האינפלציה בפיליפינים נותרה גבוהה значительно מעל היעד

עליית מחירי הצרכן החלה להאט לאחר הזינוק של האביב, אך נותרה גבוהה מדי עבור הבנק המרכזי. ביולי עמדה האינפלציה השנתית על 6.2% לאחר 6.4% ביוני ו-6.8% במאי. באפריל הגיע המדד ל-7.2%. האינפלציה הממוצעת בינואר–יולי עמדה על 5%.

אינפלציית הליבה, שממנה מוצאים כמה ממוצרי המזון והאנרגיה התנודתיים ביותר, ירדה מ-4.4% ל-4.2%, אך עדיין הייתה גבוהה מהרמה של יולי 2025 שעמדה על 2.3%.

מבנה עליית המחירים מראה מדוע קשה להחזיר במהירות את האינפלציה לתחום היעד. מזון ומשקאות לא אלכוהוליים היו אחראים ל-32.1% מהאינפלציה ביולי, דיור, מים, חשמל, גז ודלקים אחרים — 26.8%, ותחבורה — 17.4%. שלוש קטגוריות אלו היוו יותר משלושה רבעים מסך עליית המחירים. אינפלציית המזון עמדה על 5.3%, והתחבורה התייקרה ב-11.9% בשנה. נתונים אלה מובאים על ידי Philippine Statistics Authority.

עבור הבנק המרכזי מדובר במבנה אינפלציה לא נוח. ריבית גבוהה יותר מסוגלת לצמצם את האשראי והביקוש הצרכני, אך אינה מגדילה את היצע האורז, אינה מפחיתה את המחיר העולמי של הנפט ואינה מונעת נזק לחקלאות מבצורת.

הבנק המרכזי העלה את הריבית בפעם השלישית ברציפות

ב-27 באוגוסט העלתה המועצה המוניטרית של Bangko Sentral ng Pilipinas, הבנק המרכזי של פיליפינים, את ריבית הריפו ההפוך במטרה בעוד 25 נקודות בסיס, ל-5%. נקודת בסיס אחת שווה ל-0.01 אחוז.

ריבית הפיקדונות ללילה עלתה ל-4.5%, וריבית ההלוואות ללילה — ל-5.5%. זוהי ההעלאה השלישית ברציפות לאחר צעדים דומים באפריל וביוני. רמת הריבית המעודכנת נכון ל-28 באוגוסט מאושרת על ידי סטטיסטיקת Bangko Sentral ng Pilipinas.

הרגולטור מסביר את הידוק המדיניות בצורך למנוע התפשטות נוספת של האינפלציה. בין הסיכונים המרכזיים הוא מציין את התנודתיות במחירי הנפט, ההשלכות האפשריות של אל-ניניו חזק ועליות שכר.

במקביל, התחזית ל-2026 הייתה טובה במעט מהקודמת: ה-BSP הוריד את האינפלציה הממוצעת הצפויה מ-6.4% ל-6.1%. התחזית ל-2027, לעומת זאת, הועלתה מ-4.5% ל-5.4% בשל הסיכון לעליית מחירי האורז והגדלת השכר. לשנת 2028 מצפה הבנק המרכזי ל-3.3%, כלומר חזרה לתוך תחום היעד. הערכות אלו הוצגו לאחר ישיבת אוגוסט ופורסמו על ידי BusinessMirror.

התוצר של פיליפינים צמח ב-2.3% בלבד

הקושי המרכזי עבור ה-BSP טמון בכך שיש לשמור על ריבית גבוהה לאחר האטה חדה בכלכלה.

ברבעון השני של 2026 צמח התוצר של פיליפינים ב-2.3% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. הוצאות הצריכה של משקי הבית עלו ב-2.8%, הצריכה הציבורית — ב-8.3%, ויצוא סחורות ושירותים — ב-12.2%.

תמונת ההשקעות הייתה חלשה בהרבה. הון גולמי התכווץ ב-9.2%, והתעשייה — ב-2.4%. הבנייה הפכה לאחד המקורות המרכזיים לירידה בהשקעות: רכיב יצירת ההון המקביל ירד ב-14.8%.

במונחים רבעוניים מנוכי עוניה עלה התוצר ב-0.6% בלבד, וצריכת משקי הבית — ב-0.8%. הון גולמי התכווץ ב-4.1% נוספים. נתונים מפורטים פורסמו על ידי Philippine Statistics Authority בחשבונות הלאומיים לרבעון השני.

העלאת הריבית בתנאים אלה יוצרת פשרה ברורה. כסף יקר יותר עוזר לרסן את ציפיות האינפלציה ולשמור על אטרקטיביות הנכסים בפזו, אך בו-זמנית מעלה את עלות המשכנתאות, האשראי העסקי והמימון של פרויקטי השקעה חדשים.

עבור המשפחות העניות ביותר האינפלציה עברה את ה-8%

המדד הלאומי הממוצע מסתיר עלייה חדה עוד יותר ביוקר המחיה עבור תושבים במצב סוציו-אקונומי נמוך.

עבור 30% ממשקי הבית בעלי ההכנסות הנמוכות ביותר, האינפלציה השנתית ביולי האצה מ-8% ל-8.2%. מחוץ לאזור הבירה היא הגיעה ל-8.3%.

מזון ומשקאות לא אלכוהוליים היו אחראים ל-54% מכלל האינפלציה של קבוצה זו. מוצרי המזון התייקרו ב-8.5%, ומדד מחירי האורז זינק ב-19.3% לאחר עלייה של 17% ביוני. דיור ושירותים קהילתיים סיפקו עוד 18.5% מעליית המחירים, ותחבורה — 11.1%.

במרכז ויסאיאס ובאזור דבאו הגיעה האינפלציה עבור 30% משקי הבית התחתונים ל-11.6% — הרמה הגבוהה ביותר מבין מחוזות המדינה. חישובים אלה כלולים בדוח נפרד של הלשכה הסטטיסטית הפיליפינית על משפחות מעוטות יכולת.

ההבדל חשוב להערכת הביקוש המקומי. ככל שהכנסת המשפחה נמוכה יותר, כך חלק גדול יותר מהתקציב מוקדש בדרך כלל למוצרי יסוד, שירותים קהילתיים ותחבורה. עליית המחירים בקטגוריות אלו מותירה פחות אפשרויות לחסוך באמצעות ויתור על רכישות שאינן חיוניות.

האורז חזר להיות אחת מבעיות האינפלציה המרכזיות

עבור פיליפינים, האורז נותר בו-זמנית מוצר מזון בסיסי, סעיף הוצאה מרכזי של משפחות מעוטות יכולת ורכיב רגיש במדיניות המזון.

מ-1 בינואר 2026 פועל במדינה מנגנון להתאמת מכס היבוא על אורז בהתאם לשינויים במחירים העולמיים. שיעור הבסיס של 15% יכול לעלות או לרדת במדרגות של חמש נקודות אחוז, אך אינו יכול לרדת מתחת ל-15% או לעלות על 35%.

במאי הנהיג הנשיא פרדיננד מרקוס הג'וניור צעד זמני נוסף: מחיר גג של 50 פזו לקילוגרם אורז מיובא עם 5% שברים. המגבלה נקבעה ל-30 יום במטרה להילחם בעליות מחירים קמעונאיות בלתי מוצדקות. מנגנון המכסים מעוגן ב-Executive Order No. 105, ומחיר הגג — ב-Executive Order No. 118, שפורסמו במאגר החקיקה הרשמי LawPhil.

אך האפשרות של יבוא לרסן את מחיר האורז ב-2026 מסתבכת בשל גורם נוסף — מזג האוויר.

אל-ניניו מאיים על היבול בסוף השנה

שירות המטאורולוגיה PAGASA זיהה ב-22 ביולי באוקיינוס השקט הטרופי אל-ניניו חלש עד בינוני. תופעה אקלימית זו קשורה לעלייה מתמשכת בטמפרטורת פני השטח של החלק המשווני של האוקיינוס ומסוגלת לשנות את פיזור המשקעים.

עבור פיליפינים, אחד הסיכונים המרכזיים הוא מזג אוויר יבש יותר וירידה ביבולים החקלאיים.

המודלים של PAGASA מעניקים כ-97% הסתברות להמשך אל-ניניו במחצית הראשונה של 2027. ההסתברות שהתופעה תתחזק לרמה חזקה בעונת יולי–ספטמבר 2026 הושערה ב-57%, וההסתברות להגעה לעוצמה חזקה מאוד בסוף 2026 ובתחילת 2027 — בכ-81%. ההערכה המעודכנת פורסמה במערכת הניטור של PAGASA.

עבור שוק האורז הסיכון גבוה במיוחד: ירידה ביבול המקומי מעלה את הצורך באספקה מחו"ל, והיבוא הופך ליקר יותר כאשר הפזו חלש.

הממשלה ויתרה על עצירת יבוא האורז

בציפייה לאל-ניניו, משרד החקלאות שינה את האסטרטגיה משנה שעברה.

בשנת 2025 עצרו הרשויות באופן זמני את יבוא האורז מספטמבר עד דצמבר, בניסיון לתמוך במחירי הרכישה במהלך היבול המרכזי. בשנת 2026 לא איסור כלל-ארצי: הממשלה החליטה לתת עדיפות לזמינות מלאים מספקים לקראת התקופה היבשה הצפויה.

עד 3 באוגוסט הגיעו משלוחי האורז מחו"ל ל-3.3 מיליון טון. המשרד מעריך את הירידה האפשרית בייצור פאלאי — אורז לא מעובד — בשל אל-ניניו בכ-750 אלף טון. לכן היבוא יימשך, כפי שפולח מהודעת Department of Agriculture מ-4 באוגוסט.

להחלטה זו יש צד שני. כמות גדולה של תבואה זולה מחו"ל עוזרת לרסן את המחירים הקמעונאיים, אך מסוגלת להוריד את מחירי הרכישה עבור החקלאים המקומיים. הממשלה נאלצת להגן בו-זמנית על הצרכן מפני אורז יקר ועל היצרן — מפני אורז זול מדי.

הפזו שבר שיא שלילי היסטורי

לזעזוע המזון התווספה היחלשות המטבע הלאומי.

ב-28 באוגוסט סגר הפזו לראשונה את יום המסחר מעל לרמה של 62 דולר. השער נסגר ברמת שיא של 62.265 פזו לדולר לאחר 61.888 יום קודם לכן, ובמהלך היום הגיע ל-62.27.

נתון זה מדייק את המספר הנפוץ 62.25: רמה זו נרשמה במהלך המסחר, אך לא הייתה השער הרשמי בסגירה. הנתונים על המסחר מובאים על ידי GMA News.

פזו חלש מעלה באופן ישיר את מחיר הסחורות שהמדינה קונה בדולרים. הרגישות גבוהה במיוחד בתחום האנרגיה: פיליפינים תלויה תלות חזקה במוצרי נפט ובנפט מיובאים, ולכן עליית המחירים העולמית מועברת למחירי הדלק, ההובלה והייצור.

כתוצאה מכך נוצרת שרשרת של התחזקות הדדית. נפט יקר מעלה את עלות היבוא, מגדיל את הביקוש למטבע חוץ ומפעיל לחץ על הפזו. פזו חלש יותר מעלה בנוסף את עלות משלוחי הנפט הבאים וסחורות מיובאות אחרות.

דווקא ערוץ המטבע הופך את המאבק באינפלציה לטיעון נוסף לטובת ריבית גבוהה: פער ריביות גדול יותר מסוגל להעלות את אטרקטיביות הנכסים בפזו. אך הדינמיקה באוגוסט הראתה שמדיניות ריבית לבדה אינה מספקת כדי לעצור לחץ חיצוני חזק.

שכר המינימום במנילה מראה גם הוא עלייה

הבנק המרכזי עוקב גם אחר השפעות משניות אפשריות דרך השכר.

באזור הבירה הלאומי אושרה העלאת שכר היומי המינימלי ב-85 פזו בשני שלבים. עבור עובדים מחוץ לחקלאות, השלב הראשון מ-25 ביולי העלה את התעריף מ-695 ל-755 פזו. מ-20 בינואר 2027 הוא אמור לעלות בעוד 25 פזו, ל-780.

עבור חקלאות, עסקי מסחר קטנים ומספר מפעלים קטנים, התעריף עלה מ-658 ל-718 פזו ואמור להגיע ל-743 פזו לאחר השלב השני. התעריפים המעודכנים מובאים על ידי National Wages and Productivity Commission.

עצם העלאת השכר אינה הסיבה לזעזוע הנפט או המזון. הסיכון עבור ה-BSP עולה מאוחר יותר: חברות עשויות לגלגל את עליית הוצאות כוח האדם למחירים, ואינפלציה גבוהה מסוגלת לחזק את דרישות העובדים להצמדה נוספת של ההכנסות. מנגנון כזה נקרא השפעה אינפלציונית משנית.

אינפלציית אוגוסט עשויה להישאר מעל 6%

הבנק המרכזי אינו מצפה עדיין לחזרה מהירה של המחירים ליעד.

ה-BSP צופה אינפלציה שנתית לאוגוסט בטווח של 5.5%–6.5%. הגבול העליון אף עולה על ה-6.2% של יולי.

עליית מחירי האורז, הירקות, הפירות והדגים, מזון אוויר לא נוח ומוצרי נפט יקרים יוצרים לחץ כלפי מעלה. בשר וחשמל זולים יותר עשויים לקזז אותו רק באופן חלקי.

הסטטיסטיקה הרשמית לאוגוסט אמורה להתפרסם ב-4 בספטמבר. הטווח והגורמים המרכזיים בתחזית מובאים על ידי Philippine News Agency.

אפילו הגבול התחתון של התחזית — 5.5% — נותר אחוז וחצי מעל המקסימום של הטווח הרשמי של ה-BSP.

פיליפינים מציגה סיכון עבור מדינות אחרות באסיה

המצב בפיליפינים חשוב לא רק עבור הכלכלה המקומית. אוסף הגורמים שאיתם התמודדה מנילה אופייני למדינות מתפתחות רבות באסיה.

הן מייבאות חלק ניכר ממוצרי האנרגיה, המזון תופס חלק גדול מסל הצריכה, החקלאות תלויה בתנאי מזג האוויר, והמטבעות הלאומיים רגישים למחיר העולמי של הדולר ולבריחת הון.

במחזור רגיל של חימום יתר, העלאת ריבית פועלת בצורה צפויה יחסית: האשראי הופך ליקר יותר, צרכנים וחברות מצמצמים הוצאות, הביקוש נחלש והאינפלציה מאטה.

הזעזוע הנוכחי עובד אחרת. שער הריבית אינו מייצר אורז ואינו מגדיל את כמות המשקעים. הוא גם אינו מסוגל להוריד באופן ישיר את מחיר הנפט בשוק העולמי. הבנק המרכזי יכול בעיקר למנוע מהזינוק הראשוני במחירי המזון והאנרגיה לעבור לאינפלציה רחבה דרך שכר, שירותים וציפיות הציבור.

דווקא על דילמה זו מצביעה הניתוח המקורי של Bloomberg: פיליפינים נאלצת להדק את המדיניות המוניטרית בתנאים שבהם הצמיחה כבר נחלשה ניכרת, וחלק גדול מהסיבות לאינפלציה נמצא מחוץ לשליטה הישירה של הבנק המרכזי.

עבור שוק הנדל"ן וההשקעות, ההשלכות הן כפולות. ריבית גבוהה הופכת את המימון של פרויקטים ומשכנתאות ליקר יותר, צמצום השקעות ההון מצביע על זהירות מצד העסקים, ופזו חלש מעלה את עלות הציוד המיובא וחומרי הבנייה. במקביל, האינפלציה מקצצת בהכנסות הראליות הפנויות של האוכלוסייה, ומגבילה את הביקוש לדיור, מסחר ומגזרים צרכניים אחרים.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, האיום המרכזי עבור פיליפינים אינו טמון במדד אינפלציה בודד מעל 6%, אלא בפעולה ההדדית של מספר מקורות לעליית מחירים בזמן שהכלכלה כבר האטה באופן ניכר. העלאת הריבית עשויה להגביל את ציפיות האינפלציה והשפעות משניות, אך לא תעלים את הבצורת, את התלות באנרגיה מיובאת או את המחסור בהיצע המזון המקומי. אם אל-ניניו יתברר כחזק כפי שמציעות התחזיות הנוכחיות, והפזו ימשיך להיחלש, ה-BSP ייאלץ לשמור על מדיניות נוקשה לזמן ממושך יותר. עבור מדינות אחרות באסיה התלויות ביבוא זו אזהרה: זעזוע חיצוני זמני מסוגל להפוך במהירות לשילוב של אינפלציה גבוהה, אשראי יקר וביקוש מקומי חלש.

FAQ: אינפלציה וריבית בפיליפינים

מהי האינפלציה בפיליפינים בשנת 2026?

ביולי עמדה האינפלציה השנתית על 6.2% לאחר 6.4% ביוני. האינפלציה הממוצעת בינואר–יולי הגיעה ל-5%.

מהו יעד האינפלציה שנקבע בפיליפינים?

היעד עומד על 3% עם סטייה מותרת של נקודת אחוז אחת לכל כיוון, כלומר תחום היעד הרשמי הוא 2%–4%.

מהי ריבית המפתח בפיליפינים?

לאחר ההחלטה מ-27 באוגוסט, ריבית הריפו ההפוך במטרה עומדת על 5%. ריבית הפיקדונות ללילה שווה ל-4.5%, וריבית ההלוואות ללילה — ל-5.5%.

מדוע ה-BSP מעלה את הריבית בזמן צמיחה כלכלית חלשה?

האינפלציה נותרה גבוהה значительно מעל היעד. הבנק המרכזי מנסה למנוע מהעלייה במחירי המזון והאנרגיה לעבור לגידול בשכר, בעלות השירותים ובשינוי מתמשך בציפיות האינפלציה.

באיזה קצב צומחת כלכלת פיליפינים?

ברבעון השני של 2026 צמח התוצר הריאלי ב-2.3% משנה לשנה וב-0.6% בהשוואה לרבעון הקודם בניכוי עוניה.

מדוע האורז משפיע כל כך חזק על האינפלציה?

האורז הוא מוצר מזון בסיסי וחשוב במיוחד לתקציב של משפחות מעוטות יכולת. עבור 30% משקי הבית התחתונים בהכנסות, מדד מחירי האורז ביולי עלה ב-19.3% בשנה.

מה קורה לפזו הפיליפיני?

ב-28 באוגוסט נסגר המטבע בשיא שלילי חדש של 62.265 פזו לדולר. מטבע לאומי חלש יותר הופך סחורות מיובאות ומוצרי אנרגיה ליקרים יותר.

כיצד אל-ניניו יכול להשפיע על הכלכלה?

אל-ניניו חזק מסוגל לגרום למחסור במשקעים ולהוריד את היבול. משרד החקלאות מעריך אפשרות לירידה בייצור אורז לא מעובד בכ-750 אלף טון.

האם פיליפינים תגביל את יבוא האורז?

משרד החקלאות הודיע כי בשנת 2026 אינו מתכנן לחזור על העצירה הכלל-ארצית של היבוא משנה שעברה. הרשויות רוצות לצבור מלאים מספקים לקראת התחזקות אפשרית של אל-ניניו.

מתי האינפלציה עשויה לחזור ליעד?

התחזית הנוכחית של ה-BSP מניחה אינפלציה ממוצעת של 6.1% ב-2026, 5.4% ב-2027 ו-3.3% ב-2028. כך שחזרה לתחום היעד צפויה בשנת 2028.

שוק המגורים של מנילה שמר על ספיגה חיובית

ברבעון השני שוק המגורים של מנילה לא עבר לצמצום כולל בביקוש. JLL רשמה ספיגה חיובית, פעילות שוק יציבה וירידה קלה בשיעור הנכסים הפנויים. דמי השכירות המשיכו לעלות במתינות, אולם שווי ההון של הדירות ירד.

המונח ספיגה בהקשר זה מתייחס לשינוי בהיקף הנכסים שאוכלסו בפועל על ידי קונים או שוכרים, בניכוי נכסים שהתפנו. נתון חיובי מעיד על כך שהשוק ממשיך לקלוט חלק מההיצע הקיים.

העלייה המקבילה בשכר הדירה לצד ירידה בשווי ההון מראה כי הביקוש לשימוש במגורים והנכונות לשלם עבור הנכס עצמו נעים בכיוונים שונים. עבור משקיע, משמעות הדבר היא דינמיקת מחירים חלשה יותר של שווי הבעלות על הנכס, לצד ביקוש יציב יחסית מצד שוכרים.

פער כזה אופייני לשוק בעל מלאי היצע גדול. דירות ממשיכות למצוא דיירים ורוכשים, אך בעלי נכסים ויזמים נאלצים להתחרות עליהם ביתר שאת באמצעות מחיר, תנאי תשלום ואיכות הפרויקט.

מלאי הדירות שלא נמכרו הגיע ל-82.9 אלף

הלחץ הניכר ביותר נותר בשוק הראשוני (דירות מקבלן). ברבעון השני של 2026 הגיע מלאי הדירות שלא נמכרו במטרו מנילה לשיא של 82.9 אלף יחידות. זוהי הרמה הגבוהה ביותר מאז תחילת המעקב של Leechiu Property Consultants בשנת 2016.

למרות זאת, המכירות לא נעצרו. במהלך הרבעון השני נספגו 7,255 דירות, ובמחצית הראשונה של השנה — כ-14.5 אלף, 6% יותר מאשר בתקופה המקבילה אשתקד. היזמים הוציאו לשוק בין ינואר ליוני כ-4,900 דירות חדשות מקבלן, עלייה של 18% לעומת הנתון אשתקד.

בקצב המכירות הנוכחי, המלאי הקיים שווה ערך לכ-34 חודשי היצע, לעומת ממוצע היסטורי של כ-12 חודשים. נתונים אלה הוצגו על ידי Leechiu בסקירת השוק למחצית הראשונה.

לפיכך, מלאי שיא של דירות שלא נמכרו אינו מעיד על היעדר קונים. הבעיה טמונה בכך שהיצע חדש, דירות שחזרו לשוק ועסקאות שבוטלו אינם מאפשרים לצמצם במהירות את הנפח שנצבר.

הרוכשים מעדיפים דירות מוכנות לאכלוס

מלאי הדירות הגבוה משנה גם את מבנה העסקאות. ברבעון השני 72% מהמכירות היו של דירות שכבר מוכנות לאכלוס, לעומת 52% ברבעון הראשון.

זהו אחד השינויים הבולטים בשוק. לרוכשים קל יותר להעריך נכס גמור, את סביבתו, את איכות הבנייה ואת פוטנציאל השכירות, מאשר לשלם על דירה שתימסר בעוד מספר שנים. עבור יזמים, מכירת דירות מוכנות מאפשרת במקביל לשחרר הון שכבר הושקע במבנים שהושלמו.

העלייה בביקוש לדירות מוכנות נתמכת בהנחות, פריסות תשלומים ארוכות ומימון ממשלתי. על שינוי מבני זה במכירות דיווח ה-Manila Bulletin בהסתמך על Leechiu.

עבור השוק היד שנייה, הדבר יוצר תחרות נוספת. בעל דירה פרטי מוכר נכס בסמוך ליזם המסוגל להציע פריסת תשלומים, מקדמה מופחתת או תנאים מעודדים אחרים.

שיעור הדירות הפנויות עלול להגיע לשיא בשנת 2026

מתודולוגיית Colliers מציגה נקודת מבט אחרת על עודף ההיצע ואין להשוות אותה ישירות למלאי של Leechiu. החברה בוחנת את שיעור הפניות במאגר דיור רחב יותר, וכבר ברבעון הראשון חזתה כי עד סוף 2026 שיעור הדירות הפנויות במטרו מנילה עשוי להגיע לשיא היסטורי של 25.6%.

המצב המורכב ביותר צפוי באזור מפרץ מנילה, שם הנתון עשוי להתקרב ל-60%. בסך הכול, בשנת 2026 צפויה השלמתן של כמעט 13 אלף דירות חדשות במטרו מנילה — כמעט כפול מאשר ב-2025. לצד זאת, שכר הדירה, לפי תחזית היועצים, יישאר יציב ברובו, בעוד שהתאוששות שווי ההון עשויה להתעכב בשל עלויות מימון גבוהות וכוח קנייה מוחלש. הערכות אלו מופיעות במחקר Colliers על שוק המגורים.

שיעור פניות גבוה חשוב במיוחד עבור משקיעים הבונים על הכנסות משכירות. ככל שיש יותר נכסים מתחרים בסביבה, כך גדל הסיכון לתקופות עמידה ממושכות ללא שוכר וקטן הסיכוי להעלות את דמי השכירות.

מפרץ מנילה נותר האזור החלש ביותר

עודף ההיצע אינו מתחלק באופן שווה במטרופולין. לחץ כבד במיוחד מורגש באזור מפרץ מנילה, שבו בשנים קודמות חלק ניכר מהדירות יועד לעובדים זרים ולביקושים הקשורים למפעילי הימורים מקוונים בינלאומיים.

בעקבות הצמצום החד במגזר זה, חלק ניכר מההיצע שנבנה עבורו נותר בשוק. לכן, הממוצעים של מטרו מנילה משקפים באופן לקוי את מצבה של דירה בודדת: הפער בין מרכז עסקים מבוסס לבין אזור של בנייה המונית עשוי להיות משמעותי ביותר.

פער דומה נרשם גם בשכר הדירה. GMA News, בהסתמך על Leechiu, דיווחה כי דמי השכירות הממוצעים במקאטי נותרו נמוכים בכ-18% מרמתם טרום המגפה ועמדו על כ-887 פזו למ״ר לחודש. באורטיגס ובמנדלויונג הם פיגרו בכ-25%, באלבנג ובמונטינלופה — ב-42%, ובאזור מפרץ מנילה — ב-59%.

לעומת זאת, Bonifacio Global City הפגין עמידות גבוהה בהרבה: שכר הדירה הממוצע של כ-1,105 פזו למ״ר כמעט וחזר לרמתו טרום המגפה.

דיור בר-השגה תומך במכירות

פער נוסף נוצר בין דיור עממי ובר-השגה לבין קונדומיניומים יקרים יותר. ביקוש הרוכשים בפיליפינים נשמר, אך מתרכז יותר ויותר בפלחים התואמים את הכנסות משקי הבית בפועל.

ב-Colliers ציינו כי ההתאוששות במכירות המוקדמות בתחילת 2026 נבעה במידה רבה מפרויקטים ברמת מחיר חסכונית ובת-השגה. היזמים השתמשו במבצעים ובתנאי תשלום גמישים יותר, בעיקר עבור דירות שכבר נבנו.

כתוצאה מכך, בפיליפינים מתקיימות במקביל שתי בעיות שלכאורה סותרות זו את זו: מחסור בדיור בר-השגה לאוכלוסייה מול עשרות אלפי דירות שלא נמכרו במטרו מנילה.

אין כאן סתירה אמיתית. חלק ניכר מהדירות שלא נמכרו שייך למוצרים שמחירם עולה על יכולתן של משפחות המחפשות דירה למגורים עצמיים. מלאי נדל״ן גדול אינו מעיד בהכרח על כך שהשוק מסוגל לענות על הצורך האמיתי של הציבור.

כלכלת הפיליפינים האטה בחדות

מגבלה נוספת היא הדינמיקה הכלכלית החלשה. התוצר המקומי הגולמי של הפיליפינים ברבעון הראשון של 2026 צמח ב-2.8% בלבד בחישוב שנתי. באוגוסט אישרה לשכת הסטטיסטיקה את ההערכה הראשונית.

הוצאות משקי הבית עלו ב-3%, אך צבירת ההון הגולמית התכווצה ב-3.3%. ענף השירותים צמח ב-4.5%, בעוד התעשייה והחקלאות רשמו ירידה קלה. נתונים אלה פורסמו על ידי רשות הסטטיסטיקה של הפיליפינים.

עבור שוק המגורים, להאטה הכלכלית יש משמעות מכרעת בעיקר דרך כושר הפירעון. הצורך בדיור עצמי עשוי להישאר גבוה, אך ההחלטה על רכישה תלויה בהכנסת המשפחה, גובה ההון העצמי והיכולת לעמוד בהחזרי הלוואה לאורך שנים רבות.

בנק הפיליפינים העלה את הריבית ל-4.75%

מימון הדיור התייקר במקביל. ב-18 ביוני העלה הבנק המרכזי את ריבית הריפו ההפוך ב-25 נקודות בסיס, ל-4.75%. באוגוסט נותרה הריבית ברמה זו.

הרגולטור נימק את ההחלטה בהרעה בתחזית האינפלציה, בעליית מחירי הנפט והסחורות בעולם, וכן בהיחלשות הפזו. גורמים אלה הגבירו את האינפלציה הצפויה וחייבו את הבנק להדק את המדיניות המוניטרית. ההחלטה ורמת הריבית הנוכחית אושרו על ידי Bangko Sentral ng Pilipinas.

ריבית הבסיס אינה זהה לריבית המשכנתה לרוכש הקצה, אך היא משפיעה ישירות על עלות הכסף בכלכלה. מימון בנקאי יקר יותר עלול לדחות רכישת דירה ולהפוך את תוכניות הפריסה הארוכות של היזמים לאטרקטיביות יותר.

Pag-IBIG העלתה את תקרת הלוואות הדיור ל-10 מיליון פזו

במקביל מנסה המדינה להרחיב את הנגישות של קונים למימון. קרן Pag-IBIG Fund העלתה את סכום הלוואת הדיור המקסימלי ל-10 מיליון פזו ללווה.

עבור רוכשי דיור סוציאלי העומדים בקריטריונים נקבעה ריבית מסובסדת של 3%. בשנת 2026 מוצעות גם ריביות מוטבות של 4.5% ו-5.75% לקטגוריות דיור יקרות יותר. הריביות המוטבות לחלק מההלוואות בתנאי שוק תקפות לשלוש השנים הראשונות ומוצעות במסגרת התוכנית עד סוף 2026. התנאים פורסמו על ידי לשכת נשיא הפיליפינים.

העלאת התקרה חשובה במיוחד למטרו מנילה, שבה חלק ניכר מההיצע המוכן שייך לפלח המחירים הבינוני. התוכנית הממשלתית מרחיבה את מספר הדירות שניתן לרכוש באמצעות מימון ארוך טווח ונגיש יותר.

עם זאת, המהלך אינו פותר את חוסר האיזון המבני כשלעצמו. אם שווי הנדל״ן עולה בהרבה על כוח הקנייה של מרבית האוכלוסייה, הגדלת תקרת ההלוואה אינה הופכת את כל המלאי הלא-מכור לדיור בר-השגה.

הביקוש מתרחב בהדרגה אל מחוץ לגבולות הבירה

עודף הדירות בבירה נאלץ להתחרות גם בדיור מחוץ למטרו מנילה. קונים בוחנים יותר ויותר בתים צמודי קרקע ופרויקטים של מגרשים בקוויטה, לגונה, פמפנגה ובאזורים מתפתחים נוספים.

עלויות קרקע נמוכות יותר מאפשרות לקבל שטח גדול יותר באותו תקציב. פיתוח כבישים מהירים ומרכזי עסקים חדשים מצמצם בהדרגה את התלות של משפחות במגורים ישירות במרכז מנילה.

מגמה זו אינה מעידה על נטישה המונית של הבירה, אך מייצרת חלופה לדירה קטנה במגדל מגורים. הדבר מורגש במיוחד בקרב רוכשים שאינם נדרשים להגיע מדי יום למרכזי העסקים הראשיים.

ירידת מחירים עשויה לשפר את התשואה, אך אינה מבטיחה אותה

עבור רוכשי השקעות, אחד האותות החשובים ביותר של JLL הוא הירידה בשווי ההון לצד עלייה מתונה בשכר הדירה.

מבחינה מתמטית, שילוב כזה יכול לשפר את התשואה הגולמית משכירות. אם מחיר הרכישה יורד ושכר הדירה נשמר, היחס בין ההכנסה השנתית לעלות הרכישה עולה.

אך בשוק עם שיעור פניות גבוה, חישוב פשוט אינו מספיק. התשואה הריאלית תלויה במשך תקופת העמידה ללא שוכר, דמי הניהול של הבניין, מיסים, הוצאות תחזוקה, עמלת חברת ניהול וההנחה שתידרש כדי למשוך שוכר.

לפיכך, מחיר נמוך לדירה באזור שבו עשרות אלפי נכסים מתחרים עלול להתגלות כאטרקטיבי פחות מנדל״ן יקר יותר במיקום בעל ביקוש יציב.

מנילה הופכת לשוק נוח יותר לקונים

היצע השיא מחזק את כוח המיקוח של הרוכשים. היזמים נדרשים לצמצם את המלאי הבנוי, שווי ההון נתון ללחץ, ודירות מוכנות מתחרות ביניהן על מספר מוגבל של לקוחות.

מצב זה מרחיב את מרחב התמרון להנחות, לפריסות תשלומים ארוכות יותר ולתנאי רכישה משופרים. רוכשים בעלי הון עצמי נזיל או מימון שאושר מראש נהנים ממעמד חזק במיוחד.

יחד עם זאת, לא ניתן לדבר על נפילה כוללת של שוק מנילה. הפערים בין האזורים מעמיקים: Bonifacio Global City ופרויקטים נבחרים במקאטי מציגים ביצועים יציבים יותר, בעוד שאזורים בעלי היקף רחב של היצע אחיד נתונים ללחץ מורגש בהרבה.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, שוק המגורים של מנילה אינו חווה כעת קריסה קלאסית, אלא חוסר התאמה משמעותי בין מבנה ההיצע לבין הביקוש בעל כושר התשלום. הספיגה החיובית והשיפור הקל בשיעורי התפוסה בנתוני JLL מעידים כי קונים ושוכרים נותרו פעילים, אך מלאי השיא של 82.9 אלף דירות שלא נמכרו על פי Leechiu ימשיך להגביל את פוטנציאל עליית המחירים הכוללת. עבור המשקיע, הסיכון המרכזי אינו מטרו מנילה כיעד כולל, אלא הפרויקט הספציפי: שיעור פניות מקומי גבוה, תחרות מול דירות מוכנות של היזם ושכר דירה חלש עלולים לקזז לחלוטין את היתרון שבהנחת הרכישה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment