שוק הנדל״ן צמח ב-27% בתשעה חודשים

נתונים שפרסמה CBRE Netherlands ב-14 באוקטובר מראים כי בחודשים יולי–ספטמבר הושקעו €3,4 מיליארד בנדל״ן מסחרי במדינה. ההיקף הכולל בתשעת החודשים עמד על €10,5 מיליארד לעומת כ-€8,3 מיליארד בתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בהיקף עסקאות השקעה, ולא בעליית שווי המבנים או דמי השכירות עצמם.

במחצית הראשונה של השנה רשמה CBRE כ-€7 מיליארד בהשקעות, עלייה של 36% בהשוואה לאשתקד. בסיכום תשעת החודשים הצמיחה ביחס לשנה שעברה עמדה על 27%, תוך שמירה על פעילות ערה של הרוכשים. החברה צופה כ-€15 מיליארד לכל שנת 2026. בהתחשב בנכסים המוצעים למכירה ייתכן היקף של כ-€16 מיליארד, אך זוהי הערכה של פוטנציאל העסקאות ולא התחזית המרכזית.

מדוע העסקאות מתרבות כאשר האשראי יקר

במהלך הקיץ עלות המימון לנדל״ן מסחרי עלתה בכ-70 נקודות בסיס. רכישות חדשות ומיחזור הלוואות על נכסים קיימים התייקרו כאחד. ב-CBRE מציינים כי התייקרות החוב מפעילה לחץ על הערכות השווי של הנדל״ן, שקודם לכן נתמכו בעלייה בהכנסות משכירות.

הגידול במספר העסקאות ובסכומיהן אינו מעיד בהכרח על עליית מחירי הנכסים. קונים ומוכרים יכולים להגיע להסכמה על המחיר תוך התחשבות בתשואה החדשה ובכסף היקר. במקביל, זמינות האשראי נותרת גבוהה יחסית: מספר המלווים החלופיים גדל, והבנקים מתחרים על לווים איכותיים. לכן עלות ההון הזר ומידת הנגישות למימון אינן נעות תמיד באותו הכיוון.

בסקירת השוק של חודש ספטמבר ציינה CBRE כי התשואה על השקעות בהולנד תלויה יותר ויותר בתזרים השכירות, בהעלאת דמי השכירות ובשדרוג הנכסים, ולא בירידת שיעורי ההיוון. במחצית הראשונה של השנה חלקם של הרוכשים הזרים עמד על כ-31% מהיקף הרכישות, נמוך משמעותית מהממוצע של 59% בשנים 2016–2022. נתון זה מדגיש את המשך חשיבותו של ההון המקומי עבור השוק.

מגזר המגורים מוביל, אך מלאי הדירות להשכרה עלול להצטמצם

מתוך €10,5 מיליארד של השקעות בינואר–ספטמבר, יותר מ-€4,5 מיליארד יועדו לנדל״ן למגורים. כ-€2,1 מיליארד הופנו לפרויקטים חדשים למגורים, שלפי הערכת CBRE יאפשרו לבנות כ-6 500 דירות ובתים בשנים הבאות. €2,4 מיליארד נוספים הושקעו בדיור קיים.

למבנה זה יש צד שני. לפי נתוני CBRE, כ-87% מרכישות הדיור הקיים בוצעו מתוך כוונה למכור בעתיד את הדירות בנפרד לרוכשי קצה. בחברה מעריכים כי כ-8 400 יחידות דיור ייגרעו בהדרגה ממלאי השכירות המוסדי. נכסים אלה לא ייעלמו בהכרח משוק הנדל״ן — אך צורת הבעלות והשימוש בהם תשתנה.

עליית הריבית מקשה גם על ייזום פרויקטים למגורים למכירה. ב-CBRE צופים כי יזמים מסוימים יבחנו לעיתים קרובות יותר הסבה של פרויקטים כאלה למגזר השכירות או למבני בריאות. כך, התעוררות עסקאות ההשקעה אינה מבטיחה בהכרח גידול בהיצע השכירות לטווח ארוך.

הנדל״ן המסחרי והקמעונאי חוזר למרכז העניינים

ענף הנדל״ן הקמעונאי משך כבר בתשעת החודשים הללו היקף הון להשקעה שווה לזה של כל שנת 2025, והפך לקטגוריה השלישית בגודלה בשוק. ב-CBRE מייחסים זאת להתאוששות דמי השכירות, להיקף יציב של שטחי מסחר, לעלייה במספר משקי הבית ולהתייצבות במכירות המקוונות של מוצרים שאינם מזון.

הביקוש הגובר מצד הקונים לצד היצע מוגבל של נכסים איכותיים מגבירים בהדרגה את התחרות. עם זאת, מתוך ההודעה שפורסמה לא ניתן לקבוע את התשואה הממוצעת בנדל״ן קמעונאי או להגדיר מגזר זה כרווחי באופן מובהק יותר מענף המגורים: נתונים השוואתיים מסוג זה אינם מובאים על ידי CBRE בהקשר זה.

משרדים ומחסנים עשויים להאיץ את השוק לקראת סוף השנה

ההשקעות במשרדים ולוגיסטיקה צומחות בינתיים לאט יותר משאר המגזרים. על פי הערכת CBRE, ברבעון הרביעי המצב עשוי להשתנות: נכסים רבים יותר מוצעים למכירה. בפרט, קרנות נדל״ן פתוחות מגרמניה מתמודדות עם קשיי נזילות ומרחיבות את היצע הנכסים שבידיהן.

עבור הרוכש משמעות הדבר היא מגוון רחב יותר, אך לא בהכרח ירידת מחירים רוחבית לכל הנכסים. הגורמים המכריעים נותרים איכות השוכרים, משך החוזים, המצב ההנדסי, היעילות האנרגטית והעלויות הנדרשות לשדרוג. עבור המוכרים, עלויות המימון הגבוהות עלולות להאריך את משך המשא ומתן לסגירת עסקאות.

היכן עובר גבול ההתאוששות

ב-CBRE צופים השקעות של כ-€15 מיליארד בסיכום השנה, אף שההיצע הקיים מאפשר תיאורטית כ-€16 מיליארד. על הפער משפיעים משא ומתן ממושך יותר בסביבת אשראי יקרה והפחתה צפויה במס הרכישה למשקיעי נדל״ן למגורים, העשויה לדחות חלק מהעסקאות למועד מאוחר יותר.

פעילות ההשקעות בהולנד צומחת מהר מכפי שניתן היה לצפות בהתחשב במגמת עלויות המימון. עם זאת, לא ניתן לראות בגידול בהיקפי העסקאות הוכחה לעליית שווי כוללת של הנכסים. השלב הבא בהתאוששות יהיה תלוי ביציבות הכנסות השכירות, בזמינות ההון ובנכונות המוכרים להתאים את המחירים.

מה משמעות הדבר עבור משקיעים אירופאים

הנתונים מהולנד משלימים תמונה רחבה יותר של השוק האירופי. כפי שפורסם בעבר ב-International Investment, ההשקעות בנדל״ן באירופה צומחות באופן בלתי אחיד, וההבדלים בין המגזרים והמדינות הולכים ומעמיקים. השוק ההולנדי ממחיש שגם בסביבת אשראי יקרה ההון ממשיך לזרום לנכסים בעלי תזרים מזומנים מובהק. עם זאת, נזילות גבוהה של עסקאות אינה מבטלת סיכוני מיסוי ורגולציה.

FAQ

כמה הושקע בנדל״ן בהולנד בשנת 2026?

בחודשים ינואר–ספטמבר — €10,5 מיליארד, 27% יותר מהתקופה המקבילה ב-2025. ברבעון השלישי — €3,4 מיליארד, עלייה של יותר מ-8% לעומת השנה הקודמת.

מדוע ההשקעות צומחות כאשר האשראי מתייקר?

זמינות המימון נשמרת בזכות תחרות בין הבנקים למלווים חלופיים, ומחירי העסקאות עשויים לשקלל את העלות הגבוהה יותר של ההון הזר.

אילו מגזרים מושכים את מירב ההון?

ההיקף הגדול ביותר מופנה לנדל״ן למגורים — מעל €4,5 מיליארד בתשעה חודשים. נדל״ן מסחרי וקמעונאי הפך לקטגוריה השלישית בגודלה בהיקף ההשקעות.

האם מחירי הנכסים המסחריים יעלו?

מהגידול בהיקפי ההשקעות לא נובעת מסקנה זו. ב-CBRE מתריעים מפני הלחץ שמפעיל האשראי היקר על הערכות השווי של הנדל״ן.

מהי תחזית CBRE לסוף שנת 2026?

הציפייה הבסיסית היא עסקאות בהיקף של כ-€15 מיליארד. הפוטנציאל לפי ההיצע הזמין מוערך בכ-€16 מיליארד.

המדד השווה 39 מדינות OECD

מדד Forever Renter Global Index נערך על ידי החברה האוסטרלית Luxo Living. מדובר במחקר פרטי ולא בדירוג רשמי של ארגון ה-OECD. המחברים השתמשו בנתונים ממאגר ה-OECD ומסדרות סטטיסטיות נוספות לשנים האחרונות הזמינות בין 2017 ל-2024.

הציון הסופי כלל את שיעור השוכרים, שיעור בעלי הדירות, הוצאות השוכרים על דיור ביחס להכנסה הפנויה, שיעור משקי הבית עם נטל הוצאות דיור חריג, צפיפות דיור, מספר החדרים לאדם והשינוי ביחס בין מחירי הדיור להכנסות מאז שנת 2015.

במקום הראשון בדירוג העולמי זכתה קולומביה עם 71.4 נקודות מתוך 100, במקום השני דנמרק עם 67.2, ובמקום השלישי צ׳ילה עם 64.2. לוקסמבורג ושווייץ חלקו את המקום הרביעי עם 59.7 נקודות. גרמניה דורגה במקום ה-12, פורטוגל ב-14, ארה״ב ב-16 והולנד במקום ה-17.

עורך המדד עצמו מזהיר כי הציון הסופי משקף את מידת ההשתרשות של השכירות, ולא את נגישות הדיור כשלעצמה. מדינה יכולה לקבל ציון גבוה בשל שוק שכירות מפותח, אף שתושביה אינם מתמודדים בהכרח עם משבר דיור חמור יותר.

שווייץ וגרמניה נותרו שווקים של שוכרים

בדירוג, שיעור השוכרים בשווייץ עומד על 61.2% — הנתון הגבוה ביותר מבין המדינות שנבדקו. לגבי גרמניה נמסר על 55.4%, אוסטריה 43.7%, הולנד 41.2% ושוודיה 38.9%.

לא ניתן להשוות נתונים אלה ישירות לדירוגים בינלאומיים אחרים: במקורות שונים המדד עשוי להתייחס לשיעור משקי הבית או האוכלוסייה, ושנות הבדיקה משתנות.

נתונים עדכניים של Eurostat מראים כי בשנת 2024, 68% מאוכלוסיית האיחוד האירופי התגוררו בדירה בבעלותם וכ-32% בדיור שכור. גרמניה נותרה המדינה היחידה באיחוד שבה השוכרים היוו את רוב האוכלוסייה — 53%. באוסטריה שיעורם הגיע ל-46%, ובדנמרק ל-39%.

בקצה השני של השוק נמצאות מדינות מרכז ומזרח אירופה. ברומניה 94% מהאוכלוסייה היו בעלי דירות, בסלובקיה 93% ובהונגריה 92%.

לפיכך, לא ניתן לדבר על מודל אירופי אחיד. בגרמניה ובשווייץ קיים מגזר שכירות רחב מזה עשרות שנים, הקשור בין היתר למבנה השוק ולרגולציה. ברומניה, סלובקיה ומדינות נוספות, בעלות על דירה ממשיכה להיות צורת המגורים העיקרית.

עליית המחירים מקשה על המעבר משכירות לבעלות

שינוי המשותף למדינות רבות קשור בעלויות הרכישה. מחירי הדיור ממשיכים לעלות בקצב מהיר יותר מדמי השכירות.

ברבעון הראשון של 2026 עלו מחירי נדל״ן למגורים באיחוד האירופי ב-5.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, בעוד דמי השכירות עלו ב-3%. בהשוואה לרבעון הרביעי של 2025, עלו המחירים ב-1.2% נוספים, ודמי השכירות ב-0.7%.

הנדל״ן התייקר במהירות מיוחדת בפורטוגל, בולגריה וסלובקיה. בהשוואה לממוצע של שנת 2025, עלו המחירים במדינות אלה עד לרבעון הראשון של 2026 ב-10.3%, 9.4% ו-9.1% בהתאמה.

מבט על טווח זמן ארוך יותר ממחיש את גודל הפער שנצבר. משנת 2015 ועד הרבעון השלישי של 2025, מחירי הדיור באיחוד האירופי עלו בכמעט 65%, בעוד דמי השכירות עלו בכ-22% בלבד. בפורטוגל התייקר הנדל״ן לאורך העשור בכ-180%, בליטא ב-168% ובבולגריה ב-157%.

עבור משק בית השוכר דירה ובמקביל חוסך להון עצמי, מגמה זו יוצרת לחץ כפול: השכירות גוזלת חלק מההכנסה השוטפת, והסכום הנדרש לרכישה ממשיך לזנק.

פורטוגל מדגימה את גבולות שיעור הבעלות הגבוה

פורטוגל מציגה היטב מדוע שיעור הבעלות על דיור כשלעצמו מעיד מעט מאוד על נגישות השוק.

במדד Forever Renter, 72.1% ממשקי הבית הם בעלי דירות, ורק 18.5% הם שוכרים. לצד זאת, מדד יחס מחירי הנדל״ן להכנסה הגיע ל-148.8 בהשוואה לבסיס של שנת 2015 (100). זהו הנתון הגבוה ביותר מבין מדינות הדירוג שלגביהן היו נתונים זמינים.

ה-OECD מציין במיוחד כי הגידול בביקוש לצד מגבלות היצע מבניות פגעו קשות בהישג ידם של בתי המגורים בפורטוגל. לצעירים קשה יותר הן לרכוש דירה והן למצוא דיור בר-השגה להשכרה, ושוק שכירות שאינו מפותח דיו מגביל את הניידות. הארגון ממליץ למדינה להגדיל את ההיצע, לפתח דיור ציבורי ובר-השגה להשכרה ולנצל ביעילות רבה יותר את מאגר הדיור הקיים.

מכאן ששיעור בעלות גבוה יכול להתקיים לצד חסמי כניסה קשים ביותר עבור דור הקונים החדש.

צעירים באירופה מתמודדים עם המחסום הגבוה ביותר

בעיית הנגישות בולטת במיוחד בקרב משקי בית צעירים. הנציבות האירופית הגדירה בשנת 2026 את דיור הצעירים כתחום נפרד במדיניות הדיור שלה.

בשנת 2024, כ-27% מתושבי האיחוד האירופי בגילאי 15 עד 29 חיו במשקי בית צפופים, לעומת 17% מכלל האוכלוסייה. בקרב צעירים שנמצאו בסיכון לעוני, הנתון הגיע ל-42%.

יותר מאחד מכל עשרה אירופאים בגילאי 20–29 התגורר במשק בית שבו הוצאות הדיור עלו על 40% מההכנסה הפנויה. עבור צעירים רבים המשמעות היא עזיבה מאוחרת יותר של בית ההורים, שכירות משותפת עם שותפים או חיסכון ממושך להון עצמי ראשוני.

ה-OECD מציין עוד כי ביותר ממחצית ממדינות הארגון, רוב הצעירים בני 20–29 מתגוררים עם הוריהם. בקרב שוכרים בעלי הכנסה נמוכה, כ-2 מתוך 5 מוציאים על שכירות מעל 40% מהכנסתם הפנויה.

לכן, שכירות ארוכת טווח הופכת בראש ובראשונה לתוצאה של מעבר מאוחר יותר לבעלות עצמאית על דיור, אף שעבור חלק מהאוכלוסייה היא נותרת מודל מגורים מועדף מתוך בחירה.

שיעור בעלות גבוה אינו מבטיח דיור מרווח

במדינות מרכז ומזרח אירופה, לבעלות הנרחבת יש חולשה אחרת. הדירה שייכת לרוב למשפחה, אך האפשרויות להחליף דירה או לרכוש נכס מרווח יותר מוגבלות.

בשנת 2024, 40.7% מאוכלוסיית רומניה חיו במשקי בית בצפיפות יתר. בלטביה עמד הנתון על 39.3%, בבולגריה 33.8%, בפולין 33.7% ובקרואטיה 31.7%.

הממוצע באיחוד האירופי עמד על 16.9%.

לפיכך, אין לראות בבעלות וברווחת דיור מושגים נרדפים. משק בית יכול להחזיק בדירה ללא משכנתא, אך להתגורר בה כמה דורות יחד בשל עלויות המעבר הגבוהות.

ולהיפך, שוק שכירות מפותח כשלעצמו אינו מעיד על עוני. בשווייץ, חלק ניכר מהאוכלוסייה שוכר דירות במשך עשרות שנים תוך צפיפות דיור נמוכה יחסית. כאן השכירות מהווה ענף מלא ומשמעותי בשוק הדיור, ולא רק שלב מעבר זמני בדרך לרכישה.

״שכירות לכל החיים״ נותרה מושג יחסי

המגבלה העיקרית של מדד Forever Renter טמונה בשמו. המחקר אינו עוקב אחר אותם משקי בית לאורך עשרות שנים ואינו מראה כמה שוכרים אכן לעולם לא יהפכו לבעלי דירות.

המדד מאחד נתונים משנים שונות ומשקלל אותם לציון אחיד. שיעור שוכרים גבוה, נדל״ן יקר והוצאות דיור כבדות מעלים את הדירוג, אך אין בכך כדי לחזות את מסלול חייו העתידי של אדם מסוים.

תוצאה דומה עשויה להיווצר במערכות דיור שונות לחלוטין. בגרמניה השכירות היא צורת מגורים נפוצה ויציבה מוסדית מזה זמן רב. בפורטוגל הבעיה העיקרית היא הזינוק החד בעלויות הרכישה. במדינות מזרח אירופה שיעור השוכרים נמוך, אך צעירים עשויים להישאר זמן רב יותר עם ההורים במקום לצאת לשוק השכירות.

משום כך, הטענה שאירופה עוברת באופן גורף מבעלות לשכירות לכל החיים עדיין מקדימה את ההוכחות הסטטיסטיות.

משבר הדיור כבר הפך לאתגר כלכלי באיחוד האירופי

הרשויות באירופה מכירות בכך שבעיית נגישות הדיור הפכה למערכתית. בשנת 2026 ייחדה הנציבות האירופית לראשונה את שוק הדיור כפרק עצמאי ב-European Semester — הניתוח השנתי של המדיניות הכלכלית במדינות האיחוד.

בין הבעיות העיקריות שצוינו: היקף בנייה בלתי מספק, הליכי רישוי מורכבים, מחסור בדיור ציבורי, ניצול לא יעיל של המאגר הקיים ושחיקת הנגישות עבור מעמד הביניים והצעירים. הנציבות אף קושרת בין נדל״ן יקר לפגיעה בניידות עובדים ובתחרותיות של הערים.

מצב זה משנה גם את שוק ההשקעות. אם משקי בית דוחים את המעבר לרכישת דירה, הביקוש לשכירות איכותית לטווח ארוך נשמר לאורך זמן. עבור יזמים ומשקיעים מוסדיים, הדבר תומך בעניין בבנייני מגורים המיועדים להשכרה (Build-to-Rent), בדיור לסטודנטים ובפורמטים מנוהלים נוספים.

עם זאת, הפוטנציאל הכלכלי של מגזר זה תלוי ברגולציית השכירות המקומית, מחירי הקרקעות, המסים ויכולתם של השוכרים לעמוד במחירי השוק. ביקוש גבוה אינו מבטיח כשלעצמו כדאיות או נגישות.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, הנתונים אכן מצביעים על עלייה בחסמים למעבר משכירות לבעלות, במיוחד עבור קונים צעירים, אך המונח ״שכירות לכל החיים״ עדיין מקדים את הסטטיסטיקה. שני שלישים מתושבי האיחוד האירופי עדיין חיים בדירה בבעלותם, ושיעורי השוכרים הגבוהים בגרמניה או בשווייץ משקפים במידה רבה מבנה שוק שהתגבש לפני זמן רב. עבור משקיעים, המשמעותית יותר היא תופעה אחרת: תקופת השכירות עד לרכישה הראשונה מתארכת, ומספר משקי הבית הזקוקים למגזר שכירות מקצועי ויציב הולך וגדל. אם ההיצע לא יגדל במקביל לביקוש, הדבר עשוי לתמוך בשוק פרויקטי השכירות ובו בזמן להחריף את בעיית הנגישות לדיור.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: שכירות דיור לטווח ארוך באירופה

האם רוב האירופאים שוכרים או מחזיקים בדירה בבעלותם?

באיחוד האירופי הבעלות היא השלטת. על פי נתוני 2024, 68% מהאוכלוסייה גרו בדירה בבעלותם, וכ-32% בדיור שכור.

היכן באירופה יש הכי הרבה שוכרים?

בקרב מדינות האיחוד האירופי, השכירות שולטת בגרמניה, שם כ-53% מהאוכלוסייה שוכרים דירה. שיעור גבוה נרשם גם באוסטריה ובדנמרק. מבין מדינות אירופה הרחבות יותר, שווייץ בולטת במיוחד.

מדוע צעירים אירופאים נשארים שוכרים לזמן ממושך יותר?

הסיבות העיקריות קשורות בעלייה מהירה במחירי הנדל״ן, צורך בהון עצמי גבוה, משכנתאות יקרות והוצאות שכירות שוטפות המקשות על חיסכון.

האם זה נכון שאירופה עוברת לשכירות לכל החיים?

אין כיום נתונים מספקים לקביעה חד-משמעית כזו. מדד Forever Renter אינו עוקב אחר משך השכירות של אנשים ספציפיים ואינו מראה איזה שיעור מהשוכרים לא ירכוש דירה לעולם.

היכן שיעור בעלי הדירות הוא הגבוה ביותר?

באיחוד האירופי בשנת 2024 נרשמו השיעורים הגבוהים ביותר ברומניה (94%), סלובקיה (93%) והונגריה (92%).

מדוע שיעור בעלות גבוה אינו מעיד תמיד על דיור בר-השגה?

חלק מבעלי הדירות קיבלו אותן בעבר או גרים בנכס משפחתי. עבור רוכש חדש, הכניסה לשוק עלולה להיות קשה משמעותית. שיעור בעלות גבוה עשוי להתקיים גם לצד צפיפות דיור וניידות נמוכה.

באיזה קצב מתייקר הדיור באירופה?

ברבעון הראשון של 2026 עלו המחירים באיחוד האירופי ב-5.1% בחישוב שנתי, בעוד השכירות עלתה ב-3%. בעשור האחרון עלו מחירי הנדל״ן בקצב מהיר בהרבה מדמי השכירות.