פיקוח על השכרות לטווח קצר ביוון

רשות המסים העצמאית של יוון (AADE) תבדוק נתונים על הזמנות ותקבולים שהתקבלו מפלטפורמות ההשכרה לטווח קצר ותשווה אותם לדוחות של בעלי הנכסים ומנהלי הנדל״ן.

הצמיחה בשוק האירוח לטווח קצר אפשרה למנהל המסים לצבור מאגר מידע נרחב על נכסים בודדים. הבדיקה כוללת לא רק את ההכנסות המדווחות, אלא גם את רישום הנכסים במרשם נכסי האירוח לטווח קצר. תשומת לב מיוחדת מוקדשת למקרים שבהם מתגלים סימנים להעלמת הכנסות או לאי-עמידה בדרישות שנקבעו.

ה-AADE יכולה להצליב נתונים מהדיווחים לרשויות המס עם המידע מהפלטפורמות הדיגיטליות, ובכך ליצור פרופיל לכל נכס ולמנהל שלו. הדבר מאפשר לזהות פערים בין ההזמנות בפועל, הסכומים המופיעים בשירותי ההשכרה, לבין ההכנסות שהוצהרו על ידי משלמי המסים.

הכנסות מהשכרה ביוון: קרוב ל-€1 מיליארד

בשנת 2024 הוצהרו ביוון הכנסות בסך €888,85 מיליון מהשכרות לטווח קצר. בשנת 2025 הסכום עלה ל-€973,71 מיליון — תוספת של €84,86 מיליון, או כ-9,5%. בכך התקרב היקף ההכנסות הרשמי של המגזר ל-€1 מיליארד. במהלך השנה הגישו בעלי נכסים ומנהליהם 2,466,075 הצהרות על אירוח לטווח קצר.

היקפו של השוק ביוון מאושר גם על ידי נתונים נוספים של AADE. במהלך שנת 2025 הוגשה לפחות הצהרת אירוח קצר אחת עבור כ-116,6 אלף נכסים. במקביל, מאז הקמת המרשם הונפקו 358,115 מספרי רישום AMA, התואמים ל-238,600 מזהי נדל״ן ATAK. ההבדל נובע, בין היתר, מכך שאותו נכס יכול לקבל מספר רישום חדש בעת החלפת מנהל או שינוי תנאי החוזה.

הנתונים לשנת 2025 עוברים כעת לשלב הבא של ביקורת המס. AADE תוכל להשוות בין מדדי הנכסים והמנהלים לבין המידע מהפלטפורמות המקוונות, ולאתר אי-התאמות בין הפעילות בפועל לבין הסכומים שהוצגו בדוחות המס.

רישום נכסים וקנסות ביוון

בעלי ומנהלי נדל״ן המיועד להשכרה לטווח קצר ביוון מחויבים לרשום את הנכס במרשם המיוחד של AADE ולקבל מספר רישום. חובה לציין מספר זה בפלטפורמות הדיגיטליות שדרכן מוצעת הדירה. בנוסף, יש להגיש הצהרה נפרדת בגין כל השכרה לטווח קצר.

את ההצהרה יש להגיש עד ה-20 לחודש שלאחר עזיבת השוכר. נתוני מרשם נכסי האירוח לטווח קצר מאושררים סופית לא יאוחר מ-28 בפברואר של השנה שבה מוגש דוח ההכנסות השנתי.

בגין אי-עמידה בדרישות הרישום צפוי קנס בגובה 50% מההכנסה הגולמית של שנת המס שבה זוהתה ההפרה, כאשר סכום הקנס לא יפחת מ-€5,000. לאחר איתור ההפרה ניתנים למנהל 15 ימים קלנדריים לעמידה בדרישות. אם ההפרה נשנית בתוך שנה ממועד הטלת הקנס, הסנקציה מוכפלת.

אחריות נפרדת חלה על עבירות בהגשת הצהרות על אירוח לטווח קצר. אם המסמך לא הוגש או מכיל פרטים שגויים, הקנס יעמוד על כפל סכום ההשכרה המצוין בפלטפורמה הדיגיטלית ביום הבדיקה. על הגשה באיחור מוטל קנס של €100. סנקציה זו אינה מיושמת אם ההכנסה מההצהרה המאוחרת כבר נכללה בדוח המס עבור אותה שנה.

מה המשמעות עבור המשקיעים

אנליסטים של International Investment מציינים כי האטרקטיביות של השקעות באירוח לטווח קצר ביוון ממשיכה להישען על ביקושים חזקים. בין ינואר ליולי 2026 עלה מספר התיירים הזרים ב-8,6% ל-20 מיליון, וההכנסות מענף התיירות צמחו ב-12% ל-€13,52 מיליארד. נתונים אלה יוצרים בסיס חיובי לנדל״ן מניב ביעדים מבוקשים. במקביל, תנאי הפעילות נעשים מחמירים יותר. הרשויות מגבילות את המשך ההתרחבות של ההשכרות לטווח קצר: האיסור על רישום נכסים חדשים הוארך לשנת 2027 בשלושה רבעים מוניציפליים של אתונה וברובע הראשון של סלוניקי.

חשיבות מיוחדת מקבל גם המעמד המשפטי של הנכס. באזורים שבהם חלות מגבלות, הרישום הקיים אינו נשמר אוטומטית בעת העברת בעלות: הנכס נגרע מהמרשם ולא ניתן לרשמו מחדש עד לסיום תקופת האיסור.

לאור זאת, היתרון המרכזי עובר לפרויקטים בעלי גמישות וחלופות שימוש מרובות. בעת בחירת נדל״ן חשוב לקחת בחשבון לא רק את זרם התיירים ואת התפוסה הפוטנציאלית, אלא גם את האפשרות לעבור להשכרה לטווח ארוך אם הרגולציה תשתנה. בראייה עתידית, ההשקעות היציבות ביותר יהיו באזורים בעלי ביקוש לאורך כל ימות השנה ובנכסים שהתחשיב הכלכלי שלהם אינו תלוי בלעדית באירוח על בסיס יומי.

קבלו ייעוץ מומחה בנושא השקעות נדל״ן מצוות International Investment

תחילה הוכרז על העלאה פי חמישה בשיעור המס כצעד המכוון לרוכשים ממדינות שאינן חברות באיחוד האירופי. אולם, בעקבות התנגדות מצד יזמים, מתווכים, לשכות מסחר ואיגודים מקצועיים, החל משרד הכלכלה והאוצר לדייק את מתווה המס העתידי. כפי שמדווח Kathimerini, במקביל נדחה מועד החלת השיעור החדש ל-1 ביולי 2027 ונקבעו חריגים המצמצמים באופן משמעותי את מעגל הרוכשים שעליהם הוא עשוי לחול.

מתכננים להעלות את מס רכישת הדירות מ-3% ל-15%

כיום, רוכש נדל״ן ביוון משלם מס העברת בעלות בשיעור בסיס של 3% משווי הנכס לצורכי מס. בנוסף, על סכום המס העיקרי מוטל היטל עירוני בשיעור של 3% מסכום המס עצמו. חובת התשלום חלה על הרוכש ועליה להתבצע לפני חתימת החוזה.

מערכת זו חלה על רכישת נדל״ן וזכויות קנייניות בו, ככל שהעסקה חייבת במס העברה. רשות המסים AADE מציינת כי ההצהרה מוגשת בדרך כלל באופן דיגיטלי באמצעות מערכת myPROPERTY, ואת המס עצמו יש לשלם לפני השלמת העסקה.

השיעור המוצע של 15% משמעו כי מס הבסיס עבור רוכש זר הכפוף לכללים החדשים יגדל פי חמישה. לדוגמה, עבור נכס מגורים שערכו לצורכי מס עומד על €300 אלף, התשלום העיקרי יזנק מ-€9,000 ל-€45,000, ללא חישוב הוצאות העסקה הנלוות.

עבור נכס בשווי של €500 אלף, המס יעלה מ-€15 אלף ל-€75 אלף. היקף הנטל הנוסף הזה היה אחת הסיבות העיקריות לתגובה החריפה של השוק, במיוחד בפלח נדל״ן הנופש והבתים הכפריים.

הכללים החדשים לא יחולו על כל הרוכשים

הניסוח הראשוני יצר את הרושם שהשיעור המוגדל יחול כמעט על כל הרוכשים ממדינות שאינן באיחוד האירופי. אולם, במהלך גיבוש הכללים המפורטים, מעגל משלמי המס הפוטנציאליים הצטמצם במידה ניכרת.

על פי נתוני התקשורת היוונית, המס מיועד לחול רק על נדל״ן למגורים הנרכש על ידי אנשים פרטיים. רכישות באמצעות ישויות משפטיות (חברות) אינן נכללות בהעלאה בגרסה הנוכחית של הצעת החוק.

החרגות מתגבשות גם עבור עובדים ברילוקיישן ותושבים לטווח ארוך. מדובר בזרים השוהים ביוון לפחות שישה חודשים בשנה. עניין זה מהותי עבור זרים אמידים ופנסיונרים שעברו למדינה ומשתמשים במשטר המס המיוחד של יוון לתושבים חדשים.

החרגה זו אמורה להפחית את הסתירה בין ההיטל החדש לבין המדיניות הקיימת של אתונה למשיכת משלמי מס בעלי הון. יוון, בין היתר, שומרת על משטר מס מיוחד לזרים המעבירים אליה את תושבות המס שלהם ומבצעים השקעות של לפחות €500 אלף.

משטר מס נפרד פועל גם עבור מקבלי פנסיות זרות המעבירים את תושבות המס ליוון. בחודש ספטמבר עדכנה רשות המסים את ההליך ליישום מערכת זו.

נדל״ן הנופש נמצא בסיכון

החששות המרכזיים של השוק קשורים לרוכשי דירות נופש. פלח זה תלוי במידה ניכרת בביקוש שמחוץ לאיחוד האירופי ושונה מהשווקים של אתונה וסלוניקי, שבהם ההשפעה של רוכשים מקומיים, השכרה לטווח ארוך ומשקיעים המתמקדים בערים הגדולות חזקה יותר.

חברת Elxis – At Home in Greece, המתמחה במכירת בתי נופש ביוון לזרים, דיווחה כי בשנים 2024–2026 אזרחי מדינות שאינן באיחוד האירופי היוו כ-20% מכלל הרכישות שהושלמו בחברה. במקביל, הם יצרו 44% מכלל הביקוש הנכנס, לעומת 56% מצד רוכשים ממדינות האיחוד האירופי.

עבור רוכשים אלה, העלאת שיעור המס ב-12 נקודות אחוז עשויה לשנות מהותית את העלות הסופית של העסקה. הדבר רגיש במיוחד בנכסים בשווי של כמה מאות אלפי אירו, שבהם המס החדש עלול להוסיף עשרות אלפי אירו להוצאות עוד לפני שכר טרחת נוטריון ודמי רישום.

בשוק חוששים כי חלק מהרוכשים יעבירו בעקבות זאת את הביקוש לקפריסין, ספרד, פורטוגל או מדינות אחרות באגן הים התיכון, שבהן מפותח שוק של בתי נופש לזרים.

הרשויות קושרות את המס לרכישות באזורי גבול

אחד הנימוקים של הממשלה נגע לעסקאות של אזרחי טורקיה בנדל״ן בתראקיה. על פי מידע מ-Kathimerini, הרשויות קיבלו דיווחים מתושבים מקומיים על עלייה ברכישות מסוג זה, ורואות במס אחת הדרכים להגביל תהליך זה.

עם זאת, גורמים בשוק מצביעים על חולשת המנגנון המוצע. חלק מהעסקאות באזורי הגבול כבר מבוצעות לא על ידי יחידים ממדינות שלישיות, אלא באמצעות חברות הרשומות במדינות האיחוד האירופי, כולל בבולגריה השכנה.

לרכישה ישירה של נדל״ן על ידי אזרח ממדינה שאינה באיחוד האירופי באזורי גבול מסוימים נדרש אישור מיוחד מגורמי משרד ההגנה הלאומי. כאשר הרכישה מתבצעת דרך חברה ממדינת איחוד אירופי, הליך זה עשוי להיות שונה.

אם השיעור העתידי של 15% אכן לא יחול על רכישות באמצעות חברות, העלאת המס עשויה להחטיא דווקא את חלק מהעסקאות שהרשויות מבקשות להגביל. זהו אחד מטיעוני הביקורת המרכזיים נגד הפרויקט.

השיעור החדש אינו פותר את המחסור בדיור בר-השגה

טענה נוספת מצד פעילי השוק קשורה למשבר הדיור. העלאת המס מוצגת כחלק ממדיניות רחבה יותר בתחום הנדל״ן, אולם בתי נופש הנרכשים על ידי זרים כמעט ואינם שייכים לאותו היצע שממנו בוחרים התושבים המקומיים את מקום מגוריהם העיקרי.

הדבר בולט במיוחד באיים, בכרתים, בפלופונסוס וביישובים קטנים לאורך החוף, שבהם הביקוש של זרים ממוקד בבתי קיט, וילות ומתחמים ייעודיים.

בערים הגדולות, בעיית הנגישות לדיור בעלת מבנה אחר. באתונה נמשך המחסור בהיצע איכותי לטווח ארוך לצד מחירי רכישה ושכירות גבוהים, כאשר חלק ממלאי הדירות נותר ריק או בשימושים אחרים.

לפיכך, בענף חולקים על ההנחה כי העלאת המס על זרים תשפר אוטומטית את זמינות הדיור עבור משקי בית יווניים.

מחירי הדירות ביוון עלו ב-5.5% נוספים

הוויכוח סביב המס מתרחש בשוק שבו מחירי המגורים ממשיכים לעלות, אף שקצב הגידול התמתן מעט.

לפי נתוני בנק יוון, ברבעון השני של 2026 מחירי הדירות במדינה היו גבוהים ב-5.5% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. דירה מקבלן או דירות חדשות בנות עד חמש שנים התייקרו ב-6.2%, ודירות ישנות ב-5%.

באתונה עמדה העלייה על 5%, בסלוניקי על 4.7%, ובערים גדולות אחרות על 5.4%. הדינמיקה הגבוהה ביותר נרשמה מחוץ למרכזים העירוניים הגדולים, כולל באזורי תיירות רבים: שם זינקו המחירים ב-7.1%.

לשם השוואה, לאורך כל שנת 2025 התייקרו הדירות ביוון בממוצע ב-8.3%, וב-2024 ב-9.1%. כך, קצב העלייה מואט, אך המחירים ממשיכים לשבור שיאים חדשים.

דווקא אזורי התיירות, שבהם העלייה הנוכחית מגיעה ל-7.1%, עלולים לחוש בעוצמה רבה יותר בשינוי משטר המס, שכן חלקם של הרוכשים הזרים שם מסורתית גבוה יותר.

השקעות זרות כבר חוו ירידה

בשוק היווני כבר נרשמו תקופות של ירידה מורגשת בביקוש הזר. בין ינואר לספטמבר 2025 זרימת ההון הזר לתחום הנדל״ן הצטמצמה ב-24%, ל-€1.46 מיליארד לעומת €1.92 מיליארד בתקופה המקבילה בשנה שלפני כן.

במקביל, הכנסות המדינה ממס העברת נדל״ן לשנת 2025 ירדו ב-7.4%, ל-€607.93 מיליון מ-€656.49 מיליון ב-2024, אף שמספר ושווי הנכסים שהועברו באופן כללי עלו. אחת הסיבות הייתה העלייה במספר הרכישות של דירה ראשונה, הזכאיות להטבות מס.

העלאת השיעור לקטגוריה מסוימת של רוכשים זרים עשויה אפוא להניב אפקט תקציבי מעורב. בתיאוריה, מס גבוה יותר מגדיל את ההכנסות מכל עסקה, אך במקרה של התכווצות חדה במספר העסקאות, התוצאה הסופית עלולה להיות נמוכה בהרבה מהמצופה.

תוכנית ה-Golden Visa כבר הפכה יקרה יותר למשקיעים

יוון כבר החמירה בעבר את תנאי רכישת הנדל״ן עבור משקיעים זרים במסגרת תוכנית אשרת שהייה Golden Visa.

באזורים המבוקשים ביותר, לרבות אטיקה, סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני ואיים גדולים, רף המינימום להשקעות בנדל״ן הועלה ל-€800 אלף. בשאר האזורים הרף הסטנדרטי עומד על €400 אלף.

נותרה אפשרות נפרדת לבצע השקעות החל מ-€250 אלף בנכסים המוסבים משימוש מסחרי למגורים, וכן במבנים היסטוריים מוגדרים המיועדים לשימור ושחזור. עבור השקעות סטנדרטיות באזורים היקרים ביותר הוטלו גם דרישות נוספות על הנכסים, לרבות שטח מינימלי במונחי מ״ר.

כתוצאה מכך, המס החדש בשיעור 15% עשוי להפוך למסננת נוספת עבור חלק מהרוכשים ממדינות שלישיות, במיוחד אלה הרוכשים דירה שלא לצורך אשרת שהייה, אלא לנופש, לשימוש עצמי או למטרות השקעות לטווח ארוך.

השוק שומר על הטבות מס אחרות

ההעלאה המוצעת עומדת בניגוד להחלטות אחרות של הממשלה שמטרתן להפחית את הוצאות הבעלים ורוכשי הנדל״ן.

יוון האריכה לפחות עד שנת 2030 את הקפאת מס ערך מוסף של 24% עבור דירה מקבלן. כמו כן נותר מוקפא מס רווחי הון של 15% בעת מכירת נדל״ן.

עד שנת 2030 הוארכה גם ההטבה לבעלי דירות ריקות המעבירים אותן להשכרה לטווח ארוך: הכנסה מנכסים כאלה פטורה ממס במהלך 36 החודשים הראשונים, בכפוף לעמידה בתנאים.

כתוצאה מכך, מדיניות המס הופכת מובחנת יותר ויותר. עבור קבוצות מסוימות של רוכשים ובעלים המדינה מפחיתה את הנטל בניסיון להגדיל את היצע הדיור וההשקעות, בעוד שעבור אחרים — בעיקר חלק מהתושבים הזרים שאינם מהאיחוד האירופי — עלות הכניסה לשוק עלולה לזנק בחדות.

רכישה דרך חברה עשויה להיות זולה מרכישה ישירה

הבעיה המעשית המרכזית במתווה החדש נובעת מההחרגה המתוכננת של תאגידים.

אם אדם פרטי ממדינה שאינה באיחוד האירופי ירכוש נכס מגורים ב-€500 אלף באופן ישיר לאחר 1 ביולי 2027 ויהיה כפוף לשיעור של 15%, המס העיקרי עשוי להגיע ל-€75 אלף. לפי שיעור ה-3% הנוכחי מדובר ב-€15 אלף בלבד.

אם אותו נדל״ן יירכש באמצעות מבנה שאינו כפוף למס המוגדל, הפער עלול ליצור תמריץ לשינוי המבנה המשפטי של העסקאות.

להקמת חברה ואחזקתה יש עלויות משלה, השלכות מס וחובות דיווח, ולכן אופציה זו אינה מתאימה לכולם. עם זאת, ברכישות גדולות הפער בין השיעורים הופך למשמעותי דיו כדי שמשקיעים יתחילו לבחון מבני בעלות חלופיים.

מסיבה זו סבורים נציגי השוק כי קריטי שהחוק הסופי לא ייצור דרך פשוטה לעקוף את המטרה המוצהרת באמצעות מבנה תאגידי.

המס עלול לפגוע בפריפריה יותר מאשר באתונה

השיעור המוגדל עשוי להשפיע באופן בלתי אחיד על השוק. באתונה הביקוש הזר מתחלק בין דירות למטרות השקעות, תוכניות לקבלת אשרת שהייה, מגורים לשימוש עצמי ונכסים להשכרה.

באזורי נופש חלקם של הרוכשים הזרים בפרויקטים חדשים מסוימים גבוה בהרבה. שם, ירידה בביקוש מארצות הברית, בריטניה, ישראל, טורקיה, מדינות המזרח התיכון ומדינות נוספות מחוץ לאיחוד האירופי יכולה להשפיע ישירות על מכירות של יזמים.

במקביל, נתוני בנק יוון מראים שדווקא האזורים שמחוץ לערים הגדולות מציגים כעת את עליית מחירי הדירות המהירה ביותר — 7.1% משנה לשנה.

לכן, לשיעור מס זהה עשויות להיות השלכות שונות לחלוטין על מרכז אתונה לעומת שוק בתי הנופש באיים או ברצועת החוף היבשתית.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, העלאת המס המתוכננת מ-3% ל-15% נראית מתונה בהרבה לאחר הוספת ההחרגות, אך דווקא הן מעלות את סימן השאלה העיקרי לגבי יעילות הצעד. אם אדם פרטי ממדינה שלישית ישלם שיעור מוגדל בעוד רכישה דרך חברה תישאר מחוץ לתחולתו, חלק מהביקוש לא ייעלם אלא פשוט ישנה צורה משפטית. עבור שוקי הנופש קיים סיכון נוסף, שכן המס פוגע ברוכשים שאינם מתחרים ישירות במשקי בית יווניים על דיור עירוני עממי. על כן, השפעת הצעד על נגישות הדיור עשויה להיות מוגבלת, בעוד שאזורים מסוימים, יזמים ופרויקטים המכוונים לביקוש זר ירגישו אותה באופן משמעותי בהרבה.

שאלות נפוצות (FAQ)

מהו מס רכישת הנדל״ן הנהוג ביוון כיום?

שיעור הבסיס של מס העברת נדל״ן עומד על 3% משווי הנכס לצורכי מס. המס משולם על ידי הרוכש.

לאיזה שיעור מתכננים להעלות את המס?

עבור חלק מהרוכשים ממדינות שאינן באיחוד האירופי, מתוכננת העלאת השיעור ל-15%.

מתי עשוי שיעור ה-15% להיכנס לתוקף?

לפי התוכנית הנוכחית, הכללים החדשים אמורים להיכנס לתוקף ב-1 ביולי 2027.

מי ישלם את המס המוגדל?

ההנחה היא שהשיעור יחול על אנשים פרטיים ממדינות שאינן באיחוד האירופי הרוכשים נדל״ן למגורים ואינם עומדים בתנאי ההחרגות.

האם שיעור ה-15% יחול על חברות?

על פי המידע הנוכחי, רכישות באמצעות חברות אינן מתוכננות להיכלל בתחולת השיעור המוגדל.

האם יהיו החרגות עבור זרים המתגוררים ביוון?

כן. מתוכנן להחריג עובדי רילוקיישן ותושבים לטווח ארוך השוהים במדינה לפחות שישה חודשים בשנה.

מדוע יוון מעלה את המס לרוכשים ממדינות מחוץ לאיחוד האירופי?

בין נימוקי הממשלה הוזכרה עלייה ברכישות נדל״ן על ידי זרים, כולל אזרחי טורקיה בתראקיה. הצעד נדון גם בהקשר של מדיניות הדיור.

האם המס החדש עשוי להשפיע על נדל״ן נופש?

כן. פלח זה עשוי להיות אחד הרגישים ביותר, שכן חלק ניכר מהביקוש לבתי נופש ביוון מגיע מרוכשים ממדינות שמחוץ לאיחוד האירופי.

האם מחירי הדירות ביוון ממשיכים לעלות?

כן. ברבעון השני של 2026 עלו מחירי הדירות ב-5.5% בחישוב שנתי. באזורי תיירות ובאזורים שמחוץ לערים הגדולות נרשמה עלייה של 7.1%.

האם המס החדש קשור ל-Golden Visa?

מדובר בצעד נפרד. עם זאת, רוכשים רבים ממדינות שאינן באיחוד האירופי פעילים בשוק הנדל״ן היווני גם דרך תוכנית Golden Visa, כך ששינוי המסים מגדיל את סך ההוצאות עבור חלק מהמשקיעים הזרים.

רוכשים מחוץ לאיחוד מהווים 44% מהביקוש ב-Elxis

רוכשים מבריטניה, ארה״ב, אוסטרליה, שווייץ ומדינות נוספות מחוץ לאיחוד האירופי תופסים מקום מרכזי בשוק בתי הנופש ביוון. Greek City Times מציין כי העלאת המס הצפויה עשויה להשפיע בעוצמה רבה במיוחד על סגמנט זה, מכיוון שחלק ניכר מלקוחותיו הם אזרחי מדינות שלישיות. עם זאת, הנתונים שהובאו בפרסום מתייחסים למאגר הנתונים של חברת נדל״ן ספציפית ולא לכלל השוק ביוון.

נתוני Elxis – At Home in Greece לשנים 2024–2026 מראים כי 44% מהרוכשים הפוטנציאליים שפנו לחברה בחיפוש אחר בית נופש היו ממדינות שמחוץ לאיחוד האירופי. בקרב העסקאות שהושלמו עמד חלקם על 20%. במהלך שלוש שנים גדל חלקם של לקוחות אלה בקרב המתעניינים ב-11,1%. לצד זאת, 38% מהרוכשים הפוטנציאליים ממדינות שלישיות החזיקו בתקציב של מעל €400 אלף, לעומת 24% בקרב לקוחות מהאיחוד האירופי. בריטניה וארה״ב נותרות השווקים הגדולים ביותר של החברה מחוץ לאיחוד האירופי: פעילות הלקוחות הבריטים עלתה בין 2024 ל-2026 ב-20%, ושל האמריקאים — בכ-30%. חלקה של אוסטרליה הוכפל בתוך שנה אחת.

נתונים אלה אינם מאפשרים להשליך את מבנה מאגר הלקוחות של חברה אחת על המדינה כולה, אך הם ממחישים מדוע שינוי המס מעורר תשומת לב מיוחדת בסגמנט הנופש. רוכשים מחוץ לאיחוד מחזיקים לרוב בתקציבים גבוהים יותר, מה שאומר שהיקף המס הנוסף עשוי להגיע עבורם לעשרות אלפי אירו.

הבריטים בוחרים באיים היוניים, האמריקאים — בכרתים

העדפות הרוכשים הזרים נבדלות במידה ניכרת לפי מדינת המוצא. על האיים היוניים נרשמו 24% מהרכישות של לקוחות Elxis הבריטים. בקרב רוכשים מארה״ב וקנדה כרתים היא המבוקשת ביותר עם 28%, ועוד 25% מופנים ליבשת יוון. באיים היוניים בוחרים 12% מהלקוחות מצפון אמריקה.

האיים האגאיים מושכים 19% מהביקוש הן מצד הבריטים והן מצד הרוכשים מארה״ב. נתונים אלה חשובים להערכת השפעת המס העתידי: חלק ניכר מהביקוש הזר מרוכז לא במרכז אתונה או סלוניקי, אלא באזורים עם שיעור גבוה של נדל״ן נופש ודיור שני.

זהו בדיוק אחד הטיעונים של נציגי הענף, הסבורים שמשטר מס אחיד עשוי להשפיע באופן שונה על אזורים עירוניים לעומת אזורי נופש. עד כה הממשלה לא הכריזה על החרגות גיאוגרפיות עבור איים או יעדי חופשה אחרים.

המס על רכישת דירות מגורים יעלה ל-15%

כיום מס העברת נדל״ן הסטנדרטי ביוון עומד על 3% מהשווי לצורכי מס. בנוסף חל היטל מוניציפלי בשיעור של 3% מסכום המס עצמו, כך שהשיעור האפקטיבי הוא 3,09%.

הממשלה הודיעה על העלאת השיעור הבסיסי ל-15% עבור רכישת דירות מגורים על ידי יחידים ממדינות שלישיות. יחד עם ההיטל המוניציפלי יגיע השיעור האפקטיבי ל-15,45%. המהלך נוגע ספציפית לנדל״ן למגורים ואינו חל על נכסים מסחריים, מגרשים וקטגוריות נכסים אחרות. הממשלה מעריכה את ההכנסות הנוספות לתקציב בכ-€100 מיליון מדי שנה. בנימוק הרשמי השינוי קשור לביקוש הזר, אשר לפי הערכת הרשויות תורם לעליית המחירים ומקשה על תושבי הקבע להגיע לדיור. בשנת 2025 עמדו השקעות הזרות נטו בנדל״ן ביוון על €2,056 מיליארד, מתוכן €1,217 מיליארד הגיעו ממדינות מחוץ לאיחוד; כ-€800 מיליון מתוכן משויכים על ידי הרשויות לנדל״ן למגורים.

הניסוח ״מס עבור כל הרוכשים מחוץ לאיחוד״ רחב מדי בהקשר זה. בתיאור הממשלתי מוחרגים יוונים, קטגוריות מסוימות של בני הפזורה היוונית, אזרחי האיחוד האירופי והאזור הכלכלי האירופי ובעלי מעמד תושב לטווח ארוך. באותו מסמך המהלך החדש מתואר גם ככזה המתייחס ליחידים שהם תושבי מס במדינות שלישיות. לכן את מעגל החייבים הסופי ניתן יהיה להעריך רק לאחר פרסום החוק.

השיעור החדש צפוי מיולי 2027

גורמים מקצועיים בשוק מציינים את 1 ביולי 2027 כמועד תחילת תוקפו של המס המוגדל. תאריך זה מופיע גם בניתוח של Elxis מספטמבר. עם זאת, נכון ל-24 בספטמבר 2026 ההוראה נותרה בגדר צעד שהוכרז בלבד: נוסח החקיקה הסופי והכללים לעסקאות הנמצאות בתהליך רישום טרם פורסמו.

עבור הרוכשים חיוניות במיוחד הוראות המעבר. כרגע לא ניתן לקבוע האם חתימה על הסכם מוקדם או תשלום מקדמה לפני יולי 2027 יספיקו כדי לשמר את השיעור הנוכחי. ההליך שייקבע בחוק יהיה הגורם המכריע.

המס יוסיף עשרות אלפי אירו לכל עסקה

אם יישמרו השיעורים שהוכרזו, הפער בהוצאות יהיה משמעותי.

אם השווי לצורכי מס של הדירה הוא €300 אלף, השיעור האפקטיבי הנוכחי של 3,09% מניב מס של €9 270. בשיעור של 15,45% יזנק הסכום ל-€46 350. ההפרש יעמוד על €37 080.

עבור נכס בשווי €400 אלף המס יעלה מ-€12 360 ל-€61 800 — תוספת של €49 440. בנכס בשווי €600 אלף יגדל התשלום מ-€18 540 ל-€92 700, כלומר ב-€74 160.

חישובים אלה נוגעים אך ורק למס העברת הנדל״ן. הוצאות נוטריון, רישום, ליווי משפטי והוצאות נלוות אחרות של הרוכש אינן נכללות בסכומים אלה. נוסף על כך, בסיס המס הריאלי בעסקה ספציפית נקבע לפי כללי המס ביוון, ולכן המחיר בפרסום אינו זהה בהכרח לסכום שממנו יחושב התשלום.

רוכשי נדל״ן הנופש הופכים לאמידים יותר

ההעלאה הפוטנציאלית בולטת במיוחד על רקע הסטת הביקוש הזר לעבר פלח השוק היקר יותר.

בנובמבר 2025 דיווחה Elxis כי המחיר הממוצע של בית נופש חדש שנמכר במדגם שלה הגיע ל-€420 אלף לעומת €360 אלף שנה קודם לכן — עלייה של 17%. חלקם של הרוכשים שרכשו נכסים במחיר העולה על €600 אלף גדל מ-7,9% ב-2024 ל-23,7% ב-2025. על הטווח שבין €300 ל-€600 אלף נרשמו 44% מהעסקאות, בעוד ששיעור הרכישות בפחות מ-€300 אלף ירד ל-32,2%.

ניתוח מאוחר יותר של אותה חברה משתמש במדד אחר ומעריך את ההוצאה הממוצעת של לקוחות זרים בשנת 2025 ב-€450 אלף — ב-37,3% מעל רמת השנה הקודמת. ההבדל נובע מכך שהפרסומים מנתחים מדדים ומדגמים שונים, ולכן לא ניתן להתייחס לנתוני €420 אלף ו-€450 אלף כאל אותה סדרת נתונים.

עבור המס החדש העיקרון נותר זהה: ככל ששווי הנכס גבוה יותר, כך גדל התשלום החד-פעמי הנוסף בעת הרכישה.

שוק הנופש צומח מהר יותר מאתונה

החלטת הממשלה מתקבלת בעיתוי שבו מחירי הדיור ממשיכים לעלות בכל רחבי המדינה. ברבעון השני של 2026 עלו מחירי הדירות ביוון ב-5,5% בחישוב שנתי. נכסים חדשים בני עד חמש שנים התייקרו ב-6,2%, ונכסים ישנים — ב-5%.

באתונה עמדה העלייה על 5%, בסלוניקי על 4,7%, ובערים גדולות אחרות על 5,4%. הדינמיקה הגבוהה ביותר נרשמה בשאר אזורי המדינה — 7,1%. לשם השוואה, בשנת 2025 התייקרו הדירות ברחבי המדינה בממוצע ב-8,3%, וב-2024 — ב-9,1%. בנק יוון מחשב את המדד על סמך שומות המתקבלות מתאגידים בנקאיים; לקראת סוף יוני 2026 כלל המאגר 971,8 אלף שומות נדל״ן.

עלייה של 7,1% מחוץ לערים הגדולות חשובה במיוחד לדיון בנושא נדל״ן נופש. היא מראה שהתייקרות הנדל״ן המואצת אינה מוגבלת לאתונה ולסלוניקי בלבד.

רכישת בית אינה קשורה תמיד ל-Golden Visa

לא ניתן להסביר את הביקוש הגבוה מצד רוכשים ממדינות שלישיות רק באמצעות תוכנית אשרת השהייה תמורת השקעות.

לפי נתוני מאגר הלקוחות של Elxis, בשנת 2026 רק 11% מהרוכשים ממדינות מחוץ לאיחוד רכשו בית נופש במסגרת Golden Visa. רובם רכשו נדל״ן ללא קשר לתוכנית זו.

ניתוח רחב יותר של הביקוש הזר מציג תמונה דומה. כ-44,4% מלקוחות החברה חיפשו בית נופש, 30,8% — דיור למגורי קבע, ו-17,8% ראו בנכס בעיקר השקעה. קבלת אשרת שהייה הייתה המטרה המרכזית עבור 7% בלבד מהלקוחות הזרים. נתונים אלה מתייחסים אף הם למאגר הלקוחות של החברה ולא לסטטיסטיקה כוללת של כלל העסקאות במדינה.

לפיכך, העלאת המס פוגעת בקהל יעד רחב בהרבה מאשר משתתפי תוכנית Golden Visa: פנסיונרים, בעלי דיור שני, רוכשים לשימוש אישי ומשקיעים ללא מטרה הגירתית.

רפי הסף של Golden Visa נותרים ללא שינוי

המס שהוכרז אינו משנה כשלעצמו את דרישות ההשקעה של תוכנית Golden Visa.

סף המינימום העיקרי עומד על €800 אלף באטיקה, ביחידה האזורית של סלוניקי, במיקונוס ובסנטוריני, וכן באיים עם אוכלוסייה של מעל 3100 נפש. בשאר האזורים חל סף של €400 אלף. כללים אלה נקבעו בסעיף 64 לחוק 5100/2024.

משטר נפרד של €250 אלף חל, בין היתר, על נכס יחיד שמוסב משימוש מסחרי למגורים. עבור נכס כזה לא חלה דרישת שטח מינימלי של 120 מ״ר, אך שינוי הייעוד חייב להסתיים במלואו לפני הגשת הבקשה לאשרת השהייה למשקיעים.

מס העברת הנדל״ן אינו מהווה חלק משווי המינימום של הנכס עבור Golden Visa. אם השיעור המוגדל יחול על משקיע מסוים, הוא יהווה הוצאה נוספת מעבר לשווי הנכס עצמו.

אזורי הנופש דורשים גישה נפרדת

נציגי שוק בתי הנופש מציעים לקחת בחשבון את ההבדל בין ערים גדולות לבין אזורים שבהם חלק ניכר ממאגר הדיור מיועד מלכתחילה לשימוש עונתי או כדיור שני.

מנכ״ל Elxis, גאורגיוס גברילידיס, ציין כי הענף יעקוב אחר תהליך החקיקה, לרבות האפשרות להחריג אזורים שמחוץ למרכזים העירוניים הגדולים שבהם הלחץ על שוק הדיור נמוך יותר. זוהי הצעה של השוק ולא החלטה של הרשויות: בצעד שהוכרז רשמית אין החרגה כזו בשלב זה.

טיעון הענף דורש זהירות. רכישת וילת נופש אכן אינה מתחרה תמיד בדירה עבור משפחה מקומית, אך ביקוש חיצוני גבוה עלול להשפיע על מחירי הקרקע, הבנייה והדיור גם מחוץ לערים הגדולות. עליית מחירי הדירות בשאר חלקי יוון ב-7,1% בשנה מאששת כי לחץ המחירים קיים גם מחוץ לאתונה.

עד יולי 2027 העסקאות עשויות להאיץ

פרק הזמן של כמעט שנה בין הכרזת הצעד לבין המועד המשוער להחלתו יוצר תמריץ עבור חלק מהרוכשים להשלים עסקאות מראש.

הרגישים ביותר ללוחות הזמנים עשויים להיות רוכשים שכבר בחרו נכס או תכננו רכישה לשנת 2027. פער של כמעט €50 אלף בהוצאות מס על נכס בשווי €400 אלף הוא משמעותי מספיק כדי לשנות את לוח הזמנים של העסקה.

עם זאת, חיפזון נושא עמו סיכון נפרד: כל עוד החוק לא אושר, הוראות המעבר אינן ידועות. הסכם מוקדם, פיקדון או שריון נכס אינם מבטיחים כשלעצמם את החלת השיעור הנוכחי.

לאחר כניסת הרפורמה לתוקף, גם תגובת השוק עשויה להיות בלתי אחידה. חלק מהרוכשים בעלי תקציבים גדולים יקבלו את ההוצאות הנוספות, חלקם יפחיתו את שווי הנכס המקסימלי, ואחרים יעברו למדינות אחרות או לקטגוריות נדל״ן שונות. נכסים מסחריים ומגרשים אינם נכללים בשיעור המוגדל שהוכרז.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, השאלה המרכזית ברפורמה אינה נעוצה בעצם העלאת השיעור פי חמישה, אלא במידת הדיוק שבה המס יפגע בביקוש שאכן מגביל את נגישות התושבים המקומיים לדיור. נתוני השוק מראים ריכוז ניכר של רוכשים ממדינות שלישיות בכרתים, באיים היוניים ובאיים האגאיים, אך במקביל דווקא האזורים שמחוץ לערים הגדולות מציגים את עליית המחירים המהירה ביותר. שיעור של 15,45% מסוגל לצמצם את מספר העסקאות הזרות או להקטין את תקציבן הממוצע, אך אין בכך כדי להבטיח הופעה אוטומטית של דיור בר-השגה עבור תושבים מקומיים. ההשפעה תהיה תלויה בהחרגות הסופיות, בפריסה הגיאוגרפית של צמצום הביקוש ובאופי הנכסים שזרים יפסיקו לרכוש.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: מס ונדל״ן נופש ביוון

מתי המס צפוי לעלות ל-15%?

המועד המתוכנן לתחילת היישום הוא 1 ביולי 2027. החוק הסופי והוראות המעבר טרם פורסמו נכון ל-24 בספטמבר 2026.

מהו השיעור החל כיום?

השיעור הבסיסי של מס העברת נדל״ן עומד על 3%. יחד עם ההיטל המוניציפלי הנטל בפועל מגיע ל-3,09%.

מה יהיה השיעור המלא לאחר ההעלאה?

בשיעור בסיסי של 15% ובהשארת ההיטל המוניציפלי, השיעור האפקטיבי יעמוד על 15,45%.

האם כל אזרחי המדינות מחוץ לאיחוד האירופי ישלמו 15%?

לא. במשטר שהוכרז על ידי הממשלה נקבעו החרגות. בין היתר, ההעלאה אינה אמורה לחול על אזרחי האיחוד האירופי והאזור הכלכלי האירופי ועל בעלי מעמד תושב לטווח ארוך. מעגל החייבים המדויק ייקבע בחוק הסופי.

האם המס חל על קרקעות ונכסים מסחריים?

ההעלאה שהוכרזה מתייחסת לנדל״ן למגורים. נכסים מסחריים, מגרשים וקטגוריות נכסים אחרות אינם נכללים בה.

עד כמה גדול הביקוש של רוכשים מחוץ לאיחוד האירופי לבתי נופש?

במאגר של Elxis לשנים 2024–2026 הם היוו 44% מהפניות ו-20% מהרכישות שהושלמו. זוהי סטטיסטיקה של סוכנות אחת ולא של כלל שוק הנדל״ן ביוון.

היכן רוכשים ממדינות שלישיות מחפשים נדל״ן בדרך כלל?

לקוחות Elxis הבריטים בוחרים לרוב באיים היוניים. רוכשים מארה״ב ומקנדה מתעניינים במיוחד בכרתים וביבשת יוון.

האם רוב הרוכשים משתתפים בתוכנית Golden Visa?

לא. במאגר הלקוחות של Elxis בשנת 2026 רק 11% מרוכשי נדל״ן הנופש ממדינות מחוץ לאיחוד ביצעו את הרכישה במסגרת Golden Visa.

האם רפי ההשקעה של Golden Visa משתנים?

לא. השינוי במס שהוכרז אינו משנה את רפי הסף של €800 אלף ו-€400 אלף, ואף לא את המשטרים המיוחדים החל מ-€250 אלף.

כמה יעמוד המס על נכס בשווי €400 אלף?

בחישוב משוער לפי שווי לצורכי מס של €400 אלף, השיעור האפקטיבי הנוכחי של 3,09% מניב €12 360. בשיעור של 15,45% יגיע הסכום ל-€61 800.

הביקוש להשכרה עולה משמעותית על ההיצע

הפער בין כמות הדיור הנגיש לבין מספר השוכרים הפוטנציאליים בולט במיוחד באתונה. נתוני Spitogatos, שהוצגו באירוע לציון 20 שנה לפלטפורמה, מצביעים על ממוצע של 2,41 פניות של משתמשים ייחודיים ו-23,38 חיפושים על כל נכס המוצע להשכרה.

מנכ״ל החברה, דימיטריס מלאכרוינוס, העריך את היחס האמיתי בכארבעה שוכרים פוטנציאליים לכל נכס. על פי חישובי הפלטפורמה, הביקוש להשכרה עומד על כ-380% מההיצע. בשוק המכירה הפער קטן יותר: הביקוש גבוה בכ-60% ממספר הנכסים הזמינים. ההתעניינות הכללית ברכישה ובהשכרה של דירות עלתה מאז 2020 ב-75,5%, כך מדווח eKathimerini.

מדדים אלה מבוססים על פעילות המשתמשים בפלטפורמת מודעות פרטית ואינם מהווים סטטיסטיקה רשמית של כלל חוזי השכירות. עם זאת, הם מאפשרים להעריך את התחרות בקרב אנשים המחפשים דיור בשוק החופשי.

המחסור הגדול ביותר מורגש בדיור המוזל

הנתונים הממוצעים מסתירים פער חריף עוד יותר בפלח השוק הנגיש. מספר פניות רב במיוחד נרשם לדירות בדמי שכירות של עד €600 לחודש ולנכסים למכירה במחיר של עד €250 אלף.

בצפון אתונה, מודעה אחת עם דמי שכירות של עד €600 זוכה בממוצע ל-21,1 פניות ול-282 חיפושים. עבור נכסים שמחירם מעל €1500 לחודש, הביקוש צונח בחדות.

לפיכך, לא ניתן למדוד את המחסור בדיור באתונה רק על פי המספר הכולל של המודעות. ייתכן מצב שבו בשוק נותרות במקביל דירות יוקרה פנויות, בעוד שנכסים בטווח המחירים המתאים לשוכר הממוצע כמעט שאינם קיימים.

עבור משפחה בעלת תקציב מוגבל, כניסתה לשוק של דירה חדשה ב-€1200–1500 לחודש אינה מגדילה את ההיצע הממשי. דווקא ריכוז הביקוש בחלק התחתון של טווח המחירים הופך את סוגיית הנגישות לבעיה נפרדת, השונה ממחסור רגיל בנדל״ן.

הדירות באתונה ממשיכות להתייקר

העלייה בתחרות בשוק השכירות חופפת להמשך עליית המחירים ברכישת דירות.

ברבעון השני של שנת 2026 התייקרו הדירות ביוון בממוצע ב-5,5% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. באתונה עמדה העלייה על 5%, בסלוניקי — 4,7%, בערים גדולות אחרות — 5,4%, וביתר אזורי המדינה — 7,1%.

דירות חדשות עד גיל חמש שנים התייקרו ב-6,2%, ודירות ישנות — ב-5%. קצב העלייה מואט בהדרגה: לאורך שנת 2025 כולה עלו מחירי הדירות ב-8,3%, ובשנת 2024 — ב-9,1%.

בנק יוון מחשב את המדד על בסיס שומות נדל״ן המועברות על ידי המוסדות הפיננסיים הפועלים במדינה. לקראת סוף יוני 2026 כלל המאגר 971,8 אלף הערכות שווי, מתוכן 65,3% התייחסו לדירות.

האטת קצב העלייה אינה מעידה בשלב זה על ירידת מחירי הדיור. המחירים ממשיכים לטפס, ומשקי בית המעוניינים לעבור משכירות לבעלות על דירה נדרשים להון עצמי הולך וגדל לצורך הרכישה.

יוון מובילה באיחוד האירופי בנטל הוצאות הדיור

עליית המחירים מורגשת בחריפות מיוחדת עקב היחס בין עלויות הדיור לרמות ההכנסה.

בשנת 2025, 26,4% מאוכלוסיית יוון התגוררו במשקי בית שבהם הוצאות הדיור היוו לפחות 40% מההכנסה הפנויה. זהו הנתון הגבוה ביותר באיחוד האירופי. בדנמרק, שהגיעה למקום השני, עמד הנתון על 23,4%, בעוד שהממוצע באיחוד האירופי היה 7,7% בלבד.

שנה קודם לכן עמד שיעור האוכלוסייה ביוון הנושאת בנטל דיור עודף על 28,9%. בשנת 2024 הוקדשו בממוצע 36% מההכנסה הפנויה של משקי הבית היווניים לדיור, לעומת 19% באיחוד האירופי — גם זה הנתון הגבוה ביותר מבין מדינות הגוש.

Eurostat כולל בהוצאות הדיור שכר דירה או תשלומי ריבית על משכנתא, חשבונות שירותים, תחזוקה שוטפת, מסים מסוימים והוצאות חובה אחרות על אחזקת הנכס. לכן, בעיית הנגישות אינה מסתכמת רק בגובה שכר הדירה.

מלאי דירות גדול אינו פותר את הבעיה

המחסור בדירות בנות-השגה אינו נובע מכך שביוון חסר נדל״ן מבחינה פיזית. הבעיה טמונה במספר הנכסים שבאמת מגיעים לשוק לטווח ארוך, במצבם הפיזי, במיקומם ובמחירם.

חלק ממלאי הדירות נותר ריק, דורש שיפוץ או משמש כדירת נופש נוספת. דירות מסוימות פועלות בענף התיירות. נכסים רבים אינם תואמים את הדרישות של משפחות המחפשות מגורי קבע באתונה במחיר ההולם את הכנסתן.

נגיד בנק יוון, יאניס סטורנאראס, ציין במאי כי חוסר האיזון הנוכחי בין ההיצע לביקוש קשור בין היתר להשלכות משבר החוב. הבנייה למגורים צומצמה באופן דרסטי בעשור הקודם והתאוששה רק באופן חלקי. היקף השקעות בנדל״ן למגורים עדיין נמוך משמעותית מרמתו שלפני המשבר ומממוצע גוש האירו.

ההיצע החדש מוגבל עקב עלויות בנייה גבוהות, רגולציה מורכבת והליכי רישוי ממושכים. במקביל, הביקוש נתמך על ידי עלייה בהכנסה הפנויה, השקעות זרות, תיירות עירונית והתעניינות בנדל״ן כאפיק לשמירה על ערך ההון.

פלח השוק הנגיש מצטמצם במהירות הגבוהה ביותר

הגידול במספר הדירות בשוק אינו מבטיח כשלעצמו שיפור בנגישות הדיור. למחיר שבו הן מוצעות יש חשיבות מכרעת.

אם רוב ההיצע החדש נמצא מעבר ליכולתו של משק הבית הממוצע, התחרות בפלח השוק הזול נותרת גבוהה. לבעל דירה בעד €600 קל יותר למצוא שוכר במהירות, ולכן יש לו פחות סיבות להוריד את המחיר. עבור דיור יקר, מספר הלקוחות הפוטנציאליים נמוך בהרבה.

פער זה חשוב גם עבור משקיעים. מספר פניות רב מעיד על ביקוש שאינו מקבל מענה, אך אין פירושו שהשוכרים מסוגלים לעמוד לאורך זמן בעליות מחירים נוספות ללא הגבלה. תקרת המחיר נקבעת על פי הכנסות משקי הבית.

כתוצאה מכך, העלאת שכר הדירה עשויה לא רק להגדיל את הכנסות הבעלים, אלא להוציא חלק הולך וגדל מהאוכלוסייה מחוץ לפלח השוק הספציפי.

הבנייה אינה יכולה לגשר במהירות על המחסור

הבנייה המצומצמת בשנים קודמות יצרה פער שלא ניתן לסגור בתוך רבעונים ספורים.

גם בעת גידול במספר הפרויקטים החדשים, חולף זמן רב מקבלת היתר הבנייה ועד לקבלת דירה מקבלן מוכנה למגורים. נוסף על כך, פרויקטים חדשים יוצאים לשוק לרוב בפלח מחירים יקר יותר עקב עלויות הקרקע, חומרי הגלם, העבודה והמימון.

לפיכך, תוספת של מטרים רבועים אינה הופכת בהכרח לדירות להשכרה בעד €600. להרחבת ההיצע הנגיש נדרשת לא רק בנייה חדשה, אלא גם החזרת נכסים קיימים שעומדים ריקים אל שוק השכירות לטווח ארוך.

חשיבות מיוחדת נודעת לחידוש המבנים הישנים. שיפוץ של דירה קיימת באזור צפוף עשוי להחזיר את הנכס לשוק מהר יותר מאשר בניית בניין חדש, אולם הכדאיות הכלכלית של שיפוץ כזה תלויה בעלותו ובגובה שכר הדירה הצפוי.

יוון מרחיבה את תוכניות הסיוע בדיור

הממשלה הציגה בספטמבר חבילת צעדים חדשה בתחום הדיור. תקרות ההכנסה של תוכנית החזר חלק מדמי השכירות מורחבות: הרשויות צופות להגיע לכ-1 מיליון שוכרים, המהווים כ-85% מקבוצה זו. עבור מורים, רופאים ואחיות העובדים באזורים מחוץ למטרופולינים הגדולים, נקבע החזר כפול על שכר הדירה.

סכום נוסף של €500 מיליון מתוכנן להיות מוקצה דרך קרנות אירופיות לתוכנית שיפוץ מבנים ישנים, הכוללת צעדים לשיפור היעילות האנרגטית. הרשויות מכינות גם תמריצי מס לבניית דיור המיועד להשכרה לטווח ארוך, וממשיכות להחיל בשנת 2027 מגבלות על רישום נכסים חדשים להשכרה לטווח קצר בשלושה רבעים מוניציפליים של אתונה וברובע המוניציפלי הראשון של סלוניקי.

בתחילת שנת 2027 צפויה השקת תוכנית ההלוואות המוזלות לדיור ״הבית שלי III״ בהיקף של €2 מיליארד. תקרת השווי של נכס העומד בתנאים תועלה מ-€250 אלף ל-€300 אלף, סכום ההלוואה המקסימלי יעלה מ-€190 אלף ל-€230 אלף, וגיל הלווים יורחב מ-50 ל-55 שנים. פרטים אלה פורסמו על ידי ממשלת יוון.

התמיכה ברוכשים ובשוכרים מפחיתה את הנטל על משפחות מסוימות, אך אינה מייצרת דירות נוספות בעצמה. כאשר כוח הקנייה צומח מהר יותר מההיצע, חלק מהסיוע עלול להשתקף בעליית מחירים.

לאתונה חסר דיור במחיר בר-השגה

הסטטיסטיקה מציגה שוק בעל קיטוב עמוק. בפלח היוקרה קיים מגוון אפשרויות, אך הביקוש נחלש. לעומת זאת, על דירות של עד €600 מתחרים במקביל הרבה יותר אנשים.

גם רכישת דירה בבעלות פרטית הופכת למשימה מורכבת יותר. אפילו לאחר התמתנות הקצב, עליות המחירים באתונה נמשכות, ולכן שוכרים זקוקים ליותר הון עצמי כדי לעבור למעמד של בעלי דירות. אלו שאין ביכולתם לרכוש, נאלצים להישאר זמן רב יותר בשוק השכירות.

נוצר מעגל סגור: מחירים גבוהים מקשים על הרכישה, רוכשים פוטנציאליים נשארים שוכרים, הביקוש להשכרה עולה, ופלח השוק הזול ביותר סופג את מירב הלחץ.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, חוסר האיזון המרכזי בשוק היווני אינו טמון במספר האבסולוטי של הדירות, אלא במחסור בנכסים שמחירם תואם את הכנסות משקי הבית. יחס ממוצע של כארבעה שוכרים פוטנציאליים לכל נכס כבר מעיד על לחץ, ובדירות של עד €600 הוא גבוה בהרבה. סובסידיות והלוואות בתנאים נוחים יכולות להקל על מצבן של משפחות מסוימות, אך שיפור בר-קיימא מחייב הגדלה של ההיצע: החזרת דירות ריקות לשוק, שיפוץ מבנים ישנים והגדלת מלאי הדירות להשכרה לטווח ארוך. ללא צעדים אלה, כוח הקנייה הנוסף עלול להתגלגל בחלקו לעליית מחירים נוספת.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: דיור בר-השגה באתונה

כמה שוכרים מתמודדים על דירה אחת באתונה?

על פי הערכת Spitogatos, הביקוש שווה ערך לכארבעה שוכרים פוטנציאליים לכל נכס זמין. זוהי הערכה המבוססת על פעילות משתמשי הפלטפורמה, ולא סטטיסטיקה רשמית של כלל החוזים.

לאילו דירות יש את הביקוש הגבוה ביותר?

התחרות גבוהה במיוחד עבור דירות בשכירות של עד €600 לחודש ונכסים למכירה במחיר של פחות מ-€250 אלף.

עד כמה גבוה הביקוש להשכרה זולה בצפון אתונה?

מודעה אחת להשכרה של עד €600 מקבלת שם בממוצע 21,1 פניות וכ-282 חיפושים.

האם מחירי הדירות באתונה ממשיכים לעלות?

כן. ברבעון השני של שנת 2026 התייקרו הדירות באתונה ב-5% בהשוואה שנתית. ביוון כולה עמדה העלייה על 5,5%.

איזה אחוז מתושבי יוון נושאים בהוצאות דיור מופרזות?

בשנת 2025, 26,4% מהאוכלוסייה התגוררו במשקי בית שבהם הוצאות הדיור היוו לפחות 40% מההכנסה הפנויה. זהו הנתון הגבוה ביותר באיחוד האירופי.

מדוע חסר ביוון דיור בר-השגה?

בין הסיבות: היקף בנייה נמוך בעקבות משבר החוב, עלויות שיפוץ גבוהות של מבנים ישנים, דירות ריקות, שימוש בחלק מהדיור לתיירות וביקוש גבוה לנדל״ן מצד רוכשים מקומיים וזרים.

האם בניית דירות חדשות תסייע בהפחתת המחסור?

גידול בבנייה מגדיל את ההיצע, אך אינו מבטיח יצירת דירות זולות. לנוכח עלויות הבנייה הגבוהות, נכסים חדשים יוצאים לרוב בפלח מחירים יקר יותר.

אילו צעדים מקדמת הממשלה?

החבילה כוללת הרחבה של החזרי שכר דירה, הקצאת €500 מיליון לשיפוץ מבנים ישנים, תמריצים לבנייה והשכרה לטווח ארוך, מגבלות על רישום נכסים חדשים להשכרה לטווח קצר באזורים מסוימים ותוכנית משכנתאות מוזלות ״הבית שלי III״.

יוון מעלה את מס הרכישה על דירות פי חמישה

כיום, מס העברת הנדל״ן הסטנדרטי ביוון עומד על 3% משווי הנכס לצורכי מס. על סכום המס עצמו מתווסף היטל עירוני בשיעור של 3%, כך שהשיעור האפקטיבי מגיע ל-3.09%. המס משולם על ידי הרוכש לפני השלמת העסקה.

בספטמבר הודיעה הממשלה על העלאת שיעור המס הבסיסי ל-15% עבור רכישת דירות למגורים על ידי קטגוריות מסוימות של אזרחי מדינות שלישיות. יחד עם ההיטל העירוני יעמוד הנטל הכולל על 15.45%. הפירוט הרשמי מציין במפורש כי ההעלאה נוגעת לנכסי מגורים בלבד ואינה חלה על שטחים מסחריים, קרקעות וסוגי נדל״ן נוספים. תקציב המדינה צפוי להניב מהמהלך הכנסות נוספות של כ-€100 מיליון מדי שנה.

הדיווחים הראשוניים לאחר נאומו של ראש הממשלה קיריאקוס מיצוטאקיס ביריד הבינלאומי בסלוניקי הצביעו על תחילת 2027. עם זאת, בעת הצגת התוכנית מאוחר יותר, שר הכלכלה והאוצר הלאומי קיריאקוס פירקאקיס דייק את המועד ל-1 ביולי 2027. נכון ל-24 בספטמבר, התקנה הסופית המעגנת את שיעור המס והוראות המעבר טרם פורסמה.

ההעלאה לא תחול על כל הרוכשים שמחוץ לאיחוד האירופי

ההגדרה ״מס לרוכשים שאינם מהאיחוד האירופי״ דורשת הבהרה. הפירוט הממשלתי מחריג מהמס המוגדל אזרחים יוונים, בני הפזורה היוונית, אזרחי האיחוד האירופי והאזור הכלכלי האירופי, וכן בעלי מעמד של תושבי קבע לטווח ארוך.

הכללים הקיימים מעניקים פטור ממס ברכישת דירה ראשונה למגוון רחב יותר של זכאים. בנוסף ליוונים ואזרחי האיחוד או ה-EEA, נכללים בהם פליטים מוכרים, תושבים לטווח ארוך ובעלי היתרי שהייה מסוימים מהדור השני. תקרת הפטור הבסיסית ברכישת דירה ראשונה עומדת על €200 אלף ליחיד ו-€250 אלף לנשואים, כאשר הסכומים גדלים עם מספר הילדים. רשות המסים של יוון מאשרת את שיעור ה-3% הנוכחי ואת מנגנון ההטבה לדירה ראשונה.

הנוסח הסופי של החוק החדש חיוני דווקא בגלל החרגות אלו. ההסבר הממשלתי משתמש בו-זמנית במונחים הנוגעים לאזרחי מדינות שלישיות וליחידים שהינם תושבי מס של מדינות זרות. עד לפרסום החוק, לא ניתן להחיל אוטומטית את שיעור ה-15% על כל מחזיק דרכון שאינו מהאיחוד האירופי מבלי לבחון את מעמדו.

משקיעים זרים השקיעו €2 מיליארד בנדל״ן ביוון

בשנת 2025 עמד סך הזרימה הנקייה של השקעות זרות ישירות לנדל״ן ביוון על €2.056 מיליארד. משקיעים ממדינות שמחוץ לאיחוד האירופי היו אחראים ל-€1.217 מיליארד, לעומת €1.754 מיליארד שנה קודם לכן.

המקור הגדול ביותר להון מחוץ לאיחוד האירופי היה טורקיה עם €214 מיליון. משווייץ הגיעו €211 מיליון, מהונג קונג — €115 מיליון. השקעות של רוכשים מישראל ומארה״ב עמדו על €88 מיליון כל אחת, מאיחוד האמירויות — €67 מיליון, מבריטניה — €63 מיליון, ומסין — €50 מיליון.

הממשלה מעריכה את השקעותיהם של אזרחי מדינות שלישיות בנדל״ן היווני בכ-€1.2 מיליארד בשנת 2025. על פי נתוני המס, כ-€800 מיליון מסכום זה הופנו לנכסי מגורים. ביקוש זה מצוין על ידי הרשויות כאחד הגורמים המרכזיים לעליית המחירים ולפגיעה בנגישות הדיור עבור תושבי הקבע.

מחירי הדירות ביוון עלו בעוד 5.5%

צעד המיסוי מגיע לאחר מספר שנים של עליות מחירים חדות בשוק הנדל״ן. ברבעון השני של 2026 התייקרו הדירות ביוון בממוצע של 5.5% בחישוב שנתי.

דירות חדשות מקבלן עד גיל חמש שנים רשמו עלייה של 6.2%, ודירות יד שנייה עלו ב-5%. באתונה עמדה העלייה על 5%, בסלוניקי על 4.7%, ובערים מרכזיות אחרות על 5.4%. בשאר חלקי המדינה עלו המחירים ב-7.1%.

קצב העלייה מתמתן בהדרגה אך נותר גבוה. בשנת 2025 עלה המחיר הממוצע של דירות ב-8.3%, וב-2024 ב-9.1%. מדד בנק יוון מבוסס על שומות נדל״ן המועברות ממוסדות האשראי; עד סוף יוני 2026 כלל המאגר 971.8 אלף שומות.

עבור הממשלה, נתונים אלה מעידים על כך שהשוק ממשיך להתייקר גם לאחר התמתנות הזינוק הראשוני. העלאת המס מהווה כלי נוסף לוויסות הביקוש, לצד הגבלות על השכרות לטווח קצר ותוכניות סיוע לרוכשים מקומיים.

Golden Visa שומרת על ספי ההשקעה הקיימים

השינוי המוצע במס אינו משנה את שווי הנדל״ן המינימלי הנדרש לקבלת אשרת שהייה ביוון באמצעות השקעות.

באזור אטיקה (הכולל את אתונה), ביחידה האזורית של סלוניקי, במיקונוס ובסנטוריני, וכן באיים עם אוכלוסייה של מעל 3,100 תושבים, סף המינימום עומד על €800 אלף. בשאר האזורים הרף הוא €400 אלף. בקטגוריות אלו ההשקעה חייבת להתבצע בנכס יחיד, ובנכסי מגורים חלה דרישת שטח מינימלי של 120 מ״ר. תנאים אלה נקבעו בחוק 5100/2024.

סף נפרד של €250 אלף חל על מספר קטגוריות ייעודיות. בפרט, ניתן להשקיע סכום זה בנכס יחיד המוסב משימוש מסחרי/לא למגורים למגורים. במקרה זה מגבלת ה-120 מ״ר אינה חלה, אך שינוי הייעוד חייב להסתיים לפני הגשת הבקשה לקבלת אשרת שהייה. מסלול נוסף החל מ-€250 אלף מיועד למבנים לשימור המיועדים לשיקום.

רכישה במסגרת Golden Visa עלולה להתייקר משמעותית

משתתפי תוכנית Golden Visa הם אזרחי מדינות שלישיות. לפיכך, העלאת המס נוגעת ישירות למשקיעים פוטנציאליים רבים הרוכשים נדל״ן למגורים על שמם הפרטי, אלא אם כן ייקבעו בחוק הסופי החרגות ספציפיות.

בחברת Arton Capital מדגישים כי סכום ההשקעה המינימלי עצמו אינו משתנה: מה שמתייקר הוא הליך הרכישה עצמו. החברה כבר מציינת את יולי 2027 כמועד ההעלאה הצפוי ומזהירה משקיעים מעלייה בעלות הכוללת של העסקה.

המס אינו מחליף את סף ההשקעה. לצורך קבלת אשרת שהייה עדיין נדרש נכס בשווי הנקוב, בעוד שהמס, הוצאות הנוטריון ותשלומים נוספים חלים מעבר למחיר הנכס.

עבור השקעה בדירה בשווי €800 אלף, ההפרש הופך למשמעותי במיוחד. שיעור המס הבסיסי גדל פי חמישה, ולכן רכיב המס מפסיק להיות הוצאה שולית יחסית ומתחיל להשפיע באופן ניכר על תקציב הרכישה הכולל.

חברות ונדל״ן מסחרי הוחרגו מהמהלך

הממשלה הגדירה את ההעלאה כמס על רכישת דירות למגורים על ידי יחידים. בהודעה הרשמית לא צוין כי השיעור החדש יחול על רכישות המתבצעות באמצעות תאגידים או ישויות משפטיות.

כמו כן, מהמשטר המוגדל הוחרגו במפורש שטחים מסחריים, מגרשים וסוגי נדל״ן אחרים שאינם מיועדים למגורים.

הפרדה זו עשויה לשנות את מבנה הביקוש הזר. חלק מההון עשוי לעבור לנכסים מסחריים או לפרויקטים הכוללים הסבת נכסים שאינם למגורים לדירות מגורים חדשות. עם זאת, לא ניתן להעריך במדויק תגובה זו לפני פרסום החוק הסופי.

חשובים במיוחד יהיו הכללים שיחולו על עסקאות שיתחילו לפני 1 ביולי 2027 אך יסתיימו לאחר מועד זה. טרם הובהר האם התאריך הקובע יהיה מועד ההסכם המוקדם, תשלום המס, חתימת החוזה הסופי או רישום הזכויות בטאבו.

יוון מחמירה את ההגבלות בעקבות גידול ברכישות זרות

העלאת המס מהווה המשך להחמרה ההדרגתית של התנאים עבור רוכשי נדל״ן בינלאומיים. בעבר כבר העלתה יוון את ספי המינימום ב-Golden Visa ל-€800 אלף ו-€400 אלף בהתאם לאזור, והגבילה את השימוש בנכסים הזכאים להשכרה לטווח קצר.

הצעד החדש שונה בכך שהוא אינו משפיע על שווי הנכס הנדרש לקבלת אשרת שהייה, אלא ישירות על הוצאות העסקה במעמד הרכישה.

עבור רוכש שאינו מגיש בקשה ל-Golden Visa, ההשפעה תהיה זהה: אם הוא משתייך לקטגוריית המשלמים החדשה ורוכש נכס מגורים לאחר כניסת התקנה לתוקף, שיעור המס ייקבע לפי התעריף המוגדל ללא קשר למטרת הרכישה.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, העלאת המס פי חמישה צפויה לשנות מהותית את הכדאיות הכלכלית של עסקאות במגזרים שבהם חלקם של הרוכשים הזרים גבוה. עם זאת, ההשפעה על כלל שוק הנדל״ן ביוון תהיה תלויה בנוסח הסופי של החוק. סוגיות מפתח נותרות ההגדרות לגבי תושבים לטווח ארוך, תקופת המעבר לעסקאות בתהליך והחרגות אפשריות. הגבלת המהלך לנכסי מגורים בלבד יוצרת גם פוטנציאל להסטת הון לנכסים מסחריים ולסגמנטים אחרים, ולא בהכרח להפחתה מוחלטת של ההשקעות הזרות.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: מס נדל״ן ביוון

מהו המס החל כיום על רכישת נדל״ן ביוון?

מס העברת הנדל״ן הסטנדרטי עומד על 3% משווי הנכס לצורכי מס. בתוספת ההיטל העירוני, השיעור האפקטיבי הוא 3.09%.

מתי יעלה המס לרוכשים ממדינות שלישיות ל-15%?

על פי העדכון האחרון של הרשויות, תחילת היישום מתוכננת ל-1 ביולי 2027. נכון ל-24 בספטמבר 2026, החוק הסופי והוראות המעבר טרם פורסמו.

מה יהיה שיעור המס בפועל יחד עם ההיטל העירוני?

עם מס בסיסי של 15%, הנטל הכולל יעמוד על 15.45%, שכן ההיטל העירוני מהווה 3% מסכום המס הבסיסי.

האם כל אזרחי המדינות שמחוץ לאיחוד האירופי ישלמו 15%?

לא. המתווה שהוכרז מחריג, בין היתר, אזרחי מדינות האזור הכלכלי האירופי ותושבי קבע לטווח ארוך ביוון. רשימת ההחרגות המלאה תעוגן בחוק.

האם המס המוגדל חל גם על נדל״ן מסחרי?

לא. הממשלה הודיעה על העלאה ברכישת נכסי מגורים בלבד. שטחים מסחריים, מגרשים וסוגי נדל״ן אחרים אינם נכללים במהלך זה.

האם ישתנו ספי ההשקעה ב-Golden Visa?

לא. בתוכנית הנוכחית נשמרים הספים העיקריים של €800 אלף ו-€400 אלף, וכן סף של €250 אלף עבור נכסים מיוחדים מסוימים.

האם המס נכלל בסכום ההשקעה המינימלי של Golden Visa?

לא. סף ההשקעה חל על מחיר הנכס הזכאי. מס העברת הנדל״ן והוצאות נלוות נוספות משולמים בנפרד.

מדוע יוון מעלה את המס?

הממשלה מייחסת את ההחלטה לביקוש הגבוה מצד רוכשים ממדינות שלישיות, לעליית המחירים ולפגיעה בנגישות הדיור עבור תושבי הקבע. בשנת 2025 הסתכמו ההשקעות מחוץ לאיחוד האירופי בנדל״ן יווני בכ-€1.2 מיליארד, כאשר כ-€800 מיליון מתוכם יוחסו לנכסי מגורים.

המחירים ביוון גבוהים מהממוצע האירופי

ביולי 2026 השכרה לטווח קצר ביוון עלתה בממוצע €200,35 ללילה — 12,8% יותר מאשר בתקופה המקבילה ב-2025. באירופה המחיר עלה ב-8,2%, ל-€159,2. במהלך 10 השנים האחרונות המחיר זינק ב-100,3%: בשנת 2016 הוא עמד על כ-€100. בהשוואה ל-2021, כאשר האירוח עלה €145, העלייה הגיעה ל-38,2%.

במגזר המלונאות המגמה הייתה מתונה יותר. במהלך עשור עלה מחיר חדר ב-77,3%, מ-€110 ל-€195, ובמהלך חמש שנים — ב-30%. עם זאת, לא ניתן להשוות נתונים אלה ישירות: במלונות מדובר בחדר בודד, בעוד שבהשכרה לטווח קצר מדובר בנכס שלם.

מדד Repeat Rent Index (RRI) של AirDNA, המשקף את שינוי המחירים באותם הנכסים, עלה ב-7,8%. הפער מהמחיר הממוצע עמד על 5 נקודות אחוז, מה שמעיד על השפעת השינויים במבנה השוק.

תשואה מהשכרת נדל״ן למגורים ביוון

תפוסת דירות הנופש ביוון עלתה ביולי ב-1 נקודת אחוז, ל-71,3%. לכך תרמו במקביל הגידול במספר הלילות שהוזמנו והירידה במספר הנכסים הזמינים. הממוצע האירופי היה נמוך יותר — 69,2%.

ההכנסה ללילה זמין (RevPAR) הגיעה ל-€142,80, עלייה של 14,3%. באירופה כולה עמד המדד על €110,1, עלייה של 7,7%. לפיכך, הפער בין הנתון היווני לממוצע האירופי עלה על €32 ללילה.

ה-RevPAR עלה ב-19 מתוך 20 השווקים הגדולים באזור, למרות שהתפוסה ירדה במהלך שישה משבעת החודשים הראשונים של 2026. באירופה כולה ביולי היא ירדה ב-0,3 נקודות אחוז, אם כי התשואה המשיכה לעלות. העלייה הגבוהה ביותר נרשמה בהונגריה — 25%. יוון עם 14,3% עקפה משמעותית גם היא את הקצב האירופי הממוצע, ובפולין העלייה עמדה על 11%.

נכסי הפרימיום מובילים בתפוסה

היצע הדיור להשכרה לטווח קצר ביוון ירד ב-2% בהשוואה ליולי 2025, ל-162 000 נכסים. בין השווקים הגדולים בים התיכון נרשמה ירידה גם בקרואטיה — ב-2,1%. במקביל, מספר הלינות במדינה גדל ב-1,9%, ל-2,68 מיליון, בעוד שההזמנות לחודש הנוכחי ולחודשים הבאים היו נמוכות ב-3,4%.

העלייה החדה ביותר בתפוסה נרשמה בנכסי יוקרה. בקטגוריית luxury היא עמדה על 48,75%, עלייה של 4,8 נקודות אחוז בשנה. בנכסי upscale (קטגוריה משודרגת) — 56,39%, גבוה ב-4 נקודות אחוז מיולי 2025. נכסים בתקציב נמוך המשיכו להוביל ברמה האבסולוטית — 59,2%, אך העלייה הייתה מתונה בהרבה — 0,5 נקודות אחוז בלבד.

חודשי הסתיו ביוון נראים חזקים משמעותית מאוגוסט, שבו מספר הלינות עלה על רמת השנה שעברה ב-1,6% בלבד. לספטמבר הוזמנו 6,9% יותר לינות. ההכנסה ללילה זמין גבוהה ב-16,9%, והמחיר הממוצע הגיע ל-€152,34 (+12,9%). תפוסת הנכסים המוזלים עלתה ב-1,1 נקודות אחוז, קטגוריית upscale — ב-2,2 נקודות אחוז, ו-luxury — ב-2,3 נקודות אחוז. לאוקטובר נפח הלינות עולה על הנתון של השנה שעברה ב-6%, וה-RevPAR — ב-15,9%. עלות האירוח הממוצעת עומדת על €148,58, שהם 14,3% יותר מאשר ב-2025.

מגמות במדינות נוספות באירופה

בצרפת ההיצע גדל ב-4%, ל-1,11 מיליון נכסים, ומספר הלילות שהוזמנו — ב-2%. באיטליה מדדים אלה עלו ב-3,6% (ל-563 000) וב-4,2%. בבריטניה — ב-3,4% (ל-416 000) וב-2,5%.

ספרד בלטה משמעותית על הרקע הכללי: ההיצע ירד ב-12,5%, ל-365 000 נכסים, מספר הלינות קטן ב-11,8%, וההזמנות החדשות — ב-14,5%. בגרמניה מספר האפשרויות הזמינות עלה ב-3%, ל-367 000, ובפורטוגל — ב-4%, ל-124 000.

בין מדינות צפון ומרכז אירופה, העלייה הבולטת ביותר בלינות נרשמה בשוודיה — ב-11,9%, פינלנד — ב-9,9%, פולין — ב-9,7%, דנמרק — ב-9,3% ונורווגיה — ב-8%. בסך הכל באירופה ההיצע התרחב ב-1,9%, ל-4,18 מיליון נכסים, ומספר הלינות גדל ב-0,8%, ל-61,68 מיליון. במקביל, מספר ההזמנות החדשות ירד ב-3,9%.

השוק עובר לסגמנט יוקרתי יותר

נתוני AirDNA מראים ששוק ההשכרה לטווח קצר ביוון עובר בהדרגה לנכסים איכותיים יותר. בעקבות כניסתן של דרישות רגולטוריות חדשות, חלק מהנכסים ברמה נמוכה הפסיקו לפעול, וחלקה של קטגוריית היוקרה גדל. יחד עם זאת, הביקוש אליהם נשמר גם לאחר שיא הקיץ, מה שתומך בביקושים בספטמבר ובאוקטובר ותורם להארכת עונת התיירות.

האנליסטים מקשרים את הירידה במספר ההזמנות החדשות בעיקר לשינוי במועדי ביצוע ההזמנה ולא להיחלשות העניין בנסיעות. באירופה התשואה עולה כעת ברובה עקב עליית מחירים, בעוד שביוון נרשמת עלייה מקבילה הן בתפוסה והן בהכנסות ללילה זמין.

האנליסטים של International Investment מציינים כי על המשקיעים לקחת בחשבון את עמידת הנכס בדרישות השוק החדשות, רמת האבזור ויכולתו להניב הכנסות מעבר לעונת הקיץ. תקופה ארוכה יותר של הזמנות פעילות יכולה לשפר את יציבות ההכנסות ולהפחית את התלות במספר חודשי שיא בודדים.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

איי דרום הים האגאי עקפו בהרבה את הממוצע באיחוד האירופי

ב-17 באוגוסט פרסם Travel Daily News נתונים אזוריים לשנת 2024, לפיהם איי דרום הים האגאי והאיים היוניים ביוון מציגים את עוצמת התיירות הגבוהה ביותר מבין כל מחוזות האיחוד האירופי.

המדד מחושב כמספר הלינות של אורחים מקומיים וזרים באמצעי אירוח מסחריים רשומים, מחולק במספר תושבי הקבע של אותו אזור.

עבור איי דרום הים האגאי עמד הנתון על 127.2 לינות לכל תושב. באיים היוניים נרשמו 102.6, ובנפה האוטונומית בולצנו — בוזן באיטליה — 68.9.

הממוצע ברחבי האיחוד האירופי עמד על כ-6.7 לינות לאדם. המשמעות היא שעוצמת התיירות באיי דרום הים האגאי הייתה גבוהה בערך פי 19 מהממוצע בגוש כולו.

בתחתית הדירוג נמצאה הטריטוריה הצרפתית מעבר לים מיוט עם 0.5 לינות לתושב. מחוז מזוביה האזורי בפולין רשם 0.7, ומונטניה הדרומית ברומניה — 0.8.

רק שבעה מחוזות עברו את רף 50 הלינות לתושב

עוצמת תיירות גבוהה במיוחד ממשיכה לאפיין מספר קטן יחסית של טריטוריות אירופיות.

מתוך 244 מחוזות באיחוד האירופי שלגביהם היו נתונים זמינים, 84, שהם 34.4%, נמצאו מעל הממוצע של הגוש. רק שבעה מחוזות רשמו יותר מ-50 לינות תיירים לכל תושב קבע.

לקבוצה זו נכנסו איי דרום הים האגאי, האיים היוניים וכרתים ביוון, בולצנו — בוזן באיטליה, טירול באוסטריה, קרואטיה האדריאטית והאיים הבלאריים בספרד.

הפריסה הגיאוגרפית של המובילים מצביעה על דפוס מובהק: צמרת הדירוג מורכבת בעיקר מאיי נופש, אזורי חוף ואתרי נופש אלפיניים בעלי אוכלוסיית קבע קטנה יחסית.

יותר מ-90% מהלינות מיוחסות לאורחים זרים

המאפיין הבולט של שוקי האיים הגדולים ביוון הוא התלות הגבוהה במיוחד בביקוש הבינלאומי.

בשנת 2024 היוו מטיילים זרים 94.4% מלינות התיירים הרשומות בכרתים, 93.5% באיים היוניים ו-92.2% באיי דרום הים האגאי.

שיעור של מעל 90% נרשם גם במלטה, קפריסין, קרואטיה האדריאטית, טירול ובאיים הבלאריים.

עבור מלונות ומפעילי אתרי נופש, מבנה זה מעניק גישה לשוק בינלאומי רחב בהרבה ולביקוש עונתי גבוה. יחד עם זאת, הכלכלה הופכת לתלויה ביותר בקישוריות האווירית, במחירי הטיסות, בשערי החליפין ובפעילות הצרכנית בבריטניה, גרמניה, צרפת ומדינות מקור מרכזיות נוספות.

תלות זו מורגשת במיוחד באיים, שבהם חלק ניכר מהאורחים הזרים יכול להגיע אך ורק באמצעות תחבורה אווירית או ימית.

האיים הקנריים מובילים בהיקף, אך לא בעוצמה

דירוג עוצמת התיירות שונה באופן מהותי מדירוג המחוזות לפי מספר הלינות המוחלט.

המחוז הגדול ביותר באיחוד האירופי לפי היקף הלינות הכולל באתרי תיירות רשומים בשנת 2024 היה האיים הקנריים — עם 99.5 מיליון לינות.

קטלוניה תפסה את המקום השני עם 88.7 מיליון, וקרואטיה האדריאטית את המקום השלישי עם 88.4 מיליון. איי דרום הים האגאי אינם עומדים בראש דירוג זה, אלא מובילים במדד המשווה את היקף האירוח התיירותי לאוכלוסיית הקבע.

הבחנה זו חיונית במיוחד בדיונים על עומס תיירותי עודף. טריטוריה עם מספר תיירים כולל נמוך יותר עשויה לחוות לחץ כבד בהרבה על כבישים, דיור, אספקת מים, רשת החשמל והתשתיות העירוניות, אם אוכלוסיית הקבע שלה קטנה.

לפיכך, אין לפרש את הנתון של 127.2 כמספר התיירים לאדם. מדובר בלינות בלבד.

אם מטייל אחד שוהה באי שבעה לילות, הוא מייצר שבע לינות.

הסטטיסטיקה אינה כוללת מטיילים חד-יומיים

המדד מקיף בתי מלון ומתקנים דומים, דירות נופש וסוגים נוספים של אירוח מסחרי לטווח קצר, כמו גם אתרי קמפינג.

יחד עם זאת, הוא אינו כולל מבקרים חד-יומיים המגיעים, למשל, מאוניות קרוז או מאיים שכנים ואינם נשארים ללון.

כמו כן, לא נכללים מטיילים המתארחים ללא תשלום אצל חברים או קרובי משפחה, ואורחים המשתמשים בבתי נופש פרטיים שאינם מושכרים.

עבור איים פופולריים מדובר במגבלה משמעותית. סנטוריני, מיקונוס, רודוס ויעדים נוספים קולטים זרם משמעותי של מבקרי הפלגות וסיורים, ולכן מספר האנשים המשתמשים בתשתיות המקומיות בו-זמנית ביום קיץ מסוים עשוי להיות גבוה בהרבה מזה המשתקף בסטטיסטיקת הלינות הרשומות.

המדד השנתי גם מטשטש את העונתיות. הממוצע של 127.2 לינות לתושב מתפרס על פני כל השנה, אף שעיקר הביקוש מרוכז בתקופת קיץ מוגבלת.

בריסל מובילה בצפיפות התיירות

יש להבחין בין עוצמת התיירות למדד נוסף — צפיפות התיירות.

במקרה זה, מספר הלינות מושווה לשטח המחוז ולא לגודל האוכלוסייה.

הממוצע באיחוד האירופי בשנת 2024 עמד על כ-715 לינות תיירים לקילומטר רבוע. בראש הרשימה כבר לא עמדו אתרי נופש באיים, אלא בעיקר אזורים עירוניים גדולים.

בריסל רשמה כ-45,500 לינות לקמ״ר, וינה — 43,800, פראג — 36,900, מלטה — 35,800, וברלין — 34,100.

כך, שני המדדים מתארים צורות שונות של ריכוז תיירותי. איי דרום הים האגאי מובילים במספר הלינות ביחס לאוכלוסייה, בעוד שבריסל מובילה במספר הלינות ביחס לשטח הטריטוריה.

להערכת העומס על התשתיות, שני המדדים מועילים וחשובים.

התיירות באיחוד האירופי חצתה את רף 3 מיליארד הלינות

העוצמה הגבוהה במחוזות מסוימים נרשמה על רקע צמיחה חסרת תקדים בשוק האירופי.

לפי הנתונים הסופיים של Eurostat, בשנת 2024 עלה מספר הלינות באמצעי אירוח תיירותיים באיחוד האירופי ב-2.7% וחצה לראשונה את רף 3 המיליארד, כשהגיע לכ-3.02 מיליארד.

מלונות ומתקנים דומים היוו 62.8% מכלל הלינות. דירות תיירות ואמצעי אירוח אחרים לטווח קצר סיפקו 23.7%, ואתרי קמפינג וחניוני קרוואנים — 13.5%.

תושבי מדינות האיחוד האירופי עצמן ייצרו 51.9% מהנתון הכולל, שהם כ-1.57 מיליארד לינות. אורחים זרים היוו 48.1%, שהם כ-1.45 מיליארד.

מכלל לינות הזרים, 61.6% היו של תושבי מדינות אחרות באיחוד האירופי, 21.3% נוספים היו של מטיילים ממדינות אירופיות מחוץ לגוש, ואורחים משאר אזורי העולם היוו 16.4%.

נתונים אלה מראים כי שוק התיירות האירופי נשען במידה רבה על נסיעותיהם של האירופים עצמם.

בשנת 2025 רשם השוק שיא חדש

הצמיחה נמשכה גם בשנה שלאחר מכן. בשנת 2025 נרשמו באמצעי אירוח מסחריים באיחוד האירופי כמעט 3.1 מיליארד לינות — עלייה של 2.2%, או 66.4 מיליון, לעומת נתוני 2024.

ספרד תפסה את המקום הראשון מבין מדינות הגוש עם 513.6 מיליון לינות. איטליה רשמה 476.9 מיליון, צרפת — 471.7 מיליון, וגרמניה — 442.1 מיליון.

על ארבע המדינות הללו נרשמו 61.7% מכלל היקף הלינות.

מספר הלינות של אורחים זרים צמח ב-3.4%, או ב-49.7 מיליון, בעוד השוק המקומי הוסיף 1.1%, או 16.7 מיליון. עלייה בסך הלינות נרשמה ב-24 מתוך 27 מדינות האיחוד האירופי.

עבור מחוזות האיים שכבר נמצאים בצמרת מדד עוצמת התיירות, גידול נוסף בזרימת התיירות הבינלאומית פירושו עומס פוטנציאלי כבד עוד יותר בחודשי השיא.

איי יוון שמרו על ביקושים גבוהים גם ב-2025

נתוני הבנק המרכזי של יוון מראים כי מעמדם הבולט של איי דרום הים האגאי נשמר גם מעבר לתקופה שעליה מתבסס הדירוג האירופי.

סך הכנסות התיירות של יוון בשנת 2025 הגיע ל-€23.627 מיליארד — עלייה של 9.4%. מספר התושבים הזרים הנכנסים עלה ב-6.4%, וסך הלינות בסקר הרלוונטי עלה ב-1.6%.

ההוצאה הממוצעת ללילה עלתה מ-€89.7 ל-€96.6, עלייה של 7.7%, בעוד שמשך השהייה הממוצע ירד מ-5.9 ל-5.6 לילות.

סקר הגבולות האזורי מספק מדגם נפרד: במסגרתו עמדו הכנסות התיירות לפי מחוזות על €22.607 מיליארד. איי דרום הים האגאי רשמו את הסכום הגבוה ביותר — €6.625 מיליארד. המחוז גם ריכז 53.124 מיליון לינות של מטיילים זרים — יותר מכל אזור אחר במדינה במדגם אזורי זה.

אין לחבר או להשוות נתונים אלה ישירות לנתוני אמצעי האירוח המסחריים, שכן הם הושגו בשיטה סטטיסטית שונה.

שתי מערכות רשמיות מציגות נתוני לינות שונים

הרשות הסטטיסטית היוונית ELSTAT מודדת לינות ישירות בבתי מלון רשומים, מתקנים דומים, אתרי קמפינג ואמצעי אירוח מסחריים לטווח קצר.

לפי מתודולוגיה זו, בשנת 2025 נרשמו במדינה 156.35 מיליון לינות — 2.2% יותר מאשר בשנת 2024.

איי דרום הים האגאי ריכזו 41.84 מיליון לינות, שהן 26.8% מסך הנתון הארצי. כרתים רשמה 35.2 מיליון, והאיים היוניים — 20.36 מיליון.

הפער בין 41.84 מיליון בסטטיסטיקת מתקני האירוח לבין 53.12 מיליון בסקר הגבולות האזורי אינו נובע מטעות חישוב: המקורות נבדלים בכיסוי הסטטיסטי, במתודולוגיה וביחידת התצפית. בטבלאות האזוריות מופיעה גם הערה מתודולוגית נפרדת על הכללת חלק מנתוני הקמפינג של איי צפון הים האגאי בתוך נתוני איי דרום הים האגאי מטעמי סודיות סטטיסטית.

בשל כך, בעת ניתוח עוצמת התיירות חשוב להשוות נתונים שחושבו במסגרת אותה מערכת סטטיסטית.

כמעט שני שלישים מלינות התיירים ביוון מרוכזים בארבעה חודשים

השוק היווני נותר עונתי באופן מובהק.

בשנת 2025 עלה מספר ההגעות למלונות, מתקנים דומים, אתרי קמפינג ואירוח מסחרי לטווח קצר ב-2.8%, ומספר הלינות גדל ב-2.2%.

בתי המלון היו אחראים ל-79.1% מכלל ההגעות ול-76.1% מהלינות.

לצד זאת, התקופה שבין יולי לאוקטובר ריכזה 56.7% מכלל ההגעות השנתיות ו-63.7% מהלינות הרשומות. באוגוסט הגיע מספר הלינות לכמעט 34 מיליון, ביולי — ל-31.1 מיליון, ובספטמבר — ל-23.3 מיליון.

המדד השנתי של עוצמת התיירות מעדן אפוא באופן ניכר את היחס האמיתי בין אורחים לתושבי קבע בשיא העונה.

באיים קטנים, מספר המבקרים בימים מסוימים עשוי לעלות פי כמה וכמה על מספר האנשים השוהים דרך קבע באזור בחודשי החורף.

התיירות האירופית ממשיכה לצמוח ב-2026

הנתונים הראשונים לשנת 2026 אינם מעידים על היחלשות בביקוש האירופי הכולל.

בחודשים ינואר–מרץ נרשמו באמצעי אירוח תיירותיים מסחריים באיחוד האירופי 471.1 מיליון לינות — עלייה של 3.4%, או 15.6 מיליון, לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

הגידול המוחלט הגבוה ביותר נרשם באיטליה — כ-5 מיליון לינות נוספות. ספרד הוסיפה 2.6 מיליון, וגרמניה — 2 מיליון.

המגזר הבינלאומי גדל ב-5.5% ל-219.8 מיליון לינות. תיירות הפנים עלתה ב-1.7% ל-251.4 מיליון.

כך, כמעט שלוש מכל ארבע לינות נוספות באיחוד האירופי ברבעון הראשון יוחסו למטיילים זרים.

עבור איי דרום הים האגאי והאיים היוניים דינמיקה זו משמעותית במיוחד, שכן כלכלת התיירות שלהם תלויה בביקוש הבינלאומי במידה רבה בהרבה מהממוצע.

עוצמה גבוהה אינה מעידה בהכרח על תשואה גבוהה

הנתון של 127.2 לינות לתושב אינו מאפשר להסיק ישירות על רווחיות המלונות או על יעילותה של כלכלת התיירות.

שני מחוזות בעלי עוצמת תיירות זהה עשויים להיבדל באופן מהותי במחיר החדר הממוצע, באורך העונה, ברמת ההוצאה של המטיילים, בשכר העבודה, במחירי הקרקעות ובנטל המס.

המדד גם אינו משקף איזה חלק מהכנסות התיירות נשאר ישירות באזור, כמה עובדים נדרש לגייס בנוסף בעונת השיא ועד כמה גדלות הוצאות הרשויות המקומיות על תשתיות.

עוצמה גבוהה ממחישה בעיקר את מידת התלות של הטריטוריה בתיירות ואת היקף המפגש בין שוק התיירות לאוכלוסייה המקומית.

עבור משקיעים, מדובר באינדיקטור לביקוש חזק ובו-בזמן באזהרה מפני מגבלות פיזיות אפשריות להמשך הצמיחה.

תיירות האיים ניצבת בפני מגבלת תשתיות

בשטח קטן, מספר חדרי המלון ודירות הנופש יכול לצמוח בקצב מהיר בהרבה מזה של אוכלוסיית הקבע.

אולם אספקת המים, החשמל, רשת הכבישים, קיבולת הנמלים והדיור עבור עובדים מתרחבים בקושי רב בהרבה.

סנטוריני, מיקונוס, רודוס ואיים נוספים מתמודדים לפיכך לא רק עם שאלת משיכת זרם תיירים נוסף, אלא גם עם הצורך בניהול הריכוז שלו.

תחומים רגישים במיוחד הם אספקת המים, פינוי הפסולת, התחבורה, זמינות דיור לצוותים והגעתם הבו-זמנית של נוסעי קרוזים רבים.

עוצמת תיירות גבוהה כשלעצמה אינה מהווה בהכרח תיירות-יתר, אך לצד עונתיות מובהקת היא מהווה אינדיקטור חשוב לעומס פוטנציאלי.

כפי שמציינים מומחי International Investment, את ההובלה של איי דרום הים האגאי אין לפרש כעוד דירוג פופולריות רגיל: הנתון של 127.2 לינות לכל תושב ממחיש בראש ובראשונה את ממדיו החריגים של ענף התיירות ביחס לאוכלוסיית הקבע באזור. הביקוש נותר חזק מבחינה מסחרית, כפי שמעידות הכנסות איי דרום הים האגאי והמשך הגידול בלינות ברחבי אירופה, אולם תלות של מעל 90% במטיילים זרים וריכוזיות העונה היוונית הופכים את שוקי האיים לרגישים לשינויים חיצוניים. עבור משקיעים בתחום המלונאות, נתונים גבוהים אלה תומכים בתפוסה וביכולת לשמור על תעריפים גבוהים, אך ערכם של הנכסים לטווח ארוך יהיה תלוי יותר ויותר באספקת מים, בתשתיות תחבורה, בזמינות עובדים, במחירי הדיור וביכולתן של הרשויות המקומיות לנהל את עומסי השיא העונתיים.

יוון מחזקת את מעמדה כמקלט בטוח להון

תוכנית ה-Golden Visa היוונית ממשיכה להיות אחת מתוכניות הגירת ההשקעות הבולטות באירופה. משרד החוץ של יוון מציין כי התוכנית מעניקה לאזרחי מדינות מחוץ לאיחוד האירופי ולבני משפחותיהם את הזכות לקבל אשרת שהייה ביוון לחמש שנים הניתנת לחידוש ותקפה ברחבי אזור שנגן. על רקע זה, הגידול במספר המבקשים בשנת 2025 נראה לא רק כמגמת השקעה, אלא גם כתגובה לאינפלציה, לחוסר יציבות גיאופוליטית ולחששות מביטחון אישי במדינות מוצאו של ההון.

Ekathimerini מציין כי המניעים של המבקשים חורגים יותר ויותר מרכישת נדל״ן רגילה למטרת תשואה. גורמים בשוק קושרים את פעילות המשקיעים ברצון להגן על ההון, לפזר נכסים, לרכוש ״פוליסת ביטוח״ למקרה של תהפוכות פוליטיות ולהבטיח סביבה צפויה ובטוחה יותר למשפחה. מסיבה זו, הביקוש לקבלת אשרת שהייה יוונית נתפס כיום לא רק כחלק משוק הנדל״ן, אלא גם כמרכיב באסטרטגיית ביטחון אישי וכלכלי.

טורקיה הפכה לאחד ממנועי הצמיחה העיקריים

הזינוק הבולט ביותר בשנת 2025 נרשם מצד טורקיה. לפי נתוני Ekathimerini, מספר ההיתרים שהונפקו למשקיעים טורקים זינק ב-160% והגיע ל-3,291, המהווים 15.9% מכלל ההיתרים. העיתון מייחס גידול זה ללחצים האינפלציוניים הנמשכים בטורקיה, לרצונן של משפחות אמידות לצמצם את הפגיעה משחיקת ערך ההון, ולעניין הגובר בנדל״ן יווני כנכס המספק במקביל הכנסה פוטנציאלית משכירות ופוטנציאל לעליית ערך. גורם נוסף שמציין העיתון הוא האטרקטיביות של הגישה החופשית לאזור שנגן.

מגמה זו משתלבת בהתפתחות של השנים האחרונות. Ekathimerini מדווח כי ההתעניינות מטורקיה החלה להתגבר בצורה ניכרת כבר בשנת 2023, הגיעה לשיא ב-2024 ונמשכה במלוא העוצמה ב-2025. לפיכך, אין מדובר בזינוק זמני, אלא בנתיב יציב ומבוסס של זרימת הון פרטי לנכסים ביוון.

הביקוש הישראלי זינק על רקע המלחמה והעתקת מגורי משפחות

הדחף המשמעותי השני הגיע מכיוון ישראל. האישורים למשקיעים ישראלים, לפי נתוני Ekathimerini, זינקו ב-91.5% והגיעו ל-636 בשנת 2025. העיתון קושר צמיחה זו ישירות למלחמה בעזה ולשאיפתן של משפחות רבות לעבור למדינה בטוחה יותר. גורמים נוספים שהשפיעו היו הקרבה הגיאוגרפית ליוון, הנוכחות הישראלית המורגשת כבר כיום בשוק הנדל״ן המקומי והקרבה התרבותית, המקלה על ההחלטה לרכוש דירה ולקבל אשרת שהייה.

עבור השוק היווני משמעות הדבר היא שחלק מהביקוש להגירת השקעות נובע כעת לא רק מתכנון מס והשקעות, אלא גם מפיזור סיכונים דחוף של תרחישי חיים. במקרים אלה, רכישת נדל״ן וקבלת אשרת שהייה הופכות לחלק מאסטרטגיה רחבה יותר של תכנון רילוקיישן, ולא רק לעסקה פיננסית. מסקנה זו עולה מהגורמים שמפרט Ekathimerini.

סין שומרת על ההובלה, אך חלקה היחסי יורד

למרות הצמיחה המהירה בביקוש מטורקיה ומישראל, קבוצת המשקיעים הסינים נותרה הגדולה ביותר בתוכנית. לפי Ekathimerini, אזרחי סין קיבלו 9,926 אישורים, המהווים 47.9% מכלל ההיתרים, עם עלייה של 53.7% לעומת 2024. עם זאת, העיתון מדגיש כי נתח השוק של סין ירד בהשוואה לשיאי העבר, כאשר עלה בעבר על 70%.

זהו איתות מבני חשוב לשוק. סין ממשיכה להיות הבסיס הגדול ביותר לתוכנית ה-Golden Visa ביוון, אך התוכנית אינה תלויה עוד במקור ביקוש יחיד כפי שהיה בעבר. העלייה במספר המבקשים מטורקיה, ישראל, איראן וארה״ב מעידה על כך שהפריסה הגיאוגרפית של הביקוש לאשרת שהייה יוונית הפכה לרחבה ומגוונת יותר.

איראן וארה״ב מחזקות את הביקוש הרב-קוטבי

Ekathimerini מדווח גם על עלייה של 52.5% במספר ההיתרים לאזרחי איראן, שהגיע ל-816 בשנת 2025, על רקע מתיחות פנימית וסיכונים פוליטיים. במקביל, ארה״ב נכנסה לחמש המדינות המובילות באישורים במסגרת התוכנית, אם כי בדיווח לא נמסרו נתונים מספריים מפורטים לגביה. במצטבר, נתונים אלה מאשרים כי הביקוש ל-Golden Visa ביוון נובע ממגוון מניעים: החל מגידור מפני אינפלציה וביטחון משפחתי ועד נגישות תנועה באירופה ופיזור השקעות.

ברמת מבנה השוק, המשמעות היא שהתוכנית היוונית הופכת ממוצר המיועד לאזורים מסוימים למכשיר גלובלי עבור משקיעים המגיבים לסוגים שונים של חוסר יציבות. עבור יוון, מגמה זו תומכת הן בשוק הנדל״ן והן בביקוש למסלולים חוקיים של כניסה באמצעות השקעות.

מדוע שנת 2025 הייתה שנת מפנה בתוכנית היוונית

הזינוק החד במספר האישורים החדשים ל-8,879 בשנת 2025 מוכיח כי התוכנית שמרה על אטרקטיביות גבוהה גם בצל דיונים על הקשחת התנאים והתחממות יתר של פלחי נדל״ן מסוימים. מקורות רשמיים של הרשויות ביוון מאשרים כי המבנה הבסיסי של התוכנית נותר ללא שינוי: מדובר באשרת שהייה לחמש שנים הניתנת לחידוש עבור משקיעים ובני משפחותיהם, בכפוף לעמידה בדרישות החוק ושמירה על ההשקעה. עובדה זו משמרת את המוניטין של יוון כאחד הנתיבים המוכרים והפופולריים באירופה לתושבות באמצעות השקעות.

לצד זאת, הדינמיקה של 2025 מראה כי השוק היווני תלוי יותר ויותר לא רק בכללים הפנימיים, אלא גם בסביבה החיצונית. ככל שהמתח הגיאופוליטי, האינפלציה או תחושת חוסר היציבות במדינות המוצא של המבקשים גוברים, כך גדל הסיכוי שהביקוש לאשרת שהייה אירופית באמצעות נדל״ן ימשיך לעלות, גם בתנאי סף יקרים יותר ורגולציה מחמירה יותר. מסקנה זו מתבקשת מפיזור המדינות והמניעים המתוארים בדיווח של Ekathimerini.

לדברי מומחי International Investment, הנתונים הסטטיסטיים של 2025 מצביעים על כך שתוכנית ה-Golden Visa ביוון תלויה פחות ופחות בשוק לאומי בודד, והופכת למכשיר אוניברסלי להגנה על הון, גישה לאזור שנגן ורילוקיישן משפחתי. עבור המשקיעים המשמעות היא שיוון מחזקת את מעמדה כאחד ממרכזי השיפוט האירופיים המובילים לקבלת אשרת שהייה, ועבור שוק הנדל״ן — שזעזועים פוליטיים וכלכליים חיצוניים ימשיכו להשפיע ישירות על הביקוש.

שאלות נפוצות על Golden Visa ביוון

מה קרה לתוכנית Golden Visa ביוון בשנת 2025?
בשנת 2025 אישרה יוון 8,879 אשרות שהייה חדשות במסגרת תוכנית Golden Visa — עלייה של 95% בהשוואה לשנת 2024, שבה אושרו 4,535 היתרים.

אילו מדינות הובילו בביקוש ל-Golden Visa ביוון?
לפי Ekathimerini, בשנת 2025 הובילו משקיעים מטורקיה, ישראל, סין, איראן וארה״ב.

מדוע משקיעים טורקים פנו בהמוניהם ליוון?
העיתון מייחס את הגידול לאינפלציה הגבוהה בטורקיה, לרצון להגן על ההון, להתעניינות בנדל״ן מניב ולאפשרות תנועה חופשית במרחב שנגן.

מדוע זינק הביקוש מצד ישראל?
לפי נתוני Ekathimerini, הגורמים המרכזיים היו המלחמה בעזה, רצונן של משפחות לעבור למדינה בטוחה יותר, הקרבה הגיאוגרפית ליוון והנוכחות הישראלית המבוססת בשוק הנדל״ן המקומי.

איזה תפקיד ממשיכה סין למלא בתוכנית?
משקיעים מסין נותרו הקבוצה הגדולה ביותר עם 9,926 היתרים, המהווים 47.9% מכלל האישורים, אם כי חלקם ירד משיאי העבר שעלו על 70%.

מה מעניקה אשרת Golden Visa ביוון?
לפי משרד החוץ של יוון, התוכנית מאפשרת לאזרחי מדינות שאינן באיחוד האירופי ולבני משפחותיהם לקבל אשרת שהייה לחמש שנים הניתנת לחידוש ותקפה ברחבי אזור שנגן.