הדיור האירי יקר ב-17% מהרמה המחושבת

מחקר חדש של ESRI מעריך את מצב השוק באמצעות מספר שיטות במקביל, תוך השוואת המחירים בפועל להכנסות משקי הבית, שיעורי הריבית, הדמוגרפיה ומדדים כלכליים נוספים. כל ארבע הגישות שיושמו מצביעות על תמחור יתר של השוק בשנת 2025, כאשר ההערכה המשוקללת עומדת על כ-17%.

לפני המשבר הפיננסי העולמי הפער היה גדול בהרבה: בשנת 2006 הנתון עלה על 40%. עם זאת, לתמחור היתר הנוכחי יש אופי שונה. נתוני החוב של משקי הבית ומצב שוק האשראי נותרים נמוכים משמעותית מהרמות שנצפו לפני המשבר הקודם. החוקרים מייחסים את הלחץ הנוכחי בראש ובראשונה למחסור מבני בהיצע, ולא להתרחבות מופרזת של האשראי.

הערכה של 17% אינה אומרת שכל בית במדינה יקר ב-17% מערכו האובייקטיבי. מדובר במדד מודל לסטיית השוק מהרמה הנובעת מהגורמים הפונדמנטליים שנבחרו. כמו כן, אין מדובר בתחזית לירידת מחירים עתידית.

הפער התרחב מ-8–10% בפחות משנתיים

בסוף שנת 2024 העריכו מודלים דומים את תמחור היתר של הדיור האירי בכ-8–10%. כבר אז ציינו החוקרים כי לאחר מספר שנים של שיווי משקל יחסי, המחירים בפועל החלו לטפס מעל לרמה המחושבת.

ההערכה החדשה מראה כי פער זה המשיך להתרחב. הבעיה פוגעת במיוחד במשפחות בעלות הכנסה ממוצעת: דווקא עבורן היחס בין שווי הנכס להכנסה סטה בצורה החדה ביותר מהערכים ארוכי הטווח.

שוק כזה מסוגל להישאר יקר לאורך זמן. אם נבנים פחות בתים חדשים מהנדרש למספר הגדל של משקי הבית, הביקוש הגבוה תומך במחירים גם ללא עלייה מהירה בחוב המשכנתאות.

המחירים באירלנד ממשיכים לעלות

הסטטיסטיקה הרשמית טרם מצביעה על תחילתה של ירידה כלל-ארצית. ביוני 2026 עלה מדד מחירי הנדל״ן למגורים ב-5,6% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד. במאי עמדה העלייה השנתית על 6,1%, כך שהקצב מואט בהדרגה. הנתון של יוני היה הנמוך ביותר מאז ינואר 2024.

בדבלין התייקר הנדל״ן ב-4,6%, ומחוץ לבירה — ב-6,4%. בתים צמודי קרקע עלו בממוצע ב-5,2% בכל המדינה, ודירות — ב-8%. מחוץ לדבלין זינקו מחירי הדירות ב-10,2% בבת אחת.

המחיר החציוני של יחידת דיור שנרכשה ב-12 החודשים שקדמו ליוני עמד על €396 אלף. בדבלין הוא הגיע ל-€500 אלף. המחוז המנהלי היקר ביותר היה דון לארי — דן-דרום עם מחיר חציוני של €682,334, והזול ביותר — לונגפורד עם €198 אלף.

המדד הארצי כיום גבוה ב-26,5% משיא אפריל 2007. השוואה זו משקפת את השינוי במדד במחירים נומינליים ואינה מביאה בחשבון את האינפלציה המצטברת לאורך כמעט שני עשורים.

מחסור בדיור נותר המגבלה העיקרית של השוק

ברבעון השני של 2026 הושלמה באירלנד בנייתן של 8,823 יחידות דיור חדשות. מדובר בירידה של 3,6% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

במיוחד נרשמה ירידה בולטת בגמר בניית דירות: נבנו 2,658 דירות, ירידה של 12,2%. בדבלין ירד מספר הנכסים שהושלמו ב-16,4%, כאשר על הבירה נרשמו 75,5% מכלל הדירות החדשות במדינה.

במחצית הראשונה של השנה המצב נראה טוב יותר הודות לרבעון ראשון חזק. בחודשים ינואר–יוני הושלמו 16,679 בתים ודירות לעומת 15,059 שנה קודם לכן, כלומר עלייה של כ-10,8%. לאורך כל שנת 2025 נבנו באירלנד 36,215 יחידות דיור חדשות.

העלייה בסיכום חצי-שנתי אינה פותרת את בעיית ההיצע. כדי לצמצם במהירות את המחסור המצטבר, על אירלנד לשמור במשך מספר שנים על היקף בנייה גבוה משמעותית מהנוכחי.

הממשלה מתכננת 300 אלף בתים חדשים

התוכנית הממשלתית Delivering Homes, Building Communities לשנים 2025–2030 קובעת יעד של בניית 300 אלף בתים עד סוף העשור. היא כוללת 72 אלף דירות לדיור ציבורי ו-90 אלף צעדי תמיכה בדיור בר-השגה.

התוכנית כוללת הגדלת ההשקעות באספקת מים, אנרגיה ותחבורה, הכשרת קרקעות, שינויים רגולטוריים, צעדי מיסוי ושיתוף פעולה מוגבר עם הון פרטי.

השגת היעד דורשת האצה ניכרת של קצב הבנייה. בהתחשב בכל תקופת התוכנית, על אירלנד להגיע לכ-50 אלף יחידות דיור חדשות בשנה. בשנת 2025 התוצאה בפועל עמדה על 36,2 אלף.

קצב הרחבת ההיצע הופך לגורם המרכזי במגמת המחירים העתידית. אם הבנייה תתקרב ליעדים המוצהרים, המחסור עשוי להצטמצם בהדרגה. אם גמר הבנייה יישאר סביב הרמה הנוכחית, הלחץ על המחירים יימשך.

המשכנתאות הפכו מעט זולות יותר

עלות גיוס האשראי בשנת 2026 חדלה לעלות, אך נותרה גבוהה משמעותית מהשיעורים של תקופת האשראי האולטרה-זול.

הריבית המשוקללת על חוזי משכנתה חדשים באירלנד ביוני עמדה על 3,49%, עלייה של נקודת בסיס אחת לעומת מאי וירידה של 11 נקודות בסיס בהשוואה לשנה שעברה. הממוצע בגוש האירו עמד על 3,51%.

חוזים בריבית קבועה היוו 93% מנפח המשכנתאות החדשות. הריבית הממוצעת בהם עמדה על 3,46%, בעוד שבהלוואות בריבית משתנה היא עמדה על 3,96%. היקף חוזי המשכנתה החדשים ביוני הגיע ל-€1,1 מיליארד, עלייה של 9% בחישוב שנתי.

ירידת הריבית משפרת מעט את מצב הלווים, אך אינה מפצה על עליית שווי הנכסים עצמם. עבור רוכש, שינוי במחיר הבית בעשרות אלפי אירו משפיע לרוב על התקציב יותר מאשר הפחתת ריבית המשכנתה בכמה עשיריות אחוז.

האשראי כבר אינו מזכיר את השוק שלפני המשבר

בעקבות משבר הדיור הקודם, הטיל הבנק המרכזי של אירלנד הגבלות המרסנות את גובה החוב ביחס להכנסה ולשווי הנכס.

רוכשי דירה ראשונה רשאים בדרך כלל לקבל משכנתה של עד ארבע פעמים ההכנסה השנתית ברוטו. למי שכבר החזיקו בנכס בעבר, התקרה עומדת על 3,5 פעמים ההכנסה השנתית. שתי הקטגוריות נדרשות בדרך כלל להון עצמי ראשוני של 10% לפחות.

עבור נכסים הנרכשים למטרת השכרה, ההון העצמי המינימלי הוא 30%. לבנקים מותר לחרוג מההגבלות שנקבעו רק בחלק מוגבל מההלוואות החדשות: 15% מההלוואות לרוכשי דירה ראשונה או משפרי דיור, ו-10% מהמשכנתאות למשקיעים.

עם מחיר חציוני של €396 אלף לנכס, מקדמה של 10% עומדת על €39,6 אלף, והסכום הנותר הוא €356,4 אלף. אם רוכש דירה ראשונה מנצל במלואה את המגבלה הסטנדרטית של ארבע פעמים ההכנסה השנתית, נדרשת למשק הבית הכנסה שנתית ברוטו של כ-€89,1 אלף. זהו מדד אריתמטי בלבד: הבנק בוחן בנוסף את ההוצאות, ההתחייבויות וכושר הפירעון של הלווה הספציפי.

רוכשי דירה ראשונה שומרים על פעילות גבוהה

המחירים הגבוהים טרם בלמו את העסקאות. במהלך 12 החודשים שהסתיימו ביוני 2026 רשמו משקי הבית 51,253 רכישות דיור במחירי שוק. רוכשי דירה ראשונה למגורים היוו 20,716 עסקאות, שהן 40,4%.

ביוני נרשמו 1,705 רכישות כאלה, עלייה של 11,4% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. מתוכן, 699 היו דירות מקבלן ו-1,006 בשוק היד השנייה.

הביקוש נותר אפוא גבוה גם בתנאי נגישות מופחתת. הגידול באוכלוסייה, התעסוקה, ההיצע המוגבל ותוכניות הסיוע הממשלתיות לרוכשים ממשיכים למנוע מהשוק התקררות חדה.

מחירי השכירות החדשה עולים מהר יותר ממחירי המכירה

עבור מי שעדיין אינם יכולים לרכוש נכס, המצב בשוק השכירות הופך למורכב יותר. ברבעון הראשון של 2026 הגיע שכר הדירה הממוצע המתוקנן בחוזים חדשים ל-€1,839 לחודש. בחישוב שנתי הוא עלה ב-9,1%, בעוד שברבעון הרביעי של 2025 עמדה העלייה השנתית על 5,4%.

בחוזים קיימים עמד שכר הדירה הממוצע על €1,513 ורשם עלייה של 4,2%. הפער בין חוזה חדש ממוצע לחוזה קיים הגיע ל-€326 לחודש.

החל מ-1 במרץ 2026 פועלת באירלנד מערכת רגולציה ארצית חדשה על השכירות. עבור מרבית החוזים, ההתייקרות מוגבלת ל-2% בשנה או לשיעור האינפלציה, הנמוך מביניהם. עבור חוזים חדשים שנחתמו לאחר תאריך זה, חזרה למחיר השוק מותרת רק במקרים מסוימים, ועבור חוזים שהיו בתוקף לפני מרץ, לא מתאפשר עדכון תקופתי לרמת השוק.

הואיל והכללים החדשים נכנסו לתוקף רק בחודש האחרון של הרבעון הראשון, מוקדם עדיין לקשור את מלוא הזינוק בנתוני החוזים החדשים לרפורמה.

תמחור יתר ב-17% אינו אומר ירידה של 17%

הפער על פי המודל עשוי להצטמצם במספר דרכים. המחירים עשויים לרדת, אך זה אינו התרחיש היחיד. מחירי הנדל״ן עשויים להתייקר במשך מספר שנים בקצב איטי מקצב עליית ההכנסות, וגידול בשכר ישפר בהדרגה את יחס המחיר להכנסה. הגדלת היקף הבנייה עשויה להפחית את התחרות בין הרוכשים. שיעורי ריבית נמוכים יותר ישנו אף הם את רמת המחירים שהמודלים רואים בה מוצדקת.

המצב כיום שונה אפוא מאמצע שנות ה-2000. באותה עת, עליית המחירים והתרחבות האשראי הזינו זו את זו. כעת, כללי שוק המשכנתאות נוקשים בהרבה, רמת הסיכון הפיננסי נמוכה יותר, והלחץ העיקרי נובע ממחסור בנכסים פיזיים.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, הערכת תמחור היתר ב-17% אינה מהווה בסיס לחיזוי ירידת מחירים בשיעור זהה, וגם לא להנחה אוטומטית שהשוק הנוכחי יציב. מחירי הדיור התרחקו במידה ניכרת מההכנסות ומעלות האשראי, ומשפחות בעלות הכנסה ממוצעת חוות את הלחץ הכבד ביותר. עם זאת, מחסור כרוני בהיצע מסוגל לתמוך במחירים גבוהים לאורך שנים. עבור השוק, החשוב ביותר כעת הוא קצב הבנייה: אם אירלנד תתקרב ליעד של כ-50 אלף יחידות דיור חדשות בשנה, עליית המחירים עשויה להאט משמעותית; אם גמר הבנייה ימשיך לפגר אחר הצורך, בעיית הנגישות תישאר בעינה גם ללא בועת אשראי.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: מחירי הדיור באירלנד בשנת 2026

בכמה מוערך תמחור היתר של הדיור באירלנד?

ESRI מעריך את תמחור היתר הממוצע בכ-17% ביחס לרמה התואמת הכנסות, שיעורי ריבית, דמוגרפיה ומדדים פונדמנטליים אחרים.

האם המשמעות היא צפי לירידת מחירים של 17%?

לא. תמחור היתר הוא תוצאה של מודל כלכלי, ולא תחזית. הפער יכול להצטמצם באמצעות ירידת מחירים, עליית הכנסות, שינויי ריבית או הגדלת ההיצע.

באיזו מידה היה הדיור מתומחר ביתר לפני המשבר הקודם?

להערכת החוקרים, בשנת 2006 הנתון עלה על 40%. המצב הנוכחי שונה בזכות חובות נמוכים בהרבה של משקי הבית ורגולציית משכנתאות מחמירה בהרבה.

כמה עולה דירה באירלנד?

המחיר החציוני של נכס למגורים ב-12 החודשים שקדמו ליוני 2026 עמד על €396 אלף. בדבלין הגיע הנתון ל-€500 אלף, בדון לארי — דן-דרום ל-€682,334, ובלונגפורד ל-€198 אלף.

באיזה קצב עולים המחירים?

מדד מחירי הנדל״ן למגורים הארצי עלה ביוני 2026 ב-5,6% בחישוב שנתי. בדבלין עמדה העלייה על 4,6%, ומחוצה לה — על 6,4%.

כמה יחידות דיור בונה אירלנד?

ברבעון השני של 2026 הושלמו 8,823 יחידות דיור, ובמחצית הראשונה — 16,679. במהלך כל שנת 2025 נבנו 36,215 בתים ודירות חדשים.

כמה יחידות דיור מתכננת הממשלה לבנות?

התוכנית הממשלתית מציבה יעד של 300 אלף בתים חדשים עד סוף 2030. כדי לעמוד ביעד, יידרש ענף הבנייה לחרוג במידה ניכרת מההיקפים הממוצעים של השנים האחרונות.

מהי הריבית על משכנתה באירלנד?

הריבית הממוצעת על חוזי משכנתה חדשים ביוני 2026 עמדה על 3,49%. בחוזים בריבית קבועה עמד השיעור על 3,46%.

כמה יכול ללוות רוכש דירה ראשונה?

המגבלה הסטנדרטית עומדת על ארבע פעמים ההכנסה השנתית ברוטו. במרבית המקרים נדרשת מקדמה של 10% לפחות.

כמה עולה שכירות באירלנד?

ברבעון הראשון של 2026 עמד שכר הדירה הממוצע בחוזה חדש על €1,839 לחודש. שכר הדירה הממוצע בחוזים קיימים עמד על €1,513.

שכירות המשרדים באירופה עלתה ב-4,5%

ברבעון השני שוק נכסי הפריים בנדל״ן המסחרי באירופה נותר יציב, למרות אי-הוודאות הגיאופוליטית והעלאות הריבית של הבנק המרכזי האירופי. במחקר שפורסם ב-10 באוגוסט על ידי Cushman & Wakefield דווח כי דמי השכירות במשרדי פריים באזורי עסקים מרכזיים עלו ב-1,2% ברבעון וב-4,5% בחישוב שנתי. דמי השכירות הלוגיסטיים עלו ב-0,6% וב-2,4% בהתאמה, ושכירות השטחים ברחובות המסחר המובילים — ב-0,2% וב-3%.

מחקר ה-DNA of Real Estate מקיף עד 43 ערים באירופה ועוקב אחר נכסי הפריים בתחומי המשרדים, הלוגיסטיקה והמסחר. מדד ה-prime אינו מתייחס לכלל השוק, אלא למבנים ולשטחים באיכות הגבוהה ביותר במיקומים המבוקשים ביותר. לכן, הדינמיקה של דמי שכירות אלה עשויה להיות שונה באופן מובהק מהממוצע באותה העיר.

ההתייקרות המהירה ביותר ברבעון השני נרשמה במשרדי פריים במדינות בנלוקס — עלייה של 2,6%, בגרמניה — 1,9%, ובבריטניה ואירלנד — 1,6%. רוטרדם בלטה עם זינוק של 13,2% ברבעון לכ-€385 לכל מ״ר בשנה. בוורשה דמי השכירות במשרדי פריים היו גבוהים ביותר מ-8,5% לעומת השנה הקודמת.

שיעורי ההיוון במשרדים עלו לראשונה מזה שנתיים

בצד ההשקעות של השוק חל שינוי כיוון. שיעור ההיוון הממוצע במשרדי פריים באירופה עלה ברבעון בשלוש נקודות בסיס, ל-5,39%. בשבעה שווקי משרדים נרשמה עלייה במדד, בעוד שירידה תועדה בשניים בלבד.

במגזר הלוגיסטי שיעור ההיוון הממוצע עלה בשתי נקודות בסיס, ל-5,23%. תשעה שווקים הציגו עלייה. עבור שטחי מסחר פריים המדד נותר ברמה של 4,77%, ונמוך בארבע נקודות בסיס מהרמה שנרשמה שנה קודם לכן. נתונים כלל-אירופיים אלה מוצגים בדו״ח המלא של DNA of Real Estate Q2 2026.

עליית שיעור ההיוון, המכונה במונחים מקצועיים yield decompression או outward yield movement, אינה משקפת בהכרח עלייה בהכנסות הבעלים. המדד מציג את היחס שבין ההכנסה השנתית מהנכס לבין שווי השוק שלו. כאשר תזרים המזומנים נותר ללא שינוי, עלייה בשיעור ההיוון משמעותה ירידה בהערכת השווי של הנדל״ן.

לדוגמה, נכס עם הכנסה תפעולית נטו (NOI) שנתית של €5 מיליון בשיעור היוון של 5% מוערך תיאורטית ב-€100 מיליון. אם המשקיעים מתחילים לדרוש תשואה של 5,5%, אותו תזרים מזומנים מניב שווי של כ-€91 מיליון. בפועל, הערכת השווי מושפעת במקביל משכר הדירה, שיעורי התפוסה, ההוצאות וציפיות לצמיחה בהכנסות, ולכן עלייה בשיעורי ההיוון אינה מובילה בהכרח לירידת מחירים יחסית שווה.

מחסור במשרדים איכותיים תומך בדמי השכירות

העלייה בדמי השכירות מתרחשת לצד פעילות כללית מתונה בהרבה מצד השוכרים. במחצית הראשונה של 2026 היקף עסקאות השכירות ב-18 שווקי המשרדים הגדולים באירופה עמד על 3,64 מיליון מ״ר — ירידה של 9% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ו-9% מתחת לממוצע בחמש השנים שקדמו לכך.

עם זאת, שכר הדירה במשרדי פריים המשיך לטפס בשל מחסור בשטחים מודרניים ברמה גבוהה במיקומים המבוקשים ביותר. חברת BNP Paribas Real Estate מציינת כי שיעור השטחים הפנויים באירופה בכללותה עלה בשל ביקושים חלשים, אך ירד בברצלונה, מדריד, ורשה, דבלין ובמרכז לונדון.

מצב זה יוצר שוק משרדים דו-שכבתי מובהק יותר. חברות בינלאומיות ממשיכות להתחרות על מבנים חדשים, חסכוניים באנרגיה ובמיקומים מעולים, בעוד שנכסים מיושנים באזורים פחות אטרקטיביים מתמודדים במקביל עם אחוזי פנויים גבוהים וצורך להציע הטבות לשוכרים.

הפער ניכר גם בנתונים הכלל-אירופיים של חברת ייעוץ נוספת. מדד שכר הדירה במשרדי פריים של CBRE עלה ברבעון השני ב-5,8% בחישוב שנתי. עליות נרשמו ב-21 מתוך 30 שווקים אירופיים במעקב. הווסט אנד בלונדון הוסיף 17,5%, ברמינגהאם — 14,3%, המבורג — 13,9%, ומילאנו — 9,2%. במקביל, היקף השכרת המשרדים הכולל ברבעון השני ירד ב-14% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

ורשה בין המובילות בעליות המחירים

השוק הפולני היה אחד הבולטים בדו״ח. בוורשה שכירות משרדי הפריים עלתה ביותר מ-8,5% בשנה. ב-Cushman & Wakefield מייחסים את העלייה בעיקר להיצע המוגבל של שטחים איכותיים במרכז, וכן לעלויות הגבוהות של בנייה ומימון פרויקטים חדשים.

בחודשים ינואר–יוני נוספו בתשעת שווקי המשרדים הגדולים בפולין כ-119 אלף מ״ר של שטחים חדשים. סך מלאי המשרדים המודרני בוורשה, קרקוב, ורוצלאב, טרוימיאסטו, קטוביץ, פוזנן, לודז׳, לובלין ושצ׳צ׳ין הגיע לכ-13 מיליון מ״ר. רוב השטחים החדשים במחצית הראשונה — 76% — הושלמו כבר ברבעון הראשון, כך עולה מדו״ח Poland MarketBeat שפורסם באוגוסט.

בתחום הלוגיסטיקה ורשה הובילה אף היא את העלייה הרבעונית באירופה עם תוספת של 4,8%. מילאנו ורומא הוסיפו 2,9% כל אחת. בסך הכל מרכז ומזרח אירופה הציגו עלייה של 1,5% בשכירות הלוגיסטית ברבעון, ודרום אירופה — 2,4%.

עבור פולין, השילוב של עליית שכר הדירה והיצע חדש מוגבל הינו משמעותי במיוחד. עלויות הבנייה הגבוהות מסייעות לבעלי נכסים איכותיים קיימים לשמור על כוח מיקוח חזק, אך במקביל מקשות על השקת פרויקטים חדשים ללא חוזי שכירות מוקדמים וחתומים.

שוק הלוגיסטיקה צומח לאט יותר משוק המשרדים

הנדל״ן הלוגיסטי באירופה התייקר בשכירות זה הרבעון הרביעי ברציפות. ברבעון השני העלייה עמדה על 0,6%, ובחישוב שנתי על 2,4%. עם זאת, הקצב השנתי התמתן בהשוואה ל-3,1% ברבעון הקודם.

הביקוש למחסנים מודרניים נותר יציב, אך לאחר מספר שנים של התרחבות מהירה, היזמים זהירים יותר לגבי בנייה ללא חוזי שכירות מוקדמים. היקף בנייה ספקולטיבית מוגבל מסייע לשמור על איזון בין היצע לביקוש.

עליית שיעור ההיוון הממוצע ל-5,23% מראה כי שווי ההשקעה במחסנים תלוי כעת באופן הדוק יותר בעלות המימון. אפילו שכר דירה עולה אינו מבטיח עלייה בשווי הנכס, אם המשקיעים דורשים במקביל תשואה גבוהה יותר.

רחובות המסחר הציגו את התשואה היציבה ביותר

נכסי הפריים ברחובות המסחר הראשיים באירופה הציגו עלייה רבעונית מינימלית בדמי השכירות — 0,2%. במהלך 12 החודשים האחרונים עלו המחירים ב-3%.

שטוקהולם נמנתה עם השווקים החזקים ביותר ברבעון עם עלייה של 2,3%, ומדריד — עם 2%. אף לא אחד מהשווקים במדגם של Cushman & Wakefield לא רשם ירידה בדמי השכירות.

במקביל, שיעור ההיוון הממוצע נותר ברמה של 4,77%, בעוד שמגזרי המשרדים והלוגיסטיקה עברו לעלייה מתונה. נדל״ן מסחרי קמעונאי התברר כך כמגזר היציב ביותר מבין השלושה מבחינת תשואת השקעה ברבעון השני.

לאחר הערכה מחדש נרחבת בתקופת המגפה וההתרחבות המהירה של המסחר המקוון, רחובות המסחר המובילים החזירו חלק מהאטרקטיביות שלהם בזכות התיירות, עלייה בתנועת המבקרים במרכזי הערים והיצע מוגבל של שטחים איכותיים.

הבנק המרכזי האירופי העלה את הריבית ביוני

השינוי בשיעורי ההיוון להשקעה חפף להידוק התנאים המוניטריים. ב-11 ביוני העלה הבנק המרכזי האירופי את כל שלושת שיעורי הריבית המרכזיים ב-25 נקודות בסיס. החל מ-17 ביוני ריבית הפיקדונות עומדת על 2,25%, ריבית המימון מחדש העיקרית — על 2,40%, וריבית ההלוואות השולית — על 2,65%.

בישיבתו ב-23 ביולי הותיר הרגולטור את הריביות ללא שינוי. הבנק המרכזי האירופי הדגיש כי החלטות עתידיות יתקבלו מישיבה לישיבה על סמך נתוני האינפלציה והנתונים הכלכליים השוטפים.

עבור שוק הנדל״ן המסחרי, לשיעורי הריבית יש השפעה ישירה בכמה ערוצים. הם משפיעים על עלות ההלוואות הבנקאיות, תשואות אג״ח ממשלתיות ופרמיית הסיכון הנדרשת על ידי המשקיעים. אם אג״ח בטוחות יחסית מניבות תשואה גבוהה יותר, גם הנדל״ן נדרש להציע למשקיע תשואה אטרקטיבית יותר או פוטנציאל צמיחה חזק יותר בהכנסות משכירות.

משום כך, השוק האירופי מסוגל להציג בו-זמנית עלייה בדמי השכירות וירידה בשווי המחושב של חלק מהנכסים. שוק השכירות מוכתב ממאזן השטחים והשוכרים, בעוד ששוק ההשקעות תלוי בנוסף בעלות ההון.

המשקיעים הופכים לבררנים יותר

מגמה זו החלה עוד לפני פרסום נתוני הרבעון השני. בדו״ח European Investment Atlas לרבעון הראשון, העריכה Cushman & Wakefield 56% מתוך 119 השווקים האירופיים שבמעקב כבעלי תמחור חסר ביחס למודל השווי ההוגן שלה. עם זאת, מדד השווי ההוגן ירד ל-74 עקב עליית הריבית חסרת הסיכון וצמצום הפוטנציאל להמשך ירידה בשיעורי ההיוון.

החברה אפיינה את השוק כמצוי בשלב התייצבות, ואת ענפי הלוגיסטיקה והמסחר כמגזרים האטרקטיביים ביותר בשילוב של מחיר נוכחי ומחזור שוק. עבור משרדים, התוצאות תלויות יותר ויותר במיקום הספציפי, איכות המבנה וסיכויי צמיחת ההכנסות. מסקנה זו מופיעה בדו״ח European Investment Atlas Q1 2026.

נתוני הרבעון השני מחזקים מגמה זו. יותר משלושה רבעים מהשווקים באירופה עדיין שמרו על שיעורי היוון יציבים, אך מספר השווקים שבהם נרשמה עלייה גדל. אין מדובר עדיין בתיקון מחירים רחב היקף חדש, אולם תקופת הירידה הכמעט אוטומטית בתשואה הנדרשת הסתיימה.

עליית השכירות תומכת בינתיים בשווי נכסי הפריים

עבור בעלי נדל״ן איכותי, המשך עליית דמי השכירות נותר גורם חיובי. כאשר ההכנסה התפעולית נטו צומחת במהירות מספקת, היא מסוגלת לפצות באופן חלקי או מלא על העלייה בשיעורי ההיוון.

זו הסיבה שמשרדים מודרניים באזורי מרכז מבוקשים, מרכזים לוגיסטיים ליד צירי תחבורה ראשיים ונכסי פריים ברחובות המסחר המבוקשים ביותר נהנים מהגנה חזקה יותר. נכסים כאלה מסוגלים להעלות את שכר הדירה ולשמר שוכרים גם בסביבה של עלויות הון גבוהות יותר.

בשוק המשני המצב מורכב יותר. משרדים ישנים עשויים לדרוש השקעות ניכרות בשדרוג ושיפור יעילות אנרגטית, ומיקומים חלשים לא תמיד מאפשרים לגלגל את עליית ההוצאות על השוכרים. עליית התשואה הנדרשת על ידי המשקיעים עבור נכסים כאלה עלולה להשפיע בעוצמה רבה יותר על שוויים.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, נתוני הרבעון השני אינם מעידים על משבר חדש בנדל״ן המסחרי באירופה, אך מאשרים את סיומו של השלב הקל ביותר בהתאוששות מחירי ההשקעה. השוק הופך למפוצל יותר: מחסור בשטחים איכותיים מאפשר לבעלי נכסי פריים להעלות את דמי השכירות, אך עלות ההון הגבוהה מגבילה את הערכות השווי. חשוב במיוחד לא לפרש את העלייה בשיעורי ההיוון כשיפור במצבו של הבעלים הקיים: בהינתן הכנסה קבועה, משמעותה שווי נמוך יותר לנכס. ברבעונים הקרובים התוצאה תיקבע לפי יכולתו של הגידול בהכנסות משכירות לפצות על התשואה הגבוהה יותר הנדרשת על ידי המשקיעים.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

השלמת יחידות הדיור באירלנד ירדה ברבעון השני

באירלנד הושלמה ברבעון השני של 2026 בנייתן של 8,823 יחידות דיור, לעומת 9,152 שנה קודם לכן. הירידה עמדה על 3.6%. התיקון הבולט ביותר נרשם במגזר הדירות בבנייה רוויה: מספר הדירות החדשות ירד ב-12.2%, מ-3,027 ל-2,658.

בניית בתים במסגרת מתחמי מגורים, המוגדרים בסטטיסטיקה האירית כ-scheme dwellings, עלתה ב-2% ל-4,738 יחידות. תחת מונח זה מבינה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של אירלנד בתים שנבנו במסגרת פרויקט הכולל שני בתים או יותר. מספר הבתים בבנייה עצמית/פרטית ירד ב-3.7%, ל-1,427.

כתוצאה מכך, בתים במתחמי מגורים היוו 54% מכלל הבנייה שהושלמה ברבעון השני, דירות היוו 30%, ובתים פרטיים — 16%. לאחר התאמה עונתית, סך השלמות הבנייה הצטמצם ב-6% בהשוואה לרבעון הראשון, ובניית בתים במתחמים ירדה ב-10%. לעומת זאת, מספר הדירות שהושלמו עלה ב-1% מרבעון לרבעון. נתונים אלה מופיעים בסטטיסטיקה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של אירלנד שפורסמה ב-30 ביולי.

לכן, אין לפרש את הירידה של 12.2% בדירות כהתכווצות רציפה של הבנייה במהלך שנת 2026. מדובר בהשוואה לרבעון השני של 2025, כאשר לאחר ניטרול תנודות עונתיות המגמה הרבעונית הייתה חיובית קלות.

במחצית הראשונה של השנה נרשמה עלייה בבניית מגורים

התמונה בסיכום ששת החודשים נראית חזקה משמעותית מזו של הרבעון הבודד. בהתחשב בנתונים המעודכנים של הלשכה הסטטיסטית, ברבעון הראשון הושלמו 7,856 יחידות דיור, וברבעון השני — 8,823. כך, בחודשים ינואר–יוני הסתכם היקף הבנייה ב-16,679 יחידות לעומת 15,059 בתקופה המקבילה ב-2025. הצמיחה הגיעה לכ-10.8%.

מספר הדירות שהושלמו במחצית השנה עלה מ-4,794 ל-5,011, כלומר בכ-4.5%. מספר הבתים במתחמי מגורים עלה מ-7,677 ל-8,830 יחידות — עלייה של כ-15%. זהו השינוי המבני העיקרי: סך הבנייה הכולל עודנו צומח, אך תחום הדירות מפגר באופן ניכר אחרי הבנייה הנמוכה והבנייה בצפיפות בינונית.

הרבעון הראשון יצר בסיס השוואה גבוה למחצית כולה. הפרסום הראשוני של ה-CSO הצביע על עלייה של קרוב לשליש בסך הבנייה שהושלמה בהשוואה לתחילת 2025, והיווה את התוצאה הגבוהה ביותר לרבעון ראשון מאז תחילת הסדרה הסטטיסטית ב-2011. בעקבות פרסום נתוני הרבעון השני, חלק מהערכים של התקופות הקודמות עודכנו קלות כלפי מטה.

דבלין מספקת שלושה רבעים מהדירות החדשות

שוק הדירות בבנייה רוויה באירלנד ממשיך להיות תלוי לחלוטין בבירה. מתוך 2,658 הדירות שהושלמו ברבעון השני, 2,006 נבנו בדבלין. לפיכך, על אזור הבירה נרשמו 75.5% מכלל הדירות שהושלמו במדינה.

בד בבד סיפקה דבלין 36% מכלל יחידות הדיור החדשות באירלנד, אך סך יחידות הדיור שהושלמו באזור ירד ב-16.4% משנה לשנה. בגבולות המוניציפליים של Dublin City התלות בבנייה רוויה גבוהה אף יותר: דירות היוו 91.4% מהמגורים החדשים, או 1,170 מתוך 1,280 יחידות שהושלמו.

מחוץ לבירה מבנה הבנייה שונה. מחוז Mid-East, הכולל את קילדייר, לאות׳, מית׳ וויקלו, קלט 1,301 בתים חדשים במתחמי מגורים וסיפק 19.6% מסך השלמות הבנייה במדינה. הגידול השנתי הגבוה ביותר נרשם באזור הגבול — 14.6%, בדרום-מזרח המדד עלה ב-12%, וב-Mid-East — ב-9.4%.

הפריסה הגיאוגרפית מציגה גם הבדלים מובהקים בין סוגי הנכסים. 68% מהדירות נבנו בערים, וכמעט 95% מהבתים בפרויקטים מתחמיים נבנו בערים, ערי לוויין או מרכזים עירוניים עצמאיים. מעל 85% מהבתים הפרטיים הבודדים נבנו באזורים כפריים לסוגיהם.

עבור הון מוסדי יש למבנה זה משמעות מעשית. מתחמי דירות גדולים מאפשרים לרכוש או לממן יחידות דיור רבות במיקום אחד ולנהל אותן כנכס השכרה אחוד. לפיכך, גידול בבניית בתים בודדים באזורים אחרים אינו מהווה תחליף ישיר לצמצום ההיצע של פרויקטים רוויי דירות גדולים.

ירידה בהיתרי בנייה לדירות בדבלין

איתות נוסף לגבי ההיצע העתידי מתקבל מנתוני היתרי הבנייה. ברבעון הראשון של 2026 אושרו באירלנד 8,092 יחידות דיור חדשות — 1% פחות מאשר בתקופה המקבילה אשתקד.

מספר הדירות שקיבלו היתר ירד ב-2.7%, מ-3,240 ל-3,153. בתחום הבתים הנתון הכולל כמעט שלא השתנה: 4,939 יחידות לעומת 4,937 בשנה הקודמת. לצד זאת, בתוך המגזר המגמות היו מנוגדות: ההיתרים לבתים במסגרת פרויקטים מרובי יחידות ירדו ב-4%, בעוד ההיתרים לבתים בודדים עלו ב-12.4%.

בדבלין הירידה הייתה עמוקה בהרבה. מספר כלל יחידות הדיור שקיבלו היתר צנח ב-34% ל-1,452. מספר הדירות שאושרו ירד ב-31.6%, מ-1,556 ל-1,064, והבתים — ב-39.7%, ל-388. ה-CSO מדגיש כי היתרים רבעוניים תלויים מאוד במועדי אישור של פרויקטים גדולים, ולכן אין להסיק מרבעון יחיד על מגמה ארוכת טווח. נתונים אלו מופיעים בדוח ה-CSO על היתרי בנייה.

עבור שוק ההשקעות מדד זה חשוב לא כתחזית מדויקת להשלמת פרויקטים, אלא כאינדיקטור לצבר הפרויקטים העתידי. בין קבלת ההיתר, המימון, תחילת הבנייה ומסירת הדירות עשויות לחלוף מספר שנים.

ההון המוסדי חוזר למגזר המגורים

הירידה בהשלמת הדירות אינה מעידה על נטישת משקיעים מקצועיים את אירלנד. הנתונים הסטטיסטיים על השלמת בנייה אינם מסווגים נכסים לפי סוג הבעלים ומקורות ההון, ולכן אין זה נכון לייחס קשר סיבתי ישיר בין נתוני הבנייה הרבעוניים לפעולותיהן של קרנות השקעה.

נתוני ההשקעות מראים דווקא התאוששות בפעילות. במחצית הראשונה של 2026 עמד סך ההשקעות בנדל״ן מסחרי באירלנד על כ-1.5 מיליארד אירו — עלייה של קרוב ל-70% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. מגזר המגורים, הכולל לפי CBRE דיור סוציאלי, שוק השכירות הפרטי ומעונות סטודנטים, היווה כ-31% מההשקעות. יועצים קושרים את הגידול בפעילות בין היתר לשינויים ברגולציה ולכניסת רוכשים חדשים, כולל חברות ביטוח אירופיות, כפי שצוין בסקירת שוק ההשקעות של CBRE Ireland.

עדות מובהקת לעניין מצד הון גדול היא הפלטפורמה שהוקמה ביוני על ידי Kennedy Wilson ו-APG בהיקף של 2 מיליארד אירו. המיזם המשותף צפוי לחלוש על יותר מ-3,400 בתי מגורים להשכרה פרטית באירלנד, כולל תיק פעיל של למעלה מ-1,100 נכסים ב-Cherrywood וכ-2,300 דירות חדשות במתחמי Player Wills, Bailey Gibson ו-Clonliffe בדבלין.

בנייתן של מעל 700 דירות בשטח מפעל Player Wills לשעבר צפויה להתחיל מיד, בעוד יתר 1,500 היחידות ב-Bailey Gibson וב-Clonliffe מתוכננות לצאת לבנייה בתחילת 2027. פרטי הפרויקט מופיעים בהודעת Kennedy Wilson.

מצב זה יוצר חוסר איזון אופייני לשוק האירי: הון בהיקף נרחב מוכן להשקיע בדיור להשכרה, אך מספר הפרויקטים החדשים בבנייה רוויה, במיוחד בדבלין, נותר מוגבל. אם מצב זה יימשך, התחרות על נכסים מוכנים ונכסים בבנייה עשויה להתגבר.

שוק השכירות ממשיך להתרחב

הביקוש נתמך גם בהיקפו של שוק השכירות הפרטי. ברבעון הראשון של 2026 נרשמו באירלנד 246,477 חוזי שכירות פרטיים וחוזים במגזר ה-cost rental — עלייה של 2.4% לעומת השנה שעברה, והמספר הגבוה ביותר מאז החלה הסדרה הסטטיסטית הנוכחית.

מודל Cost rental הוא מודל שכירות לטווח ארוך הנהוג באירלנד, שבו שכר הדירה נקבע בהתאם לעלויות הבנייה, המימון, התחזוקה וניהול הנכס, ולא רק לפי מחיר השוק המקסימלי האפשרי.

שכר הדירה החודשי הממוצע המתוקנן בחוזים חדשים עמד ברבעון הרביעי של 2025 על 1,755 אירו, עלייה של 5% משנה לשנה. בחוזים קיימים הוא היה נמוך יותר — 1,503 אירו, עם עלייה של 4.4%. הפער בין שוכרים חדשים לקיימים הגיע בממוצע ל-252 אירו בחודש, כך עולה מהדוח הרבעוני של Residential Tenancies Board.

הגידול במספר החוזים הרשומים אינו מעיד על היעלמות המחסור בדיור. הוא ממחיש בעיקר את קיומו של שוק שכירות גדול ומתרחב, המרכז חלק ניכר מהביקוש לדירות עירוניות חדשות.

מחירי הדירות עולים מהר יותר ממחירי הבתים

ההיצע המוגבל של דירות מתפתח במקביל לעליית מחירים נמשכת. ביוני 2026 היה מדד מחירי הנדל״ן למגורים הארצי גבוה ב-5.6% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. זוהי העלייה השנתית המתונה ביותר מאז ינואר 2024 והאטה לעומת 6.1% במאי.

בדבלין התייקרו המגורים ב-4.6%. מחירי הבתים עלו ב-3.9%, בעוד מחירי הדירות עלו ב-7%. מחוץ לבירה עמדה העלייה הכוללת על 6.4%, כאשר בתים התייקרו ב-6% ודירות ב-10.2%. בממוצע ארצי הוסיפו הדירות 8% לערכן.

המחיר החציוני של נכס מגורים שנרכש על ידי משקי בית ב-12 החודשים שהסתיימו ביוני הגיע ל-396 אלף אירו. בדבלין הוא עמד על 500 אלף אירו, וב-Dún Laoghaire-Rathdown הגיע ל-682,334 אירו. אזור המיקוד היקר ביותר במדינה היה Blackrock עם מחיר חציוני של 851,750 אירו. הנתונים המעודכנים מופיעים במדד מחירי הדיור של ה-CSO שפורסם ב-19 באוגוסט.

העלייה המהירה יותר במחירי הדירות אינה מוכיחה שהירידה הרבעונית בהשלמת הבנייה גרמה ישירות להתייקרות. על השוק משפיעים בו-זמנית הריבית, הכנסות משקי הבית, היקפי האשראי, הגירה, ביקושי השקעות ומאפייני הנכסים הנמכרים. עם זאת, הנתונים מראים כי הרחבת ההיצע עדיין אינה מספקת כדי לבלום את עליות המחירים במגזר הבנייה הרוויה.

אירלנד זקוקה למימון שנתי של כ-20 מיליארד אירו

סוגיית בניית הדירות מקבלת משנה חשיבות נוכח היקף היעדים הממשלתיים. התוכנית הנוכחית, Delivering Homes, Building Communities, מציבה יעד של 300 אלף בתים חדשים עד סוף שנת 2030. היא כוללת 72 אלף יחידות דיור סוציאלי ו-90 אלף צעדי סיוע לדיור בר-השגה. הממשלה מתכוונת להאיץ את הבנייה באמצעות השקעות בתשתיות, צעדי מיסוי, רפורמות בתכנון ותמריצים ליזמים פרטיים. הפרמטרים המרכזיים מעוגנים בתוכנית הדיור של ממשלת אירלנד.

למימוש היקפים אלה אין די במקורות תקציביים ממשלתיים. משרד השיכון מעריך את צורכי המימון היזמי בלפחות 20 מיליארד אירו מדי שנה לבניית לפחות 300 אלף בתים עד 2030. חלק ניכר מהכספים חייב להגיע ממקורות פרטיים, ולכן הרשויות מגדירות את גיוס ההון המקומי והבינלאומי כאחת העדיפויות המרכזיות. הערכה זו אושרה על ידי שר השיכון ג׳יימס בראון בתערוכת ההשקעות MIPIM בחודש מרץ.

הממשלה מעניקה תשומת לב מיוחדת להיתכנות הכלכלית של פרויקטים בבנייה רוויה. התוכנית הממשלתית כוללת הפחתת מע״מ על דירות, הקלות מס על חלק מדיור להשכרה ושינויים בתקני התכנון. צעדים אלו ממחישים כי סוגיית הכדאיות הכלכלית של פרויקטים מרובי דירות נתפסת רשמית כאחד החסמים העיקריים להגדלת ההיצע.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, נתוני הרבעון השני אינם מעידים על תחילתו של מיתון כולל בבניית המגורים באירלנד: סך השלמות הבנייה במחצית הראשונה עלה בכ-10.8%. הסיכון העיקרי טמון במבנה ההיצע. מספר הדירות עלה בכ-4.5% בלבד במחצית השנה, ברבעון השני הוא ירד ב-12.2% משנה לשנה, ושלושה רבעים ממלאי הדירות החדש עדיין תלויים בדבלין. בד בבד חלה בבירה ירידה חדה במספר הדירות שקיבלו היתרי בנייה. עבור משקיעים מוסדיים שילוב זה עשוי להביא למבחר מצומצם יותר של נכסי השכרה גדולים ולתחרות עזה יותר על פרויקטים בעלי מודל כלכלי ברור, בעוד שעבור המדינה הדבר מקשה על השגת יעדי הדיור גם כאשר סך הבתים הנבנים ממשיך לצמוח.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: שוק הדיור באירלנד בשנת 2026

כמה יחידות דיור נבנו באירלנד ברבעון השני של 2026?

ברבעון השני הושלמו 8,823 יחידות דיור, ירידה של 3.6% לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה.

בכמה הצטמצמה השלמת הדירות?

מספר הדירות שהושלמו ירד ב-12.2% משנה לשנה, ל-2,658 יחידות. עם זאת, לאחר התאמה עונתית הוא עלה בכ-1% בהשוואה לרבעון הראשון.

האם הבנייה ירדה בסיכום המחצית הראשונה כולה?

לא. בחודשים ינואר–יוני הושלמו 16,679 יחידות דיור לעומת 15,059 שנה קודם לכן, עלייה של כ-10.8%.

כמה דירות נבנו במחצית הראשונה?

לפי הנתונים המעודכנים — 5,011 לעומת 4,794 בשנה הקודמת, גידול של כ-4.5%.

מדוע דבלין כה קריטית לשוק הדירות?

ברבעון השני נבנו בדבלין 2,006 דירות, שהיוו 75.5% מכלל הדירות שהושלמו באירלנד.

האם משקיעים מוסדיים עוזבים את אירלנד?

נתוני ההשקעות אינם מצביעים על כך. מגזר המגורים היווה כ-31% מההשקעות בנדל״ן מסחרי באירלנד במחצית הראשונה, ו-Kennedy Wilson יחד עם APG הקימו פלטפורמה בשווי 2 מיליארד אירו לדיור להשכרה.

האם מחירי הדירות ממשיכים לעלות?

כן. בחודש יוני עלו מחירי הדירות ב-7% משנה לשנה בדבלין וב-10.2% מחוץ לבירה.

כמה יחידות דיור מתכננת אירלנד לבנות עד 2030?

היעד הממשלתי עומד על 300 אלף בתים חדשים עד סוף 2030.

כיצד פועל באירלנד מע״מ בשיעור 9% על דירות

ממשלת אירלנד הודיעה על הפחתת מס ערך מוסף על דירות חדשות העומדות בקריטריונים מוגדרים מ-13.5% ל-9% במסגרת תקציב 2026. תחילה החל השיעור החדש לחול ב-8 באוקטובר 2025 על אספקה, כלומר במקרה זה מכירה, של דירות העומדות בתנאים. שר האוצר פסקל דונוהו הסביר את ההחלטה בצורך לצמצם את הפער בין עלות הבנייה של מבני מגורים לבין העלות המוצדקת כלכלית של הפרויקט. ההטבה אמורה לחול עד 31 בדצמבר 2030.

בהמשך הורחבו הכללים באופן משמעותי. על פי ההנחיות הרשמיות של רשות המסים של אירלנד (Revenue), החל מ-26 בנובמבר 2025 שיעור ה-9% חל לא רק על מכירת דירות ובנייני דירות העומדים בדרישות, אלא גם על בניית מבנים כאלה עד לסיומם, על קרקעות מסוימות המיועדות לבנייה כזו ועל דיור סטודנטים ייעודי העומד בקריטריונים. הכללים הרשמיים של Revenue לגבי שיעור 9%

זוהי מגבלה עקרונית של המתווה. ההטבה אינה מהווה מעבר של כל שוק הדיור הראשוני באירלנד למע״מ של 9%. עבור בית חדש שאינו נכלל בכללים המיוחדים לדירות, ממשיך לחול ככלל השיעור המופחת של 13.5%; רשות המסים מציגה בדיוק שיעור זה בדוגמה עדכנית לחישוב מע״מ ברכישת בית חדש בשווי €400 אלף.

לצורכי מס, בניין דירות מזכה נחשב למבנה מגורים בעל שתי קומות לפחות ושלוש דירות לפחות, כאשר לפחות לשלוש דירות יש כניסה משותפת או מאוחדת. דירה בודדת מעל חנות או דירה אחת בבית דו-מפלסי אינן זכאיות למתווה זה כשלעצמן. שיעור ה-9% יכול לחול על דירות סטודיו, דירות קרקע, פנטהאוזים, דירות דופלקס ודיור סטודנטים מתאים.

Glass Bottle הופך למבחן של מדיניות הדיור החדשה

המחלוקת סביב שיעור המס בולטת במיוחד בדוגמה של Glass Bottle — אחד מפרויקטי הפיתוח המשולב הגדולים בדבלין. שטח המפעל לשעבר Irish Glass Bottle והמתחם הסמוך Fabrizia באזור Poolbeg West משתרע על פני כ-15.06 הקטאר (37 אקר).

ביוני 2026 הגיש הקונסורציום תוכניות ל-1,510 דירות נוספות בשישה מבנים בגובה של בין שש ל-18 קומות. הפרויקט כולו כולל כ-3,800 יחידות דיור וכמעט 1 מיליון רגל רבוע, כלומר כ-93 אלף מ״ר של שטחי מסחר. הקונסורציום קשור לחברות Lioncor ו-Ronan Group. נתונים על בקשת Glass Bottle ל-1,510 דירות

הפרויקט כבר עבר משלב התכנון לשלבי מסירה ועסקאות גדולות. ביולי מכרה Lioncor לארגון Co-operative Housing Ireland את בניין המגורים Glass House הכולל 176 דירות תמורת €82.14 מיליון לצורך שימוש כדיור סוציאלי. המחיר משקף עלות ממוצעת של כ-€466,748 לדירה. במבנה ישנן 12 דירות סטודיו, 43 דירות חדר אחד, 95 דירות שני חדרים ו-26 דירות שלושה חדרים. העסקה נרשמה ב-22 ביולי. אישור עסקת Glass House

במקביל, היקף הפרויקט מאפשר גיוס הון מוסדי. בינואר 2026 ארגן והבטיח Deutsche Bank חבילת מיחזור חוב עבור Glass Bottle בסך €415 מיליון. הכספים מיועדים למיחזור חוב הבנייה הקיים, מימון השלבים הראשונים שכבר הושלמו והמשך השלבים הבאים. משרד עורכי הדין Milbank דיווח כי הלווה הייתה Pembroke Beach DAC בהשתתפות Oaktree Capital Management, Lioncor ו-Ronan Group Real Estate. פרמטרי מיחזור החוב של Glass Bottle

שיא שנת 2025 עדיין אינו מוכיח את יעילות הטבת המס

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של אירלנד רשמה בשנת 2025 סך של 36,284 יחידות דיור שהושלמו. מדובר בעלייה של 20.4% בהשוואה לשנת 2024 ובשיא מאז תחילת הסדרה הסטטיסטית בשנת 2011. סגמנט הדירות צמח במהירות מיוחדת: השלמת הדירות עלתה ב-38.7%, מ-8,687 ל-12,047 יחידות. סטטיסטיקה רשמית של בניית מגורים לשנת 2025

אך שימוש בנתונים אלה כהוכחה ישירה ליעילות מע״מ של 9% אינו מדויק. ההטבה נכנסה לתוקף רק ב-8 באוקטובר 2025, ובניית מבני מגורים גדולים אורכת זמן רב בהרבה מחודשים ספורים. חלק ניכר מהפרויקטים שהושלמו ב-2025 קיבלו היתרים, מימון והחלו בבנייה בפועל עוד לפני שינוי משטר המס.

נתונים עדכניים יותר מראים מגמה פחות חד-משמעית. ברבעון השני של 2026 הושלמו באירלנד 8,823 יחידות דיור — ירידה של 3.6% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. השלמת דירות הצטמצמה מ-3,027 ל-2,658 יחידות, ירידה של 12.2%. לעומת זאת, בניית בתים במתחמי מגורים מסודרים עלתה ב-2%, ל-4,738 מבנים. סטטיסטיקת השלמת דיור לרבעון השני של 2026

דבלין נותרה המרכז הבלתי מעורער של בניית הדירות במדינה. ברבעון השני היווה מחוז הבירה 2,006 דירות שהושלמו, שהן 75.5% מכלל הדירות שהושלמו באירלנד. עם זאת, מספר יחידות הדיור החדשות מכל הסוגים בדבלין ירד ב-16.4% בחישוב שנתי.

לפיכך, את הסימנים הראשונים להשפעת צעד המס נכון יותר לחפש לא במספר הדירות שכבר הושלמו, אלא בהחלטות השקעה חדשות, התחלות בנייה, עסקאות מימון והפשרת קרקעות שנחשבו קודם לכן ללא כדאיות כלכלית.

עלויות הבנייה נותרות המגבלה העיקרית

עלות הבנייה הגבוהה היא אחת הסיבות לכך שהממשלה ריכזה את תמיכת המס דווקא בדירות. מחקר של משרד השיכון לשנת 2025 הראה כי העלות הכוללת של הקמת דירת שני חדרים טיפוסית בחלק העירוני של דבלין הגיעה לכ-€605 אלף, ודירה מקבילה בפרברים לכ-€559 אלף. ערכים אלה כוללים לא רק את הבנייה עצמה, אלא גם קרקע, שירותים מקצועיים, מימון, תשתיות והוצאות פרויקט נוספות. מחקר עלות הבנייה הכוללת של דיור

הבעיה היא שבמקביל להטבת המס עולות גם הוצאות הבנייה. במאי 2026 מחירי הסיטונאות של חומרי בנייה באירלנד היו בממוצע גבוהים ב-3.1% מאשר שנה קודם לכן, ומדד המשקלל חומרים ושכר עבודה עלה ב-3.2%. תערובות בטון מוכנות וטיט התייקרו ב-8.4%, צינורות ואביזרי נחושת ב-8.6%, אבן ב-4%, ופלדת מבנים וברזל זיון ב-2.5%. מדד מחירי הבנייה למאי 2026

חברת Castlethorn דיווחה לוועדת הדיור של הפרלמנט כי האינפלציה בעלויות הבנייה כבר מחקה חלק ניכר מהשפעת הפחתת המע״מ. במקביל, Cairn Homes הצביעה על סימני התעוררות בפעילות: נתח הדירות בהתחלות הבנייה החדשות באזורי המזרח והמרכז עלה מכ-25% בחישוב עד יולי 2025 ל-30% עם הארכת תקופת המעקב עד מרץ 2026.

שני הנתונים הללו אינם סותרים זה את זה. צעד המס עשוי לשפר את התשואה המחושבת של פרויקט ובמקביל לא לספק אפקט מספק אם עלויות כוח האדם, החומרים וההון ממשיכות לעלות.

הממשלה אינה ממהרת להרחיב את שיעור ה-9% לכל הבתים

הקריאה להרחבת משטר המס מגיעה לקראת גיבוש תקציב 2027. ארגון הלובי Irish Institutional Property הציע להחיל את שיעור ה-9% על כל בניית דיור חדש, ולא רק על פרויקטי בנייני דירות מתאימים.

שר השיכון ג׳יימס בראון שלל ב-22 ביולי החלטה כזו מהתקציב הקרוב. הוא הבהיר כי אינו רואה הצדקה להרחבת השיעור המופחת לכל הבתים החדשים, אף שהממשלה תמשיך לעקוב אחר המצב בשוק.

עמדה זו ממחישה את הפער בין המדינה לענף הבנייה. הממשלה הנהיגה את ההטבה ככלי ממוקד לדירות, שבהן השילוב של עלות גבוהה, משך בנייה ממושך ומודל מימון מורכב פגעו במיוחד בכדאיות הכלכלית. כעת מציעים היזמים להפוך צעד זה לתמריץ עבור נתח רחב יותר משוק הדירות מקבלן.

הרחבת ההטבה תגדיל את הפסדי התקציב

הטבת המס מהווה כבר כעת סעיף משמעותי של אובדן הכנסות. משרד התקציב הפרלמנטרי העריך את עלות הפחתת המע״מ על דירות מזכות ב-€250 מיליון בשנה המלאה הראשונה וב-€390 מיליון בחישוב שנתי מלא. חישובי עלות ההטבה לתקציב אירלנד

אם תרחיב המדינה את מע״מ ה-9% לבתים צמודי קרקע ולקטגוריות דיור חדש נוספות, היקף הפסדי המסים יגדל עוד יותר. הדבר מחזק את חשיבות התוספתיות: על הרשויות יהיה לקבוע כמה בתים נבנו בזכות ההטבה וכמה היו נבנים גם בלעדיה.

למודל המס קיים גם סיכון מנהלי. לפני כניסת ההטבה לתוקף הזהירו מומחים כי קיומם של שיעורים שונים לבתים ולדירות מסבך את הבקרה ועלול להוביל לתת-תשלום מס בשגגה או במכוון. במסמכים הודגש גם כי מטרת הפחתת המס הייתה בראש ובראשונה לעודד בנייה, ולאו דווקא להוריד את המחיר הסופי של הדירה לרוכש. חומרים על אזהרות רשות המסים

היבט זה חשוב במיוחד להערכת המדיניות: אין לתרגם אוטומטית את הפחתת המע״מ להוזלה זהה של מחירי הדיור לצרכן.

אירלנד זקוקה לכ-300 אלף בתים חדשים

הדיון בנושא המס מתרחש על רקע מחסור רחב היקף בהיצע. תוכנית הממשלה Delivering Homes, Building Communities לשנים 2025–2030 צופה בנייה של 300 אלף בתים עד סוף העשור. היא כוללת 72 אלף בתים סוציאליים חדשים ו-90 אלף צעדי תמיכה בדיור בר-השגה. תוכנית הדיור הרשמית של אירלנד עד 2030

כדי לעמוד ביעד זה, המדינה זקוקה בממוצע למספר גבוה בהרבה מ-36 אלף הבתים שהושלמו בשנת השיא 2025. הממשלה הגדירה בעבר יעד של הגעה לכ-60 אלף בתים מדי שנה עד 2030.

במקביל, המחירים ממשיכים לעלות. מדד מחירי הנדל״ן למגורים הארצי במאי 2026 היה גבוה ב-6.2% בהשוואה לשנה הקודמת. מחיר העסקה החציוני ב-12 החודשים שחלפו הגיע ל-€395 אלף ברמה הארצית ול-€500 אלף בדבלין. דירות בבירה התייקרו ב-6.1%, ומחוץ לדבלין ב-9.7%. מדד מחירי נדל״ן למגורים למאי 2026

מצב זה מותיר לרשויות מרחב תמרון מוגבל: אירלנד נדרשת במקביל להגדיל את ההיצע, לשמור על כדאיות הפרויקטים ולהימנע מהפיכת תמריצי המס לסובסידיות קבועות ללא תוצאות מדידות.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, החודשים הראשונים להפעלת מע״מ של 9% אינם מספיקים כדי להסיק מסקנות על יעילותו. שיא של 36,284 בתים שהושלמו ב-2025 משקף בעיקר החלטות השקעה ובנייה שהתקבלו לפני החלת ההטבה, בעוד שירידה של 12.2% בהשלמת דירות ברבעון השני של 2026 מעידה על תנודתיות מתמשכת בהיצע. הרחבת ההטבה לכל השוק הראשוני עשויה לעורר פרויקטים נוספים, אך במקביל תגדיל את הפסדי התקציב ותיצור סיכון לגילום החיסכון במס במחירי הקרקעות, בעלויות הקבלנים ובמרווחי הרווח של השחקנים בשוק. מבחן ההצלחה צריך להיות מספר הבתים הנוספים שלא היו נבנים ללא התמיכה, ולא היקף הפרויקטים שכבר היו בשלבי ביצוע.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

FAQ: מע״מ של 9% ובניית דיור באירלנד

איזה מע״מ חל על דירות חדשות באירלנד?

על דירות ובנייני מגורים העומדים בקריטריונים שנקבעו חל שיעור מע״מ מופחת שני של 9%. המתווה המורחב חל מ-26 בנובמבר 2025 עד 31 בדצמבר 2030.

האם מע״מ של 9% חל על כל הבתים החדשים?

לא. ההטבה מיועדת בראש ובראשונה לפרויקטים מזכים של בנייני דירות. עבור בית פרטי חדש חל ככלל שיעור של 13.5%.

מדוע הפחיתה אירלנד את המס על דירות?

המטרה העיקרית היא לשפר את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים לבניית דירות ולהתניע בנייה שלא יצאה לפועל במבנה העלויות הקודם, גם כאשר היו היתרים תקפים.

האם ההטבה פעלה?

עדיין אין די ראיות לכך. השלמת הדירות עלתה משמעותית בסיכום 2025, אך ההטבה הושקה רק באוקטובר. ברבעון השני של 2026 ירדה השלמת הדירות ב-12.2% בהשוואה שנתית.

האם שיעור של 9% יוזיל את מחירי הדירות לרוכשים?

לא בהכרח. הצעד נועד בעיקר לשפר את כלכלת הבנייה. מסמכים ממשלתיים במהלך הכנת הרפורמה ציינו במפורש כי היא אינה חייבת להביא לירידת המחיר הסופי לצרכן.

כמה יחידות דיור מתכננת אירלנד לבנות עד 2030?

התוכנית הממשלתית צופה כ-300 אלף בתים חדשים, כולל 72 אלף בתים סוציאליים ו-90 אלף צעדי סיוע לדיור בר-השגה.