אינפלציה בישראל: מה הוזל בספטמבר

סעיף התרבות והבידור הוזל בישראל ב-2,7%, והתחבורה — ב-2,5%. ההלבשה וההנעלה רשמו ירידה של 0,9%, ומחירי המזון ירדו ב-0,4%. מגמה דומה נרשמה גם בתחום הריהוט והציוד לבית. תרומה משמעותית למדד החודשי נרשמה מצד שירותים עונתיים.

מחירי הנסיעות לחו״ל והטיסות הפנימיות ירדו ב-7,3%, האירוח בבתי מלון ובבתי הארחה — ב-14,2%, ומחירי הדלק וטעינת כלי רכב — ב-2,2%. ההשפעה הבולטת ביותר על המדד הכללי נבעה משירותי התיירות.

מחירי הירקות הטריים עלו ב-6,6%, והפירות — ב-0,9%. העלייה החדה ביותר נרשמה במחירי העגבניות (+19,1%), הקישואים (+14,6%) והפלפלים (+10,2%). שכר הלימוד ושירותי החינוך התייקרו ב-0,8%. הירידה הכללית לא הקיפה את כל מוצרי הצריכה היומיומיים.

במהלך 12 החודשים האחרונים הואץ קצב האינפלציה מ-1,5% באוגוסט ל-1,6%. הסיבה לכך היא אפקט הבסיס: בספטמבר 2025 ירד מדד המחירים לצרכן ב-0,6%, בעוד שבספטמבר הנוכחי הוא ירד ב-0,5%. מתחילת 2026 נרשמה עלייה של 1,6% אף היא.

שינוי במחירים לצרכן בישראל בספטמבר 2026

מחירי הדירות ושכר הדירה בישראל

בחודשים יולי–אוגוסט 2026 מחירי הדירות בישראל ירדו ב-0,6% בהשוואה ליוני–יולי. הדוח משווה תקופות חופפות בחלקן, ולא ירידה במשך חודשיים מלאים. בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025, מחירי הנדל״ן ירדו ב-1,8%. נתון זה מחושב בנפרד ממדד המחירים לצרכן.

בחמישה מתוך ששת המחוזות נרשמה מגמה שלילית. הירידה הבולטת ביותר נרשמה במחוז הצפון (−1,5%) ובמחוז תל אביב (−0,9%). רק במחוז חיפה עלו המחירים — ב-0,4%.

שינוי במחירי הדירות לפי מחוזות בישראל, יולי–אוגוסט 2026

בחישוב שנתי נרשמה ירידה של 2,7% במחוז המרכז, של 1,9% במחוז תל אביב ושל 0,2% במחוז ירושלים. מחירי הדירות מקבלן ירדו ב-0,4%, וללא עסקאות במסגרת תוכניות סבסוד ממשלתיות — ב-0,8%. שיעור הרכישות במסגרת התוכניות הממשלתיות עלה מ-40% ל-45,8%. בחמש השנים האחרונות עלה מדד מחירי הדיור הכללי ב-26,8%, ובפלח הדירות מקבלן — ב-24,3%.

שכר הדירה בישראל עלה ב-0,4%. בעת חידוש חוזה קיים נרשמה עלייה ממוצעת של 2,4%, ועבור שוכרים חדשים — עלייה של 5,3%. בלמ״ס מציינים כי מדובר בשינוי שנתי מוערך עבור שתי הקבוצות, ולא בזינוק במהלך חודש ספטמבר בלבד. הפער בין הקבוצות מגיע ל-2,9 נקודות אחוז. בעלי נכסים מעדכנים תנאים בעיקר בעת החלפת שוכרים, שכן בחוזים קיימים התשלום נותר לרוב קבוע עד תום החוזה.

מכירות נדל״ן ותחזית השוק

בשוק הנדל״ן בישראל נרשמו בין יוני לאוגוסט 2026 כ-24 200 עסקאות: 10 110 דירות מקבלן (41,8%) ו-14 090 דירות יד שנייה. בהשוואה לתקופה שבין מרץ למאי נרשמה עלייה של 11,1% ללא ניכוי עונתיות, אך בניכוי עונתיות ירד מספר העסקאות ב-2,9%.

בסוף אוגוסט עמד מלאי הדירות הלא מכורות מקבלן בישראל על 85 680 דירות. בקצב המכירות הנוכחי, מלאי זה יספיק ל-26,7 חודשים. במחוז תל אביב מרוכזות 26 330 יחידות דיור, ובמחוז המרכז — 21 190. ריכוז ההיצע מעצים את התחרות בין היזמים.

ריבית בנק ישראל עומדת החל מ-1 בספטמבר על 3,25% לאחר הפחתה של 0,25 נקודת אחוז. האינפלציה נותרת בטווח היעד של בנק ישראל — 1–3%. המשך הוזלת המשכנתאות עשוי להחזיר חלק מהרוכשים לשוק, מעריכים אנליסטים של International Investment. תמריץ נוסף עשוי להגיע ממבצעי הנחות ופריסת תשלומים מצד היזמים. עם זאת, המלאי הגבוה של דירות לא מכורות ממתן את התאוששות המחירים בחודשים הקרובים, כאשר הלחץ המשמעותי ביותר צפוי במחוזות שבהם מרוכז עיקר היצע הדירות מקבלן.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

מלאי הדירות מקבלן בישראל

היקף ומגמות ההיצע

מלאי הדירות שבידי היזמים גדל לאורך מספר שנים. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (CBS), מאז אפריל 2022 גדל מספר הדירות החדשות שטרם נמכרו בשיעור ממוצע של 1,2% מדי חודש. אפילו תקופות של פעילות עסקאות ערה יותר טרם הובילו לירידה מתמשכת בהיצע.

הסטטיסטיקה כוללת דירות מוכנות ומבנים בשלבי בנייה שונים. חלק מהדירות טרם אוכלסו: הנתון הכולל אינו משקף את מספר החללים הריקים בפועל. משך השיווק של פרויקטים בודדים עשוי להשתנות במידה ניכרת.

חלק מהיזמים מעבירים דירות בישראל שלא נמכרו לשכירות לטווח ארוך, כדי להניב הכנסות עד למכירתן. חברת Donna החליטה להשכיר למשך שנתיים כ-20 נכסים במודיעין, ובמתחם Panorama North בבת ים הוקצו כ-78 דירות למתווה דומה. אפשרות זו מאפשרת לקבל תשלומים משוכרים תוך דחיית החזר ההון העיקרי.

חלוקה לפי מחוזות וערים

יותר ממחצית הדירות החדשות שטרם נמכרו מרוכזות בשני מחוזות: מחוז תל אביב כולל 26 330 יחידות, שהן 30,7% מכלל המלאי הארצי, ומחוז המרכז כולל 21 190 יחידות, או 24,7%. יחד מהווים אזורים אלה 55,4% מכלל ההיצע.

במספר הדירות הלא מכורות בקרב דירות מקבלן בישראל מובילות ירושלים ותל אביב. מלאים משמעותיים נרשמו גם בלוד ובקריית גת. הנתונים המפורטים מוצגים בטבלה.

דירות מקבלן שטרם נמכרו לפי ערים, אוגוסט 2026

מכירות דירות בישראל

מגמות כלליות

בחודשים יוני–אוגוסט 2026 נחתמו בישראל כ-24 200 עסקאות — עלייה של 11,1% לעומת מרץ–מאי ו-8,1% בהשוואה לקיץ 2025. בניכוי עונתיות, השינויים עמדו על −2,9% ו-+8,5% בהתאמה.

באוגוסט נרכשו כ-7 366 דירות — כ-5% פחות מאשר ביולי. ב-Globes מציינים כי הפעילות בשוק נמוכה בשליש מרמות השיא של אמצע 2021. לצד זאת, דירות מקבלן ודירות יד שנייה מציגות מגמות ביקוש שונות.

מכירות דירות לפי פלח שוק, יוני–אוגוסט 2026 (לעומת קיץ 2025)

דירות מקבלן

בחודשי הקיץ נמכרו 10 110 דירות מיזמים — 41,8% מסך העסקאות. מדובר בעלייה של 24,9% לעומת יוני–אוגוסט 2025 ועלייה של 11,6% לעומת התקופה שבין מרץ למאי 2026. בניכוי עונתיות, המכירות בפלח שוק זה ירדו ב-5,5%; באוגוסט נמכרו כ-3 320 דירות.

על תוכניות דיור ממשלתיות בהנחה נמנו 3 618 דירות, המהוות 35,8% מההיקף. ללא עסקאות מסובסדות, נמכרו בשוק החופשי 6 498 דירות לעומת 5 754 בתקופה המקבילה ב-2025. לפיכך, הגידול במכירות המסחריות עמד על 12,9% — כמעט מחצית מקצב הגידול של כלל פלח השוק.

הגידול השנתי נובע גם מבסיס השוואה נמוך: מכירות הדירות מקבלן בישראל ביוני 2025 צנחו במהלך העימות הצבאי עם איראן. לפי Calcalist, באותו חודש נמכרו כ-2 אלף דירות חדשות בלבד — אחת התוצאות הנמוכות ביותר מזה מספר שנים.

במספר העסקאות בדירות מקבלן דורגה קריית גת במקום הראשון עם 1 044 עסקאות. אחריה מדורגות תל אביב (878), חיפה (445), פתח תקווה (424) וירושלים (400). ההובלה של קריית גת קשורה בין היתר לשיווק דירות במסגרת תוכניות לדיור בר-השגה.

שוק יד שנייה

ביוני–אוגוסט נמכרו 14 090 דירות שהיו בעבר בבעלות פרטית, שהיוו 58,2% מכלל העסקאות למגורים. בחישוב שנתי ירד הביקוש בפלח שוק זה ב-1,4%. באוגוסט רכשו קונים 4 050 נכסים מסוג זה.

במספר העסקאות מובילה ירושלים עם 898 עסקאות. בחיפה נרשמו 847 חוזים, בבאר שבע 701, ובתל אביב 533. בניגוד לפלח הדירות מקבלן, שבו דורגה קריית גת ראשונה, בשוק היד שנייה הפעילות המרכזית התרכזה בערים ותיקות ומבוססות.

היחס בין פלחי השוק שונה גם הוא. בירושלים ובחיפה נרכשו דירות יד שנייה לעיתים קרובות בהרבה מדירות מקבלן, בעוד שבתל אביב עסקאות מול יזמים היו הדומיננטיות. עובדה זו חשובה בעת ניתוח הביקוש המקומי: הנתח הארצי של שוק היד שנייה אינו משקף את תמהיל העסקאות בכל עיר ועיר.

תחזית השוק וסיכוני השקעות

אנליסטים של International Investment מציינים כי העלייה במלאי משנה את עמדת המיקוח של הרוכשים, במיוחד באזורים שבהם קיים ריכוז גבוה של פרויקטים דומים. יזמים הנדרשים להחזיר במהירות הון מושקע ולשרת הלוואות עשויים להציע הנחות פרטניות או תנאי תשלום גמישים יותר. עם זאת, היצע גבוה ברמה הארצית אינו מעיד בהכרח על ירידת מחירים בכל פרויקט.

עבור משקיעים חיוני להבדיל בין עלייה במספר העסקאות הנובעת מתוכניות הטבה לבין התאוששות אמיתית בביקוש המסחרי. כל עוד חלק ניכר מהדירות מקבלן נמכר בסבסוד ממשלתי, הסטטיסטיקה הכוללת עלולה לייצר רושם מנופח לגבי פעילות הקונים בשוק החופשי. אינדיקציה משכנעת יותר לשיפור המצב תהיה צמצום המלאים דווקא בפרויקטים שמשווקים ללא צעדי תמיכה אלה.

כניסתן של דירות שלא נמכרו לשוק השכירות לטווח ארוך עלולה להגביר את התחרות מול בעלי דירות פרטיים. כאשר יזם משכיר בו-זמנית עשרות דירות באותו מתחם, הדבר עלול לבלום את גובה שכר הדירה ולהאריך את משך איתור השוכרים. עבור המשקיע התוצאה תהיה שחיקה בתשואה הצפויה, גם אם רמת המחירים הממוצעת בעיר נותרת יציבה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

מלונות בישראל בשנת 2026

בינואר–אוגוסט 2026 נרשמו במלונות התיירות בישראל 13,1 מיליון לינות לעומת 14,1 מיליון בתקופה המקבילה בשנת 2025, על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (CBS). הירידה הסתכמה בכ-7%. תפוסת החדרים הממוצעת ירדה מ-53% ל-50%. הסיבה העיקרית הייתה ירידה בביקוש מצד תושבי המדינה, המהווים את חלק הארי של שוק המלונות.

ישראלים בילו בבתי המלון 11,2 מיליון לילות — מיליון פחות מאשר שנה קודם לכן. חלקם בסך הלינות הכולל ירד מ-87% ל-85%. תיירים זרים, לעומת זאת, רשמו עלייה קלה: המדד עלה מ-1,9 מיליון ל-2 מיליון, וחלקם הגיע ל-15%. לפיכך, הצטמצמות שוק המלונאות בשמונת החודשים נבעה בעיקר מתיירות הפנים.

תוצאות השנים האחרונות הושפעו משמעותית מהמצב הביטחוני. לאחר פרוץ המלחמה באוקטובר 2023 חלק מבתי המלון נסגרו זמנית, ואחרים שימשו לשיכון מפונים. מבצעים צבאיים חדשים ביוני 2025 ובפברואר 2026 שוב פגעו בפעילות ענף התיירות. במרץ 2026 תפוסת החדרים הממוצעת ברחבי הארץ ירדה לכ-27%. בטבריה היא עמדה על כ-5%, ובירושלים — 15%.

הכנסות בתי המלון בישראל ירדו ב-11,5%

התוצאות הכספיות של הענף הידרדרו אף הן. במחצית הראשונה של שנת 2026 עמד פדיון המלונות בישראל על 5,4 מיליארד ש״ח (1,75 מיליארד דולר) לעומת 6,1 מיליארד ILS (1,98 מיליארד דולר) בתקופה המקבילה ב-2025. הירידה הגיעה ל-11,5%, שהם 700 מיליון ILS (227 מיליון דולר). במקביל, 83% מההכנסות הגיעו מתושבי ישראל, ועל אורחים זרים נרשמו 17% בלבד. שנה קודם לכן עמד היחס על 84% ו-16% בהתאמה.

נתונים מנוכי עונתיות מראים פערים משמעותיים בין שני הרבעונים. באפריל–יוני הפדיון החודשי הממוצע מתיירים זרים ירד ב-28% בהשוואה לינואר–מרץ. ההכנסות מאורחים מקומיים, לעומת זאת, עלו ב-26%. דינמיקה זו משקפת את השפעת המגבלות באביב ואת ההתאוששות שבאה בעקבותיהן בביקוש המקומי.

הצמצום בפעילות המלונאית לווה בירידה בתעסוקה. מספר המשרות החודשי הממוצע, כולל עובדי חברות כוח אדם, ירד מ-41 000 במחצית הראשונה של 2025 ל-38 000 בשנת 2026. בכך איבד הענף כ-3 000 משרות, או יותר מ-7%.

תפוסת המלונות בישראל לפי מחוזות

הפערים בין יעדי התיירות נותרו משמעותיים. התוצאות הגבוהות ביותר בינואר–אוגוסט נרשמו במחוז הדרום, שבו התפוסה הממוצעת הגיעה ל-65,3%. עם זאת, גם כאן הנתון נמוך מהרמה של השנה שעברה שעמדה על 68%. המחוז שומר על יתרונו בזכות הפופולריות של נופש ונופשונים, בראש ובראשונה באילת ובים המלח.

במחוז תל אביב עמדה התפוסה על 49,9% לעומת 51,7% בתקופה המקבילה ב-2025. במחוז המרכז המדד ירד מ-59,1% ל-49,6%, ובמחוז חיפה — מ-51% ל-48%. המצב המורכב ביותר נרשם במחוז הצפון, שבו התפוסה הממוצעת צנחה מ-42,3% ל-36,2%. במחוז ירושלים היא עמדה על 36,4% לעומת 37,6% שנה קודם לכן.

הסטטיסטיקה האזורית מראה כי אתרי הנופש בדרום שומרים על ביקוש יציב יותר לעומת אזורי הצפון וירושלים. הפער בין המחוזות בעלי התפוסה המרבית למינימלית מגיע לכמעט 30 נקודות אחוז. עבור ענף המלונאות משמעות הדבר היא תנאי פעילות שונים מהותית אפילו בתוך אותה מדינה.

עונת הקיץ שיפרה את מדדי המלונות

באוגוסט 2026 רשמו מלונות בישראל כ-2,5 מיליון לינות, מתוכן 2,2 מיליון של תושבים מקומיים ו-293 000 של אורחים זרים. תפוסת החדרים הממוצעת עלתה ל-69% לעומת 67% שנה קודם לכן. נתוני הקיץ היו גבוהים באופן ניכר מהרמה הממוצעת בינואר–אוגוסט, אם כי מספר הלינות הכולל מתחילת השנה המשיך לפגר אחרי תוצאות 2025.

המובילה מבין יעדי התיירות השונים הייתה אילת, שבה הגיעה התפוסה באוגוסט ל-90%. בחיפה ובטבריה עמד המדד על כ-72%, ובתל אביב — 68%. ירושלים נותרה בסוף הרשימה עם 51%. תפוסת הנופש הגבוהה מעידה על המשך הביקוש לחופשות קיץ, למרות ההצטמצמות הכוללת של השוק בשמונת החודשים.

תשומת לב מיוחדת ראויה חיפה, שבה נרשם שיפור במשך שלושה חודשים ברציפות. ביוני הגיעה תפוסת המלונות בעיר ל-43,7% לעומת 28,9% שנה קודם לכן, ביולי — 54,8% לעומת 44,4%, ובאוגוסט — 72,1% לעומת 64,5%. לפי נתוני The Jerusalem Post, מספר הלינות במלונות העיר באוגוסט גדל בכ-15%.

תחזית שוק המלונות בישראל

נכון לסוף יוני 2026 פעלו במדינה 443 מלונות תיירות עם 51 000 חדרים. 77 מלונות נוספים היו סגורים זמנית. שנה קודם לכן פעלו 441 מלונות. לפיכך, מספר המלונות הפעילים כמעט לא השתנה, למרות הירידה בביקוש. תפוסת החדרים הממוצעת במחצית הראשונה עמדה על 44%.

התאוששות ענף המלונאות בישראל תלויה במידה רבה בגידול בתיירות הנכנסת. על פי נתוני התאחדות המלונות בישראל, במחצית הראשונה של שנת 2026 הניבו אורחים זרים כ-1,29 מיליון לינות — ירידה של 5% לעומת התקופה המקבילה ב-2025, ו-75% מתחת לרמה שלפני המלחמה בשנת 2023. גם הביקוש המקומי ירד: ישראלים בילו במלונות כ-7,2 מיליון לילות, ירידה של 9% בהשוואה לתוצאות השנה שעברה.

מצב מורכב במיוחד נרשם בערים המוטות לתיירות חוץ. בנצרת עמדה תפוסת המלונות במחצית הראשונה על כ-20%, בטבריה — 29%, ובירושלים — 31%. התאחדות המלונות מתריעה כי תיירות הפנים אינה מסוגלת כעת לפצות על המחסור באורחים בינלאומיים, וקוראת לרשויות להעניק לענף סיוע נוסף.

אנליסטים של International Investment מציינים כי שוק המלונות בישראל מציג מגמות מעורבות. עונת הקיץ אפשרה להעלות את תפוסת החדרים, במיוחד באילת ובחיפה, אך לאורך שמונת החודשים מספר הלינות הצטמצם, והתוצאות הכספיות של המחצית הראשונה הורעו. את עיקר הפדיון ממשיכים לייצר תושבים מקומיים. התאוששות התיירות הבינלאומית נותרה תנאי מפתח להמשך צמיחת הענף.

דינמיקת שוק הדירות מקבלן בדרום ישראל

עוד ברבעון הראשון של 2022, הביקוש בדרום הארץ עלה על ההיצע החדש: מספר הדירות שבנייתן החלה לשוק החופשי היה נמוך בכ-1,200 ממספר הדירות שנמכרו. לקראת סוף הרבעון השני של 2026 התהפכה התמונה לחלוטין. הפער בין התחלות הבנייה לבין המכירות הגיע לכ-11 אלף יחידות דיור.

במקביל נרשמת עלייה במלאי הדירות הלא מכורות. בסוף יוני עמד מספר הדירות הלא מכורות במחוז הדרום על 10,788 יחידות, על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. 669 דירות נוספות נחשבו בעבר כמכורות, אך הרוכשים ביטלו את החוזים בהמשך. בשקלול מקרים אלה, היקף ההיצע בפועל עשוי להגיע ל-11,457 דירות — כ-6% יותר מהנתון הרשמי.

סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר, גלית בן-נעים, מציינת כי לאחר ביטול עסקה דירות כאלה אינן מוחזרות תמיד לסטטיסטיקת הדירות הלא מכורות. חלק משמעותי מנכסים אלה כבר נמצא בשלבי בנייה. כתוצאה מכך, ייתכן שהנתון הרשמי אינו משקף במלואו את היקף ההיצע שנותר בפועל בשוק הראשוני באזור.

כדוגמה מציגה בן-נעים מקרה של זכאי תוכנית ״מחיר למשתכן״. לאחר זכייתו בהגרלה התברר כי רכש בעבר דירה בשוק החופשי פעמיים, ובשני המקרים ביטל את העסקה בדיעבד. כיום אין בבעלותו נדל״ן, אך עליו להוכיח זאת מאחר שבנתוני רשות המסים עדיין שמור מידע על הרכישות הקודמות.

מכירות הדירות החדשות בישראל בירידה

הביקוש בשוק הראשוני בישראל נותר חלש, אף שתקופות מסוימות מציגות התאוששות קצרת מועד. ביולי נחתמו ברחבי המדינה כ-7,600 עסקאות דיור — ירידה של 13.7% בהשוואה ליוני. מכירות הדירות מקבלן ירדו בכ-20% ל-2,930 יחידות, וללא תוכניות ממשלתיות מכרו היזמים כ-1,820 דירות בלבד — ירידה של 26% לעומת החודש הקודם.

בחודשים מאי–יולי הציג השוק בכללותו פעילות גבוהה יותר: נמכרו כ-25,160 דירות, מתוכן 10,470 דירות מקבלן. התוצאה לשלושת החודשים הייתה גבוהה מזו של פברואר–אפריל ומהתקופה המקבילה ב-2025. עם זאת, 33.7% מהמכירות בשוק הראשוני נבעו מתוכניות סבסוד ממשלתיות.

היקף הדירות שטרם נמכרו נותר גבוה. בסוף יולי עמד המלאי על כמעט 85 אלף דירות חדשות — בקצב המכירות הנוכחי מלאי זה מספיק ל-26.9 חודשים. מתחילת 2026 המצב כמעט שלא השתנה.

היזמים בישראל משכירים דירות שלא נמכרו

יזמי נדל״ן בישראל אינם ממהרים להוריד מחירים בדירות שלא נמכרו, ובמקום זאת פונים להשכרה זמנית של חלק מהנכסים. מנכ״ל פלטפורמת הנדל״ן מדלן, טל קופל, מסביר כי הנחות עמוקות עלולות לפגוע בתדמית הפרויקט, לעורר תרעומת בקרב רוכשים קודמים ולהוריד את שווי השמאות הבנקאית של יתרת הדירות.

השכרה זמנית מיושמת כבר במודיעין ובבת ים. חברת דונה משכירה כ-20 דירות לתקופה של שנה עד שנתיים, ולאחר מכן מתכננת להציען שוב למכירה. בפרויקט פנורמה צפון כ-78 מתוך 113 יחידות מיועדות להשכרה למשך עשר שנים, מה שמאפשר ליהנות מהטבות מס.

דמי השכירות מסייעים לצמצם את עלויות האחזקה של דירות ריקות ולקזז חלק מעלויות המימון. עם זאת, רק חברות בעלות איתנות פיננסית מספקת יכולות לדחות את המכירה. חלופה נוספת היא מכירת מקבצי דירות לקרנות השקעה, שבדרך כלל דורשות הנחה משמעותית.

ישראל צמצמה את היקף הקרקעות לדיור חדש

בשנת 2024 שיווקה רשות מקרקעי ישראל קרקעות לבניית 113,197 דירות. בשנת 2025 ירד הנתון ל-91,993, ובחודשים ינואר–ספטמבר 2026 עמד על 35,143 בלבד. לצד זאת, אין מחסור מיידי בשוק: בסוף יוני היו בבנייה פעילה 217,200 יחידות דיור — עלייה של 8% לעומת התקופה המקבילה ב-2025.

העניין של יזמים במתחמים חדשים נחלש בשל מכירות חלשות ועלויות מימון גבוהות. על הקצב השפיעו גם אירועי המלחמה ואי-הוודאות הפוליטית בישראל. עיכובים נוספים נוצרים ברמת הרשויות המקומיות, הנדרשות לתכנן מראש כבישים, בתי ספר, גני ילדים ותשתיות נוספות לשכונות החדשות.

עד סוף השנה היקף שיווק הקרקעות עשוי עוד לעלות, שכן רמ״י נוהגת להגביר את קצב המכרזים בחודשים האחרונים. אולם הירידה הנוכחית עלולה לתת את אותותיה בשוק בהמשך. אמנם מלאי הפרויקטים הפעיל נותר גבוה, אך בעוד מספר שנים מחסור בקרקעות מפותחות עלול להגביל את יציאתם לדרך של פרויקטים חדשים.

מה המשמעות עבור המשקיעים

אנליסטים של International Investment מציינים כי המצב בשוק הדיור בישראל הפך למאתגר יותר עבור משקיעים, בעיקר עקב חולשת המכירות ומלאי הדירות החדשות שהצטבר. הדבר מקשה על מימוש נכסים ומצמצם את האפשרות להרוויח מעליית ערך, במיוחד בטווחי השקעה קצרים.

התשואה השנתית הממוצעת ברוטו משכירות בישראל עומדת על כ-3.05% ברמה הארצית ועל 2.94% בתל אביב, על פי נתוני Global Property Guide. לאור רף הכניסה הגבוה באופן מסורתי, תשואה זו הופכת רכישת דירה להשכרה לפחות אטרקטיבית לאחר שקלול ההוצאות השוטפות.

חוסר וודאות נוסף נובע מביטולי העסקאות, מזהירות הרוכשים ומהמצב המתוח באזור. שילוב גורמים אלה משפיע לרעה על יחס הסיכון-תשואה והופך את הנדל״ן המקומי לפחות אטרקטיבי. כתוצאה מכך, גם משקיעים ישראלים בוחנים לעיתים קרובות שווקים במדינות אחרות, שבהם התנאים מזמינים יותר.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

ניסיון פיגוע בטיסה מדובאי לתל אביב

טייס המשנה של Flydubai, אזרח עומאן, תקף בסכין את קברניט הטיסה מדובאי לתל אביב וניסה לרסק את המטוס. באתר NEWSru.co.il דווח כי הוא הכניס את מטוס הבואינג לצלילה חדה: בתוך פחות מ-30 שניות איבד המטוס למעלה מ-14,000 רגל — גובה של מעל 4 ק״מ. בישראל מתייחסים לאירוע כאל ניסיון פיגוע טרור.

קברניט הטיסה, סמית מאצ׳האר מהודו, נפצע קשה מדקירות, אך הצליח לפתוח את דלת תא הטייס. נוסעים ואנשי צוות השתלטו על טייס המשנה וכפתו אותו. שני אנשי צוות חלופי שהיו על המטוס ייצבו את כלי הטיס וביצעו נחיתת חירום בתבוכ שבערב הסעודית. בעיתון Israel Hayom דווח כי מדובר באזרח רוסי ואזרח אוקראיני שטסו באותה טיסה. בהמשך הופיעו גרסאות נוספות — על אזרחים מבריטניה, ניו זילנד ודרום אפריקה. חברת Flydubai אישרה את מעורבותו של צוות חלופי, אך לא חשפה את הרכבו, שמותיהם או אזרחותם.

ראש ממשלת ישראל בנימין נתניהו הצהיר כי פעולותיהם של הקברניט והנוסעים סייעו למנוע אסון בקנה מידה של 11 בספטמבר. המניע לתקיפה וקשרים אפשריים לארגוני טרור טרם נקבעו באופן רשמי.

מי הוא שוטה מוסאייב

שוטה מוסאייב חזר מסין לישראל עם טיסת המשך בדובאי יחד עם אשתו. בתחילה התכוון לסייע בעצירת התוקף. לאחר מכן הבין שעליו להתמקד בהגשת עזרה לקברניט, שסבל מפצעי דקירה מרובים — על המטוס לא היו רופאים נוספים.

מוסאייב עצר את הדימום, ייצב את לחץ הדם ועקב אחר מצבו של הפצוע עד לנחיתה בערב הסעודית. מצבו של מפקד הטיסה נותר קשה, אך הצעדים שננקטו סייעו לשמור על חייו עד להעברתו לצוותים הרפואיים. לאחר שובו לישראל הצהיר הרופא כי אינו רואה בעצמו גיבור. הוא הדגיש כי מניעת הטרגדיה התאפשרה הודות לפעולה המשותפת של הנוסעים והצוות.

שוטה מוסאייב הוא גיאורגי, בוגר האוניברסיטה הממלכתית לרפואה של טביליסי. כיום הוא מתגורר בישראל עם משפחתו ועובד כרופא שיניים. בעקבות פעולתו על סיפון המטוס, נשיא המדינה יצחק הרצוג המליץ להעניק לו את אות נשיא המדינה לגבורה אזרחית יחד עם שלושה נוסעים שהשתתפו בניטרול התוקף.

Flydubai השעתה את הטיסות לישראל

בעקבות התקיפה בטיסת דובאי – תל אביב, שירות הביטחון הכללי של ישראל המליץ להשעות זמנית את תנועת המטוסים עם איחוד האמירויות עד להשלמת הבדיקה הראשונית. בעקבות זאת, Flydubai השעתה את טיסותיה בקו זה. מועד חידוש הטיסות טרם פורסם.

ישראל הידקה גם את הפיקוח על צוותי האוויר. חברות תעופה המפעילות טיסות למדינה נדרשות להעביר מראש מידע מפורט יותר על הטייסים, והרקע שלהם נבדק בקפידה רבה יותר. הדרישות החדשות חלות על חברות תעופה ישראליות וזרות כאחד. דגש מיוחד מושם על האבטחה בתוך תא הטייס: במקרה זה, האיום נוצר על ידי איש צוות שהייתה לו גישה חוקית אליו ועבר את כל הבדיקות הסטנדרטיות.

החקירה מנוהלת על ידי מספר מדינות. טייס המשנה נותר במעצר בערב הסעודית, שם הוא נחקר. באיחוד האמירויות, התובע הכללי הורה ב-1 באוקטובר לברר את כל נסיבות התקיפה ולבדוק מניע טרור אפשרי. החקירה בוחנת גם האם החשוד פעל לבדו והאם היו לו קשרים לארגונים כלשהם. ראש ממשלת ישראל בנימין נתניהו ונשיא איחוד האמירויות מוחמד בן זאיד סיכמו על שיתוף פעולה והחלפת מידע. לעת עתה אין מידע מאומת על קשרים בין העצור לארגוני טרור.

מה התרחש על סיפון flydubai

טיסה FZ1073 של חברת flydubai המריאה מדובאי לתל אביב בבוקר 30 בספטמבר. כעבור כשעתיים וחצי התפתחה קטטה בין הקברניט לטייס המשנה. גורמים ישראליים מסרו ל-Reuters כי התוקף לכאורה הוא טייס המשנה, אזרח עומאן. הקברניט נדקר בסכין. לאחר נחיתת החירום פונו שניהם לבית חולים. אזרחותו של הקברניט טרם נקבעה בוודאות: בתקשורת הישראלית הוא מוגדר כאזרח הודו או איחוד האמירויות.

במהלך הקטטה החל המטוס לאבד גובה במהירות מסחררת: בתוך דקה אחת בלבד צנח מכ-10 ק״מ ל-5,2 ק״מ. בתא הנוסעים פרצה פאניקה, והנוסעים שמעו צעקות מתא הטייס. זמן קצר לאחר מכן ביצע ה-Boeing פניית פרסה בסמוך לגבול עם ירדן.

על המטוס שהו שני טייסים נוספים שטסו כנוסעים. ב-Israel Hayom דווח כי מדובר באזרחי רוסיה ואוקראינה. הם הצליחו להיכנס לתא הטייס, ליטול את השליטה ולהנחית את המטוס בתבוכ שבצפון-מערב סעודיה. דיווחים ראשוניים קשרו את הרוסי והאוקראיני ישירות לקטטה, אך בהמשך גרסה זו הופרכה.

אות מצוקה על חטיפת מטוס: התגובה בישראל

במהלך התקרית שינתה טיסה FZ1073 מספר פעמים את קודי המצוקה בטרנספונדר. בשעה 08:28 לפי שעון איחוד האמירויות שודר הקוד 7700, המצביע על מצב חירום כללי. שש דקות לאחר מכן הוחלף בקוד 7500 — המעיד על התערבות בלתי חוקית בהטסת כלי הטיס. בהמשך חזר הצוות שוב לאות הקודם.

פעולות אלו עוררו תחילה חשש כבד כי מטוס ה-Boeing נחטף. ישראל הזניקה מטוסי קרב, וגורמי הביטחון החלו לברר מה מתרחש במטוס. ראש הממשלה בנימין נתניהו קיים התייעצות דחופה בנושא הטיסה.

מאוחר יותר נשללה הגרסה על חטיפת מטוס קלאסית. רשויות ישראל החלו לבחון את האירוע כמתקפה מכוונת אפשרית מצד טייס המשנה. החקירה בודקת האם ניסה להשתלט על ההגאים ולרסק את המטוס במכוון כלפי מטה. טרם גובשו מסקנות סופיות לגבי מניעיו.

ההשלכות של נחיתת החירום

על המטוס היו 174 נוסעים, בהם 27 ילדים. לאחר נחיתת החירום הם שהו בטרמינל נמל התעופה בתבוכ. המצב הסתבך עקב היעדר יחסים דיפלומטיים רשמיים בין ישראל לסעודיה: הכניסה לממלכה אינה חופשית. כדי להשיב את הנוסעים לתל אביב נשלח מדובאי מטוס חלופי. חברת El Al הציעה גם היא להעמיד מטוס משלה. חלק מהנוסעים סירבו לטוס שוב עם flydubai וחיפשו דרכים חלופיות לחזור הביתה.

עימותים כאלה בין טייסים נדירים ביותר. ביוני 2022 התקוטטו קברניט וטייס משנה של Air France בתא הטייס בטיסה מז׳נבה לפריז. הדיילים התערבו, ואחד מהם נשאר עם הטייסים עד סוף הטיסה. הטיסה הסתיימה בשלום בפריז, ושני הטייסים הושעו מעבודתם. באותו מקרה העימות לא השפיע על ההטסה ולא דרש נחיתת חירום.

אנליסטים מ- International Investment מציינים כי השלכות התקרית עשויות לחרוג מעבר לקביעת האחריות של המעורבים בה. אחת משאלות המפתח עבור ענף התעופה היא האם הנהלים הקיימים מסוגלים לאתר בזמן סיכונים פנימיים הקשורים להתנהגות אנשי הצוות. תוצאות החקירה עשויות להשפיע על הפרוטוקולים של חברות התעופה, לרבות הערכת מצבם של צוותי האוויר ונוהלי הפעולה בעת עימותים במהלך טיסה.

אתרי הנופש של גאורגיה: בלנאולוגיה ותוכניות מודרניות

חופשות מרפא ובריאות בגאורגיה צוברות פופולריות בקרב תושבי ישראל. בהקשר זה הכין העיתון הכלכלי TheMarker כתבה על אתרי הנופש והמרכזים הרפואיים המקומיים. מחבר הכתבה, קובי טיריפינטו, שהה במדינה חמישה ימים ובחן את אתרי המרפא המקומיים ואת הפוטנציאל של גאורגיה בתחום תיירות ה-longevity.

פורמט זה מתמקד ברפואה מונעת ובשמירה על הבריאות ויכול לכלול אבחון רפואי, המלצות מותאמות אישית, תזונה, פעילות גופנית וטיפולי שיקום. בגאורגיה הבסיס לגישה זו מורכב ממי מעיינות מינרליים וגופרתיים, בוץ רפואי ואקלים הררי, כאשר השיטות המסורתיות משתלבות עם רפואה מודרנית.

טיריפינטו ביקר בחמישה אתרים בטביליסי ובסביבתה, בבורג׳ומי ובסאירמה. הסקירה כללה בתי הבראה בלנאולוגיים ומתחמים המציעים אבחון וטיפולים בהתאמה אישית. הסיור אפשר להשוות בין הפורמטים הקלאסיים לבין אלה המודרניים בתחומי המניעה והשיקום.

היכן לנפוש ולשקם את הבריאות בטביליסי

בטביליסי ובסביבתה TheMarker בוחן שלושה כיוונים של חופשות מרפא: טיפולי הבראה בסנטוריום, ספא במלון יוקרה ומרפא רפואי (Medical Wellness) עם תוכניות מותאמות אישית.

אתר המרפא הבלנאולוגי של טביליסי ממוקם בין אבנותובני לאורטצ׳לה. בסיס הטיפול שלו נשען על מים מינרליים גופרתיים ובוץ וולקני, המשמשים לצד פיזיותרפיה ושיקום. בין הטיפולים — עיסוי תת-מימי ומקלחת שרקו. המחירים מתחילים מ-30 לארי.

Paragraph Golf & Spa Tabori בהר טבורי משלב אירוח מלונאי, ספא ותשתיות ספורט. מרכז הכושר משתרע על פני כ-220 מ״ר, וקיימים גם בריכה פנורמית ומגרש גולף בעל 9 גומות. המרכיב הרפואי כאן בולט פחות, והדגש העיקרי מושם על התאוששות ופעילות גופנית. בעונה החמה מחיר השהייה מתחיל מ-$245 ללילה.

Bioli Wellness Resort ממוקם בקוז׳ורי, כ-15 ק״מ מהבירה, בגובה של כ-1200 מטרים. העבודה עם האורח מתחילה באבחון, שתוצאותיו משמשות לבניית תוכנית מותאמת אישית הכוללת תזונה, עומסים גופניים, מאזן נוזלים ומצב נפשי. התעריף של החל מ-€300 ללילה כולל ארוחת בוקר, ייעוץ מומחה קצר, סאונת אינפרא-אדום וחדר מלח.

גאורגיה נכנסה לשלישיית המדינות הנגישות ביותר לרוסים לחגיגות השנה החדשה

אתרי המרפא של בורג׳ומי וסאירמה

מחוץ לטביליסי נכללו בסקירה שני אתרי נופש מסורתיים של גאורגיה — בורג׳ומי וסאירמה. שניהם מוכרים הודות למעיינות המינרליים שלהם, אך תשתית הטיפולים כאן מתפתחת באופן שונה: במקרה הראשון היא משולבת במתחם מלונאי מודרני, ובשני נשמרת התמחות מובהקת של בית הבראה.

בבורג׳ומי ביקר העיתונאי במלון Crowne Plaza עם מתחם ספא בשטח של כ-2400 מ״ר. המקום מצויד בבריכה מקורה, ציפה בריכוז מלח גבוה (פלוטינג), אמבט חמצן, סאונות פיניות וחדר מלח. מוצעים גם יוגה וטיפולי שיקום. עלות השהייה מתחילה מ-$223 ללילה.

סאירמה שוכנת באזור מיוער בגובה של כ-950 מטרים. המתחם הבלנאולוגי בניהול Ensana עושה שימוש במעיינות מינרליים ותרמיים בעלי הרכב שונה. לאחר התייעצות, המומחים קובעים את סוג המים המתאים, כמות השתייה והנחיות נוספות.

המתחם מציע כ-80 סוגי טיפולים תוך שימוש במשאבי טבע. בשטח פועלים מרפאת אבחון, בריכות תרמיות, חמאם, סאונות וחדר מלח. שיטות בית ההבראה משולבות כאן בליווי רפואי. לינה כולל ארוחת בוקר עולה החל מ-€135 ללילה.

תיירות Longevity בגאורגיה

TheMarker מציין את ייחודו של המודל הגאורגי: תוכניות wellness מודרניות מתפתחות כאן על גבי תשתית נופש קיימת. מעיינות מינרליים וגופרתיים, בוץ רפואי ואוויר הרים אינם הופכים לשירותים נלווים בלבד בבתי מלון, אלא נותרים חלק מרכזי בתוכניות ההבראה.

במקביל, הגישות משתנות בהדרגה. לטיפולים המסורתיים מתווספים אבחון, רפואה מונעת והמלצות מותאמות אישית לתזונה ולפעילות גופנית. כתוצאה מכך, אתרי הנופש הקלאסיים ומתחמי ה-wellness החדשים פועלים באותו כיוון, אף שהם מציעים רמות שונות של ליווי רפואי ומגוון שירותים.

TheMarker קושר את ייחודה של הגישה הגאורגית לשימוש במשאבי מרפא טבעיים בתוכניות בריאות מודרניות. מעיינות מינרליים וגופרתיים, בוץ טיפולי ואוויר הרים נותרו מרכיב חשוב בהן.

בסקירה צוין כי המודל הגאורגי נבנה בראש ובראשונה על פיתוח מסורות הבלנאולוגיה המקומיות והתאמתן לדרישה המודרנית למניעה, שיקום ושמירה ממושכת יותר על הבריאות.

ישראל — אחד משווקי התיירות הגדולים ביותר בגאורגיה

ישראל תופסת מקום בולט במבנה התיירות של גאורגיה. בשנת 2025 ביצעו אזרחי המדינה 402,426 ביקורים — עלייה של 29.4% לעומת 2024. הגידול הסתכם ב-91,444 נסיעות, ובמספר הכניסות הכולל תפסה ישראל את המקום הרביעי אחרי רוסיה, טורקיה וארמניה. הוצאות המטיילים גדלו בקצב מהיר אף יותר. בשנת 2025 ההכנסות מישראל הגיעו ל-$586.3 מיליון, עלייה של 34%. בהיקף הכנסות התיירות שוק זה תפס בגאורגיה את המקום השלישי אחרי רוסיה וטורקיה. בממוצע לכל ביקור נרשמה הוצאה של כ-$1456.

במחצית הראשונה של 2026 ירדו המדדים בעקבות ההסלמה במזרח התיכון ושיבושים בתנועת הטיסות. במהלך ששת החודשים נרשמו מישראל 146,628 ביקורים — ירידה של 14.4% לעומת התקופה המקבילה ב-2025. עם זאת, המדינה שמרה על המקום הרביעי בין שווקי היעד העיקריים. הכנסות התיירות הצטמצמו בשיעור מתון יותר מתנועת המבקרים — ב-8%, ל-$222.7 מיליון. במדד זה נותרה ישראל שלישית אחרי רוסיה ($307.1 מיליון) וטורקיה ($255 מיליון).

נתוני המלונות מציגים אף הם נתח גבוה של תיירים מישראל. בשנת 2025 התארחו במלונות ובאמצעי אירוח אחרים בגאורגיה 555,400 אזרחים ישראלים — יותר מכל מדינה זרה אחרת. הם היוו 14.3% מכלל האורחים הזרים. בקרב תיירים שהגיעו לגאורגיה למטרות נופש, חלקם של אזרחי ישראל היה הגבוה ביותר — 14.7%.

הכנסות גאורגיה מתיירות עלו ל-$695 מיליון

האופקים של תיירות המרפא בגאורגיה

אנליסטים של International Investment מציינים כי תושבי ישראל ומדינות נוספות מגיעים לגאורגיה למטרות נופש, טיפולי הבראה, בלנאולוגיה ושיקום בריאותי. נסיעות מרפא יכולות לשמר את הביקוש לאורך כל השנה, שכן הן פחות תלויות בעונות החופשה המסורתיות.

הביקוש לסוג זה של חופשה משפיע בהדרגה גם על ההיצע. במדינה מוקמים פרויקטים של מתחמי מלונות שבהם הלינה משולבת באבחון, ייעוץ מומחים ותוכניות אישיות. נכון לעכשיו מספרם של מתחמים אלה מצומצם והם שייכים לרמת מחירים גבוהה. פיתוחם תואם את המגמה העולמית של נסיעות שבהן הדאגה לבריאות הופכת לחלק מהנופש.

הביקוש הגובר מגביר את עניין המשקיעים בנכסים בעלי מרכיב בריאותי. שירותים נוספים והתמקדות באורחים זרים בעלי יכולת כלכלית מעלים את האטרקטיביות של נכסי נופש ויוצרים תנאים נוחים להשקעה במתחמים מסוג זה.

עבור גאורגיה, תחום זה חשוב הודות להזדמנות להגדיל את ההכנסות מתנועת התיירות הקיימת ולתמוך בתפוסה שנתית רציפה של אזורי הנופש. הופעתם של פרויקטים חדשים מרחיבה במקביל את אפשרויות הבחירה עבור המטיילים ויוצרת אפיקים נוספים עבור השקעות בנדל״ן תיירותי.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

השכרת דירות מקבלן בישראל

ההאטה במכירת דירות חדשות והגידול במלאי הדירות הלא מכורות מאלצים את היזמים הישראלים לחפש פתרונות חדשים. החברות מציעות הנחות ומסלולי מימון מוזלים, ומוכרות נכסים לקרנות השקעה. אפיק נוסף שהפך לנפוץ הוא השכרה זמנית של יחידות הדיור עם כוונה להחזירן בעתיד לשוק המכירה.‏‏

טל קופל (Tal Kopel), מנכ״ל פלטפורמת הנדל״ן Madlan, מגדיר מגמה זו כתופעה חדשה יחסית הקשורה למצב השוק הנוכחי. כאשר ישנו מלאי גדול של דירות שטרם נמכרו לצד ביקוש יציב לשכירות, משתלם ליזמים להשתמש בדירות המוכנות מאשר להשאירן ריקות.‏‏

במקביל, החברות מנסות להימנע מהורדה משמעותית במחירים. קופל מציין כי הנחות חדות עלולות לפגוע במוניטין של הפרויקט ולעורר תרעומת בקרב רוכשים ששילמו בעבר מחיר מלא. בנוסף, שינוי במחיר עשוי להשפיע על שומת הנכסים שנותרו מצד הבנק המלווה של הפרויקט.‏‏

פרויקטים במודיעין ובבת ים

הגישה החדשה כבר מיושמת במספר מתחמי מגורים, כאשר התנאים וטווחי הזמן משתנים. בפרויקט של חברת Dona Engineering במודיעין נותרו כ-20 דירות לאחר סיום הבנייה. היזם החל להשכיר אותן לתקופה של שנתיים, שלאחריהן הוא מתכנן להציען שוב למכירה. החוזה מול השוכרים נחתם לשנה או שנתיים, והתהליך כולל בדיקת דירוג אשראי ודרישה לערב יחיד.‏‏

אחד משוכרי הדירות של Dona, אב לשלושה ילדים, סיפר ל-Globes כי ההתנהלות מול החברה התבררה עבורו כיציבה וצפויה יותר מאשר מול בעל דירה פרטי. התנאים מוגדרים מראש, ונושאי התחזוקה והתיקונים מנוהלים על ידי צוות ייעודי. היזם מעוניין לשמור על מצב הנכס ברמה גבוהה, מכיוון שבסיום תקופת השכירות מתוכננת מכירתו.‏‏

מודל שונה מיושם בפרויקט Panorama North בשכונת פארק הים בבת ים. במגדל בן 30 קומות הכולל 113 דירות, כ-78 יחידות מיועדות להשכרה לטווח של עשר שנים. תקופה זו מאפשרת ליהנות מהטבות מס לפי החוק לעידוד השקעות הון. בניגוד לפרויקט של Dona, שבו מדובר בפתרון זמני לשנתיים, כאן נבחר מודל ארוך טווח.‏‏

ההיבט הכלכלי של מודל ההשכרה

השכרת דירות מוכנות מאפשרת ליזמים לקזז חלק מההוצאות, אך אינה פותרת לחלוטין את בעיית המימון של הפרויקט. כל עוד הדירות אינן נמכרות, החברות ממשיכות לשרת הלוואות בנקאיות, ומימוש הרווח העיקרי נדחה.‏‏

עו״ד משה מויאל (Moshe Moyal), מייסד משרד עורכי הדין Moyal Malachi & Co המתמחה בתחום הנדל״ן וההתחדשות העירונית, מציין כי דמי השכירות מספקים תזרים מזומנים נוסף. בד בבד, נחסכות מהיזם עלויות ארנונה ותחזוקה של דירות ריקות.‏‏

יתרון נוסף נוגע לטיפול בליקויי בנייה. במקרים רבים, תקופת הבדק והאחריות של קבלני המשנה מתחילה עם מסירת המבנה ליזם. אכלוס הדירות מאפשר לגלות ליקויים במהירות ולתקנם בזמן שהתחייבויות הקבלנים עדיין בתוקף.‏‏

בתנאים מסוימים, פרויקטים עם היקף משמעותי של דירות להשכרה יכולים לקבל גם הטבות מס. עם זאת, מודל זה אינו מתאים לכל שחקן בשוק. דרור אוהב ציון (Dror Ohev Zion), מנכ״ל Dara Project Marketing, מדגיש כי דחיית המכירה אפשרית בעיקר לחברות בעלות איתנות פיננסית מספקת.‏‏

חלופה נוספת היא מכירת מקבצי דירות גדולים לקרנות השקעה ולחברות המתמחות בדיור להשכרה. אופציה זו מאפשרת לקבל כספים במהירות ולסגור את ליווי הפרויקט, אם כי רוכשים של כמויות גדולות דורשים לרוב הנחה משמעותית.‏‏

מכירות דירות מקבלן בישראל

בחודש יולי נחתמו בשוק הדיור בישראל כ-7,600 עסקאות, ירידה של 13.7% לעומת חודש יוני. מכירות דירות מקבלן ירדו בכ-20% ל-2,930 דירות. ללא תוכניות ממשלתיות, מכרו היזמים כ-1,820 דירות בלבד, ירידה חודשית של 26%. נתונים אלה מלמדים כי הביקוש בשוק החופשי נותר חלש ביחס למדדים הכלליים של השוק הראשוני.‏‏

הנתונים לתקופה שבין מאי ליולי מציגים תמונה חיובית יותר: בשלושת החודשים הללו נרכשו במדינה כ-25,160 דירות. מדובר בעלייה של 20.8% לעומת פברואר–אפריל ועלייה של 14.6% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2025. השוק הראשוני ריכז כ-10,470 עסקאות, כאשר 33.7% מהן היו במסגרת תוכניות סבסוד ממשלתיות. לפיכך, חלק ניכר מהביקוש לדירות חדשות עדיין נשען על תמיכה ממשלתית.‏‏

היקף ההיצע נותר גבוה במקביל. בסוף יולי נותרו על המדף 84,990 דירות חדשות למכירה, ובקצב המכירות הנוכחי מלאי זה יספיק ל-26.9 חודשים. נתון זה כמעט לא השתנה מאז תחילת שנת 2026, על אף התאוששות תקופתית בביקוש. הסטטיסטיקה הרשמית כוללת פרויקטים בשלבי בנייה שונים, כאשר דירות גמורות מוחרגות מהמדד אם אינן נמכרות מעל 15 חודשים.‏‏

מגמות עתידיות וסיכונים למשקיעים

אנליסטים מבית International Investment מציינים כי הגישה החדשה עשויה לשנות את מנגנון תיקון המחירים בשוק הנדל״ן הישראלי. הסבת חלק מהדירות שלא נמכרו להשכרה מאפשרת ליזמים להחזיק במחירי היעד זמן ממושך יותר, ולכן עודף ההיצע אינו מתבטא בהכרח בירידת מחירים מהירה. כדי להעריך את המצב האמיתי בענף, מומלץ לבחון גם את זמני המדף, תנאי המימון וקצב העסקאות בשוק החופשי.‏‏

עבור משקיעים, הדבר מקשה על הערכת כדאיות של פרויקטים ואזורים ספציפיים. יציבות מחירים כשלעצמה אינה מעידה על ביקוש חזק, אם נתח משמעותי מהנכסים אינו מוצא קונים לאורך זמן או משנה את ייעודו. יש לבחון את רמת המינוף של היזם, קצב המכירות ללא תוכניות מסובסדות ואת היקף מאגר הדירות להשכרה שעלול לחזור בהמשך לשוק המכירה.‏‏

בטווח הארוך, דירות המושכרות זמנית עלולות ליצור היצע נוסף בשוק היד השנייה. אם פרויקטים גדולים יתחילו לשווק דירות אלו במקביל, התחרות תגבר. בעת חישוב תשואה פוטנציאלית, על המשקיע לקחת בחשבון לא רק את גובה השכירות ומחיר הרכישה הנוכחי, אלא גם את האפשרות לגידול בהיצע באזור הנבחר לקראת מועד המימוש.‏‏

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

המחירים עולים זה החודש השני ברציפות

עוד בתחילת ספטמבר השוק נראה חלש יותר. The Times of Israel דיווח כי מחירי העסקאות במאי–יוני עלו ב-0.1% בלבד לאחר ירידה של 1% באפריל–מאי — הירידה החדה ביותר זה כשמונה שנים. במונחים שנתיים הדיור נותר אז זול ב-1.5%, וירידות נרשמו בשמונה מתוך 12 תקופות הדיווח הקודמות.

הנתונים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ב-15 בספטמבר אישרו עלייה מתונה שנייה ברציפות. מדד מחירי הדיור ביוני–יולי עלה ב-0.2% לעומת מאי–יוני. המגמה השנתית נותרה שלילית: המחירים היו נמוכים ב-1.2% מרמתם ביוני–יולי 2025.

עם זאת, התמונה האזורית מציגה שונות רבה. במחוז תל אביב עלו המחירים ב-0.7%, במחוז המרכז — ב-0.3%, ובדרום — ב-0.1%. במחוז ירושלים הם ירדו ב-0.4%, במחוז חיפה — ב-0.3%, ובצפון — ב-0.1%. בחישוב שנתי נרשמה הירידה המשמעותית ביותר במחוז המרכז — 3.2%. במחוז חיפה נרשמה ירידה של 2.4%, במחוז תל אביב — 0.9%, ובדרום — 0.6%. בירושלים נותרו המחירים גבוהים ב-1.1% מאשתקד, ובצפון — ב-1%.

שתי עליות רצופות אלו פיצו עד כה רק על חלק קטן מהירידה הקודמת. השוק עבר מירידה מהירה לדינמיקה יציבה יותר, אך המדד טרם חזר לרמתו מלפני שנה.

דירות מקבלן מגלות עמידות גבוהה יותר משוק היד השנייה

מחירי הדירות החדשות ביוני–יולי עלו ב-0.5% בהשוואה לתקופה הדו-חודשית הקודמת. בניכוי עסקאות במסגרת תוכניות סבסוד ממשלתיות, העלייה עמדה על 0.4%.

התוכניות הממשלתיות תופסות נתח הולך וגדל מהשוק הראשוני. הדירות המסובסדות היוו 41.2% מכלל העסקאות המדווחות של דירות מקבלן, לעומת 37.8% חודש קודם לכן. עם זאת, במונחים שנתיים נותרו הדירות החדשות זולות ב-0.8%.

בשוק היד השנייה המצב חלש בהרבה. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה החלה לראשונה לפרסם באופן סדיר מדד רבעוני נפרד לדירות יד שנייה. ברבעון השני של 2026 ירדו מחירי דירות אלו ב-1.2% לעומת הרבעון הראשון. במחוז ירושלים הגיעה הירידה ל-2.9%, במחוז תל אביב — ל-2%, ובמחוז המרכז — ל-1.1%. עלייה קלה נרשמה בדרום, בצפון ובחיפה.

הפער בין הפלחים חשוב להערכת המדד הכללי. יזמים יכולים לתמוך במחיר הרשמי של דירה מקבלן באמצעות תנאי תשלום, עסקאות מסובסדות ומנגנוני מכירה נוספים. מנגד, בעלי דירות יד שנייה נאלצים לרוב להגיב מהר יותר לביקוש הריאלי ולעדכן מחירים כלפי מטה.

המכירות ירדו שוב ביולי

ההתאוששות של חודש יוני התבררה כקצרת מועד. באותו חודש נמכרו 8,757 דירות — 6% יותר ממאי ו-50% יותר מהתקופה המקבילה אשתקד. אולם הזינוק השנתי נבע בעיקר מבסיס השוואה נמוך במיוחד של יוני 2025.

ביולי הצטמצם מספר העסקאות ל-7,692. מדובר בירידה של 12% מתוצאות יוני ובירידה של 4% לעומת יולי אשתקד. ללא עסקאות בסבסוד ממשלתי, נרשמו בשוק החופשי 6,582 עסקאות — ירידה של 9% בחישוב שנתי וכ-13% בחישוב חודשי.

מכירות היזמים, כולל דירות מסובסדות, הסתכמו ב-2,968 יחידות דיור — עלייה של 9% בהשוואה לשנה שעברה. את כל העלייה הזו הובילו התוכניות הממשלתיות. בשוק החופשי מכרו היזמים 1,858 דירות חדשות — 22% פחות מיוני. מכירות דירות יד שנייה עמדו על 4,724 יחידות וירדו בכ-9% תוך חודש. משרד האוצר מציין כי בראייה היסטורית, חודש יולי נותר אחד החודשים החלשים ביותר בשוק מאז תחילת שנות ה-2000.

לפיכך, עליית מדד המחירים אינה מלווה לעת עתה בגידול עקבי במספר הרוכשים. עובדה זו מבדילה את המצב הנוכחי מהתאוששות קלאסית, שבה התייקרות הנכסים נתמכת בדרך כלל בהתרחבות הביקוש ובמחזורי מסחר גבוהים.

הריבית ירדה, אך ההיצע נותר גבוה

בנק ישראל הוריד ב-1 בספטמבר את הריבית במשק ב-0.25 נקודת אחוז לרמה של 3.25%. מימון זול יותר מפחית בהדרגה את הלחץ על נוטלי המשכנתאות ומקטין את הוצאות מימון החוב של היזמים.

עם זאת, הרגולטור ממשיך לראות בהיצע הדירות הלא מכורות רמה גבוהה. הבנק ציין כי מלאי הדירות שטרם נמכרו התייצב, אך נותר משמעותי. הגידול במספר העסקאות במאי וביוני היה מתון והתרכז בעיקר בדירות מקבלן. היקף המשכנתאות החדשות ביולי, בניכוי עונתיות, עמד על כ-10 מיליארד ש״ח.

נתונים נוספים מעידים כי שוק המשכנתאות ממשיך להיות פעיל גם על רקע מכירות חלשות. באוגוסט העמידו הבנקים הלוואות לדיור בהיקף של 10.9 מיליארד ש״ח. הממוצע החודשי בשמונת החודשים הראשונים של 2026 הגיע לכ-10 מיליארד ש״ח, לעומת 8.8 מיליארד בשנת 2025. חלק מהיקף זה קשור להשלמת מימון לדירות שהחוזים עבורן נחתמו בעבר, ולכן היקף משכנתאות גבוה כשלעצמו אינו מעיד על צמיחה מקבילה ברכישות חדשות.

הפחתת הריבית פועלת לטובת הביקוש, אך מלאי ההיצע הגדול מגביל את יכולת המוכרים להחזיר במהירות את קצבי עליות המחירים הקודמים.

עלייה במספר ביטולי הרכישות של דירות מקבלן

סימן נוסף למתח בשוק הוא גל ביטולי החוזים שנחתמו בעבר.

עד אוגוסט 2026 קיבלו רשויות המס דיווחים על 1,821 ביטולי רכישות של דירות חדשות מתוך החוזים שנחתמו בשנים 2023–2025. בינואר עמד הנתון על 1,294 מקרים כאלה. מספר הביטולים שנרשמו גדל ב-41%.

המצב בולט במיוחד בחוזי 2024. מספר הביטולים המדווחים זינק מ-495 ל-738, וחלקם עלה מ-1.5% ל-2.3% מכלל העסקאות באותה תקופה. דירות רבות נמכרו אז במתווה של דחיית התשלום העיקרי: הרוכש שילם סכום ראשוני קטן בעת החתימה ונדרש להשלים את היתרה לקראת מסירת הנכס.

כאשר מועד התשלום הסופי מגיע, הרוכש נדרש לקחת משכנתה בתנאים הנוכחיים או לגייס הון עצמי. בקרב חלק מהלקוחות, התוכנית הפיננסית המקורית הפסיקה לעבוד, מה שהוביל לביטול חוזים. משרד האוצר מעריך כי מספר הביטולים עלול לגדול עוד, שכן חלק ניכר מהדירות שנרכשו ב-2024 טרם נמסרו לרוכשים.

עבור השוק, משמעות הדבר היא שנתוני החוזים החתומים מהשנים הקודמות עשויים לשקף הערכת יתר מסוימת של היקף המכירות שהושלמו בהצלחה.

שוק השכירות ממשיך להתייקר

המגמה בשוק השכירות שונה מהתנהגות מחירי הדירות לרכישה.

באוגוסט נתקלו שוכרים שחידשו חוזה קיים בעלייה של כ-2.6% במונחים שנתיים. בדירות שבהן התחלף שוכר עמדה העלייה על כ-4.4%. חודש קודם לכן הוערכה העלייה לשוכרים חדשים ב-4.7%.

הפער נובע ממאפייני השוק. דמי השכירות במרבית החוזים הקיימים מקובעים לתקופה מוגדרת ואינם משתנים מדי חודש. השוק מגיב מהר יותר בעת חתימת חוזה חדש, כאשר לבעל הנכס יש אפשרות לעדכן את המחיר.

כתוצאה מכך, מחירי רכישת הדיור נותרים מתחת לרמת השנה שעברה, בעוד הוצאות השוכרים ממשיכות לעלות. מצב זה תומך בהכנסותיהם של בעלי דירות להשקעה, אך במקביל מכביד על משקי בית שאינם יכולים או אינם מעוניינים לרכוש דירה כעת.

חודשיים של עליות עדיין אינם מעידים על היפוך מגמה

הנתונים האחרונים מציגים תמונה יציבה יותר מזו של האביב. לאחר ירידה של 1%, המדד עלה ב-0.1% ולאחר מכן ב-0.2% נוספים. הירידה השנתית הצטמצמה ל-1.2%.

עם זאת, רוב האינדיקטורים הנלווים נותרים חלשים. ביולי ירדו המכירות, בשוק היד השנייה ירדו המחירים ב-1.2% ברבעון, מלאי הדירות מקבלן שטרם נמכרו נותר גבוה, ושיעור העסקאות המסובסדות בשוק הראשוני חצה את רף ה-40%.

גם הדינמיקה האזורית אינה מספקת איתות אחיד. תל אביב רשמה במדידה האחרונה עלייה של 0.7%, בעוד ירושלים וחיפה המשיכו להוזיל. בחישוב שנתי, הירידה הגדולה ביותר נשמרת במחוז המרכז.

כפי שמציינים מומחי International Investment, שתי עליות מתונות לאחר הירידה באביב מעידות כרגע על התייצבות השוק יותר מאשר על תחילתו של מחזור עליות מהיר חדש. הפחתת הריבית ל-3.25% משפרת בהדרגה את נגישות האשראי, אך השפעתה מוגבלת בשל מלאי גדול של דירות לא מכורות ומכירות חלשות בשוק החופשי. בולט במיוחד הפער בין דירות מקבלן לדירות יד שנייה: השוק הראשוני נתמך במכירות מסובסדות ובתנאי מימון של יזמים, בעוד המדד הנפרד של דירות יד שנייה ממשיך לרדת. סימן מובהק יותר להתאוששות יהיה עלייה סימולטנית במחירים ובעסקאות ללא תלות גוברת בתוכניות ממשלתיות ובמבצעי תשלום מיוחדים.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות

האם מחירי הדיור בישראל עולים כעת?

כן. ביוני–יולי 2026 עלה המדד ב-0.2% לעומת מאי–יוני. זוהי עלייה מתונה שנייה ברציפות לאחר עלייה של 0.1% בתקופת הדיווח הקודמת.

בכמה הדיור זול יותר בהשוואה לשנה שעברה?

מדד מחירי הדיור הממוצע ביוני–יולי היה נמוך ב-1.2% מרמתו בתקופה המקבילה בשנת 2025.

היכן המחירים עולים בקצב המהיר ביותר?

בתקופת הדיווח האחרונה הוביל מחוז תל אביב עם עלייה של 0.7%. מחוז המרכז הוסיף 0.3%, והדרום — 0.1%.

היכן הדיור ממשיך להוזיל?

במחוז ירושלים ירדו המחירים ב-0.4% לעומת התקופה הקודמת, במחוז חיפה — ב-0.3%, ובצפון — ב-0.1%.

מה קורה למחירי דירות מקבלן?

דירות חדשות התייקרו ב-0.5% בתקופת הדיווח האחרונה. ללא עסקאות מסובסדות עמדה העלייה על 0.4%. במונחים שנתיים נותרו הדירות מקבלן זולות ב-0.8%.

מה קורה בשוק היד השנייה?

ברבעון השני של 2026 ירד מדד מחירי דירות יד שנייה ב-1.2% בהשוואה לרבעון הראשון.

כמה דירות נמכרו ביולי?

בישראל נרשמו 7,692 עסקאות — 12% פחות מיוני ו-4% פחות מיולי 2025.

מהי ריבית בנק ישראל כיום?

החל מ-1 בספטמבר 2026 עומדת ריבית בנק ישראל על 3.25%.

מדוע רוכשים מבטלים עסקאות לרכישת דירה מקבלן?

חלק מהחוזים נחתמו עם מקדמה נמוכה ודחיית התשלום העיקרי למסירת המפתח. בהמשך התקשו חלק מהרוכשים לגייס את המימון הנדרש או לעמוד בתוכנית הפיננסית המקורית.

מה קורה בשוק השכירות?

שכר הדירה ממשיך לעלות. בחידוש חוזה נרשמת עלייה שנתית של כ-2.6%, ובהחלפת שוכר — עלייה של כ-4.4%.

מי עולה לישראל

הנתונים הסטטיסטיים מתייחסים לתקופה שבין 23 בספטמבר 2025 ל-3 בספטמבר 2026. במהלך תקופה זו עלו מרוסיה לישראל 5,685 בני אדם. צרפת תפסה את המקום השני (4,364), וארה״ב (3,333) את המקום השלישי. מבריטניה הגיעו 975 עולים. עוד 797 עולים הגיעו מאוקראינה, 491 מבלארוס ו-440 מקנדה.

הנתונים ממדינות נוספות נמוכים יותר:

• אוסטרליה — 247;
  ארגנטינה — 243;
  גאורגיה — 241;
  דרום אפריקה — 210;
  גרמניה — 210;
  ברזיל — 200.

בין העולים החדשים ישנם צעירים רבים: 35% מהמגיעים הם בגילאי 18 עד 35. בקבוצה זו נמנים רופאים ואנשי מקצוע מבוקשים. במקום השני ילדים ובני נוער עד גיל 17 — 24%, ולאחריהם קבוצת הגיל 36 עד 50 — 18%. שיעור העולים מעל גיל 65 מגיע ל-10%, גילאי 51 עד 60 — 9%, וגילאי 61 עד 65 — 5%. שני עולים מרוסיה ומצרפת חצו את גיל 102. העולה הצעיר ביותר הוא תינוק בן שבועיים בלבד, שמשפחתו עלתה לישראל ממקסיקו.

באילו אזורים בוחרים העולים בישראל

כ-31% מהמגיעים בחרו להתגורר ביישובים שמצפון לחדרה או מדרום לאשדוד. בחלקה הצפוני של המדינה התיישבו 3,862 בני אדם, שהם כ-20% מכלל העולים, ובחלקה הדרומי — 2,247 (11%).

תל אביב מובילה בין הערים, עם 2,762 עולים חדשים שהשתקעו בה. אחריה נמצאות נתניה (2,224), ירושלים (2,134), חיפה (1,504) ורעננה (1,042). בת ים קלטה 957 עולים, אשדוד — 846, בית שמש — 680, אשקלון — 534, וראשון לציון — 450. בנהריה התיישבו 307 עולים חדשים, ובאילת — 132.

הסוכנות היהודית מפתחת תוכניות ייעודיות להתיישבות בצפון ובדרום ישראל. אחת מיוזמות אלו היא ״גרעיני עלייה״: קבוצות של משפחות צעירות עולות יחד ועוברות במשותף תהליך קליטה ברשויות מקומיות ובקהילות ספציפיות.

התעניינות בעלייה לישראל

במהלך השנה פתחו יותר מ-28,000 בני אדם ברחבי העולם תיקי עלייה באמצעות המרכז הגלובלי לעלייה של הסוכנות היהודית בירושלים. בצרפת עלה מספר התיקים שנפתחו ב-31.5% — מ-5,349 ל-7,033, בארה״ב ב-17.1% — מ-5,745 ל-6,725, ובבריטניה ב-68%, מ-1,348 ל-2,264. בקנדה נרשמה עלייה של 10.7%, ל-956 בקשות, ובדרום אפריקה — עלייה של 14.3%, ל-368. הזינוק המשמעותי ביותר בין המדינות הללו נרשם באוסטרליה, שם זינק מספר התיקים שנפתחו ב-89.7%, מ-311 ל-590.

במהלך השנה התקיימו ירידי עלייה בצרפת, בריטניה, ארה״ב, ארגנטינה, ברזיל, אזרבייג׳ן ואוסטרליה. המשתתפים קיבלו מידע על תנאי העלייה, תעסוקה והשתלבות בישראל. בארגון האירועים השתתפו משרד העלייה והקליטה, הסוכנות היהודית, ההסתדרות הציונית העולמית וגופים רלוונטיים נוספים.

שר העלייה והקליטה, אופיר סופר, ציין את העלייה בשיעורי העלייה מצרפת ומבריטניה בצל המלחמה בישראל, השינויים הפוליטיים בעולם והתגברות האנטישמיות. הוא צופה כי זרם העולים ממדינות המערב ימשיך לגדול, וכינה מגמה זו הזדמנות חשובה לישראל.

כיצד ישראל מסייעת לעולים חדשים

עבור עולים חדשים בישראל פועלות תוכניות להכשרה מקצועית ולתעסוקה. הן כוללות סיוע במציאת עבודה ושיתוף פעולה עם חברות וארגונים מובילים. בתקופת הדיווח עלו לישראל 414 רופאים וכן מומחים במקצועות מבוקשים נוספים.

הסוכנות היהודית מפתחת תוכניות מיוחדות להתיישבות בצפון ובדרום המדינה. בין היתר, מודל ״גרעיני עלייה״ כולל מעבר משותף של קבוצות משפחות צעירות והשתלבותן בקהילות וברשויות מקומיות. פרויקטים אלה מיועדים בין השאר לפיתוח הדמוגרפי והכלכלי של האזורים הללו.

צעד תמיכה נוסף קשור במיסוי. עבור עולים חדשים ותושבים חוזרים לאחר שהייה ממושכת בחו״ל, קיימת הטבת מס על הכנסות מעבודה ומפעילות עסקית בישראל. הטבה זו חלה על מי שהגיעו לארץ מ-5 בנובמבר 2025 ועד 31 בדצמבר 2026, וניתנת לתקופה של עד חמש שנים — מ-2026 ועד 2030.

בשנת 2026 נקבעה תקרת ההכנסה הפטורה ממס בישראל על סך של 600,000 ש״ח (198,900 דולר). בשנים 2027 ו-2028 עולה התקרה ל-1,000,000 ש״ח (331,500 דולר) בשנה, ב-2029 יורדת ל-350,000 ש״ח (116,000 דולר), וב-2030 — ל-150,000 ש״ח (49,700 דולר). לעובדים אצל קרוב משפחה נקבעה תקרה נפרדת של 140,000 ש״ח (46,400 דולר) בשנה.

כיצד השתנה זרם העולים לישראל

הנתונים האחרונים נמוכים משמעותית מאלה של שנת 2022, שבה הגיעו לישראל 76,616 עולים חדשים. הזינוק החד נבע בעיקר מעולים מרוסיה ומאוקראינה בעקבות פרוץ פעולות האיבה. יחד עם זאת, תקופה זו הייתה חריגה: בשנים שקדמו לה קלטה המדינה כ-30,000 איש מדי שנה. לפיכך, הסטטיסטיקה הנוכחית קרובה בהרבה לנתונים שאפיינו את ישראל לפני אותו זינוק.

ראוי לציין תקופה חריגה נוספת: לאחר מתקפת הטרור של 7 באוקטובר 2023 המצב השתנה בחדות. בחודשיים וחצי הראשונים למלחמה הגיעו לישראל 2,403 עולים — כמעט פי עשרה פחות מאשר בתקופה המקבילה ב-2022.

האנליסטים של International Investment מציינים כי המצב באזור נותר מורכב. לסכסוך המתמשך בעזה נוספה המלחמה מול איראן. הסיכונים המוגברים עלולים להרתיע אנשים השוקלים לעבור לישראל. המתיחות משפיעה גם על האטרקטיביות של המדינה עבור תיירים, רוכשי נדל״ן ומשקיעים. הביטחון נותר אחד הגורמים המרכזיים בקבלת החלטות.