מדוע צמיחה בהכנסות אינה שווה לצמיחה בנכסים ברי-השוואה

חלקה של הקבוצה עמד על כ-€270 מיליון מהכנסות המלונאות בתשעת החודשים, לעומת €257.8 מיליון בתקופה המקבילה ב-2025. בהרכב הנכסים הנוכחי המדד צמח ב-4.7%, וללא השפעת השינויים בפורטפוליו — ב-2%. הבדל זה חשוב במיוחד בעת ניתוח חברות השקעה במלונאות, שכן רכישת נכסים חדשים מגדילה את היקף הפעילות ללא קשר לביצועי המבנים שכבר בבעלות החברה.

דמי שכירות קבועים מהווים כ-55% מהכנסות מגזר המלונאות של Covivio Hotels, ומשתנים — 45%. על בסיס בר-השוואה, החלק הקבוע גדל ב-1.6%, והמשתנה — ב-2.4%. נתונים אלה מתייחסים להכנסות בעל הנדל״ן ואינם מהווים נתוני תפוסה או מחיר חדר ממוצע.

ספרד ואיטליה מובילות ב-RevPAR

על פי נתוני השוק שהציגה Covivio Hotels, ה-RevPAR בספרד עלה ב-7.1% בינואר–ספטמבר 2026, באיטליה — ב-6.7%, בצרפת — ב-3.4%, בגרמניה — ב-2.5%, ובבריטניה — ב-2%. בבלגיה נרשמה ירידה של 1.1%. מדד RevPAR בודק את ההכנסה לחדר זמין ומסייע להשוות בין הביצועים התפעוליים של מלונות, אך אינו שווה לרווחי המשקיע. כמו כן, אין לפרש את ההשוואה בין המדינות כמדד לתשואה של תיק Covivio.

שינוי ב-RevPAR לפי מדינות בינואר–ספטמבר 2026, % משנה לשנה. מקור: נתוני שוק מתוך הדיווח של Covivio Hotels.

הצמיחה ב-RevPAR בספרד נבעה מעלייה של 4.7% במחיר החדר הממוצע ומגידול של 1.7 נקודות אחוז בתפוסה. בגרמניה נרשם בספטמבר זינוק של 9.1% ב-RevPAR, בין היתר עקב לוח אירועים עסקיים, אך התוצאה המצטברת לתשעה חודשים הייתה מתונה בהרבה. הבדל זה מהותי להערכת יציבות הביקוש וסיכוני העונתיות.

שיפוצים והחלפת מפעילים משנים את כלכלת הפורטפוליו

ברבעון השלישי השלימה החברה את העברתם של שישה מלונות גרמניים לניהול Radisson Hotel Group ו-Odyssey Hotel Group. בין הנכסים נכללים Westin Grand Berlin ו-Park Inn Berlin. ההנהלה צופה חיסכון שנתי של כ-€3 מיליון, שווה ערך פוטנציאלי לעלייה של כ-8% ב-EBITDA של התיק הרלוונטי; לעת עתה מדובר באומדן ולא בתוצאה כספית שהושגה.

בתוכנית שיפוץ המלונות של Covivio Hotels מופיעים 12 פרויקטים פעילים. יתרת הוצאות ההון מוערכת ב-€138 מיליון, והתשואה הממוצעת הצפויה על עלויות השיפוץ עומדת על כ-13%. אין לפרש את מדד ה-yield on capex כתשואה על רכישת חדר במלון או כתשלום מובטח למשקיע.

כיצד לנתח את התוצאות עבור נכסי מותג (branded residences)

להערכת נכסי מלונאות לא די לדעת את מספר התיירים והתעריף הממוצע. יש להבין את החוזה מול חברת הניהול, את היחס בין הכנסה קבועה למשתנה, את צורכי השיפוץ, את מבנה ההוצאות ואת העונתיות. International Investment השוותה בעבר בין שוקי המלונאות באירופה והראתה מדוע מדדי RevPAR זהים אינם מבטיחים תשואה זהה על הנדל״ן.

אותו היגיון תקף גם לשוקי נופש מחוץ לאיחוד האירופי. בגאורגיה, Wyndham Grand Batumi Gonio, המקושר לפרויקטים של היזם European Village, מציע פורמט של נדל״ן מלונאי ממותג בניהול מקצועי. עם זאת, אין להשליך את תוצאות Covivio על בתומי כתחזית: שלב התפתחות שונה של השוק, עונתיות ותנאי חוזים דורשים בדיקה נפרדת.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות (FAQ)

כיצד השתנו הכנסות Covivio Hotels ב-2026? בתשעת החודשים הראשונים הן עלו ב-4.7% בהרכב הנכסים הנוכחי וב-2% על בסיס נתונים ברי-השוואה.

באילו מדינות באירופה ה-RevPAR צומח מהר יותר? בהשוואה של Covivio Hotels מובילות ספרד עם 7.1% ואיטליה עם 6.7%.

האם RevPAR משקף את תשואת הנדל״ן? לא. מדובר בהכנסה ממלאי החדרים ביחס לחדר זמין, ולא ברווח הנקי של הבעלים.

מה ידוע על שיפוצי Covivio Hotels? החברה דיווחה על 12 פרויקטים פעילים ויתרת הוצאות הון בסך €138 מיליון. ההשפעות הפיננסיות המוצהרות הן תחזיות בלבד.

נדל״ן רפואי אירופי יוצא מהנישה הצרה. בשנת 2025 היקף ההשקעות הגיע לשיא של €23,2 מיליארד, ובמחצית הראשונה של שנת 2026 העסקאות צמחו בעוד 27% בחישוב שנתי. מחצית מההון סופקה על ידי משקיעים בינלאומיים.

המנוע של השוק כמעט ואינו תלוי במחזור הנדל״ן הרגיל. CBRE צופה כי עד שנת 2034 יהיו באירופה 31,3 מיליון יותר אנשים מעל גיל 65. ביקוש זה מתחלק בין בתי אבות סיעודיים, דיור מוגן למבוגרים עצמאיים, בתי חולים, מרפאות ומרכזי שיקום.

נדל״ן רפואי הופך לשוק נפרד

נדל״ן רפואי מקובץ לעיתים קרובות לקטגוריה אחת, אך מודלי ההשקעה בתוכו שונים בתכלית.

בית אבות סיעודי תלוי בשיעורי התפוסה, בכוח האדם וביציבות הפיננסית של המפעיל. דיור לגיל השלישי קרוב יותר לנדל״ן מגורים מנוהל. בית חולים דורש השקעות הון כבדות בהרבה ותלוי מאוד ברגולציה. מרפאות ומרכזי שיקום יכולים להיות גמישים יותר, אך הם תלויים בזרימת המטופלים ובמערכת מימון הטיפולים.

זו בדיוק הסיבה שבגללה לא ניתן לצמצם את צמיחת הסקטור לנוסחה פשוטה של ״אירופה מזדקנת — כל נכס רפואי יתייקר״.

הזדקנות האוכלוסייה כבר ניכרת בנתונים הסטטיסטיים

נכון ל-1 בינואר 2025, חיו באיחוד האירופי 99 מיליון בני אדם מעל גיל 65 — 22% מהאוכלוסייה. שיעור התושבים מעל גיל 80 הגיע ל-6%. באיטליה הוא כבר קרוב ל-8%, ובגרמניה, יוון ופורטוגל — לכ-7%.

International Investment כבר ניתח בעבר את הדמוגרפיה ארוכת הטווח של האיחוד האירופי: שיעור המבוגרים ימשיך לגדול, בעוד אוכלוסיית גיל העבודה תצטמצם. עבור ענף הנדל״ן, פירוש הדבר הוא ביקוש יציב יותר לטיפול סיעודי, דיור מותאם, אבחון ושיקום לאחר טיפול רפואי.

אולם הדמוגרפיה פועלת רק יחד עם ההיצע. אזור בעל מספר רב של תושבים מבוגרים אינו הופך אוטומטית לשוק טוב אם המימון הממשלתי חלש, המפעיל אינו מצליח לגייס כוח אדם, או שאי אפשר להחזיר את ההשקעה בנכס חדש תחת התעריפים הקיימים.

בתי אבות סיעודיים נותרים הפלח הגדול ביותר

בשנת 2025 צמחו ההשקעות בבתי אבות סיעודיים באירופה ב-165% והגיעו לכ-€14,4 מיליארד. פלח זה נהנה מזרימה גדולה של הון אמריקאי וממספר עסקאות פורטפוליו רחבות היקף.

עבור משקיע מוסדי, המודל ברור: הנכס מופרד לעיתים קרובות מהפעילות התפעולית, וחברת הניהול שוכרת את המבנה לטווח ארוך. ההכנסה נראית צפויה יותר מאשר בבתי מלון או במשרדים.

אך הסיכון המרכזי עובר אל המפעיל. עליית שכר, מחסור בצוות רפואי, הגבלות על תשלומים ממשלתיים ויעילות נמוכה עלולים לפגוע ביכולתו של השוכר לשלם, אפילו בתפוסה מלאה של הנכס.

הצמיחה של בתי האבות כבר ניכרת גם בנתונים הכלליים של השקעות הנדל״ן באירופה: פלחי המגורים והשירותים, כולל בתי אבות ודיור מוגן לקשישים, תפסו 29% מהשוק במחצית הראשונה של שנת 2026.

דיור לגיל השלישי קרוב יותר לנדל״ן רגיל

דיור לגיל השלישי מיועד בראש ובראשונה לאנשים השומרים על עצמאותם, אך מעוניינים להתגורר במבנה מותאם עם שירותים, מרחבים ציבוריים ואפשרות לקבלת סיוע נוסף.

כאן ההיגיון ההשקעתי קרוב יותר לנדל״ן למגורים. התוצאה מושפעת יותר מהמיקום, יכולת התשלום של קהל היעד, איכות השירות והתחרות מול שוק השכירות הרגיל.

חברת Savills מזהה עלייה ניכרת בעניין של משקיעים בדיור מוגן (senior living) ובבתי אבות. משתתפי סקר משנת 2026 מתכננים להשקיע כ-€45 מיליארד בנדל״ן תפעולי אירופי בתוך שלוש שנים, כאשר בתי אבות סיעודיים הגיעו למקום השני בזרימת ההון הצפויה, מיד אחרי מעונות סטודנטים.

באיטליה תנועה זו כבר בולטת במיוחד: International Investment כתב על הצמיחה בדיור הכסוף, שבו מגורים לגיל השלישי העצמאי משלבים דירות, שירותים ואלמנטים של תמיכה רפואית.

בתי חולים הופכים נגישים יותר להון פרטי

בתי חולים נותרים הפלח המורכב ביותר בנדל״ן הרפואי. הם דורשים השקעות הון משמעותיות, מערכות הנדסה ייעודיות ומקושרים באופן הדוק למערכת הבריאות הלאומית.

בד בבד, מבנה הטיפול משתנה. יותר פרוצדורות עוברות מאשפוז למסגרות אמבולטוריות ואשפוזי יום. שיקום, פסיכיאטריה, אבחון ומרפאות ייעודיות הופכים לנכסים עצמאיים, שקל יותר להפרידם מבית חולים גדול ולהעבירם למפעיל פרטי.

Savills מציינת כי שוק הנדל״ן הרפואי הניתן להשקעה מתרחב בדיוק בזכות מרכזים אמבולטוריים, מתקני שיקום, בריאות הנפש ונכסים ייעודיים אחרים. לגבי בתי חולים לטיפול דחוף, גישת ההון הפרטי עדיין תלויה מאוד במדינה ובחוקי הבעלות שלה.

מרפאות ושיקום צומחים במהירות רבה יותר

הרבעון השני של שנת 2026 המחיש באיזו מהירות משתנה מבנה השוק. על פי נתוני JLL, מתקנים רפואיים ייעודיים היוו 53% מכלל ההשקעות בנדל״ן רפואי, לעומת ממוצע חמש-שנתי של 11%.

גרמניה הייתה לשוק המוביל ברבעון עם היקף של כ-€650 מיליון. העסקה הגדולה ביותר הייתה מיחזור הון בתיק של 20 מרפאות שיקום בהיקף של €360 מיליון.

זהו איתות חשוב: נדל״ן רפואי כבר אינו שווה ערך לבתי אבות בלבד. ההון פונה לנכסים המשרתים שלבים שונים של הטיפול — אבחון, החלמה, הליכים אמבולטוריים וסיוע מקצועי ייעודי.

מדוע CBRE ו-JLL מציגות נתוני צמיחה שונים

הנתונים הסטטיסטיים של המחצית הראשונה לשנת 2026 נראים במבט ראשון שונים. CBRE מעריכה את צמיחת העסקאות באירופה ב-27% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. JLL מציגה €7,8 מיליארד וצמיחה של 59%.

אחת הסיבות לפער היא שיטת הרישום של עסקאות תאגידיות גדולות. הנתון של JLL כולל את המיזוג בין Aedifica ו-Cofinimmo בשווי של כ-€3,7 מיליארד, אשר היווה כמחצית מהיקף הפעילות במחצית הראשונה.

אין מדובר בפרט טכני זניח. השוק צומח יותר ויותר באמצעות פלטפורמות ותיקי נכסים בינלאומיים, ולא באמצעות רכישת מבנה בודד. עבור קרנות גדולות, פורמט זה נוח יותר: עסקה אחת מעניקה באופן מיידי קנה מידה ונוכחות במספר מדינות.

התשואה תלויה במדינה ובמפעיל

אין תשואה אירופית אחידה לנדל״ן רפואי.

JLL העריכה את התשואה הממוצעת בבתי אבות ברבעון השני של 2026 בכ-5,16%. בפינלנד CBRE רשמה 5,5% עבור הנכסים המובילים בתחום הטיפול בקשישים.

אי אפשר להשוות נתונים אלה ישירות למגורים רגילים. התשואה מגלמת בתוכה את סיכון המפעיל, חוזה שכירות ארוך טווח, מאפייני המימון הממשלתי ויכולת מוגבלת לשנות במהירות את ייעוד הנכס.

לאחר הערכות השווי מחדש בשנים 2022–2023 התשואות בשווקים העיקריים התייצבו. CBRE סבורה כי שיפור בתנאי המימון עשוי לתמוך שוב בירידת שיעורי ההיוון, אך הפערים בין המדינות יישארו משמעותיים.

המדינה נותרת שותף סמוי בעסקה

בנדל״ן רגיל למגורים השאלה המרכזית היא האם השוכר מסוגל לשלם.

בנדל״ן רפואי יש להבין מי משלם בסופו של דבר עבור השירות: המדינה, הרשות המקומית, חברת הביטוח, המטופל עצמו או מספר גורמים יחד.

CBRE מגדירה את מודל המימון כאחד המשתנים המרכזיים בסקטור. גובה השיפוי הממשלתי משפיע ישירות על רווחי המפעיל ועל דמי השכירות שהוא מסוגל לשלם לבעל הנכס.

משום כך, בתי אבות זהים בגרמניה, ספרד ופינלנד עשויים לשאת סיכון השקעה שונה לחלוטין.

דמוגרפיה חזקה לא תציל נכס אם המפעיל פועל במרווח רווח נמוך, חסר כוח אדם מקצועי והתעריפים מפוקחים בצורה נוקשה מדי.

דרום אירופה זוכה למנוע צמיחה נוסף

בדרום אירופה משתלבים מספר גורמים במקביל: הזדקנות מואצת של האוכלוסייה, היצע מוגבל של דיור ייעודי וחזרתו של ההון הבינלאומי.

International Investment כבר ציין בעבר את העלייה בדיור לגיל השלישי ובנדל״ן רפואי במבנה ההשקעות של האזור. איטליה נראית כשוק הדמוגרפי המובהק ביותר, אך היגיון דומה מתחזק בהדרגה גם בספרד, פורטוגל ויוון.

עבור המשקיע, מהירות ההזדקנות אינה הנתון היחיד שחשוב. יש לבחון כמה מקומות איכותיים כבר קיימים, מיהו המפעיל, איזה חלק מההוצאות מסובסד על ידי המדינה והאם ניתן להרחיב את הפורטפוליו.

אופי הגנתי קיים, אך הסיכון משנה צורה

נדל״ן רפואי מושך קרנות בשל יציבות הביקוש. הצורך בטיפול סיעודי, אבחון או שיקום תלוי פחות במיתון מאשר הביקוש למשרדים, שטחי מסחר או חלק משוק המלונאות.

אולם המילה ״הגנתי״ אינה מבטיחה היעדר סיכון.

הסיכון פשוט עובר משוק הנדל״ן הרגיל אל המפעיל, המימון הממשלתי, כוח האדם והרגולציה.

לכן, הנכסים החזקים ביותר אינם בהכרח אלה שסביבם ישנם מבוגרים רבים, אלא אלה שבהם הביקוש משתלב עם מודל תשלום יציב ומפעיל מנוסה.

הצמיחה הבאה תחרוג מעבר לבתי האבות

בתי אבות יוסיפו להוות את החלק הגדול ביותר בשוק, אך הון חדש כבר מתקדם הלאה.

מרפאות אמבולטוריות, מרכזי שיקום, מתקנים פסיכיאטריים ובתי חולים פרטיים מרחיבים בהדרגה את השוק הניתן להשקעה. מגמה זו תואמת את השינוי הכולל ברפואה האירופית: פחות זמן באשפוז יקר ויותר טיפולים במרכזים ייעודיים.

עבור International Investment, טבעי להמשיך מגזר זה בסקירות מדינתיות על גרמניה, איטליה, ספרד ומדינות צפון אירופה, לצד השוואות פרטניות בין דיור לגיל השלישי, בתי אבות ומרפאות.

בדיוק כאן הדמוגרפיה הופכת לנושא השקעה: ניתן לחזות את הזדקנות האוכלוסייה עשרות שנים קדימה, אך נדל״ן איכותי ומפעילים מקצועיים כבר חסרים כיום בשווקים רבים.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות

מהו נדל״ן רפואי?

אלו מבנים המשמשים למתן שירותי רפואה או טיפול סיעודי: בתי אבות, דיור מוגן לגיל השלישי עם שירותים, בתי חולים, מרפאות, מרכזי שיקום ונכסים ייעודיים אחרים.

מדוע קרנות משקיעות בנדל״ן רפואי?

הסיבות העיקריות הן הזדקנות האוכלוסייה, היצע נכסים מוגבל וביקוש יציב יחסית לשירותים רפואיים וסוציאליים.

מהי התשואה על נדל״ן רפואי באירופה?

אין שיעור אחיד. JLL העריכה את התשואה הממוצעת בבתי אבות באירופה בכ-5,16% ברבעון השני של שנת 2026. במדינות ובמגזרים ספציפיים הנתונים משתנים.

במה שונה בית אבות מדיור מוגן לגיל השלישי?

בית אבות סיעודי מיועד לאנשים הזקוקים לעזרה מתמדת או להשגחה רפואית. דיור לגיל השלישי מכוון לדיירים עצמאיים יותר ומודל הפעילות שלו קרוב לדיור מנוהל עם שירותים.

מה מסוכן יותר — בית חולים או בית אבות?

יש להם מאפייני סיכון שונים. בית אבות תלוי יותר במפעיל, בכוח האדם ובמימון הטיפול הסיעודי. בית חולים דורש השקעות הון משמעותיות וקשור באופן הדוק יותר לרגולציה ולמערכת התשלומים הרפואית.

אילו מדינות אירופיות מזדקנות במהירות הגבוהה ביותר?

איטליה מחזיקה באחד ממבני האוכלוסייה המבוגרים ביותר באיחוד האירופי. שיעור גבוה של תושבים מעל גיל 80 נרשם גם בגרמניה, יוון ופורטוגל.

מהו הסיכון המרכזי בהשקעה בנדל״ן רפואי?

עבור נכסים רבים זהו חוסנו הפיננסי של המפעיל. נכס נדל״ן מעולה עלול להפוך להשקעה חלשה אם החברה המפעילה אינה מסוגלת לשמור על תפוסה, לגייס עובדים ולעמוד בתשלומי השכירות.

מפת ההשקעות משתנה מהר יותר מכלל השוק

Savills צופה כ-€156 מיליארד בהשקעות בנדל״ן באירופה בתשעת החודשים הראשונים של 2026. עלייה של 4% נראית מתונה במבט על היבשת כולה.

הפילוח האזורי מציג תמונה שונה. מרכז ומזרח אירופה צומחת ב-34%, צפון אירופה — ב-25%, דרום אירופה — ב-20%. בשאר מערב אירופה ההיקף יורד ב-5%, ובבריטניה, גרמניה וצרפת יחד — ב-8%.

אין פירוש הדבר בריחה המונית של הון מהמערב. ברבעון השלישי השוק האירופי בכללותו נותר זהיר: האומדן הראשוני עומד על כ-€46 מיליארד, ירידה של 6% בהשוואה לשנה שעברה. למשקיעים לוקח יותר זמן לאשר מימון והם מקפידים יותר על המחיר. מה שמשתנה אינו כיוון הזרימה הכללי, אלא סדר העדיפויות היחסי בין השווקים השונים.

CEE מרוויחה מתשואה וממחסור בהיצע

מרכז ומזרח אירופה זכתה ליתרון לא מפני שהפכה לחסרת סיכון. הרוכש מקבל תשואה גבוהה יותר ובערים מסוימות גם צמיחה מהירה יותר בשכר הדירה לעומת המרכזים המערב-אירופיים הוותיקים.

שוק המשרדים ממחיש תפנית זו באופן ברור במיוחד. במחצית הראשונה של 2026 ההשקעות במשרדים ב-CEE הגיעו ל-€1.5 מיליארד — 6% מעל הממוצע לחצי השנה הראשונה בחמש השנים האחרונות. שוק המשרדים האירופי בכללותו נותר כ-30% מתחת לממוצע המקביל.

שיעור השטחים הפנויים בשווקים הנמדדים ב-CEE ירד ל-8.1% לעומת 9.4% בכלל אירופה. לאורך 12 חודשים עלה שכר הדירה עבור משרדים מודרניים מובילים ב-9.6% בוורשה, ב-7.1% בבודפשט וב-3.3% בפראג. תשואת המשרדים האיכותיים עומדת על כ-6% בוורשה, 5.25% בפראג, 6.75% בבודפשט ו-7.2% בבוקרשט, בעוד שבשווקים המערב-אירופיים הגדולים היא נעה לרוב סביב 4%.

פער זה הוא שהופך שוב את האזור לאטרקטיבי לאחר מספר שנים של אשראי יקר. המשקיע אינו יכול עוד להסתמך רק על עליית ערך הנכס. הוא זקוק לתזרים מזומנים.

פולין מקבלת הון מתוך האזור עצמו

שינוי נוסף נוגע למקורות הכסף.

פולין מושכת יותר הון ממדינות שכנות, בעיקר מצ׳כיה. ב-12–18 החודשים האחרונים קרנות צ׳כיות הגבירו את נוכחותן ב-CEE, בבריטניה ובגרמניה.

עבור האזור זהו סימן בולט לבשלות. השוק תלוי פחות בהחלטתה של קרן אמריקאית או בריטית לפתוח או לסגור הקצאות למזרח אירופה. חברות ניהול מקומיות, כספי ביטוח והון פרטי מתחילים לייצר בעצמם ביקוש חוצה גבולות.

השוק הפולני נהנה בנוסף מתמיכה מצד התעשייה, הלוגיסטיקה וההוצאות הקשורות למגזר הביטחון. ורשה שומרת במקביל על היצע מוגבל של משרדים חדשים, מה שמסייע לנכסים המובחרים לשמר את רמות שכר הדירה.

צ׳כיה נשענת על קונים מקומיים

צ׳כיה מציגה מגמה דומה בעוצמה גבוהה אף יותר. במחצית הראשונה של 2026 הגיעו ההשקעות בנדל״ן מסחרי לכ-€1.4 מיליארד. כ-€1 מיליארד יוחסו לרבעון השני בלבד.

קרנות וחברות מקומיות היוו 74% מהיקף הפעילות ברבעון. המגזר הגדול ביותר ברבעון השני היה דיור להשכרה ונכסי מגורים אחרים להשקעה, כשהוא מקדים במעט את תחום המשרדים.

בסיס קונים מקומי חזק מפחית את התלות בזרימת הון בינלאומית, אך יוצר סיכון חדש: הנכסים המובילים מתייקרים דווקא מפני שקרנות מקומיות מתחרות עליהם. עבור משקיע זר, אזור CEE אינו מספק עוד בהכרח הנחה גדולה במחיר.

ספרד צומחת מהר יותר מכלל השוק האירופי

דרום אירופה מושכת הון מסיבה אחרת.

ספרד משלבת צמיחה כלכלית, תיירות, מחסור בדיור ושוק שכירות עמוק. את הנדל״ן שלה כבר אי אפשר לתפוס כשוק זול שלאחר משבר. המשקיע משלם על ביקוש קיים.

הנתונים האחרונים של Eurostat מחזקים נקודה זו. ברבעון השני של 2026 עלו מחירי הדיור בספרד ב-12.1% בחישוב שנתי, לעומת 4.7% בממוצע באיחוד האירופי. צמיחה מהירה זו מייצרת עליית ערך לבעלים קיימים, אך בד בבד מייקרת רכישות חדשות ומצמצמת את מרווח הביטחון.

לכן כוח המשיכה של ספרד תלוי יותר ויותר במגזר הספציפי. מלונות, לוגיסטיקה, מעונות סטודנטים ושכירות ארוכת טווח נהנים מביקוש אמיתי יציב. רכישת נכס כלשהו רק על סמך הסטטיסטיקה הלאומית החזקה הופכת למהלך פחות מובן מאליו.

איטליה רושמת עסקאות גדולות

באיטליה הצמיחה נשענת בעיקר על עסקאות רכישה גדולות בודדות.

עניין ניכר נרשם בנדל״ן מסחרי קמעונאי, במלונאות ובלוגיסטיקה. חשובה במיוחד חזרתם של רוכשים למגזרים שנחשבו במשך מספר שנים לבעייתיים מדי, כולל חלק ממרכזי הקניות.

הדבר מעיד על שינוי רחב יותר בהון האירופי. המשקיע תלוי פחות באפיקי נכסים אופנתיים ומתמקד יותר במחיר ביחס לתזרים המזומנים.

עיקרון זה מסביר גם את שובו של העניין במלונות ואת הגידול בהשקעות במגוון פורמטים של מגורים.

צפון אירופה צומחת ללא הנחת פריפריה

העלייה של 25% בצפון אירופה מפריכה את התפיסה הפשטנית לפיה ״המערב מפסיד למזרח״.

שוודיה נהנתה מתמיכה של מספר עסקאות גדולות במחצית הראשונה, וקבוצות מקומיות ונורבגיות ממשיכות לרכוש באופן פעיל. שווקים אלה מתאפיינים מזה זמן בשקיפות ובבשלות מוסדית, ולכן לא ניתן להסביר את צמיחתם במחיר כניסה נמוך.

המסקנה הכללית שונה: ההון זורם למקום שבו המחיר הנוכחי תואם את איכות התקבולים.

טביליסי. גאורגיה אינה נכללת במדגם CEE של Savills, אך מתחרה על חלק מההון הבינלאומי כשוק בשלב התפתחות מוקדם יותר. צילום: Vyacheslav Argenberg, Wikimedia Commons, CC BY 4.0.

גאורגיה עומדת מחוץ לסטטיסטיקה זו

גאורגיה אינה חברה באיחוד האירופי ואינה מהווה חלק מנתוני CEE במחקר של Savills. השוואה ישירה בינה לבין פולין או צ׳כיה לא תהיה מדויקת.

אולם עבור משקיע בינלאומי, המדינה מתחרה על חלק מאותו הון — בעיקר בתחומי המגורים, המלונאות ומיזמי הנופש. ההיגיון דומה: שלב שוק מוקדם יותר, עלות כניסה נמוכה יותר ואפשרות להניב צמיחה במקום שבו ערי אירופה הגדולות כבר מתומחרות ביוקר.

הנתונים העדכניים לגבי טביליסי מאשרים את פעילות השוק המקומי. באוגוסט 2026 נרשמו 3,388 עסקאות בדירות, עלייה של 18.9% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. ההיקף הכספי עלה ב-35.2% ל-$297 מיליון. זרים היוו כ-14% מהרכישות.

בטומי מתפתחת אחרת. שם נרשמו 1,235 עסקאות, ירידה של 4.3% בהשוואה שנתית, בעוד ההיקף גדל ב-2.9% ל-$81 מיליון. על זרים נרשמו 52% מהרכישות. נתון זה הופך את השוק לתלוי הרבה יותר בתיירות ובהון בינלאומי.

גאורגיה מתחרה בביקוש ובמחיר כניסה

התיירות מייצרת בסיס ביקוש יציב לחלק מהנדל״ן בגאורגיה.

בשנת 2025 הניבה המדינה הכנסות של $4.69 מיליארד מנסיעות בינלאומיות וקלטה 5.52 מיליון ביקורי תיירים. במחצית הראשונה של 2026 עלה מספר הביקורים מהאיחוד האירופי ומבריטניה ב-23.4%, לשיא של 249,201. ההכנסות משווקים אלה עלו ב-21.2% ל-$335.7 מיליון.

עבור המשקיע יש חשיבות רבה למבנה הביקוש. הגידול בביקורים ובהוצאות של תיירים מהאיחוד האירופי ומבריטניה מגביר את חשיבותן של מערכות הזמנות בינלאומיות, מותגים וניהול מקצועי במגזר המלונאות.

עם זאת, שוק הדירות ההמוני בבטומי כבר גדול מאוד. בסוף שנת 2024 הוערך מאגר הדירות להשכרה לטווח קצר בכ-18–20 אלף, ועד שנת 2029 הוא עשוי לגדול ל-35–40 אלף. מלאי המלונות הממותגים בינלאומית קטן בהרבה: כ-3,764 חדרים צפויים בשנת 2026.

ההבדל בין המגזרים ניכר כבר במבנה ההיצע. אין מדובר במחסור באפשרויות לינה באופן כללי: מלאי המלונות הממותגים בינלאומית עם ניהול מקצועי קטן בהרבה משוק הדירות ההמוני.

Wyndham מציגה פורמט מוסדי יותר

Wyndham Grand Batumi Gonio משתייך למגזר ממוקד יותר זה.

בקטלוג הפרויקט מופיעים 494 נכסים — חדרי מלון, פנטהאוזים, קוטג׳ים עירוניים ווילות — תחת המותג Wyndham Grand. כחברת הניהול מצוינת Aimbridge Hospitality. עבור הבעלים הדבר שונה מהותית מדירה נפרדת להשכרה יומית: תמחור, הזמנות, שירות ואירוח משולבים במערכת מלונאית ריכוזית.

מקרה זה אינו מעיד על כך שנכס ממותג עדיף אוטומטית על כל דירה. סיכון הפרויקט, לוח הזמנים לבנייה, החוזה מול המפעיל ומחיר הכניסה נותרים קריטיים. עם זאת, מבנה השוק הופך פורמט זה למגזר השקעה נפרד: עשרות אלפי דירות פרטיות מתחרות זו בזו, בעוד שנכסים בעלי מותג בינלאומי וניהול אחיד מצויים במספרים קטנים בהרבה.

עבור גאורגיה, זהו טיעון המשיכה המדויק יותר. המדינה אינה מנצחת רק הודות למחירים נמוכים יותר, אלא בזכות ההזדמנות להיכנס למגזר שטרם הגיע לרמת הבשלות האירופית.

מערב אירופה לא הפסידה, אך אינה עוד ברירת המחדל

קל להפוך את המפנה של 2026 לסיפור פשטני על בריחת הון מגרמניה ומצרפת.

הנתונים אינם מראים זאת.

השווקים המערביים נותרים הגדולים ביותר, הנזילים והמובנים ביותר למשקיע המוסדי. אולם מחירה של צפיות זו הוא שווי נכס גבוה יותר ותשואה שוטפת נמוכה יותר.

CEE מעניקה פרמיית תשואה גבוהה יותר, אך מוסיפה סיכון אזורי ומטבעי. ספרד ואיטליה מציעות צמיחה מהירה יותר במגזרים מסוימים, אך חלק מהנכסים כבר התייקרו משמעותית. גאורגיה נמצאת בשלב מוקדם עוד יותר במחזור ההשקעות ודורשת בדיקת נאותות קפדנית בהרבה לגבי היזם, המפעיל ונזילות היציאה.

מפת ההון האירופית אינה משתנה משום שהשווקים הוותיקים חדלו להיות אטרקטיביים. המשקיעים החלו להשוות באופן קפדני יותר בין מחיר הנכס לבין ההכנסה השוטפת ואיכות הביקוש. לפיכך CEE, דרום אירופה ושווקים נבחרים מחוץ לאיחוד האירופי זוכים לתשומת לב רבה יותר. עבור גאורגיה הדבר פותח הזדמנויות בטביליסי ובנדל״ן מלונאי בניהול מקצועי, אולם יציבות מגזרים אלה תלויה ביכולתו של הביקוש להדביק את קצב ההיצע החדש.

שאלות נפוצות: השקעות בנדל״ן באירופה בשנת 2026

כמה מושקע בנדל״ן באירופה בשנת 2026?
בחודשים ינואר–ספטמבר Savills צופה כ-€156 מיליארד בהשקעות, עלייה של 4% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

היכן ההשקעות צומחות בקצב המהיר ביותר?
מרכז ומזרח אירופה עולה בכ-34%, צפון אירופה — 25%, דרום אירופה — 20%. שאר מערב אירופה יורדת בכ-5%, ובריטניה, גרמניה וצרפת יחד — ב-8%.

האם ההון אכן עוזב את מערב אירופה?
לא באופן מוחלט. השווקים המערביים נותרים הגדולים והנזילים ביותר. מה שנחלש הוא היתרון היחסי שלהם: משקיעים משווים לעיתים קרובות יותר את התשואה בהם מול CEE, דרום וצפון אירופה.

מדוע אזור CEE מושך משקיעים?
האזור מציע תשואה גבוהה יותר, צמיחה מהירה יותר בשכר הדירה בערים מסוימות והיצע מוגבל של נכסים איכותיים. גורם משמעותי נוסף הוא צמיחת ההון המוסדי המקומי.

מה קורה בפולין?
ורשה נתמכת על ידי מחסור בהיצע חדש של משרדים איכותיים ועליית שכר הדירה. ביקוש נוסף מגיע ממשקיעים צ׳כים וממשקיעים אזוריים אחרים.

מה קורה בצ׳כיה?
ההשקעות בנדל״ן מסחרי הגיעו לכ-€1.4 מיליארד במחצית הראשונה של 2026. ברבעון השני 74% מההיקף הגיעו מקונים מקומיים.

מדוע ספרד נותרת אטרקטיבית?
המדינה משלבת צמיחה כלכלית, תיירות, מחסור בדיור ושווקים מפותחים במלונאות, שכירות ולוגיסטיקה. ברבעון השני מחירי הדיור עלו ב-12.1% בהשוואה שנתית.

האם גאורגיה נכללת בנתוני CEE של Savills?
לא. גאורגיה נבחנת בנפרד כשוק השקעות סמוך המתחרה על חלק מההון הבינלאומי.

מה קורה בנדל״ן בטביליסי?
באוגוסט עלה מספר העסקאות ב-18.9% בחישוב שנתי ל-3,388, וההיקף הכספי עלה ב-35.2% ל-$297 מיליון.

מדוע בטומי דורשת גישה זהירה יותר?
זרים מהווים 52% מהעסקאות, והיצע הדירות להשקעה צומח במהירות. הדבר מגביר את התחרות בשוק השכירות ההמוני לטווח קצר.

מדוע נדל״ן מלונאי ממותג בגאורגיה עשוי לעניין משקיעים?
מלאי המלונות הממותגים בינלאומית נותר קטן בהרבה משוק הדירות ההמוני. נכס כזה מעניק גישה לניהול מקצועי ולביקוש תיירותי, אך דורש בדיקה מעמיקה ונפרדת של הפרויקט והחוזה.

בשנת 2026, שיעורי מס ההכנסה השוליים הגבוהים ביותר ליחידים בקרב מדינות אירופה הגדולות חלים בדנמרק — 60,5%, צרפת — 55,4%, אוסטריה — 55%, ספרד — 54%, בלגיה — 53,5% ופורטוגל — 53%. בבולגריה וברומניה השיעור המרבי עומד על 10%, בהונגריה — 15%, ובגאורגיה — 20%. הנתונים של Tax Foundation כוללים מיסים לאומיים ואזוריים ותוספות היכן שרלוונטי, אך אינם כוללים דמי ביטוח לאומי.

עבור המשקיע, הדירוג משתנה כאשר מביאים בחשבון את מס הרכוש השנתי, מס במכירה והיטלים על הון משמעותי. צרפת וספרד הופכות יקרות יותר לבעלי תיקי נכסים גדולים, בעוד גרמניה ואיטליה מעניקות יתרונות בעת החזקה לטווח ארוך. גאורגיה בולטת עם מס של 5% בלבד על השכרת מגורים, היעדר מס רכישה ופטור מלא ממס רווחי הון לאחר החזקה של מעל שנתיים; קפריסין ומלטה אינן גובות מס רכוש שנתי ברמה הלאומית, אך ממסות את היציאה מההשקעה.

השוואה: הכנסה והחזקת נדל״ן

הטבלה מציגה את שיעורי המס המרביים על הכנסת יחיד ואת הכללים הבסיסיים למיסוי שנתי על החזקת נדל״ן להשקעה. אין זה שיעור המס האפקטיבי של נישום ספציפי: התוצאה תלויה בתושבות המס, ברשות המקומית, בשווי הנכס, בהטבות ובמבנה ההחזקה.

מס הכנסה גבוה אינו שווה בהכרח לנטל גבוה על המשקיע

דנמרק מובילה בשיעור מס ההכנסה המרבי, אך אין זה הופך אותה באופן אוטומטי למדינה היקרה ביותר עבור בעל נדל״ן. אותו הגיון פועל גם בכיוון ההפוך: שיעור מס הכנסה נמוך אינו מבטיח נטל נמוך על ההון.

בתחום הנדל״ן יש להבחין בין שלושה שלבים עיקריים. הראשון חל במהלך ההחזקה: מס רכוש שנתי, מס על הכנסות משכירות ולעיתים מס עושר. השני — בעת הרכישה, כאשר חלות אגרות רישום או מס רכישה. השלישי — בעת המכירה, כאשר המדינה עשויה למסות את השבח או את סכום העסקה כולו.

מסיבה זו, צרפת נראית יקרה משמעותית בתרחיש של תיק נכסים גדול בהשוואה לבעלים של דירה בודדת. גרמניה, לעומת זאת, משלבת שיעור מס גבוה על הכנסה אישית עם אפשרות למכור נדל״ן פרטי לאחר החזקה ממושכת ללא מס שבח.

מכירת נדל״ן ומס עושר

כאן מוצגים הכללים הכלליים עבור משקיע פרטי. במקרים ספציפיים עשויים לחול שינויים בהתאם לדירת מגורים יחידה, תקופת ההחזקה, אופן הרכישה, מעמד של מוכר מקצועי ואמנות למניעת כפל מס.

צרפת ממסה תיקי נדל״ן גדולים

בצרפת מוטל מס נפרד על עושר נדל״ני המכונה IFI. הוא חל כאשר השווי הנקי של הנדל״ן החייב במס עולה על 1,3 מיליון אירו. המדרגות מתחילות מ-0,5% ומגיעות ל-1,5%; לאחר חציית הרף, החישוב מבוצע כבר מחלק הבסיס שמעל 800 אלף אירו. רשות המיסים הצרפתית מציינת במפורש כי תושב מצהיר על נדל״ן ברחבי העולם, בעוד שתושב חוץ מצהיר על נכסים בצרפת בכפוף לתנאי המיסוי.

מכירת דירה שנייה או נדל״ן להשקעה מחויבת בדרך כלל במס שבח בשיעור 19% בתוספת היטלים סוציאליים של 17,2%. ההטבה גדלה ככל שתקופת ההחזקה מתארכת: ניתן להגיע לפטור מלא מחלק מס ההכנסה לאחר 22 שנה, ומההיטלים הסוציאליים — לאחר 30 שנה. עבור חלק מתושבי החוץ חלים כללים שונים ביחס להיטלים אלו, ולכן שיעור של 36,2% אינו אוניברסלי לכל מוכר זר.

עבור משקיע בעל נכסים יוקרתיים, הדבר דורש חישוב כפול: עלות החזקה שנתית דרך ה-IFI והשלכות המס בעת המכירה.

ספרד משלבת מיסוי מקומי ומס רכוש

בספרד, מס ה-IBI השנתי תלוי בערך הקדסטרלי וברשות המקומית. עבור נדל״ן עירוני, הטווח הבסיסי הוא 0,4–1,1%, אם כי הרשות המקומית רשאית להפעיל התאמות נוספות בתנאים הקבועים בחוק.

מיסוי הון גדול מורכב אף יותר. מס העושר מוסדר בין היתר על ידי הקהילות האוטונומיות, ולכן השיעור והפטורים משתנים לפי אזור. במקביל חל מס סולידריות קבוע על עושר רב. הוא חל על בסיס רלוונטי מעל 3 מיליון אירו בשיעורים של 1,7%, 2,1% ו-3,5%. החישוב לוקח בחשבון את יחסי הגומלין עם מס העושר, ולכן לא ניתן פשוט לחבר שיעורים אלה.

בעת מכירת נכס על ידי תושב מס, השבח נכנס לבסיס הכנסות החיסכון, שבו בשנת 2026 חלים שיעורים של עד 30%. עבור תושב חוץ, השבח מנדל״ן ספרדי ממוסה בדרך כלל בשיעור 19%; הרוכש מנכה במקביל 3% ממחיר המכירה כמקדמת מס של המוכר.

מכלול כללים זה הופך את ספרד למדינה שבה עבור תיק נכסים גדול, מיקום הרכישה חשוב כמעט כמו שווי הנכס עצמו.

פורטוגל אינה מטילה מס עושר כללי

בפורטוגל המבנה שונה. שיעור מס ההכנסה המרבי לתושב עומד על 48%, ועבור הכנסות גבוהות חל היטל סולידריות נוסף של 2,5% ו-5%. בטווח העליון שיעור המס השולי הכולל מגיע לכ-53%.

נדל״ן עירוני חייב במס IMI שנתי. הרשויות המקומיות קובעות שיעור בטווח של 0,3–0,45% משווי המס. עבור תיקי נדל״ן למגורים בהיקף גדול יותר חל מס AIMI נוסף. ליחידים ניתן ניכוי של 600 אלף אירו מבסיס המס, ובחישוב משותף של בני זוג — 1,2 מיליון אירו; מעבר לכך חלה מדרגת מס פרוגרסיבית.

בפורטוגל אין מס כללי על עושר נקי. עם זאת, עבור בעלים של מספר נכסים יוקרתיים, AIMI ממלא תפקיד דומה בכל הנוגע לנדל״ן.

במכירת נדל״ן נלקחים בדרך כלל בחשבון 50% מהשבח. עבור תושבי חוץ חל מודל דומה מאז 2023: מחצית מהשבח נכללת בחישוב לפי מדרגות המס, וההכנסה העולמית משמשת לקביעת שיעור המס החל.

גרמניה ואיטליה מתגמלות החזקה ארוכת טווח

בגרמניה אין מס עושר כללי פעיל. בעל נדל״ן משלם מס Grundsteuer מקומי, אשר לאחר הרפורמה של שנת 2025 תלוי במדינה הפדרלית, במקדם המוניציפלי ובמאפייני הנכס. אין שיעור אחיד למדינה כולה.

הדבר החשוב ביותר למשקיע פרטי הוא תקופת ההחזקה. אם הנכס נמכר תוך עשר שנים ממועד הרכישה, השבח עשוי להיות מחויב במס הכנסה לפי שיעור פרוגרסיבי אישי. לאחר עשר שנים, מכירה פרטית פטורה בדרך כלל ממס. עבור דירת מגורים אישית חלים חריגים ייעודיים.

איטליה משתמשת בסף דומה אך קצר יותר. נדל״ן להשקעה ונכס שני כפופים בדרך כלל למס מוניציפלי מסוג IMU; שיעור הבסיס לנכסים אחרים עומד על כ-0,86%, אך הרשות המקומית רשאית לשנותו. במכירה, השבח עשוי להיות ממוסה לפי סולם פרוגרסיבי או בשיעור נפרד של 26%, אך לאחר יותר מחמש שנות החזקה מכירות פרטיות רבות פטורות ממס.

עבור תושב מס איטלקי, גם נדל״ן מחוץ למדינה בעל חשיבות. הוא כפוף למס IVIE בשיעור של 1,06%, כאשר מס רכוש ששולם בחו״ל יכול, בכפוף לתנאים, להקטין את התשלום באיטליה.

יוון שומרת על חלון הזדמנויות זמני במכירה

ביוון, מס ENFIA השנתי מחושב על בסיס מיקום, שטח, ייעוד, גיל ומאפיינים נוספים של הנכס. עבור יחידים, נטל נוסף חל כאשר שווי התיק עולה על 500 אלף אירו.

החל משנת 2026, הכנסות משכירות ממוסות במדרגות של 15%, 25%, 35% ו-45%. במקביל, מס רווחי הון על מכירת נדל״ן מושהה עד סוף שנת 2026. סעיף המס קיים בחוק, אך אינו מיושם בשנה הנוכחית.

נדל״ן למגורים באירופה עשוי להיות ממוסה בעת החזקה, מכירה וכחלק מעושר רחב. בניין ברחוב rue Gay-Lussac בפריז. צילום: Wikimedia Commons.

עבור המשקיע מדובר ביתרון זמני ולא במאפיין קבוע של המערכת היוונית. תוכניות מכירה לאחר שנת 2026 יש לחשב מחדש בהתאם לכללים שיחולו במועד העסקה.

גאורגיה: 5% על שכירות והגנה מפני עליות מיסים חדות

קוד המס של גאורגיה קובע שיעור מס הכנסה כללי ליחידים ברמה של 20%, אך עבור השכרת מגורים חל משטר מיוחד: יחיד שאינו דורש ניכויים בגין הכנסה זו משלם 5% בלבד. שבח חייב במס ממכירת דירת מגורים או בית עם הקרקע הצמודה ממוסה אף הוא בשיעור של 5%. אם הנכס היה בבעלות במשך יותר משנתיים, השבח מהמכירה פטור ממס הכנסה.

בעת רכישת נדל״ן אין מס רכישה נפרד ואין מס בולים. International Investment, בסקירת התנאים למשקיעים בגאורגיה, מדגישה אף היא את שיעור ה-5% על השכרת מגורים ואת היעדר מס הרכישה כחלק מנטל המס הנמוך על המשקיע הפרטי. לחישוב התשואה יש לכך השפעה ניכרת: מערכת המס אינה מוסיפה אחוזים בודדים למחיר הכניסה, בשונה ממספר תחומי שיפוט אירופיים.

החל מ-30 בספטמבר 2026, משטר מס הרכוש ליחידים הפך למקל יותר. תיקון לקוד המס העלה את רף הפטור המלא מ-40 אלף לארי ל-100 אלף לארי של הכנסה משפחתית בשנה הקודמת עבור רכוש החייב במס, למעט קרקע. אם ההכנסה המשפחתית עולה על 100 אלף לארי, המס על רכוש זה עומד על 0,8–1% משווי השוק. קרקע ממוסה בנפרד. ההטבה החדשה חלה גם על מס רכוש שיש להצהיר עליו בשנת 2026.

מרכיב ייחודי במודל הגיאורגי הוא ההגבלה על העלאה חדה של מיסים לאומיים. מנגנון זה מתואר לעיתים כמורטוריום, אך משפטית הוא בנוי אחרת. החוק האורגני ״על חירות כלכלית״ דורש משאל עם לצורך הטלת מס לאומי חדש או העלאת הרף העליון של שיעור המס הקיים, למעט מס קנייה (בלו). שינוי שיעור המס בתוך הגבולות שכבר נקבעו אינו דורש משאל עם; הממשלה רשאית גם להעלות מיסים באופן זמני לתקופה של עד שלוש שנים ללא משאל עם. מס רכוש מוסדר בנפרד בקוד המס.

עבור בעל נדל״ן, השילוב נראה אטרקטיבי בהרבה משיעור בודד של 20%: 5% על השכרת מגורים, היעדר מס רכישה, פטור משבח לאחר שנתיים של החזקה, רף מוגדל במס רכוש והיעדר מס עושר כללי. אין פירוש הדבר אפס מס, אך לאורך מחזור ההחזקה המלא, גאורגיה מתגלה כמקילה משמעותית בהשוואה לצרפת, ספרד או פורטוגל.

קפריסין ומלטה נוחות יותר בהחזקה השנתית

קפריסין ביטלה את מס הרכוש השנתי הלאומי עוד בשנת 2017. תשלומים מקומיים נותרו, אך אין מקבילה לאומית ל-IFI הצרפתי או למס העושר הספרדי.

מכירת נדל״ן בקפריסין חייבת במס רווחי הון בשיעור של 20%. החל משנת 2026 עודכנו הניכויים לכל החיים ליחידים, ורף ההחזקה העקיפה בנדל״ן באמצעות חברה הורד מ-50% ל-20% משווי המניות. בנוסף, המוכר משלם היטל של 0,4% מסכום העסקה במקרים הקבועים בחוק.

במלטה אין מס רכוש שנתי מסורתי ואין מס עושר כללי. במקום מס רווחי הון רגיל, בעת מכירת נדל״ן מקומי חל בדרך כלל מס סופי על מחיר ההעברה. השיעור הסטנדרטי במקרים רבים הוא 8%, ועבור חלק מהנכסים הישנים — 10%; קיימים שיעורים מיוחדים וחריגים.

לכן, שורה ריקה בעמודת המס השנתי אינה מעידה על אפס עלויות מיסוי להשקעה.

שווייץ והולנד מיישמות מודל שונה

בשווייץ, מס העושר הנקי חל ברמת הקנטונים והרשויות המקומיות. אין מס עושר פדרלי. השיעור המרבי המצטבר תלוי מאוד במקום המגורים ונע בקירוב בין 0,1% ל-0,87%. נדל״ן נכלל בחישוב העושר, וחובות מנוכים בהתאם לכללים הקבועים.

השבח ממכירת נדל״ן שוויצרי ממוסה ברמת הקנטון. לכן שתי השקעות זהות בקנטונים שונים עשויות להניב תוצאות שונות לחלוטין.

הולנד אינה מפעילה באופן רשמי מס עושר קלאסי. נכסי השקעה נכללים ב-Box 3 — מערכת מיסוי על תשואה מחושבת של חסכונות והשקעות. בשנת 2026 רף הפטור האישי עומד על 59,357 אירו, וההכנסה המחושבת ממוסה בשיעור של 36%. מערכת המעבר ממשיכה לפעול בהתאם לפסיקות בית המשפט העליון: הנישום יכול להוכיח תשואה ממשית נמוכה יותר, אם היא נמוכה מזו המחושבת.

נדל״ן להשקעה בהולנד מסווג כנכס Box 3 בתרחיש פרטי שכיח. בעת רכישת נכס שאינו מיועד למגורים אישיים, החל משנת 2026 חל מס העברת זכויות בשיעור 8%.

היכן המשקיע משלם יותר

אין תשובה אחידה לכל אירופה, מכיוון שהתוצאה תלויה בשאלה מה בדיוק משווים.

עבור אדם בעל הכנסה אקטיבית גבוהה מאוד, שיעורי המס העליונים הם הגבוהים ביותר בדנמרק, צרפת, אוסטריה, ספרד, בלגיה ופורטוגל. עבור בעל תיק נדל״ן גדול, צרפת וספרד בולטות במיוחד: שם מתווספים למס ההכנסה ומס הנכס גם מנגנוני מיסוי על הון גבוה. שווייץ ממסה עושר נקי מדי שנה ברמה הקנטונלית, ופורטוגל מחילה AIMI נוסף על החזקות נדל״ן גדולות.

עבור משקיע פרטי עם אופק השקעה ארוך, גרמניה ואיטליה עשויות להתגלות כמקלות יותר בעת יציאה, הודות לפטורים הניתנים לאחר תקופת החזקה מוגדרת. גאורגיה שייכת למשטרים הקלים יותר: 5% על השכרת מגורים, היעדר מס רכישה, פטור משבח לאחר החזקה של מעל שנתיים ורף חדש של 100 אלף לארי למס רכוש. קפריסין ומלטה נוחות יותר במס הרכוש הלאומי השנתי, אך המכירה נותרת אירוע מס. יוון בולטת בשנת 2026 עם הקפאה זמנית של מס השבח על נדל״ן.

לכן, לשאלה ״היכן באירופה המיסים הם הגבוהים ביותר״ יש מספר תשובות נכונות. עבור שכר זוהי קבוצת מדינות אחת, עבור תיק נכסים גדול — קבוצה אחרת, ועבור מכירת נכס לאחר חמש או עשר שנים — קבוצה שלישית.

תושב ותושב חוץ משלמים אחרת

תושבות מס יכולה לשנות לחלוטין את התמונה. תושב מצהיר בדרך כלל על הכנסותיו מכל העולם ובמדינות מסוימות גם על נכסיו בעולם. תושב חוץ ממוסה בדרך כלל רק על הכנסות ונכסים בתוך המדינה, אך כללי מכירת הנדל״ן עשויים להיות ייחודיים.

רובד נוסף נוצר על ידי אמנות למניעת כפל מס. הן קובעות לאיזו מדינה יש זכות למסות את השכירות או השבח, ובאיזה אופן המדינה השנייה מקזזת את המס שכבר שולם.

לפיכך, אותה דירה בשווי 500 אלף אירו עשויה להניב תשואה נטו שונה לשני בעלים בעלי אותה שכירות, אם הם תושבי מס של מדינות שונות.

בעל הנדל״ן נדרש להביא בחשבון את עלות ההחזקה הכוללת

בעת רכישת נכס, אין זה מספיק להשוות את מס ההכנסה או שיעור מס שבח בודד. יש להכניס למודל את מס הרכישה, מס הרכוש השנתי, המס על שכירות, מס עושר אפשרי, תשלומים מוניציפליים ומס בעת מכירה.

סכום כולל זה מסביר מדוע אותה תשואה ברוטו בגרמניה, פורטוגל, קפריסין או צרפת מתורגמת לתוצאה נטו שונה בתכלית.

לצורך קבלת החלטת השקעה, כדאי לחשב לא את ״המס הנמוך ביותר באירופה״, אלא תרחיש קונקרטי: תושבות המס של הבעלים, מחיר וסוג הנכס, השכירות הצפויה, תקופת ההחזקה ואופן היציאה מההשקעה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות נפוצות: מיסים באירופה בשנת 2026

היכן מסי ההכנסה הם הגבוהים ביותר באירופה?

מבין מדינות אירופה בהשוואת Tax Foundation, השיעורים המרביים הגבוהים ביותר בשנת 2026 חלים בדנמרק, צרפת, אוסטריה, ספרד, בלגיה ופורטוגל. דמי ביטוח לאומי אינם כלולים בנתון זה.

באילו מדינות באירופה קיים מס עושר?

מס עושר נקי קלאסי או קרוב לכך חל בספרד ובשווייץ. בצרפת ה-IFI חל רק על נדל״ן בהיקף גדול. בפורטוגל אין מס עושר נקי כללי, אך נגבה מס AIMI מתיקים גדולים של נדל״ן מסוים.

היכן אין מס רכוש שנתי לאומי?

קפריסין ביטלה את מס הרכוש השנתי הלאומי, ובמלטה אין מס רכוש לאומי תקופתי קלאסי. עם זאת, אגרות מקומיות ומיסים בעת רכישה או מכירה נותרו בעינם.

היכן תקופת החזקה ארוכה מפחיתה את המס בעת מכירה?

בגרמניה, מכירה פרטית של נדל״ן לאחר יותר מעשר שנות החזקה פטורה בדרך כלל ממס שבח. באיטליה, מכירות פרטיות רבות פטורות לאחר יותר מחמש שנות החזקה.

האם קיים מס על מכירת נדל״ן ביוון בשנת 2026?

מיסוי רווחי הון בעת מכירת נדל״ן יווני מושהה עד סוף שנת 2026. מיסים והיטלים אחרים בעסקה ממשיכים לחול.

האם תושב חוץ משלם אותם מיסים כמו תושב מקומי?

לא תמיד. תושבים מקומיים ממוסים לרוב על הכנסות ונכסים עולמיים, בעוד תושבי חוץ ממוסים על מקורות ונדל״ן מקומיים. התוצאה תלויה גם באמנות למניעת כפל מס.

אילו מיסים משלם בעל נדל״ן בגאורגיה?

עבור יחיד, השכרת מגורים עשויה להיות ממוסה בשיעור 5% ללא ניכויים. שבח חייב במס ממכירת דיור ממוסה אף הוא בשיעור 5%, ולאחר יותר משנתיים של החזקה הוא לרוב פטור. החל מ-30 בספטמבר 2026, רכוש למעט קרקע פטור ממס בהכנסה משפחתית של עד 100 אלף לארי; מעל הרף חל שיעור של 0,8–1% משווי השוק. אין מס רכישה ואין מס בולים.

האם ניתן להעלות מיסים בגאורגיה ללא משאל עם?

לא תמיד. לצורך הטלת מס לאומי חדש או העלאת הרף העליון של שיעור המס הקיים נדרש בדרך כלל משאל עם. החריג לכך הוא מס קנייה (בלו); בנוסף, הממשלה יכולה להעלות מיסים זמנית למשך שלוש שנים לכל היותר ללא משאל עם, וניתן לשנות שיעורים בתוך הגבולות שנקבעו מראש. מס רכוש מוסדר בנפרד.

כיצד הורכב דירוג הדרכונים

במסגרת עריכת ה-Global Passport Index הוערכו המדינות לפי 15 מדדים, אשר חולקו לשלושה תחומים עיקריים. מחצית מהציון הסופי נקבעת על פי ניידות בינלאומית, ו-25% נוספים מוקצים לכל אחד מהתחומים: הזדמנויות להשקעות ואיכות חיים.

בחישוב מדד הניידות נלקחים בחשבון תנאי הכניסה למדינות אחרות — ללא צורך בוויזה, עם ויזה בעת ההגעה או באמצעות אשרה אלקטרונית. חשיבות ניתנת גם לאיכות החיים ביעדים הנגישים: נסיעות למדינות מפותחות ומשגשגות יותר מעניקות משקל רב יותר לציון.

חלק ההשקעות כולל את מצב הכלכלה והסביבה העסקית, רמת ההכנסות ומדיניות המיסוי. בהערכת איכות החיים מובאים בחשבון יוקר המחיה, רמת הביטחון האישי, התשתיות, חירויות הפרט, תנאים סביבתיים ומדדים נוספים.

הדרכון השוודי כבש את המקום הראשון

שוודיה זכתה לציון של 96.05 נקודות מתוך 100 ותפסה את המקום הראשון ב-Global Passport Index זו השנה השלישית ברציפות. יחד עם זאת, היא אינה מובילה בכל מדד בנפרד: במדד הניידות הבינלאומית היא ממוקמת במקום ה-11, בהזדמנויות השקעה במקום התשיעי, ובאיכות החיים במקום השני.

המקום הראשון הובטח הודות לשילוב של הישגים גבוהים בכל שלושת התחומים. הדרכון השוודי פותח מגוון רחב של אפשרויות נסיעה, והמעמד החזק של המדינה מבחינת איכות חיים ותנאים כלכליים מעלה את הציון הכולל שלה.

המתחרה הקרובה ביותר של שוודיה היא שוויץ, התופסת את המקום השני בדירוג הכללי ונמנית עם המובילות בעולם באטרקטיביות להשקעות, אם כי במדד איכות החיים היא ניצבת במקום ה-36 בלבד. פינלנד, המדורגת שלישית, מציגה תמונה הפוכה: היא עומדת בראש דירוג איכות החיים ונמצאת במקום הרביעי בניידות בינלאומית, אך מפגרת במידה ניכרת אחרי המובילות במדדי ההשקעות.

גרמניה הגיעה למקום הרביעי הודות לתוצאה גבוהה באיכות החיים, שם היא תופסת את המקום השלישי. בעשירייה הראשונה נכללות גם דנמרק, הולנד, אירלנד, בריטניה ונורווגיה. המדינה הלא-אירופית היחידה בצמרת היא סינגפור: היא מובילה הן בניידות והן בהזדמנויות השקעה, אך ממוקמת במקום ה-115 באיכות החיים, מה שהוריד אותה למקום העשירי בדירוג הכולל.

סינגפור מובילה בחופש התנועה

סינגפור קיבלה את הציון הגבוה ביותר במדד הניידות הבינלאומית — 114.2 נקודות. אזרחיה נהנים מגישה ל-184 יעדים: ב-129 מדינות קיים משטר ללא ויזה, וב-55 נוספות ניתן לקבל אשרה בעת ההגעה או אישור כניסה אלקטרוני.

מיד אחריה ניצבות איחוד האמירויות וספרד עם 112.4 נקודות. לחלק העליון של הרשימה נכנסו גם פינלנד, נורווגיה, איטליה, בלגיה, שוויץ, צרפת ואירלנד. במקביל, ההבדלים במספר היעדים הנגישים מינימליים: לספרד, נורווגיה, איטליה ושוויץ יש מספר יעדים זהה לזה של סינגפור — 184, לאיחוד האמירויות, בלגיה וצרפת — 183, ולפינלנד ואירלנד — 182.

המיקום בדירוג אינו נקבע רק על סמך כמות המדינות שאליהן ניתן להיכנס ללא ויזה רגילה. Global Citizen Solutions מביאה בחשבון גם את איכות החיים ביעדים הנגישים, ולכן פריסה כמותית זהה עשויה להניב ציון סופי שונה.

הזדמנויות להשקעה

בפרק ההשקעות של הדירוג מובילה שוב סינגפור עם 84 נקודות. אחריה נמצאות שוויץ (82.7) וארצות הברית (80). לחמישייה הראשונה הצטרפו גם איחוד האמירויות ומונקו, שזכו ליתרון בין היתר בזכות שיעור מס הכנסה אפס ליחידים.

מיקומים גבוהים נרשמו גם עבור הונג קונג, אנדורה ומקאו. בתחומי שיפוט אלה עומס מס נמוך יחסית משתלב עם סביבה עסקית חזקה והכנסות גבוהות של האוכלוסייה. שוודיה, למרות מס הכנסה מרבי של 52%, הגיעה למקום התשיעי הודות למדדים כלכליים אחרים, ואת העשירייה סגרה דרום קוריאה.

בחישוב מרכיב ההשקעות מתחשבת Global Citizen Solutions בפיתוח שווקים וחדשנות, בהכנסה הלאומית הגולמית לנפש ובשיעור מס ההכנסה המרבי. עקב כך, פריסתו הגיאוגרפית של תחום זה שונה מהותית מהדירוג הכללי: לצד מדינות אירופה, בולטות כאן מדינות וטריטוריות מאסיה, המזרח התיכון וצפון אמריקה.

צפון אירופה מובילה באיכות החיים

במקום הראשון במדד איכות החיים זכתה פינלנד עם 89.6 נקודות, כשהיא מקדימה במעט את שוודיה (89.2). בהמשך הרשימה מדורגות גרמניה, דנמרק ונורווגיה. כך תפסו מדינות צפון אירופה ארבע מתוך חמשת המקומות הראשונים.

לעשירייה המובילה נכנסו גם ספרד, ניו זילנד, קנדה, בריטניה והולנד. החישוב התבסס על רמת הפיתוח הסוציו-אקונומי, יוקר המחיה, חירויות הפרט, המצב האקולוגי, הרווחה הסובייקטיבית ויחס החברה למהגרים.

תוצאות גבוהות בתחום זה מסבירות במידה רבה את מיקומן של מדינות אירופה ב-Global Passport Index הכללי. גם כאשר מדדי הניידות או המשיכה להשקעות צנועים יותר, איכות החיים מסוגלת להעלות משמעותית את הציון הסופי.

קוסובו הציגה את הצמיחה הבולטת ביותר

השיפור המשמעותי ביותר בשנה האחרונה נרשם בקוסובו: הציון שלה עלה ב-5.27 נקודות, והמדינה זינקה בשמונה מקומות — עד למקום ה-91. הסיבה המרכזית לכך הייתה הרחבת אפשרויות הנסיעה בעקבות הנהגת משטר ללא ויזה עם אזור שנגן. לאורך חמש שנים עומדת התוספת על 18 נקודות — הנתון הגבוה ביותר מבין כל המשתתפות בדירוג.

איחוד האמירויות חיזקה אף היא את מעמדה באופן ניכר. בזכות הסכמי ויזה חדשים, המדינה דורגה במקום השלישי בניידות בינלאומית והגיעה למקום ה-21 בדירוג הכללי — שיא עבורה. גם עומאן שיפרה את תוצאותיה בעיקר באמצעות הרחבת הגישה ללא ויזה.

אצל חלק מהמדינות נבעה הצמיחה בעיקר משינויים כלכליים. אלבניה שיפרה את מדדי אקלים ההשקעות וההכנסות, ערב הסעודית רשמה עלייה בהכנסות, בהשקעות ובאיכות החיים, והונג קונג טיפסה 12 שלבים בזכות התקדמות בכמה ממרכיבי המדד במקביל.

הפער בין המדינות נותר עצום

בקצה השני של Global Passport Index ניצבת אפגניסטן עם 23.10 נקודות. בין המדינות החלשות ביותר נמנות גם סומליה, דרום סודאן, תימן וסוריה. הפער בין המקום הראשון לאחרון מגיע ל-72.95 נקודות, ולפי נתוני Global Citizen Solutions הוא הולך וגדל בהתמדה מאז 2021.

עורכי הדירוג מייחסים פער זה למצבן הכלכלי של המדינות, לאיכות המוסדות הממשלתיים, ליחסים הבינלאומיים ולמדיניות הוויזות. הניגודים בולטים במיוחד בתוך אסיה: סינגפור נכללת בעשירייה העולמית, איחוד האמירויות במקום ה-21 ויפן במקום ה-23, אך אפגניסטן, תימן וסוריה נותרות בתחתית הרשימה.

בחמש השנים האחרונות חלו מעט מאוד שינויים בצמרת הדירוג, בעוד שמעמדן של המדינות בתחתית נותר פגיע בהרבה. כתוצאה מכך, ההזדמנויות שמעניקה אזרחות לצורכי נסיעות, השקעות ומגורים עדיין תלויות במידה רבה במדינת המוצא.

מה הדירוג מלמד את המשקיעים

אנליסטים מבית International Investment מציינים כי מדדים מסוג זה יכולים לשמש כמצפן בבחירת מדינה לקבלת אזרחות שנייה, למעבר מגורים או להקצאת הון לטווח ארוך. מיקום גבוה משקף שילוב של מספר גורמים — חופש תנועה, יציבות כלכלית, איכות חיים, סביבת מס והזדמנויות בינלאומיות.

עם זאת, מקום בדירוג אינו מהווה תחליף לבחינה מעמיקה של תחום שיפוט ספציפי. התנאים לקבלת אזרחות או אשרת שהייה, מיסים, הגנה על הון, עלויות נדל״ן ודרישות כלפי תושבים עשויים להיות שונים מהותית גם בין מדינות בעלות ציונים קרובים. יתרה מזאת, מדדים אוניברסליים אינם מביאים בחשבון תמיד מאפיינים החשובים לקטגוריות מסוימות של משקיעים.

לדוגמה, גאורגיה נכנסה לשליש העליון של הדירוג בהזדמנויות להשקעות, ותפסה את המקום ה-68 מתוך 200 מדינות. לצד זאת, האטרקטיביות שלה עבור משקיעים זרים נקבעת על ידי גורמים נוספים: תנאי כניסה ושהייה פשוטים יחסית, היעדר מגבלות על זרים ברכישת מרבית סוגי הנדל״ן, מיסוי מתון והטבות ייעודיות לקטגוריות שונות של יזמים ובעלי נכסים.

מדדים אלה מעניקים כלי עזר להשוואה בין מדינות, אך הבחירה הסופית נותרת תלויה ביעדיו ובסדרי העדיפויות של המשקיע.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment