שכירות המשרדים באירופה עלתה ב-4,5%

ברבעון השני שוק נכסי הפריים בנדל״ן המסחרי באירופה נותר יציב, למרות אי-הוודאות הגיאופוליטית והעלאות הריבית של הבנק המרכזי האירופי. במחקר שפורסם ב-10 באוגוסט על ידי Cushman & Wakefield דווח כי דמי השכירות במשרדי פריים באזורי עסקים מרכזיים עלו ב-1,2% ברבעון וב-4,5% בחישוב שנתי. דמי השכירות הלוגיסטיים עלו ב-0,6% וב-2,4% בהתאמה, ושכירות השטחים ברחובות המסחר המובילים — ב-0,2% וב-3%.

מחקר ה-DNA of Real Estate מקיף עד 43 ערים באירופה ועוקב אחר נכסי הפריים בתחומי המשרדים, הלוגיסטיקה והמסחר. מדד ה-prime אינו מתייחס לכלל השוק, אלא למבנים ולשטחים באיכות הגבוהה ביותר במיקומים המבוקשים ביותר. לכן, הדינמיקה של דמי שכירות אלה עשויה להיות שונה באופן מובהק מהממוצע באותה העיר.

ההתייקרות המהירה ביותר ברבעון השני נרשמה במשרדי פריים במדינות בנלוקס — עלייה של 2,6%, בגרמניה — 1,9%, ובבריטניה ואירלנד — 1,6%. רוטרדם בלטה עם זינוק של 13,2% ברבעון לכ-€385 לכל מ״ר בשנה. בוורשה דמי השכירות במשרדי פריים היו גבוהים ביותר מ-8,5% לעומת השנה הקודמת.

שיעורי ההיוון במשרדים עלו לראשונה מזה שנתיים

בצד ההשקעות של השוק חל שינוי כיוון. שיעור ההיוון הממוצע במשרדי פריים באירופה עלה ברבעון בשלוש נקודות בסיס, ל-5,39%. בשבעה שווקי משרדים נרשמה עלייה במדד, בעוד שירידה תועדה בשניים בלבד.

במגזר הלוגיסטי שיעור ההיוון הממוצע עלה בשתי נקודות בסיס, ל-5,23%. תשעה שווקים הציגו עלייה. עבור שטחי מסחר פריים המדד נותר ברמה של 4,77%, ונמוך בארבע נקודות בסיס מהרמה שנרשמה שנה קודם לכן. נתונים כלל-אירופיים אלה מוצגים בדו״ח המלא של DNA of Real Estate Q2 2026.

עליית שיעור ההיוון, המכונה במונחים מקצועיים yield decompression או outward yield movement, אינה משקפת בהכרח עלייה בהכנסות הבעלים. המדד מציג את היחס שבין ההכנסה השנתית מהנכס לבין שווי השוק שלו. כאשר תזרים המזומנים נותר ללא שינוי, עלייה בשיעור ההיוון משמעותה ירידה בהערכת השווי של הנדל״ן.

לדוגמה, נכס עם הכנסה תפעולית נטו (NOI) שנתית של €5 מיליון בשיעור היוון של 5% מוערך תיאורטית ב-€100 מיליון. אם המשקיעים מתחילים לדרוש תשואה של 5,5%, אותו תזרים מזומנים מניב שווי של כ-€91 מיליון. בפועל, הערכת השווי מושפעת במקביל משכר הדירה, שיעורי התפוסה, ההוצאות וציפיות לצמיחה בהכנסות, ולכן עלייה בשיעורי ההיוון אינה מובילה בהכרח לירידת מחירים יחסית שווה.

מחסור במשרדים איכותיים תומך בדמי השכירות

העלייה בדמי השכירות מתרחשת לצד פעילות כללית מתונה בהרבה מצד השוכרים. במחצית הראשונה של 2026 היקף עסקאות השכירות ב-18 שווקי המשרדים הגדולים באירופה עמד על 3,64 מיליון מ״ר — ירידה של 9% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ו-9% מתחת לממוצע בחמש השנים שקדמו לכך.

עם זאת, שכר הדירה במשרדי פריים המשיך לטפס בשל מחסור בשטחים מודרניים ברמה גבוהה במיקומים המבוקשים ביותר. חברת BNP Paribas Real Estate מציינת כי שיעור השטחים הפנויים באירופה בכללותה עלה בשל ביקושים חלשים, אך ירד בברצלונה, מדריד, ורשה, דבלין ובמרכז לונדון.

מצב זה יוצר שוק משרדים דו-שכבתי מובהק יותר. חברות בינלאומיות ממשיכות להתחרות על מבנים חדשים, חסכוניים באנרגיה ובמיקומים מעולים, בעוד שנכסים מיושנים באזורים פחות אטרקטיביים מתמודדים במקביל עם אחוזי פנויים גבוהים וצורך להציע הטבות לשוכרים.

הפער ניכר גם בנתונים הכלל-אירופיים של חברת ייעוץ נוספת. מדד שכר הדירה במשרדי פריים של CBRE עלה ברבעון השני ב-5,8% בחישוב שנתי. עליות נרשמו ב-21 מתוך 30 שווקים אירופיים במעקב. הווסט אנד בלונדון הוסיף 17,5%, ברמינגהאם — 14,3%, המבורג — 13,9%, ומילאנו — 9,2%. במקביל, היקף השכרת המשרדים הכולל ברבעון השני ירד ב-14% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

ורשה בין המובילות בעליות המחירים

השוק הפולני היה אחד הבולטים בדו״ח. בוורשה שכירות משרדי הפריים עלתה ביותר מ-8,5% בשנה. ב-Cushman & Wakefield מייחסים את העלייה בעיקר להיצע המוגבל של שטחים איכותיים במרכז, וכן לעלויות הגבוהות של בנייה ומימון פרויקטים חדשים.

בחודשים ינואר–יוני נוספו בתשעת שווקי המשרדים הגדולים בפולין כ-119 אלף מ״ר של שטחים חדשים. סך מלאי המשרדים המודרני בוורשה, קרקוב, ורוצלאב, טרוימיאסטו, קטוביץ, פוזנן, לודז׳, לובלין ושצ׳צ׳ין הגיע לכ-13 מיליון מ״ר. רוב השטחים החדשים במחצית הראשונה — 76% — הושלמו כבר ברבעון הראשון, כך עולה מדו״ח Poland MarketBeat שפורסם באוגוסט.

בתחום הלוגיסטיקה ורשה הובילה אף היא את העלייה הרבעונית באירופה עם תוספת של 4,8%. מילאנו ורומא הוסיפו 2,9% כל אחת. בסך הכל מרכז ומזרח אירופה הציגו עלייה של 1,5% בשכירות הלוגיסטית ברבעון, ודרום אירופה — 2,4%.

עבור פולין, השילוב של עליית שכר הדירה והיצע חדש מוגבל הינו משמעותי במיוחד. עלויות הבנייה הגבוהות מסייעות לבעלי נכסים איכותיים קיימים לשמור על כוח מיקוח חזק, אך במקביל מקשות על השקת פרויקטים חדשים ללא חוזי שכירות מוקדמים וחתומים.

שוק הלוגיסטיקה צומח לאט יותר משוק המשרדים

הנדל״ן הלוגיסטי באירופה התייקר בשכירות זה הרבעון הרביעי ברציפות. ברבעון השני העלייה עמדה על 0,6%, ובחישוב שנתי על 2,4%. עם זאת, הקצב השנתי התמתן בהשוואה ל-3,1% ברבעון הקודם.

הביקוש למחסנים מודרניים נותר יציב, אך לאחר מספר שנים של התרחבות מהירה, היזמים זהירים יותר לגבי בנייה ללא חוזי שכירות מוקדמים. היקף בנייה ספקולטיבית מוגבל מסייע לשמור על איזון בין היצע לביקוש.

עליית שיעור ההיוון הממוצע ל-5,23% מראה כי שווי ההשקעה במחסנים תלוי כעת באופן הדוק יותר בעלות המימון. אפילו שכר דירה עולה אינו מבטיח עלייה בשווי הנכס, אם המשקיעים דורשים במקביל תשואה גבוהה יותר.

רחובות המסחר הציגו את התשואה היציבה ביותר

נכסי הפריים ברחובות המסחר הראשיים באירופה הציגו עלייה רבעונית מינימלית בדמי השכירות — 0,2%. במהלך 12 החודשים האחרונים עלו המחירים ב-3%.

שטוקהולם נמנתה עם השווקים החזקים ביותר ברבעון עם עלייה של 2,3%, ומדריד — עם 2%. אף לא אחד מהשווקים במדגם של Cushman & Wakefield לא רשם ירידה בדמי השכירות.

במקביל, שיעור ההיוון הממוצע נותר ברמה של 4,77%, בעוד שמגזרי המשרדים והלוגיסטיקה עברו לעלייה מתונה. נדל״ן מסחרי קמעונאי התברר כך כמגזר היציב ביותר מבין השלושה מבחינת תשואת השקעה ברבעון השני.

לאחר הערכה מחדש נרחבת בתקופת המגפה וההתרחבות המהירה של המסחר המקוון, רחובות המסחר המובילים החזירו חלק מהאטרקטיביות שלהם בזכות התיירות, עלייה בתנועת המבקרים במרכזי הערים והיצע מוגבל של שטחים איכותיים.

הבנק המרכזי האירופי העלה את הריבית ביוני

השינוי בשיעורי ההיוון להשקעה חפף להידוק התנאים המוניטריים. ב-11 ביוני העלה הבנק המרכזי האירופי את כל שלושת שיעורי הריבית המרכזיים ב-25 נקודות בסיס. החל מ-17 ביוני ריבית הפיקדונות עומדת על 2,25%, ריבית המימון מחדש העיקרית — על 2,40%, וריבית ההלוואות השולית — על 2,65%.

בישיבתו ב-23 ביולי הותיר הרגולטור את הריביות ללא שינוי. הבנק המרכזי האירופי הדגיש כי החלטות עתידיות יתקבלו מישיבה לישיבה על סמך נתוני האינפלציה והנתונים הכלכליים השוטפים.

עבור שוק הנדל״ן המסחרי, לשיעורי הריבית יש השפעה ישירה בכמה ערוצים. הם משפיעים על עלות ההלוואות הבנקאיות, תשואות אג״ח ממשלתיות ופרמיית הסיכון הנדרשת על ידי המשקיעים. אם אג״ח בטוחות יחסית מניבות תשואה גבוהה יותר, גם הנדל״ן נדרש להציע למשקיע תשואה אטרקטיבית יותר או פוטנציאל צמיחה חזק יותר בהכנסות משכירות.

משום כך, השוק האירופי מסוגל להציג בו-זמנית עלייה בדמי השכירות וירידה בשווי המחושב של חלק מהנכסים. שוק השכירות מוכתב ממאזן השטחים והשוכרים, בעוד ששוק ההשקעות תלוי בנוסף בעלות ההון.

המשקיעים הופכים לבררנים יותר

מגמה זו החלה עוד לפני פרסום נתוני הרבעון השני. בדו״ח European Investment Atlas לרבעון הראשון, העריכה Cushman & Wakefield 56% מתוך 119 השווקים האירופיים שבמעקב כבעלי תמחור חסר ביחס למודל השווי ההוגן שלה. עם זאת, מדד השווי ההוגן ירד ל-74 עקב עליית הריבית חסרת הסיכון וצמצום הפוטנציאל להמשך ירידה בשיעורי ההיוון.

החברה אפיינה את השוק כמצוי בשלב התייצבות, ואת ענפי הלוגיסטיקה והמסחר כמגזרים האטרקטיביים ביותר בשילוב של מחיר נוכחי ומחזור שוק. עבור משרדים, התוצאות תלויות יותר ויותר במיקום הספציפי, איכות המבנה וסיכויי צמיחת ההכנסות. מסקנה זו מופיעה בדו״ח European Investment Atlas Q1 2026.

נתוני הרבעון השני מחזקים מגמה זו. יותר משלושה רבעים מהשווקים באירופה עדיין שמרו על שיעורי היוון יציבים, אך מספר השווקים שבהם נרשמה עלייה גדל. אין מדובר עדיין בתיקון מחירים רחב היקף חדש, אולם תקופת הירידה הכמעט אוטומטית בתשואה הנדרשת הסתיימה.

עליית השכירות תומכת בינתיים בשווי נכסי הפריים

עבור בעלי נדל״ן איכותי, המשך עליית דמי השכירות נותר גורם חיובי. כאשר ההכנסה התפעולית נטו צומחת במהירות מספקת, היא מסוגלת לפצות באופן חלקי או מלא על העלייה בשיעורי ההיוון.

זו הסיבה שמשרדים מודרניים באזורי מרכז מבוקשים, מרכזים לוגיסטיים ליד צירי תחבורה ראשיים ונכסי פריים ברחובות המסחר המבוקשים ביותר נהנים מהגנה חזקה יותר. נכסים כאלה מסוגלים להעלות את שכר הדירה ולשמר שוכרים גם בסביבה של עלויות הון גבוהות יותר.

בשוק המשני המצב מורכב יותר. משרדים ישנים עשויים לדרוש השקעות ניכרות בשדרוג ושיפור יעילות אנרגטית, ומיקומים חלשים לא תמיד מאפשרים לגלגל את עליית ההוצאות על השוכרים. עליית התשואה הנדרשת על ידי המשקיעים עבור נכסים כאלה עלולה להשפיע בעוצמה רבה יותר על שוויים.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, נתוני הרבעון השני אינם מעידים על משבר חדש בנדל״ן המסחרי באירופה, אך מאשרים את סיומו של השלב הקל ביותר בהתאוששות מחירי ההשקעה. השוק הופך למפוצל יותר: מחסור בשטחים איכותיים מאפשר לבעלי נכסי פריים להעלות את דמי השכירות, אך עלות ההון הגבוהה מגבילה את הערכות השווי. חשוב במיוחד לא לפרש את העלייה בשיעורי ההיוון כשיפור במצבו של הבעלים הקיים: בהינתן הכנסה קבועה, משמעותה שווי נמוך יותר לנכס. ברבעונים הקרובים התוצאה תיקבע לפי יכולתו של הגידול בהכנסות משכירות לפצות על התשואה הגבוהה יותר הנדרשת על ידי המשקיעים.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

ההשקעות בנדל״ן באירופה הגיעו ל-106 מיליארד אירו בחצי שנה

שוק הנדל״ן האירופי נכנס לרבעון השני עם דינמיקה חזקה יותר, אולם המשך ההתאוששות התברר כאיטי מציפיות ראשוניות. במחקר Savills Global Capital Markets Research Q2 2026 – Europe שפורסם ב-25 באוגוסט, צוין כי המשקיעים אינם עוזבים את תחום הנדל״ן, אך נעשו בררנים וקפדניים יותר בבחירת הנכסים, תוך מתן עדיפות לנכסים בעלי הכנסה יציבה, מחיר ברור וביקוש ארוך טווח.

לפי הנתונים הסופיים של המחקר, היקף העסקאות ברבעון השני עמד על 54 מיליארד אירו לעומת הערכה מקדימה של 53 מיליארד אירו שפורסמה ביולי. הצמיחה לעומת התקופה המקבילה בשנת 2025 הגיעה ל-7.7%. בחודשים ינואר–יוני הסתכמו ההשקעות ב-106 מיליארד אירו, עלייה של 6.3%. ההבדל מול הנתונים הראשוניים משמעותי: ההערכה מיולי צפתה 103 מיליארד אירו וצמיחה של 3% בלבד.

גם לאחר העדכון כלפי מעלה, לא ניתן לומר שהשוק מתאושש בכל מקום. ב-11 מתוך 19 מדינות אירופיות שנכללו במדגם הסופי, היקף ההשקעות במחצית הראשונה ירד. הממוצע האירופי מסתיר פערים ניכרים בין השווקים השונים.

בריטניה בירידה, ספרד וצפון אירופה מאיצות

בריטניה תרמה את התרומה השלילית הגדולה ביותר לדינמיקה הכלל-אירופית. במחצית הראשונה ירדו ההשקעות בה ב-16% לעומת התקופה המקבילה, ל-21 מיליארד ליש״ט, שהם כ-24 מיליארד אירו. עקב הירידה הבריטית, התוצאה האירופית איבדה כמעט 5 מיליארד אירו.

בלגיה הציגה אף היא ירידה בולטת. במקביל, מספר שווקים נעו בכיוון ההפוך. ההשקעות בפינלנד צמחו בכ-100%, בפולין — ב-93%, ובשוודיה — ב-80%. ספרד נותרה אחד השווקים הצומחים הגדולים ביותר: היקף ההשקעות בה גדל ב-60%, ל-12.5 מיליארד אירו.

גרמניה וצרפת הוסיפו 3% בלבד כל אחת. פעילות ההשקעות בהן עדיין נמוכה ב-21% עד 36% מהרמות הממוצעות בחמש השנים האחרונות. בממוצע אירופי, הפיגור מהנורמה של חמש השנים עומד על כ-7%.

כך, הצמיחה הכוללת של 6.3% אינה מעידה על התאוששות סינכרונית של אירופה. השווקים הגדולים נעים בקצבים שונים, וחלק ניכר מהצמיחה מיוחס למדינות שבהן ההשקעות עולות מבסיס נמוך יחסית או בזכות עסקאות פורטפוליו גדולות.

נדל״ן למגורים משך 29% מההשקעות באירופה

היעד הגדול ביותר לחלוקת הון היה נכסים הקשורים למגורים. מתחמי דיור להשכרה מרובי דירות, מעונות סטודנטים ייעודיים, בתי אבות ודיור מוגן ריכזו 29% מכלל ההשקעות בנדל״ן באירופה במחצית הראשונה.

הביקוש נתמך בהיצע מוגבל ובאופק לעליית הכנסות משכר דירה. תרומה נוספת נבעה מעסקאות פורטפוליו גדולות בספרד, פינלנד, צרפת ופולין.

נתונים נפרדים עבור אירופה, המזרח התיכון ואפריקה מאשרים את ריכוז ההון בסגמנט זה. מחקר JLL על שוק הנדל״ן להשקעה במגורים מעריך את היקף העסקאות ברבעון השני ב-17.4 מיליארד אירו — עלייה של 49% בהשוואה לתקופה המקבילה, וזוהי התוצאה הרבעונית הגבוהה ביותר מאז 2022. במחצית השנה עמדו ההשקעות על 31.2 מיליארד אירו, עלייה של 10%.

דיור מולטי-פמילי להשכרה צמח במהירות מיוחדת: ברבעון השני גדל היקף העסקאות מסוג זה ב-83%, ל-14.3 מיליארד אירו. במקביל, מספר העסקאות בסגמנט המגורים ירד ב-19%, בעוד גודל העסקה הממוצע עלה מ-39 מיליון אירו ל-72 מיליון אירו. עסקאות מעל 100 מיליון אירו היוו 68% מכלל הנפח. נתון זה ממחיש כי חלק ניכר מהצמיחה מונע מפורטפולים גדולים ורכישות פלטפורמה, ולא מעלייה במספר העסקאות הקטנות.

הלוגיסטיקה איבדה נפח, המסחר הקמעונאי נחלש ב-12%

לאחר מספר שנים של צמיחה מהירה, נדל״ן לוגיסטי הציג דינמיקה חלשה יותר. במחצית הראשונה של השנה ירדו ההשקעות בנכסי תעשייה ולוגיסטיקה באירופה בכ-7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

הירידה התרחשה אפילו בהתחשב באחת העסקאות הגדולות של השנה — רכישת פלטפורמת הלוגיסטיקה הצרפתית Proudreed בכ-2.3 מיליארד אירו. הביקוש ארוך הטווח למחסנים נתמך בהתפתחות המסחר האלקטרוני וארגון מחדש של שרשראות האספקה, אך המשקיעים הפכו זהירים יותר לגבי מחירים ואיכות המבנים.

ההשקעות בנדל״ן מסחרי וקמעונאי ירדו ב-12% לאחר מחצית ראשונה חזקה בשנת 2025. עם זאת, נכסי עוגן במיקומים מובילים ממשיכים למצוא קונים. בין העסקאות הבולטות — מכירת 80% מ-Palazzo del Monte בויה מונטנפוליאונה במילאנו בכ-1.2 מיליארד אירו, מבנה בשדרות השאנז אליזה בפריז תמורת 402 מיליון אירו, קניון Merry Hill בבריטניה תמורת 331 מיליון אירו ו-Islazul במדריד תמורת 329 מיליון אירו.

עסקאות אלו מעמיקות את הפער בין נכסי פריים איכותיים לנכסים משניים. מבנים נזילים עם שוכרים חזקים ומיקומים מצוינים ממשיכים למשוך הון, בעוד שנכסים בעלי הוצאות כבדות על שיפוץ, שדרוג אנרגטי או השכרה מחדש נמכרים בקושי רב יותר.

הון בינלאומי מהווה כ-45% מהעסקאות

השקעות חוצות גבולות היוו במחצית הראשונה כ-45% מההיקף האירופי, נתון שנשאר נמוך יחסית בקנה מידה היסטורי.

משקיעים מארה״ב, קנדה וסינגפור צמצמו את פעילותם. עם זאת, ההון האמריקאי שמר על המקום הראשון מבין מקורות המימון הזרים. בקרב המשקיעים האירופיים, פעילות גבוהה יחסית מחוץ לשוק המקומי הציגו חברות וקרנות מהולנד ומצרפת.

היחלשות הפעילות חוצת הגבולות מגבירה את התלות של שווקים בודדים בהון מקומי. במקביל, עסקאות גדולות מוכיחות כי הכסף עבור נכסים איכותיים נותר זמין.

ריביות ה-ECB מגבילות את עליית מחירי הנדל״ן

עלות המימון נותרת אחת המגבלות המרכזיות בשוק האירופי. הבנק המרכזי האירופי הותיר ב-23 ביולי את ריבית הפיקדונות על 2.25%, את ריבית פעולות המימון העיקריות על 2.40%, ואת ריבית ההלוואות ליום אחד על 2.65%.

רמת הריביות הנוכחית התעצבה בעקבות ההחלטה מ-11 ביוני, כאשר הרגולטור העלה את כל שלוש הריביות ב-25 נקודות בסיס עקב התגברות הלחצים האינפלציוניים. ריבית הפיקדונות עלתה ל-2.25% החל מ-17 ביוני.

לכך יש משמעות ישירה עבור הנדל״ן. ככל שעלות ההון המגויס ותשואות אגרות החוב הממשלתיות גבוהות יותר, כך המשקיעים דורשים בדרך כלל תשואה גבוהה יותר מהנדל״ן. כאשר ההכנסה משכירות נותרת קבועה, הדבר מגביל את המחיר שהקונה מוכן לשלם עבור הנכס.

תשואת הנדל״ן, או שיעור ההיוון (Cap Rate), משקפת את היחס בין הכנסת הנכס לשווי השוק שלו. ירידה בתשואה הנדרשת בהינתן שכירות קבועה מביאה לעליית מחיר המבנה. בתנאים הנוכחיים טרם מתרחשת ירידה רוחבית של שיעורים אלה.

האינפלציה בגוש האירו שוב התקרבה ל-3%

המצב המאקרו-כלכלי אינו מספק בסיס לצפות לחזרה מהירה של מימון זול. הנתונים האחרונים של Eurostat על התוצר ברבעון השני מראים כי כלכלת גוש האירו צמחה ב-0.4% בהשוואה לרבעון הקודם, וכלכלת האיחוד האירופי ב-0.5%. בחישוב שנתי עמדה הצמיחה על 1% ו-1.2% בהתאמה.

האינפלציה השנתית בגוש האירו עלתה ביולי ל-2.9% לעומת 2.8% ביוני, ובאיחוד האירופי ל-3% מ-2.9%. נתון זה נתמך בפרסום חישוב האינפלציה הסופי של יולי שפורסם ב-19 באוגוסט.

האינפלציה בגוש האירו נותרת מעל יעד הטווח הבינוני של ה-ECB העומד על 2%. עבור שוק הנדל״ן פירוש הדבר חוסר ודאות לגבי תוואי הריבית העתידי: צמיחה כלכלית תומכת בשוכרים ובביקוש לשטחים, אך עלות הון גבוהה בולמת את עליית שווי ההשקעות.

מחירי נכסי העילית נותרים יציבים לפי שעה

השינוי העיקרי במחזור ההשקעות הנוכחי אינו נעוץ רק בהיקף ההון הזמין, אלא בדרישות מן הנכסים עצמם.

נדל״ן פריים מובחר עם חוזי שכירות ארוכי טווח, שוכרים יציבים, תשתיות הנדסיות מודרניות ותחרות מוגבלת של היצע חדש נהנה מיתרון מובהק. נכסים משניים נאלצים להתחרות על מאגר קונים מצומצם בהרבה.

הציפיות לירידה מהירה בשיעורי ההיוון, שהייתה יכולה להעלות אוטומטית את ערך הנדל״ן, נחלשו. ל-12 החודשים הקרובים, תרחיש הבסיס צופה תשואות יציבות בעיקר בנכסי פריים, כאשר ירידת תשואות נקודתית תיתכן בעיקר עבור נכסים איכותיים במיוחד.

לפיכך, המקור העיקרי לייצור תשואה עבור משקיעים הופך להיות עליית שכר הדירה, ניהול אקטיבי של הנכס ורכישת נכסים במחיר אטרקטיבי, ולא עליית שווי רוחבית של כלל השוק.

ההשקעות בנדל״ן באירופה עשויות להגיע ל-251 מיליארד אירו

התחזית למחצית השנייה צופה המשך גידול בעסקאות, אך ללא האצה חדה. חלק מהעסקאות לא בוטל אלא נדחה, ולכן צבר העסקאות הקיים בתהליך עשוי לתמוך בתוצאות הרבעון השלישי והרביעי.

היקף ההשקעות בנדל״ן האירופי לשנת 2026 כולה צפוי לעמוד על כ-251 מיליארד אירו, המשקף גידול של 11% בהשוואה לשנה הקודמת. בשנת 2027 עשוי הנתון לעלות ב-17% נוספים, ל-297 מיליארד אירו.

גם התממשות תרחיש זה לא תחזיר את השוק לצמיחה אחידה. השקעות ממשיכות להתרכז במקומות שבהם הקונים מזהים תזרים מזומנים יציב, מחסור בהיצע ורמת סיכון ברורה.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, העלייה ל-54 מיליארד אירו ברבעון ול-106 מיליארד אירו במחצית השנה נראית חזקה מההערכות המוקדמות, אך מבנה השוק נותר מורכב. מרבית המדינות שנבדקו לא הציגו צמיחה שנתית, ההון חוצה הגבולות נותר מתחת לרמות ההיסטוריות, ועלות המימון הגבוהה מגבילה את תמחור מחדש של הנכסים. לפיכך, את הגידול בנפח העסקאות הכולל נכון יותר לראות כהתאוששות סלקטיבית: המרוויחים העיקריים הם שווקים ונכסים בעלי שכירות יציבה, היצע מוגבל וצורך נמוך בהשקעות הון נוספות.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

FAQ: שוק הנדל״ן של אירופה בשנת 2026

כמה הושקע בנדל״ן האירופי ברבעון השני של 2026?

היקף העסקאות הגיע ל-54 מיליארד אירו, עלייה של 7.7% בהשוואה לרבעון השני של 2025.

מה היה היקף ההשקעות במחצית הראשונה של 2026?

בששת החודשים הראשונים עמד היקף ההשקעות על 106 מיליארד אירו, עלייה של 6.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

מדוע מופיע לעיתים הנתון 53 מיליארד אירו?

53 מיליארד אירו היוותה הערכה ראשונית לרבעון השני שפורסמה ביולי. בדוח הסופי מ-25 באוגוסט עודכן הנתון ל-54 מיליארד אירו.

אילו שווקי נדל״ן באירופה צמחו במהירות הגבוהה ביותר?

במחצית הראשונה זינקו ההשקעות בפינלנד בכ-100%, בפולין — ב-93%, ובשוודיה — ב-80%. בספרד גדל הנפח ב-60% ל-12.5 מיליארד אירו.

איזה תחום נדל״ן מושך את מירב ההון?

נכסי מגורים למשקיעים מוסדיים, לרבות דיור להשכרה, מעונות סטודנטים, בתי אבות ודיור מוגן, ריכזו 29% מכלל ההשקעות באירופה.

מה קורה בתחום הנדל״ן הלוגיסטי?

ההשקעות בנכסי תעשייה ולוגיסטיקה באירופה ירדו במחצית הראשונה בכ-7% בהשוואה שנתית. הביקוש המבני נשמר, אך המשקיעים בוחנים ביתר קפדנות את המחירים ואיכות הנכסים.

מדוע ריביות ה-ECB קריטיות לשוק הנדל״ן?

ריביות גבוהות מייקרות את עלות החוב ומעלות את רף התשואה המינימלי הנדרש מנכסים. עובדה זו מרסנת את עליית המחירים גם בסביבת שכר דירה יציב.

כמה השקעות צפויות בסיכום שנת 2026?

התחזית הנוכחית צופה כ-251 מיליארד אירו של השקעות בשנת 2026 ו-297 מיליארד אירו בשנת 2027.

האם שוק הנדל״ן האירופי התאושש?

באופן חלקי בלבד לפי שעה. היקף העסקאות הכולל נמצא בצמיחה, אך ב-11 מתוך 19 שווקים נרשמה ירידה בהשקעות במחצית הראשונה. ההתאוששות נותרה ממוקדת במדינות ספציפיות, בסגמנטים נבחרים ובנכסי איכות גדולים.

השוכרים חזרו לפעילות לאחר פתיחת שנה חלשה

על פי נתוני AXI IMMO, בתקופה שבין ינואר ליוני 2026 עמד ההיקף הכולל של עסקאות שכירות משרדים בוורשה על 420 אלף מ״ר, עלייה של 38% בהשוואה למחצית הראשונה של 2025. הביקוש הנקי הגיע ל-220 אלף מ״ר — נתון המשקף את הפעילות בשוק ללא חידושי חוזים רגילים. הרבעון השני התברר כחזק משמעותית מהראשון: היקף העסקאות כמעט הכפיל את תוצאות אפריל–יוני של השנה הקודמת. בין השוכרים הפעילים ביותר היו חברות בתחומי השירותים העסקיים, הפיננסים וטכנולוגיות המידע. העסקאות הגדולות ביותר כללו הארכת חוזה של Frontex בהיקף של 21.5 אלף מ״ר ב-Warsaw Spire B, חוזה חדש של Visa Europe על 17.3 אלף מ״ר ב-The Bridge והארכת חוזה של Poczta Polska בהיקף של כ-17 אלף מ״ר ב-Domaniewska Office Hub.

מערכת מעקב נוספת מאשרת את ממדי התאוצה, אם כי מצביעה על נתון סופי מעט נמוך יותר. Cushman & Wakefield העריכה את השטחים שהושכרו במחצית הראשונה ב-416.6 אלף מ״ר, מתוכם כ-282.8 אלף מ״ר נחתמו במהלך הרבעון השני. הארכות חוזים היוו 48% מכלל היקף העסקאות, חוזים חדשים עמדו על 46%, והיתר יוחס בעיקר להתרחבות של שוכרים קיימים. לפיכך, כשני שלישים מההיקף החצי-שנתי נחתמו באפריל–יוני בלבד.

ההבדל בין ההערכות (420 אלף לעומת 416.6 אלף מ״ר) אינו משמעותי ונובע ממתודולוגיה ועיגול נתונים. שתי הסדרות מציגות מגמה זהה: לאחר רבעון ראשון שקט, השוק האיץ בחדות.

צמיחה של 38% אינה מעידה על התרחבות משרדים ב-38%

הנתון שבכותרת דורש הבהרה חשובה. ההיקף הכולל של עסקאות השכירות, או הביקוש ברוטו, כולל לא רק חברות שעוברות למבנים חדשים או מגדילות את השטח המוחזק, אלא גם שוכרים המאריכים חוזים קיימים.

בשל כך, אין לפרש עלייה של 38% בעסקאות כעלייה בשיעור זהה בשטח המאוכלס בפועל על ידי חברות. כמעט מחצית ממחזור הפעילות בשוק קשורה לחידוש חוזים. העסקה הגדולה ביותר שהוזכרה — החוזה של Frontex על 21.5 אלף מ״ר — מהווה אף היא חידוש חוזה.

עם זאת, עבור בעלי הנכסים, היקף גבוה של הארכות חוזים הוא בעל חשיבות רבה בפני עצמו. הוא מקטין את הסיכוי להתפנות של שטחים נרחבים ומגביל עוד יותר את מספר החללים הזמינים לשוכרים חדשים.

מספר המשרדים הפנויים בוורשה הולך ומצטמצם

שיעור השטחים הפנויים הממוצע בסוף יוני עמד על 8.5%. במהלך הרבעון ירד המדד בנקודת אחוז אחת, ובמהלך השנה כולה — ב-2.3 נקודות אחוז.

במרכז ורשה עמד שיעור השטחים הפנויים על 4.8% בלבד, כאשר במהלך הרבעון נרשמה ירידה של 0.7 נקודת אחוז, וברמה השנתית — ירידה של 3 נקודות אחוז. מחוץ לאזורי המרכז נותרו 11.8% מהשטחים פנויים. ברבעון השלישי של 2025 עמד הנתון מחוץ למרכז על שיא מקומי של 13.3%.

ההיצע מוגבל במיוחד בסביבת רונדו דשינסקגו (Rondo Daszyńskiego), אחד ממתחמי העסקים המודרניים המובילים בעיר, שבו הוערכה זמינות השטחים ב-3.6% בלבד.

לפיכך, הממוצע של 8.5% עבור כלל ורשה מעט מטשטש את התמונה. המחסור מתרכז בעיקר במבנים חדשים ואיכותיים במרכז העיר, בעוד שבמבנים מבוקשים פחות מחוץ למרכז מגוון האפשרויות נותר רחב בהרבה.

מלאי המשרדים בוורשה התקרב ל-6.24 מיליון מ״ר

מלאי המשרדים המודרני של בירת פולין עמד בסוף יוני על כ-6.24 מיליון מ״ר. יחד עם זאת, ההיקף הכולל של השוק אף הצטמצם מעט ביחס לרבעון הראשון, בעקבות הוצאת מבנים ישנים משימוש משרדי והסבתם לייעודים אחרים.

על פי נתוני CBRE, במהלך המחצית הראשונה של השנה נמסרו 45.2 אלף מ״ר של שטחים חדשים. ברבעון השני הושלם שיפוץ המבנה ב-Przemysłowa 26 בשטח של 2,350 מ״ר. בשלבי בנייה נמצאו כ-130 אלף מ״ר בחמישה פרויקטים שונים.

יועצים אחרים מעגלים את היקף השטחים שנמסרו ל-50 אלף מ״ר ומעריכים ירידה של 47% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. היקף המשרדים שבבנייה עומד אף הוא על כ-130 אלף מ״ר, נמוך ב-7% מהרמה אשתקד, כאשר למעלה מ-90% מבנייה זו מרוכזים באזורי המרכז.

ההבדל בין 45.2 אלף ל-50 אלף מ״ר נובע בעיקר מעיגול ומאופן הרישום של מבנים שעברו שיפוץ. מה שחשוב עבור השוק הוא קנה המידה: ההיצע החדש שווה ערך לפחות מ-1% ממלאי המשרדים הקיים.

מבנים ישנים מצמצמים את היצע המשרדים

היקף הבנייה המצומצם הוא רק סיבה אחת לירידה בזמינות השטחים. מבנים ישנים מוצאים בהדרגה מכלל שימוש, עוברים שיפוץ יסודי או מוסבים לייעוד אחר.

תהליך זה כבר בא לידי ביטוי בנתונים הכלליים של המלאי. אפילו השלמתם של פרויקטים חדשים אינה מובילה בהכרח לגידול בהיקף הכולל של שטחי המשרדים, מאחר שמבנים מיושנים נגרעים מהשוק במקביל.

עבור בעלי נכסים כאלה, הבעיה אינה מתמצה רק בגיל המבנה. חברות בינלאומיות בוחנות יותר ויותר את צריכת האנרגיה, איכות מערכות האוורור והקירור, האפשרויות לתכנון סביבת עבודה היברידית, נגישות תחבורתית ועמידה בתקנים סביבתיים.

כתוצאה מכך, השוק הופך להטרוגני יותר: קיימים אמנם משרדים פנויים מבחינה פיזית ברחבי העיר, אך חלקם אינו עומד בדרישות של שוכרים גדולים.

המשרדים המובילים בוורשה מגיעים לעד €32 למ״ר

המחסור בשטחים איכותיים מפעיל לחץ כלפי מעלה על דמי השכירות. במרבית המבנים במרכז נעים המחירים המבוקשים סביב €15–28 למ״ר לחודש, ובפלח הפרימיום — בין €25 ל-€32.

הרף העליון של €32 מתייחס לנכסים היוקרתיים ביותר ומייצג מחיר מבוקש ולא בהכרח את שכר הדירה האפקטיבי לאחר משא ומתן. בחוזה הסופי, המחיר עשוי להשתנות עקב תקופות פטור מתשלום (גרייס), השתתפות הבעלים בעבודות הגמר, דמי ניהול והטבות נוספות.

אינדיקטור שוק חלופי לשטחי הפרימיום במרכז עומד על €24–29 למ״ר לחודש, בעוד שמחוץ למרכז הטווח נע בין €15 ל-€19.

ההבדלים בין הטווחים תלויים בהגדרת הדירוג ובהרכב הנכסים הנסקרים. לכן, אין להתייחס לתעריף של €32 כמחיר הממוצע להשכרת משרדים בוורשה.

ורשה עוקפת את אירופה בקצב עליית דמי השכירות למשרדי פרימיום

מגמת המחירים בפלח העליון עולה משמעותית על הממוצע האירופי. דמי השכירות של משרדי העילית ברובע העסקים המרכזי של ורשה ברבעון השני היו גבוהים ביותר מ-8.5% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

בשוקי אירופה בכללותם, הנתון המקביל עלה ב-4.5% בחישוב שנתי וב-1.2% ברמה הרבעונית. מכאן שפלח הפרימיום בוורשה מתייקר בקצב כפול מהממוצע האירופי. עם זאת, העלייה מתרכזת בעיקר במבנים מודרניים במרכז העיר; מחוץ למרכז הלחץ על דמי השכירות חלש בהרבה.

מצב זה ממחיש שוב מדוע לא ניתן להשליך מהמגמה בנכסי העילית על כלל מלאי המשרדים בוורשה.

שנת 2027 צפויה להביא מספר נמוך במיוחד של משרדים חדשים

צבר הפרויקטים הנוכחי בבנייה נראה קטן עבור שוק בהיקף של יותר מ-6 מיליון מ״ר. היקף מסירות נמוך במיוחד צפוי בשנת 2027, והתאוששות ניכרת יותר בפעילות היזמית צפויה על פי תחזיות השוק לא לפני שנת 2028.

פער זמנים זה לא נוצר ב-2026. פרויקטים שאמורים היו להימצא כיום בשלבי סיום תוכננו לפני מספר שנים, כאשר יזמים התמודדו בעת ובעונה אחת עם אי-ודאות סביב עבודה מרחוק והיברידית, עלייה בעלויות הבנייה ומימון יקר.

כעת, זרם הפרויקטים החדשים המצומצם פוגש התאוששות בפעילות השוכרים. אם היקף העסקאות הגבוה יימשך, התוצאה המורגשת ביותר לא תהיה מחסור כללי בכל סוג משרד, אלא מחסור בשטחים רציפים וגדולים של נדל״ן איכותי במיקומים המובילים.

השוק מתפצל יותר ויותר לשני מקטעים

במרכז העיר עומד שיעור השטחים הפנויים על פחות מ-5%, בעוד שמחוץ למרכז הוא מתקרב ל-12%. פער זה יוצר תנאים שונים בתכלית עבור בעלי הנכסים.

מבנים מודרניים באזורי העסקים המרכזיים נהנים מיכולת מוגברת להעלות מחירים מבוקשים ולצמצם חבילות הטבה. עבור מבנים ישנים, המצב עשוי להיות הפוך לחלוטין: הבעלים נדרשים לממן שיפוצים, עבודות התאמה, תקופות גרייס או מודרניזציה מקיפה.

מסיבה זו, הגידול הכללי בפעילות השוק אינו מבטיח דינמיקת שווי זהה עבור כלל נכסי המשרדים בוורשה.

מנקודת מבט של השקעות, חשיבות הולכת וגוברת מיוחסת לגיל המבנה, איכות המערכות ההנדסיות, המיקום, הנגישות התחבורתית, היעילות האנרגטית, תמהיל השוכרים ומועדי פקיעת החוזים הקיימים.

הריבית בפולין נותרה ברמה של 3.75%

המדיניות המוניטרית אינה מייצרת בשלב זה דחף מחודש וחד לענף הנדל״ן המסחרי. בישיבתה ב-7–8 ביולי, הותיר הבנק הלאומי של פולין את הריבית הבסיסית על כנה ברמה של 3.75%. המודל הכלכלי שלו מחודש יולי צופה כי צמיחת התוצר המקומי הגולמי בפולין בשנת 2026 תנוע, בהסתברות של 50%, בין 3.0% ל-4.4%.

לפי נתונים ראשוניים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בפולין, מדד המחירים לצרכן ביולי עלה ב-3.0% בחישוב שנתי וב-0.8% בהשוואה ליוני. חודש קודם לכן עמדה האינפלציה השנתית על 2.5%, כך שיולי הביא עמו האצה מחודשת בקצב עליות המחירים.

עבור שוק הנדל״ן המסחרי המשמעות היא שעלויות המימון נותרות גורם מעכב מרכזי לפרויקטים חדשים, גם על רקע פעילות כלכלית חזקה יחסית.

מה המשמעות של העלייה בהשכרות עבור שוק המשרדים בוורשה

המדד הבולט של המחצית הראשונה אינו רק הזינוק של 38% בחוזים שנחתמו.

לא פחות משמעותיים הם שלושה שינויים מבניים: שיעור השטחים הפנויים במרכז ירד אל מתחת ל-5%, היקף הבנייה עומד על כ-130 אלף מ״ר בלבד, וכמעט מחצית מהשטח בעסקאות החדשות נובע מהארכת חוזים קיימים.

הגורם האחרון מסייג פרשנות אופטימית יתר על המידה של הביקוש, אך במקביל מחזק את עמדתם של בעלי הנכסים: חברות אינן בהכרח מרחיבות את משרדיהן, אך רבות מהן מעדיפות לשמור על נוכחות במבנים איכותיים.

כפי שמציינים מומחי International Investment, מוקדם עדיין לדבר על מחסור בנדל״ן משרדי בכל רחבי ורשה: מחוץ למרכז כמעט 12% מהמלאי עדיין פנויים. עם זאת, באזורי המרכז ובקרב מבנים מודרניים השוק כבר מתוח בהרבה. בנוסף, אין לראות בעלייה של 38% בהיקף העסקאות גידול זהה בשטחים המאוכלסים בפועל, מאחר ש-48% מהפעילות מקורם בהארכות חוזים. עבור משקיעים, הגורם המכריע ביותר אינו הסטטיסטיקה הכללית של ורשה, אלא הפער המתרחב בין נכסים מובחרים לנכסים מתיישנים. צבר הבנייה המוגבל עשוי לתמוך בדמי השכירות במבנים המובילים בשנים 2026–2027, בעוד שמשרדים בעלי שיעור פנויים גבוה, יעילות אנרגטית נמוכה וצורך בהוצאות הון משמעותיות עלולים להציג ביצועים נחותים בהרבה, אפילו על רקע ההתאוששות הכללית בשוק.

שאלות ותשובות: נדל״ן משרדי בוורשה בשנת 2026

בכמה עלתה השכרת המשרדים בוורשה?

היקף העסקאות הכולל במחצית הראשונה של 2026 צמח בכ-38% לעומת התקופה המקבילה אשתקד והגיע לכ-420 אלף מ״ר.

כמה משרדים הושכרו ברבעון השני?

אחת ממערכות המעקב המרכזיות מעריכה את הנתון בכ-282.8 אלף מ״ר, המהווים כשני שלישים מכלל הפעילות במחצית הראשונה.

האם צמיחה של 38% פירושה שחברות הרחיבו את שטח המשרדים ב-38%?

לא. הנתון הכולל כולל הארכות של חוזים קיימים, אשר היוו כ-48% מהשטח שהושכר.

מהו שיעור השטחים הפנויים בוורשה?

הממוצע עומד על 8.5%. באזורי המרכז הוא ירד ל-4.8%, ומחוץ למרכז הוא נותר גבוה בהרבה — כ-11.8%.

מהו היקף שטחי המשרדים הכולל בוורשה?

מלאי המשרדים המודרני בעיר עומד על כ-6.24 מיליון מ״ר.

כמה משרדים חדשים נבנו ב-2026?

במהלך המחצית הראשונה נמסרו כ-45.2 אלף מ״ר לפי אחת ממערכות המעקב העיקריות, בעוד שהערכה אחרת מעגלת את הנתון ל-50 אלף מ״ר.

כמה משרדים נמצאים כעת בבנייה?

באמצע השנה נמצאו כ-130 אלף מ״ר בשלבי בנייה בחמישה פרויקטים מרכזיים.

מהי עלות השכרת משרד במרכז ורשה?

במבנים מובילים במרכז המחיר המנחה עומד על כ-€24–29 למ״ר לחודש. במבני יוקרה נבחרים עשויים המחירים המבוקשים להגיע ל-€32.

מדוע מחירי השכירות במשרדי הפרימיום עולים?

הגורמים המרכזיים לכך הם שיעור שטחים פנויים נמוך במרכז, היקף בנייה מצומצם וריכוז הביקוש במבנים מודרניים.

האם צפוי מחסור במשרדים בוורשה?

המחסור בשטחים איכותיים במרכז העיר עלול להחריף, בייחוד לאור היקף המסירות הנמוך הצפוי ב-2027. עם זאת, עבור העיר כולה מוקדם עדיין לדבר על מחסור פיזי בכל סוגי המשרדים.