רוסים בעלי אשרת שהייה במדינות האיחוד האירופי

במשך ארבע שנים גדל מספר אזרחי רוסיה בעלי אשרת שהייה תקפה בספרד ב-44,400. בקפריסין נרשמה עלייה של 26,800, ובצרפת — 13,700. לעומת זאת, בלטביה, באסטוניה ובצ׳כיה נרשמה ירידה במספר מסמכים אלה.

בסך הכל של אישורים תקפים מובילה גרמניה: לקראת סוף שנת 2025 החזיקו בהם כ-218,000 רוסים. ספרד תפסה את המקום השני עם 117,000. לשם השוואה, בסוף שנת 2021 החזיקו באשרת שהייה ספרדית כ-73,000 מאזרחי רוסיה.

הגידול נמשך גם במחצית הראשונה של שנת 2026. נכון ל-30 ביוני, 107,449 אזרחי רוסיה החזיקו באישור תקף במסגרת משטר ההגירה הכללי — עלייה של 14.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. ברבעון השני עלה המדד ב-3.7%, על פי נתוני המצפה הקבוע להגירה (OPI) שליד משרד ההגירה של ספרד. מקרב בעלי המסמכים 55% הן נשים ו-15% הם ילדים מתחת לגיל 16. הגיל הממוצע עומד על 39 שנים.

https://www.inclusion.gob.es/documents/3976286/3995073/stock_documentacion_nota

בסטטיסטיקה של OPI תופסים הרוסים את המקום השמיני מבין הזרים בעלי אישורי שהייה תקפים. קבוצות גדולות יותר מיוצגות על ידי אזרחי מרוקו, אוקראינה, קולומביה וסין. בדירוג גבוה יותר נמצאים גם יוצאי ונצואלה, פרו ואקוודור.

נכון ל-1 בינואר 2025, המכון הלאומי לסטטיסטיקה של ספרד (INE) רשם 110,665 תושבים בעלי אזרחות רוסית. שנה קודם לכן עמד מספרם על 106,375. הגידול לאורך 12 חודשים הגיע ל-4,290 איש, או כ-4%.

https://www.ine.es/dyngs/Prensa/es/CensoVariables2025.html

כללי קבלת אשרת שהייה בספרד

ספרד סגרה את תוכנית ויזות הזהב ב-3 באפריל 2025. רכישת נדל״ן והשקעות אחרות אינן מהוות עוד עילה לקבלת אשרת שהייה במסגרת מסלול ההשקעות. בקשות שהוגשו טרם הביטול נבחנות על פי הכללים הישנים. מסמכים שהונפקו בעבר שומרים על תוקפם, ואופן הארכתם מוסדר בהוראות מעבר.

החל מ-20 במאי 2025 חלים במדינה כללים מעודכנים לקבלת אשרת שהייה בספרד. השינויים נגעו להסדרת שהייה זמנית, עילות תעסוקה והליכי איחוד משפחות.

רוסים יכולים להגיש בקשה עבור אשרת שהייה על בסיס חוזה עבודה, פעילות עסקית או איחוד משפחות. למבקשים עצמאיים כלכלית זמינה שהייה ללא היתר עבודה. עבור נוודים דיגיטליים נקבע מעמד ייעודי, המאפשר לעסוק בפעילות מקצועית מרחוק בעיקר עבור חברות זרות.

רשויות ההגירה בודקות את מקורות ההכנסה, אופי התעסוקה והפרטים שנמסרו בהתאם לקטגוריה הנבחרת. הקריטריונים למועמדים בעלי עצמאות כלכלית שונים מתנאי קבלת מעמד של נווד דיגיטלי. רכישת דירה אינה מהווה תחליף לאף אחת מהעילות הקבועות בחוק לצורך שהייה.

נדל״ן בספרד: הביקוש בקרב רוסים

מספר הרוסים בעלי אשרת שהייה בספרד נמצא בעלייה, אך חלקם של אזרחי רוסיה מבין רוכשי הדירות הזרים קטן. בשנת 2025 חתמו רוסים על 1.79% מכלל עסקאות הנדל״ן בספרד שבוצעו על ידי זרים, לעומת 2.44% שנה קודם לכן. ירידה של 0.65 נקודות אחוז תועדה על ידי לשכת רושמי המקרקעין.

נתח הרוכשים הרוסים המשיך לרדת ברבעון השני של שנת 2026: 1.47% מהעסקאות בקרב זרים לעומת 1.74% בתקופה המקבילה בשנה שעברה. אזרחי בריטניה ביצעו 6.99% מעסקאות אלה, אזרחי הולנד — 6.94%, ואזרחי גרמניה — 6.11%. לצד זאת, רוכשים זרים ביצעו 15.98% מכלל רכישות הדיור שנרשמו בספרד.

ירידת הנתח אינה מעידה בהכרח על ירידה במספר העסקאות האבסולוטי שמבצעים אזרחי רוסיה. האחוז מושפע גם מפעילות הרוכשים ממדינות אחרות, ולכן עשוי להצטמצם גם כאשר מספר הרכישות הרוסיות נותר יציב. להערכת המגמה בפועל דרושים נתונים על מספר הפעולות הכולל, ולא רק על התפלגות הביקוש לפי אזרחות.

רשמי המקרקעין אינם מציינים אם רכש את הדירה אדם בעל אשרת שהייה או אזרח רוסיה המתגורר מחוץ למדינה. בד בבד, לצורך מעבר מגורים אין הכרח להפוך לבעלי נכס: התרחבות הקהילה הרוסית עשויה לתמוך גם בביקוש לשכירות ארוכת טווח. הנתונים שפורסמו אינם מאפשרים בשלב זה לדעת במדויק כמה יחידות דיור נרכשות או נשכרות על ידי מחזיקי אשרת שהייה מרוסיה.

האופק של אשרת שהייה בספרד

אנליסטים של International Investment מציינים כי ספרד שומרת על פוטנציאל לזרימת אזרחי רוסיה. מעברים חדשים ימשיכו להשפיע על נתוני ההגירה לצד הארכת תוקף אשרת שהייה קיימת וקבלת תושבות קבע. שילוב תהליכים אלה מסוגל לשמר נוכחות יציבה של רוסים במדינה, גם תחת שינויים בחקיקה.

על המגמה ישפיעו תנאי התעסוקה, ניהול העסקים, איחוד המשפחות והדרישות ממועמדים בעלי עצמאות כלכלית. החמרה בהנחיות מסוימות עלולה לשנות את מבנה הבקשות ואת קצב ההגירה. עם זאת, הגבלות בקטגוריה אחת אינן מובילות בהכרח לירידה בעניין בספרד באופן כולל.

אינדיקטור מרכזי יהיה היחס בין הנפקות ראשוניות, הארכות תוקף ומעבר למעמד של תושבות קבע. נתונים אלה יסייעו להעריך את חלקם של המבקשים החדשים לעומת אזרחים שכבר מתגוררים במדינה. התרחבות הקהילה עשויה להגביר את הביקוש לשכירות ארוכת טווח, אך אינה מבטיחה עלייה מקבילה בהיקף מכירות הדיור.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות על אשרת שהייה בספרד

כמה רוסים מחזיקים באשרת שהייה תקפה בספרד?

בסוף שנת 2025 החזיקו 117,000 מאזרחי רוסיה באישורי שהייה תקפים בספרד, על פי Eurostat. במדד זה מדורגת המדינה במקום השני באיחוד האירופי אחרי גרמניה. הסטטיסטיקה מציגה אישורים תקפים, ולא את מספר הבקשות החדשות שהוגשו במהלך השנה.

כיצד השתנה מספר הרוסים בעלי אשרת שהייה בספרד בארבע שנים?

מסוף שנת 2021 ועד לסוף שנת 2025 נרשם גידול של 44,400 בני אדם, שהם 61%. זוהי העלייה האבסולוטית הגבוהה ביותר מבין מדינות האיחוד האירופי בתקופה הנבדקת. לשם השוואה, בקפריסין גדל המספר ב-26,800, ובצרפת — ב-13,700.

מה מעלים נתוני אשרת שהייה בספרד במחצית הראשונה של שנת 2026?

לפי נתוני המצפה הקבוע להגירה בספרד, נכון ל-30 ביוני 2026 החזיקו 107,449 רוסים במסמכים במסגרת משטר ההגירה הכללי. בתוך שנה עלה הנתון ב-14.1%. נתונים אלה מתייחסים לקטגוריית אישורים נפרדת, ועל כן אין להשוותם ישירות לנתוני Eurostat לשנת 2025.

באילו עילות יכולים רוסים לקבל אשרת שהייה בספרד?

החוק הספרדי מאפשר קבלת מעמד על בסיס עבודה ועסקים, איחוד משפחות, שהייה עבור מועמדים בעלי עצמאות כלכלית ומעמד נפרד עבור נוודים דיגיטליים. הדרישות לרמת ההכנסה, התעסוקה והמסמכים נקבעות בהתאם לקטגוריה הנבחרת. עמידה בתנאים נבדקת בקפדנות בידי רשויות ההגירה בעת בחינת הבקשה.

מדוע רכישת נדל״ן אינה מקנה עוד זכות לקבלת אשרת שהייה בספרד?

החל מ-3 באפריל 2025 הפסיקה ספרד להנפיק ויזות זהב חדשות תמורת השקעות, כולל רכישת נדל״ן. בעלות על דירה אינה מהווה תחליף לעילות הקיימות לצורך קבלת היתר שהייה. עבור אישורי השקעה שהונפקו בעבר נקבעו תנאי מעבר.

תנועת הטיסות בין רוסיה לסין

סגנית ראש הממשלה טטיאנה גוליקובה הציעה להגדיל את מספר הטיסות בין רוסיה לסין. בישיבת הוועדה הדו-צדדית ב-19 באוקטובר בסנקט פטרבורג היא קראה גם לפיתוח תיירות רכב והרחבת תוכניות סיור. מסלולים חדשים ומועדי השקתם טרם פורסמו.

תנועת הטיסות הסדירה התרחבה עוד לפני ישיבת אוקטובר. בקיץ 2026 הפעילו חברות משתי המדינות 309 טיסות בשבוע לעומת 230 שנה קודם לכן, לפי נתוני משרד התחבורה. במהלך ינואר–יולי שירותיהן של חברות תעופה רוסיות בקו זה שירתו מעל 1,3 מיליון איש — ב-50% יותר מאשר בתקופה המקבילה ב-2025.

במאי 2026 הופעלו טיסות ישירות לסין מ-14 ערים ברוסיה. נוסעים יכלו לטוס ללא עצירות ל-17 נמלי תעופה בסין, כולל בייג׳ינג, שנגחאי וגואנגג׳ואו, על פי נתוני ATOR. ביולי הציע סגן שר הפיתוח הכלכלי דמיטרי וחרוקוב לפתוח טיסות לקמצ׳טקה, אלטאי, טיומן והצפון הרוסי. כיום לאזורים אלה אין קשר ישיר עם סין, אף שכבר קיימת בהם תשתית לקליטת אורחים.

משטר ללא ויזה בין רוסיה לסין

החל מ-15 בספטמבר 2025 זמינה לרוסים כניסה ללא ויזה לסין לתקופה של עד 30 ימים. מ-1 בדצמבר הנהיגה רוסיה הסדר דומה לאזרחי סין. הכללים חלים על ביקורים קצרי מועד ואינם מחליפים היתרי עבודה או לימודים.

שתי המדינות האריכו את ההסכמים עד 31 בדצמבר 2027. מותרות נסיעות אירוח ונסיעות עסקיות, כמו גם מעבר.

מפעילי התיירות הרחיבו את ההצעות לסין. בתוכניות לשנת 2026 ישנם סיורים בסין הכוללים ביקורים בבייג׳ינג, שנגחאי, שיאן וסוג׳ואו, טיולים להרי ג׳אנגג׳יאג׳יה וחופשה בהאינאן. חלק מהמסלולים משלבים סיורים בערים היסטוריות עם נופש בחופים.

נסיעות לרוסיה ולסין

בשנת 2025 ביצעו רוסים 1 360 300 נסיעות תיירות לסין — ב-33,6% יותר מאשר שנה קודם לכן, לפי נתוני משמר הגבול של ה-FSB. לרוסיה באותה תקופה הגיעו לנופש 834 466 אזרחי סין — ב-1,6% פחות מאשר ב-2024.

הערכות תנועת התיירות ההדדית לשנת 2025 שונות. בממשלה דיווחו על יותר מ-3 מיליון ביקורים, בעוד שמשמר הגבול של ה-FSB רשם 2 194 766 נסיעות למטרת נופש. שיטת החישוב הראשונה לא פורסמה, ולכן השוואה ישירה אינה מדויקת.

נתוני שנת 2025: השוואת מקורות

בינואר–מרץ 2026 ביצעו רוסים 395 913 נסיעות תיירות לסין — ב-62,4% יותר מאשר בתקופה המקבילה ב-2025. במהלך ששת החודשים של שנת 2026 מספר התיירים מסין גדל ל-380 600 (+19,8% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025). במחצית הראשונה של 2019 הנתון היה גבוה יותר — 592 000.

תחזית התיירות עד שנת 2030

עד שנת 2030 רוסיה מצפה לקלוט מדי שנה 5,5 מיליון תיירים מסין. להשגת יעד זה יידרש להרחיב את רשת התחבורה, לשפר את הנגישות לאזורים ולהציע יותר שירותי מלונאות וסיור. הרשויות מייחסות חשיבות מיוחדת למסלולים מחוץ למוסקבה ולסנקט פטרבורג.

אחד הפרויקטים הללו הוא מסלול התיירות ״דרך התה הגדולה״, אותו מפתחת רוסיה יחד עם סין ומונגוליה. הצדדים מגבשים תוכניות רכבת חוצות גבולות, ובקיץ 2026 בדקו חלופה לרכב במהלך מסע פיילוט דרך בוריאטיה. עבור תיירות רכב המונית עדיין נדרש לפשט את מעבר הגבולות בכלי רכב פרטיים.

אנליסטים של International Investment מציינים כי האטרקטיביות של נסיעות לרוסיה ירדה עקב המצב המורכב: עיכובים וביטולי טיסות, מתקפות רחפנים תכופות. שינויים בלוחות הזמנים מקשים על תכנון הנסיעות ועלולים להוביל להוצאות נוספות על כרטיסים ולינה. כדי לעמוד ביעדי התיירות, רוסיה תצטרך לא רק לפתוח קווים חדשים, אלא גם להבטיח את פעילותם היציבה של נמלי התעופה ואת ביטחונם של הנוסעים.

דירוג נדל״ן בינלאומי

איחוד האמירויות הערביות הובילה את דירוג המדינות הפופולריות ביותר לרכישת נדל״ן בידי רוסים ברבעון השלישי של שנת 2026. את המקום השני תפסה תאילנד, ובמקום השלישי נמצאת גאורגיה, ששהתה במחצית הראשונה של השנה במקום החמישי. אחריה מוקמה טורקיה, ואת המקום החמישי חלקו מאוריציוס ועומאן. יוון, צרפת וספרד, שנכללו בעבר ברשימת היעדים המבוקשים ביותר, איבדו את מקומן למדינות אחרות, אף שהעניין בנדל״ן אירופי עודו נשמר.

השינויים בדירוג אינם מעידים בהכרח על מהפך מהותי בהעדפות הרוכשים מרוסיה. ב-NF Group הבהירו כי עסקאות בודדות משפיעות על התוצאות הרבעוניות, ולכן לקראת סוף השנה מיקומי המדינות עשויים להשתנות שוב.

בבחירת נדל״ן מעבר לים, הרוסים שוקלים את היכולת להשתמש בדירה למגורים ולחופשה עצמית, לצד הפקת תשואה מהשכרה. העניין נשמר גם בדירות יוקרה, שבמדינות המבוקשות ביותר מתייקרות במתינות בעקבות אינפלציה ועלייה בעלויות הבנייה. אנליסטים אינם מזהים ירידות מחירים חדות או זינוקים פתאומיים.

נגישות תחבורתית ותנאי כניסה ממלאים תפקיד מרכזי. אנה לרינה, מנהלת מחלקת נדל״ן בינלאומי ונופש ב-NF Group, צופה המשך ביקוש ליעדים הנהנים מטיסות ישירות וממשטר ללא צורך באשרות.

מי קונה נדל״ן בגאורגיה

רוכשים מרוסיה מגדילים בהדרגה את נוכחותם בשוק הנדל״ן של טביליסי. על פי נתוני Galt & Taggart, בשנת 2024 חלקם בעסקאות של דירות מקבלן אצל יזמים גדולים עמד על 2%, בשנת 2025 עלה ל-3%, ובתקופת ינואר–יולי 2026 הגיע ל-4%. עיקר הביקוש מגיע מתושבי גאורגיה עצמם — 74%. 11% נוספים שייכים לאזרחי ישראל.

בבתומי תמהיל הביקוש מגוון יותר. מומחים בחנו מכירות ביותר מ-30 מתחמי מגורים, המהווים כ-40% מכלל שוק הדירות מקבלן המקומי. ברבעון הראשון של 2026 עמד חלקם של תושבי גאורגיה על 37%, אזרחי מדינות אירופה — 18%, וישראל — 16%. על רוסיה, אוקראינה ובלארוס יחד נרשמו 13%, ועל טורקיה — 10%.

חברת Colliers Georgia מזהה גם היא עלייה בשיעור הזרים בקרב רוכשי הדירות בטביליסי — מ-12% ביולי ל-14% באוגוסט 2026. בבתומי המדד עלה באותה תקופה מ-48% ל-52%.

רוכשי נדל״ן בטביליסי ובבתומי

הערה: טביליסי — נתוני Galt & Taggart לינואר–יולי 2026 עבור דירות מקבלן אצל יזמים גדולים; בתומי — רבעון ראשון 2026, מדגם מתחמי מגורים. מקף מסמן היעדר נתונים בני-השוואה.

מכירות דירות: טביליסי ובתומי

אנליסטים של Colliers Georgia הצביעו על מגמות חדשות בשוק הנדל״ן של גאורגיה בסיכום חודש אוגוסט 2026. המחקר מקיף את כלל עסקאות הקנייה והמכירה של דירות, ללא תלות באזרחות הרוכשים.

בטביליסי נחתמו 3,388 עסקאות, עלייה של 18.9% לעומת התקופה המקבילה ב-2025. ההיקף הכספי של המכירות זינק בשיעור חד עוד יותר — ב-35.2%, והגיע ל-297 מיליון דולר. נרשמה צמיחה בולטת במיוחד בסגמנט הדירות מקבלן — 23.7%. בדיור היד שנייה נרשם גידול מתון של 3.8% בלבד.

בבתומי ירד מספר הדירות שנמכרו ב-4.3% — ל-1,235. במקביל, השווי הכולל של הנדל״ן שנרכש עלה ב-2.9%, ל-81 מיליון דולר. בפרויקטים חדשים נרשמה ירידה של 6.3%, בעוד שבדירות יד שנייה נרשמה עלייה של 31.4%.

המומחים מייחסים את המגמה השלילית בבתומי לרף הגבוה של אוגוסט 2025, אז נרשמו בבת אחת חבילות חוזים גדולות במספר מתחמי מגורים. נסיבות אלו השפיעו על הנתונים השנתיים ואינן מעידות בשלב זה על היחלשות ממושכת בביקוש.

מכירות דירות בטביליסי ובבתומי באוגוסט 2026

מקור: Colliers Georgia. השינויים ביחס לאוגוסט 2025.

מחירים ותשואת השכרה בגאורגיה

מחירי הדיור בגאורגיה ממשיכים לעלות, אך ההכנסות מהשכרה אינן מדביקות את קצב ההתייקרות. מצב זה שוחק את תשואת ההשקעות ומאריך את תקופת החזר ההשקעה בדירות.

באוגוסט 2026 הגיע המחיר הממוצע של דירות בפרויקטים חדשים בבתומי ל-1,386 דולר למ״ר, עלייה של 1.2% בחישוב שנתי, כך מציינים אנליסטים של Colliers Georgia. במכירה חוזרת של נכסים כאלה נרשמה עליית מחירים של 12.8%, בעוד שברכישה ישירה מהיזם נרשמה ירידה של 16.3%. את הנתון האחרון מסבירים המומחים בבסיס השוואה גבוה מאוגוסט 2025, שבו נסגרו עסקאות יקרות במיוחד. ללא השפעתן, הייתה נרשמת עלייה של 1.2%.

בטביליסי דירות מקבלן התייקרו ב-11.9% ברכישה ישירה מיזמים וב-11% במכירה חוזרת. ההתייקרות הבולטת ביותר נרשמה בשכונות המרכזיות — 16.7%, בשכונות הסמוכות למרכז — 16%, ובאזורי הפריפריה — 10.4%.

על פי נתוני Galt & Taggart, ביולי 2026 שכירות דירות בטביליסי בשטח של 50–60 מ״ר עמדה בממוצע על 10.1 דולר למ״ר לחודש. בוואקה הגיע המחיר ל-15.1 דולר, במתאצמינדה — ל-13 דולר, בסבורתלו — ל-11.4 דולר, ובסמגורי — ל-8.5 דולר.

התשואה הגולמית מהשכרת מגורים בבירה נאמדה ב-8.5% בשנה. מדובר במדד מחושב שאינו כולל הוצאות תחזוקה, שיפוצים, מיסים, ניהול ותקופות שבהן הנכס עומד ריק. הרווח בפועל של הבעלים עשוי להיות נמוך משמעותית.

שינוי במחירי הנדל״ן בטביליסי ובבתומי באוגוסט 2026

מקור: Colliers Georgia. השינויים ביחס לאוגוסט 2025. הירידה בשיעור 16.3% נובעת מבסיס השוואה גבוה.

אפיקי השקעה בנדל״ן בגאורגיה

אנליסטים של International Investment מדגישים כי שוק הנדל״ן בגאורגיה שומר על אטרקטיביות למשקיעים זרים. הרוסים ממשיכים להוות גורם בעל השפעה בשוק המקומי, אולם אזרחי ישראל תופסים עמדות מובילות. העניין במדינה נתמך בתנאי כניסה ושהייה נוחים, היעדר מגבלות על רכישת דירות בידי זרים ונטל מס נמוך. באוקטובר 2026 הועלה רף ההכנסה המשפחתית השנתית הפטור ממס רכוש ל-100,000 לארי (כ-37,000 דולר).

לצד זאת, תשואת הדיור מהשכרה רושמת ירידה בשנים האחרונות, בפרט בבתומי. בעיר הנופש גדל היצע הדירות, התחרות בין הבעלים התעצמה, וההכנסות משוכרים עודן עונתיות ברובן. הירידה בהיקף העסקאות באוגוסט 2026 סימנה שינוי מגמה נוסף בשוק המקומי. בד בבד, עליות המחירים מאריכות את זמן החזר ההשקעה בנכסים שנרכשו.

כיוון אטרקטיבי יותר עבור משקיעים מסתמן בפרויקטים מלונאיים יוקרתיים בניהול מפעילים בינלאומיים. בניגוד לבעלי דירות בודדות, רשתות מלונות נהנות מצוותים מקצועיים, מערכות הזמנות מתקדמות וערוצי שיווק בינלאומיים. הדבר מסייע בשמירה על תפוסה גם מעבר לעונת הקיץ, בעוד שסטנדרטים של מותגים מובילים מבטיחים ביקוש מתמשך מתיירים בעלי כוח קנייה גבוה. בניהול יעיל, נכסים אלו מניבים הכנסה יציבה וגבוהה יותר, מה שהופך אותם לחלופה מצוינת להשכרה מסורתית של דירות מגורים.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות (FAQ)

מדוע גאורגיה נכנסה לשלישייה המובילה ברכישות נדל״ן בקרב רוסים?

ברבעון השלישי של 2026 טיפסה גאורגיה מהמקום החמישי לשלישי בדירוג NF Group. הרוכשים נמשכים לתנאי כניסה ושהייה נוחים, וכן לאפשרות לרכוש נכס למגורים עצמיים או להשכרה.

אילו מדינות הקדימו את גאורגיה בדירוג NF Group?

איחוד האמירויות הערביות תפסה את המקום הראשון, ותאילנד את המקום השני. גאורגיה ניצבת במקום השלישי.

מי רוכש דירות בטביליסי ובבתומי?

בטביליסי רוב העסקאות מבוצעות על ידי מקומיים, ובין הרוכשים הזרים של דירות מקבלן בולטים אזרחי ישראל. בבתומי הרוכשים כוללים תושבי גאורגיה, אזרחי אירופה, ישראל, רוסיה ומדינות נוספות.

כיצד השתנו נתוני מכירות הדירות בטביליסי ובבתומי?

באוגוסט 2026 נרשמו בטביליסי 3,388 עסקאות, עלייה של 18.9% לעומת השנה הקודמת. בבתומי נרשמו 1,235 עסקאות, ירידה של 4.3%.

מי פטור ממס רכוש בגאורגיה בשנת 2026?

יחידים שהכנסת משק הבית השנתית שלהם לשנת 2025 לא עלתה על 100,000 לארי פטורים ממס רכוש (למעט קרקעות). הרף עודכן באוקטובר 2026.

אילו מודלים של השקעה נבחנים בגאורגיה?

נוסף על דירות מגורים להשכרה, משקיעים בוחנים פרויקטים מלונאיים בדרגת פרימיום עם ניהול מקצועי. התשואה בהם תלויה בחברת הניהול, בתפוסה ובתנאי ההסכם.

דינמיקת העסקאות ב-9 החודשים הראשונים

היקף ההשקעות הכולל בנדל״ן למגורים ובנדל״ן מסחרי ברוסיה בחודשים ינואר–ספטמבר 2026 עמד על 565 מיליארד רובל ($7,22 מיליארד), לפי הערכות IBC Real Estate. מדובר בירידה של 33% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2025. מספר העסקאות שנחתמו ירד ב-28%, ל-168.

היקף ההשקעות הכולל באותה תקופה הגיע לכ-600 מיליארד רובל ($7,67 מיליארד), על פי נתוני CORE.XP. הירידה לעומת שנת 2025, שבה נרשמו 679 מיליארד רובל ($8,00 מיליארד), עמדה על 12%. הפערים בין הערכות חברות הייעוץ נובעים ממתודולוגיות שונות לרישום עסקאות ומסוגי הנכסים הנבדקים. שני המחקרים מצביעים בבירור על ירידה בפעילות הרוכשים.

הסכומים הדולריים חושבו לפי שערי החליפין הרשמיים הממוצעים לינואר–ספטמבר בכל שנה: 78,2637 רובל ל-$1 בשנת 2026 ו-84,8648 רובל בשנת 2025. הממוצעים מבוססים על הנתונים היומיים של הבנק המרכזי של רוסיה בהתחשב בכל הימים הקלנדריים של התקופה.

לנדל״ן מסחרי הופנו 421,3 מיליארד רובל — ירידה של 25% לעומת ינואר–ספטמבר 2025. תחום זה היווה כ-70% מסך ההשקעות הכולל. מתוך סכום זה, 350 מיליארד רובל, או 83%, הגיעו מעסקאות למטרות השקעה. לרכישת שטחים לשימוש עצמי הוצאו 71,6 מיליארד רובל, פי 2,4 פחות מתוצאות השנה הקודמת. נתונים ראשוניים אלה נמסרו על ידי CORE.XP.

ההשקעות בנדל״ן למגורים ברוסיה צמחו ב-45%, ל-178,6 מיליארד רובל, כך מדווח RBC בהסתמך על אותה חברה. זהו הסגמנט היחיד שהציג עלייה. מדובר בעיקר בעסקאות מקצועיות, כולל רכישת פרויקטים יזמיים ומגרשים לבנייה, ולא ברכישות דירות שגרתיות על ידי הציבור הרחב.

נדל״ן מסחרי ברוסיה

משרדים משכו 195 מיליארד רובל בינואר–ספטמבר 2026, ושמרו על ההובלה בקרב הנכסים המסחריים, לפי נתוני CORE.XP. מדובר בירידה של 22% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025. רכישות של מבנים שלמים הצטמצמו ב-26%, ל-94,5 מיליארד רובל.

מכירות יחידות משרדיות ברוסיה עלו ב-31%, ל-63 מיליארד רובל. שטחים אלה נרכשים על ידי חברות לפעילותן העצמית ועל ידי משקיעים פרטיים להשכרה. מיקומם באזורי עסקים מבוססים שומר על הביקוש גם בעת עלייה בשיעור השטחים הפנויים.

לנדל״ן תעשייתי ולוגיסטי הופנו 109 מיליארד רובל — ירידה של 14% לעומת ינואר–ספטמבר 2025, לפי חישובי CORE.XP. במקביל, היקף העסקאות במרכזים לוגיסטיים ברבעון השלישי יותר מהוכפל והגיע ל-123 מיליארד רובל, על פי IBC Real Estate. כ-86% מתוצאות הרבעון נבעו מעסקה גדולה אחת לרכישת נכסי Raven Russia.

רכישות גדולות משפיעות באופן ניכר על הסטטיסטיקה של שוק המחסנים. עלייה בהיקף העסקאות ברבעון מסוים אינה מעידה בהכרח על התרחבות מעגל הרוכשים או על התאוששות יציבה בביקוש. בין המגבלות הנוספות מציינים המומחים סיכוני פגיעה בנכסים והתייקרות פוליסות הביטוח.

נדל״ן מסחרי קמעונאי משך 89 מיליארד רובל — 23% פחות מינואר–ספטמבר 2025, לפי CORE.XP. בהיקף ההון הוא מפגר אחרי משרדים ומחסנים. הרוכשים בוחנים את תנועת המבקרים במרכזים, את יציבות השוכרים, את המיקום ואת הפוטנציאל להגדלת ההכנסות.

השקעות לפי פלחים בינואר–ספטמבר 2026

מקור: CORE.XP. סגמנטים מסחריים ספציפיים נכללים בנתון הכולל של הנדל״ן המסחרי.

השקעות במלונות ברוסיה

ההשקעות במלונות בינואר–ספטמבר 2026 ירדו ב-41%, ל-35 מיליארד רובל, לפי נתוני Nikoliers. זוהי אחת הירידות החדות ביותר מבין התחומים שנבחנו. המומחים מייחסים זאת לרף הגבוה של השנים הקודמות, לסיכונים תפעוליים ולתנודות בביקוש התיירותי.

היקף ההשקעות במלונאות עמד על 18 מיליארד רובל, ירידה של 60%, על פי חישובי CORE.XP. החברה משתמשת במתודולוגיה שונה, ולכן יש לבחון את הנתון שלה בנפרד מזה של Nikoliers.

גם הפיזור הגיאוגרפי של השקעות במלונות ברוסיה השתנה. בשנת 2025 הוביל מחוז מוסקבה עם נתח של 44%, ואילו בתשעת החודשים של 2026 עברה סנקט פטרבורג למקום הראשון עם 59%, כך עולה מאותו מחקר.

התפלגות גיאוגרפית של השקעות במלונות בינואר–ספטמבר 2026

מקור: CORE.XP. הנתונים מתייחסים למחוזות ולערים המפורטים בלבד.

רכישת מלונות פעילים היוותה 77% מסך ההשקעות. 23% הנותרים הופנו לפרויקטים חדשים ולנכסים המיועדים לפיתוח מחדש. מבנה זה מעיד על העדפה לעסקים קיימים עם תזרים מזומנים מיידי: בנייה והשקה כרוכות בהוצאות נוספות ומאריכות את תקופת החזר ההון.

הסיבות לירידה בנתונים

אחת הסיבות המרכזיות לצמצום ההשקעות נותרה העלות הגבוהה של המימון הבנקאי. ריבית בנק ישראל/הריבית המרכזית באוקטובר 2026 עומדת על 14% בשנה. בתנאים אלה, עלויות שירות החוב מייקרות את רכישת ופיתוח הנכסים, ופיקדונות בנקאיים מתחרים ישירות בנדל״ן על כספי המשקיעים.

בתחילת 2026, התשואה הצפויה מנדל״ן משרדי ברוסיה נאמדה ב-10,25–11,25%, במחסנים ב-11,25–12,25%, ובמרכזי קניות ב-11,5–12,5%, על פי סקירת CORE.XP. בהשוואה למכשירים בנקאיים, הרוכשים מביאים בחשבון גם הוצאות אחזקה, סיכוני שטחים ריקים ואפשרויות מכירה עתידית.

מגבלה נוספת היא מחסור בהיצע איכותי. חלק מבעלי הנכסים מעדיפים לשמור נכסים המניבים הכנסה יציבה משכירות, במקום למכור בתנאי חוסר ודאות. הקונים, מצידם, דורשים הנחה שתפצה על עלויות המימון ועל סיכוני ההשקעה.

תקופת ההחזר הממוצעת של פרויקטים התארכה מ-9 ל-12–15 שנים, מציינים ב-NF Group. הרוכשים נמשכים להצעות במחיר מוזל ולמבנים הדורשים שיפוץ. הפוטנציאל להגדלת דמי השכירות באמצעות שינוי ניהול או ייעוד מסייע לפצות על ההחזר הממושך של ההון.

תחזיות להשקעות ברוסיה

היקף ההשקעות השנתי בנדל״ן הרוסי עשוי להגיע ל-850–900 מיליארד רובל, לפי נתוני IBC Real Estate. בשנת 2025 עמד הנתון על 1,2 טריליון רובל, מה שמשקף ירידה צפויה של 25–29%. המומחים אינם צופים התאוששות מהירה בפעילות.

אנשי מקצוע ב-CORE.XP מציגים טווח רחב יותר — בין 800 מיליארד ל-1 טריליון רובל. הגעה לרף העליון נבלמת בשל היצע מוגבל של נכסים גדולים עם רמת התשואה הנדרשת על ידי הקונים. הערכה זו מביאה בחשבון הן אפשרות של היחלשות נוספת בביקוש והן ריבוי עסקאות גדולות לקראת סוף השנה.

בשנת 2027, ירידת ריבית אפשרית עשויה להוזיל את עלויות האשראי ולהגביר את האטרקטיביות של הנדל״ן ביחס לפיקדונות. אשראי נגיש יותר ירחיב את אפשרויות הרכישה והפיתוח. עם זאת, קצב התאוששות השוק יהיה תלוי בגישור על פערי המחירים בין קונים למוכרים.

אנליסטים ב-International Investment מציינים כי העלייה בהשקעות בפרויקטים למגורים לצד הירידה ברכישת מבנים מסחריים קיימים משקפות אסטרטגיות שונות לשימוש בהון. מגרשים לפיתוח מיועדים להפקת רווחים לאחר הבנייה, בעוד שנכסים פעילים מניבים הכנסה מפעילות שוטפת. אין לבחון תחומים אלה לפי אותם קריטריונים: במקרה הראשון משמעותיים התקציב ולוחות הזמנים, ובשני — הרווח התפעולי הנקי ויציבות השוכרים. עבור מלונות, גורמי המפתח הם תפוסה, עונתיות ואיכות הניהול.

קבלו ייעוץ מומחים להשקעות בנדל״ן מבית International Investment

שאלות ותשובות: השקעות בנדל״ן ברוסיה

בכמה ירדו ההשקעות בנדל״ן ברוסיה בשנת 2026?

בינואר–ספטמבר ירד היקף ההשקעות ב-33%, ל-565 מיליארד רובל, לפי IBC Real Estate. חברת CORE.XP רשמה ירידה של 12% באותה תקופה, לכ-600 מיליארד רובל. אלה תוצאות של תשעה חודשים ולא של שנת 2026 כולה.

מדוע קיימים פערים בין הערכות IBC Real Estate לבין CORE.XP?

היועצים עשויים לספור סוגים שונים של עסקאות ונכסים ולהשתמש בגישות שונות להערכת שווים. יש להשוות נתונים בתוך מחקריה של אותה חברה; שילוב נתונים של גופים שונים לכדי סדרה סטטיסטית אחת אינו מדויק.

באיזה סגמנט נרשמה עלייה בהשקעות?

לנדל״ן למגורים הופנו 178,6 מיליארד רובל, עלייה של 45% לעומת ינואר–ספטמבר 2025, לפי נתוני CORE.XP. הנתון מתייחס בעיקר לעסקאות מקצועיות בפרויקטים יזמיים ובמגרשים לבנייה, ואינו משקף רכישות דירות סטנדרטיות על ידי הציבור.

מדוע משקיעים מצמצמים רכישות בנדל״ן מסחרי?

הסיבות העיקריות כוללות אשראי יקר, היצע מוגבל של נכסים איכותיים והתארכות תקופות ההחזר. פיקדונות בנקאיים מתחרים עם נדל״ן על הון זמין. הקונים מחפשים הנחות, ואילו בעלי מבנים מניבים אינם ממהרים להוריד מחירים.

לפי איזה שער חליפין חושבו הסכומים לדולר?

עבור הסכומים המסכמים העיקריים חושבו שערי החליפין הממוצעים הרשמיים לינואר–ספטמבר בכל שנה: 78,2637 רובל ל-$1 בשנת 2026 ו-84,8648 רובל בשנת 2025. החישוב כולל את כל הימים הקלנדריים של התקופה. סכומי התחזיות צוינו ברובלים בלבד.

איזה היקף השקעות צפוי בסוף שנת 2026?

חברת IBC Real Estate צופה 850–900 מיליארד רובל, ואילו CORE.XP צופה 800 מיליארד עד 1 טריליון רובל. מדובר בתחזיות בלבד ולא בתוצאות בפועל. התוצאה הסופית תלויה בין היתר במספרן ובשוויין של עסקאות גדולות בחודשים שנותרו עד סוף השנה.

כמה עולה חופשה במדינות השכנות

אנליסטים של OneTwoTrip בחנו חיפושי נסיעות של רוסים לתאריכים שבין 28 בדצמבר 2026 ל-10 בינואר 2027. המחקר כלל 100 יעדים מבוקשים ביותר ברוסיה ומחוצה לה. לשם ההשוואה נלקח המחיר הממוצע של כרטיס טיסה בכיוון אחד, ומחירי המלונות חושבו על בסיס הזמנות בחגי השנה החדשה הקודמים.

היעד הזר הזול ביותר התברר כבלארוס. כרטיס טיסה מרוסיה אליה עולה בממוצע 10 800 רובל ($127), ולילה במלון — 15 500 ($183). במקום השני דורגה ארמניה, שבה הטיסה תעלה 20 600 ₽ ($243), והלינה — 10 300 ₽ ($121) ללילה. גאורגיה התמקמה במקום השלישי. עלויות הטיסה נאמדות ב-20 900 ₽ ($246), והמלון — ב-12 100 ₽ ($143).

אוזבקיסטן תפסה את המקום הרביעי עם מחירים של 24 200 ₽ ($285) ו-9 500 ₽ ($112) בהתאמה. את החמישייה הראשונה סוגרת קזחסטן, שבה הטיסה עולה כ-26 100 ₽ ($307), והשהייה — 9 800 ₽ ($115) ללילה.

מטורקיה ועד קירגיזסטן: עשרת המובילים

מעבר לחמישייה הראשונה, מחירי הטיסות עולים בהדרגה. טורקיה הגיעה למקום השישי: כרטיס טיסה בתאריכי השנה החדשה עולה בממוצע 29 400 ₽ ($346), וחדר במלון — 14 100 ₽ ($166) ללילה. בספטמבר, טורקיה היוותה 21% מכלל ההזמנות הבינלאומיות של OneTwoTrip, לעומת 9,9% בשנה הקודמת. בקרב תיירים עצמאיים המטיילים לבדם, נתח המדינה בסתיו הגיע ל-23,4% בהשוואה ל-10,4% בעונה הקודמת. משך השהייה הממוצע בנסיעות כאלה עומד על 6,3 ימים.

גורמים בענף אינם צופים ירידה משמעותית במחירי הנופש בטורקיה בעתיד הקרוב. היכולת של בתי המלון להוזיל תעריפים מוגבלת בשל האינפלציה, העלייה בהוצאות ותנודות שערי החליפין. הצעות משתלמות יותר עשויות להופיע בהזמנה מוקדמת או בתאריכים מבוקשים פחות.

הוצאות המלונאות נמוכות משמעותית בטג׳יקיסטן — 6 200 ₽ ($73) ללילה, הנתון הנמוך ביותר בעשירייה הראשונה. עם זאת, הטיסה יקרה יותר — בממוצע 32 100 ₽ ($378). כרטיס טיסה לאזרבייג׳ן עולה 32 600 ₽ ($384), וחדר במלון — 15 600 ₽ ($184), המחיר הגבוה ביותר ללינה מבין המדינות המוצגות. לקירגיזסטן ניתן לטוס ב-34 900 ₽ ($411), והשהייה תעלה כ-10 000 ₽ ($118) ללילה.

תיירות בגאורגיה: הביקוש בעלייה

מחירי הנסיעות לחגי השנה החדשה מספקים רק חלק מהתמונה. נתונים סטטיסטיים עדכניים מאפשרים להעריך את המצב בענף התיירות לקראת תחילת עונת החורף. ביולי 2026 גדל היקף התשלומים ללא מזומן במלונות בגאורגיה דרך ערוצי TBC Bank ב-30%. תיירים זרים היוו 85% מהפעולות, הוצאותיהם עלו ב-35%, והסכום הממוצע לעסקה בודדת הגיע ל-693 לארי ($257).

באוגוסט, ההכנסות מתיירות בינלאומית עלו על הרמה של השנה שעברה ב-8,8% והגיעו ל-695$ מיליון. בשמונת החודשים הראשונים של 2026 הניב הענף 3,2$ מיליארד — 1,6% יותר מאשר בתקופה המקבילה ב-2025. חברת Galt & Taggart צופה הכנסות של כ-4,9$ מיליארד בסיכום שנתי. פעילות ערה נרשמת גם בתחום התעופה. מינואר עד אוגוסט שירתו נמלי התעופה של גאורגיה 5,2 מיליון איש — עלייה של 1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. זוהי תוצאת שיא לתקופת ינואר–אוגוסט בעשור האחרון לפחות.

אנליסטים של International Investment מציינים כי הנתונים מעידים על עניין יציב ומתמשך בנסיעות לגאורגיה לא רק מצד רוסים, אלא גם מצד תושבי מדינות אחרות. ניתן לטייל כאן בכל עונות השנה. טביליסי ובתומי מארחות מבקרים ללא תלות בעונה, בחורף פועלים אתרי סקי, והפארקים הלאומיים, ההרים, האגמים, הנהרות ורצועת חוף הים השחור מציעים מגוון אפשרויות לנופש אקטיבי ולטיולים. לכך מתווספים אתרים היסטוריים, מסלולי יין וקולינריה עשירים, שבזכותם המשיכה התיירותית של המדינה אינה מוגבלת לחודשים בודדים בשנה.

תיירים בוחרים בבטומי

עונת הקיץ של 2026 התבררה כחזקה יותר עבור היעד הגאורגי בהשוואה לאשתקד. על פי נתונים משוקללים של סוכנויות התיירות המובילות, אצל רוב החברות המכירות צמחו ב-20–25%. במקביל נרשם פיזור תוצאות ניכר בשוק: אצל שחקנים מסוימים מספר ההזמנות עלה פי שניים עד ארבעה.

התרומה העיקרית למגמה הגיעה ממגזר חופשות הבטן-גב. ההתעניינות הגבוהה ביותר נרשמה בבטומי ובאתרי נופש נוספים לחוף הים השחור. ראש ממשלת אג׳ריה, זוראב פטראדזה, מסר כי בין ינואר ליולי 2026 קיבל האזור למעלה מ-2 מיליון מבקרים. צמיחה נרשמת גם בתנועת הטיסות: בחודש יולי שירת נמל התעופה הבינלאומי של בטומי 906 טיסות, נתון הגבוה ב-31% לעומת החודש המקביל אשתקד. בסך הכול בשבעה חודשים קישרו יעדים בינלאומיים כ-3,000 טיסות לבטומי.

לצד זאת, הביקוש לא הוגבל למתכונת הקלאסית של נופש על שפת הים בלבד. תיירים החלו לבחור באופן פעיל יותר במסלולים המאפשרים לבקר במספר מקומות בנסיעה אחת. בין האפשרויות המבוקשות — שילוב בין טביליסי לבטומי, וכן גיחות לכותאיסי, בורג׳ומי וקזבגי. ב-״דלפין״ מציינים כי המטיילים שואפים לשלב סגנונות טיול שונים במסגרת אותה החופשה.

תחזיות לעונת הסתיו בגאורגיה

מפעילי התיירות צופים ביקוש גבוה גם בעונת הסתיו הנעימה (עונת הקטיפה). ב-ALEAN צופים גידול במכירות של בערך פי שניים בהשוואה לשנה שעברה. ב-״רוסקי אקספרס״ היקף הפניות לנסיעות סתיו כבר גבוה בכמעט 60%. יחד עם זאת, מרבית ההזמנות מתבצעות בשבועות האחרונים שלפני הנסיעה, ולכן הנתונים עשויים להשתנות ככל שמתקרבים מועדי ההמראה.

בחודש ספטמבר בטומי ממשיכה להתאים לחופשת חוף: טמפרטורת מי הים נשמרת סביב 25 °C. הטמפרטורה באוויר נותרת חמימה ונעימה עד אמצע אוקטובר — סביב 22–25 °C.

בסתיו, סיבה נוספת לנסיעה היא ה-״רתוולי״ — חג בציר הענבים הגאורגי המסורתי בחבל קאחתי. תיירים יכולים לבקר ביקבים, להשתתף בבציר ובחגיגות היין הצעיר. ב-Coral Travel מגדירים את הרתוולי כאחד מאירועי המפתח של עונת הסתיו בגאורגיה.

כמה עולה חופשה בגאורגיה

הוזלת המחירים בעונת הסתיו נוגעת בעיקר למלונות החוף. ב-ALEAN מציינים כי עלות השהייה בבטומי, צ׳אקווי וכובולתי בתקופה זו נמוכה ב-10–15%. ב-FUN&SUN מציינים בין יתרונות הנסיעה בסתיו גם את מזג האוויר הנוח והעומס הנמוך יותר באתרי הנופש.

הוזלת המחירים אינה חלה על תוכניות הסיורים והטיולים המודרכים. לפי נתוני Let’s Fly, דווקא הסתיו נותר התקופה המבוקשת ביותר לטיולי סיור, ולכן מפעילי התיירות אינם צופים ירידת מחירים עבור נסיעות אלו.

במחצית השנייה של ספטמבר, טיול סיור ללא טיסות ל-4–5 ימים לזוג עולה 42,000–65,000 רובל ($499–771), ול-6–7 ימים — 55,000–98,000 ($653–1,163). מסלולים באורך של שמונה ימים ויותר יעלו בין 80,000 ל-90,000 ₽ ($950–1,068) לזוג. המחיר הסופי תלוי בתוכן המסלול: טיולים בסיסיים זולים יותר, בעוד שאלו הכוללים טעימות ונסיעות ממושכות יקרים יותר.

טיסה ממוסקבה לטביליסי בספטמבר לזוג ללא כבודה מוערכת ב-82,000–88,000 ₽ ($973–1,045). בתוספת כבודה המחיר עולה על 100,000 רובל (מעל $1,187).

כיצד לבחור את מתכונת החופשה בגאורגיה

מפעילי התיירות ממליצים לקחת בחשבון לא רק את המחירים, אלא גם את מאפייני הנופש בעונת הסתיו. ב-ALEAN מזהירים כי באג׳ריה ייתכנו גשמים בתקופה זו, ולכן לא כדאי לבנות אך ורק על חופשת בטן-גב. אפשרות מגוונת יותר עשויה להיות טיול משולב של ים וטביליסי, או נופש בהרים.

ב-״רוסקי אקספרס״ מדגישים את החשיבות הרבה של מיקום המלון בבטומי: מלונות בקו ראשון ובאזור החוף מאופיינים באווירה תוססת יותר ובמחירים גבוהים יותר, בעיקר בשיאי הביקוש. בעיר העתיקה שקט יותר, אך ההליכה לים אורכת בדרך כלל 10–15 דקות, מציינים ב-Coral Travel. מוקדי הנופש הפופולריים ביותר הם גוניו וקוואריאתי. ב-Space Travel ממליצים גם על מלונות חדשים של מותגים מוכרים הסמוכים לאתרי התיירות המרכזיים: הם בדרך כלל מציעים רמת נוחות גבוהה. ואילו בכובולתי המחירים עשויים להיות זולים יותר.

בעת נסיעה לטביליסי באוקטובר, כאשר מתקיים פסטיבל ״טביליסובה״, עדיף לבחור מלון במרכז העיר, שממנו נוח להגיע לעיר העתיקה ברגל. בעת ההזמנה כדאי לברר מראש גם את גודל החדר וזמינות מסעדה. במלונות גאורגיים החדרים לעיתים קטנים יחסית, ולאחר יום סיורים עמוס עשוי להיות נוח יותר לסעוד ישירות במלון.

מדוע גאורגיה מושכת את הרוסים

היעדר דרישות אשרה נותר אחד הגורמים המרכזיים התומכים בעניין ביעד. מומחים מציינים גם את רשת הטיסות הישירות הרחבה. לפי נתוני Coral Travel, כיום ניתן לטוס לגאורגיה מ-30 ערים ברוסיה.

כגורמים נוספים מציינים מפעילי התיירות את השער היציב של הרובל מול הלארי, מחירים נוחים באתרי הנופש הימיים ותוכניות סיור עשירות. ניתן לשלב את הנסיעה גם עם תיירות קולינרית. ב-Space Travel מציינים כי בגאורגיה נוצר קהל לקוחות נאמן, שחלק משמעותי ממנו חוזר למדינה שוב ושוב.

אנליסטים מ-International Investment מוסיפים כי רוסים רבים נמשכים גם לאפשרות להגיע לגאורגיה דרך מעברי גבול יבשתיים, אף שטיסות הופכות למבוקשות יותר ויותר. אזרחי רוסיה אינם זקוקים לוויזה ורשאים לשהות במדינה עד שנה. גם היצע מקומות הלינה מתרחב ונהיה מגוון יותר. בגאורגיה מתפתח מגזר מלונות היוקרה, המושך תיירים אמידים מכל העולם. עבור משקיעים, פיתוח ענף זה פותח אופקים חדשים להפקת תשואה מנכסי נדל״ן מלונאיים.

אילו חברות תעופה הגבילו את הטיסות לרוסיה

את ההגבלות הממושכות ביותר שומרת חברת El Al הישראלית. ב-״ודומוסטי״ נכתב כי החברה אינה מתכננת לחזור לקו מוסקבה–תל אביב עד 25 במרץ 2027. החברה כבר דחתה מספר פעמים את מועד חידוש הטיסות, שהושעו בקיץ 2026 עקב סיכוני אבטחה במרחב האווירי הרוסי. טיסות ישירות בין שתי המדינות ממשיכות להתבצע על ידי חברות תעופה רוסיות.

גם Air Arabia צמצמה את תוכנית הטיסות שלה ברוסיה. לפי נתוני איגוד תעשיית התיירות הרוסי, טיסות סדירות למעשה אינן מתקיימות מאז 28 בפברואר, ובמהלך הקיץ התקיימו רק טיסות ניסיון בודדות. אחת הסיבות הייתה הצורך לעקוף את המרחב האווירי של איראן. החל מ-8 באוקטובר בכוונת החברה להחזיר טיסה יומית בין שארג׳ה למוסקבה, ומ-12 בדצמבר — להגדיל את התדירות לשתי טיסות ביום. שאר היעדים ברוסיה יישארו מושעים עד 27 במרץ 2027.

Air Tanzania הטילה הגבלות למשך ימים ספורים. ב-4 בספטמבר הפסיקה החברה את הטיסות בעקבות הערכת סיכוני בטיחות במסלול, כך לפי רויטרס, אך כבר מ-7 בספטמבר חידשה את הפעילות. כעת מבצעת החברה עד שלוש טיסות בשבוע במסלול מוסקבה – זנזיבר – דאר א-סלאם. הביקוש נותר גבוה: התפוסה הממוצעת של המטוסים באוגוסט הגיעה ל-89%.

ההתאמות השפיעו גם על חברות תעופה זרות נוספות. Euronews מזכירה את Pegasus, Flydubai ו-Air India בין החברות ששינו את לוחות הזמנים או את תנאי ביצוע הטיסות לרוסיה. היקף ההחלטות הללו משתנה — החל מביטולים נקודתיים ועד לבחינה מחדש של לוחות הזמנים והנתיבים.

שיבושים בנמלי התעופה ברוסיה הפכו לשגרה

ב-1 בספטמבר הצהיר נשיא אוקראינה וולודימיר זלנסקי על עלייה בסיכונים לתעופה האזרחית במרחב האווירי הרוסי וקרא לחברות התעופה ולמבטחים לקחת בחשבון את האפשרות להגבלות נוספות. הרשויות ברוסיה מסרו כי הן מקוות לשמור על פעילות יציבה של הענף ולמנוע שיבושים ממושכים, אך בפועל הדבר הופך למורכב יותר ויותר.

באוגוסט נסגרו נמלי תעופה ברוסיה באופן זמני 993 פעמים — בממוצע 32 פעמים ביממה, לפי נתוני Euronews. במהלך הקיץ נרשמו 2,182 מקרים כאלה, נתון שכבר עולה על הנתון של שנת 2025 כולה וגבוה פי שישה מהממוצע החודשי, על פי הערכת Osprey Flight Solutions. ההגבלות השפיעו על 32 נמלי תעופה, כולל צומת התעופה של מוסקבה וסנקט פטרבורג.

הבעיה נמשכת גם בספטמבר. על פי מידע מ-Flightradar24, בשלושת הימים הראשונים של החודש בוטלו ברוסיה בממוצע 86 טיסות ביום. תדירות שיבושים כזו הופכת את ביצוע לוחות הטיסות לפחות צפוי ומקשה על עבודתן של חברות תעופה רוסיות וזרות כאחד.

ההשלכות על הטיסות ברוסיה

אנליסטים של International Investment מציינים כי את ההגבלות מצד חברות זרות עדיין לא ניתן להגדיר כמערכתיות: ההחלטות מתקבלות על ידי חברות בודדות, וחלק מהשינויים קשורים ללחימה במזרח התיכון. עם זאת, גורם משמעותי יותר ויותר הוא השיבושים התכופים בפעילות נמלי התעופה ברוסיה עקב מתקפות כטב״מים והגבלות זמניות במרחב האווירי.

סגירות תכופות של נמלי תעופה מאלצות לשנות נתיבים, להשתמש בשדות תעופה חלופיים ולהתאים את לוחות הטיסות. הדבר מייקר את הוצאות הדלק, התחזוקה וארגון הטיסות. סיכונים נוספים עשויים להשפיע גם על תנאי הביטוח, וחוסר היציבות בלוחות הזמנים מקשה על מכירת כרטיסים לטווח ארוך.

השיבושים משפיעים גם על בחירת אמצעי התחבורה. לפי נתוני Euronews, תנועת הנוסעים העסקית בין מוסקבה לסנקט פטרבורג ירדה ב-20–23%, בעוד שהביקוש לנסיעות ברכבת עלה בכ-20%. כאשר ההסתברות לעיכובים וביטולים גבוהה, הרכבת הופכת לחלופה צפויה יותר, במיוחד עבור נסיעות עסקים עם לוח זמנים צפוף.

אם המצב המתוח יימשך, הביקוש עשוי להמשיך לנטות לטובת אמצעי תחבורה חלופיים. נסיעות דרך נמלי תעופה ברוסיה הופכות לפחות צפויות, והעלייה בסיכונים מפחיתה את האטרקטיביות של קווים מסוימים עבור תיירים, אנשי עסקים וחברות תעופה זרות.

מה מציע משרד התחבורה של לטביה

משרד התחבורה מציע לתקן את חוק התחבורה היבשתית ולאסור משנת 2027 נסיעות נוסעים בינלאומיות סדירות ובלתי סדירות לרוסיה ולבלארוס. ההגבלות יחולו גם על מעבר טרנזיט דרך שטח לטביה למדינות אלו. ההצעות כבר הועברו לעיון הממשלה.

נסיעות סדירות מבוצעות לפי מסלול ולוח זמנים מאושרים, ואילו נסיעות בלתי סדירות כוללות נסיעות מאורגנות נפרדות — כגון סיורים או נסיעות לאירועים שונים. התיקונים החדשים יחולו על שני סוגי השירותים.

עם זאת, צעדים אלה לא יחסמו לחלוטין את הנסיעות היבשתיות לכיוון רוסיה ובלארוס. הנוסעים עדיין יוכלו לנסוע עם קונקשן דרך ליטא ואסטוניה, וחלק משירותי המיניבוסים אינם מוסדרים בתקנות של תחבורת אוטובוסים. לפיכך, לטביה מתכוונת לקדם גישה מתואמת יחד עם שאר מדינות הבלטיות וברמת האיחוד האירופי.

הובלות יבשתיות בין לטביה לרוסיה

צמצום המכסות לנסיעות משא

הקשרים התחבורתיים בין לטביה לרוסיה בכבישים הולכים ומצטמצמים מזה מספר שנים. הדבר בולט במיוחד בתחום המשא, שבו המדינות מתאמות מכסות מדי שנה. בשנת 2022 קיבל הצד הלטבי 100,000 היתרים לנסיעות דו-צדדיות ונסיעות טרנזיט, ועוד 14,000 היתרים אוניברסליים שאפשרו בין היתר עבודה עם מטענים ממדינות שלישיות. בשנת 2023 ירדו נתונים אלה ל-75,000 ול-10,500 בהתאמה.

בשנת 2024 ירד הנפח הזמין ל-57,000, ובשנת 2025 נותרו 28,500 בלבד. בשנת 2026 העניקה רוסיה 23,000 היתרים חד-פעמיים לנסיעות משא דו-צדדיות ונסיעות טרנזיט. מנהלת התחבורה המוטורית של לטביה ציינה כי כמות זו אינה מספקת עוד את הביקוש הקיים.

חברות לטביות עוזבות את השוק הרוסי

מספר החברות הלטביות שממשיכות לפעול בקו הרוסי הולך ופוחת. בשנת 2025 פעלו 424 חברות כאלה — 18.8% מכלל מובילי המשא הבינלאומיים המורשים במדינה. נתון זה מהווה ירידה של 24.2% ביחס לרמת 2024. רוב הפעילות מתרכזת בתוך המדינות הבלטיות. בשנת 2025 היוותה ליטא 32.6% מההובלות של חברות לטביות, ואסטוניה — 26.6%. יחד, שני יעדים אלה סיפקו 59.2% מכלל הנפח.

הסטטיסטיקה הכוללת מראה אף היא ירידה ממושכת בפעילות בכיוון המזרחי. על פי נתוני מנהלת התחבורה המוטורית, בשנת 2024 נמכרו בלטביה ב-60.76% פחות היתרים חד-פעמיים להובלות משא ולהסעות נוסעים בינלאומיות בהשוואה לשנת 2021. ברשות מקשרים מגמה זו להגבלות ולסנקציות שהוטלו לאחר תחילת המלחמה באוקראינה.

כיצד פועלים כיום האוטובוסים מלטביה לרוסיה

תחבורת הנוסעים הישירה עם רוסיה כבר צומצמה לקו סדיר יחיד בין ריגה למוסקבה. הוא מופעל מדי יום על ידי חברת Norma-A תחת המותג Ecolines. ההיתר תקף עד 9 בינואר 2027, ושלטונות לטביה אינם מתכוונים להאריך אותו.

עבור נסיעות אוטובוס בלתי סדירות ההגבלות מחמירות בהרבה. החל מ-1 בנובמבר 2025 נאסר לחצות את גבול לטביה–רוסיה ואת גבול לטביה–בלארוס במסגרת נסיעות כאלה. קטגוריה זו כוללת, למשל, סיורים מאורגנים, נסיעות לתחרויות ספורט ולאירועים אחרים במסלול שנקבע מראש. הצעד נקבע עד 31 באוקטובר 2026, וכעת משרד התחבורה מכין את הארכתו.

בעת הטלת האיסור הוחלט לשמר את הקו הסדיר כערוץ מינימלי לנסיעות, שהוסדר על בסיס הסכמים בין-ממשלתיים, אך כעת המצב משתנה.

מה ישתנה עבור שוק ההסעות

אנליסטים של International Investment מעריכים כי האיסור יוביל לחלוקה מחדש של זרם הנוסעים דרך מדינות שכנות. חברות ההסעות ייאלצו לבנות מחדש את הלוגיסטיקה בהתאם למגבלות החדשות. הדבר עלול להאריך את משך הנסיעות, לייקר את עלותן ולהעלות את חשיבותן של ליטא ואסטוניה כיעדי טרנזיט.

עבור לטביה, מדיניות זו פירושה ירידה נוספת בחשיבותו של הכיוון המזרחי בענף התחבורה והתמקדות הדוקה יותר של המגזר העסקי בשוק האיחוד האירופי. עבור רוסיה ובלארוס, ההשלכות יתבטאו בראש ובראשונה בצמצום התחבורה היבשתית הישירה עם האיחוד האירופי, בעלייה בתלות בנתיבים עוקפים ובהערמת קשיים על נסיעותיהם של נוסעים וחברות.

מגמה זו משתלבת בתהליך רחב יותר של ניתוק הקשרים התחבורתיים והכלכליים בין רוסיה ובלארוס לבין מדינות האיחוד האירופי מאז תחילת הלחימה בשטח אוקראינה בשנת 2022. הסיכויים להשבת רמת התחבורה הקודמת יהיו תלויים במצב הפוליטי ובמשטר הסנקציות.

רוסים ובלארוסים מגדילים את היצע הנדל״ן

מספר הנכסים בבעלות אזרחי רוסיה ובלארוס המוצעים בשוק של לטביה למכירה או להשכרה הולך ועולה. כפי שמדווח Inbox.lv בהתבסס על דוח של משרד הפנים, המגמה נעשתה בולטת יותר בעקבות התיקונים לחוק ההגירה משנת 2022. תיקונים אלה שללו מאזרחי שתי המדינות את האפשרות לקבל אשרת שהייה זמנית על בסיס השקעות בכלכלת לטביה.

תוכנית ההשקעות פועלת בלטביה מאז יולי 2010. עד סוף 2025 הגישו במסגרתה מסמכים 21,525 בני אדם, בהם 8,570 משקיעים ו-12,955 בני משפחותיהם. במהלך תקופה זו הנפיקו הרשויות 20,131 אשרות שהייה זמניות ראשוניות.

נכון ל-1 בינואר 2026, אשרת שהייה בתוקף הקשורה להשקעות נותרה בידי 1,242 משקיעים ו-1,434 בני משפחותיהם. היקף ההשקעות המצטבר בתקופת פעילות התוכנית הגיע ל-€1.67 מיליארד. כ-83% מסכום זה, כלומר €1.39 מיליארד, הופנו לתחום הנדל״ן.

שיא חשיבותה של התוכנית עבור מערכת ההגירה נותר הרחק מאחור. בשנת 2014 היוו אשרות שהייה להשקעה 53% מכלל אשרות השהייה הזמניות הראשוניות שהונפקו לאזרחי מדינות שלישיות. עד שנת 2025 הצטמצם חלקן ל-1.44% בלבד.

משרד הפנים אינו מזהה לחץ משמעותי על השוק

העלייה במספר המודעות מצד בעלי נכסים רוסים ובלארוסים אינה מעידה על מכירת חיסול המונית. בנתונים הפומביים אין מידע על המספר המדויק של דירות ובתים אלה, שווים הכולל או חלקם בהיצע הכללי.

בדיווח של סוכנות LETA אודות דוח משרד הפנים מופיע דיוק חשוב: המשרד מעריך את השפעת מכירת הנדל״ן על ידי תושבי חוץ על השוק הלטבי כזניחה. השקעות הקשורות לתוכנית אשרת שהייה הגיעו לשפל בשנת 2023 — €10.5 מיליון, בערך פי 43 פחות מהרמה של שנת 2014. בשנת 2025 היוו השקעות כאלה לא יותר מ-0.4% מסך ההשקעות של תושבי חוץ בכלכלת לטביה.

עובדה זו הופכת את הניסוח בדבר ״נטישה המונית״ של בעלי נכסים זרים למוגזם. המידע הזמין מאשר עלייה בהיצע מצד קבוצת בעלים ספציפית, אך אינו מראה כרגע שהיקף זה מספיק כדי לחולל שינוי ניכר במחירי הדיור ברחבי המדינה.

הדבר שהשתנה בראש ובראשונה הוא ייעודם של חלק מהנכסים. נדל״ן שנרכש בו-זמנית כהשקעה וככלי לקבלת זכויות שהייה, שמר לאחר ההגבלות בחקיקה על תפקידו כנכס פיננסי, אך איבד עבור רוסים ובלארוסים את המרכיב ההגירתי.

ההשקעות עלו שוב בשנת 2025

למרות ההצטמצמות ארוכת הטווח של התוכנית, בשנה שעברה נרשמה עלייה בהיקף ההשקעות החדשות.

בשנת 2025 התקבלו 192 בקשות, וההשקעות הגיעו ל-€30.3 מיליון — עלייה של 75% בהשוואה לשנה הקודמת. נדל״ן היווה 73% מהכספים שהושקעו. עיקר הביקוש המשיך להתרכז בריגה ובפרברי הבירה.

עם זאת, יש לבחון את הצמיחה השנתית בהקשר של הירידה הרב-שנתית. סכום של €30.3 מיליון מהווה פחות מ-2% מתוך €1.67 מיליארד שנצברו מאז 2010. התוכנית כבר אינה ממלאת בשוק הלטבי את התפקיד שהיה לה במחצית הראשונה של שנות ה-2010.

לפיכך, הביקוש הזר הקשור לקבלת אשרת שהייה נעשה פחות משמעותי עבור השוק הכללי, אם כי השפעתו עשויה להיות מורגשת יותר בפלחים גאוגרפיים ורמות מחיר מסוימות.

אשרת שהייה תמורת נדל״ן תקפה לשבועיים נוספים בלבד

נכון ל-2 בספטמבר 2026, חוק ההגירה הקיים עדיין מאפשר לאזרחים זרים העומדים בדרישות לקבל אשרת שהייה זמנית לתקופה של עד חמש שנים באמצעות רכישת נדל״ן בשווי של לפחות €250 אלף.

לנכס כזה נקבעו תנאים נוספים: הרכישה חייבת להתבצע בתשלום שאינו במזומן, לבעלים אסור שיהיו חובות בארנונה ומס נדל״ן, וברישום ראשון של אשרת שהייה יש להעביר למדינה 5% משווי הנכס. החוק קובע גם דרישות לגבי השווי הרשום של הנכס ולגבי המוכר. אזרחי רוסיה ובלארוס אינם יכולים להשתמש בעילה זו מאז 2022. תנאי התוכנית הנוכחית מעוגנים ב-חוק ההגירה של לטביה הנוכחי.

מערכת זו תהיה בתוקף רק עד 14 בספטמבר.

חוק ההגירה החדש אושר סופית בפרלמנט (סאימה) ב-20 באוגוסט, לאחר שהנשיא אדגארס רינקביצ׳ס החזיר את הנוסח המקורי לדיון חוזר. המסמך פורסם ב-1 בספטמבר וייכנס לתוקף רשמית ב-15 בספטמבר 2026.

לטביה סוגרת את מסלול אשרת שהייה באמצעות רכישת דיור

בחוק החדש רכישת נדל״ן כבר אינה נכללת בין העילות לקבלת אשרת שהייה זמנית חדשה.

במקום המודל הישן מופיע מנגנון השקעה אחר. אזרח זר יוכל להגיש בקשה לקבלת אשרת שהייה לתקופה של עד חמש שנים אם ישקיע לפחות €150 אלף לתקופה של חמש שנים לפחות דרך מנהל קרן השקעות אלטרנטיבית שהקימה המדינה, ויעביר בנוסף €10 אלף לתקציב המדינה. החוק החדש אוסר במפורש על אזרחי רוסיה ובלארוס להשתמש בעילה זו.

בכך, החל מ-15 בספטמבר, לא מדובר רק בביטול הטבה מסוימת לרוסים ובלארוסים. רכישת נדל״ן מפסיקה להוות עילה לקבלת אשרת שהייה חדשה להשקעה באופן גורף.

צעד זה מפריד את שוק הדיור ממנגנון ההגירה, שאליו נקשר חלק משוק הנדל״ן הלטבי במשך יותר מ-16 שנה.

יחד עם זאת, אשרות שהייה להשקעה שכבר הונפקו אינן מתבטלות אוטומטית. הוראות המעבר של החוק החדש מאפשרות לבעלי נכסים שכבר קיבלו היתרים באמצעות רכישת נדל״ן או השקעות בנקאיות מסוימות להגיש בקשה לחידוש אשרת שהייה זמנית לתקופה של עד חמש שנים, בתנאי שישמרו על התנאים הנדרשים, יגישו את המסמכים בזמן וישלמו את האגרה הקבועה.

הגבלות על רכישות חדשות עבור רוסים ובלארוסים

הגבלה משמעותית נוספת נכנסה לתוקף זמן רב לפני חוק ההגירה החדש.

מאז 3 ביולי 2025 פועל בלטביה החוק להגבלת עסקאות המסכנות את הביטחון הלאומי. הוא אוסר על רוסיה, בלארוס, אזרחי מדינות אלה, חברות הרשומות בהן וגופים משפטיים הקשורים אליהן לרכוש נדל״ן או חלקים בנכסים בשטחה של לטביה.

האיסור חל על רכישות חדשות בלבד, ולא על מכירת רכוש שכבר נמצא בבעלותם. החוק קובע חריגים מוגבלים: למשל, נכס יכול לעבור לאזרח רוסיה או בלארוס בירושה מקרוב משפחה מדרגה ראשונה, על פי פסק דין חלוט של בית משפט או במקרים מוגדרים אחרים. חריג נקבע גם לרכישת דירת מגורים יחידה על ידי אדם בעל מעמד של תושב קבע באיחוד האירופי בלטביה או תושבות קבע מסוימת שהונפקה לפני כניסת החוק לתוקף.

עבור בעלי נכסים רוסים ובלארוסים רבים, השוק הפך למעשה לחד-סטרי: ניתן למכור נכס שנרכש בעבר, אך רכישה רגילה של נכס לטבי אחר אסורה כעת.

מצב זה עשוי להגביר את התמריץ ליציאה מלאה משוק הנדל״ן במדינה לאחר המכירה, אם כי טרם פורסמו נתונים סטטיסטיים פומביים המאפשרים למדוד השפעה זו.

מחירי הדיור בלטביה ממשיכים לעלות

ההיצע הנוסף מצד בעלי נכסים זרים מסוימים לא הוביל עד כה לירידה כללית במחירי הדיור.

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של לטביה דיווחה כי ברבעון הראשון של 2026 מחירי הנדל״ן למגורים היו גבוהים ב-10.9% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. דירות יד שנייה התייקרו ב-12.2%, ואילו דירות מקבלן התייקרו ב-4%. (stat.gov.lv)

בהשוואה לרבעון הרביעי של 2025 עלה המדד הכללי ב-1.2%. דירות יד שנייה התייקרו ב-1.9%, בעוד שמחירי דירות מקבלן ירדו ב-2.1%.

ההבדל בין הפלחים חשוב להערכת המגמה הנוכחית. נדל״ן שנרכש על ידי משקיעים זרים לפני מספר שנים משתייך בעת מכירתו לקטגוריית דירות יד שנייה — ודווקא כאן הסטטיסטיקה הרשמית מצביעה על העלייה השנתית החדה ביותר.

הנתונים הכלליים אינם מאפשרים לזהות את אזרחות המוכרים, ולכן אינם מאפשרים למדוד בנפרד את השפעתם של הבעלים הרוסים והבלארוסים על המחירים.

בריגה ההיצע נמוך מזה של השנה שעברה

נתונים סטטיסטיים עדכניים יותר משוק הבירה אינם מראים סימנים לעודף פתאומי של דירות.

ביולי עלה המחיר הממוצע של דירות סדרתיות בשכונות המגורים הגדולות של ריגה ל-€963 למ״ר. במהלך החודש נרשמה עלייה של 0.4%, ומתחילת שנת 2026 — עלייה של יותר מ-8%.

חברת ARCO REAL ESTATE ספרה כמעט 1,200 דירות שהוצעו למכירה בשכונות המגורים הגדולות של הבירה. מספר המודעות עלה בהשוואה ליוני, אך נותר נמוך ב-19% לעומת יולי 2025. בכל רחבי העיר היה ההיצע נמוך ב-13% לעומת השנה שעברה. (arcoreal.lv)

מתחילת השנה התייקרו הדירות בכל השכונות המרכזיות שנבדקו בריגה בשיעור של כ-6% עד 12%. העלייה הבולטת ביותר נרשמה באימנטה — 12%, ובאגנסקלנס היא הגיעה לכ-10%.

בקאוגורי, המהווה חלק מיורמלה, עמד המחיר הממוצע של דיור סדרתי ביולי על €883 למ״ר — גבוה ב-7% מתחילת השנה.

נתונים אלה מקיפים בעיקר את פלח השוק העממי ואינם מאפשרים להעריך ישירות את היצע הדירות והבתים היקרים, שעניינו לעיתים קרובות יותר משקיעים זרים. עם זאת, הם מראים כי השוק הכללי בריגה רחוק כרגע ממצב שבו ההיצע עולה בחדות על הביקוש.

נדל״ן יוקרתי עשוי להגיב בעוצמה רבה יותר

השלכות שינויי ההגירה עשויות להתחלק בשוק באופן בלתי אחיד.

המסלול הישן דרש נדל״ן בשווי של €250 אלף לפחות. לכן הוא היה קשור לנכסים יקרים יותר באופן משמעותי מאשר לדירות הסדרתיות העממיות בריגה.

עבור אזרח זר, נכס כזה יכול היה למלא שני תפקידים בו-זמנית: לשמר הון ולהעניק בסיס לקבלת אשרת שהייה. לאחר ביטול המרכיב ההגירתי, ההיגיון הכלכלי של הבעלות משתנה.

הדבר נכון במיוחד לנכסים בעלי קהל קונים מצומצם — דירות גדולות ברמת מחיר גבוהה, בתים יוקרתיים וחלק מהנדל״ן ביורמלה. עם הירידה במספר הקונים הבינלאומיים, משך הזמן למציאת קונה חדש עשוי להתארך.

אין פירוש הדבר ירידת מחירים אוטומטית. הבעלים יכול להשאיר את הנכס ברשותו, להעבירו להשכרה לטווח ארוך או להמתין לקונה במקום למכור בהנחה. העלייה המקבילה במספר הנכסים למכירה ולהשכרה, שעליה מדווח משרד הפנים, תואמת בדיוק את האסטרטגיות האפשריות הללו של בעלי הנכסים.

שוק הדיור נעשה פחות תלוי בהגירת השקעות

מאז שנת 2010 משכה תוכנית אשרת שהייה השקעות בסך €1.67 מיליארד, שמתוכם €1.39 מיליארד הושקעו בנדל״ן. עם זאת, ההיקפים כיום אינם ניתנים להשוואה לתקופת השיא של התוכנית.

המערכת משתנה בכמה מישורים במקביל. בשנת 2022 נסגרו אשרות שהייה להשקעה בפני רוסים ובלארוסים. מיולי 2025 חל עליהם איסור כללי על רכישת נדל״ן חדש, למעט חריגים בודדים. מ-15 בספטמבר 2026 רכישת נדל״ן מפסיקה לחלוטין להוות עילה עצמאית לקבלת אשרת שהייה חדשה להשקעה.

כתוצאה מכך, המגמות העתידיות בשוק הדיור הלטבי יהיו תלויות במידה רבה יותר בכוח הקנייה המקומי, באשראי למשכנתאות, בריביות, בהיקף הבנייה ובהיצע הנכסים של היזמים, ולא בזרימת קונים שנדרשו לנדל״ן בעיקר למטרות הגירה.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, העלייה במספר הנכסים של רוסים ובלארוסים המוצעים למכירה ולהשכרה היא מגמה מוכחת, אך הנתונים הקיימים אינם מצדיקים הגדרתה כ״מכירת חיסול המונית״. השינוי המבני המשמעותי יותר הוא ההפרדה הסופית בין רכישת נדל״ן לקבלת אשרת שהייה חדשה להשקעה לאחר 15 בספטמבר. עבור השוק הרחב ההשפעה עשויה להישאר מוגבלת: המחירים הרשמיים עולים והיצע הדירות הסדרתיות בריגה נמוך מזה של השנה שעברה. פגיע יותר הוא פלח היוקרה, שבו קהל הרוכשים הפוטנציאליים מצומצם יותר וערכו ההגירתי הקודם של הנדל״ן מילא תפקיד בולט. את היקף ההשפעה האמיתי ניתן יהיה להעריך רק לאחר פרסום נתונים על כמות, מחיר ומשך המכירה של נכסים שבבעלות תושבי חוץ.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: נדל״ן של רוסים ובלארוסים בלטביה

האם רוסים ובלארוסים מוכרים נדל״ן בלטביה באופן המוני?

אין נתונים המעידים על מכירת חיסול המונית. משרד הפנים מצביע על עלייה במספר הנכסים בבעלות רוסים ובלארוסים המוצעים למכירה ולהשכרה, אך המספר המדויק אינו מפורסם. המשרד עצמו מעריך את השפעת מכירות אלו על השוק כזניחה.

מדוע בעלי נכסים רוסים ובלארוסים מוכרים דיור?

אחד הגורמים היה הגבלות ההגירה משנת 2022. בעקבותיהן איבדו אזרחי רוסיה ובלארוס את האפשרות לקבל אשרת שהייה זמנית באמצעות השקעות, ולכן חלק מהנכסים איבדו את התפקיד ההגירתי שהיה קשור אליהם.

האם רוסים ובלארוסים יכולים לרכוש נדל״ן בלטביה?

ככלל, לא. מאז 3 ביולי 2025 חל איסור על רכישות נדל״ן חדשות על ידי אזרחי רוסיה ובלארוס. החוק קובע מספר חריגים מוגבלים בלבד.

האם ניתן לקבל אשרת שהייה בלטביה תמורת רכישת נדל״ן?

עד 14 בספטמבר 2026 עילה זו נשמרת עבור מועמדים זרים העומדים בדרישות הקיימות ואינם נמנים עם הקטגוריות המוחרגות. חוק ההגירה החדש ייכנס לתוקף ב-15 בספטמבר, ולאחריו רכישת נדל״ן לא תהווה עוד עילה לקבלת אשרת שהייה חדשה.

מה יקרה לאשרות שהייה להשקעה שכבר הונפקו?

הן אינן מבוטלות באופן אוטומטי בעקבות כניסת החוק החדש. עבור חלק מבעלי היתרי ההשקעה הישנים נקבע מנגנון מעבר המאפשר חידוש אשרת שהייה בכפוף לעמידה בתנאים הקבועים.

כמה כסף משכה תוכנית אשרת שהייה לתחום הנדל״ן?

מיולי 2010 ועד סוף 2025 נקשרו לתוכנית השקעות בסך €1.67 מיליארד. כ-€1.39 מיליארד, או 83%, הופנו לתחום הנדל״ן.

האם מחירי הדיור בלטביה יורדים?

הנתונים הרבעוניים הרשמיים האחרונים מראים עלייה. ברבעון הראשון של 2026 התייקר הדיור ב-10.9% בחישוב שנתי, ונכסים קיימים (יד שנייה) התייקרו ב-12.2%.

מה קורה בשוק הדירות בריגה?

ביולי עלה המחיר הממוצע של דירות סדרתיות ל-€963 למ״ר. בשכונות המגורים הגדולות של הבירה נותר ההיצע נמוך ב-19% בהשוואה לרמה של יולי 2025.