בעלי נכסים מחפשים יותר דירות להשכרה

מקרב משתמשי Vuokraovi המחפשים דירה להשכרה, 28% מתגוררים כיום בדירה או בבית בבעלותם. לפני שנתיים עמד שיעורם על 23% בלבד.

במקביל נרשמה עלייה ניכרת בפעילות בפלטפורמה עצמה. בינואר-יולי 2026 עלה מספר פעולות החיפוש ב-Vuokraovi.com ב-45%. בחברת SATO, אחת מבעלות הדיור להשכרה הגדולות בפינלנד, מספר השוכרים הפוטנציאליים שהגיעו לסיורים בדירות באותה תקופה גדל ב-8% בהשוואה לשנה הקודמת.

אין להשליך נתונים אלה על כלל אוכלוסיית פינלנד. המחקר נערך בין ה-15 במאי ל-4 ביוני כסקר מקוון בקרב מבקרי Vuokraovi.com. השתתפו בו 1,441 איש שהוזמנו באופן אקראי מבין גולשי האתר. לצורך השוואה נעשה שימוש במחקר דומה משנת 2024. נתונים על העדפות השוכרים נאספו בנוסף על פי שאילתות החיפוש ב-Vuokraovi וצפיות בנכסי SATO בין ינואר ליולי.

Alma Media מייחסת את שינוי ההתנהגות לעלייה בעניין במודל מגורים גמיש יותר, אך תוצאות המחקר מתארות בראש ובראשונה את קהל היעד של שירותי ההשכרה, ולא את כלל שוק המגורים במדינה.

מחירי הדיור בפינלנד ממשיכים לרדת

העלייה בעניין בשכירות לוותה בירידה נוספת במחירים בשוק היד שנייה. ביולי 2026 ירדו מחירי הדירות והבתים הישנים בחברות הדיור ב-3,4% בממוצע בהשוואה לשנה הקודמת וב-0,3% בהשוואה לחודש יוני.

בשש הערים הגדולות עמדה הירידה על 3,9%, ומחוצה להן על 2,5%. באזור הלסינקי רבתי נרשמה ירידה של 3,6% במחירי הדיור לעומת השנה הקודמת, ו-1% לעומת החודש הקודם.

הירידות החדות ביותר בקרב הערים הגדולות נרשמו בטורקו (6,4%- בשנה) ובוונטה (6,2%-). בכלל המדינה ירדו מחירי הדירות בבתי דירות ב-4,4%, ומחירי בתי הטור ב-1%.

גם היקף העסקאות ירד. ביולי נמכרו באמצעות סוכנויות נדל״ן 9,5% פחות דירות ובתי טור מיד שנייה בהשוואה לשנה הקודמת.

ירידת המחירים משפיעה על הרוכשים הפוטנציאליים בשני אופנים מנוגדים. דירות זולות יותר מקלות על הכניסה לשוק, אך הירידה המתמשכת גורמת לחלק ממשקי הבית לדחות את הרכישה מחשש לירידת ערך נוספת של הנכס.

הסטטיסטיקה הרשמית מראה גם כי מגורים בשכירות נפוצים במיוחד בקרב צעירים. בסוף שנת 2024 התגוררו בשכירות 1,03 מיליון משקי בית, כ-10 אלף יותר מאשר שנה קודם לכן. בדירות ובבתים בבעלותם חיו כ-3,7 מיליון איש, ובשכירות כ-1,6 מיליון. בקרב משקי בית שבהם גיל המבוגר ביותר היה מתחת לגיל 30, שיעור השוכרים הגיע ל-83%. בקבוצת הגיל 30–59 הוא עמד על 36%, ובקרב בני 60 ומעלה על 21%. במהלך עשור עלה שיעור משקי הבית השוכרים בחמש נקודות אחוז, לפי נתוני Statistics Finland.

שכר הדירה כמעט ואינו מתייקר

למרות העלייה בפעילות החיפוש, מחירי השכירות הפרטית נותרים כמעט ללא שינוי. ברבעון השני של 2026 עלה שכר הדירה בפינלנד ב-0,1% בלבד בהשוואה לשנה הקודמת.

בהלסינקי רבתי ירדו מחירי השכירות ב-0,3%, בעוד שביתר אזורי המדינה נרשמה עלייה ממוצעת של 0,4%. בוונטה ירדו המחירים ב-1,2%, בקראווה ב-1,6%, ובפורבו ב-1,9%.

העלייה הבולטת ביותר בקרב הערים שנכללו בסטטיסטיקה נרשמה ברובניימי (2%). בואסה עלה שכר הדירה ב-1,3%, וביואנסו ב-1,1%.

דירות חדר בשוק החופשי בהלסינקי רבתי הוזלו ב-0,2% בהשוואה לשנה הקודמת. מחוץ לאזור הבירה, לעומת זאת, הן התייקרו ב-0,6%.

במגזר המסובסד הממשלתי הייתה המגמה שונה: המחירים עלו ב-2% בהלסינקי רבתי וב-1,7% בשאר האזורים.

עבור השוכר המשמעות היא שהזינוק בחיפושים עדיין לא גרם לעלייה חדה בהוצאות המגורים. ההיצע בשוק נותר מספק כדי לבלום את עליות המחירים בערים רבות.

המשכנתאות שוב התייקרו

הלוואות המשכנתה זולות באופן משמעותי משיאי השנים 2023–2024, אך בשנת 2026 החלה עלות ההלוואות החדשות לעלות שוב.

ביולי הגיעה הריבית הממוצעת על משכנתאות חדשות ל-3,28%, לעומת 2,74% שנה קודם לכן. בינואר 2026 עמד הנתון על 2,84%, כך שהעלייה לאורך השנה הייתה מורגשת.

היקף המשכנתאות החדשות ביולי עמד על כ-1,2 מיליארד אירו, נתון הנמוך ב-6% בהשוואה ליולי 2025 וב-15% מתחת להיקף המקובל בחודש זה.

במקביל מתארכות תקופות ההחזר. תקופת הפירעון הממוצעת להלוואת דיור חדשה התקרבה ל-25 שנה והגיעה לשיא של כל הזמנים בנתונים אלה. בהלוואות למגורים בבעלות עצמית היא הגיעה ל-25 שנה ושלושה חודשים, לעומת 23 שנה ועשרה חודשים במאי.

יותר מ-16% מההלוואות החדשות לדיור בבעלות עצמית ניתנו ביולי לתקופה של מעל 30 שנה, לעומת 6% בלבד במאי. תקופת ההחזר הנפוצה ביותר הייתה 24–25 שנה (30% מההלוואות).

השינוי התרחש לאחר שבתחילת יוני הוגדלה תקופת הפירעון המקסימלית המותרת למשכנתה מ-30 ל-40 שנה. בנק פינלנד מציין כי תקופת ההלוואה הממוצעת התארכה מתחילת 2026 ביותר משנתיים.

הלוואה ארוכה יותר מקטינה את התשלום החודשי, אך מאריכה את תקופת שירות החוב ומגדילה, בכל שאר התנאים השווים, את סך הריבית המשולמת.

בערים הגדולות השכירות הפכה מזמן למודל מקובל

תוצאות הסקר אינן מעידות על נטישה המונית של בעלות על דירות בקרב הפינים. מרבית האוכלוסייה ממשיכה להתגורר בדירות ובבתים שבבעלותה.

עם זאת, מבנה השוק משתנה בהדרגה. יותר ממחצית מכלל משקי הבית השוכרים מרוכזים כיום בעשר הערים הגדולות במדינה. השכירות נפוצה במיוחד בקרב צעירים ואנשים המתגוררים לבדם.

מצב זה הופך את השכירות לא רק למודל זמני עד לרכישת דירה, אלא לדפוס מגורים ארוך טווח עבור חלק מתושבי הערים, במיוחד עבור אלה המעריכים גמישות למעבר מהיר, היעדר חוב משכנתה והימנעות מסיכון של תנודות במחירי הנדל״ן.

בתנאים הנוכחיים הפער הזה ברור יותר. הרוכש מקבל הזדמנות לקנות נכס במחיר נמוך יותר מבעבר, אך נושא בסיכון של המשך ירידת ערך. השוכר אמנם אינו צובר הון עצמי בנכס, אך נהנה מהיכולת להחליף דירה ללא צורך במכירת נכס קודם ואינו מושפע משינויי הריבית.

בהלסינקי מחפשים נוף לים, בטמפרה — דירות משופצות

מחיר ומיקום ממשיכים להוות את השיקולים העיקריים בבחירת דירה להשכרה, אך ההעדפות משתנות בין הערים.

בהלסינקי בולטים חיפושים לדירות עם נוף לים ואמבטיה. בטמפרה מחפשים יותר דירות משופצות. בטורקו ישנו דגש רב על שכונות ספציפיות, בהן Herttuankulma, Portsa, Satama ו-Kauppatori.

תחבורה מהווה אף היא גורם מכריע. עניין בקרבה לרכבת ולנתיבי תחבורה מסילתית מורגש במיוחד בהלסינקי ובטמפרה.

הבדלים קיימים גם בין קבוצות גיל. משתמשים מתחת לגיל 30 שמים דגש רב יותר על מצב המטבח וחדר הרחצה. עבור בני 60 ומעלה, נוכחות מעלית ומרפסת חשובה באופן משמעותי.

לפיכך, העלייה בעניין בשכירות אינה מתחלקת באופן שווה בין כלל הנכסים. עבור בעלי דירות, מיקום הנכס, מצב הבניין ומאפייני הדירה הופכים לקריטיים כאשר ההיצע בשוק רחב.

מרבית השוכרים מעדיפים חוזים דיגיטליים

גם תהליך השכרת הדירות עובר בהדרגה לדיגיטל. 63% מהנשאלים מעדיפים לחתום על חוזה שכירות באופן אלקטרוני, לעומת 27% שמעדיפים חתימה פנים אל פנים.

כ-33% מעדיפים ליצור קשר עם המשכיר בטלפון או בפגישה אישית, ו-24% היו מעוניינים לדווח באופן זה על תקלות בדירה.

הנכונות הגבוהה ביותר לשימוש בשירותים דיגיטליים נמצאה דווקא בקרב בני 40–49, ולא בקרב צעירים מתחת לגיל 30. עם העלייה בגיל גובר הצורך בשירות אישי.

עבור חברות ניהול ומשכירים גדולים, איכות השירות הופכת לחלק מרכזי בתחרות על הדייר. כאשר המבחר רחב, לא רק גובה שכר הדירה והמיקום קובעים, אלא גם מהירות הטיפול בתקלות, נוחות התקשורת ופתרון בעיות שוטפות.

ההחלטה בין שכירות לקנייה הפכה למורכבת יותר

שוק הדיור בפינלנד מספק כיום איתותים סותרים. ירידת מחירי היד שנייה הופכת את הרכישה לנגישה יותר, אך במקביל גורמת לרוכשים לנקוט משנה זהירות לגבי השקעות לטווח ארוך.

מחירי השכירות הפרטית כמעט ואינם עולים, ובאזור הבירה אף נרשמה ירידה קלה. לצד זאת, הריביות על המשכנתאות גבוהות מאלו של השנה שעברה, והבנקים מעניקים יותר הלוואות לתקופות של מעל 30 שנה.

לפיכך, השוואה בין שכירות לרכישה על בסיס גובה התשלום החודשי בלבד אינה מספקת. על הרוכש לקחת בחשבון את ההון העצמי, מיסוי, הוצאות נלוות לעסקה, ריביות, תקופת ההחזקה ושינויי ערך עתידיים. עבור השוכר המשמעות היא גובה שכר הדירה, קצב העלייה העתידי שלו והיעדר הון שנצבר בנכס.

כפי שמציינים מומחי International Investment, העלייה בשיעור בעלי הדירות שמחפשים דירה להשכרה היא איתות מעניין, אך אין לראות בנתון של 28% עדות לנטישה המונית של בעלות על נכסים בפינלנד. הסקר נערך בקרב מבקרי פלטפורמת שכירות ייעודית, ולכן פונה מראש לאנשים שכבר בוחנים אפשרות זו. החשיבות האמיתית טמונה בשילוב של כמה מדדי שוק: מחירי המכירה ממשיכים לרדת, מחירי השכירות הפרטית כמעט קפואים, והמשכנתאות החדשות התייקרו בהשוואה לשנה שעברה. כל עוד קיים היצע רחב בשוק השכירות, העלייה בחיפושים כשלעצמה לא צפויה להוביל לזינוק מהיר במחירי השכירות.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

FAQ: שכירות ורכישת דירה בפינלנד

האם פינים באמת עוברים מבעלות על דירה לשכירות?

מקרב משתמשי Vuokraovi שנסקרו ומחפשים דירה להשכרה, 28% מתגוררים כיום בנכס שבבעלותם, לעומת 23% בשנת 2024. נתונים אלה מתייחסים למשתמשי האתר ואינם משקפים את כלל בעלי הדירות בפינלנד.

בכמה עלה הביקוש לשכירות?

פעילות החיפוש ב-Vuokraovi.com עלתה ב-45% בין ינואר ליולי 2026. מספר המבקרים בסיורי דירות של SATO עלה ב-8% בהשוואה שנתית.

האם שכר הדירה בפינלנד עולה?

כמעט ולא. ברבעון השני של 2026 עלו מחירי השכירות הפרטית ב-0,1% בלבד בחישוב שנתי. בהלסינקי רבתי נרשמה ירידה של 0,3%.

מה קורה למחירי הדירות?

ביולי 2026 ירדו מחירי הדירות מיד שנייה בחברות הדיור ב-3,4% בהשוואה לשנה הקודמת, ובהלסינקי רבתי נרשמה ירידה של 3,6%.

מהי הריבית על משכנתה בפינלנד?

הריבית הממוצעת על הלוואות דיור חדשות עמדה על 3,28% ביולי 2026, לעומת 2,74% שנה קודם לכן.

לאיזו תקופה נוטלים כיום משכנתה בפינלנד?

תקופת הפירעון הממוצעת של משכנתאות חדשות התקרבה ל-25 שנה. עבור דיור בבעלות עצמית היא הגיעה ל-25 שנה ושלושה חודשים, ומעל 16% מההלוואות ניתנו ליותר מ-30 שנה.

כמה מתושבי פינלנד מתגוררים בשכירות?

בסוף שנת 2024 התגוררו בשכירות כ-1,6 מיליון איש, המהווים 1,03 מיליון משקי בית.

מי שוכר דירות בתדירות הגבוהה ביותר?

שכירות נפוצה במיוחד בקרב צעירים. בסוף 2024 התגוררו בשכירות 83% ממשקי הבית שבהם גיל המבוגר ביותר היה מתחת ל-30.

האם משתלם יותר לשכור או לקנות דירה כיום?

אין תשובה חד-משמעית. החישוב תלוי בעיר, במחיר הדירה, בגובה שכר הדירה, בהון העצמי, בריבית המשכנתה, בתקופת המגורים המתוכננת ובמגמות מחירי הנדל״ן העתידיים.

הלסינקי תפסה את המקום הראשון מתוך 150 ערים

ה-Global Property Scoreboard מעריך את האטרקטיביות לטווח ארוך של נדל״ן למגורים עבור משקיעים בינלאומיים. המתודולוגיה של Investment Migration Insider כוללת 42 מדדים המחולקים לשבע קטגוריות. מאפייני השוק עצמו מהווים 30% מהציון הכולל, הביקוש — 20%, ו-10% נוספים מוקצים לכל אחד מהתחומים הבאים: נגישות לזרים, הוצאות, איכות המוסדות, יציבות ומדדים מאקרו-כלכליים.

הלסינקי צברה 34 נקודות והגיעה למקום הראשון בעולם. שטוקהולם דורגה במקום ה-16 עם 23 נקודות, רייקיאוויק במקום ה-56 עם 15, אוסלו במקום ה-78 עם 10, וקופנהגן במקום ה-82 עם 9 נקודות. מחברי הדירוג מייחסים את היתרון של בירת פינלנד לשילוב בין נקודת כניסה נמוכה יחסית לאחר ירידת המחירים, נגישות השוק לרוכשים זרים וזרימת הגירה חיובית. יחד עם זאת, המתודולוגיה עצמה מאפיינת את הלסינקי כשוק המיועד יותר לעליית ערך לטווח ארוך מאשר יעד בעל תשואה שוטפת גבוהה משכירות.

הדירוג הוא מוצר אנליטי של חברה פרטית, ולכן המקום הראשון אינו מעיד על כך שהלסינקי עולה באופן אובייקטיבי על כל שאר הערים בכל אסטרטגיית השקעה. התוצאה תלויה במדדים שנבחרו ובמשקל שניתן להם.

מחירי הדיור בהלסינקי ממשיכים לרדת

נתונים רשמיים טרם מאשרים את סיום מגמת התיקון. ברבעון השני של 2026, דירות יד שנייה בחברות דיור בהלסינקי נמכרו במחירים הנמוכים ב-4.3% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. באזור הלסינקי רבתי נרשמה ירידה של 4.2%, ובמדינה כולה — 3.9%.

בחישוב רבעוני מחירי הדירות בפינלנד כמעט ולא השתנו, עם עלייה קלה של 0.1%. לפיכך, קצב הירידה הואט במידה ניכרת ביחס לשלב החמור ביותר של התיקון, אך בטווח של שנה השוק עדיין מצוי בטריטוריה שלילית.

נתון זה מדייק את אחד המדדים שהופיעו בחומר המקורי של IMI. ירידה של 3.9% שצוינה שם מתייחסת לכלל פינלנד, בעוד שבהלסינקי עצמה הירידה ברבעון השני הייתה חדה יותר ועמדה על 4.3%.

בחודש יוני מחירי הדיור הקיים בבירה היו נמוכים ב-4.4% לעומת השנה הקודמת. מבין הערים הגדולות, ירידה חדה יותר נרשמה רק בטורקו.

עבור משקיע, ירידת המחירים משמעותה עלות כניסה נמוכה יותר בהשוואה לשיא המחזור הקודם. עם זאת, אין בכך ערובה לעליית מחירים בחודשים הקרובים: הרכישה הופכת לכדאית רק בתנאי שמתקיימת צמיחת מחירים עתידית מספקת והכנסות שכירות נאותות לאחר קיזוז כל ההוצאות.

שוק המשכנתאות בפינלנד תלוי ב-Euribor

אחת הסיבות לתגובה החדה של מחירי הדיור בפינלנד להעלאות הריבית הייתה מבנה שוק המשכנתאות. בינואר 2026, 95% מסך תיק המשכנתאות במדינה היה צמוד ל-Euribor — הריבית הבין-בנקאית האירופית. רק 5% נותרו בהלוואות בריבית קבועה או בריביות בסיס פנימיות של הבנקים.

בקרב משכנתאות חדשות עמד נתח ההלוואות הצמודות ל-Euribor על 94%. הריבית הממוצעת על הלוואות דיור חדשות בינואר עמדה על 2.84% לעומת 3.20% שנה קודם לכן. בתוך נתון זה, הלוואות צמודות ל-Euribor לשלושה חודשים ניתנו בריבית ממוצעת של 2.53%, לשישה חודשים — 2.73%, ולשנים-עשר חודשים — 2.90%.

מבנה זה מאיץ את השפעת השינויים בריביות האירופיות על התשלומים החודשיים של משקי הבית. בתקופת העלאות ה-Euribor הדבר פגע בנגישות לרכישת דירות, אך בעת הורדת ריבית אותו מנגנון בדיוק מסוגל להפחית במהירות את הוצאות הלווים.

ההון הזר חזר לשוק הפיני

העניין של משקיעים זרים בפינלנד אכן רשם עלייה. בשנת 2025 היקף העסקאות הגדולות בנדל״ן הגיע לכמעט 4.4 מיליארד אירו לעומת פחות מ-2.3 מיליארד אירו בשנה הקודמת.

משקיעים בינלאומיים רכשו נכסים בהיקף של כ-2.6 מיליארד אירו והיוו 60% מנפח העסקאות השנתי. שנה קודם לכן עמדו רכישותיהם על כמיליארד אירו בלבד. חלק הארי של ההון הזר הגיע ממדינות צפון אירופה האחרות.

מדדים אלה מתייחסים לשוק ההשקעות המוסדי והמקצועי: נכסים רחבי היקף, קרנות ועסקאות תיק. אין לראות בהם סטטיסטיקה של רכישת דירות בודדות על ידי אנשים פרטיים מחו״ל.

השווי הכולל של שוק הנדל״ן המקצועי להשקעה בפינלנד עמד בסוף 2025 על 96.8 מיליארד אירו. דיור להשכרה נותר הסגמנט הגדול ביותר — קרוב ל-34 מיליארד אירו, המהווים 35% מהשוק. התשואה הכוללת מנדל״ן למגורים עבור משקיעים מוסדיים עמדה על 3.3% באותה שנה.

כמעט מחצית מההשקעות במגורים הגיעו מזרים

ברבעון השני של 2026 עמד היקף ההשקעות המקצועיות בנדל״ן למגורים על כ-90 מיליון אירו, לאחר רבעון ראשון חזק במיוחד. במחצית הראשונה של השנה הגיע הנתון ל-1.4 מיליארד אירו — יותר מפי שניים לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

ההון הזר היווה 48% מכלל העסקאות ברבעון השני, ו-94% מההשקעות התרכזו באזור הבירה. התשואה הנדרשת על נכסי מגורים מובחרים בהלסינקי רבתי עלתה ב-0.1 נקודת אחוז ועמדה על 4.5%.

הנתון של 4.5% משמש את השוק המקצועי להערכת בנייני מגורים איכותיים, ואינו משקף את התשואה של משקיע פרטי מדירה בודדת.

אוכלוסיית הלסינקי גדלה במהירות

הדמוגרפיה ממשיכה להוות את אחד הטיעונים המרכזיים לטובת שוק המגורים. בסוף שנת 2024 מנתה אוכלוסיית הלסינקי 684,018 תושבים. בעירייה צופים כי רף ה-700 אלף ייחצה במהלך 2026.

בשנים הקרובות צפויה האוכלוסייה לגדול בכ-9,000 תושבים מדי שנה. חלק ניכר מהגידול נובע מהגירה, ובעיקר מהגירה בינלאומית. התחזית המעודכנת צופה כ-739.6 אלף תושבים בשנת 2030, כ-822 אלף בשנת 2040 ולמעלה ממיליון תושבים עד שנת 2070.

עבור שוק הדיור, החלק הקרוב של התחזית הוא החשוב ביותר. זרימה יציבה של תושבים חדשים מסוגלת לתמוך בביקוש לשכירות, במיוחד אם הבנייה החדשה תישאר בהיקפים נמוכים.

שכר הדירה טרם מציג עלייה משמעותית

הגידול באוכלוסייה עדיין לא הוביל לעליית מחירים ניכרת בשוק השכירות הפרטי. ברבעון השני של 2026 מחירי השכירות בשוק החופשי (ללא סובסידיות ממשלתיות) בהלסינקי רבתי היו נמוכים ב-0.3% בהשוואה לשנה הקודמת. ביתר חלקי פינלנד נרשמה עלייה של 0.4%.

עבור דירות חדר באזור הבירה נרשמה ירידה שנתית של 0.2%. מנגד, שכר הדירה בדיור מסובסד נע בכיוון ההפוך ועלה ב-2%.

השוק המקצועי מציג תמונה דומה. לפי נתוני KTI, בשנת 2025 שכר הדירה הממוצע בנכסי מגורים באזור הבירה ירד ב-0.9%, אף ששיעור התפוסה בתיקי ההשקעות השתפר בדצמבר ל-93.4%. בנייה חדשה של דירות להשכרה מתרכזת כיום בעיקר בסקטור המסובסד, וגם שם ההיקפים צפויים להצטמצם במהלך 2026.

לפיכך, חישוב השקעה בהלסינקי אינו יכול להתבסס כעת על הנחה של צמיחה מהירה בדמי השכירות.

רכישת דירה על ידי זר היא פשוטה יחסית

מרבית הדירות בפינלנד מאוגדות משפטית בצורה שונה מנדל״ן במדינות רבות אחרות. הרוכש קונה בדרך כלל מניות בחברת דיור — asunto-osakeyhtiö. מניות אלו מעניקות זכות בעלות ושימוש בדירה ספציפית, בעוד שהבניין עצמו והקרקע שייכים לחברה.

אישור ממשרד ההגנה נדרש מרוכשים מסוימים ממדינות מחוץ לאיחוד האירופי ולאזור הכלכלי האירופי רק בעת רכישה ישירה של מקרקעין — למשל מגרש או בית פרטי על קרקע בבעלות. דרישה זו אינה חלה על רכישת מניות בחברת דיור, ולכן את רוב הדירות הרגילות בהלסינקי ניתן לרכוש ללא צורך באישור כזה.

רכישת דירה כשלעצמה אינה מעניקה אשרת שהייה בפינלנד.

מס הרכישה על דירה עומד על 1.5%

ברכישת מניות בחברת דיור משלם הרוכש מס העברת זכויות בשיעור של 1.5%. המס מחושב לא רק מתוך הסכום המועבר למוכר, אלא גם מחלקה היחסי של הדירה בחוב ההלוואה הבלתי מסולק של חברת הדיור.

לדוגמה, אם מחיר המניות הוא 200,000 אירו ולדירה משויך חוב נוסף של 50,000 אירו מחובות החברה, המס יחושב מתוך סך של 250,000 אירו. ברכישה ישירה של מקרקעין, לרבות מגרש והבית הבנוי עליו, שיעור המס עומד על 3%.

מנגנון זה משמעותי במיוחד בדירות מקבלן, שבהן חלקה של הלוואת חברת הדיור עשוי להוות נתח ניכר מעלות הדירה הכוללת.

הכנסות משכירות ממוסות בשיעור של עד 34%

הכנסות משכירות בפינלנד מסווגות כהכנסות מהון. המס עומד על 30% עבור סך הכנסות מקטגוריה זו של עד 30,000 אירו בשנה. על החלק שמעבר ל-30,000 אירו חל מס בשיעור של 34%.

המס מוטל על הרווח הנקי. מדמי השכירות ניתן לנכות הוצאות מוכרות, כולל תשלומים מסוימים לחברת הדיור והוצאות לאיתור שוכר.

אותם שיעורי מס של 30% ו-34% חלים גם על רווח ההון החייב במס בעת מכירת נדל״ן להשקעה.

לפיכך, התשואה ברוטו משכירות שונה באופן ניכר מהסכום שנשאר בסופו של דבר בידי המשקיע.

חוב חברת הדיור עלול לשנות את שווי העסקה

מאפיין ייחודי לשוק הפיני הוא החוב העצמאי של חברת הדיור. חלק מההלוואה הכוללת של הבניין עשוי להיות משויך לדירה מסוימת ולהיפרע על ידי הבעלים בתשלומים חודשיים שוטפים או בסילוק חד-פעמי.

מסיבה זו, בפינלנד חשוב להבחין בין מחיר מכירת המניות לבין המחיר הכולל ללא חוב — velaton hinta. המחיר האחרון כולל בתוכו את חלק ההלוואה של חברת הדיור המשויך לדירה.

גם שיפוצים נרחבים ממומנים על ידי בעלי הדירות. החלפת צנרת, חידוש חזיתות, גגות או מערכות הנדסיות עלולים לגרור הוצאות נוספות של עשרות אלפי אירו.

לפני הרכישה קריטי לבדוק את הדוחות הכספיים של חברת הדיור, יתרת ההלוואות שלה, גובה התשלומים החודשיים ותוכנית השיפוצים המאושרת. מחיר רכישה נמוך של דירה אינו מעיד כשלעצמו על עלות בעלות כוללת נמוכה.

שוק המשרדים נותר חלש משמעותית משוק המגורים

המקום הראשון של הלסינקי ב-Global Property Scoreboard מתייחס לנדל״ן למגורים בלבד. אין להשליך מסקנה זו על כלל שוק הנדל״ן בעיר.

ברבעון השני של 2026 עמד היקף ההשקעות במשרדים בפינלנד על 122 מיליון אירו. ב-12 החודשים שקדמו לכך נחתמו עסקאות בשווי 357 מיליון אירו — ירידה של 24% משנה לשנה. אזור הבירה היווה 47% מהנפח הרבעוני.

התשואה הנדרשת למשרדים מובילים במרכז הלסינקי עמדה על 5.5%, ובאזורי Pasila, Ruoholahti ו-Keilaniemi — על 6.25%. המשקיעים התמקדו בנכסים האיכותיים ביותר, בעוד שהביקוש למשרדים פחות אטרקטיביים נותר חלש ביותר.

לפיכך, סגמנט המגורים וסגמנט המשרדים בהלסינקי נמצאים בשלבים שונים לחלוטין של התאוששות.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, יש לראות במקום הראשון של הלסינקי בדירוג IMI בראש ובראשונה הערכה של נקודת כניסה נוחה לאחר תיקון מחירים עמוק. לעיר יש יתרונות מוצקים: אוכלוסייה צומחת, שוק נזיל, מטבע האירו, נגישות קלה יחסית לזרים ברכישת דירות וחזרתו של הון בינלאומי. מנגד, נקודת התורפה טמונה בתזרים המזומנים השוטף: המחירים עדיין בירידה, שכר הדירה החופשי כמעט ואינו עולה, ומסים, תשלומי ועד חברת הדיור ושיפוצים עתידיים עלולים לשחוק באופן ניכר את התשואה. לכן, האטרקטיביות להשקעה בהלסינקי תלויה בנכס הספציפי ובאופק ההחזקה הרבה יותר מאשר במקום הראשון בדירוג הכללי.

FAQ: נדל״ן בהלסינקי עבור זרים

מדוע זכתה הלסינקי במקום הראשון?

מדד ה-Global Property Scoreboard בוחן 42 מדדים, בהם מצב שוק המגורים, ביקוש, נגישות לזרים, הוצאות, איכות המוסדות, יציבות ומאקרו-כלכלה. הלסינקי צברה 34 נקודות ותפסה את המקום הראשון מתוך 150 ערים.

האם מחירי הדירות ממשיכים לרדת?

כן. ברבעון השני של 2026 מחירי דירות יד שנייה בחברות דיור בהלסינקי היו נמוכים ב-4.3% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנה הקודמת.

האם שכר הדירה בהלסינקי עולה?

בשלב זה כמעט ולא. שכר הדירה בשוק החופשי ללא סובסידיות בהלסינקי רבתי היה ברבעון השני נמוך ב-0.3% ביחס לשנה שעברה.

האם אזרח זר יכול לקנות דירה בהלסינקי?

דירות רגילות נמכרות בדרך כלל כמניות בחברת דיור. לצורך רכישתן אין צורך באישור ממשרד ההגנה.

מתי נדרש אישור לרכישת נדל״ן?

אישור עשוי להידרש מרוכשים ממדינות שמחוץ לאיחוד האירופי ולאזור הכלכלי האירופי בעת רכישה ישירה של מקרקעין, כגון בית יחד עם מגרש הקרקע.

איזה מס משלמים ברכישת דירה?

עבור מניות בחברת דיור שיעור מס העברת זכויות הוא 1.5%. בסיס המס כולל גם את חלק חוב חברת הדיור המשויך לדירה.

כיצד ממוסות הכנסות משכירות?

ההכנסה הנקייה משכירות ממוסה כמס רווחי הון: 30% עד 30,000 אירו בשנה, ו-34% על הסכום שמעבר לרף זה.

מהו חוב של חברת דיור?

זוהי הלוואה שניטלה על ידי חברת הדיור עצמה. חלק ממנה עשוי להיות מוצמד לדירה מסוימת ובפועל מגדיל את עלות הרכישה הכוללת ואת ההוצאות החודשיות של הבעלים.

האם משקיעים זרים חוזרים לפינלנד?

כן. בשנת 2025 משקיעים זרים היוו 60% מנפח העסקאות הגדולות בנדל״ן במדינה. ברבעון השני של 2026 עמד חלקו של ההון הזר על 48% מההשקעות המקצועיות בסקטור המגורים.

מהי התשואה על נדל״ן למגורים בהלסינקי?

חברת CBRE העריכה את התשואה הנדרשת על נכסי מגורים מוסדיים מובחרים באזור הבירה ב-4.5% ברבעון השני. התשואה על דירה פרטית בודדת עשויה להיות שונה באופן משמעותי לאחר שקלול מסים, תקופות ללא שוכר, תשלומי חברת דיור ושיפוצים.

מספר ההזמנות בלוי, יולאס ורוקה זינק פי כמה

מספר הזמנות בתי הנופש בלוי, יולאס ורוקה גדל פי שלושה עד ארבעה במשך תשע שנים. בשנת 2025, מספר ההזמנות הגבוה ביותר מבין יעדים אלה נרשם ברוקה — כ-7 אלף.

המחיר הממוצע הגבוה ביותר להזמנה בודדת נרשם בלוי. בשנת 2025 הוא הגיע ל-€1 353 לעומת €857 בשנת 2017, עלייה של 58%. משך החופשה הממוצע לא השתנה משמעותית במהלך תקופה זו, ולכן עיקר הגידול נובע מהתייקרות האירוח.

גם מבנה הביקוש השתנה. נתח האפשרויות הנגישות ביותר הצטמצם בכל שלושת האזורים, בעוד שההתעניינות בבתים יוקרתיים גדלה. בלוי, פלח המחירים העליון היווה בשנת 2025 כ-19% מכלל ההזמנות, לעומת 7% שמונה שנים קודם לכן.

תיירים מתכננים נסיעות מוקדם בהרבה. בלוי, משך הזמן הממוצע בין ההזמנה להגעה גדל מ-80 ל-107 ימים, ביולאס — מ-96 ל-104 ימים, וברוקה — מ-63 ל-81 יום. לוי ויולאס נבחרים לעיתים קרובות יותר לחופשה בת שבוע, בעוד שהשהייה הממוצעת ברוקה נמשכת כ-5.5 לילות.

נתונים אלה פורסמו על ידי Alma Media בהתבסס על נתוני הפלטפורמות Nettimokki ו-Etuovi.com שבבעלות הקבוצה. החברה מציינת כי בלוי מספר הנכסים שנלקחו בחשבון עלה מ-382 בשנת 2022 ל-592 בשנת 2024. כמו כן, Alma Media מחזיקה ב-10% משירות בתי הנופש היוקרתיים Hilla Villas, ולכן הנתונים שפורסמו משקפים בעיקר את הפעילות בפלטפורמות הקבוצה ואינם מהווים סטטיסטיקה מלאה של שוק הנדל"ן בפינלנד כולו.

הנדל"ן בלוי התייקר כמעט פי שניים

דינמיקת המחירים הבולטת ביותר נצפית בלוי. המחיר החציוני למ"ר של בית נופש עלה מ-€2 421 בשנת 2016 ל-€4 694 בשנת 2025. מדובר בעלייה של קרוב ל-94%.

המחיר החציוני של נכס שנמכר באותה תקופה עלה בשיעור חד אף יותר — מ-€155 אלף ל-€329 אלף. כך, מחירו של נכס טיפוסי בעסקה הוכפל ויותר.

ביולאס העלייה הייתה מתונה יותר, אך בשנת 2025 המחיר החציוני למ"ר היה לראשונה גבוה מזה שברוקה. שווי העסקה החציוני עמד על כ-€243 אלף ביולאס ועל כ-€188 אלף ברוקה. ברוקה עצמה, מחיר המ"ר התייקר בכ-17% מאז 2016.

ההבדלים בין אתרי הנופש ממחישים עד כמה שוק הנדל"ן הצפוני אינו אחיד. לוי עברה בהדרגה לפלח שוק יקר יותר, שבו המחיר מושפע מנגישות לתשתיות סקי, ענף שירותים מפותח וביקוש לשכירות לטווח קצר.

בהשוואה בין שלושת היעדים ישנה הסתייגות גיאוגרפית חשובה. לוי ויולאס ממוקמים באזור המנהלי לפלנד. רוקה שוכנת בעיר קוסאמו, השייכת לאוסטרובוטניה הצפונית, אם כי נהוג לבחון את אתר הנופש יחד עם יעדי צפון פינלנד. מידע רשמי מעיריית קוסאמו מאשר את שיוך הרשות המקומית לאוסטרובוטניה הצפונית.

תיירות בינלאומית מחזקת את הביקוש למגורים

הצמיחה בנדל"ן הנופש לוותה בהתרחבות תנועת התיירות לצפון פינלנד. בשנת 2025 שירת נמל התעופה רובניימי 1.12 מיליון נוסעים, עלייה של 18.4% לעומת השנה הקודמת. קיטילה קלט 445 911 נוסעים (עלייה של 8.3%), איבאלו — 249 056, וקוסאמו — 129 373.

הגידול בקווים הבינלאומיים היה מהיר במיוחד. מספר הנוסעים בטיסות בינלאומיות ברובניימי זינק ב-44.3% ל-603 838 איש, ובקיטילה — ב-20.9% ל-256 722. באיבאלו העלייה הייתה 11.8%, ובקוסאמו — 7.3%.

במחצית הראשונה של 2026 שירתו נמלי התעופה של לפלנד כ-1.1 מיליון נוסעים לעומת כמיליון בשנה הקודמת. Finavia מציינת כי הצמיחה ניכרת במיוחד ביעדים הבינלאומיים, ומסלולים חדשים לעונת החורף מרחיבים את הנגישות של רובניימי, קיטילה, איבאלו וקוסאמו למטיילים זרים.

עבור בעלי בתי נופש, הדבר מגדיל את קהל השוכרים הפוטנציאלי ומפחית את תלותם של אתרי הנופש בביקוש המקומי בלבד.

תיירים זרים מהווים חלק ניכר מתיירות החורף

בדצמבר 2025 נרשמו במתקני האירוח בלפלנד כ-550 אלף לינות של תיירים זרים, עלייה של 6% בהשוואה לשנה הקודמת. תפוסת חדרי המלון הגיעה ל-79%, והמחיר הממוצע לחדר עמד על €356 — הנתון הגבוה ביותר מבין מחוזות פינלנד.

לאורך שנת 2025 כולה רשמו זרים 7.2 מיליון לינות במתקני אירוח בפינלנד, עלייה של 13% מתוצאות השנה שלפניה. תיירות הפנים, לעומת זאת, ירדה ב-1%. בסך הכל נרשמו בסטטיסטיקה הרשמית 23.3 מיליון לינות.

Statistics Finland מזהירה כי הנתונים לשנת 2025 אינם ברי-השוואה לחלוטין לתקופות קודמות בשל עדכון סיווג מתקני האירוח. גורם זה חשוב בעת הערכת המגמות ארוכות הטווח בשוק התיירות.

בחורף 2025–2026 מעמדו של צפון פינלנד נותר חזק במיוחד. מדצמבר עד פברואר נרשמו בפינלנד כ-2.4 מיליון לינות של תיירים זרים, מתוכן כ-1.5 מיליון (כ-60%) נרשמו בלפלנד.

בבחינה כוללת של האזורים הצפוניים של פינלנד, שוודיה ונורווגיה יחד, נרשמו כ-2.2 מיליון לינות זרות בעונת החורף, כאשר החלק הפיני היווה 71%. נתונים אלה מובאים על ידי Visit Finland.

קונים זרים מחפשים גם נכסים זולים יותר

התעניינות הלקוחות הזרים אינה מוגבלת רק לאתרי נופש יוקרתיים. באזורים פחות תיירותיים בדרום-מערב לפלנד, רוכשים מחו"ל מחפשים בתים ובתי קיץ במחירים נמוכים בהרבה מאלה של לוי.

באזור מרי-לאפי, הכולל את קמי וטורניו, הביקוש הגבוה ביותר הוא לנכסים במחיר נמוך מ-€100 אלף, במיוחד בתים עם קרקע פרטית ומיקום בסמוך למקור מים. היקף העסקאות עם קונים זרים באזור לפלנד צמח במשך 15 שנה מכ-€1.5 מיליון לכ-€15 מיליון.

רשת Yle דיווחה כי בקמי תושבי חוץ מעורבים בכמעט 15% מעסקאות הנדל"ן, ומרבית הרוכשים מגיעים ממרכז אירופה. רבים רוכשים נכסים לחופשות פרטיות, וחלק מהבעלים משכירים אותם לתיירים כאשר הנכס אינו בשימוש המשפחה.

פלח זה שונה באופן מהותי מלוי. אם באתר הנופש המחיר החציוני של עסקה כבר הגיע ל-€329 אלף, הרי שבאזורים מסוימים בלפלנד זרים עדיין מוצאים בתים בעשרות אלפי אירו בלבד.

על הרוכש להביא בחשבון את המיסוי

המחיר הנקוב במודעה הוא רק חלק מההוצאות על רכישת נדל"ן בפינלנד. ברכישה ישירה של חלקת קרקע עם בית, מס העברת זכויות בנכס (מס רכישה) עומד על 3% מהמחיר או מכל תמורה אחרת.

ברכישת מניות בחברת דיור או בחברת נדל"ן, שיעור המס עומד על 1.5%. במודל זה, המס עשוי להיות מחושב לא רק על הסכום שמועבר למוכר, אלא גם על חלקה היחסי של הדירה בחוב של חברת הדיור.

בעל נכס הנמצא בבעלותו הישירה משלם גם ארנונה/מס נדל"ן שנתי. בשנת 2026, השיעור עבור מבנים המשמשים כבתי נופש נקבע על ידי הרשות המקומית בטווח שבין 0.93% ל-2% מהשווי המוערך של המבנה לצורכי מס. עבור קרקע חל שיעור נפרד של 1.3% עד 2%.

פרמטרים אלה נקבעים על ידי רשות המיסים של פינלנד. העלויות המדויקות תלויות בצורת הבעלות, ברשות המקומית ובערכו של הנכס לצורכי מס.

עבור חלק מהקונים הזרים נדרש היתר מיוחד

אזרחות הרוכש עשויה להשפיע אף היא על תהליך השלמת העסקה. בפינלנד פועלת מערכת היתרים לרכישת נדל"ן עבור קונים ממדינות שאינן חברות באיחוד האירופי ובאזור הכלכלי האירופי.

ההיתר מונפק על ידי משרד ההגנה. המבקש מספק פרטים על הקונה, הנכס והשימוש המיועד בו, וכן חוזה או טיוטת חוזה מכר. המערכת חלה ישירות על מקרקעין וחלקות קרקע; רכישת מניות בחברת דיור מוסדרת באופן שונה.

לפיכך, חשוב למשקיע לברר מראש את המבנה המשפטי של הנכס הנמכר. דירות במתחם נופש עשויות להיות מוגדרות כמניות בחברה, בעוד שבית צמוד קרקע עם שטח פרטי נחשב כנכס מקרקעין ישיר. הליכי המיסוי וההיתרים במקרים אלה שונים לחלוטין.

עלייה בהזמנות אינה מעידה בהכרח על תשואה גבוהה

צמיחה של פי שלושה או ארבעה במספר ההזמנות מעידה על התרחבות הביקוש התיירותי, אך כשלעצמה אינה מלמדת דבר על התשואה נטו של בית ספציפי.

המחיר הממוצע של €1 353 להזמנה בודדת בלוי הוא עלות השהייה עבור האורח, ולא הרווח של בעל הנכס. מההכנסות יש לנכות עמלות של פלטפורמות הזמנה וחברות ניהול, ניקיון, חשמל, חימום, ביטוח, תחזוקה שוטפת, מיסים ותקופות שבהן הנכס עומד ריק.

עבור נדל"ן בצפון, עלויות התפעול משמעותיות במיוחד. בית המשמש באופן פעיל בחורף דורש חימום, פינוי שלג ותחזוקה טכנית שוטפת. ככל שמחיר הרכישה הראשוני גבוה יותר, כך לתפוסה בפועל ולהכנסה נטו משכירות יש השפעה מכרעת על החזר ההשקעה.

גם העונתיות ממשיכה להוות גורם. זרם התיירים הבינלאומי גבוה במיוחד בחורף, והגידול במספר הנסיעות הקצרות ונסיעות הקיץ עדיין אינו מבטיח תפוסה אחידה לאורך כל ימות השנה.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, הנתונים הסטטיסטיים מאשרים התחזקות ניכרת של שוק בתי הנופש בצפון פינלנד: מספר ההזמנות עלה, המטיילים מוציאים יותר ומתכננים מוקדם יותר, ובלוי מחירי הנדל"ן למ"ר כמעט הוכפלו בתשע שנים. עם זאת, אין להסיק מכך באופן אוטומטי לגבי התשואה העתידית על השקעות. עיקר הנתונים המפורטים עבור לוי, יולאס ורוקה מתייחסים לשירותים של קבוצה מסחרית אחת, והתוצאה הממשית עבור הבעלים תלויה במחיר הרכישה, בתפוסה החודשית, בהוצאות הניהול והתחזוקה, במיסוי ובמבנה הבעלות. לצורך הערכת כדאיות ההשקעה בנכס ספציפי, ההכנסה נטו לאחר קיזוז כל ההוצאות חשובה בהרבה מהצמיחה הכללית במספר ההזמנות התיירותיות.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל"ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: בתי נופש בלפלנד

בכמה עלה הביקוש לבתי נופש?

בפלטפורמת Nettimokki מספר ההזמנות בלוי, יולאס ורוקה גדל פי שלושה עד ארבעה מאז 2016.

כמה עולה נדל"ן בלוי?

בשנת 2025, המחיר החציוני של נכס שנמכר עמד על כ-€329 אלף, והמחיר החציוני למ"ר היה €4 694.

איפה הנדל"ן זול יותר — בלוי, יולאס או רוקה?

מבין שלושת היעדים, המחיר החציוני הנמוך ביותר לעסקה בשנת 2025 נרשם ברוקה — כ-€188 אלף. ביולאס הנתון עמד על כ-€243 אלף, ובלוי — על €329 אלף.

מדוע בתי הנופש מתייקרים?

הביקוש נתמך על ידי צמיחת התיירות הבינלאומית, הגדלת מספר הטיסות הישירות, הזמנת מקומות לינה זמן רב מראש ועליית ההתעניינות באירוח יוקרתי. בחלק מאתרי הנופש היצע הקרקעות והנכסים המוכנים מוגבל גם כן.

האם רוקה שוכנת בלפלנד?

מבחינה מנהלית, לא. רוקה שייכת לעיר קוסאמו, הנמצאת באוסטרובוטניה הצפונית. עם זאת, במחקרי שוק התיירות נהוג לבחון את רוקה יחד עם אתרי הנופש של צפון פינלנד.

האם אזרח זר יכול לקנות בית בפינלנד?

כן. רוכשים ממדינות שאינן חברות באיחוד האירופי או ב-EEA עשויים להזדקק להיתר ממשרד ההגנה בעת רכישה ישירה של נכס מקרקעין. הכללים שונים עבור נדל"ן ישיר ועבור מניות בחברות דיור.

איזה מס משלמים בעת רכישת נדל"ן?

ברכישה ישירה של נכס מקרקעין מס העברת הזכויות עומד על 3%. עבור מניות בחברות דיור או נדל"ן השיעור הוא 1.5%.

איזה מס שנתי משלם בעל בית נופש?

הרשות המקומית קובעת שיעור מס שנתי עבור בתי נופש. בשנת 2026 הוא עשוי לנוע בין 0.93% ל-2% מהשווי המוערך של המבנה. הקרקע ממוסה בנפרד.

כמה זמן מראש מזמינים מקום לינה בלוי?

בשנת 2025, המועד הממוצע עמד על כ-107 ימים לפני מועד ההגעה. בשנת 2017 הוא עמד על כ-80 ימים.

האם צמיחה תיירותית מבטיחה תשואה גבוהה?

לא. התשואה תלויה במחיר הנכס, בתפוסה בפועל, בעונתיות, בהוצאות השוטפות, בניהול, בעלויות התחזוקה ובמיסוי.

ההשקעות בנדל״ן באירופה הגיעו ל-106 מיליארד אירו בחצי שנה

שוק הנדל״ן האירופי נכנס לרבעון השני עם דינמיקה חזקה יותר, אולם המשך ההתאוששות התברר כאיטי מציפיות ראשוניות. במחקר Savills Global Capital Markets Research Q2 2026 – Europe שפורסם ב-25 באוגוסט, צוין כי המשקיעים אינם עוזבים את תחום הנדל״ן, אך נעשו בררנים וקפדניים יותר בבחירת הנכסים, תוך מתן עדיפות לנכסים בעלי הכנסה יציבה, מחיר ברור וביקוש ארוך טווח.

לפי הנתונים הסופיים של המחקר, היקף העסקאות ברבעון השני עמד על 54 מיליארד אירו לעומת הערכה מקדימה של 53 מיליארד אירו שפורסמה ביולי. הצמיחה לעומת התקופה המקבילה בשנת 2025 הגיעה ל-7.7%. בחודשים ינואר–יוני הסתכמו ההשקעות ב-106 מיליארד אירו, עלייה של 6.3%. ההבדל מול הנתונים הראשוניים משמעותי: ההערכה מיולי צפתה 103 מיליארד אירו וצמיחה של 3% בלבד.

גם לאחר העדכון כלפי מעלה, לא ניתן לומר שהשוק מתאושש בכל מקום. ב-11 מתוך 19 מדינות אירופיות שנכללו במדגם הסופי, היקף ההשקעות במחצית הראשונה ירד. הממוצע האירופי מסתיר פערים ניכרים בין השווקים השונים.

בריטניה בירידה, ספרד וצפון אירופה מאיצות

בריטניה תרמה את התרומה השלילית הגדולה ביותר לדינמיקה הכלל-אירופית. במחצית הראשונה ירדו ההשקעות בה ב-16% לעומת התקופה המקבילה, ל-21 מיליארד ליש״ט, שהם כ-24 מיליארד אירו. עקב הירידה הבריטית, התוצאה האירופית איבדה כמעט 5 מיליארד אירו.

בלגיה הציגה אף היא ירידה בולטת. במקביל, מספר שווקים נעו בכיוון ההפוך. ההשקעות בפינלנד צמחו בכ-100%, בפולין — ב-93%, ובשוודיה — ב-80%. ספרד נותרה אחד השווקים הצומחים הגדולים ביותר: היקף ההשקעות בה גדל ב-60%, ל-12.5 מיליארד אירו.

גרמניה וצרפת הוסיפו 3% בלבד כל אחת. פעילות ההשקעות בהן עדיין נמוכה ב-21% עד 36% מהרמות הממוצעות בחמש השנים האחרונות. בממוצע אירופי, הפיגור מהנורמה של חמש השנים עומד על כ-7%.

כך, הצמיחה הכוללת של 6.3% אינה מעידה על התאוששות סינכרונית של אירופה. השווקים הגדולים נעים בקצבים שונים, וחלק ניכר מהצמיחה מיוחס למדינות שבהן ההשקעות עולות מבסיס נמוך יחסית או בזכות עסקאות פורטפוליו גדולות.

נדל״ן למגורים משך 29% מההשקעות באירופה

היעד הגדול ביותר לחלוקת הון היה נכסים הקשורים למגורים. מתחמי דיור להשכרה מרובי דירות, מעונות סטודנטים ייעודיים, בתי אבות ודיור מוגן ריכזו 29% מכלל ההשקעות בנדל״ן באירופה במחצית הראשונה.

הביקוש נתמך בהיצע מוגבל ובאופק לעליית הכנסות משכר דירה. תרומה נוספת נבעה מעסקאות פורטפוליו גדולות בספרד, פינלנד, צרפת ופולין.

נתונים נפרדים עבור אירופה, המזרח התיכון ואפריקה מאשרים את ריכוז ההון בסגמנט זה. מחקר JLL על שוק הנדל״ן להשקעה במגורים מעריך את היקף העסקאות ברבעון השני ב-17.4 מיליארד אירו — עלייה של 49% בהשוואה לתקופה המקבילה, וזוהי התוצאה הרבעונית הגבוהה ביותר מאז 2022. במחצית השנה עמדו ההשקעות על 31.2 מיליארד אירו, עלייה של 10%.

דיור מולטי-פמילי להשכרה צמח במהירות מיוחדת: ברבעון השני גדל היקף העסקאות מסוג זה ב-83%, ל-14.3 מיליארד אירו. במקביל, מספר העסקאות בסגמנט המגורים ירד ב-19%, בעוד גודל העסקה הממוצע עלה מ-39 מיליון אירו ל-72 מיליון אירו. עסקאות מעל 100 מיליון אירו היוו 68% מכלל הנפח. נתון זה ממחיש כי חלק ניכר מהצמיחה מונע מפורטפולים גדולים ורכישות פלטפורמה, ולא מעלייה במספר העסקאות הקטנות.

הלוגיסטיקה איבדה נפח, המסחר הקמעונאי נחלש ב-12%

לאחר מספר שנים של צמיחה מהירה, נדל״ן לוגיסטי הציג דינמיקה חלשה יותר. במחצית הראשונה של השנה ירדו ההשקעות בנכסי תעשייה ולוגיסטיקה באירופה בכ-7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

הירידה התרחשה אפילו בהתחשב באחת העסקאות הגדולות של השנה — רכישת פלטפורמת הלוגיסטיקה הצרפתית Proudreed בכ-2.3 מיליארד אירו. הביקוש ארוך הטווח למחסנים נתמך בהתפתחות המסחר האלקטרוני וארגון מחדש של שרשראות האספקה, אך המשקיעים הפכו זהירים יותר לגבי מחירים ואיכות המבנים.

ההשקעות בנדל״ן מסחרי וקמעונאי ירדו ב-12% לאחר מחצית ראשונה חזקה בשנת 2025. עם זאת, נכסי עוגן במיקומים מובילים ממשיכים למצוא קונים. בין העסקאות הבולטות — מכירת 80% מ-Palazzo del Monte בויה מונטנפוליאונה במילאנו בכ-1.2 מיליארד אירו, מבנה בשדרות השאנז אליזה בפריז תמורת 402 מיליון אירו, קניון Merry Hill בבריטניה תמורת 331 מיליון אירו ו-Islazul במדריד תמורת 329 מיליון אירו.

עסקאות אלו מעמיקות את הפער בין נכסי פריים איכותיים לנכסים משניים. מבנים נזילים עם שוכרים חזקים ומיקומים מצוינים ממשיכים למשוך הון, בעוד שנכסים בעלי הוצאות כבדות על שיפוץ, שדרוג אנרגטי או השכרה מחדש נמכרים בקושי רב יותר.

הון בינלאומי מהווה כ-45% מהעסקאות

השקעות חוצות גבולות היוו במחצית הראשונה כ-45% מההיקף האירופי, נתון שנשאר נמוך יחסית בקנה מידה היסטורי.

משקיעים מארה״ב, קנדה וסינגפור צמצמו את פעילותם. עם זאת, ההון האמריקאי שמר על המקום הראשון מבין מקורות המימון הזרים. בקרב המשקיעים האירופיים, פעילות גבוהה יחסית מחוץ לשוק המקומי הציגו חברות וקרנות מהולנד ומצרפת.

היחלשות הפעילות חוצת הגבולות מגבירה את התלות של שווקים בודדים בהון מקומי. במקביל, עסקאות גדולות מוכיחות כי הכסף עבור נכסים איכותיים נותר זמין.

ריביות ה-ECB מגבילות את עליית מחירי הנדל״ן

עלות המימון נותרת אחת המגבלות המרכזיות בשוק האירופי. הבנק המרכזי האירופי הותיר ב-23 ביולי את ריבית הפיקדונות על 2.25%, את ריבית פעולות המימון העיקריות על 2.40%, ואת ריבית ההלוואות ליום אחד על 2.65%.

רמת הריביות הנוכחית התעצבה בעקבות ההחלטה מ-11 ביוני, כאשר הרגולטור העלה את כל שלוש הריביות ב-25 נקודות בסיס עקב התגברות הלחצים האינפלציוניים. ריבית הפיקדונות עלתה ל-2.25% החל מ-17 ביוני.

לכך יש משמעות ישירה עבור הנדל״ן. ככל שעלות ההון המגויס ותשואות אגרות החוב הממשלתיות גבוהות יותר, כך המשקיעים דורשים בדרך כלל תשואה גבוהה יותר מהנדל״ן. כאשר ההכנסה משכירות נותרת קבועה, הדבר מגביל את המחיר שהקונה מוכן לשלם עבור הנכס.

תשואת הנדל״ן, או שיעור ההיוון (Cap Rate), משקפת את היחס בין הכנסת הנכס לשווי השוק שלו. ירידה בתשואה הנדרשת בהינתן שכירות קבועה מביאה לעליית מחיר המבנה. בתנאים הנוכחיים טרם מתרחשת ירידה רוחבית של שיעורים אלה.

האינפלציה בגוש האירו שוב התקרבה ל-3%

המצב המאקרו-כלכלי אינו מספק בסיס לצפות לחזרה מהירה של מימון זול. הנתונים האחרונים של Eurostat על התוצר ברבעון השני מראים כי כלכלת גוש האירו צמחה ב-0.4% בהשוואה לרבעון הקודם, וכלכלת האיחוד האירופי ב-0.5%. בחישוב שנתי עמדה הצמיחה על 1% ו-1.2% בהתאמה.

האינפלציה השנתית בגוש האירו עלתה ביולי ל-2.9% לעומת 2.8% ביוני, ובאיחוד האירופי ל-3% מ-2.9%. נתון זה נתמך בפרסום חישוב האינפלציה הסופי של יולי שפורסם ב-19 באוגוסט.

האינפלציה בגוש האירו נותרת מעל יעד הטווח הבינוני של ה-ECB העומד על 2%. עבור שוק הנדל״ן פירוש הדבר חוסר ודאות לגבי תוואי הריבית העתידי: צמיחה כלכלית תומכת בשוכרים ובביקוש לשטחים, אך עלות הון גבוהה בולמת את עליית שווי ההשקעות.

מחירי נכסי העילית נותרים יציבים לפי שעה

השינוי העיקרי במחזור ההשקעות הנוכחי אינו נעוץ רק בהיקף ההון הזמין, אלא בדרישות מן הנכסים עצמם.

נדל״ן פריים מובחר עם חוזי שכירות ארוכי טווח, שוכרים יציבים, תשתיות הנדסיות מודרניות ותחרות מוגבלת של היצע חדש נהנה מיתרון מובהק. נכסים משניים נאלצים להתחרות על מאגר קונים מצומצם בהרבה.

הציפיות לירידה מהירה בשיעורי ההיוון, שהייתה יכולה להעלות אוטומטית את ערך הנדל״ן, נחלשו. ל-12 החודשים הקרובים, תרחיש הבסיס צופה תשואות יציבות בעיקר בנכסי פריים, כאשר ירידת תשואות נקודתית תיתכן בעיקר עבור נכסים איכותיים במיוחד.

לפיכך, המקור העיקרי לייצור תשואה עבור משקיעים הופך להיות עליית שכר הדירה, ניהול אקטיבי של הנכס ורכישת נכסים במחיר אטרקטיבי, ולא עליית שווי רוחבית של כלל השוק.

ההשקעות בנדל״ן באירופה עשויות להגיע ל-251 מיליארד אירו

התחזית למחצית השנייה צופה המשך גידול בעסקאות, אך ללא האצה חדה. חלק מהעסקאות לא בוטל אלא נדחה, ולכן צבר העסקאות הקיים בתהליך עשוי לתמוך בתוצאות הרבעון השלישי והרביעי.

היקף ההשקעות בנדל״ן האירופי לשנת 2026 כולה צפוי לעמוד על כ-251 מיליארד אירו, המשקף גידול של 11% בהשוואה לשנה הקודמת. בשנת 2027 עשוי הנתון לעלות ב-17% נוספים, ל-297 מיליארד אירו.

גם התממשות תרחיש זה לא תחזיר את השוק לצמיחה אחידה. השקעות ממשיכות להתרכז במקומות שבהם הקונים מזהים תזרים מזומנים יציב, מחסור בהיצע ורמת סיכון ברורה.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, העלייה ל-54 מיליארד אירו ברבעון ול-106 מיליארד אירו במחצית השנה נראית חזקה מההערכות המוקדמות, אך מבנה השוק נותר מורכב. מרבית המדינות שנבדקו לא הציגו צמיחה שנתית, ההון חוצה הגבולות נותר מתחת לרמות ההיסטוריות, ועלות המימון הגבוהה מגבילה את תמחור מחדש של הנכסים. לפיכך, את הגידול בנפח העסקאות הכולל נכון יותר לראות כהתאוששות סלקטיבית: המרוויחים העיקריים הם שווקים ונכסים בעלי שכירות יציבה, היצע מוגבל וצורך נמוך בהשקעות הון נוספות.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

FAQ: שוק הנדל״ן של אירופה בשנת 2026

כמה הושקע בנדל״ן האירופי ברבעון השני של 2026?

היקף העסקאות הגיע ל-54 מיליארד אירו, עלייה של 7.7% בהשוואה לרבעון השני של 2025.

מה היה היקף ההשקעות במחצית הראשונה של 2026?

בששת החודשים הראשונים עמד היקף ההשקעות על 106 מיליארד אירו, עלייה של 6.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

מדוע מופיע לעיתים הנתון 53 מיליארד אירו?

53 מיליארד אירו היוותה הערכה ראשונית לרבעון השני שפורסמה ביולי. בדוח הסופי מ-25 באוגוסט עודכן הנתון ל-54 מיליארד אירו.

אילו שווקי נדל״ן באירופה צמחו במהירות הגבוהה ביותר?

במחצית הראשונה זינקו ההשקעות בפינלנד בכ-100%, בפולין — ב-93%, ובשוודיה — ב-80%. בספרד גדל הנפח ב-60% ל-12.5 מיליארד אירו.

איזה תחום נדל״ן מושך את מירב ההון?

נכסי מגורים למשקיעים מוסדיים, לרבות דיור להשכרה, מעונות סטודנטים, בתי אבות ודיור מוגן, ריכזו 29% מכלל ההשקעות באירופה.

מה קורה בתחום הנדל״ן הלוגיסטי?

ההשקעות בנכסי תעשייה ולוגיסטיקה באירופה ירדו במחצית הראשונה בכ-7% בהשוואה שנתית. הביקוש המבני נשמר, אך המשקיעים בוחנים ביתר קפדנות את המחירים ואיכות הנכסים.

מדוע ריביות ה-ECB קריטיות לשוק הנדל״ן?

ריביות גבוהות מייקרות את עלות החוב ומעלות את רף התשואה המינימלי הנדרש מנכסים. עובדה זו מרסנת את עליית המחירים גם בסביבת שכר דירה יציב.

כמה השקעות צפויות בסיכום שנת 2026?

התחזית הנוכחית צופה כ-251 מיליארד אירו של השקעות בשנת 2026 ו-297 מיליארד אירו בשנת 2027.

האם שוק הנדל״ן האירופי התאושש?

באופן חלקי בלבד לפי שעה. היקף העסקאות הכולל נמצא בצמיחה, אך ב-11 מתוך 19 שווקים נרשמה ירידה בהשקעות במחצית הראשונה. ההתאוששות נותרה ממוקדת במדינות ספציפיות, בסגמנטים נבחרים ובנכסי איכות גדולים.

עסקאות הנדל״ן הגיעו ל-€22 מיליארד

ביולי נחתמו בארבעת השווקים 68 עסקאות נדל״ן גדולות בהיקף של כ-€2.4 מיליארד. בשבעת החודשים הראשונים של שנת 2026 הגיע מחזור ההשקעות ל-€22 מיליארד, לעומת כ-€19 מיליארד בתקופה המקבילה אשתקד. ב-12 החודשים האחרונים עמד ההיקף על €37.1 מיליארד, כך עולה מסקירת אוגוסט של Colliers Research. הסטטיסטיקה האזורית מביאה בחשבון עסקאות השקעה בשווי של מעל €5 מיליון ומכסה את שוודיה, נורווגיה, פינלנד ודנמרק; איסלנד אינה נכללת בנתונים אלה.

שוודיה סיפקה €18.3 מיליארד, או כ-49% מכלל המחזור ב-12 החודשים האחרונים. על נורווגיה נרשמו €7 מיליארד, על דנמרק — €6.1 מיליארד, ועל פינלנד — €5.7 מיליארד. לפיכך, השוק השוודי גדול כמעט פי שלושה מזה הפיני וממשיך להוות את מקור הנזילות העיקרי באזור.

חודש יולי התברר כחלש משמעותית מיוני. בשוודיה בוצעו 29 עסקאות בשווי של כ-€1.4 מיליארד, בנורווגיה — 18 עסקאות בשווי של כ-€0.5 מיליארד, בדנמרק — 11 עסקאות בשווי של כ-€0.3 מיליארד, ובפינלנד — עשר עסקאות בשווי של כ-€0.1 מיליארד. הירידה במחזור החודשי לא שינתה את התוצאה החיובית של שבעת החודשים הראשונים, אך הדגישה את תלות הסטטיסטיקה במספר עסקאות גדולות בודדות.

תלות זו בולטת במיוחד ברשימת העסקאות הגדולות ביותר ב-12 החודשים האחרונים. היא כללה את העברת תיק הנדל״ן הציבורי של SBB לחברת PPI בשווי בסיס של כ-32 מיליארד קרונות שוודיות, את ההסכם של Wihlborgs לרכישת התיק של Castellum תמורת 13.3 מיליארד קרונות, ותיק מגורים פיני בשווי של €900 מיליון. עסקאות בודדות מסוג זה יכולות לשנות באופן מהותי את הנתונים השנתיים של השווקים הצפון-אירופיים הקטנים.

שוודיה נותרת השוק הגדול ביותר באזור

בינואר–יולי הגיע היקף עסקאות ההשקעה בשוודיה ל-124.9 מיליארד קרונות שוודיות, עלייה של 31% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2025. ב-12 החודשים האחרונים עמד המחזור על 203.7 מיליארד קרונות. ביולי נחתמו 29 עסקאות בשווי 15.3 מיליארד קרונות, אך תוצאת החודש עצמו הייתה נמוכה ב-21% מזו של יולי אשתקד.

סטוקהולם ייצרה 38% מהמחזור ב-12 החודשים האחרונים. על סקונה נרשמו 19%, ועל וסטרה ייטלנד — 12%. משקיעים זרים היוו 27% מהרכישות, בעוד בעלים זרים היוו 16% מהמכירות. הפער בין נתונים אלה מעיד על זרימה נטו של הון זר אל תוך הנדל״ן להשקעה הגדול במדינה בתקופה הנסקרת.

אחת העסקאות הגדולות ביותר ביולי הייתה מכירת פרויקט המגורים Norrbodahöjden באופלנדס-ברו לחברת Slättö. היזם Bonava העריך את שווי הבסיס של הנכס בכ-1.3 מיליארד קרונות. הפרויקט כולל קצת יותר מ-500 דירות להשכרה, שטחי מסחר וחניות. תחילת הבנייה מתוכננת לסתיו 2026, אך השלמת העסקה מותנית בקבלת היתר בנייה.

עסקה נוספת ממחישה את היקף מכירות הפורטפוליו החוזרות לשוק. בחודש יוני חתמה Castellum על הסכם למכירת נכסים במאלמו, לונד, הלסינגבורג, אנגלהולם ובורלב לחברת Wihlborgs בשווי בסיס של 13.32 מיליארד קרונות. שטח התיק עומד על כ-635 אלף מ״ר, ושיעור התפוסה הכלכלי הוא 87.5%. משרדים מהווים 59% מהשווי, ו-21% נוספים מיוחסים למחסנים ולתעשייה קלה. סגירת העסקה מתוכננת ל-1 באוקטובר ותלויה במספר תנאים מתלים, כך שמדובר בהסכם חתום ולא בהעברה שהושלמה.

השילוב של עסקאות פורטפוליו גדולות ומחזור יציב בסטוקהולם אפשר לשוודיה לשמור על כמעט מחצית משוק ההשקעות האזורי. עם זאת, הירידה של 21% ביולי מראה כי ההתאוששות אינה מתקדמת בקו ישר ותלויה מאוד בלוח הזמנים של סגירת עסקאות גדולות.

פינלנד מציגה את הצמיחה המהירה ביותר

הדינמיקה הגבוהה ביותר מבין ארבעת השווקים נרשמה בפינלנד. בינואר–יולי גדל היקף העסקאות ב-60%, ל-€3.6 מיליארד, וב-12 החודשים האחרונים הגיע ל-€5.7 מיליארד. ביולי הואטה הפעילות לעשר עסקאות בהיקף של כ-€100 מיליון. עיקר המחזור נבע מנכסי תעשייה ומבני ציבור; עסקאות נרשמו גם במגזרי המסחר, המגורים והשימושים המעורבים.

השוק הפיני תלוי בקונים בינלאומיים במידה ניכרת יותר משכניו. הון זר היווה 57% מהרכישות ב-12 החודשים האחרונים, בעוד בעלים זרים היוו 25% מהמכירות. מטרופולין הלסינקי, הכולל את הלסינקי, אספו וונטה, ייצר 50% מהמחזור, וטמפרה — 13%.

את הצמיחה השנתית החזקה יש לבחון לאור היקף העסקאות הגדולות ביותר. ב-1 באפריל השלימה קבוצת Lumo Homes רכישה של תיק המונה 4,761 דירות מחברת הפנסיה Varma. המחיר ללא חובות עמד על כ-€900 מיליון, כאשר חלק מהתשלום בוצע במזומן וחלק במניות חדשות של הרוכשת.

עסקה זו לבדה שוות ערך לכחמישית מכלל מחזור ההשקעות הפיני בינואר–יולי. לפיכך, הצמיחה בשיעור של 60% אכן מעידה על התעוררות השוק, אך בד בבד ממחישה עד כמה תוצאותיה של כלכלה קטנה יכולות להיות תלויות במספר מועט של מכירות תיקים.

נורווגיה מוסיפה 4% ברקע עלות כסף גבוהה

היקף העסקאות בנורווגיה בשבעת החודשים הראשונים הגיע ל-42.5 מיליארד קרונות נורווגיות, עלייה של 4% לעומת התוצאה אשתקד. ב-12 החודשים האחרונים עמד המחזור על 82.1 מיליארד קרונות. ביולי נרשמו 18 עסקאות בשווי 6.4 מיליארד קרונות. ביניהן — רכישת שני מבני משרדים בטרנדלג, המושכרים לחברת Equinor, ורכישת מרכז לוגיסטיקה חדש לרכב בדראמן.

אוסלו מרכזת 38% ממחזור ההשקעות במדינה ב-12 החודשים האחרונים, אקרסהוס — 21%, וטרנדלג — 11%. להון הבינלאומי יש תפקיד קטן בהרבה מאשר בפינלנד: משקיעים זרים היוו 10% מהרכישות, ובעלים זרים — 9% מהמכירות. לפיכך, שוק ההשקעות הנורווגי נותר בעיקרו מקומי.

אחת המגבלות העיקריות נותרה עלות האשראי הגבוהה. Norges Bank הותיר ב-13 באוגוסט את ריבית המפתח ברמה של 4.25%. אינפלציית המחירים לצרכן ביולי עמדה על 3%, והמדד בניכוי שינויי מס וללא אנרגיה עמד על 2.7%. הרגולטור ציין כי האינפלציה הואטה מעבר למצופה, אך עדיין אינו פוסל את הצורך בהעלאת ריבית נוספת.

לכן, נורווגיה נבדלת משאר המדינות הנסקרות לא רק בדינמיקת מחזור השקעות מתונה יותר, אלא גם בעלות המימון השוקי הגבוהה ביותר לטווח ארוך. בסקירת אוגוסט, שיעור עסקאות החלף הריבית (SWAP) לעשר שנים במדינה עמד סביב 4.5%, לעומת 3.1%–3.4% בשלושת השווקים האחרים.

דנמרק נותרת השוק היחיד שנמצא בירידה

השוק הדני חורג מהתמונה הכללית. בינואר–יולי ירד היקף העסקאות ב-25% משנה לשנה, ל-26.1 מיליארד קרונות דניות. ב-12 החודשים האחרונים הגיע המחזור ל-45.3 מיליארד קרונות. ביולי נרשמו 11 עסקאות בשווי 2.4 מיליארד קרונות.

השוק מרוכז מאוד מבחינה גיאוגרפית: אזור הבירה היווה 76% מהמחזור מתחילת השנה, מרכז יוטלנד — 11%, דרום דנמרק — 6%, ושלנד — 4%. קונים זרים היוו 45% מההיקף מתחילת שנת 2026, ומוכרים זרים — 33%. כאן חשוב לשים לב להבדל במתודולוגיה: לגבי דנמרק, נתוני הפעילות הבינלאומית מוצגים מתחילת השנה, בעוד שלגבי שוודיה, נורווגיה ופינלנד — ל-12 החודשים האחרונים.

מבנה העסקאות מעיד על זהירות מצד הקונים. כ-69% מהמחזור מתחילת השנה הופנו לנכסים מיוצבים בסיכון נמוך ובעלי תזרים מזומנים צפוי. 23% נוספים היו נכסים שבהם המשקיע צופה להעלות את הערך באמצעות ניהול, שיפוץ או שינוי מאפייני הנכס. רכישות בסיכון גבוה יותר ורכישות לשימוש עצמי היוו יחד את 8% הנותרים.

ביולי דיווחה PensionDanmark על פרויקט משותף עם SVANEN בהרלב. הפרויקט כולל 229 דירות להשכרה, שטח ציבורי ויחידת מסחר אחת. הבנייה מתוכננת להתחיל בתחילת 2027 ולהסתיים לקראת אמצע 2029. בסטטיסטיקה האזורית מוערך שווי השקעה זו בכ-0.8 מיליארד קרונות דניות.

הריביות לטווח ארוך שוב עולות

הסיכון המרכזי לשוק ההשקעות קשור למימון החוב. ביולי עלו שיעורי ה-SWAP לעשר שנים בכל ארבע המדינות במקביל. בשוודיה נרשמה עלייה של 38 נקודות בסיס, בפינלנד ובדנמרק — של 31 נקודות כל אחת, ובנורווגיה — של 24 נקודות. נקודת בסיס אחת שווה ל-0.01 נקודת אחוז.

במועד הכנת דו״ח אוגוסט עמד השיעור על כ-3.1% בשוודיה, 3.2% בפינלנד, 3.4% בדנמרק ו-4.5% בנורווגיה. עבור נדל״ן מסחרי, לנתונים אלה יש משמעות ישירה: משקיעים ומלווים משתמשים בריביות השוק לטווח ארוך בעת חישוב עלות ההון הזר והתשואה הנדרשת מהנכסים.

לאחר פרסום הסקירה הענפית, המדיניות המוניטרית לא רוככה באופן משמעותי. Riksbank הותיר ב-20 באוגוסט את ריבית המפתח של שוודיה ברמה של 1.75%. ההחלטה נכנסה לתוקף ב-26 באוגוסט. הבנק המרכזי ציין כי נתוני הצמיחה והאינפלציה בקיץ עלו על תחזית יוני, ושמר על היתכנות להעלאת ריבית בהמשך שנת 2026.

עבור פינלנד, תנאי המימון לטווח קצר נקבעים על פי מדיניות גוש האירו. הבנק המרכזי האירופי הותיר ב-23 ביולי את ריבית הפיקדונות ברמה של 2.25%, את ריבית פעולות המימון העיקריות ברמה של 2.40%, ואת ריבית ההלוואות השוליות ברמה של 2.65%. הרגולטור הדגיש את חוסר הוודאות הקשור למחירי האנרגיה ולהשפעות הסכסוך במזרח התיכון על האינפלציה.

המדיניות המוניטרית הדנית קשורה לשמירה על שער חליפין קבוע מול האירו. Danmarks Nationalbank העלה ביוני את הריבית על חשבונות עו״ש ותעודות פיקדון ב-0.25 נקודת אחוז, ל-1.85%, ואת ריבית ההלוואות ל-2%. ההחלטה התקבלה בעקבות העלאת הריבית בגוש האירו ביוני ונועדה לשמר את פער הריביות הקיים בין דנמרק לגוש המטבע.

הכלכלה תומכת בשוק, אך ההתאוששות אינה אחידה

הסביבה המקרו-כלכלית בארבע המדינות נותרה יציבה יחסית. תחזית אפריל של קרן המטבע הבינלאומית צופה צמיחה של 2% בתוצר המקומי הגולמי הריאלי של שוודיה בשנת 2026, 1.5% בנורווגיה, 1% בפינלנד ו-2% בדנמרק. עבור ארבעת השווקים יחד מוערכת הצמיחה בסקירה הענפית בכ-1.6%.

עם זאת, שוקי העבודה מציגים שונות ניכרת. ביוני עמד שיעור האבטלה על 8.7% בשוודיה, 4.6% בנורווגיה, 10.6% בפינלנד ו-3.1% בדנמרק. הנתון הפיני מחושב ללא התאמה עונתית עבור אוכלוסייה בגילאי 15–74, ולכן השוואה ישירה למדינות האחרות דורשת זהירות.

השילוב של צמיחה כלכלית וחזרתן של עסקאות גדולות מייצר תמונה חיובית יותר מזו שהייתה בתקופת העלאות הריבית החדות, אך המחזור הנוכחי שונה משוק ההון הזול של תחילת העשור. חלק ניכר מההתאוששות נובע מכך שקונים ומוכרים מצליחים שוב להגיע להסכמות על מחירים, ומשקיעים מוסדיים גדולים חוזרים לפעילות פורטפוליו. במקביל, עליית הריביות לטווח ארוך מגבילה את האפשרות לעליית שווי הנכסים.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, לא ניתן עדיין לראות בעלייה של 16% במחזור ההשקעות בארבעת השווקים הצפון-אירופיים התאוששות מלאה ואחידה של ענף הנדל״ן באזור. כמעט מחצית מההיקף של 12 החודשים האחרונים מיוחסת לשוודיה, הנתונים בפינלנד חוזקו משמעותית על ידי מספר עסקאות פורטפוליו גדולות, דנמרק נותרה נמוכה ב-25% מתוצאות השנה שעברה, והריביות לטווח ארוך שוב עלו בקיץ. במחצית השנייה של 2026 מספר העסקאות עשוי להמשיך לגדול מהר יותר משווי הנדל״ן: לצורך עליית מחירים בת קיימא, המשקיעים יזדקקו לפער מספק בין תשואת הנכסים לבין עלות המימון לטווח ארוך.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

FAQ: שוק הנדל״ן במדינות הנורדיות בשנת 2026

מהו היקף ההשקעות בנדל״ן במדינות הנורדיות בשנת 2026?

בינואר–יולי הגיע היקף עסקאות ההשקעה בשווי של מעל €5 מיליון בשוודיה, נורווגיה, פינלנד ודנמרק ל-€22 מיליארד. נתון זה גבוה ב-16% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2025. ב-12 החודשים האחרונים עמד המחזור על €37.1 מיליארד.

איזו מדינה מובילה בהשקעות בנדל״ן?

שוודיה נותרה השוק הגדול ביותר מבין הארבע: נרשמו בה €18.3 מיליארד, שהם כ-49% מכלל ההיקף ב-12 החודשים האחרונים. מתחילת השנה גדל המחזור במטבע המקומי ב-31%, ל-124.9 מיליארד קרונות.

היכן צומח שוק הנדל״ן בקצב המהיר ביותר?

הדינמיקה הגבוהה ביותר נרשמה בפינלנד. בינואר–יולי זינק היקף העסקאות ב-60%, ל-€3.6 מיליארד. עם זאת, חלק מהצמיחה מוסבר בעסקאות פורטפוליו גדולות, כולל רכישת 4,761 דירות בכ-€900 מיליון.

מדוע ירדו ההשקעות בנדל״ן בדנמרק?

בשבעת החודשים הראשונים איבד השוק הדני 25% לעומת שנת 2025. לצד זאת, 69% ממחזור ההשקעות הופנו לנכסים מיוצבים בסיכון נמוך, דבר המשקף את זהירות המשקיעים בסביבת הון יקר.

איזה תפקיד ממלאים המשקיעים הזרים?

פינלנד היא התלויה ביותר בהון זר, כאשר קונים בינלאומיים היוו 57% מהמחזור ב-12 החודשים האחרונים. בשוודיה עמד חלקם על 27%, ובנורווגיה — על 10%. בדנמרק, שבה הנתונים מחושבים מתחילת השנה, קונים זרים היוו 45% מההיקף.

מה עלול לבלום את התאוששות השוק?

הסיכון העיקרי קשור לתנאי המימון. ביולי עלו שיעורי ה-SWAP לעשר שנים בכל ארבע המדינות. אם עלות ההון הזר תישאר גבוהה, הגידול במספר העסקאות לא יביא בהכרח לעלייה מקבילה במחירי הנדל״ן.