FAQ

צעירי איסלנד עוברים מבית ההורים לשכירות

נתונים חדשים של רשות הבנייה והתכנון של איסלנד, HMS, מראים שינוי בולט בהתנהגות הדיור של בני 18 עד 24. נתח הגרים עם ההורים ירד תוך שנה מ-47% ל-37% בקירוב, ובמקביל נתח השוכרים עלה מ-34% ל-45%.

בקרב צעירים שנולדו באיסלנד, השינויים היו מובהקים עוד יותר. נתח השוכרים גדל מ-23% ל-32%, ונתח הגרים עם ההורים ירד מ-58% ל-48%. בבעלות על דירה החזיקו כ-12% לעומת 13% במדידה הקודמת.

בקרב צעירים שהגיעו למדינה, השכירות הייתה מודל המגורים המרכזי עוד קודם לכן: נתחה עלה מ-71% ל-73%. עם ההורים התגוררו כ-14% לעומת 16% בעבר. נתח בעלי הדירות נותר ברמה של 4%.

ב-HMS מדגישים כי הנתונים מבוססים על סקר שנערך מפברואר עד מאי 2026. בקבוצת הגיל 18–24 היה מספר משיבים קטן יחסית, ולכן רווחי הסמך רחבים יותר מאשר לכלל המדגם. עם זאת, השינוי שנרשם בנתח הצעירים המתגוררים עם ההורים הינו מובהק סטטיסטית. המחקר מאחד נתונים מפאנל Prósent ומשאל נפרד של חברי איגודי העובדים Efling, VR ו-Eining-Iðja שהגיעו למדינה.

הבהרה זו אינה מאפשרת לטעון כי תוך שנה אחת התגבש באיסלנד מודל דיור חדש וסופי. עם זאת, התוצאות מספקות אות חזק למדי: הביקוש המתווסף של משקי בית צעירים מופנה כעת בראש ובראשונה לשכירות, ולא לשוק רכישת הדירות.

רייקיאוויק נותרה שוק השכירות הגדול ביותר

דיור בשכירות אינו מפולח באופן שווה במדינה. ברייקיאוויק מתגוררים בשכירות כ-37% מהבוגרים. ברשויות המקומיות השכנות באזור הבירה — כ-26%, ומחוץ למטרופולין הבירה — 21%.

בתחום הבעלות התמונה הפוכה. ברייקיאוויק מתגוררים בדירה בבעלותם כ-52% מהבוגרים, ברשויות השכנות — 61%, ובשאר חלקי המדינה — כ-73%.

משום כך, הבירה נותרה התלויה ביותר בשוק השכירות. מרוכזים בה מקומות העבודה, מוסדות הלימוד וחלק ניכר מהשירותים, ובמקביל מחירי רכישת הנדל"ן בה גבוהים יותר מאשר באזורים רבים אחרים באיסלנד. נתח השוכרים הבוגרים הכללי במדינה הגיע ל-29% לעומת 28% בסקר הקודם.

עלייה של אחוז אחד נראית מתונה, אך בתוך קבוצות גיל מסוימות השינוי חזק בהרבה. מעבר חלק מהצעירים מבית ההורים למגורים עצמאיים הוא שיוצר את אחד ממקורות הביקוש החדשים הבולטים ביותר.

השכירות מתייקרת מהר יותר ממחירי הדירות

הרחבת סקטור השכירות מתרחשת במקביל להתקררות שוק מכירת הנדל"ן.

ביולי 2026 הגיע מדד שכר הדירה באזור הבירה ל-130.4 נקודות ועלה ב-0.46% בחישוב חודשי. בסיכום 12 חודשים עמדה העלייה על 4.74%. באותה תקופה עלה מדד מחירי הדיור ב-1.61% בלבד.

משמעות הדבר היא שמחיר השכירות הנומינלי גדל כמעט פי שלושה מהר יותר ממחיר הנדל"ן. עם זאת, קביעה כי מדובר בהתייקרות ריאלית חדה של השכירות אינה מדויקת: האינפלציה ביולי עמדה על 5.3%, ולכן שכר הדירה השנתי למעשה ירד מעט בהתאמה לעליית המחירים הכללית. ב-HMS מציינים כי ב-8 החודשים האחרונים השינוי הריאלי במחירי השכירות נע סביב אפס.

עבור משקי בית צעירים, הפער בין מחירי הדירות לעלות השכירות כשלעצמו אינו אומר שרכישת דירה הופכת לנגישה יותר. הגורם המכריע הוא לא רק מחיר הדירה, אלא גם עלות משכנתא.

ריבית בנק איסלנד הגיעה ל-8%

ב-19 באוגוסט העלה הבנק המרכזי של איסלנד את ריבית הבסיס ב-0.25 אחוזים — ל-8%. ארבעה מתוך חמשת חברי הוועדה המוניטרית תמכו בהעלאה, ואחד תמך בהשארת הריבית ללא שינוי.

הבנק המרכזי הסביר את ההחלטה בלחצים אינפלציוניים מתמשכים. ביולי עמדה האינפלציה על 5.3%, וציפיות האינפלציה נותרו גבוהות מהרמה התואמת את יעד הבנק המרכזי. הבנק עצמו מצפה להמשך האצה בעליית המחירים בחודשים הקרובים, ולאחריה ההאטה משמעותית יותר בשנת 2027.

ריבית גבוהה משפיעה ישירות על רוכשי דירה ראשונה. גם כשמחירי הנדל"ן עולים באיטיות, ההחזר החודשי של ההלוואה עשוי להישאר בלתי נגיש ללווים צעירים, במיוחד אם עליהם לצבור את המקדמה במקביל לתשלום שכר דירה.

הנתונים האחרונים אישרו את חששות הבנק המרכזי בנוגע לאינפלציה. באוגוסט עלה מדד המחירים לצרכן ב-0.2% נוספים בחודש אחד, והאינפלציה השנתית הואצה מ-5.3% ביולי ל-5.6%. ללא רכיב הדיור עמד המדד על 5.2%.

הבנקים הקלו מעט את תנאי המשכנתאות

המצב בשוק האשראי אינו חד-משמעי. סקר של ארבעה בנקים מסחריים באיסלנד, שנערך על ידי הבנק המרכזי מ-1 ביולי עד 14 באוגוסט, הראה עלייה קלה בהיצע המשכנתאות למשקי בית.

הבנקים דיווחו גם על הקלה מסוימת בכללי מתן המשכנתאות בשלושת החודשים הקודמים, והם מצפים להגדלה קלה בהיצע במהלך ששת החודשים הבאים.

עם זאת, עלות ההלוואות נעה בכיוון ההפוך. שיעורי הריבית על הלוואות לא צמודות לאינפלציה למשקי בית עלו בעקבות הריבית המרכזית. הבנקים מצפים גם לעליית ריביות בהלוואות הצמודות לאינפלציה.

לכן, שיפור פורמלי בנגישות האשראי הבנקאי אינו אומר כרגע שהמשכנתא הופכת לזולה יותר. עבור רוכש פוטנציאלי של דירה ראשונה, גובה ההחזר החודשי נותר אחד החסמים המרכזיים.

מספר הדירות המוכנות אך הלא מיושבות כמעט הוכפל

הוצאות מימון גבוהות משולבות במגמה נוספת: היצע הנדל"ן גדל מהר יותר ממכירות חלק מהבניינים החדשים.

במרץ 2026 ספרה HMS 1,409 דירות שבנייתן הושלמה במלואה אך הן טרם אוכלסו או הופעלו. שנה קודם לכן עמד מספרן על 707. כך, הנתון כמעט הוכפל.

במקביל, בניית פרויקטים חדשים לא נעצרה. מאז הסקר הקודם בספטמבר 2025 החלו עבודות על 1,754 דירות — 17% יותר מאשר בין שני הסקרים הקודמים. כ-70% מהפרויקטים החדשים מוקמו באזור הבירה, בעיקר ברייקיאוויק.

HMS חוזה השלמה של כ-2,500–3,000 דירות בשנת 2026 ו-2,800–3,700 מדי שנה בשנים 2027 ו-2028. הרשות מצביעה גם על סימנים לכך שיזמים מסוימים דוחים את השלמת הפרויקטים בתנאי השוק הנוכחיים.

נתונים אלה מראים את הסתירה המרכזית בשוק האיסלנדי: זמינות פיזית של דירות אינה פירושה בהכרח נגישות פיננסית לרכישתן. דיור יכול להישאר ללא קונים במקביל לעלייה במספר השוכרים.

איסלנד זקוקה לכ-3,600 דירות חדשות

המחסור לטווח ארוך בדיור לא נעלם. הרשויות המקומיות שהציגו תוכניות בניית דירות לשנת 2026 מצפות לגידול אוכלוסייה של יותר מ-8,000 איש, או כ-2.2%. עבור גידול כזה, לפי חישוביהן, יידרשו כ-3,600 דירות חדשות.

עד תחילת יוני הושלמה בנייתן של קצת פחות מ-1,500 דירות — כ-42% מהצורך השנתי המוערך. עם זאת, גידול האוכלוסייה בפועל היה חלש משמעותית מהתחזית: מ-1 בינואר עד 1 ביוני גדלה האוכלוסייה ברשויות הרלוונטיות במשהו מעל 2,000 איש בלבד, או כ-0.5%.

הפער בין תחזית הגידול לגידול האוכלוסייה בפועל פירושו שהצורך הסופי בדיור חדש תלוי בהגירה במחצית השנייה של השנה. עם זאת, המצב הנוכחי כבר מראה שבעיית השוק אינה נתונה אך ורק במספר הדירות שנבנו.

דירות חדשות עוברות יותר ויותר לשוק השכירות

חלק ניכר ממאגר הדיור החדש יחסית כבר משמש להשכרה.

במרץ דיווחה HMS כי למעלה מ-14% מכלל חוזי השכירות הפעילים הרשומים במרשם השכירות הממשלתי התייחסו לדירות שנבנו בשנים 2021–2025. עבור נכסים משנות 2016–2020 עמד הנתון על כ-10%, ועבור מרבית תקופות החמש-שנים הקודמות — על ממוצע של כ-5%.

חלק מהנתח הגבוה מוסבר בבנייה פעילה בשנים האחרונות, אך HMS אינה מסבירה את המגמה בגורם זה בלבד. דיור חדש הופך למקור היצע בולט בדיוק בשוק השכירות.

דבר זה עשוי לקשר חלקית בין שתי מגמות: העלייה במספר הדירות שהושלמו ומנגד הרחבת השכירות. נכס שקשה למכור כשהמשכנתא יקרה, יכול לשמש את הבעלים לקבלת הכנסה משכירות.

צעירי איסלנד נשארים עם ההורים יותר משכניהם

למרות הירידה האחרונה בנתח הצעירים הגרים עם ההורים, איסלנד שונה היסטורית במדד זה ממדינות צפון אירופה האחרות.

HMS מציינת כי בשנת 2020 כ-52% מתושבי איסלנד בגילאי 20–29 התגוררו עם ההורים. נתון זה היה קרוב לממוצע במדינות ה-OECD והאיחוד האירופי, אך גבוה משמעותית מהרמות במדינות צפון אירופה האחרות, שם הנתח המקביל בשנת 2024 נע בטווח של 12%–22% בקירוב. הרשות מזהירה בנפרד כי אין מספיק נתונים השוואתיים לחלוטין עבור כל המדינות.

מדד אחר של Eurostat מאשר את הייחודיות של צפון אירופה. בשנת 2024 עזבו תושבי פינלנד את בית ההורים בגיל ממוצע של 21.4, דנמרק — 21.7, שוודיה — 21.9. הממוצע באיחוד האירופי עמד על 26.2 שנים. עבור איסלנד אין נתון השוואתי במסד נתונים זה, ולכן לא ניתן למקם את המדינה ישירות בדירוג זה.

העלייה האחרונה במספר השוכרים הצעירים עשויה להצביע על תנועה לכיוון הקמה מוקדמת יותר של משקי בית עצמאיים, המאפיינת מדינות צפון אירופאיות שכנות. לעת עתה היא מתממשת בעיקר דרך שכירות.

הגידול בשכירות אינו אומר שיפור בנגישות הדיור

המדד המרכזי להערכת השינויים הוא היעדר גידול בבעלות בקרב בני 18–24. צעירים אמנם עוזבים בתדירות גבוהה יותר את בית ההורים, אך עולה בעיקר מספר השוכרים.

השוק מראה במקביל עליית מחירי נדל"ן איטית, גידול במספר הדירות המוכנות הלא מיושבות והתרחבות בנייה חדשה. בתנאים רגילים שילוב כזה היה יכול לשפר את מצב הקונים. עלות האשראי הגבוהה משנה את התוצאה: בריבית מרכזית של 8%, ירידת מחירים ריאלית אינה הופכת בהכרח את המשכנתא החודשית לנגישה.

עבור משקיעים, מצב זה יוצר דינמיקה אחרת. הביקוש מצד שוכרים עולה בדיוק ברגע שבו חלק מהדירות החדשות נמכר לאט יותר, מה שעלול לתמוך בהעברת דירות מסגמנט המכירה לסגמנט ההשכרה לטווח ארוך.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, את העלייה בנתח השוכרים הצעירים לא ניתן לפרש באופן אוטומטי כשיפור בנגישות הדיור באיסלנד. המסקנה המדויקת יותר היא שתושבי המדינה הצעירים החלו להקים משקי בית נפרדים בתדירות גבוהה יותר, אך האפשרות לרכוש נדל"ן בבעלות כמעט שלא השתנתה. העלייה בשכירות ל-45% בקרב בני 18–24 משולבת בריבית מרכזית של 8%, דינמיקת מחירי מכירה חלשה וגידול של כמעט פי שניים במספר הדירות שהושלמו אך טרם אוכלסו. אם עלות המשכנתא תישאר גבוהה, ההתרחבות הנוכחית של סקטור השכירות עשויה להפוך לשינוי מבני מתמשך בשוק, ולא לתקופת מעבר קצרה לפני רכישת דירה בבעלות.

קבלו ייעוץ על השקעות בנדל"ן ממומחי International Investment

FAQ: שכירות ונדל"ן באיסלנד

מהו נתח תושבי איסלנד השוכרים דירה?

באביב 2026 העריך סקר HMS את נתח התושבים הבוגרים במדינה בשוק השכירות בכ-29% לעומת 28% במדידה הקודמת.

כמה מצעירי איסלנד שוכרים דירה?

בקרב בני 18–24 נתח השוכרים עלה מ-34% לכ-45%.

כמה צעירים מתגוררים עם ההורים?

נתח תושבי איסלנד בני 18–24 המתגוררים עם ההורים הצטמצם מכ-47% ל-37%.

האם צעירי איסלנד החלו לקנות יותר דירות בבעלותם?

לא. בקרב בני 18–24 כ-10% בלבד מתגוררים בדירה בבעלותם. הגידול במגורים עצמאיים נרשם כמעט כולו בסקטור השכירות.

איפה השכירות היא הנפוצה ביותר?

ברייקיאוויק שוכרים כ-37% מהבוגרים, ברשויות השכנות באזור הבירה — כ-26%, ובשאר אזורי איסלנד — כ-21% בקירוב.

בכמה עלתה השכירות ברייקיאוויק?

מדד שכר הדירה באזור הבירה ביולי 2026 היה גבוה ב-4.74% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. באותה תקופה עלו מחירי הנדל"ן למגורים ב-1.61%.

האם השכירות מתייקרת מהר יותר מהאינפלציה?

ביולי — לא. העלייה השנתית במדד השכירות עמדה על 4.74% מול אינפלציה של 5.3%, ולכן העלות הריאלית של השכירות נותרה יציבה בקירוב.

מהי הריבית المרכזית באיסלנד?

מ-19 באוגוסט 2026 עומדת הריבית המרכזית של הבנק המרכזי של איסלנד על 8%.

למה אנשים שוכרים דירה אם מספר הדירות הבלתי נמכרות עולה?

זמינות הדירות והיכולת הפיננסית לרכוש אותן הן מדדים שונים. שיעורי ריבית גבוהים מגדילים את ההחזר החודשי של המשכנתא ומקשים על הרכישה גם בעת גידול איטי או ירידה במחירים הריאליים של הנדל"ן.

כמה דירות חדשות נדרשות באיסלנד?

תוכניות הרשויות المקומיות לשנת 2026 צופות צורך בכ-3,600 דירות חדשות עבור גידול אוכלוסייה צפוי של מעל 8,000 איש. גידול האוכלוסייה בפועל במחצית הראשונה של השנה איטי מהתחזיות.

עם זאת, המגמה החודשית נבדלת באופן ניכר לפי סוגי הנכסים ומיקומם. ביולי התייקר הנדל״ן באזור הבירה ב-0.63% בחודש: בתים צמודי קרקע — ב-0.79%, ודירות בבנייני מגורים — ב-0.45%. מחוץ לאזור הבירה, לעומת זאת, ירדו המחירים ב-1.19%. הפלח החלש ביותר בטווח השנתי נותר דירות באזור הבירה: המדד שלהן עלה ב-1.0% בלבד במונחים נומינליים, מה שמשקף ירידה ריאלית של כ-4%.

דינמיקה זו פירושה כי לעת עתה אין נפילה נומינלית רשמית כלל-ארצית במחירים, אך האינפלציה כבר שוחקת מהותית את הערך הריאלי של הנדל״ן. עבור בעלים ומשקיעים מדובר בהבדל עקרוני: נכס עשוי להיות מתומחר בקרונות מעט יקר יותר מאשר לפני שנה, ובמקביל לאבד מכוח הקנייה שלו.

מכירות הדיור צנחו ב-14% בחצי שנה

ההתקררות ניכרת לא רק במחירים. ביוני נרשמו 864 חוזי רכישה ומכירה של נדל״ן למגורים — 9.5% יותר מאשר במאי, אך יותר מ-13% פחות מאשר שנה קודם לכן. במחצית הראשונה של השנה מספר העסקאות שנרשמו לא הגיע ל-4.9 אלף והיה נמוך בכ-14% מנתוני ינואר–יוני 2025. אם מוציאים מכלל חשבון את שנת 2023, פעילות נמוכה יותר במחצית ראשונה נצפתה לאחרונה בשנים 2014–2015.

הנתונים המקדמיים לחודש יולי אינם מעידים אף הם על התאוששות מהירה. בעת הכנת סקירת אוגוסט נרשמו 899 עסקאות לעומת 1,058 באותו חודש בשנה הקודמת. הנתון עשוי לעלות לאחר קבלת רישומים מאוחרים, אך כיוון השוק נותר חלש מזה של השנה שעברה.

הירידה במספר העסקאות חשובה במיוחד על רקע הגידול באוכלוסייה. היא מראה כי הצורך בדיור והביקוש בעל כושר התשלום מתפצלים כעת: אנשים עדיין זקוקים לקורת גג, אך עלות האשראי הגבוהה מגבילה את היכולת לרכוש.

מוכרים זקוקים לזמן רב יותר למציאת קונה

משך הזמן למכירת נדל״ן מתארך. באזור הבירה, נכסים שנמכרו מאפריל עד יוני שהו בשוק כ-87 ימים בממוצע לעומת כ-77 ימים בממוצע ב-2025. ברשויות המקומיות הסמוכות לבירה הגיע המדד התלת-חודשי ביוני לכ-142 ימים — 18% יותר מאשר בתחילת השנה. בששת החודשים הראשונים התארך שם זמן המכירה בכמעט 40% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025.

באופן איטי במיוחד נמכרות דירות מקבלן באזור הבירה. במחצית הראשונה נדרשו בממוצע כ-183 ימים למכירתן לעומת 76 ימים לשאר הנכסים. מבין הרשויות המקומיות, הזמן הממוצע הארוך ביותר נרשם בגארדבאיר — כ-137 ימים, בהפנרפיירדיר הוא עמד על 103 ימים, ברייקיאוויק — 81 ימים, ובקואופווגיר — 84 ימים.

משתנה גם היחס שבין המחיר המקורי לסכום העסקה בפועל. הנתון הממוצע התלת-חודשי של נכסים באזור הבירה שנמכרו במחיר גבוה מהמחיר המבוקש ירד ביוני מתחת ל-10% לראשונה מאז תחילת 2020. לשם השוואה, במחצית הראשונה של 2022, כשהשוק היה מחומם במיוחד, הנתון עלה על 60%.

היצע הדיור עלה מעל 6.4 אלף נכסים

כבר בקיץ הפך ההיצע לאחד הגורמים המרכזיים ללחץ על המוכרים. לפי נתוני HMS לחודש יולי, בתחילת יולי הוצעו למכירה ברחבי המדינה יותר מ-6.4 אלף נכסי מגורים, כולל כ-2.3 אלף דירות ובתים חדשים. אזור הבירה היווה כ-3.8 אלף הצעות, מתוכן כמעט 1.9 אלף — ברייקיאוויק.

בקצב העסקאות של שלושת החודשים שקדמו לכך, כדי לממש את ההיצע הקיים יידרשו כמעט שבעה חודשים באזור הבירה, כעשרה חודשים באזורים הסמוכים ויותר משישה חודשים בשאר חלקי המדינה. אינדיקטור נוסף לשינוי במאזן הכוחות היה העובדה שכ-77% מהנכסים שנמכרו באזור הבירה במאי נסגרו מתחת למחיר המבוקש המקורי — הנתון הגבוה ביותר מאז אפריל 2020.

הגידול במלאי הנדל״ן אינו מעיד על כך שהצורך המבני בדיור באיסלנד נעלם. הוא מראה בראש ובראשונה שבעלות האשראי הנוכחית, הביקוש הפוטנציאלי מתורגם הרבה פחות לעסקאות שהושלמו.

ריבית הבנק המרכזי הגיעה ל-8%

המגבלה המרכזית על הביקוש נותרת עלות הכסף. ב-19 באוגוסט העלתה הוועדה למדיניות מוניטרית את הריבית ב-0.25 נקודת אחוז, ל-8%. כפי שמציינת מחלקת המחקר של Landsbankinn, זו הייתה ההעלאה השלישית ברציפות: בתחילת 2026 עמדה הריבית על 7.25%, במרץ הועלתה ל-7.5%, במאי — ל-7.75%, ובאוגוסט — ל-8%. ארבעה מחברי הוועדה תמכו בהעלאה האחרונה, ואחד צידד בהותרת הריבית ללא שינוי.

עבור שוק הדיור, ההשפעה אינה מתבטאת רק בריבית על משכנתא ספציפית. מדיניות מוניטרית הדוקה יותר מייקרת את עלות המימון הבנקאי ומפחיתה את היקף החוב המרבי שמשק בית מסוגל לשרת.

ב-HMS מעריכים את נטל האשראי הנוכחי כגבוה היסטורית: נטל התשלומים המחושב עבור הלוואות חדשות לא צמודות גבוה בכ-40% מרמתו שלפני המגפה, ועבור הלוואות צמודות — בכ-30% מעל הממוצע של 2015–2020. לפיכך, אפילו התייצבות מחירו של הנכס עצמו אינה משפרת בהכרח את נגישותו.

השכירות מתייקרת מהר משמעותית מהנדל״ן

שוק השכירות מציג דינמיקה נומינלית חזקה יותר. על פי מדד תעריפי השכירות האחרון, ביולי עלה הנתון באזור הבירה ב-0.46% בחודש וב-4.74% בשנה, ל-130.4 נקודות. באותה תקופה עלו מחירי הדיור ב-1.61% בלבד, בעוד שהאינפלציה עמדה על 5.3%.

המשמעות היא שדמי השכירות עדיין מתייקרים מהר יותר מהנכסים, אם כי במונחים ריאליים ערכם כמעט ואינו עולה. נתונים מפורטים יותר של חוזי שוק מראים הבדלים ברחבי המדינה: העלות המחושבת של השכרת מ״ר באזור הבירה עלתה בשנה בכ-6.1%, ובאזורים אחרים מחוץ לבירה — ב-7.8%.

עבור משקיע, פער כזה עשוי לשפר בהדרגה את יחס דמי השכירות למחיר הנכס. עם זאת, ריבית מימון גבוהה עלולה לקזז חלק ניכר מההכנסה הנוספת, במיוחד ברכישה עם שיעור מינוף גבוה.

הגידול באוכלוסייה תומך בביקוש הבסיסי

הביקוש לדיור ממשיך להיתמך על ידי הדמוגרפיה. Statistics Iceland דיווחה כי ברבעון השני של 2026 גדלה האוכלוסייה ב-1,450 נפש נוספים. ב-12 חודשים עמד הגידול על כ-4,690 תושבים.

אם יישמר הקצב הנוכחי של גידול האוכלוסייה, הצורך בדיור חדש יהיה קרוב יותר לתרחיש הנמוך של תוכניות הדיור העירוניות. תרחיש זה מניח בנייה של 2,610 יחידות דיור חדשות בשנת 2026. התרחיש הבינוני, שהניח גידול אוכלוסייה של כמעט 8 אלפים איש, היה דורש היקף בנייה גבוה יותר, אך הדמוגרפיה בפועל מתפתחת בינתיים לאט יותר.

במקביל רשומים במדינה כמעט 5.8 אלף נכסים בשלבי בנייה שונים ויותר מ-900 כוונות בנייה נוספות. עם זאת, ההשקעות בבנייה למגורים, לאחר עלייה של 19.4% ב-2024, ירדו ב-5.9% ב-2025, ותחזית הבנק המרכזי החדשה צופה ירידה נוספת — של 3.3% בשנת 2026.

כך, המבחר הנוכחי הגדול של נכסים מוכנים אינו מבטיח עודף היצע קבוע. אם היקפי הבנייה ימשיכו להצטמצם והאוכלוסייה תמשיך לגדול, המאזן עשוי להפוך להדוק יותר לאחר סיום התיקון הנוכחי.

התיירות התייצבה במקום זינוק חדש

התיירות נותרת מקור חשוב לביקוש לאירוח ברייקיאוויק ובאזורים פופולריים, אך הנתונים העדכניים אינם מאששים גל פריחה תיירותי חדש. מועצת התיירות של איסלנד רשמה כ-2.27 מיליון יציאות של נוסעים זרים דרך נמל התעופה קפלאוויק בשנת 2025 — בקירוב אותו מספר כמו בשנים 2023 ו-2024. ביוני 2026 נרשמו כ-223 אלף יציאות נוסעים זרים.

הטענה על עלייה של 13% בתנועת התיירות בשנת 2020 אינה תואמת את הסטטיסטיקה הרשמית. בשנת 2020, בצל המגפה, ביקרו באיסלנד פחות מ-500 אלף תיירים זרים — 75.8% פחות מאשר בשנת 2019.

לפיכך, התיירות נותרת בעלת חשיבות מבנית עבור מלונות, השכרות לטווח קצר ומיקומים מסוימים, אך לא ניתן להסביר את הדינמיקה הנוכחית של שוק הדיור הלאומי בהאצה של תנועת התיירים. עיקר הלחץ נובע כעת מעלות האשראי, מפעילות קונים חלשה ומהיצע מוגבר.

פלטפורמת Zillow Iceland נפרדת אינה מאושרת

החיפוש Zillow Iceland מופיע בחומרי איתור מידע על נדל״ן במדינה, אולם המבנה הרשמי של החברה האמריקאית אינו מאשר קיומה של חטיבה איסלנדית עצמאית בשם זה. Zillow Group מגדירה את Zillow כאפליקציה וכאתר הנדל״ן הנצפים ביותר בארה״ב ומונה בין שירותיה הדיגיטליים העיקריים את Zillow, Trulia, StreetEasy ו-HotPads. אין מותג נפרד בשם Zillow Iceland בפורטפוליו הרשמי.

לפיכך, טענות על מנכ״ל ייעודי של Zillow Iceland, מוקד תמיכה מקומי נפרד ומערכת הערכת שווי אוטומטית מיוחדת לנכסים באיסלנד אינן ניתנות לאישוש ללא מקורות ראשוניים נוספים. לצורך ניתוח השוק באיסלנד אמין יותר להסתמך על נתונים ממשלתיים, לוחות מודעות מקומיים, מרשם המקרקעין ונתוני גורמים מורשים בשוק.

רכישת נדל״ן דורשת בדיקת מסמכים קפדנית

תהליך הרכישה שונה מהותית מתיאור של לוח אינטרנטי רגיל. הפורטל הממשלתי Ísland.is מציין כי מתווכים בעסקאות יכולים להיות סוכני נדל״ן מורשים ועורכי דין. אנשים פרטיים רשאים לבצע את העסקה באופן עצמאי, אך נושאים באחריות לעמידה בכל הדרישות. תנאי המימון חייבים להיכלל מראש בהצעת הרכישה, שכן ההצעה וההצעה הנגדית עלולות להפוך למחייבות. חוזה המכר, מסמכי המשכנתא ושטר הבעלות כפופים לרישום אצל נציב המחוז.

בעת רישום העברת הזכויות משלם אדם פרטי מס בולים בשיעור של 0.8% משווי ההערכה הרשמי של הנכס. ברכישת דירה ראשונה למגורים על ידי אדם פרטי השיעור מופחת בחצי, ל-0.4%. עבור תאגיד השיעור הסטנדרטי הוא 1.6%. בנוסף נגבית אגרת רישום בסך 3,800 קרונות איסלנדיות לכל מסמך.

הכללים לרוכשים זרים תלויים באזרחות, במקום המגורים הקבוע ובהסכמים בינלאומיים. מסמכי משרד המשפטים הרשמיים קובעים חובת קבלת היתר עבור אזרחים ותאגידים זרים מסוימים שאינם מתגוררים באיסלנד ואינם נהנים מזכויות מתאימות במסגרת הסכמי האזור הכלכלי האירופי, איגוד הסחר החופשי האירופי או ההסכם עם איי פארו.

שוק איסלנד נוטה לטובת הקונים

נתוני אמצע 2026 מציירים תמונה עקבית למדי. המחירים הנומינליים כמעט קפאו, המחירים הריאליים בירידה זה שנה, מספר העסקאות הצטמצם, נכסים נמכרים זמן רב יותר, והם נסגרים לעיתים נדירות בהרבה מעל המחיר המבוקש. שיעורי הריבית הגבוהים מגבילים את הקונים גם כאשר המבחר גדל.

במקביל, הביקוש הבסיסי לא נעלם. האוכלוסייה גדלה, השכירות מתייקרת מהר יותר ממחירי הנדל״ן, וקצב הבנייה למגורים יורד. עובדה זו מבדילה את התקופה הנוכחית מקריסה קלאסית, שבה מתרסקים במקביל גם המחירים וגם הצורך ארוך הטווח בנכסים.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, הסיכון המרכזי בשוק האיסלנדי כעת אינו קשור בצניחה נומינלית חדה במחירי הדיור, אלא בשילוב של עליית מחירים מתונה, מימון יקר ונזילות נמוכה של נכסים מסוימים. בריבית של 8%, עליית שכר הדירה כשלעצמה אינה מבטיחה תשואה אטרקטיבית, שכן הוצאות הריבית עלולות לבלוע חלק ניכר מתזרים המזומנים. במקביל, ההיצע הגדל מעניק לקונה כוח מיקוח. עבור המשקיע, התוצאה תלויה יותר ויותר בדיסקאונט בעת הרכישה, בעלות ההון המגויס, בתשואת השכירות נטו ובמשך הזמן למכירה עתידית, ולא בציפייה לעלייה אוטומטית של השוק כולו.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

FAQ: נדל״ן באיסלנד בשנת 2026

האם מחירי הדיור באיסלנד עולים?

במונחים נומינליים, לעת עתה כן. ביולי היה המדד הארצי גבוה ב-1.61% מזה של השנה שעברה. עם זאת, באינפלציה של כ-5.3%, הערך הריאלי של הדיור ירד ב-3.46% בשנה.

מה קורה למחירים ברייקיאוויק?

ביולי עלו המחירים באזור הבירה ב-0.63% בחודש, אך הפלחים נבדלים זה מזה. המגמה השנתית החלשה ביותר נרשמת בדירות בבנייני מגורים: הן התייקרו בכ-1% בלבד נומינלית.

כמה נדל״ן נמכר באיסלנד?

במחצית הראשונה של 2026 נרשמו מעט פחות מ-4.9 אלף חוזי רכישה ומכירה של נדל״ן למגורים — כ-14% פחות בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025.

כמה נכסים מוצעים למכירה?

בתחילת יולי עלה ההיצע על 6.4 אלף נכסי מגורים ברחבי המדינה, כ-3.8 אלף מהם באזור הבירה.

מהי הריבית הנהוגה באיסלנד?

ב-19 באוגוסט 2026 הועלתה הריבית ב-0.25 נקודת אחוז והגיעה ל-8%.

האם שכר הדירה באיסלנד עולה?

כן. באזור הבירה עלה מדד תעריפי השכירות ביולי ב-4.74% בחישוב שנתי, מהר בהרבה ממדד מחירי הדיור, שהוסיף 1.61%.

האם קיים Zillow Iceland רשמי?

המסמכים התאגידיים הרשמיים של Zillow Group אינם מציינים את Zillow Iceland כפלטפורמה או כמותג נפרד. לפיכך, מידע על חברה איסלנדית עצמאית בשם זה דורש אימות נוסף.

האם נכון שתנועת התיירות באיסלנד צמחה ב-13% בשנת 2020?

לא. הסטטיסטיקה הרשמית מראה כי בשנת 2020 הצטמצם מספר התיירים הזרים ב-75.8% בהשוואה לשנת 2019.

האם אזרח זר יכול לרכוש נדל״ן באיסלנד?

כן, אך המשטר המשפטי תלוי באזרחות ובמעמד הרוכש. לחלק מהתושבים הזרים שאינם נהנים מזכויות מתאימות במסגרת הסכמים אירופיים נדרש היתר מהרשויות.

האם שוק הנדל״ן של איסלנד בירידה?

אין כרגע קריסה נומינלית כלל-ארצית. השוק עובר תיקון: המחירים הריאליים יורדים, מספר העסקאות הצטמצם, זמני המכירה התארכו, ועמדת המיקוח של הקונים התחזקה.

Airbnb ברייקיאוויק שומר על תעריף מעל $300

על פי נתוני AirROI, שעודכנו ב-8 באוגוסט 2026 ומכסים את התקופה שבין אוגוסט 2025 ליולי 2026, ברייקיאוויק ישנן 1,627 מודעות פעילות. התעריף היומי הממוצע עומד על $304, התפוסה היא 43.2%, ההכנסה השנתית המשוערת הממוצעת עומדת על $30,780, וההכנסה ללילה זמין עומדת על $129. במהלך השנה ירדה ההכנסה הממוצעת ב-3.3%, בעוד שההיצע הצטמצם ב-19.4%. התפוסה החציונית לנכס בודד עומדת על כ-44%; 25% מהמודעות המובילות מגיעות ל-70% לפחות, וה-10% העליונים ל-86% ומעלה. התעריף היומי החציוני עומד על כ-$242, הרבעון העליון מתחיל בסביבות $353, ואצל 10% המובילים הנתון עולה על $526.

הפער בין התעריף הממוצע לתפוסה בפועל הוא בעל חשיבות עקרונית להערכת השוק. המחיר של $304 מתייחס ללילות תפוסים בלבד ואינו מאפיין כשלעצמו את ההכנסה הסופית של הנכס.

מדד מייצג יותר הוא ההכנסה ללילה זמין, המשקלל במקביל את המחיר ואת תפוסת לוח השנה. עבור כלל השוק הוא מוערך ב-$129, עבור נכס חציוני בכ-$107, עבור הרבעון העליון החל מ-$164, ואצל 10% המובילים הוא מגיע לכ-$240.

לפיכך, דירה זהה בשוק של רייקיאוויק יכולה להציג תוצאה פיננסית שונה מהותית בהתאם למיקום, מאפייני הנכס, חוות הדעת, ניהול המחירים ומספר הימים הזמינים להזמנה.

אוגוסט נותר החודש הרווחי ביותר

העונתיות ברייקיאוויק מורגשת באופן משמעותי יותר בהכנסות מאשר במחיר הממוצע של לילה תפוס.

עונת השיא חלה בעיקר בחודשים אוגוסט, יוני וספטמבר. ההכנסה החודשית הממוצעת בחודשים אלה מוערכת בכ-$5,439, התפוסה הממוצעת ב-54.8%, והתעריף ב-$312.

בחודש החזק ביותר ההכנסה מגיעה לכ-$6,452 עם תפוסה של 63.2% ותעריף ממוצע של עד $380.

העונה החלשה כוללת את ינואר, פברואר ואפריל. ההכנסה החודשית הממוצעת בתקופה זו יורדת לכ-$3,325, התפוסה ל-41.9%, והתעריף ל-$281.

בחודש החלש ביותר ההכנסה המשוערת יורדת לכ-$2,947, התפוסה ל-30.8%, והתעריף הממוצע לכ-$261.

נתון זה מראה כי הירידה בתוצאות בחורף אינה נובעת רק מהתאמת מחירים. ההשפעה המשמעותית יותר מיוחסת למספר הלילות הלא-תפוסים.

תיירים מזמינים מקומות לינה כ-80 יום מראש

פרק הזמן הממוצע בין ההזמנה למועד הצ׳ק-אין עומד על כ-80 יום.

נסיעות קיץ מתוכננות מוקדם יותר: זמן ההזמנה המוקדמת הממוצע מגיע לכ-95 יום. עבור הגעות ביולי הוא מתארך ל-111 יום, ואילו במרץ הוא מתקצר לכ-58 יום.

משך השהייה הממוצע עומד על כ-5.3 לילות.

במקביל, ל-56.3% מהמודעות יש בין 271 ל-366 ימים פתוחים להזמנה במהלך השנה, ולכ-80% יש לפחות 181 ימים פתוחים.

יש לפרש נתונים אלה בזהירות. לוח שנה פתוח אינו שווה בהכרח לעמידה ללא שימוש בפועל: בעלים עשויים לחסום תאריכים לשימוש אישי, לשנות זמינות ולהשתמש במודלים שונים של השכרה. עם זאת, השילוב של מספר ימים זמינים גבוה עם תפוסה ממוצעת של 43.2% מעיד על כך שהשוק אינו חווה מחסור בהיצע לאורך השנה.

למעלה משליש מהמודעות דורשות מינימום של 30 לילות

אחד המאפיינים החשובים ביותר של המדגם המקורי הוא שלא כל המודעות מכוונות לתייר הקלאסי המגיע למספר ימים.

עבור 38.3% מהנכסים מצוין משך שהייה מינימלי של 30 לילות ומעלה. שהייה של לילה אחד מתאפשרת ב-23.2% מההצעות, שני לילות ב-11.6%, ושלושה לילות ב-12%. 11.7% נוספים דורשים שהייה של ארבעה עד שישה לילות, ו-3.1% בין שבעה ל-29 לילות.

לכן, שגוי להתייחס לכל 1,627 המודעות כשוק קלאסי של השכרה תיירותית לטווח קצר בלבד. המדגם כולל נכסים בעלי מודלים שונים של שימוש, כולל שהות של חודש ומעלה.

עובדה זו גם מגבילה השוואה ישירה בין כמות הצעות ה-Airbnb למספר חדרי המלון.

דירות מהוות את עיקר ההיצע

השוק קשור באופן הדוק למאגר המגורים הרגיל של הבירה.

דירות ונכסים מסוג דירה מהווים 77.9% מההצעות, וב-83.1% מהמודעות מושכר הנכס בשלמותו.

נכסים בעלי חדר שינה אחד תופסים 41.1% מהשוק. יחד, אפשרויות עם חדר שינה אחד ושניים מהוות 66.5% מההיצע הפעיל, ועל נכסים עם שלושה חדרי שינה ומעלה נמנים 20.5%.

הקיבולת הנפוצה ביותר היא ארבעה אורחים: הצעות אלה מהוות 27.2%. הקיבולת הממוצעת עומדת על 3.7 אנשים.

נתון זה הופך את הרגולציה על ההשכרות למשמעותית במיוחד עבור שוק הנדל״ן: חלק ניכר מההיצע התיירותי מורכב מנכסים שעל פי מאפייניהם הפיזיים משתייכים למאגר המגורים הרגיל.

נכסי פרימיום מניבים מעל $300 אלף

ההכנסה הממוצעת בשוק אינה משקפת את ביצועי הנכסים היקרים ביותר.

פנטהאוז עם חמישה חדרי שינה במרכז רייקיאוויק במדגם הנסקר מציג הכנסה משוערת ב-12 החודשים האחרונים של כ-$375,358 עם תפוסה של 43.6% ותעריף ממוצע של כ-$2,191.

וילה עם שישה חדרי שינה במרכז מוערכת בהכנסה שנתית של כ-$349,023 עם תפוסה של 56% ותעריף של כ-$1,663.

נכס נוסף עם שישה חדרי שינה מציג כ-$328,547 עם תפוסה של 66.6% ותעריף של כ-$1,352.

זהו פלח ייעודי לאירוח קבוצות גדולות, שאינו יכול לשמש כנקודת ייחוס לדירה עירונית סטנדרטית. בשוק פועלים גם מפעילים מקצועיים: המארח הגדול ביותר במאגר הנתונים מנהל 76 נכסים עם הכנסה משוערת כוללת של כ-$3.7 מיליון ב-12 חודשים.

השכרת מגורים ביתית באיסלנד מוגבלת בחוק

הרגולציה היא אחד הגורמים המרכזיים שיש לקחת בחשבון בעת ניתוח כדאיות השקעות ברייקיאוויק.

בשנת 2026, מסלול האירוח הביתי המקל מאפשר לאדם פרטי להשכיר דירה במקום מגוריו הרשמי. בנוסף, ניתן לרשום נכס אחד נוסף בבעלותו בכפוף לעמידה בתנאים הקבועים; על הנכס השני חלות מגבלות, בין היתר בנוגע למיקומו.

משך הזמן הכולל המותר במסלול אירוח ביתי הוא עד 90 יום בשנה קלנדרית, וההכנסה הכוללת מוגבלת לעד 2 מיליון קרונות איסלנדיות. עלות הרישום היא 9,200 קרונות ויש לחדשו מדי שנה.

אם בכוונת הבעלים לחרוג ממגבלת 90 הימים או 2 מיליון הקרונות, עליו להוציא רישיון להפעלה מסחרית של מתקן אירוח. תאגידים ויישויות משפטיות אינם יכולים להשתמש במסלול המקל ועליהם לקבל רישיון מתאים. על הפרות מוטלים קנסות מנהליים של עד מיליון קרונות לכל מקרה.

עבור משקיע, המשמעות היא שהאפשרות לרכוש דירה רגילה ולהשכירה לתיירים לאורך כל השנה אינה מובנת מאליה. יש לברר את מעמדו המשפטי של הנכס ואת אופן השימוש המותר בו עוד טרם הרכישה.

שיעור המודעות הרשומות אינו משקף את היקף ההפרות

מאגר ניתוח נתונים חיצוני מזהה סימני רישום בכחמישית מהמודעות בלבד — בחלקים שונים של הדף מופיע נתון של כ-20%–20.5%.

אין לפרש נתון זה כעדות לכך ששאר הנכסים פועלים באופן בלתי חוקי.

בשוק קיימים משטרים משפטיים שונים. נכסים מסחריים עשויים להחזיק ברישיון הפעלה למתקן אירוח, הנבדל מרישום השכרה ביתית. כמו כן, ייתכן שאגרגטור צד שלישי לא זיהה את מספר הרישיון או לא קישר אותו למודעה הספציפית.

לפיכך, נתוני הפלטפורמה מתאימים לניתוח תעריפים, תפוסה והיצע, אך לא לקביעת חוקיותו של כל נכס.

גם מלונות הבירה הציגו ירידה במספר הלינות

לא ניתן לבחון את חולשת התפוסה ב-Airbnb במנותק משוק המלונאות.

ביוני 2026 רשמו מלונות איסלנד כ-532 אלף לינות, ירידה של 0.4% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. באזור הבירה נרשמה הירידה הגדולה ביותר במונחים מוחלטים — ירידה של כ-16 אלף לינות, או 6.5%.

במקביל, היצע המלונות באזור הבירה גדל ב-0.9%. ביוני פעלו 59 מלונות עם 5,671 חדרים, והתפוסה ירדה ב-3.4 נקודות אחוז.

תיירים זרים היוו 91% מלינות המלון במדינה. על מטיילים מארה״ב נמנו כ-172 אלף לילות, מגרמניה — 48 אלף, מסין — 34 אלף, ומבריטניה — 27 אלף. כל הנתונים ליוני 2026 הינם ארעיים.

כך, התפוסה המתונה בדירות Airbnb תואמת את המגמה החלשה יותר בחלק משוק המלונאות המסורתי של הבירה.

ברייקיאוויק מתגוררים כ-140 אלף תושבים

נכון ל-1 בינואר 2026, מנתה אוכלוסיית עיריית רייקיאוויק 139,804 תושבים, גידול של 0.7% בשנה.

לקראת סוף הרבעון השני הגיעה אוכלוסיית אזור הבירה כולו ל-253,230 תושבים, בעוד שבאיסלנד כולה התגוררו כ-396,500 איש.

מטרופולין הבירה מרכז קרוב לשני שלישים מאוכלוסיית המדינה.

מצב זה יוצר דינמיקה ייחודית בתחום הנדל״ן: שוק המגורים הגדול ביותר במדינה הוא בו-זמנית מרכזה המנהלי, העסקי והתיירותי הראשי.

איסלנד אירחה קרוב ל-2.3 מיליון מבקרים זרים

בשנת 2025 ביקרו באיסלנד מעט פחות מ-2.3 מיליון מטיילים זרים עם לינה — 97.6% מנתון השיא של שנת 2018.

כ-2.27 מיליון איש, או 98.7% מסך המבקרים, הגיעו דרך נמל התעופה הבינלאומי קפלוויק.

בנפרד קיים שוק קרוזים גדול שאינו נכלל במספרים אלה: בשנת 2024 קיבל נמל רייקיאוויק כ-322 אלף נוסעי קרוזים זרים. הם נספרים כמבקרים יומיים ולא כתיירים עם לינה.

משום כך העיר נהנית משני סוגי ביקוש תיירותי שונים. התנועה האווירית תומכת במלונות ובהשכרת דירות, בעוד שוק הקרוזים משפיע בעיקר על מסעדות, סיורים, מסחר, תחבורה עירונית ותשתיות.

התיירות מהווה 8.8% מהתמ״ג של איסלנד

על פי הערכות לאומיות ראשוניות, התרומה הישירה של התיירות לתוצר המקומי הגולמי של איסלנד הגיעה ל-8.8% בשנת 2025 לעומת 8.2% שנה קודם לכן.

שירותי האירוח היוו כ-2.6% מהתמ״ג. סך הצריכה התיירותית המקומית של מטיילים זרים ומקומיים התקרב ל-914 מיליארד קרונות איסלנדיות, עלייה של 4.2% במחירים שוטפים.

הוצאות התיירות, ללא רכיבים משוערים מסוימים, עלו על 870 מיליארד קרונות וצמחו ב-3.9% במחירים שוטפים, אך ב-0.8% בלבד במחירים קבועים. עובדה זו ממחישה את ההשפעה המשמעותית של עליית המחירים על הדינמיקה הנומינלית.

במונחים ריאליים, ההוצאות על שירותי אירוח גדלו ב-3.5%, והערך המוסף הגולמי של ענף התיירות עלה בכ-1%. ענף התיירות היווה כ-9.5% מכלל שעות העבודה במשק.

התלות הגבוהה של הכלכלה בביקוש התיירותי תומכת בשוק האירוח, אך בד בבד מגבירה את רגישותו לטיסות בינלאומיות ולמצבם של שוקי המקור העיקריים מעבר לים.

תעריף של $304 אינו מעיד על תשואה גבוהה בנדל״ן

מחיר ממוצע ללילה עשוי להיראות אטרקטיבי למשקיע, אך אין בו די כדי לחשב את התשואה של הנכס.

ההכנסה השנתית המשוערת בסך $30,780 היא נתון גולמי. ממנו יש לקזז הוצאות תפעול, ניקיון, חשבונות שוטפים, תחזוקה, ביטוח, עמלות פלטפורמה וחברת ניהול, מיסים ועלויות מימון.

יתרה מכך, בעת רכישת נדל״ן יש להביא בחשבון את עלות הנכס עצמו. שני נכסים בעלי הכנסה שנתית זהה עשויים להציג תשואה שונה בתכלית על ההשקעה אם מחירי הרכישה שלהם נבדלים בעשרות אחוזים.

גורם מרכזי נוסף הוא הרגולציה. השכרה ביתית מקלת מוגבלת בזמן ובהכנסה, בעוד שהפעלה מסחרית מלאה מחייבת רישיון מתאים.

צמצום ההיצע טרם העלה את ההכנסה הממוצעת

האיתות המרכזי ביותר בשוק הנוכחי הוא צמצום מקביל בהיצע של 19.4% לצד ירידה של 3.3% בהכנסה השנתית הממוצעת.

תחת ביקושים יציבים, ירידה במספר הנכסים המתחרים אמורה בדרך כלל לשפר את תוצאות המשתתפים הנותרים. ברייקיאוויק, בנתונים הממוצעים, זה עדיין לא קרה.

התעריף הממוצע נותר גבוה, אך תפוסה של 43.2% מעידה על כך שחלק משמעותי מלוח השנה הזמין אינו מושכר.

בנוסף, יש לקחת בחשבון את מבנה נתוני המקור: למעלה מ-38% מהמודעות דורשות שהייה של 30 לילות לפחות, כך שהמדגם מאחד השכרות תיירותיות קלאסיות עם מגזר השהייה הממושכת יותר.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, רייקיאוויק נותרה שוק תיירות יקר וחזק מבחינה פונדמנטלית הודות לקרוב ל-2.3 מיליון מטיילים זרים באיסלנד ומעמדו המרכזי של הענף בכלכלה, אך נתוני ההשכרה אינם מבטיחים תשואה גבוהה באופן אוטומטי בנדל״ן. תעריף ממוצע של $304 משתלב עם תפוסה של 43.2% בלבד, וצמצום של כחמישית מההיצע לא מנע ירידה בהכנסה הממוצעת. עבור משקיעים, מחיר הרכישה, משטר השימוש המותר בנכס הספציפי, הוצאות התפעול, העונתיות והיכולת לשמור על תפוסה בחורף הופכים לקריטיים. סיכון נוסף טמון בכך שנתוני אגרגטורים חיצוניים הם משוערים ואינם מהווים תחליף לדוחות כספיים של הבעלים או לבדיקה משפטית מקיפה של הנכס.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

פרסום של Iceland Review מ-23 ביולי 2026 הפנה את תשומת הלב לעלייה במספר העסקאות הזולות יחסית, אך הנתונים הראשוניים דורשים הבהרה. הנתון של 62% מתייחס לאזור הבירה של איסלנד ולא למדינה כולה. בנוסף, קטגוריית הנכסים היקרה ביותר בסטטיסטיקה המקורית מתחילה מעל 200 מיליון קרונות.

עיקר הנתונים מופיע בדוח חודש יולי של רשות הדיור, התשתיות והתכנון של איסלנד — HMS, סוכנות ממשלתית המנתחת את שוק הנדל״ן ובניית הדיור.

רוב העסקאות מתבצעות על דירות בפחות מ-80 מיליון קרונות

במאי 2026, כ-13% מחוזי מכר הדירות באזור הבירה היו עבור נכסים שמחירם נמוך מ-50 מיליון קרונות. מעט פחות ממחצית נוספת היו עבור נכסים בשווי של 50 עד 80 מיליון קרונות. במצטבר, שתי קטגוריות אלו היוו 62% מכלל החוזים הרשומים.

אין מדובר בזינוק חד-פעמי לחודש בודד. במהלך 12 החודשים הקודמים, כ-60% מהעסקאות באזור הבירה בממוצע חודשי היו בשתי קטגוריות המחיר הנמוכות. בשנת 2020 עמד חלקן המשותף על כ-46%. לפיכך, בתוך מספר שנים חל שינוי ניכר במבנה המכירות לכיוון דיור נגיש יותר.

מחירי העסקאות מומרים למחירים קבועים באמצעות מדד מחירי הדיור. גישה זו מאפשרת לנטרל במידה רבה את השפעת עליית המחירים הכללית ולהמחיש טוב יותר את השינוי במבנה השוק.

חלקן של הדירות היקרות יותר מצטמצם. במהלך 12 החודשים האחרונים, כ-40% מהחוזים בממוצע נחתמו במחיר של מעל 80 מיליון קרונות, לעומת כ-54% בשנת 2020. הירידה הבולטת ביותר נרשמה בטווח שבין 80 ל-170 מיליון קרונות: חלקו ירד מיותר מ-49% לפחות מ-35%.

פלח השוק היקר ביותר התגלה כיציב יותר. מעט יותר מ-4% מהנכסים נמכרים במחיר של מעל 200 מיליון קרונות, ונתח זה נותר יציב יחסית לאורך התקופה הנסקרת.

מספר העסקאות נותר נמוך בקנה מידה היסטורי

במאי נרשמו בכל רחבי איסלנד 782 חוזי מכר של נדל״ן למגורים. זהו נתון נמוך יותר מחודש מאי בכל אחת מעשר השנים האחרונות, למעט שנת 2023, שבה נרשמו 731 חוזים.

עם זאת, 782 החוזים כללו 887 נכסים. ההבדל נובע מעסקאות קבוצתיות, שבהן חוזה אחד כלל מספר דירות. בפרט, הדוח מציין רכישות דיור גדולות בדרום ובמזרח המדינה. לכן, אין להתייחס למספר החוזים ולמספר הנכסים שנרכשו בפועל כאל נתונים חופפים.

כמעט 62% מכלל החוזים שנרשמו במאי היו באזור הבירה. נתון זה כמעט זהה לשיעור העסקאות מתחת ל-80 מיליון קרונות בתוך אזור הבירה עצמו, אך מתאר מדד שונה לחלוטין. במקרה הראשון מדובר בחלוקה גאוגרפית של העסקאות ברחבי המדינה, ואילו בשני — בחלוקת העסקאות באזור הבירה לפי רמות מחיר.

מספר החוזים באזור הבירה ירד ב-5% בחודש זה. ברשויות המקומיות סביב אזור הבירה, לעומת זאת, הוא עלה ב-17%, ובשאר אזורי המדינה — ב-13%.

בעת הכנת דוח יולי, הנתונים המוקדמים לחודש יוני כללו כבר 845 חוזים רשומים. הרשות הדגישה כי הנתון הסופי צפוי לגדול, שכן קיים פער זמנים בין חתימת החוזה לבין רישומו בפנקסים.

היצע הדיור באיסלנד עולה על 6,400 נכסים

בתחילת יולי 2026 הוצעו למכירה ברחבי המדינה מעט יותר מ-6,400 נכסי מגורים. כ-2,300 מהם היו דירות חדשות, ועוד קצת פחות מ-4,100 — דירות מיד שנייה ומלאי קיים. עיקר הגידול האחרון בהיצע נבע דווקא מהקטגוריה השנייה.

על אזור הבירה נרשמו כ-3,800 הצעות. כמעט 1,900 נכסים היו ברייקיאוויק, 835 בהפנרפיירדיר, מעט פחות מ-540 בקוואפאווגיר, 442 בגארדבאיר, 113 במוספלסבאיר ו-44 בסלטיארנרנס.

כ-3,200 מהנכסים שהוצעו למכירה באזור הבירה היו דירות בבתי דירות, וכ-570 היו בתים צמודי קרקע ומבנים נמוכים אחרים. מתחילת השנה גדל היצע הקטגוריה האחרונה בכמעט שליש, בעוד שמספר הדירות בבתי דירות עלה בכ-18%.

בניתוח הסטטיסטיקה של דיור חדש ישנו היבט מתודולוגי: על פי הגדרת הרשות, נכס נחשב חדש אם חלפו פחות משלוש שנים משנת בנייתו. לכן, עם כניסתה של שנה קלנדרית חדשה, חלק מהדירות המוצעות עוברות אוטומטית מקטגוריית הדיור החדש למאגר הקיים, גם אם הנכס עצמו נותר ללא שינוי בשוק.

זמן מדף הנכסים התארך באופן משמעותי

מדד ספיגת ההיצע בשוק מצביע אף הוא על התקררות. עבור הדיור שעמד למכירה באזור הבירה בתחילת יוני, בקצב העסקאות של מאי, יידרשו מעט יותר משבעה חודשים כדי למכור את כל המלאי.

הממוצע התלת-חודשי של המדד באזור הבירה עמד על קצת פחות משבעה חודשים. ברשויות סביב הבירה הוא התקרב לעשרה חודשים, ובשאר חלקי המדינה עלה על שישה חודשים.

עליית מדד זה משמעותה שעל כל עסקה ישנו היצע זמין גדול יותר. עבור הרוכשים, הדבר מגדיל את המבחר ואת הזמן לקבלת החלטות, ואילו המוכרים נאלצים להתחרות מול מספר רב יותר של נכסים דומים.

כ-77% מהדירות נמכרות מתחת למחיר המבוקש

אינדיקטור נוסף לשינוי במאזן הכוחות שבין מוכרים לקונים הוא מחיר העסקה בפועל לעומת המחיר במודעה.

במאי נמכרו כ-77% מהנכסים באזור הבירה מתחת למחיר המבוקש המקורי. שיעור זה לא היה כה גבוה מאז אפריל 2020 והתקרב לנתונים שנרשמו בשנת 2019.

סקר בקרב אנשי מקצוע בתחום הנדל״ן שנערך בתחילת יולי מצביע אף הוא על התחזקות עמדת המיקוח של הרוכשים. בסקר השתתפו 82 אנשי מקצוע, המהווים כ-25% מקהל היעד, ורובם פועלים בעיקר באזור הבירה.

קצת פחות מ-60% מהמשתתפים דיווחו כי מחיר הנכס יורד לעיתים קרובות או כמעט תמיד במהלך המכירה. רק 1% סברו כי הדבר מתרחש לעיתים רחוקות או אינו קורה כלל. רוב הנשאלים העריכו את פעילות השוק כנמוכה לעונה זו ואפיינו את המצב כשוק מובהק של קונים.

מחירי הדיור עולים בקצב איטי בהרבה מהאינפלציה

מדד מחירי הדיור עמד ביוני על 113.4 נקודות. במהלך החודש הוא עלה ב-0.09% בלבד, לאחר ירידה של 0.44% במאי וללא שינוי באפריל.

באזור הבירה ירדו המחירים ביוני ב-0.09%, בעוד שביתר אזורי המדינה נרשמה עלייה של 0.43%. בתים צמודי קרקע התייקרו ביותר מ-1.2% הן באזור הבירה והן מחוצה לו, בעוד שמחירי הדירות בבתי דירות ירדו בכ-1.17%–1.45%.

במהלך 12 חודשים עלה מדד הדיור הכולל ב-1.8%. האינפלציה באותה תקופה עמדה על 5.2%, ולכן הערך הריאלי של הנדל״ן — כלומר המחיר לאחר התאמה לאינפלציה — ירד בכ-3.25%.

הירידה במחירים הריאליים נמשכת כבר אחד-עשר חודשים ברציפות. יחד עם זאת, לא התרחשה קריסה נומינלית של השוק: דירות ובתים עלו בממוצע מעט יותר מאשר לפני שנה, אך עלויות הנדל״ן עלו בקצב איטי בהרבה מרמת מחירי הצריכה הכללית.

נתונים מאוחרים יותר של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של איסלנד הראו כי ביולי הואצה האינפלציה השנתית מ-5.2% ביוני ל-5.3%. מדד המחירים לצרכן ללא סעיף הדיור עלה ב-4.8%, ואילו הקטגוריה הכוללת דיור, מים, חשמל, גז ודלקים אחרים התייקרה ב-6.5% בחישוב שנתי.

שוק המשכנתאות עבר במהירות לריביות קבועות

ההיקף נטו של הלוואות דיור חדשות למשקי בית עמד במאי על כ-10.9 מיליארד קרונות. מתוכם כ-8.5 מיליארד היו הלוואות שאינן צמודות, ו-2.4 מיליארד — הלוואות צמודות. כך, כמעט ארבע מכל חמש קרונות באשראי המשכנתאות החדש נלקחו בהלוואות ללא הצמדה של הקרן.

במגזר הבנקאי עמד ההיקף נטו של משכנתאות חדשות לא צמודות על כ-7.7 מיליארד קרונות. בהלוואות בנקאיות צמודות נרשם נתון שלילי של כ-0.5 מיליארד קרונות, מכיוון שהיקף הפירעונות עלה על מתן ההלוואות החדשות.

מבנה הריביות השתנה עוד יותר. ברבעון הראשון של 2026 היוו הלוואות בריבית משתנה רק 8% מההלוואות החדשות, לעומת 46% בתקופה המקבילה אשתקד.

באפריל צנח חלקן של ההלוואות הצמודות בריבית משתנה ל-0.8%, אף שבשנת 2024 הן היוו יותר ממחצית מכלל המשכנתאות החדשות. במקביל, הלוואות לא צמודות בריבית קבועה תפסו 56.5% מההלוואות החדשות, והלוואות צמודות בריבית קבועה — 37.9%. בסך הכל, כמעט 95% מהלוואות הדיור החדשות באפריל ניתנו בריבית קבועה.

אחת הסיבות לשינוי כה חד הייתה צמצום היצע ההלוואות בריבית משתנה בעקבות פסיקות משפטיות שנגעו למנגנון שינוי הריבית. הרשות מציינת גם את ציפיות האינפלציה והעלאת הריבית במחצית הראשונה של השנה כגורמים המעודדים לווים לקבע את הריבית.

עדכון הריביות ישפיע על הלוואות בהיקף 88 מיליארד קרונות

במחצית השנייה של 2026 צפויים להתעדכן תנאי הריבית בהלוואות לדיור של משקי בית ביתרת חוב של כ-88 מיליארד קרונות. מסכום זה, כ-36 מיליארד שייכים להלוואות לא צמודות ו-52 מיליארד להלוואות צמודות.

הריבית המשוקללת הממוצעת בהלוואות הלא צמודות העומדות לעדכון עומדת על 7.28%. לשם השוואה, הלוואות דיור חדשות לא צמודות ניתנו במועד איסוף הנתונים בריבית ממוצעת של כ-8.38%.

בהלוואות הצמודות הפער גדול אף יותר. הריבית בהלוואות העומדות לעדכון עומדת בממוצע על כ-2.34%, בעוד שהלוואות צמודות חדשות בריבית קבועה הוצעו בממוצע ב-5.25%. הפער מתקרב לשלוש נקודות אחוז.

עם זאת, היקף ההלוואות הללו מוגבל ביחס לכלל המערכת. סך הלוואות הדיור למשקי בית עמד בסוף מאי על כ-2.907 טריליון קרונות, ולכן הלוואות שריביתן תתעדכן במחצית השנייה מהוות כ-3% מתיק המשכנתאות הכולל.

עבור לווים ספציפיים, נתון זה אינו משקף את השינוי האפשרי בעומס החוב האישי: משק בית שהלוואתו עוברת לריבית גבוהה משמעותית עשוי להיתקל בעלייה ניכרת בהחזר החודשי.

השוק אינו צופה עדיין הפחתת ריבית מהירה

הבנק המרכזי של איסלנד פרסם ב-14 באוגוסט סקר חדש בקרב פעילי השוק הפיננסי, שנערך ב-10–12 באוגוסט. תוצאותיו חשובות במיוחד להבנת תחזיות המשכנתה: מדובר בציפיות השוק ולא בהחלטת הרגולטור.

תחזית החציון צופה העלאת ריבית של 0.25 נקודת אחוז ל-8% ברבעון השלישי של 2026. המשתתפים צופים כי הפחתות הריבית יחלו רק ברבעון הראשון של 2027. בעוד שנתיים, תחזית החציון לריבית עומדת על כ-6.25%.

במקביל, ציפיות האינפלציה השנתיות של פעילי השוק נותרו על 3.9%, הציפיות לשנתיים עמדו על 3.5%, והאינפלציה הממוצעת הצפויה בטווח של חמש שנים עומדת על 3.3%. נתונים אלה עדיין גבוהים מיעד האינפלציה הרשמי שעומד על 2.5%.

החלטת הריבית הבאה מתוכננת ל-19 באוגוסט 2026. לכן, נכון ל-17 באוגוסט, לא יהיה מדויק לכתוב שהריבית כבר הועלתה ל-8%.

כמעט שליש מהתושבים הבוגרים שוכרים דירה

שוק השכירות התרחב גם הוא. על פי תוצאות סקר תנאי הדיור, שנתוניו נאספו מפברואר עד מאי 2026, כ-29% מתושבי המדינה הבוגרים מתגוררים בדירות שכורות, לעומת 28% בסתיו 2025.

ברייקיאוויק, כ-37% מהמבוגרים הם שוכרים. ברשויות המקומיות השכנות עומד השיעור על כ-26%, ובשאר חלקי המדינה — על כ-21%.

לעומת זאת, כ-52% מהתושבים הבוגרים ברייקיאוויק הם בעלי דירות, וכך גם 61% מתושבי הרשויות השכנות וכ-73% מתושבי שאר אזורי איסלנד.

הסקר הרחיב במכוון את הסיקור בקרב תושבים זרים ומהגרים, מאחר שסקרים קודמים לא שיקפו קבוצה זו כראוי ועלולים היו להציג הערכת חסר של גודל מגזר השכירות.

צעירים עוברים יותר לשוק השכירות

בקרב בני 18 עד 24, כ-37% מתגוררים עם הוריהם, לעומת כ-47% שנה קודם לכן. במקביל, שיעור השוכרים בקבוצת גיל זו עלה מ-34% ל-45%. כ-10% נוספים מתגוררים בדירה בבעלותם.

יש להתייחס לנתונים אלה בזהירות: מספר המשתתפים בסקר בקבוצת הגיל 18–24 היה קטן יחסית, ולכן רווח בר-הסמך נותר רחב. עם זאת, השינוי שנמצא מובהק סטטיסטית.

מחירי השכירות עולים מהר יותר ממחירי הרכישה

מדד שכר הדירה באזור הבירה עמד ביוני על 129.8 נקודות ועלה ב-0.39% בחודש. בחישוב שנתי הגיעה העלייה ל-5.7%, לעומת 4.87% בחודש הקודם.

עם אינפלציה של 5.2% באותה תקופה, העלייה הריאלית בשכר הדירה עמדה על כ-0.47%. כך, השכירות התייקרה במעט אפילו לאחר התאמה לאינפלציה, בעוד שמחירי המכירה הריאליים ירדו.

היחס בין שכר הדירה למחיר הרכישה ממשיך לעלות מאז אמצע 2022. עבור בעלי נכסים מושכרים, מגמה זו עשויה לתמוך בשיעור תשואה ברוטו ביחס לשווי הנכס, אך התוצאה הפיננסית הסופית תלויה בעלויות המימון, במסים, בתחזוקת הנכס ובתקופות שבהן הדירה עומדת ריקה בין שוכרים.

שוק הדיור באיסלנד מתקן את עצמו ללא קריסת מחירים

מכלול המדדים מאמצע 2026 מעיד בראש ובראשונה על התקררות הדרגתית ולא על קריסת שוק. מספר העסקאות נמוך יחסית, ההיצע גדל, זמני המכירה התארכו, הנחות ממחיר הפתיחה הפכו לנפוצות, והמחירים הריאליים נמוכים מרמתם אשתקד.

במקביל, המחיר הנומינלי של הדיור נותר גבוה מזה של השנה שעברה. לפיכך, הטענה שמחירי הנדל״ן באיסלנד צנחו בחדות אינה נכונה. התיקון מתרחש בעיקר דרך שחיקה אינפלציונית של הערך הריאלי, שינוי במבנה הביקוש והתחזקות עמדת המיקוח של הרוכשים.

השינוי העיקרי ניכר בהרכב המכירות. הביקוש לא נעלם, אך חלק הולך וגדל ממנו מתרכז בקטגוריות המחיר הנמוכות. תמונה זו תואמת את תנאי האשראי הנוקשים יותר: לנוכח עלויות המימון הגבוהות, הרוכשים נאלצים להקטין את תקציב הרכישה או להגדיל את ההון העצמי.

כפי שמציינים מומחי International Investment, הסיכון המרכזי בניתוח הנתונים הנוכחיים הוא לפרש את העלייה בשיעור העסקאות מתחת ל-80 מיליון קרונות כעדות לשיפור חד בנגישות הדיור. בפועל, השוק מציג תמונה מורכבת יותר: המחירים הריאליים יורדים, מוכרים מעניקים הנחות בתדירות גבוהה יותר וההיצע גדל, אך משכנתאות יקרות מגבילות את כושר התשלום של הקונים. אם עלויות המימון יישארו גבוהות, הלחץ עשוי להמשיך ולהתבטא לא בירידת מחירים נומינלית חדה, אלא בהמשך הסטת הביקוש לנכסים זולים יותר, בהארכת זמני המכירה ובגידול בוויתורים מצד המוכרים. עבור משקיעים, חשוב להעריך לא רק את השינוי במדד המחירים, אלא גם את המחירים הריאליים לאחר אינפלציה, את עלות האשראי, את זמן המדף, את גובה ההנחה מהמחיר המבוקש ואת היחס שבין שכר הדירה למחיר הרכישה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות נפוצות: נדל״ן באיסלנד בשנת 2026

האם נכון ש-62% מכלל הדיור באיסלנד נמכר בפחות מ-80 מיליון קרונות?

לא. הנתון מתייחס לאזור הבירה בלבד. במאי 2026, 62% מחוזי המכר שנרשמו שם היו עבור נכסים בשווי של פחות מ-80 מיליון קרונות.

מדוע נוצר בלבול סביב הנתון של 62%?

כמעט 62% מכלל החוזים שנרשמו באיסלנד במאי היו באזור הבירה. זוהי סטטיסטיקה נפרדת, המציגה את חלקה הגאוגרפי של הבירה בכלל המכירות במדינה.

מהו רף המחיר של הפלח היקר ביותר?

בנתונים המקוריים, הקטגוריה הגבוהה ביותר כוללת דיור שמחירו עולה על 200 מיליון קרונות. היא מהווה מעט יותר מ-4% מכלל המכירות.

האם מחירי הדיור באיסלנד יורדים?

במונחים נומינליים, המדד הארצי ביוני היה גבוה ב-1.8% לעומת השנה הקודמת. לאחר התאמה לאינפלציה, המחירים הריאליים ירדו בכ-3.25%.

עד כמה נפוצות הנחות במכירת דירות?

במאי נמכרו כ-77% מהנכסים באזור הבירה מתחת למחיר המבוקש המקורי — השיעור הגבוה ביותר מאז אפריל 2020.

כמה דירות עומדות למכירה?

בתחילת יולי עמדו למכירה ברחבי איסלנד קצת יותר מ-6,400 נכסי מגורים, מתוכם כ-3,800 באזור הבירה.

כמה זמן נדרש למכירת ההיצע הקיים?

עבור ההיצע שהיה בשוק אזור הבירה בתחילת יוני, בקצב המכירות של מאי, יידרשו מעט יותר משבעה חודשים. הממוצע התלת-חודשי עמד על קצת פחות משבעה חודשים.

אילו הלוואות משכנתה שולטות כיום בשוק?

על פי הנתונים האחרונים על מבנה ההלוואות החדשות, כמעט 95% מהמשכנתאות באפריל ניתנו בריבית קבועה. הקטגוריה הגדולה ביותר הייתה הלוואות לא צמודות בריבית קבועה.

האם הבנק המרכזי של איסלנד העלה את הריבית ל-8%?

נכון ל-17 באוגוסט מדובר בציפיות של פעילי השוק הפיננסי. תחזית החציון צופה העלאת ריבית ל-8% ברבעון השלישי. החלטת הרגולטור הבאה מתוכננת ל-19 באוגוסט.

איזה שיעור מתושבי איסלנד מתגורר בשכירות?

כ-29% מהתושבים הבוגרים במדינה שוכרים דירה. ברייקיאוויק הנתון מגיע לכ-37%.

האם שכר הדירה עולה מהר יותר ממחירי הנדל״ן?

כן. ביוני עמדה העלייה השנתית במדד השכירות באזור הבירה על 5.7%, בעוד שמדד מחירי הדיור הארצי עלה ב-1.8% בלבד.

טופ-10 המדינות המאושרות ביותר בעולם

המדינות הסקנדינביות שומרות שוב על ההובלה. פינלנד נשארת במקום הראשון זו השנה התשיעית ברציפות, במקום השני והשלישי מדורגות איסלנד ודנמרק, ואילו שוודיה ונורווגיה תופסות את המקומות החמישי והשישי בהתאמה.

לעומת זאת, במערב אירופה המצב פחות טוב, וכמעט כל המדינות מחלק זה של היבשת מאבדות ממעמדן בדירוג, אם כי הולנד, לוקסמבורג ושווייץ עדיין נשארות בעשירייה הראשונה של מדד האושר.

הסנסציה הגדולה של השנה היא קוסטה ריקה. בשנה שעברה היא הייתה למדינה הראשונה מאמריקה הלטינית שנכנסה לעשיריית המובילות, וכעת היא כבר זינקה למקום הרביעי בעולם.

ראוי לציין גם את שמירת מעמדה המוביל של ישראל, למרות המלחמות המטלטלות את האזור זו השנה השלישית.

באופן כללי, עשר המדינות המאושרות ביותר בעולם הן:

1. פינלנד

2. איסלנד

3. דנמרק

4. קוסטה ריקה

5. שוודיה

6. נורווגיה

7. הולנד

8. ישראל

9. לוקסמבורג

10. שווייץ

כפי שכבר צוין, פינלנד שומרת על הובלה מוחלטת באירופה, קוסטה ריקה – במרכז אמריקה, וישראל – במזרח התיכון.

באוסטרליה ואוקיאניה המדינה המאושרת ביותר היא ניו זילנד, המדורגת במקום ה-11 במדד העולמי, בצפון אמריקה – מקסיקו (מקום 12), בדרום-מזרח אסיה – טייוואן (26) וסינגפור (36), בדרום אמריקה – אורוגוואי (31), במרכז אסיה – קזחסטן (33), באפריקה – מאוריציוס (73), וביבשת עצמה – לוב (81).

במרחב הפוסט-סובייטי, המאושרות ביותר באופן מסורתי הן המדינות הבלטיות החברות באיחוד האירופי, כאשר המיקום הגבוה ביותר שייך לליטא (28). מבין מדינות ברית המועצות לשעבר שאינן חברות באיחוד האירופי, קזחסטן מדורגת במקום הגבוה ביותר – כמדינה המאושרת ביותר במרכז אסיה.

אושר עולמי 2025: באילו מדינות אנשים הכי מרוצים מחייהם

טופ-10 המדינות האומללות ביותר בעולם

בקצה השני של הדירוג נמצאות מדינות המתמודדות עם סכסוכים, עוני וחוסר יציבות פוליטית.

אפגניסטן נותרה מזה שנים רבות המדינה בעלת רמת שביעות הרצון הנמוכה ביותר מהחיים. עשר המדינות האומללות ביותר מורכבות ממדינות אפריקאיות (טנזניה, מצרים, הרפובליקה הדמוקרטית של קונגו, בוטסואנה, זימבבואה, מלאווי וסיירה לאון), וכן שתי מדינות מזרח-תיכוניות – לבנון ותימן.

עשר המדינות בעלות רמת האושר הנמוכה ביותר הן:

1. אפגניסטן

2. סיירה לאון

3. מלאווי

4. זימבבואה

5. בוטסואנה

6. תימן

7. לבנון

8. הרפובליקה הדמוקרטית של קונגו

9. מצרים

10. טנזניה

מלבד אפגניסטן הסוגרת את הדירוגים בעקביות זה שנים (המדינה האומללה ביותר במרכז אסיה), רמת האושר נמצאת בתחתית גם בסיירה לאון (המדינה האומללה ביותר באפריקה) ובתימן (במזרח התיכון).

בדרום-מזרח אסיה הדירוג הנמוך ביותר שייך למיאנמר. אוקראינה היא המדינה האומללה ביותר לא רק מבין המדינות הפוסט-סובייטיות, אלא באירופה כולה, ונצואלה – בדרום אמריקה, טרינידד וטובגו – במרכז אמריקה, וקנדה (!) – בצפון אמריקה.

עורכי הדירוג לא חישבו את רמת האושר עבור מדינות איים רבות באוסטרליה ואוקיאניה.

המדינות המאושרות ביותר בעולם לשנת 2024

מגמות גלובליות

בין אזורי העולם, מדדי האושר צומחים בקצב המהיר ביותר במרכז ומזרח אירופה – מדינות הגוש הסוציאליסטי לשעבר. צ׳כיה, סלובניה וקוסובו כבר נכללות בעשרים המובילות בעולם.

גם אמריקה הלטינית נמצאת בעלייה. מלבד קוסטה ריקה, שזינקה לצמרת, מקסיקו ממוקמת בעשרייה השנייה (מקום 12), ובליז (27) מציגה עלייה בשנים האחרונות.

המערב מאבד עמדות. ארה״ב, קנדה, אוסטרליה ושורה של מדינות אירופיות, אשר לפני 10-15 שנה היו בפסגה ואף הקדימו את צפון אירופה, מציגות כיום ירידה ברמת האושר.

הצעירים כבר אינם מאושרים

הנתון המדאיג ביותר הוא הירידה החדה ביותר ברמת האושר שנרשמת בקרב צעירים, בייחוד במדינות דוברות אנגלית. מגמה זו צוברת תאוצה כבר כמעט דור שלם – ב-20 השנים האחרונות.

הסיבה לכך נעוצה, בין היתר, בהשפעת הסביבה הדיגיטלית. הרשתות החברתיות משנות את תפיסת החיים לרעה. המחקר מראה: שימוש פעיל ברשתות חברתיות קשור לירידה בשביעות הרצון מהחיים, במיוחד בקרב דור ה-Z.

סיבה נוספת היא היחלשות הקשרים החברתיים, וכתוצאה מכך – ירידה באמון במוסדות ובבני אדם, במיוחד במדינות המערב, מה שמשפיע ישירות על רמת האושר.

ארצות הברית אינה נכללת בטופ-20 של המדינות המאושרות ביותר זו השנה הרביעית ברציפות, וקנדה אינה נמנית עם עשרים הראשונות כבר שנים רבות.

העולם הופך למאושר יותר, אך לא עבור כולם

באופן כללי נשמרת מגמה חיובית: מספר המדינות ששיפרו את מדדיהן כפול כמעט ממספר המדינות שמצבן הורע.

עם זאת, התמונה הגלובלית הופכת למורכבת יותר. המובילות הוותיקות מאבדות בהדרגה את יתרונן, אזורים חדשים פורצים קדימה, ורמת האושר תלויה יותר ויותר לא רק בכלכלה, אלא גם באיכות הקשרים החברתיים, באמון ובסביבה הדיגיטלית.

כסף עדיין חשוב, אך הגורם המכריע הופך להיות מידת התמיכה, הביטחון והחיבור לחברה שחשים האנשים, מסכמים המומחים של International Investment.

המדינות המאושרות ביותר לשנת 2023