ספטמבר התקרב לשיאי האולימפיאדה

הנתונים הראשוניים של CoStar לחודש ספטמבר מראים תפוסת מלונות במילאנו בשיעור של 84,2%, עלייה של 1,6% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. המחיר הממוצע לחדר שנמכר (ADR) הגיע ל-€310,04, עלייה של 7,2%, בעוד שההכנסה לחדר פנוי (RevPAR) צמחה ב-8,9% ל-€261,17. מדדי ADR ו-RevPAR היו השניים בגובהם בהיסטוריה של השוק ברמה החודשית — אחרי אולימפיאדת פברואר. נתוני התפוסה הגיעו לרמת שיא מאז אוקטובר 2019.

עוד בספטמבר 2025, כאשר מילאנו אירחה גם כן את הגראן פרי ואת שבוע האופנה, עמד ה-ADR על €292,27 וה-RevPAR על €240,23. ההשוואה בין השנתיים חשובה: העיר הציגה ביצועים גבוהים לא הודות לאירוע חריג בודד. לוח אירועים חוזר של ספורט, אופנה ועסקים תומך בביקוש, ובתי המלון מנצלים תקופות שיא מרוכזות אלו להעלאת מחירים.

לילה אחד של פורמולה 1 הביא לשיא החודש

הזינוק הבולט ביותר התרחש ביום שבת, 5 בספטמבר, במהלך הגראן פרי של איטליה. תפוסת המלונות במילאנו הגיעה ל-95,3%, התעריף הממוצע עלה ל-€444,75, וה-RevPAR הגיע ל-€424,07. אלה היו שיאי החודש בשלושת המדדים בו-זמנית. ה-ADR באותו ערב היה גבוה בכ-43% מהממוצע החודשי. מדובר בתעריף הממוצע של שוק המלונות בלילה בודד, ולא במחיר הכרטיסים למירוץ או בהכנסות המלונות לאורך סוף השבוע כולו.

סוף שבוע של מירוצים מתפקד עבור המלונות כתקופה של ביקוש מרוכז במיוחד. משתתפים, קבוצות, אורחים ושותפים עסקיים מגיעים לתאריכים קבועים, ולכן האפשרות לדחות את הנסיעה כדי למצוא לינה זולה יותר מוגבלת מאוד. עם זאת, נתוני CoStar כשלעצמם אינם מאפשרים לחשב את ההכנסה הנקייה הנוספת שנוצרה ישירות בעקבות הגראן פרי: לצורך כך נדרשת השוואה לתאריכים מקבילים ללא המירוץ.

שבוע האופנה והתערוכות תמכו ברמת המחירים

שבוע האופנה במילאנו התקיים בין ה-22 ל-26 בספטמבר. בערב השני לקיומו טיפסה תפוסת המלונות ל-93,5%. נתוני השיא השבועיים של ADR ו-RevPAR נרשמו בלילה הרביעי — €396,59 ו-€358,30 בהתאמה. משתתפי התצוגות, קניינים, נציגי מותגים, עיתונאים ואורחים עסקיים מייצרים ביקוש השונה באופן מובהק מתיירות עירונית רגילה.

מגזר התערוכות חשוב לא פחות. ב-15 בספטמבר, כאשר ננעלה תערוכת הנעליים MICAM Milano ונפתחה תערוכת SIMAC, הגיעה התפוסה ל-94,7% — התוצאה השנייה בטיבה באותו חודש. בלילה זה עמד ה-ADR על €301,17 וה-RevPAR על €285,21. לאירועים שונים יש קהל יעד ומאפייני מחיר שונים: תפוסה גבוהה אינה מובילה בהכרח למחיר חדר מקסימלי.

כתוצאה מכך, חודש ספטמבר התגלה כחזק לא רק בתאריכי שיא בודדים. ב-CoStar מציינים כי התפוסה עלתה על 70% בכל לילות החודש למעט שניים. עבור ענף המלונאות, זהו הבדל מהותי לעומת שיא מקרי בודד: אירועים בקנה מידה גדול מסוגלים לייצר בו-זמנית שיאי מחיר ולשמור על מילוי חדרים ביניהם.

מה שינתה האולימפיאדה בעסקי המלונאות

משחקי החורף נותרו נקודת ייחוס של תמחור עבור השוק. הניתוח של CoStar לתקופה האולימפית הצביע על תעריפים גבוהים במיוחד במגזר היוקרה של מילאנו; בלילות מסוימים הם עלו באופן ניכר על נתוני השוק הכללי. עם זאת, לפברואר ולספטמבר מבנה ביקוש שונה. האולימפיאדה היא אירוע-על נדיר, בעוד שהגראן פרי, תצוגות האופנה והתערוכות הענפיות הם חלק מלוח שנה עירוני מחזורי.

עבור בעל מלון, הבחנה זו חשובה יותר מהשוואה סמלית לשיא האולימפי. אירוע-על מסוגל להקפיץ תעריפים לתקופה קצובה; אירועים סדירים מאפשרים לבנות מערך מכירות שנים קדימה. אסטרטגיה זו תלויה במיקום המלון, בדירוגו, בחוזים מול לקוחות עסקיים וביכולת לנהל את המחיר מבלי לאבד את הביקוש הרגיל.

מה משמעות המספרים עבור המשקיעים

מדד RevPAR משלב את המחיר הממוצע לחדר שנמכר יחד עם שיעור התפוסה. עלייה במדד זה מעידה על שיפור בהכנסות מלינה ביחס לחדר פנוי, אך אינה משקפת את הרווח התפעולי. במהלך אירועים גדולים, מלונות עלולים להוציא יותר על כוח אדם, אבטחה, שירות ועמלות מתווכים. ניתוח של תשואה דורש נתונים על עלויות, שווי הנכס והתוצאות השנתיות המלאות.

הנתונים של מילאנו ממחישים את עוצמת התמחור של עיר בעלת לוח אירועים מגוון. ואולם, הסקת מסקנה בדבר גידול אחיד בהכנסות כל בתי המלון תהיה שגויה. מלונות בדירוגים, מיקומים ופורמטים שונים עשויים לזכות בנתח ביקוש שונה. עבור המשקיע חשוב יותר לבחון לא ADR שובר שיאים של לילה אחד, אלא RevPAR יציב לאורך מספר שנים ויכולת של המלון לשמור על מרווח הרווחיות.

הקשר להשקעות במלונות באירופה

International Investment כבר ניתחה כיצד אולימפיאדת החורף שינתה את שוק התיירות של איטליה וכיצד ההזמנות למלונות מילאנו זינקו לקראת המשחקים. נתוני ספטמבר מאפשרים להמשיך קו זה: הביקוש ללינה יכול להישען על סדרה רציפה של אירועים בינלאומיים, ולא רק על האולימפיאדה. סקירה רחבה יותר של שוק המלונאות האירופי מראה כי יש לבחון את הצמיחה ב-RevPAR לצד ההוצאות ופעילות ההשקעות.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

FAQ

מדוע מחירי המלונות במילאנו עלו בספטמבר 2026?

הביקוש נתמך על ידי הגראן פרי של איטליה, שבוע האופנה והתערוכות המסחריות MICAM ו-SIMAC. על פי נתונים ראשוניים של CoStar, ה-ADR הגיע ל-€310,04 וה-RevPAR ל-€261,17.

מתי מחירי החדרים הגיעו לשיא?

ב-5 בספטמבר, במהלך הגראן פרי: ה-ADR עמד על €444,75 עם תפוסה של 95,3%.

האם התעריפים היו גבוהים יותר מאשר בזמן האולימפיאדה?

לא. פברואר 2026 נותר החודש היחיד שבו הממוצע החודשי של ADR ו-RevPAR היה גבוה יותר מזה של ספטמבר.

האם עלייה ב-RevPAR מעידה על עלייה זהה ברווח?

לא. RevPAR מודד הכנסה לחדר פנוי ואינו מביא בחשבון הוצאות תפעול, עמלות ועלויות הון.

אירופה מקבלת כשליש מההוצאות העולמיות על נופש

על פי נתונים שפורסמו ב-Hospitality Net ב-17 באוגוסט 2026, בהתבסס על מחקר חדש של מועצת הנסיעות והתיירות העולמית, ההוצאות העולמיות על נסיעות נופש הגיעו ל-6.15 טריליון דולר בשנת 2025 ורשמו עלייה של 3.5%. תחום הנופש היווה 80.5% מכלל הוצאות המטיילים, המחולקות במחקר לנסיעות פרטיות ועסקיות. אירופה קיבלה כ-2 טריליון דולר, שהם כ-32.5% מההיקף הגלובלי.

אין מדובר בהכנסות בתי מלון או בתרומת ענף התיירות לתוצר המקומי הגולמי. מחקר ה-Economic Impact Research בוחן בנפרד את הוצאות התיירים, תרומת הענף לכלכלה, תעסוקה וזרימת תיירות פנים וחוץ. הדוח האירופי מסדרה זו פורסם ב-6 באוגוסט 2026 וכולל נתונים בפועל לשנים 2020–2025 ותחזיות לשנת 2026.

בשנת 2025 צמחו ההוצאות על נסיעות נופש בצרפת ב-3.6%, בספרד ב-2.6% ובאיטליה ב-2.2%. בשנת 2026 נחזית עבור אירופה צמיחה של 3.7% לעומת 3.1% בעולם. איטליה עשויה להוסיף 4.7%, ספרד 4.3%, טורקיה 4.1% וצרפת 2.6%.

לפיכך, הניסוח על שליש מההוצאות העולמיות אינו מתייחס לשליש מהכנסות המלונות בעולם, אלא לכ-1 דולר מכל 3 דולר שהוצאו על נסיעות תיירות למטרות נופש לפי המתודולוגיה של המחקר.

אירופה קולטת יותר ממחצית מהתיירים הבינלאומיים

נתח ההוצאות הגבוה תואם את היקף תנועת התיירות האירופית. ארגון התיירות של האו״ם (UN Tourism) מעריך את מספר כניסות התיירים הבינלאומיות עם לינה אחת לפחות בעולם ב-1.52 מיליארד בשנת 2025 — כמעט 60 מיליון יותר מתוצאות שנת 2024.

אירופה קלטה 793 מיליון תיירים בינלאומיים, שהם כ-52% מהכמות העולמית. התנועה גדלה ב-4% בשנה והייתה גבוהה ב-6% מרמת שנת 2019. מערב אירופה הוסיפה 5%, דרום אירופה והאזור הים-תיכוני 3%, ומרכז ומזרח אירופה 6%, אף שהאזור האחרון נותר עדיין ב-9% מתחת לרמות שלפני המגפה.

ההכנסות העולמיות הראשוניות מתיירות בינלאומית הגיעו בשנת 2025 לכ-1.9 טריליון דולר, עלייה של 5%. יחד עם תחבורת נוסעים בינלאומית, הכנסות היצוא מתיירות נאמדו בכ-2.2 טריליון דולר.

אין לערבב גם נתונים אלה עם 6.15 טריליון דולר של הוצאות נופש: הסטטיסטיקה הראשונה מתייחסת לתיירות בינלאומית, בעוד שמודל הוצאות הנסיעה כולל שוק רחב יותר, לרבות נסיעות פנים.

ספרד ואיטליה התקרבו למיליארד לינות

באיחוד האירופי, המהווה מונח מצומצם יותר מאשר אירופה בסטטיסטיקת שוק התיירות העולמי, נרשמו בשנת 2025 כמעט 3.1 מיליארד לינות בבתי מלון ובמתקני אירוח מוסדרים אחרים. הנתון עלה ב-2.2%, שהם 66.4 מיליון לינות.

ספרד דורגה במקום הראשון עם 513.6 מיליון לינות. איטליה רשמה 476.9 מיליון, צרפת 471.7 מיליון וגרמניה 442.1 מיליון. ארבע מדינות אלו היוו 61.7% מכלל הלינות באיחוד האירופי.

ספרד ואיטליה יחד רשמו כ-990.5 מיליון לינות.

המקור העיקרי לגידול היו אורחים זרים: מספר הלינות שלהם גדל ב-3.4%, כלומר בכמעט 49.7 מיליון. הביקוש המקומי עלה ב-1.1%, והוסיף כ-16.7 מיליון לינות.

ריכוזיות זו מסבירה מדוע שינויים בביקוש בכמה מהמדינות הגדולות ביותר מסוגלים להשפיע באופן ניכר על הנתונים האירופיים הכוללים.

יולי ואוגוסט מייצרים כמעט שליש מהשוק השנתי באיחוד האירופי

התיירות האירופית ממשיכה להיות עונתית ביותר. בשנת 2025, 31.1% מכלל הלינות במתקני תיירות רשומים באיחוד האירופי התרכזו בחודשיים בלבד — יולי ואוגוסט.

חודשים אלה היו שני העמוסים ביותר בכל מדינות האיחוד. באוגוסט היה מספר הלינות באיחוד האירופי גבוה פי 3.6 מזה של ינואר.

הפערים בתוך אירופה עצומים. בקרואטיה יולי ואוגוסט סיפקו 54.5% מהלינות השנתיות, בבולגריה 43.4% וביוון 41.6%. במלטה חלקם של שני חודשי השיא עמד על 21.9%, בגרמניה 24% ובפינלנד 24.1%.

המשמעות היא שנכון יותר לקשר את מושג ״הדומיננטיות של דרום אירופה״ בעיקר לריכוז הביקוש לנופש קיצי. צרפת שייכת אף היא לשוקי תיירות הקיץ הגדולים ביותר, אך מבחינה גאוגרפית אינה נחשבת במלואה לדרום אירופה.

התיירות המשיכה לצמוח בתחילת 2026

הנתונים הראשונים לשנת 2026 מאשרים בינתיים את המשך התרחבות השוק. בחודשים ינואר–מרץ נרשמו 471.1 מיליון לינות במתקני תיירות באיחוד האירופי, עליה של 3.4% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

ינואר צמח ב-3.2%, פברואר ב-3.4% ומרץ ב-3.7%. הביקוש הבינלאומי גדל במהירות מיוחדת: מספר הלינות של אורחים זרים עלה ב-5.5%, בעוד ששוק הפנים עלה ב-1.7%.

מטיילים זרים היוו 46.6% מכלל הלינות. במלטה חלקם הגיע ל-93.3%, בקפריסין ל-85.6% ובלוקסמבורג ל-85.1%. בגרמניה, פולין ורומניה, לעומת זאת, רוב השוק נוצר על ידי מטיילים מקומיים.

הגידול במספר הלינות הפיזיות חשוב להערכת תחזית ההוצאות: העלייה בנתונים הכספיים אינה נובעת רק מעליית מחירי השירותים, אלא גם מהמשך התרחבות תנועת התיירות.

השכרות לטווח קצר צומחות מהר בהרבה מהשוק

מקור צמיחה נפרד נותר דיור תיירותי המוזמן דרך פלטפורמות דיגיטליות גדולות.

ברבעון הראשון של 2026 נרשמו באיחוד האירופי 144.3 מיליון לינות אורחים במתקני אירוח לטווח קצר שהוזמנו באמצעות Airbnb, Booking.com ו-Expedia. נתון זה גבוה ב-9.7% מתוצאות הרבעון הראשון של 2025.

ה-Eurostat מקבל נתונים אלה ישירות מהפלטפורמות. Tripadvisor הפסיקה להעביר נתונים למאגר זה לאחר הרבעון הרביעי של 2024, ולכן החל מ-2025 הפרסומים מכסים שלוש פלטפורמות.

קצב הצמיחה של פלח שוק זה היה גבוה כמעט פי שלושה מהעלייה בכלל לינות התיירות הרשומות באיחוד האירופי ברבעון הראשון. עם זאת, אין להשוות באופן מכני בין שני הנתונים: היקפי הכיסוי הסטטיסטי ומקורות המידע שונים.

עבור ספרד, איטליה, פורטוגל, יוון ויעדים מבוקשים אחרים, ההתרחבות המהירה של השכרות לטווח קצר מגדילה במקביל את קיבולת שוק התיירות ומגבירה את הלחץ על היצע הדיור באזורים הפופולריים ביותר.

זרים הוציאו בספרד 134.7 מיליארד אירו

ספרד ממחישה עד כמה עשויים הנתונים הכספיים להיות שונים בהתאם למתודולוגיה שבה נעשה שימוש.

על פי נתונים שנתיים ראשוניים של המכון הלאומי לסטטיסטיקה של ספרד, תיירים זרים הוציאו במדינה 134.712 מיליארד אירו בשנת 2025 — 6.8% יותר מאשר בשנה הקודמת.

תיירים מבריטניה היוו 23.65 מיליארד אירו, מגרמניה 15.831 מיליארד אירו ומצרפת 11.613 מיליארד אירו. קטלוניה רשמה 24.807 מיליארד אירו מהוצאות אורחים זרים, האיים הקנריים 24.431 מיליארד אירו והאיים הבלאריים 21.058 מיליארד אירו.

אין להשוות 134.7 מיליארד אירו אלה ישירות לעלייה של 2.6% בהוצאות הנופש בספרד במודל הבינלאומי. הלשכה הסטטיסטית של ספרד מודדת הוצאות של תושבי חוץ שביקרו במדינה, בעוד שהמחקר הבינלאומי בוחן מכלול אחר של הוצאות תיירות וכולל גם נסיעות פנים.

ביקוש זר מחזק את שוק הקיץ של איטליה

באיטליה הסתיימה עונת הקיץ הכוללת מיוני עד ספטמבר 2025 בעלייה של 4% בלינות ובמספר כניסות כמעט ללא שינוי — עלייה של 0.2% בלבד.

את הצמיחה הובילו מבקרים זרים. מספר הכניסות שלהם עלה ב-4.3%, ומספר הלינות ב-8.3%. מספר הכניסות של תושבי איטליה ירד ב-4.8%, ולינותיהם ירדו ב-0.8%.

חלקם של האורחים הזרים בלינות הקיץ הגיע ל-54.7% לעומת 52.5% בשנה הקודמת.

בבחינת הרבעון השלישי בלבד, יולי עד ספטמבר, גדל מספר הלינות של זרים ב-5%, והנתון הכולל ב-2.5%. אוגוסט נותר החודש הגדול ביותר עם 85.2 מיליון לינות.

מבנה ביקוש זה מעניק לאיטליה הזדמנויות נוספות להגדלת הכנסות התיירות, אך בו-זמנית הופך חלק מהשוק לרגיש יותר לשערי חליפין, לקישוריות תעופתית ולמצב הכלכלי במדינות המוצא של המטיילים.

גידול בהוצאות אינו מעיד על גידול זהה במספר התיירים

אין לפרש את התחזית לעלייה של 3.7% בהוצאות הנופש באירופה בשנת 2026 כתחזית לעלייה זהה בכניסות תיירים או בתפוסת בתי המלון.

ההוצאות יכולות לגדול עקב עליית מחירי המלונות, הטיסות, ההסעדה והבידור גם ללא שינוי במספר המטיילים. על המדד משפיעים גם משך השהייה ושינוי במבנה הביקוש לטובת חופשות יקרות יותר או חסכוניות יותר.

ולהיפך, מספר התיירים עשוי לגדול מהר יותר מההכנסות הכספיות אם המטיילים מקצרים את משך הנסיעות או בוחרים באפשרויות לינה חסכוניות יותר.

לפיכך, להערכת מצב שוק התיירות יש לנתח במקביל את ההוצאות, הכניסות הבינלאומיות, מספר הלינות ומשך השהייה הממוצע.

מדינות הים התיכון שומרות על יתרון בקיץ

ספרד ואיטליה משלבות תיירות חופים, תיירות עירונית, תרבות, גסטרונומיה וקרוזים עם תשתית תעופה בינלאומית רחבה.

טורקיה מתחרה במקביל בפלח הנופש ההמוני ובשוק הנסיעות העירוניות, בעיקר הודות לאיסטנבול ולחופי הים התיכון.

צרפת נותרה אף היא אחד משוקי התיירות הגדולים באירופה הודות לפריז, הים התיכון, החוף האטלנטי, האלפים וביקוש פנימי נרחב.

גיוון זה מבדיל את השוק האירופי מיעדים שכלכלתם תלויה בעיקר בסוג נופש יחיד או בקבוצה קטנה של מדינות מוצא של תיירים.

המגבלה העיקרית הופכת להיות התשתית

הגידול בהוצאות התיירות מייצר הכנסות נוספות למלונות, מסעדות, חברות תחבורה ובעלי נדל״ן מסחרי, אך בהיקפי תנועה שוברי שיאים מתמודדים האזורים המתויירים ביותר עם בעיה אחרת — כושר נשיאה מוגבל.

כמעט 3.1 מיליארד לינות באיחוד האירופי וריכוז של 31.1% מהנפח השנתי בחודשיים בלבד של הקיץ מעלים את הדרישות מנמלי תעופה, רכבות, תחבורה עירונית, אספקת מים, מערכות פינוי פסולת ואזורי תיירות בערים היסטוריות.

במקביל, ההתרחבות המהירה של השכרות לטווח קצר מגבירה את התחרות בין תיירים לתושבים מקומיים על מלאי הדיור. הדבר הופך את הרגולציה על דיור תיירותי לאחד הנושאים המרכזיים בברצלונה, מדריד, רומא, ליסבון ויעדים מרכזיים נוספים.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, נתון של כ-2 טריליון דולר מאשר את ההובלה היציבה של אירופה בשוק הנופש העולמי, אך אין לראות בו אינדיקציה אוטומטית לגידול מהיר באותה מידה בתנועת התיירות הפיזית או בתשואה של נדל״ן מלונאי. המגבלה העיקרית עבור השווקים הגדולים ביותר הופכת להיות יכולת התשתיות ומלאי הדיור לעמוד בביקוש הנוסף, במיוחד ביולי ובאוגוסט. התחזית לשנת 2026 נותרת אף היא הערכת מודל והיא רגישה לאינפלציה, לעלויות תחבורה, לשערי חליפין, למצב הגיאופוליטי ולהתנהגות הצרכנים.