עסקאות קטנות יותר תופסות נתח גדול יותר

על פי סקירת CBRE, עסקאות בטווח של €20–49,9 מיליון היוו 37% מההיקף לעומת 21,1% שנה קודם לכן. נתח אסטרטגיית ה-value-add הגיע ל-48,7%. התשואה ברוטו על מלונות פריים עם חוזה שכירות למפעיל נותרה ברמה של 5,25%.

שיעור העסקאות בהיקף מסוים מחושב במונחים כספיים, ולכן אינו שווה לשיעור בתי המלון שנמכרו. אסטרטגיית value-add מתמקדת בהעלאת שווי המלון באמצעות מיצוב מחדש או שינוי הניהול. תוצאתה תלויה בעלויות ההתאמה של הנכס ובהכנסות שהוא יוכל להניב לאחר מכן.

הנטייה לעסקאות קטנות יותר החלה מוקדם יותר

בסקירת המחצית הראשונה, CBRE כבר רשמה עלייה במספר העסקאות לצד ירידה בשווי הכולל שלהן. אז עמד ההיקף על €720,9 מיליון, ירידה של 23,8% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. החברה ייחסה את התוצאה למחסור בעסקאות גדולות וציינה עניין של רוכשים בנכסים שניתן להעלות את שוויים באמצעות שינוי קונספט או ניהול.

שתי התקופות מושוות כל אחת לבסיס שלה בשנה שעברה. ההבדל בקצבים בין המחצית לתשעת החודשים אינו מעיד על כך שמחירי המלונות ירדו בשיעור תואם. שינוי בהיקף הכספי יכול לשקף בו-זמנית את מספר המכירות, גודל הנכסים וההרכב שלהם.

הביקוש ללינה שומר על רמה דומה

על פי הערכה ראשונית של Destatis לחודש אוגוסט, מספר הלינות במחצית הראשונה עלה ב-0,3% והגיע ל-223,8 מיליון. אורחים מקומיים היו אחראים ל-187,4 מיליון לינות, ותיירים זרים ל-36,4 מיליון. הנתונים מתייחסים למלונות ואמצעי אירוח נוספים עם עשר מיטות ומעלה, וכן לאתרי קמפינג עם מספר מקומות חניה מינימלי תואם.

מדד זה מתייחס לפעילות אמצעי האירוח, בעוד שנתוני ההשקעות משקפים העברת בעלות על נדל״ן. יציבות במספר הלינות אינה מבטיחה שמירה על הרווחיות: התעריפים וההוצאות משפיעים על התוצאה הסופית. ההבדלים בין היקף העסקאות הכספי לבין מחירי הנכסים מנותחים גם בכתבה על השקעות במלונאות באירופה.

שאלות ותשובות (FAQ)

מה נכלל בהיקף עסקאות המלונאות?
שווי הנדל״ן שהחליף ידיים במדגם הנבדק. אין מדובר בהכנסות בתי המלון ולא בהוצאות על בניית כל המלונות החדשים.

מדוע מספר העסקאות יכול לעלות כאשר ההיקף יורד?
כאשר נמכרים בעיקר נכסים זולים יותר, גידול במספר העסקאות יכול להתרחש לצד ירידה בשווי הכולל. הימצאותן של עסקאות גדולות משפיעה באופן ניכר על התוצאה.

האם תשואה ברוטו מהווה הכנסה מובטחת לרוכש?
לא, מדובר במדד ייחוס גולמי של השוק לפלח נדל״ן ספציפי. התוצאה הסופית של הבעלים תלויה במחיר הרכישה, בהוצאות, במימון ובעמידת המפעיל בחוזה.

האם ירידה בעסקאות מעידה על ירידה בביקוש התיירותי?
לא, מדדים אלה מתארים תהליכים שונים. היקף רכישות הנדל״ן אינו מהווה תחליף לנתונים על מספר הלינות, התפוסה והכנסות המלונות.