שוק המגורים של מנילה שמר על ספיגה חיובית

ברבעון השני שוק המגורים של מנילה לא עבר לצמצום כולל בביקוש. JLL רשמה ספיגה חיובית, פעילות שוק יציבה וירידה קלה בשיעור הנכסים הפנויים. דמי השכירות המשיכו לעלות במתינות, אולם שווי ההון של הדירות ירד.

המונח ספיגה בהקשר זה מתייחס לשינוי בהיקף הנכסים שאוכלסו בפועל על ידי קונים או שוכרים, בניכוי נכסים שהתפנו. נתון חיובי מעיד על כך שהשוק ממשיך לקלוט חלק מההיצע הקיים.

העלייה המקבילה בשכר הדירה לצד ירידה בשווי ההון מראה כי הביקוש לשימוש במגורים והנכונות לשלם עבור הנכס עצמו נעים בכיוונים שונים. עבור משקיע, משמעות הדבר היא דינמיקת מחירים חלשה יותר של שווי הבעלות על הנכס, לצד ביקוש יציב יחסית מצד שוכרים.

פער כזה אופייני לשוק בעל מלאי היצע גדול. דירות ממשיכות למצוא דיירים ורוכשים, אך בעלי נכסים ויזמים נאלצים להתחרות עליהם ביתר שאת באמצעות מחיר, תנאי תשלום ואיכות הפרויקט.

מלאי הדירות שלא נמכרו הגיע ל-82.9 אלף

הלחץ הניכר ביותר נותר בשוק הראשוני (דירות מקבלן). ברבעון השני של 2026 הגיע מלאי הדירות שלא נמכרו במטרו מנילה לשיא של 82.9 אלף יחידות. זוהי הרמה הגבוהה ביותר מאז תחילת המעקב של Leechiu Property Consultants בשנת 2016.

למרות זאת, המכירות לא נעצרו. במהלך הרבעון השני נספגו 7,255 דירות, ובמחצית הראשונה של השנה — כ-14.5 אלף, 6% יותר מאשר בתקופה המקבילה אשתקד. היזמים הוציאו לשוק בין ינואר ליוני כ-4,900 דירות חדשות מקבלן, עלייה של 18% לעומת הנתון אשתקד.

בקצב המכירות הנוכחי, המלאי הקיים שווה ערך לכ-34 חודשי היצע, לעומת ממוצע היסטורי של כ-12 חודשים. נתונים אלה הוצגו על ידי Leechiu בסקירת השוק למחצית הראשונה.

לפיכך, מלאי שיא של דירות שלא נמכרו אינו מעיד על היעדר קונים. הבעיה טמונה בכך שהיצע חדש, דירות שחזרו לשוק ועסקאות שבוטלו אינם מאפשרים לצמצם במהירות את הנפח שנצבר.

הרוכשים מעדיפים דירות מוכנות לאכלוס

מלאי הדירות הגבוה משנה גם את מבנה העסקאות. ברבעון השני 72% מהמכירות היו של דירות שכבר מוכנות לאכלוס, לעומת 52% ברבעון הראשון.

זהו אחד השינויים הבולטים בשוק. לרוכשים קל יותר להעריך נכס גמור, את סביבתו, את איכות הבנייה ואת פוטנציאל השכירות, מאשר לשלם על דירה שתימסר בעוד מספר שנים. עבור יזמים, מכירת דירות מוכנות מאפשרת במקביל לשחרר הון שכבר הושקע במבנים שהושלמו.

העלייה בביקוש לדירות מוכנות נתמכת בהנחות, פריסות תשלומים ארוכות ומימון ממשלתי. על שינוי מבני זה במכירות דיווח ה-Manila Bulletin בהסתמך על Leechiu.

עבור השוק היד שנייה, הדבר יוצר תחרות נוספת. בעל דירה פרטי מוכר נכס בסמוך ליזם המסוגל להציע פריסת תשלומים, מקדמה מופחתת או תנאים מעודדים אחרים.

שיעור הדירות הפנויות עלול להגיע לשיא בשנת 2026

מתודולוגיית Colliers מציגה נקודת מבט אחרת על עודף ההיצע ואין להשוות אותה ישירות למלאי של Leechiu. החברה בוחנת את שיעור הפניות במאגר דיור רחב יותר, וכבר ברבעון הראשון חזתה כי עד סוף 2026 שיעור הדירות הפנויות במטרו מנילה עשוי להגיע לשיא היסטורי של 25.6%.

המצב המורכב ביותר צפוי באזור מפרץ מנילה, שם הנתון עשוי להתקרב ל-60%. בסך הכול, בשנת 2026 צפויה השלמתן של כמעט 13 אלף דירות חדשות במטרו מנילה — כמעט כפול מאשר ב-2025. לצד זאת, שכר הדירה, לפי תחזית היועצים, יישאר יציב ברובו, בעוד שהתאוששות שווי ההון עשויה להתעכב בשל עלויות מימון גבוהות וכוח קנייה מוחלש. הערכות אלו מופיעות במחקר Colliers על שוק המגורים.

שיעור פניות גבוה חשוב במיוחד עבור משקיעים הבונים על הכנסות משכירות. ככל שיש יותר נכסים מתחרים בסביבה, כך גדל הסיכון לתקופות עמידה ממושכות ללא שוכר וקטן הסיכוי להעלות את דמי השכירות.

מפרץ מנילה נותר האזור החלש ביותר

עודף ההיצע אינו מתחלק באופן שווה במטרופולין. לחץ כבד במיוחד מורגש באזור מפרץ מנילה, שבו בשנים קודמות חלק ניכר מהדירות יועד לעובדים זרים ולביקושים הקשורים למפעילי הימורים מקוונים בינלאומיים.

בעקבות הצמצום החד במגזר זה, חלק ניכר מההיצע שנבנה עבורו נותר בשוק. לכן, הממוצעים של מטרו מנילה משקפים באופן לקוי את מצבה של דירה בודדת: הפער בין מרכז עסקים מבוסס לבין אזור של בנייה המונית עשוי להיות משמעותי ביותר.

פער דומה נרשם גם בשכר הדירה. GMA News, בהסתמך על Leechiu, דיווחה כי דמי השכירות הממוצעים במקאטי נותרו נמוכים בכ-18% מרמתם טרום המגפה ועמדו על כ-887 פזו למ״ר לחודש. באורטיגס ובמנדלויונג הם פיגרו בכ-25%, באלבנג ובמונטינלופה — ב-42%, ובאזור מפרץ מנילה — ב-59%.

לעומת זאת, Bonifacio Global City הפגין עמידות גבוהה בהרבה: שכר הדירה הממוצע של כ-1,105 פזו למ״ר כמעט וחזר לרמתו טרום המגפה.

דיור בר-השגה תומך במכירות

פער נוסף נוצר בין דיור עממי ובר-השגה לבין קונדומיניומים יקרים יותר. ביקוש הרוכשים בפיליפינים נשמר, אך מתרכז יותר ויותר בפלחים התואמים את הכנסות משקי הבית בפועל.

ב-Colliers ציינו כי ההתאוששות במכירות המוקדמות בתחילת 2026 נבעה במידה רבה מפרויקטים ברמת מחיר חסכונית ובת-השגה. היזמים השתמשו במבצעים ובתנאי תשלום גמישים יותר, בעיקר עבור דירות שכבר נבנו.

כתוצאה מכך, בפיליפינים מתקיימות במקביל שתי בעיות שלכאורה סותרות זו את זו: מחסור בדיור בר-השגה לאוכלוסייה מול עשרות אלפי דירות שלא נמכרו במטרו מנילה.

אין כאן סתירה אמיתית. חלק ניכר מהדירות שלא נמכרו שייך למוצרים שמחירם עולה על יכולתן של משפחות המחפשות דירה למגורים עצמיים. מלאי נדל״ן גדול אינו מעיד בהכרח על כך שהשוק מסוגל לענות על הצורך האמיתי של הציבור.

כלכלת הפיליפינים האטה בחדות

מגבלה נוספת היא הדינמיקה הכלכלית החלשה. התוצר המקומי הגולמי של הפיליפינים ברבעון הראשון של 2026 צמח ב-2.8% בלבד בחישוב שנתי. באוגוסט אישרה לשכת הסטטיסטיקה את ההערכה הראשונית.

הוצאות משקי הבית עלו ב-3%, אך צבירת ההון הגולמית התכווצה ב-3.3%. ענף השירותים צמח ב-4.5%, בעוד התעשייה והחקלאות רשמו ירידה קלה. נתונים אלה פורסמו על ידי רשות הסטטיסטיקה של הפיליפינים.

עבור שוק המגורים, להאטה הכלכלית יש משמעות מכרעת בעיקר דרך כושר הפירעון. הצורך בדיור עצמי עשוי להישאר גבוה, אך ההחלטה על רכישה תלויה בהכנסת המשפחה, גובה ההון העצמי והיכולת לעמוד בהחזרי הלוואה לאורך שנים רבות.

בנק הפיליפינים העלה את הריבית ל-4.75%

מימון הדיור התייקר במקביל. ב-18 ביוני העלה הבנק המרכזי את ריבית הריפו ההפוך ב-25 נקודות בסיס, ל-4.75%. באוגוסט נותרה הריבית ברמה זו.

הרגולטור נימק את ההחלטה בהרעה בתחזית האינפלציה, בעליית מחירי הנפט והסחורות בעולם, וכן בהיחלשות הפזו. גורמים אלה הגבירו את האינפלציה הצפויה וחייבו את הבנק להדק את המדיניות המוניטרית. ההחלטה ורמת הריבית הנוכחית אושרו על ידי Bangko Sentral ng Pilipinas.

ריבית הבסיס אינה זהה לריבית המשכנתה לרוכש הקצה, אך היא משפיעה ישירות על עלות הכסף בכלכלה. מימון בנקאי יקר יותר עלול לדחות רכישת דירה ולהפוך את תוכניות הפריסה הארוכות של היזמים לאטרקטיביות יותר.

Pag-IBIG העלתה את תקרת הלוואות הדיור ל-10 מיליון פזו

במקביל מנסה המדינה להרחיב את הנגישות של קונים למימון. קרן Pag-IBIG Fund העלתה את סכום הלוואת הדיור המקסימלי ל-10 מיליון פזו ללווה.

עבור רוכשי דיור סוציאלי העומדים בקריטריונים נקבעה ריבית מסובסדת של 3%. בשנת 2026 מוצעות גם ריביות מוטבות של 4.5% ו-5.75% לקטגוריות דיור יקרות יותר. הריביות המוטבות לחלק מההלוואות בתנאי שוק תקפות לשלוש השנים הראשונות ומוצעות במסגרת התוכנית עד סוף 2026. התנאים פורסמו על ידי לשכת נשיא הפיליפינים.

העלאת התקרה חשובה במיוחד למטרו מנילה, שבה חלק ניכר מההיצע המוכן שייך לפלח המחירים הבינוני. התוכנית הממשלתית מרחיבה את מספר הדירות שניתן לרכוש באמצעות מימון ארוך טווח ונגיש יותר.

עם זאת, המהלך אינו פותר את חוסר האיזון המבני כשלעצמו. אם שווי הנדל״ן עולה בהרבה על כוח הקנייה של מרבית האוכלוסייה, הגדלת תקרת ההלוואה אינה הופכת את כל המלאי הלא-מכור לדיור בר-השגה.

הביקוש מתרחב בהדרגה אל מחוץ לגבולות הבירה

עודף הדירות בבירה נאלץ להתחרות גם בדיור מחוץ למטרו מנילה. קונים בוחנים יותר ויותר בתים צמודי קרקע ופרויקטים של מגרשים בקוויטה, לגונה, פמפנגה ובאזורים מתפתחים נוספים.

עלויות קרקע נמוכות יותר מאפשרות לקבל שטח גדול יותר באותו תקציב. פיתוח כבישים מהירים ומרכזי עסקים חדשים מצמצם בהדרגה את התלות של משפחות במגורים ישירות במרכז מנילה.

מגמה זו אינה מעידה על נטישה המונית של הבירה, אך מייצרת חלופה לדירה קטנה במגדל מגורים. הדבר מורגש במיוחד בקרב רוכשים שאינם נדרשים להגיע מדי יום למרכזי העסקים הראשיים.

ירידת מחירים עשויה לשפר את התשואה, אך אינה מבטיחה אותה

עבור רוכשי השקעות, אחד האותות החשובים ביותר של JLL הוא הירידה בשווי ההון לצד עלייה מתונה בשכר הדירה.

מבחינה מתמטית, שילוב כזה יכול לשפר את התשואה הגולמית משכירות. אם מחיר הרכישה יורד ושכר הדירה נשמר, היחס בין ההכנסה השנתית לעלות הרכישה עולה.

אך בשוק עם שיעור פניות גבוה, חישוב פשוט אינו מספיק. התשואה הריאלית תלויה במשך תקופת העמידה ללא שוכר, דמי הניהול של הבניין, מיסים, הוצאות תחזוקה, עמלת חברת ניהול וההנחה שתידרש כדי למשוך שוכר.

לפיכך, מחיר נמוך לדירה באזור שבו עשרות אלפי נכסים מתחרים עלול להתגלות כאטרקטיבי פחות מנדל״ן יקר יותר במיקום בעל ביקוש יציב.

מנילה הופכת לשוק נוח יותר לקונים

היצע השיא מחזק את כוח המיקוח של הרוכשים. היזמים נדרשים לצמצם את המלאי הבנוי, שווי ההון נתון ללחץ, ודירות מוכנות מתחרות ביניהן על מספר מוגבל של לקוחות.

מצב זה מרחיב את מרחב התמרון להנחות, לפריסות תשלומים ארוכות יותר ולתנאי רכישה משופרים. רוכשים בעלי הון עצמי נזיל או מימון שאושר מראש נהנים ממעמד חזק במיוחד.

יחד עם זאת, לא ניתן לדבר על נפילה כוללת של שוק מנילה. הפערים בין האזורים מעמיקים: Bonifacio Global City ופרויקטים נבחרים במקאטי מציגים ביצועים יציבים יותר, בעוד שאזורים בעלי היקף רחב של היצע אחיד נתונים ללחץ מורגש בהרבה.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, שוק המגורים של מנילה אינו חווה כעת קריסה קלאסית, אלא חוסר התאמה משמעותי בין מבנה ההיצע לבין הביקוש בעל כושר התשלום. הספיגה החיובית והשיפור הקל בשיעורי התפוסה בנתוני JLL מעידים כי קונים ושוכרים נותרו פעילים, אך מלאי השיא של 82.9 אלף דירות שלא נמכרו על פי Leechiu ימשיך להגביל את פוטנציאל עליית המחירים הכוללת. עבור המשקיע, הסיכון המרכזי אינו מטרו מנילה כיעד כולל, אלא הפרויקט הספציפי: שיעור פניות מקומי גבוה, תחרות מול דירות מוכנות של היזם ושכר דירה חלש עלולים לקזז לחלוטין את היתרון שבהנחת הרכישה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment