הנדל״ן המסחרי בבלטיות מחזיר את הנזילות

פעילות ההשקעות בליטא, לטביה ואסטוניה התעוררה במידה ניכרת לקראת אמצע 2026. סקירת CPB Baltics שפורסמה באוגוסט בוחנת ארבעה מגזרים מרכזיים — שוק ההשקעות, משרדים, נדל״ן מסחרי-קמעונאי, מחסנים ולוגיסטיקה — ומראה כי ההתאוששות אינה אחידה: התנאים שונים באופן מהותי הן בין המדינות והן בין סוגי הנכסים.

השינוי המרכזי מתבטא בחזרתן של העסקאות לאחר תקופה של נזילות נמוכה. משקיעים שוב מוכנים לרכוש נכסים ופורטפוליו גדולים, אך דרישות התשואה נותרות קפדניות בהרבה בהשוואה למה שהיה נהוג לפני מספר שנים.

תשואה על נדל״ן מסחרי משקפת את היחס שבין ההכנסה משכירות לבין שווי הנכס. עבור אותו תזרים מזומנים, תשואה נדרשת גבוהה יותר פירושה בדרך כלל מחיר נמוך יותר שהמשקיע מוכן לשלם. לכן, הגידול בעסקאות לצד שמירה על שיעורי תשואה גבוהים מעיד בעיקר על צמצום הפער בין ציפיות הקונים למוכרים, ולא על התאוששות מהירה של המחירים לרמות העבר.

ליטא מובילה בהיקף ההשקעות

השוק הפעיל ביותר באזור הבלטי במחצית הראשונה היה ליטא. Colliers מעריכה את היקף ההשקעות בנדל״ן מסחרי במדינה ביותר מ-€500 מיליון. בלטביה עמד הנתון על כ-€177 מיליון — עלייה של כ-70% לעומת השנה הקודמת, ואילו באסטוניה על כ-€120 מיליון.

ההיקף הכולל לפי הערכות אלו עולה על €797 מיליון, אולם חלוקת ההון בין המדינות נותרה בלתי מאוזנת בעליל. על ליטא נרשמו יותר השקעות מאשר על לטביה ואסטוניה גם יחד.

אחת הסיבות לכך היא שוק הון מקומי עמוק יותר. בליטא פועלות יותר מ-120 קרנות נדל״ן, וחברות ניהול מקומיות ומשקיעים פרטיים מסוגלים לקחת חלק ברכישת נכסים שבעבר דרשו הון מוסדי בינלאומי.

מבחינת לטביה, החשיבות אינה רק במספר המוחלט אלא בקצב ההתאוששות. עלייה של כ-70% מראה כי לאחר תקופה חלשה, השוק מסוגל שוב לסגור עסקאות בהיקפים בינוניים וגדולים.

אסטוניה נותרה המאופקת מבין שלוש המדינות. כ-60% מהיקף ההשקעות בה הופנו לנכסי תעשייה וכ-30% נוספים לנדל״ן קמעונאי.

הערכות השוק הליטאי שונות בשל המתודולוגיה

יועצים אחרים מציגים נתון נמוך יותר עבור ליטא, אך אין בכך סתירה סטטיסטית.

לפי נתוני Ober-Haus, שפורסמו על ידי איגוד יזמי הנדל״ן הליטאי, במחצית הראשונה נרכשו נכסי נדל״ן מסחרי מניב ומודרני בסך €423 מיליון. מדגם זה כולל משרדים, שטחי מסחר, מחסנים ונכסי ייצור בשווי של לפחות €1.5 מיליון. זהו נתון חצי-שנתי שובר שיאים בכל היסטוריית המעקב של Ober-Haus.

ההבדל מול ההערכה של Colliers העולה על €500 מיליון נובע בראש ובראשונה מהגדרות שונות לגבולות הרישום של העסקאות. לכן לא נכון להשוות ישירות בין שני הנתונים כאילו הם מתחרים על אותה קבוצת נכסים בדיוק.

לפי המתודולוגיה של Ober-Haus, במהלך ששת החודשים החליפו בעלות בליטא 40 נכסים — כמעט כמו בכל שנת 2025. השווי הממוצע לעסקה עלה על €10 מיליון.

הפיזור הגיאוגרפי של ההשקעות השתנה במידה ניכרת: מחצית מההשקעות הופנו לאזורים מחוץ לווילנה. במחוז קובנה לבדו נרכשו עשרה נכסים בסך €123 מיליון, המהווים 29% מכלל ההיקף שנמדד על ידי Ober-Haus.

עסקה בסך €177.5 מיליון הפכה למדד ייחוס לשוק

העסקה הבולטת ביותר במחצית הראשונה הייתה מכירת תיק הנכסים המשמש את רשת Kesko Senukai.

חברה בניהול W. P. Carey האמריקאית רכשה 19 נכסים בליטא, לטביה ואסטוניה תמורת €177.5 מיליון. הפורטפוליו כולל כ-184 אלף מ״ר של שטחים להשכרה, ושיעור התפוסה בו בעת העסקה עלה על 99%.

כפי שמציינת פירמת עורכי הדין Sorainen, שליוותה את הרוכש, זוהי עסקת ההשקעה הגדולה ביותר בנדל״ן מניב במדינות הבלטיות מאז שנת 2024, אז בוצעו באזור לאחרונה עסקאות של יותר מ-€150 מיליון.

עבור שוק השקעות קטן, לעסקאות כאלה יש משמעות החורגת בהרבה מגבולותיו של תיק נכסים בודד. עסקה גדולה שנסגרת מייצרת מדד שווי חדש שיכול לשמש בעלים, בנקים, שמאים וקונים פוטנציאליים אחרים.

בתקופות של פעילות נמוכה היו מעט מאוד מדדים כאלה. מוכרים המשיכו להסתמך על הערכות שווי מהמחזור הקודם, בעוד המשקיעים כבר תמחרו הון יקר יותר וסיכון גבוה יותר. עסקאות חדשות מראות בהדרגה באיזה מחיר השוק מוכן בפועל לרכוש נכסים.

הנדל״ן המסחרי-קמעונאי קיבל את מרבית ההון

הסגמנט החזק במיוחד בשנת 2026 היה הנדל״ן הקמעונאי.

לפי המתודולוגיה של Ober-Haus, בליטא הושקעו ברכישת נכסי מסחר במחצית הראשונה €274 מיליון. נתון זה מהווה 65% מתוך €423 מיליון שהושקעו בנדל״ן מסחרי מניב מודרני שנכלל במדגם החברה.

המרכיב הגדול ביותר היה התיק הבלטי של Kesko Senukai. מלבד זאת, החליפו בעלים מרכזי קניות ונכסים בודדים בווילנה, פלאנגה וקלייפדה.

העניין בסגמנט זה נתמך בתזרימי מזומנים יציבים יחסית. חנויות למוצרי צריכה יומיומיים, מתחמי מזון ומרכזים מסחריים שכונתיים חזקים תלויים פחות בהחלטותיהם של שוכרים תאגידיים גדולים בודדים בהשוואה לתחום המשרדים.

שיעור נמוך של שטחים פנויים מאשש את יציבות הסגמנט. ברבעון השני עמד שיעור השטחים הפנויים במרכזי קניות בניהול מקצועי על כ-1.5% בווילנה, 1.8% בריגה ו-2.2% בטאלין.

תשואת הנכסים נותרת גבוהה מרמות העבר

העלייה בפעילות ההשקעות טרם הובילה לירידה בתשואה הנדרשת עבור נכסי פריים (נכסים מובילים).

ברבעון השני, מדד הייחוס למשרדים איכותיים עמד על כ-6.75% בווילנה ו-7% בריגה ובטאלין.

במרכזי קניות הנתונים היו גבוהים יותר: כ-7.5% בליטא ו-8% בלטביה ובאסטוניה. עבור נכסים איכותיים המושכרים לרשתות מזון, התשואה עמדה על כ-6.75% בליטא ו-7% במדינות השכנות.

בנדל״ן תעשייתי ולוגיסטי, מדדי הייחוס הגיעו ל-7% בליטא, 7.25% בלטביה ו-7.5% באסטוניה.

יתרה מכך, ברבעון השני דרישות המשקיעים אף הפכו לקפדניות יותר. בלטביה שיעורי התשואה של נכסי הפריים עלו בכ-0.25 נקודת אחוז בכל הסוגים העיקריים. באסטוניה נרשמה עלייה ממוצעת של 0.25–0.4 נקודת אחוז במגזרי המשרדים והתעשייה.

זהו אחד האותות המרכזיים של המחזור הנוכחי: הקונים חוזרים, אך אינם מוכנים לשלם את המחירים שרווחו בתקופת הריבית האפסית. ההתאוששות מתרחשת באמצעות גידול במספר העסקאות על בסיס רמות מחיר חדשות.

לטביה משחזרת במהירות את היקף העסקאות

השוק הלטבי רשם רבעון שני פעיל במיוחד לאחר תחילת שנה חלשה יחסית.

מלבד החלק הלטבי בתיק Kesko Senukai, החליפו בעלים בנייני המשרדים Alojas Biroji ו-Zaļā 1, נכס מסחרי ברחוב גרוסטונס, מתחם לוגיסטי המשמש את Eugesta, מטה חברת הביטוח Balta ומספר נכסים המיועדים לשיפוץ והשבחה.

נמשכו גם העסקאות בקרקעות לפיתוח. River Properties רכשה שטח סמוך לאצטדיון Skonto בכ-€4 מיליון, ו-Realto רכשה את המתחם לשעבר של Cita Santehnika לצורך פיתוח עתידי.

הביקוש עדיין מונע ברובו על ידי הון מקומי, מה שמחזיק את השוק בהיעדר זרימה מסיבית של משקיעים מוסדיים זרים.

במקביל, התלות ברוכשים מקומיים מגבילה את הגודל הפוטנציאלי של עסקאות בודדות. נכסים בשווי מיליונים או עשרות מיליוני אירו נגישים למספר רב יותר של משקיעים בלטיים מאשר תיקי נכסים של מאות מיליונים.

שוקי המשרדים בשלוש ערי הבירה נעים בכיוונים שונים

מצב המשרדים שונה באופן מהותי בין טאלין, ריגה וווילנה.

עבור משרדים מודרניים בדירוג Class A, מציינת Colliers שיעור שטחים פנויים של כ-8.5–9% בטאלין, 10–10.5% בווילנה ו-15–15.5% בריגה. דירוג Class A מתייחס לבנייני משרדים חדישים ברמת איכות גבוהה, הממוקמים בדרך כלל באזורי עסקים מבוקשים ומצוידים במערכות הנדסיות מתקדמות.

דמי השכירות המבוקשים עמדו על €16–24 לכל מ״ר לחודש בטאלין, €16–20 בריגה ו-€16.5–22 בווילנה.

עם זאת, השוואת דמי השכירות המוצהרים בלבד אינה מספקת. בעלי הנכסים מציעים יותר ויותר חודשי שכירות חינם, גמר מוכן והטבות נוספות. לכן, ההכנסה בפועל של הבעלים עשויה להיות נמוכה מהמחיר הנקוב בפרסומים או בהצעות לשוכרים.

ריגה סופגת בהדרגה את המשרדים הפנויים

בריגה נראים סימנים ראשונים של התייצבות לאחר תקופה של כניסת שטחים חדשים רבים לשוק.

שיעור השטחים הפנויים במשרדי Class A ירד מ-16.1% ל-15% במהלך הרבעון השני. במקביל, לאחר הפסקה ממושכת שוב מופיעות תוכניות לפרויקטים חדשים: הוכרז השלב הבא של New Hanza, ונמשכת הקמת Preses Nama Kvartāls ו-Verde C.

יחד עם זאת, יזמים נמנעים כעת מבנייה בהיקף נרחב ללא שוכרים חתומים מראש. זהירות זו מעניקה לנכסים הקיימים זמן לאכלס בהדרגה את השטחים הפנויים.

גם מבנה הביקוש משתנה. מרבית העסקאות נחתמות על משרדים בשטח של עד 400 מ״ר. בשל כך, בעלי נכסים מחלקים יותר ויותר שטחים גדולים ומציעים חללים המוכנים לחלוטין לכניסה מיידית.

עבור השוכר, הדבר מקטין את ההוצאות הראשוניות על שיפוצים ומקצר את זמן המעבר. עבור הבעלים, הדבר מעלה את הסיכוי לאכלס במהירות יחידות קטנות פנויות.

טאלין בונה משרדים רבים על רקע ביקוש חלש

באסטוניה ישנה בעיה אחרת. בטאלין היו באמצע השנה כ-105 אלף מ״ר של משרדים בבנייה — כ-8% מכלל המלאי הקיים.

בה בעת, הביקוש הבסיסי נותר חלש. בעלי נכסים מדווחים על מספר מוגבל של פניות חדשות, וחלק מהחברות אף מצמצמות את השטחים שהן שוכרות.

במשרדים בדירוג Class B1 עמד שיעור השטחים הפנויים על כ-12.5–13%. הבעלים מגיבים באמצעות תקופות שכירות ללא תשלום, התאמת מחירים עבור שטחים ללא גימור וחלוקת שטחים גדולים לחללים קטנים ומוכנים.

עם זאת, טאלין שומרת על מחירי השכירות המבוקשים הגבוהים ביותר באזור — עד €24 למ״ר לחודש במשרדים איכותיים.

אך לנוכח השימוש הנרחב בהטבות, העלות האמיתית לשוכר עשויה להיות נמוכה בהרבה מהמחיר המוצהר.

וילנה נותרה השוק הנזיל ביותר

וילנה נמצאת בעמדת ביניים מבחינת שטחי משרדים פנויים, אך ליטא כולה נהנית מיתרון מובהק הודות לנזילות ההשקעות.

בבירה נמשכת השכרת שטחים איכותיים חדשים. ברבעון השני הושלם מרכז העסקים Sąvaržėlė, שבו Artea Bank שכר 9.5 אלף מ״ר (46% מהבניין) ו-Omnisend שכרה כ-3,000 מ״ר נוספים.

במקביל, הירידה בהיצע האיכותי הזמין יוצרת לחץ כלפי מעלה על דמי השכירות.

עבור המשקיעים, השילוב של שוק הון עמוק יותר, מספר גבוה יותר של עסקאות סגורות ומערכת מפותחת של קרנות מקומיות מספק ודאות גבוהה יותר לגבי אפשרויות עתידיות למימוש הנכס (אקזיט). הנזילות הזו היא עדיין אחד היתרונות הבולטים של ליטא מול השווקים השכנים.

השוק הקמעונאי שומר על שיעור תפוסה מרבי

מרכזי הקניות מפגינים עמידות גבוהה יותר ממגזר המשרדים בכל שלוש המדינות.

שיעור שטחים פנויים ברמה של 1.5–2.2% מעיד על כך שכמעט כל השטחים המנוהלים באופן מקצועי נותרים תפוסים. דמי השכירות המבוקשים עבור השטחים המובילים במרכזי קניות נעו סביב €25–55 למ״ר בווילנה, €23–40 בריגה ו-€23–45 בטאלין.

בלטביה התחדשה במקביל פעילות הייזום. היתרי בנייה ניתנו ל-Mols ול-The Powerhouse כחלק מפרויקט Riga Waterfront, מתקדם פרויקט המרכז המסחרי השכונתי TC Astra במתחם לשעבר של Cita Santehnika, ומרכז TC Imanta מתרחב.

כניסת היצע חדש לשוק בעת שיעור שטחים פנויים מינימלי שונה מהמצב במשרדים: המגזר הקמעונאי אינו מתמודד כעת עם עודף מקביל של שטחים פנויים.

במחסנים מתחזק מעמד השוכרים

במגזר התעשייה והלוגיסטיקה, מאזן הכוחות נוטה בהדרגה לטובת השוכרים.

בריגה, פרויקטים חדשים העלו את שיעור השטחים המודרניים הפנויים מ-4.5% ברבעון הראשון ל-5.3% ברבעון השני. בטאלין עמד הנתון על כ-5.2%, ובווילנה על 4.1%.

המחירים המבוקשים בריגה נותרים ברמה של עד €5.5 למ״ר לחודש. עם זאת, העלות בפועל של החוזה נמוכה לעיתים קרובות יותר, שכן מתן חודשיים עד ארבעה חודשי שכירות חינם הפך לחלק סטנדרטי מהמשא ומתן.

מגוון האפשרויות הרחב מביא לכך שחברות כבר אינן ממהרות לשריין מחסנים פנויים. משך קבלת ההחלטות מתארך, השוכרים בוחנים חלופות רבות יותר ודורשים ויתורים נוספים.

באזור טאלין היו לקראת סוף יוני כ-120 אלף מ״ר של נדל״ן תעשייתי ולוגיסטי בבנייה, ולכן התחרות בין בעלי הנכסים שם עשויה להתגבר אף היא.

ההון המקומי הופך לעוגן של המדינות הבלטיות

ההבדל המשמעותי ביותר של המחזור הנוכחי לעומת קודמו הוא מעמדו של הכסף המקומי.

בעקבות עליית הריבית, משקיעים מוסדיים בינלאומיים הפכו זהירים יותר כלפי שווקים אירופיים קטנים. עבור המדינות הבלטיות הדבר היה מורגש במיוחד, עקב מיעוט נכסים גדולים ונזילות מוגבלת יותר ביחס לכלכלות הגדולות באירופה.

את חלק מהחלל שנוצר תפסו קרנות מקומיות, חברות ניהול, משקיעים פרטיים וחברות הרוכשות נדל״ן לשימוש עצמי.

באסטוניה ובלטביה, ההון המקומי נותר מקור הפעילות המרכזי. ליטא התקדמה עוד יותר: תעשייה מפותחת יותר של קרנות מקומיות מאפשרת לקחת חלק גם ברכישת נכסי ענק.

התפתחות זו מצמצמת בהדרגה את תלותו של האזור בהחלטותיהם של מספר קונים זרים בודדים.

גם אירופה מגדילה את ההשקעות בנדל״ן

ההתאוששות במדינות הבלטיות מתרחשת במקביל להתעוררות בשוק האירופי הרחב.

ברבעון השני הגיע היקף ההשקעות בנדל״ן באירופה ל-€59.1 מיליארד — עלייה של 10% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. ב-12 החודשים האחרונים גדל היקף ההשקעות ב-18%, לפי נתוני CBRE. הסגמנט הפעיל ביותר באירופה זה הרבעון השלישי ברציפות היה הנדל״ן למגורים, לצד עלייה בפעילות במשרדים.

השוק הבלטי הולך בכיוון הכללי, אך שומר על מאפיינים ייחודיים משלו. כאן, עסקה גדולה בודדת יכולה לשנות מהותית את הנתונים הסטטיסטיים של רבעון ואף של חצי שנה.

לכן, יש להעריך את הדינמיקה באזור לצד מספר העסקאות, זהות הרוכשים והשינויים בתשואה הנדרשת, ולא רק לפי סך כל ההשקעות.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, שוק הנדל״ן המסחרי במדינות הבלטיות אכן יצא מתקופת הנזילות המינימלית, אך מוקדם להגדיר את הצמיחה הנוכחית כחזרה מלאה למחזור הקודם. האות המרכזי של הרבעון השני הוא חידוש העסקאות לצד שמירה על התשואה הנדרשת ואף עלייתה. פירוש הדבר שההון חוזר, אך לפי מחירים חדשים. ליטא נהנית מיתרון הודות לשוק מקומי עמוק ומספר רב של קרנות, לטביה משחזרת במהירות את המחזורים, ואסטוניה נותרת המאופקת ביותר. מבחינת הבעלים, הסיכון העיקרי אינו טמון עוד בהיעדר קונים, אלא בצורך להכיר בשווי נכסים התואם מימון יקר יותר ודרישות משקיעים מעודכנות.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות (FAQ): נדל״ן מסחרי במדינות הבלטיות בשנת 2026

איזו מדינה בלטית משכה את מירב ההשקעות?

ליטא. Colliers מעריכה את היקף ההשקעות במחצית הראשונה ביותר מ-€500 מיליון. בלטביה הנתון עומד על כ-€177 מיליון, ובאסטוניה על כ-€120 מיליון.

מדוע Ober-Haus מעריכה את ההשקעות בליטא ב-€423 מיליון?

החברות משתמשות במתודולוגיות שונות. Ober-Haus לוקחת בחשבון נדל״ן מסחרי מניב מודרני מסוגים ספציפיים בשווי של החל מ-€1.5 מיליון, ולכן לא ניתן להשוות את הנתון שלה ישירות להערכה הרחבה יותר של Colliers.

בכמה צמח השוק של לטביה?

היקף ההשקעות בלטביה במחצית הראשונה הגיע לכ-€177 מיליון, נתון הגבוה בכ-70% מתוצאות התקופה המקבילה בשנת 2025.

מה הייתה העסקה הגדולה ביותר?

חברה בניהול W. P. Carey רכשה פורטפוליו של 19 נכסים המושכרים לרשת Kesko Senukai תמורת €177.5 מיליון. סך השטחים להשכרה עומד על כ-184 אלף מ״ר.

מדוע משקיעים רוכשים נדל״ן מסחרי-קמעונאי באופן פעיל?

נכסי מסחר איכותיים שומרים על תפוסה יציבה ותזרים שכירות עקבי. שיעור השטחים הפנויים במרכזי קניות בניהול מקצועי בווילנה, ריגה וטאלין עומד על 1.5–2.2% בלבד.

מה המשמעות של תשואת נדל״ן בשיעור 7%?

בצורה פשוטה, זהו היחס בין ההכנסה השנתית של הנכס לבין שוויו. ככל שהתשואה שהקונה דורש גבוהה יותר, כך הוא מוכן בדרך כלל לשלם מחיר נמוך יותר עבור אותו תזרים דמי שכירות.

היכן תשואת הנכסים המובילים נמוכה יותר?

במרבית הסוגים העיקריים של נדל״ן מסחרי, מדדי התשואה הנמוכים ביותר נרשמים כיום בליטא. לדוגמה, התשואה על משרדים איכותיים בווילנה היא כ-6.75%, לעומת כ-7% בריגה ובטאלין.

מה קורה בתחום המשרדים בריגה?

שיעור המשרדים הפנויים בדירוג Class A ירד ברבעון השני מ-16.1% ל-15%. מרבית הביקוש מתרכזת בחללים קטנים יחסית של עד 400 מ״ר.

מה קורה בשוק המחסנים והלוגיסטיקה?

בנייה חדשה מרחיבה את אפשרויות הבחירה של השוכרים. שיעור המחסנים המודרניים הפנויים עומד על כ-4.1% בווילנה, 5.2% בטאלין ו-5.3% בריגה, ובעלי הנכסים מעניקים לעיתים תכופות יותר תקופות שכירות ללא תשלום.

זרים בלטביה: חוק חדש

הסאימה של לטביה אישר לראשונה את החוק החדש ב-11 ביוני ברוב של 65 קולות מול 17. הנשיא אדגארס רינקביצ׳ס החזיר את המסמך לפרלמנט לדיון חוזר והציע לשמר את האפשרות לקבל אשרת שהייה באמצעות נדל״ן עבור אזרחי האיחוד האירופי, נאט״ו, ה-OECD, האזור הכלכלי האירופי ומדינות נוספות שלטביה רואה בהן ידידותיות.

ב-20 באוגוסט אישרו חברי הפרלמנט את ההצעה מחדש עם שינויים קלים, כולל בדיקות ביטחוניות נוספות למשקיעים. הצעת הנשיא להותיר את הנדל״ן כעילה לקבלת אשרת שהייה לא נכללה בגרסה הסופית.

לפי הכללים התקפים עד 15 בספטמבר, זרים יכולים לקבל אשרת שהייה זמנית ברכישת נדל״ן בשווי החל מ-€250,000 או בהפקדת פיקדון בנקאי נחות בסך €280,000. שתי האפשרויות הללו ייסגרו לאחר כניסת החוק החדש לתוקף.

עם זאת, בקשות שיתקבלו במשרד לענייני אזרחות והגירה של לטביה עד 14 בספטמבר כולל, ימשיכו להיבדק לפי החקיקה הקודמת. במקרה כזה, המשקיעים יוכלו להגיש בקשה לאשרת שהייה לתקופה של חמש שנים.

תוכניות למשקיעים בלטביה

החוק החדש שומר על האפשרות לקבל אשרת שהייה באמצעות השקעות בחברות לטביות. עבור עסק קטן, סכום ההשקעה המינימלי בהון החברה עומד על 50,000 אירו. עבור חברות המעסיקות מעל 50 עובדים ומחזור המכירות השנתי שלהן עולה על €10 מיליון — €100,000. בשני המקרים יש להעביר למדינה תשלום נוסף בסך €10,000. תוקף אשרת שהייה במסגרת מסלול זה קוצר מחמש לשנתיים. אזרחי רוסיה ובלארוס לא יוכלו להשתמש באפשרות זו.

במקביל מופיע בחקיקה מנגנון חדש. מתאפשרות השקעות בסך €150,000 לתקופה של חמש שנים לפחות באמצעות מנהל קרן השקעות אלטרנטיבית שהוקמה על ידי המדינה. בנוסף נקבע תשלום של €10,000 לתקציב המדינה, ואשרת שהייה עשויה להינתן לתקופה של עד חמש שנים.

עבור רוסים ובלארוסים הגישה לתוכנית זו חסומה אף היא. בגרסה המקורית של החוק אופציית הקרן נותרה פתוחה עבורם, אך לקונה זו בוטלה בתיקון מ-18 ביוני. אזרחי מדינות אלו איבדו את האפשרות לקבל אשרת שהייה תמורת השקעות בלטביה כבר בשנת 2022. החל מ-3 ביולי 2025 נאסר עליהם לרכוש נדל״ן ברפובליקה — למעט מקרים חריגים. בעקבות שינויים אלו החלו רוסים ובלארוסים למכור דירות באופן פעיל יותר. יחד עם זאת, משרד הפנים של לטביה מעריך את השפעת העסקאות הללו על שוק הנדל״ן כזניחה.

אשרת שהייה תמורת השקעות בלטביה מאבדת מביקושה

תוכנית ההשקעות לקבלת אשרת שהייה בלטביה פועלת מאז שנת 2010. עד סוף שנת 2025 הוגשו במסגרתה בקשות על ידי 21,525 איש, כולל 8,570 משקיעים ו-12,955 בני משפחותיהם. היקף ההשקעות הכולל בתקופה זו הגיע ל-€1.67 מיליארד, שמתוכם €1.39 מיליארד, או כ-83%, הופנו לנדל״ן.

שיא התוכנית כבר מאחוריה. בשנת 2014, כ-53% מהמבקשים הראשוניים קיבלו אשרת שהייה תמורת השקעות, ואילו עד שנת 2025 ירד חלקם ל-1.44%. היקף ההשקעות החדשות הנמוך ביותר נרשם בשנת 2023 — €10.5 מיליון. בשנה שעברה צמחו ההשקעות ל-€30.3 מיליון, כאשר 73% מסכום זה שוב הופנו לנדל״ן.

המנגנון החדש של השקעת €150,000 באמצעות קרן כבר מעוגן בחוק, אך ככל הנראה לא ניתן יהיה להשתמש בו מיד לאחר 15 בספטמבר. טרם נפתרו סוגיות של בירור מקור הכספים ומניעת הלבנת הון. כתוצאה מכך, הזכות להגיש בקשה תופיע רשמית עם כניסת החוק לתוקף, אך משקיעים לא צריכים לצפות שהמערכת כולה תפעל בזמן הקרוב. לצד זאת, משקיעים שכבר הגישו בקשות ונמצאים בשלבי סיום של העסקה עשויים עדיין להספיק להיכנס לתוכנית. להתחיל תהליך מאפס ולהספיק במסגרת הזמן שנותרה זה כמעט בלתי אפשרי.

הסיבות לשינויים בלטביה

עורכת הדין ויקטוריה טומשביץ׳ ממשרד EU Law Firm מסבירה את סירוב הפרלמנט לתמוך בהצעת הנשיא בשינוי יחסם של חברי הפרלמנט למודל של אשרת שהייה בלטביה באמצעות נדל״ן. התוכנית נתפסת לרוב כמקור לסיכוני הגירה וביטחון, ולא ככלי כלכלי שניתן לשמר עבור קבוצה מצומצמת של זרים.

מפלגת האופוזיציה ״הברית הלאומית״ הצביעה על תשואה כלכלית חלשה מזרימת המשקיעים עד שנת 2022. מפלגת Jaunā Vienotība, שהובילה את הממשלה עד מאי, קשרה את המתווה למודל הישן של ״ויזות זהב״ ולאליטות הרוסיות.

טומשביץ׳ מציינת גם את התקרבות הבחירות לסאימה באוקטובר ואת המחלוקות בתוך הקואליציה בנושאי הגירה. במצב פוליטי כזה, לדעתה, לחברי הפרלמנט כמעט לא היה תמריץ להחזיר מנגנון שעלול היה להיתפס כהחזרת תוכנית שנויה במחלוקת.

מה משתנה עבור המשקיעים

אנליסטים של International Investment מציינים כי לטביה מפרידה בעקביות בין שוק הדיור להגירת משקיעים. הדבר מפחית את תפקידם של רוכשים שעבורם נדל״ן היווה אמצעי להשגת מעמד חוקי, והופך את הביקוש לתלוי יותר בגורמי שוק רגילים — תשואה, מחירים ונזילות.

עבור רוסים ובלארוסים השוק כמעט סגור לחלוטין, וחלק מבעלי הנכסים מוכרים או משכירים נכסים שנרכשו בעבר. לעת עתה יציאה זו אינה משפיעה באופן ניכר על השוק בכללותו, אך בפלחי היוקרה ובאזורים בעלי שיעור גבוה של זרים, הגידול במספר הנכסים המוצעים למכירה עלול להשפיע יותר על זמני העסקאות ועל המחירים.

עבור משקיעים חדשים לטביה הופכת לפחות אטרקטיבית כיעד הגירה. הסיכויים של המודל החדש יהיו תלויים במהירות שבה יופעל מנגנון הקרנות והאם הוא יתברר כברור ומשתלם מספיק כדי להחליף את העניין הקודם בנדל״ן.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment