נדל״ן — רוסיה - Международные инвестиции и аналитика – InternationalInvestment.biz

ההשקעות בנדל״ן ברוסיה הצטמצמו בשנת 2026

Mon, 12 Oct 2026 14:40:28 +0300

ההשקעות בנדל״ן ברוסיה בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2026 ירדו ב-12–33% בהתאם למתודולוגיית ההערכה. הירידה הבולטת ביותר בהשקעות נרשמה במגזר המסחרי, כולל משרדים, מחסנים ומלונות. נדל״ן למגורים היה הסגמנט היחיד שהציג צמיחה, כך מדווח ״קומרסנט״.

דינמיקת העסקאות ב-9 החודשים הראשונים

היקף ההשקעות הכולל בנדל״ן למגורים ובנדל״ן מסחרי ברוסיה בחודשים ינואר–ספטמבר 2026 עמד על 565 מיליארד רובל ($7,22 מיליארד), לפי הערכות IBC Real Estate. מדובר בירידה של 33% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2025. מספר העסקאות שנחתמו ירד ב-28%, ל-168.

היקף ההשקעות הכולל באותה תקופה הגיע לכ-600 מיליארד רובל ($7,67 מיליארד), על פי נתוני CORE.XP. הירידה לעומת שנת 2025, שבה נרשמו 679 מיליארד רובל ($8,00 מיליארד), עמדה על 12%. הפערים בין הערכות חברות הייעוץ נובעים ממתודולוגיות שונות לרישום עסקאות ומסוגי הנכסים הנבדקים. שני המחקרים מצביעים בבירור על ירידה בפעילות הרוכשים.

הסכומים הדולריים חושבו לפי שערי החליפין הרשמיים הממוצעים לינואר–ספטמבר בכל שנה: 78,2637 רובל ל-$1 בשנת 2026 ו-84,8648 רובל בשנת 2025. הממוצעים מבוססים על הנתונים היומיים של הבנק המרכזי של רוסיה בהתחשב בכל הימים הקלנדריים של התקופה.

לנדל״ן מסחרי הופנו 421,3 מיליארד רובל — ירידה של 25% לעומת ינואר–ספטמבר 2025. תחום זה היווה כ-70% מסך ההשקעות הכולל. מתוך סכום זה, 350 מיליארד רובל, או 83%, הגיעו מעסקאות למטרות השקעה. לרכישת שטחים לשימוש עצמי הוצאו 71,6 מיליארד רובל, פי 2,4 פחות מתוצאות השנה הקודמת. נתונים ראשוניים אלה נמסרו על ידי CORE.XP.

ההשקעות בנדל״ן למגורים ברוסיה צמחו ב-45%, ל-178,6 מיליארד רובל, כך מדווח RBC בהסתמך על אותה חברה. זהו הסגמנט היחיד שהציג עלייה. מדובר בעיקר בעסקאות מקצועיות, כולל רכישת פרויקטים יזמיים ומגרשים לבנייה, ולא ברכישות דירות שגרתיות על ידי הציבור הרחב.

נדל״ן מסחרי ברוסיה

משרדים משכו 195 מיליארד רובל בינואר–ספטמבר 2026, ושמרו על ההובלה בקרב הנכסים המסחריים, לפי נתוני CORE.XP. מדובר בירידה של 22% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025. רכישות של מבנים שלמים הצטמצמו ב-26%, ל-94,5 מיליארד רובל.

מכירות יחידות משרדיות ברוסיה עלו ב-31%, ל-63 מיליארד רובל. שטחים אלה נרכשים על ידי חברות לפעילותן העצמית ועל ידי משקיעים פרטיים להשכרה. מיקומם באזורי עסקים מבוססים שומר על הביקוש גם בעת עלייה בשיעור השטחים הפנויים.

לנדל״ן תעשייתי ולוגיסטי הופנו 109 מיליארד רובל — ירידה של 14% לעומת ינואר–ספטמבר 2025, לפי חישובי CORE.XP. במקביל, היקף העסקאות במרכזים לוגיסטיים ברבעון השלישי יותר מהוכפל והגיע ל-123 מיליארד רובל, על פי IBC Real Estate. כ-86% מתוצאות הרבעון נבעו מעסקה גדולה אחת לרכישת נכסי Raven Russia.

רכישות גדולות משפיעות באופן ניכר על הסטטיסטיקה של שוק המחסנים. עלייה בהיקף העסקאות ברבעון מסוים אינה מעידה בהכרח על התרחבות מעגל הרוכשים או על התאוששות יציבה בביקוש. בין המגבלות הנוספות מציינים המומחים סיכוני פגיעה בנכסים והתייקרות פוליסות הביטוח.

נדל״ן מסחרי קמעונאי משך 89 מיליארד רובל — 23% פחות מינואר–ספטמבר 2025, לפי CORE.XP. בהיקף ההון הוא מפגר אחרי משרדים ומחסנים. הרוכשים בוחנים את תנועת המבקרים במרכזים, את יציבות השוכרים, את המיקום ואת הפוטנציאל להגדלת ההכנסות.

השקעות לפי פלחים בינואר–ספטמבר 2026

סגמנט	היקף, מיליארד רובל	שינוי לעומת ינואר–ספטמבר 2025
נדל״ן למגורים	178,6	+45%
נדל״ן מסחרי	421,3	−25%
משרדים	195	−22%
נכסי תעשייה ולוגיסטיקה	109	−14%
נדל״ן קמעונאי	89	−23%
מלונות	18	−60%

מקור: CORE.XP. סגמנטים מסחריים ספציפיים נכללים בנתון הכולל של הנדל״ן המסחרי.

השקעות במלונות ברוסיה

ההשקעות במלונות בינואר–ספטמבר 2026 ירדו ב-41%, ל-35 מיליארד רובל, לפי נתוני Nikoliers. זוהי אחת הירידות החדות ביותר מבין התחומים שנבחנו. המומחים מייחסים זאת לרף הגבוה של השנים הקודמות, לסיכונים תפעוליים ולתנודות בביקוש התיירותי.

היקף ההשקעות במלונאות עמד על 18 מיליארד רובל, ירידה של 60%, על פי חישובי CORE.XP. החברה משתמשת במתודולוגיה שונה, ולכן יש לבחון את הנתון שלה בנפרד מזה של Nikoliers.

גם הפיזור הגיאוגרפי של השקעות במלונות ברוסיה השתנה. בשנת 2025 הוביל מחוז מוסקבה עם נתח של 44%, ואילו בתשעת החודשים של 2026 עברה סנקט פטרבורג למקום הראשון עם 59%, כך עולה מאותו מחקר.

התפלגות גיאוגרפית של השקעות במלונות בינואר–ספטמבר 2026

מחוז / עיר	נתח מההשקעות
סנקט פטרבורג	59%
מחוז קרסנודאר	13%
מוסקבה	9%
צ׳ליאבינסק	7%
המחוז האוטונומי חנטי-מנסי	1%

מקור: CORE.XP. הנתונים מתייחסים למחוזות ולערים המפורטים בלבד.

רכישת מלונות פעילים היוותה 77% מסך ההשקעות. 23% הנותרים הופנו לפרויקטים חדשים ולנכסים המיועדים לפיתוח מחדש. מבנה זה מעיד על העדפה לעסקים קיימים עם תזרים מזומנים מיידי: בנייה והשקה כרוכות בהוצאות נוספות ומאריכות את תקופת החזר ההון.

הסיבות לירידה בנתונים

אחת הסיבות המרכזיות לצמצום ההשקעות נותרה העלות הגבוהה של המימון הבנקאי. ריבית בנק ישראל/הריבית המרכזית באוקטובר 2026 עומדת על 14% בשנה. בתנאים אלה, עלויות שירות החוב מייקרות את רכישת ופיתוח הנכסים, ופיקדונות בנקאיים מתחרים ישירות בנדל״ן על כספי המשקיעים.

בתחילת 2026, התשואה הצפויה מנדל״ן משרדי ברוסיה נאמדה ב-10,25–11,25%, במחסנים ב-11,25–12,25%, ובמרכזי קניות ב-11,5–12,5%, על פי סקירת CORE.XP. בהשוואה למכשירים בנקאיים, הרוכשים מביאים בחשבון גם הוצאות אחזקה, סיכוני שטחים ריקים ואפשרויות מכירה עתידית.

מגבלה נוספת היא מחסור בהיצע איכותי. חלק מבעלי הנכסים מעדיפים לשמור נכסים המניבים הכנסה יציבה משכירות, במקום למכור בתנאי חוסר ודאות. הקונים, מצידם, דורשים הנחה שתפצה על עלויות המימון ועל סיכוני ההשקעה.

תקופת ההחזר הממוצעת של פרויקטים התארכה מ-9 ל-12–15 שנים, מציינים ב-NF Group. הרוכשים נמשכים להצעות במחיר מוזל ולמבנים הדורשים שיפוץ. הפוטנציאל להגדלת דמי השכירות באמצעות שינוי ניהול או ייעוד מסייע לפצות על ההחזר הממושך של ההון.

תחזיות להשקעות ברוסיה

היקף ההשקעות השנתי בנדל״ן הרוסי עשוי להגיע ל-850–900 מיליארד רובל, לפי נתוני IBC Real Estate. בשנת 2025 עמד הנתון על 1,2 טריליון רובל, מה שמשקף ירידה צפויה של 25–29%. המומחים אינם צופים התאוששות מהירה בפעילות.

אנשי מקצוע ב-CORE.XP מציגים טווח רחב יותר — בין 800 מיליארד ל-1 טריליון רובל. הגעה לרף העליון נבלמת בשל היצע מוגבל של נכסים גדולים עם רמת התשואה הנדרשת על ידי הקונים. הערכה זו מביאה בחשבון הן אפשרות של היחלשות נוספת בביקוש והן ריבוי עסקאות גדולות לקראת סוף השנה.

בשנת 2027, ירידת ריבית אפשרית עשויה להוזיל את עלויות האשראי ולהגביר את האטרקטיביות של הנדל״ן ביחס לפיקדונות. אשראי נגיש יותר ירחיב את אפשרויות הרכישה והפיתוח. עם זאת, קצב התאוששות השוק יהיה תלוי בגישור על פערי המחירים בין קונים למוכרים.

אנליסטים ב-International Investment מציינים כי העלייה בהשקעות בפרויקטים למגורים לצד הירידה ברכישת מבנים מסחריים קיימים משקפות אסטרטגיות שונות לשימוש בהון. מגרשים לפיתוח מיועדים להפקת רווחים לאחר הבנייה, בעוד שנכסים פעילים מניבים הכנסה מפעילות שוטפת. אין לבחון תחומים אלה לפי אותם קריטריונים: במקרה הראשון משמעותיים התקציב ולוחות הזמנים, ובשני — הרווח התפעולי הנקי ויציבות השוכרים. עבור מלונות, גורמי המפתח הם תפוסה, עונתיות ואיכות הניהול.

קבלו ייעוץ מומחים להשקעות בנדל״ן מבית International Investment

שאלות ותשובות: השקעות בנדל״ן ברוסיה

בכמה ירדו ההשקעות בנדל״ן ברוסיה בשנת 2026?

בינואר–ספטמבר ירד היקף ההשקעות ב-33%, ל-565 מיליארד רובל, לפי IBC Real Estate. חברת CORE.XP רשמה ירידה של 12% באותה תקופה, לכ-600 מיליארד רובל. אלה תוצאות של תשעה חודשים ולא של שנת 2026 כולה.

מדוע קיימים פערים בין הערכות IBC Real Estate לבין CORE.XP?

היועצים עשויים לספור סוגים שונים של עסקאות ונכסים ולהשתמש בגישות שונות להערכת שווים. יש להשוות נתונים בתוך מחקריה של אותה חברה; שילוב נתונים של גופים שונים לכדי סדרה סטטיסטית אחת אינו מדויק.

באיזה סגמנט נרשמה עלייה בהשקעות?

לנדל״ן למגורים הופנו 178,6 מיליארד רובל, עלייה של 45% לעומת ינואר–ספטמבר 2025, לפי נתוני CORE.XP. הנתון מתייחס בעיקר לעסקאות מקצועיות בפרויקטים יזמיים ובמגרשים לבנייה, ואינו משקף רכישות דירות סטנדרטיות על ידי הציבור.

מדוע משקיעים מצמצמים רכישות בנדל״ן מסחרי?

הסיבות העיקריות כוללות אשראי יקר, היצע מוגבל של נכסים איכותיים והתארכות תקופות ההחזר. פיקדונות בנקאיים מתחרים עם נדל״ן על הון זמין. הקונים מחפשים הנחות, ואילו בעלי מבנים מניבים אינם ממהרים להוריד מחירים.

לפי איזה שער חליפין חושבו הסכומים לדולר?

עבור הסכומים המסכמים העיקריים חושבו שערי החליפין הממוצעים הרשמיים לינואר–ספטמבר בכל שנה: 78,2637 רובל ל-$1 בשנת 2026 ו-84,8648 רובל בשנת 2025. החישוב כולל את כל הימים הקלנדריים של התקופה. סכומי התחזיות צוינו ברובלים בלבד.

איזה היקף השקעות צפוי בסוף שנת 2026?

חברת IBC Real Estate צופה 850–900 מיליארד רובל, ואילו CORE.XP צופה 800 מיליארד עד 1 טריליון רובל. מדובר בתחזיות בלבד ולא בתוצאות בפועל. התוצאה הסופית תלויה בין היתר במספרן ובשוויין של עסקאות גדולות בחודשים שנותרו עד סוף השנה.

חובות היזמים ברוסיה כמעט הוכפלו בתוך שנה

Fri, 04 Sep 2026 10:40:33 +0300

נטל החוב של היזמים ברוסיה עלה באופן ניכר, בעוד שרווחיות העסקים ירדה. מרווח הביטחון הפיננסי שנצבר בעבר כמעט אזל לחלוטין, ולחץ נוסף על הענף עשוי להתגבר בשל אשראי יקר ומגבלות על המשכנתאות המסובסדות, כך עולה ממחקר של סוכנות הדירוג ״Expert RA״.

המשכנתאות ברוסיה מגבילות את הביקוש

מצבם הפיננסי של יזמי הנדל״ן ברוסיה החל להידרדר באופן ניכר לאחר ביטול תוכנית המשכנתאות המסובסדות ההמונית באמצע שנת 2024. לפני כן, הביקוש הגבוה לרכישת דירה מקבלן נתמך בהלוואות מסובסדות, והתוצאות החזקות בשנים 2020–2023 אפשרו לחברות הבנייה לצבור רזרבות משמעותיות.

לאחר סיום התוכנית, חלק מהרוכשים עזבו את השוק הראשוני. במקביל, ריבית המפתח הגבוהה הגבילה בחדות את היכולת ליטול משכנתא בתנאי שוק: התשלומים החודשיים זינקו, והלוואות הדיור הפכו לנגישות פחות לציבור. המכירות הואטו, ובעקבות זאת קצב הזרמת הכספים לחשבונות האסקרו ירד.

עבור היזם, יש לכך השלכות פיננסיות ישירות. הכספים בחשבונות האסקרו משמשים את הבנקים לחישוב תנאי המימון של הפרויקט: ככל שהחשבונות מלאים יותר, כך ההלוואה זולה יותר. כאשר המכירות חלשות, עלות המימון עולה, והחברות נאלצות להפנות נתח גדול יותר מהכנסותיהן לשירות החוב.

השפעה נוספת נובעת מתוכנית המשכנתא המשפחתית. בפברואר 2026 שונו תנאי התוכנית, מה שצמצם את האפשרויות של חלק מהלווים. עם זאת, הלוואות מסובסדות נותרו אחד ממקורות הביקוש העיקריים בשוק הראשוני.

הרזרבה הפיננסית שנצברה בעבר אפשרה לענף לפצות לזמן מה על השלכות ההרעה בתנאי השוק. אולם, לפי הערכת ״Expert RA״, לקראת סוף שנת 2025 המאגר הזה כמעט אזל. כתוצאה מכך, היזמים נכנסו לשנת 2026 עם נטל חוב וריבית גבוהים יותר ועם פחות יכולת לקזז את עליית ההוצאות באמצעות רווחי העבר.

ירידה במכירות דירות מקבלן ברוסיה

בסיכום שנת 2025, הנטל הפיננסי על חברות הבנייה ברוסיה גבר באופן משמעותי. אחת הסיבות המרכזיות היא ההאטה במכירת דירות מקבלן: חשבונות האסקרו מתמלאים לאט יותר, בעוד שהצורך בהון זר נותר גבוה.

חובות היזמים ברוסיה גדלים גם בשל המשך פעילות ההשקעות. יזמים רבים ממשיכים להשיק פרויקטים חדשים ולהרחיב את תיקי הנכסים שלהם למרות הירידה בביקוש. מהלך זה דורש הלוואות נוספות בתקופה שבה עלות גיוס ההון נותרת גבוהה.

כדי להעריך את המצב, ״Expert RA״ משתמשת ביחס בין החוב נטו ל-EBITDA. מסך החוב מנוכים נכסים כספיים ואותו חלק מהאשראי לפרויקט המכוסה על ידי היתרות בחשבונות האסקרו. ה-EBITDA משקף את הרווח לפני תשלום ריבית, מסים ופחת.

מדד זה בקרב חלק מהמשתתפים במחקר זינק פי כמה בתוך שנה. ערך חוב נטו שלילי נשמר רק אצל ״Glavstroy-Regions״: על פי מתודולוגיית הסוכנות, היקף המשאבים הכספיים הזמינים שלה עלה על ההתחייבויות שנלקחו בחשבון.

המחקר כלל את החברות A101, Pioneer Group, G-Group, LSR Group, PIK, Talan Group, Strana Development, Etalon Group, DARS, Glavstroy-Regions ו-Zhelezno Finance. בקבוצה הנבדקת, 27% מהחברות מחזיקות בדירוג ruA, המעיד על כושר אשראי גבוה במתינות. 73% הנותרות משתייכות לקטגוריית ruBBB — דירוג נמוך יותר המצביע על רגישות מוגברת להרעה במצב הכלכלי. הניתוח מתייחס ללקוחות ״Expert RA״ ואינו משקף במלואו את מצבו של כלל ענף הנדל״ן ברוסיה.

הפער בין האשראי לחשבונות האסקרו ברוסיה

היחלשות המכירות משנה את מבנה מימון הבנייה. על פי נתוני הבנק המרכזי של רוסיה, חובות היזמים לבנקים הגיעו ל-10.8 טריליון רובל, בעוד שבחשבונות האסקרו הופקדו 7.5 טריליון רובל. הפער בין נתונים אלה עומד על 3.3 טריליון רובל.

כספי הרוכשים משפיעים ישירות על עלות המימון לפרויקט. ככל שחשבונות האסקרו מלאים יותר, כך נטל הריבית שנושא בו היזם נמוך יותר. בעת האטה במכירות, כיסוי ההלוואות קטן, ושירות החוב הבנקאי מתייקר.

פער זה בולט במיוחד בטטרסטן. עד יולי 2026 הגיע חובם של היזמים המקומיים לבנקים ל-298 מיליארד רובל — הרפובליקה תפסה את המקום הראשון באזור הוולגה ונכנסה לחמשת האזורים המובילים ברוסיה בהיקף האשראי ליזמים. בחשבונות האסקרו שכבו 216 מיליארד רובל, והפער עמד על 82 מיליארד.

מצב זה מעמיק את תלות החברות בעלות האשראי. כל עוד המכירות נותרות חלשות, קשה יותר ליזמים לצמצם את הוצאות המימון, אפילו תחת שמירה על היקפי בנייה גבוהים.

אשראי יקר שוחק את הרווחים

ריבית המפתח הגבוהה מגדילה את הוצאות חברות הבנייה בכמה חזיתות בו-זמנית. החברות משלמות יותר על מימון פרויקטים ועל הלוואות תאגידיות המשמשות לפיתוח העסק ולהשקת מתחמים חדשים.

לפי תוצאות 2025, אצל מרבית החברות במדגם של ״Expert RA״ יחס כיסוי הריבית על ידי ה-EBITDA לא עלה על 1.5x. המשמעות היא שהרווח התפעולי מכסה באופן מוגבל בלבד את עלויות שירות החוב.

לחץ נוסף מגיע מצד הביקוש הרפוי. ככל שהפקדת הכספים בחשבונות האסקרו אטית יותר, תנאי המימון הופכים לפחות משתלמים, ועלות ההלוואות עולה. כתוצאה מכך, חלק ניכר מהרווח שנוצר מופנה לתשלומי ריבית.

דמיטרי סרגיינקו, מנהל בכיר לדירוגי תאגידים ב-״Expert RA״, מציין כי הריבית הגבוהה משפיעה הן על חוב הפרויקטים והן על החוב התאגידי. ככל שהכסף יישאר יקר לאורך זמן, כך הדבר ישתקף בעוצמה רבה יותר בתוצאותיהם הפיננסיות של היזמים.

רווחיות חברות הבנייה נמצאת בירידה

ההאטה בביקוש מגבילה את יכולתם של היזמים להעלות מחירים בהתאם להתייקרות ההוצאות שלהם. במקביל, חומרי הבנייה והמימון הולכים ומתייקרים, ולכן שולי הרווח של הפרויקטים נשחקים בהדרגה.

בסיכום 2025, שיעור הרווחיות התפעולית (EBITDA margin) של החברות במדגם ״Expert RA״ עמד בממוצע על כ-20%. סרגיינקו מציין כי עבור ענפים רבים מדד כזה נחשב לגבוה למדי, אך לאחר שקלול הוצאות הריבית והתחייבויות חובה נוספות, הרווח הסופי נמוך בהרבה.

ירידה ברווחיות נרשמה אצל כמעט כל היזמים שנבדקו. במידה ועלויות האשראי הגבוהות יישמרו, המשך השחיקה בשולי הרווח יפגע באופן משמעותי יותר בתוצאות הפיננסיות.

עם זאת, הדוחות לשנת 2025 עדיין משקפים בחלקם פרויקטים שהושקו בתקופה חיובית יותר. בשל מחזור הבנייה הארוך, השלכות ביטול המשכנתא המסובסדת באמצע 2024 יבואו לידי ביטוי בעיקר בנתוני השנים 2026–2027.

פירעונות החוב הגדולים ביותר

ב-12 החודשים הקרובים, היקף ההתחייבויות הגדול ביותר בקרב לקוחות ״Expert RA״ שייך ל-LSR Group — כ-11 מיליארד רובל. מצבה הפיננסי מוערך כיציב: תזרים המזומנים התפעולי, היתרות בחשבונות ומסגרות האשראי הפתוחות מאפשרים לעמוד בתשלומים המתוכננים ולממן הוצאות הוניות.

אצל Etalon Group עומד היקף התשלומים הקרוב על 7.95 מיליארד רובל. לחברה דירוג ruBBB+ עם תחזית יציבה, והתשלומים על הלוואות הפרויקטים מגובים כמעט במלואם בכספים שבחשבונות האסקרו.

על G-Group לפרוע 4.8 מיליארד רובל. יכולת החברה לשרת את החוב מוערכת כחיובית בהתחשב ברזרבות המזומנים, בתזרים התפעולי הצפוי ובמסגרות האשראי הלא מנוצלות.

על Strana Development רובצות התחייבויות של 2 מיליארד רובל, על DARS כמיליארד, ועל A101 כ-500 מיליון רובל. ״Expert RA״ אינה מזהה סיכונים קריטיים לעמידה בתשלומים אלה בטווח הנראה לעין.

מה צופן העתיד ליזמים ברוסיה

אחד מגורמי התמיכה המרכזיים עבור יזמים ברוסיה נותר המשכנתאות המסובסדות, ובראשן התוכנית למשפחות. גם לאחר עדכון התנאים, היא ממשיכה לייצר חלק מהביקוש לדירות מקבלן ולתמוך במכירות. פוטנציאל נוסף נעוץ ברמת המגורים הנמוכה יחסית לנפש ברוסיה. סגן ראש הממשלה מראט חוסנולין העריך בעבר מדד זה בכ-30 מ"ר לאדם, לעומת כ-35 מ"ר במזרח אירופה, 41 מ"ר בסין ומעל 60 מ"ר בארה״ב.

אינדיקטור נוסף לביקוש פוטנציאלי הוא היעדר בנייה חדשה בערים רבות ברוסיה. לפי נתוני חוסנולין, בכ-800 ערים במדינה לא נבנה אף בניין מגורים רב-קומות במהלך חמש שנים. גורם נוסף שעשוי לתמוך בענף הוא הפחתה עתידית של ריבית המפתח. התקרבותה לרמה של 10% תהפוך את המשכנתאות הרגילות לנגישות יותר ותצמצם את הוצאות המימון של החברות.

הסיכון העיקרי לענף קשור בריבית המפתח. מנכ״ל המאגר המאוחד של היזמים, קיריל חולופיק, מעריך כי ירידת הריבית עלולה להיבלם סביב רמה של 14%. אפשרות דומה הזכיר בעבר יו״ר סברבנק הרמן גרף, שדיבר על היתכנות של ״הפוגות טקטיות״.

ב-״Expert RA״ מצפים להמשך הריכוך במדיניות המוניטרית. סרגיינקו מציין כי שיפור משמעותי בתנאים עבור חברות הבנייה יתאפשר כאשר הריבית תתקרב ל-10%: במקרה כזה תרד עלות המימון ותעלה הנגישות למשכנתאות שוק. התרחיש המרכזי צופה הידרדרות הדרגתית במדדים עם פרסום הדוחות לשנים 2026–2027, כאשר יבואו לידי ביטוי תוצאותיהם של פרויקטים שמומשו לאחר ביטול המשכנתא המסובסדת. יחד עם זאת, הסוכנות אינה צופה קריסה קטסטרופלית או גל פשיטות רגל של חברות בנייה. השוק לא יקרוס, אך הלחץ יימשך.

מה המשמעות עבור המשקיעים

אנליסטים מבית International Investment מציינים כי הגידול בנטל החוב משנה את מודל הפיתוח של שוק הדירות מקבלן ברוסיה. ליזמים נהיה קשה יותר לשרת הלוואות, לשמור על רמת הרווחיות הקודמת ולשמר קצב גבוה של השקת פרויקטים חדשים בו-זמנית. הדבר עשוי להוביל למדיניות השקעות זהירה יותר ולצמצום ההיצע באזורים שבהם הביקוש אינו מספק.

בטווח הקצר, הלחץ על המכירות ישמר ככל הנראה את ההנחות, תוכניות הפריסה ואמצעים אחרים לתמרוץ הביקוש. עבור משקיע, פירוש הדבר הוא פוטנציאל חלש יותר לעליית ערך מהירה של הנכס לאחר הרכישה: חלק מהתשואה העתידית עלול להישחק בפועל עקב ההנחות המוצעות כבר כיום והתחרות העזה בין הפרויקטים.

בטווח הארוך יותר, צמצום השקות חדשות עשוי לשנות את מאזן ההיצע והביקוש. אם תנאי המשכנתא ישתפרו מהר יותר מקצב חידוש הבנייה של היזמים, מחסור בפרויקטים חדשים במיקומים מבוקשים עשוי לתמוך שוב בעליית המחירים. לפיכך, התקופה הקרובה נראית יותר כזמן של הערכה מחדש של סיכונים ושל תשואה, ולא כתחילתו של מחזור צמיחה מהיר בשוק.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

דירות מקבלן ברוסיה התייקרו ב-34% תוך שלוש שנים

Tue, 25 Aug 2026 14:06:51 +0300

המחיר הממוצע למ"ר בשוק הראשוני ברוסיה עלה תוך שלוש שנים ב-34.3%, ל-161,700 רובל ($1940), וברקע זה ההיצע במוסקבה הזול מ-300,000 ($3600) למ"ר כמעט ונעלם. בין הסיבות — אשראי יקר, עלייה בעלויות הבנייה וצמצום מספר הפרויקטים המוזלים, כך מדווח ״איזבסטיה״.

במוסקבה נותרו שישה פרויקטים מוזלים בלבד

ביולי 2026 המחיר הממוצע למ"ר בדירות מקבלן במוסקבה ״הוותיקה״ הגיע ל-871,000 רובל ($10,458), על פי חישובי מומחי ״מטריום״ וקבוצת FSK. בשנת 2023 עמד הנתון על 491,000 ₽ ($5,895), כלומר מאז זינק המדד ב-77%.

בפלח של עד 300,000 ₽ ($3,602) למ"ר נותרו שישה פרויקטים בלבד — ובהם מוצעות למכירה 27 דירות ו-44 יחידות אירוח (אפרטמנטס). תוך שלוש שנים הצטמצם מספר הנכסים מסוג זה פי 13: בשנת 2023 נכללו בקטגוריה זו 45 מתחמי מגורים, 31 מתחמי אפרטמנטס וארבעה פרויקטים מעורבים. כמות היחידות הזמינות צנחה בכ-99.5% — מ-14,500 ל-71 בלבד.

אולגה טומייקינה, המנהלת המסחרית של קבוצת FSK, ציינה כי כיום עשרת מתחמי המגורים הנגישים ביותר במוסקבה כוללים אך ורק פרויקטים גמורים. חלקם זולים יותר מדירות באזורים מרוחקים יותר ממרכז העיר, כיוון שנבנו בתקופה שבה עלויות הבנייה היו נמוכות יותר.

חמישה מתוך ששת הפרויקטים שנותרו שייכים לפלח השוק העממי. המחיר המינימלי למ"ר עומד על 277,900 ₽ ($3,337) עבור דירות ו-237,400 ₽ ($2,850) עבור אפרטמנטס. בפלח מחלקת העסקים נותרה רק אופציה אחת הזולה מ-300,000 ₽ ($3,602) למ"ר — מתחם אפרטמנטס עם מחיר ממוצע של 257,900 ₽ ($3,096).

מחירים עולים בערי המיליון ברוסיה

בשנת 2023, בתשע מתוך 16 ערי המיליון ברוסיה עלה מ"ר בדירות מקבלן בממוצע פחות מ-120,000 ₽ ($1,441). לקראת אוגוסט 2026 ערים כאלה כבר לא נותרו כלל, כך מסר אלכסנדר איבנוב, אנליסט ראשי בחברת ״אטאז'י״.

לפני שלוש שנים רק מוסקבה וסנקט פטרבורג חצו את רף 150,000 ₽ ($1,801). כיום מחירים מתחת לרמה זו נשמרו רק ברבע מערי המיליון, ביניהן סמרה, רוסטוב על הדון, קרסנויארסק ווולגוגרד. בממוצע ברחבי רוסיה התייקר מ"ר בשוק הראשוני תוך שלוש שנים ב-34.3%, ל-161,700 ₽ ($1,941).

על פי נתוני המרכז האנליטי של ״אביטו נדל״ן״, ביולי הגיע מחיר ההיצע הממוצע בדירות מקבלן ל-191,000 ₽ ($2,293) למ"ר — 3% יותר מביוני, ו-11% מעל הנתון של השנה הקודמת.

במחוז רוסטוב עמד המדד הממוצע על 147,000 ₽ ($1,765), במחוז נובוסיבירסק — 166,000 ₽ ($1,993), ובבשקורטוסטן — 167,000 ₽ ($2,005). במהלך החודש ירדו המחירים במוסקבה ב-4% ובמחוז מוסקבה ב-1%, בעוד שבמחוזות רוסטוב וסברדלובסק, כמו גם בטטרסטן, לא חל שינוי.

תקציב הרכישה הממוצע חצה את רף ה-$116,000

ביולי עמד תקציב הרכישה הממוצע של דירה מקבלן על 9.7 מיליון רובל ($116,464) — 1% יותר מאשר ביוני, ו-4% מעל הרמה שנרשמה שנה קודם לכן. במקביל בחרו הרוכשים דירות קומפקטיות יותר: השטח הממוצע של דירה שנרכשה הצטמצם ב-3%, ל-46.1 מ"ר. מחיר המ"ר בנכסים שנמכרו עלה תוך חודש מ-203,000 ($2,437) ל-211,000 ($2,533).

ביולי נחתמו 40,700 חוזי השתתפות בבנייה (DDU) — 5% פחות מביוני, אך יותר מכל אחד מהחודשים שבין פברואר למאי. העלייה הבולטת ביותר במספר העסקאות נרשמה במחוז אורנבורג — ב-33%, בקלינינגרד — ב-31%, במחוז לנינגרד — ב-24%, בסמרה — ב-22% ובמחוז וורונז' — ב-21%. בסנקט פטרבורג עלה הנתון ב-9%. מוסקבה ומחוז מוסקבה, סנקט פטרבורג ומחוז לנינגרד, כמו גם מחוז רוסטוב ומחוז קרסנודר הובילו במספר העסקאות.

דמיטרי אלכסייב, מנהל חטיבת הנדל"ן הראשוני ב״אביטו נדל״ן״, ציין כי ביולי עבר השוק לדינמיקה רגועה יותר. עם זאת, בשבעת החודשים הראשונים של 2026 מספר עסקאות ה-DDU היה גבוה ב-2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

יזמים מתרחקים מבנייה עממית המונית

העלייה בהוצאות משנה את מבנה ההיצע בשוק הראשוני. ריבית בסיס גבוהה מייקרת את עלויות המימון של הפרויקטים, ובמקביל מתייקרים הקרקע, הלוגיסטיקה, הדלק והתשתיות ההנדסיות והחברתיות. דמיטרי פרוסקוריו, המנהל המסחרי של ״מטריום״, מצביע גם על עלייה בנטל המס.

יזמים ממעטים כיום להסתמך על דיור עממי טיפוסי. דניס ז'לנין, מנכ"ל חברת ״ליודי״, מציין כי הביקוש בפלח שוק זה בירידה, ולכן היזמים עוברים לפרויקטים יקרים יותר שמסוגלים להתחרות בהצלחה רבה יותר מול השוק היד השנייה.

כדי למשוך רוכשים, החברות מעלות את רמת הגימור, משפרות את אבזור המבנים ומשקיעות בפיתוח סביבתי ובמתקנים קהילתיים. הוצאות אלו מעלות את עלות הבנייה, ובהמשך מתגלגלות למחיר הסופי של הדירות.

ההכנסות מפגרות אחרי מחירי הדיור ברוסיה

העלייה במחירי דירות מקבלן מתרחקת עוד ועוד מקצב גידול הכנסות האוכלוסייה, כך סבור ולרי טומין, מנהל שווקי רוסיה וחבר העמים ב-״Fam Properties״. פער זה נותר המכשול העיקרי עבור הרוכשים.

במוסקבה ניכר הפער המשמעותי ביותר. אפילו בפלח השוק העממי הגיע המחיר הממוצע כאן ל-425,000 ₽ ($5,103) למ"ר. דירה בשטח של 50–60 מ"ר תעלה כ-21–26 מיליון ₽ ($252,000–312,000), וזאת ללא עלויות שיפוץ, ריהוט וסגירת עסקה.

ירידת ריביות המשכנתא עשויה להפחית את ההחזר החודשי, אך כשלעצמה לא תוביל להוזלת הדיור. להפך, אשראי נגיש יותר עשוי לתמוך בביקוש, ובמצב של היצע מוגבל לדחוף את המחירים עוד יותר כלפי מעלה.

טומין מעריך כי מגמה דומה מתפשטת בהדרגה גם למרכזים האזוריים הגדולים. ללא גידול בהיקפי הבנייה ועלייה בהכנסות הריאליות של התושבים, הנגישות לדיור לא תשתפר באופן מהותי.

מחירי הדיור ברוסיה עשויים לעלות ב-8–9%

המומחים אינם צופים לפי שעה זינוק חד במחירי הדירות מקבלן. בתקופה הקרובה העלייה עשויה לעמוד על כ-8–9% בשנה, אולם הדינמיקה תשתנה במידה ניכרת בין האזורים ובין הפרויקטים השונים. נכסים מבוקשים פחות עשויים אף לרדת במחיר.

אנליסטים ב-International Investment מציינים כי אחת המגמות המרכזיות בשוק הדירות מקבלן היא הצטמצמות ההיצע הנגיש. במוסקבה תהליך זה מורגש בצורה החזקה ביותר, אך עליית המחירים והיעלמות האופציות התקציביות ניכרות כבר גם בערים גדולות נוספות. הרוכשים מצידם מצמצמים יותר ויותר את שטח הדירות הנרכשות כדי לעמוד בתקציב סביר.

הדינמיקה בהמשך תהיה תלויה בריבית הבסיס, בהכנסות האוכלוסייה ובקצב הבנייה. הלוואות זולות יותר עשויות להגדיל את היקף העסקאות, אך במצב של מחסור בהיצע הדבר עשוי לדחוף את המחירים מעלה. בפרויקטים מבוקשים פחות, לעומת זאת, תיתכן תיקון מחירים כלפי מטה.

עבור משקיעים הולך וגובר המשקל של ההבדלים בין הפלחים השונים. ממוצעים ארציים או עירוניים אינם מאפשרים עוד לאמוד את הפוטנציאל של נכס ספציפי. כאשר תקציבי הרוכשים מוגבלים, קשה יותר לנכסים היקרים ביותר לשמור על קצב המכירות הקודם, בעוד שדירות קומפקטיות עם שווי כולל נמוך יותר נותרות נגישות למגוון רחב יותר של לקוחות. פוטנציאל ההשקעה בתנאים אלה תלוי באופן מובהק בהתאמת המחיר לביקוש הריאלי.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל"ן ממומחי International Investment

מוסקבה תשלש את היקף בניית המשרדים

Tue, 18 Aug 2026 15:51:49 +0300

בשנים 2026–2030 במוסקבה מתכננים לבנות 7.3 מיליון מ״ר של משרדים ברמות Prime, A ו-B+. ההיקף המוצהר כמעט משלש את הנתון של תקופת חמש השנים הקודמת. לפי הערכת אנליסטים של CORE.XP, לא ניתן יהיה לממש את כל הפרויקטים בלוחות הזמנים שהוצהרו, ולכן היקף המסירה בפועל יהיה נמוך יותר.

שוק המשרדים של מוסקבה: ההיצע גדל

בשנים 2021–2025 נמסרו במוסקבה כ-2.5 מיליון מ״ר של נדל״ן משרדי. ההיקף השנתי הממוצע של ההיצע החדש עמד על 505,000 מ״ר, ובשנת 2025 הגיע ל-717,000 מ״ר. במקביל, שיעור השטחים הפנויים ירד לשפל היסטורי של 3.5%, ודמי השכירות עלו ב-40%, תוך שהם עוקפים לראשונה את האינפלציה.

בסוף הרבעון השני של 2026 עמד היקף שוק המשרדים בבירה ברמות Prime, A, B+ ו-B- על 19.9 מיליון מ״ר. שיעור השטחים הפנויים עלה ל-7%. במחצית הראשונה של השנה נמסרו 585,000 מ״ר של משרדים, והיקף הביקוש לשכירות ורכישה עמד על 523,000 מ״ר. העלייה בשיעור הפנוי נובעת מכניסתם של מרכזי עסקים חדשים לשוק.

לשנים 2026–2030 הכריזו היזמים על 7.3 מיליון מ״ר של משרדים חדשים. היקף המסירה השנתי הממוצע לפי התוכניות המוצהרות עשוי לעמוד על כ-1.5 מיליון מ״ר — כמעט פי שלושה מהנתון בתקופה הקודמת. פעילות היזמים נתמכת במחסור המתמשך בהיצע איכותי, בעליית דמי השכירות ובתוכניות העירוניות.

תוכניות עירוניות מובילות משרדים לאזורים חדשים

תוכניות עירוניות משפיעות באופן ניכר על מיקום הנדל״ן העסקי. מתוך 7.3 מיליון מ״ר של בנייה מוצהרת, 3.8 מיליון מ״ר מיועדים לפרויקטים במסגרת יצירת מקומות תעסוקה (MPT), פרויקטי השקעה רחבי היקף (MaIP) ופיתוח מתחמי של שטחים (KRT). 3.5 מיליון מ״ר נוספים ממומשים ללא מעורבות של מנגנונים אלה.

MPT ו-KRT מעודדים הקמת נדל״ן עסקי בסמוך לשכונות מגורים ובאזורים שבהם כמעט ולא נבנו משרדים בעבר. נכסים חדשים מוקמים לא רק במתחמי עסקים קיימים, אלא גם במיקומים כגון נמל הנהר הצפוני (Severny Rechnoy Port), טולסקאיה, חורושובו-מניובניקי, אוצ׳אקובו-מטבייבסקויה וכביש וולוקולמסקויה.

פרויקטים ללא תמיכת מנגנונים עירוניים ממשיכים להתרכז בעיקר באזורי עסקים מבוססים ובסביבתם הקרובה.

ההיקף הגדול ביותר הוכרז ב״סיטי הגדול״ (Big City) ללא מוסקבה-סיטי. תיקים גדולים מרוכזים גם באזור בלורוסקו-סביולובסקי, במערב בין הטבעת השלישית (TTK) ל-MKAD, במוסקבה-סיטי, בצפון הבירה וברובליובו-ארכנגלסקויה.

בעתיד תימשך השפעתם של MPT ו-KRT על מיקום הנדל״ן המשרדי. בין האזורים המבטיחים מציינת CORE.XP את הנמל הדרומי (Yuzhny Port), רחובות מגיסטרלניה וקומונארקה, שבהם במסגרת KRT הוכרזו כ-448,000 מ״ר לבנייה עתידית.

היזמים הגדולים ביותר בשוק המשרדים של מוסקבה

שמונה היזמים הגדולים ביותר אחראים ליותר ממחצית מכלל היקף בניית המשרדים החדשה המוצהרת. תיק הפרויקטים הגדול ביותר שייך ל-Stone — 22 בניינים בשטח כולל של 758,000 מ״ר. במקום השני נמצאת MR Group עם 12 פרויקטים ו-717,000 מ״ר, ובמקום השלישי — ״נובאיה ארה״, המחזיקה בשמונה פרויקטים בשטח כולל של 698,000 מ״ר.

בתיק של ״סבר-סיטי״ שבעה בניינים בשטח כולל של 442,000 מ״ר. FORMA הכריזה על 13 פרויקטים בהיקף של 341,000 מ״ר, GRANARD — שישה בהיקף של 310,000 מ״ר. ״דונסטרוי״ מתכננת לבנות שלושה פרויקטי משרדים בשטח כולל של 291,000 מ״ר, ו״סטרנה דבלופמנט״ — ארבעה בהיקף של 227,000 מ״ר.

Stone ו-MR Group מפתחות פרויקטים בעיקר במתחמי עסקים מבוססים — אזור בלורוסקו-סביולובסקי, ״הסיטי הגדול״ ובמערב מוסקבה בין TTK ל-MKAD. יזמים המתמחים במגורים, בפרט FORMA, ״דונסטרוי״ ו-GRANARD, משתמשים לעיתים קרובות יותר בתוכניות MPT ו-KRT, ונכנסים לאזורים שבהם שוק המשרדים מפותח פחות בשלב זה.

יותר מ-60% מהשטחים עדיין לא שווקו

נכון למחצית הראשונה של 2026, 62% מהיקף בניית המשרדים המוצהר, או 4.5 מיליון מ״ר, עדיין לא שווקו. 2.8 מיליון מ״ר הנותרים כבר נמכרו או הושכרו, או שנבנים עבור לקוח ספציפי.

ההיקף הגדול ביותר של שטחים זמינים מרוכז באזור בלורוסקו-סביולובסקי — 623,000 מ״ר. בכיוון המערבי בין TTK ל-MKAD פנויים 597,000 מ״ר, ב״סיטי הגדול״ ללא מוסקבה-סיטי — 575,000 מ״ר, ובמוסקבה-סיטי — 502,000 מ״ר.

שיעור מימוש הפרויקטים משתנה באופן ניכר בהתאם למיקום. כך למשל, ברובליובו-ארכנגלסקויה מתוך שטח מוצהר של 514,000 מ״ר פנויים 154,000 מ״ר. בכיוון הצפוני בין TTK ל-MKAD המצב הפוך: מתוך 517,000 מ״ר שווקה רק כמות קטנה, בעוד 483,000 מ״ר נותרו זמינים.

היזמים במוסקבה שמים דגש על מכירת משרדים

מכירה נותרת דרך המימוש העיקרית של פרויקטי משרדים חדשים במוסקבה. היא מהווה 53% מההיקף המוצהר — כ-3.9 מיליון מ״ר. חלק הארי של שטחים אלה, 2.8 מיליון מ״ר, יוצע ביחידות בודדות או בקומות, וכ-1 מיליון מ״ר נוספים — כבניינים שלמים.

ב-CORE.XP קושרים מודל זה לעלות הגבוהה של מימון באשראי ולעליית עלויות הבנייה. כאשר האשראי יקר, השכרת נכסים מניבה תשואה פחות אטרקטיבית עבור היזמים.

רק 8% מהמשרדים העתידיים, או 555,000 מ״ר, מתוכננים להשכרה בלבד. עוד כ-1.1 מיליון מ״ר נבנים עבור לקוחות ספציפיים. עבור 1.4 מיליון מ״ר אופן המימוש טרם נקבע, וכ-300,000 מ״ר עשויים להיות מוצעים הן להשכרה והן לרכישה.

מכירה ביחידות קטנות מאפשרת להוריד את רף הכניסה לרוכשים ולהרחיב את מעגל הקונים. עם זאת, מתווה כזה מגדיל את מספר הבעלים במרכז עסקים יחיד, מסבך את ניהול הנכס ומצמצם את היקף השטחים הזמינים עבור שוכרים תאגידיים גדולים.

המסירה בפועל עלולה להיות נמוכה מהתוכניות

עד שנת 2030 עשויים להימסר במוסקבה כ-5.6 מיליון מ״ר של משרדים חדשים — 1.7 מיליון מ״ר פחות מההיקף המוצהר. הסיבה לכך היא רמת מוכנות נמוכה של חלק ניכר מהפרויקטים: כמעט מחצית מהנכסים העתידיים נמצאים עדיין בשלב התכנון.

עוד 3.1 מיליון מ״ר נמצאים בבנייה, ו-600,000 מ״ר כבר מוכנים ובעלי היתרי מסירה. משך הבנייה הממוצע של מבנה משרדים במוסקבה עומד על שלוש עד ארבע שנים, ולכן דחיית לוחות הזמנים של המימוש עלולה להשפיע מהותית על היקף ההיצע הסופי.

ב-CORE.XP מעריכים את ההסתברות לדחיית לוחות זמנים בכ-30% מהפרויקטים המוצהרים. התאמות בולטות במיוחד צפויות בשנים 2027–2029: תחזית המסירה לשנים אלו עומדת על 704,000 מ״ר, 1.102 מיליון מ״ר ו-1.327 מיליון מ״ר בהתאמה. במקור הכריזו היזמים על 1.114 מיליון, 1.603 מיליון ו-2.028 מיליון מ״ר. לשנת 2030, לעומת זאת, צופים האנליסטים 1.369 מיליון מ״ר לעומת תוכנית ראשונית של 1.162 מיליון מ״ר.

מה יקבע את הצלחת פרויקטי המשרדים

השתתפות בתוכניות עירוניות אינה מבטיחה כשלעצמה הצלחה מסחרית. לפי הערכת CORE.XP, הסיכויים הגבוהים ביותר שייכים לפרויקטים המחזקים אזורי עסקים מבוססים ומספקים גישה נוחה לרכבת התחתית, תשתית איכותית ותכנון מודרני. עבור אזורי משרדים חדשים, האתגר המרכזי יהיה יצירת ביקוש יציב.

אנליסטים של International Investment מציינים כי הרחבת ההיצע תוביל להתבדלות ברורה יותר בשוק. נכסים במיקומי עסקים מבוקשים עשויים לשמור על נזילות גבוהה, בעוד שפרויקטים באזורים שבהם הביקוש למשרדים טרם התבסס יהיו תלויים יותר בקצב פיתוח השטח.

באופן כללי, התחזית למגזר המשרדים נותרת חיובית, אך הצמיחה בהמשך תהיה פחות אחידה. גורם סיכון נוסף עבור השקעות בנדל״ן במוסקבה נותר המצב הגיאופוליטי והאיומים הנלווים אליו.