צעירי איסלנד עוברים מבית ההורים לשכירות

נתונים חדשים של רשות הבנייה והתכנון של איסלנד, HMS, מראים שינוי בולט בהתנהגות הדיור של בני 18 עד 24. נתח הגרים עם ההורים ירד תוך שנה מ-47% ל-37% בקירוב, ובמקביל נתח השוכרים עלה מ-34% ל-45%.

בקרב צעירים שנולדו באיסלנד, השינויים היו מובהקים עוד יותר. נתח השוכרים גדל מ-23% ל-32%, ונתח הגרים עם ההורים ירד מ-58% ל-48%. בבעלות על דירה החזיקו כ-12% לעומת 13% במדידה הקודמת.

בקרב צעירים שהגיעו למדינה, השכירות הייתה מודל המגורים המרכזי עוד קודם לכן: נתחה עלה מ-71% ל-73%. עם ההורים התגוררו כ-14% לעומת 16% בעבר. נתח בעלי הדירות נותר ברמה של 4%.

ב-HMS מדגישים כי הנתונים מבוססים על סקר שנערך מפברואר עד מאי 2026. בקבוצת הגיל 18–24 היה מספר משיבים קטן יחסית, ולכן רווחי הסמך רחבים יותר מאשר לכלל המדגם. עם זאת, השינוי שנרשם בנתח הצעירים המתגוררים עם ההורים הינו מובהק סטטיסטית. המחקר מאחד נתונים מפאנל Prósent ומשאל נפרד של חברי איגודי העובדים Efling, VR ו-Eining-Iðja שהגיעו למדינה.

הבהרה זו אינה מאפשרת לטעון כי תוך שנה אחת התגבש באיסלנד מודל דיור חדש וסופי. עם זאת, התוצאות מספקות אות חזק למדי: הביקוש המתווסף של משקי בית צעירים מופנה כעת בראש ובראשונה לשכירות, ולא לשוק רכישת הדירות.

רייקיאוויק נותרה שוק השכירות הגדול ביותר

דיור בשכירות אינו מפולח באופן שווה במדינה. ברייקיאוויק מתגוררים בשכירות כ-37% מהבוגרים. ברשויות המקומיות השכנות באזור הבירה — כ-26%, ומחוץ למטרופולין הבירה — 21%.

בתחום הבעלות התמונה הפוכה. ברייקיאוויק מתגוררים בדירה בבעלותם כ-52% מהבוגרים, ברשויות השכנות — 61%, ובשאר חלקי המדינה — כ-73%.

משום כך, הבירה נותרה התלויה ביותר בשוק השכירות. מרוכזים בה מקומות העבודה, מוסדות הלימוד וחלק ניכר מהשירותים, ובמקביל מחירי רכישת הנדל"ן בה גבוהים יותר מאשר באזורים רבים אחרים באיסלנד. נתח השוכרים הבוגרים הכללי במדינה הגיע ל-29% לעומת 28% בסקר הקודם.

עלייה של אחוז אחד נראית מתונה, אך בתוך קבוצות גיל מסוימות השינוי חזק בהרבה. מעבר חלק מהצעירים מבית ההורים למגורים עצמאיים הוא שיוצר את אחד ממקורות הביקוש החדשים הבולטים ביותר.

השכירות מתייקרת מהר יותר ממחירי הדירות

הרחבת סקטור השכירות מתרחשת במקביל להתקררות שוק מכירת הנדל"ן.

ביולי 2026 הגיע מדד שכר הדירה באזור הבירה ל-130.4 נקודות ועלה ב-0.46% בחישוב חודשי. בסיכום 12 חודשים עמדה העלייה על 4.74%. באותה תקופה עלה מדד מחירי הדיור ב-1.61% בלבד.

משמעות הדבר היא שמחיר השכירות הנומינלי גדל כמעט פי שלושה מהר יותר ממחיר הנדל"ן. עם זאת, קביעה כי מדובר בהתייקרות ריאלית חדה של השכירות אינה מדויקת: האינפלציה ביולי עמדה על 5.3%, ולכן שכר הדירה השנתי למעשה ירד מעט בהתאמה לעליית המחירים הכללית. ב-HMS מציינים כי ב-8 החודשים האחרונים השינוי הריאלי במחירי השכירות נע סביב אפס.

עבור משקי בית צעירים, הפער בין מחירי הדירות לעלות השכירות כשלעצמו אינו אומר שרכישת דירה הופכת לנגישה יותר. הגורם המכריע הוא לא רק מחיר הדירה, אלא גם עלות משכנתא.

ריבית בנק איסלנד הגיעה ל-8%

ב-19 באוגוסט העלה הבנק המרכזי של איסלנד את ריבית הבסיס ב-0.25 אחוזים — ל-8%. ארבעה מתוך חמשת חברי הוועדה המוניטרית תמכו בהעלאה, ואחד תמך בהשארת הריבית ללא שינוי.

הבנק המרכזי הסביר את ההחלטה בלחצים אינפלציוניים מתמשכים. ביולי עמדה האינפלציה על 5.3%, וציפיות האינפלציה נותרו גבוהות מהרמה התואמת את יעד הבנק המרכזי. הבנק עצמו מצפה להמשך האצה בעליית המחירים בחודשים הקרובים, ולאחריה ההאטה משמעותית יותר בשנת 2027.

ריבית גבוהה משפיעה ישירות על רוכשי דירה ראשונה. גם כשמחירי הנדל"ן עולים באיטיות, ההחזר החודשי של ההלוואה עשוי להישאר בלתי נגיש ללווים צעירים, במיוחד אם עליהם לצבור את המקדמה במקביל לתשלום שכר דירה.

הנתונים האחרונים אישרו את חששות הבנק המרכזי בנוגע לאינפלציה. באוגוסט עלה מדד המחירים לצרכן ב-0.2% נוספים בחודש אחד, והאינפלציה השנתית הואצה מ-5.3% ביולי ל-5.6%. ללא רכיב הדיור עמד המדד על 5.2%.

הבנקים הקלו מעט את תנאי המשכנתאות

המצב בשוק האשראי אינו חד-משמעי. סקר של ארבעה בנקים מסחריים באיסלנד, שנערך על ידי הבנק המרכזי מ-1 ביולי עד 14 באוגוסט, הראה עלייה קלה בהיצע המשכנתאות למשקי בית.

הבנקים דיווחו גם על הקלה מסוימת בכללי מתן המשכנתאות בשלושת החודשים הקודמים, והם מצפים להגדלה קלה בהיצע במהלך ששת החודשים הבאים.

עם זאת, עלות ההלוואות נעה בכיוון ההפוך. שיעורי הריבית על הלוואות לא צמודות לאינפלציה למשקי בית עלו בעקבות הריבית המרכזית. הבנקים מצפים גם לעליית ריביות בהלוואות הצמודות לאינפלציה.

לכן, שיפור פורמלי בנגישות האשראי הבנקאי אינו אומר כרגע שהמשכנתא הופכת לזולה יותר. עבור רוכש פוטנציאלי של דירה ראשונה, גובה ההחזר החודשי נותר אחד החסמים המרכזיים.

מספר הדירות המוכנות אך הלא מיושבות כמעט הוכפל

הוצאות מימון גבוהות משולבות במגמה נוספת: היצע הנדל"ן גדל מהר יותר ממכירות חלק מהבניינים החדשים.

במרץ 2026 ספרה HMS 1,409 דירות שבנייתן הושלמה במלואה אך הן טרם אוכלסו או הופעלו. שנה קודם לכן עמד מספרן על 707. כך, הנתון כמעט הוכפל.

במקביל, בניית פרויקטים חדשים לא נעצרה. מאז הסקר הקודם בספטמבר 2025 החלו עבודות על 1,754 דירות — 17% יותר מאשר בין שני הסקרים הקודמים. כ-70% מהפרויקטים החדשים מוקמו באזור הבירה, בעיקר ברייקיאוויק.

HMS חוזה השלמה של כ-2,500–3,000 דירות בשנת 2026 ו-2,800–3,700 מדי שנה בשנים 2027 ו-2028. הרשות מצביעה גם על סימנים לכך שיזמים מסוימים דוחים את השלמת הפרויקטים בתנאי השוק הנוכחיים.

נתונים אלה מראים את הסתירה המרכזית בשוק האיסלנדי: זמינות פיזית של דירות אינה פירושה בהכרח נגישות פיננסית לרכישתן. דיור יכול להישאר ללא קונים במקביל לעלייה במספר השוכרים.

איסלנד זקוקה לכ-3,600 דירות חדשות

המחסור לטווח ארוך בדיור לא נעלם. הרשויות המקומיות שהציגו תוכניות בניית דירות לשנת 2026 מצפות לגידול אוכלוסייה של יותר מ-8,000 איש, או כ-2.2%. עבור גידול כזה, לפי חישוביהן, יידרשו כ-3,600 דירות חדשות.

עד תחילת יוני הושלמה בנייתן של קצת פחות מ-1,500 דירות — כ-42% מהצורך השנתי המוערך. עם זאת, גידול האוכלוסייה בפועל היה חלש משמעותית מהתחזית: מ-1 בינואר עד 1 ביוני גדלה האוכלוסייה ברשויות הרלוונטיות במשהו מעל 2,000 איש בלבד, או כ-0.5%.

הפער בין תחזית הגידול לגידול האוכלוסייה בפועל פירושו שהצורך הסופי בדיור חדש תלוי בהגירה במחצית השנייה של השנה. עם זאת, המצב הנוכחי כבר מראה שבעיית השוק אינה נתונה אך ורק במספר הדירות שנבנו.

דירות חדשות עוברות יותר ויותר לשוק השכירות

חלק ניכר ממאגר הדיור החדש יחסית כבר משמש להשכרה.

במרץ דיווחה HMS כי למעלה מ-14% מכלל חוזי השכירות הפעילים הרשומים במרשם השכירות הממשלתי התייחסו לדירות שנבנו בשנים 2021–2025. עבור נכסים משנות 2016–2020 עמד הנתון על כ-10%, ועבור מרבית תקופות החמש-שנים הקודמות — על ממוצע של כ-5%.

חלק מהנתח הגבוה מוסבר בבנייה פעילה בשנים האחרונות, אך HMS אינה מסבירה את המגמה בגורם זה בלבד. דיור חדש הופך למקור היצע בולט בדיוק בשוק השכירות.

דבר זה עשוי לקשר חלקית בין שתי מגמות: העלייה במספר הדירות שהושלמו ומנגד הרחבת השכירות. נכס שקשה למכור כשהמשכנתא יקרה, יכול לשמש את הבעלים לקבלת הכנסה משכירות.

צעירי איסלנד נשארים עם ההורים יותר משכניהם

למרות הירידה האחרונה בנתח הצעירים הגרים עם ההורים, איסלנד שונה היסטורית במדד זה ממדינות צפון אירופה האחרות.

HMS מציינת כי בשנת 2020 כ-52% מתושבי איסלנד בגילאי 20–29 התגוררו עם ההורים. נתון זה היה קרוב לממוצע במדינות ה-OECD והאיחוד האירופי, אך גבוה משמעותית מהרמות במדינות צפון אירופה האחרות, שם הנתח המקביל בשנת 2024 נע בטווח של 12%–22% בקירוב. הרשות מזהירה בנפרד כי אין מספיק נתונים השוואתיים לחלוטין עבור כל המדינות.

מדד אחר של Eurostat מאשר את הייחודיות של צפון אירופה. בשנת 2024 עזבו תושבי פינלנד את בית ההורים בגיל ממוצע של 21.4, דנמרק — 21.7, שוודיה — 21.9. הממוצע באיחוד האירופי עמד על 26.2 שנים. עבור איסלנד אין נתון השוואתי במסד נתונים זה, ולכן לא ניתן למקם את המדינה ישירות בדירוג זה.

העלייה האחרונה במספר השוכרים הצעירים עשויה להצביע על תנועה לכיוון הקמה מוקדמת יותר של משקי בית עצמאיים, המאפיינת מדינות צפון אירופאיות שכנות. לעת עתה היא מתממשת בעיקר דרך שכירות.

הגידול בשכירות אינו אומר שיפור בנגישות הדיור

המדד המרכזי להערכת השינויים הוא היעדר גידול בבעלות בקרב בני 18–24. צעירים אמנם עוזבים בתדירות גבוהה יותר את בית ההורים, אך עולה בעיקר מספר השוכרים.

השוק מראה במקביל עליית מחירי נדל"ן איטית, גידול במספר הדירות המוכנות הלא מיושבות והתרחבות בנייה חדשה. בתנאים רגילים שילוב כזה היה יכול לשפר את מצב הקונים. עלות האשראי הגבוהה משנה את התוצאה: בריבית מרכזית של 8%, ירידת מחירים ריאלית אינה הופכת בהכרח את המשכנתא החודשית לנגישה.

עבור משקיעים, מצב זה יוצר דינמיקה אחרת. הביקוש מצד שוכרים עולה בדיוק ברגע שבו חלק מהדירות החדשות נמכר לאט יותר, מה שעלול לתמוך בהעברת דירות מסגמנט המכירה לסגמנט ההשכרה לטווח ארוך.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, את העלייה בנתח השוכרים הצעירים לא ניתן לפרש באופן אוטומטי כשיפור בנגישות הדיור באיסלנד. המסקנה המדויקת יותר היא שתושבי המדינה הצעירים החלו להקים משקי בית נפרדים בתדירות גבוהה יותר, אך האפשרות לרכוש נדל"ן בבעלות כמעט שלא השתנתה. העלייה בשכירות ל-45% בקרב בני 18–24 משולבת בריבית מרכזית של 8%, דינמיקת מחירי מכירה חלשה וגידול של כמעט פי שניים במספר הדירות שהושלמו אך טרם אוכלסו. אם עלות המשכנתא תישאר גבוהה, ההתרחבות הנוכחית של סקטור השכירות עשויה להפוך לשינוי מבני מתמשך בשוק, ולא לתקופת מעבר קצרה לפני רכישת דירה בבעלות.

קבלו ייעוץ על השקעות בנדל"ן ממומחי International Investment

FAQ: שכירות ונדל"ן באיסלנד

מהו נתח תושבי איסלנד השוכרים דירה?

באביב 2026 העריך סקר HMS את נתח התושבים הבוגרים במדינה בשוק השכירות בכ-29% לעומת 28% במדידה הקודמת.

כמה מצעירי איסלנד שוכרים דירה?

בקרב בני 18–24 נתח השוכרים עלה מ-34% לכ-45%.

כמה צעירים מתגוררים עם ההורים?

נתח תושבי איסלנד בני 18–24 המתגוררים עם ההורים הצטמצם מכ-47% ל-37%.

האם צעירי איסלנד החלו לקנות יותר דירות בבעלותם?

לא. בקרב בני 18–24 כ-10% בלבד מתגוררים בדירה בבעלותם. הגידול במגורים עצמאיים נרשם כמעט כולו בסקטור השכירות.

איפה השכירות היא הנפוצה ביותר?

ברייקיאוויק שוכרים כ-37% מהבוגרים, ברשויות השכנות באזור הבירה — כ-26%, ובשאר אזורי איסלנד — כ-21% בקירוב.

בכמה עלתה השכירות ברייקיאוויק?

מדד שכר הדירה באזור הבירה ביולי 2026 היה גבוה ב-4.74% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. באותה תקופה עלו מחירי הנדל"ן למגורים ב-1.61%.

האם השכירות מתייקרת מהר יותר מהאינפלציה?

ביולי — לא. העלייה השנתית במדד השכירות עמדה על 4.74% מול אינפלציה של 5.3%, ולכן העלות הריאלית של השכירות נותרה יציבה בקירוב.

מהי הריבית المרכזית באיסלנד?

מ-19 באוגוסט 2026 עומדת הריבית המרכזית של הבנק המרכזי של איסלנד על 8%.

למה אנשים שוכרים דירה אם מספר הדירות הבלתי נמכרות עולה?

זמינות הדירות והיכולת הפיננסית לרכוש אותן הן מדדים שונים. שיעורי ריבית גבוהים מגדילים את ההחזר החודשי של המשכנתא ומקשים על הרכישה גם בעת גידול איטי או ירידה במחירים הריאליים של הנדל"ן.

כמה דירות חדשות נדרשות באיסלנד?

תוכניות הרשויות المקומיות לשנת 2026 צופות צורך בכ-3,600 דירות חדשות עבור גידול אוכלוסייה צפוי של מעל 8,000 איש. גידול האוכלוסייה בפועל במחצית הראשונה של השנה איטי מהתחזיות.