוש בקודי QR, תשלום אלקטרוני ושיתוף מידע בין שירותי נמל התעופה. הרשויות מצפות לקצר בדרך זו את זמני ההמתנה ולהאיץ את סיום ההליכים לאחר הנחיתה.

הפיילוט החל ב-1 באוגוסט 2026 בנמל התעופה של קהיר וכלל את הטרמינלים 1, 2 ו-3, וכן את הטרמינל העונתי. בתקופת המעבר נעשה שימוש בטכנולוגיה החדשה במקביל למדבקות האשרה מנייר, מה שאפשר לבחון את תפקודה בתנאי אמת. ב-15 בספטמבר הסתיימה תקופת הניסוי, והנוהל החדש החל לפעול בכל אולמות הנוסעים הנכנסים בנמל התעופה של קהיר. בהמשך מתוכננת הטמעתו גם בנמלי תעופה נוספים במצרים. לוחות הזמנים להרחבת התוכנית טרם פורסמו.

מי זכאי לקבל אשרה דיגיטלית בקהיר

הנוהל החדש חל על אזרחים זרים הרשאים להנפיק Visa on Arrival. שר התיירות והעתיקות של מצרים, שריף פתחי, דיווח על נציגים מ-118 מדינות. ביניהן – רוסיה, גאורגיה, אוקראינה, ארה״ב, קנדה, בריטניה, אוסטרליה, ניו זילנד, יפן, דרום קוריאה, סרביה, נורווגיה ומדינות האיחוד האירופי. הרשימה נקבעת על ידי צוות עבודה בין-משרדי המשקלל שיקולי ביטחון, את אינטרס ענף התיירות ואת עקרון ההדדיות.

כמו כן, מצרים מרחיבה תוכניות נוספות להקלה על הכניסה: בסך הכל, הקלות שונות בנושא אשרות זמינות לאזרחי 180 מדינות. כללים נפרדים חלים על נסיעות אל אתרי הנופש של דרום סיני. אזרחי מדינות רבות יכולים לשהות ללא אשרה עד 15 ימים בשארם א-שייח׳, דהב, נואיבה וטאבה.

כיצד מקבלים קוד QR לאשרה למצרים

ניתן להנפיק את קוד ה-QR מראש או לאחר הנחיתה בנמל התעופה של קהיר. לשם כך עומדים לרשות הנוסעים הפורטל הרשמי Visa on Arrival, האפליקציה לנייד Visa On Arrival Egypt ועמדות שירות עצמי באולמות הנוסעים הנכנסים. את הקוד שמתקבל ניתן לשמור בטלפון או להדפיס, ולאחר מכן להציגו יחד עם הדרכון. תוקפו שבעה ימים ממועד ההנפקה, ולכן לא מומלץ להנפיקו זמן רב לפני הנסיעה. אם התייר לא ישתמש בקוד בפרק זמן זה, יהיה עליו להנפיק קוד חדש.

ההנפקה כרוכה בתשלום. עלות האשרה למצרים בעת ההגעה היא $30, וסכום נוסף של $6 נגבה עבור קוד ה-QR ועמלות בנקאיות. בסך הכל משלם התייר $36. במידה ותוקף הקוד פג, הכסף אינו מוחזר, ובהנפקה חוזרת יש לבצע את התהליך כולו מחדש ולשלם שוב את האגרה שנקבעה.

חברות תיירות יכולות גם הן להנפיק קודי QR עבור קבוצות מאורגנות. עבורן קיימת אפשרות לרכוש מספר קודים בבת אחת ולעקוב אחר השימוש בהם. הדבר מאפשר להכין את המסמכים עבור הקבוצה טרם הגעתה ולקצר את משך המעבר של ההליכים בנמל התעופה.

תנועת התיירות למצרים ממשיכה לגדול

בשנת 2024 קיבלה מצרים כ-15,7 מיליון תיירים זרים, ובשנת 2025 — כבר 19 מיליון. המגמה החיובית נמשכת: מינואר עד ספטמבר 2026 הגיעו למדינה כ-12,8 מיליון מבקרים מחו״ל. שר התיירות והעתיקות שריף פתחי צופה כי עד סוף השנה יגיע מספרם ל-20 מיליון. עד שנת 2030 מתכוונות הרשויות להגדיל את מספר התיירים הזרים ל-30 מיליון. לשם כך מרחיבה מצרים את תשתיות המלונאות ואת קווי התעופה, וכן מפשטת את הליכי הכניסה.

אנליסטים של International Investment מציינים כי התיירות ממלאת תפקיד בולט בכלכלת מצרים, ומבטיחה זרימת מטבע חוץ, תעסוקה והכנסות לחברות הקשורות לענף. לשמירה על המגמה החיובית יש חשיבות החורגת בהרבה מגבולות מגזר התיירות. העלייה במספר המטיילים תומכת בעסקי המלונאות, בתעופה, במסחר ובענף השירותים.

אחד הסיכונים העיקריים נותר חוסר היציבות במזרח התיכון. לעת עתה מצליח השוק המצרי לשמור על צמיחה, אך הסלמה נוספת בסכסוכים עלולה להשפיע על תנועת המטוסים, לייקר את עלויות הנסיעה ולגרום לחלק מהמטיילים לבחור ביעדים אחרים. בתרחיש שלילי, קצב הצמיחה הנוכחי עלול להאט, והתוכניות עליהן הכריזו הרשויות ידרשו בחינה מחדש.

הצמיחה בתוצר של מצרים הגיעה ל-5.1%

התוצר המקומי הגולמי הריאלי של מצרים עלה ב-5.1% בשנת הכספים שהסתיימה ב-30 ביוני 2026. בשנת 2024/2025 צמחה הכלכלה ב-4.4%. ברבעון הרביעי, שבין אפריל ליוני, עמדה הצמיחה על 4.7%.

המנוע המרכזי של ההאצה היה ענף התעשייה היצרנית שאינה נפט. במהלך שנת הכספים צמח הענף ב-9% והיווה את התרומה הגדולה ביותר לגידול בתוצר. ענפי התעשייה, המסחר והתקשורת הניבו יחד 48% מכלל הצמיחה הכלכלית. תעלת סואץ רשמה עלייה של 33.8% בפעילות ברבעון הרביעי ו-23.3% בשנה כולה, ענף זיקוק הנפט עלה בהתאמה ב-22.4% וב-8.7%, וענף המלונאות וההסעדה הוסיף 6.5%. נתונים אלה הוצגו על ידי שר התכנון והפיתוח הכלכלי, אחמד רוסתום, בישיבת הממשלה ב-3 בספטמבר.

פרסום של Ecofin Agency מדגיש דווקא את השינוי במבנה הצמיחה: ההתאוששות נשענת על תעשייה ומגוון שירותים מסחריים, ולא רק על פרויקטי תשתית ממשלתיים גדולים. יחד עם זאת, חלק משיעורי הצמיחה הגבוהים במיוחד, לרבות בתעלת סואץ ובזיקוק הנפט, נובעים מהשוואה לתקופה של שפל משמעותי.

התעשייה הפכה למנוע הצמיחה המרכזי

המגזר התעשייתי ביסס את מעמדו לאורך כל שנת הכספים. כבר ברבעון הראשון של 2025/2026 צמחה התעשייה היצרנית ללא נפט ב-14.5%. ייצור הרכבים עלה בכ-50%, המוצרים הכימיים בכמעט 44%, המשקאות ב-37%, הרהיטים ב-34%, התרופות ב-19% וההלבשה המוכנה ב-17%.

באותה תקופה צמחו ההשקעות הפרטיות ב-25.9% והיוו 66% מכלל ההשקעות שבוצעו בפועל. השקעות המגזר הציבורי היוו את ה-34% הנותרים. משרד התכנון מקשר זאת להגבלת חלק מההשקעות הממשלתיות ולניסיון לפנות מרחב פעולה גדול יותר למגזר הפרטי.

עבור מצרים לפרופורציה זו משמעות מיוחדת. לאורך העשור הקודם תפסו פרויקטי תשתית ממלכתיים גדולים חלק ניכר מפעילות ההשקעות. הממשלה שואפת כעת להגדיל את נתח ההון הפרטי ובמקביל לתעל את הצמיחה לענפי יצוא וייצור.

תעלת סואץ מתאוששת לאחר ירידה חדה

הגידול של 23.3% בפעילות תעלת סואץ במהלך השנה נראה כאחד ההישגים הבולטים, אך בסיס ההשוואה היה נמוך. קודם לכן איבדה התעלה חלק ניכר מהתנועה בשל השיבושים בשיט בים האדום, כאשר מובילים ימיים רבים הפנו ספינות סביב כף התקווה הטובה.

סימני התאוששות ראשונים נראו כבר במחצית הראשונה של שנת הכספים. מספר כלי השיט שעברו בתעלה עלה אז ב-5.8%, המשקל הנקי ב-16%, וההכנסות ב-18.5% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2024/2025. מתחילת 2026 ועד 8 בפברואר עברו בתעלה 1,315 ספינות וההכנסות עמדו על 449 מיליון דולר לעומת 1,243 ספינות ו-368 מיליון דולר שנה קודם לכן, על פי דיווחי רשות תעלת סואץ.

גם לאחר ההתאוששות, התנועה וההכנסות נותרו רגישות לסוגיית הביטחון בנתיב הים האדום. עבור מצרים מדובר בנושא קריטי, שכן התעלה משמשת באופן מסורתי כאחד ממקורות מטבע החוץ המרכזיים לצד תיירות והעברות כספים של אזרחים העובדים בחו״ל.

זיקוק הנפט חזר לצמיחה

ענף זיקוק הנפט צמח ב-8.7% בשנת הכספים לאחר ירידה של 1.9% שנה קודם לכן. ברבעון הרביעי הגיעה הצמיחה ל-22.4%. הממשלה מייחסת את השיפור לעלייה בייצור ולהשלמת עבודות תחזוקה בבתי הזיקוק.

בתחום הפקת הנפט והגז המצב מורכב יותר. ברבעון הראשון של 2025/2026 הצטמצם המגזר ב-5.3%: הפקת הנפט ירדה ב-6.6% והפקת הגז הטבעי ב-10.9%. לקראת הרבעון הרביעי חזרו ענפי ההפקה למגמה חיובית לראשונה מאז הרבעון השני של 2022/2023, בעקבות שיפור בביצועי סקטור הנפט והגז.

מפנה זה אינו פותר עדיין את בעיות האנרגיה של המדינה. מצרים נדרשת בו-זמנית לספק את הצריכה המקומית, לשקם את ההפקה העצמית ולממן יבוא דלקים. לפיכך, מידת היציבות של ההתאוששות בתחום זה תתברר רק לאחר מספר רבעונים רצופים של צמיחה.

התקשורת והשירותים הדיגיטליים האיצו

מגזר טכנולוגיות המידע והתקשורת צמח ב-24.3% ברבעון הרביעי והיה לאחד התחומים הצומחים ביותר במשק. הצמיחה נתמכה בעלייה בהכנסות מפעילי התקשורת, יצוא שירותים דיגיטליים, פיתוח תשתיות אינטרנט והשקעות הון חדשות.

ברבעון הראשון הוסיף המגזר 14.5%. מצרים מפתחת יצוא שירותי פיתוח תוכנה, תמיכה טכנית ושירותים עבור חברות בינלאומיות, תוך ניצול שוק עבודה רחב ועלויות תחרותיות.

הקצב הגבוה אינו מעיד על כך שהיקף ענף התקשורת משתווה לתעשייה או למסחר, אך תפקידו כמקור ליצוא שירותים ולמקומות עבודה הולך וגדל בעקביות.

התיירות שמרה על מומנטום חיובי

ענף המלונאות ושירותי ההסעדה צמח ב-6.5% בשנת הכספים. ראש הממשלה מוסטפא מדבולי מסר כי בשנת 2025/2026 ביקרו במצרים כ-19.3 מיליון תיירים, נתון שעלה על יעד התוכנית הממשלתית שעמד על כ-19 מיליון איש.

התיירות ממשיכה להוות מקור חיוני להכנסות במט״ח. בשנת 2025 הקלנדרית ביקרו במצרים כ-19 מיליון תיירים זרים, עלייה של 21% לעומת 2024. הצמיחה נתמכה בהרחבת קווי התעופה, הגדלת היצע חדרי המלון ופתיחת אתרי תיירות חדשים.

עבור מאזן התשלומים, צמיחת התיירות חשובה במיוחד בתקופות שבהן הכנסות תעלת סואץ נשחקות או כאשר נדרשת הוצאה מוגברת על יבוא אנרגיה.

מצרים עקפה את תחזיות קרן המטבע והבנק העולמי

הצמיחה בפועל בשיעור של 5.1% הייתה גבוהה מהתחזית המעודכנת של קרן המטבע הבינלאומית. ביולי צפתה הקרן עלייה של כ-4.6% בתוצר של מצרים לשנת הכספים 2025/2026, בעוד שבפועל הצמיחה בתשעת החודשים הראשונים כבר עמדה על 5.2%.

הקרן צופה התמתנות לקצב של 4.4% בשנת 2026/2027, ומונה בין הסיבות השקעות מתונות יותר, עלויות מימון גבוהות ואי-ודאות מתמשכת. כמו כן מצביעה הקרן על צורכי מימון ממשלתיים כבדים ועל הצורך להאיץ את צמצום מעורבות המדינה במשק.

הבנק העולמי צפה באפריל צמיחה של 4.3% לשנת 2025/2026, תוך ציון אינפלציה דו-ספרתית, הוצאות ריבית תקציביות גבוהות וסיכונים למגזר החיצוני. תשלומי הריבית של הממשלה המרכזית בשנת הכספים 2024/2025 הוערכו ב-10.6% מהתוצר, שווה ערך ל-87.1% מהכנסות המסים.

לפיכך, הנתון המעיד על עקיפת התחזיות דורש הבחנה: התוצאה אכן עלתה על ההערכות האחרונות של קרן המטבע והבנק העולמי, אולם התחזיות נבנו בנקודות זמן שונות ועל בסיס מתודולוגיות נפרדות.

עלות הכסף הגבוהה נותרה חסם בפני השקעות

האצת הפעילות הכלכלית מתרחשת במקביל למדיניות מוניטרית מרסנת. ב-20 באוגוסט הותיר הבנק המרכזי של מצרים את הריבית על פיקדונות ליום אחד על 19%, על הלוואות על 20%, ואת ריבית הפעילות העיקרית על 19.5%.

הבנק המרכזי מסביר את הריביות הגבוהות בצורך לבסס את ירידת האינפלציה. עם זאת, הסיכונים עודם קיימים: מחירי האנרגיה, שינויים בשער החליפין וצעדים תקציביים עלולים לתדלק מחדש את עליות המחירים.

עבור המגזר העסקי, ריביות ברמה של כ-20% מייצגות עלות הון גבוהה, המכבידה בעיקר על חברות הפועלות בשוק המקומי ללא נגישות למימון מט״חי מוזל. במקביל, הריביות הגבוהות מגדילות את עלות שירות החוב הממשלתי.

העברות הכספים מחו״ל הגיעו לשיא של 47.3 מיליארד דולר

את מצב הפיננסים החיצוניים מחזקות העברות הכספים של אזרחי מצרים העובדים מחוץ למדינה. בשנת הכספים 2025/2026 הגיע היקפן לשיא של 47.3 מיליארד דולר, זינוק של 29.6% לעומת 36.5 מיליארד דולר שנה קודם לכן. בחודש יוני לבדו נרשמה עלייה של 15.6% לרמה של 4.2 מיליארד דולר.

הכנסות אלו, יחד עם התיירות וההתאוששות ההדרגתית של תעלת סואץ, תורמות להזרמת מטבע חוץ למשק. גם יתרות המט״ח גדלו והגיעו בסוף יולי ל-56.29 מיליארד דולר.

עם זאת, מצרים נותרה יבואנית גדולה של מזון, דלקים ומוצרים תעשייתיים, מה שמותיר את מאזן התשלומים תלוי במחירים העולמיים ובשער המטבע המקומי.

הממשלה מכוונת לצמיחה של 5.4%

התוכנית לשנת הכספים 2026/2027 מציבה יעד צמיחה של 5.4% בתוצר, כאשר עד 2029/2030 מקוות הרשויות להאיץ לקצב של 6.8%. חמישה ענפים אמורים לספק 64% מהצמיחה המתוכננת: תעשייה יצרנית (29%), מסחר (11.3%), תיירות (9.3%), בנייה (7.2%) וחקלאות (7%).

היקף ההשקעות הכולל מתוכנן לעמוד על 3.7 טריליון לירות מצריות, מתוכן 2.2 טריליון (59%) מצופים מהמגזר הפרטי ועוד 1.5 טריליון מהמגזר הציבורי.

יעד הממשלה גבוה מתחזית קרן המטבע העומדת על 4.4%. כדי להגיע ל-5.4%, תידרש מצרים לשמר את הצמיחה התעשייתית גם לאחר דעיכת אפקט בסיס ההשוואה הנמוך, להמשיך בשיקום תעלת סואץ ולהגדיל את היקף ההשקעות הפרטיות בסביבת ריבית מאתגרת.

כפי שמציינים מומחי International Investment, העלייה של 5.1% בתוצר מאשרת את התאוששות הכלכלה המצרית, אך ניתוח המבנה מחייב זהירות. התעשייה והשירותים הדיגיטליים אכן מתרחבים, אך חלק מהנתונים הגבוהים בתעלת סואץ ובזיקוק הנפט נובעים מתיקון לירידות חדות קודמות. לצד זאת, הריביות נותרות סביב 20%, נטל שירות החוב כבד, וחלק ניכר מהכנסות המט״ח תלוי בתיירות, בהעברות מחו״ל ובשיט הבינלאומי. עבור משקיעים, המדד המכריע יהיה יכולתם של התעשייה וההון הפרטי להמשיך לצמוח גם לאחר סיום שלב ההתאוששות הראשוני.

שאלות ותשובות

בכמה צמחה כלכלת מצרים בשנת 2025/2026?

התוצר הריאלי עלה ב-5.1% לעומת 4.4% בשנת הכספים הקודמת. ברבעון הרביעי עמדה הצמיחה על 4.7%.

אילו ענפים הובילו את צמיחת הכלכלה במצרים?

ענפי התעשייה, המסחר והתקשורת היו אחראים יחד ל-48% מתוספת התוצר. התעשייה היצרנית ללא נפט צמחה ב-9% והייתה המנוע הבודד הגדול ביותר.

מה מצב הפעילות בתעלת סואץ?

הפעילות בתעלה עלתה ב-23.3% במהלך שנת הכספים וב-33.8% ברבעון הרביעי, בעקבות התאוששות מהירידה החדה שנבעה משיבושי השיט בים האדום.

בכמה צמח מגזר התקשורת במצרים?

מגזר טכנולוגיות המידע והתקשורת גדל ב-24.3% ברבעון הרביעי הודות לעלייה בהכנסות המפעילים, יצוא שירותים דיגיטליים והשקעות בתשתיות.

כמה תיירים ביקרו במצרים?

בשנת הכספים 2025/2026 קיבלה מצרים כ-19.3 מיליון תיירים.

האם מצרים עקפה את תחזיות קרן המטבע הבינלאומית?

כן. התחזית האחרונה של הקרן עמדה על כ-4.6%, בעוד שהנתון בפועל הגיע ל-5.1%.

מהו יעד הצמיחה לשנת 2026/2027?

הממשלה מתכננת צמיחה של 5.4%, בעוד שקרן המטבע צופה כ-4.4%.

אילו סיכונים עדיין מאיימים על כלכלת מצרים?

הסיכונים המרכזיים כוללים עלויות אשראי גבוהות, חוב ציבורי כבד ועלויות שירותו, תלות ביבוא, תנודתיות במחירי האנרגיה ופגיעות של הכנסות התיירות ותעלת סואץ.

מצרים קיבלה שיא של 19 מיליון תיירים

בשנת 2025 קיבלה מצרים כמעט 19 מיליון תיירים זרים, עלייה של 21% לעומת השנה הקודמת. זהו שיא חדש עבור המדינה. במקביל, טיסות השכר לתיירות צמחו ב-32%, וטיסות למרכזי התיירות המצריים הופעלו מ-193 ערים ברחבי העולם, כך דיווח משרד התיירות והעתיקות.

בשנת 2026 נמשכה הצמיחה, אך בקצב מתון יותר. בארבעת החודשים הראשונים ביקרו במדינה 6.1 מיליון תיירים לעומת 5.7 מיליון בתקופה המקבילה אשתקד, גידול של 7%. בסיכום המחצית הראשונה העריך שר התיירות שריף פתחי את הגידול בכ-4% בלבד.

עבור חברות התעופה להבדל זה חשיבות רבה. מטוס נרכש או נחכר בחכירה ארוכת טווח לשנים קדימה, בעוד שהביקוש יכול להשתנות במהירות בין עונות ויעדים שונים.

המועד ליעד 30 מיליון תיירים משתנה בין המסמכים

AeroTime מדווח על היעד של מצרים לקבל 30 מיליון תיירים מדי שנה עד שנת 2030. תאריך יעד זה אכן הופיע בהודעות ממשלתיות באביב 2026. בחומרים רשמיים אחרים מוזכרת גם שנת 2031.

עם זאת, עמוד האסטרטגיה הלאומית לתיירות בת-קיימא, שעודכן על ידי שירות המידע הממשלתי של מצרים ב-26 באוגוסט 2026, מציין יעד מוקדם יותר — 30 מיליון תיירים בשנה עד שנת 2028.

לפיכך, היעד של 30 מיליון נותר ללא שינוי, אך אין עדיין תאריך יעד פומבי אחיד במסמכים הרשמיים המצריים. אם יאומץ התרחיש המחמיר יותר לשנת 2028, תידרש המדינה להגדיל את התנועה ביותר מ-11 מיליון איש בהשוואה לתוצאות של 2025.

אירופה מספקת 65% מתנועת התיירות

השוק המרכזי של מצרים נותר אירופה. על פי נתוני ה-OECD, בשנת 2024 ביקרו במדינה מעל 10.2 מיליון תיירים אירופאים — כ-65% מסך תנועת התיירות הזרה. המזרח התיכון תרם 3.2 מיליון ביקורים נוספים, שהם 20.5%.

מבנה זה משפיע ישירות על ענף התעופה. הורגאדה ושארם א-שייח׳ תלויות במידה רבה בנופשים אירופאים ובתוכניות שכר, קהיר קולטת תנועה מעורבת בהרבה של נוסעים בטיסות סדירות, אנשי עסקים ונוסעי מעבר, בעוד שהביקוש לחוף הצפוני מתרכז בעיקר בחודשי הקיץ.

גם במצב של תיירות לאורך כל השנה, העומס על קווים ספציפיים משתנה באופן ניכר לאורך חודשי השנה.

בקיץ עלתה תנועת הנוסעים בנמלי התעופה של ערי הנופש

הנתונים הסטטיסטיים האחרונים של משרד התעופה האזרחית מצביעים על הבדלים בין היעדים. בין יוני לאוגוסט 2026 טיפל נמל התעופה של הורגאדה ב-2.71 מיליון נוסעים לעומת 2.64 מיליון בתקופה המקבילה אשתקד. מספר הטיסות עלה מ-17,310 ל-18,208.

דרך שארם א-שייח׳ עברו בתקופה זו מעט מעל 2 מיליון נוסעים לעומת 1.99 מיליון שנה קודם לכן. קהיר טיפלה ב-7.94 מיליון נוסעים וב-57,440 טיסות. צמיחה מהירה במיוחד נרשמה באל-עלמיין: תנועת הנוסעים זינקה מ-98.2 אלף ל-120.3 אלף, ומספר הטיסות — מ-1,530 ל-1,857.

נתונים אלה כוללים את כלל הנוסעים, ולא רק תיירים זרים, ולכן לא ניתן להשוותם ישירות למספר כניסות התיירים. הם מראים דבר אחר — עד כמה הביקוש התעופתי מתחלק בצורה לא אחידה בין נמלי התעופה השונים במצרים.

לשיאי הביקוש העונתיים חברות התעופה זקוקות למטוסים נוספים

סביב בעיה זו בדיוק נבנתה הכתבה של AeroTime. כותבת הכתבה היא Avia Solutions Group, והדובר המרכזי בה הוא מנכ״ל KlasJet, יוסטינאס בולקה. KlasJet משתייכת לאותה קבוצה ומספקת טיסות שכר ושירותי ACMI, ולכן הערכותיה לגבי יתרונות מודל זה משקפות את עמדתו של ספק שירותים אלה.

ACMI היא חכירת כלי טיס יחד עם צוות, תחזוקה טכנית וביטוח. חברת התעופה מקבלת מטוס נוסף לתקופה מוגדרת מראש, מבלי לרכוש אותו ומבלי להתחייב בחוזה חכירה רב-שנתי.

עבור שוק בעל עונתיות מובהקת, המודל מאפשר להוסיף מושבים בעונת השיא, להחליף מטוס במהלך עבודות תחזוקה או לגשר על עיכוב במסירת מטוס חדש.

בשנת 2025 KlasJet כבר פעלה במתכונת זו מול Air Cairo. החוזה היה תקף מסוף מאי עד סוף אוקטובר, כאשר המטוס הוצב בקהיר שלושה ימים בלבד לאחר חתימת ההסכם.

EgyptAir כבר מקבלת מטוסי A350 ו-Boeing 737-8

בינתיים חברת התעופה הלאומית מרחיבה את הצי הקבוע שלה.

EgyptAir הזמינה 16 מטוסי רחבי-גוף מדגם Airbus A350-900. המטוס הראשון מדגם זה נמסר לחברה ב-9 בפברואר 2026. הוא מיועד ל-340 נוסעים ואמור לשמש בין היתר לפיתוח קווים ארוכי טווח לצפון אסיה ולחוף המערבי של ארה״ב.

בחודש מאי קיבלה החברה את ה-Boeing 737-8 הראשון מתוך 18 מטוסים המגיעים במסגרת חוזה חכירה עם SMBC Aviation Capital. מטוסים אלה מיועדים בעיקר לקווים קצרי ובינוני טווח.

בפברואר דיווחה הנהלת EgyptAir כי במהלך שנת 2026 מתוכננת קבלתם של 12 מטוסים חדשים, עוד 13 בשנת 2027, ובסך הכל במסגרת השלב הראשון של תוכנית המודרניזציה עד 2031 אמורים להימסר 34 כלי טיס.

היעד של EgyptAir עלה ל-125 מטוסים

תוכניותיה של חברת התעופה עצמה עברו עדכון. באביב דיבר משרד התעופה האזרחית על הגדלת הצי ל-97 מטוסים עד שנת התקציב 2030/31.

בחודש יוני נקב השר סאמח אל-חפני ביעד גבוה אף יותר — כ-125 מטוסים בשנים הקרובות. באותה עת הפעילה EgyptAir כ-72 מטוסים וציפתה לקבל 28 מטוסים חדשים במהלך השנים 2026–2027.

אין זה אומר שכל המסירות יגדילו אוטומטית את הצי באותו מספר: חלק מהמטוסים החדשים מחליפים מטוסים ישנים שיוצאים משירות. כדי להגיע ל-125 מטוסים, תידרש EgyptAir להחלטות נוספות בנוגע לרכישה, חכירה והוצאת ציוד קיים משימוש.

Air Cairo שואפת להגדיל את הצי ל-82 מטוסים

Air Cairo, ש-60% ממנה נמצאים בבעלות EgyptAir, נערכת אף היא להתרחבות גדולה. על פי נתוני משרד התעופה האזרחית, במחצית הראשונה של 2026 עמדו לרשות החברה כ-41 מטוסים והיא תכננה להגדיל את הצי ל-82 בתוך ארבע שנים.

השר מסר עוד כי Air Cairo אחראית לכ-20% מתנועת התיירות הנכנסת בדרך האוויר למצרים ולכ-30% מהתנועה בנמל התעופה של הורגאדה. הרשויות פועלות לתיאום הדוק יותר בין רשתות הנתיבים של Air Cairo ושל EgyptAir.

עבור שוק אתרי הנופש ל-Air Cairo חשיבות מיוחדת הודות לקווים ישירים מערי אירופה להורגאדה, לשארם א-שייח׳ ולמרכזי תיירות נוספים.

נמל התעופה של קהיר חצה את רף 31 מיליון הנוסעים

בשנת 2025 שירת נמל התעופה הבינלאומי של קהיר 31.29 מיליון נוסעים, עלייה של 8% לעומת השנה הקודמת. מספר הטיסות עלה ב-5.8% ל-226,477.

אין להשוות 31.29 מיליון אלה ישירות ל-19 מיליון התיירים הזרים כשני נתונים מאותו סוג. נמל התעופה סופר את הנוסעים בטיסות השונות, לרבות אזרחי מצרים, אנשי עסקים ונוסעי קונקשן. תיירים רבים אף נוחתים ישירות בהורגאדה, בשארם א-שייח׳ ובערים אחרות.

לפיכך, הגדלת תנועת התיירות ל-30 מיליון תייצר עומס על מספר נמלי תעופה במקביל, ולא רק על הצומת המרכזי של הבירה.

טרמינל 4 ירחיב את הקיבולת של קהיר

פרויקט ההרחבה המרכזי של נמל התעופה בבירה הוא טרמינל 4 החדש. ביולי הצהירה הממשלה כי לאחר הפעלתו, קיבולת הנוסעים הכוללת המתוכננת של נמל התעופה הבינלאומי של קהיר צפויה לגדול לכ-70 מיליון נוסעים בשנה.

הפרויקט כולל שימוש נרחב במערכות אוטומטיות ודיגיטליות. הרשויות שואפות לטפל בו-זמנית בתנועה הנכנסת הגדלה ולחזק את מעמדה של קהיר כצומת מעבר מרכזי בין אפריקה, אסיה ואירופה.

מועד סיום העבודות על טרמינל 4 לא צוין בהודעת הממשלה שפורסמה ביולי, ולכן מוקדם עדיין לקשור את תוספת הקיבולת לשנה מסוימת.

נמלי התעופה האזוריים צמחו בשנת 2025 ביותר מ-22%

נמלי התעופה של Egyptian Airports Company שירתו בשנת 2025 כ-28 מיליון נוסעים לעומת 22.9 מיליון שנה קודם לכן. מדובר בעלייה של 22.3%. מספר הטיסות צמח ב-20.7%, מ-173.8 אלף ל-209.8 אלף.

חשיבות מיוחדת לתיירות נודעת להורגאדה ולשארם א-שייח׳, שאליהן מרבית הנופשים יכולים להגיע בטיסה ישירה, ללא מעבר בקהיר.

כמו במקרה של נמל התעופה בבירה, מדובר בתנועת נוסעים כוללת ולא במספר תיירים ייחודיים. אדם אחד עשוי להיספר בסטטיסטיקה של נמל התעופה הן בעת הנחיתה והן בעת ההמראה בחזרה.

הורגאדה מתכוננת לניהול פרטי

מצרים משנה גם את מודל הניהול של נמלי התעופה שלה. ביולי השלים משרד התעופה האזרחית, בשיתוף תאגיד המימון הבינלאומי (IFC) של הבנק העולמי, את הכנת התוכנית להעברת הניהול והתפעול של נמל התעופה הבינלאומי בהורגאדה למפעיל פרטי באמצעות מכרז.

הורגאדה צפויה להיות היעד המרכזי הראשון בתוכנית זו. המדינה שואפת לרתום ניסיון בינלאומי כדי להעלות את יעילות הטרמינלים ואת רמת השירות.

עבור התיירות לתוצאה זו חשיבות יתרה: נמל התעופה משרת את אחד ממתחמי הנופש הגדולים במדינה ונתון לעומסים עונתיים כבדים.

מצרים מאיצה גם את הליכי ביקורת הגבולות

קיבולת המעבר אינה תלויה בטרמינלים ובמטוסים בלבד. מתחילת אוגוסט פועלת בנמל התעופה של קהיר במתכונת ניסיונית מערכת אוטומטית להנפקת אשרות שהייה/כניסה עם ההגעה.

מערכת זו מחליפה את מדבקת הוויזה מנייר באישור אלקטרוני עם קוד QR. בסוף אוגוסט החל משרד התיירות לקדם את המערכת החדשה בתשעה שווקים בינלאומיים.

צעדים מסוג זה הופכים מורגשים יותר עם הגידול בתנועת הנוסעים: הגדלת מספר הטיסות אינה מניבה את מלוא האפקט אם נוצרים תורים בביקורת הדרכונים, בהנפקת הוויזות או במסירת המזוודות.

לא משתלם לתכנן צי עצמי רק עבור שבועות השיא

עבור חברת תעופה, אתגר העונתיות מסתכם באיזון שבין עלות הצי לבין ההכנסה האפשרית.

אם מוביל מחזיק בכמות מספקת של מטוסים בבעלותו עבור שיא הביקוש בחורף בים האדום או שיא הקיץ בחוף הצפוני, בחודשים העמוסים פחות חלק מכלי הטיס עלול לפעול בניצולת נמוכה.

אם הצי מתוכנן לעומס השנתי הממוצע, בעונת השיא נוצרת הבעיה ההפוכה — מחסור במושבים דווקא כשהביקוש בשיאו.

לכן, הרחבת הצי העצמי של EgyptAir ושל Air Cairo אינה שוללת שימוש בטיסות שכר ובחכירה לטווח קצר. כלים אלה פותרים משימות שונות: מטוסים קבועים נדרשים לצמיחה יציבה של רשת הנתיבים, בעוד שמטוסים זמניים נחוצים לשיאי ביקוש קצרים ולתקלות תפעוליות.

אספקת מטוסים הופכת לסיכון נפרד

חכירה זמנית נחוצה גם במקרים שבהם הבעיה אינה קשורה לעונת התיירות. יצרניות המטוסים פועלות עם צבר הזמנות גדול, ודחייה במסירה עלולה לשבש לוח טיסות שכבר נבנה בחברת התעופה.

עבור EgyptAir זוהי סוגיה מעשית: תוכנית המודרניזציה כוללת קבלת עשרות מטוסי Airbus ו-Boeing חדשים לאורך מספר שנים.

אם מטוס חדש מגיע מאוחר מהמתוכנן, המוביל עלול לעמוד בפני ברירה בין צמצום תדירות טיסות, דחיית פתיחת קו, שינויי הצבה בצי הקיים או גיוס מטוס זמני.

ככל שרשת הנתיבים מתרחבת, כך גדל מחירו של שיבוש כזה.

התעופה הופכת לחלק מרכזי באסטרטגיית התיירות

העלייה מ-15.8 מיליון תיירים זרים בשנת 2024 לכמעט 19 מיליון בשנת 2025 הוכיחה כי השוק המצרי מסוגל להגדיל במהירות את תנועת הנכנסים.

השלב הבא מורכב יותר. כדי להגיע ל-30 מיליון תיירים לא די בהוספת מספר קווים בינלאומיים. במקביל נדרש גידול במאגר המלונות, בנמלי התעופה, בקיבולת ההובלה של חברות התעופה, בתחבורה היבשתית ובמהירות הטיפול בנוסעים.

כפי שמציינים מומחי International Investment, חשוב שמצרים תבדיל בין צמיחה ארוכת טווח לבין שיאי ביקוש קצרי מועד. EgyptAir ו-Air Cairo אכן זקוקות לצי קבוע גדול יותר אם המדינה שואפת לקלוט עשרות מיליוני נוסעים נוספים בשנים הקרובות. אולם אחזקת מטוסים בבעלות רק עבור חודשים עמוסים בודדים היא עסק יקר. טיסות שכר וחכירת ACMI עשויות לגשר על חלק מהביקוש העונתי ועל עיכובים באספקה, אך הן אינן תחליף להרחבת נמלי התעופה וצי הבסיס. אי-ודאות נוספת נובעת גם ממועד השגת היעד: מקורות רשמיים במצרים מציינים את השנים 2028, 2030 ו-2031, ולכן לא ניתן עדיין לתכנן את קצב ההשקעות הנדרש לפי תרחיש חד-משמעי אחד.

שאלות ותשובות: תיירות ותעופה במצרים

כמה תיירים ביקרו במצרים בשנת 2025?

כמעט 19 מיליון תיירים זרים, כ-21% יותר מאשר בשנת 2024.

כיצד צומחת התיירות בשנת 2026?

בארבעת החודשים הראשונים עלתה התנועה ב-7% ל-6.1 מיליון איש. בסיכום המחצית הראשונה דיווחו הרשויות על צמיחה של כ-4%.

כמה תיירים שואפת מצרים לקבל מדי שנה?

יעד המטרה עומד על 30 מיליון תיירים זרים בשנה.

מתי מתכננת מצרים להגיע ל-30 מיליון תיירים?

במסמכים הרשמיים מצוינים מועדים שונים. האסטרטגיה הלאומית לתיירות בת-קיימא שעודכנה באוגוסט 2026 נוקבת בשנת 2028, בעוד שפרסומים ממשלתיים אחרים מציינים את 2030 או 2031.

מהיכן מגיעים מרבית התיירים?

אירופה נותרה השוק הגדול ביותר. בשנת 2024 היוו התיירים האירופאים כ-65% מסך הכניסות הזרות.

בכמה גדלו טיסות השכר?

בשנת 2025 גדל מספר טיסות השכר התיירותיות למצרים ב-32%.

כמה מטוסים יש ל-EgyptAir?

ביוני 2026 דיבר שר התעופה האזרחית על 72 מטוסים ועל יעד להגדלת הצי לכ-125.

אילו מטוסים מקבלת EgyptAir?

התוכנית כוללת 16 מטוסי Airbus A350-900 ו-18 מטוסי Boeing 737-8. המטוסים הראשונים משני הדגמים כבר נקלטו בצי במהלך שנת 2026.

בכמה יגדל הצי של Air Cairo?

הממשלה דיווחה על תוכניות להגדיל את הצי מכ-41 לכ-82 מטוסים בתוך ארבע שנים.

מה זה ACMI?

זוהי חכירת מטוס הכוללת צוות, תחזוקה וביטוח (Aircraft, Crew, Maintenance, Insurance). היא מאפשרת להגדיל זמנית את כושר הקיבול וההובלה.

כמה נוסעים משרת נמל התעופה של קהיר?

בשנת 2025 עברו דרכו 31.29 מיליון נוסעים. לאחר הקמת טרמינל 4, הקיבולת השנתית המתוכננת של הנמל כולו צפויה לעלות לכ-70 מיליון.

מצרים תעביר לפרלמנט חוק להסדרת היזמים

מוסטפא מדבולי הודיע על הכנת מנגנון חקיקה ייעודי ב-3 בספטמבר, בתום ישיבת הממשלה. לדבריו, הממשלה השלימה את מיפוי הפרויקטים שהוקפאו או נקלעו לקשיים, ובוחנת פתרונות אפשריים עבור כל אחד מהם.

ראש הממשלה הדגיש כי המדינה מתכוונת לחזק את הרגולציה בשוק, תוך שמירה על התנאים להמשך התפתחותו. הוא הזהיר מפורשות מפני הערכת המגזר כולו על סמך מספר מצומצם של מקרים בעייתיים: להערכתו, מדובר בכארבעה או חמישה מקרים בלבד בתוך שוק גדול בהרבה. אתר Ahram Online דיווח אף הוא כי הצעת החוק צפויה להיות מוצגת בפני בית הנבחרים ״בהקדם האפשרי״.

נכון ל-4 בספטמבר 2026, נוסח החוק העתידי טרם פורסם באופן רשמי. לפיכך, לא ניתן לקבוע בוודאות אם הוא יכלול דרישה להון עצמי מינימלי ספציפי ליזמים, חשבונות ליווי ייעודיים לכל פרויקט, פיצוי אחיד לרוכשים בגין עיכובים או צעדים נוספים הנידונים בענף.

הוראה לבצע ביקורת פרויקטים ברחבי המדינה כולה

הידוק הפיקוח החל עוד לפני הצהרת הממשלה בספטמבר. ב-10 באוגוסט הורה הנשיא עבד אל-פתאח א-סיסי על הקמת ועדה לבדיקת פרויקטים בבנייה בכל המחוזות.

תפקיד הוועדה לפקח על עמידה בלוחות זמנים למסירת נדל״ן, קיום חוזים מול רוכשים והשלמת התשתיות, כאשר המפרים צפויים לעמוד לדין. לשכת הנשיאות מסרה עוד כי תוצאות הבדיקות יוצגו באופן שוטף בפני ראש המדינה.

כך, יוזמת החקיקה החדשה גובשה לאחר שהתקבלה ההחלטה לעבור מטיפול בתלונות בודדות לבדיקה מערכתית ומקיפה של הפרויקטים.

ארגון יזמים אחיד מתגבש עבור השוק

אחד המרכיבים המרכזיים ברפורמה נדון בממשלה ב-5 באוגוסט. הקבינט בחן הצעה להצעת חוק להקמת פדרציית יזמי הנדל״ן של מצרים.

הרשויות מעוניינות להקים מנגנון מקצועי אחיד לענף, שיגן בעת ובעונה אחת על האינטרסים של המדינה, החברות והרוכשים. עוד במאי הנחה מדבולי להקים מאגר נתונים מקיף של השוק, שיסייע בזיהוי יזמים שאינם פועלים כשורה ויגביר את השקיפות בענף. שירות המידע הממשלתי קושר עבודה זו לרפורמה רחבה יותר בניהול שוק הנדל״ן.

בשלב זה טרם ברור אם הצעת החוק מאוגוסט בעניין הפדרציה תהווה את הבסיס לחוק שעליו דיבר מדבולי בספטמבר, או שמא הממשלה תאחד מספר יוזמות יחדיו. הדבר יתבהר סופית לאחר פרסום הנוסח המלא.

הסיכון העיקרי מרוכז במכירות טרם השלמת הבנייה

עבור מצרים, פרויקטים שבהם דירות ושטחים מסחריים נמכרים זמן רב לפני מסירתם הם בעלי חשיבות רבה במיוחד. הרוכשים משלמים מקדמה ולאחר מכן מעבירים תשלומים לפי לוח זמנים הנפרס על פני מספר שנים.

מודל זה מאפשר ליזם לממן חלקית את הבנייה באמצעות תקבולים מהלקוחות. הוא פועל ביציבות כל עוד המכירות מייצרות תזרים מזומנים מספק, וההוצאות בפועל אינן חורגות משמעותית מהתקציב המקורי.

לאחר השינוי החד בשער הלירה המצרית והעלייה במחירי חומרי הגלם, נקודות התורפה של שיטה זו הפכו בולטות יותר. חברות נדרשות לשלם עבור קרקע, קבלנים, חומרים ומערכות הנדסיות כבר כיום, בעוד שחלק ניכר מהכספים לפי חוזי הרכישה יתקבל במועד מאוחר יותר.

יועצי שוק מצביעים גם על הסיכון שבו מכירות חדשות מכסות בפועל גירעונות כספיים בפרויקטים מוקדמים יותר. במקרה של האטה במכירות, מודל כזה מייצר במהירות בור תזרימי. העיתון Daily News Egypt מציין אף הוא בעיות של ניהול פיננסי, התרחבות-יתר של חברות מסוימות ואי-התאמה בין מועדי קבלת הכספים מהרוכשים לבין מועדי ההוצאות ההכרחיות.

חשבונות ליווי מוגנים נותרים כרגע בגדר הצעה

אחת האפשרויות הבולטות ברפורמה היא הנהגת חשבונות בנק נפרדים לפרויקטים הנמכרים על הנייר בשלבי הבנייה.

חבר הפרלמנט אחמד פאיד הציע לחייב כל יזם לפתוח חשבון כזה לכל פרויקט. תשלומי הרוכשים יופקדו אך ורק בחשבון זה, והכספים ישוחררו ליזם בהתאם להתקדמות מוכחת של עבודות הבנייה.

ההצעה כוללת מעורבות של יועצים הנדסיים בלתי תלויים והקמת מערכת דיגיטלית המקשרת בין משרד הבינוי והשיכון, הבנק המרכזי, הבנקים המסחריים ורשות הקהילות העירוניות החדשות. לעת עתה מדובר ביוזמה פרלמנטרית בלבד, ולא בדרישה מחייבת או בסעיף מאושר בחוק העתידי.

מבחינת הרוכש, מנגנון כזה יפחית את הסיכון שכספים ששולמו עבור מתחם אחד ישמשו למימון פרויקט אחר, לרכישת קרקע חדשה או לכיסוי התחייבויות אחרות של החברה.

במצרים כבר קיימים צעדים למקרי עיכוב ממושך

ההגנה המשפטית על הרוכשים אינה מתחילה רק עם הצעת החוק החדשה. בענף כבר חלה החלטת ראש הממשלה מס׳ 2184 משנת 2022, המסדירה את השלכות העיכובים בתנאים מסוימים.

כפי שעולה מהסברי גורמים בשוק, המסמך קובע תקופת חסד של 12 חודשים ממועד המסירה החוזי. במידה שהעיכוב נמשך, מופעלים מנגנונים לדחיית תשלומים, ועיכוב של מעל 24 חודשים — בהתקיים התנאים שנקבעו — עשוי להעניק לרוכש אפשרות לבחור בין המשך החוזה עם פריסת תשלומים מעודכנת לבין קבלת החזר כספי. הזכויות הספציפיות תלויות בחוזה ובתחולת ההחלטה על הפרויקט.

החוק החדש עשוי לשנות או להשלים את ההסדר הקיים, אולם תוכנו המדויק עדיין אינו ידוע.

הפרסום של פרויקטים בערים החדשות כבר הוגבל

חלק מהרפורמות נכנסו לתוקף עוד לפני אישור החוק החדש.

ב-15 ביולי הטילה המועצה העליונה להסדרת התקשורת דרישות חדשות לפרסום קרקעות, נדל״ן ופרויקטים באזורים הנמצאים בסמכות רשות הקהילות העירוניות החדשות. כלי התקשורת אינם רשאים לפרסם חומרים אלה ללא אימות היתר או אישור מטעם הרשות, הגורם העירוני הרלוונטי או גוף מוסמך אחר.

כלל זה מכוון בראש ובראשונה לשלבים המוקדמים של העסקה, שבהם פרויקט משווק ומפורסם באינטנסיביות אף על פי שבנייתו עשויה להיות רחוקה מסיום.

עבור רוכשים זרים, בדיקה כזו חשובה במיוחד בבירת המנהל החדשה, בקהיר החדשה, באל-עלמיין החדשה ובאזורי פיתוח נוספים, שבהם חלק ניכר מההיצע נמכר בחוזים עם מועד מסירה עתידי.

מכירות היזמים הגדולים ירדו בתחילת השנה

הכללים החדשים נידונים בתקופה שבה השוק כבר החל לעבור מצמיחה מואצת לשלב מורכב יותר.

לפי נתוני The Board Consulting, המצוטטים ב-Al-Ahram Weekly, עשרת יזמי הנדל״ן הגדולים במצרים חתמו ברבעון הראשון של שנת 2026 על חוזים בשווי כולל של כ-271 מיליארד לירות מצריות, לעומת 290 מיליארד בתקופה המקבילה אשתקד — ירידה של 6.5%. מספר יחידות הדיור שנמכרו ירד בכ-15%, ל-15.5 אלף יחידות.

בשוק המתאפיין בפריסת תשלומים ארוכה, אין לראות במכירות חוזיות כספים שכבר התקבלו בפועל אצל היזם. חברה יכולה לחתום כיום על חוזה בשווי מיליוני לירות, אך לקבל חלק ניכר מסכום זה רק בעוד חמש, שמונה או עשר שנים.

בתקופות של אינפלציה גבוהה, הדבר מגביר את הסיכון: ההוצאות על יתרת עבודות הבנייה עלולות לעלות בקצב מהיר בהרבה מתקבולי התשלומים לפי חוזים שנחתמו לפני מספר שנים.

פריסות תשלומים ארוכות נותרות מרכיב מרכזי בשוק

לוחות תשלומים ארוכי טווח נמצאים בשימוש נרחב במצרים בהשוואה למשכנתאות בנקאיות מסורתיות. חברות בנייה מתחרות ביניהן לא רק על מחיר מ״ר, אלא גם על גובה המקדמה ומשך תקופת התשלומים.

עסקאות מסוימות מדגימות עד כמה אופק התשלום עשוי להיות ארוך. ביולי סיכמו הבנק הלאומי של מצרים וחברת Ramtan Developments על מכירת דירות מוכנות בבירת המנהל החדשה בפריסת תשלומים של עד עשר שנים. במקרה זה מדובר בדירות שכבר נבנו, אך עצם תקופת ההחזר ממחישה היטב את חשיבות פריסת התשלומים לשוק המצרי.

עבור נכס בשלבי בנייה, האתגר הפיננסי מורכב עוד יותר: היזם נדרש להשלים את בניית הנכס זמן רב לפני שיקבל מהרוכש את התשלום האחרון.

יזמים קטנים רגישים במיוחד לדרישות החדשות

הידוק הפיקוח הפיננסי עשוי להשפיע בעוצמה רבה יותר על חברות קטנות ובינוניות. הפרויקטים שלהן תלויים לעיתים קרובות בהון עצמי מוגבל ובמכירות שוטפות, בעוד שלקבוצות הגדולות יש מקורות מימון מגוונים יותר ותיק נכסים רחב.

משרד הבינוי והשיכון כבר בוחן מנגנוני סיוע לפרויקטים שנתקלו בעיכובים. סגן השר ווליד עבאס ציין כי חברות קטנות, הנשענות בעיקר על מימון עצמי, רגישות במיוחד ללחצים פיננסיים. מטרת הרשויות בטיפול בפרויקטים שנעצרו אינה רק הפקעת קרקעות, אלא מציאת דרכים להשלמת הבנייה.

עבור הרוכש מדובר בעניין מהותי: סנקציה נגד חברה אינה מבטיחה כשלעצמה את קבלת הדירה שעבורה שילם. לעיתים ארגון מחדש או הכנסת משקיע חדש עשויים להניב ללקוחות תוצאה טובה יותר מעצירת הפרויקט לחלוטין.

ענף הבנייה ממשיך להוות חלק מרכזי בכלכלת מצרים

הממשלה מנסה להסדיר את תחום היזמות מבלי לפגוע בענף בעל חשיבות כה מכרעת לכלכלה כולה.

לפי נתונים רשמיים של משרד התכנון, הפיתוח הכלכלי ושיתוף הפעולה הבינלאומי, הערך המוסף הגולמי של ענף הבנייה במחירים שוטפים ברבעון הראשון של 2026 עמד על כ-547.8 מיליארד לירות מצריות, לעומת 520.9 מיליארד בתקופה המקבילה אשתקד — צמיחה נומינלית של כ-5.2%.

תחום הנדל״ן קשור גם לייצור חומרי בניין, תחבורה, שירותים בנקאיים, ניהול נכסים ופיתוח ערים חדשות.

עבור האוכלוסייה, רכישת דיור בתקופות של אינפלציה גבוהה ושחיקת הלירה שימשה במקביל אמצעי לשמירה על ערך ההון. הדבר תמך בביקושים, אך אפשר למחירים לעלות במהירות גם כאשר נגישות הדיור עבור רוכשים בעלי הכנסה ממוצעת נשחקה.

החוק החדש עשוי לשנות את כללי המכירה של דירות על הנייר

הסוגיה המהותית ביותר אינה רישום היזמים כשלעצמו, אלא אופן ניהול כספי הרוכשים.

אם החוק העתידי יקבע דרישות לאיתנות פיננסית של חברות, ניהול חשבונות נפרד לכל פרויקט, שקיפות לגבי קצב הבנייה ופיקוח על השימוש בתשלומים, הוא עשוי לשנות באופן דרמטי את מודל המכירות על הנייר.

כללים נוקשים יותר עשויים לייקר את הוצאות היזמים ולצמצם את מספר השחקנים הקטנים שאינם מחזיקים בהון מספק. מנגד, הרוכשים ייהנו מרמת הגנה גבוהה יותר מפני פרויקטים שיוצאים לדרך ללא מימון נאות.

בשלב זה לא ניתן לראות בצעדים אלה צעדים מאושרים סופית. מבין הפעולות המאומתות ניתן למנות את הכנת החוק, העבודה על הקמת האיגוד המקצועי, הקמת מאגר נתוני השוק, ביקורת הפרויקטים הפעילים והכללים החדשים לפרסום.

כפי שמציינים מומחי International Investment, הסיכון העיקרי בשוק המצרי אינו טמון בעצם השימוש בפריסת תשלומים ארוכה, אלא בפער שבין התחייבויות היזם לבין המימון הריאלי של הבנייה. אם החוק החדש יחייב חברות להתאים את היקף המכירות להונן העצמי, לקצב ההתקדמות בפועל ולאמצעים הזמינים שברשותן, ההגנה על הרוכשים תתחזק. אם הרפורמה תסתכם רק בהקמת מרשם או פדרציה ללא פיקוח על תזרימי המזומנים של פרויקטים ספציפיים, הבעיה המרכזית תישאר בעינה. עד לפרסום החוק, על המשקיעים לא להתייחס לחשבונות הליווי הייעודיים, להון המינימלי או לפיצויים האחידים כאל דרישות שכבר נכנסו לתוקף.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: החוק החדש להסדרת הנדל״ן במצרים

האם החוק החדש להסדרת יזמים במצרים כבר אושר?

לא. ב-3 בספטמבר 2026 הודיע ראש הממשלה על הכנת החוק ועל כוונתו להגישו בקרוב לבית הנבחרים. הנוסח הסופי טרם פורסם.

מדוע מצרים משנה את הרגולציה בענף הנדל״ן?

הרשויות מעוניינות להגביר את השקיפות בשוק, לוודא את יכולתם הפיננסית והטכנית של יזמים להשלים פרויקטים, ולחזק את ההגנה על הרוכשים בעקבות עיכובים שנרשמו במספר מתחמים.

כמה פרויקטים בעייתיים אותרו על ידי הממשלה?

מוסטפא מדבולי דיבר על כארבעה או חמישה מקרים בלבד והדגיש כי אין בהם כדי להעיד על משבר בשוק הנדל״ן כולו.

מהי פדרציית יזמי הנדל״ן של מצרים?

זהו ארגון מקצועי מוצע לענף. הממשלה דנה בהצעת חוק מתאימה באוגוסט 2026. סמכויותיה המדויקות של הפדרציה יתבררו לאחר פרסום המסמך הסופי.

האם הונהגו במצרים חשבונות ליווי ייעודיים חובה עבור דירות מקבלן?

לא. פתיחת חשבון ייעודי נפרד לכל פרויקט הוצעה על ידי חבר הפרלמנט אחמד פאיד, אך טרם נקבעה כדרישה מחייבת בחוק ברמה הלאומית.

כיצד אמור לפעול חשבון ליווי ייעודי לפרויקט?

ההצעה היא שכל תשלומי הרוכשים יופקדו בו, והיזם יורשה למשוך כספים אך ורק בהתאם להתקדמות מאומתת בבנייה.

אילו צעדים כבר יישמו הרשויות בשוק?

בין היתר, הוחמרו הדרישות לפרסום פרויקטים בערים החדשות. כלי התקשורת מחויבים לוודא קיומם של אישורים מתאימים בטרם פרסום נדל״ן בשטחי רשות הקהילות העירוניות החדשות.

מדוע פרויקטים במצרים מתעכבים?

הסיבות מגוונות: התייקרות עלויות הבנייה, פערי תזרים מזומנים, תלות במכירות חדשות, כשלי ניהול, עיכובים בתכנון ובקבלת היתרים, ובעיות מול קבלני ביצוע ומערכות תשתית.

מה על משקיע זר לבדוק לפני רכישה?

יש לוודא את זכויות המוכר בקרקע, היתרי הבנייה של הפרויקט, מעמדו הרשמי של היזם, מועדי הבנייה והמסירה, לוח התשלומים, סעיפי הפיצוי בגין איחור ותנאי ביטול העסקה או העברת החוזה.

האם החוק החדש יהפוך את רכישת הנדל״ן לבטוחה יותר?

פוטנציאלית כן, אולם ניתן יהיה להעריך את רמת ההגנה בפועל רק לאחר פרסום נוסח החוק הסופי והתקנות הנלוות.

טופ-10 המדינות המאושרות ביותר בעולם

המדינות הסקנדינביות שומרות שוב על ההובלה. פינלנד נשארת במקום הראשון זו השנה התשיעית ברציפות, במקום השני והשלישי מדורגות איסלנד ודנמרק, ואילו שוודיה ונורווגיה תופסות את המקומות החמישי והשישי בהתאמה.

לעומת זאת, במערב אירופה המצב פחות טוב, וכמעט כל המדינות מחלק זה של היבשת מאבדות ממעמדן בדירוג, אם כי הולנד, לוקסמבורג ושווייץ עדיין נשארות בעשירייה הראשונה של מדד האושר.

הסנסציה הגדולה של השנה היא קוסטה ריקה. בשנה שעברה היא הייתה למדינה הראשונה מאמריקה הלטינית שנכנסה לעשיריית המובילות, וכעת היא כבר זינקה למקום הרביעי בעולם.

ראוי לציין גם את שמירת מעמדה המוביל של ישראל, למרות המלחמות המטלטלות את האזור זו השנה השלישית.

באופן כללי, עשר המדינות המאושרות ביותר בעולם הן:

1. פינלנד

2. איסלנד

3. דנמרק

4. קוסטה ריקה

5. שוודיה

6. נורווגיה

7. הולנד

8. ישראל

9. לוקסמבורג

10. שווייץ

כפי שכבר צוין, פינלנד שומרת על הובלה מוחלטת באירופה, קוסטה ריקה – במרכז אמריקה, וישראל – במזרח התיכון.

באוסטרליה ואוקיאניה המדינה המאושרת ביותר היא ניו זילנד, המדורגת במקום ה-11 במדד העולמי, בצפון אמריקה – מקסיקו (מקום 12), בדרום-מזרח אסיה – טייוואן (26) וסינגפור (36), בדרום אמריקה – אורוגוואי (31), במרכז אסיה – קזחסטן (33), באפריקה – מאוריציוס (73), וביבשת עצמה – לוב (81).

במרחב הפוסט-סובייטי, המאושרות ביותר באופן מסורתי הן המדינות הבלטיות החברות באיחוד האירופי, כאשר המיקום הגבוה ביותר שייך לליטא (28). מבין מדינות ברית המועצות לשעבר שאינן חברות באיחוד האירופי, קזחסטן מדורגת במקום הגבוה ביותר – כמדינה המאושרת ביותר במרכז אסיה.

אושר עולמי 2025: באילו מדינות אנשים הכי מרוצים מחייהם

טופ-10 המדינות האומללות ביותר בעולם

בקצה השני של הדירוג נמצאות מדינות המתמודדות עם סכסוכים, עוני וחוסר יציבות פוליטית.

אפגניסטן נותרה מזה שנים רבות המדינה בעלת רמת שביעות הרצון הנמוכה ביותר מהחיים. עשר המדינות האומללות ביותר מורכבות ממדינות אפריקאיות (טנזניה, מצרים, הרפובליקה הדמוקרטית של קונגו, בוטסואנה, זימבבואה, מלאווי וסיירה לאון), וכן שתי מדינות מזרח-תיכוניות – לבנון ותימן.

עשר המדינות בעלות רמת האושר הנמוכה ביותר הן:

1. אפגניסטן

2. סיירה לאון

3. מלאווי

4. זימבבואה

5. בוטסואנה

6. תימן

7. לבנון

8. הרפובליקה הדמוקרטית של קונגו

9. מצרים

10. טנזניה

מלבד אפגניסטן הסוגרת את הדירוגים בעקביות זה שנים (המדינה האומללה ביותר במרכז אסיה), רמת האושר נמצאת בתחתית גם בסיירה לאון (המדינה האומללה ביותר באפריקה) ובתימן (במזרח התיכון).

בדרום-מזרח אסיה הדירוג הנמוך ביותר שייך למיאנמר. אוקראינה היא המדינה האומללה ביותר לא רק מבין המדינות הפוסט-סובייטיות, אלא באירופה כולה, ונצואלה – בדרום אמריקה, טרינידד וטובגו – במרכז אמריקה, וקנדה (!) – בצפון אמריקה.

עורכי הדירוג לא חישבו את רמת האושר עבור מדינות איים רבות באוסטרליה ואוקיאניה.

המדינות המאושרות ביותר בעולם לשנת 2024

מגמות גלובליות

בין אזורי העולם, מדדי האושר צומחים בקצב המהיר ביותר במרכז ומזרח אירופה – מדינות הגוש הסוציאליסטי לשעבר. צ׳כיה, סלובניה וקוסובו כבר נכללות בעשרים המובילות בעולם.

גם אמריקה הלטינית נמצאת בעלייה. מלבד קוסטה ריקה, שזינקה לצמרת, מקסיקו ממוקמת בעשרייה השנייה (מקום 12), ובליז (27) מציגה עלייה בשנים האחרונות.

המערב מאבד עמדות. ארה״ב, קנדה, אוסטרליה ושורה של מדינות אירופיות, אשר לפני 10-15 שנה היו בפסגה ואף הקדימו את צפון אירופה, מציגות כיום ירידה ברמת האושר.

הצעירים כבר אינם מאושרים

הנתון המדאיג ביותר הוא הירידה החדה ביותר ברמת האושר שנרשמת בקרב צעירים, בייחוד במדינות דוברות אנגלית. מגמה זו צוברת תאוצה כבר כמעט דור שלם – ב-20 השנים האחרונות.

הסיבה לכך נעוצה, בין היתר, בהשפעת הסביבה הדיגיטלית. הרשתות החברתיות משנות את תפיסת החיים לרעה. המחקר מראה: שימוש פעיל ברשתות חברתיות קשור לירידה בשביעות הרצון מהחיים, במיוחד בקרב דור ה-Z.

סיבה נוספת היא היחלשות הקשרים החברתיים, וכתוצאה מכך – ירידה באמון במוסדות ובבני אדם, במיוחד במדינות המערב, מה שמשפיע ישירות על רמת האושר.

ארצות הברית אינה נכללת בטופ-20 של המדינות המאושרות ביותר זו השנה הרביעית ברציפות, וקנדה אינה נמנית עם עשרים הראשונות כבר שנים רבות.

העולם הופך למאושר יותר, אך לא עבור כולם

באופן כללי נשמרת מגמה חיובית: מספר המדינות ששיפרו את מדדיהן כפול כמעט ממספר המדינות שמצבן הורע.

עם זאת, התמונה הגלובלית הופכת למורכבת יותר. המובילות הוותיקות מאבדות בהדרגה את יתרונן, אזורים חדשים פורצים קדימה, ורמת האושר תלויה יותר ויותר לא רק בכלכלה, אלא גם באיכות הקשרים החברתיים, באמון ובסביבה הדיגיטלית.

כסף עדיין חשוב, אך הגורם המכריע הופך להיות מידת התמיכה, הביטחון והחיבור לחברה שחשים האנשים, מסכמים המומחים של International Investment.

המדינות המאושרות ביותר לשנת 2023