מספר הדירות החדשות גדל כמעט פי אחד וחצי

נתוני חודש יולי מצביעים על כך שהעלייה בפעילות הבנייה קשורה בראש ובראשונה למגורים. מכלל ההיתרים שהונפקו, 83.6% התייחסו למבנים ו-16.4% לתשתיות הנדסיות. מבין ההיתרים למבנים, 82% הוקצו למגורים ו-18% למבנים שאינם למגורים. במגזר התשתיות ההנדסיות, 73.6% מהמסמכים נגעו לצינורות, רשתות תקשורת וקווי הולכת חשמל.

בסך הכול כוללים ההיתרים בנייה של 4 292 דירות בשטח שימושי ממוצע של 71 מ״ר. מספר הדירות המתוכננות צמח ב-47.4% בהשוואה ליולי 2025, וסך השטח השימושי הכולל שלהן גדל ב-49.3%.

עיקר הדיור החדש מיועד לבנייה רוויה (רבי-קומות). בבתים בעלי דירה אחת מתוכננים רק 10% מסך הדירות; השטח הממוצע של נכסים אלה עומד על 136 מ״ר. 88.7% נוספים מהדירות מיועדים למבנים בעלי שלוש דירות ומעלה, שבהם השטח הממוצע עומד על 62.8 מ״ר.

הסטטיסטיקה הרשמית מראה גם ששווי הפרויקטים צומח בקצב מהיר בהרבה ממספרם. העלות המשוערת של העבודות לפי היתרי יולי עלתה ב-58% בהשוואה שנתית וב-46.6% ביחס לחודש יוני. עבור מבנים, מספר ההיתרים עלה ב-5.6% בלבד, אך שטחם צמח ב-46.2% והעלות המשוערת ב-73.7%. במגזר התשתיות ההנדסיות עלה מספר ההיתרים ב-27%, ושווי העבודות עלה ב-30.1%.

צבר הבנייה של סרביה התייקר באופן ניכר

בתקופה שבין ינואר ליולי 2026 עלה מספר ההיתרים ב-7.9% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025. מספר הדירות שנכללו בהם צמח ב-14.6%, השטח השימושי למגורים עלה ב-12.4%, והעלות המשוערת של העבודות זינקה ב-35.5%.

הפער בין כמות המסמכים לבין שווי הפרויקטים מעיד על הגדלת היקף הבנייה העוברת את שלב הרישוי. בנייה חדשה בלבד היוותה 85.3% מסך העלות המשוערת של העבודות שהוגשו ביולי.

עם זאת, קבלת היתר אינה מעידה עדיין על הגעתו של נכס מוכן לשוק. הסטטיסטיקה בסרביה כוללת בקטגוריה זו הן היתרי בנייה ישירים והן החלטות המאפשרות ביצוע עבודות ספציפיות. הנתונים נלקחים מהמרשם המרכזי של ההליכים המאוחדים ומשקפים את תוכניות היזמים, ולא את מסירת הנכסים בפועל.

נתוני חודש יולי היו גבוהים גם מאלה של יוני. בחודש יוני הונפקו 2 673 היתרים, עלייה שנתית של 11.3%, אשר כללו בנייה של 3 873 דירות. לפיכך, בתוך חודש גדל מספר ההיתרים בכ-3%, ומספר הדירות המתוכננות עלה בכמעט 11%.

בלגרד ריכזה 35.5% מהבנייה החדשה

המרכז העיקרי של פעילות הבנייה נותר בלגרד. אזור הבירה היווה 35.5% מהעלות המשוערת של הבנייה החדשה על פי ההיתרים שהונפקו ביולי.

במקום השני נמצא מחוז זלטיבור עם נתח של 15.3%. אחריו מחוז פירוט עם 7.1%, מחוז סרם עם 5.7% ומחוז דרום באצ׳קה עם 5.6%. נתחו של כל אחד משאר המחוזות לא עלה על 4.1%.

ריכוז הבנייה בבירה ניכר גם בהיקף העבודות שבוצעו בפועל. ברבעון השני של 2026 עלתה עלותן בסרביה ב-20.6% במחירים שוטפים וב-9% במחירים ריאליים (ברי השוואה). עבור מבנים, הצמיחה הריאלית הגיעה ל-32.4%, בעוד שבמגזר התשתיות ההנדסיות נרשמה ירידה של 7.1%.

בלגרד הייתה האזור הגדול היחיד שבו עלות עבודות הבנייה שבוצעו במחירים ריאליים עלתה, ואף זינקה ב-51%. בוויבודינה היא ירדה ב-2%, בשומאדיה ובמערב סרביה ב-27.5%, ובדרום ומזרח סרביה ב-32.3%.

הבנייה צומחת מהר יותר מכלכלת המדינה

התוצר המקומי הגולמי הריאלי של סרביה צמח ברבעון השני של 2026 ב-3.8% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בניכוי השפעות עונתיות, המשק צמח ב-1.5% לעומת הרבעון הקודם.

ענף הבנייה צמח בקצב מהיר יותר מהמשק כולו: הערך המוסף הגולמי של הענף עלה ב-9.1%. לשם השוואה, המגזר המשולב של מסחר, תיקון כלי רכב, תחבורה, אחסון, מלונאות והסעדה צמח ב-4.4%, בעוד ששירותים מקצועיים, מדעיים, טכניים, מנהליים ושירותי תמיכה צמחו ב-5.8%.

נתוני ההיתרים של חודש יולי ממשיכים אפוא את המגמה שכבר ניכרה ברבעון השני. במקביל, עיקר הצמיחה נובע ישירות ממבנים, בעוד שהדינמיקה בבניית תשתיות הנדסיות נותרה חלשה משמעותית.

הדיור מתייקר לצד ירידה במספר העסקאות

הרחבת צבר הבנייה טרם הובילה לירידת מחירי הדירות. ברבעון השני של 2026 התייקר הדיור בסרביה בממוצע ב-5.25% בחישוב שנתי וב-1.19% ביחס לרבעון הראשון.

מחירי דירות מקבלן עלו ב-3.86%, ודירות יד שנייה ב-5.98%. במקביל, מספר עסקאות המכר של דירות ירד ב-5.8% ל-11 938, בעוד ששוויין הכולל צמח ב-7.7% ל-1.3 מיליארד יורו.

בבלגרד צמח המחזור הכספי של עסקאות הדירות ב-12.6%, אף שמספר החוזים פחת ב-2.5%. בכלל שוק הנדל״ן של סרביה נחתמו ברבעון השני 30 495 עסקאות, 5.4% פחות מאשר בתקופה המקבילה בשנה שעברה. שוויין הכולל עלה ב-8.1% והגיע לכ-2.2 מיליארד יורו. הדירות היוו 62% ממחזור הכספים של השוק. מימון בנקאי שימש לרכישת 15% מכלל הנכסים שנמכרו ובכ-34% מעסקאות הדירות.

בבלגרד הושקעו במהלך הרבעון 742 מיליון יורו ברכישת דירות. הדירה היקרה ביותר נמכרה ברובע סבסקי ונאץ תמורת 1.6 מיליון יורו, ושם גם נרשם המחיר המרבי למ״ר — כ-9 300 יורו.

עליית המחירים בד בבד עם הירידה במספר העסקאות מלמדת כי הגידול בהיצע העתידי טרם יצר לחץ מורגש על שווי הדיור. חלק ניכר מהדירות לפי היתרי יולי רק עומדות להיכנס למחזור הבנייה, ולכן השפעת הפרויקטים החדשים על השוק תהיה תלויה בלוחות הזמנים של השקתם ואכלוסם.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, העלייה במספר ההיתרים ובעיקר הצמיחה במספר הדירות המתוכננות מעידות על הרחבת ההיצע העתידי בסרביה, אך מוקדם להסיק כי השוק עומד בפני התקררות קרובה. המחירים ממשיכים לעלות חרף הירידה בהיקף העסקאות, ופעילות הבנייה מרוכזת במידה רבה בבלגרד. עבור משקיעים, חשובים לא רק הנתונים הכלל-ארציים על היתרי בנייה, אלא גם לוחות הזמנים של פרויקטים ספציפיים, היקף ההיצע החדש באזור הנבחר ויכולתו של הביקוש המקומי לקלוט אותו לאחר המסירה.

שאלות נפוצות

כמה היתרי בנייה הונפקו בסרביה ביולי 2026?

ביולי הונפקו 2 751 היתרים — עלייה של 8.6% לעומת התקופה המקבילה בשנה הקודמת.

כמה דירות מתוכננות להיבנות?

על פי היתרי יולי מתוכננת בנייתן של 4 292 דירות, מדובר בעלייה של 47.4% לעומת יולי 2025.

מהו השטח הממוצע של הדירות החדשות?

השטח השימושי הממוצע עומד על 71 מ״ר. בבתים של דירה יחידה הנתון מגיע ל-136 מ״ר, ובמבנים של שלוש דירות ומעלה — 62.8 מ״ר.

היכן מרוכז עיקר הבנייה החדשה?

על אזור בלגרד מיוחסים 35.5% מהעלות המשוערת של הבנייה החדשה בהתאם להיתרים שהונפקו ביולי.

כיצד השתנו מחירי הדירות בסרביה?

ברבעון השני של 2026 התייקרו הדירות ב-5.25% בחישוב שנתי. מחירי דירות מקבלן עלו ב-3.86%, ודירות יד שנייה ב-5.98%.

האם נרשמת עלייה במספר עסקאות הנדל״ן?

לא. ברבעון השני פחת מספר חוזי המכר ב-5.4%, אף שההיקף הכספי של השוק גדל ב-8.1% לכ-2.2 מיליארד יורו.

האם העלייה בהיתרים מעידה על גידול מיידי בהיצע?

לא בהכרח. ההיתרים מייצגים את מספר הפרויקטים המאושרים, אך מרגע קבלתם ועד להשלמת הבנייה והמסירה עשוי לחלוף זמן ממושך.

בחודש יוני הצמיחה השנתית במספר ההיתרים הייתה גבוהה יותר ועמדה על 11.3%. מתוך היתרי יולי, 83.6% התייחסו למבנים, ו-16.4% הנותרים — למבני הנדסה אזרחית, כך עולה מנתונים שפורסמו ב-TradingView.

בסרביה נרשם זינוק חד במספר הדירות המתוכננות

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של סרביה, ההיתרים שהונפקו ביולי כוללים בנייה של 4,292 דירות בשטח שימושי ממוצע של 71 מ״ר. במונחים שנתיים, מספר הדירות גדל ב-47.4%, ושטחן השימושי הכולל עלה ב-49.3%. מבין ההיתרים למבנים, 82% יועדו למגורים ו-18% — למטרות שאינן מגורים. במגזר ההנדסה האזרחית, 73.6% מההיתרים נגעו לצינורות תשתית, קווי תקשורת וחשמל. במבני המגורים החדשים, 10% מהדירות מתוכננות בבתים חד-משפחתיים בשטח ממוצע של 136 מ״ר, ו-88.7% — בבניינים של שלוש דירות ומעלה, שבהם השטח הממוצע יעמוד על 62.8 מ״ר.

העלות המשוערת של העבודות בכלל ההיתרים עלתה ב-58% לעומת יולי 2025 וב-46.6% בהשוואה ליוני 2026. במקביל, מספר ההיתרים למבנים עלה בשנה ב-5.6% בלבד, שטחם המוצהר גדל ב-46.2%, והעלות המשוערת של העבודות צמחה ב-73.7%. עבור מבני הנדסה אזרחית, מספר ההיתרים עלה ב-27%, והעלות המשוערת עלתה ב-30.1%.

בתקופה שבין ינואר ליולי 2026 הונפקו בסרביה 7.9% יותר היתרים מאשר בתקופה המקבילה בשנה שעברה. מספר הדירות הנכללות בהם עלה ב-14.6%, השטח השימושי למגורים עלה ב-12.4%, והעלות המשוערת של העבודות עלתה ב-35.5%.

בנייה חדשה היוותה 85.3% מסך העלות המשוערת של העבודות הנכללות בהיתרי יולי. נתונים אלה משקפים את שווי הפרויקטים בשלב קבלת ההיתר ואינם זהים להוצאות הבנייה בפועל או לשווי הנכסים שנמסרו.

בלגרד ריכזה 35.5% משווי הבנייה החדשה

מחוז בלגרד ריכז 35.5% מהעלות המשוערת של הבנייה החדשה לפי היתרי יולי. אחריו דורגו מחוז זלטיבור עם 15.3%, פירוט עם 7.1%, סרם עם 5.7% ודרום באצ׳קה עם 5.6%. חלקו של כל אחד משאר המחוזות לא עלה על 4.1%.

חלקה הגבוה של בלגרד בולט גם בסטטיסטיקה של עבודות הבנייה שבוצעו בפועל. ברבעון השני של 2026, שווי העבודות בסרביה כולה עלה ב-20.6% במחירים שוטפים וב-9% במחירים ריאליים. במגזר המבנים הצמיחה הריאלית הגיעה ל-32.4%, בעוד שבבניית תשתיות הנדסיות נרשמה ירידה של 7.1%. בלגרד הייתה המחוז הגדול היחיד במדינה שרשם עלייה במחירים ריאליים — בשיעור של 51%. בוויבודינה נרשמה ירידה של 2%, בשומאדיה ומערב סרביה — ירידה של 27.5%, ובדרום ומזרח סרביה — ירידה של 32.3%, כך לפי הסטטיסטיקה הרשמית של סרביה לפעילות הבנייה.

ענף הבנייה צומח בקצב מהיר יותר מכלכלת סרביה

כלכלת סרביה צמחה ברבעון השני של 2026 ב-3.8% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בהתאמה עונתית, התוצר המקומי הגולמי עלה ב-1.5% לעומת הרבעון הראשון.

הערך המוסף הגולמי של ענף הבנייה עלה ב-9.1% במונחים שנתיים. לשם השוואה, המגזר המשותף של מסחר סיטונאי וקמעונאי, תיקון כלי רכב, תחבורה, אחסון, מלונאות והסעדה צמח ב-4.4%, ושירותים מקצועיים, מדעיים, טכניים, מנהליים ושירותי תמיכה צמחו ב-5.8%, כך עולה מנתוני החשבונות הלאומיים הרבעוניים של סרביה.

נתוני ההיתרים של חודש יולי משלימים תמונה זו: הגידול בעלות הפרויקטים העתידיים מקדים משמעותית את הגידול במספרם. הפער בולט במיוחד במגזר המבנים, שבו מספר ההיתרים עלה ב-5.6% בלבד, בעוד השווי המוצהר של העבודות זינק ב-73.7%.

מחירי הדירות בסרביה ממשיכים לעלות

התרחבות צבר הבנייה טרם בלמה את עליית מחירי הדיור. מדד המכון הגיאודטי הרפובליקני של סרביה עלה ברבעון השני של 2026 ב-5.25% בחישוב שנתי וב-1.19% בהשוואה לרבעון הראשון. דירות מקבלן התייקרו ב-3.86% בשנה, בעוד שדירות יד שנייה עלו ב-5.98%. העלייה האזורית החדה ביותר נרשמה בדרום ומזרח סרביה — 6.21%. בבלגרד עלו המחירים ב-5.65%, בוויבודינה — ב-4.86%, ובשומאדיה ומערב סרביה — ב-4.28%.

לצד זאת, מספר עסקאות הדירות ירד. ברבעון השני נרשמו 11,938 חוזי רכישה ומכירה של דירות — ירידה של 5.8% לעומת השנה הקודמת. לעומת זאת, היקפן הכספי הכולל עלה ב-7.7% והגיע ל-€1.3 מיליארד. בבלגרד היקף העסקאות הכספי בדירות גדל ב-12.6%, אף שמספר החוזים ירד ב-2.5%.

שוק הנדל״ן בסרביה הגיע ל-€2.2 מיליארד

השווי הכולל של עסקאות הנדל״ן בסרביה ברבעון השני של 2026 עמד על כ-€2.2 מיליארד, עלייה של 8.1% בשנה. מספר החוזים ירד במקביל ב-5.4% ל-30,495. מתוך כלל ההיקף, €369.7 מיליון יוחסו למגזר השוק המפוקח חלקית.

הדירות היוו €1.3 מיליארד, שהם 62% ממחזור העסקאות הכספי. עסקאות בבתים פרטיים הסתכמו ב-€175 מיליון, בקרקעות לבנייה — €156 מיליון, בנדל״ן מסחרי — €119 מיליון, ובקרקעות חקלאיות — €77 מיליון. מימון באמצעות אשראי שימש ב-15% מכלל רכישות הנדל״ן, ללא שינוי לעומת השנה הקודמת, על פי דיווחי המכון הגיאודטי הרפובליקני.

כך, השוק מציג בו-זמנית עלייה בשווי הנכסים ובפעילות הבנייה לצד ירידה בכמות העסקאות. יש לציין כי נתוני ההיתרים מאפיינים פרויקטים שאושרו לבנייה ולא היצע מוכן ומיידי: פרק הזמן שבין קבלת ההיתר, תחילת העבודות, סיום המבנה וכניסת הדירות לשוק עשוי להיות ממושך.

כפי שמציינים מומחי International Investment, נתוני יולי מעידים על הרחבת ההיצע העתידי, אך כשלעצמם אינם מצביעים בהכרח על ירידת מחירים קרובה. מספר הדירות המתוכננות בהיתרים צומח מהר בהרבה מכמות ההיתרים, אך השוק רושם במקביל התייקרות מחירים לצד ירידה בהיקף העסקאות. בנוסף, ישנה משמעות רבה לריכוזיות הפרויקטים בבלגרד: הסטטיסטיקה הארצית אינה משקפת את הפערים בביקוש, בהיצע ובנזילות בין האזורים השונים בסרביה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

FAQ

כמה היתרי בנייה הונפקו בסרביה ביולי 2026?

ביולי הונפקו 2,751 היתרים, עלייה של 8.6% בהשוואה ליולי 2025.

כמה דירות מתוכננות במסגרת ההיתרים החדשים?

היתרי יולי כוללים בנייה של 4,292 דירות, עלייה שנתית של 47.4% במספר הדירות.

מהו השטח הממוצע של הדירות המתוכננות?

השטח השימושי הממוצע עומד על 71 מ״ר. בבתים חד-משפחתיים הוא מגיע ל-136 מ״ר, ובמבנים של שלוש דירות ומעלה — 62.8 מ״ר.

היכן מרוכזת הבנייה החדשה בסרביה?

מחוז בלגרד מרכז 35.5% מהעלות המשוערת של הבנייה החדשה לפי היתרי יולי, ואחריו מחוזות זלטיבור, פירוט, סרם ודרום באצ׳קה.

כיצד השתנו מחירי הדירות בסרביה?

ברבעון השני של 2026 מחירי הדירות עלו בממוצע ב-5.25% בשנה. מחירי דירות מקבלן עלו ב-3.86%, ומחירי דירות קיימות — ב-5.98%.

מה קורה עם מכירות הנדל״ן?

כמות העסקאות יורדת לצד עלייה בהיקפן הכספי. ברבעון השני מספר החוזים ירד ב-5.4%, בעוד שווי השוק הכולל עלה ב-8.1% לכ-€2.2 מיליארד.

האם הגידול בהיתרים מסמן עלייה מהירה בהיצע הדירות?

לא. ההיתר מעניק את הזכות לבצע עבודות בנייה, אך הנכס עשוי לצאת לשוק זמן רב לאחר מכן. ההיצע בפועל תלוי במועד תחילת הבנייה, קצב הביצוע ומועד אכלוס המבנים.