מדדים אלה מתארים חלקים שונים של השוק. ה-FDI משקף את ההון המצטבר במגזר הנדל״ן כולו ואינו שווה ערך להיקף רכישות הדירות על ידי זרים. עבור משקיע פרטי, חשובים יותר המחירים המקומיים, כמות העסקאות, ההיצע החדש ומהירות היציאה מנכס.

נדל״ן הפך ליעד השני בחשיבותו להון זר

בסוף שנת 2025 מלאי ההשקעות הזרות הישירות בענף עסקאות הנדל״ן הגיע לכ-€22,1 מיליארד, שהם 16,4% מסך מלאי ה-FDI ברומניה, לעומת 16% שנה קודם לכן. רק מגזר התעשייה נותר גבוה יותר עם €35,7 מיליארד ונתח של 26,5%.

עם זאת, זרימת ההון השוטפת לתחום הייתה מתונה: זרימת ה-FDI הנקייה לעסקאות נדל״ן עמדה על €479 מיליון בשנת 2025 בהשוואה ל-€593 מיליון שנה קודם לכן. לכן נכון יותר לדבר על נוכחות מצטברת משמעותית של הון זר, ולא על גל השקעות חדש.

בוקרשט ואילפוב נותרות המוקד העיקרי להון בינלאומי. האזור מרכז כ-2/3 מסך ה-FDI המצטבר במדינה, מה שתומך בביקוש למשרדים, לוגיסטיקה, נדל״ן מסחרי ומגורים לעובדי חברות. אך בשוק הדירות, גורם זה פועל לצד המשכנתאות, הכנסות התושבים והיקף ההיצע החדש.

ספטמבר הציג שישה שווקים שונים

המחיר הממוצע של דירות ברחבי המדינה במדד ספטמבר של PropGenius כמעט ולא השתנה: €1 972 למ״ר לעומת €1 973 חודש לפני כן. בתוך נתון זה, הערים נעו לכיוונים שונים.

בוקרשט עלתה ב-6,5% בחודש ל-€2 214 למ״ר, קלוז׳-נאפוקה ב-2,8% ל-€2 930. יאשי הוסיפה 1,9%, קונסטנצה — 0,7%. טימישוארה ירדה ב-1,2%, ובראשוב רשמה ירידה של 10%, מ-€2 379 ל-€2 142 למ״ר.

חשוב לפרש בזהירות את הצניחה החדה בבראשוב. מדובר במדד היצע ספציפי, ולא בשינוי שווי של כל נכס ונכס בעיר. לוחות מודעות אחרים מציגים תנודתיות חודשית רגועה בהרבה. עבור המשקיע זו דוגמה מצוינת לכך שאסור להסתמך על מדד בודד ללא בדיקת הרכב המדגם.

זמן המכירה הופך למדד עצמאי

בכל שבע ערי המחקר משך המדף התארך. ביאשי הוא הגיע ל-53 ימים, בקלוז׳-נאפוקה ל-50, ובקונסטנצה ל-47. בבוקרשט ובבראשוב עמד משך הזמן הממוצע על 44 ימים. טימישוארה נותרה יוצאת דופן: כ-31 ימים, הנתון הקצר ביותר בין השווקים שנבחנו.

העלייה במשך המדף מעידה כי למוכרים קשה יותר לקבל במהירות את המחיר המבוקש. עניין זה משמעותי במיוחד בערים שבהן מחיר המ״ר ממשיך לעלות. מחיר מבוקש גבוה ונזילות גבוהה אינם הולכים עוד בהכרח יחד.

קלוז׳ נותרה היקרה ביותר, אך העסקאות בירידה

קלוז׳-נאפוקה נשארת השוק הגדול היקר ביותר ברומניה. בד בבד, במחצית הראשונה של 2026 מספר עסקאות הדירות בה הצטמצם בכ-16% משנה לשנה. ביאשי נרשמה ירידה של כ-11%, ואילו בבוקרשט ב-2% בלבד.

טימישוארה, לעומת זאת, עלתה בכ-3% במספר העסקאות. ברמה הארצית מכירות הדירות ירדו בכ-9%.

זהו אחד הפערים המובהקים ביותר בשנת 2026. המחיר המבוקש מסוגל להישמר או לעלות גם כשיש פחות קונים. לכן, להשוואה בין ערים לא די לדעת מהו מחיר המ״ר — יש לבחון עד כמה מהר ניתן למכור מחדש את הנכס וכיצד משתנה מספר העסקאות.

בוקרשט מכינה היצע חדש נרחב יותר

היקף בנייה מוגבל נותר אחד הגורמים ליציבות המחירים. בשנת 2025 הושלמו ברומניה כ-59 אלף דירות ובתים — ההיקף הנמוך ביותר מאז 2017. במחצית הראשונה של 2026 מספר היתרי הבנייה למגורים במדינה המשיך לרדת בכ-9%–10%.

בוקרשט פונה לכיוון אחר. בחמשת החודשים הראשונים שטח פרויקטי המגורים שקיבלו היתרים גדל פי 3,6 — הקצב החזק ביותר בחמש השנים האחרונות. היתר אינו מבטיח אכלוס מיידי, אך באופק של שנתיים עד חמש שנים שוק הבירה מקבל איתות חזק יותר להיצע עתידי בהשוואה למרבית ערי המחוז.

עבור המשקיע מדובר בגורם דו-כיווני. פרויקטים חדשים מרחיבים את הבחירה ועשויים למתן את עליות המחירים באזורים מסוימים, אך בה בעת הם מחדשים את מלאי הדירות ויוצרים מוקדי שכירות חדשים.

טימישוארה נראית יציבה יותר מקלוז׳ ומיאשי

טימישוארה בולטת בשילוב של מחיר נמוך יחסית, גידול בעסקאות ומשך מדף קצר. בספטמבר העריך PropGenius את הדירות בכ-€1 963 למ״ר, כאשר משך המכירה הממוצע עמד על 31 ימים.

בשוק שבו המספר הארצי של העסקאות יורד, תוצאה זו הופכת את העיר לאטרקטיבית עבור משקיע המחפש נזילות. טימישוארה נשארת מרכז עסקי ואקדמי מרכזי, אך מחיר הכניסה אליה עדיין נמוך משמעותית מאשר בקלוז׳.

יאשי מספקת תמונה הפוכה: המחיר המבוקש עלה ל-€1 951 למ״ר, אך העסקאות במחצית הראשונה ירדו ב-11%, ומשך המדף הגיע ל-53 ימים. אין מדובר בשוק חלש, אך הקונים נעשו בררנים בהרבה.

קונסטנצה מחייבת להתחשב בעונתיות

קונסטנצה נותרת מקרה ייחודי בשל רצועת חוף הים השחור. מחיר ההיצע בספטמבר עמד על כ-€1 935 למ״ר, וזמן המדף הממוצע היה 47 ימים.

למשקיע כאן חשוב להבחין בין ביקוש עירוני קבוע לבין שוק הנופש שלאורך החוף. לכל אחד מהם שוכרים שונים, עונתיות שונה ומהירות מכירה חוזרת אחרת. הנתונים הסטטיסטיים הכלליים של העיר או המחוז עשויים לטשטש הבדלים משמעותיים לפי שכונה וסוג הנכס.

האם זרים יכולים לרכוש נדל״ן ברומניה

אזרחי מדינות האיחוד האירופי וה-EEA רשאים לרכוש קרקע ברומניה באותם תנאים כמו אזרחי המדינה. עבור אזרחי מדינות מחוץ לאיחוד האירופי ול-EEA, כללי הבעלות על קרקע תלויים בהסכמים בינלאומיים ובעקרון ההדדיות.

הדבר חשוב במיוחד בעת רכישת בית או דירה הצמודים לחלקת קרקע. מומלץ לרוכש ממדינה שלישית לבדוק את מבנה זכויות הבעלות ואת מעמד הקרקע טרם ביצוע העסקה.

רכישת נדל״ן כשלעצמה אינה מעניקה זכות אוטומטית לתושבות קבע ברומניה.

מה משתנה עבור המשקיע

המסקנה העיקרית של 2026 אינה שהנדל״ן ברומניה עולה או יורד. השוק נעשה פחות אחיד ומגוון יותר.

בוקרשט משלבת את ריכוז ההון הגדול ביותר, עסקאות יציבות יחסית ותנופת בנייה חדשה חזקה. קלוז׳ נותרה היקרה ביותר, אך מספר הרוכשים מצטמצם. טימישוארה מציגה את מהירות השוק הנוכחית הטובה ביותר. יאשי מתייקרת לצד זמני מכירה ארוכים יותר. בראשוב ממחישה עד כמה מדד חודשי עלול להיות תלוי בהרכב ההיצע, וקונסטנצה דורשת שקלול של עונתיות.

עבור ניתוח ברמת המדינה, נתונים אלה חשובים בהרבה מהמחיר הממוצע ברומניה. על הרוכש להשוות ערים ספציפיות לפי עלות כניסה, עסקאות, היצע חדש ונזילות.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

FAQ

כמה עולה דירה בבוקרשט?

במדד ספטמבר של PropGenius המחיר המבוקש הממוצע עמד על €2 214 למ״ר. פלטפורמות אחרות מציגות ערכים שונים עקב הבדלים במדגם ובמתודולוגיה.

איפה הדיור יקר יותר — בבוקרשט או בקלוז׳?

קלוז׳-נאפוקה נותרת יקרה יותר. במדד ספטמבר עמד המחיר בה על €2 930 למ״ר לעומת €2 214 בבוקרשט.

איזו עיר גדולה היא הנזילה ביותר כעת?

מבחינת משך המדף בולטת טימישוארה בין השווקים שנבחנו — כ-31 ימים. מדובר בממוצע השוק הנוכחי, ולא בהבטחה למכירה מהירה של דירה ספציפית.

האם זרים יכולים לרכוש נדל״ן ברומניה?

כן, אך כללי הבעלות על קרקע תלויים באזרחות. עבור אזרחי האיחוד האירופי וה-EEA חל משטר דומה לרוכשים מקומיים; לאזרחי מדינות שלישיות יש לבדוק בנפרד הסכמים בינלאומיים והדדיות.

האם נבנות דירות חדשות ברומניה?

כן, אך היקף ההיצע הכללי נותר מוגבל. בוקרשט בולטת בזינוק חד בשטח פרויקטי המגורים שקיבלו היתרי בנייה בשנת 2026.

דוח הסתיו European Real Estate Logistics Census Savills מצביע על מציאות שונה. מתוך 628 משתתפי הסקר, 38% מהשוכרים מעריכים את התנאים העסקיים כטובים יותר מאשר לפני שנה, 41% צופים שיפור ב-12 החודשים הקרובים, ורק 8% צופים הידרדרות. לצד זאת, 47% מתכננים להגדיל את שטחי האחסון בתוך שנה עד שלוש שנים, בעוד ש-54% מתכוונים במקביל לפנות לפחות נכס אחד. חברות מתרחבות ומצטמצמות בעת ובעונה אחת: סוגרות אתרים מתאימים פחות ומעבירות פעילות למבנים יעילים יותר. נתוני Savills ממחישים היטב מדוע בשנת 2026 תשואה בלוגיסטיקה תלויה יותר ויותר בנכס הספציפי.

מחסן מוביל נקבע כיום לא רק לפי הכתובת

נגישות תחבורתית טובה נותרה תנאי הכרחי, אך היא כבר אינה מספיקה. עבור השוכרים הופכים לחיוניים יותר הגישה לכוח אדם, קיבולת החשמל, גובה המבנה, עומק החצר, הגמישות בתכנון החלל והמוכנות של הנכס לאוטומציה.

יותר משלושה רבעים מהנשאלים בסקר Savills דורשים גובה תקרה של 12 מטרים לפחות. 42% מכוונים לגובה של 12–15 מטרים, ו-33% נוספים ל-15–20 מטרים. נכס כזה מאפשר הצבת מדפים גבוהים יותר ומערכות אוטומטיות, ובכך מגדיל את כושר הטיפול בסחורה ללא צורך בהגדלת שטח המגרש באותו יחס.

מכאן נובעת ההתפצלות החדשה בשוק. שני מחסנים סמוכים לאותו ציר תנועה עשויים ליהנות מרמות נזילות שונות לחלוטין, אם אחד מהם מותאם למרכז הפצה אוטומטי והשני דורש שדרוג יקר. בשנת 2026 ההגדרה ״נכס מוביל״ (Prime) מתארת פחות את יוקרת המיקום ויותר את התאמת המבנה לפעילות מוגדרת.

חשמל הופך לחלק בלתי נפרד משווי הנדל״ן

כמעט 89% מהשוכרים צופים עלייה בדרישות החשמל בשלוש השנים הקרובות. כבר כעת, 26% סבורים שקיבולת החשמל בנכסים הפעילים אינה מספקת. יותר ממחצית המשתתפים מתכננים להגדיל השקעות בבינה מלאכותית, ו-42% באוטומציה של מחסנים.

שילוב זה משנה ישירות את הדרישות מהנדל״ן. קווי רובוטיקה, אחסון אוטומטי, טעינת ציוד, מיון וניהול דיגיטלי מחייבים אספקת חשמל יציבה ומבנה פנימי מותאם.

עבור היזמים, מגבלה זו כבר הפכה לאתגר ממשי. 77% מציינים את קיבולת החשמל הזמינה כמכשול לפרויקטים חדשים, 73% מצביעים על לוחות הזמנים לתכנון וקבלת היתרים, ו-62% על עלויות הבנייה. לכן, מגרש עם חיבור חשמל מאושר עשוי ליהנות מיתרון משמעותי עוד לפני תחילת הבנייה.

מחסן עם הספק חשמל בלתי מספק אינו יכול לפצות על כך לאורך זמן באמצעות דמי שכירות נמוכים בלבד. אם הרחבת החיבור יקרה או בלתי אפשרית, מאגר השוכרים הפוטנציאליים מצטמצם, והסיכון להתיישנות טכנולוגית גדל.

אוטומציה משנה את הכלכלה של השטח

השוכר בוחן יותר ויותר לא רק את כמות המ״ר, אלא את התפוקה של המבנה. מידוף גבוה, אחסון רובוטי וצפיפות אחסון גבוהה יותר מאפשרים לטפל בהיקפי סחורה גדולים בהרבה מבלי להרחיב את המחסן בהתאם.

מציאות זו משנה את תפקידו של הנדל״ן בלוגיסטיקה. המבנה הופך לחלק ממערך הייצור של השוכר, ולכן מעבר לנכס נחות עלול להגדיל את ההוצאות התפעוליות יותר מאשר החיסכון בדמי השכירות.

כך נוצר פער ברור בין המלאי המודרני למלאי הישן. מחסן ישן עשוי להישאר תקין מבחינה הנדסית, אך לאבד ביקוש בשל מגבלות גובה, אספקת חשמל, גודל החצר או חוסר יכולת לשלב קווי אוטומציה.

המלאי הישן מאבד מעמדו עוד לפני ירידת המחיר

נתוני Savills לרבעון השני מאשרים את הריבוד הזה. שיעור השטחים הלוגיסטיים הפנויים הממוצע באזור EMEA ירד ל-6,7%, אך הטווח רחב מאוד: בדבלין עמד השיעור על 2,8%, במדריד על 9%, ובבודפשט על 14,8%.

זמינות גבוהה אינה מעידה תמיד על מבחר רחב של מחסנים מתאימים. חלק ניכר מהשטחים הפנויים משתייך למלאי הישן, שאינו עומד בדרישות ההספק, האוטומציה והיעילות הנדרשות כיום.

מדד דמי השכירות הממוצע של Savills עלה ב-0,6% בלבד בחישוב שנתי וירד ב-0,3% ברמה רבעונית. עם זאת, נכסים מובחרים שומרים על עוצמת תמחור, בעוד שנכסים מותאמים פחות מתמודדים עם תקופות עמידה ריקות ממושכות, גידול בהטבות לשוכרים ועלויות שדרוג גבוהות.

עבור המשקיע מדובר בהבדל קריטי. נכס מיושן עשוי שלא לרדת מיד במחיר העסקה, אך התוצאות הכלכליות שלו נשחקות בעקבות חוסר תפוסה, הוצאות הון ויציאה מורכבת יותר מההשקעה.

ההון מתרכז בנכסים המובחרים

שוק ההשקעות זהיר יותר משוק השכירות. במחצית הראשונה עמד היקף ההשקעות בנדל״ן תעשייתי ולוגיסטי באירופה על 18,7 מיליארד אירו, כ-10% מתחת לממוצע ארוך הטווח.

רק 34% מהמשקיעים שנסקרו צופים גידול בהיקפי העסקאות ב-12 החודשים הקרובים, לעומת 57% שנה קודם לכן. שיעור הצופים ירידה עלה מ-7% ל-29%.

עם זאת, הביקוש לנכסים הטובים ביותר התחזק. 81% מהמשקיעים מתכננים לרכוש נדל״ן לוגיסטי מובחר, לעומת 73% לפני שנה. עבור 78%, פוטנציאל עליית שכר הדירה היווה שיקול מרכזי ברכישה.

מדובר בשוק שונה מבחינת התשואות. המשקיעים אינם מביאים בחשבון ירידה גורפת בשיעורי ההיוון. 57% צופים תשואה של 4,5–5% במחסנים המובילים, והקבוצה הבאה בגודלה צופה 5–6%. התשואה תלויה יותר ויותר באיכות תזרים השכירות וביכולת של המבנה הספציפי לשמר ביקוש גבוה לאורך זמן.

פולין מחזקת את מעמדה בלוגיסטיקה האירופית

מרכז אירופה מהווה דוגמה מובהקת לאופן שבו צמיחה כללית מתקיימת לצד סינון קפדני של נכסים. לפי נתוני Savills, במחצית הראשונה עלה היקף השכירות של נדל״ן לוגיסטי בפולין ב-56,9% בחישוב שנתי. צ׳כיה הוסיפה 13%, גרמניה עלתה ב-23,3%, בעוד שרומניה רשמה ירידה של 41,5%.

השוק הפולני גדול דיו כדי להתחרות לא רק בתוך אזור CEE. חברת CBRE מעריכה את מלאי המחסנים המודרני במדינה בסוף יוני ב-38 מיליון מ״ר, עלייה של 5,5% בהשוואה לתקופה המקבילה. במחצית הראשונה נמסרו מעל 1,23 מיליון מ״ר, ו-1,30 מיליון מ״ר נוספים נמצאו בבנייה.

מרכז לוגיסטי של Raben בפולין. היקף השוק גדל, אך הביקוש מתרכז יותר ויותר בנכסים מודרניים. צילום: Kasia kawa12, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0.

עבור המשקיע, פולין אטרקטיבית בזכות שילוב של שוק פנימי רחב, מסחר אלקטרוני, תעשייה, רכב ומיקום אסטרטגי בין גרמניה למזרח האיחוד האירופי. אולם שוק גדול אינו מייתר את הצורך בסינון איכותי. נכס מודרני בעל הספק חשמל הולם ותכנון גמיש נהנה מסיכויים גבוהים יותר לחוזה ארוך טווח ולנזילות גבוהה יותר.

עיקרון זה ניכר כבר בסגמנט המשרדים במרכז אירופה: ההון חוזר בעיקר למבנים מודרניים בעלי היצע מתחרה מוגבל. המאמר של International Investment על חזרת המשקיעים למשרדים באזור CEE מציג בידול דומה בין הנכסים המובחרים לשאר המלאי.

צ׳כיה צומחת, אך גם ההיצע גדל

השוק הצ׳כי חזר לצמיחה בהשכרות, אך יש להביא בחשבון את היקף ההיצע החדש. חברת Cushman & Wakefield מעריכה את מלאי הנדל״ן התעשייתי-לוגיסטי המודרני במדינה ברבעון השני ב-13,73 מיליון מ״ר. שיעור השטחים הפנויים הגיע ל-5,5%, שהם כ-751 אלף מ״ר.

בהליכי בנייה נמצאו כ-1,15 מיליון מ״ר. חברות יצרניות היוו 42% מהיקף ההשכרות ברבעון, מה שהופך את אספקת החשמל והמאפיינים הטכניים של המבנים לחשובים במיוחד.

דמי השכירות בנכסים המובילים נותרו יציבים: כ-7,50 אירו למ״ר לחודש בפראג ו-6,50 אירו בברנו. עם זאת, עליית השטחים הפנויים באזורים מסוימים מעמידה את בעלי הנכסים הישנים מול תחרות גוברת.

לכן, פולין וצ׳כיה תומכות בתזת ההשקעה ב-CEE, אך אינן מהוות הצדקה לרכישת כל מחסן באזור. ההבדל בין נכס חדש בעל קיבולת חשמל זמינה לבין מחסן מיושן ללא תוכנית שדרוג מוגדרת הופך למשמעותי יותר מעצם התיוג של אזור CEE.

השוכרים יבצעו התאמות תכופות יותר בתיקי הנכסים

אחד האותות הבולטים ביותר מדוח ה-Census של הסתיו הוא הרחבה ופינוי שטחים במקביל. 47% מהחברות מעוניינות להגדיל שטח, אך 54% מתכוונות לפנות לפחות מבנה אחד.

נוסף על כך, 47% מהשוכרים שוקלים נכסים חדשים ושיעור זהה בוחן פרויקטים שנבנים בהתאמה אישית (Build-to-Suit). במלאי הישן מעוניינים רק 19%.

נתון זה מסביר מדוע היקף השכרות גבוה אינו משקף גידול זהה בשטח התפוס בפועל. חברה עשויה לפתוח מרכז הפצה אוטומטי אחד גדול ובמקביל לסגור מספר מחסנים ישנים.

CBRE מזהה אף היא תופעה זו: בעשרת השווקים הלוגיסטיים המובילים באירופה עלה היקף השכירות במחצית הראשונה ב-15%, בעוד שהקליטה נטו (Net Absorption) נותרה מתונה בהרבה. השוכרים עברו בראש ובראשונה למבנים איכותיים יותר, ולא הסתפקו רק בהגדלת סך השטחים הכולל.

הלוגיסטיקה האירופית הופכת לשוק של מבנים בודדים

במחזור הקודם די היה בבחירת הסקטור הנכון. בהמשך נדרשו המשקיעים לבחור מדינה ועיר. בשנת 2026 הסינון יורד לרמה נמוכה אף יותר — עד לרמת המבנה הבודד.

הביקוש ללוגיסטיקה באירופה נותר איתן. חברות מחזקות שרשראות אספקה, מקרבות חלק מהייצור לשוקי היעד, מחזיקות יותר מלאי בתוך אירופה ומשקיעות באוטומציה.

אולם תהליכים אלה תומכים במחסנים שונים באופן בלתי אחיד. ההון זורם למבנים שבהם קיימים חשמל, גובה, חצר, כוח אדם, נגישות תחבורתית ויכולת לשנות את התצורה בהתאם לתהליכים חדשים.

עבור נכסים מובחרים מגמה זו מחזקת את רמות השכירות ואת הנזילות. עבור המלאי הישן, התיישנות טכנולוגית הופכת לסיכון השקעה מובהק.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: נדל״ן לוגיסטי באירופה בשנת 2026

בשנת 2026, שיעורי מס ההכנסה השוליים הגבוהים ביותר ליחידים בקרב מדינות אירופה הגדולות חלים בדנמרק — 60,5%, צרפת — 55,4%, אוסטריה — 55%, ספרד — 54%, בלגיה — 53,5% ופורטוגל — 53%. בבולגריה וברומניה השיעור המרבי עומד על 10%, בהונגריה — 15%, ובגאורגיה — 20%. הנתונים של Tax Foundation כוללים מיסים לאומיים ואזוריים ותוספות היכן שרלוונטי, אך אינם כוללים דמי ביטוח לאומי.

עבור המשקיע, הדירוג משתנה כאשר מביאים בחשבון את מס הרכוש השנתי, מס במכירה והיטלים על הון משמעותי. צרפת וספרד הופכות יקרות יותר לבעלי תיקי נכסים גדולים, בעוד גרמניה ואיטליה מעניקות יתרונות בעת החזקה לטווח ארוך. גאורגיה בולטת עם מס של 5% בלבד על השכרת מגורים, היעדר מס רכישה ופטור מלא ממס רווחי הון לאחר החזקה של מעל שנתיים; קפריסין ומלטה אינן גובות מס רכוש שנתי ברמה הלאומית, אך ממסות את היציאה מההשקעה.

השוואה: הכנסה והחזקת נדל״ן

הטבלה מציגה את שיעורי המס המרביים על הכנסת יחיד ואת הכללים הבסיסיים למיסוי שנתי על החזקת נדל״ן להשקעה. אין זה שיעור המס האפקטיבי של נישום ספציפי: התוצאה תלויה בתושבות המס, ברשות המקומית, בשווי הנכס, בהטבות ובמבנה ההחזקה.

מס הכנסה גבוה אינו שווה בהכרח לנטל גבוה על המשקיע

דנמרק מובילה בשיעור מס ההכנסה המרבי, אך אין זה הופך אותה באופן אוטומטי למדינה היקרה ביותר עבור בעל נדל״ן. אותו הגיון פועל גם בכיוון ההפוך: שיעור מס הכנסה נמוך אינו מבטיח נטל נמוך על ההון.

בתחום הנדל״ן יש להבחין בין שלושה שלבים עיקריים. הראשון חל במהלך ההחזקה: מס רכוש שנתי, מס על הכנסות משכירות ולעיתים מס עושר. השני — בעת הרכישה, כאשר חלות אגרות רישום או מס רכישה. השלישי — בעת המכירה, כאשר המדינה עשויה למסות את השבח או את סכום העסקה כולו.

מסיבה זו, צרפת נראית יקרה משמעותית בתרחיש של תיק נכסים גדול בהשוואה לבעלים של דירה בודדת. גרמניה, לעומת זאת, משלבת שיעור מס גבוה על הכנסה אישית עם אפשרות למכור נדל״ן פרטי לאחר החזקה ממושכת ללא מס שבח.

מכירת נדל״ן ומס עושר

כאן מוצגים הכללים הכלליים עבור משקיע פרטי. במקרים ספציפיים עשויים לחול שינויים בהתאם לדירת מגורים יחידה, תקופת ההחזקה, אופן הרכישה, מעמד של מוכר מקצועי ואמנות למניעת כפל מס.

צרפת ממסה תיקי נדל״ן גדולים

בצרפת מוטל מס נפרד על עושר נדל״ני המכונה IFI. הוא חל כאשר השווי הנקי של הנדל״ן החייב במס עולה על 1,3 מיליון אירו. המדרגות מתחילות מ-0,5% ומגיעות ל-1,5%; לאחר חציית הרף, החישוב מבוצע כבר מחלק הבסיס שמעל 800 אלף אירו. רשות המיסים הצרפתית מציינת במפורש כי תושב מצהיר על נדל״ן ברחבי העולם, בעוד שתושב חוץ מצהיר על נכסים בצרפת בכפוף לתנאי המיסוי.

מכירת דירה שנייה או נדל״ן להשקעה מחויבת בדרך כלל במס שבח בשיעור 19% בתוספת היטלים סוציאליים של 17,2%. ההטבה גדלה ככל שתקופת ההחזקה מתארכת: ניתן להגיע לפטור מלא מחלק מס ההכנסה לאחר 22 שנה, ומההיטלים הסוציאליים — לאחר 30 שנה. עבור חלק מתושבי החוץ חלים כללים שונים ביחס להיטלים אלו, ולכן שיעור של 36,2% אינו אוניברסלי לכל מוכר זר.

עבור משקיע בעל נכסים יוקרתיים, הדבר דורש חישוב כפול: עלות החזקה שנתית דרך ה-IFI והשלכות המס בעת המכירה.

ספרד משלבת מיסוי מקומי ומס רכוש

בספרד, מס ה-IBI השנתי תלוי בערך הקדסטרלי וברשות המקומית. עבור נדל״ן עירוני, הטווח הבסיסי הוא 0,4–1,1%, אם כי הרשות המקומית רשאית להפעיל התאמות נוספות בתנאים הקבועים בחוק.

מיסוי הון גדול מורכב אף יותר. מס העושר מוסדר בין היתר על ידי הקהילות האוטונומיות, ולכן השיעור והפטורים משתנים לפי אזור. במקביל חל מס סולידריות קבוע על עושר רב. הוא חל על בסיס רלוונטי מעל 3 מיליון אירו בשיעורים של 1,7%, 2,1% ו-3,5%. החישוב לוקח בחשבון את יחסי הגומלין עם מס העושר, ולכן לא ניתן פשוט לחבר שיעורים אלה.

בעת מכירת נכס על ידי תושב מס, השבח נכנס לבסיס הכנסות החיסכון, שבו בשנת 2026 חלים שיעורים של עד 30%. עבור תושב חוץ, השבח מנדל״ן ספרדי ממוסה בדרך כלל בשיעור 19%; הרוכש מנכה במקביל 3% ממחיר המכירה כמקדמת מס של המוכר.

מכלול כללים זה הופך את ספרד למדינה שבה עבור תיק נכסים גדול, מיקום הרכישה חשוב כמעט כמו שווי הנכס עצמו.

פורטוגל אינה מטילה מס עושר כללי

בפורטוגל המבנה שונה. שיעור מס ההכנסה המרבי לתושב עומד על 48%, ועבור הכנסות גבוהות חל היטל סולידריות נוסף של 2,5% ו-5%. בטווח העליון שיעור המס השולי הכולל מגיע לכ-53%.

נדל״ן עירוני חייב במס IMI שנתי. הרשויות המקומיות קובעות שיעור בטווח של 0,3–0,45% משווי המס. עבור תיקי נדל״ן למגורים בהיקף גדול יותר חל מס AIMI נוסף. ליחידים ניתן ניכוי של 600 אלף אירו מבסיס המס, ובחישוב משותף של בני זוג — 1,2 מיליון אירו; מעבר לכך חלה מדרגת מס פרוגרסיבית.

בפורטוגל אין מס כללי על עושר נקי. עם זאת, עבור בעלים של מספר נכסים יוקרתיים, AIMI ממלא תפקיד דומה בכל הנוגע לנדל״ן.

במכירת נדל״ן נלקחים בדרך כלל בחשבון 50% מהשבח. עבור תושבי חוץ חל מודל דומה מאז 2023: מחצית מהשבח נכללת בחישוב לפי מדרגות המס, וההכנסה העולמית משמשת לקביעת שיעור המס החל.

גרמניה ואיטליה מתגמלות החזקה ארוכת טווח

בגרמניה אין מס עושר כללי פעיל. בעל נדל״ן משלם מס Grundsteuer מקומי, אשר לאחר הרפורמה של שנת 2025 תלוי במדינה הפדרלית, במקדם המוניציפלי ובמאפייני הנכס. אין שיעור אחיד למדינה כולה.

הדבר החשוב ביותר למשקיע פרטי הוא תקופת ההחזקה. אם הנכס נמכר תוך עשר שנים ממועד הרכישה, השבח עשוי להיות מחויב במס הכנסה לפי שיעור פרוגרסיבי אישי. לאחר עשר שנים, מכירה פרטית פטורה בדרך כלל ממס. עבור דירת מגורים אישית חלים חריגים ייעודיים.

איטליה משתמשת בסף דומה אך קצר יותר. נדל״ן להשקעה ונכס שני כפופים בדרך כלל למס מוניציפלי מסוג IMU; שיעור הבסיס לנכסים אחרים עומד על כ-0,86%, אך הרשות המקומית רשאית לשנותו. במכירה, השבח עשוי להיות ממוסה לפי סולם פרוגרסיבי או בשיעור נפרד של 26%, אך לאחר יותר מחמש שנות החזקה מכירות פרטיות רבות פטורות ממס.

עבור תושב מס איטלקי, גם נדל״ן מחוץ למדינה בעל חשיבות. הוא כפוף למס IVIE בשיעור של 1,06%, כאשר מס רכוש ששולם בחו״ל יכול, בכפוף לתנאים, להקטין את התשלום באיטליה.

יוון שומרת על חלון הזדמנויות זמני במכירה

ביוון, מס ENFIA השנתי מחושב על בסיס מיקום, שטח, ייעוד, גיל ומאפיינים נוספים של הנכס. עבור יחידים, נטל נוסף חל כאשר שווי התיק עולה על 500 אלף אירו.

החל משנת 2026, הכנסות משכירות ממוסות במדרגות של 15%, 25%, 35% ו-45%. במקביל, מס רווחי הון על מכירת נדל״ן מושהה עד סוף שנת 2026. סעיף המס קיים בחוק, אך אינו מיושם בשנה הנוכחית.

נדל״ן למגורים באירופה עשוי להיות ממוסה בעת החזקה, מכירה וכחלק מעושר רחב. בניין ברחוב rue Gay-Lussac בפריז. צילום: Wikimedia Commons.

עבור המשקיע מדובר ביתרון זמני ולא במאפיין קבוע של המערכת היוונית. תוכניות מכירה לאחר שנת 2026 יש לחשב מחדש בהתאם לכללים שיחולו במועד העסקה.

גאורגיה: 5% על שכירות והגנה מפני עליות מיסים חדות

קוד המס של גאורגיה קובע שיעור מס הכנסה כללי ליחידים ברמה של 20%, אך עבור השכרת מגורים חל משטר מיוחד: יחיד שאינו דורש ניכויים בגין הכנסה זו משלם 5% בלבד. שבח חייב במס ממכירת דירת מגורים או בית עם הקרקע הצמודה ממוסה אף הוא בשיעור של 5%. אם הנכס היה בבעלות במשך יותר משנתיים, השבח מהמכירה פטור ממס הכנסה.

בעת רכישת נדל״ן אין מס רכישה נפרד ואין מס בולים. International Investment, בסקירת התנאים למשקיעים בגאורגיה, מדגישה אף היא את שיעור ה-5% על השכרת מגורים ואת היעדר מס הרכישה כחלק מנטל המס הנמוך על המשקיע הפרטי. לחישוב התשואה יש לכך השפעה ניכרת: מערכת המס אינה מוסיפה אחוזים בודדים למחיר הכניסה, בשונה ממספר תחומי שיפוט אירופיים.

החל מ-30 בספטמבר 2026, משטר מס הרכוש ליחידים הפך למקל יותר. תיקון לקוד המס העלה את רף הפטור המלא מ-40 אלף לארי ל-100 אלף לארי של הכנסה משפחתית בשנה הקודמת עבור רכוש החייב במס, למעט קרקע. אם ההכנסה המשפחתית עולה על 100 אלף לארי, המס על רכוש זה עומד על 0,8–1% משווי השוק. קרקע ממוסה בנפרד. ההטבה החדשה חלה גם על מס רכוש שיש להצהיר עליו בשנת 2026.

מרכיב ייחודי במודל הגיאורגי הוא ההגבלה על העלאה חדה של מיסים לאומיים. מנגנון זה מתואר לעיתים כמורטוריום, אך משפטית הוא בנוי אחרת. החוק האורגני ״על חירות כלכלית״ דורש משאל עם לצורך הטלת מס לאומי חדש או העלאת הרף העליון של שיעור המס הקיים, למעט מס קנייה (בלו). שינוי שיעור המס בתוך הגבולות שכבר נקבעו אינו דורש משאל עם; הממשלה רשאית גם להעלות מיסים באופן זמני לתקופה של עד שלוש שנים ללא משאל עם. מס רכוש מוסדר בנפרד בקוד המס.

עבור בעל נדל״ן, השילוב נראה אטרקטיבי בהרבה משיעור בודד של 20%: 5% על השכרת מגורים, היעדר מס רכישה, פטור משבח לאחר שנתיים של החזקה, רף מוגדל במס רכוש והיעדר מס עושר כללי. אין פירוש הדבר אפס מס, אך לאורך מחזור ההחזקה המלא, גאורגיה מתגלה כמקילה משמעותית בהשוואה לצרפת, ספרד או פורטוגל.

קפריסין ומלטה נוחות יותר בהחזקה השנתית

קפריסין ביטלה את מס הרכוש השנתי הלאומי עוד בשנת 2017. תשלומים מקומיים נותרו, אך אין מקבילה לאומית ל-IFI הצרפתי או למס העושר הספרדי.

מכירת נדל״ן בקפריסין חייבת במס רווחי הון בשיעור של 20%. החל משנת 2026 עודכנו הניכויים לכל החיים ליחידים, ורף ההחזקה העקיפה בנדל״ן באמצעות חברה הורד מ-50% ל-20% משווי המניות. בנוסף, המוכר משלם היטל של 0,4% מסכום העסקה במקרים הקבועים בחוק.

במלטה אין מס רכוש שנתי מסורתי ואין מס עושר כללי. במקום מס רווחי הון רגיל, בעת מכירת נדל״ן מקומי חל בדרך כלל מס סופי על מחיר ההעברה. השיעור הסטנדרטי במקרים רבים הוא 8%, ועבור חלק מהנכסים הישנים — 10%; קיימים שיעורים מיוחדים וחריגים.

לכן, שורה ריקה בעמודת המס השנתי אינה מעידה על אפס עלויות מיסוי להשקעה.

שווייץ והולנד מיישמות מודל שונה

בשווייץ, מס העושר הנקי חל ברמת הקנטונים והרשויות המקומיות. אין מס עושר פדרלי. השיעור המרבי המצטבר תלוי מאוד במקום המגורים ונע בקירוב בין 0,1% ל-0,87%. נדל״ן נכלל בחישוב העושר, וחובות מנוכים בהתאם לכללים הקבועים.

השבח ממכירת נדל״ן שוויצרי ממוסה ברמת הקנטון. לכן שתי השקעות זהות בקנטונים שונים עשויות להניב תוצאות שונות לחלוטין.

הולנד אינה מפעילה באופן רשמי מס עושר קלאסי. נכסי השקעה נכללים ב-Box 3 — מערכת מיסוי על תשואה מחושבת של חסכונות והשקעות. בשנת 2026 רף הפטור האישי עומד על 59,357 אירו, וההכנסה המחושבת ממוסה בשיעור של 36%. מערכת המעבר ממשיכה לפעול בהתאם לפסיקות בית המשפט העליון: הנישום יכול להוכיח תשואה ממשית נמוכה יותר, אם היא נמוכה מזו המחושבת.

נדל״ן להשקעה בהולנד מסווג כנכס Box 3 בתרחיש פרטי שכיח. בעת רכישת נכס שאינו מיועד למגורים אישיים, החל משנת 2026 חל מס העברת זכויות בשיעור 8%.

היכן המשקיע משלם יותר

אין תשובה אחידה לכל אירופה, מכיוון שהתוצאה תלויה בשאלה מה בדיוק משווים.

עבור אדם בעל הכנסה אקטיבית גבוהה מאוד, שיעורי המס העליונים הם הגבוהים ביותר בדנמרק, צרפת, אוסטריה, ספרד, בלגיה ופורטוגל. עבור בעל תיק נדל״ן גדול, צרפת וספרד בולטות במיוחד: שם מתווספים למס ההכנסה ומס הנכס גם מנגנוני מיסוי על הון גבוה. שווייץ ממסה עושר נקי מדי שנה ברמה הקנטונלית, ופורטוגל מחילה AIMI נוסף על החזקות נדל״ן גדולות.

עבור משקיע פרטי עם אופק השקעה ארוך, גרמניה ואיטליה עשויות להתגלות כמקלות יותר בעת יציאה, הודות לפטורים הניתנים לאחר תקופת החזקה מוגדרת. גאורגיה שייכת למשטרים הקלים יותר: 5% על השכרת מגורים, היעדר מס רכישה, פטור משבח לאחר החזקה של מעל שנתיים ורף חדש של 100 אלף לארי למס רכוש. קפריסין ומלטה נוחות יותר במס הרכוש הלאומי השנתי, אך המכירה נותרת אירוע מס. יוון בולטת בשנת 2026 עם הקפאה זמנית של מס השבח על נדל״ן.

לכן, לשאלה ״היכן באירופה המיסים הם הגבוהים ביותר״ יש מספר תשובות נכונות. עבור שכר זוהי קבוצת מדינות אחת, עבור תיק נכסים גדול — קבוצה אחרת, ועבור מכירת נכס לאחר חמש או עשר שנים — קבוצה שלישית.

תושב ותושב חוץ משלמים אחרת

תושבות מס יכולה לשנות לחלוטין את התמונה. תושב מצהיר בדרך כלל על הכנסותיו מכל העולם ובמדינות מסוימות גם על נכסיו בעולם. תושב חוץ ממוסה בדרך כלל רק על הכנסות ונכסים בתוך המדינה, אך כללי מכירת הנדל״ן עשויים להיות ייחודיים.

רובד נוסף נוצר על ידי אמנות למניעת כפל מס. הן קובעות לאיזו מדינה יש זכות למסות את השכירות או השבח, ובאיזה אופן המדינה השנייה מקזזת את המס שכבר שולם.

לפיכך, אותה דירה בשווי 500 אלף אירו עשויה להניב תשואה נטו שונה לשני בעלים בעלי אותה שכירות, אם הם תושבי מס של מדינות שונות.

בעל הנדל״ן נדרש להביא בחשבון את עלות ההחזקה הכוללת

בעת רכישת נכס, אין זה מספיק להשוות את מס ההכנסה או שיעור מס שבח בודד. יש להכניס למודל את מס הרכישה, מס הרכוש השנתי, המס על שכירות, מס עושר אפשרי, תשלומים מוניציפליים ומס בעת מכירה.

סכום כולל זה מסביר מדוע אותה תשואה ברוטו בגרמניה, פורטוגל, קפריסין או צרפת מתורגמת לתוצאה נטו שונה בתכלית.

לצורך קבלת החלטת השקעה, כדאי לחשב לא את ״המס הנמוך ביותר באירופה״, אלא תרחיש קונקרטי: תושבות המס של הבעלים, מחיר וסוג הנכס, השכירות הצפויה, תקופת ההחזקה ואופן היציאה מההשקעה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות נפוצות: מיסים באירופה בשנת 2026

היכן מסי ההכנסה הם הגבוהים ביותר באירופה?

מבין מדינות אירופה בהשוואת Tax Foundation, השיעורים המרביים הגבוהים ביותר בשנת 2026 חלים בדנמרק, צרפת, אוסטריה, ספרד, בלגיה ופורטוגל. דמי ביטוח לאומי אינם כלולים בנתון זה.

באילו מדינות באירופה קיים מס עושר?

מס עושר נקי קלאסי או קרוב לכך חל בספרד ובשווייץ. בצרפת ה-IFI חל רק על נדל״ן בהיקף גדול. בפורטוגל אין מס עושר נקי כללי, אך נגבה מס AIMI מתיקים גדולים של נדל״ן מסוים.

היכן אין מס רכוש שנתי לאומי?

קפריסין ביטלה את מס הרכוש השנתי הלאומי, ובמלטה אין מס רכוש לאומי תקופתי קלאסי. עם זאת, אגרות מקומיות ומיסים בעת רכישה או מכירה נותרו בעינם.

היכן תקופת החזקה ארוכה מפחיתה את המס בעת מכירה?

בגרמניה, מכירה פרטית של נדל״ן לאחר יותר מעשר שנות החזקה פטורה בדרך כלל ממס שבח. באיטליה, מכירות פרטיות רבות פטורות לאחר יותר מחמש שנות החזקה.

האם קיים מס על מכירת נדל״ן ביוון בשנת 2026?

מיסוי רווחי הון בעת מכירת נדל״ן יווני מושהה עד סוף שנת 2026. מיסים והיטלים אחרים בעסקה ממשיכים לחול.

האם תושב חוץ משלם אותם מיסים כמו תושב מקומי?

לא תמיד. תושבים מקומיים ממוסים לרוב על הכנסות ונכסים עולמיים, בעוד תושבי חוץ ממוסים על מקורות ונדל״ן מקומיים. התוצאה תלויה גם באמנות למניעת כפל מס.

אילו מיסים משלם בעל נדל״ן בגאורגיה?

עבור יחיד, השכרת מגורים עשויה להיות ממוסה בשיעור 5% ללא ניכויים. שבח חייב במס ממכירת דיור ממוסה אף הוא בשיעור 5%, ולאחר יותר משנתיים של החזקה הוא לרוב פטור. החל מ-30 בספטמבר 2026, רכוש למעט קרקע פטור ממס בהכנסה משפחתית של עד 100 אלף לארי; מעל הרף חל שיעור של 0,8–1% משווי השוק. אין מס רכישה ואין מס בולים.

האם ניתן להעלות מיסים בגאורגיה ללא משאל עם?

לא תמיד. לצורך הטלת מס לאומי חדש או העלאת הרף העליון של שיעור המס הקיים נדרש בדרך כלל משאל עם. החריג לכך הוא מס קנייה (בלו); בנוסף, הממשלה יכולה להעלות מיסים זמנית למשך שלוש שנים לכל היותר ללא משאל עם, וניתן לשנות שיעורים בתוך הגבולות שנקבעו מראש. מס רכוש מוסדר בנפרד.