הדירות התייקרו בכל הערים הגדולות בליטא

מדד מחירי הדירות OHBI, המחושב על ידי Ober-Haus עבור וילנה, קובנה, קלייפדה, שאולאי ופנבז׳יס, עלה ביולי ב-1,1%. העלייה השנתית הואצה מ-12,5% ביוני ל-12,9%. בווילנה עלה מחיר המ״ר בחודש ב-€28, שהם 0,9%, ל-€3 120. בקובנה עלה המדד ב-€23, או 1%, ל-€2 253, ובקלייפדה — ב-€32, או 1,6%, ל-€2 032. שאולאי הוסיפה 1,8%, ל-€1 415 למ״ר, ופנבז׳יס — 1,2%, ל-€1 375. ב-12 החודשים האחרונים התייקרו הדירות ב-12,2% בווילנה, ב-15% בקובנה, ב-11,2% בכלייפדה, ב-16,4% בשאולאי וב-15,2% בפנבז׳יס, כך עולה מדו״ח חודש יולי של Ober-Haus.

OHBI משקף במדויק את השינוי במחירי הדירות בחמש הערים הגדולות, ולכן לא נכון להשליך את הנתון של 12,9% על כלל שוק הדיור במדינה. בעת החישוב עושה החברה שימוש במאגרי המידע שלה, בנתונים מגופים ממשלתיים ופרטיים ובמערכת שקלול הלוקחת בחשבון את מספר ההצעות והעסקאות באזורים שונים, השטח, גיל המבנה ורמת המוכנות של הדירות.

שאולאי ופנבז׳יס עוקפות את וילנה

הבירה נותרה השוק היקר ביותר בפער ניכר, אך קצבי הגידול המרביים נרשמים כעת בערים הזולות יותר. שאולאי עלתה ב-16,4% בשנה, פנבז׳יס ב-15,2%, וקובנה ב-15%, לעומת 12,2% בווילנה ו-11,2% בכלייפדה.

הפער במחירים האבסולוטיים נותר משמעותי. מ״ר בווילנה יקר פי 2,2 לערך מאשר בשאולאי, וכמעט פי 2,3 מאשר בפנבז׳יס.

את ההאצה ניתן לראות בבירור ברצף הנתונים של OHBI. ביולי 2024 עמדה העלייה השנתית על 3,2% בלבד, ביולי 2025 על 7,2%, וביולי 2026 הגיעה ל-12,9%. המדד הנומינלי טיפס ל-1 172,1 נקודות לעומת 1 037,7 שנה קודם לכן.

הבנק המרכזי של ליטא מעריך את עליית הדיור ב-18,1%

המדד הרחב יותר של הבנק המרכזי של ליטא מצביע על התייקרות מהירה אף יותר. מדד המכירות החוזרות של נדל״ן למגורים ביולי עלה ב-18,1% בחישוב שנתי ברחבי המדינה. בווילנה עמדה העלייה על 14,74%, בקובנה — 25,02%, ובקלייפדה — 15,96%. מחוץ לשלוש הערים הגדולות הגיעה העלייה השנתית ל-22,32%. הרגולטור עצמו מזהיר כי הנתונים האחרונים מבוססים על מידע חלקי וייתכן שיעודכנו בהמשך.

הפער בין ה-18,1% של הבנק המרכזי של ליטא ל-12,9% של Ober-Haus אינו מעיד על כך שאחד המדדים שגוי. הם בוחנים מושאי תצפית שונים ומשתמשים במתודולוגיות שונות. OHBI מתמקד בדירות בחמש הערים הגדולות. הבנק המרכזי של ליטא משתמש בשיטת מכירות חוזרות — משווה את שוויו של אותו נכס מגורים שנמכר לפחות פעמיים, ומחשב את המדד החודשי על בסיס עסקאות מחודש הדיווח ומחודשיים שקדמו לו.

לכן נכון יותר לראות במדדים דרכי מדידה שונות לאותו תהליך: בשנת 2026 מחירי הדיור בליטא עולים בקצב דו-ספרתי, אם כי ההערכה הספציפית תלויה באזור, בסוג הנדל״ן ובשיטת החישוב.

מחירי הדיור עוקפים בבירור את האינפלציה

אינפלציית המחירים לצרכן מסבירה רק חלק מהעלייה הנוכחית. ביולי היה מדד המחירים לצרכן המתואם בליטא גבוה ב-5,4% בהשוואה לשנה הקודמת. זהו הנתון השני בגובהו באיחוד האירופי לאחר רומניה עם 8,2%, ולא הגבוה ביותר כפי שצוין בגרסה קודמת של החומר. האינפלציה הממוצעת באיחוד האירופי עמדה על 3%.

עליית מחירי הדירות בחמש הערים הגדולות ב-12,9% גבוהה אפוא יותר מכפליים מהאינפלציה המתואמת.

המדד הריאלי של Ober-Haus, שבו נוטרלה השפעת האינפלציה, מאשש תמונה זו. הוא עלה מ-185,2 נקודות ביולי 2025 ל-198,5 נקודות ביולי 2026, כלומר בכ-7,2%. לפיכך, אין מדובר רק בעלייה במחירים הנומינליים: הדירות מתייקרות גם ביחס לסל הצריכה הכללי.

הדיור מתייקר בקצב כפול בקירוב מקצב עליית השכר

הגורם המגביל המרכזי של השוק הופך להיות נגישות הדיור. הבנק המרכזי של ליטא ציין ביולי כי באביב מדדי הדיור המרכזיים עלו ב-12–17% בחישוב שנתי, בעוד שהשכר הממוצע נטו (לאחר מס) עלה בכ-8% בלבד.

עבור מי שמשתכר שכר ממוצע, נגישות הדיור עדיין טובה יותר מאשר בשנת 2015. אולם עבור תושבים בעלי הכנסה חציונית התמונה כבר הפוכה: במהלך עשור שכרם עלה בכ-150%, בעוד שמחירי הדיור עלו בכ-170%. בקרב קבוצות בעלות הכנסה נמוכה יותר ההרעה מורגשת עוד יותר.

השוק ממשיך לשמור על פעילות גבוהה. באביב מספר העסקאות היה גבוה בכ-10–15% מהממוצע לטווח ארוך, אולם הרגולטור לא רשם גידול נוסף מעבר לכך. במקביל, הביקוש להשקעות הגיע לרמת השיא של שנת 2021: כמעט כל עסקה שלישית בדיור במדינה מסווגת על ידי הבנק המרכזי של ליטא כעסקת השקעה, כאשר בווילנה הנתח עומד על כ-40% ובקובנה — על 37%.

הרגולטור משתמש בהגדרה מיוחדת לעסקת השקעה. לקטגוריה זו משתייכת רכישה של משק בית של נכס ששוויו נמוך משוויו של נכס מגורים אחד לפחות שכבר בבעלותו, וכן רכישת דיור על ידי חברה. הגדרה זו רחבה יותר מהמושג היומיומי של ״דירה להשכרה״, ולכן לא ניתן להתייחס לנתון זה באופן ישיר כשיעור המשקיעים להשכרה בלבד.

הריביות על הלוואות חדשות לדיור עלו ל-4,09%

הירידה בעלויות המימון, שתמכה בהתאוששות השוק לאחר תקופה של ריביות גבוהות, נבלמה ביולי. הריבית הממוצעת על הלוואות חדשות למשקי בית לרכישת דיור עלתה ב-0,06 נקודות אחוז והגיעה ל-4,09%. היקף הלוואות הדיור שהוענקו על ידי מוסדות האשראי גדל בחודש ב-€201,7 מיליון, או ב-1,3%, ויתרת ההלוואות הכוללת הגיעה ל-€16,3 מיליארד. בחישוב שנתי עלה ההיקף ב-14,1%.

המימון בליטא נותר יקר יותר מהממוצע בגוש האירו. בגוש האירו עמדה העלות המשוקללת של הלוואות חדשות למשקי בית לרכישת דיור ביולי על 3,54%. בהלוואות בריבית משתנה או עם קיבוע ראשוני לשנה אחת לכל היותר הגיעה הריבית ל-3,69%.

הפער אינו אומר באופן אוטומטי שהמשכנתאות בליטא מתומחרות ביתר: מבנה ההלוואות, תקופות הקיבוע וסיכוני הבנקים שונים בין המדינות. עם זאת, הרוכשים בליטא מתמודדים במקביל עם עלייה דו-ספרתית במחירי הנדל״ן ועם ריביות הגבוהות מהרמה הממוצעת בגוש האירו.

רוכשים למטרות השקעה שומרים על ביקוש גבוה

רכיב ההשקעות בשוק נותר משמעותי. ברבעון הראשון של 2026 מספר העסקאות שהבנק המרכזי של ליטא מסווג כהשקעתיות הגיע לרמת 2021. יחד עם זאת, מספר הרכישות למטרות מגורים עצמיים כמעט ולא השתנה בהשוואה לשנה שעברה.

לכך יש משמעות כפולה עבור דינמיקת המחירים. כל עוד התשואה מנדל״ן והציפיות להמשך עליות נראות אטרקטיביות, הביקוש להשקעות מסוגל לתמוך בשוק גם כאשר נגישות הדיור לרוכשים רגילים נפגעת. אך מבנה זה הופך את השוק לרגיש יותר לשינויים בתנאי האשראי, במיסוי ובתשואה הצפויה.

הבנק המרכזי של ליטא כבר הצביע על החרפת חוסר האיזון במחירי הדיור ועל עלייה ברגישות השוק לזעזועים אפשריים. בתחילת 2026 עלו המחירים בקצב מהיר כפליים מאשר שנה קודם לכן.

יש יותר דירות מקבלן, אך רובן עדיין בבנייה

ההיצע מגיב בהדרגה למחירים הגבוהים. ביוני היו בשוק הראשוני של הערים הגדולות בליטא כ-10 אלף נכסים — 25% יותר מאשר שנה קודם לכן. עם זאת, אין זה אומר שכמות כזו של דירות מוכנות כבר נמסרה לרוכשים.

בווילנה כ-70% מהדירות החדשות שפורסמו במודעות טרם הושלמו. הבנק המרכזי של ליטא מציין כי מבחינה היסטורית, ממועד האצת הבנייה ועד לגידול משמעותי בהיצע הדירות המוכנות חולפים בין חמישה לשבעה רבעונים. לכן הרגולטור צופה את הגידול המורגש ביותר בהיצע הפיזי בקיץ-סתיו 2027.

עד אז חלק ניכר מהעסקאות בשוק הראשוני יתמקד בדירות בפרויקטים בבנייה. נתון זה מסביר מדוע הגידול המהיר בהיצע המפורסם טרם בלם את עליית המחירים.

שוק הנדל״ן בליטא נכנס לשלב מתוח יותר

נתוני חודש יולי מצביעים לא רק על עליית מחירים מקומית בווילנה, אלא על עלייה רחבה בכל הערים הגדולות. יתר על כן, שאולאי, פנבז׳יס וקובנה מקדימות את הבירה בדינמיקה השנתית.

במקביל הולך וגדל הפער בין מחירי הדיור להכנסות התושבים. הביקוש להשקעות נותר חזק, היקף המשכנתאות צומח, וההיצע המוכן מגיב בעיכוב. גורמים אלה תומכים במחירים כיום, אך בה בעת מגבירים את רגישות השוק לשינויים בתנאים הפיננסיים.

משקל הנגד המשמעותי ביותר עשוי להופיע בשנת 2027, כאשר האצת הבנייה אמורה להבשיל להיקף גדול יותר של דירות מוכנות. עד אז, הגורם המרסן העיקרי לביקוש נותר כושר הקנייה של רוכשים למטרות מגורים.

כפי שמדווחים המומחים של International Investment, כבר לא ניתן להסביר את העלייה הדו-ספרתית במחירים בליטא רק בהתאוששות מתקופת הריביות הגבוהות: הדירות מתייקרות בקצב מהיר משמעותית מהאינפלציה ומהשכר, והמגמה התפשטה מווילנה למרכזים האזוריים. הביקוש החזק להשקעות והעיכוב באכלוס דירות מקבלן עשויים לתמוך בשוק עוד זמן מה, אך התרחבות הפער בין המחירים להכנסות מגבירה את הסיכון להאטה בביקוש מצד משקי בית רגילים. עבור המשקיע, הדינמיקה הנוכחית נותרה חיובית מבחינת עליית ערך הנכסים, אולם בעת בחינת רכישה יש לקחת בחשבון את היקף ההיצע המוכן הגדול יותר הצפוי בשנת 2027, ואת העובדה שעלייה דו-ספרתית בחודשים האחרונים אינה מבטיחה תשואה דומה בעתיד.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל"ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: מחירי הנדל״ן בליטא בשנת 2026

בכמה עלו מחירי הדירות בליטא?

חברת Ober-Haus מתעדת עליית מחירי דירות בחמש הערים הגדולות בשיעור של 12,9% בחישוב שנתי ביולי. אין מדובר בנתון עבור כלל השוק במדינה. מדד המכירות החוזרות הרחב יותר של הבנק המרכזי של ליטא מציג עלייה של 18,1% במחירי הדיור.

כמה עולה מ״ר של דירה בווילנה?

לפי נתוני מדד OHBI, ביולי המחיר הממוצע הגיע ל-€3 120 למ״ר. בחודש עלה המחיר ב-0,9%, ובשנה ב-12,2%.

היכן הדיור מתייקר בקצב המהיר ביותר?

בין חמש הערים במדד Ober-Haus מובילה שאולאי עם עלייה של 16,4% בחישוב שנתי. אחריה פנבז׳יס עם 15,2% וקובנה עם 15%.

כמה עולות דירות בקובנה ובקלייפדה?

המחיר הממוצע בקובנה הגיע ל-€2 253 למ״ר, ובקלייפדה — ל-€2 032. במהלך השנה המחיר עלה ב-15% וב-11,2% בהתאמה.

מדוע נתוני Ober-Haus והבנק המרכזי של ליטא שונים?

המדדים מתבססים על מתודולוגיות שונות. מדד Ober-Haus מנתח דירות בחמש הערים הגדולות. מדד הבנק המרכזי של ליטא מבוסס על מכירות חוזרות של אותם נכסי מגורים ומכסה את שוק הנדל״ן במדינה באופן רחב יותר.

האם הדיור מתייקר מהר יותר מהאינפלציה?

כן. האינפלציה המתואמת בליטא ביולי עמדה על 5,4% בחישוב שנתי, בעוד שמדד OHBI עלה ב-12,9%. המדד הריאלי של Ober-Haus עלה אף הוא בכ-7,2%.

האם נגישות הדיור נשחקת?

כן. הבנק המרכזי של ליטא מציין כי המחירים עלו בקצב כפול בקירוב מקצב הגידול בשכר הממוצע נטו. עבור אדם בעל הכנסה חציונית, נגישות הדיור כיום נמוכה יותר מאשר לפני עשור.

עד כמה גדול הביקוש להשקעות?

ככשליש מהעסקאות בליטא מסווגות על ידי הבנק המרכזי של ליטא כעסקאות השקעה. בווילנה הנתח עומד על כ-40%, ובקובנה — על 37%. זוהי קטגוריה סטטיסטית מיוחדת ואין פירושה שכל הנכסים הללו נרכשים אך ורק למטרות השכרה.

מתי יגדל היצע הדירות המוכנות מקבלן?

הבנק המרכזי של ליטא צופה את הגידול המשמעותי ביותר בדירות חדשות מוכנות במחצית השנייה של שנת 2027. כיום רוב ההיצע החדש, בפרט בווילנה, מורכב מפרויקטים שעדיין מצויים בבנייה.

הנדל״ן המסחרי בבלטיות מחזיר את הנזילות

פעילות ההשקעות בליטא, לטביה ואסטוניה התעוררה במידה ניכרת לקראת אמצע 2026. סקירת CPB Baltics שפורסמה באוגוסט בוחנת ארבעה מגזרים מרכזיים — שוק ההשקעות, משרדים, נדל״ן מסחרי-קמעונאי, מחסנים ולוגיסטיקה — ומראה כי ההתאוששות אינה אחידה: התנאים שונים באופן מהותי הן בין המדינות והן בין סוגי הנכסים.

השינוי המרכזי מתבטא בחזרתן של העסקאות לאחר תקופה של נזילות נמוכה. משקיעים שוב מוכנים לרכוש נכסים ופורטפוליו גדולים, אך דרישות התשואה נותרות קפדניות בהרבה בהשוואה למה שהיה נהוג לפני מספר שנים.

תשואה על נדל״ן מסחרי משקפת את היחס שבין ההכנסה משכירות לבין שווי הנכס. עבור אותו תזרים מזומנים, תשואה נדרשת גבוהה יותר פירושה בדרך כלל מחיר נמוך יותר שהמשקיע מוכן לשלם. לכן, הגידול בעסקאות לצד שמירה על שיעורי תשואה גבוהים מעיד בעיקר על צמצום הפער בין ציפיות הקונים למוכרים, ולא על התאוששות מהירה של המחירים לרמות העבר.

ליטא מובילה בהיקף ההשקעות

השוק הפעיל ביותר באזור הבלטי במחצית הראשונה היה ליטא. Colliers מעריכה את היקף ההשקעות בנדל״ן מסחרי במדינה ביותר מ-€500 מיליון. בלטביה עמד הנתון על כ-€177 מיליון — עלייה של כ-70% לעומת השנה הקודמת, ואילו באסטוניה על כ-€120 מיליון.

ההיקף הכולל לפי הערכות אלו עולה על €797 מיליון, אולם חלוקת ההון בין המדינות נותרה בלתי מאוזנת בעליל. על ליטא נרשמו יותר השקעות מאשר על לטביה ואסטוניה גם יחד.

אחת הסיבות לכך היא שוק הון מקומי עמוק יותר. בליטא פועלות יותר מ-120 קרנות נדל״ן, וחברות ניהול מקומיות ומשקיעים פרטיים מסוגלים לקחת חלק ברכישת נכסים שבעבר דרשו הון מוסדי בינלאומי.

מבחינת לטביה, החשיבות אינה רק במספר המוחלט אלא בקצב ההתאוששות. עלייה של כ-70% מראה כי לאחר תקופה חלשה, השוק מסוגל שוב לסגור עסקאות בהיקפים בינוניים וגדולים.

אסטוניה נותרה המאופקת מבין שלוש המדינות. כ-60% מהיקף ההשקעות בה הופנו לנכסי תעשייה וכ-30% נוספים לנדל״ן קמעונאי.

הערכות השוק הליטאי שונות בשל המתודולוגיה

יועצים אחרים מציגים נתון נמוך יותר עבור ליטא, אך אין בכך סתירה סטטיסטית.

לפי נתוני Ober-Haus, שפורסמו על ידי איגוד יזמי הנדל״ן הליטאי, במחצית הראשונה נרכשו נכסי נדל״ן מסחרי מניב ומודרני בסך €423 מיליון. מדגם זה כולל משרדים, שטחי מסחר, מחסנים ונכסי ייצור בשווי של לפחות €1.5 מיליון. זהו נתון חצי-שנתי שובר שיאים בכל היסטוריית המעקב של Ober-Haus.

ההבדל מול ההערכה של Colliers העולה על €500 מיליון נובע בראש ובראשונה מהגדרות שונות לגבולות הרישום של העסקאות. לכן לא נכון להשוות ישירות בין שני הנתונים כאילו הם מתחרים על אותה קבוצת נכסים בדיוק.

לפי המתודולוגיה של Ober-Haus, במהלך ששת החודשים החליפו בעלות בליטא 40 נכסים — כמעט כמו בכל שנת 2025. השווי הממוצע לעסקה עלה על €10 מיליון.

הפיזור הגיאוגרפי של ההשקעות השתנה במידה ניכרת: מחצית מההשקעות הופנו לאזורים מחוץ לווילנה. במחוז קובנה לבדו נרכשו עשרה נכסים בסך €123 מיליון, המהווים 29% מכלל ההיקף שנמדד על ידי Ober-Haus.

עסקה בסך €177.5 מיליון הפכה למדד ייחוס לשוק

העסקה הבולטת ביותר במחצית הראשונה הייתה מכירת תיק הנכסים המשמש את רשת Kesko Senukai.

חברה בניהול W. P. Carey האמריקאית רכשה 19 נכסים בליטא, לטביה ואסטוניה תמורת €177.5 מיליון. הפורטפוליו כולל כ-184 אלף מ״ר של שטחים להשכרה, ושיעור התפוסה בו בעת העסקה עלה על 99%.

כפי שמציינת פירמת עורכי הדין Sorainen, שליוותה את הרוכש, זוהי עסקת ההשקעה הגדולה ביותר בנדל״ן מניב במדינות הבלטיות מאז שנת 2024, אז בוצעו באזור לאחרונה עסקאות של יותר מ-€150 מיליון.

עבור שוק השקעות קטן, לעסקאות כאלה יש משמעות החורגת בהרבה מגבולותיו של תיק נכסים בודד. עסקה גדולה שנסגרת מייצרת מדד שווי חדש שיכול לשמש בעלים, בנקים, שמאים וקונים פוטנציאליים אחרים.

בתקופות של פעילות נמוכה היו מעט מאוד מדדים כאלה. מוכרים המשיכו להסתמך על הערכות שווי מהמחזור הקודם, בעוד המשקיעים כבר תמחרו הון יקר יותר וסיכון גבוה יותר. עסקאות חדשות מראות בהדרגה באיזה מחיר השוק מוכן בפועל לרכוש נכסים.

הנדל״ן המסחרי-קמעונאי קיבל את מרבית ההון

הסגמנט החזק במיוחד בשנת 2026 היה הנדל״ן הקמעונאי.

לפי המתודולוגיה של Ober-Haus, בליטא הושקעו ברכישת נכסי מסחר במחצית הראשונה €274 מיליון. נתון זה מהווה 65% מתוך €423 מיליון שהושקעו בנדל״ן מסחרי מניב מודרני שנכלל במדגם החברה.

המרכיב הגדול ביותר היה התיק הבלטי של Kesko Senukai. מלבד זאת, החליפו בעלים מרכזי קניות ונכסים בודדים בווילנה, פלאנגה וקלייפדה.

העניין בסגמנט זה נתמך בתזרימי מזומנים יציבים יחסית. חנויות למוצרי צריכה יומיומיים, מתחמי מזון ומרכזים מסחריים שכונתיים חזקים תלויים פחות בהחלטותיהם של שוכרים תאגידיים גדולים בודדים בהשוואה לתחום המשרדים.

שיעור נמוך של שטחים פנויים מאשש את יציבות הסגמנט. ברבעון השני עמד שיעור השטחים הפנויים במרכזי קניות בניהול מקצועי על כ-1.5% בווילנה, 1.8% בריגה ו-2.2% בטאלין.

תשואת הנכסים נותרת גבוהה מרמות העבר

העלייה בפעילות ההשקעות טרם הובילה לירידה בתשואה הנדרשת עבור נכסי פריים (נכסים מובילים).

ברבעון השני, מדד הייחוס למשרדים איכותיים עמד על כ-6.75% בווילנה ו-7% בריגה ובטאלין.

במרכזי קניות הנתונים היו גבוהים יותר: כ-7.5% בליטא ו-8% בלטביה ובאסטוניה. עבור נכסים איכותיים המושכרים לרשתות מזון, התשואה עמדה על כ-6.75% בליטא ו-7% במדינות השכנות.

בנדל״ן תעשייתי ולוגיסטי, מדדי הייחוס הגיעו ל-7% בליטא, 7.25% בלטביה ו-7.5% באסטוניה.

יתרה מכך, ברבעון השני דרישות המשקיעים אף הפכו לקפדניות יותר. בלטביה שיעורי התשואה של נכסי הפריים עלו בכ-0.25 נקודת אחוז בכל הסוגים העיקריים. באסטוניה נרשמה עלייה ממוצעת של 0.25–0.4 נקודת אחוז במגזרי המשרדים והתעשייה.

זהו אחד האותות המרכזיים של המחזור הנוכחי: הקונים חוזרים, אך אינם מוכנים לשלם את המחירים שרווחו בתקופת הריבית האפסית. ההתאוששות מתרחשת באמצעות גידול במספר העסקאות על בסיס רמות מחיר חדשות.

לטביה משחזרת במהירות את היקף העסקאות

השוק הלטבי רשם רבעון שני פעיל במיוחד לאחר תחילת שנה חלשה יחסית.

מלבד החלק הלטבי בתיק Kesko Senukai, החליפו בעלים בנייני המשרדים Alojas Biroji ו-Zaļā 1, נכס מסחרי ברחוב גרוסטונס, מתחם לוגיסטי המשמש את Eugesta, מטה חברת הביטוח Balta ומספר נכסים המיועדים לשיפוץ והשבחה.

נמשכו גם העסקאות בקרקעות לפיתוח. River Properties רכשה שטח סמוך לאצטדיון Skonto בכ-€4 מיליון, ו-Realto רכשה את המתחם לשעבר של Cita Santehnika לצורך פיתוח עתידי.

הביקוש עדיין מונע ברובו על ידי הון מקומי, מה שמחזיק את השוק בהיעדר זרימה מסיבית של משקיעים מוסדיים זרים.

במקביל, התלות ברוכשים מקומיים מגבילה את הגודל הפוטנציאלי של עסקאות בודדות. נכסים בשווי מיליונים או עשרות מיליוני אירו נגישים למספר רב יותר של משקיעים בלטיים מאשר תיקי נכסים של מאות מיליונים.

שוקי המשרדים בשלוש ערי הבירה נעים בכיוונים שונים

מצב המשרדים שונה באופן מהותי בין טאלין, ריגה וווילנה.

עבור משרדים מודרניים בדירוג Class A, מציינת Colliers שיעור שטחים פנויים של כ-8.5–9% בטאלין, 10–10.5% בווילנה ו-15–15.5% בריגה. דירוג Class A מתייחס לבנייני משרדים חדישים ברמת איכות גבוהה, הממוקמים בדרך כלל באזורי עסקים מבוקשים ומצוידים במערכות הנדסיות מתקדמות.

דמי השכירות המבוקשים עמדו על €16–24 לכל מ״ר לחודש בטאלין, €16–20 בריגה ו-€16.5–22 בווילנה.

עם זאת, השוואת דמי השכירות המוצהרים בלבד אינה מספקת. בעלי הנכסים מציעים יותר ויותר חודשי שכירות חינם, גמר מוכן והטבות נוספות. לכן, ההכנסה בפועל של הבעלים עשויה להיות נמוכה מהמחיר הנקוב בפרסומים או בהצעות לשוכרים.

ריגה סופגת בהדרגה את המשרדים הפנויים

בריגה נראים סימנים ראשונים של התייצבות לאחר תקופה של כניסת שטחים חדשים רבים לשוק.

שיעור השטחים הפנויים במשרדי Class A ירד מ-16.1% ל-15% במהלך הרבעון השני. במקביל, לאחר הפסקה ממושכת שוב מופיעות תוכניות לפרויקטים חדשים: הוכרז השלב הבא של New Hanza, ונמשכת הקמת Preses Nama Kvartāls ו-Verde C.

יחד עם זאת, יזמים נמנעים כעת מבנייה בהיקף נרחב ללא שוכרים חתומים מראש. זהירות זו מעניקה לנכסים הקיימים זמן לאכלס בהדרגה את השטחים הפנויים.

גם מבנה הביקוש משתנה. מרבית העסקאות נחתמות על משרדים בשטח של עד 400 מ״ר. בשל כך, בעלי נכסים מחלקים יותר ויותר שטחים גדולים ומציעים חללים המוכנים לחלוטין לכניסה מיידית.

עבור השוכר, הדבר מקטין את ההוצאות הראשוניות על שיפוצים ומקצר את זמן המעבר. עבור הבעלים, הדבר מעלה את הסיכוי לאכלס במהירות יחידות קטנות פנויות.

טאלין בונה משרדים רבים על רקע ביקוש חלש

באסטוניה ישנה בעיה אחרת. בטאלין היו באמצע השנה כ-105 אלף מ״ר של משרדים בבנייה — כ-8% מכלל המלאי הקיים.

בה בעת, הביקוש הבסיסי נותר חלש. בעלי נכסים מדווחים על מספר מוגבל של פניות חדשות, וחלק מהחברות אף מצמצמות את השטחים שהן שוכרות.

במשרדים בדירוג Class B1 עמד שיעור השטחים הפנויים על כ-12.5–13%. הבעלים מגיבים באמצעות תקופות שכירות ללא תשלום, התאמת מחירים עבור שטחים ללא גימור וחלוקת שטחים גדולים לחללים קטנים ומוכנים.

עם זאת, טאלין שומרת על מחירי השכירות המבוקשים הגבוהים ביותר באזור — עד €24 למ״ר לחודש במשרדים איכותיים.

אך לנוכח השימוש הנרחב בהטבות, העלות האמיתית לשוכר עשויה להיות נמוכה בהרבה מהמחיר המוצהר.

וילנה נותרה השוק הנזיל ביותר

וילנה נמצאת בעמדת ביניים מבחינת שטחי משרדים פנויים, אך ליטא כולה נהנית מיתרון מובהק הודות לנזילות ההשקעות.

בבירה נמשכת השכרת שטחים איכותיים חדשים. ברבעון השני הושלם מרכז העסקים Sąvaržėlė, שבו Artea Bank שכר 9.5 אלף מ״ר (46% מהבניין) ו-Omnisend שכרה כ-3,000 מ״ר נוספים.

במקביל, הירידה בהיצע האיכותי הזמין יוצרת לחץ כלפי מעלה על דמי השכירות.

עבור המשקיעים, השילוב של שוק הון עמוק יותר, מספר גבוה יותר של עסקאות סגורות ומערכת מפותחת של קרנות מקומיות מספק ודאות גבוהה יותר לגבי אפשרויות עתידיות למימוש הנכס (אקזיט). הנזילות הזו היא עדיין אחד היתרונות הבולטים של ליטא מול השווקים השכנים.

השוק הקמעונאי שומר על שיעור תפוסה מרבי

מרכזי הקניות מפגינים עמידות גבוהה יותר ממגזר המשרדים בכל שלוש המדינות.

שיעור שטחים פנויים ברמה של 1.5–2.2% מעיד על כך שכמעט כל השטחים המנוהלים באופן מקצועי נותרים תפוסים. דמי השכירות המבוקשים עבור השטחים המובילים במרכזי קניות נעו סביב €25–55 למ״ר בווילנה, €23–40 בריגה ו-€23–45 בטאלין.

בלטביה התחדשה במקביל פעילות הייזום. היתרי בנייה ניתנו ל-Mols ול-The Powerhouse כחלק מפרויקט Riga Waterfront, מתקדם פרויקט המרכז המסחרי השכונתי TC Astra במתחם לשעבר של Cita Santehnika, ומרכז TC Imanta מתרחב.

כניסת היצע חדש לשוק בעת שיעור שטחים פנויים מינימלי שונה מהמצב במשרדים: המגזר הקמעונאי אינו מתמודד כעת עם עודף מקביל של שטחים פנויים.

במחסנים מתחזק מעמד השוכרים

במגזר התעשייה והלוגיסטיקה, מאזן הכוחות נוטה בהדרגה לטובת השוכרים.

בריגה, פרויקטים חדשים העלו את שיעור השטחים המודרניים הפנויים מ-4.5% ברבעון הראשון ל-5.3% ברבעון השני. בטאלין עמד הנתון על כ-5.2%, ובווילנה על 4.1%.

המחירים המבוקשים בריגה נותרים ברמה של עד €5.5 למ״ר לחודש. עם זאת, העלות בפועל של החוזה נמוכה לעיתים קרובות יותר, שכן מתן חודשיים עד ארבעה חודשי שכירות חינם הפך לחלק סטנדרטי מהמשא ומתן.

מגוון האפשרויות הרחב מביא לכך שחברות כבר אינן ממהרות לשריין מחסנים פנויים. משך קבלת ההחלטות מתארך, השוכרים בוחנים חלופות רבות יותר ודורשים ויתורים נוספים.

באזור טאלין היו לקראת סוף יוני כ-120 אלף מ״ר של נדל״ן תעשייתי ולוגיסטי בבנייה, ולכן התחרות בין בעלי הנכסים שם עשויה להתגבר אף היא.

ההון המקומי הופך לעוגן של המדינות הבלטיות

ההבדל המשמעותי ביותר של המחזור הנוכחי לעומת קודמו הוא מעמדו של הכסף המקומי.

בעקבות עליית הריבית, משקיעים מוסדיים בינלאומיים הפכו זהירים יותר כלפי שווקים אירופיים קטנים. עבור המדינות הבלטיות הדבר היה מורגש במיוחד, עקב מיעוט נכסים גדולים ונזילות מוגבלת יותר ביחס לכלכלות הגדולות באירופה.

את חלק מהחלל שנוצר תפסו קרנות מקומיות, חברות ניהול, משקיעים פרטיים וחברות הרוכשות נדל״ן לשימוש עצמי.

באסטוניה ובלטביה, ההון המקומי נותר מקור הפעילות המרכזי. ליטא התקדמה עוד יותר: תעשייה מפותחת יותר של קרנות מקומיות מאפשרת לקחת חלק גם ברכישת נכסי ענק.

התפתחות זו מצמצמת בהדרגה את תלותו של האזור בהחלטותיהם של מספר קונים זרים בודדים.

גם אירופה מגדילה את ההשקעות בנדל״ן

ההתאוששות במדינות הבלטיות מתרחשת במקביל להתעוררות בשוק האירופי הרחב.

ברבעון השני הגיע היקף ההשקעות בנדל״ן באירופה ל-€59.1 מיליארד — עלייה של 10% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. ב-12 החודשים האחרונים גדל היקף ההשקעות ב-18%, לפי נתוני CBRE. הסגמנט הפעיל ביותר באירופה זה הרבעון השלישי ברציפות היה הנדל״ן למגורים, לצד עלייה בפעילות במשרדים.

השוק הבלטי הולך בכיוון הכללי, אך שומר על מאפיינים ייחודיים משלו. כאן, עסקה גדולה בודדת יכולה לשנות מהותית את הנתונים הסטטיסטיים של רבעון ואף של חצי שנה.

לכן, יש להעריך את הדינמיקה באזור לצד מספר העסקאות, זהות הרוכשים והשינויים בתשואה הנדרשת, ולא רק לפי סך כל ההשקעות.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, שוק הנדל״ן המסחרי במדינות הבלטיות אכן יצא מתקופת הנזילות המינימלית, אך מוקדם להגדיר את הצמיחה הנוכחית כחזרה מלאה למחזור הקודם. האות המרכזי של הרבעון השני הוא חידוש העסקאות לצד שמירה על התשואה הנדרשת ואף עלייתה. פירוש הדבר שההון חוזר, אך לפי מחירים חדשים. ליטא נהנית מיתרון הודות לשוק מקומי עמוק ומספר רב של קרנות, לטביה משחזרת במהירות את המחזורים, ואסטוניה נותרת המאופקת ביותר. מבחינת הבעלים, הסיכון העיקרי אינו טמון עוד בהיעדר קונים, אלא בצורך להכיר בשווי נכסים התואם מימון יקר יותר ודרישות משקיעים מעודכנות.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות (FAQ): נדל״ן מסחרי במדינות הבלטיות בשנת 2026

איזו מדינה בלטית משכה את מירב ההשקעות?

ליטא. Colliers מעריכה את היקף ההשקעות במחצית הראשונה ביותר מ-€500 מיליון. בלטביה הנתון עומד על כ-€177 מיליון, ובאסטוניה על כ-€120 מיליון.

מדוע Ober-Haus מעריכה את ההשקעות בליטא ב-€423 מיליון?

החברות משתמשות במתודולוגיות שונות. Ober-Haus לוקחת בחשבון נדל״ן מסחרי מניב מודרני מסוגים ספציפיים בשווי של החל מ-€1.5 מיליון, ולכן לא ניתן להשוות את הנתון שלה ישירות להערכה הרחבה יותר של Colliers.

בכמה צמח השוק של לטביה?

היקף ההשקעות בלטביה במחצית הראשונה הגיע לכ-€177 מיליון, נתון הגבוה בכ-70% מתוצאות התקופה המקבילה בשנת 2025.

מה הייתה העסקה הגדולה ביותר?

חברה בניהול W. P. Carey רכשה פורטפוליו של 19 נכסים המושכרים לרשת Kesko Senukai תמורת €177.5 מיליון. סך השטחים להשכרה עומד על כ-184 אלף מ״ר.

מדוע משקיעים רוכשים נדל״ן מסחרי-קמעונאי באופן פעיל?

נכסי מסחר איכותיים שומרים על תפוסה יציבה ותזרים שכירות עקבי. שיעור השטחים הפנויים במרכזי קניות בניהול מקצועי בווילנה, ריגה וטאלין עומד על 1.5–2.2% בלבד.

מה המשמעות של תשואת נדל״ן בשיעור 7%?

בצורה פשוטה, זהו היחס בין ההכנסה השנתית של הנכס לבין שוויו. ככל שהתשואה שהקונה דורש גבוהה יותר, כך הוא מוכן בדרך כלל לשלם מחיר נמוך יותר עבור אותו תזרים דמי שכירות.

היכן תשואת הנכסים המובילים נמוכה יותר?

במרבית הסוגים העיקריים של נדל״ן מסחרי, מדדי התשואה הנמוכים ביותר נרשמים כיום בליטא. לדוגמה, התשואה על משרדים איכותיים בווילנה היא כ-6.75%, לעומת כ-7% בריגה ובטאלין.

מה קורה בתחום המשרדים בריגה?

שיעור המשרדים הפנויים בדירוג Class A ירד ברבעון השני מ-16.1% ל-15%. מרבית הביקוש מתרכזת בחללים קטנים יחסית של עד 400 מ״ר.

מה קורה בשוק המחסנים והלוגיסטיקה?

בנייה חדשה מרחיבה את אפשרויות הבחירה של השוכרים. שיעור המחסנים המודרניים הפנויים עומד על כ-4.1% בווילנה, 5.2% בטאלין ו-5.3% בריגה, ובעלי הנכסים מעניקים לעיתים תכופות יותר תקופות שכירות ללא תשלום.

התמ״ג של ליטא צמח ב-1.7% ברבעון

התוצר המקומי הגולמי של ליטא הגיע ברבעון השני ל-22.8 מיליארד אירו במחירים שוטפים. לאחר ניכוי גורמים עונתיים והפרשי ימי עבודה, התמ״ג הריאלי עלה ב-1.7% בהשוואה לינואר–מרץ. הרבעון הראשון הסתיים בירידה של 0.1%.

הנתונים השנתיים דורשים הסבר נפרד. באומדן הלאומי ללא התאמה עונתית והתאמת לוח שנה, התמ״ג הריאלי ברבעון השני היה גבוה ב-4.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בסדרה מנוכת העונתיות וימי העבודה של Eurostat, הצמיחה עמדה על 3.8%. מסיבה זו שני המספרים מופיעים בדיווחים על כלכלת ליטא ומתארים את אותו הרבעון, אך מחושבים על בסיס סדרות נתונים שונות.

האומדן השני והסופי של התמ״ג פורסם על ידי סוכנות הנתונים הממלכתית של ליטא ב-1 בספטמבר. תחילה העריכה הסוכנות את התמ״ג הנומינלי ברבעון השני ב-22.7 מיליארד אירו, ולאחר עדכון עלה הנתון ל-22.8 מיליארד אירו.

הבנייה והתעשייה האיצו בחדות

הצמיחה התחלקה בין מספר מגזרים מרכזיים במשק.

ענף הבנייה רשם עלייה של 6.1% בערך המוסף לעומת הרבעון הקודם, לאחר ירידה של 1.9% בינואר–מרץ. התעשייה היצרנית צמחה ב-3.6% לאחר התכווצות של 0.2%.

ענף המסחר והשירותים הנלווים הוסיף 3.3% לאחר ירידה של 1.4% ברבעון הקודם. פעילות הפיננסים והביטוח עלתה ב-2.4% לעומת 1.2%, ופעילות הנדל״ן עלתה ב-1.7% לאחר 0.3%.

מגזר המידע והתקשורת כמעט שלא השתנה לאחר ירידה של 0.4%. ענפי החקלאות, היערנות והדיג התכווצו ב-0.6% לאחר צמיחה של 5.2% ברבעון הראשון.

נתונים מגזריים אלה מובאים על ידי TradingView, המציינת כי הרבעון השני פיצה על פתיחת השנה החלשה בכמה וכמה ענפים בולטים.

ליטא בין המובילות באיחוד האירופי בצמיחה

כלכלת ליטא צמחה ברבעון השני בקצב מהיר בהרבה מהאיחוד האירופי בכללותו.

התמ״ג בגוש האירו עלה ב-0.4% ביחס לרבעון הראשון, וכלכלת האיחוד האירופי כולו עלתה ב-0.5%. הצמיחה השנתית עמדה על 1% ו-1.2% בהתאמה.

באומדן ההשוואתי האחרון שפרסם Eurostat, ליטא הציגה צמיחה רבעונית של 1.7%. רק אירלנד עם 3.9% וסלובניה עם 1.8% רשמו קצבים גבוהים יותר מבין מדינות האיחוד האירופי שפרסמו נתונים עד אז. שוודיה צמחה ב-1.4%, פולין ב-0.9%, ספרד ב-0.7% ואסטוניה ב-0.4%.

במקביל, Eurostat מעריך את הצמיחה השנתית של ליטא ב-3.8% ולא ב-4.1%, מאחר שהוא משתמש בסדרה מנוכת עונתיות וימי עבודה. ברבעון הראשון עמד נתון מקביל זה על 2.8%.

עבור כלכלה קטנה ופתוחה, רבעון בודד עשוי להציג תנודות חדות, ולכן אין להשליך אוטומטית מתוצאה של 1.7% על שנת 2026 כולה.

ההשקעות צמחו בקצב דו-ספרתי

פעילות ההשקעות בפועל מאשרת כי האצת הכלכלה לא נשענה אך ורק על ביקושים לצריכה.

ברבעון השני הגיעו ההשקעות בנכסים קבועים מוחשיים לכ-3 מיליארד אירו ובמחירים קבועים עלו ב-14.1% לעומת התקופה המקבילה ב-2025. השקעות אלו כוללות הוצאות של עסקים והמדינה על נכסים מוחשיים לטווח ארוך — מבנים, ציוד, תשתיות, תחבורה ומתקנים נוספים המשמשים ליותר משנה אחת.

הגידול בהשקעות קריטי להערכת איכות ההאצה הנוכחית. גידול בהוצאות לצריכה מעלה את התמ״ג בעיקר דרך ביקוש שוטף, בעוד השקעות בציוד, בנייה ותשתיות מסוגלות להרחיב בנוסף את כושר הייצור העתידי של המשק.

המגמה החזקה בהשקעות תואמת את צמיחת ענף הבנייה ב-6.1% ברבעון ואת התאוששות התעשייה היצרנית.

הצריכה נתמכת בעליית ההכנסות

הביקוש המקומי ממשיך להוות מקור צמיחה נוסף. ברבעון השני עלה השכר הממוצע ברוטו במשק ב-2.9% לעומת שלושת החודשים הראשונים של השנה.

המסחר הקמעונאי שמר על מגמה חיובית גם לאחר תום הרבעון: ביולי עלה פדיון העסקים ב-0.8% נוספים לעומת יוני.

גם מגזר השירותים הציג גידול ניכר במחזורים. ביוני עמדו הכנסות חברות השירותים (ללא מע״מ) על 4.398 מיליארד אירו. לאחר התאמה עונתית והתאמת ימי לוח שנה, הנתון עלה ב-2.6% בחודש וב-7.1% לעומת יוני 2025.

עבור הכלכלה הדבר מייצר תמיכה מצד משקי הבית, אך יש לבחון את הגידול בשכר הנומינלי ובמחזורי העסקים לצד התפתחות המחירים.

האינפלציה האיצה ל-5.8%

המגבלה המרכזית על הביקוש המקומי ממשיכה להיות התייקרות המוצרים והשירותים.

האומדן המקדמי של האינפלציה המתואמת (HICP) לחודש אוגוסט עמד על 5.8% בחישוב שנתי. מדד המחירים לצרכן המתואם מחושב על פי מתודולוגיה אחידה של האיחוד האירופי ומאפשר השוואה מדויקת של רמות האינפלציה בין המדינות.

רק ביולי עמדה האינפלציה המתואמת השנתית על 5.4%, והממוצע ב-12 החודשים שקדמו לכך היה 4.1%. לפיכך, לחצי המחירים הנוכחיים נותרים גבוהים משמעותית מיעד הטווח הבינוני של הבנק המרכזי האירופי לגוש האירו, העומד על 2%.

אינפלציה גבוהה שוחקת חלק מהשפעת העלייה בשכר: כוח הקנייה של הציבור אינו נקבע על פי הגידול הנומינלי בהכנסה, אלא לפי הפער שבין עליית השכר לקצב עליית המחירים.

עבור המגזר העסקי, אינפלציה גבוהה פירושה גם עלייה בהוצאות, ועבור ענפי הבנייה והנדל״ן עלות המימון והאשראי ממשיכה להוות גורם מהותי.

הבנק המרכזי של ליטא צופה צמיחה של 2.7% בתמ״ג

הרבעון השני החזק מקדים כרגע במידה ניכרת את תחזית הצמיחה השנתית.

בתחזית יוני העריך הבנק המרכזי של ליטא כי התמ״ג הריאלי יצמח ב-2.7% בשנת 2026, ב-2% בשנת 2027 וב-3.3% בשנת 2028. האינפלציה המתואמת הממוצעת לשנה זו נחזתה ברמה של 5.1%.

הרגולטור מעריך כי הצריכה הפרטית ב-2026 תצמח ב-4.1%, וההשקעה הגולמית בנכסים קבועים — ב-10.1% מרשימים.

הגידול בשכר נאמד ב-8.7%, ואילו הגידול בתעסוקה ב-0.3% בלבד. האבטלה השנתית הממוצעת צפויה לעמוד על 6.8%.

מגזר סחר החוץ נראה חלש יותר. יצוא הסחורות והשירותים, לפי תחזית הבנק המרכזי של ליטא, יעלה ב-0.4% בלבד, בעוד היבוא יעלה ב-3.9%.

משמעות הדבר היא שהצמיחה הכלכלית בשנת 2026 נשענת במידה רבה על צריכה מקומית ועל השקעות, ולא על גידול ביצוא נטו.

האבטלה בפועל ירדה ל-6.1%

מצב שוק העבודה נראה יציב יותר מהתחזית השנתית הממוצעת.

ברבעון השני עמד שיעור האבטלה על 6.1%. במקביל, הצמיחה המהירה של המשק מתרחשת ללא גידול מקביל במספר המועסקים.

עבור ליטא זוהי סוגיה מהותית. לנוכח היצע מוגבל של כוח עבודה, עלייה ממושכת בשכר חייבת להיתמך בשיפור הפריון — כמות הסחורות והשירותים שהמשק מייצר לכל עובד.

אם הפריון יצמח לאט יותר מעלויות השכר, החברות ייאלצו לפצות על ההוצאות באמצעות העלאת מחירים, צמצום רווחים או חיסכון בעלויות אחרות.

מסיבה זו, נתוני התעשייה, ההשקעות והפריון ברבעונים הבאים יהיו חשובים יותר מנתון תמ״ג רבעוני בודד וגבוה.

היצוא נותר החוליה החלשה

ליטא היא כלכלה קטנה ופתוחה, ולכן לביקוש בשווקים הזרים השפעה ניכרת על הייצור.

ביוני עמד יצוא הסחורות על 3.55 מיליארד אירו, והיבוא על 4.26 מיליארד אירו. הגירעון בסחר הסחורות הגיע ל-713.1 מיליון אירו. יצוא סחורות ממקור ליטאי הסתכם ב-2.36 מיליארד אירו.

תחזית היצוא המתונה של הבנק המרכזי של ליטא ממחישה כי אין לייחס את ההאצה הנוכחית לתנופת סחר חוץ רחבה.

יחד עם זאת, התאוששות התעשייה היצרנית ברבעון השני מעבירה איתות חיובי. אם היא תימשך במחצית השנייה של השנה ותתורגם לצמיחה ביצוא, מבנה ההתאוששות הכלכלית יהפוך למאוזן יותר.

הנציבות האירופית צופה צמיחה של 3%

תחזית הנציבות האירופית אופטימית מעט יותר מזו של הבנק המרכזי של ליטא.

בתחזית הכלכלית של הנציבות האירופית מחודש מאי, צמיחת התמ״ג של ליטא ב-2026 נאמדה ב-3%, ובשנת 2027 ב-2.1%. ההשקעות היו צפויות לעלות ב-5.8%, האבטלה ברמה של 6.7%, והאינפלציה המתואמת ב-4.4%.

תחזיות אלו פורסמו לפני פרסום הנתונים הסופיים לרבעון השני, ולכן התוצאה בפועל פותחת פתח להעלאת האומדן השנתי.

עם זאת, צמיחה של 4.1% לעומת הרבעון המקביל אינה מבטיחה אוטומטית שהתמ״ג לכל שנת 2026 יעלה בשיעור זהה. לשם כך, יש לשמור על קצבים חזקים ביולי–דצמבר, כאשר גם בסיס ההשוואה ישתנה.

ענף הנדל״ן נהנה מהאצת הכלכלה

הפעילות הכלכלית במגזר הנדל״ן עלתה ב-1.7% ברבעון, לאחר צמיחה של 0.3% בלבד בינואר–מרץ.

אין לבלבל בין נתון זה לבין מחירי הדירות או המבנים המסחריים. הוא משקף את הערך המוסף שמייצר הענף, כולל פעילות קנייה, מכירה, השכרה וניהול של נכסי נדל״ן.

עבור שוק הנדל״ן, תמ״ג חזק מעיד לרוב על שיפור בכמה גורמי יסוד במקביל. עליית ההכנסות תומכת בביקוש למגורים, התרחבות עסקים מעודדת שכירת משרדים ומחסנים, וההשקעות מניעות בנייה חדשה.

לצד זאת, אינפלציה גבוהה ועלויות מימון עלולות להגביל את עליות המחירים ואת השקתם של פרויקטים חדשים. לכן, ההאצה הכלכלית משפרת את תנאי הרקע של השוק, אך אינה מובילה בהכרח להתייקרות אוטומטית של הנדל״ן.

הצמיחה ב-2027 עלולה להאט שוב

הן הבנק המרכזי של ליטא והן הנציבות האירופית צופים האטה בכלכלה בשנת 2027 לקצב של כ-2%–2.1%.

מכאן עולה כי חלק מהגורמים התומכים בביקוש בשנת 2026 נתפסים כזמניים.

להאצה ממושכת, ליטא תזדקק לא רק לגידול בצריכה, אלא לעלייה יציבה בהשקעות, בפריון וביצוא. הרבעון השני סיפק אינדיקציות מעודדות בדיוק בתחומי ההשקעות, הבנייה והתעשייה, אך תקופה אחת אינה מספיקה כדי לקבוע שהמגמה התבססה.

האינפלציה הגבוהה נותרת הגורם המרכזי שעלול להגביל את צמיחת ההכנסות הריאליות ולשמר תנאים פיננסיים הדוקים יותר.

כפי שמציינים מומחי International Investment, הרבעון השני שיפר משמעותית את תמונת המצב של כלכלת ליטא לאחר פתיחת שנה חלשה: צמיחה של 1.7% מרבעון לרבעון מלווה בהתאוששות הבנייה והתעשייה ובעלייה דו-ספרתית בהשקעות בנכסים מוחשיים. עם זאת, אין לראות בנתון של 4.1% בחישוב שנתי קצב קבוע ובר-קיימא: בנתוני Eurostat המותאמים הצמיחה עומדת על 3.8%, והאינפלציה כבר הגיעה ל-5.8%. הוכחה משכנעת יותר למחזור צמיחה חדש תהיה המשך השקעות גבוהות וצמיחה תעשייתית, לצד התמתנות עליות המחירים במחצית השנייה של השנה. אם הצמיחה תישען בעיקר על צריכה והכנסות נומינליות, האצת האינפלציה עלולה לשחוק אפקט זה במהירות.

שאלות ותשובות: כלכלת ליטא ברבעון השני של 2026

בכמה צמח התמ״ג של ליטא?

התמ״ג הריאלי עלה ב-1.7% לעומת הרבעון הראשון לאחר ניכוי עונתיות וימי עבודה. בהשוואה לרבעון השני של 2025, הצמיחה עמדה על 4.1% ללא התאמה זו, ועל 3.8% בסדרה המותאמת להשוואה של Eurostat.

מדוע מופיעים הנתונים 4.1% ו-3.8%?

הם מחושבים לפי סדרות סטטיסטיות שונות. 4.1% הוא השינוי בתמ״ג הריאלי לעומת הרבעון המקביל אשתקד ללא התאמה עונתית וימי עבודה. Eurostat מפרסם נתון מותאם להשוואה של 3.8%.

מהו היקף התמ״ג של ליטא?

ברבעון השני הסתכם התמ״ג בכ-22.8 מיליארד אירו במחירים שוטפים.

אילו ענפים צמחו בקצב המהיר ביותר?

ענף הבנייה צמח ב-6.1% ברבעון, התעשייה היצרנית ב-3.6%, המסחר והשירותים הנלווים ב-3.3%, פעילות הפיננסים והביטוח ב-2.4%, ועסקאות נדל״ן ב-1.7%.

האם ליטא צומחת מהר יותר מהאיחוד האירופי?

ברבעון השני — מהר בהרבה. התמ״ג של ליטא עלה ב-1.7% ברבעון, לעומת 0.5% בכלכלת האיחוד האירופי ו-0.4% בגוש האירו.

בכמה צמחו ההשקעות?

ההשקעות בנכסים קבועים מוחשיים הגיעו ברבעון השני ל-3 מיליארד אירו ועלו ב-14.1% במחירים קבועים לעומת התקופה המקבילה ב-2025.

מהי תחזית צמיחת התמ״ג לכל שנת 2026?

הבנק המרכזי של ליטא חזה ביוני צמיחה של 2.7%, והנציבות האירופית חזתה במאי 3%. שתי התחזיות גובשו לפני פרסום הנתונים הסופיים לרבעון השני.

מהו שיעור האינפלציה הנוכחי בליטא?

האינפלציה השנתית המקדמית לפי מדד המחירים לצרכן המתואם (HICP) עמדה באוגוסט על 5.8%.

מה משמעות הצמיחה עבור שוק הנדל״ן?

עליית ההכנסות, ההשקעות והפעילות העסקית תומכת בביקוש לדיור ולשטחי מסחר. עם זאת, אינפלציה גבוהה ועלויות ריבית עלולות להגביל עסקאות והתחלות בנייה חדשות.