הערים היקרות ביותר

אחרי ברלין ממוקמות תל אביב, אוסלו ולונדון. לעשירייה הראשונה נכנסו שתי ערים גרמניות נוספות: מינכן תפסה את המקום השישי, ופרנקפורט את השביעי. הדירוג וההוצאות החודשיות מוצגים בטבלה.

לצורך ההשוואה נלקחו בחשבון חשמל, חימום, קירור מבנים, אספקת מים ופינוי אשפה. Deutsche Bank השתמש בעיקר בנתוני Numbeo, המבוססים על הערכות משתמשים. הדירוג משקף עלות משוערת של סל שירותים סטנדרטי; החשבונות בפועל עשויים להיות שונים בהרכבם ובתנאי התשלום.

חשבונות שוטפים עבור דירת 85 מ״ר בשנת 2026, $ לחודש

זינוק בהוצאות האחזקה והחשבונות בברלין

בשנת 2012 הוערכו ההוצאות החודשיות בבירת גרמניה ב-$141. עד 2026 המדד כמעט שילש את עצמו. אולם הדינמיקה הדולרית מביאה בחשבון את תנודות שערי החליפין. הסטטיסטיקה המקומית משקפת בצורה מדויקת יותר את השינוי בחשבונות בפועל.

עלויות אחזקת הדיור בברלין זינקו בתוך עשור ב-41,4%, על פי נתוני איגוד חברות הדיור של ברלין וברנדנבורג BBU. עבור דירה בשטח 85 מ״ר ללא מעלית הן עלו מ-€201 בשנת 2014 ל-€285 בשנת 2024. חימום וסעיפים ״חמים״ אחרים התייקרו ב-57,5%, וההוצאות ה״קרות״ — ב-32%.

הוצאות החשבונות בברלין מפורטות בסקירת הסנאט של חשבונות שנת 2024. אחזקת המבנה, ניקיון, אספקת מים ושירותים נוספים ללא חימום עלו בממוצע €1,93 לכל מ״ר בחודש. חימום ומים חמים דרשו עוד €1,50 לכל מ״ר. מדובר בממוצעים של המבנים שנבדקו, ולא בתעריפים אחידים.

הוצאות התפעול על מגורים בגרמניה בשנת 2024 עמדו בממוצע על €2,67 לכל מ״ר בחודש, יותר מ-6% מעל רמת השנה הקודמת, על פי נתוני איגוד השוכרים הגרמני. הסטטיסטיקה הלאומית מקיפה מדגם שונה של נכסים, ולכן לא ניתן להשוות אותה ישירות לזו של ברלין.

מדוע החשבונות נשארים גבוהים

המניע העיקרי להתייקרות היה הגידול בעלויות אספקת האנרגיה לאחר משבר 2022. עליית מחירי הגז השפיעה באופן בולט במיוחד על החימום. חלק אחר מהעומס מורכב מתעריפים עירוניים, תחזוקת שטחים משותפים ושירות מערכות הנדסיות. הסכום תלוי במצב המבנה, בסוג החימום וביעילות האנרגטית שלו.

מחירי הגז והחשמל בגרמניה במחצית הראשונה של 2026 ירדו ב-5,3% וב-6,4% בהתאמה לעומת המחצית השנייה של 2025. עם זאת, בהשוואה למחצית הראשונה של 2021 הם נותרו גבוהים ב-80,7% וב-16,4%, על פי נתוני הלשכה הפדרלית לסטטיסטיקה. הירידה האחרונה לא פיצתה על הזינוק הקודם.

גם עם התייצבות מחירי האנרגיה, החשבונות עשויים להישאר גבוהים. החימום מהווה רק חלק מהחיובים: השאר תלויים בתעריפים מוניציפליים, בחוזים מול חברות הניהול ובמצב הטכני של הבניין. לכן, שטח דירה זהה אינו מעיד בהכרח על הוצאות זהות.

הצעה להגביל את התעריפים בברלין

באוגוסט 2026 הציע איגוד סוכני הנדל״ן Ring Deutscher Makler להגביל את תשלומי החשבונות בברלין עבור שירותים ספציפיים שהרשות העירונית משפיעה על תעריפיהם. מדובר במים, ביוב, פינוי אשפה, ניקיון רחובות ואספקת חום. יוזמי ההצעה סבורים כי נגישות הדיור נקבעת על פי הסכום הכולל של התשלומים יחד עם דמי השכירות.

כללי חלוקת הוצאות האחזקה בגרמניה בין בעלי נכסים לשוכרים קבועים בתקנת Betriebskostenverordnung. ההוצאות המוטלות על השוכרים כוללות שירותים שוטפים נבחרים, ביטוח מבנה ואחזקת שטחים משותפים. שיפוצים וניהול הנכס משולמים על ידי הבעלים. אין תקרת גג כוללת לכל התשלומים; הצעת המתווכים טרם הפכה לחוק.

בדיקת חשבונות בברלין מסייעת לשוכרים לאתר טעויות בחלוקת הסכומים, במקדמות ובחיובי החימום, מציינת אגודת השוכרים המקומית. אם מתגלות הפרות, הדיירים יכולים לערער על החישוב, אם כי הדבר אינו מגן מפני עליית התעריפים עצמם.

השלכות על שוק הנדל״ן

לחשבונות הגבוהים מתווסף פיקוח הדוק יותר על שכר הדירה. בגרמניה הגבלות שכר הדירה בהשכרה חוזרת הוארכו עד סוף שנת 2029. בברלין, התעריף החדש בדרך כלל אינו רשאי לחרוג מהתעריף המקומי להשוואה ביותר מ-10%, אם כי עבור חלק מהדירות מקבלן ונכסים מסוימים קיימים חריגים.

מיולי 2026 הפיקוח על שכר הדירה בברלין התהדק: הרשויות החלו לבדוק באופן אוטומטי מודעות להשכרה ולקבל תלונות מקוונות על מחירים מופקעים. ביוני אותרו סימנים לחשד להפרות ב-46% מתוך 4539 מודעות שנבדקו. נתונים אלה משקפים הערכה ראשונית ולא עבירות מוכחות.

הפקעת מחיר בלתי חוקית עלולה להסתיים עבור הבעלים בדרישה להחזר תשלום יתר על שכר דירה, הנאמד באלפי אירו. כך, ב-5 במאי 2026 הכיר בית המשפט המחוזי של ברלין בזכותם של שוכרים להחזר בסך €11 929,68. תשלומים נוספים אלה שוחקים את ההכנסה הממשית מהשכרת הנכס.

על פי הערכת אנליסטים מ-International Investment, השילוב בין הוצאות תפעול גבוהות להגבלות על שכר הדירה שוחק את פוטנציאל התשואה מדיור להשקעה. הבעלים אינם יכולים תמיד לפצות על העלויות הגוברות באמצעות העלאת שכר הדירה, והדרישות להחזר תשלומים יוצרות סיכון פיננסי נוסף. בשוק כזה, בניינים חסכוניים באנרגיה עם עלויות צפויות זוכים ליתרון ברור.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

השוק במספרים

מדוע הקרנות חזרו לפני הרוכשים

עבור הרוכש הפרטי, השוק בגרמניה נותר מאתגר. עלויות המימון הגבוהות מגבילות את הנגישות לרכישה, ובערים הגדולות המחסור בהיצע תומך בשוק השכירות. עבור משקיע מוסדי ההיגיון שונה: הוא מתמקד בשווי התיק כולו, ביציבות תזרים המזומנים ובאפשרות לשפר את התשואה באמצעות ניהול מקצועי של הנכסים.

על פי נתוני הלשכה הפדרלית לסטטיסטיקה של גרמניה, ברבעון השני של 2026 מחירי הדיור עלו ב-0,6% בלבד בחישוב שנתי וב-0,3% בהשוואה לרבעון הקודם. בשבע הערים הגדולות הדירות אף הוזלו ב-0,4% בחישוב שנתי. אין זה נראה כתחילתו של גל עליות מחירים חדש, אך הנתון מעיד כי הירידות נבלמו באופן כללי. Destatis מצביעה גם על פערים ניכרים בין האזורים: בערים גדולות מחוץ לשבע המטרופולינים המרכזיים, מחירי הדירות עלו ב-2% בחישוב שנתי.

מדוע המחסור בדיור לא נעלם

הטיעון המרכזי לטובת נדל״ן למגורים נותר בעינו: ההיצע גדל לאט יותר מהביקוש. בשנת 2025 נבנו בגרמניה 206,6 אלף דירות — ירידה של 18% לעומת השנה הקודמת, והנתון הנמוך ביותר מאז 2012. במקביל, עד סוף השנה הצטברו 760,7 אלף דירות שכבר קיבלו היתר אך טרם הושלמו. היקף כזה של צבר בנייה ממחיש כי קבלת היתר והבאת הדיור לשוק בפועל אינן היינו הך.

בשנת 2026 השתפרו נתוני ההיתרים. בין ינואר ליולי אושרה בנייתן של 148,8 אלף דירות, עלייה של 12,9% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. עם זאת, הצמיחה מגיעה מבסיס השוואה נמוך במיוחד, ויזמים עדיין מתמודדים עם עלויות בנייה ומימון גבוהות. לכן, ההיצע אינו מסוגל לגשר במהירות על המחסור המצטבר.

דמי השכירות ממשיכים לעלות

ההיצע המוגבל ממשיך לתמוך בשוק השכירות. בעשרים שווקי המגורים הגדולים בגרמניה מחירי השכירות החציוניים ברבעון הראשון של 2026 עלו בכ-4% בחישוב שנתי. הוצאות התפעול הממוצעות הגיעו ל-€2,49 לכל מ״ר לחודש ברחבי המדינה ול-€2,94 בשבע הערים הגדולות. CBRE מציינת כי לא צפויה הקלה משמעותית לשוכרים בטווח הקצר.

עבור קרנות השקעה, זהו אחד הנימוקים המכריעים. ביקוש יציב לשכירות מאפשר להסתמך על תזרים מזומנים גם במצב שבו שוק הרכישות מתאושש באיטיות.

עסקאות ענק שוב מעצבות את השוק

השינוי ניכר בעיקר במבנה ההשקעות. ברבעון השלישי כ-75% מההיקף יוחסו לעסקאות פורטפוליו, ו-89% — לנכסים קיימים. יותר ממחצית התוצאה הרבעונית הגיעה ממספר עסקאות גדולות במיוחד. מספר העסקאות הכולל ירד במקביל מ-51 ל-44.

זהו פרט מהותי: השוק לא הפך לפעיל בהמוניו. מי שמניעים אותו הם רוכשים גדולים, בעלי יכולת להתמודד עם תיקי נכסים ואסטרטגיות מורכבות. אסטרטגיות של השבחה אקטיבית ועסקאות בעלות סיכון גבוה יותר היוו כ-58% מההיקף, בעוד שאסטרטגיות שמרניות ומתונות בסיכון היוו כ-42%.

בכלל שוק ההשקעות הגרמני התמונה נותרה מאופקת יותר. בתשעת החודשים הראשונים עמד היקף העסקאות בכל סוגי הנדל״ן על €23,2 מיליארד, ורשם עלייה קלה בלבד לעומת השנה הקודמת. קבלת ההחלטות נמשכת זמן רב יותר, והתייקרות המימון מאלצת משקיעים לבחון מחירים בקפידה. CBRE מאפיינת את השוק ככזה שמתייצב ברמה נמוכה.

מה קורה עם התשואות

התשואה הממוצעת בנכסי פריים מרובי דירות בשבע הערים הגדולות עלתה ברבעון השלישי ב-0,2 נקודות אחוז ל-3,59%. עבור בעלי נכסים משמעות הדבר היא לחץ על הערכות השווי של חלק מהנכסים, ואילו עבור רוכשים — נקודת כניסה אטרקטיבית יותר. CBRE צופה המשך עלייה מתונה בתשואות עד סוף השנה.

במקביל, החברה מעריכה כי סך ההשקעות בדיור בגרמניה לשנת 2026 עשוי להתקרב ל-€8 מיליארד, אם ייסגרו עוד מספר עסקאות פורטפוליו גדולות ברבעון הרביעי. זו עדיין אינה חזרה לעידן הכסף הזול, אך זהו כבר שינוי מורגש בהתנהגות ההון.

מדוע גרמניה שוב מושכת קרנות בינלאומיות

שוק המגורים בגרמניה מושך כיום משקיעים בזכות שילוב של שלושה גורמים: המחירים חדלו מלרדת במהירות, דמי השכירות ממשיכים לעלות, והבנייה אינה מדביקה את הביקוש. עבור קרן בינלאומית הדבר יוצר הזדמנות להיכנס לאחר תיקון מחירים ולפעול עם הנכס בטווח הבינוני.

עבור רוכשים פרטיים המצב נראה אחרת. נטל המשכנתאות נותר גבוה, ובערים המבוקשות ביותר ההיצע מוגבל. לכן, הון מוסדי מסוגל לחזור לפני הרוכש הממוצע.

באביב כבר כתב International Investment על השלב הקודם בשוק הדיור הגרמני, שבו חוסר ודאות ואשראי יקר בלמו את הביקושים. הרבעון השלישי הוסיף איתות חדש: משקיעים גדולים החלו לחזור לפני הרוכש ההמוני.

זהו האיתות המרכזי של הרבעון השלישי. גרמניה אינה חווה עדיין בום נדל״ני חדש. אולם קרנות גדולות כבר מוכנות שוב לקנות, ובייחוד תיקי נכסים קיימים שבהם ניתן לנהל את התשואה מבלי להמתין להשלמת בנייה חדשה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

FAQ

האם מחירי הדיור בגרמניה עולים בשנת 2026?

בממוצע כן, אך באופן מתון מאוד. ברבעון השני עלו המחירים ב-0,6% בחישוב שנתי. בשבע הערים הגדולות הדירות אף הוזלו ב-0,4%.

מדוע קרנות בינלאומיות חוזרות?

הן נמשכות בשל ביקוש יציב לשכירות, מחסור בהיצע והאפשרות לרכוש תיקי נכסים גדולים ומוכנים לאחר תיקון שווי הנכסים.

מה קורה עם מחירי השכירות?

בעשרים השווקים הגדולים עלו דמי השכירות החציוניים ברבעון הראשון של 2026 בכ-4% בחישוב שנתי, וגם הוצאות התפעול עלו.

מהי התשואה בנדל״ן למגורים בגרמניה?

התשואה הממוצעת בנכסי פריים מרובי דירות בשבע הערים הגדולות הגיעה ברבעון השלישי ל-3,59%. CBRE צופה המשך עלייה מתונה בה.

עסקאות קטנות יותר תופסות נתח גדול יותר

על פי סקירת CBRE, עסקאות בטווח של €20–49,9 מיליון היוו 37% מההיקף לעומת 21,1% שנה קודם לכן. נתח אסטרטגיית ה-value-add הגיע ל-48,7%. התשואה ברוטו על מלונות פריים עם חוזה שכירות למפעיל נותרה ברמה של 5,25%.

שיעור העסקאות בהיקף מסוים מחושב במונחים כספיים, ולכן אינו שווה לשיעור בתי המלון שנמכרו. אסטרטגיית value-add מתמקדת בהעלאת שווי המלון באמצעות מיצוב מחדש או שינוי הניהול. תוצאתה תלויה בעלויות ההתאמה של הנכס ובהכנסות שהוא יוכל להניב לאחר מכן.

הנטייה לעסקאות קטנות יותר החלה מוקדם יותר

בסקירת המחצית הראשונה, CBRE כבר רשמה עלייה במספר העסקאות לצד ירידה בשווי הכולל שלהן. אז עמד ההיקף על €720,9 מיליון, ירידה של 23,8% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. החברה ייחסה את התוצאה למחסור בעסקאות גדולות וציינה עניין של רוכשים בנכסים שניתן להעלות את שוויים באמצעות שינוי קונספט או ניהול.

שתי התקופות מושוות כל אחת לבסיס שלה בשנה שעברה. ההבדל בקצבים בין המחצית לתשעת החודשים אינו מעיד על כך שמחירי המלונות ירדו בשיעור תואם. שינוי בהיקף הכספי יכול לשקף בו-זמנית את מספר המכירות, גודל הנכסים וההרכב שלהם.

הביקוש ללינה שומר על רמה דומה

על פי הערכה ראשונית של Destatis לחודש אוגוסט, מספר הלינות במחצית הראשונה עלה ב-0,3% והגיע ל-223,8 מיליון. אורחים מקומיים היו אחראים ל-187,4 מיליון לינות, ותיירים זרים ל-36,4 מיליון. הנתונים מתייחסים למלונות ואמצעי אירוח נוספים עם עשר מיטות ומעלה, וכן לאתרי קמפינג עם מספר מקומות חניה מינימלי תואם.

מדד זה מתייחס לפעילות אמצעי האירוח, בעוד שנתוני ההשקעות משקפים העברת בעלות על נדל״ן. יציבות במספר הלינות אינה מבטיחה שמירה על הרווחיות: התעריפים וההוצאות משפיעים על התוצאה הסופית. ההבדלים בין היקף העסקאות הכספי לבין מחירי הנכסים מנותחים גם בכתבה על השקעות במלונאות באירופה.

שאלות ותשובות (FAQ)

מה נכלל בהיקף עסקאות המלונאות?
שווי הנדל״ן שהחליף ידיים במדגם הנבדק. אין מדובר בהכנסות בתי המלון ולא בהוצאות על בניית כל המלונות החדשים.

מדוע מספר העסקאות יכול לעלות כאשר ההיקף יורד?
כאשר נמכרים בעיקר נכסים זולים יותר, גידול במספר העסקאות יכול להתרחש לצד ירידה בשווי הכולל. הימצאותן של עסקאות גדולות משפיעה באופן ניכר על התוצאה.

האם תשואה ברוטו מהווה הכנסה מובטחת לרוכש?
לא, מדובר במדד ייחוס גולמי של השוק לפלח נדל״ן ספציפי. התוצאה הסופית של הבעלים תלויה במחיר הרכישה, בהוצאות, במימון ובעמידת המפעיל בחוזה.

האם ירידה בעסקאות מעידה על ירידה בביקוש התיירותי?
לא, מדדים אלה מתארים תהליכים שונים. היקף רכישות הנדל״ן אינו מהווה תחליף לנתונים על מספר הלינות, התפוסה והכנסות המלונות.

החזר של €10 000 בברלין

בדצמבר 2023 שכרה סטפני וולנהאופט בשכונת נידרשנהאוזן בברלין דירה בשטח של 70 מ״ר עבורה ועבור בנה בן התשע. שכר הדירה החודשי עמד על €1 090. האישה סברה שהמחיר מופרז, אך כמעט ולא היו אפשרויות מתאימות אחרות.

בתחילת 2024 פנתה וולנהאופט ל-Conny — שירות המסייע לערער על מחירי שכירות מופקעים. בעקבות הפנייה, לדברי האישה, איים בעל הדירה לבטל את החוזה בטענה שבכוונתו לעבור לגור בדירה בעצמו. עורך דינו של הבעלים שלח אף הוא מכתבים בדרישה לפנות את הנכס. הצדדים הגיעו להסכמה על הפחתת התשלום רק באוגוסט 2025, כך מדווח IamExpat.

שכר הדירה החודשי ירד ל-€650. בנוסף לכך, החזיר בעל הדירה €8 300 בגין תשלום יתר וחלק מהפיקדון. הסכום הכולל עמד על כ-€10 000.

שכירות משנה: בית המשפט צידד בבעלת הדירה

ב-28 בינואר 2026 דן בית המשפט הפדרלי העליון של גרמניה בסכסוך הנוגע לשכירות משנה של דירה בברלין. גבר שכר דירה תמורת €460 לחודש ללא הוצאות נלוות, והשכיר אותה לאחרים תמורת €962. את התשלומים הנוספים שילמו שוכרי המשנה בנפרד.

ההסכמה לשכירות משנה הייתה בתוקף לפרק זמן מוגבל בלבד. לאחר תום התקופה המשיך הגבר לגבות כספים מהדיירים ללא היתר. בעלת הדירה ביטלה את חוזה השכירות הראשי ודרשה את פינוי הנכס.

בית המשפט אישר את חוקיות הביטול. החוק הגרמני מאפשר לשוכר לקבל היתר לשכירות משנה אם יש לו אינטרס לגיטימי, כגון צמצום הוצאותיו האישיות. אולם הפקת רווח מהפער שבין שני התעריפים לא הוכרה כעילה מוצדקת. פסק הדין ניתן בתיק VIII ZR 228/23.

אפליה בהשכרת דירות

בנובמבר 2022 סוכנות תיווך סירבה מספר פעמים לאפשר לאישה לתאם ביקור בדירה. בפניות הופיעו שם פרטי ושם משפחה ממוצא פקיסטני. בעקבות זאת שלחה הפונה בקשות חדשות תחת שמות גרמניים, מבלי לשנות את הנתונים אודות עבודתה, הכנסותיה והרכב משפחתה. הפעם נענתה הסוכנות בהזמנות לסיור. אותה תוצאה נרשמה גם עבור מכרים וקרובי משפחה שלקחו חלק בבדיקה.

הערכאה הראשונה דחתה את התביעה. בית המשפט לערעורים קבע כי הסירוב לתאם ביקורים מהווה אפליה על רקע אתני, וב-29 בינואר 2026 אישר בית המשפט הפדרלי העליון של גרמניה את ההחלטה. המתווך חויב לשלם פיצוי בסך €3 000 ולשאת בהוצאות שכר טרחת עורך דין.

בית המשפט הפדרלי העליון הבהיר כי האיסור על אפליה בהשכרת דיור חל גם על גורמים מתווכים. על פי חוק השוויון הכללי (AGG), סוכנות המארגנת ביקורים ובוחרת את המועמדים עשויה לשאת באחריות, גם אם הדירה שייכת לאדם אחר.

הגבלות על שכר הדירה בגרמניה

חוזים חדשים

בגרמניה, מנגנון ה-Mietpreisbremse מגביל את גובה שכר הדירה באזורים שבהם קיים מחסור חריף בדיור. בעת חתימה על חוזה חדש, אסור בדרך כלל לשכר הדירה לעלות על רמת ההשוואה המקומית ביותר מ-10%. ביוני 2025 הוארך הבסיס המשפטי של הרגולציה עד סוף שנת 2029. רשימת האזורים שבהם הכלל חל נקבעת על ידי המדינות הפדרליות.

לצורך החישוב נעזרים ב-Mietspiegel — מדד תעריפים לדירות בעלות מאפיינים דומים. ב-Mietspiegel של ברלין לשנת 2026 עמד הנתון החציוני על €7,71 למ״ר לעומת €7,21 בפרסום הקודם. אין מדובר בתקרה אחידה לכל הנכסים: הסכום המותר נקבע בהתאם לאזור, לשטח, לשנת הבנייה ולרמת האבזור.

חריגים

בכל הנוגע לשכירות בדירה מקבלן נקבעו חריגים. ה-Mietpreisbremse אינו חל על נכסים ששימושם והשכרתם הראשונים החלו לאחר 1 באוקטובר 2014, וכן על החוזה הראשון שלאחר מודרניזציה מקיפה. במקרים מסוימים רשאי הבעלים לשמר את התעריף ששילם השוכר הקודם, גם אם הוא חורג מהמגבלה הכללית. יש לחשוף את העילות לקיום החריג טרם החתימה על ההסכם.

תקרות להעלאת שכר דירה

העלאת שכר דירה בחוזים קיימים מוסדרת בנפרד. בברלין המגבלה הרגילה היא 15% לאורך שלוש שנים, ובאזורים אחרים מסוימים — 20%; בד בבד, הסכום אינו יכול לעלות על תעריף ההשוואה המקומי. להצמדה למדד ולעבודות מודרניזציה נקבעו כללים נפרדים. מגבלת ה-10% בעת כריתת חוזה חדש אינה חלה ישירות על מקרים אלה.

מחירים מופקעים ובדיקות בברלין

בדיקת חוזים

איגוד השוכרים של ברלין בחן 330 חוזי שכירות דירות. ב-95% מהמקרים שנבדקו חרגו המחירים מרמת ההשוואה המקומית ביותר מ-10%. הסטייה הממוצעת מהסכום המשוער המותר עמדה על 76%. עם זאת, לא בכל הנכסים ניתן היה לקבוע בוודאות אם חלו חריגים המוכרים בחוק.

מינואר 2025 ועד מרץ 2026 טיפל האיגוד בכ-6 000 פניות בנוגע לחשד לגביית יתר. במקביל בדקו המומחים 267 דרישות להעלאת תשלומים קיימים, ומצאו פגמים בכשלוש מתוך כל ארבע פניות. בפרט, ניסו בעלי נכסים לחרוג מתעריף ההשוואה המקומי תוך עמידה פורמלית בלבד במגבלת האחוזים התלת-שנתית.

פיקוח על מודעות פרסום

הרשויות השיקו ניטור אוטומטי של מודעות השכרת דיור בברלין. ביוני 2026 אספה המערכת 7 757 הצעות, מתוכן נבדקו 4 539 לאחר סינון ראשוני. סימנים לחריגה אפשרית מהמגבלות נמצאו ב-2 102 מקרים — 46% מהמדגם שנותח, כך נמסר מסנאט העיר. לבעלי נכסים אלה הוצע לבדוק מחדש את הסכומים הנדרשים.

מומחים בוחנים מודעות חשודות כדי לברר האם חלים על הנכס חריגים חוקיים. במידה ונמצא בסיס לכך, עשויות רשויות העיר לפתוח בהליכים בגין גביית תעריף מופקע. החל מיולי 2026 יכולים תושבי ברלין להגיש תלונות על שכר דירה מופקע באמצעות שירות מקוון; הפניות מועברות לטיפול הרשויות ברובעים.

כיצד להשיב תשלום יתר על שכירות

בדיקת שכר דירה בברלין מתחילה בהשוואת תנאי החוזה לנתוני ה-Mietspiegel. במידת הצורך ניתן לפנות ל-Mietpreisprüfstelle העירוני: המומחים יגדירו את התעריף המותר בהתחשב במאפייני הדירה ובחריגים הקבועים בחוק.

אם מתגלה חריגה, על השוכר להעביר לבעל הנכס דרישה בכתב להפחתת התשלום ולהשבת הסכומים שנגבו מעבר למותר. מספיק מכתב הכולל את פרטי החוזה ואת נימוקי החישוב מחדש. איגוד השוכרים של ברלין מציע נוסח לדוגמה של מכתב התראה למשכיר. מומלץ לשמור עותק מהפנייה ומאישורי ההעברות הבנקאיות.

מועד הפנייה קובע לאיזו תקופה ניתן לקבל החזר כספי. סעיף 556g לקוד האזרחי הגרמני מאפשר לדרוש כספים מתחילת תקופת השכירות, בתנאי שההשגה הוגשה בתוך 30 החודשים הראשונים והחוזה עדיין היה בתוקף באותה עת. במקרים אחרים, ההחזר מוגבל בדרך כלל לתשלומים שמועד פירעונם חל לאחר הגשת הפנייה.

אם בעל הנכס מסרב לעדכן את התנאים, ניתן להיוועץ באיגוד השוכרים או בעורך דין ולהגיש תביעה משפטית. שירותים משפטיים גובים לעיתים קרובות שכר טרחה המבוסס על גובה החיסכון שהושג. לפי נתוני IamExpat, שירות Conny גובה בדרך כלל סכום השווה להפחתת התשלום במשך שישה חודשים; עבור וולנהאופט השירות ניתן ללא תשלום.

מגמות שוק השכירות למשקיעים

אנליסטים של International Investment מציינים כי בברלין מחסור בדיור בר-השגה מתקיים לצד היצע עודף בפלח היוקרה. עבור משקיעים, המשמעות היא ביקוש יציב יותר בשוק ההמוני לצד סיכון מוגבר לתקופות נכס ריק ברמות המחיר הגבוהות.

הידוק הפיקוח על אכיפת דיני השכירות משנה את תנאי הפעילות של בעלי הנכסים. בדיקות שוטפות והכרעות משפטיות מעלות את הסיכונים הכספיים במקרים של גביית תעריפים מופרזים. האפשרויות להגדיל את הרווחיות על ידי עקיפת הכללים מצטמצמות, וההגנה המשפטית על ההכנסות הופכת למרכיב קריטי.

עלויות הבנייה והמודרניזציה הגבוהות בולמות את התרחבות מאגר הדיור, אך אינן מאפשרות לגלגל את ההוצאות על השוכרים ללא בקרה. בשנים הקרובות הדבר עשוי להעמיק את הפער בין רמת הביקוש לנכס לבין רמת התשואה שלו. יתרון תחרותי יישמר עבור נכסים המסוגלים לייצר הכנסה יציבה ללא צורך בהעלאה מתמדת של שכר הדירה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות נפוצות (FAQ)

מהו Mietpreisbremse?

זהו מנגנון להגבלת שכר הדירה בעת כריתת חוזה חדש. באזורים שבהם הכלל בתוקף, המחיר אינו יכול בדרך כלל לעלות ביותר מ-10% מעל תעריף ההשוואה המקומי, בכפוף לחריגים הקבועים בחוק.

כיצד בודקים את גובה שכר הדירה בברלין?

יש להשוות את תנאי החוזה למדד ה-Mietspiegel הברלינאי, תוך התחשבות במיקום, בשטח ובמאפייני הנכס. לקבלת ייעוץ ניתן לפנות ל-Mietpreisprüfstelle העירוני.

האם ניתן לקבל החזר על תשלומי יתר משנים קודמות?

כן. אם נשלחה דרישה בתוך 30 החודשים הראשונים לשכירות ולפני תום תוקף החוזה, ההחזר עשוי לחול גם רטרואקטיבית. בפנייה מאוחרת יותר, ההחזר יוגבל בדרך כלל לתשלומים שחלו לאחר מועד ההודעה.

כיצד דורשים מבעל הדירה חישוב מחדש?

די לשלוח מכתב דרישה בכתב המפרט את נתוני החוזה ואת הנימוקים להפחתת הסכום. יש לשמור עותק מהפנייה ומאישורי התשלום. אם המחלוקת אינה נפתרת, ניתן לפנות לעורך דין ולערכאות משפטיות.

באילו מקרים לא חל Mietpreisbremse?

ה-Mietpreisbremse אינו חל בהשכרה ראשונה של נכס ששימושו והשכרתו החלו לאחר 1 באוקטובר 2014, וכן בהשכרה ראשונה שלאחר מודרניזציה מקיפה. החוק מתיר גם חריגים הקשורים לגובה שכר הדירה ששילם השוכר הקודם.

בכמה ניתן להעלות את שכר הדירה בחוזה קיים?

בברלין ההעלאה המרבית עד לתעריף ההשוואה המקומי מוגבלת ל-15% לאורך שלוש שנים. לחוזים צמודי מדד ולנכסים שעברו מודרניזציה נקבעו כללים מיוחדים.

האם שוכר רשאי להשכיר דירה בשכירות משנה למטרות רווח?

העברת הדירה לצדדים שלישיים מחייבת את הסכמת בעל הנכס. בית המשפט הפדרלי העליון של גרמניה פסק כי הרצון להרוויח מהפרשי המחיר כשלעצמו אינו מקנה זכות לדרוש היתר כזה.

מי נושא באחריות על אפליה בחיפוש דירה?

האחריות עשויה לחול לא רק על הבעלים אלא גם על סוכנות תיווך המסרבת לתיאום ביקורים מטעמים האסורים בחוק. במקרה שנדון בבית המשפט נפסק פיצוי בסך €3 000.

היכן מדווחים על שכר דירה מופקע בברלין?

תושבים יכולים להשתמש בשירות המקוון העירוני להגשת תלונות. הפניות נבדקות על ידי הרשויות ברובעים; כמו כן ניתן לפנות ל-Mietpreisprüfstelle לצורך הערכת התעריף המותר.

המדד השווה 39 מדינות OECD

מדד Forever Renter Global Index נערך על ידי החברה האוסטרלית Luxo Living. מדובר במחקר פרטי ולא בדירוג רשמי של ארגון ה-OECD. המחברים השתמשו בנתונים ממאגר ה-OECD ומסדרות סטטיסטיות נוספות לשנים האחרונות הזמינות בין 2017 ל-2024.

הציון הסופי כלל את שיעור השוכרים, שיעור בעלי הדירות, הוצאות השוכרים על דיור ביחס להכנסה הפנויה, שיעור משקי הבית עם נטל הוצאות דיור חריג, צפיפות דיור, מספר החדרים לאדם והשינוי ביחס בין מחירי הדיור להכנסות מאז שנת 2015.

במקום הראשון בדירוג העולמי זכתה קולומביה עם 71.4 נקודות מתוך 100, במקום השני דנמרק עם 67.2, ובמקום השלישי צ׳ילה עם 64.2. לוקסמבורג ושווייץ חלקו את המקום הרביעי עם 59.7 נקודות. גרמניה דורגה במקום ה-12, פורטוגל ב-14, ארה״ב ב-16 והולנד במקום ה-17.

עורך המדד עצמו מזהיר כי הציון הסופי משקף את מידת ההשתרשות של השכירות, ולא את נגישות הדיור כשלעצמה. מדינה יכולה לקבל ציון גבוה בשל שוק שכירות מפותח, אף שתושביה אינם מתמודדים בהכרח עם משבר דיור חמור יותר.

שווייץ וגרמניה נותרו שווקים של שוכרים

בדירוג, שיעור השוכרים בשווייץ עומד על 61.2% — הנתון הגבוה ביותר מבין המדינות שנבדקו. לגבי גרמניה נמסר על 55.4%, אוסטריה 43.7%, הולנד 41.2% ושוודיה 38.9%.

לא ניתן להשוות נתונים אלה ישירות לדירוגים בינלאומיים אחרים: במקורות שונים המדד עשוי להתייחס לשיעור משקי הבית או האוכלוסייה, ושנות הבדיקה משתנות.

נתונים עדכניים של Eurostat מראים כי בשנת 2024, 68% מאוכלוסיית האיחוד האירופי התגוררו בדירה בבעלותם וכ-32% בדיור שכור. גרמניה נותרה המדינה היחידה באיחוד שבה השוכרים היוו את רוב האוכלוסייה — 53%. באוסטריה שיעורם הגיע ל-46%, ובדנמרק ל-39%.

בקצה השני של השוק נמצאות מדינות מרכז ומזרח אירופה. ברומניה 94% מהאוכלוסייה היו בעלי דירות, בסלובקיה 93% ובהונגריה 92%.

לפיכך, לא ניתן לדבר על מודל אירופי אחיד. בגרמניה ובשווייץ קיים מגזר שכירות רחב מזה עשרות שנים, הקשור בין היתר למבנה השוק ולרגולציה. ברומניה, סלובקיה ומדינות נוספות, בעלות על דירה ממשיכה להיות צורת המגורים העיקרית.

עליית המחירים מקשה על המעבר משכירות לבעלות

שינוי המשותף למדינות רבות קשור בעלויות הרכישה. מחירי הדיור ממשיכים לעלות בקצב מהיר יותר מדמי השכירות.

ברבעון הראשון של 2026 עלו מחירי נדל״ן למגורים באיחוד האירופי ב-5.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, בעוד דמי השכירות עלו ב-3%. בהשוואה לרבעון הרביעי של 2025, עלו המחירים ב-1.2% נוספים, ודמי השכירות ב-0.7%.

הנדל״ן התייקר במהירות מיוחדת בפורטוגל, בולגריה וסלובקיה. בהשוואה לממוצע של שנת 2025, עלו המחירים במדינות אלה עד לרבעון הראשון של 2026 ב-10.3%, 9.4% ו-9.1% בהתאמה.

מבט על טווח זמן ארוך יותר ממחיש את גודל הפער שנצבר. משנת 2015 ועד הרבעון השלישי של 2025, מחירי הדיור באיחוד האירופי עלו בכמעט 65%, בעוד דמי השכירות עלו בכ-22% בלבד. בפורטוגל התייקר הנדל״ן לאורך העשור בכ-180%, בליטא ב-168% ובבולגריה ב-157%.

עבור משק בית השוכר דירה ובמקביל חוסך להון עצמי, מגמה זו יוצרת לחץ כפול: השכירות גוזלת חלק מההכנסה השוטפת, והסכום הנדרש לרכישה ממשיך לזנק.

פורטוגל מדגימה את גבולות שיעור הבעלות הגבוה

פורטוגל מציגה היטב מדוע שיעור הבעלות על דיור כשלעצמו מעיד מעט מאוד על נגישות השוק.

במדד Forever Renter, 72.1% ממשקי הבית הם בעלי דירות, ורק 18.5% הם שוכרים. לצד זאת, מדד יחס מחירי הנדל״ן להכנסה הגיע ל-148.8 בהשוואה לבסיס של שנת 2015 (100). זהו הנתון הגבוה ביותר מבין מדינות הדירוג שלגביהן היו נתונים זמינים.

ה-OECD מציין במיוחד כי הגידול בביקוש לצד מגבלות היצע מבניות פגעו קשות בהישג ידם של בתי המגורים בפורטוגל. לצעירים קשה יותר הן לרכוש דירה והן למצוא דיור בר-השגה להשכרה, ושוק שכירות שאינו מפותח דיו מגביל את הניידות. הארגון ממליץ למדינה להגדיל את ההיצע, לפתח דיור ציבורי ובר-השגה להשכרה ולנצל ביעילות רבה יותר את מאגר הדיור הקיים.

מכאן ששיעור בעלות גבוה יכול להתקיים לצד חסמי כניסה קשים ביותר עבור דור הקונים החדש.

צעירים באירופה מתמודדים עם המחסום הגבוה ביותר

בעיית הנגישות בולטת במיוחד בקרב משקי בית צעירים. הנציבות האירופית הגדירה בשנת 2026 את דיור הצעירים כתחום נפרד במדיניות הדיור שלה.

בשנת 2024, כ-27% מתושבי האיחוד האירופי בגילאי 15 עד 29 חיו במשקי בית צפופים, לעומת 17% מכלל האוכלוסייה. בקרב צעירים שנמצאו בסיכון לעוני, הנתון הגיע ל-42%.

יותר מאחד מכל עשרה אירופאים בגילאי 20–29 התגורר במשק בית שבו הוצאות הדיור עלו על 40% מההכנסה הפנויה. עבור צעירים רבים המשמעות היא עזיבה מאוחרת יותר של בית ההורים, שכירות משותפת עם שותפים או חיסכון ממושך להון עצמי ראשוני.

ה-OECD מציין עוד כי ביותר ממחצית ממדינות הארגון, רוב הצעירים בני 20–29 מתגוררים עם הוריהם. בקרב שוכרים בעלי הכנסה נמוכה, כ-2 מתוך 5 מוציאים על שכירות מעל 40% מהכנסתם הפנויה.

לכן, שכירות ארוכת טווח הופכת בראש ובראשונה לתוצאה של מעבר מאוחר יותר לבעלות עצמאית על דיור, אף שעבור חלק מהאוכלוסייה היא נותרת מודל מגורים מועדף מתוך בחירה.

שיעור בעלות גבוה אינו מבטיח דיור מרווח

במדינות מרכז ומזרח אירופה, לבעלות הנרחבת יש חולשה אחרת. הדירה שייכת לרוב למשפחה, אך האפשרויות להחליף דירה או לרכוש נכס מרווח יותר מוגבלות.

בשנת 2024, 40.7% מאוכלוסיית רומניה חיו במשקי בית בצפיפות יתר. בלטביה עמד הנתון על 39.3%, בבולגריה 33.8%, בפולין 33.7% ובקרואטיה 31.7%.

הממוצע באיחוד האירופי עמד על 16.9%.

לפיכך, אין לראות בבעלות וברווחת דיור מושגים נרדפים. משק בית יכול להחזיק בדירה ללא משכנתא, אך להתגורר בה כמה דורות יחד בשל עלויות המעבר הגבוהות.

ולהיפך, שוק שכירות מפותח כשלעצמו אינו מעיד על עוני. בשווייץ, חלק ניכר מהאוכלוסייה שוכר דירות במשך עשרות שנים תוך צפיפות דיור נמוכה יחסית. כאן השכירות מהווה ענף מלא ומשמעותי בשוק הדיור, ולא רק שלב מעבר זמני בדרך לרכישה.

״שכירות לכל החיים״ נותרה מושג יחסי

המגבלה העיקרית של מדד Forever Renter טמונה בשמו. המחקר אינו עוקב אחר אותם משקי בית לאורך עשרות שנים ואינו מראה כמה שוכרים אכן לעולם לא יהפכו לבעלי דירות.

המדד מאחד נתונים משנים שונות ומשקלל אותם לציון אחיד. שיעור שוכרים גבוה, נדל״ן יקר והוצאות דיור כבדות מעלים את הדירוג, אך אין בכך כדי לחזות את מסלול חייו העתידי של אדם מסוים.

תוצאה דומה עשויה להיווצר במערכות דיור שונות לחלוטין. בגרמניה השכירות היא צורת מגורים נפוצה ויציבה מוסדית מזה זמן רב. בפורטוגל הבעיה העיקרית היא הזינוק החד בעלויות הרכישה. במדינות מזרח אירופה שיעור השוכרים נמוך, אך צעירים עשויים להישאר זמן רב יותר עם ההורים במקום לצאת לשוק השכירות.

משום כך, הטענה שאירופה עוברת באופן גורף מבעלות לשכירות לכל החיים עדיין מקדימה את ההוכחות הסטטיסטיות.

משבר הדיור כבר הפך לאתגר כלכלי באיחוד האירופי

הרשויות באירופה מכירות בכך שבעיית נגישות הדיור הפכה למערכתית. בשנת 2026 ייחדה הנציבות האירופית לראשונה את שוק הדיור כפרק עצמאי ב-European Semester — הניתוח השנתי של המדיניות הכלכלית במדינות האיחוד.

בין הבעיות העיקריות שצוינו: היקף בנייה בלתי מספק, הליכי רישוי מורכבים, מחסור בדיור ציבורי, ניצול לא יעיל של המאגר הקיים ושחיקת הנגישות עבור מעמד הביניים והצעירים. הנציבות אף קושרת בין נדל״ן יקר לפגיעה בניידות עובדים ובתחרותיות של הערים.

מצב זה משנה גם את שוק ההשקעות. אם משקי בית דוחים את המעבר לרכישת דירה, הביקוש לשכירות איכותית לטווח ארוך נשמר לאורך זמן. עבור יזמים ומשקיעים מוסדיים, הדבר תומך בעניין בבנייני מגורים המיועדים להשכרה (Build-to-Rent), בדיור לסטודנטים ובפורמטים מנוהלים נוספים.

עם זאת, הפוטנציאל הכלכלי של מגזר זה תלוי ברגולציית השכירות המקומית, מחירי הקרקעות, המסים ויכולתם של השוכרים לעמוד במחירי השוק. ביקוש גבוה אינו מבטיח כשלעצמו כדאיות או נגישות.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, הנתונים אכן מצביעים על עלייה בחסמים למעבר משכירות לבעלות, במיוחד עבור קונים צעירים, אך המונח ״שכירות לכל החיים״ עדיין מקדים את הסטטיסטיקה. שני שלישים מתושבי האיחוד האירופי עדיין חיים בדירה בבעלותם, ושיעורי השוכרים הגבוהים בגרמניה או בשווייץ משקפים במידה רבה מבנה שוק שהתגבש לפני זמן רב. עבור משקיעים, המשמעותית יותר היא תופעה אחרת: תקופת השכירות עד לרכישה הראשונה מתארכת, ומספר משקי הבית הזקוקים למגזר שכירות מקצועי ויציב הולך וגדל. אם ההיצע לא יגדל במקביל לביקוש, הדבר עשוי לתמוך בשוק פרויקטי השכירות ובו בזמן להחריף את בעיית הנגישות לדיור.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: שכירות דיור לטווח ארוך באירופה

האם רוב האירופאים שוכרים או מחזיקים בדירה בבעלותם?

באיחוד האירופי הבעלות היא השלטת. על פי נתוני 2024, 68% מהאוכלוסייה גרו בדירה בבעלותם, וכ-32% בדיור שכור.

היכן באירופה יש הכי הרבה שוכרים?

בקרב מדינות האיחוד האירופי, השכירות שולטת בגרמניה, שם כ-53% מהאוכלוסייה שוכרים דירה. שיעור גבוה נרשם גם באוסטריה ובדנמרק. מבין מדינות אירופה הרחבות יותר, שווייץ בולטת במיוחד.

מדוע צעירים אירופאים נשארים שוכרים לזמן ממושך יותר?

הסיבות העיקריות קשורות בעלייה מהירה במחירי הנדל״ן, צורך בהון עצמי גבוה, משכנתאות יקרות והוצאות שכירות שוטפות המקשות על חיסכון.

האם זה נכון שאירופה עוברת לשכירות לכל החיים?

אין כיום נתונים מספקים לקביעה חד-משמעית כזו. מדד Forever Renter אינו עוקב אחר משך השכירות של אנשים ספציפיים ואינו מראה איזה שיעור מהשוכרים לא ירכוש דירה לעולם.

היכן שיעור בעלי הדירות הוא הגבוה ביותר?

באיחוד האירופי בשנת 2024 נרשמו השיעורים הגבוהים ביותר ברומניה (94%), סלובקיה (93%) והונגריה (92%).

מדוע שיעור בעלות גבוה אינו מעיד תמיד על דיור בר-השגה?

חלק מבעלי הדירות קיבלו אותן בעבר או גרים בנכס משפחתי. עבור רוכש חדש, הכניסה לשוק עלולה להיות קשה משמעותית. שיעור בעלות גבוה עשוי להתקיים גם לצד צפיפות דיור וניידות נמוכה.

באיזה קצב מתייקר הדיור באירופה?

ברבעון הראשון של 2026 עלו המחירים באיחוד האירופי ב-5.1% בחישוב שנתי, בעוד השכירות עלתה ב-3%. בעשור האחרון עלו מחירי הנדל״ן בקצב מהיר בהרבה מדמי השכירות.

ההשקעות בנדל״ן באירופה הגיעו ל-106 מיליארד אירו בחצי שנה

שוק הנדל״ן האירופי נכנס לרבעון השני עם דינמיקה חזקה יותר, אולם המשך ההתאוששות התברר כאיטי מציפיות ראשוניות. במחקר Savills Global Capital Markets Research Q2 2026 – Europe שפורסם ב-25 באוגוסט, צוין כי המשקיעים אינם עוזבים את תחום הנדל״ן, אך נעשו בררנים וקפדניים יותר בבחירת הנכסים, תוך מתן עדיפות לנכסים בעלי הכנסה יציבה, מחיר ברור וביקוש ארוך טווח.

לפי הנתונים הסופיים של המחקר, היקף העסקאות ברבעון השני עמד על 54 מיליארד אירו לעומת הערכה מקדימה של 53 מיליארד אירו שפורסמה ביולי. הצמיחה לעומת התקופה המקבילה בשנת 2025 הגיעה ל-7.7%. בחודשים ינואר–יוני הסתכמו ההשקעות ב-106 מיליארד אירו, עלייה של 6.3%. ההבדל מול הנתונים הראשוניים משמעותי: ההערכה מיולי צפתה 103 מיליארד אירו וצמיחה של 3% בלבד.

גם לאחר העדכון כלפי מעלה, לא ניתן לומר שהשוק מתאושש בכל מקום. ב-11 מתוך 19 מדינות אירופיות שנכללו במדגם הסופי, היקף ההשקעות במחצית הראשונה ירד. הממוצע האירופי מסתיר פערים ניכרים בין השווקים השונים.

בריטניה בירידה, ספרד וצפון אירופה מאיצות

בריטניה תרמה את התרומה השלילית הגדולה ביותר לדינמיקה הכלל-אירופית. במחצית הראשונה ירדו ההשקעות בה ב-16% לעומת התקופה המקבילה, ל-21 מיליארד ליש״ט, שהם כ-24 מיליארד אירו. עקב הירידה הבריטית, התוצאה האירופית איבדה כמעט 5 מיליארד אירו.

בלגיה הציגה אף היא ירידה בולטת. במקביל, מספר שווקים נעו בכיוון ההפוך. ההשקעות בפינלנד צמחו בכ-100%, בפולין — ב-93%, ובשוודיה — ב-80%. ספרד נותרה אחד השווקים הצומחים הגדולים ביותר: היקף ההשקעות בה גדל ב-60%, ל-12.5 מיליארד אירו.

גרמניה וצרפת הוסיפו 3% בלבד כל אחת. פעילות ההשקעות בהן עדיין נמוכה ב-21% עד 36% מהרמות הממוצעות בחמש השנים האחרונות. בממוצע אירופי, הפיגור מהנורמה של חמש השנים עומד על כ-7%.

כך, הצמיחה הכוללת של 6.3% אינה מעידה על התאוששות סינכרונית של אירופה. השווקים הגדולים נעים בקצבים שונים, וחלק ניכר מהצמיחה מיוחס למדינות שבהן ההשקעות עולות מבסיס נמוך יחסית או בזכות עסקאות פורטפוליו גדולות.

נדל״ן למגורים משך 29% מההשקעות באירופה

היעד הגדול ביותר לחלוקת הון היה נכסים הקשורים למגורים. מתחמי דיור להשכרה מרובי דירות, מעונות סטודנטים ייעודיים, בתי אבות ודיור מוגן ריכזו 29% מכלל ההשקעות בנדל״ן באירופה במחצית הראשונה.

הביקוש נתמך בהיצע מוגבל ובאופק לעליית הכנסות משכר דירה. תרומה נוספת נבעה מעסקאות פורטפוליו גדולות בספרד, פינלנד, צרפת ופולין.

נתונים נפרדים עבור אירופה, המזרח התיכון ואפריקה מאשרים את ריכוז ההון בסגמנט זה. מחקר JLL על שוק הנדל״ן להשקעה במגורים מעריך את היקף העסקאות ברבעון השני ב-17.4 מיליארד אירו — עלייה של 49% בהשוואה לתקופה המקבילה, וזוהי התוצאה הרבעונית הגבוהה ביותר מאז 2022. במחצית השנה עמדו ההשקעות על 31.2 מיליארד אירו, עלייה של 10%.

דיור מולטי-פמילי להשכרה צמח במהירות מיוחדת: ברבעון השני גדל היקף העסקאות מסוג זה ב-83%, ל-14.3 מיליארד אירו. במקביל, מספר העסקאות בסגמנט המגורים ירד ב-19%, בעוד גודל העסקה הממוצע עלה מ-39 מיליון אירו ל-72 מיליון אירו. עסקאות מעל 100 מיליון אירו היוו 68% מכלל הנפח. נתון זה ממחיש כי חלק ניכר מהצמיחה מונע מפורטפולים גדולים ורכישות פלטפורמה, ולא מעלייה במספר העסקאות הקטנות.

הלוגיסטיקה איבדה נפח, המסחר הקמעונאי נחלש ב-12%

לאחר מספר שנים של צמיחה מהירה, נדל״ן לוגיסטי הציג דינמיקה חלשה יותר. במחצית הראשונה של השנה ירדו ההשקעות בנכסי תעשייה ולוגיסטיקה באירופה בכ-7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

הירידה התרחשה אפילו בהתחשב באחת העסקאות הגדולות של השנה — רכישת פלטפורמת הלוגיסטיקה הצרפתית Proudreed בכ-2.3 מיליארד אירו. הביקוש ארוך הטווח למחסנים נתמך בהתפתחות המסחר האלקטרוני וארגון מחדש של שרשראות האספקה, אך המשקיעים הפכו זהירים יותר לגבי מחירים ואיכות המבנים.

ההשקעות בנדל״ן מסחרי וקמעונאי ירדו ב-12% לאחר מחצית ראשונה חזקה בשנת 2025. עם זאת, נכסי עוגן במיקומים מובילים ממשיכים למצוא קונים. בין העסקאות הבולטות — מכירת 80% מ-Palazzo del Monte בויה מונטנפוליאונה במילאנו בכ-1.2 מיליארד אירו, מבנה בשדרות השאנז אליזה בפריז תמורת 402 מיליון אירו, קניון Merry Hill בבריטניה תמורת 331 מיליון אירו ו-Islazul במדריד תמורת 329 מיליון אירו.

עסקאות אלו מעמיקות את הפער בין נכסי פריים איכותיים לנכסים משניים. מבנים נזילים עם שוכרים חזקים ומיקומים מצוינים ממשיכים למשוך הון, בעוד שנכסים בעלי הוצאות כבדות על שיפוץ, שדרוג אנרגטי או השכרה מחדש נמכרים בקושי רב יותר.

הון בינלאומי מהווה כ-45% מהעסקאות

השקעות חוצות גבולות היוו במחצית הראשונה כ-45% מההיקף האירופי, נתון שנשאר נמוך יחסית בקנה מידה היסטורי.

משקיעים מארה״ב, קנדה וסינגפור צמצמו את פעילותם. עם זאת, ההון האמריקאי שמר על המקום הראשון מבין מקורות המימון הזרים. בקרב המשקיעים האירופיים, פעילות גבוהה יחסית מחוץ לשוק המקומי הציגו חברות וקרנות מהולנד ומצרפת.

היחלשות הפעילות חוצת הגבולות מגבירה את התלות של שווקים בודדים בהון מקומי. במקביל, עסקאות גדולות מוכיחות כי הכסף עבור נכסים איכותיים נותר זמין.

ריביות ה-ECB מגבילות את עליית מחירי הנדל״ן

עלות המימון נותרת אחת המגבלות המרכזיות בשוק האירופי. הבנק המרכזי האירופי הותיר ב-23 ביולי את ריבית הפיקדונות על 2.25%, את ריבית פעולות המימון העיקריות על 2.40%, ואת ריבית ההלוואות ליום אחד על 2.65%.

רמת הריביות הנוכחית התעצבה בעקבות ההחלטה מ-11 ביוני, כאשר הרגולטור העלה את כל שלוש הריביות ב-25 נקודות בסיס עקב התגברות הלחצים האינפלציוניים. ריבית הפיקדונות עלתה ל-2.25% החל מ-17 ביוני.

לכך יש משמעות ישירה עבור הנדל״ן. ככל שעלות ההון המגויס ותשואות אגרות החוב הממשלתיות גבוהות יותר, כך המשקיעים דורשים בדרך כלל תשואה גבוהה יותר מהנדל״ן. כאשר ההכנסה משכירות נותרת קבועה, הדבר מגביל את המחיר שהקונה מוכן לשלם עבור הנכס.

תשואת הנדל״ן, או שיעור ההיוון (Cap Rate), משקפת את היחס בין הכנסת הנכס לשווי השוק שלו. ירידה בתשואה הנדרשת בהינתן שכירות קבועה מביאה לעליית מחיר המבנה. בתנאים הנוכחיים טרם מתרחשת ירידה רוחבית של שיעורים אלה.

האינפלציה בגוש האירו שוב התקרבה ל-3%

המצב המאקרו-כלכלי אינו מספק בסיס לצפות לחזרה מהירה של מימון זול. הנתונים האחרונים של Eurostat על התוצר ברבעון השני מראים כי כלכלת גוש האירו צמחה ב-0.4% בהשוואה לרבעון הקודם, וכלכלת האיחוד האירופי ב-0.5%. בחישוב שנתי עמדה הצמיחה על 1% ו-1.2% בהתאמה.

האינפלציה השנתית בגוש האירו עלתה ביולי ל-2.9% לעומת 2.8% ביוני, ובאיחוד האירופי ל-3% מ-2.9%. נתון זה נתמך בפרסום חישוב האינפלציה הסופי של יולי שפורסם ב-19 באוגוסט.

האינפלציה בגוש האירו נותרת מעל יעד הטווח הבינוני של ה-ECB העומד על 2%. עבור שוק הנדל״ן פירוש הדבר חוסר ודאות לגבי תוואי הריבית העתידי: צמיחה כלכלית תומכת בשוכרים ובביקוש לשטחים, אך עלות הון גבוהה בולמת את עליית שווי ההשקעות.

מחירי נכסי העילית נותרים יציבים לפי שעה

השינוי העיקרי במחזור ההשקעות הנוכחי אינו נעוץ רק בהיקף ההון הזמין, אלא בדרישות מן הנכסים עצמם.

נדל״ן פריים מובחר עם חוזי שכירות ארוכי טווח, שוכרים יציבים, תשתיות הנדסיות מודרניות ותחרות מוגבלת של היצע חדש נהנה מיתרון מובהק. נכסים משניים נאלצים להתחרות על מאגר קונים מצומצם בהרבה.

הציפיות לירידה מהירה בשיעורי ההיוון, שהייתה יכולה להעלות אוטומטית את ערך הנדל״ן, נחלשו. ל-12 החודשים הקרובים, תרחיש הבסיס צופה תשואות יציבות בעיקר בנכסי פריים, כאשר ירידת תשואות נקודתית תיתכן בעיקר עבור נכסים איכותיים במיוחד.

לפיכך, המקור העיקרי לייצור תשואה עבור משקיעים הופך להיות עליית שכר הדירה, ניהול אקטיבי של הנכס ורכישת נכסים במחיר אטרקטיבי, ולא עליית שווי רוחבית של כלל השוק.

ההשקעות בנדל״ן באירופה עשויות להגיע ל-251 מיליארד אירו

התחזית למחצית השנייה צופה המשך גידול בעסקאות, אך ללא האצה חדה. חלק מהעסקאות לא בוטל אלא נדחה, ולכן צבר העסקאות הקיים בתהליך עשוי לתמוך בתוצאות הרבעון השלישי והרביעי.

היקף ההשקעות בנדל״ן האירופי לשנת 2026 כולה צפוי לעמוד על כ-251 מיליארד אירו, המשקף גידול של 11% בהשוואה לשנה הקודמת. בשנת 2027 עשוי הנתון לעלות ב-17% נוספים, ל-297 מיליארד אירו.

גם התממשות תרחיש זה לא תחזיר את השוק לצמיחה אחידה. השקעות ממשיכות להתרכז במקומות שבהם הקונים מזהים תזרים מזומנים יציב, מחסור בהיצע ורמת סיכון ברורה.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, העלייה ל-54 מיליארד אירו ברבעון ול-106 מיליארד אירו במחצית השנה נראית חזקה מההערכות המוקדמות, אך מבנה השוק נותר מורכב. מרבית המדינות שנבדקו לא הציגו צמיחה שנתית, ההון חוצה הגבולות נותר מתחת לרמות ההיסטוריות, ועלות המימון הגבוהה מגבילה את תמחור מחדש של הנכסים. לפיכך, את הגידול בנפח העסקאות הכולל נכון יותר לראות כהתאוששות סלקטיבית: המרוויחים העיקריים הם שווקים ונכסים בעלי שכירות יציבה, היצע מוגבל וצורך נמוך בהשקעות הון נוספות.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

FAQ: שוק הנדל״ן של אירופה בשנת 2026

כמה הושקע בנדל״ן האירופי ברבעון השני של 2026?

היקף העסקאות הגיע ל-54 מיליארד אירו, עלייה של 7.7% בהשוואה לרבעון השני של 2025.

מה היה היקף ההשקעות במחצית הראשונה של 2026?

בששת החודשים הראשונים עמד היקף ההשקעות על 106 מיליארד אירו, עלייה של 6.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

מדוע מופיע לעיתים הנתון 53 מיליארד אירו?

53 מיליארד אירו היוותה הערכה ראשונית לרבעון השני שפורסמה ביולי. בדוח הסופי מ-25 באוגוסט עודכן הנתון ל-54 מיליארד אירו.

אילו שווקי נדל״ן באירופה צמחו במהירות הגבוהה ביותר?

במחצית הראשונה זינקו ההשקעות בפינלנד בכ-100%, בפולין — ב-93%, ובשוודיה — ב-80%. בספרד גדל הנפח ב-60% ל-12.5 מיליארד אירו.

איזה תחום נדל״ן מושך את מירב ההון?

נכסי מגורים למשקיעים מוסדיים, לרבות דיור להשכרה, מעונות סטודנטים, בתי אבות ודיור מוגן, ריכזו 29% מכלל ההשקעות באירופה.

מה קורה בתחום הנדל״ן הלוגיסטי?

ההשקעות בנכסי תעשייה ולוגיסטיקה באירופה ירדו במחצית הראשונה בכ-7% בהשוואה שנתית. הביקוש המבני נשמר, אך המשקיעים בוחנים ביתר קפדנות את המחירים ואיכות הנכסים.

מדוע ריביות ה-ECB קריטיות לשוק הנדל״ן?

ריביות גבוהות מייקרות את עלות החוב ומעלות את רף התשואה המינימלי הנדרש מנכסים. עובדה זו מרסנת את עליית המחירים גם בסביבת שכר דירה יציב.

כמה השקעות צפויות בסיכום שנת 2026?

התחזית הנוכחית צופה כ-251 מיליארד אירו של השקעות בשנת 2026 ו-297 מיליארד אירו בשנת 2027.

האם שוק הנדל״ן האירופי התאושש?

באופן חלקי בלבד לפי שעה. היקף העסקאות הכולל נמצא בצמיחה, אך ב-11 מתוך 19 שווקים נרשמה ירידה בהשקעות במחצית הראשונה. ההתאוששות נותרה ממוקדת במדינות ספציפיות, בסגמנטים נבחרים ובנכסי איכות גדולים.