היצע וביקוש בבודווה

סוכן הנדל״ן טומיסלב רנקוביץ׳ מדווח כי היצע הדירות בבודווה עולה על הביקוש. בעלים זרים מעמידים נכסים למכירה, בעוד שהעניין ברכישות חדשות נחלש. המתווך מעריך את שיעור האזרחים הטורקים שעזבו את מונטנגרו בכ-15%; נתון זה מבוסס על תצפיותיו ולא על סטטיסטיקה רשמית.

הבנייה האינטנסיבית משנה את העדפותיהם של לקוחות אמידים. רנקוביץ׳ קישר את העניין במפרץ בוקה קוטור, בטיבאט ובלושטיצה לחיפוש אחר סביבה שקטה יותר. הירידה במספר הקונים בבודווה עשויה להיות מלווה בחלוקה מחדש של השקעות בין ערי הנופש בתוך מונטנגרו.

במקביל, עודף הדירות מלווה במחסור בבתים פרטיים למשפחות באזורים שקטים. הבנייה התמקדה במשך זמן רב בדירות לתיירות, ונכסים רגילים למגורי קבע כמעט שלא נבנו. רוב הנדל״ן הזמין מורכב מדירות, והמבחר של מגרשים ובתים בעלי תכנון קלאסי מוגבל.

מחירים ושכירות בבודווה

על ירידת מחירי הדיור במונטנגרו דיבר רנקוביץ׳ כבר באפריל 2026 בריאיון ל-Radio Budva. בדובוביצה, לאזי ובצ׳יצ׳י הוא העריך את הוזלת הדירות מקבלן בכ-20% בהשוואה לשנת 2025, ואת הוזלת דירות יד שנייה ב-10–20%. מדובר היה בעיקר בנכסים הממוקמים באזורים מוגבהים, הפחות אטרקטיביים לקונים מחו״ל.

מרכז בודווה ורוזינו שמרו טוב יותר על ערכם, ציין המתווך. אפילו באותו אזור נופש, תנאי המכירה היו תלויים במיקום הבניין ובעניין באזור מסוים. עודף ההיצע הפעיל לחץ כבד יותר על נכסים מבוקשים פחות, שבעליהם נאלצו להתפשר במחיר.

בשכירות לטווח ארוך הירידה השפיעה גם על שכונות פופולריות יותר. דירות חדר שינה אחד ברוזינו ובסמוך לאוניברסיטה הושכרו בעבר ב-€700–750 לחודש, וכעת אופציות דומות בדירות מקבלן או עם אבזור איכותי זמינות ב-€500–550. רנקוביץ׳ מעריך את הירידה בתשלום החודשי ב-€200, מה שמצמצם את הכנסות הבעלים.

דירות מקבלן במונטנגרו

לפי נתונים ראשוניים של MONSTAT, המחיר הממוצע של דירות מקבלן במונטנגרו ברבעון השני של 2026 עמד על €2,557 למ״ר לעומת €2,201 בתקופה המקבילה ב-2025 — עלייה של 16.2%. הנתון המרבי נרשם באזור החוף: €2,838. בפודגוריצה נמכר מ״ר ב-€2,510, בחלק המרכזי של המדינה — ב-€2,131, ובצפון — ב-€2,145.

בהשוואה לינואר–מרץ העלייה הייתה בולטת יותר באזור החוף. שם מחירי דירות מקבלן עלו מ-€2,575 ל-€2,838 למ״ר, כלומר ב-10.2%. בכלל מונטנגרו העלייה עמדה על 4.6%: מ-€2,445 ל-€2,557.

המחקר מקיף דירות שנמכרו לראשונה על ידי יזמים במסגרת חוזים שנחתמו. דירות יד שנייה, שכירות, מגרשים ונכסים מסחריים אינם נכללים בחישוב. הנתונים לאזור החוף מאחדים עסקאות בבודווה, בר, הרצג נובי, קוטור, טיבאט ואולצין.

אשרות כניסה ואשרות שהייה במונטנגרו

תנאי השהייה לזרים משתנים בשלושה היבטים במקביל. לנסיעות קצרות טווח מונהגות אשרות כניסה, לרוכשי דירות נקבע שווי מינימום של הנכס לקבלת אשרת שהייה, ועבור בעלי עסקים — דרישות פיננסיות בעת הארכת האשרה. צעדים אלה משפיעים על קבוצות שונות: תיירים ורוכשים פוטנציאליים, תושבים חדשים ויזמים שכבר פועלים במדינה.

אשרות כניסה למונטנגרו החל מ-1 בנובמבר

ממשלת מונטנגרו אישרה ב-23 ביולי 2026 כללי כניסה חדשים. החל מ-1 בנובמבר אשרות לרוסים, אזרחי טורקיה, בלארוס, סין וסעודיה יהפכו לחובה. כפי שמסר משרד החוץ, ההחלטה קשורה להתאמת מדיניות ההגירה לזו של האיחוד האירופי; בקשות מתקבלות בין היתר במרכזי VFS Global ברוסיה ובטורקיה.

עבור המגיעים למדינה יידרש הליך נוסף לפני הנסיעה. הוא ישפיע גם על מי שמתכוונים לבחון נדל״ן לפני רכישה או לנפוש בדירה שבבעלותם. בעלי אשרת שהייה מונטנגרית בתוקף יכולים להיכנס עם דרכון ואישור שהייה: הנהגת האשרות אינה מבטלת כשלעצמה את מעמדם.

אשרת שהייה באמצעות נדל״ן

לצורך הסדרת אשרת שהייה באמצעות נדל״ן, מגישי בקשה חדשים נדרשים להוכיח שווי נכס עם בסיס מס של לפחות 150,000 אירו. סעיף 56 לחוק הזרים דורש מסמך מרשות המסים המקומית, ולא הערכת שווי ממודעת מכירה. בעבר ניתן היה לקבל את ההיתר ללא רף מינימום כזה.

עבור בעלי היתרים שהונפקו לפני כניסת התיקונים לתוקף נקבעו הכללים הקודמים להארכה — הדבר מעוגן בסעיף 217b. מהדרישה להוכיח את שווי הנכס פטורים אזרחי האיחוד האירופי ובני משפחותיהם, וכן אזרחי איסלנד, ליכטנשטיין, נורווגיה ושווייץ. כך, התנאים החדשים נבדלים בהתאם לאזרחות ולמועד קבלת המעמד.

אשרת שהייה דרך עסק

ב-12 בנובמבר 2025 הציעה הממשלה להחמיר את הדרישות עבור אשרת שהייה ליזמים. מהמנהלים הזרים ובעלי החברות הרלוונטיים תוכנן לדרוש לפחות שלושה עובדים, כולל שני אזרחי מונטנגרו במשרה מלאה. מצבת עובדים כזו הייתה מעלה את ההוצאות הקבועות של עסקים קטנים, אך לפני אישור החוק מודל זה נבחן מחדש.

לפי פרוטוקול הוועדה הפרלמנטרית, ב-12 בדצמבר 2025 ריככה הממשלה את הדרישות להארכת אשרת שהייה דרך עסק. העסקת אזרחי מונטנגרו הוחלפה בהצגת אישור על תשלום שנתי של מסים והפרשות. הוועדה ציינה גם פניות מקהילת העסקים ומארגונים לא-ממשלתיים שהזהירו מפני סיכונים כלכליים; השינויים הוכנסו כבר בשלב הצעת החוק.

חוק הזרים עם הסעיפים החדשים נכנס לתוקף ב-17 בינואר 2026. סעיף 70 הסופי דורש בעת הארכת ההיתר להוכיח תשלום של לפחות 5,000 אירו במסים ובהפרשות לשנה. התנאי נוגע ליזמים ולמנכ״לים שהם בעלים יחידים או מחזיקים ביותר מ-51% מהון החברה. חובת העסקת שלושה עובדים לא נקבעה כדרישה זו.

חלופות למונטנגרו

החמרת הכללים במונטנגרו מעלה בפני תושבים זרים את שאלת היעד החלופי למגורים. עבור רוסים, אחת האפשרויות במרחב הבלקן יכולה להיות סרביה. המדינה שומרת על כניסה ללא ויזה לתקופה של עד 30 יום לבעלי דרכונים רוסיים רגילים, לפי מידע ממשרד החוץ שלה. למגורים ממושכים יותר נדרש להסדיר מעמד מתאים.

אפשרות נוספת היא מעבר לגאורגיה, שבה מותר לאזרחי רוסיה לשהות ללא ויזה במשך שנה תמימה. תקופה זו מאפשרת חיפוש דיור והתארגנות ללא יציאות תכופות מהמדינה. עם זאת, הזכות לעבודה והעילות לקבלת אשרת שהייה מוסדרות בנפרד מכללי הכניסה.

עבור בעל דירה, החלפת ארץ המגורים אינה מחייבת בהכרח את מכירתה. השארת הנכס מאפשרת שימוש בו בעת ביקורים או השכרתו, במידה והדבר תואם את תוכניות הבעלים. ההחלטה על מכירה תהיה תלויה בעלויות האחזקה, בהכנסות מהשכרה ובצורך לשחרר כספים לצורך המעבר.

סיכום

אנליסטים של International Investment סבורים כי עודף ההיצע בבודווה מחזק את עמדתם של המשקיעים בעת משא ומתן על רכישה. מוכרים הזקוקים לשחרור כספים לצורך מעבר עשויים להיות נכונים יותר לפשרות. מצב זה יוצר הזדמנויות לרכישה בהנחה, אך מכירה חוזרת בהמשך עלולה לדרוש זמן רב יותר אם זרם הרוכשים הזרים יצטמצם.

עבור השקעות למטרת שכירות לטווח ארוך, עזיבת התושבים הזרים פירושה סיכון לירידה בהכנסות ולתקופות ממושכות של נכס ריק. ירידה במחיר הרכישה אינה בהכרח מפצה על הפסדים אלה: בשכר דירה נמוך יותר, תקופת ההחזר עשויה להתארך. השקעות המבוססות על עליית ערך מהירה של הדירה או על השכרה בתעריפים הגבוהים של פעם הופכות לפגיעות יותר.

עבור משקיעים המתכננים מעבר, החמרת הכללים משמעה הוצאות נוספות. אם שומת המס של הדירה נמוכה מ-€150,000, תידרש עילה אחרת לאשרת שהייה, והארכת אשרה דרך עסק דורשת תשלום של לפחות €5,000 במסים והפרשות לשנה. עלויות אלו עשויות לצמצם את הרווח מההנחה ולהפוך השקעה במדינה אחרת לאטרקטיבית יותר.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות נפוצות

כמה עולה שכירות דירה בבודווה בסתיו 2026?

סוכן הנדל״ן טומיסלב רנקוביץ׳ מציין מחירים של €500–550 לחודש עבור דירות חדר שינה אחד ברוזינו וליד האוניברסיטה. בעבר הושכרו נכסים דומים ב-€700–750. אלו דוגמאות לנכסים ספציפיים, ולא התעריף הממוצע לכלל העיר.

האם מחירי הנדל״ן במונטנגרו יורדים?

המגמה משתנה לפי אזורים וסוגי דיור. רנקוביץ׳ מדווח על הנחות בחלקים מסוימים של בודווה, בעוד ש-MONSTAT מדווח על עלייה במחיר הממוצע של דירות מקבלן שנמכרו ברחבי המדינה: ברבעון השני של 2026 הוא הגיע ל-€2,557 למ״ר.

מתי יידרשו רוסים באשרות כניסה למונטנגרו?

הדרישות החדשות ייכנסו לתוקף ב-1 בנובמבר 2026. הן חלות גם על אזרחי טורקיה, בלארוס, סין וסעודיה.

האם בעל אשרת שהייה מונטנגרית זקוק לוויזה?

אשרת שהייה בתוקף יחד עם דרכון משמשת עילה לכניסה. הנהגת הוויזות אינה מבטלת אשרת שהייה שכבר הונפקה.

איזה נדל״ן צריך לרכוש כדי לקבל אשרת שהייה במונטנגרו?

עבור מגישי בקשה חדשים נקבעה שומת מס לנכס של לפחות €150,000. השווי מוכח באמצעות מסמך מרשות המסים המקומית; המחיר במודעת המכירה כשלעצמו אינו קובע עמידה בדרישה זו.

האם רף ה-€150,000 ישפיע על מי שכבר קיבל אשרת שהייה באמצעות נדל״ן?

עבור היתרים שהונפקו לפני כניסת התיקונים לתוקף, סעיף 217b משמר את כללי ההארכה הקודמים. עבור פונים חדשים חלות הדרישות המעודכנות עם החריגים הקבועים בחוק.

האם חובה להעסיק שלושה עובדים כדי להאריך אשרת שהייה דרך עסק?

דרישה כזו נדונה בהצעה הראשונית, אך נבחנה מחדש לפני אישור החוק. סעיף 70 הסופי קובע חובת הצגת אישור על תשלום של לפחות €5,000 במסים והפרשות לשנה עבור יזמים ומנכ״לים שהם בעלים יחידים או מחזיקים ביותר מ-51% מהון החברה.

מה משתנה עבור משקיעים בנדל״ן בבודווה?

הגידול בהיצע מספק יותר הזדמנויות למיקוח על הנחות. יחד עם זאת, ירידת מחירי השכירות ועזיבת חלק מהתושבים יוצרות סיכון לתשואה נמוכה יותר, לתקופות נכס ריק ולתהליך מכירה ממושך יותר. בעת רכישה למטרת מעבר יש לקחת בחשבון גם את הדרישות לאשרת שהייה.

יולי האיץ את צמיחת התיירות במונטנגרו

בתקופה שבין ינואר ליולי 2026 רשמו מתקני התיירות במונטנגרו 1.62 מיליון כניסות וכמעט 8.86 מיליון לינות. הדיווח המקורי בעיתון Vijesti מציין כי הצמיחה המצטברת בשני המדדים התקרבה ל-8%.

חודש יולי ריכז כ-38.5% מכלל הכניסות ו-42% מהלינות שנרשמו בשבעת החודשים הראשונים של השנה. משך השהייה הממוצע בין ינואר ליולי עמד על כ-5.5 לילות לכל כניסה רשומה, ואילו ביולי עצמו עמד על כשישה לילות.

התנועה הבינלאומית צמחה בקצב מהיר במיוחד. ביולי נרשמו 600,852 כניסות של אורחים זרים, עליה של 11.94% לעומת השנה הקודמת. הם ייצרו 3,613,647 לינות, נתון הגבוה ב-10.59% מהתקופה המקבילה אשתקד. כך, היוו התיירים הזרים כ-96.4% מכניסות התיירים ביולי ו-97.2% מהלינות.

המחצית הראשונה של השנה הייתה חלשה משמעותית לעומת יולי

ההאצה בפעילות התרחשה בעיצומה של עונת הקיץ. בששת החודשים הראשונים של 2026 רשמה מונטנגרו 994,459 כניסות ומעל 5.1 מיליון לינות. באותה עת צמחו הכניסות ב-5.7% בהשוואה שנתית, והלינות ב-6.5%. עם שקלול נתוני יולי, עלתה הצמיחה המצטברת ל-7.78% ו-7.98% בהתאמה.

נתונים אלה ממחישים עד כמה תלויה התוצאה השנתית של מונטנגרו בחודשי קיץ בודדים. חודש יולי לבדו הוסיף לנתוני המחצית למעלה מ-623 אלף כניסות וכ-3.72 מיליון לינות.

ריכוזיות עונתית זו מפחיתה את מהימנותן של תחזיות מוקדמות לסיכום השנה. צמיחה ביולי עשויה לשנות במהירות את הסטטיסטיקה המצטברת, אולם לחודשי הסתיו והחורף יש משקל נמוך בהרבה.

הסטטיסטיקה הכללית כוללת שוק רחב של דיור פרטי

הנתונים שמציג משרד התיירות גבוהים משמעותית מהסטטיסטיקה החודשית של MONSTAT עבור מתקני אירוח קולקטיביים. ביולי 2026 רשמו בתי מלון, כפרי נופש, מוטלים, בתי הארחה, אכסניות ומתקנים קולקטיביים נוספים 244,754 כניסות ו-1,081,249 לינות.

הפער נובע ממבנה שוק התיירות. הסטטיסטיקה הכוללת מקיפה גם אירוח פרטי — דירות, חדרים ובתים המושכרים לתיירים באופן רשמי.

היקפו של פלח שוק זה ניכר היטב בתוצאות שנת 2025, שבה נרשמו באירוח הפרטי 1,223,796 כניסות ו-10,179,395 לינות. אורחים מחו״ל היוו 99.6% מסך הלינות בפלח זה, כאשר אזורי החוף ריכזו 94.8% מהן.

מכאן עולה כי לא ניתן להשליך ישירות את צמיחת כלל תנועת התיירות על שוק המלונאות, שכן חלק משמעותי מהביקוש הנוסף מופנה לדירות, בתים וחדרים פרטיים.

מונטנגרו תלויה באופן מובהק בתיירים זרים

בשנת 2025 רשמה המדינה בסך הכל 2,728,564 כניסות תיירים ו-15,367,166 לינות. תיירים זרים ייצרו 95.8% מכלל הלינות, בעוד שתיירות הפנים היוותה 4.2% בלבד.

שוק המקור המוביל היה סרביה, עם נתח של 23.4% מלינות הזרים. רוסיה היוותה 16.4%, בוסניה והרצגובינה — 8.1%, גרמניה — 4.6%, טורקיה ואוקראינה — 4.3% כל אחת, ובריטניה — 4.1%.

בשבעת החודשים הראשונים של 2026 צברה מונטנגרו כ-59% מכמות הכניסות ו-58% ממספר הלינות שנרשמו לאורך שנת 2025 כולה. עם זאת, בשל גורם העונתיות, לא ניתן להשליך יחס זה בצורה טכנית על חמשת החודשים הנותרים.

רצועת החוף מרכזת יותר מ-90% מסך הלינות

שוק התיירות של מונטנגרו נותר מרוכז מאוד מבחינה גיאוגרפית. בשנת 2025 התבצעו 92.6% מכלל הלינות באתרי הנופש שלחוף הים. האזורים ההרריים קיבלו 2.8%, פודגוריצה — 2.7%, ושאר אזורי התיירות — כ-2%.

שנה קודם לכן הייתה התלות בים אף גבוהה יותר. בשנת 2024 ריכזה רצועת החוף 93.8% מהלינות, ובסך הכל נרשמו אז במדינה 2,606,854 כניסות ו-15,594,299 לינות.

השוואה בין השנים 2024 ו-2025 מספקת הקשר חשוב: מספר הכניסות עלה בכ-4.7%, אולם מספר הלינות ירד בכ-1.5%, מה שמעיד על קיצור משך השהייה הממוצע.

לפיכך, גידול במספר התיירים כשלעצמו אינו מעיד בהכרח על צמיחה מקבילה בהכנסות הענף. עבור בתי מלון, מסעדות, משכירי דירות וגורמים אחרים בשוק, משך השהייה, היקף ההוצאה של האורח ושיעורי התפוסה הם המדדים הקובעים.

נמלי התעופה מתמודדים עם מגבלות קיבולת

הגידול בתנועת התיירים מלווה בהתרחבות קווי התעופה. חברת Wizz Air הודיעה על הקמת בסיס בפודגוריצה החל ממרץ 2026 והשקת 14 קווים חדשים. במשרד התיירות קיוו כי יעדים אלה יגדילו את זרם האורחים הזרים ויסייעו בהארכת העונה.

עם זאת, תשתיות התחבורה עצמן הופכות לחסם. בתחילת ספטמבר הודיעה הממשלה על הכנת תוכנית לפיתוח מואץ של נמלי התעופה בפודגוריצה ובטיווט. הרשויות הכירו בכך שהתשתיות הקיימות פועלות זה זמן רב על סף הקיבולת המרבית. התוכנית כוללת גיבוש תוכנית אב ארוכת טווח והרחבת הקיבולת לקראת עונת הקיץ הבאה.

עבור מונטנגרו מדובר בסוגיה רגישה במיוחד בשל ריכוז התנועה בחודשים יולי ואוגוסט. נמלי התעופה, הכבישים והתשתיות העירוניות נדרשים לעמוד בעומסים הגבוהים פי כמה מאשר בעונת השפל למשך מספר שבועות.

משטר הוויזות ישתנה החל מ-1 בנובמבר

גורם נוסף שישפיע על השוק הוא שינוי כללי הכניסה לאחר סיום עונת הקיץ. ביולי עדכנה ממשלת מונטנגרו את משטר הוויזות כחלק מהתאמת המדיניות לכללי האיחוד האירופי.

החל מ-1 בנובמבר 2026 יידרשו אזרחי רוסיה, בלארוס, סין, סעודיה וטורקיה באשרת כניסה (ויזה) למונטנגרו. ההחלטה התקבלה בממשלה ב-23 ביולי.

עבור השוק הרוסי נקבעה תקופת מעבר עד 31 באוקטובר 2026, שבמהלכה אזרחי רוסיה יכולים להיכנס ללא ויזה לתקופה של עד 30 ימים בהצגת דרכון בתוקף.

שינוי זה משמעותי במיוחד בהתחשב בהרכב התיירים במדינה. בשנת 2025 היוותה רוסיה 16.4% מלינות הזרים, ובפלח האירוח הפרטי הגיע חלקה ל-22.1%. טורקיה היוותה 4.3% ו-4.9% בהתאמה.

את ההשפעה הממשית של התקנות החדשות ניתן יהיה להעריך רק לאחר כניסתן לתוקף, והיא תהיה תלויה ביעילות הקונסוליות, מהירות הנפקת האשרות, רציפות הטיסות ויכולתה של מונטנגרו להרחיב את הפעילות מול שווקים חלופיים.

הצמיחה במספר התיירים עדיין אינה מבטיחה שנת שיא

במשרד התיירות הגדירו את העונה הנוכחית כעונת שיא, בהתבסס על נתוני יולי והמגמה המצטברת. עם זאת, נציגי הענף נוקטים גישה זהירה יותר. בעיתון Vijesti צוין כי גורמים בענף התיירות אינם רואים בעלייה במספר הכניסות עילה מספקת להכרזה על שנת שיא.

גישה זו נתמכת גם בנתוני השנה הקודמת: בשנת 2025 גדל מספר הכניסות לעומת 2024, אך מספר הלינות ירד. לכן, יש לבחון את צמיחת זרם התיירים לצד משך השהייה, רמות המחירים, התפוסה, רווחיות העסקים והכנסות המדינה מתיירות.

בנוסף, קיימת מגבלה סטטיסטית: מדד הכניסות מתעד רישומים במתקני האירוח, ולכן מדויק יותר להתייחס אליו כמספר מקרי הגעה ולא כמספר המבקרים הייחודיים במדינה.

כפי שמציינים מומחי International Investment, העלייה של כמעט 8% בתנועת התיירים מעידה על עונת קיץ חזקה, אך מבנה הצמיחה משמר את נקודות התורפה המוכרות של מונטנגרו. המדינה נותרת תלויה באורחים זרים, ברצועת החוף האדריאטי, באירוח פרטי ובשיא עונתי קצר. במקביל, נמלי התעופה התקרבו לגבול הקיבולת, ומחודש נובמבר צפויים להשתנות כללי הכניסה עבור מספר שווקי מפתח. בסיכום השנה, מדדים כמו דינמיקת הלינות, משך השהייה הממוצע, הכנסות התיירות והיכולת למשוך מבקרים מעבר לחודשים יולי ואוגוסט יהיו משמעותיים בהרבה ממספר הכניסות לבדו.

שאלות ותשובות: תיירות במונטנגרו בשנת 2026

כמה כניסות תיירים נרשמו במונטנגרו?

בין ינואר ליולי 2026 נרשמו 1,617,563 כניסות, עליה של 7.78% לעומת התקופה המקבילה בשנה הקודמת.

כמה לינות נרשמו בשבעת החודשים?

תיירים שהו במונטנגרו 8,855,238 לילות. המדד רשם עליה שנתית של 7.98%.

כמה תיירים הגיעו למונטנגרו בחודש יולי?

ביולי נרשמו 623,104 כניסות ו-3,717,441 לינות. הכניסות צמחו ב-11.26% והלינות ב-10.13%.

מהו חלקם של התיירים הזרים?

ביולי היוו התיירים הזרים כ-96.4% מהכניסות ו-97.2% מהלינות. בשנת 2025 כולה היוו הזרים 95.8% מכלל הלינות במדינה.

מדוע נתוני המלונות נמוכים מכלל זרם התיירים?

הסטטיסטיקה של אירוח קולקטיבי מתייחסת לבתי מלון ומתקנים דומים. הנתונים הכוללים מקיפים בנוסף דירות, חדרים ובתים רשומים, המהווים נתח מרכזי משוק התיירות.

היכן שוהים מרבית התיירים?

עיקר התנועה מתרכז ברצועת החוף האדריאטי. בשנת 2025 ריכזו ערי החוף 92.6% מכלל לינות התיירים.

אילו מדינות מהוות את שווקי המקור המרכזיים של מונטנגרו?

בשנת 2025 הנתח הגדול ביותר של לינות זרים הגיע מסרביה, רוסיה, בוסניה והרצגובינה, גרמניה, טורקיה, אוקראינה ובריטניה.

האם נדרשת ויזה למונטנגרו עבור אזרחי רוסיה?

עד 31 באוקטובר 2026 אזרחי רוסיה רשאים להיכנס למונטנגרו ללא ויזה לתקופה של עד 30 ימים. החל מ-1 בנובמבר 2026 ייכנס לתוקף משטר ויזות מלא.

המס על נכסי יד שנייה מגיע עד 6%

בעת רכישת נכס שאינו כפוף למשטר מס ערך מוסף, הרוכש משלם מס על העברת זכויות מקרקעין. החל מ-1 בינואר 2024 חלות במונטנגרו מדרגות מס פרוגרסיביות.

עבור נכס בשווי של עד 150 אלף אירו המס עומד על 3%. עבור שווי שבין 150 אלף ל-500 אלף אירו מיושמת הנוסחה של 4,500 אירו בתוספת 5% מהסכום שמעל 150 אלף אירו. עבור נכסים בשווי העולה על 500 אלף אירו המס הוא 22 אלף אירו בתוספת 6% מהסכום שמעל 500 אלף אירו.

מדרגות אלו נותרו בתוקף גם בספטמבר 2026. החוק גם קובע במפורש משטר מיסוי זהה עבור יחידים ותאגידים מקומיים וזרים כאחד, אלא אם נקבע אחרת באמנה בינלאומית. הנישום בעסקה הוא הרוכש.

המשמעות היא ששיעורי ה-5% וה-6% אינם מוחלים על מלוא שוויו של נכס יקר. לדוגמה, עבור בסיס מס של 250 אלף אירו התשלום יעמוד על 9,500 אירו: 4,500 אירו בתוספת 5% מ-100 אלף אירו. עבור נכס בשווי 750 אלף אירו יגיע המס ל-37 אלף אירו: 22 אלף אירו בתוספת 6% מ-250 אלף אירו.

הסקירה של Rick Flay Real Estate מעריכה את סך ההוצאות הנלוות ברכישת נדל״ן יד שנייה בכ-4%–8% ממחיר הנכס. טווח זה משמש כהערכה כללית בלבד: הוא כולל מס, שירותי נוטריון, בדיקה משפטית, רישום בטאבו, תרגומים והוצאות נוספות, כאשר חלקן אינו נקבע על ידי המדינה באחוזים קבועים.

המחיר בחוזה עשוי להיות נמוך מבסיס המס

בסיס המס נקבע על פי שווי השוק של הנכס במועד הרכישה. בדרך כלל הנישום מתחיל את החישוב מהסכום הנקוב במסמך העסקה. אם מחיר זה נמוך משווי השוק או שאינו מצוין במסמך, רשות המיסים המקומית רשאית לקבוע את שווי השוק בעצמה בהתבסס על עסקאות בנכסים דומים, ובהיעדר נתונים כאלה — להסתייע בשמאי מוסמך.

על הרוכש לחשב את המס בדו״ח עצמי, להגיש אותו לרשות המיסים המוסמכת בתוך 15 יום ממועד היווצרות חבות המס, ולשלם את המס במקביל. בעסקת מכר רגילה החבות נוצרת ביום חתימת החוזה. עבור נכס עתידי החוק קושר זאת למועד המסירה והחזקה בפועל.

לפיכך, הצגת מחיר מופחת בחוזה אינה מבטיחה תשלום מס נמוך יותר. אם רשות המס המוניציפלית תקבע שווי שוק גבוה יותר, המס יחושב על פי אותה הערכה.

דירות מקבלן פועלות לפי מנגנון מס שונה

חשוב להבחין בין נכס ראשוני לנכס יד שנייה. חוק מס העברת זכויות מקרקעין מחריג מתחולתו רכישת מבנים חדשים, במידה שמכירתם כפופה למס ערך מוסף.

שיעור המע״מ הסטנדרטי במונטנגרו עומד על 21%. החוק מסווג כעסקה חייבת את מכירתם של מבנים חדשים והעברת הזכויות בהם. החל מ-1 באפריל 2026 נכללת במשטר זה גם מכירת קרקע לבנייה על ידי נישום, אם הונפק למגרש היתר בנייה. הקרקע שעליה ניצב המבנה החדש נחשבת כחלק בלתי נפרד מכלל אספקת הנכס.

על כן, הטענה שרוכש דירה מקבלן ״אינו משלם מס״ דורשת דיוק. מס העברת בעלות אכן אינו נגבה בעסקה החייבת במע״מ, אולם המע״מ עצמו מגולם במחיר המכירה.

בשוק המגורים יזמים נוהגים לרוב לנקוב במחיר סופי הכולל מע״מ. מומלץ לרוכש לוודא זאת ישירות בחוזה או בהצעה המסחרית. אם המחיר נקוב ללא מס, ההפרש עלול להיות משמעותי.

מאפריל השתנה משטר המס על קרקעות

השינויים של שנת 2026 מהותיים במיוחד עבור רוכשי מגרשים. לפני הרפורמה, קרקע לבנייה הוחרגה ממשטר המע״מ הכללי על מכירת נדל״ן. התיקונים החילו את חובת המס על מכירת מגרשים שלגביהם הונפק מסמך המתיר בנייה.

ההוראה החדשה חלה החל מ-1 באפריל 2026. עבור מקדמות על דירות מקבלן וקרקע לבנייה ששולמו לפני מועד זה נקבעו הוראות מעבר.

במקביל תיקנה מונטנגרו את חוק מס העברת מקרקעין והחריגה ממנו קרקע לבנייה שעבורה משולם מע״מ. הדבר מנע את הסיכון של כפל מס על אותה רכישה. תיקון זה חל אף הוא מ-1 באפריל.

עבור רוכש פרטי של מגרש, השאלה המרכזית כעת אינה רק מחיר הקרקע, אלא גם מעמדה המשפטי, קיומו של מסמך היתר ומעמד המיסוי של המוכר.

תעריפי הנוטריון עלו לאחר הפסקה של 14 שנים

החל מ-9 באפריל 2026 פועל במונטנגרו תעריף שכר טרחה מעודכן עבור נוטריונים. גובה שכר הטרחה בעסקאות בעלות שווי ידוע נגזר משווי השוק של הנכס.

עד לסכום של 19,999.99 אירו התעריף הבסיסי לעריכת שטר נוטריוני עומד על 180 אירו, מ-20 אלף ועד 39,999.99 אירו — 250 אירו, מ-40 אלף ועד 59,999.99 אירו — 350 אירו, מ-60 אלף ועד 79,999.99 אירו — 420 אירו, ומ-80 אלף ועד 119,999.99 אירו — 480 אירו. מעל סכום זה, עבור כל 15 אלף אירו נוספים (או חלק מהם) מתווספים 13 אירו. שכר הטרחה הבסיסי המקסימלי מוגבל ל-8,000 אירו. מע״מ, אגרות מדינה והוצאות נלוות מחושבים בנפרד.

עבור נכס בשווי 250 אלף אירו התעריף הבסיסי עומד על 597 אירו לפני מע״מ. בתוספת מע״מ סטנדרטי בשיעור 21% מדובר ב-722.37 אירו עבור שירות נוטריוני זה בלבד. החשבון הסופי עשוי להיות גבוה יותר עקב פעולות והוצאות נוספות.

אם הנוטריון אינו עורך את המסמך מראשיתו אלא מאמת מסמך פרטי, התעריף עומד על 80% מהתשלום עבור שטר נוטריוני מקביל. עבור עריכה והגשה של בקשת רישום במרשם המקרקעין נקבע שכר טרחה נפרד של 15 אירו.

בדיקה משפטית אינה בעלת מחיר קבוע

לא ניתן לחשב את שכר הטרחה של עורך דין, מתורגמן ומומחים טכניים כאחוז קבוע מחייב משווי הדירה. המחיר תלוי בנכס ובהיקף הבדיקה הנדרשת.

עבור דירה רשומה בטאבו בעלת היסטוריית בעלות ברורה, ההליך עשוי להיות פשוט יחסית. מגרש, בית ישן בקו החוף, נכס עם מספר בעלים, משכנתאות, הגבלות או סוגיות של הסדרת בנייה בלתי חוקית דורשים בדיקת נאותות מעמיקה בהרבה.

הדבר חשוב במיוחד עבור רוכשים זרים. אימות החוזה על ידי נוטריון אינו מהווה תחליף עצמאי לבדיקת זכויות המוכר, נתוני המרשם, שעבודים, מעמד המבנה והקרקע.

ההוצאות על דירה ב-250 אלף אירו עולות על 10,000 אירו

כאשר מדובר בדירת יד שנייה עם בסיס מס של 250 אלף אירו, מס העברת הבעלות יעמוד על 9,500 אירו.

תעריף הנוטריון הבסיסי לנכס בשווי כזה הוא 597 אירו לפני מע״מ. לאחר תוספת 21% מע״מ הסכום מגיע ל-722.37 אירו. גם בהתחשב בשני תשלומים עיקריים אלה בלבד, ההוצאות מגיעות לכ-10,222 אירו.

לכך עשויים להתווסף רישום, שכר טרחת עורך דין, מתורגמן, עמלות בנקאיות והוצאות אחרות. על כן, הערכה של 4%–8% משווי העסקה יכולה לשמש אומדן מציאותי לתקציב ראשוני, אך אין לראות בה תעריף רשמי.

בנכסים יקרים חלקו היחסי של המס עולה. עבור נכס עם בסיס מס של 750 אלף אירו, מס העברת הבעלות לבדו עומד על 37 אלף אירו, שהם כ-4.9% משווי הנכס.

לאחר הרכישה חל מס שנתי

בעל נכס מחויב גם בתשלום מס רכוש מוניציפלי שנתי. שיעור הבסיס הקבוע בחוק על פי רשות המיסים של מונטנגרו נע בין 0.25% ל-1% משווי השוק של הנכס. החישוב המדויק תלוי ברשות המקומית, במאפייני הנכס ובייעודו.

משום כך אין להעריך את התשלום השנתי על פי המחיר הנקוב בחוזה בלבד. הרשות המקומית משתמשת בהערכת שווי לצרכי מס ובכללים מקומיים משלה.

יש להפריד מס זה מהוצאות הרכישה. מס העברת בעלות, תשלומים לנוטריון ואגרות רישום קשורים לעסקה עצמה, בעוד שמס שנתי חל לאורך תקופת הבעלות.

עבור רוכשים זרים אין תוספת מס מיוחדת

רוכש זר של דירה או בית משלם מס העברת מקרקעין לפי אותן מדרגות החלות על אזרח מונטנגרו. עם זאת, משטר מס שוויוני אינו מקנה לזרים היתר לרכוש כל נכס ללא הגבלה.

החוק מגביל בעלות זרה, בין היתר, על קרקעות חקלאיות, יערות, משאבי טבע, אתרי מורשת תרבותית מסוימים, נדל״ן באיים ובאזורי גבול מוגדרים. עבור יחידים זרים נקבע חריג לגבי קרקע חקלאית או יער בשטח של עד 5,000 מ״ר, אם נרכש יחד איתה בית מגורים הממוקם על המגרש.

דירות רגילות ורוב בתי המגורים אינם כפופים להגבלות אלו, אך יש לבדוק את מעמד הקרקע לפני תשלום מקדמה.

עבור אשרת שהייה נקבע רף של 150 אלף אירו

הכללים לקבלת אשרת שהייה זמנית על בסיס בעלות על נדל״ן השתנו ב-17 בינואר 2026. הנוסח הסופי של החוק אימץ רף של 150 אלף אירו, אף שבנובמבר 2025 הציעה הממשלה תחילה רף של 200 אלף אירו.

לצורך קבלת אשרת שהייה זמנית על בסיס נדל״ן יש להציג שובר שומת מס העברת מקרקעין, שבו בסיס המס אינו נמוך מ-150 אלף אירו. פטור מכלל זה ניתן לאזרחי מדינות האיחוד האירופי, בני משפחותיהם, וכן לאזרחי איסלנד, ליכטנשטיין, נורווגיה ושווייץ.

החוק מאפשר להשתמש כבסיס לבקשה בבית מגורים, בית נופש, וילה, דירה, נכס מלונאי, מבנה מגורים עם חלק מסחרי או נכס מסחרי. במקרה של בעלות משותפת, על המבקש להחזיק לפחות במחצית מהנכס.

עבור מי שקיבלו אשרת שהייה על בסיס נדל״ן לפני כניסת השינויים לתוקף נקבעה הוראת מעבר: בחידוש האשרה בקשותיהם ייבחנו לפי החקיקה הקודמת, כלומר הרף החדש של 150 אלף אירו לא יחול עליהם.

מדובר באשרת שהייה זמנית בלבד, ולא באזרחות או בזכות אוטומטית לעבודה. האשרה על בסיס זה מונפקת לתקופה של שנה אחת.

מחיר הרכישה והשווי לצורך אשרת שהייה אינם בהכרח זהים

רף ה-150 אלף אירו משמעותי במיוחד עקב אופן קביעתו. החוק אינו מסתמך על מחיר העסקה החוזי בלבד או על המחיר הפרסומי של הנכס.

ההוכחה המחייבת היא החלטת הרשות המקומית המוסמכת על שומת מס העברת מקרקעין, המציינת את בסיס המס. לכן, רכישת נכס ב-155 אלף אירו כשלעצמה אינה מבטיחה עמידה בתנאי לקבלת אשרת שהייה, אם הערכת המס הרשמית תהיה נמוכה מ-150 אלף אירו.

עבור רוכש המתכנן לקבל מעמד שהייה זמני בעקבות העסקה, זוהי אחת מנקודות הבדיקה המרכזיות לפני החתימה על החוזה.

כפי שמציינים מומחי International Investment, הנוסחה הכללית של ״הוספת 4%–8% למחיר הדירה״ מתאימה רק להערכה ראשונית ביותר. בשוק היד השנייה ההוצאה העיקרית תלויה במס הפרוגרסיבי, ואילו בדירות מקבלן — במשטר המע״מ ובשאלה האם הוא כלול במחיר הנקוב. לגבי קרקעות מאפריל 2026 חשוב בנוסף מעמדן התכנוני, ולרוכשים המעוניינים באשרת שהייה — הערכת המס הרשמית של הנכס. ככל שהנכס יקר ומורכב יותר, כך פחות מדויק לחשב את ההוצאות כאחוז אחיד מהמחיר.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: רכישת נדל״ן במונטנגרו

איזה מס משלמים בעת רכישת נדל״ן יד שנייה?

המס מחושב במדרגות פרוגרסיביות: 3% לשווי של עד 150 אלף אירו, 4,500 אירו בתוספת 5% מהסכום שמעל 150 אלף אירו לנכסים עד 500 אלף אירו, ו-22 אלף אירו בתוספת 6% מהסכום שמעל 500 אלף אירו לנכסים יקרים יותר.

כמה מס ישולם על דירה ב-250 אלף אירו?

עבור בסיס מס של 250 אלף אירו סכום המס יעמוד על 9,500 אירו.

האם משלמים מס העברת בעלות ברכישת דירה מקבלן?

אם נרכש מבנה חדש ומכירתו הראשונה חייבת במע״מ, לא נגבה מס על העברת זכויות מקרקעין.

מהו שיעור המע״מ על נדל״ן חדש?

שיעור המע״מ הסטנדרטי במונטנגרו הוא 21%. על הרוכש לוודא בנפרד האם המס כלול במחיר היזם.

כמה עולים שירותי נוטריון?

החל מ-9 באפריל 2026 חל תעריף חדש. עבור נכס בשווי 250 אלף אירו, שכר הטרחה הבסיסי לעריכת שטר נוטריוני הוא 597 אירו לפני מע״מ.

האם קיים מס רכוש שנתי?

כן. הטווח הבסיסי בחוק הוא 0.25%–1% משווי השוק, והתשלום המדויק מחושב על ידי הרשות המקומית בהתאם למאפייני הנכס והכללים המקומיים.

האם זרים משלמים מס רכישה גבוה יותר?

לא. החוק קובע משטר מיסוי זהה לרוכשים זרים ומקומיים, אם כי קיימות מגבלות על בעלות זרה בסוגי קרקעות ונדל״ן מסוימים.

איזה נכס מתאים לקבלת אשרת שהייה?

עבור מועמדים שעליהם חל הרף החדש, בסיס המס של הנכס חייב לעמוד על 150 אלף אירו לפחות. החוק מאפשר סוגי נכסים שונים, לרבות דירות, בתים, וילות ונכסים מסחריים.

האם רכישת דירה ב-150 אלף אירו מספיקה לקבלת אשרת שהייה?

לא בהכרח. החוק מסתמך על בסיס המס שנקבע בהחלטת הרשות המקומית, כך שהמחיר החוזי והשווי לצרכי אשרת שהייה עשויים להיות שונים.

חוק התיירות החדש נותר בינתיים בגדר הצעת חוק

ממשלת מונטנגרו אישרה את טיוטת חוק התיירות והמלונאות החדש ב-18 ביוני 2026. המסמך נועד להחליף את החוק הקיים שנחקק ב-2018 ועודכן מאז פעמים רבות. הרשויות מסבירות את הרפורמה בצורך לשפר את איכות שירותי התיירות, להרחיב את השימוש במערכות דיגיטליות, לייעל את ניהול אזורי התיירות ולחזק את הגנת הצרכן.

הצעת החוק הוגשה לפרלמנט ב-7 ביולי תחת מספר 20-1/26-1. נכון ל-11 בספטמבר, היא עדיין נמצאת בדיון. נתון זה מהותי לבעלי נכסים ולמשקיעים: הדרישות שפורסמו בהצעה אינן נחשבות עדיין לנורמות מחייבות.

חברת עורכי הדין RONA Legal, שניתחה את נוסח המסמך, מדגישה אף היא כי מדובר בהצעת חוק בלבד. כל עוד הפרלמנט לא יאשר אותה והחוק לא יפורסם ב״רשומות הרשמיות של מונטנגרו״, זכויות הרוכשים וחובות מפעילי המלונות ייקבעו לפי הכללים הנוכחיים.

מונטנגרו מבקשת לעגן ארבעה מודלים מלונאיים

הצעת החוק מגדירה ארבע דרכים לארגון נכסים מלונאיים: קונדומיניום, מודל מעורב, מודל משולב ואתר נופש תיירותי. סיווג זה חשוב במיוחד למתחמים שבהם חדרים בודדים או דירות נמכרים למשקיעים פרטיים, אך ממשיכים לפעול כחלק מבית המלון.

עבור מלונות קונדומיניום ברצועת החוף ובפודגוריצה מוצע דירוג מינימלי של חמישה כוכבים. באזורים המרכזיים והצפוניים, למעט עיר הבירה, הדירוג המינימלי יעמוד על ארבעה כוכבים. על המלון לפעול לאורך כל ימות השנה.

במתכונת זו ניתן למכור חדרים בודדים ליחידים ולתאגידים, אולם עליהם להישאר בשימוש מסחרי לפחות עשרה חודשים בשנה. אין אפשרות למכור בנפרד שטחים משותפים במלון, ובמרשם המקרקעין יירשמו עבור כל חדר שנרכש מגבלות הנוגעות לייעודו המסחרי. דרישות אלו מעוגנות בסעיפים 104–107 להצעת החוק הממשלתית.

עבור הרוכש, המשמעות היא שרכישת חדר במלון לפי מתווה כזה שונה מהותית מרכישת דירה רגילה. הבעלים מקבל לידיו נדל״ן, אך היכולת להשתמש בו מוגבלת על ידי משטר ההפעלה של המתקן המלונאי כולו.

הגבלות מתוכננות על מכירת חדרים במלונות במודל מעורב

דרישות כמותיות מחמירות יותר מוצעות עבור המודל המעורב. בחוף ובפודגוריצה מלון כזה יידרש להחזיק בדירוג של חמישה כוכבים לפחות ולכלול מינימום של 120 חדרים. באזורים המרכזיים והצפוניים הדירוג המינימלי יהיה ארבעה כוכבים והקיבולת — 60 חדרים.

הצעת החוק קובעת גם תקרה למכירת נכסים לבעלים פרטיים. במלון מעורב רגיל ניתן יהיה להעמיד למכירה לכל היותר 50% ממלאי החדרים.

הרף עולה ל-60% רק עבור נכסים גדולים יותר. ברצועת החוף ובבירה נקבע חריג למלונות בדירוג חמישה כוכבים עם 240 חדרים לפחות, ובאזורים אחרים — למלונות ארבעה כוכבים עם 120 חדרים לפחות.

בדרך זו מנסות הרשויות לשמר את התפקוד המלונאי של פרויקטים שבהם היזם מממן את הבנייה באמצעות מכירת יחידות בודדות. חלק ניכר מהמתחם נדרש להישאר חלק מפעילות מלונאית אחודה.

חוזה הניהול יהפוך לחלק מרכזי בעסקה

הצעת החוק מסדירה בפירוט את היחסים שבין בעל החדר לחברת הניהול. חוזה הניהול והתחזוקה ייחתם במקביל לחוזה הרכישה.

החוזה יגדיר את תנאי הפעלת המלון, הוצאות ניהול ותחזוקה, ביטוח, שיפוצים, שימוש במותג, אחריות הצדדים, נוהלי דיווח וזכויות הבעלים בשטחים המשותפים.

תשומת לב מיוחדת מוקדשת להכנסות הבעלים. לפי ההצעה, התמורה תחושב בהתבסס על מחיר השכירות הממוצע ושיעור התפוסה הממוצע של חדרים דומים במלון. נקבע גם רף תשלום מינימלי — לא פחות מ-10% מהסכום שחושב באופן זה.

על החדר לעמוד בשימוש מסחרי לפחות עשרה חודשים בשנה. התקופה שבה הוא מוחרג מפעילות המלון תוגבל לכל היותר ל-15 ימים ברציפות ולעשרה ימים בחודש בודד.

עבור משקיעים, סעיפים אלה חשובים אף יותר מדירוג הכוכבים של המלון: הם קובעים ישירות באיזו מידה יוכל הבעלים להשתמש בנכס הנרכש וכיצד תיווצר התשואה.

הכללים הקיימים כבר מגבילים את בעלי החדרים במלונות

חלק מהדרישות המוצעות אינו חדש לחלוטין עבור השוק. החקיקה הקיימת במונטנגרו כבר קובעת משטר מיוחד עבור מלונות הפועלים במודל קונדומיניום ובמודל מעורב.

ההנחיות הממשלתיות הרשמיות לענף המלונאות דורשות ממלונות קונדומיניום דירוג של ארבעה כוכבים לפחות באזורים שונים וחמישה כוכבים בחוף ובפודגוריצה. מלונות אלו מחויבים לפעול 12 חודשים בשנה, והחדרים שנמכרו חייבים להיות בשימוש מסחרי לפחות עשרה חודשים. בעת רישום יחידה נפרדת בטאבו נרשמת חובת ניהול באמצעות מנהל המלון.

השינוי המרכזי בהצעת החוק אינו נובע מעצם הרעיון של נדל״ן מלונאי בבעלות פרטית, אלא מהסדרה מפורטת יותר של המודלים, החוזים והשיעור המרבי המותר למכירה ממלאי החדרים.

אתרי נופש תיירותיים יזכו להסדרה נפרדת

מודל מוצע נוסף הוא אתר נופש תיירותי (Tourist Resort). ההצעה מגדירה אותו כמתחם אחוד בשטח שבין 5 ל-150 הקטאר.

באזורים הצפוניים והמרכזיים עליו לכלול לפחות מלון ארבעה כוכבים אחד עם 60 חדרים. בחוף ובפודגוריצה נדרש מלון חמישה כוכבים עם 120 חדרים לפחות.

מתחם כזה יוכל לכלול וילות נופש, מסעדות, מרכזי בריאות וספא, מתקני ספורט, מגרשי גולף, מרינות ותשתיות נוספות. לצד זאת, על כל אתר הנופש לשמר ייעוד תיירותי ומסחרי כולל.

מבנה זה משמעותי עבור מונטנגרו, שבה פרויקטים גדולים לאורך החוף משלבים לעיתים קרובות מלון, בתי מגורים פרטיים, וילות ותשתיות פנאי. החוק החדש מנסה להתוות גבול ברור יותר בין בנייה למגורים רגילים לבין נכסים המוקמים רשמית כמתחמי תיירות.

ענף המלונאות יקבל שנת מעבר

אם החוק יאושר בנוסחו הנוכחי, יינתנו לגורמי השוק הפעילים 12 חודשים מיום כניסתו לתוקף כדי להתאים את פעילותם לדרישות החדשות.

בעלי רישיונות, היתרים ורישומים למגוון פעילויות תיירותיות יחויבו להגיש מסמכים מחדש במהלך תקופה זו. עד לקבלת ההיתרים החדשים ימשיכו ההיתרים הקודמים לעמוד בתוקפם, אלא אם ייווצרו עילות אחרות לביטולם.

הליכים שהחלו לפני כניסת החוק לתוקף יושלמו לפי הכללים הישנים. החוק עצמו אמור להיכנס לתוקף ביום השמיני לאחר פרסומו ב״רשומות הרשמיות של מונטנגרו״.

תקופת המעבר מפחיתה את הסיכון לעצירה מיידית של פרויקטים פעילים, אך עבור מלונות חדשים ונכסים הנמצאים בשלבי מכירה מתעוררת שאלה אחרת: הסכמי ההשקעה והניהול נחתמים כעת, בעוד שייתכן כי יידרשו לעמוד במערכת רגולטורית חדשה בעתיד הקרוב.

הרשויות מהדקות את הפיקוח על דיור תיירותי

עדכון החקיקה מתרחש במקביל להגברת האכיפה במגזר התיירות הלא-רשמי. לקראת עונת הקיץ של 2026 הגדירה הממשלה את האירוח הבלתי רשום כאחד היעדים המרכזיים לביקורות. תשומת לב מיוחדת הוקדשה לרצועת החוף, שבה חלק משמעותי מנכסי האירוח נמצא בבעלות פרטית.

פיתוח מרשם תיירות אחיד ושיתוף נתונים דיגיטלי נכללים אף הם בהצעת החוק החדשה. בעתיד עשוי הדבר לייעל את ההצלבה בין נתוני בעלי הנכסים, האתרים הפעילים ותנועת התיירים.

עבור שוק הנדל״ן משמעות הדבר היא צמצום הדרגתי של הפער בין בעלות רגילה על נכס נופש לבין שימושו בפועל להשכרה לטווח קצר. ככל שהמדינה מסדירה את המודלים המלונאיים ביתר פירוט, כך גוברת החשיבות של הסיווג המשפטי של הנכס עוד בטרם הרכישה.

כפי שמציינים מומחי International Investment, הטעות המסוכנת ביותר כעת היא להתייחס לפרמטרים שפורסמו בהצעה כאל כללים מחייבים שכבר נכנסו לתוקף. החוק עדיין נדון בפרלמנט, ולכן מגבלות ה-50%–60%, רשימת המודלים החדשה ותקופת המעבר אינן ניתנות עדיין לעיגון בעסקה כנורמה קיימת. עם זאת, התעלמות מהצעת החוק מסוכנת אף היא למשקיעים: מלונות נבנים ונמכרים לאורך שנים, והסכמים שנחתמים כיום עשויים להמשיך לחול גם לאחר הרפורמה. עבור הרוכש, הגורם המרכזי אינו התשואה המובטחת מחדר המלון, אלא המודל המשפטי של הפרויקט, משטר השימוש ביחידה, תנאי החוזה מול המפעיל והיכולת להתאים מסמכים אלה לחוק החדש.

שאלות ותשובות: חוק התיירות החדש במונטנגרו

האם מונטנגרו אישרה את חוק התיירות החדש?

לא. נכון ל-11 בספטמבר 2026, הצעת החוק נמצאת בדיון בפרלמנט וטרם נכנסה לתוקף.

האם ניתן לרכוש כיום חדרים במלונות במונטנגרו?

כן, בתנאי שהפרויקט עומד בדרישות החקיקה הקיימת. מכירת חדרי מלון מותרת כבר כיום במודלים המעוגנים בחוק ומלווה במגבלות שימוש.

מה ישתנה עבור מלונות קונדומיניום?

ההצעה מעגנת דרישות לדירוג המלונות, לפעילות לאורך כל השנה, לשימוש מסחרי בחדרים שנמכרו ולהסכמים שבין הבעלים למנהלים.

כמה חדרים במלון ניתן יהיה למכור למשקיעים?

במודל המעורב מציעה הטיוטה מגבלה של 50% ממלאי החדרים. בפרויקטים גדולים העומדים בדרישות מוגברות של דירוג וקיבולת עשויה המגבלה להגיע ל-60%.

האם הבעלים יוכל להתגורר בחדר המלון לאורך כל השנה?

במודל הקונדומיניום דורשת ההצעה שהחדר יעמוד בשימוש מסחרי לפחות עשרה חודשים בשנה. על כן לא ניתן יהיה להשתמש בו כדירת מגורים רגילה בכל ימות השנה.

מתי עשויים הכללים החדשים להיכנס לתוקף?

אין תאריך מדויק. תחילה על הפרלמנט לאשר את החוק והוא צריך להתפרסם ברשומות. בהצעה הנוכחית נקבעה כניסה לתוקף ביום השמיני לאחר הפרסום.

מה יקרה לפרויקטים מלונאיים שכבר פועלים?

מוצע להעניק להם תקופת מעבר של 12 חודשים להתאמת הפעילות וההיתרים להוראות החוק החדש.

במונטנגרו אושרה בניית 2 172 דירות

קצב הנפקת ההיתרים עלה בחדות כבר בתחילת השנה. ברבעון הראשון של 2026 הונפקו במונטנגרו 213 היתרי בנייה. המסמכים כללו 1 388 דירות בשטח כולל של 83 289 מ״ר. מתוך ההיתרים, 128 ניתנו לאנשים פרטיים ו-85 נוספים — לתאגידים. לשם השוואה, לאורך כל שנת 2025 ההיתרים כיסו 2 283 דירות בשטח של 168 514 מ״ר.

ברבעון השני עלה מספר ההיתרים ל-257, אך מספר הדירות שנכללו בהם ירד ל-784, ושטחן הכולל עמד על 57 569 מ״ר. מתוך ההיתרים של אפריל–יוני, 164 ניתנו לאנשים פרטיים ו-93 — לחברות. כך, במחצית הראשונה הונפקו 470 היתרים, שכללו בניית 2 172 דירות בשטח של 140 858 מ״ר. השטח הממוצע של דירה עומד על כ-65 מ״ר.

דינמיקה זו ממחישה מאפיין חשוב של תנופת הבנייה הנוכחית. מספר ההיתרים ברבעון השני עלה, אך היקף הפרויקטים הממוצע הצטמצם. בינואר–מרץ, כל היתר כלל משמעותית יותר דירות עתידיות בהשוואה לאפריל–יוני. לכן, לא ניתן להתייחס לעלייה במספר המסמכים באופן אוטומטי כעלייה מהירה באותה מידה בהיצע הדיור העתידי.

מחירי הדירות מקבלן הגיעו ל-€2 557 למ״ר

פעילות הבנייה צומחת לצד מחירים גבוהים לדיור חדש. MONSTAT רשמה ברבעון השני של 2026 מחיר ממוצע של €2 557 למ״ר בכלל מונטנגרו. בפודגוריצה הנתון הגיע ל-€2 510, באזור החוף — ל-€2 838, בחלק המרכזי של המדינה — ל-€2 131, ובצפון — ל-€2 145 למ״ר.

חשוב לקחת בחשבון את מתודולוגיית הסטטיסטיקה. החישוב כולל דירות במבני מגורים חדשים שנמכרו בשוק לראשונה או שנחתם עבורן חוזה רכישה ראשון. אין מדובר במחיר הממוצע של כלל הדירות מקבלן המוצעות למכירה ואין זה מדד לכלל שוק הנדל״ן. דירות יד שנייה, קרקעות ונכסים מסחריים אינם נכללים בחישוב.

ברבעון הראשון עמד המחיר הממוצע על €2 445 למ״ר ברחבי המדינה, €2 395 בפודגוריצה ו-€2 575 באזור החוף. בצפון עמד הנתון על €1 708, ובאזור המרכז לא נרשמו בתקופת הדוח עסקאות שתאמו את מתודולוגיית המחקר. לפיכך, המקטע הגדול והיקר ביותר ברבעון השני המשיך להיות אזור החוף של מונטנגרו.

התוצאה החצי-שנתית התקרבה לנתון השנתי

היקף הבנייה המאושרת הנוכחי גבוה במידה ניכרת מנתוני השנים האחרונות. בשנת 2024 המסמכים כללו 1 500 דירות, ב-2023 — 2 217, וב-2022 — 2 156. בששת החודשים הראשונים של 2026 אושרו יותר דירות מאשר בכל שנת 2022, וכמעט כמו בכל שנת 2023.

שיא השנה בסדרת הנתונים הזמינה שייך עדיין לשנת 2017, כאשר ההיתרים כללו 4 439 דירות. במחצית הראשונה של אותה שנה אושרו 1 649 דירות, ובשנייה — 2 790. בשנת 2018 ירד הנתון ל-2 339, ב-2019 — ל-1 580, ובשנות המגפה 2020 ו-2021 עמד על 1 297 ו-649 דירות בהתאמה. בשנת 2025 החלוקה הייתה חריגה: רק 174 דירות נרשמו במחצית הראשונה ו-2 109 — בשנייה. פעילי השוק ייחסו את התפנית החדה לשינוי בהליכים לאחר כניסתן לתוקף של תקנות חדשות בתחום הבנייה והתכנון המרחבי.

יחד עם זאת, לא יהיה נכון לקשר את שיא 2017 לתוכנית האזרחות הכלכלית. מונטנגרו השיקה את התוכנית המיוחדת לקבלת אזרחות תמורת השקעות רק ב-1 בינואר 2019. לפיכך, היא לא יכלה להיות הגורם לפעילות הבנייה שנתיים קודם לכן.

גם אם במחצית השנייה תישאר פעילות מתן ההיתרים גבוהה, שבירת השיא השנתי של 2017 עדיין אינה מובטחת. היתרים מעידים על כוונה להוציא לפועל פרויקט, אך אינם מעידים על כך שהנכס כבר נבנה או שיושלם בוודאות בהיקף שתוכנן במקור.

זרים השקיעו בנדל״ן €237 מיליון

הביקוש הבינלאומי נותר חלק מרכזי מהשוק. במחצית הראשונה של 2026 רכשו אזרחים זרים נדל״ן במונטנגרו בסך של €237 מיליון. באותה תקופה העניקו הבנקים הלוואות דיור חדשות בסך €124 מיליון, לעומת €109 מיליון שנה קודם לכן. נתונים אלה משתייכים לקטגוריות שונות ואינם ברי השוואה ישירה, אך הם ממחישים את היקף ההון הזר ביחס למימון המשכנתאות המקומי.

נפח הרכישות הגדול ביותר בקרב זרים היה של אזרחי טורקיה — €27 מיליון. רוכשים מקפריסין קנו נדל״ן ב-€13,3 מיליון, מאיחוד האמירויות — ב-€12,1 מיליון, מסין — ב-€11,9 מיליון, מארה״ב — ב-€7,8 מיליון, מסרביה — ב-€6,7 מיליון, ומגרמניה — ב-€6,6 מיליון. עוד €6 מיליון נרשמו לרוכשים משוויץ. לאורך כל שנת 2025 רכשו זרים נדל״ן במדינה ב-€497 מיליון. לצד זאת, בששת החודשים הראשונים של 2026 מכרו בעלים זרים נכסים ב-€72 מיליון, ולכן אין לראות ברכישות הברוטו כזרימת הון נטו באותו היקף.

הסטטיסטיקה של רכישות זרים מקיפה סוגי נדל״ן שונים ואינה מוגבלת לדירות בבניינים חדשים בלבד. לפיכך, אין לקשר ישירות את סכום ה-€237 מיליון עם 2 172 הדירות שנכללו בהיתרי הבנייה.

כללי אשרת השהייה נותרו מקור לאי-ודאות

גורם נוסף שנידון בקרב פעילי השוק נוגע לתנאי השהייה של זרים. בנובמבר 2025 אישרה ממשלת מונטנגרו תיקונים להצעת חוק הזרים דאז, שקבעו רף מינימלי לשווי הנדל״ן בגובה €200 000 לקבלת אשרת שהייה זמנית על בסיס בעלות על נכס. לבעלי נכסים שכבר הסדירו מעמד כזה הוצע פרק זמן של שנה להתאמת מעמדם לדרישות החדשות.

עם זאת, הצגת הרף של €200 000 כתקנה קיימת ומחייבת ללא הבהרת הסטטוס החקיקתי היא מסוכנת. ב-1 בספטמבר 2026 הוגשה לפרלמנט של מונטנגרו הצעת תיקונים חדשה לחוק הזרים, ונכון ל-11 בספטמבר היא עודנה מוגדרת כנמצאת «בהליך חקיקה». על כן, יש להעריך את השפעת כללי ההגירה החדשים על הביקוש רק לאחר גיבוש סופי של המסגרת המשפטית.

עניין זה מהותי במיוחד עבור שוק נכסי הנופש, שבו רכישת נכס והזכות למגורים נבחנות לעיתים קרובות כמקשה אחת על ידי לקוחות זרים. שינוי הדרישות עשוי להסיט ביקושים בין נכסים זולים, דיור יקר יותר ועילות שהייה חלופיות, אך אין עדיין מספיק נתונים סטטיסטיים שיאפשרו להפריד השפעה זו מהצמיחה הכללית של השוק.

המשא ומתן עם האיחוד האירופי תומך בהתעניינות בשוק

ציפיות המשקיעים קשורות גם להתקדמותה של מונטנגרו לקראת חברות באיחוד האירופי. עד אמצע יולי 2026 פתחה המדינה את כל 33 פרקי המשא ומתן וסגרה זמנית 18 מהם. בוועידה שנערכה ב-14 ביולי נסגרו זמנית הפרקים העוסקים במדיניות תחרות ובאיחוד מכסים. קודם לכן, ב-15 ביוני, סגרו הצדדים את הפרקים הנוגעים לחופש תנועת עובדים, הגנת הצרכן ובריאות.

עצם תהליך המשא ומתן אינו מהווה עילה להניח מראש עליית מחירים אוטומטית בנדל״ן. תאריך ההצטרפות תלוי בסיום המגעים, בעמידה בדרישות האיחוד האירופי ובהליכי אישור המשכיים. עבור שוק הדיור, המשמעות תיקבע על פי התנועה בפועל של השקעות זרות, הכנסות התושבים, נגישות האשראי והיקף הדירות החדשות שיגיעו בפועל לשוק.

כפי שמציינים מומחי International Investment, הסיכון המרכזי בהערכת הנתונים הנוכחיים טמון בבלבול בין היתרי בנייה לבין היצע מוכן. הנתון של 2 172 דירות משקף את היקף הדיור שנכלל במסמכים שהונפקו, ולא את מספר הדירות שנבנו או נמכרו. הירידה במספר הדירות העתידיות ברבעון השני לצד העלייה במספר ההיתרים כבר מעידה על שינוי במבנה הפרויקטים החדשים. המחירים הגבוהים וההיקף המשמעותי של רכישות זרים ממשיכים לתמוך בעניין מצד היזמים, אך יציבות השוק תיקבע על פי כמות הנכסים המאושרים שייבנו בפועל והיכולת של הביקוש לקלוט את ההיצע החדש מבלי לפגוע עוד יותר בנגישות הדיור.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: בנייה ונדל״ן במונטנגרו

כמה דירות אושרו לבנייה במונטנגרו בשנת 2026?

במחצית הראשונה של 2026, ההיתרים שהונפקו כללו בניית 2 172 דירות בשטח כולל של 140 858 מ״ר.

האם זהו שיא עבור מונטנגרו?

עבור המחצית הראשונה של השנה, זהו הנתון הגבוה ביותר ב-15 השנים האחרונות בסטטיסטיקה הזמינה. השיא השנתי שייך עדיין לשנת 2017, אז אושרה בניית 4 439 דירות.

כמה עולה מ״ר בדירות מקבלן במונטנגרו?

המחיר הממוצע של דירות שנמכרו לראשונה במבני מגורים חדשים ברבעון השני של 2026 עמד על €2 557 למ״ר. באזור החוף הגיע הנתון ל-€2 838.

האם 2 172 דירות אומר שהן כבר בבנייה?

לא. מדובר בדירות שנכללו בהיתרי בנייה. מתן היתר אינו שווה להתחלת בנייה או למסירת הנכס לשימוש.

כמה נדל״ן רכשו זרים?

בששת החודשים הראשונים של 2026 רכשו קונים זרים נדל״ן במונטנגרו בסך €237 מיליון. סכום של €72 מיליון נוספים היווה נדל״ן שנמכר על ידי בעלים זרים באותה תקופה.

מי מוביל בקרב הרוכשים הזרים?

נפח הרכישות הגדול ביותר במחצית הראשונה היה של אזרחי טורקיה — €27 מיליון. אחריהם דורגו רוכשים מקפריסין, מאיחוד האמירויות ומסין.

האם חל סף של €200 000 עבור אשרת שהייה באמצעות נדל״ן?

הממשלה הציעה סף כזה במסגרת תיקוני חקיקת הזרים. בעת בחינת עסקה ספציפית יש לבדוק את הנוסח העדכני של החוק ותקנות המשנה: החקיקה ממשיכה להשתנות, והצעת תיקונים חדשה שהוגשה ב-1 בספטמבר 2026 עדיין נמצאת בדיוני הפרלמנט.

האם הצטרפות מונטנגרו לאיחוד האירופי משפיעה על מחירי הנדל״ן?

הציפיות לחברות עשויות להשפיע על הביקוש להשקעות, אך הצטרפות לאיחוד האירופי אינה מבטיחה עליית מחירים אוטומטית. שווי הדיור תלוי גם בהיצע, באשראי, בהכנסות הרוכשים ובזרימת הון זר.