פיצוץ במהלך סיור ימי

ב-29 באוקטובר יצאו ארבעה רוסים לסיור עם שנורקלינג בבאלי. סירת המנוע Naomi יצאה לים בסביבות השעה 12:30 לפי הזמן המקומי. המסלול כלל שלושה אתרי צלילה פופולריים ליד האי נוסה פנידה — Manta Bay, Crystal Bay ו-Gamat Bay.

בסביבות השעה 13:40, כשהסירה יצאה ממפרץ Gamat Bay, נשמע פיצוץ בחלק האחורי שלה. פרצה שריפה, והנוסעים יחד עם המדריך קפצו למים. בשעה 14:50 אספה אותם סירה שחלפה בסביבה.

הרוסים לא נפגעו. קפטן ה-Naomi, אי קאדק דביאנה בן ה-31, נכווה ברגליו. הוא פונה לבית החולים Gema Santhi בנוסה פנידה.

סיבת הפיצוץ והחקירה

על פי ההערכה הראשונית, בחלק האחורי של Naomi התפוצץ מצבר. המשטרה טרם קבעה את הסיבה המדויקת לשריפה.

לדברי המדריך, לפני היציאה לים נבדקה הסירה, ונבדקו הציוד ואמצעי הבטיחות. לא נמצאו תקלות. זמן קצר לפני התקרית עברה הסירה תיקון ותחזוקה תקופתית שגרתית.

המשטרה חוקרת את פיצוץ הסירה בבאלי: מתשאלת עדים ומתכננת בדיקה נוספת של זירת האירוע. בעלי ה-Naomi מתכוון להגיש תלונה לאחר הסדרת הנושאים הקשורים בטיפול הרפואי של הקפטן. רשויות החוק גם המליצו למארגני הסיורים הימיים לבדוק באופן קבוע את מצבן הטכני של הסירות ואת תקינות ציוד ההצלה.

שוק הנדל״ן של אינדונזיה מוערך ב-105.5 מיליארד דולר

חברת IMARC Group העריכה את היקף שוק הנדל״ן של אינדונזיה ב-100.4 מיליארד דולר בסוף שנת 2025 וב-105.5 מיליארד דולר בשנת 2026. עד שנת 2034 הנתון עשוי לעלות ל-156.2 מיליארד דולר. החישוב מניח קצב צמיחה שנתי ממוצע (CAGR) של 5.03% בשנים 2026–2034. ההערכה כוללת נדל״ן למגורים, משרדים, מסחר, מלונאות ונדל״ן תעשייתי. על פי חישובי החברה, פלח המגורים היווה בשנת 2025 כ-58.02% מהשוק, והאי ג׳אווה — 56%. חשוב לציין כי מדובר במחקר ותחזית מסחריים של IMARC שפורסמו ב-28 בספטמבר, ולא בהערכה רשמית של ממשלת אינדונזיה.

במונחים כספיים, התחזית צופה גידול של כ-50.7 מיליארד דולר בשוק בין השנים 2026 ל-2034. הצמיחה מיוחסת להתרחבות הערים, פיתוח תשתיות תחבורה, ביקוש לדיור, פיתוח נוסאנטרה, תחום המלונאות והנדל״ן הלוגיסטי.

עם זאת, לא ניתן להשליך ישירות את הגידול בנפח השוק הכולל על שווי הדירות והבתים. המדד כולל סוגי נדל״ן שונים, וצמיחתו יכולה לנבוע מהוספת שטחים חדשים ומעלייה במספר העסקאות גם בעת עליית מחירים מתונה בלבד בנכסים בודדים.

מחירי הדיור עולים בפחות מ-1%

הסטטיסטיקה הרשמית מציגה דינמיקה מתונה בהרבה בנדל״ן למגורים. Bank Indonesia רשם ברבעון השני של 2026 עלייה שנתית של 0.69% במדד מחירי דירות מקבלן. ברבעון הראשון נרשמה עלייה של 0.62%.

מכירות דירות מקבלן ירדו במקביל ב-2.36% בהשוואה לרבעון השני של 2025. הנתון השתפר משמעותית לאחר ירידה של 25.67% ברבעון הראשון. ההתאוששות נרשמה הודות לבתים קטנים וגדולים, בעוד שמכירות הנכסים בגודל בינוני נותרו חלשות.

משכנתאות שימשו ב-70.05% ממסלולי הרכישה בשוק הראשוני. אצל היזמים עצמם, מקור המימון העיקרי נותר הון עצמי — שהיווה 73.28% ממימון הפרויקטים.

לקראת סוף ספטמבר, עלות הכסף נותרה גורם משמעותי עבור השוק. הבנק המרכזי הותיר ב-23 בספטמבר את הריבית המרכזית BI-Rate על כנה ברמה של 5.75%. הריבית על פיקדונות עמדה על 4.75%, ועל עסקאות אשראי של הבנק המרכזי — 6.50%. במקביל, היקף האשראי הבנקאי הכולל באוגוסט עלה ב-13.65% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. bi.go.id

כלכלת אינדונזיה שומרת על צמיחה של מעל 5%

המצב המאקרו-כלכלי נותר אחד הטיעונים המרכזיים לטובת התרחבות השוק בטווח הארוך. התמ״ג של אינדונזיה ברבעון השני של 2026 צמח ב-5.29% בחישוב שנתי וב-3.73% בהשוואה לרבעון הקודם. במחצית הראשונה עמדה הצמיחה על 5.45%.

ג׳אווה נותרת המרכז הכלכלי של המדינה: מחוזות האי היו אחראים ל-56.47% מהתמ״ג ברבעון השני. כלכלתם צמחה ב-5.65% בחישוב שנתי. ריכוז זה של פעילות כלכלית מסביר חלקית מדוע ג׳אווה תופסת את הנתח הגדול ביותר בהערכות המסחריות של שוק הנדל״ן, לפי Badan Pusat Statistik Indonesia

עבור היזמים, לא רק קצב גידול התמ״ג חשוב, אלא גם התפלגות הצמיחה. המטרופולינים הגדולים של ג׳אווה מרכזים אוכלוסייה, מקומות עבודה, משרדים, תשתיות מסחר ופרויקטי תחבורה, אך השקעות ציבוריות ופרטיות מתרחבות בהדרגה גם מחוץ לאי.

מחסור בדיור נותר בעיה מבנית

הביקוש הגבוה לדיור נובע במידה רבה מכך שלמיליוני משפחות אינדונזיות עדיין אין בית בבעלותן. נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה BPS, שצוטטו על ידי משרד הדיור והיישובים, מצביעים על כך שבמרץ 2026 לא היה דיור בבעלות ל-12.39% ממשקי הבית, או לכ-9.29 מיליון משפחות. שנה קודם לכן עמד הנתון על 13%, ומספר משקי הבית הללו היה גבוה בכ-350 אלף.

קיים גם מדד נוסף למחסור בדיור: משפחות שבבעלותן בית, אך הנכס אינו עומד בקריטריונים שנקבעו לדיור הולם. מספרן בשנת 2026 הוערך בכ-18.01 מיליון, לעומת 18.77 מיליון שנה קודם לכן. PKP

מדדים אלה מסבירים את היקף המעורבות הממשלתית בענף, אך אינם מעידים על קיומו של ביקוש בר-פירעון באותו היקף. חלק משמעותי מהצורך הבלתי מסופק מיוחס למשפחות הזקוקות למימון מסובסד או לסיוע ממשלתי.

המשכנתא המסובסדת מפגרת אחר היעד השנתי

אחד הכלים העיקריים לתמיכה ברוכשים נותר FLPP — מנגנון מימון מוזל לרכישת דיור עבור אזרחים בעלי הכנסה מוגבלת. עד סוף ספטמבר 2026 מומנו במסגרת התוכנית 160,070 נכסים, שהם 45.73% מהיעד השנתי של 350 אלף יחידות.

כמעט כל ההיקף נגע לבתים צמודי קרקע: מתוך 160,070 הנכסים שמומנו, רק 17 היו דירות בבניינים רבי-קומות. עם זאת, המשרד הצביע על אפשרות להאצת הקצאות המימון בשלושת החודשים האחרונים של השנה: הבנקים והיזמים העריכו את הביקוש הפוטנציאלי המיידי ב-48,679 נכסים, ואת ההיצע הזמין ב-28,165.

תוכנית FLPP משולבת בתוכנית רחבה יותר לבנייה וחידוש של שלושה מיליון בתים. בשנת 2026 הרשויות שימרו בנוסף את תנאי המימון המועדפים לדיור מסובסד, מה שאמור להרחיב את הנגישות לבעלות עבור משקי בית שאינם יכולים לעמוד בתשלומי משכנתא רגילה בתנאי שוק.

הטבת המס בתוקף לאורך כל שנת 2026

כדי לתמרץ מכירות של נכסים חדשים, הממשלה האריכה את התמיכה במיסוי. בעת רכישת בית חדש מוכן או דירה שערכם אינו עולה על 5 מיליארד רופיה אינדונזית, המדינה מממנת בשנת 2026 כ-100% ממס ערך מוסף (מע״מ) המוטל על חלק המחיר שעד 2 מיליארד רופיה.

רוכש אחד יכול ליהנות מההטבה עבור נכס אחד, בכפוף לעמידה בדרישות התוכנית. הכללים מאפשרים גם השתתפות של אזרחים זרים בעלי מספר מס אינדונזי, אם הרוכש עומד בתנאי החוק להחזקת נדל״ן למגורים במדינה. הצעד חל על תקופות מס מינואר עד דצמבר 2026.

ערוץ מימון נוסף הוא Kredit Program Perumahan, תוכנית אשראי ממשלתית למגזר הדיור. עד ל-28 ביוני הגיע היקף הכספים שהוענקו במסגרתה ל-17.74 טריליון רופיה. לשם השוואה, סך ההקצאות במספר תוכניות אשראי ממשלתיות עמד עד למועד זה על 167.97 טריליון רופיה.

ההשקעות באינדונזיה חצו את רף הקוודריליון רופיה

במחצית הראשונה של שנת 2026 הגיעו ההשקעות שמומשו בכלכלת אינדונזיה ל-1,010.6 טריליון רופיה, עלייה של 7.2% בהשוואה לתקופה המקבילה. השקעות זרות ישירות היוו 507.6 טריליון רופיה, והשקעות מקומיות — 502.9 טריליון.

מגורים, פארקי תעשייה ובנייני משרדים נכנסו לחמשת יעדי ההשקעה הגדולים ביותר לצד מטלורגיה, שירותים, תעשיית הכרייה, תחבורה, אחסנה ותקשורת. אזורים מחוץ לג׳אווה ריכזו 50.2% מההשקעות במחצית הראשונה, לעומת 49.8% בג׳אווה. משרד ההשקעות דיווח גם כי ההשקעות במשך שישה חודשים הביאו ליצירת 1.45 מיליון מקומות עבודה.

חלוקת ההון מראה כי פעילות ההשקעות נעשית בהדרגה פחות מרוכזת באי הכלכלי הראשי של המדינה. עבור הנדל״ן יש לכך חשיבות באזורים שבהם פרויקטים תעשייתיים ותשתיים חדשים יוצרים ביקוש נוסף למגורים, מחסנים, שטחי מסחר ומתקני שירות.

נוסאנטרה מייצרת שוק נדל״ן חדש

כיוון נפרד נותר בניית נוסאנטרה — עיר הבירה החדשה של המדינה באי קלימנטאן. על פי נתוני מנהלת הבירה, עד מאי 2026 הגיע היקף ההשקעות שגויסו לכ-72.39 טריליון רופיה.

בעיר נבנים מתחמי מגורים, מבני משרדים ומסחר, תשתיות ממשלתיות ומתקני שירות. עד יולי חתמו 67 חברות פרטיות על הסכמי שיתוף פעולה עם מנהלת נוסאנטרה: תשעה פרויקטים כבר הושלמו, ושישה נמצאו בשלבי בנייה. בין הפרויקטים נכללים דירות ומתחמים רב-תכליתיים. בנוסף הוכנו לשותפות ציבורית-פרטית פרויקטים של שבעה מתחמי מגורים ושישה פרויקטים של כבישים.

נוסאנטרה עדיין אינה בת-השוואה בהיקף השוק הפרטי לג׳קרטה, אך היא יוצרת מוקד בנייה מרכזי בפני עצמו. התפתחותו קשורה לקצב העברת הפונקציות הממשלתיות, פיתוח תשתיות והגעת אוכלוסייה קבועה.

באלי תומכת בפלחי המלונאות וההשכרה

בבאלי, שוק הנדל״ן קשור קשר הדוק לתיירות. ביולי 2026 קלט האי 697,809 תיירים זרים — עלייה של 15.34% לעומת יוני. אזרחי אוסטרליה היוו 25.01% מהכניסות הבינלאומיות.

תפוסת המלונות בדירוג כוכבים רשמי הגיעה ל-67.29%, עלייה של 2.42 נקודות אחוז בחודש. עם זאת, הנתון היה נמוך ב-0.46 נקודות אחוז בהשוואה ליולי 2025. במלונות ללא דירוג כוכבים ובמתקני אירוח אחרים עמדה התפוסה על 42.53%.

עבור הנדל״ן נתונים אלה חשובים בעיקר עבור מלונות, דירות, וילות ונכסים נוספים שהתשואה עליהם תלויה בתנועת התיירים. גידול במספר המבקרים כשלעצמו אינו מבטיח עליית מחירים ותשואות מהשכרה: עבור פרויקטים ספציפיים יש חשיבות להיצע, לתפוסה, להוצאות ולמבנה הבעלות המשפטי.

נדל״ן זמין לזרים עם מגבלות

רוכשים זרים יכולים לרכוש באינדונזיה סוגים מסוימים של נדל״ן למגורים, אך המשטר המשפטי שונה מזה החל על אזרחי המדינה. צו ממשלתי מס׳ 18 משנת 2021 דורש החזקת מסמכי הגירה כפי שנקבע בחוק.

עבור בתים פרטיים מיועדת, בין היתר, זכות שימוש בקרקע מסוג Hak Pakai. החקיקה מאפשרת גם בעלות על דירות מסוימות. אין פירוש הדבר רכישת קרקע חופשית על ידי זרים באותן זכויות הניתנות לאזרחי אינדונזיה.

המבנה המשפטי חשוב במיוחד למשקיעים זרים בבאלי ובאזורי תיירות אחרים, שבהם נכס עשוי להימכר יחד עם חוזה חכירת קרקע, זכות שימוש או מתווה אחר. סוג הזכות בקרקע, תוקפה ואפשרות הארכתה דורשים בדיקה נפרדת ממאפייני הנכס עצמו.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, יש לראות בתחזית של 156.2 מיליארד דולר תרחיש צמיחה של כלל שוק הנדל״ן האינדונזי, ולא תחזית לעלייה מקבילה במחירי הדירות והבתים. בשוק הראשוני המחירים עולים כיום בפחות מ-1% בשנה, והמכירות נותרות נמוכות מאשתקד. המחסור בדיור מייצר ביקוש פוטנציאלי גדול, אך חלק ניכר ממנו תלוי בסובסידיות ובנגישות לאשראי. עבור המשקיע, הגורמים המהותיים ביותר נותרים הפערים בין אזורים ומגזרים שונים, עלות המימון, המבנה המשפטי של ההחזקה ויכולתו של נכס ספציפי להניב תשואה ללא תלות בתחזית הכלל-ארצית.

FAQ: נדל״ן באינדונזיה

מה יהיה שווי שוק הנדל״ן באינדונזיה עד שנת 2034?

חברת IMARC Group צופה גידול של השוק ל-156.2 מיליארד דולר עד שנת 2034, לעומת כ-105.5 מיליארד דולר בשנת 2026. מדובר בתחזית מסחרית ולא ביעד ממשלתי רשמי.

האם מחירי הדיור באינדונזיה עולים במהירות?

בינתיים לא. ברבעון השני של 2026 עלו מחירי דירות מקבלן ב-0.69% בלבד בחישוב שנתי.

האם יש מחסור בדיור באינדונזיה?

כן. בשנת 2026 לכ-9.29 מיליון משקי בית לא היה בית בבעלותם. בנוסף, לכ-18.01 מיליון משפחות היה בית שלא עמד בקריטריונים לדיור הולם.

האם המדינה תומכת ברוכשי נדל״ן?

כן. פועלות תוכנית משכנתא מסובסדת FLPP, תוכניות אשראי ממשלתיות והטבת מס ברכישת בתים ודירות חדשים העומדים בתנאים.

האם אזרח זר יכול לקנות נדל״ן באינדונזיה?

לזרים מותר להחזיק בסוגים מסוימים של נדל״ן למגורים בכפוף לעמידה בתנאי החוק. בעלות חופשית מלאה על קרקע באותם תנאים כמו לאזרחי המדינה אינה ניתנת לזרים.

מה קורה בשוק הנדל״ן בבאלי?

התיירות תומכת במלונות, וילות ודירות להשכרה. ביולי 2026 ביקרו בבאלי כמעט 698 אלף תיירים זרים, אך אין לראות בתנועת התיירים מדד ישיר למחירים או לתשואה על השקעות נדל״ן.

כיצד משפיעה נוסאנטרה על שוק הנדל״ן?

הקמת הבירה החדשה מייצרת ביקוש לדיור, משרדים, מסחר ותשתיות. היקף ההשקעות שדווחו הגיע עד מאי 2026 ל-72.39 טריליון רופיה, אולם שוק הנדל״ן בנוסאנטרה נמצא עדיין בשלבי התהוות.

פנאנג בוחנת את המחלוקת סביב המתחם בן 27 הקומות

הסכסוך העיקרי מתרחש באזור Jalan Chow Thye, Jalan Irrawaddi ו-Jalan Servis בג׳ורג׳ טאון. חברת PDC Properties מתכננת מתחם רב-שימושי במגרש מס׳ 1240 במחוז הצפון-מזרחי של פנאנג.

סדר היום הרשמי של ועדת הערר של מדינת פנאנג מאשר כי הדיון בתיק של Louise Goss Custard ו-Thomas Arnold Schmidt נגד מועצת העיר פנאנג נקבע ל-10 בספטמבר 2026. במסמכים מתואר הפרויקט כמבנה רב-שימושי בן 27 קומות עם פודיום בן שש קומות למסחר ולחניה. התוכנית כוללת אגף משרדים בן 16 קומות עם 138 יחידות וחלק מגורים בן 21 קומות עם 361 דירות; המפלסים מגיעים לקומות ה-22 וה-27 של המתחם בהתאמה.

לפני תחילת הבנייה מתוכננת הריסתם של 15 מבנים מסחריים ומשרדיים דו-קומתיים קיימים ב-Jalan Irrawaddi ו-Jalan Servis. שמונה בתים דו-קומתיים ב-Jalan Chow Thye מתוכננים להזזה קדימה כמקשה אחת ללא פירוק ובנייה מחדש, ו-11 בתים נוספים ברחוב זה מיועדים לשימור ושיחזור. נתונים אלה מופיעים גם במסמכי מערכת הרישוי הממשלתית OSC 3 Plus.

בעלי המבנה ההיסטורי הסמוך, Louise Goss-Custard ו-Thomas Arnold Schmidt, נאבקים בפרויקט זה מספר שנים. בשנת 2022 הם פנו לבית המשפט בדרישה לחשוף את תסקירי ההשפעה הסביבתית; הבית שלהם נבנה בשנת 1935. מאוחר יותר עברה המחלוקת לערעור על היתר הבנייה. באוקטובר 2025 התירה ועדת הערר ל-PDC Properties לבצע עבודות הריסה מוגבלות במרחק מבתי Chow Thye, אך אסרה על עבודות ביסוס וכלונסאות, הזזת שמונת המבנים ההיסטוריים ועבודות בנייה אחרות עד להכרעה בערעור המרכזי, כפי שדיווח The Vibes.

פנאנג הפכה לאחת הדוגמאות המרכזיות בכתבה של Bloomberg CityLab על אובדן הדרגתי של האדריכלות ההיסטורית בדרום-מזרח אסיה. הבעיה אינה ייחודית למלזיה: הלחץ של קרקעות יקרות, בנייה חדשה והגנה חלשה על מבנים בודדים ניכרים גם ביאנגון, הו צ׳י מין סיטי וג׳קרטה.

גבולות אונסק״ו אינם מכסים את כל ג׳ורג׳ טאון הישנה

ג׳ורג׳ טאון, יחד עם מלאקה, נכללה ברשימת אתרי המורשת העולמית של אונסק״ו בשנת 2008. הארגון רואה בשתי הערים תוצר של למעלה מ-500 שנות מסחר וקשרים תרבותיים בין מזרח למערב במצר מלאקה. ג׳ורג׳ טאון מייצגת בעיקר את התקופה הבריטית של נמל המסחר מסוף המאה ה-18. בתיאור האתר באונסק״ו מודגש המגוון יוצא הדופן של בתי מסחר ומגורים מסורתיים.

עם זאת, מעמד המורשת חל בתוך גבולות מוגדרים במדויק. השטח המרכזי של ג׳ורג׳ טאון משתרע על פני 109.38 הקטרים וכולל יותר מ-1,700 מבנים היסטוריים. אזור החיץ מכסה 150.04 הקטרים נוספים, לפי המסמכים הרשמיים של אונסק״ו.

המבנים ההיסטוריים של העיר אינם מסתיימים בגבולות אלה. אזור Chow Thye ממוקם מחוץ לאזור הליבה ולאזור החיץ של המורשת העולמית — עובדה שצוינה בעבר גם על ידי PDC Properties. בשנת 2025 דיווח Free Malaysia Today כי החברה השתמשה במיקום המגרש מחוץ לאזורי אונסק״ו כאחד מטיעוניה נגד עצירה מוחלטת של הפרויקט.

עבור שוק הנדל״ן יש לגבול זה משמעות מעשית. שני בתים באותו גיל יכולים להימצא במרחק רחובות ספורים זה מזה, אך להיות כפופים למשטרי פיקוח שונים לחלוטין לגבי הריסה, גובה הבנייה החדשה ושיפוץ.

בנייה לגובה כבר עוררה שאלות באונסק״ו

שאלת הגובה עלתה זמן קצר לאחר הכללת ג׳ורג׳ טאון ברשימת אתרי המורשת העולמית. בשנת 2009 בחנה ועדת המורשת העולמית מספר פרויקטים בתוך השטח המוגן ואזור החיץ שלו.

בהחלטה רשמית של אונסק״ו ציינה הוועדה כי חלק מהבנייה המתוכננת עלול לפגוע באופן משמעותי בערך האוניברסלי הבולט של ג׳ורג׳ טאון. דאגה מיוחדת עוררה ההיתכנות בתקנות לבנות בתנאים מסוימים מבנים מעל 18 מטרים בתוך אתר המורשת העולמית ואזור החיץ שלו.

צעדים שננקטו בהמשך על ידי הרשויות אפשרו להסדיר חלק מסוגיות אלה. באונסק״ו מציינים כי עד שנת 2013 הוסרו ההשגות הקודמות לגבי ניהול האתר, ובשנת 2016 הפכה תוכנית מתאר מיוחדת למסמך הרגולטורי המרכזי לשימור החלק ההיסטורי של ג׳ורג׳ טאון. הארגון קושר פעילות זו גם לפיתוח כלכלת התרבות והתיירות בעיר.

גם אזור שימור אינו מונע הריסה בלתי חוקית

מעמד רשמי אינו מונע הפרות לחלוטין. בינואר 2026 גילו הרשויות הריסה בלתי חוקית של מבנה מס׳ 87 מלפני המלחמה ב-Lebuh China, ממש בתוך שטח אתר המורשת העולמית.

מועצת העיר פנאנג קבעה כי המבנה נהרס בפועל ב-21 בינואר, ויום לאחר מכן, ב-22 בינואר, הוצא לבעלים צו להפסקת העבודות. המבנה נמצא במרחק של פחות מ-100 מטרים ממקדש Goddess of Mercy Temple ההיסטורי. בפברואר הוצא צו נוסף הנוגע לבטיחות האתר, כפי שדיווח The Star.

מקרה זה מדגים את המגבלה של כל מערכת פיקוח: סנקציות יכולות לעצור עבודות המשך, אך לא ניתן להשיב מבנים שכבר נהרסו.

אונסק״ו אינו גוף שמוציא בעצמו היתרי בנייה או מנהל נדל״ן פרטי. סעיף 4 של האמנה להגנת המורשת העולמית התרבותית והטבעית מטיל את האחריות העיקרית לזיהוי, הגנה ושימור של אתרים ישירות על המדינה שבשטחה הם נמצאים.

מבנים ישנים דורשים תחזוקה יקרה יותר ויותר

שימור נדל״ן היסטורי אינו כרוך רק בהגבלות בנייה. הבעלים נדרשים לתחזק מבנים, שחלקם הוקמו לפני כמאה שנה או יותר.

ב-4 באוגוסט 2026 קרסה קורת עץ בבית מלפני המלחמה ב-Armenian Street בג׳ורג׳ טאון, ושני תיירים נפגעו. בעקבות התקרית החלה מועצת העיר לבחון מערכת פיקוח הנדסי מחמירה יותר: בעלי נכסים היסטוריים עשויים להידרש להגיש דוח על מצב המבנה אחת לשנתיים.

ראש העיר הצביע גם על סדקים, נזילות, נזקים לגגות, בלאי באלמנטי עץ ומזיקים כסימנים המחייבים טיפול מיידי. פרטים על כך הובאו ב-Malay Mail.

עבור הבעלים מדובר במשוואה כלכלית מורכבת: הריסה ושינוי יסודי עשויים להיות מוגבלים, אך חובת האחזקה נותרת עליהם. אם הנכס אינו מניב הכנסה, הוצאות השימור הופכות בהדרגה לתמריץ למכירה או להזנחה.

Boon Siew Villa פינתה מקום לפרויקט בן 43 קומות

סכסוך בולט במיוחד התרחש בחוף Batu Ferringhi. במאי 2025 נהרסה Boon Siew Villa — מעונו לשעבר של איש העסקים לו בון סיו, שמילא תפקיד מרכזי בהפצת אופנועי Honda במלזיה.

New Straits Times דיווח כי הבית פינה את הקרקע להקמת Ascott Residences Batu Ferringhi.

בפרסומים מוקדמים הוזכר מגדל בן 49 קומות, אך המסמכים המעודכנים של הרשויות המקומיות מצביעים על נתונים אחרים. במסמכי OSC 3 Plus מתואר הפרויקט ב-Jalan Batu Ferringhi כמגדל מגורים בן 43 קומות עם מפלס טכני תחתון אחד: 34 קומות מגורים, קומת שטחים ציבוריים אחת ושמונה קומות פודיום לחניה ותשתיות הנדסיות. בסך הכל מתוכננות 99 דירות.

חברת Ascott עצמה מאשרת את קיומן של 99 יחידות דיור עם פתיחה מתוכננת בינואר 2028. שטח הדירות הראשיות נע בין 2,000 ל-4,000 רגל רבוע (כ-186–372 מ״ר), וכולל גם פנטהאוז בשטח של מעל 8,000 רגל רבוע.

הניגוד הכלכלי כאן ברור: וילה נמוכה אחת תפסה מגרש חוף יקר, שבו מותר כעת להקים עשרות דירות רחבות ידיים. בהיעדר מעמד שימור, שווי הפיתוח העתידי עשוי לעלות בהרבה על הערך הכלכלי של שימור הבית הישן עבור בעלים פרטיים.

Runnymede השתמר רק בחלקו

ההיסטוריה של מתחם Runnymede מתוארת לעיתים קרובות בפשטנות כהריסת מלון היסטורי. הבניין הראשי בן שלוש הקומות של Runnymede Hotel לא נהרס בשנת 2016.

Malaysiakini דיווח כי ההריסה פגעה במבני העזר של המתחם, בעוד שהמבנה הראשי של המלון לשעבר נותר על תילו.

בין המבנים שאבדו היה בית במגרש הקשור לסטמפורד ראפלס. כאן נדרש דיוק נוסף: המבנה המקורי נפגע בשריפה בשנת 1901. בשנת 1903 הוא שוחזר או נבנה מחדש, ושימש לאחר מכן כמלון. לכן נכון יותר להתייחס אליו כמבנה מאוחר יותר במגרש בעל זיקה היסטורית לראפלס, ולא כמבנה מקורי שהשתמר במלואו מהמאה ה-18 או ה-19. כרונולוגיה זו מובאת על ידי חוקר פנאנג Anil Netto.

כמו Boon Siew Villa, גם Runnymede ממחיש את האתגר המרכזי של פנאנג: מבנים בעלי חשיבות להיסטוריה העירונית קיימים הרחק מחוץ לאזור המרכזי של המורשת העולמית.

העיור מעלה את ערך הקרקעות במרכזי הערים

הלחץ על המבנים הישנים גובר לצד צמיחת הערים. תוכנית האו״ם להתיישבות אנושית UN-Habitat העריכה כי עד שנת 2025 יותר ממחצית מאוכלוסיית איגוד מדינות דרום-מזרח אסיה (ASEAN) תתגורר בערים. העיור מגביר במקביל את הביקוש למגורים, משרדים, תחבורה ותשתיות נוספות.

בשוק זה, בית דו-קומתי באזור מרכזי אינו מתחרה רק במבנים קיימים אחרים. ערכו נקבע יותר ויותר על פי כמות המטרים הרבועים שניתן לבנות על אותו מגרש.

הסוגיה אינה מוגבלת למלזיה בלבד. מחקר על האדריכלות הקולוניאלית בסורבאיה שבאינדונזיה, שפורסם ב-Journal of Southeast Asian Studies, מצביע על שתי סיבות עיקריות לאובדן מבנים ישנים: מחסור במשאבים ובמומחיות לאכיפת חוקי שימור, לצד לחצי שוק. החוקרים מציינים כי תחזוקת מבנים ישנים יקרה, ומיקומם על קרקע יקרת ערך הופך בנייה חדשה לאטרקטיבית מבחינה פיננסית. המחקר פורסם על ידי Cambridge University Press.

אדריכלות קולוניאלית נותרה מורשת מורכבת

עבור מדינות דרום-מזרח אסיה, הוויכוח על שימור מורכב עוד יותר בשל מקורו של חלק ניכר מהמבנים הישנים. מבני ממשל, תחנות רכבת, מחסנים, בתי מסחר ואחוזות הוקמו לעיתים קרובות בתקופת השלטון הקולוניאלי האירופי.

לכן גיל המבנה כשלעצמו אינו מכריע בשאלת נחיצות שימורו. אותו נכס יכול להיחשב בו-זמנית כאלמנט אדריכלי עירוני בעל ערך וכמורשת חומרית של תקופה קולוניאלית.

עבור השוק השאלה המעשית היא אחרת: האם ניתן לשמר אלמנטים משמעותיים של המבנה תוך התאמתו לייעוד שיניב הכנסה לבעליו.

גישה זו נקראת שימוש אדפטיבי מחדש. מחסן היסטורי יכול להפוך למלון או למשרדים, ובית מסחר למסעדה, מוקד תרבות או מגורים. בניגוד לשימור של נכס ריק, שימוש אדפטיבי מאפשר לשלב נדל״ן ישן בכלכלה המודרנית.

פנאנג אישרה ניוד זכויות בנייה

בשנת 2026 הוסיפה פנאנג מנגנון כלכלי חדש לשימור. החל מ-29 ביוני נכנסו לתוקף כללים לניוד זכויות בנייה עבור מבנים הממוקמים בשטח אתר המורשת העולמית של ג׳ורג׳ טאון. המועד ושם המסמך פורסמו בפורטל הרשמי של מועצת העיר פנאנג.

עיקרון המנגנון הוא הפרדת חלק מפוטנציאל הבנייה הבלתי מנוצל מהמגרש ההיסטורי. אם דרישות השימור אינן מאפשרות לבעלים להגדיל את המבנה לצפיפות המקובלת באזור, ניתן לנייד היקף מסוים של זכויות בנייה למגרש מתאים אחר.

באוגוסט קבעה מועצת העיר הגבלות נוספות על המגרשים הקולטים. תוספת יחס השטח המקסימלית במסגרת הזכויות המנוידות הוגבלה ל-2, כאשר ההיקף בפועל תלוי בנכסים ספציפיים ואינו מוענק אוטומטית, כפי שדיווח The Star.

המנגנון מצמצם את הניגוד בין שימור לשווי הקרקע, אך נותן מענה חלקי בלבד. הוא מיועד לשטח המורשת העולמית, בעוד שהמחלוקת הנוכחית סביב Chow Thye נוגעת לבנייה מחוץ לגבולות אלה.

סינגפור הפכה את השימור לחלק מתכנון ערים

סינגפור פועלת לפי מודל ריכוזי יותר. רשות הפיתוח העירוני (URA) מדווחת כי מאז השקת תוכנית השימור המודרנית ב-1989 קיבלו מעמד שימור כמעט 100 אזורים ולמעלה מ-7,000 מבנים. תיאור התוכנית של URA, שעודכן באוגוסט 2026, מגדיר את שימור המורשת האדריכלית כחלק בלתי נפרד מתכנון ופיתוח עירוני.

סינגפור עושה שימוש גם בהערכת השפעה על מורשת בנויה — הליך המאפשר להעריך מראש את השפעת הפרויקט החדש על מבנים היסטוריים ועל הסביבה העירונית. מנגנון זה לא נוצר בשנת 2026: URA ציינה בעבר כי מערכת ההערכה הוכנסה כבר ב-2022. באפריל 2026 הודיעו הרשויות על הרחבת השימוש בגישה זו ועל גיבוש תוכנית כלל-עירונית שתחבר בין מבנים לשימור, רבעים היסטוריים ומסדרונות זהות. תוכניות אלה פורסמו על ידי URA.

את המודל של סינגפור קשה להעתיק במלואו למדינות שכנות בשל מבנה בעלות שונה על קרקעות ותכנון ריכוזי יותר. עם זאת, הוא מדגים את היתרון בהגדרה מוקדמת של מגבלות: היזם יודע את הדרישות לגבי המגרש לפני שהפרויקט מגיע למחלוקת הנמשכת שנים.

ג׳קרטה מנסה להפוך מורשת לנדל״ן פעיל

חיפוש דומה אחר מודל כלכלי מתקיים בחלק הישן של ג׳קרטה. Kota Tua, המרכז ההיסטורי של בטאוויה ההולנדית לשעבר, מחזיק במעמד רשמי של אזור מורשת תרבותית.

בשנת 2025 ביקרו באזור 2,413,445 איש, בהם כ-67 אלף תיירים זרים. באפריל 2026 הודיעו רשויות ג׳קרטה על שלב חדש בהתחדשות עירונית, עם חלוקת Kota Tua לאזורי ליבה, פיתוח ותמיכה. Jakarta Investment Centre קושר את המשך הפיתוח לשיפור המרחב הציבורי, התחבורה, התיירות ופעילות העסקים הקטנים.

במקביל בוחנות הרשויות באינדונזיה שימוש אדפטיבי במבנים ריקים. משרד הכלכלה היצירתית, בשיתוף גורמי עירייה ובעלי נכסים, בחן אפשרות להסב מחסנים ישנים ומבנים שאינם בשימוש למתחמים לעסקים ולתעשיות יצירתיות. מסמכי המשרד מדגישים כי מדובר בפרויקט ארוך טווח ומודולרי, ולא רק בשיפוץ חזיתות קוסמטי.

סביבה היסטורית הופכת לסיכון עבור משקיעים

המקרה של Chow Thye מוכיח כי ניתוח מגרש בסמוך למבנים היסטוריים אינו יכול להסתכם במחיר הקרקע ובצפיפות המותרת באופן רשמי בלבד.

היתר בנייה אמנם יכול להינתן, אך הפרויקט עלול להיתקל בהמשך בערעורים מצד שכנים, דרישות לשימור או העתקת מבנים, מחקרים הנדסיים נוספים ושינויים בתקנות השימור. כל אחד מגורמים אלה עלול להאריך את לוחות הזמנים ולייקר את עלויות הפרויקט.

במקביל, הסביבה ההיסטורית עצמה מייצרת ערך שוק. ג׳ורג׳ טאון מושכת מבקרים לא בזכות מונומנט בודד, אלא הודות לשילוב של בתי מסחר, מבני דת, רחובות מסורתיים, עסקים קטנים וקנה המידה העירוני שהשתמר. אם מגנים רק על מספר מועט של מבנים בולטים תוך החלפת הרבעים שסביבם בבנייה מסיבית בהרבה, המשיכה התיירותית והמסחרית של האזור עלולה להישחק גם ללא שלילה רשמית של מעמד המורשת העולמית.

לפי מומחי International Investment, החיסרון העיקרי במודל הפשטני של ״איסור הריסה״ הוא שאינו פותר את הסיבה הכלכלית למחלוקת. אם שימור מבנה ישן פירושו עבור הבעלים הוצאות כבדות ואובדן מוחלט של שווי הקרקע הפוטנציאלי, הלחץ על מערכת השימור רק ילך ויגבר. ניוד זכויות בנייה, שימוש אדפטיבי מחדש והערכה מוקדמת של השפעת פרויקטים חדשים יכולים לצמצם פער זה. עבור משקיעים, קרבה לאזור היסטורי חייבת להילקח בחשבון כסיכון תכנוני, משפטי ותדמיתי מובהק עוד לפני רכישת הקרקע.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

האשרה האלקטרונית של אינדונזיה תהיה זולה יותר

התעריף החדש נמצא כעת בשלב הצעה בלבד. לפי המתווה הנבחן, אזרחים זרים שינפיקו אשרת Visa on Arrival אלקטרונית (e-VoA) לפני הנסיעה לאינדונזיה ישלמו 750 000 רופיה. עבור אלו שיקבלו את האשרה רק לאחר ההגעה למדינה, העלות תעמוד על 1 מיליון רופיה.

כיום שתי האפשרויות עולות 500 000 רופיה. לפיכך, בעת הנפקת VoA ישירות במעבר הגבול האגרה עשויה להכפיל את עצמה, ואילו בהגשה מקוונת מראש — לעלות ב-50%.

מנכ״ל רשות ההגירה של אינדונזיה, הנדרסאם מרנטוקו, הצהיר כי התעריף הקיים הפך לנמוך מדי בהתחשב בתנודות שער המטבע המקומי ובהוצאות הניהול של האשרות. לאור זאת, הוחלט לעדכן את הסכום.

לתיירים תוצע הנפקה מקוונת

העלאת האגרה נועדה לא רק להגדיל את הכנסות המדינה, אלא גם לתמרץ מטיילים להשלים את הליכי ההגירה עוד לפני הטיסה לאינדונזיה. הנדרסאם מרנטוקו הסביר כי העלות הנמוכה יותר של e-VoA אמורה לעודד זרים להשתמש במערכת המקוונת. הרשויות מקוות לצמצם בדרך זו את התורים ואת העומס בנקודות ביקורת הגבולות בנמלי התעופה.

״הרעיון הוא שאם הם מנפיקים VoA אונליין ממדינתם, הם משלמים 750 000 רופיה. אם הם מגישים בקשה רק עם ההגעה — 1 מיליון רופיה״, ציין ראש רשות ההגירה.

בשנים האחרונות מקדמות רשויות אינדונזיה ביתר שאת את הנפקת האשרות הדיגיטליות עבור אורחים זרים, במטרה לקצר את זמני המעבר בביקורת הגבולות.

הכללים הנוכחיים נשארים בתוקף לעת עתה

כיום Visa on Arrival בעלות של 500 000 רופיה מאפשרת לאזרחי מדינות הזכאיות לכך לשהות באינדונזיה עד 30 ימים. ככלל, ניתן להאריך את ההיתר פעם אחת לתקופה זהה.

מועד כניסת התעריפים החדשים לתוקף טרם פורסם. ההצעה חייבת לעבור את כל ההליכים הממשלתיים הנדרשים לפני שהשינויים יוכלו להיכנס לתוקף.

בחינת עלות האשרות מתרחשת על רקע גידול בהכנסות משירותי הגירה. במחצית הראשונה של 2026 הכנסות המדינה של אינדונזיה שאינן ממסים משירותי אשרות עלו ב-6,42% בחישוב שנתי והגיעו ל-2,81 טריליון רופיה ($173 מיליון).

תיירות באינדונזיה: מגמות 2026

בחמשת החודשים הראשונים של 2026 ביקרו באינדונזיה 6,07 מיליון תיירים זרים — 7,68% יותר בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025. רק בחודש מאי אירחה המדינה 1,38 מיליון מבקרים זרים, נתון הגבוה ב-5,83% לעומת התקופה המקבילה אשתקד ומעל ל-1,25 מיליון שנרשמו באפריל.

העלייה בתנועת התיירים משתקפת גם בענף המלונאות. התפוסה הממוצעת בבתי מלון מדורגים עלתה במאי מ-48,28% ל-50,76%. ההכנסות מענף התיירות עלו ברבעון הראשון של 2026 ב-6,3% והגיעו ל-$4,05 מיליארד.

עם זאת, קצב הצמיחה מראה האטה הדרגתית. לפי נתוני ינואר—אפריל מספר הכניסות הזרות עלה ב-8,24% בחישוב שנתי, ואילו בסיכום חמשת החודשים עמדה העלייה על 7,68%.

אינדונזיה שואפת לקלוט מעל 17 מיליון תיירים

הממשלה הציבה יעד לשנת 2026 של עד 17,6 מיליון מבקרים זרים. בשנת 2025 הגיע מספרם ל-15,39 מיליון, כך שהרף התחתון מניח צמיחה של כ-4%, והרף העליון — 14,4%.

לאחר 6,07 מיליון כניסות בחודשים ינואר—מאי, כדי להגיע ליעד המינימלי נדרשת אינדונזיה לקלוט עוד 9,93 מיליון תיירים זרים עד סוף השנה. כדי להגיע לתוצאה של 17,6 מיליון יידרשו עוד 11,53 מיליון מבקרים.

לפיכך, הרף התחתון נותר בהישג יד תוך שמירה על הדינמיקה הנוכחית ועל העלייה העונתית במספר הנסיעות. כדי להגיע לרף העליון, הקצב יצטרך להתגבר באופן ניכר: בשבעת החודשים שנותרו תזדקק המדינה לממוצע של כ-1,65 מיליון כניסות זרות מדי חודש, לעומת כ-1,21 מיליון בחודשים ינואר-מאי.

בבאלי החמירו את הפיקוח על בלוגרים ופרילנסרים: אוכל תמורת סטורי עלול להוביל לגירוש

סיכום

אנליסטים של International Investment מציינים כי אינדונזיה משנה בהדרגה את גישתה למודל התיירותי. הרשויות מתכוונות לנצל את זרם המבקרים הגובר כדי להגדיל את הכנסות התקציב ולקדם דיגיטציה של הליכי הגבול.

עבור מטיילים בטיסות ארוכות טווח, תוספת של $15–28 כמעט ולא תהווה גורם מכריע בבחירת היעד, אולם עבור נסיעות קצרות ובתקציב נמוך יותר ממדינות שכנות, הרגישות למחיר עשויה להיות גבוהה יותר. עניין זה משמעותי במיוחד עבור אינדונזיה, שבה חלק ניכר מזרם הנכנסים מגיע ממדינות אסיה.

בטווח הקרוב, הרשויות צפויות לחפש איזון בין הגדלת ההכנסות מתיירות לבין שמירה על התחרותיות של המדינה כיעד תיירות המוני. על רקע היעד להגדיל את מספר המבקרים הזרים ל-16–17,6 מיליון, העלאת אגרות האשרה כשלעצמה אינה צפויה להוות את הגורם המרכזי במגמות השוק. חשיבות רבה בהרבה תישאר לעלויות הטיסה, לנגישות התחבורתית ולביקוש בשווקים העיקריים מעבר לים. על התיירים לקחת בחשבון גם את הכללים הנוקשים במדינה, המוחמרים מדי שנה, ובמיוחד בבאלי. כך למשל, צילומים לרשתות החברתיות עלולים להיחשב כהפקת הכנסה בלתי חוקית, הגוררת קנסות וגירוש מהמדינה.