מחקרים - Международные инвестиции и аналитика – InternationalInvestment.biz

10 המדינות הרעבות ביותר בעולם

Sun, 01 Nov 2026 13:06:35 +0300

העולם הפך לרעב יותר לראשונה מזה 26 שנות מעקב. כיצד נראית מפת הרעב, מי הצליח לפרוץ קדימה ומדוע ההתקדמות קרסה.

בסומליה יותר ממחצית מהאוכלוסייה – 56,5% – אינה מקבלת מספיק מזון. זהו הנתון הגבוה ביותר בעולם. ובקצה השני של הדירוג ניצבות 24 מדינות, שבהן הרעב לפי מדדי החוקרים כמעט ואינו נרשם.

כך נראה מדד הרעב העולמי לשנת 2026. הוא פורסם באוקטובר על ידי הארגון הגרמני Welthungerhilfe, הארגון השוויצרי Helvetas והמכון למשפט בינלאומי של שלום וסכסוכים מזוינים (IFHV). המסקנה המרכזית של הדו״ח מדאיגה: רמת הרעב לראשונה בכל ההיסטוריה של המעקב לא ירדה, אלא עלתה.

עשר המדינות שבהן הרעב הוא החמור ביותר

בראש הדירוג עומדת סומליה עם ציון של 47,0 מתוך 100. מדינה זו מוגדרת בדו״ח כרעבה ביותר. אחריה מופיעות:

הרפובליקה הדמוקרטית של קונגו – 39,5

צ׳אד – 38,0

מדגסקר – 36,5

האיטי – 34,4

ניגריה – 34,3

ניז׳ר – 34,1

הרפובליקה המרכז-אפריקאית – 33,1

מזרח טימור – 32,5

ליבריה – 32,3

אלו הן רק המדינות שעבורן ניתן היה לחשב ציון. ארבע מדינות נוספות – בורונדי, סודאן, דרום סודאן ותימן – לא נכללו בטבלה כיוון שאין לגביהן נתונים מהימנים. עם זאת, מחברי הדו״ח סיווגו אותן בכל זאת תחת הקטגוריה ״מדאיגה״. התוצאה היא דפוס עקבי: ככל שהמשבר קשה יותר, כך קשה יותר למדוד אותו.

מאחורי חלק מהמספרים עומדות טרגדיות מוחשיות. בסודאן בשנת 2025 אושר רשמית מצב של רעב בערים הנצורות אל-פאשר וקאדוגלי. ברצועת עזה אושר רעב באוגוסט 2025, ולאחר הפסקת האש עד דצמבר הוא שוב לא נרשם, אך באפריל–יוני 2026 נמצאו 59% מהתושבים במצב משבר או גרוע מכך. צירוף מקרים שכזה לא נרשם בשני עשורי המעקב: אישור רעב באותה שנה בשני משברים שונים במקביל.

ההידרדרות הדרמטית ביותר נרשמה בסוריה. בתוך 26 שנים הציון שלה עלה ב-16,7 נקודות, יותר מכל מדינה אחרת, ועומד כעת על 31,5. שיעור הסובלים מתת-תזונה עומד על 40,8% מהתושבים. בהאיטי, שהפכה למדינה הרעבה ביותר באמריקה הלטינית ובאיים הקריביים, סובלים מתת-תזונה 51,4%, וכנופיות גירשו מבתיהם כ-1,4 מיליון בני אדם.

הכלכלות הגדולות בעולם לשנת 2026: דירוג תמ״ג וכוח קנייה

מדינות שבהן הרעב כמעט נעלם

וכעת לחדשות הטובות. קבוצת המדינות המובילות בנויה באופן ייחודי: 24 מדינות עם ציון הנמוך מ-5 אינן מחולקות למקומות נפרדים, אלא חולקות יחד את המקומות 1-24, שכן ההבדל ביניהן מזערי. הרשימה כוללת את: ארמניה, בלארוס, בוסניה והרצגובינה, בולגריה, צ׳ילה, סין, קוסטה ריקה, קרואטיה, אסטוניה, גאורגיה, הונגריה, כווית, לטביה, ליטא, מונטנגרו, מקדוניה הצפונית, פרגוואי, רומניה, רוסיה, סרביה, טורקיה, איחוד האמירויות, אורוגוואי ואוזבקיסטן.

המרתק ביותר כאן אינו ההרכב, אלא קצב ההתקדמות. בשנת 2000 עמד הציון של טורקיה על 22,1 נקודות, של אוזבקיסטן על 25,6 ושל ארמניה על 20,3. זוהי רמת רעב ״חמורה״, בדומה לזו הקיימת כיום בהודו או באתיופיה. לסין היו 13,8, לפרגוואי 12,8, לגאורגיה 11,7 ולרוסיה 10,5. בתוך רבע מאה כולן עשו דרך עד לתוצאה שמדינות אפריקה שמדרום לסהרה יכולות כרגע רק לחלום עליה.

מיד לאחר קבוצת המובילות נמצאות מולדובה (5,0), מונגוליה (5,3), ארגנטינה, ברזיל ואזרבייג׳ן (5,5 כל אחת), הרפובליקה הדומיניקנית (5,9), קזחסטן ותוניסיה (6,0 כל אחת). בסך הכול בקטגוריית ״רמת רעב נמוכה״ ישנן 50 מדינות עם ציון מחושב, וכן סלובקיה, שנכללה באופן מקדמי בשל מחסור בנתונים.

הערה חשובה: בדירוג חסרות מדינות עשירות רבות, למשל ארה״ב, גרמניה או צרפת. המדד אינו מכסה את כל המדינות, ולכן היעדרות מהטבלה אינה מעידה על שגשוג וגם לא על בעיות. כמו כן, ״נמוכה״ אין פירושה ״אפסית״: בכל המדינות הללו עדיין קיימות בעיות תזונה משלהן.

העולם נסוג לאחור

וכעת לעיקר. הציון העולמי בשנת 2026 עמד על 18,1 לעומת 17,6 בשנת 2018. לשם השוואה: בשנת 2000 הוא עמד על 28,2. במשך רבע מאה המדד ירד, וכעת לראשונה שינה כיוון.

ב-32 מדינות ישנו כיום יותר רעב מאשר בשנת 2018. בחמש מדינות (פיג׳י, לוב, פפואה גינאה החדשה, איי שלמה וסוריה) הוא גבוה יותר מאשר בשנת 2000, כלומר המדינות הושלכו יותר מרבע מאה לאחור. ב-20 מדינות נוספות ההתקדמות כמעט נעצרה לחלוטין. מספרן הכולל של המדינות עם רעב חמור או מדאיג עומד על 44, מתוכן 36 עם רעב חמור ו-8 עם רעב מדאיג.

שיא ההידרדרות שייך לניגריה: הציון שלה עלה מ-28,2 ל-34,3, וזו העלייה הגבוהה ביותר בעולם. במלאווי הוא עלה ב-3,0, וברפובליקה הדמוקרטית של קונגו ב-2,9. נסיגה בולטת נרשמה גם באוקראינה: מ-9,8 ל-11,6, והמדינה חזרה מרמה ״נמוכה״ לרמה ״מתונה״. שיעור הסובלים מתת-תזונה שם עלה ליותר מפי שלושה מאז פרוץ המלחמה בהיקף מלא ועומד על 10,8%. בלבנון הציון עלה מ-7,2 ל-9,4.

סיכוני בועה בשוק הדיור 2026: דירוג הערים של UBS

מי הצליח לפרוץ קדימה

בין הבשורות הטובות ישנן גם קפיצות מדרגה של ממש. תשע מדינות הפחיתו מאז שנת 2018 את הציון שלהן ביותר מ-20%: נפאל, רואנדה, טוגו, אוגנדה, ונצואלה ואחרות. ונצואלה ירדה מ-16,7 ל-8,9, אוגנדה מ-28,7 ל-20,7, טוגו מ-24,3 ל-17,6 ומוזמביק מ-31,6 ל-25,9.

במבט על פני למעלה מעשרים שנה, המובילות מרשימות עוד יותר: טג׳יקיסטן הפחיתה את הציון מ-39,2 ל-12,7, קמבודיה מ-39,8 ל-14,3, סיירה לאונה מ-57,7 ל-28,7 ונפאל מ-37,0 ל-14,5. מחברי הדו״ח מדגישים: אין מתכוני קסם, והצלחה בת-קיימא נבנית תמיד משילוב של כמה גורמים – חינוך, תברואה, בריאות, צמיחה בהכנסות והגנה סוציאלית.

הודו: יש מספיק מזון, אך הילדים סובלים מתת-משקל קיצוני

סיפור נפרד הוא דרום אסיה. האזור, עם ציון של 23,5, נותר השני בחומרתו אחרי אפריקה שמדרום לסהרה (27,5). הודו תפסה את המקום ה-100 מתוך 122 עם ציון של 24,1, זהה לזה של אתיופיה.

הפרדוקס הוא ששיעור הסובלים מתת-תזונה שם הצטמצם ל-9,8%, אך בד בבד 19,0% מהילדים מתחת לגיל חמש סובלים מבזבוז (wasting / כחישות קיצונית). זהו הנתון הגרוע ביותר באזור, כאשר בדרום אסיה בכללותה שיעור הכחישות בקרב ילדים הוא הגבוה בעולם (15,8%).

אפגניסטן ופקיסטן נותרו המדינות היחידות באזור שבהן המצב החמיר מאז 2018. לעומת זאת, בנגלדש הציגה 19,2, וסרי לנקה עם 10,2 התקרבה כמעט לחלוטין לרמה ״נמוכה״.

מדוע זה קרה: קוקטייל של משברים

הסיבה המרכזית לפי מחברי הדו״ח היא מלחמה. במדינות שבהן מתנהלים סכסוכים ממושכים ועצימים, הציון החציוני עומד על 22,1 (רעב ״חמור״), בעוד שבמדינות ללא סכסוכים הוא עומד על 9,7. בשנת 2025 תועדו 65 סכסוכים מזוינים, יותר מאי פעם מאז שנת 1946.

הסיבה השנייה היא כסף. בשנת 2025 הועברו לתוכניות מזון באזורי משבר כ-10,55 מיליארד דולר מתוך 29 מיליארד דולר הנדרשים. במקביל, ההוצאות הצבאיות העולמיות עלו לשיא של 2,887 טריליון דולר. הקיצוץ במימון פוגע גם בסטטיסטיקה: ב-14 מדינות לא היו מספיק נתונים לחישוב הציון.

לכך נוספה המלחמה בין ארה״ב, ישראל ואיראן, אשר פגעה בשיט דרך מצר הורמוז. דרכו עובר כשליש מייצוא הדשנים הימי העולמי. מחירי האוריאה (דשן חקלאי) צפויים לעלות בשנת 2026 בכ-60%.

מחברי הדו״ח מזהירים כי שיא משבר המחירים יגיע בסוף 2026 – תחילת 2027, ורעב חריף עלול לפגוע ב-45 מיליון בני אדם נוספים. המדד עצמו משקף את התקופה של 2021-2025, כלומר השלכות הזעזוע הזה עדיין לא נכנסו לדירוג הנוכחי.

אם דבר לא ישתנה, 57 מדינות לא יגיעו לרמת רעב נמוכה עד שנת 2030. יעד האו״ם של ״אפס רעב״ נתפס על ידי המחברים כפחות ופחות בר-השגה: בשנת 2025 סבלו מתת-תזונה כ-645 מיליון בני אדם.

10 הערים המובילות בעולם עם התחבורה הציבורית הטובה ביותר

ברלין מובילה בעלויות חשבונות משק הבית

Mon, 26 Oct 2026 09:00:48 +0300

החשבונות השוטפים בברלין התגלו כיקרים ביותר מבין 69 ערים ברחבי העולם: התשלומים החודשיים עבור דירה בשטח 85 מ״ר הגיעו ל-$410, כך עולה ממחקר של Deutsche Bank לשנת 2026.

הערים היקרות ביותר

אחרי ברלין ממוקמות תל אביב, אוסלו ולונדון. לעשירייה הראשונה נכנסו שתי ערים גרמניות נוספות: מינכן תפסה את המקום השישי, ופרנקפורט את השביעי. הדירוג וההוצאות החודשיות מוצגים בטבלה.

לצורך ההשוואה נלקחו בחשבון חשמל, חימום, קירור מבנים, אספקת מים ופינוי אשפה. Deutsche Bank השתמש בעיקר בנתוני Numbeo, המבוססים על הערכות משתמשים. הדירוג משקף עלות משוערת של סל שירותים סטנדרטי; החשבונות בפועל עשויים להיות שונים בהרכבם ובתנאי התשלום.

חשבונות שוטפים עבור דירת 85 מ״ר בשנת 2026, $ לחודש

מקום	עיר	$ / חודש
1	ברלין	410
2	תל אביב	396
3	אוסלו	384
4	לונדון	383
5	אדינבורו	379
6	מינכן	378
7	פרנקפורט	376

זינוק בהוצאות האחזקה והחשבונות בברלין

בשנת 2012 הוערכו ההוצאות החודשיות בבירת גרמניה ב-$141. עד 2026 המדד כמעט שילש את עצמו. אולם הדינמיקה הדולרית מביאה בחשבון את תנודות שערי החליפין. הסטטיסטיקה המקומית משקפת בצורה מדויקת יותר את השינוי בחשבונות בפועל.

עלויות אחזקת הדיור בברלין זינקו בתוך עשור ב-41,4%, על פי נתוני איגוד חברות הדיור של ברלין וברנדנבורג BBU. עבור דירה בשטח 85 מ״ר ללא מעלית הן עלו מ-€201 בשנת 2014 ל-€285 בשנת 2024. חימום וסעיפים ״חמים״ אחרים התייקרו ב-57,5%, וההוצאות ה״קרות״ — ב-32%.

הוצאות החשבונות בברלין מפורטות בסקירת הסנאט של חשבונות שנת 2024. אחזקת המבנה, ניקיון, אספקת מים ושירותים נוספים ללא חימום עלו בממוצע €1,93 לכל מ״ר בחודש. חימום ומים חמים דרשו עוד €1,50 לכל מ״ר. מדובר בממוצעים של המבנים שנבדקו, ולא בתעריפים אחידים.

הוצאות התפעול על מגורים בגרמניה בשנת 2024 עמדו בממוצע על €2,67 לכל מ״ר בחודש, יותר מ-6% מעל רמת השנה הקודמת, על פי נתוני איגוד השוכרים הגרמני. הסטטיסטיקה הלאומית מקיפה מדגם שונה של נכסים, ולכן לא ניתן להשוות אותה ישירות לזו של ברלין.

מדוע החשבונות נשארים גבוהים

המניע העיקרי להתייקרות היה הגידול בעלויות אספקת האנרגיה לאחר משבר 2022. עליית מחירי הגז השפיעה באופן בולט במיוחד על החימום. חלק אחר מהעומס מורכב מתעריפים עירוניים, תחזוקת שטחים משותפים ושירות מערכות הנדסיות. הסכום תלוי במצב המבנה, בסוג החימום וביעילות האנרגטית שלו.

מחירי הגז והחשמל בגרמניה במחצית הראשונה של 2026 ירדו ב-5,3% וב-6,4% בהתאמה לעומת המחצית השנייה של 2025. עם זאת, בהשוואה למחצית הראשונה של 2021 הם נותרו גבוהים ב-80,7% וב-16,4%, על פי נתוני הלשכה הפדרלית לסטטיסטיקה. הירידה האחרונה לא פיצתה על הזינוק הקודם.

גם עם התייצבות מחירי האנרגיה, החשבונות עשויים להישאר גבוהים. החימום מהווה רק חלק מהחיובים: השאר תלויים בתעריפים מוניציפליים, בחוזים מול חברות הניהול ובמצב הטכני של הבניין. לכן, שטח דירה זהה אינו מעיד בהכרח על הוצאות זהות.

הצעה להגביל את התעריפים בברלין

באוגוסט 2026 הציע איגוד סוכני הנדל״ן Ring Deutscher Makler להגביל את תשלומי החשבונות בברלין עבור שירותים ספציפיים שהרשות העירונית משפיעה על תעריפיהם. מדובר במים, ביוב, פינוי אשפה, ניקיון רחובות ואספקת חום. יוזמי ההצעה סבורים כי נגישות הדיור נקבעת על פי הסכום הכולל של התשלומים יחד עם דמי השכירות.

כללי חלוקת הוצאות האחזקה בגרמניה בין בעלי נכסים לשוכרים קבועים בתקנת Betriebskostenverordnung. ההוצאות המוטלות על השוכרים כוללות שירותים שוטפים נבחרים, ביטוח מבנה ואחזקת שטחים משותפים. שיפוצים וניהול הנכס משולמים על ידי הבעלים. אין תקרת גג כוללת לכל התשלומים; הצעת המתווכים טרם הפכה לחוק.

בדיקת חשבונות בברלין מסייעת לשוכרים לאתר טעויות בחלוקת הסכומים, במקדמות ובחיובי החימום, מציינת אגודת השוכרים המקומית. אם מתגלות הפרות, הדיירים יכולים לערער על החישוב, אם כי הדבר אינו מגן מפני עליית התעריפים עצמם.

השלכות על שוק הנדל״ן

לחשבונות הגבוהים מתווסף פיקוח הדוק יותר על שכר הדירה. בגרמניה הגבלות שכר הדירה בהשכרה חוזרת הוארכו עד סוף שנת 2029. בברלין, התעריף החדש בדרך כלל אינו רשאי לחרוג מהתעריף המקומי להשוואה ביותר מ-10%, אם כי עבור חלק מהדירות מקבלן ונכסים מסוימים קיימים חריגים.

מיולי 2026 הפיקוח על שכר הדירה בברלין התהדק: הרשויות החלו לבדוק באופן אוטומטי מודעות להשכרה ולקבל תלונות מקוונות על מחירים מופקעים. ביוני אותרו סימנים לחשד להפרות ב-46% מתוך 4539 מודעות שנבדקו. נתונים אלה משקפים הערכה ראשונית ולא עבירות מוכחות.

הפקעת מחיר בלתי חוקית עלולה להסתיים עבור הבעלים בדרישה להחזר תשלום יתר על שכר דירה, הנאמד באלפי אירו. כך, ב-5 במאי 2026 הכיר בית המשפט המחוזי של ברלין בזכותם של שוכרים להחזר בסך €11 929,68. תשלומים נוספים אלה שוחקים את ההכנסה הממשית מהשכרת הנכס.

על פי הערכת אנליסטים מ-International Investment, השילוב בין הוצאות תפעול גבוהות להגבלות על שכר הדירה שוחק את פוטנציאל התשואה מדיור להשקעה. הבעלים אינם יכולים תמיד לפצות על העלויות הגוברות באמצעות העלאת שכר הדירה, והדרישות להחזר תשלומים יוצרות סיכון פיננסי נוסף. בשוק כזה, בניינים חסכוניים באנרגיה עם עלויות צפויות זוכים ליתרון ברור.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

הבנייה הזולה לא תחזור: מה צפוי לשוק הנדל״ן

Sun, 25 Oct 2026 18:37:52 +0300

הבנייה בעולם יקרה כיום ב-25–30% יותר מאשר לפני חמש שנים, וב-JLL לא צופים חזרה לרמת העלויות הקודמת. במחקר Global Construction Costs Index מ-15 באוקטובר 2026, החברה צופה עלייה נוספת בעלויות עבודות הקבלנות בשנת 2027 בשיעור של 3,1–4,2%. עבור משקיעים המשמעות היא בדיקה מחדש של התחשיבים למגורים, מלונות, משרדים, מחסנים ומרכזי נתונים: הביקוש לנדל״ן עשוי לעלות, אך מבנים חדשים דורשים לעיתים קרובות יותר דמי שכירות או מחירי מכירה גבוהים יותר כדי לכסות את עלויות הבנייה.

עם זאת, לא מדובר בהתייקרות אחידה בכל הנכסים. להערכת JLL, תחום הלוגיסטיקה ומרכזי הנתונים מפצים טוב יותר על הגידול בהוצאות באמצעות עליית ערך והכנסות, בעוד שמשרדים ונדל״ן מסחרי מתמודדים עם כלכלה מורכבת יותר. דיור ומלונות דורשים תחשיב נפרד: בעיר אחת מחסור בהיצע מאפשר להעלות מחירים, ובעיר אחרת הרוכש או האורח כבר אינם מוכנים לשלם יותר. בשנת 2027 יצטרכו המשקיעים להעריך כל פרויקט בהתחשב בתקציב החדש ולבדוק האם התשואה המשוערת תישמר.

עלויות הבנייה עלו ברבע תוך חמש שנים

מחקר JLL Global Construction Costs Index 2026 מקיף למעלה מאלף פרויקטים משישה סוגים ב-14 שווקים. הגידול המצטבר הממוצע בעלויות בחמש השנים האחרונות עומד על 25–30%, ובמדינות מסוימות מגיע עד 40%. בשנת 2026 ההתייקרות הגלובלית מוערכת ב-3,5–4,7%. לשנת 2027 צופה JLL עלייה של 3,1–4,2% במחירים שקבלנים מציעים למזמינים במכרזי בנייה.

מחירי המכרזים אינם מחירי השוק של דירות גמורות ואינם משקפים את מלוא האינפלציה של כל הוצאות היזם. מחיר הקבלן כולל עבודות, חומרים, שכר עבודה ותנאי תחרות. מחיר המכירה של נכס מוגמר תלוי גם בביקוש, בקרקע, בהיתרים, במימון, במסים וברווח הנדרש. לכן, אין להפוך את התחזית העולמית של JLL לטענה כאילו כל הדירות יתייקרו ב-4% בשנת 2027.

לפני המגפה, הנורמה לאינפלציית הבנייה עמדה על 2–3% בשנה. כעת JLL מציעה לשלב במודלים הפיננסיים לטווח ארוך שיעור של 3–6%. טווח זה אינו שולל ירידת מחירים זמנית בעיר מסוימת: הוא מתאר בסיס תכנוני חדש בתנאים של עלויות מתמשכות וגבוהות לעבודה, ציוד ואספקה.

היכן הבנייה תתייקר בצורה החדה ביותר בשנת 2027

באירופה צופה JLL עלייה במחירי הקבלנות בשיעור של 2,2–3,5%, בצפון אמריקה ב-3,2–4,2%, באזור אסיה-פסיפיק ב-3,8–4,7%, ובמזרח התיכון ב-3,4–5,4%. ההבדלים נובעים מזמינות עובדים, אנרגיה, עומס על קבלנים ומדיניות סחר. הערכה ממוצעת גלובלית אינה מתאימה לאומדן של אתר בנייה ספציפי בדובאי, פראג או לונדון. International Investment כבר השוותה את שווקי הבנייה היקרים ביותר בעולם לפי מחקר Turner & Townsend: גם שם נמדדו ההבדלים בין הערים באלפי דולרים לכל מ״ר.

העלייה בעלויות הבנייה תלויה יותר ויותר בזמינות אנשי מקצוע. בשנים 2020–2026 עלה שכר עובדי הבניין ב-8–35% בהתאם לשוק. בסקר של JLL, כ-64% מהשווקים דיווחו על מחסור במומחים מוסמכים. הקשיים הגדולים ביותר קשורים לחשמלאים, נגרים ומתקיני מערכות הנדסה ומיזוג אוויר. מרכזי נתונים גדולים מתחרים עם מבנים רגילים על אותם צוותים, ולכן האטה בבניית משרדים אינה מורידה בהכרח את מחיר עבודות ההנדסה.

כמה עולה לבנות מ״ר

חברת JLL מציגה אומדנים בינלאומיים עבור שלושה סוגי נכסים. בנייה רוויה למגורים עולה בממוצע $2 280–3 710 למ״ר, בנייני משרדים בשלב מעטפת וליבה (shell and core) — כ-$2 600–3 410 למ״ר, ומבני תעשייה ולוגיסטיקה — כ-$980–1 520 למ״ר. בתוך הטווחים הללו משתנים המפרטים הטכניים ורמת המורכבות. ערכים אלה מאפשרים להשוות את מבנה העלויות, אך אינם מחליפים אומדן תקציבי מקומי.

לטווחים אלה הרכב עבודות שונה, ולכן אי אפשר להשוות ביניהם כמחיר סופי של נכס מוגמר. מודל מלא ידרוש את עלות הקרקע, התכנון, ההיתרים, התשתיות, המימון, המסים והרזרבות. עבור משרדים משמעותי הגימור הפנימי, עבור מלונות — הציוד, המערכות וההשקה, עבור מחסנים — האוטומציה, ועבור חוות שרתים (מרכזי נתונים) — אספקת החשמל וציוד ה-IT. האחרון עשוי לעלות הרבה יותר ממעטפת המבנה עצמה.

מגורים: עלויות היצור עולות, אך הביקוש אינו אינסופי

בנדל״ן למגורים, עליית עלויות הבנייה מצמצמת בראש ובראשונה את הפער בין ההכנסה העתידית ממכירת דירות לבין סך כל ההוצאות. במקומות שבהם הרוכשים מסוגלים לשלם יותר ויש מעט פרויקטים חדשים, היזם מצליח לשמור על שולי הרווח. אם המשכנתאות יקרות והמחירים כבר קרובים לתקרת כושר ההשתכרות, העלאת מחירים רק מחמירה את הירידה במכירות. חלק מהיזמים דוחים את תחילת העבודות או מקצצים את היקף הפרויקט.

דוגמה מעשית כבר קיימת בצ׳כיה. International Investment כתבה בעבר על היזם Central Group, שדחה השקת בתים חדשים עקב עלויות החומרים והעבודות, ועל האופן שבו הדבר מחריף את המחסור בהיצע הדיור. החלטות כאלה אינן מייקרות דירות קיימות באופן אוטומטי, אך הן מגבילות את מספר הדירות מקבלן שהשוק יקבל בעוד מספר שנים.

עבור דיור להשכרה, ההכנסה הנקייה לאחר הוצאות ותקופות ריקון היא קריטית: עליה לתמוך בשוויו של הנכס המוגמר. בנייה יקרה מסוכנת במיוחד כאשר שכר הדירה העתידי מוגבל על ידי רמות ההכנסה או רגולציה. תעריפי עבודה גבוהים יותר אינם מצדיקים כשלעצמם העלאת שכר דירה או עלייה בתשואה מהשקעה. בעבר ניתחה International Investment את מחסור הדיור באירופה, שבו הביקוש צומח מהר יותר מקצב הבנייה, במיוחד בפורטוגל, ספרד ואירלנד.

מלונות: הכנסות מחדרים אינן שוות לרווחי היזם

למלונות יש יתרון על פני משרדים: ניתן לשנות את תעריף החדר כמעט על בסיס יומי. היקף מוגבל של בניית מלונות חדשים מסייע לנכסים פעילים לשמר תפוסה ומחירים. אולם פיתוח מלונאי דורש השקעות הון כבדות במערכות הנדסיות, שטחים ציבוריים, גימור, ריהוט והפעלת המפעיל. התייקרות הבנייה מגדילה את היקף ההשקעה עוד לפני כניסת האורח הראשון.

במחצית הראשונה של שנת 2026 ה-RevPAR האירופי — הכנסה לחדר זמין — עלה ב-4,5%, כך דיווחה International Investment. עם זאת, שכר עבודה, תשלומי חשבונות והוצאות ניהול בולמים את צמיחת הרווח התפעולי. מדד RevPAR גבוה אינו מוכיח שמלון חדש עם קרקע יקרה ומימון יקר יהיה רווחי יותר מרכישה או שדרוג של מלון שכבר פועל.

עבור מלונות חדשים, הגורמים המכריעים הם תחזית הלינות בתשלום, תעריף ה-ADR בפועל, שולי הרווח התפעולי, ההסכם עם חברת הניהול ועלות ההון. כאשר הבנייה יקרה, שיפוץ מלון במיקום חזק עשוי לעיתים להניב תוצאה צפויה יותר מאשר בנייה מאפס. אך אם שיפוץ יסודי מגיע לעלות הדומה לפרויקט חדש, עדיין יש להוכיח את הכדאיות הכלכלית.

משרדים: מוצאים שוכר עוד לפני תחילת הבנייה

JLL מסווגת משרדים כחלק מהמגזרים שבהם עליית הערך ההוני אינה מכסה תמיד את הגידול בעלויות הבנייה. בבניין משרדים סטנדרטי מתווספות הוצאות על אוורור, יעילות אנרגטית, מערכות הנדסיות והתאמה לדרישות השוכרים. שטחים ריקים במרכזי עסקים מתחרים עלולים להקשות על העלאת שכר הדירה לרמה הנדרשת לפרויקט חדש.

משרדי פרימיום במוקדי עסקים מרכזיים הם סיפור אחר: שכר דירה גבוה, חוזים עם שוכרים איתנים לפני סיום הבנייה והיצע מוגבל עשויים להצדיק פרויקט מורכב. אך ללא ביקוש מוכח ורמת שכירות ריאלית, היזם מסתכן בבניין שערך השוק שלו נמוך מסך ההשקעות בו.

הקריטריון להשקעה כאן אינו עלות הבנייה למ״ר בפני עצמה, אלא תזרים השכירות הנקי העתידי ושיעור ההיוון שלפיו השוק יעריך את הנכס הגמור. בעליית שיעור ההיוון, ערך הנכס עלול לרדת גם כאשר שכר הדירה עלה.

לוגיסטיקה: קירות זולים אינם מבטיחים תשואה גבוהה

מחסנים ומבני תעשייה זולים משמעותית מבנייה רוויה וממשרדים מבחינת רכיב הבנייה. מבנה נמוך ופשוט מעניק יתרון לפרויקטים בעלי תכנון סטנדרטי, וחוזה שכירות לטווח ארוך מספק הכנסה צפויה מראש. JLL מציינת כי נכסי תעשייה ולוגיסטיקה במספר שווקים מתמודדים טוב יותר עם אינפלציית הבנייה הודות לעליית ערך השוק.

אך ההבדל בין מחסן פשוט לבין מרכז לוגיסטי אוטומטי הוא עצום. גובה המדפים, דרישות כיבוי אש, מחלפי תחבורה, שרשראות קירור, עומס חשמלי ורובוטיקה משנים את התמונה הכלכלית. היצע עודף בצומת הפצה מסוים או שוכר חלש עלולים למחוק לחלוטין את היתרון של עלות בנייה נמוכה.

עבור מחסן חשוב לבדוק מראש את הנגישות התחבורתית, תפוסת המגרש, יציבות השוכר ועלות ההתאמה הטכנית. אין טעם להשוות בין העלות הממוצעת לבניית מ״ר לוגיסטי לבין התשואה מחדר מלון ללא התחשבות במודל התפעולי.

מרכזי נתונים: ביקוש גבוה אינו מבטל מגבלות חשמל

בתחום מרכזי הנתונים מזהה JLL ביקוש גבוה מצד שירותי ענן ובינה מלאכותית. בדו״ח נפרד, Global Data Center Outlook, חזתה החברה עלות ממוצעת לבניית מעטפת ותשתית הנדסית בסיסית בשנת 2026 של כ-$11,3 מיליון לכל 1 מגוואט הספק, עלייה של 6% לעומת 2025. זו יחידת מדידה שונה לחלוטין מ-$/מ״ר למגורים או משרדים. קרקע וציוד IT פעיל אינם נכללים באומדן זה; ציוד עבור AI עשוי לעלות עד $25 מיליון למגוואט.

הביקוש הגבוה לעוצמות מחשוב מאפשר לחלק מהמפעילים לסכם על חוזים ותעריפים ארוכי טווח המכסים בנייה יקרה. אולם לא רק מחירי הקבלנות הם קריטיים. חיבור לרשת החשמל, מועד אספקת ההספק, מערכות קירור, גישה למים והתחייבויות לקוחות יכולים להכריע את גורל האתר. פרויקט ללא אספקת חשמל מאושרת והשכרה מוקדמת עלול להתברר כהפסדי אפילו במגזר צומח. בסקירה נפרדת של International Investment על מחסור בקיבולת חוות שרתים באזור EMEA הוסבר מדוע מועדי החיבור והסכמים מוקדמים הפכו לחשובים יותר מרכישת מגרש זול.

International Investment בעבר כבר השוותה בין הוצאות הבנייה של מרכזי נתונים למשרדים בארה״ב. שינוי סדרי העדיפויות בענף ניכר גם בכך שההון מופנה יותר ויותר לתשתיות דיגיטליות. עם זאת, חוות שרתים ספקולטיבית ללא שוכר וללא חשמל זמין אינה בהכרח אטרקטיבית יותר ממגורים או ממחסן.

כיצד עלייה של 4% באומדן התקציב מצמצמת את רווחי הפרויקט ב-24%

במקור הוקצו 60 לבנייה, ו-30 לקרקע, מימון והוצאות אחרות. הרווח המתוכנן הוא 10 יחידות, כלומר 10% מההכנסות. זוהי דוגמה מערכתית בלבד, ולא מודל פיננסי של JLL או תחזית למדינה ספציפית.

אם עלות עבודות הקבלנות תעלה ב-4% ללא שינוי בהכנסות וביתר ההוצאות, תקציב הבנייה יגיע ל-62,4. הרווח יקטן מ-10 ל-7,6 יחידות — ירידה של 24%. במקרה של שנתיים רצופות של עליית עלויות הבנייה ב-4%, חלק הבנייה יגיע לכמעט 64,9 יחידות, והרווח יצטמצם לכ-5,1, כלומר ירידה של כמעט מחצית. בפועל, מימון עיכובים והסיכון לשינוי בהכנסות עלולים להשפיע עוד יותר על התוצאה.

תחת אותה אינפלציית בנייה, פרויקט אחד עשוי לשמור על שולי הרווח הנדרשים, בעוד שאחר יפסיק לעמוד בדרישות המשקיע. מרווח ביטחון בעלויות, חוזים מוקדמים אמיתיים ולוח הזמנים עד לקבלת ההכנסות חשובים יותר מדירוג ענפי כללי.

אילו פרויקטים עדיין עומדים בעלויות בנייה יקרות

התשובה תלויה בתנאי המגרש והחוזה הספציפיים. בדיור — במחיר ובקצב המכירות; במלונות — ברווח התפעולי ובעונתיות; במשרדים — בשוכר בעל כושר פירעון ובדמי השכירות; בלוגיסטיקה — בביקוש לשטחים; ובמרכזי נתונים — בגישה מובטחת לאנרגיה ובהסכמים מול לקוחות. הטבלה שלהלן מרכזת קריטריונים לבדיקה, ואינה מדרגת את תשואת השווקים.

nnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnn

n סוג הנכס n	n מתי התחשיב עובד n	n מה פוגע בכלכליות הפרויקט n
n מגורים n	n מכירות או שכירות נטו מכסות את מלוא האומדן n	n משכנתאות, כושר השתכרות, אישורים n
n מלון n	n תפוסה ורווח תפעולי מכסים את ההשקעה n	n עונתיות, כוח אדם, אבזור יקר n
n משרד n	n שכירות מוקדמת ודמי שכירות גבוהים n	n שיעור ריקון, עבודות גמר יקרות n
n לוגיסטיקה n	n ביקוש מצד שוכרים ומיקום מתאים n	n אוטומציה, ביקוש חלש n
n מרכז נתונים n	n אספקת חשמל וחוזה ארוך טווח מאושרים n	n רשתות, קירור, מועדי השקה n

מטריצת בדיקה מערכתית לפרויקטים יזמיים. זהו סיכום אנליטי של גורמים ולא דירוג תשואה של JLL.

כיצד על משקיע לתמחר מחדש פרויקט לשנת 2027

אומדן בנייה חדש צריך להתבסס על הצעות קבלנים מקומיות, ולא על אחוזים גלובליים של JLL. מומלץ למדל בנפרד את רכיב הבנייה, מחיר הקרקע, עלות המימון ומועד ההפעלה: כל אחד מגורמים אלה משתנה בקצב משלו. אם פרויקט תוכנן לפי מחירי 2023–2024, כדאי לבחון אותו מחדש לפני פתיחת מכרזי הבנייה.

חברת JLL ממליצה לעדכן את המודל הפיננסי לכל אורך מחזור החיים, לסכם מראש על מחירי עבודות ההנדסה התנודתיות ביותר ולהביא בחשבון עלייה אפשרית בעלויות בעת דחיית ההשקה. במקרים מסוימים עשויים לסייע חלוקה לשלבי בנייה, רכש מוקדם של ציוד עם זמני אספקה ארוכים או שיפוץ מבנה קיים. אולם עצם ההבנה שהבנייה הזולה לא תחזור אינה אומרת שיש להתחיל מיד בכל פרויקט.

עבור שוק הנדל״ן ההשפעה המרכזית היא כפולה. עבודות יקרות מצמצמות את מספר הפרויקטים החדשים הרווחיים, מה שעשוי לתמוך בהכנסותיהם של נכסים איכותיים שכבר נבנו. במקביל, הן מקטינות את שולי הרווח של היזמים ומעלות את רף דרישות מחיר הכניסה. לפיכך, השאלה ״מה הכי משתלם לבנות בשנת 2027״ מתחילה במודל הפיננסי ובביקוש, ולא בבחירת הסגמנט הטרנדי ביותר.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

FAQ

מדוע הבנייה בעולם התייקרה כל כך?

משנת 2021 עלו העלויות הכוללות בממוצע ב-25–30% עקב מחירי חומרים, אנרגיה, שיבושים בשרשרת האספקה ומחסור באנשי מקצוע. בשווקים מסוימים הגיעה העלייה עד ל-40%, לפי מדד JLL.

בכמה יעלו עלויות הבנייה בשנת 2027?

חברת JLL צופה עלייה עולמית במחירי המכרזים לעבודות קבלנות בשיעור של 3,1–4,2% משנה לשנה. עבור אירופה הטווח עומד על 2,2–3,5%. אין מדובר בתחזית למחירי מכירת דירות.

כמה עולה לבנות בנייה רוויה למגורים, משרדים ומחסנים?

לפי JLL, טווחי העלויות הם: בנייה רוויה למגורים — $2 280–3 710 למ״ר, משרדים בשלב מעטפת וליבה — $2 600–3 410, ונדל״ן תעשייתי ולוגיסטי — $980–1 520. ממוצעים אלה אינם כוללים את מלוא עלויות הפיתוח הספציפיות.

אילו נכסים הכי משתלם לבנות בשנת 2027?

אין מנצח אוניברסלי. JLL מציינת את יכולתם הגבוהה יותר של תחום הלוגיסטיקה ומרכזי הנתונים לספוג עלויות מוגברות בשווקים מתאימים. התשואה של נכס מסוים תלויה בשוכרים, בביקוש, בחשמל, במימון ובמחיר הקרקע.

מדוע בנייה יקרה אינה מביאה תמיד לעליית מחירי הדירות?

עלות הבנייה מהווה חלק מהוצאות היזם, אך מחיר המכירה מוגבל על ידי הכנסות הרוכשים, תנאי המשכנתאות והתחרות בשוק. בביקוש חלש היזם עשוי לקצץ בשולי הרווח או לדחות את הפרויקט במקום להעלות מחירים.

האם משתלם יותר לבנות מלון חדש או לשפץ מלון קיים?

הבחירה תלויה בהוצאות ההוניות וברווח התפעולי החזוי. מלון קיים בעל היסטוריית הכנסות מוכחת עשוי לספק ודאות רבה יותר, אך גם שדרוג דורש בדיקה מעמיקה של אומדן העלויות ולוחות הזמנים.

מה הדבר החשוב ביותר בבניית מרכז נתונים?

אספקת חשמל מאושרת, מועדי החיבור שלה לרשת, מערכות קירור, תשתיות הנדסיות והתחייבויות מצד לקוחות. צורך גבוה בעוצמות מחשוב ל-AI אינו מבטיח רווח בפני עצמו.

10 הערים המובילות בעולם עם התחבורה הציבורית הטובה ביותר

Fri, 23 Oct 2026 19:19:10 +0300

המגזין Time Out פרסם דירוג חדש של הערים עם התחבורה הציבורית הנוחה ביותר. הדירוג מבוסס על תוצאות סקר שנתי שבו יותר מ-24 אלף תושבים מקומיים דירגו את התחבורה העירונית בסולם של חמש דרגות, מ״נוראית״ ועד ״מדהימה״.

עשר המובילות בדירוג הורכבו מערים שתושביהן הגדירו את התחבורה בעירם כ״טובה״ או ״מדהימה״. כדי להבטיח גיוון מרבי, נכללה בדירוג רק עיר אחת מכל מדינה — זו שקיבלה את הציון הגבוה ביותר.

1. טאיפיי

במקום הראשון ניצבת בירת טייוואן, טאיפיי, עם נתון של 95%. התושבים המקומיים מעריכים את תחנות הרכבת התחתית הנקיות, הסימונים לתורים ברציפים והעמידה המדויקת בלוחות הזמנים. בשנת 2025 הסיעה הרכבת התחתית יותר מ-767 מיליון נוסעים, כלומר כ-2,1 מיליון בני אדם ביום.

כרטיס הנסיעות האחוד EasyCard פועל במטרו ובאוטובוסים, מתאים להשכרת אופניים של YouBike, וניתן לשלם באמצעותו אפילו בחנויות 7-Eleven. במקביל הרשת ממשיכה להתרחב: הרכבת הקלה של ניו טאיפיי והקו הטבעתי רשמו בשנה שעברה שיא של 30 מיליון נסיעות.

2. סינגפור

במקום השני בעולם דורגה מערכת התחבורה של סינגפור עם תוצאה של 93,5%. כ-3,5 מיליון נסיעות ביום משרתות 146 תחנות מטרו, ושיעור הרכבות שהגיעו בזמן בשנת 2025 עמד על 99,4%.

בקיץ 2026 התרחש בעיר אירוע אליו נערכו יותר מ-30 שנה: שלוש תחנות חדשות – Keppel, Cantonment ו-Prince Edward Road – סגרו סוף סוף את הקו המעגלי. ממלא מקום שר התחבורה ג׳פרי סיו התבדח בטקס הפתיחה שכעת אפשר להפסיק לשאול את רשות התחבורה מדוע ״הקו המעגלי״ אינו מעגלי.

3. הונג קונג

את השלישייה המובילה סוגרת הונג קונג (92,8%). כמעט 100% מנסיעות רכבת הנוסעים הכבדה MTR בשנת 2025 יצאו והגיעו בזמן, ובמהלך השנה כולה שירתה המערכת כמעט 2 מיליארד נסיעות.

המאפיין המרכזי של העיר הוא מגוון אמצעי התחבורה. על רכבת מהירה, חשמלית קומתיים בת מאה שנה המכונה ״דינג-דינג״ ומעבורת Star Ferry ניתן לשלם באמצעות כרטיס Octopus יחיד.

4. אדינבורו

התוצאה המפתיעה ביותר בדירוג שייכת לאדינבורו: עם נתון של 92,4% היא הגיעה למקום הרביעי והפכה לעיר המובילה בבריטניה, תוך שהיא עוקפת את לונדון וכן מובילות תחבורה אירופיות לשעבר כמו ציריך ווינה.

בסיס מערכת התחבורה של העיר היא חברת האוטובוסים Lothian Buses, הנמצאת בבעלות מועצת העיר – בשנת 2025 היא הסיעה 119 מיליון נוסעים.

החשמליות של אדינבורו רשמו שיא של 12,5 מיליון נסיעות לאחר הארכת הקו לניוהייבן דרך לית׳ לפני שלוש שנים. כיום ניתן לשלם על הנסיעה בכרטיס ללא מגע עם תקרת חיוב יומית או שבועית.

5. סיאול

במקום החמישי נמצאת סיאול (91,1%). המטרו של סיאול ידוע בקרונות נקיים ובקליטה סלולרית מתחת לאדמה, ועלות הנסיעה בו היא 0,9 אירו.

לפני שנתיים הושק בעיר ״כרטיס האקלים״ – מינוי חודשי ב-37 אירו למטרו, לאוטובוסים ולאופניים העירוניים Ttareungi.

החל מספטמבר 2026 החליף אותו עבור התושבים כרטיס Climate Pass חדש, בעוד לתיירים עדיין זמינים כרטיסי נסיעה לתקופה של יום אחד עד שבעה ימים.

סיכוני בועה בשוק הדיור 2026: דירוג הערים של UBS

6. ציריך

המטרופולין השוויצרי (90,7%) במקום השישי בולט בכך שכל סוגי התחבורה בו פועלים כמנגנון אחד מתואם.

תחנת חשמלית או אוטובוס נמצאת כמעט בכל 300 מטרים, וכרטיס ZVV יחיד תקף בחשמליות, באוטובוסים, ברכבת הפרברית S-Bahn, בפוניקולרים ואפילו בסירות באגם ציריך ובנהר לימאט.

7. וינה

וינה (90,3%) במקום השביעי ממשיכה להוות סמל לתחבורה נגישה ומשתלמת: במשך 13 השנים האחרונות עלה כרטיס נסיעה שנתי 365 אירו בלבד, כלומר אירו אחד ליום.

בינואר 2026 עלה המחיר ל-467 אירו, אך הדבר לא השפיע על שביעות הרצון של התושבים. בשנת 2025 הסיעה התחבורה של וינה 903 מיליון נוסעים, ונרשם שיא במספר המינויים השנתיים שהונפקו.

8. טאלין

טאלין (85,3%) נשארה ברשימה הודות לניסוי נועז. בשנת 2013 הייתה לבירה האירופית הראשונה שהפכה את התחבורה הציבורית לחינמית עבור תושבים רשומים, והעיר לא ויתרה על מדיניות זו עד היום. תיירים אומנם נדרשים לשלם על הנסיעה, אך הכרטיסים זולים, וכרטיס Tallinn Card משלב נסיעה בלתי מוגבלת עם הנחות לאטרקציות המרכזיות.

9. הלסינקי

בבירת פינלנד (83,6%) כרטיס HSL יחיד תקף בחשמליות, באוטובוסים, במטרו, ברכבות פרבריות וברכבת הקלה, וכן במעבורת הפועלת בכל ימות השנה אל מבצר סואומנלינה, המוכרז כאתר מורשת עולמית של אונסק״ו. החלק החדש ביותר ברשת הוא קו הרכבת הקלה מס׳ 15 ״ג׳וקרי״: הוא נפתח באוקטובר 2023, כעשרה חודשים לפני המועד המתוכנן.

10. מדיין

את העשירייה הראשונה סוגרת מדיין שבקולומביה (83%). המטרו המקומי, שנפתח בשנת 1995, הוא מקור לגאווה אזרחית, והנוסעים מקפידים על קוד נימוס בלתי כתוב בשם ״Cultura Metro״.

סימן ההיכר של העיר הוא מערכת הרכבלים Metrocable, המחברת בין השכונות ההרריות לעמק. הקו הראשון בסנטו דומינגו החל לפעול בשנת 2004 והיה לאחד מקווי הרכבל העירוניים הראשונים בעולם. כיום פועלים שישה קווים כאלה, ואחד מהם עולה אל יערות פארק ארווי.

בשנת 2025 שירתה רשת התחבורה של מדיין, הכוללת רכבות, רכבלים, חשמליות ואוטובוסים, יותר מ-310 מיליון נסיעות.

במקומות 11 עד 20 דורגו שנגחאי (82,7%), ורשה (81,9%), אוסקה (81,6%), סטוקהולם (80,3%), ג׳קרטה (79,2%), ריאד (78,2%), המבורג (77%), אמסטרדם (76,9%), ונקובר (76,7%) ואוסלו (75,9%).

התוצאות ממחישות כי ציונים גבוהים מהתושבים אינם תלויים רק בהיקף הרשת. לא פחות חשובות הן מערכת תשלום אחודה, דייקנות ונכונותן של הערים להמשיך ולפתח את התשתיות בהדרגה, מציינים ב-InternationalInvestment.

מדד האייפון: היכן הסמארטפונים יקרים והיכן זולים ביותר

מלונות הטמיעו בינה מלאכותית, אך טרם למדו להרוויח ממנה

Mon, 12 Oct 2026 10:32:35 +0300

91% מרשתות המלונות שהשתתפו במחקר h2c הגלובלי לשנת 2026 כבר משתמשות בבינה מלאכותית. 8% נוספים מתכננים להטמיע אותה במהלך 12–24 החודשים הקרובים. עם זאת, רק ל-28% יש אסטרטגיה תאגידית כוללת, ורק 13% הצליחו להציג החזר השקעה מדיד.

הפער בולט אף יותר בתחום ההפצה. 70% מהרשתות מצפות שחיפוש והזמנה באמצעות שירותי בינה מלאכותית יגדילו את המכירות הישירות בשנה-שנתיים הקרובות. במקביל, רק 22% בודקות באופן שיטתי כיצד המותגים והנכסים שלהן מופיעים בתשובות ובהמלצות של מודלי בינה מלאכותית. 48% נוספים עושים זאת מדי פעם, ו-20% אינם עוקבים אחר הנראות הזו כלל.

נתונים אלה מעבירים לענף המלונאות מסר חשוב יותר מעצם התפשטות הטכנולוגיה. השאלה אינה עוד האם מלונות משתמשים בבינה מלאכותית, אלא האם הם מסוגלים לקשר בינה לבין הכנסות, הוצאות וערוצי הזמנה חדשים.

מחקר h2c מקיף 113 רשתות מלונות מאירופה, המזרח התיכון ואפריקה, אסיה-פסיפיק ואמריקה, המנהלות יחד יותר מ-8,200 נכסים עם כ-1.3 מיליון חדרים. בסך הכול התקבלו 122 מענים, כולל 21 ראיונות עומק עם מנהלים; 78 רשתות שיתפו גם 230 דוגמאות לשימוש מעשי בבינה מלאכותית. התוצאות לא שוקללו לפי גודל החברות, ולכן 91% מייצגים את שיעור המשתתפים במחקר ולא את כלל חדרי המלון בעולם. מתודולוגיה מפורטת מוצגת ב-Hospitality Net.

בינה מלאכותית כבר חוסכת זמן, אך לא תמיד כסף

ההשפעה המורגשת הראשונה עבור רשתות המלונות מגיעה בתחום התפעול. קרוב לשבעה מתוך עשרה משתתפים דיווחו על שיפור ביעילות ובאוטומציה, ו-59% ציינו שבינה מלאכותית משחררת עובדים למשימות מורכבות יותר. 32% דיווחו על שיפור בחוויית האורח.

גם תרחישי השימוש המעשיים קשורים ברובם לתהליכים שוטפים: תקשורת עם אורחים, ניהול ביקורות, ניהול הכנסות ותחזיות, אנליטיקה פנימית, שיווק, הזמנות, פרסונליזציה, כספים ואוטומציה של תהליכים טכנולוגיים.

מכאן נובע הפער בין 91% הטמעה לבין 13% החזר השקעה (ROI) מדיד. עיבוד אוטומטי של ביקורות או הפקת דוח אכן חוסכים זמן, אך קשה לבודד את השפעתם מגורמים אחרים ולתרגם אותה לרווח נוסף בשורה התחתונה.

הציון הממוצע לתרומת הבינה המלאכותית לתוצאות העסקיות הכוללות עמד על 5.6 מתוך 10. מדובר כבר בכלי עבודה ממשי, אך עבור רוב הרשתות הוא עדיין אינו מקור עצמאי לרווחיות פיננסית מובהקת.

רק 13% יכולים להציג החזר על ההשקעה

עבור בעל מלון או משקיע, זהו אחד הנתונים המשמעותיים ביותר במחקר.

רק 13% מהרשתות דיווחו על החזר השקעה מדיד מהטמעת בינה מלאכותית. אין פירוש הדבר ש-87% הנותרים אינם מפיקים תועלת; חלק מהחברות טרם למדו לבודד באופן מהימן את תרומת הטכנולוגיה מעונתיות, שינויי תעריפים, תפוסה, תקציבי שיווק וגורמים נוספים.

בענף המלונאות הערכה כזו מורכבת במיוחד. כלי אחד עשוי לקצר את זמן הטיפול בפנייה, אחר לשפר את תחזית הביקוש, ושלישי להעלות את יחס ההמרה בערוץ הישיר. בד בבד, הרווח הסופי מושפע ממחיר החדר הממוצע, התפוסה, עמלות המתווכים, עלויות השכר והוצאות רכישת האורח.

לכן, עצם קיומן של עשרות פונקציות בינה מלאכותית אינו מעיד כשלעצמו על איכות הניהול של המפעיל. מועיל יותר לבחון מדדים מוגדרים: עלות טיפול בהזמנה, שיעור מכירות ישירות, הוצאות כוח אדם, אחוזי המרה, הכנסה עודפת לאורח וחיסכון בשעות עבודה.

International Investment ניתח בעבר מדוע צמיחה בהכנסות המלון אינה מתורגמת תמיד לצמיחה מקבילה ברווחים: גם כאשר ה-RevPAR חזק, לחצים על שולי הרווח נובעים מעלויות עבודה, שירותים, עמלות וניהול. לבינה מלאכותית יש היגיון של השקעות כאשר המפעיל מסוגל להוכיח על איזה מהמדדים הללו היא השפיעה בפועל.

האסטרטגיה מפגרת אחרי קצב ההטמעה

כמעט כל הרשתות כבר עובדות עם בינה מלאכותית, אך אסטרטגיה תאגידית בהובלת ההנהלה הבכירה קיימת רק אצל 28% מהן.

היקף האימוץ התרחב במהירות. במחקר h2c לשנת 2025 השתמשו בטכנולוגיה 78% מהמשתתפים, בעוד שבמדגם החדש לשנת 2026 הנתון עומד על 91%. המדגמים בין השנים אינם זהים, ולכן אין להשוות ביניהם כפאנל של אותן חברות, אך המגמה ברורה: הטכנולוגיה חדלה להיות ניסוי של צוותים בודדים.

לצד זאת, חלק ניכר מהשימוש היומיומי מתבסס עדיין על כלים חיצוניים. כ-60% מהשימוש מיוחסים לשירותים דוגמת ChatGPT, עוד 27% לבינה מלאכותית המובנית במוצרי ספקים חיצוניים, ורק 12% מבוססים על פתרונות שפותחו עצמאית או מוטמעים פנים-ארגונית.

במודל ההטמעה הכללי, 31% מהרשתות נסמכות בעיקר על פתרונות מדף של ספקים, ו-25% משלבות מערכות פנימיות וחיצוניות.

עבור מלונות, המבנה הארכיטקטוני הופך לחשוב יותר ממספר התכונות. אם מערכת ניהול הנכס (PMS), ה-CRM, מועדון הלקוחות, מנוע ההזמנות ומערכת ניהול התשואה ניזונים מנתונים שאינם מסונכרנים, הבינה המלאכותית אינה פותרת את הבעיה – היא רק מעבדת שברי מידע במהירות רבה יותר.

המחסור העיקרי — מומחיות ואינטגרציה

רשתות המלונות עצמן מעריכות את הידע הפנימי שלהן בבינה מלאכותית בציון של 3.4 בלבד מתוך 10.

מחסור במומחיות, הדרכה ומיומנויות הוגדר כחסם העיקרי על ידי 56% מהמשתתפים. אינטגרציה עם מערכות קיימות צוינה על ידי 38%, והיעדר אסטרטגיה ברורה על ידי 32%. סוגיות אבטחה ופרטיות מטרידות 29%, ניהול הרשאות וגישה לנתונים 28%, ומגבלות תקציב הוזכרו על ידי 22%.

עבור ענף המלונאות האתגר משתנה: השאלה אינה עוד עלות הגישה למודל, אלא היכולת להטמיע אותו בתוך התשתית הארגונית הקיימת.

נתוני אורח בודד יכולים להימצא בו-זמנית במערכת ניהול המלון, ב-CRM, במועדון הלקוחות, במנוע ההזמנות, בסליקת התשלומים ובפלטפורמת הפצה חיצונית. בינה מלאכותית מניבה ערך ממשי רק כאשר מקורות אלה אינם סותרים זה את זה ופועלים תחת הרשאות גישה מוגדרות.

סוכני AI עוברים לקדמת הבמה

70% מהמשתתפים מציינים סוכני בינה מלאכותית (AI Agents) והזמנות דרך פלטפורמות AI כתחומי החדשנות המרכזיים לשנתיים הקרובות.

בקרב חברות שכבר משתמשות בסוכנים או מתכננות להשתמש בהם, 70% מייעדות אותם למשימות עובדים ו-55% לעבודה מול אורחים. פנים-ארגונית מדובר בעיקר בדיווחים, אנליטיקה תפעולית, כספים, אוטומציה מנהלית ותיאום משימות. בחזית מול האורח מדובר במכירות שדרוגים (upsell), עיבוד הזמנות ומענה לפניות.

האוטונומיה המלאה עדיין מעוררת חשש: 56% מוטרדים מאחריות לשגיאות המערכת, 54% מאבטחה ופרטיות, 53% מנכונות האורחים לשתף מידע אישי נדרש, ו-52% מדיוק, אמינות והטיות אפשריות בתשובות.

לפיכך, השלב הבא לא יתאפיין בהחלפה מלאה של עובדים, אלא בהגדרה אילו החלטות מוכן המלון להפקיד בידי המערכת ובאילו תחומים יישמר פיקוח אנושי הכרחי.

המערכה הבאה: הזמנות ישירות באמצעות AI

70% מרשתות המלונות צופות שערוצי בינה מלאכותית חדשים יגדילו את ההזמנות הישירות: 47% צופות צמיחה מתונה, ו-23% נוספים צופים צמיחה משמעותית.

השוק כבר בוחן מודלים אלה. חברת Wyndham Hotels & Resorts השיקה יישום ייעודי בתוך ChatGPT, המאפשר למשתמשים לחפש בכ-8,400 ממלונות הרשת, להגדיר העדפות בשפה טבעית, לצפות במפות ובפרטי נכסים. השלמת ההזמנה מתבצעת כעת באתר WyndhamHotels.com, כך שלא מדובר בעסקה מלאה בתוך ChatGPT, אלא בנקודת כניסה חדשה לערוץ הישיר של הרשת.

חיפוש מלונות Wyndham בתוך ChatGPT. ההזמנה מושלמת באתר הרשת. תמונה: Wyndham Hotels & Resorts / Hotel Management.

דוגמה זו ממחישה כיצד נראות במערכות בינה מלאכותית הופכת לסוגיה קריטית בהפצה. בעבר היה צורך להתברג בתוצאות Google, במנועי מטה-חיפוש ובסוכנויות תיירות מקוונות (OTA). כעת נוצר רובד נוסף, שבו המערכת מסננת ובוחרת אפשרויות עוד בטרם נכנס המשתמש לאתר המלון.

רק 22% עוקבים באופן שיטתי אחר הנראות

הציפיות מהערוץ החדש עולות בהרבה על רמת המוכנות הנוכחית של הרשתות.

רק 22% מהרשתות עוקבות באופן עקבי אחר האופן שבו מותגיהן ונכסיהן מוצגים בתשובות בינה מלאכותית. 48% נוספות עושות זאת לעיתים רחוקות, חמישית אינן בודקות זאת כלל, ו-10% לא ידעו להעריך את פעילותן בנושא.

בנוסף, 33% לא נקטו שום צעדים ייעודיים לשיפור הנראות והאפשרות להזמנה דרך מערכות אלו.

מחקר h2c מצביע על כיווני העבודה הראשונים: התאמת נתונים לתשובות AI, מידע מובנה (Structured Data), עדכון שוטף של תעריפים וזמינות חדרים, לצד יכולת טכנולוגית למעבר חלק מהמלצה לביצוע הזמנה.

עבור המלון מדובר בשתי משימות נפרדות: תחילה על המערכת להבין את מאפייני הנכס – מיקומו, תמהיל החדרים, השירותים, המדיניות וקהל היעד; לאחר מכן עליה לקבל נתונים עדכניים המאפשרים מכירה בפועל.

דירוג גבוה בחיפוש רגיל אינו מבטיח נוכחות דומה במענה גנרטיבי. לפיכך, ניטור נראות בבינה מלאכותית הופך למשימה עצמאית ולא רק לגרסה חדשה של קידום אתרים (SEO).

בינה מלאכותית אינה מייתרת את המתווכים

גידול בהזמנות ישירות דרך AI עשוי לצמצם חלק מהתלות בסוכנויות נסיעות מקוונות מסורתיות, אך הממשק החדש עשוי להפוך בעצמו למתווך עוצמתי.

אם שירות משווה בין מאות מלונות, בורר חלופות, שולף מחירים ומנהל את העסקה, הוא מבצע למעשה את התפקידים שממלאות כיום ה-OTAs ומנועי מטה-חיפוש.

לכן, השאלה החשובה עבור המלון אינה האם המתווכים ייעלמו, אלא מי ישלוט בנתוני הנכס, במערכת היחסים עם האורח ובנתיב הרכישה.

ערוץ ישיר מבוסס, מועדון לקוחות חזק ותשתית טכנולוגית איכותית מעניקים למותגים בינלאומיים יתרון: קל להם יותר להתחבר לממשקים חדשים מבלי להפוך לתלויים לחלוטין בפלטפורמה בודדת.

הטכנולוגיה הופכת למדד באיכות המפעיל

מבחינת המשקיע, בינה מלאכותית אינה משנה את מיקום המלון, מספר החדרים או שווי הקרקע, אך היא עשויה להשפיע מהותית על עלויות התפעול, היקף ההזמנות הישירות, יעילות השיווק וניהול התעריפים.

מסיבה זו, מוכנות טכנולוגית הופכת בהדרגה לחלק בלתי נפרד מהערכת מפעיל המלון.

International Investment ציין בעבר כי בנדל״ן מלונאי ממותג, ערכו של המותג שזור במודל התפעולי, במערך ההפצה ובאיכות הניהול. התפתחות הבינה המלאכותית מעצימה פער זה: ערך המותג תלוי יותר ויותר ביכולתו לחשוף את הנכס לאורחים באמצעות הערוצים המתקדמים.

בעת בחירת מפעיל מלונאי, מומלץ כעת לבחון לא את מספר כלי ה-AI שברשותו, אלא את איכות הנתונים, רמת האינטגרציה בין המערכות, היכולת למדוד ביצועים ונוכחותו בחיפושים מבוססי בינה מלאכותית.

מלונות לקראת שלב ההטמעה השני

השלב הראשון עבר במהירות: רשתות מלונות חיברו כלי בינה מלאכותית ציבוריים ופונקציות מספקים למגוון משימות שוטפות.

השלב השני מורכב בהרבה: יש צורך לחבר כלים אלה למאגרי הנתונים, למנועי ההזמנות ולמודל הכלכלי של הנכס. את ההשפעה יש למדוד לא לפי כמות היישומים שהופעלו, אלא על פי שינוי אמיתי בהכנסות, בהוצאות ובמכירות הישירות.

במקביל, על המלונות להיערך לנקודת כניסה חדשה של הלקוח. כאשר המטייל מתחיל את הבחירה לא משורת חיפוש או מאתר הזמנות, אלא משיחה עם מודל AI, דיוק הנתונים והזמינות הטכנולוגית של הנכס הופכים לחלק אינטגרלי משרשרת ההפצה.

כאן בדיוק עובר הגבול בין 91% מהרשתות שכבר משתמשות בבינה מלאכותית, לבין 13% המסוגלות כיום להציג תוצאה פיננסית מדידה.

קבלו ייעוץ בנושאי השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות נפוצות: בינה מלאכותית במלונות לשנת 2026

כמה רשתות מלונות משתמשות בבינה מלאכותית?

91% מרשתות המלונות במדגם h2c לשנת 2026 משתמשות בבינה מלאכותית. 8% נוספים מתכננים להטמיע אותה במהלך 12–24 החודשים הקרובים.

כמה רשתות מציגות החזר השקעה מהשימוש בבינה מלאכותית?

13% מהמשתתפים דיווחו על החזר השקעה מדיד. אין פירוש הדבר שלאחרים אין תועלת, אלא שחלק ניכר טרם גיבש שיטות אמינות למדידתו.

האם למלונות יש אסטרטגיית AI כוללת?

אסטרטגיה תאגידית בהובלת ההנהלה הבכירה קיימת רק בקרב 28% מהמשתתפים. אצל מרביתם ההטמעה עדיין מבוזרת בין מחלקות וספקים שונים.

האם מלונות יקבלו הזמנות ישירות דרך AI?

70% מהמשתתפים צופים עלייה בהזמנות ישירות דרך ערוצי בינה מלאכותית בשנה-שנתיים הקרובות: 47% צופים צמיחה מתונה ו-23% צופים צמיחה ניכרת.

האם מלונות עוקבים אחר נראותם בתשובות AI?

רק 22% מהרשתות עושות זאת באופן שיטתי. 48% בודקות זאת לעיתים רחוקות, ו-20% אינן בודקות כלל.

מה משפיע על נראות מלון במערכות בינה מלאכותית?

נדרשים נתונים מדויקים ומסונכרנים על הנכס, החדרים, השירותים, המדיניות, המחירים והזמינות, לצד חיבור טכנולוגי ישיר שמאפשר מעבר מהיר מהמלצה להזמנה בפועל.

כמה עולים בתי המלון בגאורגיה בשנת 2026

Fri, 09 Oct 2026 12:07:20 +0300

מרכז המחקר PMCG ניתח את מחירי המלונות בגאורגיה לחודש אוגוסט 2026. עלות הלינה ממשיכה לעלות בבתי המלון ובבתי ההארחה. במקביל, לילה במלון חמישה כוכבים עולה לתיירים כמעט פי שניים מאשר במלון 4 כוכבים, ובאזורים מסוימים המחירים עולים במידה ניכרת על הממוצע הארצי.

מחירי המלונות בגאורגיה באוגוסט 2026

באוגוסט 2026 עלה מדד מחירי המלונות בגאורגיה ב-2,3% בהשוואה ליולי וב-6,9% לעומת החודש המקביל בשנת 2025. במלונות בדירוג 3–5 כוכבים העלייה השנתית עמדה על 6,8%, ובבתי ההארחה — 7,2%. במהלך החודש עלו התעריפים ב-2,4% וב-2,3% בהתאמה.

המחיר הממוצע לחדר זוגי סטנדרטי במלונות חמישה כוכבים עמד על 598 לארי ($230) ללילה. במלונות בדירוג 4 כוכבים הלינה עלתה ₾298 ($115), ובמלונות שלושה כוכבים — ₾203 ($78). האפשרות הנגישה ביותר נותרה בתי הארחה, שבהם התעריף הממוצע עמד על ₾134 ($51).

התעריפים הגבוהים ביותר בסגמנט חמישה כוכבים נרשמו בגוריה, שם חדר זוגי סטנדרטי עלה בממוצע ₾1081 ($415) ללילה. בקאחתי לינה מקבילה עלתה ₾684 ($263), ובטביליסי — ₾668 ($257). בגוריה עלות הלינה חרגה מהממוצע הארצי ביותר מ-80%.

מגמות התעריפים במחוזות גאורגיה

העלייה המשמעותית ביותר במחירי המלונות באוגוסט 2026 בהשוואה לאותו חודש ב-2025 נרשמה באימרתי — ב-15,1%. בראצ׳ה עלות הלינה עלתה ב-13%, בסמגרלו-זמו סוואנתי — ב-12,8%, ובכווימו כארתלי — ב-10,8%. בטביליסי ההתייקרות השנתית עמדה על 2,5%, ובאג׳רה — 4,7%.

במהלך החודש נרשמה עליית המחירים הבולטת ביותר בשידה כארתלי (+5,6%), בכווימו כארתלי (+4,4%) ובסאמצחה-ג׳אוואחתי (+4,1%). באג׳רה מדד המלונות עלה ב-4%, ואילו בבירה ירד ב-0,7%. לפיכך, אפילו בטווח של חודש בודד, השינויים בעלויות הלינה באזורים שונים במדינה היו שונים באופן מהותי.

בנוסף, המגמה תלויה גם בקטגוריית הנכסים. בכווימו כארתלי התעריפים במלונות בדירוג 3–5 כוכבים עלו במהלך השנה ב-20,6%, בעוד שבבתי ההארחה הם ירדו ב-12,8%. באג׳רה חדרים במלונות בקטגוריה מקבילה התייקרו ב-4,4%, והלינה בבתי הארחה — ב-6,2%.

מתחמי מלונאות ממותגים בגאורגיה

בשוק הנדל״ן המלונאי העולמי גובר העניין במתחמי מגורים ממותגים, המשלבים בעלות פרטית על נכסים עם רמת שירות של מפעילים בינלאומיים. על פי נתוני Knight Frank, מספר המתחמים הפעילים עלה מ-354 בשנת 2015 ל-903 בשנת 2025, ועד סוף 2026 עשוי להגיע ל-1088. יותר ממחצית מהפרויקטים הללו ממוקמים מחוץ לערים הגדולות — באתרי נופש ימיים והרריים. כ-70% מהמתחמים הפעילים קשורים למותגי מלונות מובילים.

גאורגיה מפתחת אף היא סגמנט זה, בראש ובראשונה לאורך חוף הים השחור. לפי הערכת Galt & Taggart, בשנת 2024 נמנו בבטומי 2966 חדרים ברשתות מלונות בינלאומיות, ובשנת 2026 מספרם עשוי לגדול ל-3764. במקביל, שוק הדירות להשכרה לטווח קצר גדול בהרבה: לקראת סוף 2024 הוא כלל כ-18–20 אלף נכסים.

אחת הדוגמאות לפיתוח מתחמים ממותגים היא Wyndham Grand Batumi Gonio. הפרויקט משלב חדרי מלון, פנטהאוזים, טאונהאוסים ווילות, כאשר הניהול מופקד בידי החברה הבינלאומית Aimbridge Hospitality. התשתית כוללת למעלה מ-100 מתקנים בשטח כולל של 27 115 מ״ר, לרבות בריכות שחייה, מסעדות, ומתחמי wellness וספורט. פורמט זה משלב אפשרויות לבעלות פרטית על נדל״ן עם שירות מלונאי מרכזי.

הכנסות גאורגיה מתיירות בשנת 2026

באוגוסט 2026 ההכנסות מתיירות בינלאומית בגאורגיה עלו ב-8,8% בהשוואה לאותו חודש ב-2025 והגיעו ל-$695 מיליון. על פי הערכה ראשונית של Galt & Taggart, בתקופה של ינואר–אוגוסט עמדו התקבולים על כ-$3,2 מיליארד, גידול של 1,6%. המגמה המתונה יותר בשמונת החודשים קשורה להאטה באביב, כאשר החרפת המתיחות סביב איראן הובילה לירידה במספר הנסיעות ממדינות המזרח התיכון.

במהלך שנת 2025 כולה רשמה גאורגיה הכנסות שיא של $4,69 מיליארד, 6% יותר מאשר בשנה הקודמת. בשנת 2026 צופה Galt & Taggart עלייה בתקבולים ל-$4,9 מיליארד, וב-2027 — ל-$5,3 מיליארד. האנליסטים צופים המשך צמיחה בענף, למרות ירידה בביקוש ביעדים מסוימים במחצית הראשונה של השנה.

גם ענף המלונאות עצמו מתרחב. על פי נתוני Geostat, בשנת 2025 מחזור בתי המלון ומתקני לינה זמניים אחרים עלה ב-19,5%, ל-₾1,662 מיליארד. שווי השירותים שניתנו עלה ב-19,2%, ל-₾1,673 מיליארד. מספר המועסקים הממוצע השנתי בסגמנט זה הגיע ל-21 088 איש, עלייה של 6,6%. בקצב גידול המחזור הקדים הענף את הממוצע בכלל המגזר העסקי בגאורגיה, שבו העלייה עמדה על 11,1%.

אנליסטים של International Investment מציינים כי שוק המלונאות בגאורגיה שומר על פוטנציאל משמעותי לפיתוח נוסף. הגידול בתקבולי התיירות, התרחבות הנוכחות של מפעילים בינלאומיים והופעתם של מתחמים ממותגים פותחים הזדמנויות השקעה חדשות. עניין מיוחד מעוררים פרויקטים באתרי נופש בעלי תשתית מפותחת, ניהול מקצועי ומגוון פורמטים של נדל״ן. נכסים כאלה מסוגלים למשוך קהל רחב יותר, להבטיח תפוסה גבוהה ולהגדיל את התשואה על ההשקעות.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

ענף המלונאות בגאורגיה עקף את ענף הבנייה בצמיחת המחזור

Mon, 05 Oct 2026 11:08:24 +0300

ענף המלונאות בגאורגיה הציג בשנת 2025 צמיחה גבוהה משמעותית במחזור בהשוואה לענף הבנייה. גם הפעילות בענף הנדל״ן התפתחה מהר יותר מהממוצע במגזר העסקי, כך מדווח השירות הלאומי לסטטיסטיקה של גאורגיה (Geostat). המחזור הכולל של החברות במדינה עלה ב-11.1% והגיע ל-253.7 מיליארד לארי. העלייה בפעילות העסקית לוותה בגידול בתעסוקה ובשכר.

המדדים המרכזיים של המגזר העסקי בגאורגיה

בשנת 2025 הגיע המחזור הכולל של החברות בגאורגיה ל-253.7 מיליארד לארי — עלייה של 11.1% לעומת שנת 2024 (₾228.5 מיליארד). שווי התוצרת והשירותים שסופקו עלה ב-10.3% והגיע ל-₾99.9 מיליארד. חברות רכשו סחורות ושירותים בסך ₾123.5 מיליארד (+7.6%), מתוכם ₾76.4 מיליארד היו רכישות למטרת מכירה חוזרת (+7%).

מספר המועסקים הממוצע במגזר העסקי הגיע ל-899,026 איש, עלייה של 3.8%. הוצאות החברות על כוח אדם עלו ב-12.2% והגיעו ל-₾22.3 מיליארד. השכר החודשי הממוצע עמד על ₾2,198.4, עלייה של ₾173.9.

המחזור צמח בקצב מהיר כמעט פי שלושה מגידול המועסקים, אך פיגר אחרי קצב הגידול של הוצאות כוח האדם. הנתונים הכספיים אינם מותאמים לשינויי מחירים, ולכן אינם משקפים ישירות את הגידול הפיזי בהיקפי הייצור.

המבנה הענפי של המגזר העסקי בגאורגיה

בהיקף המחזור הובילו ענפי האמנות, הבידור והפנאי — ₾88.9 מיליארד (+16%), המהווים 35% מכלל המחזור העסקי. שווי התפוקה והשירותים בענף זה הגיע ל-₾4.3 מיליארד (+15.5%), כ-4.3% מסך התפוקה הכללית. לפיכך, משקלו של הענף במחזור היה גבוה משמעותית ממשקלו בתפוקה.

המסחר הסיטונאי והקמעונאי, כולל תיקון כלי רכב ואופנועים, דורג במקום השני בשני המדדים. מחזורו עלה ב-8.7% ל-₾85.4 מיליארד, והיווה 33.6% מתוצאות המגזר העסקי. התפוקה עלתה ב-10.2% ל-₾18.5 מיליארד — 18.5% מהשווי הכולל. יחד עם ענף הבידור, המסחר ייצר למעלה משני שלישים מהמחזור הכספי של העסקים.

התעשייה המסורתית (ייצור) הובילה בהיקף התפוקה: ₾18.8 מיליארד (+9.5%), שהם 18.8% מסך התפוקה. המחזור כאן עמד על ₾19.4 מיליארד (+7%), ונתחו היה 7.7%. בענף הבנייה היחס היה דומה: 18.1% מהתפוקה ו-6.1% מהמחזור.

נתוני התחבורה והאחסנה עמדו על ₾11.6 מיליארד (+10.6%) במחזור ו-₾9.3 מיליארד (+12%) בתפוקה, עם נתחים של 4.6% ו-9.3% בהתאמה. בענף המידע והתקשורת הגיעו שני המדדים לכ-₾7.6 מיליארד, בקצבי גידול של 12.3% ו-10.5%. ענף זה היווה 7.6% מסך ייצור המוצרים והשירותים.

בנייה ונדל״ן בגאורגיה

מחזור חברות הבנייה עלה ב-1.7% ל-₾15.4 מיליארד. זהו קצב הגידול הנמוך ביותר מבין הענפים המוצגים בדו״ח, לעומת ממוצע של 11.1% במגזר העסקי. במונחים מוחלטים עמדה התוספת על ₾262.2 מיליון.

שווי התפוקה עלה ב-6.5% ל-₾18.1 מיליארד — ₾1.1 מיליארד יותר מאשר בשנת 2024. במדד זה דורג ענף הבנייה במקום השלישי אחרי התעשייה והמסחר, והיווה 18.1% מכלל התפוקה לעומת 6.1% מהמחזור. מספר המועסקים כמעט לא השתנה ועמד על 70,031 איש (+0.4%), שהם 7.8% מסך העובדים בחברות שנסקרו.

בפעילויות נדל״ן הגיע המחזור ל-₾2.6 מיליארד (+12.5%). שווי השירותים שסופקו צמח ב-14.9% ל-₾2.7 מיליארד. שני המדדים עקפו את הממוצע במגזר העסקי בגאורגיה, עם תוספת כספית של ₾291.2 מיליון ו-₾348 מיליון בהתאמה.

התעסוקה בענף הנדל״ן גדלה ב-5.6% ל-23,077 עובדים. התוספת נטו עמדה על 1,221 איש — כמעט פי ארבעה מאשר בענף הבנייה. יחד עם זאת, במספר העובדים ענף הבנייה עדיין גדול מענף הנדל״ן פי שלושה לערך, ובמחזור — פי שישה.

מלונאות והסעדה בגאורגיה

Geostat מאחד את ענפי האירוח וההסעדה למגזר אחד, אך מציג גם נתונים נפרדים. המחזור המשולב הגיע ל-₾3.99 מיליארד (+15.9%) ושווי התפוקה ל-₾4.06 מיליארד (+15.4%). בשני המדדים עקף הענף את הממוצע העסקי הכללי שעמד על 11.1% ו-10.3% בהתאמה.

בבתי מלון ובמתקני אירוח המחזור עלה ב-19.5% ל-₾1.662 מיליארד. לשם השוואה, בענף הבנייה נרשמה עלייה של 1.7% בלבד. שווי שירותי האירוח הגיע ל-₾1.673 מיליארד (+19.2%). מספר המועסקים הממוצע במקטע זה עלה ב-6.6% ל-21,088 איש.

בענף ההסעדה, הכולל מסעדות, בתי קפה ועסקים דומים, עמד המחזור על ₾2.327 מיליארד (+13.4%). התפוקה גדלה ב-12.8% ל-₾2.385 מיליארד, ומספר המועסקים עמד על 27,737 איש (+5.1%). כך, ההסעדה עלתה על המלונאות בהיקף הפעילות ובמספר העובדים, אך פיגרה בקצבי הגידול בכל שלושת המדדים.

יחד סיפקו שני התחומים תעסוקה ל-48,825 איש — 5.4% מכלל המועסקים במגזר העסקי הנסקר, עלייה של 5.7%. ענף ההסעדה ריכז 56.8% מכוח האדם במגזר, ובתי המלון והאירוח — 43.2%.

תעסוקה ושכר בגאורגיה

המעסיק הגדול ביותר במגזר העסקי היה ענף המסחר הסיטונאי והקמעונאי (כולל תיקון רכבים ואופנועים): 265,423 עובדים, המהווים 29.5% מכלל המועסקים, עם גידול של 5.6%. במונחים מוחלטים גדלה התעסוקה בענף ב-13,976 איש — כ-42.5% מכלל תוספת המועסקים בעסקים שנסקרו.

בתעשייה נרשמו 98,793 עובדים (+1.3%), ובשירותי הבריאות והרווחה — 81,560 (+1.2%), שהם 11% ו-9.1% בהתאמה. אחריהם דורגו תחבורה ואחסנה עם 77,323 עובדים (+3.6%), בנייה עם 70,031 (+0.4%) ומידע ותקשורת עם 53,577 (+5%).

הירידה היחידה במספר המועסקים נרשמה בענף הכרייה והחציבה: ירידה של 0.4% ל-12,876 איש. נשים היוו 43.8% מהמועסקים במגזר העסקי, וגברים — 56.2%. מספר השכירים, הנספר בנפרד על ידי Geostat, הגיע ל-827,200 (+3.2%).

הוצאות החברות על שכר וכוח אדם עלו ב-12.2% ל-₾22.3 מיליארד. השכר החודשי הממוצע גדל בכ-8.6% ל-₾2,198.4. אצל נשים עמד השכר הממוצע על ₾1,712.8 (תוספת של ₾111.4), נמוך ב-22.1% מהממוצע הכללי.

השכר הגבוה ביותר נרשם בחברות בינוניות — ₾2,755.6 לחודש. בחברות גדולות עמד השכר הממוצע על ₾2,497.3, ובחברות קטנות — ₾1,507.4. הפער בין חברות בינוניות לגדולות עמד על 10.3%, ובין עסקים בינוניים לקטנים — על 82.8%.

עסקים גדולים, בינוניים וקטנים בגאורגיה

עסקים גדולים ייצרו 68.2% מכלל המחזור העסקי בגאורגיה. חברות בינוניות היוו 15.8% ועסקים קטנים — 16.1%. לפיכך, למעלה משני שלישים מהתקבולים הכספיים מרוכזים בקבוצה הראשונה.

בשווי התפוקה החלוקה הייתה מאוזנת יותר: נתח העסקים הגדולים עמד על 45.8%, הבינוניים על 26.2% והקטנים על 28%. יחד יצרו שתי הקבוצות האחרונות 54.2% מכלל תפוקת המוצרים והשירותים, ועקפו את העסקים הגדולים.

בתעסוקה הובילו העסקים הקטנים עם 40.9% מסך המועסקים. חברות גדולות העסיקו 39.4% ובינוניות — 19.7%. בסך הכל היוו העסקים הקטנים והבינוניים 60.6% מהתעסוקה, נתון המדגיש את חשיבותם לשוק העבודה.

השוואת שלושת המדדים ממחישה את ההבדלים המבניים: חברות גדולות מרכזות את עיקר המחזור, אך מפגרות מול שאר המגזר בנתח התפוקה והתעסוקה המצטבר. עסקים קטנים, מנגד, עם נתח מחזור של 16.1% בלבד, מספקים למעלה מ-40% ממקומות העבודה. חברות בינוניות תופסות עמדת ביניים, כאשר תרומתן לייצור גבוהה מחלקן במחזור הכספי.

טביליסי ואג׳ריה מובילות בפעילות העסקית

טביליסי ייצרה 79.2% ממחזור החברות בגאורגיה, 64.6% משווי התפוקה ו-62.1% מהתעסוקה. עיר הבירה הובילה בכל שלושת המדדים, כאשר חלקה בפעילות הכספית היה גבוה במיוחד.

במקום השני דורגה אג׳ריה עם 5.6% מהמחזור, 8.6% מהתפוקה ו-10.1% מהמועסקים. אחריהן דורגו כוולמו כארתלי (3.7% ו-7%), אימרתי (3.1% ו-5.1%) וסמגרלו-זמו סוואנתי (2.2% ו-4.1%). יחד עם הבירה ייצרו מחוזות אלה 93.8% מכלל המחזור ו-89.4% משווי התפוקה.

בתעסוקה תפסה אימרתי את המקום השלישי אחרי טביליסי ואג׳ריה, עם 7.1% מכלל המועסקים. כוולמו כארתלי היוותה 5.7% וסמגרלו-זמו סוואנתי — 3.6%. סדר המחוזות לפי מספר מועסקים היה שונה מהתפלגותם לפי תוצאות כספיות.

ביתר חלקי המדינה לא עלה נתח התעסוקה על 3.1% (קאחתי). אחריה דורגו שידה כארתלי (2.9%), מצחתה-מתיאנתי (1.9%), סאמצחה-ג׳אוואחתי (1.8%) וגוריה (1.2%). הנתח הנמוך ביותר נרשם בראצ׳ה-לצ׳חומי וסוואנתי תחתית — 0.4%.

מה המשמעות עבור המשקיעים

מומחי International Investment מציינים כי בעת השקעה בבנייה חיוני לבחון את חוסנו הפיננסי של היזם, מקורות המימון ועמידה בלוחות זמנים בפרויקטים קודמים. רכישה בשלב מוקדם מוצדקת אם ההנחה מפצה על זמן ההמתנה ועל הסיכון לעיכוב במסירה. יש לכלול בתחשיב גם הוצאות שיפוץ וריהוט, המגדילות את התקציב ההתחלתי ודוחות את מועד קבלת ההכנסות.

התשואה על דירות בגאורגיה נמצאת במגמת ירידה בשנים האחרונות. התייקרות הנכסים לצד עלייה מתונה יותר במחירי השכירות מאריכות את תקופת החזר ההשקעה, בעוד הוצאות תחזוקה ותקופות ללא שוכרים שוחקות את הרווח. כדאי להעריך רכישה כזו לפי ההכנסה הנטו לבעלים, לאחר ניכוי דמי ניהול, אחזקה ומיסים. בהשכרה לטווח קצר יש משקל מכריע לעונתיות: הכנסות גבוהות בקיץ אינן מבטיחות תשואה שנתית דומה.

ענף המלונאות נראה אטרקטיבי יותר עבור משקיעים, בייחוד בפלח הפרימיום, שבו ניהול מקצועי ורמת שירות גבוהה יוצרים תנאים לתשואה יציבה וגבוהה יותר. שירותים נלווים מרחיבים את מקורות ההכנסה, והביקוש לאורך כל השנה מפחית את התלות בעונת הקיץ. יתרונות אלה בולטים במיוחד בנכסים בעלי מפעיל מלונאי מוביל וקונספט מתוכנן היטב.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

סיכוני בועת נדל״ן למגורים 2026: דירוג הערים של UBS

Fri, 25 Sep 2026 10:37:25 +0300

הבנק השוויצרי UBS העריך סיכוני בועה בשוקי הדיור של 23 ערים מרכזיות בעולם. מחקר ה-Global Real Estate Bubble Index 2026 בוחן חוסר איזון בין מחירי הנדל״ן, רמות ההכנסה ודמי השכירות, לצד היקפי האשראי והבנייה. באופן כללי הסיכונים כמעט לא השתנו בשנה האחרונה, אך הפערים בין השווקים השונים הולכים ומעמיקים.

אזור סיכון גבוה: ציריך וטוקיו

רק שתי ערים נכנסו לקטגוריית הסיכון הגבוה לבועת נדל״ן בשנת 2026. הסיבות להצטברות חוסר האיזון שונות: במקרה אחד השוק נשען על היצע מוגבל במיוחד וביקוש יציב, ובמקרה השני הפגיעות נובעת מעלייה מהירה במחירי הדיור ומשחיקת הנגישות לרכישה.

ציריך הובילה את הדירוג עם ציון של 1.69 נקודות. מחירי הדיור הריאליים בעיר הגדולה ביותר בשוויץ עלו בכמעט 140% ב-20 השנים האחרונות, דמי השכירות עלו ב-40%, וההכנסות ב-30%. בשנה האחרונה התייקר הנדל״ן בעוד 4.6% במונחים ריאליים (בניכוי אינפלציה), בעוד דמי השכירות ירדו ב-0.6%.

השוק נתמך בריביות נמוכות ובמחסור חריף בהיצע. שיעור הדירות הפנויות קרוב לאפס, וכמות הנכסים המוצעים למכירה נמוכה בכשני שלישים בהשוואה ללפני 20 שנה. ההאטה בצמיחת התעסוקה כמעט שלא השפיעה על הביקוש, והמימון הנגיש תרם לעליית נטל החוב של משקי הבית.

ב-UBS לא צופים תיקון מחירים משמעותי בזמן הקרוב. הביקוש נתמך בכלכלה המקומית החזקה ובזרימת מומחים בעלי כישורים גבוהים, בין היתר בתחומי טכנולוגיית המידע והבינה המלאכותית (AI). לצד זאת, השוק הופך לתלוי יותר ויותר בהמשך סביבת הריבית הנמוכה. היחס בין מחיר הרכישה לשכירות בציריך הוא הגבוה ביותר מבין כל ערי המחקר.

טוקיו תופסת את המקום השני — 1.54 נקודות. בתוך שבע שנים עלו מחירי הדיור הריאליים ב-50% — פי שניים מקצב עליית השכירות ובערך פי חמישה מקצב גידול ההכנסות. בשנה האחרונה התייקרו גם הנדל״ן וגם השכירות ב-6% במונחים ריאליים. מדד הסיכון כמעט שלא השתנה בהשוואה לשנת 2025.

הביקוש נתמך בעליית ההכנסות הנומינליות, בהגירה בינלאומית ובהתעניינות של משקיעים זרים בדירות יוקרה במרכז. יחד עם זאת, מחירי הדיור הגבוהים כבר דוחקים חלק מהרוכשים המקומיים לפרוורים נגישים יותר ולשוק השכירות. מומחי UBS סבורים כי הגאות בטוקיו מתקרבת לשיאה. עלייה נוספת בעלויות המימון תפחית את האטרקטיביות של רכישת דירה כהשקעה ותגביר את הסיכוי לתיקון מחירים.

סיכון מוגבר בחמש ערים

לקטגוריית הסיכון המוגבר נכנסו חמש ערים. הקרובה ביותר לקבוצה המובילה היא מיאמי — 1.41 נקודות. ב-15 השנים האחרונות שולשו מחירי הדיור הריאליים בעיר, בעוד שהכנסות משקי הבית עלו ב-25% בלבד. עם זאת, תנופת העבר כבר נחלשת: במהלך השנה האחרונה הוזלו הנכסים ב-1.6% במונחים ריאליים, ודמי השכירות ירדו ב-3.1%. ריביות גבוהות, עלויות ביטוח יקרות והוצאות תחזוקה נוספות של בעלי קונדומיניום ישנים מרסנים את הביקוש. במקביל, מחסור בבתים פרטיים ועמידות סגמנט הפרימיום מונעים כרגע ירידת מחירים רחבה יותר.

דובאי תופסת את המיקום הבא — 1.16 נקודות. לאחר עלייה של יותר מ-10% במחירים הריאליים בשנת 2025, הבום נבלם: עד לאמצע 2026 שבו מחירי הדיור לרמתם הקודמת, ודמי השכירות הריאליים ירדו. ב-UBS מציינים כי הסיכון לבועה נותר מוגבר למרות התקררות השוק. אחד האיומים המרכזיים ממשיך להיות עודף היצע אפשרי, אף שחלק מהפרויקטים מתעכבים. לצד זאת, מחירי השכירות הגבוהים הופכים את רכישת הדירה לאטרקטיבית יחסית גם בסביבת משכנתאות יקרה, ומעמדה העסקי של דובאי ממשיך לתמוך בביקוש.

סיאול קיבלה 1.13 נקודות — כאן הסיכונים מתגברים בעקבות גל עליות מחירים מחודש. בארבעת הרבעונים האחרונים התייקר הנדל״ן ב-11% במונחים ריאליים — הנתון הגבוה ביותר מבין כל ערי המחקר, בעוד השכירות עלתה ב-4.9%. השוק החל להתאושש ב-2024 לאחר האטה קודמת, וכעת מתעד UBS את אחת ההתרחבויות הבולטות ביותר בחוסר האיזון בדירוג.

בז׳נבה (1.12) עלו המחירים הריאליים ב-2.7% במהלך השנה, ודמי השכירות כמעט לא השתנו. עלויות מימון נמוכות תומכות בביקוש, וכתוצאה מכך חוסר האיזון ממשיך להצטבר. צינון ממשי של השוק טרם נראה כאן.

ליסבון (1.04) סוגרת את קבוצת הסיכון המוגבר. במשך 10 שנים עלו המחירים הריאליים בעיר זו בממוצע של 6.6% מדי שנה, ובשנה האחרונה זינקו ב-10.2%. הדבר החמיר באופן דרמטי את נגישות הרכישה: בירת פורטוגל כבר נמנית עם שוקי הנדל״ן האירופיים היקרים ביותר ביחס להכנסות התושבים.

סיכון מתון: מאמסטרדם ועד סינגפור

בקטגוריית הסיכון המתון נכללו עשר ערים עם ציונים שבין 0.54 ל-0.95 נקודות. בשנה האחרונה הצטמצם חוסר האיזון ברבות מהן לצד תיקון במחירים. על רקע זה בולטות מדריד והונג קונג, שבהן הנדל״ן התייקר במידה ניכרת והסיכונים גברו.

אמסטרדם היא הקרובה ביותר לסף הקטגוריה הבאה — 0.95 נקודות. בשנה האחרונה הוזלו דירות ובתים ב-2% במונחים ריאליים, ודמי השכירות עלו ב-2%. לאחר תקופה ארוכה של עליות, השוק מתרחק בהדרגה משיאיו.

במדריד, לעומת זאת, עלה המדד ל-0.86 נקודות. השווי הריאלי של הנדל״ן עלה ב-9%, ועקף באופן משמעותי את שכר הדירה שעלה ב-2.2%. ההתייקרות המהירה כבר משנה את מבנה הביקוש: חלק מהרוכשים עוברים לפרוורים נגישים יותר.

בלוס אנג׳לס (0.69) איבדו המחירים 3.2% במונחים ריאליים, ודמי השכירות ירדו ב-3.7%. בעקבות הירידה בשני המדדים, הערכת UBS הפכה לנמוכה מזו של 2025. בסידני (0.68) ירדו מחירי הנדל״ן ב-4.4%, בעוד שדמי השכירות ירדו ב-0.6% בלבד. הלוואות יקרות יותר ממשיכות להגביל את יכולות הרוכשים ולרסן את הביקוש.

התיקון נמשך גם בגרמניה. פרנקפורט קיבלה 0.64 נקודות, ומינכן — 0.61. המחירים הריאליים בערים אלו ירדו ב-3.2% וב-3.7% בהתאמה. ב-UBS מציינים כי השלכות העלאות הריבית על המשכנתאות עדיין לא באו לידי ביטוי מלא במחירי הנכסים.

הירידה החדה ביותר נרשמה בקנדה. טורונטו (0.63) איבדה 10.7% במונחים ריאליים, ונקובר (0.62) — 9.7%, ודמי השכירות ירדו ב-3.8% וב-5%. בהונג קונג (0.61) החלה התאוששות מהירה לאחר הירידות הקודמות. הנדל״ן התייקר ב-8.7%, ודמי השכירות ב-3.6%. בסינגפור (0.54) השינויים היו מתונים: המחירים הריאליים עלו ב-1%, ודמי השכירות ירדו ב-0.1%. UBS אינו מזהה התגברות משמעותית בפגיעות השוק.

סיכון נמוך: ממילאנו ועד סאו פאולו

בקטגוריית הסיכון הנמוך נכללו שש ערים. במרביתן מחירי הדיור ירדו או כמעט שלא השתנו בשנה האחרונה. עם זאת, הציון הנמוך מ-UBS אינו מעיד על כך שהנדל״ן הפך לנגיש. בפריז, לונדון וניו יורק המחירים עדיין גבוהים מאוד ביחס להכנסות התושבים.

מילאנו ניצבת על הגבול שבין הקטגוריה המתונה לנמוכה — 0.50 נקודות. המחירים הריאליים ירדו ב-0.4%, ודמי השכירות ב-6.3%. יחד עם זאת, הערכת הסיכון עלתה בהשוואה ל-2025. בפריז (0.33) ירדו מחירי הנדל״ן ב-1.6% במונחים ריאליים, ודמי השכירות ב-0.9%. התיקון נמשך כבר מספר שנים: בעשור האחרון ירדו המחירים הריאליים בממוצע שנתי של 0.5%.

לונדון (0.32) ממשיכה אף היא לרשום ירידות. בשנה האחרונה ירדו מחירי הדיור ב-1.1%, ודמי השכירות ב-0.5%. בעשור האחרון ירדו המחירים הריאליים בממוצע של 2.1% בשנה, אך מחירי הנדל״ן הגבוהים והאשראי היקר עדיין יוצרים מעמסה כבדה על הרוכשים.

בניו יורק (0.28) ירדו המחירים ב-0.9%, ואילו דמי השכירות עלו ב-1.2%. מגמה זו הופכת את היחס בין רכישה לשכירות למאוזן יותר, אף שההוצאות השוטפות על אחזקת נכס נותרו גבוהות.

בסן פרנסיסקו המדד ירד מתחת לאפס, ל-0.02− נקודות. בשנה האחרונה עלו מחירי הדיור ב-1.4% במונחים ריאליים, ודמי השכירות זינקו ב-8.3% — העלייה החדה ביותר מבין כל ערי המחקר. ב-UBS מייחסים מגמה זו, בין היתר, לזרימת הון מענפי הטכנולוגיה וה-AI, הבולטת במיוחד בסגמנט היוקרה.

את המקום האחרון תפסה סאו פאולו (0.24−), שבה ירדו מחירי הנדל״ן ב-0.7%, ודמי השכירות עלו ב-1.1%. היחס בין המחירים לשכר הדירה נותר מהנמוכים בשווקים שנבדקו, אך אשראי יקר מגביל את נגישות הדיור.

רכישת דירה בהכנסה ממוצעת

מחירים גבוהים והלוואות שהתייקרו צמצמו משמעותית את כוח הקנייה של הרוכשים. לפי חישובי UBS, ברוב הערים שנבדקו, איש מקצוע מיומן בעל הכנסה ממוצעת יתקשה לרכוש דירת 60 מ״ר בסמוך למרכז העיר. בהשוואה לשנת 2021, עובד כזה יכול להרשות לעצמו כיום כשליש פחות שטח מגורים.

המצב המאתגר ביותר נרשם בהונג קונג, שם רכישת דירה דורשת כ-15 שנות הכנסה שנתית. יותר מעשר שנות עבודה יידרשו עבור דירה כזו גם בטוקיו, פריז, לונדון וסיאול. נטל כבד ביחס להכנסות נשמר גם בסינגפור, ליסבון, ציריך, ז׳נבה, סאו פאולו, מינכן, סידני, מילאנו וניו יורק.

עם זאת, היחס בין המחיר להכנסה מציג רק חלק מהתמונה. ההוצאות הסופיות תלויות בריביות המשכנתא ובתנאי פריסת ההלוואה. בארה״ב ובקנדה הנדל״ן עשוי להיראות נגיש יותר ביחס לשכר, אך עלויות המימון הגבוהות מגדילות משמעותית את התשלומים החודשיים.

ב-UBS מדגישים במיוחד את ניו יורק, סידני, סאו פאולו ולונדון. ברמות הריבית הנוכחיות, רמת המחירים שנוצרה בערים אלו הופכת לקשה יותר לתמיכה על ידי הכנסות הרוכשים. כתוצאה מכך, נגישות הדיור נשחקת אפילו במקומות שבהם מדד הסיכון לבועה נותר מתון או נמוך.

היכן השכירות משתלמת יותר מרכישה

UBS משווה בין עלות הדירה לבין הוצאות השכירות עבור נכס דומה. נתון זה מסייע להעריך עד כמה הרכישה מוצדקת מבחינה פיננסית. ככל שהפער גדול יותר, כך יידרש לבעל הנכס זמן רב יותר להחזיר את ההשקעה באמצעות השכרה, וכך גדלה התלות בעליית ערך עתידית של הנדל״ן.

הפער הבולט ביותר נרשם בציריך: מחיר דירה שווה ערך ל-46 שנות שכירות. בז׳נבה הנתון מגיע ל-40 שנה, ובמינכן, פרנקפורט והונג קונג הוא עולה על 30. ביחס כזה, קשה להצדיק רכישת נדל״ן רק על סמך התשואה הפוטנציאלית משכירות. האטרקטיביות להשקעה תלויה במידה רבה בהמשך עליות המחירים או בירידת ריביות.

תמונה שונה לחלוטין קיימת בסאו פאולו, דובאי ובערים האמריקאיות שבדוח. כאן הרכישה זולה יותר ביחס לדמי השכירות. ב-UBS מייחסים זאת לרגולציית שכירות קשיחה פחות, לריביות גבוהות ולפרמיית סיכון מוגברת בחלק מהשווקים.

הפער בין רכישה לשכירות הצטמצם בממוצע בשנים 2022–2023, כאשר עליות הריבית שינו את דרישות המשקיעים לגבי תשואה על נדל״ן. מאז 2024 היחס לא השתנה מהותית, מאחר שהמחירים ודמי השכירות ברוב הערים שנבדקו נעים בקצב דומה. מומחי UBS סבורים כי ברמות התמחור הנוכחיות במטרופולינים רבים, לרכישה יש היגיון פיננסי בעיקר בהנחה שמחירי הדיור ימשיכו לעלות.

גורמים חדשים מעצבים את שוק הדיור

אחד השינויים המרכזיים שמציין UBS הוא מעמדו הגובר של ההון הנצבר. עליות בשוקי המניות והשקעות בבינה מלאכותית הרחיבו את יכולותיהם הפיננסיות של רוכשים אמידים. הם מסוגלים לעיתים קרובות להסתדר ללא משכנתא או להיעזר בפחות מימון זר, ולכן הביקוש לנכסי יוקרה הופך לפחות רגיש לשינויי הריבית.

תהליך זה בולט במיוחד בסן פרנסיסקו ובסיאול, שבהן סגמנט הפרימיום מקדים את שאר השוק. ביקוש נוסף נוצר בערים שמשקיעים בינלאומיים רואים בהן יעדים בטוחים לשימור הון בתקופות של אי-ודאות גיאופוליטית ואינפלציונית. כתוצאה מכך, מחירי הנכסים באזורים המבוקשים ביותר עשויים להמשיך לעלות גם כשהנגישות לדיור עבור תושבים מקומיים נשחקת.

שינויים אלה מקשים על הערכת הסיכונים. היחס בין מחירים להכנסות התושבים נותר עוגן חשוב, אך הוא כבר אינו משקף תמיד את יכולותיהם של רוכשים בעלי נכסים משמעותיים. במקביל, מדד UBS גבוה אינו מעיד בהכרח על ירידת מחירים בלתי נמנעת: בציריך, למשל, חוסר איזון חריף מתקיים לצד מחסור בהיצע וביקוש יציב.

אנליסטים של International Investment סבורים כי יש להתייחס לדירוג UBS בעיקר כאינדיקטור לפגיעויות שהצטברו, ולא כתחזית לתנועת המחירים. עבור המשקיע חשוב לא רק הציון הסופי, אלא גם הגורמים לו. התייקרות מהירה לצד עלייה מתונה בשכירות, עודף היצע חדש או תלות במימון חיצוני מייצרים סיכונים מסוג אחד; בנייה מוגבלת, זרימת אוכלוסייה וביקוש חזק מצד רוכשים בעלי הון עצמי — מייצרים סיכונים מסוג אחר.

משמעות מעשית יש גם לתשואה של הנכס הספציפי. מחירים גבוהים לצד שכירות זולה יחסית הופכים את ההשקעה לתלויה יותר בעליית ערך עתידית של הנדל״ן. במקומות שבהם מחירי הרכישה ודמי השכירות נמצאים ביחס מאוזן יותר, התוצאה תלויה פחות בהמשך צמיחת השוק. שילוב הגורמים הללו, ולא מיקום העיר בדירוג כשלעצמו, הוא שמעניק תמונה מלאה יותר על הסיכונים למשקיע.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

מחירי הדיור בבריטניה עלו לראשונה מאז מאי

Thu, 24 Sep 2026 10:44:48 +0300

המחיר הממוצע של דיור בבריטניה עלה בספטמבר ב-0,7%, ל-£367 440 (€427 000). עם זאת, הנתון נותר נמוך ב-0,8% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. לאחר הירידה בקיץ השוק הפך לפעיל יותר, אך כמות גדולה של נכסים המוצעים למכירה מגבירה את התחרות בין המוכרים ומגבילה את עליית המחירים, מדווח Rightmove.

מגמת מחירי הדיור בבריטניה

במהלך הקיץ ירדו מחירי הדיור בבריטניה במשך שלושה חודשים ברציפות: ב-0,6% ביוני, ב-1% ביולי וב-2% באוגוסט. בספטמבר חזר השוק לעליות לראשונה מאז מאי — המחיר הממוצע עלה ב-0,7%, קצב הגבוה מהמקובל לעונה זו. בעשור האחרון עלה המדד בחודש הראשון של הסתיו בממוצע ב-0,5%.

העלייה בספטמבר טרם קיזזה את הירידה של הקיץ. המחירים עדיין נמוכים ב-2,3% מרמתם ביוני וב-0,8% לעומת השנה שעברה. ב-Rightmove מייחסים את ההתאוששות לחזרתם של מוכרים וקונים לשוק לאחר הרגיעה של עונת הקיץ. במקביל, התמונה שונה באופן ניכר בין קטגוריות הנדל״ן השונות.

המגמה לאורך חמש שנים מספקת הקשר רחב יותר לשינויים הנוכחיים. לאחר התייקרות מהירה של הדיור במחצית הראשונה של תקופה זו, הואט הקצב באופן משמעותי, ובשנים האחרונות המחירים נעים בטווח צר יחסית. בשנת 2026 הגיע המחיר הממוצע ל-£378 304 במאי, ירד ל-£364 999 באוגוסט והתאושש בספטמבר ל-£367 440.

נכסים המיועדים לרוכשי דירה ראשונה מוצעים בממוצע תמורת £225 199 (€262 000). במהלך החודש הם הוזלו ב-0,1%, ובמהלך השנה ב-0,9%. נדל״ן עבור משפרי דיור עולה בממוצע £344 837 (€401 000). מחירו עלה ב-0,9% בחודש האחרון, אך נותר נמוך ב-0,1% לעומת השנה שעברה.

בפלח השוק העליון נרשמה עלייה של 0,9%, לרמה של £672 728 (€782 000). בחישוב שנתי התייקרו נכסים אלה ב-0,5%. ההתאוששות הבולטת ביותר נרשמת בנכסי יוקרה ובדיור היקר יותר, בעוד שנכסים עבור רוכשים ראשונים ממשיכים להוזיל.

היצע הדיור בבריטניה עלה

היקף היצע הדיור בבריטניה הגיע לרמה הגבוהה ביותר מזה 12 שנה בהשוואה לתקופות מקבילות. באוגוסט נרשמו בממוצע 65 נכסים המוצעים למכירה לכל סוכן, לעומת 63 במאי ו-62 באפריל. עם זאת, הביקוש נותר חלש יותר בהשוואה לשנה שעברה: מספר הפניות מרוכשים פוטנציאליים ירד ב-9%.

מבחר רחב של נכסים לצד פעילות מתונה של קונים מעצימים את התחרות בין המוכרים. בתנאים אלה נודעת חשיבות מכרעת לתמחור הראשוני של הנכס. מתחילת שנת 2026, 74% מהבתים והדירות שנמכרו מצאו קונים ללא הפחתה נוספת מהמחיר המבוקש המקורי.

מארק פון גרונדהאר, מנהל סוכנות הנדל״ן Benham and Reeves, מציין כי התחרות הגבוהה במיוחד מורגשת בלונדון. לרוכשים בבירה יש מבחר רחב, ולכן מחיר מופרז עלול לפגוע במהירות בעניין בנכס. למוכרים קריטי לקבוע מחיר מדויק כבר עם כניסת הנכס לשוק.

קולין בבקוק, מומחית מטעם Rightmove, מדגישה את השילוב בין היצע גבוה לביקוש חלש יחסית. המוכרים נאלצים להתחרות על מספר קטן יותר של קונים, ולכן המחיר ואיכות הנכס הופכים לגורמים מכריעים בסגירת עסקאות.

מחירי הדיור באזורי בריטניה

העלייה הבולטת ביותר במחירים בספטמבר נרשמה בסקוטלנד — עלייה של 3,8%, ל-£207 426 (€241 000). בהשוואה לשנה שעברה התייקרו הנכסים ב-4,2%. השוק המקומי נותר אחד הפעילים במדינה: משך הזמן הממוצע לאיתור קונה עומד על 33 ימים בלבד.

בלונדון עלה מחיר הנדל״ן ב-1,8%, ל-£657 775 (€765 000), אך עדיין נותר נמוך ב-2,6% בהשוואה לספטמבר 2025. תהליך המכירה אורך זמן רב משמעותית מאשר בסקוטלנד: איתור קונה בבירה לוקח בממוצע 78 ימים. בצפון-מזרח אנגליה עומד מחיר הדיור על £199 973 (€233 000), עלייה של 0,9% לעומת החודש הקודם ו-2,7% בחישוב שנתי. בצפון-מערב הגיעו המחירים ל-£274 774 (€320 000), עם עליות של 0,5% ו-1,7% בהתאמה.

בוויילס נרשמה ירידה של 0,4%, ל-£268 610 (€312 000), אם כי בהשוואה לשנה שעברה הנכסים עדיין יקרים ב-0,4%. בדרום-מזרח אנגליה הגיע המחיר ל-£471 138 (€548 000): בחודש האחרון הוא עלה ב-0,3%, אך בסיכום שנתי ירד ב-1,8%.

הבדלים אזוריים אלה בולטים עוד יותר בשיעור הנכסים שמצליחים למצוא קונה. בסקוטלנד הוא עומד על 91%, בצפון-מערב אנגליה — 71%, בדרום-מזרח — 56%, ואילו בלונדון — 42% בלבד. קולין בבקוק (Colleen Babcock) מ-Rightmove מצביעה על פער מהותי בין צפון המדינה לדרומה: שווקים עם מחירים נגישים יותר מציגים פעילות גבוהה יותר, בעוד שבאזורים יקרים נאלצים המוכרים להמתין זמן ממושך יותר לעסקה.

משכנתאות ומחירי הדיור בבריטניה

הריבית הממוצעת על משכנתה בריבית קבועה לשנתיים עלתה מ-5,09% באוגוסט ל-5,29% בספטמבר. בסוף פברואר, לפני פרוץ המלחמה באיראן, היא עמדה על 4,25%. כתוצאה מכך, ההחזר החודשי על הלוואה חדשה גבוה כיום בכ-£180 (€209) לעומת התקופה שקדמה לעימות. העלייה בריביות מיוחסת לחוסר הוודאות הנמשך בשווקים הפיננסיים.

עבור רוכשי דירה ראשונה, החזר המשכנתה עדיין משתלם יותר מתשלום שכר דירה. ברכישת דירה עם שני חדרי שינה או פחות ובהון עצמי של 10%, ההחזר החודשי הממוצע עומד על £1 199 (€1 394). שכירות של נכס מקביל עולה בממוצע £1 297 (€1 508). ההפרש מגיע ל-£98 (€114) בחודש, אך הרכישה דורשת חיסכון מקדים להון עצמי ועמידה בדרישות ההכנסה של הבנקים.

עם מחיר ממוצע של £225 199 (€262 000) לנכס מסוג זה, לווה יחיד עובד יכול לקבל משכנתה מקסימלית של עד £176 904 (€206 000), בהנחה שסכום ההלוואה מוגבל לפי 4,5 מההכנסה השנתית. עבור זוג לווים עובדים הסכום המקסימלי המוערך עומד על £353 808 (€411 000). הערכות אלה מבוססות על נתוני השכר הממוצע של הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה של בריטניה.

מומחה המשכנתאות של Rightmove, מאט סמית׳ (Matt Smith), מציין כי העלייה בריביות מגדילה את ההוצאות החודשיות של הלווים, וחוסר הוודאות סביב עלויות המימון העתידיות עלול לגרום לחלק מהקונים הפוטנציאליים לדחות את הרכישה. יחד עם זאת, בשוק עדיין קיים מגוון רחב של מסלולי משכנתה המתאימים ללקוחות עם רמות שונות של הון עצמי.

מה המשמעות עבור המשקיעים

העלייה המתונה במחירים אינה משנה את התמונה באופן מהותי. התנאים עבור הון זר בבריטניה הורעו. מאז פברואר 2022 נסגרה תוכנית ההגירה Tier 1 (Investor) שיועדה למשקיעים גדולים. באפריל 2025 בוטל מעמד non-dom, שהעניק הקלות במס על הכנסות ורווחי הון מחו״ל. במקומו הוחלה מערכת Foreign Income and Gains (FIG) לארבע שנים, הזמינה לתושבי מס חדשים לאחר עשר שנות מגורים לפחות מחוץ למדינה. בתום תקופה זו ממוסים הכנסות ורווחי הון זרים על פי הכללים הרגילים.

השינויים כבר משפיעים על התנהלות חלק מבעלי ההון: יזמים ומשקיעים מסוימים עזבו את בריטניה. הצמצום בנוכחות קבוצה זו עשוי להחליש עוד יותר את הביקוש בפלח היוקרה של לונדון, שבו הון בינלאומי משחק באופן מסורתי תפקיד מרכזי. שוק השכירות מפצה על סיכונים אלה באופן חלקי בלבד. תשואת ה-buy-to-let בבריטניה הממוצעת ברוטו עומדת על כ-5,8%, ובלונדון על 5,1%. לאחר ניכוי מיסים, הוצאות אחזקת נכס, תקופות אי-תפוסה אפשריות ועלויות מימון, התשואה בפועל תהיה נמוכה יותר.

אנליסטים של International Investment מציינים כי המצב המאתגר ביותר שורר בפלח היוקרה, בעיקר בלונדון. רף כניסה גבוה משתלב עם תשואת שכירות מתונה יחסית, דינמיקת מחירים מאופקת וזמני מכירה ארוכים יותר. באזורים נגישים היחס בין מחיר הדיור לתקבולי השכירות טוב בהרבה. השוק הנוכחי עשוי לעניין משקיעים בזכות המבחר הרחב והאפשרות לנהל משא ומתן על הנחות, אך קשה לצפות להחזר השקעה מהיר. בטווח הקרוב מגמה זו נתקלת במשכנתאות יקרות, רווח מתון מהשכרה והיעדר תנאים לעליית מחירים משמעותית של הנדל״ן.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

גאורגיה נכנסה ל-20 המדינות המובילות למעבר מגורים בשנת 2026

Tue, 22 Sep 2026 10:37:25 +0300

פלטפורמת הייעוץ Rumavi הציגה את Global Relocation Index 2026, שבו השוותה את התנאים למעבר ולמגורים ב-192 מדינות. המחקר מביא בחשבון גורמים כלכליים, חברתיים והגירתיים. גאורגיה דורגה בין עשרים הראשונות בדירוג, כשהיא מקדימה את כל המדינות השכנות.

כיצד נערך הדירוג

מדד Global Relocation Index משווה בין 192 מדינות על פי 24 מדדים. אלה מחולקים לארבעה תחומים: כספים ומיסים, איכות חיים ובריאות, ביטחון ויציבות, וכן אפשרויות מעבר והתאקלמות. בין הקריטריונים — חינוך, יציבות פוליטית, תשתית דיגיטלית, משטר ויזות, תנאים לעסקים ורכישת נדל״ן. כל מדד מוערך בסולם של 0 עד 100. חברת Rumavi הכינה בנוסף חמש גרסאות ייעודיות — למשפחות, לגמלאים, ליזמים ולנוודים דיגיטליים.

לצורך המחקר נעשה שימוש בנתונים של הבנק העולמי, ארגון הבריאות העולמי, Gallup ומקורות בינלאומיים נוספים. כאשר אין די נתונים סטטיסטיים ברי-השוואה, Rumavi משתמשת בהערכות מחושבות ובהערכות מומחים. המידע המלא ביותר זמין עבור 127 מדינות, ולכן בעת השוואת שאר המשתתפות יש לקחת בחשבון את מגבלות הנתונים המקוריים.

גאורגיה עקפה את כל מדינות האזור

במדד הכללי קיבלה גאורגיה ציון של 69,3 נקודות מתוך 100 ותפסה את המקום ה-14. התוצאות בחלק העליון של הרשימה צמודות למדי: איחוד האמירויות במקום ה-13 עם 69,4 נקודות, וברוניי במקום ה-15 עם 69,3 נקודות זהות לגאורגיה. מאסטוניה (72,8), שהובילה את המחקר, מפרידות רק 3,5 נקודות.

גאורגיה דורגה מעל שורה ארוכה של יעדים פופולריים לרילוקיישן. ספרד התמקמה במקום ה-21, שוויץ — במקום ה-24, פינלנד — במקום ה-27, ואוסטרליה — במקום ה-29. נמוך יותר נמצאות קנדה (41), גרמניה (50), איטליה (61) ויוון (67).

ההבדל בולט במיוחד מול מדינות אחרות באזור. ארמניה הגיעה למקום ה-86 עם 62,2 נקודות, אזרבייג׳ן — למקום ה-91 (61,5), וטורקיה — למקום ה-97 (60,9). רוסיה ממוקמת במקום ה-121 עם ציון של 58,9. כך, אפילו ארמניה, שהציגה את התוצאה הטובה ביותר בקבוצה זו, מפגרת אחרי גאורגיה ב-7,1 נקודות וב-72 מקומות.

יתרונות בולטים נוספים של גאורגיה

את התוצאה הגבוהה ביותר שלה רשמה גאורגיה בתחום הכספים והמיסים — 85,8 נקודות מתוך 100. עורכי המדד העניקו ציון גבוה במיוחד ליוקר המחיה הנגיש — 92,5, וכן למיסוי הכנסות ממקורות זרים — 92. ברמה דומה נמצאים תנאי הכניסה והשהייה. אזרחי מדינות רבות יכולים לשהות בגאורגיה ללא ויזה לתקופה ממושכת של עד שנה, דבר המפשט את המעבר. אפשרות זו חיונית במיוחד לעובדים מרחוק ולמי שמעוניין להתגורר בגאורגיה לפני קבלת החלטה על רילוקיישן לטווח ארוך.

בין היתרונות מציינים מחברי המחקר גם את כללי רכישת הנדל״ן. לזרים מותר לרכוש נכסי מגורים ומסחר באותם התנאים החלים על אזרחי גאורגיה. ההגבלות חלות אך ורק על קרקעות חקלאיות. על ההגנה על זכויות הקניין של זרים קיבלה המדינה 90 נקודות.

תפקיד מיוחד ממלאת מערכת המיסוי. הכנסות ממקורות מחוץ למדינה פטורות ממס הכנסה בתנאים מסוימים. שיעור המס הרגיל על הכנסות שנוצרו בגאורגיה עומד על 20%, ואילו עוסקים מורשים בעלי מעמד של עסק קטן משלמים 1% בלבד. בשילוב עם עלות מחיה מתונה וכללי שהייה פשוטים, נתונים אלה מגבירים את האטרקטיביות של המדינה למעבר.

ציונים גבוהים למדי ניתנו לביטחון האישי בגאורגיה (74) ולעמידות בפני שינויי אקלים (80). יציבות פוליטית זכתה ל-66 נקודות, הזדמנויות עסקיות — ל-63, ונגישות שירותי בריאות — ל-64. בסך הכול, בתחום הביטחון והיציבות צברה המדינה 69,1 נקודות, בתנאי המעבר וההתאקלמות — 65,3, ובאיכות החיים והבריאות — 59.

גאורגיה בטופ-5 לנוודים דיגיטליים

את הדירוג הגבוה ביותר ברשימות הייעודיות השיגה גאורגיה בקטגוריה של נוודים דיגיטליים — המקום ה-4 עם 75,1 נקודות. מקדימות אותה מלזיה (79,1), פורטוגל (77) ותאילנד (75,4). בהמשך העשירייה הראשונה נמצאות טייוואן, אסטוניה, איחוד האמירויות, ספרד, קרואטיה וליטא. הפער מול שאר מדינות האזור משמעותי: אזרבייג׳ן הגיעה למקום ה-74 (65,3), טורקיה — למקום ה-95 (64), ארמניה — למקום ה-96 (63,9), ורוסיה — למקום ה-111 (63).

באטרקטיביות המיסוי מדורגת המדינה במקום ה-6 עם 72,9 נקודות. חמשת המקומות הראשונים שייכים לסינגפור, הונג קונג, איחוד האמירויות, סנט קיטס ונוויס ואסטוניה. אחרי גאורגיה ממוקמות שוויץ, קטאר, בחריין ואנטיגואה וברבודה. ארמניה הגיעה למקום ה-65, אזרבייג׳ן — ל-84, טורקיה — ל-102, ורוסיה — ל-116.

בקטגוריה לגמלאים תופסת גאורגיה את המקום ה-7 עם 72 נקודות. לפניה נמצאות מלזיה, פנמה, פורטוגל, תאילנד, קוסטה ריקה וסנט קיטס ונוויס, ושלושת המקומות הבאים שייכים לפיליפינים, אסטוניה ואנטיגואה וברבודה. מבין מדינות האזור הקרובה ביותר היא ארמניה — מקום 72. אזרבייג׳ן דורגה במקום ה-89, טורקיה — ב-103, ורוסיה — ב-130.

עבור משפחות הנתונים צנועים יותר: גאורגיה מדורגת במקום ה-39 עם 67,1 נקודות. לפניה נמצאות תאילנד וקוסטה ריקה, ומיד אחריה — איחוד האמירויות וקפריסין. הפער מול שאר מדינות האזור נשמר: ארמניה במקום ה-71, אזרבייג׳ן — ב-88, טורקיה — ב-93, ורוסיה — ב-98.

במגזר ליזמים גאורגיה במקום ה-43 עם 67 נקודות. שכנותיה הקרובות בטבלה הן סלובקיה (41) ומונטנגרו (42), ואחריהן צ׳ילה ואיטליה. ארמניה הגיעה למקום ה-67, טורקיה — ל-78, רוסיה — ל-81, ואזרבייג׳ן — ל-98.

סיכום תוצאות המדד

מובילת Global Relocation Index 2026 היא אסטוניה עם 72,8 נקודות. אחריה סינגפור (72,6), מלזיה (72), פורטוגל (71,6) וטייוואן (71,4). הפער בין המקום הראשון לחמישי עומד על 1,4 נקודות בלבד. לעשירייה המובילה נכנסו גם ליטא, הונג קונג, סנט קיטס ונוויס, צ׳כיה ומלטה. התוצאות בצמרת הטבלה צמודות במיוחד: שלוש נקודות בלבד מפרידות בין המקום הראשון לעשירי.

אנליסטים של International Investment מציינים כי גאורגיה מתחרה על העוברים הפוטנציאליים לא רק מול המדינות השכנות, אלא גם מול יעדים מבוקשים באירופה ובאסיה. יתרונותיה בולטים במיוחד עבור מגיעים בעלי הכנסות מחו״ל ואפשרות לעבודה מרחוק. לכך תורמות הוצאות מחיה מתונות, מערכת מיסוי משתלמת ושהייה ממושכת ללא צורך בוויזה.

גורם נוסף הוא האפשרות לרכוש נדל״ן בחופשיות. השוק אטרקטיבי לא רק למטרות מעבר מגורים, אלא מושך גם משקיעים זרים. יתר על כן, חלק מהביקוש עובר בהדרגה ממגזר המגורים לענף המלונאות. נתוני התשואה הגבוהים ביותר מאפיינים מלונות מותג יוקרתיים בעלי ניהול מקצועי.

מכירות הדירות בטביליסי הגיעו לשיא מאז 2022

Wed, 16 Sep 2026 13:19:12 +0300

מכירות הדירות בטביליסי ביולי 2026 עלו במידה ניכרת, והיקף העסקאות בשוק היד השנייה הגיע לשיא חודשי מאז שנת 2022. פעילות הרוכשים נתמכה בשיפור סנטימנט השוק, התחזקות הלארי הגיאורגי וירידת שיעורי הריבית, כך צוין במחקר של Galt & Taggart.

דינמיקת עסקאות הנדל״ן למגורים בטביליסי

נתונים כלליים. ביולי 2026 נרשמו בטביליסי 4,475 עסקאות דיור, על פי נתוני הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (NAPR). בשוק היד השנייה נמכרו 2,294 נכסים — עליה של 18.8% בהשוואה לשנת 2025. זהו הנתון החודשי הגבוה ביותר מאז שנת 2022. בתקופת ינואר–יולי גדל מספר עסקאות אלו ב-16.6%.

בשוק הראשוני נרשמו ביולי 2,181 עסקאות (+24.4%). בשבעת החודשים הראשונים נרשמה צמיחה של 19.9%. ב-Galt & Taggart מציינים כי הסטטיסטיקה הרשמית אינה משקפת במלואה את המצב הקיים עקב עיכובים בין מכירת הנכס לרישומו בפנקס, ולכן אנליסטים עורכים בנוסף סקר קבוע בקרב יזמים.

פרויקטים של יזמים. ביולי עלה היקף המכירות בפועל בקרב יזמים מערכתיים, המחזיקים ביותר מ-100 פרויקטים בטביליסי, ב-14.8% במשך 12 חודשים, ובמשך שבעה חודשים — ב-30.1%. בסך הכל בינואר–יולי נרשמו בבירה 27,274 עסקאות נדל״ן למגורים, והשווי הכולל של הנכסים שנמכרו הגיע ל-2.5 מיליארד דולר (+27.3%).

מכירות לפי שכונות. במהלך שבעת החודשים הראשונים של 2026 נמכרו הכי הרבה דירות בדידי דיגומי — 5,740. אחריה מגיעות סבורתלו (4,926) וסמגורי (4,082). בגלדאני, איסאני ודידובה עלה היקף המכירות על 2,000 נכסים. בואקה נרשמו 884 עסקאות, בצ׳וגורתי — 824, והכי פחות במטאצמינדה — 441.

דיור פופולרי בטביליסי. הביקוש העיקרי מתמקד בדירות בשטח של 51–80 מ״ר. נתח השוק שלהן עלה מ-51.6% בשבעת החודשים הראשונים של 2024 ל-52.2% באותה תקופה של 2025 ול-53.8% בשנת 2026. עסקאות בנכסים בשטח של 35–50 מ״ר ירדו מ-26.6% ל-24.6%. דירות גדולות (81–150 מ״ר) שומרות על נתח יציב — כ-19.7–19.8% מהשוק. דירות בשטח של 151–250 מ״ר מהוות 2% מהמכירות.

זרים בטביליסי. חלקם של אזרחי גיאורגיה נותר דומיננטי, אך הולך ומצטמצם על רקע העלייה בהתעניינות מצד רוכשים זרים. בשנת 2023 היוו המקומיים 85% מהעסקאות, ובשבעת החודשים הראשונים של 2026 — 74%. הפעילות הגבוהה ביותר נרשמה בקרב רוכשים מישראל: הנתון זינק מ-4% ל-11%, מה שהציב קבוצה זו במקום הראשון בקרב זרים. מספר העסקאות בהשתתפות רוסים ירד בשנת 2024 ל-2%, ובינואר–יולי 2026 עלה ל-4%. המכירות לנציגי מדינות אחרות עלו מ-6% ל-11%.

היתרי בנייה בטביליסי

בעשור האחרון ירד מספר פרויקטי המגורים החדשים בטביליסי, אך היקפם הממוצע גדל. בשנים 2015–2017 הונפקו מדי שנה יותר מ-310–340 היתרים. בשנת 2023 נרשם שיא בשטח הכולל — 1.94 מיליון מ״ר, אך עם 258 אישורים בלבד. בשנת 2024 עמד הנתון על 1.81 מיליון מ״ר. בשנת 2025 ירד מספר ההיתרים ל-208, וההיקפים הצטמצמו ל-1.73 מיליון מ״ר.

בינואר–יולי 2026 אושרה בטביליסי בנייה של 1.001 מיליון מ״ר של דיור, עם הנפקת 111 היתרים. בחודשיים הראשונים נותרה הפעילות מתונה: 29,000 בינואר, 60,000 בפברואר. ביוני חל זינוק חד ל-300,000 מ״ר. ביולי הונפקו היתרי בנייה עבור 17 פרויקטים בטביליסי. שטח הפרויקטים עלה ב-50.3%, ל-182,789 מ״ר. בסיכום שבעת החודשים התוצאה הייתה כמעט זהה לזו של השנה הקודמת: 1.001 מיליון מ״ר לעומת 1.004 מיליון.

בין השכונות מובילה דידי דיגומי (186,000 מ״ר). צמיחה מטאורית בפעילות יזמית הציגה שכונת נדזלדבי, שזינקה למקום השני עם נתון של 175,000 מ״ר. זאת כאשר ב-7 חודשי 2024 הונפקו היתרים במיקום זה עבור 32,000 מ״ר בלבד. באיסאני, שהייתה המובילה המוחלטת ב-2025, ירד הנתון מ-218,000 ל-89,000 מ״ר. בשכונות המרכזיות, כמו ואקה (8,000 מ״ר) ומטאצמינדה (1,000 מ״ר), היקפי הבנייה החדשה נותרים מינימליים בשל צפיפות המבנים הקיימת.

כמה עולה דיור בטביליסי

המחיר הממוצע למ״ר בשוק הראשוני בטביליסי עלה ביולי ב-0.7% בהשוואה ליוני והגיע ל-$1,426. בשוק היד השנייה, אם מביאים בחשבון מבנים חדשים שנבנו לפי היתרים שהונפקו החל מ-2013, עלה הנתון ב-2% בחודש — ל-$1,372.

סגמנטים. בשבעת החודשים הראשונים של 2024 היווה סגמנט התקציב של עד $1,100 למ״ר כ-68.8% מכלל המכירות. באותה תקופה של 2026 הצטמצם נתחו ל-49.5% ולראשונה ירד מתחת למחצית השוק. סגמנט הביניים עם מחירים של בין $1,101 ל-$2,000 למ״ר, לעומת זאת, התרחב משמעותית. נתחו עלה מ-27.1% ל-42.9%. סגמנט הפרימיום עם מחירים של בין $2,001 ל-$3,000 למ״ר הגדיל את נתחו מ-3.3% ל-6%. סגמנט האולטרה-פרימיום עם שווי של מעל $3,000 למ״ר עלה אף הוא — מ-0.7% ל-1.6%.

שכונות. בסגמנט הפרימיום נותרה ואקה המיקום היקר ביותר. ביולי 2024 עמד המחיר הממוצע של דירה במצב ״שלד לבן״ על $2,390 למ״ר, ועד יולי 2026 עלה ל-$3,180. בסגמנט העסקי המחירים הגבוהים ביותר הם בסבורתלו ובקרצאניסי — $1,732 ו-$1,671 למ״ר בהתאמה. בדידובה הגיע המחיר ל-$1,425, באיסאני — ל-$1,407 למ״ר. במאגר הדיור הנגיש עמדו המחירים על $1,094 למ״ר בוושליג׳ווארי, $1,146 בגלדאני, $1,148 בדידי דיגומי ו-$1,178 בסמגורי. אפילו בסגמנט התקציבי חצה תג המחיר את רף ה-$1,000 למ״ר.

שכירות דירות בטביליסי: מחירים ותשואה

המחיר הממוצע של שכר הדירה בטביליסי בתקופה שבין יולי 2025 ליולי 2026 נותר יציב באופן כללי. המחירים הגבוהים ביותר נרשמו בסגמנט הפרימיום. בואקה שילמו על דיור שכור בממוצע $15.1 למ״ר, במטאצמינדה — $13.

בקטגוריית המחיר הבינונית מובילות סבורתלו ($11.4), קרצאניסי ($10.8) ואיסאני ($10.2). אחריהן צ׳וגורתי ($9.9), דידובה ($9.8), וושליג׳ווארי ונדזלדבי — $9.5 למ״ר כל אחת. במאגר הדיור הנגיש המחירים הנמוכים ביותר הם בסמגורי ($8.5), גלדאני ($8.6) ודידי דיגומי ($8.7).

ביולי 2026 עמדה התשואה הממוצעת מהשכרה בטביליסי על 8.5% — ללא חישוב הוצאות שיווק, תחזוקה ומסים. בין ערי האזור נרשם נתון גבוה יותר רק באנקרה — 9.5% ובטשקנט — 8.7%. באסטנה הגיעה התשואה ל-8.1%, בירוואן — 7.3%, בבאקו — 5.1%. בבירות אירופה מההשוואה המוצגת התשואה נמוכה משמעותית: בווילנה, טאלין וסופיה — 3.9%, בבוקרשט — 4.3%, בקישינב — 5%.

מה זה אומר עבור המשקיעים

אנליסטים ב-International Investment מציינים כי הנדל״ן למגורים בטביליסי שומר על פוטנציאל להתרחבות נוספת, אך מבנה הביקוש משתנה בהדרגה. הרוכשים עוברים לסגמנטים יקרים יותר, והיזמים מתרכזים בפרויקטים גדולים. במקביל, היצע חדש ומשמעותי מגביל את הסיכוי להתייקרות חדה של הדירות בטווח הקרוב.

על מחירי הדיור ימשיכו להשפיע שני גורמים מנוגדים. היצע מוגבל בשכונות המרכזיות יתמוך במחירים. היקפי בנייה גדולים בדידי דיגומי, נדזלדבי ומיקומים נוספים יגבירו את התחרות בין הפרויקטים ויבלמו את עליית המחירים.

למשקיעים כדאי לקחת בחשבון את עליית מחירי הדיור לצד שמירה על מחירי שכירות ללא שינוי. תקופת החזר ההשקעה עלולה להתארך. בנוסף, הנתון של 8.5% משקף תשואה ברוטו. לאחר ניכוי מסים, הוצאות תחזוקה ושיווק ותקופות שבהן הנכס עומד ריק, התוצאה בפועל תהיה נמוכה יותר.

תחרות נוספת לנדל״ן למגורים יוצרים פרויקטים מלונאיים. השקעות בהם מניבות במספר מקרים תשואה גבוהה ויציבה יותר, במיוחד בסגמנט הפרימיום ובמלונות ממותגים. ככל שמחירי הדירות עולים, גורם זה יקבל חשיבות רבה יותר בעת בחירת אפיק ההשקעה בנדל״ן.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

הדרכונים החזקים בעולם לנסיעות, מגורים והשקעות

Fri, 04 Sep 2026 12:03:10 +0300

חברת Global Citizen Solutions השוותה בין 200 מדינות לפי 15 מדדים, תוך שקלול חופש התנועה, תנאי ההשקעות ואיכות החיים. בראש דירוג הדרכונים העולמי ניצבו שוודיה, שוויץ ופינלנד, בעוד שבתחתית הרשימה נמצאות סומליה ואפגניסטן.

כיצד הורכב דירוג הדרכונים

במסגרת עריכת ה-Global Passport Index הוערכו המדינות לפי 15 מדדים, אשר חולקו לשלושה תחומים עיקריים. מחצית מהציון הסופי נקבעת על פי ניידות בינלאומית, ו-25% נוספים מוקצים לכל אחד מהתחומים: הזדמנויות להשקעות ואיכות חיים.

בחישוב מדד הניידות נלקחים בחשבון תנאי הכניסה למדינות אחרות — ללא צורך בוויזה, עם ויזה בעת ההגעה או באמצעות אשרה אלקטרונית. חשיבות ניתנת גם לאיכות החיים ביעדים הנגישים: נסיעות למדינות מפותחות ומשגשגות יותר מעניקות משקל רב יותר לציון.

חלק ההשקעות כולל את מצב הכלכלה והסביבה העסקית, רמת ההכנסות ומדיניות המיסוי. בהערכת איכות החיים מובאים בחשבון יוקר המחיה, רמת הביטחון האישי, התשתיות, חירויות הפרט, תנאים סביבתיים ומדדים נוספים.

הדרכון השוודי כבש את המקום הראשון

שוודיה זכתה לציון של 96.05 נקודות מתוך 100 ותפסה את המקום הראשון ב-Global Passport Index זו השנה השלישית ברציפות. יחד עם זאת, היא אינה מובילה בכל מדד בנפרד: במדד הניידות הבינלאומית היא ממוקמת במקום ה-11, בהזדמנויות השקעה במקום התשיעי, ובאיכות החיים במקום השני.

המקום הראשון הובטח הודות לשילוב של הישגים גבוהים בכל שלושת התחומים. הדרכון השוודי פותח מגוון רחב של אפשרויות נסיעה, והמעמד החזק של המדינה מבחינת איכות חיים ותנאים כלכליים מעלה את הציון הכולל שלה.

המתחרה הקרובה ביותר של שוודיה היא שוויץ, התופסת את המקום השני בדירוג הכללי ונמנית עם המובילות בעולם באטרקטיביות להשקעות, אם כי במדד איכות החיים היא ניצבת במקום ה-36 בלבד. פינלנד, המדורגת שלישית, מציגה תמונה הפוכה: היא עומדת בראש דירוג איכות החיים ונמצאת במקום הרביעי בניידות בינלאומית, אך מפגרת במידה ניכרת אחרי המובילות במדדי ההשקעות.

גרמניה הגיעה למקום הרביעי הודות לתוצאה גבוהה באיכות החיים, שם היא תופסת את המקום השלישי. בעשירייה הראשונה נכללות גם דנמרק, הולנד, אירלנד, בריטניה ונורווגיה. המדינה הלא-אירופית היחידה בצמרת היא סינגפור: היא מובילה הן בניידות והן בהזדמנויות השקעה, אך ממוקמת במקום ה-115 באיכות החיים, מה שהוריד אותה למקום העשירי בדירוג הכולל.

סינגפור מובילה בחופש התנועה

סינגפור קיבלה את הציון הגבוה ביותר במדד הניידות הבינלאומית — 114.2 נקודות. אזרחיה נהנים מגישה ל-184 יעדים: ב-129 מדינות קיים משטר ללא ויזה, וב-55 נוספות ניתן לקבל אשרה בעת ההגעה או אישור כניסה אלקטרוני.

מיד אחריה ניצבות איחוד האמירויות וספרד עם 112.4 נקודות. לחלק העליון של הרשימה נכנסו גם פינלנד, נורווגיה, איטליה, בלגיה, שוויץ, צרפת ואירלנד. במקביל, ההבדלים במספר היעדים הנגישים מינימליים: לספרד, נורווגיה, איטליה ושוויץ יש מספר יעדים זהה לזה של סינגפור — 184, לאיחוד האמירויות, בלגיה וצרפת — 183, ולפינלנד ואירלנד — 182.

המיקום בדירוג אינו נקבע רק על סמך כמות המדינות שאליהן ניתן להיכנס ללא ויזה רגילה. Global Citizen Solutions מביאה בחשבון גם את איכות החיים ביעדים הנגישים, ולכן פריסה כמותית זהה עשויה להניב ציון סופי שונה.

הזדמנויות להשקעה

בפרק ההשקעות של הדירוג מובילה שוב סינגפור עם 84 נקודות. אחריה נמצאות שוויץ (82.7) וארצות הברית (80). לחמישייה הראשונה הצטרפו גם איחוד האמירויות ומונקו, שזכו ליתרון בין היתר בזכות שיעור מס הכנסה אפס ליחידים.

מיקומים גבוהים נרשמו גם עבור הונג קונג, אנדורה ומקאו. בתחומי שיפוט אלה עומס מס נמוך יחסית משתלב עם סביבה עסקית חזקה והכנסות גבוהות של האוכלוסייה. שוודיה, למרות מס הכנסה מרבי של 52%, הגיעה למקום התשיעי הודות למדדים כלכליים אחרים, ואת העשירייה סגרה דרום קוריאה.

בחישוב מרכיב ההשקעות מתחשבת Global Citizen Solutions בפיתוח שווקים וחדשנות, בהכנסה הלאומית הגולמית לנפש ובשיעור מס ההכנסה המרבי. עקב כך, פריסתו הגיאוגרפית של תחום זה שונה מהותית מהדירוג הכללי: לצד מדינות אירופה, בולטות כאן מדינות וטריטוריות מאסיה, המזרח התיכון וצפון אמריקה.

צפון אירופה מובילה באיכות החיים

במקום הראשון במדד איכות החיים זכתה פינלנד עם 89.6 נקודות, כשהיא מקדימה במעט את שוודיה (89.2). בהמשך הרשימה מדורגות גרמניה, דנמרק ונורווגיה. כך תפסו מדינות צפון אירופה ארבע מתוך חמשת המקומות הראשונים.

לעשירייה המובילה נכנסו גם ספרד, ניו זילנד, קנדה, בריטניה והולנד. החישוב התבסס על רמת הפיתוח הסוציו-אקונומי, יוקר המחיה, חירויות הפרט, המצב האקולוגי, הרווחה הסובייקטיבית ויחס החברה למהגרים.

תוצאות גבוהות בתחום זה מסבירות במידה רבה את מיקומן של מדינות אירופה ב-Global Passport Index הכללי. גם כאשר מדדי הניידות או המשיכה להשקעות צנועים יותר, איכות החיים מסוגלת להעלות משמעותית את הציון הסופי.

קוסובו הציגה את הצמיחה הבולטת ביותר

השיפור המשמעותי ביותר בשנה האחרונה נרשם בקוסובו: הציון שלה עלה ב-5.27 נקודות, והמדינה זינקה בשמונה מקומות — עד למקום ה-91. הסיבה המרכזית לכך הייתה הרחבת אפשרויות הנסיעה בעקבות הנהגת משטר ללא ויזה עם אזור שנגן. לאורך חמש שנים עומדת התוספת על 18 נקודות — הנתון הגבוה ביותר מבין כל המשתתפות בדירוג.

איחוד האמירויות חיזקה אף היא את מעמדה באופן ניכר. בזכות הסכמי ויזה חדשים, המדינה דורגה במקום השלישי בניידות בינלאומית והגיעה למקום ה-21 בדירוג הכללי — שיא עבורה. גם עומאן שיפרה את תוצאותיה בעיקר באמצעות הרחבת הגישה ללא ויזה.

אצל חלק מהמדינות נבעה הצמיחה בעיקר משינויים כלכליים. אלבניה שיפרה את מדדי אקלים ההשקעות וההכנסות, ערב הסעודית רשמה עלייה בהכנסות, בהשקעות ובאיכות החיים, והונג קונג טיפסה 12 שלבים בזכות התקדמות בכמה ממרכיבי המדד במקביל.

הפער בין המדינות נותר עצום

בקצה השני של Global Passport Index ניצבת אפגניסטן עם 23.10 נקודות. בין המדינות החלשות ביותר נמנות גם סומליה, דרום סודאן, תימן וסוריה. הפער בין המקום הראשון לאחרון מגיע ל-72.95 נקודות, ולפי נתוני Global Citizen Solutions הוא הולך וגדל בהתמדה מאז 2021.

עורכי הדירוג מייחסים פער זה למצבן הכלכלי של המדינות, לאיכות המוסדות הממשלתיים, ליחסים הבינלאומיים ולמדיניות הוויזות. הניגודים בולטים במיוחד בתוך אסיה: סינגפור נכללת בעשירייה העולמית, איחוד האמירויות במקום ה-21 ויפן במקום ה-23, אך אפגניסטן, תימן וסוריה נותרות בתחתית הרשימה.

בחמש השנים האחרונות חלו מעט מאוד שינויים בצמרת הדירוג, בעוד שמעמדן של המדינות בתחתית נותר פגיע בהרבה. כתוצאה מכך, ההזדמנויות שמעניקה אזרחות לצורכי נסיעות, השקעות ומגורים עדיין תלויות במידה רבה במדינת המוצא.

מה הדירוג מלמד את המשקיעים

אנליסטים מבית International Investment מציינים כי מדדים מסוג זה יכולים לשמש כמצפן בבחירת מדינה לקבלת אזרחות שנייה, למעבר מגורים או להקצאת הון לטווח ארוך. מיקום גבוה משקף שילוב של מספר גורמים — חופש תנועה, יציבות כלכלית, איכות חיים, סביבת מס והזדמנויות בינלאומיות.

עם זאת, מקום בדירוג אינו מהווה תחליף לבחינה מעמיקה של תחום שיפוט ספציפי. התנאים לקבלת אזרחות או אשרת שהייה, מיסים, הגנה על הון, עלויות נדל״ן ודרישות כלפי תושבים עשויים להיות שונים מהותית גם בין מדינות בעלות ציונים קרובים. יתרה מזאת, מדדים אוניברסליים אינם מביאים בחשבון תמיד מאפיינים החשובים לקטגוריות מסוימות של משקיעים.

לדוגמה, גאורגיה נכנסה לשליש העליון של הדירוג בהזדמנויות להשקעות, ותפסה את המקום ה-68 מתוך 200 מדינות. לצד זאת, האטרקטיביות שלה עבור משקיעים זרים נקבעת על ידי גורמים נוספים: תנאי כניסה ושהייה פשוטים יחסית, היעדר מגבלות על זרים ברכישת מרבית סוגי הנדל״ן, מיסוי מתון והטבות ייעודיות לקטגוריות שונות של יזמים ובעלי נכסים.

מדדים אלה מעניקים כלי עזר להשוואה בין מדינות, אך הבחירה הסופית נותרת תלויה ביעדיו ובסדרי העדיפויות של המשקיע.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

מחקרים - Международные инвестиции и аналитика – InternationalInvestment.biz​

10 המדינות הרעבות ביותר בעולם

עשר המדינות שבהן הרעב הוא החמור ביותר

מדינות שבהן הרעב כמעט נעלם

העולם נסוג לאחור

מי הצליח לפרוץ קדימה

הודו: יש מספיק מזון, אך הילדים סובלים מתת-משקל קיצוני

מדוע זה קרה: קוקטייל של משברים

ברלין מובילה בעלויות חשבונות משק הבית

הערים היקרות ביותר

זינוק בהוצאות האחזקה והחשבונות בברלין

מדוע החשבונות נשארים גבוהים

הצעה להגביל את התעריפים בברלין

השלכות על שוק הנדל״ן

הבנייה הזולה לא תחזור: מה צפוי לשוק הנדל״ן

עלויות הבנייה עלו ברבע תוך חמש שנים

היכן הבנייה תתייקר בצורה החדה ביותר בשנת 2027

כמה עולה לבנות מ״ר

מגורים: עלויות היצור עולות, אך הביקוש אינו אינסופי

מלונות: הכנסות מחדרים אינן שוות לרווחי היזם

משרדים: מוצאים שוכר עוד לפני תחילת הבנייה

לוגיסטיקה: קירות זולים אינם מבטיחים תשואה גבוהה

מרכזי נתונים: ביקוש גבוה אינו מבטל מגבלות חשמל

כיצד עלייה של 4% באומדן התקציב מצמצמת את רווחי הפרויקט ב-24%

אילו פרויקטים עדיין עומדים בעלויות בנייה יקרות

כיצד על משקיע לתמחר מחדש פרויקט לשנת 2027

FAQ

10 הערים המובילות בעולם עם התחבורה הציבורית הטובה ביותר

1. טאיפיי

2. סינגפור

3. הונג קונג

4. אדינבורו

5. סיאול

6. ציריך

7. וינה

8. טאלין

9. הלסינקי

10. מדיין

מלונות הטמיעו בינה מלאכותית, אך טרם למדו להרוויח ממנה

בינה מלאכותית כבר חוסכת זמן, אך לא תמיד כסף

רק 13% יכולים להציג החזר על ההשקעה

האסטרטגיה מפגרת אחרי קצב ההטמעה

המחסור העיקרי — מומחיות ואינטגרציה

סוכני AI עוברים לקדמת הבמה

המערכה הבאה: הזמנות ישירות באמצעות AI

רק 22% עוקבים באופן שיטתי אחר הנראות

בינה מלאכותית אינה מייתרת את המתווכים

הטכנולוגיה הופכת למדד באיכות המפעיל

מלונות לקראת שלב ההטמעה השני

שאלות נפוצות: בינה מלאכותית במלונות לשנת 2026

כמה עולים בתי המלון בגאורגיה בשנת 2026

מחירי המלונות בגאורגיה באוגוסט 2026

מגמות התעריפים במחוזות גאורגיה

מתחמי מלונאות ממותגים בגאורגיה

הכנסות גאורגיה מתיירות בשנת 2026

ענף המלונאות בגאורגיה עקף את ענף הבנייה בצמיחת המחזור

המדדים המרכזיים של המגזר העסקי בגאורגיה

המבנה הענפי של המגזר העסקי בגאורגיה

בנייה ונדל״ן בגאורגיה

מלונאות והסעדה בגאורגיה

תעסוקה ושכר בגאורגיה

עסקים גדולים, בינוניים וקטנים בגאורגיה

טביליסי ואג׳ריה מובילות בפעילות העסקית

מה המשמעות עבור המשקיעים

סיכוני בועת נדל״ן למגורים 2026: דירוג הערים של UBS

אזור סיכון גבוה: ציריך וטוקיו

סיכון מוגבר בחמש ערים

סיכון מתון: מאמסטרדם ועד סינגפור

סיכון נמוך: ממילאנו ועד סאו פאולו

רכישת דירה בהכנסה ממוצעת

היכן השכירות משתלמת יותר מרכישה

גורמים חדשים מעצבים את שוק הדיור

מחירי הדיור בבריטניה עלו לראשונה מאז מאי

מגמת מחירי הדיור בבריטניה

היצע הדיור בבריטניה עלה

מחירי הדיור באזורי בריטניה

משכנתאות ומחירי הדיור בבריטניה

מה המשמעות עבור המשקיעים

גאורגיה נכנסה ל-20 המדינות המובילות למעבר מגורים בשנת 2026

כיצד נערך הדירוג

מחקרים - Международные инвестиции и аналитика – InternationalInvestment.biz