רוכשים מחוץ לאיחוד מהווים 44% מהביקוש ב-Elxis

רוכשים מבריטניה, ארה״ב, אוסטרליה, שווייץ ומדינות נוספות מחוץ לאיחוד האירופי תופסים מקום מרכזי בשוק בתי הנופש ביוון. Greek City Times מציין כי העלאת המס הצפויה עשויה להשפיע בעוצמה רבה במיוחד על סגמנט זה, מכיוון שחלק ניכר מלקוחותיו הם אזרחי מדינות שלישיות. עם זאת, הנתונים שהובאו בפרסום מתייחסים למאגר הנתונים של חברת נדל״ן ספציפית ולא לכלל השוק ביוון.

נתוני Elxis – At Home in Greece לשנים 2024–2026 מראים כי 44% מהרוכשים הפוטנציאליים שפנו לחברה בחיפוש אחר בית נופש היו ממדינות שמחוץ לאיחוד האירופי. בקרב העסקאות שהושלמו עמד חלקם על 20%. במהלך שלוש שנים גדל חלקם של לקוחות אלה בקרב המתעניינים ב-11,1%. לצד זאת, 38% מהרוכשים הפוטנציאליים ממדינות שלישיות החזיקו בתקציב של מעל €400 אלף, לעומת 24% בקרב לקוחות מהאיחוד האירופי. בריטניה וארה״ב נותרות השווקים הגדולים ביותר של החברה מחוץ לאיחוד האירופי: פעילות הלקוחות הבריטים עלתה בין 2024 ל-2026 ב-20%, ושל האמריקאים — בכ-30%. חלקה של אוסטרליה הוכפל בתוך שנה אחת.

נתונים אלה אינם מאפשרים להשליך את מבנה מאגר הלקוחות של חברה אחת על המדינה כולה, אך הם ממחישים מדוע שינוי המס מעורר תשומת לב מיוחדת בסגמנט הנופש. רוכשים מחוץ לאיחוד מחזיקים לרוב בתקציבים גבוהים יותר, מה שאומר שהיקף המס הנוסף עשוי להגיע עבורם לעשרות אלפי אירו.

הבריטים בוחרים באיים היוניים, האמריקאים — בכרתים

העדפות הרוכשים הזרים נבדלות במידה ניכרת לפי מדינת המוצא. על האיים היוניים נרשמו 24% מהרכישות של לקוחות Elxis הבריטים. בקרב רוכשים מארה״ב וקנדה כרתים היא המבוקשת ביותר עם 28%, ועוד 25% מופנים ליבשת יוון. באיים היוניים בוחרים 12% מהלקוחות מצפון אמריקה.

האיים האגאיים מושכים 19% מהביקוש הן מצד הבריטים והן מצד הרוכשים מארה״ב. נתונים אלה חשובים להערכת השפעת המס העתידי: חלק ניכר מהביקוש הזר מרוכז לא במרכז אתונה או סלוניקי, אלא באזורים עם שיעור גבוה של נדל״ן נופש ודיור שני.

זהו בדיוק אחד הטיעונים של נציגי הענף, הסבורים שמשטר מס אחיד עשוי להשפיע באופן שונה על אזורים עירוניים לעומת אזורי נופש. עד כה הממשלה לא הכריזה על החרגות גיאוגרפיות עבור איים או יעדי חופשה אחרים.

המס על רכישת דירות מגורים יעלה ל-15%

כיום מס העברת נדל״ן הסטנדרטי ביוון עומד על 3% מהשווי לצורכי מס. בנוסף חל היטל מוניציפלי בשיעור של 3% מסכום המס עצמו, כך שהשיעור האפקטיבי הוא 3,09%.

הממשלה הודיעה על העלאת השיעור הבסיסי ל-15% עבור רכישת דירות מגורים על ידי יחידים ממדינות שלישיות. יחד עם ההיטל המוניציפלי יגיע השיעור האפקטיבי ל-15,45%. המהלך נוגע ספציפית לנדל״ן למגורים ואינו חל על נכסים מסחריים, מגרשים וקטגוריות נכסים אחרות. הממשלה מעריכה את ההכנסות הנוספות לתקציב בכ-€100 מיליון מדי שנה. בנימוק הרשמי השינוי קשור לביקוש הזר, אשר לפי הערכת הרשויות תורם לעליית המחירים ומקשה על תושבי הקבע להגיע לדיור. בשנת 2025 עמדו השקעות הזרות נטו בנדל״ן ביוון על €2,056 מיליארד, מתוכן €1,217 מיליארד הגיעו ממדינות מחוץ לאיחוד; כ-€800 מיליון מתוכן משויכים על ידי הרשויות לנדל״ן למגורים.

הניסוח ״מס עבור כל הרוכשים מחוץ לאיחוד״ רחב מדי בהקשר זה. בתיאור הממשלתי מוחרגים יוונים, קטגוריות מסוימות של בני הפזורה היוונית, אזרחי האיחוד האירופי והאזור הכלכלי האירופי ובעלי מעמד תושב לטווח ארוך. באותו מסמך המהלך החדש מתואר גם ככזה המתייחס ליחידים שהם תושבי מס במדינות שלישיות. לכן את מעגל החייבים הסופי ניתן יהיה להעריך רק לאחר פרסום החוק.

השיעור החדש צפוי מיולי 2027

גורמים מקצועיים בשוק מציינים את 1 ביולי 2027 כמועד תחילת תוקפו של המס המוגדל. תאריך זה מופיע גם בניתוח של Elxis מספטמבר. עם זאת, נכון ל-24 בספטמבר 2026 ההוראה נותרה בגדר צעד שהוכרז בלבד: נוסח החקיקה הסופי והכללים לעסקאות הנמצאות בתהליך רישום טרם פורסמו.

עבור הרוכשים חיוניות במיוחד הוראות המעבר. כרגע לא ניתן לקבוע האם חתימה על הסכם מוקדם או תשלום מקדמה לפני יולי 2027 יספיקו כדי לשמר את השיעור הנוכחי. ההליך שייקבע בחוק יהיה הגורם המכריע.

המס יוסיף עשרות אלפי אירו לכל עסקה

אם יישמרו השיעורים שהוכרזו, הפער בהוצאות יהיה משמעותי.

אם השווי לצורכי מס של הדירה הוא €300 אלף, השיעור האפקטיבי הנוכחי של 3,09% מניב מס של €9 270. בשיעור של 15,45% יזנק הסכום ל-€46 350. ההפרש יעמוד על €37 080.

עבור נכס בשווי €400 אלף המס יעלה מ-€12 360 ל-€61 800 — תוספת של €49 440. בנכס בשווי €600 אלף יגדל התשלום מ-€18 540 ל-€92 700, כלומר ב-€74 160.

חישובים אלה נוגעים אך ורק למס העברת הנדל״ן. הוצאות נוטריון, רישום, ליווי משפטי והוצאות נלוות אחרות של הרוכש אינן נכללות בסכומים אלה. נוסף על כך, בסיס המס הריאלי בעסקה ספציפית נקבע לפי כללי המס ביוון, ולכן המחיר בפרסום אינו זהה בהכרח לסכום שממנו יחושב התשלום.

רוכשי נדל״ן הנופש הופכים לאמידים יותר

ההעלאה הפוטנציאלית בולטת במיוחד על רקע הסטת הביקוש הזר לעבר פלח השוק היקר יותר.

בנובמבר 2025 דיווחה Elxis כי המחיר הממוצע של בית נופש חדש שנמכר במדגם שלה הגיע ל-€420 אלף לעומת €360 אלף שנה קודם לכן — עלייה של 17%. חלקם של הרוכשים שרכשו נכסים במחיר העולה על €600 אלף גדל מ-7,9% ב-2024 ל-23,7% ב-2025. על הטווח שבין €300 ל-€600 אלף נרשמו 44% מהעסקאות, בעוד ששיעור הרכישות בפחות מ-€300 אלף ירד ל-32,2%.

ניתוח מאוחר יותר של אותה חברה משתמש במדד אחר ומעריך את ההוצאה הממוצעת של לקוחות זרים בשנת 2025 ב-€450 אלף — ב-37,3% מעל רמת השנה הקודמת. ההבדל נובע מכך שהפרסומים מנתחים מדדים ומדגמים שונים, ולכן לא ניתן להתייחס לנתוני €420 אלף ו-€450 אלף כאל אותה סדרת נתונים.

עבור המס החדש העיקרון נותר זהה: ככל ששווי הנכס גבוה יותר, כך גדל התשלום החד-פעמי הנוסף בעת הרכישה.

שוק הנופש צומח מהר יותר מאתונה

החלטת הממשלה מתקבלת בעיתוי שבו מחירי הדיור ממשיכים לעלות בכל רחבי המדינה. ברבעון השני של 2026 עלו מחירי הדירות ביוון ב-5,5% בחישוב שנתי. נכסים חדשים בני עד חמש שנים התייקרו ב-6,2%, ונכסים ישנים — ב-5%.

באתונה עמדה העלייה על 5%, בסלוניקי על 4,7%, ובערים גדולות אחרות על 5,4%. הדינמיקה הגבוהה ביותר נרשמה בשאר אזורי המדינה — 7,1%. לשם השוואה, בשנת 2025 התייקרו הדירות ברחבי המדינה בממוצע ב-8,3%, וב-2024 — ב-9,1%. בנק יוון מחשב את המדד על סמך שומות המתקבלות מתאגידים בנקאיים; לקראת סוף יוני 2026 כלל המאגר 971,8 אלף שומות נדל״ן.

עלייה של 7,1% מחוץ לערים הגדולות חשובה במיוחד לדיון בנושא נדל״ן נופש. היא מראה שהתייקרות הנדל״ן המואצת אינה מוגבלת לאתונה ולסלוניקי בלבד.

רכישת בית אינה קשורה תמיד ל-Golden Visa

לא ניתן להסביר את הביקוש הגבוה מצד רוכשים ממדינות שלישיות רק באמצעות תוכנית אשרת השהייה תמורת השקעות.

לפי נתוני מאגר הלקוחות של Elxis, בשנת 2026 רק 11% מהרוכשים ממדינות מחוץ לאיחוד רכשו בית נופש במסגרת Golden Visa. רובם רכשו נדל״ן ללא קשר לתוכנית זו.

ניתוח רחב יותר של הביקוש הזר מציג תמונה דומה. כ-44,4% מלקוחות החברה חיפשו בית נופש, 30,8% — דיור למגורי קבע, ו-17,8% ראו בנכס בעיקר השקעה. קבלת אשרת שהייה הייתה המטרה המרכזית עבור 7% בלבד מהלקוחות הזרים. נתונים אלה מתייחסים אף הם למאגר הלקוחות של החברה ולא לסטטיסטיקה כוללת של כלל העסקאות במדינה.

לפיכך, העלאת המס פוגעת בקהל יעד רחב בהרבה מאשר משתתפי תוכנית Golden Visa: פנסיונרים, בעלי דיור שני, רוכשים לשימוש אישי ומשקיעים ללא מטרה הגירתית.

רפי הסף של Golden Visa נותרים ללא שינוי

המס שהוכרז אינו משנה כשלעצמו את דרישות ההשקעה של תוכנית Golden Visa.

סף המינימום העיקרי עומד על €800 אלף באטיקה, ביחידה האזורית של סלוניקי, במיקונוס ובסנטוריני, וכן באיים עם אוכלוסייה של מעל 3100 נפש. בשאר האזורים חל סף של €400 אלף. כללים אלה נקבעו בסעיף 64 לחוק 5100/2024.

משטר נפרד של €250 אלף חל, בין היתר, על נכס יחיד שמוסב משימוש מסחרי למגורים. עבור נכס כזה לא חלה דרישת שטח מינימלי של 120 מ״ר, אך שינוי הייעוד חייב להסתיים במלואו לפני הגשת הבקשה לאשרת השהייה למשקיעים.

מס העברת הנדל״ן אינו מהווה חלק משווי המינימום של הנכס עבור Golden Visa. אם השיעור המוגדל יחול על משקיע מסוים, הוא יהווה הוצאה נוספת מעבר לשווי הנכס עצמו.

אזורי הנופש דורשים גישה נפרדת

נציגי שוק בתי הנופש מציעים לקחת בחשבון את ההבדל בין ערים גדולות לבין אזורים שבהם חלק ניכר ממאגר הדיור מיועד מלכתחילה לשימוש עונתי או כדיור שני.

מנכ״ל Elxis, גאורגיוס גברילידיס, ציין כי הענף יעקוב אחר תהליך החקיקה, לרבות האפשרות להחריג אזורים שמחוץ למרכזים העירוניים הגדולים שבהם הלחץ על שוק הדיור נמוך יותר. זוהי הצעה של השוק ולא החלטה של הרשויות: בצעד שהוכרז רשמית אין החרגה כזו בשלב זה.

טיעון הענף דורש זהירות. רכישת וילת נופש אכן אינה מתחרה תמיד בדירה עבור משפחה מקומית, אך ביקוש חיצוני גבוה עלול להשפיע על מחירי הקרקע, הבנייה והדיור גם מחוץ לערים הגדולות. עליית מחירי הדירות בשאר חלקי יוון ב-7,1% בשנה מאששת כי לחץ המחירים קיים גם מחוץ לאתונה.

עד יולי 2027 העסקאות עשויות להאיץ

פרק הזמן של כמעט שנה בין הכרזת הצעד לבין המועד המשוער להחלתו יוצר תמריץ עבור חלק מהרוכשים להשלים עסקאות מראש.

הרגישים ביותר ללוחות הזמנים עשויים להיות רוכשים שכבר בחרו נכס או תכננו רכישה לשנת 2027. פער של כמעט €50 אלף בהוצאות מס על נכס בשווי €400 אלף הוא משמעותי מספיק כדי לשנות את לוח הזמנים של העסקה.

עם זאת, חיפזון נושא עמו סיכון נפרד: כל עוד החוק לא אושר, הוראות המעבר אינן ידועות. הסכם מוקדם, פיקדון או שריון נכס אינם מבטיחים כשלעצמם את החלת השיעור הנוכחי.

לאחר כניסת הרפורמה לתוקף, גם תגובת השוק עשויה להיות בלתי אחידה. חלק מהרוכשים בעלי תקציבים גדולים יקבלו את ההוצאות הנוספות, חלקם יפחיתו את שווי הנכס המקסימלי, ואחרים יעברו למדינות אחרות או לקטגוריות נדל״ן שונות. נכסים מסחריים ומגרשים אינם נכללים בשיעור המוגדל שהוכרז.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, השאלה המרכזית ברפורמה אינה נעוצה בעצם העלאת השיעור פי חמישה, אלא במידת הדיוק שבה המס יפגע בביקוש שאכן מגביל את נגישות התושבים המקומיים לדיור. נתוני השוק מראים ריכוז ניכר של רוכשים ממדינות שלישיות בכרתים, באיים היוניים ובאיים האגאיים, אך במקביל דווקא האזורים שמחוץ לערים הגדולות מציגים את עליית המחירים המהירה ביותר. שיעור של 15,45% מסוגל לצמצם את מספר העסקאות הזרות או להקטין את תקציבן הממוצע, אך אין בכך כדי להבטיח הופעה אוטומטית של דיור בר-השגה עבור תושבים מקומיים. ההשפעה תהיה תלויה בהחרגות הסופיות, בפריסה הגיאוגרפית של צמצום הביקוש ובאופי הנכסים שזרים יפסיקו לרכוש.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: מס ונדל״ן נופש ביוון

מתי המס צפוי לעלות ל-15%?

המועד המתוכנן לתחילת היישום הוא 1 ביולי 2027. החוק הסופי והוראות המעבר טרם פורסמו נכון ל-24 בספטמבר 2026.

מהו השיעור החל כיום?

השיעור הבסיסי של מס העברת נדל״ן עומד על 3%. יחד עם ההיטל המוניציפלי הנטל בפועל מגיע ל-3,09%.

מה יהיה השיעור המלא לאחר ההעלאה?

בשיעור בסיסי של 15% ובהשארת ההיטל המוניציפלי, השיעור האפקטיבי יעמוד על 15,45%.

האם כל אזרחי המדינות מחוץ לאיחוד האירופי ישלמו 15%?

לא. במשטר שהוכרז על ידי הממשלה נקבעו החרגות. בין היתר, ההעלאה אינה אמורה לחול על אזרחי האיחוד האירופי והאזור הכלכלי האירופי ועל בעלי מעמד תושב לטווח ארוך. מעגל החייבים המדויק ייקבע בחוק הסופי.

האם המס חל על קרקעות ונכסים מסחריים?

ההעלאה שהוכרזה מתייחסת לנדל״ן למגורים. נכסים מסחריים, מגרשים וקטגוריות נכסים אחרות אינם נכללים בה.

עד כמה גדול הביקוש של רוכשים מחוץ לאיחוד האירופי לבתי נופש?

במאגר של Elxis לשנים 2024–2026 הם היוו 44% מהפניות ו-20% מהרכישות שהושלמו. זוהי סטטיסטיקה של סוכנות אחת ולא של כלל שוק הנדל״ן ביוון.

היכן רוכשים ממדינות שלישיות מחפשים נדל״ן בדרך כלל?

לקוחות Elxis הבריטים בוחרים לרוב באיים היוניים. רוכשים מארה״ב ומקנדה מתעניינים במיוחד בכרתים וביבשת יוון.

האם רוב הרוכשים משתתפים בתוכנית Golden Visa?

לא. במאגר הלקוחות של Elxis בשנת 2026 רק 11% מרוכשי נדל״ן הנופש ממדינות מחוץ לאיחוד ביצעו את הרכישה במסגרת Golden Visa.

האם רפי ההשקעה של Golden Visa משתנים?

לא. השינוי במס שהוכרז אינו משנה את רפי הסף של €800 אלף ו-€400 אלף, ואף לא את המשטרים המיוחדים החל מ-€250 אלף.

כמה יעמוד המס על נכס בשווי €400 אלף?

בחישוב משוער לפי שווי לצורכי מס של €400 אלף, השיעור האפקטיבי הנוכחי של 3,09% מניב €12 360. בשיעור של 15,45% יגיע הסכום ל-€61 800.

איי דרום הים האגאי עקפו בהרבה את הממוצע באיחוד האירופי

ב-17 באוגוסט פרסם Travel Daily News נתונים אזוריים לשנת 2024, לפיהם איי דרום הים האגאי והאיים היוניים ביוון מציגים את עוצמת התיירות הגבוהה ביותר מבין כל מחוזות האיחוד האירופי.

המדד מחושב כמספר הלינות של אורחים מקומיים וזרים באמצעי אירוח מסחריים רשומים, מחולק במספר תושבי הקבע של אותו אזור.

עבור איי דרום הים האגאי עמד הנתון על 127.2 לינות לכל תושב. באיים היוניים נרשמו 102.6, ובנפה האוטונומית בולצנו — בוזן באיטליה — 68.9.

הממוצע ברחבי האיחוד האירופי עמד על כ-6.7 לינות לאדם. המשמעות היא שעוצמת התיירות באיי דרום הים האגאי הייתה גבוהה בערך פי 19 מהממוצע בגוש כולו.

בתחתית הדירוג נמצאה הטריטוריה הצרפתית מעבר לים מיוט עם 0.5 לינות לתושב. מחוז מזוביה האזורי בפולין רשם 0.7, ומונטניה הדרומית ברומניה — 0.8.

רק שבעה מחוזות עברו את רף 50 הלינות לתושב

עוצמת תיירות גבוהה במיוחד ממשיכה לאפיין מספר קטן יחסית של טריטוריות אירופיות.

מתוך 244 מחוזות באיחוד האירופי שלגביהם היו נתונים זמינים, 84, שהם 34.4%, נמצאו מעל הממוצע של הגוש. רק שבעה מחוזות רשמו יותר מ-50 לינות תיירים לכל תושב קבע.

לקבוצה זו נכנסו איי דרום הים האגאי, האיים היוניים וכרתים ביוון, בולצנו — בוזן באיטליה, טירול באוסטריה, קרואטיה האדריאטית והאיים הבלאריים בספרד.

הפריסה הגיאוגרפית של המובילים מצביעה על דפוס מובהק: צמרת הדירוג מורכבת בעיקר מאיי נופש, אזורי חוף ואתרי נופש אלפיניים בעלי אוכלוסיית קבע קטנה יחסית.

יותר מ-90% מהלינות מיוחסות לאורחים זרים

המאפיין הבולט של שוקי האיים הגדולים ביוון הוא התלות הגבוהה במיוחד בביקוש הבינלאומי.

בשנת 2024 היוו מטיילים זרים 94.4% מלינות התיירים הרשומות בכרתים, 93.5% באיים היוניים ו-92.2% באיי דרום הים האגאי.

שיעור של מעל 90% נרשם גם במלטה, קפריסין, קרואטיה האדריאטית, טירול ובאיים הבלאריים.

עבור מלונות ומפעילי אתרי נופש, מבנה זה מעניק גישה לשוק בינלאומי רחב בהרבה ולביקוש עונתי גבוה. יחד עם זאת, הכלכלה הופכת לתלויה ביותר בקישוריות האווירית, במחירי הטיסות, בשערי החליפין ובפעילות הצרכנית בבריטניה, גרמניה, צרפת ומדינות מקור מרכזיות נוספות.

תלות זו מורגשת במיוחד באיים, שבהם חלק ניכר מהאורחים הזרים יכול להגיע אך ורק באמצעות תחבורה אווירית או ימית.

האיים הקנריים מובילים בהיקף, אך לא בעוצמה

דירוג עוצמת התיירות שונה באופן מהותי מדירוג המחוזות לפי מספר הלינות המוחלט.

המחוז הגדול ביותר באיחוד האירופי לפי היקף הלינות הכולל באתרי תיירות רשומים בשנת 2024 היה האיים הקנריים — עם 99.5 מיליון לינות.

קטלוניה תפסה את המקום השני עם 88.7 מיליון, וקרואטיה האדריאטית את המקום השלישי עם 88.4 מיליון. איי דרום הים האגאי אינם עומדים בראש דירוג זה, אלא מובילים במדד המשווה את היקף האירוח התיירותי לאוכלוסיית הקבע.

הבחנה זו חיונית במיוחד בדיונים על עומס תיירותי עודף. טריטוריה עם מספר תיירים כולל נמוך יותר עשויה לחוות לחץ כבד בהרבה על כבישים, דיור, אספקת מים, רשת החשמל והתשתיות העירוניות, אם אוכלוסיית הקבע שלה קטנה.

לפיכך, אין לפרש את הנתון של 127.2 כמספר התיירים לאדם. מדובר בלינות בלבד.

אם מטייל אחד שוהה באי שבעה לילות, הוא מייצר שבע לינות.

הסטטיסטיקה אינה כוללת מטיילים חד-יומיים

המדד מקיף בתי מלון ומתקנים דומים, דירות נופש וסוגים נוספים של אירוח מסחרי לטווח קצר, כמו גם אתרי קמפינג.

יחד עם זאת, הוא אינו כולל מבקרים חד-יומיים המגיעים, למשל, מאוניות קרוז או מאיים שכנים ואינם נשארים ללון.

כמו כן, לא נכללים מטיילים המתארחים ללא תשלום אצל חברים או קרובי משפחה, ואורחים המשתמשים בבתי נופש פרטיים שאינם מושכרים.

עבור איים פופולריים מדובר במגבלה משמעותית. סנטוריני, מיקונוס, רודוס ויעדים נוספים קולטים זרם משמעותי של מבקרי הפלגות וסיורים, ולכן מספר האנשים המשתמשים בתשתיות המקומיות בו-זמנית ביום קיץ מסוים עשוי להיות גבוה בהרבה מזה המשתקף בסטטיסטיקת הלינות הרשומות.

המדד השנתי גם מטשטש את העונתיות. הממוצע של 127.2 לינות לתושב מתפרס על פני כל השנה, אף שעיקר הביקוש מרוכז בתקופת קיץ מוגבלת.

בריסל מובילה בצפיפות התיירות

יש להבחין בין עוצמת התיירות למדד נוסף — צפיפות התיירות.

במקרה זה, מספר הלינות מושווה לשטח המחוז ולא לגודל האוכלוסייה.

הממוצע באיחוד האירופי בשנת 2024 עמד על כ-715 לינות תיירים לקילומטר רבוע. בראש הרשימה כבר לא עמדו אתרי נופש באיים, אלא בעיקר אזורים עירוניים גדולים.

בריסל רשמה כ-45,500 לינות לקמ״ר, וינה — 43,800, פראג — 36,900, מלטה — 35,800, וברלין — 34,100.

כך, שני המדדים מתארים צורות שונות של ריכוז תיירותי. איי דרום הים האגאי מובילים במספר הלינות ביחס לאוכלוסייה, בעוד שבריסל מובילה במספר הלינות ביחס לשטח הטריטוריה.

להערכת העומס על התשתיות, שני המדדים מועילים וחשובים.

התיירות באיחוד האירופי חצתה את רף 3 מיליארד הלינות

העוצמה הגבוהה במחוזות מסוימים נרשמה על רקע צמיחה חסרת תקדים בשוק האירופי.

לפי הנתונים הסופיים של Eurostat, בשנת 2024 עלה מספר הלינות באמצעי אירוח תיירותיים באיחוד האירופי ב-2.7% וחצה לראשונה את רף 3 המיליארד, כשהגיע לכ-3.02 מיליארד.

מלונות ומתקנים דומים היוו 62.8% מכלל הלינות. דירות תיירות ואמצעי אירוח אחרים לטווח קצר סיפקו 23.7%, ואתרי קמפינג וחניוני קרוואנים — 13.5%.

תושבי מדינות האיחוד האירופי עצמן ייצרו 51.9% מהנתון הכולל, שהם כ-1.57 מיליארד לינות. אורחים זרים היוו 48.1%, שהם כ-1.45 מיליארד.

מכלל לינות הזרים, 61.6% היו של תושבי מדינות אחרות באיחוד האירופי, 21.3% נוספים היו של מטיילים ממדינות אירופיות מחוץ לגוש, ואורחים משאר אזורי העולם היוו 16.4%.

נתונים אלה מראים כי שוק התיירות האירופי נשען במידה רבה על נסיעותיהם של האירופים עצמם.

בשנת 2025 רשם השוק שיא חדש

הצמיחה נמשכה גם בשנה שלאחר מכן. בשנת 2025 נרשמו באמצעי אירוח מסחריים באיחוד האירופי כמעט 3.1 מיליארד לינות — עלייה של 2.2%, או 66.4 מיליון, לעומת נתוני 2024.

ספרד תפסה את המקום הראשון מבין מדינות הגוש עם 513.6 מיליון לינות. איטליה רשמה 476.9 מיליון, צרפת — 471.7 מיליון, וגרמניה — 442.1 מיליון.

על ארבע המדינות הללו נרשמו 61.7% מכלל היקף הלינות.

מספר הלינות של אורחים זרים צמח ב-3.4%, או ב-49.7 מיליון, בעוד השוק המקומי הוסיף 1.1%, או 16.7 מיליון. עלייה בסך הלינות נרשמה ב-24 מתוך 27 מדינות האיחוד האירופי.

עבור מחוזות האיים שכבר נמצאים בצמרת מדד עוצמת התיירות, גידול נוסף בזרימת התיירות הבינלאומית פירושו עומס פוטנציאלי כבד עוד יותר בחודשי השיא.

איי יוון שמרו על ביקושים גבוהים גם ב-2025

נתוני הבנק המרכזי של יוון מראים כי מעמדם הבולט של איי דרום הים האגאי נשמר גם מעבר לתקופה שעליה מתבסס הדירוג האירופי.

סך הכנסות התיירות של יוון בשנת 2025 הגיע ל-€23.627 מיליארד — עלייה של 9.4%. מספר התושבים הזרים הנכנסים עלה ב-6.4%, וסך הלינות בסקר הרלוונטי עלה ב-1.6%.

ההוצאה הממוצעת ללילה עלתה מ-€89.7 ל-€96.6, עלייה של 7.7%, בעוד שמשך השהייה הממוצע ירד מ-5.9 ל-5.6 לילות.

סקר הגבולות האזורי מספק מדגם נפרד: במסגרתו עמדו הכנסות התיירות לפי מחוזות על €22.607 מיליארד. איי דרום הים האגאי רשמו את הסכום הגבוה ביותר — €6.625 מיליארד. המחוז גם ריכז 53.124 מיליון לינות של מטיילים זרים — יותר מכל אזור אחר במדינה במדגם אזורי זה.

אין לחבר או להשוות נתונים אלה ישירות לנתוני אמצעי האירוח המסחריים, שכן הם הושגו בשיטה סטטיסטית שונה.

שתי מערכות רשמיות מציגות נתוני לינות שונים

הרשות הסטטיסטית היוונית ELSTAT מודדת לינות ישירות בבתי מלון רשומים, מתקנים דומים, אתרי קמפינג ואמצעי אירוח מסחריים לטווח קצר.

לפי מתודולוגיה זו, בשנת 2025 נרשמו במדינה 156.35 מיליון לינות — 2.2% יותר מאשר בשנת 2024.

איי דרום הים האגאי ריכזו 41.84 מיליון לינות, שהן 26.8% מסך הנתון הארצי. כרתים רשמה 35.2 מיליון, והאיים היוניים — 20.36 מיליון.

הפער בין 41.84 מיליון בסטטיסטיקת מתקני האירוח לבין 53.12 מיליון בסקר הגבולות האזורי אינו נובע מטעות חישוב: המקורות נבדלים בכיסוי הסטטיסטי, במתודולוגיה וביחידת התצפית. בטבלאות האזוריות מופיעה גם הערה מתודולוגית נפרדת על הכללת חלק מנתוני הקמפינג של איי צפון הים האגאי בתוך נתוני איי דרום הים האגאי מטעמי סודיות סטטיסטית.

בשל כך, בעת ניתוח עוצמת התיירות חשוב להשוות נתונים שחושבו במסגרת אותה מערכת סטטיסטית.

כמעט שני שלישים מלינות התיירים ביוון מרוכזים בארבעה חודשים

השוק היווני נותר עונתי באופן מובהק.

בשנת 2025 עלה מספר ההגעות למלונות, מתקנים דומים, אתרי קמפינג ואירוח מסחרי לטווח קצר ב-2.8%, ומספר הלינות גדל ב-2.2%.

בתי המלון היו אחראים ל-79.1% מכלל ההגעות ול-76.1% מהלינות.

לצד זאת, התקופה שבין יולי לאוקטובר ריכזה 56.7% מכלל ההגעות השנתיות ו-63.7% מהלינות הרשומות. באוגוסט הגיע מספר הלינות לכמעט 34 מיליון, ביולי — ל-31.1 מיליון, ובספטמבר — ל-23.3 מיליון.

המדד השנתי של עוצמת התיירות מעדן אפוא באופן ניכר את היחס האמיתי בין אורחים לתושבי קבע בשיא העונה.

באיים קטנים, מספר המבקרים בימים מסוימים עשוי לעלות פי כמה וכמה על מספר האנשים השוהים דרך קבע באזור בחודשי החורף.

התיירות האירופית ממשיכה לצמוח ב-2026

הנתונים הראשונים לשנת 2026 אינם מעידים על היחלשות בביקוש האירופי הכולל.

בחודשים ינואר–מרץ נרשמו באמצעי אירוח תיירותיים מסחריים באיחוד האירופי 471.1 מיליון לינות — עלייה של 3.4%, או 15.6 מיליון, לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

הגידול המוחלט הגבוה ביותר נרשם באיטליה — כ-5 מיליון לינות נוספות. ספרד הוסיפה 2.6 מיליון, וגרמניה — 2 מיליון.

המגזר הבינלאומי גדל ב-5.5% ל-219.8 מיליון לינות. תיירות הפנים עלתה ב-1.7% ל-251.4 מיליון.

כך, כמעט שלוש מכל ארבע לינות נוספות באיחוד האירופי ברבעון הראשון יוחסו למטיילים זרים.

עבור איי דרום הים האגאי והאיים היוניים דינמיקה זו משמעותית במיוחד, שכן כלכלת התיירות שלהם תלויה בביקוש הבינלאומי במידה רבה בהרבה מהממוצע.

עוצמה גבוהה אינה מעידה בהכרח על תשואה גבוהה

הנתון של 127.2 לינות לתושב אינו מאפשר להסיק ישירות על רווחיות המלונות או על יעילותה של כלכלת התיירות.

שני מחוזות בעלי עוצמת תיירות זהה עשויים להיבדל באופן מהותי במחיר החדר הממוצע, באורך העונה, ברמת ההוצאה של המטיילים, בשכר העבודה, במחירי הקרקעות ובנטל המס.

המדד גם אינו משקף איזה חלק מהכנסות התיירות נשאר ישירות באזור, כמה עובדים נדרש לגייס בנוסף בעונת השיא ועד כמה גדלות הוצאות הרשויות המקומיות על תשתיות.

עוצמה גבוהה ממחישה בעיקר את מידת התלות של הטריטוריה בתיירות ואת היקף המפגש בין שוק התיירות לאוכלוסייה המקומית.

עבור משקיעים, מדובר באינדיקטור לביקוש חזק ובו-בזמן באזהרה מפני מגבלות פיזיות אפשריות להמשך הצמיחה.

תיירות האיים ניצבת בפני מגבלת תשתיות

בשטח קטן, מספר חדרי המלון ודירות הנופש יכול לצמוח בקצב מהיר בהרבה מזה של אוכלוסיית הקבע.

אולם אספקת המים, החשמל, רשת הכבישים, קיבולת הנמלים והדיור עבור עובדים מתרחבים בקושי רב בהרבה.

סנטוריני, מיקונוס, רודוס ואיים נוספים מתמודדים לפיכך לא רק עם שאלת משיכת זרם תיירים נוסף, אלא גם עם הצורך בניהול הריכוז שלו.

תחומים רגישים במיוחד הם אספקת המים, פינוי הפסולת, התחבורה, זמינות דיור לצוותים והגעתם הבו-זמנית של נוסעי קרוזים רבים.

עוצמת תיירות גבוהה כשלעצמה אינה מהווה בהכרח תיירות-יתר, אך לצד עונתיות מובהקת היא מהווה אינדיקטור חשוב לעומס פוטנציאלי.

כפי שמציינים מומחי International Investment, את ההובלה של איי דרום הים האגאי אין לפרש כעוד דירוג פופולריות רגיל: הנתון של 127.2 לינות לכל תושב ממחיש בראש ובראשונה את ממדיו החריגים של ענף התיירות ביחס לאוכלוסיית הקבע באזור. הביקוש נותר חזק מבחינה מסחרית, כפי שמעידות הכנסות איי דרום הים האגאי והמשך הגידול בלינות ברחבי אירופה, אולם תלות של מעל 90% במטיילים זרים וריכוזיות העונה היוונית הופכים את שוקי האיים לרגישים לשינויים חיצוניים. עבור משקיעים בתחום המלונאות, נתונים גבוהים אלה תומכים בתפוסה וביכולת לשמור על תעריפים גבוהים, אך ערכם של הנכסים לטווח ארוך יהיה תלוי יותר ויותר באספקת מים, בתשתיות תחבורה, בזמינות עובדים, במחירי הדיור וביכולתן של הרשויות המקומיות לנהל את עומסי השיא העונתיים.