כללים חדשים לאשרת שהייה בלטביה למשקיעים

נדל״ן ופיקדונות בנקאיים

החל מ-15 בספטמבר 2026 הפסיקה לטביה להנפיק אשרת שהייה ברכישת נדל״ן בשווי החל מ-€250 000. במקביל בוטלה האפשרות לקבל היתר תמורת פיקדון בנקאי נחות החל מ-€280 000. השינויים עוגנו בחוק ההגירה שאושר בסאימה ב-20 באוגוסט.

בקשות שהוגשו לפני 15 בספטמבר נבחנות על פי הכללים הקודמים. עבור משקיעים אלה, רכישת נדל״ן או פיקדון בנקאי עדיין יכולים לשמש עילה להנפקת אשרת שהייה לתקופה של עד חמש שנים. קבלת בקשות חדשות בשני המסלולים הופסקה.

השקעות בחברות

האפשרות לקבל אשרת שהייה בלטביה תמורת השקעות בחברות מקומיות נשמרה. הסכום המינימלי עומד על €50 000 או €100 000 בהתאם לגודל המיזם. בנוסף נדרש תשלום של €10 000 לתקציב המדינה. מספטמבר קוצר תוקף ההיתר מחמש לשנתיים. נלקחים בחשבון גם מספר העובדים, מחזור החברה ותשלומי המסים.

עבור אזרחי רוסיה ובלארוס, עילות ההשקעה לקבלת אשרת שהייה חסומות מאז 2022. הרפורמה של שנת 2026 לא חידשה את הגישה לתוכניות אלה.

אשרת שהייה בלטביה באמצעות קרן

החוק החדש קובע גם אשרת שהייה להשקעה בלטביה דרך חברת ניהול של קרן אלטרנטיבית שהוקמה על ידי המדינה. יש להפקיד לפחות €150 000 לתקופה של חמש שנים ולהעביר בנוסף €10 000 לתקציב. ההיתר עשוי להיות תקף עד חמש שנים. לאורך תקופה זו, הסכם ההשקעה חייב להישאר בתוקף, והיקף ההשקעה לא יפחת מהסף שנקבע.

תוכנית אשרת השהייה של לטביה החדשה עדיין אינה פעילה. משרד האזרחות וההגירה של לטביה (PMLP) הודיע ב-15 בספטמבר כי הקרן הנדרשת טרם הוקמה. נכון ל-22 באוקטובר, הגשת הבקשות טרם נפתחה.

מדוע רוצים לבטל את מסלול הקרן

מחלוקת על משיכת משקיעים

מודל הקרן הוצע על ידי ראש הממשלה אנדריס קולברגס ככלי למשיכת הון זר. נציגי ״הפרוגרסיביים״ והאיחוד הלאומי הטילו ספק ביעילותו: לדעתם, התנאים אינם מגובשים דיים, ותחזית הביקוש אינה מגובה בחישובים.

הנשיא אדגארס רינקביצ׳ס הציע לשמר את אשרת השהייה ברכישת נדל״ן עבור אזרחי מדינות הידידותיות ללטביה, אך הפרלמנט לא תמך ביוזמה זו. ראש הממשלה הציע בנוסף תושבות מס בלטביה תמורת €60 000 לשנה לזרים בעלי אשרת שהייה זמנית. רעיון זה טרם הפך לנורמה מחייבת.

הצעת חברי הפרלמנט

ב-3 בספטמבר הגישו חמישה חברי פרלמנט ממפלגת ״הפרוגרסיביים״, בראשות אנדריס שובאייבס, הצעת חוק מס׳ 1521/Lp14 לביטול ״וויזות הזהב״ דרך הקרן. היוזמה אינה פוגעת באפשרות לקבל אשרת שהייה תמורת השתתפות בהון של חברות לטביות.

בדברי ההסבר להצעת החוק צוינו סיכונים להלבנת הון, עקיפת סנקציות ופגיעה במוניטין של המדינה. חברי הפרלמנט מתנגדים גם להענקת אשרת שהייה המבוססת בעיקר על יכולותיו הכלכליות של המבקש.

הדיון בסאימה

ב-10 בספטמבר העבירה הסאימה את הצעת החוק לביטול אשרת השהייה להשקעה דרך הקרן לוועדת הביטחון, הפנים ומניעת השחיתות. 65 חברי פרלמנט הצביעו בעד ההעברה, ו-17 התנגדו. נכון ל-22 באוקטובר, התיקונים לחוק טרם אושרו סופית.

הבחירות בלטביה התקיימו ב-3 באוקטובר. לפי תוצאותיהן, ״הרשימה המאוחדת״ קיבלה 41 מושבים בסאימה, ו״הפרוגרסיביים״ — 10. ועדת הבחירות המרכזית אישרה את תוצאות ההצבעה ב-16 באוקטובר. כדי לקדם את יוזמתם, יזדקקו מחבריה לתמיכת סיעות נוספות.

מה משמעות הדבר עבור המשקיעים

אנליסטים מ-International Investment מציינים כי מחלוקות פוליטיות עלולות להחליש את העניין בתוכנית הקרן של לטביה גם לאחר השקתה. האפשרות לתיקון החוק עוד בטרם קבלת הבקשות הראשונות מקשה על גיוס כספים לתקופה של חמש שנים.

המנגנון החדש ירחיב את האפשרויות לקבלת אשרת שהייה להשקעה ללא צורך בהשתתפות בניהול עסק מקומי. במקרה של ביטולו, האפשרות העיקרית תישאר השקעות ישירות בחברות לטביות, דבר שיצמצם את מעגל המבקשים הפוטנציאליים. אי-הוודאות הממושכת עשויה להאיץ את ניתוב הביקוש למדינות אחרות המציעות תוכניות פעילות של תושבות השקעה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות נפוצות על אשרת שהייה בלטביה

האם ניתן לקבל אשרת שהייה בלטביה ברכישת נדל״ן?

עבור מבקשים חדשים מסלול זה נסגר ב-15 בספטמבר 2026. מסמכים שהוגשו קודם לכן נבחנים על פי הכללים הקודמים.

אילו השקעות בחברה מאפשרות להוציא אשרת שהייה בלטביה?

יש להשקיע €50 000 או €100 000 בהתאם לגודל המיזם ולהעביר €10 000 נוספים לתקציב המדינה. ההיתר יכול להיות תקף עד שנתיים בכפוף לעמידה בשאר הדרישות.

אילו תנאים נקבעו לאשרת שהייה באמצעות קרן השקעות?

סכום ההפקדה המינימלי הוא €150 000 לחמש שנים. בנוסף נדרש תשלום של €10 000 לתקציב. אשרת שהייה זמנית עשויה להינתן לתקופה של עד חמש שנים כל עוד ההשקעה נשמרת.

האם ניתן להגיש בקשה לאשרת שהייה בלטביה תמורת €150 000?

נכון ל-22 באוקטובר 2026 קבלת הבקשות טרם החלה: הקרן הנדרשת טרם הופעלה.

האם בוטלו ״וויזות הזהב״ דרך הקרן?

לא. הצעת החוק לביטול עילה זו הועברה ב-10 בספטמבר לוועדת הפרלמנט. נכון ל-22 באוקטובר לא התקבלה החלטה סופית בסאימה.

האם אשרת שהייה להשקעה זמינה לאזרחי רוסיה ובלארוס?

לא. עבורם עילות ההשקעה סגורות מאז 2022, והשינויים בחקיקה בשנת 2026 לא חידשו את הגישה.

יזמים אסטונים נכנסים באופן פעיל יותר לריגה

לטביה הופכת ליעד בינלאומי בולט עבור יזמי מגורים מאסטוניה. הסיבות העיקריות הן עלות קרקע נמוכה יותר בריגה, חלק קטן יותר של דיור מודרני בכלל המלאי ויכולת להשיק פרויקטים מסוימים במהירות רבה יותר.

מנהל קשרי השותפים ב-Luminor Bank, Elar Ollik, ציין כי פרויקטים חדשים תופסים נתח קטן יותר ממלאי הדיור בריגה בהשוואה לטאלין. להערכתו, הדבר משאיר ליזמים מרחב צמיחה גדול יותר. הוא הצביע גם על גידול ביכולתם של רוכשים לטבים לגייס מימון משכנתאות.

טיעון נוסף נוגע ללוחות הזמנים של האישורים. מנכ״ל Invego, Kristjan-Thor Vähi, טוען כי אישור תוכניות מפורטות והיתרים בלטביה מתבצע בערך פי שלושה מהר יותר מאשר באסטוניה. מנכ״ל Reterra, Reigo Randmets, הביא דוגמה קיצונית יותר: קבלת היתר לפרויקט Hipodroomi באסטוניה נמשכה שש שנים, בעוד שהפרויקט האחרון של החברה בלטביה עבר את ההליך תוך שבעה חודשים. רנדמטס עצמו כינה מקרים אלה קיצוניים והודה כי כוח הקנייה בלטביה נותר נמוך יותר, ומכירת דירות בריגה אינה בהכרח פשוטה יותר. הערכות אלו פורסמו על ידי ERR.

כך, היתרון של לטביה עבור יזם קשור בראש ובראשונה לא לביקוש גבוה יותר בוודאות, אלא לעלות התחלתית נמוכה יותר של הפרויקט, ובמקרים מסוימים, לפרק זמן קצר יותר בין רכישת הקרקע לתחילת הבנייה.

הדיור בלטביה התייקר ב-11,4%

רמת המחירים הנמוכה יותר בהשוואה לאסטוניה אינה מעידה על כך שהשוק הלטבי עומד במקום.

ברבעון השני של 2026 מחירי הדיור בלטביה עלו ב-3,9% לעומת הרבעון הקודם וב-11,4% בחישוב שנתי. עם זאת, בתים חדשים התייקרו במהלך השנה ב-1,7% בלבד, בעוד שדיור קיים עלה ב-13,3%, על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של לטביה.

הפער חשוב ליזמים. עיקר עליית המחירים מתרחש כעת בשוק היד השנייה ולא בדירות מקבלן. הדבר מצמצם בהדרגה את הפער בין המלאי הישן לחדש, אך במקביל מגביל את יכולתם של יזמים להעלות מחירים במהירות בפרויקטים.

במונחים רבעוניים, בתים חדשים התייקרו ב-0,7% בלבד, בעוד שקיימים עלו ב-4,6%. לפיכך, אין להשליך ישירות את העלייה הדו-ספרתית הכוללת במדד המחירים הלטבי על שוק הדירות מקבלן בריגה.

שוק הדירות מקבלן בריגה התאושש במכירות

בשנת 2025 נחתמו בריגה ובאזורים הסמוכים לה יותר מ-2,1 אלף עסקאות של דירות חדשות בהיקף של מעל 310 מיליון אירו. היזמים צמצמו במקביל את מלאי הדירות המוכנות שטרם נמכרו והשיקו פרויקטים חדשים.

לפי נתוני Colliers, המחיר הממוצע של דירה בגימור מלא בפרויקט חדש באזור ריגה עמד על כ-2 770 אירו למ״ר. החברה צופה כי בשנים 2026–2027 ייכנס לשוק היקף משמעותי של היצע חדש הודות לפרויקטים שבנייתם כבר החלה.

נתון זה אינו בר-השוואה ישירה למחיר המבוקש הממוצע של דירות מקבלן בטאלין: במקרה אחד מדובר במחירי עסקאות בפועל של דירות בגימור מלא באזור ריגה, ובאחר — במחירים מבוקשים בפרויקטים בתוך טאלין.

עם זאת, היקף ההיצע מראה מדוע יזמים רואים בריגה שוק עצמאי, ולא רק גרסה זולה יותר של טאלין.

טאלין נותרה שוק יקר בהרבה

ברבעון השני של 2026 הוצעו בטאלין כ-3,2–3,3 אלף דירות חדשות ב-106 פרויקטים. ההיצע גדל בכ-12% בשנה.

במהלך הרבעון נמכרו 325 דירות חדשות לעומת 373 שנה קודם לכן, כלומר ירידה של 13%. המחיר המבוקש הממוצע הגיע ל-5 329 אירו למ״ר ורשם עלייה של 5,6% לעומת התקופה המקבילה. בהתאם לשכונה, המחיר המבוקש הממוצע נע בטווח של כ-4 050 אירו למ״ר ב-Haabersti ועד 6 740 אירו ב-Pirita.

הערכות אלו פורסמו על ידי Arco Vara בדו״ח הרבעוני של החברה. היזם מקשר את המשך עליית מחירי ההיצע, בין היתר, לעלייה בעלויות הבנייה והחמרת הדרישות למבנים חדשים.

מחירי הדיור הגבוהים ומספר הפרויקטים הגדול הנמכרים במקביל מגבירים את התחרות בטאלין. הכניסה לריגה מאפשרת לחברות אסטוניות לפזר פרויקטים בין שני שווקים בעלי עלויות קרקע, דיור ובנייה שונות.

Invego משקיעה 38 מיליון אירו ב-Nordale

אחד הפרויקטים החדשים הגדולים ביותר הוא Nordale בשכונת Mežciems בריגה. חברת Invego מתכננת להשקיע 38 מיליון אירו בשלב הראשון, הכולל 159 דירות ושטחי מסחר.

הפרויקט מתוכנן למספר שלבים ומשתרע על פני שטח של כמה דונמים ליד יער Biķernieki והמתחם ההיסטורי של אולפני הקולנוע של ריגה. Invego הציגה את Nordale במרץ 2026 כרובע מגורים חדש ולא כמבנה מגורים בודד.

החברה חתמה על חוזה להקמת השלב הראשון עם Aimasa בסך 29,8 מיליון אירו כולל מס ערך מוסף. נתונים על היקף ההשקעה ומספר הדירות פורסמו על ידי Invego עצמה.

היקף הפרויקט מדגים כי התרחבותם של יזמים אסטונים ללטביה כבר חורגת מעבר לרכישה נקודתית של מגרשים בודדים.

Invego ו-Reterra בונות את Miera Rezidences

פרויקט גדול נוסף של החברות האסטוניות הוא Miera Rezidences ברחוב Miera בריגה, המפותח במשותף על ידי Invego ו-Reterra.

ההשקעות מוערכות ב-40 מיליון אירו. המתחם מיועד ל-172 דירות וייבנה בשני שלבים. במאי 2026 קיבל הפרויקט היתר בנייה.

היזמים החלו במכירה מוקדמת עוד לפני קבלת ההיתר. לפי נתוני החברות, כמעט אלף רוכשים פוטנציאליים נרשמו והביעו עניין בפרויקט. נתונים אלה הינם מידע מטעם היזמים ואינם שקולים לחוזי מכר חתומים.

על קבלת ההיתר ומאפייני המתחם דיווחה Invego.

Miera Rezidences מעניין גם מההיבט האסטרטגי: Invego ו-Reterra משלבות הון וניסיון בשוק זר עבור שתי החברות, ובכך חולקות את סיכוני הפרויקט הגדול.

Hepsor מגדילה את תיק הפרויקטים בלטביה

חברת Hepsor האסטונית מרחיבה אף היא את נוכחותה בריגה. נכון לסוף יוני 2026, הקבוצה בנתה 513 דירות באסטוניה ובלטביה, מתוכן 223 בפרויקטים לטביים.

החברה מתכננת להתחיל בריגה את בניית פרויקט Starta 17, המיועד בסך הכל ל-255 דירות במספר שלבים. השלב השני של הפרויקט ב-Braila iela 23 צפוי להוסיף 35 דירות נוספות.

ביולי חתמה Hepsor גם על הסכם מוקדם לרכישת מגרשים ב-Meža iela, שבו מתוכנן בניין בן 48 דירות. תחילת הבנייה מתוכננת למחצית השנייה של 2027.

בסך הכל חתמה הקבוצה במחצית הראשונה על חוזים מוקדמים וסופיים עבור 129 דירות בפרויקטים שלה במדינות שונות, עלייה של 36% לעומת התקופה המקבילה. נתונים אלו מופיעים בדו״ח החצי-שנתי של Hepsor.

מדדים אלה אינם מאפשרים לקבוע כי כל 129 המכירות היו בלטביה, אך הם מאשרים את ההיקף ההולך וגדל של תיק הפרויקטים הלטבי של החברה.

אישורים מהירים מפחיתים את עלות ההון

משך הזמן לאישור פרויקט משפיע ישירות על הכלכלה שלו. יזם משקיע כספים בקרקע, בתכנון ובעבודות הכנה זמן רב לפני מסירת הדירות לרוכשים.

אם מגרש ממתין מספר שנים לאישור תוכנית מפורטת או היתר בנייה, ההון נותר מרותק, ועלויות המימון גדלות. בסביבת ריבית גבוהה, השפעת העיכוב הופכת למורגשת במיוחד.

רייגו רנדמטס העריך עבור ERR כי הליך תכנון מפורט הנמשך חמש שנים עלול להוסיף למחיר הסופי של דירה כ-1 000 אירו למ״ר. זהו חישוב של היזם להמחשת עלות העיכובים, ולא תוספת אחידה לכל הפרויקטים באסטוניה.

בפועל, משך הזמן תלוי במוכנות המגרש, גודל הפרויקט, דרישות התשתית, הצורך בשינוי ייעוד קרקע וערעורים אפשריים.

לכן, הטענה שכל בנייה בלטביה מאושרת פי שלושה מהר יותר אינה מדויקת. מדובר בניסיונן של חברות ופרויקטים ספציפיים.

גידול בבנייה יגביר את התחרות בריגה

היתרון של ריגה בדמות רמת מחירים נמוכה יותר עשוי להצטמצם ככל שייצאו לשוק פרויקטים חדשים.

השלב הראשון של Nordale לבדו כולל 159 דירות, ו-Miera Rezidences — 172. Hepsor מכינה ובונה במקביל כמה מאות דירות, ו-Invego מפתחת בלטביה פרויקטים גדולים נוספים.

כתוצאה מכך, יזמים שהגיעו לריגה כדי ליהנות מתחרות נמוכה יותר, מגדילים בעצמם את ההיצע.

עבור השוק חשובה במיוחד הדינמיקה של ביקושים בעלי יכולת תשלום. עלות קרקע נמוכה יותר מקטינה את עלות ההקמה של הפרויקט, אך התוצאה הפיננסית תלויה בקצב מכירת הדירות ובמחיר שהקונים מוכנים לשלם.

העלייה החדה במחירי הדיור מיד שנייה בלטביה אינה מלווה עד כה בהתייקרות מקבילה של דירות מקבלן: ברבעון השני עלו הבתים החדשים ב-1,7% בלבד בחישוב שנתי. הדבר מגביל את היכולת לפצות על עליית הוצאות הבנייה באמצעות העלאת מחירים.

לדברי מומחי International Investment, כניסתם של יזמים אסטונים ללטביה נראית כדרך הגיונית לפזר סיכונים בין שני שווקים שכנים, אך קרקע זולה יותר כשלעצמה אינה הופכת פרויקט לרווחי יותר. בריגה נדרשים היזמים לקחת בחשבון כוח קנייה נמוך יותר ונפח היצע חדש גדל. עבור המשקיע חשוב לא הפער הממוצע במחירים בין ריגה לטאלין, אלא עלות המגרש הספציפי, לוחות הזמנים לאישורים, קצב המכירות ומספר הדירות המתחרות בעת סיום הבנייה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות נפוצות: שוק הדירות מקבלן בריגה ובטאלין

מדוע יזמים אסטונים בונים בלטביה?

החברות מציינות בין הסיבות קרקע זולה יותר בריגה, חלק קטן יותר של דיור חדש במלאי הכולל ולוחות זמנים קצרים יותר לאישור פרויקטים מסוימים. במקביל הן מכירות בכוח הקנייה הנמוך יותר של השוק הלטבי.

בכמה עלו מחירי הדיור בלטביה?

ברבעון השני של 2026 התייקר הדיור ב-11,4% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בתים חדשים עלו במחירם ב-1,7%, בעוד שקיימים עלו ב-13,3%.

כמה עולות דירות חדשות בריגה?

לפי נתוני שנת 2025, המחיר הממוצע של דירה חדשה בגימור מלא באזור ריגה עמד על כ-2 770 אירו למ״ר. המחיר תלוי בשכונה, בשלב הפרויקט וברמת הדיור.

כמה עולות דירות מקבלן בטאלין?

ברבעון השני של 2026 המחיר המבוקש הממוצע לדירה חדשה עמד על כ-5 329 אירו למ״ר. זהו מחיר היצע, ולכן אין להשוותו ישירות למחיר עסקה ממוצע בריגה.

אילו יזמים אסטונים פועלים בלטביה?

בין החברות המתרחבות באופן פעיל נמנות Invego, Reterra ו-Hepsor. הן מפתחות מספר פרויקטי מגורים בריגה ובסביבתה.

כמה משקיעה Invego בפרויקט Nordale?

השלב הראשון מוערך ב-38 מיליון אירו וכולל הקמת 159 דירות לצד שטחי מסחר.

מהו היקף פרויקט Miera Rezidences?

הפרויקט המשותף של Invego ו-Reterra מוערך ב-40 מיליון אירו וכולל 172 דירות. היתר הבנייה התקבל במאי 2026.

מדוע לוחות הזמנים לאישורים חשובים ליזם?

כל עוד הפרויקט ממתין להיתרים, החברה נושאת בהוצאות על קרקע, תכנון ומימון, אך עדיין אינה יכולה להשלים את הבנייה ולקבל את עיקר ההכנסות מהרוכשים.

התיירות בלטביה נעה נגד המגמה הכלל-אירופית

במתקני התיירות של האיחוד האירופי — מלונות, מתקני שהייה קצרה ואתרי קמפינג — נרשמו בחודשים ינואר–יוני 1.321 מיליארד לינות לעומת 1.299 מיליארד בשנה הקודמת. הצמיחה עמדה על 1.7%. מספר הלינות של אורחים זרים גדל ב-2.5%, ושל תיירי פנים — ב-0.9%. את הצמיחה הבולטת ביותר הציגו אירלנד (14.6%), מלטה (9.9%) וסלובקיה (5.9%). ירידות נרשמו בתשע מדינות, כאשר החדות ביותר היו בקפריסין, שם נפל הנתון ב-7.7%, וברומניה — ב-6.7%. לטביה נכללה בין המדינות שרשמו ירידה של כ-1%.

בתוך האזור הבלטי נרשמו גם כן מגמות שונות. בליטא נותר מספר הלינות ברמה דומה למחצית הראשונה של 2025, ואילו אסטוניה הוסיפה כ-5%. לפיכך, את התוצאה של לטביה לא ניתן להסביר אך ורק בחולשה כללית של הביקוש התיירותי באזור.

הרבעון הראשון החלש קבע את תוצאות המחצית

הירידה המשמעותית ביותר התרחשה בשלושת החודשים הראשונים של שנת 2026. מתקני האירוח בלטביה קיבלו 447.1 אלף אורחים, ירידה של 3% לעומת השנה הקודמת. אורחים אלה שהו 779.1 אלף לילות.

מספר האורחים הזרים צנח מיד ב-7.2% ל-246.6 אלף, ומספר הלינות שלהם — ב-7.5% ל-447.4 אלף. שוק הפנים נע בכיוון ההפוך: מספר האורחים המקומיים מלטביה עלה ב-2.8% ל-200.5 אלף, ומספר הלינות שלהם עלה ב-4% ל-331.7 אלף.

ברבעון השני חל שיפור. מתקני האירוח קלטו 750 אלף איש — 1.2% יותר מאשר בתקופה המקבילה אשתקד. מספר הלינות עלה ב-0.1% ל-1.29 מיליון. מספר האורחים הזרים עדיין היה נמוך ב-0.4%, ומספר הלינות שלהם — נמוך ב-2.3%. מספר תושבי לטביה שטיילו במדינה עלה ב-3.5%, ומספר הלינות שלהם — ב-4%. נתונים אלה מפורסמים על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של לטביה.

חישוב של International Investment על בסיס שני הדוחות הרבעוניים מצביע על כ-1.197 מיליון כניסות רשומות במחצית הראשונה לעומת כ-1.202 מיליון בשנה הקודמת. הירידה מסתכמת בכ-0.4%. מספר הלינות הצטמצם מכ-2.094 מיליון לכ-2.072 מיליון, כלומר ירידה של כ-1.1%.

בתוך הנתון הכולל, הפערים משמעותיים בהרבה. מספר האורחים הזרים במשך שישה חודשים עמד על כ-687.2 אלף וירד בכ-3%, ומספר הלינות שלהם היה 1.235 מיליון, שזהו נתון נמוך בכ-4.3% מרמת השנה שעברה. תנועת הפנים הגיעה לכמעט 510 אלף אורחים (עלייה של כ-3.2%), ומספר הלינות שלהם עלה ב-4% ל-836.6 אלף.

הביקוש הזר החל להתאושש רק ביוני

הסטטיסטיקה החודשית מראה כי נקודת המפנה הגיעה לקראת פתיחת עונת השיא. בינואר ירד מספר האורחים הכולל ב-2.7% לעומת התקופה המקבילה, בפברואר — ב-2.8%, ובמרץ — ב-3.3%.

באפריל עלה מספר הנוסעים המקומיים ב-4.7%, אולם מספר האורחים הזרים ירד ב-2.1%. במאי נמשכה הירידה: מספר האורחים מלטביה ירד ב-1%, ואילו האורחים הזרים — ב-4.2%.

חודש יוני התברר כחזק בהרבה. תנועת הפנים זינקה ב-6.3%, והתנועה הזרה — ב-4%. מכאן שחולשת המחצית הראשונה נבעה בעיקר מחודשי החורף והאביב, בעוד שתחילת עונת הקיץ כבר הראתה התאוששות בביקוש הבינלאומי.

זהו הבדל מהותי להערכת שנת 2026 כולה: תוצאות ששת החודשים הראשונים אינן מאפשרות להשליך באופן אוטומטי את המגמה השלילית על עונת הקיץ המרכזית.

ליטא נותרה שוק המקור הזר הגדול ביותר

ברבעון השני קלטה לטביה 440.6 אלף אורחים מחו״ל. השוק הגדול ביותר היה ליטא השכנה — 70.1 אלף מטיילים. מגרמניה הגיעו 48.9 אלף איש, מאסטוניה — 43.7 אלף, מפינלנד — 36.8 אלף, ומבריטניה — 26.8 אלף.

פולין סיפקה 20.4 אלף אורחים, ארה״ב — 19.4 אלף, שוודיה — 16.2 אלף, ספרד — 14.6 אלף, נורווגיה — 11.6 אלף, ודנמרק — 11.3 אלף.

נתוני הרבעון הראשון מציגים מבנה דומה. אז הגיעו מליטא 42.2 אלף אורחים, מאסטוניה — 28.7 אלף, מבריטניה — 19.4 אלף, מגרמניה — 16.3 אלף, ומפינלנד — 14.5 אלף.

בסיכום שני הרבעונים, ליטא סיפקה יותר מ-112 אלף כניסות רשומות, אסטוניה — כ-72 אלף, גרמניה — 65 אלף, פינלנד — מעל 51 אלף, ובריטניה — כ-46 אלף. נתונים אלה הופכים את המדינות השכנות ואת השווקים המרכזיים של צפון ומערב אירופה למשמעותיים ביותר להתאוששות התיירות הנכנסת במחצית השנייה של השנה.

ריגה שומרת על דומיננטיות בתיירות הנכנסת

תנועת התיירות הזרה ממשיכה להיות מרוכזת ברובה בבירה. ברבעון הראשון היוותה ריגה 80.4% מכלל האורחים הזרים במתקני האירוח. ברבעון השני ירד הנתח ל-72.1% ככל שהתחזק הביקוש הקיצי ליעדים נוספים.

ברבעון השני קלטה יורמלה 9% מהאורחים הזרים, מחוז מארופה — 3.9%, וליאפאיה — 2.1%.

תנועת התיירות הפנימית מפוזרת בצורה שוויונית בהרבה. ברבעון השני היוותה ריגה 31.2% מהאורחים המקומיים, יורמלה — 8.8%, ליאפאיה — 6.6%, ומחוז צסיס — 5%.

התלות הגבוהה של התיירות הנכנסת בריגה הופכת את מדדי המדינה כולה לרגישים במיוחד לשינויים בתיירות העירונית, בנסיעות עסקים ובקישוריות התעופה הבינלאומית.

נמל התעופה של ריגה שמר על תנועת נוסעים משמעותית

הירידה בלינות של זרים התרחשה ללא ירידה חדה בפעילות נמל התעופה הראשי של המדינה. RIX Riga Airport שירת כ-3.3 מיליון נוסעים בחודשים ינואר–יוני 2026 ובערך 31 אלף טיסות. מספר הטיסות ששורתו עלה ב-1%.

מחזור הפעילות של נמל התעופה הגיע ל-38.8 מיליון אירו, עלייה של 1.5%, והרווח הנקי למחצית עמד על 2.7 מיליון אירו.

בארבעת החודשים הראשונים של השנה עברו בנמל התעופה כ-2 מיליון נוסעים. מספר הנוסעים בטיסות ישירות היה גבוה ב-6% מרמת טרום המגפה, אך נמוך ב-3% מתוצאת התקופה המקבילה אשתקד. במקביל גדל חלקן של טיסות ההמשך: נוסעי מעבר (קונקשן) היוו כחמישית מכלל התנועה.

לכן, נתוני נמל התעופה ונתוני התיירות מודדים תהליכים שונים. נוסע ב-RIX עשוי להשתמש בריגה רק לצורך טיסת מעבר, להמריא מלטביה או לשהות בה מבלי להירשם במתקן אירוח מסחרי. עלייה בפעילות התעופתית כשלעצמה אינה מעידה בהכרח על גידול בתנועת התיירות במלונות.

אסטוניה רשמה עלייה הן בתיירות הזרה והן בתיירות הפנים

ההבדל מול אסטוניה השכנה בולט במיוחד. בששת החודשים הראשונים של שנת 2026 קלטו מתקני האירוח שלה 1.66 מיליון תיירים — 4% יותר מאשר בשנה הקודמת. מספר האורחים הזרים עלה ב-5%, ומספר תיירי הפנים — ב-3%.

מספר הלינות גדל ב-5% ל-3.04 מיליון. תיירים זרים רשמו 1.72 מיליון לילות (עלייה של 7%), ותושבי אסטוניה — 1.32 מיליון (עלייה של 3%).

שוק המקור הזר הגדול ביותר עבור אסטוניה נותר פינלנד עם 298.4 אלף תיירים, ואחריה לטביה עם 135.2 אלף וגרמניה עם 51.2 אלף. עלייה מהירה במיוחד נרשמה במספר האורחים מבריטניה (19%) ומפולין (כ-36%). כך עולה מנתוני Statistics Estonia.

השוואה זו מוכיחה כי את הנתונים החלשים של לטביה אי אפשר לייחס לירידה גורפת בביקוש לאזור הבלטי בשנת 2026.

הסיבות לירידה בתנועה הזרה טרם הוכחו

הפרסום המקורי של Latvian Public Media מעלה את ההשערה כי המצב המתוח באזור עשוי היה להשפיע על הביקוש התיירותי. עם זאת, נתוני Eurostat והלשכה הלטבית מודדים את כמות האורחים והלינות, ולא את הסיבות לשינוי בהתנהגות המטיילים. לכן לא ניתן לקבוע על בסיס נתונים אלה בלבד כי הגורם הגיאופוליטי הוא שהוביל לירידה.

על התוצאות הסופיות יכולים להשפיע במקביל מחירי הנסיעות, זמינות הטיסות, לוח האירועים, מזג האוויר, תיירות עסקית, מבנה שווקי המקור והתחרות מצד יעדים אירופיים אחרים. הפרדת ההשפעה של כל גורם אינה אפשרית ללא מחקרים נוספים.

מגבלה נוספת קשורה להיקף הכיסוי של הסטטיסטיקה. נתוני מתקני האירוח אינם זהים למספר הכולל של אנשים שחצו את הגבול למטרות תיירות: מטיילים שהתארחו אצל קרובי משפחה או חברים וצורות שהייה אחרות אינם נכללים במדד זה.

תיירות הפנים מיתנה את הירידה

עבור ענף המלונאות, מבנה הצמיחה חשוב לא פחות מהכמות הכוללת של האורחים. במחצית הראשונה של השנה הגדיל פלח השוק המקומי הן את מספר הכניסות והן את מספר הלינות, אך בכך לא היה די כדי לפצות באופן מלא על הצמצום בביקוש הזר.

משך השהייה הממוצע נותר קצר. אורחים זרים שהו במתקני האירוח כ-1.8 לילות בממוצע הן ברבעון הראשון והן ברבעון השני. בקרב תושבי לטביה עמד הממוצע על כ-1.6 לילות.

ככל שהביקור קצר יותר, כך ענף המלונאות תלוי יותר בזרימה רציפה של אורחים חדשים. לכן גם ירידה קלה בכניסות מחו״ל עלולה להשפיע באופן ניכר על היקף הלינות, בייחוד בריגה, שבה מרוכזת מרבית התנועה הבינלאומית.

שאלות ותשובות: תיירות בלטביה בשנת 2026

בכמה התכווצה התיירות בלטביה?

מספר הלינות במתקני התיירות במחצית הראשונה ירד בכ-1% לעומת השנה שעברה. לפי חישוב על בסיס נתונים רבעוניים, מספר האורחים הרשומים ירד בכ-0.4%.

כמה תיירים התארחו בלטביה בחצי שנה?

מתקני האירוח רשמו כ-1.197 מיליון כניסות: 447.1 אלף ברבעון הראשון ו-750 אלף ברבעון השני.

כמה תיירים זרים הגיעו?

במהלך שני הרבעונים קלטו מתקני האירוח כ-687.2 אלף אורחים זרים, ירידה של כ-3% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

מה קרה בתיירות הפנים?

שוק הפנים הציג צמיחה. במחצית השנה עלה מספר האורחים הלטבים הרשומים בכ-3.2%, ומספר הלינות שלהם גדל ב-4%.

מאילו מדינות מגיעים הכי הרבה תיירים?

השוק הגדול ביותר נותר ליטא. בין מקורות התיירות המרכזיים הנוספים: אסטוניה, גרמניה, פינלנד, בריטניה ופולין.

אילו יעדים בלטביה הם הפופולריים ביותר בקרב זרים?

ריגה שולטת בבירור: ברבעון השני הגיעו אליה 72.1% מהאורחים הזרים. אחריה דורגו יורמלה, מחוז מארופה וליאפאיה.

האם תנועת התיירות התאוששה בקיץ?

חודש יוני הציג שיפור: נרשמה עלייה של 4% באורחים זרים לעומת השנה הקודמת, ועלייה של 6.3% באורחי פנים. עם זאת, נתונים אלה עדיין אינם מספיקים כדי להעריך את תוצאות עונת הקיץ כולה.

מדוע נרשמה ירידה בתיירות בלטביה?

הסטטיסטיקה הרשמית אינה מצביעה על סיבה יחידה. השפעה אפשרית של המצב הביטחוני והגיאופוליטי באזור נידונה בתקשורת, אך הנתונים הקיימים כשלעצמם אינם מאשרים קשר סיבתי כזה.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, האיתות השלילי העיקרי עבור לטביה אינו טמון בירידה הכוללת של כ-1%, אלא בפער שנפתח מול השוק האירופי והאזורי: הלינות של תיירים זרים התכווצו דווקא בזמן שבו האיחוד האירופי כולו צמח, ואסטוניה השכנה הגדילה את תנועת התיירות הבינלאומית. לצד זאת, תוצאות הרבעון השני ובמיוחד חודש יוני אינן מעידות על החרפה מתמשכת במגמת הירידה. עבור ענף התיירות יהיו חודשי יולי–ספטמבר מכריעים: אם העלייה בכניסות זרים תימשך בעקבות המפנה של יוני, המחצית הראשונה החלשה תישאר בעיקר תוצאה של עונת חורף-אביב מאכזבת. אם ההתאוששות תיבלם, התלות הגבוהה של ריגה ושל שוק המלונאות באורחים מחו״ל תהפוך למגבלה משמעותית יותר עבור הענף כולו.

הנדל״ן המסחרי בבלטיות מחזיר את הנזילות

פעילות ההשקעות בליטא, לטביה ואסטוניה התעוררה במידה ניכרת לקראת אמצע 2026. סקירת CPB Baltics שפורסמה באוגוסט בוחנת ארבעה מגזרים מרכזיים — שוק ההשקעות, משרדים, נדל״ן מסחרי-קמעונאי, מחסנים ולוגיסטיקה — ומראה כי ההתאוששות אינה אחידה: התנאים שונים באופן מהותי הן בין המדינות והן בין סוגי הנכסים.

השינוי המרכזי מתבטא בחזרתן של העסקאות לאחר תקופה של נזילות נמוכה. משקיעים שוב מוכנים לרכוש נכסים ופורטפוליו גדולים, אך דרישות התשואה נותרות קפדניות בהרבה בהשוואה למה שהיה נהוג לפני מספר שנים.

תשואה על נדל״ן מסחרי משקפת את היחס שבין ההכנסה משכירות לבין שווי הנכס. עבור אותו תזרים מזומנים, תשואה נדרשת גבוהה יותר פירושה בדרך כלל מחיר נמוך יותר שהמשקיע מוכן לשלם. לכן, הגידול בעסקאות לצד שמירה על שיעורי תשואה גבוהים מעיד בעיקר על צמצום הפער בין ציפיות הקונים למוכרים, ולא על התאוששות מהירה של המחירים לרמות העבר.

ליטא מובילה בהיקף ההשקעות

השוק הפעיל ביותר באזור הבלטי במחצית הראשונה היה ליטא. Colliers מעריכה את היקף ההשקעות בנדל״ן מסחרי במדינה ביותר מ-€500 מיליון. בלטביה עמד הנתון על כ-€177 מיליון — עלייה של כ-70% לעומת השנה הקודמת, ואילו באסטוניה על כ-€120 מיליון.

ההיקף הכולל לפי הערכות אלו עולה על €797 מיליון, אולם חלוקת ההון בין המדינות נותרה בלתי מאוזנת בעליל. על ליטא נרשמו יותר השקעות מאשר על לטביה ואסטוניה גם יחד.

אחת הסיבות לכך היא שוק הון מקומי עמוק יותר. בליטא פועלות יותר מ-120 קרנות נדל״ן, וחברות ניהול מקומיות ומשקיעים פרטיים מסוגלים לקחת חלק ברכישת נכסים שבעבר דרשו הון מוסדי בינלאומי.

מבחינת לטביה, החשיבות אינה רק במספר המוחלט אלא בקצב ההתאוששות. עלייה של כ-70% מראה כי לאחר תקופה חלשה, השוק מסוגל שוב לסגור עסקאות בהיקפים בינוניים וגדולים.

אסטוניה נותרה המאופקת מבין שלוש המדינות. כ-60% מהיקף ההשקעות בה הופנו לנכסי תעשייה וכ-30% נוספים לנדל״ן קמעונאי.

הערכות השוק הליטאי שונות בשל המתודולוגיה

יועצים אחרים מציגים נתון נמוך יותר עבור ליטא, אך אין בכך סתירה סטטיסטית.

לפי נתוני Ober-Haus, שפורסמו על ידי איגוד יזמי הנדל״ן הליטאי, במחצית הראשונה נרכשו נכסי נדל״ן מסחרי מניב ומודרני בסך €423 מיליון. מדגם זה כולל משרדים, שטחי מסחר, מחסנים ונכסי ייצור בשווי של לפחות €1.5 מיליון. זהו נתון חצי-שנתי שובר שיאים בכל היסטוריית המעקב של Ober-Haus.

ההבדל מול ההערכה של Colliers העולה על €500 מיליון נובע בראש ובראשונה מהגדרות שונות לגבולות הרישום של העסקאות. לכן לא נכון להשוות ישירות בין שני הנתונים כאילו הם מתחרים על אותה קבוצת נכסים בדיוק.

לפי המתודולוגיה של Ober-Haus, במהלך ששת החודשים החליפו בעלות בליטא 40 נכסים — כמעט כמו בכל שנת 2025. השווי הממוצע לעסקה עלה על €10 מיליון.

הפיזור הגיאוגרפי של ההשקעות השתנה במידה ניכרת: מחצית מההשקעות הופנו לאזורים מחוץ לווילנה. במחוז קובנה לבדו נרכשו עשרה נכסים בסך €123 מיליון, המהווים 29% מכלל ההיקף שנמדד על ידי Ober-Haus.

עסקה בסך €177.5 מיליון הפכה למדד ייחוס לשוק

העסקה הבולטת ביותר במחצית הראשונה הייתה מכירת תיק הנכסים המשמש את רשת Kesko Senukai.

חברה בניהול W. P. Carey האמריקאית רכשה 19 נכסים בליטא, לטביה ואסטוניה תמורת €177.5 מיליון. הפורטפוליו כולל כ-184 אלף מ״ר של שטחים להשכרה, ושיעור התפוסה בו בעת העסקה עלה על 99%.

כפי שמציינת פירמת עורכי הדין Sorainen, שליוותה את הרוכש, זוהי עסקת ההשקעה הגדולה ביותר בנדל״ן מניב במדינות הבלטיות מאז שנת 2024, אז בוצעו באזור לאחרונה עסקאות של יותר מ-€150 מיליון.

עבור שוק השקעות קטן, לעסקאות כאלה יש משמעות החורגת בהרבה מגבולותיו של תיק נכסים בודד. עסקה גדולה שנסגרת מייצרת מדד שווי חדש שיכול לשמש בעלים, בנקים, שמאים וקונים פוטנציאליים אחרים.

בתקופות של פעילות נמוכה היו מעט מאוד מדדים כאלה. מוכרים המשיכו להסתמך על הערכות שווי מהמחזור הקודם, בעוד המשקיעים כבר תמחרו הון יקר יותר וסיכון גבוה יותר. עסקאות חדשות מראות בהדרגה באיזה מחיר השוק מוכן בפועל לרכוש נכסים.

הנדל״ן המסחרי-קמעונאי קיבל את מרבית ההון

הסגמנט החזק במיוחד בשנת 2026 היה הנדל״ן הקמעונאי.

לפי המתודולוגיה של Ober-Haus, בליטא הושקעו ברכישת נכסי מסחר במחצית הראשונה €274 מיליון. נתון זה מהווה 65% מתוך €423 מיליון שהושקעו בנדל״ן מסחרי מניב מודרני שנכלל במדגם החברה.

המרכיב הגדול ביותר היה התיק הבלטי של Kesko Senukai. מלבד זאת, החליפו בעלים מרכזי קניות ונכסים בודדים בווילנה, פלאנגה וקלייפדה.

העניין בסגמנט זה נתמך בתזרימי מזומנים יציבים יחסית. חנויות למוצרי צריכה יומיומיים, מתחמי מזון ומרכזים מסחריים שכונתיים חזקים תלויים פחות בהחלטותיהם של שוכרים תאגידיים גדולים בודדים בהשוואה לתחום המשרדים.

שיעור נמוך של שטחים פנויים מאשש את יציבות הסגמנט. ברבעון השני עמד שיעור השטחים הפנויים במרכזי קניות בניהול מקצועי על כ-1.5% בווילנה, 1.8% בריגה ו-2.2% בטאלין.

תשואת הנכסים נותרת גבוהה מרמות העבר

העלייה בפעילות ההשקעות טרם הובילה לירידה בתשואה הנדרשת עבור נכסי פריים (נכסים מובילים).

ברבעון השני, מדד הייחוס למשרדים איכותיים עמד על כ-6.75% בווילנה ו-7% בריגה ובטאלין.

במרכזי קניות הנתונים היו גבוהים יותר: כ-7.5% בליטא ו-8% בלטביה ובאסטוניה. עבור נכסים איכותיים המושכרים לרשתות מזון, התשואה עמדה על כ-6.75% בליטא ו-7% במדינות השכנות.

בנדל״ן תעשייתי ולוגיסטי, מדדי הייחוס הגיעו ל-7% בליטא, 7.25% בלטביה ו-7.5% באסטוניה.

יתרה מכך, ברבעון השני דרישות המשקיעים אף הפכו לקפדניות יותר. בלטביה שיעורי התשואה של נכסי הפריים עלו בכ-0.25 נקודת אחוז בכל הסוגים העיקריים. באסטוניה נרשמה עלייה ממוצעת של 0.25–0.4 נקודת אחוז במגזרי המשרדים והתעשייה.

זהו אחד האותות המרכזיים של המחזור הנוכחי: הקונים חוזרים, אך אינם מוכנים לשלם את המחירים שרווחו בתקופת הריבית האפסית. ההתאוששות מתרחשת באמצעות גידול במספר העסקאות על בסיס רמות מחיר חדשות.

לטביה משחזרת במהירות את היקף העסקאות

השוק הלטבי רשם רבעון שני פעיל במיוחד לאחר תחילת שנה חלשה יחסית.

מלבד החלק הלטבי בתיק Kesko Senukai, החליפו בעלים בנייני המשרדים Alojas Biroji ו-Zaļā 1, נכס מסחרי ברחוב גרוסטונס, מתחם לוגיסטי המשמש את Eugesta, מטה חברת הביטוח Balta ומספר נכסים המיועדים לשיפוץ והשבחה.

נמשכו גם העסקאות בקרקעות לפיתוח. River Properties רכשה שטח סמוך לאצטדיון Skonto בכ-€4 מיליון, ו-Realto רכשה את המתחם לשעבר של Cita Santehnika לצורך פיתוח עתידי.

הביקוש עדיין מונע ברובו על ידי הון מקומי, מה שמחזיק את השוק בהיעדר זרימה מסיבית של משקיעים מוסדיים זרים.

במקביל, התלות ברוכשים מקומיים מגבילה את הגודל הפוטנציאלי של עסקאות בודדות. נכסים בשווי מיליונים או עשרות מיליוני אירו נגישים למספר רב יותר של משקיעים בלטיים מאשר תיקי נכסים של מאות מיליונים.

שוקי המשרדים בשלוש ערי הבירה נעים בכיוונים שונים

מצב המשרדים שונה באופן מהותי בין טאלין, ריגה וווילנה.

עבור משרדים מודרניים בדירוג Class A, מציינת Colliers שיעור שטחים פנויים של כ-8.5–9% בטאלין, 10–10.5% בווילנה ו-15–15.5% בריגה. דירוג Class A מתייחס לבנייני משרדים חדישים ברמת איכות גבוהה, הממוקמים בדרך כלל באזורי עסקים מבוקשים ומצוידים במערכות הנדסיות מתקדמות.

דמי השכירות המבוקשים עמדו על €16–24 לכל מ״ר לחודש בטאלין, €16–20 בריגה ו-€16.5–22 בווילנה.

עם זאת, השוואת דמי השכירות המוצהרים בלבד אינה מספקת. בעלי הנכסים מציעים יותר ויותר חודשי שכירות חינם, גמר מוכן והטבות נוספות. לכן, ההכנסה בפועל של הבעלים עשויה להיות נמוכה מהמחיר הנקוב בפרסומים או בהצעות לשוכרים.

ריגה סופגת בהדרגה את המשרדים הפנויים

בריגה נראים סימנים ראשונים של התייצבות לאחר תקופה של כניסת שטחים חדשים רבים לשוק.

שיעור השטחים הפנויים במשרדי Class A ירד מ-16.1% ל-15% במהלך הרבעון השני. במקביל, לאחר הפסקה ממושכת שוב מופיעות תוכניות לפרויקטים חדשים: הוכרז השלב הבא של New Hanza, ונמשכת הקמת Preses Nama Kvartāls ו-Verde C.

יחד עם זאת, יזמים נמנעים כעת מבנייה בהיקף נרחב ללא שוכרים חתומים מראש. זהירות זו מעניקה לנכסים הקיימים זמן לאכלס בהדרגה את השטחים הפנויים.

גם מבנה הביקוש משתנה. מרבית העסקאות נחתמות על משרדים בשטח של עד 400 מ״ר. בשל כך, בעלי נכסים מחלקים יותר ויותר שטחים גדולים ומציעים חללים המוכנים לחלוטין לכניסה מיידית.

עבור השוכר, הדבר מקטין את ההוצאות הראשוניות על שיפוצים ומקצר את זמן המעבר. עבור הבעלים, הדבר מעלה את הסיכוי לאכלס במהירות יחידות קטנות פנויות.

טאלין בונה משרדים רבים על רקע ביקוש חלש

באסטוניה ישנה בעיה אחרת. בטאלין היו באמצע השנה כ-105 אלף מ״ר של משרדים בבנייה — כ-8% מכלל המלאי הקיים.

בה בעת, הביקוש הבסיסי נותר חלש. בעלי נכסים מדווחים על מספר מוגבל של פניות חדשות, וחלק מהחברות אף מצמצמות את השטחים שהן שוכרות.

במשרדים בדירוג Class B1 עמד שיעור השטחים הפנויים על כ-12.5–13%. הבעלים מגיבים באמצעות תקופות שכירות ללא תשלום, התאמת מחירים עבור שטחים ללא גימור וחלוקת שטחים גדולים לחללים קטנים ומוכנים.

עם זאת, טאלין שומרת על מחירי השכירות המבוקשים הגבוהים ביותר באזור — עד €24 למ״ר לחודש במשרדים איכותיים.

אך לנוכח השימוש הנרחב בהטבות, העלות האמיתית לשוכר עשויה להיות נמוכה בהרבה מהמחיר המוצהר.

וילנה נותרה השוק הנזיל ביותר

וילנה נמצאת בעמדת ביניים מבחינת שטחי משרדים פנויים, אך ליטא כולה נהנית מיתרון מובהק הודות לנזילות ההשקעות.

בבירה נמשכת השכרת שטחים איכותיים חדשים. ברבעון השני הושלם מרכז העסקים Sąvaržėlė, שבו Artea Bank שכר 9.5 אלף מ״ר (46% מהבניין) ו-Omnisend שכרה כ-3,000 מ״ר נוספים.

במקביל, הירידה בהיצע האיכותי הזמין יוצרת לחץ כלפי מעלה על דמי השכירות.

עבור המשקיעים, השילוב של שוק הון עמוק יותר, מספר גבוה יותר של עסקאות סגורות ומערכת מפותחת של קרנות מקומיות מספק ודאות גבוהה יותר לגבי אפשרויות עתידיות למימוש הנכס (אקזיט). הנזילות הזו היא עדיין אחד היתרונות הבולטים של ליטא מול השווקים השכנים.

השוק הקמעונאי שומר על שיעור תפוסה מרבי

מרכזי הקניות מפגינים עמידות גבוהה יותר ממגזר המשרדים בכל שלוש המדינות.

שיעור שטחים פנויים ברמה של 1.5–2.2% מעיד על כך שכמעט כל השטחים המנוהלים באופן מקצועי נותרים תפוסים. דמי השכירות המבוקשים עבור השטחים המובילים במרכזי קניות נעו סביב €25–55 למ״ר בווילנה, €23–40 בריגה ו-€23–45 בטאלין.

בלטביה התחדשה במקביל פעילות הייזום. היתרי בנייה ניתנו ל-Mols ול-The Powerhouse כחלק מפרויקט Riga Waterfront, מתקדם פרויקט המרכז המסחרי השכונתי TC Astra במתחם לשעבר של Cita Santehnika, ומרכז TC Imanta מתרחב.

כניסת היצע חדש לשוק בעת שיעור שטחים פנויים מינימלי שונה מהמצב במשרדים: המגזר הקמעונאי אינו מתמודד כעת עם עודף מקביל של שטחים פנויים.

במחסנים מתחזק מעמד השוכרים

במגזר התעשייה והלוגיסטיקה, מאזן הכוחות נוטה בהדרגה לטובת השוכרים.

בריגה, פרויקטים חדשים העלו את שיעור השטחים המודרניים הפנויים מ-4.5% ברבעון הראשון ל-5.3% ברבעון השני. בטאלין עמד הנתון על כ-5.2%, ובווילנה על 4.1%.

המחירים המבוקשים בריגה נותרים ברמה של עד €5.5 למ״ר לחודש. עם זאת, העלות בפועל של החוזה נמוכה לעיתים קרובות יותר, שכן מתן חודשיים עד ארבעה חודשי שכירות חינם הפך לחלק סטנדרטי מהמשא ומתן.

מגוון האפשרויות הרחב מביא לכך שחברות כבר אינן ממהרות לשריין מחסנים פנויים. משך קבלת ההחלטות מתארך, השוכרים בוחנים חלופות רבות יותר ודורשים ויתורים נוספים.

באזור טאלין היו לקראת סוף יוני כ-120 אלף מ״ר של נדל״ן תעשייתי ולוגיסטי בבנייה, ולכן התחרות בין בעלי הנכסים שם עשויה להתגבר אף היא.

ההון המקומי הופך לעוגן של המדינות הבלטיות

ההבדל המשמעותי ביותר של המחזור הנוכחי לעומת קודמו הוא מעמדו של הכסף המקומי.

בעקבות עליית הריבית, משקיעים מוסדיים בינלאומיים הפכו זהירים יותר כלפי שווקים אירופיים קטנים. עבור המדינות הבלטיות הדבר היה מורגש במיוחד, עקב מיעוט נכסים גדולים ונזילות מוגבלת יותר ביחס לכלכלות הגדולות באירופה.

את חלק מהחלל שנוצר תפסו קרנות מקומיות, חברות ניהול, משקיעים פרטיים וחברות הרוכשות נדל״ן לשימוש עצמי.

באסטוניה ובלטביה, ההון המקומי נותר מקור הפעילות המרכזי. ליטא התקדמה עוד יותר: תעשייה מפותחת יותר של קרנות מקומיות מאפשרת לקחת חלק גם ברכישת נכסי ענק.

התפתחות זו מצמצמת בהדרגה את תלותו של האזור בהחלטותיהם של מספר קונים זרים בודדים.

גם אירופה מגדילה את ההשקעות בנדל״ן

ההתאוששות במדינות הבלטיות מתרחשת במקביל להתעוררות בשוק האירופי הרחב.

ברבעון השני הגיע היקף ההשקעות בנדל״ן באירופה ל-€59.1 מיליארד — עלייה של 10% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. ב-12 החודשים האחרונים גדל היקף ההשקעות ב-18%, לפי נתוני CBRE. הסגמנט הפעיל ביותר באירופה זה הרבעון השלישי ברציפות היה הנדל״ן למגורים, לצד עלייה בפעילות במשרדים.

השוק הבלטי הולך בכיוון הכללי, אך שומר על מאפיינים ייחודיים משלו. כאן, עסקה גדולה בודדת יכולה לשנות מהותית את הנתונים הסטטיסטיים של רבעון ואף של חצי שנה.

לכן, יש להעריך את הדינמיקה באזור לצד מספר העסקאות, זהות הרוכשים והשינויים בתשואה הנדרשת, ולא רק לפי סך כל ההשקעות.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, שוק הנדל״ן המסחרי במדינות הבלטיות אכן יצא מתקופת הנזילות המינימלית, אך מוקדם להגדיר את הצמיחה הנוכחית כחזרה מלאה למחזור הקודם. האות המרכזי של הרבעון השני הוא חידוש העסקאות לצד שמירה על התשואה הנדרשת ואף עלייתה. פירוש הדבר שההון חוזר, אך לפי מחירים חדשים. ליטא נהנית מיתרון הודות לשוק מקומי עמוק ומספר רב של קרנות, לטביה משחזרת במהירות את המחזורים, ואסטוניה נותרת המאופקת ביותר. מבחינת הבעלים, הסיכון העיקרי אינו טמון עוד בהיעדר קונים, אלא בצורך להכיר בשווי נכסים התואם מימון יקר יותר ודרישות משקיעים מעודכנות.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות (FAQ): נדל״ן מסחרי במדינות הבלטיות בשנת 2026

איזו מדינה בלטית משכה את מירב ההשקעות?

ליטא. Colliers מעריכה את היקף ההשקעות במחצית הראשונה ביותר מ-€500 מיליון. בלטביה הנתון עומד על כ-€177 מיליון, ובאסטוניה על כ-€120 מיליון.

מדוע Ober-Haus מעריכה את ההשקעות בליטא ב-€423 מיליון?

החברות משתמשות במתודולוגיות שונות. Ober-Haus לוקחת בחשבון נדל״ן מסחרי מניב מודרני מסוגים ספציפיים בשווי של החל מ-€1.5 מיליון, ולכן לא ניתן להשוות את הנתון שלה ישירות להערכה הרחבה יותר של Colliers.

בכמה צמח השוק של לטביה?

היקף ההשקעות בלטביה במחצית הראשונה הגיע לכ-€177 מיליון, נתון הגבוה בכ-70% מתוצאות התקופה המקבילה בשנת 2025.

מה הייתה העסקה הגדולה ביותר?

חברה בניהול W. P. Carey רכשה פורטפוליו של 19 נכסים המושכרים לרשת Kesko Senukai תמורת €177.5 מיליון. סך השטחים להשכרה עומד על כ-184 אלף מ״ר.

מדוע משקיעים רוכשים נדל״ן מסחרי-קמעונאי באופן פעיל?

נכסי מסחר איכותיים שומרים על תפוסה יציבה ותזרים שכירות עקבי. שיעור השטחים הפנויים במרכזי קניות בניהול מקצועי בווילנה, ריגה וטאלין עומד על 1.5–2.2% בלבד.

מה המשמעות של תשואת נדל״ן בשיעור 7%?

בצורה פשוטה, זהו היחס בין ההכנסה השנתית של הנכס לבין שוויו. ככל שהתשואה שהקונה דורש גבוהה יותר, כך הוא מוכן בדרך כלל לשלם מחיר נמוך יותר עבור אותו תזרים דמי שכירות.

היכן תשואת הנכסים המובילים נמוכה יותר?

במרבית הסוגים העיקריים של נדל״ן מסחרי, מדדי התשואה הנמוכים ביותר נרשמים כיום בליטא. לדוגמה, התשואה על משרדים איכותיים בווילנה היא כ-6.75%, לעומת כ-7% בריגה ובטאלין.

מה קורה בתחום המשרדים בריגה?

שיעור המשרדים הפנויים בדירוג Class A ירד ברבעון השני מ-16.1% ל-15%. מרבית הביקוש מתרכזת בחללים קטנים יחסית של עד 400 מ״ר.

מה קורה בשוק המחסנים והלוגיסטיקה?

בנייה חדשה מרחיבה את אפשרויות הבחירה של השוכרים. שיעור המחסנים המודרניים הפנויים עומד על כ-4.1% בווילנה, 5.2% בטאלין ו-5.3% בריגה, ובעלי הנכסים מעניקים לעיתים תכופות יותר תקופות שכירות ללא תשלום.

מה מציע משרד התחבורה של לטביה

משרד התחבורה מציע לתקן את חוק התחבורה היבשתית ולאסור משנת 2027 נסיעות נוסעים בינלאומיות סדירות ובלתי סדירות לרוסיה ולבלארוס. ההגבלות יחולו גם על מעבר טרנזיט דרך שטח לטביה למדינות אלו. ההצעות כבר הועברו לעיון הממשלה.

נסיעות סדירות מבוצעות לפי מסלול ולוח זמנים מאושרים, ואילו נסיעות בלתי סדירות כוללות נסיעות מאורגנות נפרדות — כגון סיורים או נסיעות לאירועים שונים. התיקונים החדשים יחולו על שני סוגי השירותים.

עם זאת, צעדים אלה לא יחסמו לחלוטין את הנסיעות היבשתיות לכיוון רוסיה ובלארוס. הנוסעים עדיין יוכלו לנסוע עם קונקשן דרך ליטא ואסטוניה, וחלק משירותי המיניבוסים אינם מוסדרים בתקנות של תחבורת אוטובוסים. לפיכך, לטביה מתכוונת לקדם גישה מתואמת יחד עם שאר מדינות הבלטיות וברמת האיחוד האירופי.

הובלות יבשתיות בין לטביה לרוסיה

צמצום המכסות לנסיעות משא

הקשרים התחבורתיים בין לטביה לרוסיה בכבישים הולכים ומצטמצמים מזה מספר שנים. הדבר בולט במיוחד בתחום המשא, שבו המדינות מתאמות מכסות מדי שנה. בשנת 2022 קיבל הצד הלטבי 100,000 היתרים לנסיעות דו-צדדיות ונסיעות טרנזיט, ועוד 14,000 היתרים אוניברסליים שאפשרו בין היתר עבודה עם מטענים ממדינות שלישיות. בשנת 2023 ירדו נתונים אלה ל-75,000 ול-10,500 בהתאמה.

בשנת 2024 ירד הנפח הזמין ל-57,000, ובשנת 2025 נותרו 28,500 בלבד. בשנת 2026 העניקה רוסיה 23,000 היתרים חד-פעמיים לנסיעות משא דו-צדדיות ונסיעות טרנזיט. מנהלת התחבורה המוטורית של לטביה ציינה כי כמות זו אינה מספקת עוד את הביקוש הקיים.

חברות לטביות עוזבות את השוק הרוסי

מספר החברות הלטביות שממשיכות לפעול בקו הרוסי הולך ופוחת. בשנת 2025 פעלו 424 חברות כאלה — 18.8% מכלל מובילי המשא הבינלאומיים המורשים במדינה. נתון זה מהווה ירידה של 24.2% ביחס לרמת 2024. רוב הפעילות מתרכזת בתוך המדינות הבלטיות. בשנת 2025 היוותה ליטא 32.6% מההובלות של חברות לטביות, ואסטוניה — 26.6%. יחד, שני יעדים אלה סיפקו 59.2% מכלל הנפח.

הסטטיסטיקה הכוללת מראה אף היא ירידה ממושכת בפעילות בכיוון המזרחי. על פי נתוני מנהלת התחבורה המוטורית, בשנת 2024 נמכרו בלטביה ב-60.76% פחות היתרים חד-פעמיים להובלות משא ולהסעות נוסעים בינלאומיות בהשוואה לשנת 2021. ברשות מקשרים מגמה זו להגבלות ולסנקציות שהוטלו לאחר תחילת המלחמה באוקראינה.

כיצד פועלים כיום האוטובוסים מלטביה לרוסיה

תחבורת הנוסעים הישירה עם רוסיה כבר צומצמה לקו סדיר יחיד בין ריגה למוסקבה. הוא מופעל מדי יום על ידי חברת Norma-A תחת המותג Ecolines. ההיתר תקף עד 9 בינואר 2027, ושלטונות לטביה אינם מתכוונים להאריך אותו.

עבור נסיעות אוטובוס בלתי סדירות ההגבלות מחמירות בהרבה. החל מ-1 בנובמבר 2025 נאסר לחצות את גבול לטביה–רוסיה ואת גבול לטביה–בלארוס במסגרת נסיעות כאלה. קטגוריה זו כוללת, למשל, סיורים מאורגנים, נסיעות לתחרויות ספורט ולאירועים אחרים במסלול שנקבע מראש. הצעד נקבע עד 31 באוקטובר 2026, וכעת משרד התחבורה מכין את הארכתו.

בעת הטלת האיסור הוחלט לשמר את הקו הסדיר כערוץ מינימלי לנסיעות, שהוסדר על בסיס הסכמים בין-ממשלתיים, אך כעת המצב משתנה.

מה ישתנה עבור שוק ההסעות

אנליסטים של International Investment מעריכים כי האיסור יוביל לחלוקה מחדש של זרם הנוסעים דרך מדינות שכנות. חברות ההסעות ייאלצו לבנות מחדש את הלוגיסטיקה בהתאם למגבלות החדשות. הדבר עלול להאריך את משך הנסיעות, לייקר את עלותן ולהעלות את חשיבותן של ליטא ואסטוניה כיעדי טרנזיט.

עבור לטביה, מדיניות זו פירושה ירידה נוספת בחשיבותו של הכיוון המזרחי בענף התחבורה והתמקדות הדוקה יותר של המגזר העסקי בשוק האיחוד האירופי. עבור רוסיה ובלארוס, ההשלכות יתבטאו בראש ובראשונה בצמצום התחבורה היבשתית הישירה עם האיחוד האירופי, בעלייה בתלות בנתיבים עוקפים ובהערמת קשיים על נסיעותיהם של נוסעים וחברות.

מגמה זו משתלבת בתהליך רחב יותר של ניתוק הקשרים התחבורתיים והכלכליים בין רוסיה ובלארוס לבין מדינות האיחוד האירופי מאז תחילת הלחימה בשטח אוקראינה בשנת 2022. הסיכויים להשבת רמת התחבורה הקודמת יהיו תלויים במצב הפוליטי ובמשטר הסנקציות.

זרים בלטביה: חוק חדש

הסאימה של לטביה אישר לראשונה את החוק החדש ב-11 ביוני ברוב של 65 קולות מול 17. הנשיא אדגארס רינקביצ׳ס החזיר את המסמך לפרלמנט לדיון חוזר והציע לשמר את האפשרות לקבל אשרת שהייה באמצעות נדל״ן עבור אזרחי האיחוד האירופי, נאט״ו, ה-OECD, האזור הכלכלי האירופי ומדינות נוספות שלטביה רואה בהן ידידותיות.

ב-20 באוגוסט אישרו חברי הפרלמנט את ההצעה מחדש עם שינויים קלים, כולל בדיקות ביטחוניות נוספות למשקיעים. הצעת הנשיא להותיר את הנדל״ן כעילה לקבלת אשרת שהייה לא נכללה בגרסה הסופית.

לפי הכללים התקפים עד 15 בספטמבר, זרים יכולים לקבל אשרת שהייה זמנית ברכישת נדל״ן בשווי החל מ-€250,000 או בהפקדת פיקדון בנקאי נחות בסך €280,000. שתי האפשרויות הללו ייסגרו לאחר כניסת החוק החדש לתוקף.

עם זאת, בקשות שיתקבלו במשרד לענייני אזרחות והגירה של לטביה עד 14 בספטמבר כולל, ימשיכו להיבדק לפי החקיקה הקודמת. במקרה כזה, המשקיעים יוכלו להגיש בקשה לאשרת שהייה לתקופה של חמש שנים.

תוכניות למשקיעים בלטביה

החוק החדש שומר על האפשרות לקבל אשרת שהייה באמצעות השקעות בחברות לטביות. עבור עסק קטן, סכום ההשקעה המינימלי בהון החברה עומד על 50,000 אירו. עבור חברות המעסיקות מעל 50 עובדים ומחזור המכירות השנתי שלהן עולה על €10 מיליון — €100,000. בשני המקרים יש להעביר למדינה תשלום נוסף בסך €10,000. תוקף אשרת שהייה במסגרת מסלול זה קוצר מחמש לשנתיים. אזרחי רוסיה ובלארוס לא יוכלו להשתמש באפשרות זו.

במקביל מופיע בחקיקה מנגנון חדש. מתאפשרות השקעות בסך €150,000 לתקופה של חמש שנים לפחות באמצעות מנהל קרן השקעות אלטרנטיבית שהוקמה על ידי המדינה. בנוסף נקבע תשלום של €10,000 לתקציב המדינה, ואשרת שהייה עשויה להינתן לתקופה של עד חמש שנים.

עבור רוסים ובלארוסים הגישה לתוכנית זו חסומה אף היא. בגרסה המקורית של החוק אופציית הקרן נותרה פתוחה עבורם, אך לקונה זו בוטלה בתיקון מ-18 ביוני. אזרחי מדינות אלו איבדו את האפשרות לקבל אשרת שהייה תמורת השקעות בלטביה כבר בשנת 2022. החל מ-3 ביולי 2025 נאסר עליהם לרכוש נדל״ן ברפובליקה — למעט מקרים חריגים. בעקבות שינויים אלו החלו רוסים ובלארוסים למכור דירות באופן פעיל יותר. יחד עם זאת, משרד הפנים של לטביה מעריך את השפעת העסקאות הללו על שוק הנדל״ן כזניחה.

אשרת שהייה תמורת השקעות בלטביה מאבדת מביקושה

תוכנית ההשקעות לקבלת אשרת שהייה בלטביה פועלת מאז שנת 2010. עד סוף שנת 2025 הוגשו במסגרתה בקשות על ידי 21,525 איש, כולל 8,570 משקיעים ו-12,955 בני משפחותיהם. היקף ההשקעות הכולל בתקופה זו הגיע ל-€1.67 מיליארד, שמתוכם €1.39 מיליארד, או כ-83%, הופנו לנדל״ן.

שיא התוכנית כבר מאחוריה. בשנת 2014, כ-53% מהמבקשים הראשוניים קיבלו אשרת שהייה תמורת השקעות, ואילו עד שנת 2025 ירד חלקם ל-1.44%. היקף ההשקעות החדשות הנמוך ביותר נרשם בשנת 2023 — €10.5 מיליון. בשנה שעברה צמחו ההשקעות ל-€30.3 מיליון, כאשר 73% מסכום זה שוב הופנו לנדל״ן.

המנגנון החדש של השקעת €150,000 באמצעות קרן כבר מעוגן בחוק, אך ככל הנראה לא ניתן יהיה להשתמש בו מיד לאחר 15 בספטמבר. טרם נפתרו סוגיות של בירור מקור הכספים ומניעת הלבנת הון. כתוצאה מכך, הזכות להגיש בקשה תופיע רשמית עם כניסת החוק לתוקף, אך משקיעים לא צריכים לצפות שהמערכת כולה תפעל בזמן הקרוב. לצד זאת, משקיעים שכבר הגישו בקשות ונמצאים בשלבי סיום של העסקה עשויים עדיין להספיק להיכנס לתוכנית. להתחיל תהליך מאפס ולהספיק במסגרת הזמן שנותרה זה כמעט בלתי אפשרי.

הסיבות לשינויים בלטביה

עורכת הדין ויקטוריה טומשביץ׳ ממשרד EU Law Firm מסבירה את סירוב הפרלמנט לתמוך בהצעת הנשיא בשינוי יחסם של חברי הפרלמנט למודל של אשרת שהייה בלטביה באמצעות נדל״ן. התוכנית נתפסת לרוב כמקור לסיכוני הגירה וביטחון, ולא ככלי כלכלי שניתן לשמר עבור קבוצה מצומצמת של זרים.

מפלגת האופוזיציה ״הברית הלאומית״ הצביעה על תשואה כלכלית חלשה מזרימת המשקיעים עד שנת 2022. מפלגת Jaunā Vienotība, שהובילה את הממשלה עד מאי, קשרה את המתווה למודל הישן של ״ויזות זהב״ ולאליטות הרוסיות.

טומשביץ׳ מציינת גם את התקרבות הבחירות לסאימה באוקטובר ואת המחלוקות בתוך הקואליציה בנושאי הגירה. במצב פוליטי כזה, לדעתה, לחברי הפרלמנט כמעט לא היה תמריץ להחזיר מנגנון שעלול היה להיתפס כהחזרת תוכנית שנויה במחלוקת.

מה משתנה עבור המשקיעים

אנליסטים של International Investment מציינים כי לטביה מפרידה בעקביות בין שוק הדיור להגירת משקיעים. הדבר מפחית את תפקידם של רוכשים שעבורם נדל״ן היווה אמצעי להשגת מעמד חוקי, והופך את הביקוש לתלוי יותר בגורמי שוק רגילים — תשואה, מחירים ונזילות.

עבור רוסים ובלארוסים השוק כמעט סגור לחלוטין, וחלק מבעלי הנכסים מוכרים או משכירים נכסים שנרכשו בעבר. לעת עתה יציאה זו אינה משפיעה באופן ניכר על השוק בכללותו, אך בפלחי היוקרה ובאזורים בעלי שיעור גבוה של זרים, הגידול במספר הנכסים המוצעים למכירה עלול להשפיע יותר על זמני העסקאות ועל המחירים.

עבור משקיעים חדשים לטביה הופכת לפחות אטרקטיבית כיעד הגירה. הסיכויים של המודל החדש יהיו תלויים במהירות שבה יופעל מנגנון הקרנות והאם הוא יתברר כברור ומשתלם מספיק כדי להחליף את העניין הקודם בנדל״ן.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

רוסים ובלארוסים מגדילים את היצע הנדל״ן

מספר הנכסים בבעלות אזרחי רוסיה ובלארוס המוצעים בשוק של לטביה למכירה או להשכרה הולך ועולה. כפי שמדווח Inbox.lv בהתבסס על דוח של משרד הפנים, המגמה נעשתה בולטת יותר בעקבות התיקונים לחוק ההגירה משנת 2022. תיקונים אלה שללו מאזרחי שתי המדינות את האפשרות לקבל אשרת שהייה זמנית על בסיס השקעות בכלכלת לטביה.

תוכנית ההשקעות פועלת בלטביה מאז יולי 2010. עד סוף 2025 הגישו במסגרתה מסמכים 21,525 בני אדם, בהם 8,570 משקיעים ו-12,955 בני משפחותיהם. במהלך תקופה זו הנפיקו הרשויות 20,131 אשרות שהייה זמניות ראשוניות.

נכון ל-1 בינואר 2026, אשרת שהייה בתוקף הקשורה להשקעות נותרה בידי 1,242 משקיעים ו-1,434 בני משפחותיהם. היקף ההשקעות המצטבר בתקופת פעילות התוכנית הגיע ל-€1.67 מיליארד. כ-83% מסכום זה, כלומר €1.39 מיליארד, הופנו לתחום הנדל״ן.

שיא חשיבותה של התוכנית עבור מערכת ההגירה נותר הרחק מאחור. בשנת 2014 היוו אשרות שהייה להשקעה 53% מכלל אשרות השהייה הזמניות הראשוניות שהונפקו לאזרחי מדינות שלישיות. עד שנת 2025 הצטמצם חלקן ל-1.44% בלבד.

משרד הפנים אינו מזהה לחץ משמעותי על השוק

העלייה במספר המודעות מצד בעלי נכסים רוסים ובלארוסים אינה מעידה על מכירת חיסול המונית. בנתונים הפומביים אין מידע על המספר המדויק של דירות ובתים אלה, שווים הכולל או חלקם בהיצע הכללי.

בדיווח של סוכנות LETA אודות דוח משרד הפנים מופיע דיוק חשוב: המשרד מעריך את השפעת מכירת הנדל״ן על ידי תושבי חוץ על השוק הלטבי כזניחה. השקעות הקשורות לתוכנית אשרת שהייה הגיעו לשפל בשנת 2023 — €10.5 מיליון, בערך פי 43 פחות מהרמה של שנת 2014. בשנת 2025 היוו השקעות כאלה לא יותר מ-0.4% מסך ההשקעות של תושבי חוץ בכלכלת לטביה.

עובדה זו הופכת את הניסוח בדבר ״נטישה המונית״ של בעלי נכסים זרים למוגזם. המידע הזמין מאשר עלייה בהיצע מצד קבוצת בעלים ספציפית, אך אינו מראה כרגע שהיקף זה מספיק כדי לחולל שינוי ניכר במחירי הדיור ברחבי המדינה.

הדבר שהשתנה בראש ובראשונה הוא ייעודם של חלק מהנכסים. נדל״ן שנרכש בו-זמנית כהשקעה וככלי לקבלת זכויות שהייה, שמר לאחר ההגבלות בחקיקה על תפקידו כנכס פיננסי, אך איבד עבור רוסים ובלארוסים את המרכיב ההגירתי.

ההשקעות עלו שוב בשנת 2025

למרות ההצטמצמות ארוכת הטווח של התוכנית, בשנה שעברה נרשמה עלייה בהיקף ההשקעות החדשות.

בשנת 2025 התקבלו 192 בקשות, וההשקעות הגיעו ל-€30.3 מיליון — עלייה של 75% בהשוואה לשנה הקודמת. נדל״ן היווה 73% מהכספים שהושקעו. עיקר הביקוש המשיך להתרכז בריגה ובפרברי הבירה.

עם זאת, יש לבחון את הצמיחה השנתית בהקשר של הירידה הרב-שנתית. סכום של €30.3 מיליון מהווה פחות מ-2% מתוך €1.67 מיליארד שנצברו מאז 2010. התוכנית כבר אינה ממלאת בשוק הלטבי את התפקיד שהיה לה במחצית הראשונה של שנות ה-2010.

לפיכך, הביקוש הזר הקשור לקבלת אשרת שהייה נעשה פחות משמעותי עבור השוק הכללי, אם כי השפעתו עשויה להיות מורגשת יותר בפלחים גאוגרפיים ורמות מחיר מסוימות.

אשרת שהייה תמורת נדל״ן תקפה לשבועיים נוספים בלבד

נכון ל-2 בספטמבר 2026, חוק ההגירה הקיים עדיין מאפשר לאזרחים זרים העומדים בדרישות לקבל אשרת שהייה זמנית לתקופה של עד חמש שנים באמצעות רכישת נדל״ן בשווי של לפחות €250 אלף.

לנכס כזה נקבעו תנאים נוספים: הרכישה חייבת להתבצע בתשלום שאינו במזומן, לבעלים אסור שיהיו חובות בארנונה ומס נדל״ן, וברישום ראשון של אשרת שהייה יש להעביר למדינה 5% משווי הנכס. החוק קובע גם דרישות לגבי השווי הרשום של הנכס ולגבי המוכר. אזרחי רוסיה ובלארוס אינם יכולים להשתמש בעילה זו מאז 2022. תנאי התוכנית הנוכחית מעוגנים ב-חוק ההגירה של לטביה הנוכחי.

מערכת זו תהיה בתוקף רק עד 14 בספטמבר.

חוק ההגירה החדש אושר סופית בפרלמנט (סאימה) ב-20 באוגוסט, לאחר שהנשיא אדגארס רינקביצ׳ס החזיר את הנוסח המקורי לדיון חוזר. המסמך פורסם ב-1 בספטמבר וייכנס לתוקף רשמית ב-15 בספטמבר 2026.

לטביה סוגרת את מסלול אשרת שהייה באמצעות רכישת דיור

בחוק החדש רכישת נדל״ן כבר אינה נכללת בין העילות לקבלת אשרת שהייה זמנית חדשה.

במקום המודל הישן מופיע מנגנון השקעה אחר. אזרח זר יוכל להגיש בקשה לקבלת אשרת שהייה לתקופה של עד חמש שנים אם ישקיע לפחות €150 אלף לתקופה של חמש שנים לפחות דרך מנהל קרן השקעות אלטרנטיבית שהקימה המדינה, ויעביר בנוסף €10 אלף לתקציב המדינה. החוק החדש אוסר במפורש על אזרחי רוסיה ובלארוס להשתמש בעילה זו.

בכך, החל מ-15 בספטמבר, לא מדובר רק בביטול הטבה מסוימת לרוסים ובלארוסים. רכישת נדל״ן מפסיקה להוות עילה לקבלת אשרת שהייה חדשה להשקעה באופן גורף.

צעד זה מפריד את שוק הדיור ממנגנון ההגירה, שאליו נקשר חלק משוק הנדל״ן הלטבי במשך יותר מ-16 שנה.

יחד עם זאת, אשרות שהייה להשקעה שכבר הונפקו אינן מתבטלות אוטומטית. הוראות המעבר של החוק החדש מאפשרות לבעלי נכסים שכבר קיבלו היתרים באמצעות רכישת נדל״ן או השקעות בנקאיות מסוימות להגיש בקשה לחידוש אשרת שהייה זמנית לתקופה של עד חמש שנים, בתנאי שישמרו על התנאים הנדרשים, יגישו את המסמכים בזמן וישלמו את האגרה הקבועה.

הגבלות על רכישות חדשות עבור רוסים ובלארוסים

הגבלה משמעותית נוספת נכנסה לתוקף זמן רב לפני חוק ההגירה החדש.

מאז 3 ביולי 2025 פועל בלטביה החוק להגבלת עסקאות המסכנות את הביטחון הלאומי. הוא אוסר על רוסיה, בלארוס, אזרחי מדינות אלה, חברות הרשומות בהן וגופים משפטיים הקשורים אליהן לרכוש נדל״ן או חלקים בנכסים בשטחה של לטביה.

האיסור חל על רכישות חדשות בלבד, ולא על מכירת רכוש שכבר נמצא בבעלותם. החוק קובע חריגים מוגבלים: למשל, נכס יכול לעבור לאזרח רוסיה או בלארוס בירושה מקרוב משפחה מדרגה ראשונה, על פי פסק דין חלוט של בית משפט או במקרים מוגדרים אחרים. חריג נקבע גם לרכישת דירת מגורים יחידה על ידי אדם בעל מעמד של תושב קבע באיחוד האירופי בלטביה או תושבות קבע מסוימת שהונפקה לפני כניסת החוק לתוקף.

עבור בעלי נכסים רוסים ובלארוסים רבים, השוק הפך למעשה לחד-סטרי: ניתן למכור נכס שנרכש בעבר, אך רכישה רגילה של נכס לטבי אחר אסורה כעת.

מצב זה עשוי להגביר את התמריץ ליציאה מלאה משוק הנדל״ן במדינה לאחר המכירה, אם כי טרם פורסמו נתונים סטטיסטיים פומביים המאפשרים למדוד השפעה זו.

מחירי הדיור בלטביה ממשיכים לעלות

ההיצע הנוסף מצד בעלי נכסים זרים מסוימים לא הוביל עד כה לירידה כללית במחירי הדיור.

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של לטביה דיווחה כי ברבעון הראשון של 2026 מחירי הנדל״ן למגורים היו גבוהים ב-10.9% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. דירות יד שנייה התייקרו ב-12.2%, ואילו דירות מקבלן התייקרו ב-4%. (stat.gov.lv)

בהשוואה לרבעון הרביעי של 2025 עלה המדד הכללי ב-1.2%. דירות יד שנייה התייקרו ב-1.9%, בעוד שמחירי דירות מקבלן ירדו ב-2.1%.

ההבדל בין הפלחים חשוב להערכת המגמה הנוכחית. נדל״ן שנרכש על ידי משקיעים זרים לפני מספר שנים משתייך בעת מכירתו לקטגוריית דירות יד שנייה — ודווקא כאן הסטטיסטיקה הרשמית מצביעה על העלייה השנתית החדה ביותר.

הנתונים הכלליים אינם מאפשרים לזהות את אזרחות המוכרים, ולכן אינם מאפשרים למדוד בנפרד את השפעתם של הבעלים הרוסים והבלארוסים על המחירים.

בריגה ההיצע נמוך מזה של השנה שעברה

נתונים סטטיסטיים עדכניים יותר משוק הבירה אינם מראים סימנים לעודף פתאומי של דירות.

ביולי עלה המחיר הממוצע של דירות סדרתיות בשכונות המגורים הגדולות של ריגה ל-€963 למ״ר. במהלך החודש נרשמה עלייה של 0.4%, ומתחילת שנת 2026 — עלייה של יותר מ-8%.

חברת ARCO REAL ESTATE ספרה כמעט 1,200 דירות שהוצעו למכירה בשכונות המגורים הגדולות של הבירה. מספר המודעות עלה בהשוואה ליוני, אך נותר נמוך ב-19% לעומת יולי 2025. בכל רחבי העיר היה ההיצע נמוך ב-13% לעומת השנה שעברה. (arcoreal.lv)

מתחילת השנה התייקרו הדירות בכל השכונות המרכזיות שנבדקו בריגה בשיעור של כ-6% עד 12%. העלייה הבולטת ביותר נרשמה באימנטה — 12%, ובאגנסקלנס היא הגיעה לכ-10%.

בקאוגורי, המהווה חלק מיורמלה, עמד המחיר הממוצע של דיור סדרתי ביולי על €883 למ״ר — גבוה ב-7% מתחילת השנה.

נתונים אלה מקיפים בעיקר את פלח השוק העממי ואינם מאפשרים להעריך ישירות את היצע הדירות והבתים היקרים, שעניינו לעיתים קרובות יותר משקיעים זרים. עם זאת, הם מראים כי השוק הכללי בריגה רחוק כרגע ממצב שבו ההיצע עולה בחדות על הביקוש.

נדל״ן יוקרתי עשוי להגיב בעוצמה רבה יותר

השלכות שינויי ההגירה עשויות להתחלק בשוק באופן בלתי אחיד.

המסלול הישן דרש נדל״ן בשווי של €250 אלף לפחות. לכן הוא היה קשור לנכסים יקרים יותר באופן משמעותי מאשר לדירות הסדרתיות העממיות בריגה.

עבור אזרח זר, נכס כזה יכול היה למלא שני תפקידים בו-זמנית: לשמר הון ולהעניק בסיס לקבלת אשרת שהייה. לאחר ביטול המרכיב ההגירתי, ההיגיון הכלכלי של הבעלות משתנה.

הדבר נכון במיוחד לנכסים בעלי קהל קונים מצומצם — דירות גדולות ברמת מחיר גבוהה, בתים יוקרתיים וחלק מהנדל״ן ביורמלה. עם הירידה במספר הקונים הבינלאומיים, משך הזמן למציאת קונה חדש עשוי להתארך.

אין פירוש הדבר ירידת מחירים אוטומטית. הבעלים יכול להשאיר את הנכס ברשותו, להעבירו להשכרה לטווח ארוך או להמתין לקונה במקום למכור בהנחה. העלייה המקבילה במספר הנכסים למכירה ולהשכרה, שעליה מדווח משרד הפנים, תואמת בדיוק את האסטרטגיות האפשריות הללו של בעלי הנכסים.

שוק הדיור נעשה פחות תלוי בהגירת השקעות

מאז שנת 2010 משכה תוכנית אשרת שהייה השקעות בסך €1.67 מיליארד, שמתוכם €1.39 מיליארד הושקעו בנדל״ן. עם זאת, ההיקפים כיום אינם ניתנים להשוואה לתקופת השיא של התוכנית.

המערכת משתנה בכמה מישורים במקביל. בשנת 2022 נסגרו אשרות שהייה להשקעה בפני רוסים ובלארוסים. מיולי 2025 חל עליהם איסור כללי על רכישת נדל״ן חדש, למעט חריגים בודדים. מ-15 בספטמבר 2026 רכישת נדל״ן מפסיקה לחלוטין להוות עילה עצמאית לקבלת אשרת שהייה חדשה להשקעה.

כתוצאה מכך, המגמות העתידיות בשוק הדיור הלטבי יהיו תלויות במידה רבה יותר בכוח הקנייה המקומי, באשראי למשכנתאות, בריביות, בהיקף הבנייה ובהיצע הנכסים של היזמים, ולא בזרימת קונים שנדרשו לנדל״ן בעיקר למטרות הגירה.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, העלייה במספר הנכסים של רוסים ובלארוסים המוצעים למכירה ולהשכרה היא מגמה מוכחת, אך הנתונים הקיימים אינם מצדיקים הגדרתה כ״מכירת חיסול המונית״. השינוי המבני המשמעותי יותר הוא ההפרדה הסופית בין רכישת נדל״ן לקבלת אשרת שהייה חדשה להשקעה לאחר 15 בספטמבר. עבור השוק הרחב ההשפעה עשויה להישאר מוגבלת: המחירים הרשמיים עולים והיצע הדירות הסדרתיות בריגה נמוך מזה של השנה שעברה. פגיע יותר הוא פלח היוקרה, שבו קהל הרוכשים הפוטנציאליים מצומצם יותר וערכו ההגירתי הקודם של הנדל״ן מילא תפקיד בולט. את היקף ההשפעה האמיתי ניתן יהיה להעריך רק לאחר פרסום נתונים על כמות, מחיר ומשך המכירה של נכסים שבבעלות תושבי חוץ.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: נדל״ן של רוסים ובלארוסים בלטביה

האם רוסים ובלארוסים מוכרים נדל״ן בלטביה באופן המוני?

אין נתונים המעידים על מכירת חיסול המונית. משרד הפנים מצביע על עלייה במספר הנכסים בבעלות רוסים ובלארוסים המוצעים למכירה ולהשכרה, אך המספר המדויק אינו מפורסם. המשרד עצמו מעריך את השפעת מכירות אלו על השוק כזניחה.

מדוע בעלי נכסים רוסים ובלארוסים מוכרים דיור?

אחד הגורמים היה הגבלות ההגירה משנת 2022. בעקבותיהן איבדו אזרחי רוסיה ובלארוס את האפשרות לקבל אשרת שהייה זמנית באמצעות השקעות, ולכן חלק מהנכסים איבדו את התפקיד ההגירתי שהיה קשור אליהם.

האם רוסים ובלארוסים יכולים לרכוש נדל״ן בלטביה?

ככלל, לא. מאז 3 ביולי 2025 חל איסור על רכישות נדל״ן חדשות על ידי אזרחי רוסיה ובלארוס. החוק קובע מספר חריגים מוגבלים בלבד.

האם ניתן לקבל אשרת שהייה בלטביה תמורת רכישת נדל״ן?

עד 14 בספטמבר 2026 עילה זו נשמרת עבור מועמדים זרים העומדים בדרישות הקיימות ואינם נמנים עם הקטגוריות המוחרגות. חוק ההגירה החדש ייכנס לתוקף ב-15 בספטמבר, ולאחריו רכישת נדל״ן לא תהווה עוד עילה לקבלת אשרת שהייה חדשה.

מה יקרה לאשרות שהייה להשקעה שכבר הונפקו?

הן אינן מבוטלות באופן אוטומטי בעקבות כניסת החוק החדש. עבור חלק מבעלי היתרי ההשקעה הישנים נקבע מנגנון מעבר המאפשר חידוש אשרת שהייה בכפוף לעמידה בתנאים הקבועים.

כמה כסף משכה תוכנית אשרת שהייה לתחום הנדל״ן?

מיולי 2010 ועד סוף 2025 נקשרו לתוכנית השקעות בסך €1.67 מיליארד. כ-€1.39 מיליארד, או 83%, הופנו לתחום הנדל״ן.

האם מחירי הדיור בלטביה יורדים?

הנתונים הרבעוניים הרשמיים האחרונים מראים עלייה. ברבעון הראשון של 2026 התייקר הדיור ב-10.9% בחישוב שנתי, ונכסים קיימים (יד שנייה) התייקרו ב-12.2%.

מה קורה בשוק הדירות בריגה?

ביולי עלה המחיר הממוצע של דירות סדרתיות ל-€963 למ״ר. בשכונות המגורים הגדולות של הבירה נותר ההיצע נמוך ב-19% בהשוואה לרמה של יולי 2025.

יורמלה שחזרה את הפעילות בשנת 2025

הסקירה הראשונית של VIP REAL מבוססת על נתונים פומביים של עסקאות רשומות וסקירות שוק לשנת 2025. זהו פרט חשוב: חלק מהנתונים מהווה קיבוץ אנליטי של הסוכנות עצמה, ולא סדרה סטטיסטית רשמית נפרדת.

לפי חישובי VIP REAL, בסגמנט הדירות הסטנדרטיות (סדרתיות) ביורמלה נרשמו בשנת 2025 466 עסקאות — שיא של עשר שנים. בשנת 2024 היו 361 עסקאות, כלומר חלה עלייה של כ-29%. השווי הכולל עלה מ-€17,7 מיליון ל-€23 מיליון.

עם זאת, כ-68% מעסקאות אלו התרחשו בקאוגורי. זהו אזור מגורים המוני, ולכן לא ניתן להשתמש בשיא הדירות הסטנדרטיות כמדד למצב שוק היוקרה של יורמלה.

בסגמנט הבתים הפרטיים ספרה VIP REAL 151 עסקאות לעומת 94 בשנת 2024 — עלייה של 61%. השווי הכולל הגיע ל-€52,7 מיליון. בפרויקטים חדשים ובדירות נופש מנוהלות רשמה הסוכנות כ-218 עסקאות; המחיר הממוצע המצוין עלה מ-€2 070 ל-€2 336 לכל מ״ר.

דירות יוקרה: 188 עסקאות בשווי €49,5 מיליון

הגדרה צרה יותר של שוק הנכסים היקרים מציגה תמונה שונה.

Latvia Sotheby’s International Realty מסווגת לסגמנט הפרימיום דירות בשווי החל מ-€150 אלף, בתים פרטיים — החל מ-€350 אלף, וקרקעות לבנייה פרטית — החל מ-€150 אלף. החברה משתמשת בנתונים שפורסמו מפנקס המקרקעין ומתאימה את סיווג העסקאות על סמך מידע פנימי על אופי הנכסים.

לפי מתודולוגיה זו, בשנת 2025 נרשמו ביורמלה 188 עסקאות של דירות יוקרה בשווי כולל של €49,5 מיליון.

הכמות גדלה ב-18% ביחס לשנת 2024, בעוד שההיקף הכספי גדל ב-8%. זהו הבדל משמעותי: מספר הרכישות צמח מהר יותר משוויין הכולל, ולכן נתונים אלה מעידים על התעוררות במחזור העסקאות יותר מאשר על זינוק חד במחיר הממוצע.

בסגמנט וילות היוקרה נרשמו בסך הכל 29 עסקאות בשווי €25,2 מיליון. עם זאת, ביורמלה נרשמו סכומי העסקאות הממוצעים הגבוהים ביותר עבור בתים יקרים מבין האזורים שנבדקו על ידי החברה.

הרבעון הראשון של 2026 היה חלש יותר

תחילת שנת 2026 התבררה כמורכבת יותר.

השווי הכולל של עסקאות היוקרה ביורמלה ברבעון הראשון עמד על €14,6 מיליון והיה נמוך מתוצאות התקופה המקבילה בשנת 2025.

על דירות פרימיום נרשמו €9,1 מיליון. מספר העסקאות ירד מ-41 ל-34.

עם זאת, התמונה השתנתה מאוד לפי קטגוריות מחיר. בטווח של €150–300 אלף ההיקף נשמר על כ-€5,9 מיליון. בסגמנט של €300–500 אלף הוא ירד מ-€3,9 מיליון ל-€2 מיליון.

הקטגוריה היקרה ביותר, לעומת זאת, צמחה: עסקאות בדירות בשווי של מעל €500 אלף עלו בהיקפן מ-€0,5 מיליון ל-€1,2 מיליון.

גם מכירות הבתים הפרטיים היוקרתיים ביורמלה הצטמצמו — מ-€8 מיליון ברבעון הראשון של 2025 ל-€5 מיליון ברבעון הראשון של 2026.

אך יש להתייחס למדדים אלו בזהירות. המחקר מקיף שוק קטן מאוד, והמחברים מזהירים בנפרד כי נתוני פנקס המקרקעין לרבעון עשויים להתעדכן בדיעבד בעסקאות שנרשמו באיחור.

אין להשליך מרבעון ראשון חלש על כל המחצית

זהו תיקון חשוב לגרסה הקודמת של החומר.

ביולי פרסמה Latvia Sotheby’s International Realty הערכת שוק עדכנית יותר ליורמלה עבור המחצית הראשונה של 2026. החברה מאפיינת את הפעילות כגבוהה בכל הסגמנטים העיקריים ומציינת עניין יציב מצד לקוחות מקומיים ובינלאומיים כאחד.

הביקוש החזק ביותר לבתים פרטיים נצפה על ידי הסוכנות בלילופה ובבולדוראי. בדזינטרי ישנו ביקוש מיוחד לדירות בפרויקטים חדשים, ובדובולטי, פומפורי, מלוז׳י ואסארי קונים מביעים עניין בבתים איכותיים וחסכוניים באנרגיה ובמגרשים קטנים.

עם זאת, לחומר מחודש יולי יש אופי איכותני בעיקרו והוא אינו מכיל טבלה מלאה וברת-השוואה של עסקאות רשומות למחצית הראשונה.

לכן, המסקנה הנכונה היא: הרבעון הראשון של 2026 היה חלש יותר בהשוואה שנתית במחזור היוקרה המאומת, אך אין בסיס זמין לקביעה שההאטה נמשכה לאורך כל המחצית הראשונה.

וילה ב-€2,8 מיליון הפכה לרף העליון של 2025

שוק הבתים הפרטיים מציג פערי מחירים עצומים.

לפי חישובי VIP REAL, המחיר הממוצע שנרשם לבתים במקטע מדובולטי ועד לילופה עמד על כ-€2 417 לכל מ״ר של מבנה, בעוד שבאזור אסארי–מלוז׳י — כ-€1 490.

העסקה היקרה ביותר שהוצגה בסקירה הייתה וילה בבולדוראי בשטח של 367 מ״ר על מגרש של 1 721 מ״ר. שוויה עמד על €2,8 מיליון, או כ-€7 630 לכל מ״ר של מבנה.

בית בלילופה נמכר ב-€1,6 מיליון, או כ-€5 344 לכל מ״ר.

בסך הכל מציינת VIP REAL עשר עסקאות של בתים בשווי שבין €1 מיליון ל-€2,8 מיליון ועוד 15 בטווח של €500 אלף — €1 מיליון.

אין לראות במספרים אלה מחירים ממוצעים רגילים ביורמלה. מספר וילות ייחודיות יכול לשנות באופן מהותי את הסטטיסטיקה של שוק קטן.

הדירות היקרות ביותר נמכרות בפחות ממחירי השיא בפרסומים

בבנייה חדשה מציינת VIP REAL מחיר ממוצע של €2 336 לכל מ״ר בסוף שנת 2025, לעומת €2 070 שנה קודם לכן.

הסוכנות מגדירה את הטווח הנפוץ ביותר בכ-€2 400–3 100 לכל מ״ר.

עבור פרויקטים בלעדיים מובא רף של €4 600–7 800, ועבור הצעות ייחודיות בודדות — מעל €10 אלף לכל מ״ר.

חשוב במיוחד לפרש נכון את המספרים האחרונים: אלו הם רפי מחירים של החלק העליון בהיצע, ולא המחיר הממוצע של העסקאות הרשומות.

העסקה בפועל הגדולה ביותר שהובאה — דירה בשדרות בולדורו בשטח 228 מ״ר בתוספת מרפסת של 143 מ״ר — נסגרה ב-€1,1 מיליון, או כ-€4 868 לכל מ״ר משטח הפנים.

דירה בשדרות דזינטרו בשטח 210 מ״ר עם מרפסת של 110 מ״ר נמכרה ב-€904 אלף, או כ-€4 304 לכל מ״ר.

יורמלה העממית זולה בהרבה מזו היוקרתית

כדי להבין את השוק, מועיל להשוות סכומים אלה למאגר הדיור הרגיל.

ביולי 2026 העריכה ARCO Real Estate את המחיר הממוצע של דירות סדרתיות בקאוגורי ב-€883 לכל מ״ר.

במהלך החודש הנתון כמעט לא השתנה, אך מתחילת השנה הוא עלה בכ-7%.

הפער בין €883 למטר בקאוגורי העממית לבין €4–5 אלף ומעלה בפרויקטים איכותיים על קו החוף ממחיש מדוע הדיבור על "מחיר הנדל״ן ביורמלה" כמקשה אחת הוא חסר משמעות מעשית.

מדובר בכמה שווקים שונים בתוך אותה עיר.

קרקע ליד הים נותרת נכס נדיר

לפי סקירת VIP REAL, בשנת 2025 נרשמו כ-44 עסקאות בקרקע לבנייה בשווי כולל של כ-€6 מיליון.

הממוצע לכלל המדגם עמד על כ-€52 לכל מ״ר, שכן הוא כולל מגרשים זולים הרחוקים מרצועת החוף היוקרתית ביותר.

עבור עסקאות קרקע יקרות הנתונים שונים לחלוטין. VIP REAL מציגה עבור חלק הפרימיום של השוק מחיר ממוצע משוער של כ-€242 לכל מ״ר, ועבור רצועת החוף דובולטי–לילופה — טווח מחירים של כ-€350–550.

יש לראות בטווחים אלה קווי מנחה של השוק, ולא מחיר ממוצע אחיד לכל עסקאות הקרקע.

היתרון המהותי של קרקע על שפת הים ברור: הכמות הפיזית של מגרשים בקרבה מיידית לים מוגבלת. אולם נדירות אינה מבטיחה נזילות אם המחיר המבוקש עולה באופן משמעותי על נכונות הקונים לשלם.

בולדוראי ולילופה מובילות בבתים פרטיים

מבנה הביקוש משתנה לפי שכונות.

לילופה ובולדוראי נותרות היעדים המרכזיים לבתים פרטיים איכותיים ולווילות. על המחיר משפיעים המרחק לים, גודל המגרש, איכות הבנייה, הצד של מסילת הרכבת והאפשרות לשיפוץ והרחבה.

דזינטרי מכוונת יותר לדירות יוקרה ולפרויקטים מודרניים.

במאיורי קיימת הסביבה התיירותית והמסחרית האינטנסיבית ביותר, ולכן מאפייני הנכס למגורים עצמיים ולהשכרה עונתית עשויים להיות שונים מאוד.

דובולטי והאזורים מערבה משם מציעים מגוון רחב יותר של נכסים — מבתים קטנים מודרניים ועד נדל״ן יוקרתי על קו החוף.

רוכשים זרים אינם מהווים 28% משוק יורמלה

כאן יש לדייק ולסייג באופן קפדני את הניסוח הקודם.

Latvia Sotheby’s International Realty מדווחת כי 28% מהקונים והשוכרים בקרב לקוחות החברה עצמה בשנת 2025 היו זרים.

אין מדובר בשיעור האזרחים הזרים בכלל העסקאות הרשומות ביורמלה ואף לא בהכרח בשיעור הזרים בכלל שוק היוקרה של העיר.

באופן דומה, הנתון של 77% מהעסקאות במימון עצמי מתייחס למאגר הלקוחות של הסוכנות, הכולל עסקאות רכישה והשכרה בשוק היוקרה הרחב יותר.

לכן, ניתן להשתמש במספרים אלה רק כהמחשה לפרופיל הלקוחות של מתווך מסוים, ולא כסטטיסטיקה של כלל השוק.

עלות הלוואות הדיור עלתה ל-4,41% ביוני

תיקון נוסף נוגע לנושא המימון.

הסטטיסטיקה העדכנית ביותר הזמינה מבנק לטביה מראה כי העלות השנתית המלאה של הלוואות חדשות למשקי בית לרכישת דיור עמדה על 4,41% ביוני 2026.

במאי עמד הנתון על 4,39%, באפריל — 4,34%, ובמרץ — 4,11%.

לפיכך, הניסוח הקודם אודות ירידה מתמשכת ויציבה בעלות האשראי אינו תואם במלואו את הנתונים העדכניים: באביב ירד הנתון משיאיו הקודמים, אך עד יוני שב ועלה מעט.

יש לציין כי 4,41% אינה סתם ריבית בנקאית פרסומית. מדד העלות הכוללת של ההלוואה משקלל ריביות, עמלות חובה הידועות למלווה והוצאות נלוות.

התיירות טרם חזרה לצמיחה יציבה

עבור נכסים הנרכשים למטרות השכרה, נתוני התיירות מחייבים הערכה זהירה.

בשנת 2025 ביקרו ביורמלה 246 472 אורחים במתקני אירוח רשומים. מדובר בעלייה של 0,1% בלבד לעומת 2024 ובנתון הנמוך ב-4,3% מזה של 2019.

משך השהייה הממוצע עמד על 1,7 לילות.

התפוסה השנתית הממוצעת במתקני האירוח הרשומים עמדה על כ-39%.

כ-77% מהתיירים הגיעו ממדינות הבלטיות, כאשר כמעט מחצית מכלל התנועה סופקה על ידי תושבי לטביה עצמה.

עם זאת, הרבעון הרביעי היה טוב משמעותית: מספר התיירים עלה ב-5,3%, וביולי עלה מספר האורחים ב-7,4% על נתוני יולי 2019.

תחילת 2026 אינה מציגה גל תיירותי

הסטטיסטיקה הארצית לרבעון הראשון מדגישה ביתר שאת את העונתיות.

מספר האורחים הזרים במתקני אירוח רשומים בלטביה ירד ברבעון הראשון של 2026 ב-7,2%, ומספר הלינות שלהם — ב-7,5%.

יורמלה היוותה 5,5% מכלל האורחים הזרים במדינה ו-13,5% מתיירי הפנים.

נתונים אלה אינם מהווים בסיס לדיבורים על קריסת התיירות ביורמלה, אך הם מראים כי לא ניתן לבסס מודל השקעה של השכרה עונתית על ההנחה של גידול מהיר וקבוע בתנועת התיירים.

השכרה בקיץ עשויה להיות יקרה, אך זו אינה תשואה שנתית

VIP REAL מציינת רף של כ-€6–10 אלפים לחודש עבור השכרה לטווח קצר של נכסים בלעדיים בתקופת הקיץ.

טווח זה עשוי להיות ריאלי עבור בתים ודירות פרימיום בודדים בשיא העונה, אך אין להשליך ממנו על השנה כולה.

תפוסה שנתית ממוצעת של כ-39% במתקני האירוח הרשמיים ביורמלה, משך שהייה ממוצע קצר ופער עונתי עצום פירושם שתעריף הקיץ מלמד מעט מאוד על התשואה השנתית של השקעות.

מההכנסה הפוטנציאלית משכירות יש לקזז גם תחזוקת מבנה ומגרש, הוצאות שוטפות, תיקונים, ניהול, מסים ותקופות ללא שוכרים.

שוק היוקרה נותר קטן ורגיש לעסקאות בודדות

מספר העסקאות הוא המדד המרכזי שאינו מאפשר להשוות את יורמלה לשווקי נדל״ן גדולים.

29 וילות יוקרה בלבד בכל שנת 2025 ו-34 עסקאות של דירות פרימיום ברבעון הראשון של 2026 — מדובר בבסיס סטטיסטי מצומצם ביותר.

בשוק כזה, הופעה או היעדרות של שניים-שלושה נכסים בשווי €1–3 מיליון יכולים לשנות באופן חד את המחיר הממוצע או את המחזור השנתי.

זו הסיבה שבגללה המחיר הממוצע למ״ר בנדל״ן יוקרה ביורמלה עשוי להטעות בקלות.

חשוב בהרבה להשוות נכס ספציפי לעסקאות רשומות הדומות לו באמת באותו אזור ובעלות מאפיינים מקבילים.

השוק הפך לפעיל יותר, אך לא בהכרח לנזיל יותר

התאוששות במספר העסקאות אינה מעידה על כך שכל נכס יוקרה הפך לקל למכירה.

VIP REAL מביאה הערכה של מומחה מטעמה, לפיה רק כאחד מכל עשרה בעלי נכסים קובע מלכתחילה מחיר הקרוב למחיר שוק אובייקטיבי.

זוהי דעה מקצועית של פעיל שוק ולא מדד סטטיסטי מדוד, ולכן אין להציגה כעובדה מוכחת.

אך עצם הבעיה נתמך על ידי מבנה השוק: מאגר קונים קטן וטווח רחב של איכות הנכסים הופכים מחיר מופקע לפוגעני במיוחד.

בסגמנט של €1 מיליון ומעלה, משך זמן השהייה בשוק עשוי להיות חשוב בהרבה מתנודות קצרות טווח במחירים הממוצעים.

מה קורה ביורמלה במחצית השנייה של 2026

הנתונים הזמינים מספקים איתות מעורב, אך יציב בסך הכל.

שנת 2025 הביאה התאוששות ניכרת במספר העסקאות. הנכסים האיכותיים ביותר ליד הים נותרים משאב מוגבל, וגורמים בענף מדווחים בקיץ 2026 על שמירה על רמת הביקוש.

במקביל, נתונים מאומתים מהרבעון הראשון מצביעים על ירידה במחזור היוקרה של יורמלה, ולכן מוקדם להכריז על תחילתו של מחזור צמיחה מהיר חדש.

המצב מזכיר יותר שוק הפועל בכמה מהירויות שונות.

וילה ייחודית בבולדוראי, דירה איכותית בדזינטרי ודיור סדרתי בקאוגורי כמעט ואינם מתחרים זה בזה ומגיבים לסוגי ביקוש שונים לחלוטין.

לפיכך, התרחיש הסביר ביותר אינו צמיחה מתואמת של כל יורמלה, אלא שמירה על מחירי הנכסים המובילים לצד קשיים גוברים במכירת נכסים שתומחרו ביתר.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, הטעות החמורה ביותר בהערכת יורמלה היא תפיסת המחסור הפיזי בנכסי חוף כערובה לעליית ערכו של כל נדל״ן יוקרתי. המגבלה בקו הראשון אכן תומכת בנכסים איכותיים נדירים, אך שוק הפרימיום נותר קטן, עונתי ובעל נזילות נמוכה יחסית. הירידה במחזור המאומת ברבעון הראשון של 2026 אינה מעידה על משבר, אך מציגה את גבולות התרחיש האופטימי. עבור המשקיע, הגורמים המכריעים נותרים מחיר הכניסה, עסקאות השוואה רשומות בפועל, מצבו ההנדסי של המבנה, הוצאות התחזוקה והנזילות העתידית. נכס במיקום ייחודי באמת מסוגל לשמור על ערכו טוב בהרבה מהשוק, אך מחיר מבוקש גבוה כשלעצמו אינו הופך נדל״ן לנכס השקעה איכותי.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

Airbnb בריגה: ההכנסה הממוצעת עומדת על כ-$9 855

חברת AirROI מעריכה את ההכנסה השנתית הגולמית הממוצעת של נכס פעיל להשכרה לטווח קצר בריגה בכ-$9 855. המחיר הממוצע ללילה שנמכר בפועל, או התעריף היומי הממוצע, עומד על $91, התפוסה הממוצעת היא 40,2%, וההכנסה לכל לילה זמין להשכרה היא $37.

המדד האחרון נקרא בענף המלונאות וההשכרות הכנסה ללילה זמין. הוא משלב בין המחיר לתפוסה בפועל: תעריף גבוה כשלעצמו אינו מבטיח הכנסה גבוהה אם הדירה עומדת ריקה במשך חלק ניכר מהשנה.

האיתות השלילי העיקרי טמון במגמה. במהלך השנה ההכנסה המחושבת ירדה ב-1,7%, בעוד שמספר ההצעות הפעילות זינק ב-26,3% — ל-2 520.

כך, השוק בריגה צומח בראש ובראשונה מצד ההיצע. דירות חדשות להשכרה לטווח קצר מתווספות בקצב מהיר בהרבה מהגידול בתזרים המזומנים של הנכס הממוצע.

הגידול בהיצע מגביר את התחרות בין הבעלים

עבור משקיע, הגידול במספר הנכסים ברבע תוך שנה אחת הוא אחד המדדים החשובים ביותר במחקר כולו.

כאשר תנועת התיירות יציבה או צומחת במתינות, הרחבה חדה של ההיצע פירושה שכל בעל נכס נאלץ להתחרות על נתח קטן יותר מכלל ההזמנות הפוטנציאליות.

תפוסה ממוצעת של 40,2% משמעותה כארבעה לילות תפוסים מתוך כל עשרה לילות זמינים, אם כי הזמינות הממשית של הנכסים משתנה.

יתרה מזאת, 81,6% מהמודעות שנבדקו פתוחות להזמנה לפחות 181 ימים בשנה. אצל 51,5% מההצעות היומן פתוח ל-271–366 ימים. עובדה זו מעידה על קיבולת שוק פנויה משמעותית, אם כי חלק מהמארחים עשויים לחסום תאריכים במכוון או להשתמש בנכס בעצמם.

לפיכך, אין לפרש את הגידול במספר המודעות באופן אוטומטי כצמיחה עסקית. הוא מגדיל בעת ובעונה אחת את מבחר האפשרויות לתייר ומפעיל לחץ על המחירים, התפוסה והוצאות השיווק של הבעלים.

הכנסות הדירות המובילות גבוהות פי כמה מהממוצע

הנתון הממוצע מטשטש טווח רחב במיוחד של תוצאות.

לפי חישובי AirROI, נכס טיפוסי לפי המדד החציוני מניב כ-$960 הכנסה גולמית בחודש. 25% העליונים של הנכסים מכניסים לפחות $1 635, בעוד ש-10% המצליחים ביותר מגיעים ל-$2 467 ומעלה בחודש.

בקצה השני של השוק, הרבעון התחתון מניב כ-$487 בלבד.

הפער בין 25% התחתונים ל-10% העליונים עולה על פי חמישה. זוהי אחת המסקנות החשובות ביותר למשקיע: התוצאה אינה נקבעת רק מעצם רכישת דירה בריגה, אלא מהמיקום, המצב הפיזי, גודל הנכס, הדירוג, הניהול ותמחור עונתי דינמי.

עם זאת, אין להכפיל פשוט את הנתון החודשי הממוצע של $960 ב-12 ולהשוותו להכנסה השנתית הממוצעת של $9 855: פלטפורמת AirROI משתמשת בשיטות שקלול שונות לחלוקת ההכנסה החודשית ולחישוב הממוצע השנתי.

שוק ההשכרה לטווח קצר בריגה נותר עונתי

חודש אוגוסט מסומן על ידי AirROI כרווחי ביותר, בעוד שינואר הוא החלש ביותר.

בעונת השיא, הכוללת לפי פלטפורמת הניתוח את אוגוסט, ספטמבר ומאי, ההכנסה החודשית הממוצעת מגיעה לכ-$1 693 עם תפוסה של 52,6% ומחיר יומי ממוצע של כ-$96.

בחודשי המעבר ההכנסה יורדת לכ-$1 183 עם תפוסה של 41% ותעריף של $93.

בינואר, פברואר ונובמבר ההכנסה הממוצעת מצטמצמת לכ-$846, התפוסה יורדת ל-37,7%, ומחיר הלילה עומד על כ-$79.

בחודש השיא הבודד במאגר הנתונים, ההכנסה הממוצעת הגיעה ל-$2 070 עם תפוסה של 62,1% ותעריף של $112. בנקודת השפל ההכנסה ירדה לכ-$761 והתפוסה ל-31,9%.

עבור בעל הנכס, עונתיות כזו מחייבת לבצע הערכה לאורך כל השנה. חישוב כדאיות המתבסס רק על תעריפי יולי או אוגוסט מציג תמונה מנופחת של התוצאה הפוטנציאלית.

משך השהייה הממוצע מגיע ל-4,8 לילות

אורחים בנכסים לטווח קצר בריגה שוהים בהם בממוצע כ-4,8 לילות, וההזמנה מבוצעת כ-46 ימים לפני ההגעה.

חברת AirROI מעריכה את היקף המדגם הכולל בכ-57 375 הזמנות בתקופה שנבדקה, וכ-22,8 הזמנות לנכס בודד.

למשך השהייה יש משמעות כלכלית ישירה עבור הבעלים. ככל שהשהייה הממוצעת קצרה יותר, כך נדרשים יותר ניקיונות, קבלות אורחים, תקשורת וזמני השבתה פוטנציאליים בין הזמנות על אותה כמות של לילות שנמכרו.

כ-78,3% מהנכסים גובים דמי ניקיון נפרדים. גובהם הממוצע עומד על $35 והחציוני על $34. לפי הערכת AirROI, חלקם של דמי הניקיון מהווה כ-8% מההכנסה הגולמית.

37% מהמודעות מיועדות לשהייה של חודש ומעלה

מאפיין ייחודי של ריגה הוא שיעור גבוה של הצעות עם דרישה למשך שהייה מינימלי ארוך.

ב-37% מהנכסים נקבעה דרישה למינימום 30 לילות. לילה בודד מתאפשר ב-28,5% מההצעות, שני לילות ב-23,1%, ושלושה לילות ב-6,6%.

המשמעות היא שנתוני AirROI מקיפים בפועל לא רק את השוק התיירותי הקלאסי למספר ימים, אלא גם פלח משמעותי של השכרה לטווח בינוני.

מסיבה זו לא ניתן להשוות ישירות את נתון ״נכסי Airbnb הפעילים״ לכמות הדירות המתחרות מדי יום על תייר סוף שבוע.

עבור משקיע, פלח הטווח הבינוני עשוי להפחית את הוצאות הניקיון והניהול, אך הוא כרוך לרוב במחיר נמוך יותר ללילה בודד.

Airbnb מציגה יותר נכסים מאשר AirROI

בדיקה ישירה בפלטפורמת Airbnb מספקת הערה מתודולוגית חשובה נוספת.

הפלטפורמה מציגה כ-4 330 אפשרויות אירוח לטווח קצר בריגה. לעומת זאת, AirROI מדווחת על 2 520 נכסים פעילים בלבד.

ההבדל עומד על יותר מ-1 800 הצעות.

אין זה אומר בהכרח שאחד המקורות שוגה. Airbnb מציגה את הקטלוג הזמין לפי אלגוריתם החיפוש הנוכחי שלה, בעוד ש-AirROI משתמשת בהגדרה משלה לנכס פעיל ומחשבת את הנתונים על בסיס נתונים משוקללים של 12 החודשים הקודמים.

לכן, להערכת התחרות נכון יותר להשתמש במקור יחיד באופן עקבי, ולא לערבב נתוני כמויות ממערכות שונות.

התיירות בריגה נותרה בסיס הביקוש

הביקוש הבסיסי להשכרה לטווח קצר נשען על מעמדה של ריגה כמרכז התיירות הראשי של לטביה.

ברבעון הראשון של 2026 נרשמו בכל מתקני האירוח הרשמיים בלטביה 447,1 אלף אורחים ו-779,1 אלף לינות. סך הלינות ירד ב-3% בהשוואה לשנה הקודמת.

עם זאת, ריגה קלטה 80,4% מכלל התיירים הזרים שהתאכסנו במתקני האירוח הרשמיים במדינה. מקרב המטיילים המקומיים, הבירה היוותה 36,1%.

תנועת התיירות הזרה בתחילת השנה הייתה חלשה יותר: מספר האורחים מחו״ל בלטביה ירד ב-7,2%, ומספר הלינות שלהם — ב-7,5%. השווקים הגדולים ביותר היו ליטא, אסטוניה, בריטניה, גרמניה ופינלנד.

נתונים אלה מתייחסים לכלל מתקני האירוח הרשמיים ואינם סטטיסטיקה של Airbnb בלבד, אך הם מאפשרים לאמוד את מצב הביקוש התיירותי הבסיסי.

בשנת 2025 ריגה שיקמה את תנועת התיירות

במבט רחב יותר, המגמה נראית חיובית יותר.

בשנת 2025 קלטו מתקני האירוח בריגה כ-1,525 מיליון אורחים — עלייה של 6,9% לעומת השנה הקודמת. מספר הלינות בעיר עלה ב-9,7%.

מספר התיירים הזרים הגיע לכמעט 1,2 מיליון, גידול של 5,7%. עם זאת, תנועת המבקרים הבינלאומיים עמדה על כ-82% מרמתה בשנת 2019, מה שמצביע על כך שהתיירות הבינלאומית טרם התאוששה לחלוטין לרמות שלפני המגפה.

התיירים הזרים רשמו בריגה כ-2,217 מיליון לינות.

עבור ענף ההשכרה לטווח קצר, מבנה זה מהווה הזדמנות וסיכון כאחד: לשוק יש פוטנציאל להמשך התאוששות התנועה הבינלאומית, אך הוא תלוי במידה רבה בנסיעות מחו״ל ובעונתיות.

עליית מחירי הדירות מייקרת את רף הכניסה

את המדדים התפעוליים של Airbnb יש להשוות למחיר רכישת הנדל״ן.

ביוני הגיע המחיר הממוצע למ״ר בדירה סטנדרטית בשכונות המגורים הגדולות בריגה ל-€959. מתחילת 2026 התייקרו דירות אלו בממוצע ב-8%.

השכונה היקרה ביותר מבין שכונות המגורים ההמוניות במעקב הייתה טייקה (Teika), שם הגיע הממוצע ל-€1 146 למ״ר. בבולדראיה (Bolderāja) הוא עמד על €714.

מחירי דירות שני חדרים במבנים טרומיים טיפוסיים נעו סביב €33–60 אלף, בהתאם לאזור ולסוג הבניין. ההיצע בגושי המגורים הגדולים נותר נמוך משמעותית מזה של השנה שעברה.

אולם, אין לראות בנכסים אלה מקבילים ישירים לדירות התיירות בריגה העתיקה או במרכז העיר, שבהן עלויות הרכישה גבוהות בהרבה.

במרכז ריגה הנדל״ן יקר משמעותית

פילוח שוק אחר מדגים את גודל הפער.

לפי נתוני חברת Latio לרבעון הראשון, המחיר הממוצע בעסקאות בפועל עבור דירות משופצות במבנים מלפני המלחמה במרכז ריגה הגיע לכ-€3 000 למ״ר.

בפרויקטים חדשים בשוק היד השנייה בשכונות העיר עמד המדד על כ-€2 150 למ״ר, ובמרכז — על כ-€2 800.

בנוסף, הפער בין המחירים המבוקשים במודעות לבין עסקאות בפועל בדירות בריגה עשוי היה להגיע בממוצע ל-20–25%.

למשקיע ב-Airbnb הדבר קריטי. אותה הכנסה גולמית שנתית של $9 855 מניבה יעילות השקעה שונה לחלוטין עבור דירה שעלותה €60 אלף לעומת נכס ששוויו €180–250 אלף.

לכן, נתוני ההכנסה של AirROI כשלעצמם אינם מהווים מדד ל-תשואה על ההון.

$9 855 — זו הכנסה, לא רווח המשקיע

זהו ההבדל המהותי ביותר בכל המחקר.

אין להניח אוטומטית כי נתון ההכנסה השנתית הממוצעת מייצג את הרווח הנקי של הבעלים לאחר הוצאות.

מתזרים המזומנים הגולמי יש לשלם חשבונות שוטפים, חשמל, אינטרנט, ניקיון, חומרים מתכלים, תחזוקה שוטפת, ביטוח, דמי ניהול, עמלות פלטפורמה, מסים, מס תיירים ותקופות שבהן הנכס עומד ריק.

אם הדירה נרכשה באמצעות מימון, יש להוסיף לכך את עלויות הריבית והמשכנתה.

חברת AirROI מדגישה במפורש כי הסכומים שפורסמו הם ממוצעי הכנסות של נכסים פעילים, ולא תחזית לרווחי השקעה. הנתונים מתבססים על ניתוח עצמאי של הפלטפורמה נכון ל-31 ביולי 2026 ומשקללים את 12 החודשים שקדמו לכך.

לפיכך, תחשיב השקעה נכון חייב להתחיל מתזרים המזומנים הנקי לאחר כל ההוצאות, ולא מחלוקה פשוטה של $9 855 בשווי הדירה.

הרגולציה על Airbnb בריגה אינה בלתי קיימת

החלק השנוי ביותר במחלוקת בדוח של AirROI הוא הגדרת הרגולציה כ״נמוכה״.

הפלטפורמה אכן מעניקה לריגה ציון פנימי נמוך של נטל רגולטורי ומציינת היעדר מספרי רישום מזוהים במודעות. עם זאת, החברה עצמה מבהירה כי מדובר באינדיקטור שוק בלבד ולא בייעוץ משפטי.

הכללים הרשמיים מציגים תמונה מורכבת בהרבה.

בניהול פעילות עסקית בלטביה, על יזם או אדם פרטי להסדיר רישום פעילות וחובות מס. שירות הכנסות המדינה מדגיש בנפרד את הכללים החלים על פעילות עסקית באמצעות פלטפורמות מקוונות ואת מאפייני המיסוי של שירותי אירוח.

לכן, אין לפרש את הניסוח ״דרישות רישום מינימליות״ כהיתר להשכיר דירה ללא הסדרה חוקית ודיווח מס מסודר.

ריגה גובה מס תיירים על לינות

חובות נוספות חלות ברמת הרשות המקומית.

בשנת 2026 עומד מס התיירים על €0,89 ללא מע״מ לכל לילה חייב, אך לא יותר מ-€8,90 לשהייה רציפה של אורח יחיד. בפועל, לאחר עשרת הלילות הראשונים של שהייה רציפה, המס אינו נגבה עוד.

ספק שירותי אירוח תיירותי מחויב להירשם כמשלם המס העירוני ולהגיש דוחות מתאימים.

אורחים מתחת לגיל 18 פטורים מהמס, והתקנות כוללות פטורים נוספים.

זוהי סיבה נוספת מדוע אין לפרש את מדד ״Low regulation״ של AirROI כפשוטו.

החל מ-2027 מס התיירים יוכפל

ב-8 ביולי החליטה מועצת העיר ריגה להעלות את המס.

החל מ-1 בינואר 2027 יעמוד התעריף על €1,78 ללא מע״מ, כלומר €2 כולל מע״מ, לכל לילה חייב.

התעריף הנוכחי בסך €0,89 בתוקף מאז נובמבר 2023.

הכנסות העירייה מהמס עלו מ-€1,37 מיליון בשנת 2023 ל-€1,73 מיליון ב-2024 ו-€1,86 מיליון ב-2025. הרשויות מצהירות כי הכספים מיועדים לשיווק תיירותי ולפיתוח הענף.

עבור נכס עם הזמנות תיירותיות קצרות יחסית, הכפלת המס כנראה לא תהיה הגורם המכריע ברווחיות, אך היא מייקרת את המחיר הסופי לאורח ומגדילה את הנטל המנהלי.

ריגה נותרת שוק תחרותי למפעילים מקצועיים

מאפיין בולט נוסף בנתוני AirROI הוא ריכוז חלק מההיצע בידי חברות ניהול גדולות.

לפי הערכות השירות, המפעיל הגדול ביותר במעקב ניהל 219 נכסים, השני — 120, והשלישי — 54.

ההכנסה הגולמית השנתית המחושבת של הפרופיל המוביל עלתה על $3,16 מיליון.

מבנה זה אומר שבעלים פרטי של דירה אחת מתחרה לא רק מול בעלי דירות אחרים, אלא גם מול מפעילים מקצועיים המסוגלים לרכז את שירותי הניקיון, להפוך את תהליך הקבלה לאוטומטי, ליישם תמחור דינמי ולפזר את הוצאות השיווק על פני עשרות או מאות דירות.

עבור המשקיע, עובדה זו מעלה את הדרישות לאיכות הניהול.

דירוג הנכס הופך לחלק מהכלכלה של ההשכרה

התחרות אינה מתנהלת רק באמצעות המחיר.

הדירוג הממוצע של הנכסים במדגם AirROI עומד על 4,81 מתוך 5, וכ-58,5% מהמארחים מחזיקים במעמד ״סופרהוסט״ (Superhost). כ-46,6% מהמודעות מקבלות סימון מיוחד מ-Airbnb על הערכה גבוהה מצד האורחים.

זוהי רמת תחרות גבוהה מאוד על איכות השירות.

בשוק רווי, דירה עם דירוג בינוני עשויה להיאלץ להוריד מחירים כדי לפצות על ביקורות חלשות יותר ועל חשיפה נמוכה בתוצאות החיפוש.

משום כך, חישוב פשטני של ״מחיר ממוצע ללילה × מספר הימים״ אינו מתאר נאמנה את הכלכלה האמיתית של השכרה לטווח קצר.

תחזית ל-Airbnb בריגה לשנים 2026–2027

גורמי היסוד מציגים תמונה מעורבת.

ריגה נותרה מרכז התיירות הבינלאומי הראשי של לטביה, ותנועת האורחים ב-2025 הציגה צמיחה יציבה. לצד זאת, לתיירות הבינלאומית עדיין יש מרחב להתאוששות ביחס לשנת 2019.

מצד שני, היקף ההצעות להשכרה לטווח קצר גדל במהירות רבה, בשעה שההכנסה הממוצעת המחושבת לפי AirROI כבר רשמה ירידה של 1,7%.

התייקרות הדירות מעלה בנוסף את רף הכניסה, בייחוד במרכז העיר ובמבנים משופצים. בשנת 2027 יתווסף לכך גם מס תיירים גבוה יותר.

בתנאים אלה, השוק עשוי להמשיך להתרחב בהיקפו הכולל, אך בעת ובעונה אחת להציג רווחיות נמוכה יותר לנכס הבודד הממוצע.

כפי שמציינים מומחי International Investment, הסיכון המרכזי למשקיע בהשכרה לטווח קצר בריגה טמון בהתייחסות מוטעית להכנסה הגולמית כאל תשואה על ההשקעה. ממוצע של $9 855 בשנה נראה אטרקטיבי רק מבלי להביא בחשבון את עלות הרכישה וההוצאות התפעוליות. עם תפוסה של כ-40%, גידול בהיצע של יותר מרבע ועונתיות מובהקת, לא די ברכישת דירה והעלאתה לפלטפורמה: התוצאה תלויה יותר ויותר במיקום המדויק ובניהול מקצועי. סיכון נוסף נובע מעליית מחירי הנדל״ן עצמו — אם מחירי הרכישה עולים מהר יותר מההכנסות מהשכרה, ה-תשואה על ההון המושקע נשחקת גם כאשר כמות התיירים יציבה. עם זאת, ריגה שומרת על יתרונותיה כשוק אירופי נגיש יחסית עם פוטנציאל להתאוששות התיירות הבינלאומית, ולכן נכסים איכותיים במרכז העיר מסוגלים להניב תוצאות הגבוהות בהרבה מהממוצע.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment