במונח Golden Visa יש להשתמש כאן בהסתייגות. ביוון ובאיחוד האמירויות קיימות תוכניות השקעה ארוכות טווח, פורטוגל שמרה על אשרת שהייה למשקיעים אך ניתקה אותה מנדל״ן. קפריסין מעניקה אישור שהייה קבוע, ואילו טורקיה וגאורגיה משתמשות בקטגוריות אחרות של אשרת שהייה.

לכן, השוואת מדינות לפי מחיר הכניסה בלבד היא חסרת משמעות. אותו תקציב יכול להעניק מעמד שנתי הניתן להארכה, תושבות קבע או תושבות ל-10 שנים. כללי ההשכרה נבדלים גם הם: ביוון השכרה לטווח קצר של נכסי Golden Visa מוגבלת, בטורקיה נכס לצורך אשרת שהייה קניינית חייב לשמש את הבעלים עצמו, ואילו החקיקה הגאורגית קושרת את המעמד בראש ובראשונה לזכות הבעלות ולשווי המוערך של הנכס.

יוון שמרה על Golden Visa החל מ-€250 אלף

בספטמבר עדכן מרשם השירותים המנהליים הלאומי של יוון (Mitos) את הליכי Golden Visa לקטגוריות נדל״ן מיוחדות. הרישום עבור מבנים לשימור הדורשים שחזור או שיפוץ עודכן ב-22 בספטמבר 2026. השווי המינימלי של נכס כזה עומד על €250 אלף, וההיתר ניתן ל-5 שנים. מכירת הנכס במהלך תוקף המעמד גוררת את ביטול ההיתר.

סף נפרד של €250 אלף חל על נכס יחיד המוסב משימוש מסחרי למגורים. מגבלת ה-120 מ״ר אינה חלה על קטגוריה זו, אך שינוי הייעוד חייב להסתיים לאחר 5 באפריל 2024 ולפני הגשת הבקשה. מסלול זה מעניק גם הוא מעמד ל-5 שנים.

הכניסה הסטנדרטית יקרה בהרבה. באטיקה, ביחידה האזורית סלוניקי, במיקונוס, בסנטוריני ובאיים עם אוכלוסייה של מעל 3,100 תושבים חל סף של €800 אלף; בשאר האזורים — €400 אלף. עבור נדל״ן רגיל חלה דרישה לנכס יחיד ושטח עיקרי מינימלי של 120 מ״ר. השכרה לטווח קצר של נכסים מזכים באמצעות פלטפורמות דיגיטליות אסורה, אך השכרה לטווח ארוך מותרת.

International Investment ניתח בפירוט את הספים והמגבלות העדכניים ביוון בסקירה על שוק המגורים ו-Golden Visa.

ניתוח Golden Visa של יוון

כך, האפשרות היוונית ב-€250 אלף אכן נשמרה, אך אין מדובר עוד ברכישת כל דירה באתונה או בסלוניקי. הסף הנמוך מותנה בנכסים בעלי מעמד משפטי ותכנוני מיוחד.

פורטוגל אינה מעניקה עוד Golden Visa עבור מגורים

פורטוגל שמרה על תוכנית Autorização de Residência para Investimento, אך נדל״ן הוחרג ממנה. רכישת דירה, בית, נכס מסחרי או מבנה לשיפוץ כשלעצמה אינה מקנה עוד זכות ל-ARI.

האפשרויות התקפות כוללות יצירת מקומות עבודה, השקעות החל מ-€500 אלף במחקר, החל מ-€250 אלף בתרבות ובמורשת לאומית, וכן השקעות החל מ-€500 אלף בקרנות מתאימות ובמבנים תאגידיים. במסמכי AIMA מצוין במפורש כי פעילות ההשקעה אינה רשאית להיות מופנית, במישרין או בעקיפין, לנדל״ן. עבור ARI חלה דרישת שהייה מינימלית: 7 ימים בשנה הראשונה ו-14 ימים בכל תקופה דו-שנתית עוקבת.

עבור הרוכש פירוש הדבר הפרדה בין שתי החלטות. ניתן לרכוש נדל״ן בפורטוגל למגורים, להשכרה או לשימור הון, אך את הבסיס להגירה יש לייצר בנפרד. International Investment כבר בחן את התפנית הזו בתוכניות האירופיות בכתבה על האופן שבו Golden Visa מאבדת את הקשר לנדל״ן.

מדוע Golden Visa מתרחקת מנדל״ן

קפריסין מעניקה מעמד קבע החל מ-€300 אלף

קפריסין שומרת על אחד המסלולים האירופיים הישירים ביותר. עבור מסלול המגורים נדרשת רכישת בית או דירה מקבלן במחיר של לפחות €300 אלף בתוספת מע״מ במסגרת מכירה ראשונה. המשקיע נדרש להוכיח גם הכנסה שנתית מובטחת של לפחות €50 אלף, בתוספת €15 אלף עבור בן/בת הזוג ו-€10 אלף עבור כל ילד קטין.

קיים פרט חשוב: התוכנית מאפשרת גם השקעות בנדל״ן אחר — משרדים, חנויות, מלונות ופרויקטים נלווים — בסכום של החל מ-€300 אלף. עבור קטגוריה זו ניתן לרכוש גם נדל״ן יד שנייה.

אישור השהייה הוא ללא הגבלת זמן, אף שתעודת התושב מוחלפת מדי 10 שנים. המעמד נשלל אם הבעלים קובע תושבות קבע מחוץ לקפריסין או נעדר מהרפובליקה למשך שנתיים. יש לשמור על ההשקעה או להחליפה מיד בנכס מתאים אחר בשווי שווה או גבוה יותר.

איחוד האמירויות השאירה את הנדל״ן בליבת Golden Residency

באיחוד האמירויות נדל״ן עדיין קשור ישירות לתושבות ארוכת טווח. הרשות הפדרלית לזהות ואזרחות קובעת סף של 2 מיליון דירהם עבור נכס אחד או יותר. Golden Residency למשקיעי נדל״ן ניתנת ל-10 שנים.

ניתן לממן את הנכס באמצעות הלוואה מבנק מקומי. מתאפשרת גם רכישת נכסים על הנייר (בבנייה), בתנאי שהרכישה מתבצעת מיזם המאושר על ידי הרשות המוסמכת באמירות. בשונה מהמודל הטורקי, הדרישות הפדרליות אינן מחייבות את הבעלים להשתמש בנכס המזכה כמגוריו הקבועים.

למשקיע הדבר מעניק גמישות רבה יותר בבחירה בין שימוש עצמי לבין מודל השכרה, אם כי הכללים להשכרה לטווח קצר והרישוי תלויים באמירות הספציפית.

טורקיה דורשת נכס מגורים החל מ-$200 אלף

בטורקיה רכישת נדל״ן נותרה עילה לקבלת אשרת שהייה לטווח קצר, אך הכללים נוקשים בהרבה מאשר בגאורגיה.

רשות ההגירה דורשת כי לנכס יהיה מעמד של נכס מגורים וכי ישמש את הבעלים למגורים בפועל. בטופס הרשמי של המסמכים עבור אשרת שהייה קניינית מצוין שווי מינימלי של $200 אלף בשווי ערך בלירה טורקית במועד הרכישה. עוד מצוין שם כי אין להשתמש בנכס לצורכי השכרה או להפקת הכנסה אחרת.

אין לבלבל זאת עם אזרחות תמורת השקעות. עבור אזרחות חל סף נפרד של $400 אלף בנדל״ן עם מגבלת אי-מכירה למשך 3 שנים.

משקיע המעוניין להסדיר אשרת שהייה ובמקביל להשכיר את הנכס שנרכש, ימצא כי האפשרות הטורקית גמישה פחות.

גאורגיה מעניקה אשרת שהייה בנדל״ן מעל $150 אלף

החל מ-1 במרץ 2026 העלתה גאורגיה את הסף עבור אשרת שהייה קניינית מ-$100 אלף לסכום של מעל $150 אלף בשווי ערך בלארי גאורגי. העילה יכולה להיות נדל״ן מכל סוג, למעט קרקע חקלאית, בתנאי שזכות הבעלות רשומה על שם הזר והשווי אושר על ידי שמאי מוסמך מטעם ארגון מוסמך. הזכות חלה גם על בן/בת הזוג והילדים.

אשרת שהייה לטווח קצר מתחדשת לשנה אחת בכל פעם, כל עוד נשמרת זכות הבעלות. מכירת הנכס מבטלת עילה זו. בניגוד לטורקיה, החוק אינו דורש שהנכס יהיה למגורים בלבד או שישמש את הבעלים עצמו. לפיכך, לצורך מטרות הגירה ניתן לבחון לא רק דירות, אלא גם נכסים מסחריים או מלונאיים, כל עוד הם מהווים נכס עצמאי מבחינה משפטית ושווים המוערך עולה על הסף שנקבע.

ברכישת נדל״ן בשווי של מעל $300 אלף זמינה אשרת שהייה להשקעה הניתנת ל-5 שנים. אם ההיתר התקבל על בסיס נדל״ן והבעלים מחזיק בנכס המתאים לאורך 5 שנים אלו, ניתן לאחר מכן להגיש בקשה למעמד תושבות קבע. עבור מסלול קנייני זה אין צורך לעמוד ביעדי מחזור עסקי הנדרשים באשרת שהייה להשקעה דרך השקעות עסקיות.

International Investment ניתח בהרחבה את שינויי הסף וכללי המעבר לאחר כניסת הרפורמה לתוקף.

אשרת שהייה בגאורגיה על בסיס נדל״ן בשנת 2026

מדוע גאורגיה בולטת בהשוואה לתוכניות אחרות

האטרקטיביות של גאורגיה מתחילה במבנה התוכנית עצמה. סף של מעל $150 אלף נמוך מ-€300 אלף בקפריסין, מ-€400–800 אלף בתוכנית הסטנדרטית של יוון ומ-2 מיליון דירהם באיחוד האמירויות. במקביל, הרוכש אינו מחויב לקנות אך ורק דירה מקבלן, נכס בעל שטח מוגדר או נכס במעמד מיוחד.

קיים גם הבדל מהותי יותר עבור המשקיע: אשרת שהייה קניינית בגאורגיה אינה מחייבת להפוך את הנכס למגורים אישיים. הדבר מאפשר להתייחס לנדל״ן כנכס מניב ולבחור את הסגמנט לפי תשואה ולא רק לפי קריטריון הגירה.

בחירה זו חשובה במיוחד בבטומי, שבה שוק הדירות מגיע לרוויה מהירה. חברת Galt & Taggart העריכה את היצע הדירות להשכרה לטווח קצר בכ-18–20 אלף יחידות לקראת סוף 2024 וצופה 35–40 אלף עד 2029. היצע חדרי המלון הממותגים נמוך בהרבה: 2,966 בשנת 2024, 3,764 בשנת 2026 וכ-4,079 לפי התוכניות הנוכחיות לשנת 2029.

אין פירוש הדבר מחסור בכל סוגי המלונות, אלא בעיקר בהיצע ממותג ואיכותי בפלח הפרימיום. בשוק הדירות המצב הפוך: היקף הבנייה החדשה גבוה ומלאי הדירות הלא מכורות גדל. International Investment, בהסתמך על מחקרי שוק, הצביע על כמעט 13 אלף דירות לא מכורות בפרויקטים בבטומי כבר ברבעון הראשון של 2026.

שוק המגורים בבטומי וסכנת עודף ההיצע

בעבר ניתח האתר בפירוט את השינוי המבני מדירות לפרויקטים מלונאיים: בשנים 2025–2029 מתוכננת מסירה של כ-58 אלף דירות בבטומי, כאשר מרביתן מיועדות להשקעה ולשימוש לטווח קצר.

ממגורים למלונות: השקעות בבטומי

הביקוש התיירותי ממשיך לצמוח במקביל. בשנת 2025 רשמה גאורגיה 5.52 מיליון ביקורי תיירים בינלאומיים והכנסות של כ-$4.69 מיליארד מנסיעות בינלאומיות. במחצית הראשונה של 2026 הגיע מספר הביקורים מהאיחוד האירופי ומבריטניה לשיא של 249.2 אלף (עלייה של 23.4%), וההכנסות משווקים אלה עלו ב-21.2% ל-$335.7 מיליון.

על רקע זה, נדל״ן מלונאי מתגלה עבור חלק מהקונים כהגיוני יותר מעוד דירה להשכרה יומית: הכנסות הנכס תלויות בניהול מקצועי, במערכת ההזמנות ובזרימת האורחים הכללית במלון, ולא בתחרות עצמאית של הבעלים מול אלפי דירות דומות.

Wyndham Grand Batumi Gonio כאפשרות להשקעה במלונאות

אחד הפרויקטים בסגמנט זה הוא Wyndham Grand Batumi Gonio בגוניו הסמוכה לבטומי. המתחם מפותח תחת המותג Wyndham Grand, כאשר חברת הניהול המוצהרת היא Aimbridge Hospitality. הפרויקט כולל חדרי מלון, פנטהאוזים, טאונהאוסים ווילות.

הפרויקט מציע נכסים בבעלות מלאה. אם נכס ספציפי רשום כנדל״ן עצמאי, שייך למבקש ושוויו המוערך עולה על $150 אלף, הוא יכול לעמוד בקריטריון הקנייני לקבלת אשרת שהייה לטווח קצר בגאורגיה. עצם רכישת חדר בפרויקט אינה מעניקה אשרת שהייה אוטומטית: השווי חייב לקבל אישור משמאי מוסמך, והבקשה נבחנת על ידי סוכנות ממשלתית.

יש להפריד גם בין התנאים הפיננסיים לתנאי ההגירה. היזם מצהיר על תשואה מובטחת של 10% לשנה ומעגן התחייבות זו בחוזה; International Investment ניתח בפירוט את מבנה המודל ואת המסגרת החוזית שלו. אלו הם תנאים מסחריים של הפרויקט, ולא התשואה הממוצעת בשוק הנדל״ן המלונאי בגאורגיה.

כיצד פועלת התשואה המובטחת ב-Wyndham Grand Batumi Gonio

הפרדה זו חיונית למשקיע. אשרת שהייה נקבעת על פי החוק ושווי הבעלות, ואילו התשואה — על פי איכות הפרויקט, חברת הניהול, התפוסה, התעריפים, ההוצאות ותנאי החוזה.

אי אפשר עוד להעריך נדל״ן ואשרת שהייה בנפרד

יוון נותרה אחת המדינות הבודדות באיחוד האירופי שבהן נדל״ן רגיל מקושר ישירות לאשרת שהייה למשקיעים ל-5 שנים, אך רף הכניסה עלה ל-€400–800 אלף, והמסלול מ-€250 אלף הפך לנישתי. בקפריסין מעמד קבע זמין החל מ-€300 אלף, אך לצד סף ההשקעה חלה דרישת הכנסה. איחוד האמירויות מעניק תושבות ל-10 שנים, אך דורש נדל״ן בשווי של 2 מיליון דירהם לפחות.

טורקיה נגישה יותר, אך הבית שנרכש חייב לשמש כמקום מגוריו של הבעלים, מה שמגביל אסטרטגיית השכרה. פורטוגל הפרידה לחלוטין בין נדל״ן ל-Golden Visa.

גאורגיה ניצבת בין אשרת שהייה קלאסית בגין נדל״ן לבין מודל השקעה. הסף נמוך מרוב התוכניות המקבילות, סוג הנדל״ן כמעט אינו מוגבל, ונכס יקר יותר עשוי לפתוח מסלול לאשרת שהייה להשקעה ל-5 שנים ולאחר מכן לתושבות קבע. יתרון נוסף למשקיע הוא האפשרות לבחור בין סגמנט הדירות הרווי לבין נדל״ן מלונאי ממותג ונדיר יותר.

לדברי מומחי International Investment, זהו בדיוק הגורם ההופך את גאורגיה לאחת מתחומי השיפוט הגמישים ביותר בהשוואה. היתרון שלה אינו רק בעצם הענקת אשרת שהייה ברכישה — תוכניות כאלו קיימות גם במדינות אחרות. החשוב מכל הוא שעילת ההגירה אינה כופה על המשקיע לרכוש נכס שלא ניתן להפיק ממנו הכנסה בצורה מלאה.

שאלות ותשובות: אשרת שהייה תמורת נדל״ן ב-2026

היכן קיים הסף הנמוך ביותר לקבלת אשרת שהייה תמורת נדל״ן?

מבין המדינות שנסקרו, הסף הקנייני הישיר הנמוך ביותר הוא בגאורגיה: שווי השוק של הנכס חייב לעלות על $150 אלף. בטורקיה הסף הנוכחי עומד על $200 אלף. המסלולים המיוחדים של Golden Visa ביוון מתחילים ב-€250 אלף.

האם ניתן לקבל Golden Visa ביוון תמורת €250 אלף?

כן, אך סף זה אינו חל על כל דירה. הוא תקף לנכסים מסוימים שעברו שינוי ייעוד ממסחרי למגורים ולמבנים לשימור המיועדים לשחזור או לשיפוץ.

האם נדל״ן בפורטוגל מעניק Golden Visa?

לא. רכישת נדל״ן אינה נכללת עוד בהשקעות המזכות ב-ARI.

איזה מעמד מעניק נדל״ן בקפריסין?

השקעה החל מ-€300 אלף יכולה להוות בסיס לאישור תושבות קבע, בכפוף לעמידה בדרישות הכנסה ובתנאי התוכנית האחרים.

כיצד מקבלים Golden Residency באיחוד האמירויות באמצעות נדל״ן?

יש להחזיק בנכס אחד או יותר בשווי כולל של 2 מיליון דירהם לפחות. המעמד למשקיעי נדל״ן ניתן ל-10 שנים.

האם ניתן להשכיר דירה שנרכשה לצורך אשרת שהייה בטורקיה?

הדרישות הרשמיות לאשרת שהייה קניינית קובעות כי הנכס חייב לשמש את הזר למגורים ואינו מיועד להפקת הכנסה מהשכרה.

כיצד פועלת אשרת שהייה בגאורגיה על בסיס נדל״ן?

עבור אשרת שהייה לטווח קצר נדרש נדל״ן (למעט קרקע חקלאית) בשווי שוק של מעל $150 אלף בשווי ערך בלארי. השווי מאושר על ידי שמאי מוסמך. אשרת השהייה מתחדשת לשנה כל עוד נשמרת הבעלות.

האם נדל״ן מלונאי מתאים לקבלת אשרת שהייה בגאורגיה?

החוק אינו מגביל אשרת שהייה קניינית למגורים בלבד. אם יחידת המלון רשומה כנכס עצמאי, בבעלות המבקש ושוויה המוערך עולה על $150 אלף, היא עשויה לעמוד בקריטריון הקנייני. ההחלטה בבקשה מתקבלת על ידי הסוכנות הממשלתית.

מדוע נדל״ן מלונאי בבטומי אטרקטיבי יותר מדירות?

שוק הדירות רווי במיוחד: היקף הנכסים להשכרה לטווח קצר עולה משמעותית על היצע חדרי המלון הממותגים וממשיך לצמוח בקצב מהיר יותר. הדבר מגביר את התחרות בין בעלי הדירות, בעוד שסגמנט המלונאות הממותגת והאיכותית נותר מצומצם בהרבה.

מכירת חלקה של TAP משפיעה על טיסות טראנס-אטלנטיות בין אירופה, ברזיל ושווקים נוספים באמריקה. Lufthansa מתכוונת לפתח את רשת הנתיבים דרך ליסבון ולחזק את פורטו. עבור מגזרי התיירות והמלונאות, החשוב מכל הוא כמה נוסעים נוספים יישארו במדינה בפועל, ולא רק יבצעו בה טיסת מעבר.

ליסבון ותשתיות התעופה של פורטוגל. איור מערכתי של International Investment, אינו צילום תיעודי של נמל התעופה.

מדוע בחרה פורטוגל ב-Lufthansa

במכרז על רכישת חלקה של TAP השתתפה גם Air France-KLM. בהחלטה שפרסמה ממשלת פורטוגל נמסר כי הצעתה הכספית של Lufthansa הייתה גבוהה עד 16% מהצעת המתחרה. הרשויות שקלו לא רק את המחיר, אלא גם את תנאי החוזה, אסטרטגיית הנתיבים והאפשרות לשמר קווי טיסה חיוניים עבור המדינה.

חברת TAP השלימה תוכנית ארגון מחדש שאושרה מול הנציבות האירופית. לפי הדו״חות הכספיים של חברת התעופה, בשנת 2025 היא הטיסה 16,7 מיליון נוסעים, רשמה הכנסות תפעוליות של €4,313 מיליארד ורווח נקי של €4,1 מיליון. מדד ה-EBITDA בניכוי סעיפים חד-פעמיים הגיע ל-€742,9 מיליון, שהם 17,2% מההכנסות. מדד זה משקף רובד שונה של ביצועים פיננסיים לעומת הרווח הנקי, המושפע מפחת, ריבית, מיסים וסעיפים חד-פעמיים.

הממשלה התנתה מפורשות את שימור המותג TAP, שמירת מטה החברה בפורטוגל ושימור הקשרים האוויריים עם מדיירה והאיים האזוריים. Lufthansa מקבלת אפשרות להשפיע על הניהול התפעולי באמצעות מינויים בהנהלה הבכירה, אך במבנה הנוכחי נשארת המדינה בעלת השליטה.

כמה מניות נמכרות ובאיזה מחיר

הצעתה הראשונית של Lufthansa עומדת על €1,025 מיליארד עבור 44,9%. עוד 5% מהמניות מיועדים לעובדי TAP. אם לא יממשו את זכות הקדימה, נתח זה עשוי לעבור ל-Lufthansa ולהגדיל את החזקותיה ל-49,9%. בשקלול תשלום נוסף התלוי בלוחות הזמנים של סגירת העסקה, השווי עשוי להגיע ל-€1,201 מיליארד. אין מדובר בשתי עסקאות נפרדות ומאושרות, אלא במתווה בסיסי ובמתווה מורחב אפשרי של אותו השלב הראשון.

השלב הראשון של הפרטת TAP: נתח בסיסי של 44,9% עבור Lufthansa, הקצאה של 5% לעובדים ושליטה של 50,1% בידי המדינה. הרכישה ותנאיה עדיין דורשים את השלמת העסקה. מקורות: ממשלת פורטוגל, Lufthansa Group.

הממשלה מותירה אפשרות לשלב שני, שבו תוכל Lufthansa להשיג שליטה מלאה על TAP. במודל שהוצג הוערכה החברה בשווי של €2,552 מיליארד לאחר המשך אפשרי של ההפרטה. בתרחיש כזה תוכל פורטוגל לשמר כ-5% ממניות החברה הממוזגת באמצעות החלפת ניירות ערך בשווי €488 מיליון. הערכה זו מתייחסת למודל היפותטי של השלב הבא, ולא לשווי של עסקה שכבר נחתמה. טרם התקבלה החלטה על המשך המכירה; הרשויות דנות ביעד אפשרי עד שנת 2028.

מדוע ליסבון חשובה יותר מהעסקה עצמה

חברת TAP תופסת מעמד בולט בנתיבים החוצים את צפון ודרום האוקיינוס האטלנטי, בראש ובראשונה בין אירופה, ברזיל ושווקים דוברי פורטוגזית אחרים. Lufthansa מתכוונת לנצל רשת זו כדי לחזק את מערך הטיסות הטראנס-אטלנטיות שלה. TAP כבר חברה ב-Star Alliance, ולכן אין מדובר במעבר לברית תעופה אחרת, אלא באפשרות לתיאום הדוק יותר של לוחות זמנים, טיסות המשך ומכירות.

שיתוף הפעולה אינו מתחיל מאפס. ב-Lufthansa Group מדווחים כי חברות התעופה של הקבוצה כבר מפעילות 353 טיסות שבועיות לשישה יעדים בפורטוגל, וקיבולת ההובלה הכוללת שלהן גבוהה ב-75% מרמת שנת 2019. טיסות אלה קיימות כבר כעת, ואין לראות בהן קיבולת חדשה הנובעת מההפרטה.

את היקף פעילותו של מרכז התעופה ממחישים נתוני המפעילה ANA: בשנת 2025 שירת נמל התעופה של ליסבון 36,1 מיליון נוסעים, עלייה של 2,9% בהשוואה לשנה הקודמת. עם זאת, מספר הנוסעים בנמל התעופה כולל טיסות מעבר, נחיתות והמראות. נתון זה אינו זהה למספר התיירים הזרים או ללינות בבתי המלון בעיר.

טיסות חדשות נתקלות במגבלות נמל התעופה

חיזוק מעמדה של ליסבון תלוי לא רק באסטרטגיית הנתיבים של Lufthansa. נמל התעופה של הבירה מתמודד מזה זמן רב עם מגבלות תשתית, ופורטוגל מקדמת את הקמת נמל התעופה החדש Luís de Camões באזור אלקושטה (Alcochete). במרץ 2026 אישרה הממשלה את המיקום שנבחר ודרשה לעדכן את תחזיות תנועת הנוסעים ומאפייני הפרויקט. בניית נמל התעופה החדש אינה חלק מרכישת מניות TAP ואינה מסירה אוטומטית את המגבלות הקיימות.

לכן, גם את הרחבת רשת הטיסות ארוכות הטווח עליה הוצהר יש לבחון לפי חלונות המראה ונחיתה (סלוטים) ספציפיים, תדירויות ומספר המושבים הזמינים. חיוני גם האיזון בין תנועת מעבר (טרנזיט) לבין שהיות בעיר: נוסע קונקשן עשוי שלא ללון כלל בפורטוגל.

מה מוצע לשנות בפורטו

ממשלת פורטוגל שואפת לחזק את נמל התעופה של פורטו כבסיס שני של TAP, באמצעות הצבת שמונה מטוסים ארוכי טווח במקום. התוכנית של Lufthansa כוללת הגדלת צי המטוסים ל-117 כלי טיס עד 2035 ול-130 מטוסים בהמשך. לאחר 2030 מתאפשרת העברתם של עד שמונה מטוסי Airbus A350-900. בשלב זה מדובר ביעדים אסטרטגיים, ולא בלוח טיסות מאושר של קווים חדשים.

יעדים אלה מגדירים אסטרטגיה מובטחת, ולא לוח זמנים מאושר או טיסות שכבר הוזמנו בפועל. עבור צפון פורטוגל, פריסת טיסות רחבה יותר עשויה לתמוך בנסיעות עסקיות ובאירוח תיירותי, אך היקף השפעה זו אינו ניתן להערכה כעת ללא תוכנית טיסות מפורטת.

כיצד עשויה ההפרטה להשפיע על המלונות

פורטוגל מגיעה להפרטת TAP לאחר שנת שיא בתיירות. לפי סקירת Turismo de Portugal שפורסמה ב-6 באוקטובר, בשנת 2025 קלטו מתקני האירוח 32,5 מיליון אורחים ורשמו 82 מיליון לינות. כמעט 70% מהלינות נרשמו על ידי תושבי חוץ, וכמחצית מכלל הלינות התרכזו באזור ליסבון רבתי ובאלגרבה. בתי המלון סיפקו כ-60% מכלל הלינות.

אם TAP תקבל קווים נוחים חדשים מצפון אמריקה, מברזיל ומשווקים נוספים, חלק מהנוסעים עשוי לבחור בליסבון, בפורטו או באתרי הנופש לחופשה מלאה. מלונאים עשויים ליהנות מעונה תיירותית ממושכת יותר, מנסיעות עסקיות ומעצירות ביניים נוספות בין טיסות. יחד עם זאת, נתח משמעותי מהתנועה עלול להישאר במעמד מעבר בלבד, ללא הוצאות על לינה.

מגזין International Investment דיווח בעבר כי הכנסות התיירות של פורטוגל במרץ 2026 חצו לראשונה את רף ה-€2 מיליארד. נתון זה משקף את הוצאות המבקרים הזרים, ולא את הכנסות בתי המלון בלבד. להערכת השפעת ההפרטה על ענף האירוח יידרשו נתונים חדשים אודות לינות, מחיר ממוצע לחדר, תפוסה, מדד ה-RevPAR ונתוני כניסות תיירים לפי מדינות.

העניין בבתי המלון בפורטוגל התעורר זמן רב לפני בחירת הרוכשת ל-TAP. ב-International Investment נותחו בעבר הפרויקטים של Hyatt בליסבון ובאלגרבה, וכן עליית ה-RevPAR ולחץ ההוצאות על מלונות אירופיים ב-2026. טיסות נוספות מסוגלות להגביר את הביקוש לאירוח, אך כשלעצמן אינן מבטיחות עלייה ברווחיות התפעולית של מלון ספציפי.

האם שוק הנדל״ן יפיק תועלת

התחדשות הקשרים התעופתיים עשויה להגביר את העניין במשרדים, בתי מלון, שטחי מסחר ושירותים עירוניים. עם זאת, הקשר לנדל״ן למגורים ישיר עוד פחות. נוסעים בינלאומיים אינם הופכים בהכרח לרוכשי דירות, ועלייה בתנועת התיירים אינה מבטיחה עלייה במחירי הנכסים.

בסקירה שנערכה לאחרונה על שוק הנדל״ן בפורטוגל ציין International Investment כי הביקוש מתרחב אל מחוץ לגבולות ליסבון ופורטו, על רקע היצע מוגבל מתמשך ומחירים גבוהים. קווי תעופה נוספים עשויים לשפר את הנגישות לאזורים שונים, אך אינם מסירים את המגבלות הרגולטוריות על השכרה לטווח קצר ואינם מהווים תחליף לבדיקת הכדאיות הכלכלית של פרויקט השקעה.

מתי תתבצע רכישת TAP בפועל

נכון ל-17 באוקטובר 2026, המכירה טרם הושלמה. החלטת הממשלה מס׳ 201/2026, שנכנסה לתוקף ב-17 באוקטובר, עיגנה את הבחירה ב-Lufthansa והסמיכה את Parpública להמשיך בגיבוש העסקה. על החברות לחתום על הסכמים סופיים ולקבל את אישורי הגורמים המוסמכים, לרבות האישורים הנדרשים בתחום ההגבלים העסקיים והתעופה. הממשלה שואפת להשלים את הסכמי השלב הראשון במהלך שנת 2026.

על המשקיעים לעקוב אחר החוזה הסופי, חלוקת סמכויות הניהול, הנתיבים הקונקרטיים, מצב פרויקט נמל התעופה החדש והנתונים הסטטיסטיים של המלונות. בשלב זה, ההישג העיקרי הוא בחירת השותפה והתנאים הפיננסיים של ההצעה. ההשפעה הממשית על התיירות בפורטוגל תהפוך למדידה רק לאחר שינוי היקפי התחבורה בפועל, ולא עם ההכרזה על מחיר הרכישה בלבד.

שאלות נפוצות (FAQ)

האם Lufthansa כבר רכשה את TAP Air Portugal?

לא. ב-14 באוקטובר 2026 בחרה הממשלה ב-Lufthansa לרכישת החלק. ההליכים החוזיים והרגולטוריים טרם הושלמו.

איזה נתח מ-TAP תקבל Lufthansa?

בשלב ראשון מדובר ב-44,9%. עוד 5% שמורים לעובדים; אם לא יממשו את זכות הרכישה שלהם, חלקה של Lufthansa עשוי לגדול ל-49,9%.

מהי עלות ההפרטה של TAP?

ההצעה עומדת על €1,025 מיליארד עבור 44,9%. שווי אפשרי של החזקה מורחבת בשיעור 49,9%, כולל תשלום נוסף, מגיע ל-€1,201 מיליארד. שלב שני בהפרטה נדון בנפרד.

מדוע Lufthansa זקוקה ל-TAP?

האינטרסים המרכזיים כוללים קשרים דרך ליסבון עם ברזיל, צפון אמריקה ואמריקה הלטינית, וכן פיתוח הרשת באירופה. זוהי אסטרטגיה מוצהרת, ולא הרחבה שכבר מומשה.

כיצד ישפיע הדבר על המלונות בפורטוגל?

טיסות ישירות חדשות וקישוריות נוחה עשויות להגדיל את מספר התיירים והלינות, אך השפעה כזו טרם אומתה בנתונים סטטיסטיים. נוסעי מעבר אינם נשארים תמיד במדינה.

האם TAP תישאר בשליטת המדינה?

בשלב הראשון המדינה משמרת בידיה 50,1% מהמניות. המשך ההפרטה ידרוש החלטה ואישורים נפרדים.

גם חברות טלקום מתחילות להיאבק על התשתית. BT, Orange ו-Iliad מרחיבות את נוכחותן בחוות שרתים, בהסתמך על שוק הענן הריבוני האירופי, אשר לפי הערכת Financial Times עשוי להגיע ל-70 מיליארד דולר בשנת 2027. מדובר בתחזית לגודל השוק, ולא בהיקף בנייה מאושר או בהכנסות מובטחות של חברות הטלקום.

לאירופה חסר כוח מחשוב עבור AI

CBRE עדכנה כלפי מטה את תחזית שיעור הקיבולת הפנויה בחוות השרתים באירופה לסוף שנת 2026 מ-6.5% ל-6%. במקביל, הצפי לכניסת מתקנים חדשים צומצם ב-35 מגה-וואט, כ-5% מהתוכנית המקורית. הסיבה לכך היא עיכובים בפרויקטים ספציפיים, כולל של יזמים בעלי ניסיון מועט בהקמת תשתיות מסוג זה.

מתקנים חדשים ממשיכים לקום, אך הלקוחות הגדולים ביותר זקוקים למתחמים שלמים בעלי הספק מובטח. העלייה בדמי השכירות בחלק מהחוזים החדשים אינה משקפת התייקרות גורפת של כל מבנה, אלא מחסור בחללים שבהם ניתן לפרוס את הציוד בלוחות הזמנים הנדרשים.

מדוע חברות הטלקום מגלות עניין בחוות שרתים

לספקיות התקשורת כבר יש רשתות סיבים אופטיים, מתחמים טכניים, שטחי קרקע ולקוחות עסקיים. כל אלה מסייעים להן להיכנס לשוק מחשוב הענן. BT, Orange ו-Iliad רואות בחוות שרתים מנוע צמיחה לאחר שנים של ביצועים מתונים יחסית בליבת עסקי הטלקום.

ביקוש נוסף נובע מדרישות של מדינות וארגונים באירופה בנושאי אחסון נתונים ושליטה בתשתיות. ענן ריבוני מספק ערבויות מסוימות לגבי ניהול ותחום שיפוט, אך כתובת אירופית של חוות שרתים כשלעצמה אינה מבטיחה עצמאות מלאה מטכנולוגיות זרות.

החשמל הופך לחשוב יותר ממחיר הקרקע

להקמת חוות שרתים לא די ברכישת קרקע זולה בסמוך לקו מתח. המפעיל זקוק לחיבור רשת מאושר, לקיבולת מספקת בתחנות המשנה וליכולת הרחבה עתידית. בהיעדר הספק פנוי, השקת הפרויקט עלולה להתעכב בשנים.

לכן, האטרקטיביות של מגרש נקבעת יותר ויותר לא לפי שטחו, אלא לפי מספר המגה-וואטים הזמינים ומועד קבלתם. באזורים מסוימים באירופה, לשטחי תעשייה עם חיבורים קיימים יש יתרון מובהק על פני שטחים פתוחים וזולים יותר שאינם מפותחים.

קירור הופך לחלק בלתי נפרד מחישוב ההשקעה

ארונות שרתים צפופים של מאיצי בינה מלאכותית פולטים כמויות אדירות של חום. יזמים לוקחים בחשבון יכולות קירור בנוזל, אספקת מים, יעילות אנרגטית, ניצול אפשרי של חום עודף ומגבלות סביבתיות. אקלים קר מסייע להפחתת עלויות, אך אינו מהווה תחליף לחשמל ולרשת אמינה.

פינלנד מושכת את ההשקעות הגדולות ביותר

בספטמבר הכריזה Google על תוכנית השקעות של לפחות 13 מיליארד אירו בתשתית הדיגיטלית של פינלנד לשנים 2027–2028. התוכנית כוללת פרויקטים בהמינה, קאיאני, מוהוס וואלה, לצד פיתוח משק האנרגיה ושותפויות מקומיות. במתקן הפעיל בהמינה, החברה משתמשת במי ים לקירור וממחזרת את החום העודף.

עם זאת, דרישות איכות הסביבה נותרו מגבלה משמעותית. באוקטובר דרשו רשויות הפיקוח בפינלנד להקפיא חלק מהעבודות בפרויקטים במוהוס ובקאיאני עקב שאלות הנוגעות לתסקיר השפעה על הסביבה הנדרש בחוק. אפילו השקעות אנרגיה ענקיות אינן מסירות את הסיכון לעיכובים בהיתרים.

נורווגיה מרוויחה מאנרגיה הידרואלקטרית

נורווגיה מושכת חוות שרתים הודות לנתח הגבוה של אנרגיה הידרואלקטרית, אקלים קריר והאפשרות למקם כוח מחשוב מחוץ למרכזים עירוניים יקרים. עם זאת, זמינות חשמל ברמה הארצית אינה מעידה בהכרח על חיבור פנוי ברשות מקומית מסוימת. הפרויקטים מתחרים על קיבולת הרשת מול התעשייה וצרכנים אחרים.

איסלנד אינה יכולה לקלוט את כל פרויקטי הענק

איסלנד מציעה חשמל ממקורות מתחדשים כמעט במלואו וטמפרטורות נוחות לקירור. אך The Times מדווח כי המדינה דוחה חלק מפרויקטי תשתית ה-AI הגדולים עקב מגבלות בייצור ובהולכת חשמל. כיום, חוות שרתים אחראיות לכ-3.5% מצריכת החשמל במדינה.

זוהי אחת הדוגמאות המובהקות ביותר לשוק החדש: המשאב עשוי להיות זול וירוק, אך היכולת לקבל מאות מגה-וואטים בלוח הזמנים הנדרש מוגבלת. איסלנד מעדיפה פיתוח מדורג של הענף על פני התרחבות בלתי מבוקרת של קמפוסים ענקיים.

היכן לחפש שטחים עבור חוות שרתים

מה משתנה עבור משקיעי נדל״ן

הפוטנציאל של קרקע עבור חוות שרתים אינו נקבע עוד רק לפי מיקום ומחיר. נדרשים אישור לקיבולת רשת, לוחות זמנים לחיבור, היתרים, יכולות קירור, חיבורי סיבים אופטיים ועלויות הרחבה. איכותו הפיננסית של השוכר העתידי הופכת גם היא לגורם קריטי: הביקוש הגבוה למחשוב AI אינו מבטל את סיכוני האשראי של מפעילים צעירים.

מתקני תעשייה בעלי חיבורי חשמל חזקים קיימים עשויים לזכות בשווי חדש, אך הסבתם דורשת בדיקת מצב הנדסי, זיהום קרקע וייעודי קרקע. סקירה של International Investment שכבר פורסמה על בסיס מחקר של UBS ממחישה כי השקעות בתשתיות שרתים, אנרגיה ורשתות הופכות לשוק מקושר ובלתי נפרד.

תשתית האנרגיה קובעת את ערך הנדל״ן

הצמיחה של שוק ה-AI אינה אומרת שכל מגרש ליד רשת חשמל יתייקר אוטומטית. הקיבולת הזמינה חייבת להיות מגובה במסמכים, והפרויקט חייב להתאים לכללים המקומיים ולמודל הכלכלי של השוכר העתידי. יחד עם זאת, הקריטריונים להערכת נדל״ן מסחרי משתנים: בחוות שרתים אירופיות, מספר המגה-וואטים ומועדי החיבור עשויים להיות חשובים בהרבה ממחיר הקרקע עצמה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

FAQ

מדוע בינה מלאכותית מגדילה את הביקוש לחשמל?

אימון והפעלה של מודלי AI דורשים שרתים בעלי עוצמת מחשוב גבוהה, הצורכים כמויות אדירות של חשמל ומחייבים מערכות קירור מתקדמות.

מה המשמעות של powered land?

זהו שטח בעל גישה מובטחת או מאושרת להספק חשמלי. קרבה לקו מתח אינה שוות ערך לחיבור מובטח בפועל.

מדוע פינלנד אטרקטיבית לחוות שרתים?

יתרונותיה כוללים אקלים קריר, אנרגיה דלת פחמן, שטחי תעשייה והשקעות מצד מפעילים. אולם היתרי בנייה ומגבלות הרשתות המחוזיות נותרים אתגרים ממשיים.

מדוע איסלנד דוחה פרויקטי AI?

הקיבולת הפנויה ויכולת ההולכה של הרשת אינן מספיקות עבור חלק ממתקני הענק (hyperscale).

מהו ענן ריבוני?

זוהי תשתית ענן בעלת ערבויות מוגדרות לשליטה בנתונים, בתפעול ובתחום השיפוט המשפטי החל עליה.

נדל״ן רפואי אירופי יוצא מהנישה הצרה. בשנת 2025 היקף ההשקעות הגיע לשיא של €23,2 מיליארד, ובמחצית הראשונה של שנת 2026 העסקאות צמחו בעוד 27% בחישוב שנתי. מחצית מההון סופקה על ידי משקיעים בינלאומיים.

המנוע של השוק כמעט ואינו תלוי במחזור הנדל״ן הרגיל. CBRE צופה כי עד שנת 2034 יהיו באירופה 31,3 מיליון יותר אנשים מעל גיל 65. ביקוש זה מתחלק בין בתי אבות סיעודיים, דיור מוגן למבוגרים עצמאיים, בתי חולים, מרפאות ומרכזי שיקום.

נדל״ן רפואי הופך לשוק נפרד

נדל״ן רפואי מקובץ לעיתים קרובות לקטגוריה אחת, אך מודלי ההשקעה בתוכו שונים בתכלית.

בית אבות סיעודי תלוי בשיעורי התפוסה, בכוח האדם וביציבות הפיננסית של המפעיל. דיור לגיל השלישי קרוב יותר לנדל״ן מגורים מנוהל. בית חולים דורש השקעות הון כבדות בהרבה ותלוי מאוד ברגולציה. מרפאות ומרכזי שיקום יכולים להיות גמישים יותר, אך הם תלויים בזרימת המטופלים ובמערכת מימון הטיפולים.

זו בדיוק הסיבה שבגללה לא ניתן לצמצם את צמיחת הסקטור לנוסחה פשוטה של ״אירופה מזדקנת — כל נכס רפואי יתייקר״.

הזדקנות האוכלוסייה כבר ניכרת בנתונים הסטטיסטיים

נכון ל-1 בינואר 2025, חיו באיחוד האירופי 99 מיליון בני אדם מעל גיל 65 — 22% מהאוכלוסייה. שיעור התושבים מעל גיל 80 הגיע ל-6%. באיטליה הוא כבר קרוב ל-8%, ובגרמניה, יוון ופורטוגל — לכ-7%.

International Investment כבר ניתח בעבר את הדמוגרפיה ארוכת הטווח של האיחוד האירופי: שיעור המבוגרים ימשיך לגדול, בעוד אוכלוסיית גיל העבודה תצטמצם. עבור ענף הנדל״ן, פירוש הדבר הוא ביקוש יציב יותר לטיפול סיעודי, דיור מותאם, אבחון ושיקום לאחר טיפול רפואי.

אולם הדמוגרפיה פועלת רק יחד עם ההיצע. אזור בעל מספר רב של תושבים מבוגרים אינו הופך אוטומטית לשוק טוב אם המימון הממשלתי חלש, המפעיל אינו מצליח לגייס כוח אדם, או שאי אפשר להחזיר את ההשקעה בנכס חדש תחת התעריפים הקיימים.

בתי אבות סיעודיים נותרים הפלח הגדול ביותר

בשנת 2025 צמחו ההשקעות בבתי אבות סיעודיים באירופה ב-165% והגיעו לכ-€14,4 מיליארד. פלח זה נהנה מזרימה גדולה של הון אמריקאי וממספר עסקאות פורטפוליו רחבות היקף.

עבור משקיע מוסדי, המודל ברור: הנכס מופרד לעיתים קרובות מהפעילות התפעולית, וחברת הניהול שוכרת את המבנה לטווח ארוך. ההכנסה נראית צפויה יותר מאשר בבתי מלון או במשרדים.

אך הסיכון המרכזי עובר אל המפעיל. עליית שכר, מחסור בצוות רפואי, הגבלות על תשלומים ממשלתיים ויעילות נמוכה עלולים לפגוע ביכולתו של השוכר לשלם, אפילו בתפוסה מלאה של הנכס.

הצמיחה של בתי האבות כבר ניכרת גם בנתונים הכלליים של השקעות הנדל״ן באירופה: פלחי המגורים והשירותים, כולל בתי אבות ודיור מוגן לקשישים, תפסו 29% מהשוק במחצית הראשונה של שנת 2026.

דיור לגיל השלישי קרוב יותר לנדל״ן רגיל

דיור לגיל השלישי מיועד בראש ובראשונה לאנשים השומרים על עצמאותם, אך מעוניינים להתגורר במבנה מותאם עם שירותים, מרחבים ציבוריים ואפשרות לקבלת סיוע נוסף.

כאן ההיגיון ההשקעתי קרוב יותר לנדל״ן למגורים. התוצאה מושפעת יותר מהמיקום, יכולת התשלום של קהל היעד, איכות השירות והתחרות מול שוק השכירות הרגיל.

חברת Savills מזהה עלייה ניכרת בעניין של משקיעים בדיור מוגן (senior living) ובבתי אבות. משתתפי סקר משנת 2026 מתכננים להשקיע כ-€45 מיליארד בנדל״ן תפעולי אירופי בתוך שלוש שנים, כאשר בתי אבות סיעודיים הגיעו למקום השני בזרימת ההון הצפויה, מיד אחרי מעונות סטודנטים.

באיטליה תנועה זו כבר בולטת במיוחד: International Investment כתב על הצמיחה בדיור הכסוף, שבו מגורים לגיל השלישי העצמאי משלבים דירות, שירותים ואלמנטים של תמיכה רפואית.

בתי חולים הופכים נגישים יותר להון פרטי

בתי חולים נותרים הפלח המורכב ביותר בנדל״ן הרפואי. הם דורשים השקעות הון משמעותיות, מערכות הנדסה ייעודיות ומקושרים באופן הדוק למערכת הבריאות הלאומית.

בד בבד, מבנה הטיפול משתנה. יותר פרוצדורות עוברות מאשפוז למסגרות אמבולטוריות ואשפוזי יום. שיקום, פסיכיאטריה, אבחון ומרפאות ייעודיות הופכים לנכסים עצמאיים, שקל יותר להפרידם מבית חולים גדול ולהעבירם למפעיל פרטי.

Savills מציינת כי שוק הנדל״ן הרפואי הניתן להשקעה מתרחב בדיוק בזכות מרכזים אמבולטוריים, מתקני שיקום, בריאות הנפש ונכסים ייעודיים אחרים. לגבי בתי חולים לטיפול דחוף, גישת ההון הפרטי עדיין תלויה מאוד במדינה ובחוקי הבעלות שלה.

מרפאות ושיקום צומחים במהירות רבה יותר

הרבעון השני של שנת 2026 המחיש באיזו מהירות משתנה מבנה השוק. על פי נתוני JLL, מתקנים רפואיים ייעודיים היוו 53% מכלל ההשקעות בנדל״ן רפואי, לעומת ממוצע חמש-שנתי של 11%.

גרמניה הייתה לשוק המוביל ברבעון עם היקף של כ-€650 מיליון. העסקה הגדולה ביותר הייתה מיחזור הון בתיק של 20 מרפאות שיקום בהיקף של €360 מיליון.

זהו איתות חשוב: נדל״ן רפואי כבר אינו שווה ערך לבתי אבות בלבד. ההון פונה לנכסים המשרתים שלבים שונים של הטיפול — אבחון, החלמה, הליכים אמבולטוריים וסיוע מקצועי ייעודי.

מדוע CBRE ו-JLL מציגות נתוני צמיחה שונים

הנתונים הסטטיסטיים של המחצית הראשונה לשנת 2026 נראים במבט ראשון שונים. CBRE מעריכה את צמיחת העסקאות באירופה ב-27% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. JLL מציגה €7,8 מיליארד וצמיחה של 59%.

אחת הסיבות לפער היא שיטת הרישום של עסקאות תאגידיות גדולות. הנתון של JLL כולל את המיזוג בין Aedifica ו-Cofinimmo בשווי של כ-€3,7 מיליארד, אשר היווה כמחצית מהיקף הפעילות במחצית הראשונה.

אין מדובר בפרט טכני זניח. השוק צומח יותר ויותר באמצעות פלטפורמות ותיקי נכסים בינלאומיים, ולא באמצעות רכישת מבנה בודד. עבור קרנות גדולות, פורמט זה נוח יותר: עסקה אחת מעניקה באופן מיידי קנה מידה ונוכחות במספר מדינות.

התשואה תלויה במדינה ובמפעיל

אין תשואה אירופית אחידה לנדל״ן רפואי.

JLL העריכה את התשואה הממוצעת בבתי אבות ברבעון השני של 2026 בכ-5,16%. בפינלנד CBRE רשמה 5,5% עבור הנכסים המובילים בתחום הטיפול בקשישים.

אי אפשר להשוות נתונים אלה ישירות למגורים רגילים. התשואה מגלמת בתוכה את סיכון המפעיל, חוזה שכירות ארוך טווח, מאפייני המימון הממשלתי ויכולת מוגבלת לשנות במהירות את ייעוד הנכס.

לאחר הערכות השווי מחדש בשנים 2022–2023 התשואות בשווקים העיקריים התייצבו. CBRE סבורה כי שיפור בתנאי המימון עשוי לתמוך שוב בירידת שיעורי ההיוון, אך הפערים בין המדינות יישארו משמעותיים.

המדינה נותרת שותף סמוי בעסקה

בנדל״ן רגיל למגורים השאלה המרכזית היא האם השוכר מסוגל לשלם.

בנדל״ן רפואי יש להבין מי משלם בסופו של דבר עבור השירות: המדינה, הרשות המקומית, חברת הביטוח, המטופל עצמו או מספר גורמים יחד.

CBRE מגדירה את מודל המימון כאחד המשתנים המרכזיים בסקטור. גובה השיפוי הממשלתי משפיע ישירות על רווחי המפעיל ועל דמי השכירות שהוא מסוגל לשלם לבעל הנכס.

משום כך, בתי אבות זהים בגרמניה, ספרד ופינלנד עשויים לשאת סיכון השקעה שונה לחלוטין.

דמוגרפיה חזקה לא תציל נכס אם המפעיל פועל במרווח רווח נמוך, חסר כוח אדם מקצועי והתעריפים מפוקחים בצורה נוקשה מדי.

דרום אירופה זוכה למנוע צמיחה נוסף

בדרום אירופה משתלבים מספר גורמים במקביל: הזדקנות מואצת של האוכלוסייה, היצע מוגבל של דיור ייעודי וחזרתו של ההון הבינלאומי.

International Investment כבר ציין בעבר את העלייה בדיור לגיל השלישי ובנדל״ן רפואי במבנה ההשקעות של האזור. איטליה נראית כשוק הדמוגרפי המובהק ביותר, אך היגיון דומה מתחזק בהדרגה גם בספרד, פורטוגל ויוון.

עבור המשקיע, מהירות ההזדקנות אינה הנתון היחיד שחשוב. יש לבחון כמה מקומות איכותיים כבר קיימים, מיהו המפעיל, איזה חלק מההוצאות מסובסד על ידי המדינה והאם ניתן להרחיב את הפורטפוליו.

אופי הגנתי קיים, אך הסיכון משנה צורה

נדל״ן רפואי מושך קרנות בשל יציבות הביקוש. הצורך בטיפול סיעודי, אבחון או שיקום תלוי פחות במיתון מאשר הביקוש למשרדים, שטחי מסחר או חלק משוק המלונאות.

אולם המילה ״הגנתי״ אינה מבטיחה היעדר סיכון.

הסיכון פשוט עובר משוק הנדל״ן הרגיל אל המפעיל, המימון הממשלתי, כוח האדם והרגולציה.

לכן, הנכסים החזקים ביותר אינם בהכרח אלה שסביבם ישנם מבוגרים רבים, אלא אלה שבהם הביקוש משתלב עם מודל תשלום יציב ומפעיל מנוסה.

הצמיחה הבאה תחרוג מעבר לבתי האבות

בתי אבות יוסיפו להוות את החלק הגדול ביותר בשוק, אך הון חדש כבר מתקדם הלאה.

מרפאות אמבולטוריות, מרכזי שיקום, מתקנים פסיכיאטריים ובתי חולים פרטיים מרחיבים בהדרגה את השוק הניתן להשקעה. מגמה זו תואמת את השינוי הכולל ברפואה האירופית: פחות זמן באשפוז יקר ויותר טיפולים במרכזים ייעודיים.

עבור International Investment, טבעי להמשיך מגזר זה בסקירות מדינתיות על גרמניה, איטליה, ספרד ומדינות צפון אירופה, לצד השוואות פרטניות בין דיור לגיל השלישי, בתי אבות ומרפאות.

בדיוק כאן הדמוגרפיה הופכת לנושא השקעה: ניתן לחזות את הזדקנות האוכלוסייה עשרות שנים קדימה, אך נדל״ן איכותי ומפעילים מקצועיים כבר חסרים כיום בשווקים רבים.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות

מהו נדל״ן רפואי?

אלו מבנים המשמשים למתן שירותי רפואה או טיפול סיעודי: בתי אבות, דיור מוגן לגיל השלישי עם שירותים, בתי חולים, מרפאות, מרכזי שיקום ונכסים ייעודיים אחרים.

מדוע קרנות משקיעות בנדל״ן רפואי?

הסיבות העיקריות הן הזדקנות האוכלוסייה, היצע נכסים מוגבל וביקוש יציב יחסית לשירותים רפואיים וסוציאליים.

מהי התשואה על נדל״ן רפואי באירופה?

אין שיעור אחיד. JLL העריכה את התשואה הממוצעת בבתי אבות באירופה בכ-5,16% ברבעון השני של שנת 2026. במדינות ובמגזרים ספציפיים הנתונים משתנים.

במה שונה בית אבות מדיור מוגן לגיל השלישי?

בית אבות סיעודי מיועד לאנשים הזקוקים לעזרה מתמדת או להשגחה רפואית. דיור לגיל השלישי מכוון לדיירים עצמאיים יותר ומודל הפעילות שלו קרוב לדיור מנוהל עם שירותים.

מה מסוכן יותר — בית חולים או בית אבות?

יש להם מאפייני סיכון שונים. בית אבות תלוי יותר במפעיל, בכוח האדם ובמימון הטיפול הסיעודי. בית חולים דורש השקעות הון משמעותיות וקשור באופן הדוק יותר לרגולציה ולמערכת התשלומים הרפואית.

אילו מדינות אירופיות מזדקנות במהירות הגבוהה ביותר?

איטליה מחזיקה באחד ממבני האוכלוסייה המבוגרים ביותר באיחוד האירופי. שיעור גבוה של תושבים מעל גיל 80 נרשם גם בגרמניה, יוון ופורטוגל.

מהו הסיכון המרכזי בהשקעה בנדל״ן רפואי?

עבור נכסים רבים זהו חוסנו הפיננסי של המפעיל. נכס נדל״ן מעולה עלול להפוך להשקעה חלשה אם החברה המפעילה אינה מסוגלת לשמור על תפוסה, לגייס עובדים ולעמוד בתשלומי השכירות.

דינמיקה זו אינה מעידה על ירידת מחירים בשוק. מדד המחירים של INE עלה ברבעון השני ב-16,5% משנה לשנה, ומחיר ההיצע החציוני ב-Idealista הגיע בספטמבר ל-€3 228 למ״ר, תוספת של 7,9% בחישוב שנתי. העלייה במחירים פשוט מתרחקת יותר ויותר מהיקף העסקאות.

מדוע הביקוש עוזב את ליסבון ופורטו

ליסבון ופורטו נותרות השווקים הנזילים והמוכרים ביותר במדינה, אך רמת המחירים בהן משנה את התנהגות הרוכשים. בספטמבר הגיע מחיר ההיצע החציוני בליסבון ל-€6 256 למ״ר. עבור חלק מהקונים, התקציב כבר אינו מאפשר בחירה בין שכונות בתוך עיר הבירה: הם נאלצים לבחור בין הבירה לבין עיר אחרת.

בכנס Idealista שנערך בספטמבר קשרו גורמים בשוק באופן ישיר את התפנית הזו לדיור היקר ולהיצע המוגבל. כיעדים חדשים הוזכרו ערים קטנות יותר, אזור Oeste ורצועת החוף של אלנטז׳ו. אין מדובר בנטישה המונית של ליסבון ופורטו, אלא בהרחבת מפת הביקושים: הרוכשים מחפשים שווקים שבהם רף הכניסה נמוך יותר, אך קיימים שוק שכירות, תחבורה וכלכלה מקומית עצמאית.

לאן נודד הביקוש הבא

לשם השוואה, להלן נתוני Idealista לספטמבר 2026. בעמודות המחירים מצוין מחיר ההיצע החציוני, ולא מחיר העסקה בפועל. גם נתוני השכירות משקפים מחירי היצע. על כן, הטבלה מועילה להשוואה בין השווקים השונים, אך אינה מחליפה חישוב תשואה עבור נכס ספציפי.

הפער הניכר ביותר מול ליסבון נשמר בלייריה, בראגה, קלדש דה רייניה וטורש ודרש. עם זאת, מחיר זול יותר אינו מעיד תמיד על כדאיות גבוהה יותר. ברכישה לצורכי השקעה יש לבחון את גודל שוק השכירות המקומי, התחבורה, האוניברסיטאות ומקומות התעסוקה, ובעבור מודל תיירותי — את תקנות Alojamento Local העירוניות.

אזור Oeste הופך להמשך ישיר של שוק הבירה

טורש ודרש וקלדש דה רייניה מושכות עניין בראש ובראשונה בשל קרבתן לליסבון בצד מחיר כניסה נמוך בהרבה. בטורש ודרש עמד מחיר ההיצע החציוני בספטמבר על €2 486 למ״ר, ובקלדש דה רייניה — על €2 339. דמי השכירות היו סביב €11,2 ו-€9,8 למ״ר בהתאמה.

יחד עם זאת, כבר לא ניתן לראות בטורש ודרש שוק סמוי מן העין: במהלך השנה זינק מחיר ההיצע ב-16,9%. זהו אחד הסיכונים באסטרטגיית ״לקנות בזול ליד הבירה״ — הפער מצטמצם מהר מן הצפוי.

בראגה וקוימברה מייצרות ביקוש עצמאי

בראגה וקוימברה תלויות פחות בליסבון. בבראגה השוק נשען על מוסדות אקדמיים, עסקים מקומיים וחיבור למטרופולין של פורטו. בקוימברה תופסים מקום מרכזי האוניברסיטה, מוסדות הרפואה והשכרת דירות לסטודנטים.

מחיר ההיצע בבראגה עמד בספטמבר על €2 396 למ״ר, ובמחוז קוימברה — על €2 499. דמי השכירות עמדו על €10,7 ו-€12,8 למ״ר בהתאמה. שווקים אלה יקרים יותר מחלקים ממרכז פורטוגל, אך נהנים מביקוש מקומי עמוק ויציב יותר.

לייריה נותרת אחת האפשרויות הנגישות ביותר

בלייריה עמד מחיר ההיצע החציוני על €1 980 למ״ר, ודמי השכירות על €9,5. העיר זולה באופן מורגש מליסבון, פורטו וסטובל, ואינה מבססת את תזת ההשקעה שלה על תיירות בלבד.

במהלך השנה עלו מחירי ההיצע בלייריה ב-17,6%, כך שחלון הכניסה הזול מתחיל להיסגר. עבור המשקיע, מה שחשוב כאן אינו רק אחוז העלייה, אלא יציבות הביקוש מצד תושבים, עסקים מקומיים ושוכרים ארוכי טווח.

סטובל כבר אינה נתפסת כחלופה זולה

סטובל שומרת על חיבור חזק לליסבון, אך פער המחירים נסגר במהירות. בספטמבר הגיע מחיר ההיצע ל-€3 214 למ״ר, ושכר הדירה ל-€13,7. המחיר עדיין נמוך מזה של הבירה, אך ההפרש קטן בהרבה מזה שבאזור Oeste או במרכז פורטוגל.

עבור המשקיע מדובר בשוק נזיל יותר, אך גם מחיר הטעות גבוה יותר. רכישה רק משום שסטובל שוכנת בסמוך לליסבון כבר אינה מעניקה יתרון אוטומטי במחיר הכניסה.

אבורה ואלנטז׳ו דורשות בחירה מדויקת יותר

אבורה מציגה תמונה אחרת: היא מהווה מוקד אוניברסיטאי ותיירותי עצמאי. בספטמבר עמד מחיר ההיצע החציוני על €2 688 למ״ר, ושכר הדירה על €12,6. לצד זאת, אין לראות ברצועת החוף של אלנטז׳ו חלופה זולה לבירה: מוקדי החוף הפופולריים כבר יצרו שוק יוקרתי ועצמאי משלהם.

לפיכך, על המשקיע להבחין בין אבורה, אזורי פנים הארץ של אלנטז׳ו ורצועת החוף היוקרתית. אלה הם שווקים נפרדים בעלי עונתיות, נזילות ורף כניסה שונים לחלוטין.

השכירות מזנקת מהר יותר ממספר העסקאות

הנתונים הרשמיים מאשרים כי הלחץ התפשט מעבר לגבולות הערים הגדולות. ברבעון השני הגיע שכר הדירה החציוני בחוזים חדשים ברחבי המדינה ל-€10,17 למ״ר, עלייה של 10,2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. מספר החוזים החדשים גדל ב-0,4% בלבד.

שכר הדירה החציוני הגבוה ביותר מבין העיריות הגדולות נרשם עדיין בליסבון — €17,79 למ״ר. יחד עם זאת, עליות חדות נרשמו גם בערים אחרות: למשל, בגימארייש עלה שכר הדירה בחוזים חדשים ב-20,7% בשנה. נתון זה מוכיח כי משבר הנגישות לדיור אינו מוגבל עוד לשני המטרופולינים המרכזיים.

השכרה לטווח קצר דורשת בדיקה קפדנית

עבור נכסים המיועדים להשכרה לתיירים, השוואה בין רמת המחירים לתנועת התיירים אינה מספקת. בשנת 2026 קיבלו עיריות שבהן רשומים מעל 1 000 נכסי Alojamento Local ארכה נוספת עד סוף השנה כדי לאמץ או לעדכן תקנות משלהן. הרשויות המקומיות רשאיות גם להאריך או להטיל הקפאה זמנית של רישומים חדשים לאורך תקופת גיבוש הרגולציה.

מסיבה זו יש לבדוק את סטטוס ה-Alojamento Local בכל עירייה וכתובת ספציפית לפני הרכישה. עבור שתי דירות דומות, מודל ההשקעה עשוי להשתנות מהותית אך ורק בשל הרגולציה המקומית.

מה המשמעות עבור המשקיעים

השינוי המרכזי בשוק הפורטוגלי בשנת 2026 אינו נובע מירידת מחירים, אלא מהתפלגות גאוגרפית חדשה של הביקושים. ליסבון ופורטו נותרות מוקדי המשיכה העיקריים להון, אך המחירים הגבוהים מאלצים את הקונים להשוות אותן לערים שנחשבו בעבר משניות.

אזור Oeste מרוויח מקרבתו לבירה, בראגה וקוימברה — מהכלכלה העצמאית ושוק השכירות הפנימי, ולייריה — ממחיר כניסה נוח בהרבה. סטובל שומרת על נזילות גבוהה אך התייקרה משמעותית, ואלנטז׳ו מחייבת בחירה מדויקת בין ערי פנים הארץ לרצועת החוף היקרה.

השוק הופך לפחות הומוגני. עבור המשקיע, הדיוק בבחירת העיר הספציפית ומודל הביקוש הופך לקריטי הרבה יותר מאשר בחירת המדינה או המחוז כולו.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות נפוצות

האם מחירי הדיור בפורטוגל עולים בשנת 2026?

כן. מדד המחירים של INE ברבעון השני עלה ב-16,5% משנה לשנה. מחיר ההיצע החציוני ב-Idealista עלה בספטמבר ב-7,9% והגיע ל-€3 228 למ״ר.

מדוע מספר העסקאות יורד?

ברבעון השני ירד מספר העסקאות ב-6,4% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. עלויות הדיור והמימון הגבוהות בולמות חלק מהביקושים, על אף המשך עליית המחירים.

אילו ערים מהוות חלופה לליסבון?

לרוכשים המחפשים חיבור מהיר לבירה בולטות טורש ודרש, קלדש דה רייניה וסטובל. בראגה, קוימברה, לייריה ואבורה מציעות שווקים עצמאיים בעלי ביקוש פנימי יציב.

האם ניתן לראות באלנטז׳ו חלופה זולה?

לא בהכרח. קיים שוני עמוק בין ערי פנים הארץ לבין רצועת החוף באלנטז׳ו. מוקדי החוף המבוקשים עשויים להיות יקרים בהרבה מאבורה ומחלקים נרחבים במרכז המדינה.

מה יש לבדוק לפני רכישה לצורכי השכרה תיירותית?

חשוב לבדוק את תקנות Alojamento Local התקפות באותה עירייה, את ההיתכנות להנפקת רישיון חדש, הגבלות אזוריות ואת תוקפו של רישיון קיים.

בשנת 2026, שיעורי מס ההכנסה השוליים הגבוהים ביותר ליחידים בקרב מדינות אירופה הגדולות חלים בדנמרק — 60,5%, צרפת — 55,4%, אוסטריה — 55%, ספרד — 54%, בלגיה — 53,5% ופורטוגל — 53%. בבולגריה וברומניה השיעור המרבי עומד על 10%, בהונגריה — 15%, ובגאורגיה — 20%. הנתונים של Tax Foundation כוללים מיסים לאומיים ואזוריים ותוספות היכן שרלוונטי, אך אינם כוללים דמי ביטוח לאומי.

עבור המשקיע, הדירוג משתנה כאשר מביאים בחשבון את מס הרכוש השנתי, מס במכירה והיטלים על הון משמעותי. צרפת וספרד הופכות יקרות יותר לבעלי תיקי נכסים גדולים, בעוד גרמניה ואיטליה מעניקות יתרונות בעת החזקה לטווח ארוך. גאורגיה בולטת עם מס של 5% בלבד על השכרת מגורים, היעדר מס רכישה ופטור מלא ממס רווחי הון לאחר החזקה של מעל שנתיים; קפריסין ומלטה אינן גובות מס רכוש שנתי ברמה הלאומית, אך ממסות את היציאה מההשקעה.

השוואה: הכנסה והחזקת נדל״ן

הטבלה מציגה את שיעורי המס המרביים על הכנסת יחיד ואת הכללים הבסיסיים למיסוי שנתי על החזקת נדל״ן להשקעה. אין זה שיעור המס האפקטיבי של נישום ספציפי: התוצאה תלויה בתושבות המס, ברשות המקומית, בשווי הנכס, בהטבות ובמבנה ההחזקה.

מס הכנסה גבוה אינו שווה בהכרח לנטל גבוה על המשקיע

דנמרק מובילה בשיעור מס ההכנסה המרבי, אך אין זה הופך אותה באופן אוטומטי למדינה היקרה ביותר עבור בעל נדל״ן. אותו הגיון פועל גם בכיוון ההפוך: שיעור מס הכנסה נמוך אינו מבטיח נטל נמוך על ההון.

בתחום הנדל״ן יש להבחין בין שלושה שלבים עיקריים. הראשון חל במהלך ההחזקה: מס רכוש שנתי, מס על הכנסות משכירות ולעיתים מס עושר. השני — בעת הרכישה, כאשר חלות אגרות רישום או מס רכישה. השלישי — בעת המכירה, כאשר המדינה עשויה למסות את השבח או את סכום העסקה כולו.

מסיבה זו, צרפת נראית יקרה משמעותית בתרחיש של תיק נכסים גדול בהשוואה לבעלים של דירה בודדת. גרמניה, לעומת זאת, משלבת שיעור מס גבוה על הכנסה אישית עם אפשרות למכור נדל״ן פרטי לאחר החזקה ממושכת ללא מס שבח.

מכירת נדל״ן ומס עושר

כאן מוצגים הכללים הכלליים עבור משקיע פרטי. במקרים ספציפיים עשויים לחול שינויים בהתאם לדירת מגורים יחידה, תקופת ההחזקה, אופן הרכישה, מעמד של מוכר מקצועי ואמנות למניעת כפל מס.

צרפת ממסה תיקי נדל״ן גדולים

בצרפת מוטל מס נפרד על עושר נדל״ני המכונה IFI. הוא חל כאשר השווי הנקי של הנדל״ן החייב במס עולה על 1,3 מיליון אירו. המדרגות מתחילות מ-0,5% ומגיעות ל-1,5%; לאחר חציית הרף, החישוב מבוצע כבר מחלק הבסיס שמעל 800 אלף אירו. רשות המיסים הצרפתית מציינת במפורש כי תושב מצהיר על נדל״ן ברחבי העולם, בעוד שתושב חוץ מצהיר על נכסים בצרפת בכפוף לתנאי המיסוי.

מכירת דירה שנייה או נדל״ן להשקעה מחויבת בדרך כלל במס שבח בשיעור 19% בתוספת היטלים סוציאליים של 17,2%. ההטבה גדלה ככל שתקופת ההחזקה מתארכת: ניתן להגיע לפטור מלא מחלק מס ההכנסה לאחר 22 שנה, ומההיטלים הסוציאליים — לאחר 30 שנה. עבור חלק מתושבי החוץ חלים כללים שונים ביחס להיטלים אלו, ולכן שיעור של 36,2% אינו אוניברסלי לכל מוכר זר.

עבור משקיע בעל נכסים יוקרתיים, הדבר דורש חישוב כפול: עלות החזקה שנתית דרך ה-IFI והשלכות המס בעת המכירה.

ספרד משלבת מיסוי מקומי ומס רכוש

בספרד, מס ה-IBI השנתי תלוי בערך הקדסטרלי וברשות המקומית. עבור נדל״ן עירוני, הטווח הבסיסי הוא 0,4–1,1%, אם כי הרשות המקומית רשאית להפעיל התאמות נוספות בתנאים הקבועים בחוק.

מיסוי הון גדול מורכב אף יותר. מס העושר מוסדר בין היתר על ידי הקהילות האוטונומיות, ולכן השיעור והפטורים משתנים לפי אזור. במקביל חל מס סולידריות קבוע על עושר רב. הוא חל על בסיס רלוונטי מעל 3 מיליון אירו בשיעורים של 1,7%, 2,1% ו-3,5%. החישוב לוקח בחשבון את יחסי הגומלין עם מס העושר, ולכן לא ניתן פשוט לחבר שיעורים אלה.

בעת מכירת נכס על ידי תושב מס, השבח נכנס לבסיס הכנסות החיסכון, שבו בשנת 2026 חלים שיעורים של עד 30%. עבור תושב חוץ, השבח מנדל״ן ספרדי ממוסה בדרך כלל בשיעור 19%; הרוכש מנכה במקביל 3% ממחיר המכירה כמקדמת מס של המוכר.

מכלול כללים זה הופך את ספרד למדינה שבה עבור תיק נכסים גדול, מיקום הרכישה חשוב כמעט כמו שווי הנכס עצמו.

פורטוגל אינה מטילה מס עושר כללי

בפורטוגל המבנה שונה. שיעור מס ההכנסה המרבי לתושב עומד על 48%, ועבור הכנסות גבוהות חל היטל סולידריות נוסף של 2,5% ו-5%. בטווח העליון שיעור המס השולי הכולל מגיע לכ-53%.

נדל״ן עירוני חייב במס IMI שנתי. הרשויות המקומיות קובעות שיעור בטווח של 0,3–0,45% משווי המס. עבור תיקי נדל״ן למגורים בהיקף גדול יותר חל מס AIMI נוסף. ליחידים ניתן ניכוי של 600 אלף אירו מבסיס המס, ובחישוב משותף של בני זוג — 1,2 מיליון אירו; מעבר לכך חלה מדרגת מס פרוגרסיבית.

בפורטוגל אין מס כללי על עושר נקי. עם זאת, עבור בעלים של מספר נכסים יוקרתיים, AIMI ממלא תפקיד דומה בכל הנוגע לנדל״ן.

במכירת נדל״ן נלקחים בדרך כלל בחשבון 50% מהשבח. עבור תושבי חוץ חל מודל דומה מאז 2023: מחצית מהשבח נכללת בחישוב לפי מדרגות המס, וההכנסה העולמית משמשת לקביעת שיעור המס החל.

גרמניה ואיטליה מתגמלות החזקה ארוכת טווח

בגרמניה אין מס עושר כללי פעיל. בעל נדל״ן משלם מס Grundsteuer מקומי, אשר לאחר הרפורמה של שנת 2025 תלוי במדינה הפדרלית, במקדם המוניציפלי ובמאפייני הנכס. אין שיעור אחיד למדינה כולה.

הדבר החשוב ביותר למשקיע פרטי הוא תקופת ההחזקה. אם הנכס נמכר תוך עשר שנים ממועד הרכישה, השבח עשוי להיות מחויב במס הכנסה לפי שיעור פרוגרסיבי אישי. לאחר עשר שנים, מכירה פרטית פטורה בדרך כלל ממס. עבור דירת מגורים אישית חלים חריגים ייעודיים.

איטליה משתמשת בסף דומה אך קצר יותר. נדל״ן להשקעה ונכס שני כפופים בדרך כלל למס מוניציפלי מסוג IMU; שיעור הבסיס לנכסים אחרים עומד על כ-0,86%, אך הרשות המקומית רשאית לשנותו. במכירה, השבח עשוי להיות ממוסה לפי סולם פרוגרסיבי או בשיעור נפרד של 26%, אך לאחר יותר מחמש שנות החזקה מכירות פרטיות רבות פטורות ממס.

עבור תושב מס איטלקי, גם נדל״ן מחוץ למדינה בעל חשיבות. הוא כפוף למס IVIE בשיעור של 1,06%, כאשר מס רכוש ששולם בחו״ל יכול, בכפוף לתנאים, להקטין את התשלום באיטליה.

יוון שומרת על חלון הזדמנויות זמני במכירה

ביוון, מס ENFIA השנתי מחושב על בסיס מיקום, שטח, ייעוד, גיל ומאפיינים נוספים של הנכס. עבור יחידים, נטל נוסף חל כאשר שווי התיק עולה על 500 אלף אירו.

החל משנת 2026, הכנסות משכירות ממוסות במדרגות של 15%, 25%, 35% ו-45%. במקביל, מס רווחי הון על מכירת נדל״ן מושהה עד סוף שנת 2026. סעיף המס קיים בחוק, אך אינו מיושם בשנה הנוכחית.

נדל״ן למגורים באירופה עשוי להיות ממוסה בעת החזקה, מכירה וכחלק מעושר רחב. בניין ברחוב rue Gay-Lussac בפריז. צילום: Wikimedia Commons.

עבור המשקיע מדובר ביתרון זמני ולא במאפיין קבוע של המערכת היוונית. תוכניות מכירה לאחר שנת 2026 יש לחשב מחדש בהתאם לכללים שיחולו במועד העסקה.

גאורגיה: 5% על שכירות והגנה מפני עליות מיסים חדות

קוד המס של גאורגיה קובע שיעור מס הכנסה כללי ליחידים ברמה של 20%, אך עבור השכרת מגורים חל משטר מיוחד: יחיד שאינו דורש ניכויים בגין הכנסה זו משלם 5% בלבד. שבח חייב במס ממכירת דירת מגורים או בית עם הקרקע הצמודה ממוסה אף הוא בשיעור של 5%. אם הנכס היה בבעלות במשך יותר משנתיים, השבח מהמכירה פטור ממס הכנסה.

בעת רכישת נדל״ן אין מס רכישה נפרד ואין מס בולים. International Investment, בסקירת התנאים למשקיעים בגאורגיה, מדגישה אף היא את שיעור ה-5% על השכרת מגורים ואת היעדר מס הרכישה כחלק מנטל המס הנמוך על המשקיע הפרטי. לחישוב התשואה יש לכך השפעה ניכרת: מערכת המס אינה מוסיפה אחוזים בודדים למחיר הכניסה, בשונה ממספר תחומי שיפוט אירופיים.

החל מ-30 בספטמבר 2026, משטר מס הרכוש ליחידים הפך למקל יותר. תיקון לקוד המס העלה את רף הפטור המלא מ-40 אלף לארי ל-100 אלף לארי של הכנסה משפחתית בשנה הקודמת עבור רכוש החייב במס, למעט קרקע. אם ההכנסה המשפחתית עולה על 100 אלף לארי, המס על רכוש זה עומד על 0,8–1% משווי השוק. קרקע ממוסה בנפרד. ההטבה החדשה חלה גם על מס רכוש שיש להצהיר עליו בשנת 2026.

מרכיב ייחודי במודל הגיאורגי הוא ההגבלה על העלאה חדה של מיסים לאומיים. מנגנון זה מתואר לעיתים כמורטוריום, אך משפטית הוא בנוי אחרת. החוק האורגני ״על חירות כלכלית״ דורש משאל עם לצורך הטלת מס לאומי חדש או העלאת הרף העליון של שיעור המס הקיים, למעט מס קנייה (בלו). שינוי שיעור המס בתוך הגבולות שכבר נקבעו אינו דורש משאל עם; הממשלה רשאית גם להעלות מיסים באופן זמני לתקופה של עד שלוש שנים ללא משאל עם. מס רכוש מוסדר בנפרד בקוד המס.

עבור בעל נדל״ן, השילוב נראה אטרקטיבי בהרבה משיעור בודד של 20%: 5% על השכרת מגורים, היעדר מס רכישה, פטור משבח לאחר שנתיים של החזקה, רף מוגדל במס רכוש והיעדר מס עושר כללי. אין פירוש הדבר אפס מס, אך לאורך מחזור ההחזקה המלא, גאורגיה מתגלה כמקילה משמעותית בהשוואה לצרפת, ספרד או פורטוגל.

קפריסין ומלטה נוחות יותר בהחזקה השנתית

קפריסין ביטלה את מס הרכוש השנתי הלאומי עוד בשנת 2017. תשלומים מקומיים נותרו, אך אין מקבילה לאומית ל-IFI הצרפתי או למס העושר הספרדי.

מכירת נדל״ן בקפריסין חייבת במס רווחי הון בשיעור של 20%. החל משנת 2026 עודכנו הניכויים לכל החיים ליחידים, ורף ההחזקה העקיפה בנדל״ן באמצעות חברה הורד מ-50% ל-20% משווי המניות. בנוסף, המוכר משלם היטל של 0,4% מסכום העסקה במקרים הקבועים בחוק.

במלטה אין מס רכוש שנתי מסורתי ואין מס עושר כללי. במקום מס רווחי הון רגיל, בעת מכירת נדל״ן מקומי חל בדרך כלל מס סופי על מחיר ההעברה. השיעור הסטנדרטי במקרים רבים הוא 8%, ועבור חלק מהנכסים הישנים — 10%; קיימים שיעורים מיוחדים וחריגים.

לכן, שורה ריקה בעמודת המס השנתי אינה מעידה על אפס עלויות מיסוי להשקעה.

שווייץ והולנד מיישמות מודל שונה

בשווייץ, מס העושר הנקי חל ברמת הקנטונים והרשויות המקומיות. אין מס עושר פדרלי. השיעור המרבי המצטבר תלוי מאוד במקום המגורים ונע בקירוב בין 0,1% ל-0,87%. נדל״ן נכלל בחישוב העושר, וחובות מנוכים בהתאם לכללים הקבועים.

השבח ממכירת נדל״ן שוויצרי ממוסה ברמת הקנטון. לכן שתי השקעות זהות בקנטונים שונים עשויות להניב תוצאות שונות לחלוטין.

הולנד אינה מפעילה באופן רשמי מס עושר קלאסי. נכסי השקעה נכללים ב-Box 3 — מערכת מיסוי על תשואה מחושבת של חסכונות והשקעות. בשנת 2026 רף הפטור האישי עומד על 59,357 אירו, וההכנסה המחושבת ממוסה בשיעור של 36%. מערכת המעבר ממשיכה לפעול בהתאם לפסיקות בית המשפט העליון: הנישום יכול להוכיח תשואה ממשית נמוכה יותר, אם היא נמוכה מזו המחושבת.

נדל״ן להשקעה בהולנד מסווג כנכס Box 3 בתרחיש פרטי שכיח. בעת רכישת נכס שאינו מיועד למגורים אישיים, החל משנת 2026 חל מס העברת זכויות בשיעור 8%.

היכן המשקיע משלם יותר

אין תשובה אחידה לכל אירופה, מכיוון שהתוצאה תלויה בשאלה מה בדיוק משווים.

עבור אדם בעל הכנסה אקטיבית גבוהה מאוד, שיעורי המס העליונים הם הגבוהים ביותר בדנמרק, צרפת, אוסטריה, ספרד, בלגיה ופורטוגל. עבור בעל תיק נדל״ן גדול, צרפת וספרד בולטות במיוחד: שם מתווספים למס ההכנסה ומס הנכס גם מנגנוני מיסוי על הון גבוה. שווייץ ממסה עושר נקי מדי שנה ברמה הקנטונלית, ופורטוגל מחילה AIMI נוסף על החזקות נדל״ן גדולות.

עבור משקיע פרטי עם אופק השקעה ארוך, גרמניה ואיטליה עשויות להתגלות כמקלות יותר בעת יציאה, הודות לפטורים הניתנים לאחר תקופת החזקה מוגדרת. גאורגיה שייכת למשטרים הקלים יותר: 5% על השכרת מגורים, היעדר מס רכישה, פטור משבח לאחר החזקה של מעל שנתיים ורף חדש של 100 אלף לארי למס רכוש. קפריסין ומלטה נוחות יותר במס הרכוש הלאומי השנתי, אך המכירה נותרת אירוע מס. יוון בולטת בשנת 2026 עם הקפאה זמנית של מס השבח על נדל״ן.

לכן, לשאלה ״היכן באירופה המיסים הם הגבוהים ביותר״ יש מספר תשובות נכונות. עבור שכר זוהי קבוצת מדינות אחת, עבור תיק נכסים גדול — קבוצה אחרת, ועבור מכירת נכס לאחר חמש או עשר שנים — קבוצה שלישית.

תושב ותושב חוץ משלמים אחרת

תושבות מס יכולה לשנות לחלוטין את התמונה. תושב מצהיר בדרך כלל על הכנסותיו מכל העולם ובמדינות מסוימות גם על נכסיו בעולם. תושב חוץ ממוסה בדרך כלל רק על הכנסות ונכסים בתוך המדינה, אך כללי מכירת הנדל״ן עשויים להיות ייחודיים.

רובד נוסף נוצר על ידי אמנות למניעת כפל מס. הן קובעות לאיזו מדינה יש זכות למסות את השכירות או השבח, ובאיזה אופן המדינה השנייה מקזזת את המס שכבר שולם.

לפיכך, אותה דירה בשווי 500 אלף אירו עשויה להניב תשואה נטו שונה לשני בעלים בעלי אותה שכירות, אם הם תושבי מס של מדינות שונות.

בעל הנדל״ן נדרש להביא בחשבון את עלות ההחזקה הכוללת

בעת רכישת נכס, אין זה מספיק להשוות את מס ההכנסה או שיעור מס שבח בודד. יש להכניס למודל את מס הרכישה, מס הרכוש השנתי, המס על שכירות, מס עושר אפשרי, תשלומים מוניציפליים ומס בעת מכירה.

סכום כולל זה מסביר מדוע אותה תשואה ברוטו בגרמניה, פורטוגל, קפריסין או צרפת מתורגמת לתוצאה נטו שונה בתכלית.

לצורך קבלת החלטת השקעה, כדאי לחשב לא את ״המס הנמוך ביותר באירופה״, אלא תרחיש קונקרטי: תושבות המס של הבעלים, מחיר וסוג הנכס, השכירות הצפויה, תקופת ההחזקה ואופן היציאה מההשקעה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות נפוצות: מיסים באירופה בשנת 2026

היכן מסי ההכנסה הם הגבוהים ביותר באירופה?

מבין מדינות אירופה בהשוואת Tax Foundation, השיעורים המרביים הגבוהים ביותר בשנת 2026 חלים בדנמרק, צרפת, אוסטריה, ספרד, בלגיה ופורטוגל. דמי ביטוח לאומי אינם כלולים בנתון זה.

באילו מדינות באירופה קיים מס עושר?

מס עושר נקי קלאסי או קרוב לכך חל בספרד ובשווייץ. בצרפת ה-IFI חל רק על נדל״ן בהיקף גדול. בפורטוגל אין מס עושר נקי כללי, אך נגבה מס AIMI מתיקים גדולים של נדל״ן מסוים.

היכן אין מס רכוש שנתי לאומי?

קפריסין ביטלה את מס הרכוש השנתי הלאומי, ובמלטה אין מס רכוש לאומי תקופתי קלאסי. עם זאת, אגרות מקומיות ומיסים בעת רכישה או מכירה נותרו בעינם.

היכן תקופת החזקה ארוכה מפחיתה את המס בעת מכירה?

בגרמניה, מכירה פרטית של נדל״ן לאחר יותר מעשר שנות החזקה פטורה בדרך כלל ממס שבח. באיטליה, מכירות פרטיות רבות פטורות לאחר יותר מחמש שנות החזקה.

האם קיים מס על מכירת נדל״ן ביוון בשנת 2026?

מיסוי רווחי הון בעת מכירת נדל״ן יווני מושהה עד סוף שנת 2026. מיסים והיטלים אחרים בעסקה ממשיכים לחול.

האם תושב חוץ משלם אותם מיסים כמו תושב מקומי?

לא תמיד. תושבים מקומיים ממוסים לרוב על הכנסות ונכסים עולמיים, בעוד תושבי חוץ ממוסים על מקורות ונדל״ן מקומיים. התוצאה תלויה גם באמנות למניעת כפל מס.

אילו מיסים משלם בעל נדל״ן בגאורגיה?

עבור יחיד, השכרת מגורים עשויה להיות ממוסה בשיעור 5% ללא ניכויים. שבח חייב במס ממכירת דיור ממוסה אף הוא בשיעור 5%, ולאחר יותר משנתיים של החזקה הוא לרוב פטור. החל מ-30 בספטמבר 2026, רכוש למעט קרקע פטור ממס בהכנסה משפחתית של עד 100 אלף לארי; מעל הרף חל שיעור של 0,8–1% משווי השוק. אין מס רכישה ואין מס בולים.

האם ניתן להעלות מיסים בגאורגיה ללא משאל עם?

לא תמיד. לצורך הטלת מס לאומי חדש או העלאת הרף העליון של שיעור המס הקיים נדרש בדרך כלל משאל עם. החריג לכך הוא מס קנייה (בלו); בנוסף, הממשלה יכולה להעלות מיסים זמנית למשך שלוש שנים לכל היותר ללא משאל עם, וניתן לשנות שיעורים בתוך הגבולות שנקבעו מראש. מס רכוש מוסדר בנפרד.